1、Code of this report|1Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。京基金融中心A塔写字楼技术标 京基金融中心A塔写字楼技术标 项目租赁策划方案 Code of this report|2项目印象 京基金融中心京基金融中心 439439米米深圳第深圳第 1 1 高楼高楼 世界上世界上 最最 高的综合体之一高的综合体之一全球第全球第 8 8 高建筑杰作高建筑杰作 Code of this report|3 绝对地标绝对地标2、 绝对领袖绝对领袖 京基金融中心京基金融中心 项目印象Code of this report|4项项 目目 简简 析析 Code of this report|5项目简析京基金融中心项目位于深圳最繁华的罗湖区蔡屋围金融中心，毗邻深南大道，地下一层联通京基金融中心项目位于深圳最繁华的罗湖区蔡屋围金融中心，毗邻深南大道，地下一层联通地铁一号线大剧院站，交通十分便利。地铁一号线大剧院站，交通十分便利。北北 Code of this report|6项目简析地铁地铁1 1号线、号线、2 2号线东延线均设大剧院站（两个独立站点，可互相联通、换乘），号线东延线均设大剧院站（两个独立站点，可互相联通、换乘）3、，1 1号线大剧号线大剧院站与本项目通过地下通道接驳，设计客流量为院站与本项目通过地下通道接驳，设计客流量为4436844368人次人次/小时。小时。Code of this report|7项目简析京基金融中心经济指标：京基金融中心经济指标：占地面积占地面积42353.96 42353.96 计容积率建筑面积计容积率建筑面积477092 477092 其中：其中：A A塔办公塔办公175547 175547 05-7205-72层层 酒店酒店46495 46495 75-9875-98层层 商业商业69792 69792 1-41-4层层 住宅住宅95990 95990 商务公寓商务公寓 34、2408 32408 建筑高度建筑高度A A塔塔439439米、住宅米、住宅100100米、商业米、商业2424米米主楼层数主楼层数9898层层停车位停车位20932093个个地上地上2-32-3层层地下负地下负1-1-负负4 4层层写字楼基本户型写字楼基本户型600600120012002500 2500 目标：本次租赁部分为目标：本次租赁部分为A A塔超甲级写字楼，按发展商塔超甲级写字楼，按发展商保留保留3 3层计算，面积约层计算，面积约170,000170,000平方米平方米 Code of this report|8项目简析p绝对高度：深圳唯一超过绝对高度：深圳唯一超过400400米的5、摩天综合体，超高层立面设计源自英国泰瑞法瑞建筑设计米的摩天综合体，超高层立面设计源自英国泰瑞法瑞建筑设计p超甲级办公空间：按照世界超甲级标准打造；超甲级办公空间：按照世界超甲级标准打造；p顶级酒店：顶级酒店：75-9875-98层引入喜达屋集团旗下的世界顶级奢华酒店品牌层引入喜达屋集团旗下的世界顶级奢华酒店品牌瑞吉酒店，将大大提升瑞吉酒店，将大大提升金融中心的国际辐射力；金融中心的国际辐射力；p购物中心：购物中心：国际时尚精品购物中心国际时尚精品购物中心KK MALLKK MALL，打造国际化、精品化、时尚化的购物环境；，打造国际化、精品化、时尚化的购物环境；p充足停车位：充足停车位：20936、2093个停车位，给予综合性业态充足的配合。个停车位，给予综合性业态充足的配合。Code of this report|9项目概括深圳第一高楼深圳第一高楼地处都市核心地处都市核心交通四通八达交通四通八达定位国际高端定位国际高端Code of this report|10区区 域域 分分 析析 Code of this report|11区域分析蔡屋围代表什么蔡屋围代表什么?昔日昔日 今日今日 明日明日 Code of this report|12 上世纪上世纪9090年代，罗湖蔡屋围商圈以地王大厦为代表的年代，罗湖蔡屋围商圈以地王大厦为代表的“新深圳速度新深圳速度”发展成为城发展成为城市的核心7、商务圈，并被冠以市的核心商务圈，并被冠以“中心金融区中心金融区”（CFDCFD）的称号。）的称号。p 60 60的金融机构和的金融机构和3030的保险机构，证交所的保险机构，证交所等超过等超过300300家金融企业；家金融企业；p 临近双口岸，对扩大深港金融合作发挥着积临近双口岸，对扩大深港金融合作发挥着积极作用；极作用；p CEPACEPA开始后，深港两地金融业交流与合作掀开始后，深港两地金融业交流与合作掀起高潮，实现两地金融产业互补，蔡屋围竞争力起高潮，实现两地金融产业互补，蔡屋围竞争力不断加强。不断加强。p 深圳最高档的商务办公中心之一，共有知名深圳最高档的商务办公中心之一，共有知名写字8、楼写字楼2020余个，总供应面积约为余个，总供应面积约为120120万万MM2 2，是深，是深圳办公供应最密集的片区之一。圳办公供应最密集的片区之一。蔡屋围蔡屋围昔日昔日Code of this report|13蔡屋围蔡屋围今日今日蔡屋围作为深圳金融中心的地位受到福田蔡屋围作为深圳金融中心的地位受到福田CBDCBD崛起的严重威胁崛起的严重威胁!福田福田CBDCBD被政府定位为深圳唯一集金融、商贸、信息、文被政府定位为深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政一体的城市商务、行政和文化中心化、会展及行政一体的城市商务、行政和文化中心，总占地面积607公顷，总建筑面积750万平方米。从产业结构9、观察，福田CBD同样将金融业作为主要发展方向，CBD在交通、配套、功能上的规划优势，以及大量高级写字楼的投建，吸引着众多金融机构进驻。目前，深圳证券交易所、平安金融大厦在CBD投建，中信银行、建设银行、联合证券等整租整购中心区写字楼，都说明了金融产业的集聚方向。深圳证券交易大厦深圳证券交易大厦 Code of this report|14福田福田CBDCBD发展分析：政府推动、市场带动、复合效应、深港中心发展分析：政府推动、市场带动、复合效应、深港中心 政府推动：政府利用政府推动：政府利用政策倾斜与扶持政策倾斜与扶持，使中心区开发进展加速；，使中心区开发进展加速；近年来，中心区已从单纯的行政力10、量带动发展到市场带动。写字楼的开发无论近年来，中心区已从单纯的行政力量带动发展到市场带动。写字楼的开发无论从品质或体量上均跨入国际轨道，外部张力扩大，吸引跨国公司和外埠集团总从品质或体量上均跨入国际轨道，外部张力扩大，吸引跨国公司和外埠集团总部聚集，部聚集，总部经济规模显现总部经济规模显现；集中式商业、星级酒店等各功能物业发展日趋成；集中式商业、星级酒店等各功能物业发展日趋成熟，形成关联的业态矩阵，熟，形成关联的业态矩阵，CBDCBD的商务商业文化内涵逐渐丰富起来的商务商业文化内涵逐渐丰富起来；会展经济、总部经济、酒店经济、地铁产业、会展经济、总部经济、酒店经济、地铁产业、CBDCBD商业模式11、的商业模式的复合效应复合效应逐步显逐步显现，现，推动地域价值上升推动地域价值上升；CBDCBD凭借福田地下火车站、地铁凭借福田地下火车站、地铁1 1、4 4号线形成城市城际综合交通枢纽，号线形成城市城际综合交通枢纽，在推进在推进“深港共建深港共建”的层面上占据核心地位、体现先锋角色。的层面上占据核心地位、体现先锋角色。蔡屋围蔡屋围今日今日蔡屋围作为深圳金融中心的地位受到福田蔡屋围作为深圳金融中心的地位受到福田CBDCBD崛起的严重威胁崛起的严重威胁!Code of this report|15片区特点片区特点片区特点片区特点片区定位片区定位片区定位片区定位产业类型产业类型产业类型产业类型特点：12、特点：罗湖金三角地带罗湖金三角地带;早期开发的标志性写早期开发的标志性写字楼，现已渐趋陈旧，字楼，现已渐趋陈旧，不适应企业发展；写字不适应企业发展；写字楼新增供应少，发展扩楼新增供应少，发展扩容能力低容能力低定位：定位：传统的金融中心传统的金融中心产业：产业：金融、保险机构，金融、保险机构，物流企业，中小贸易、物流企业，中小贸易、咨询企业咨询企业 特点：特点：CBDCBD位置，升值位置，升值潜力巨大，租金价格高潜力巨大，租金价格高企，高端写字楼密集且企，高端写字楼密集且不断更新换代不断更新换代定位：定位：深圳唯一行政、深圳唯一行政、金融、文化、商业中心金融、文化、商业中心产业：产业：跨国公司总13、部跨国公司总部/办事处；金融、保险业办事处；金融、保险业龙头企业；贸易、物流、龙头企业；贸易、物流、文化传播企业。文化传播企业。罗湖蔡屋围罗湖蔡屋围 福田中心区福田中心区蔡屋围蔡屋围今日今日今日之蔡屋围缺乏在产业与今日之蔡屋围缺乏在产业与今日之蔡屋围缺乏在产业与今日之蔡屋围缺乏在产业与建筑上均缺乏代表时代的领建筑上均缺乏代表时代的领建筑上均缺乏代表时代的领建筑上均缺乏代表时代的领袖！袖！袖！袖！Code of this report|16蔡屋围代表什么蔡屋围代表什么?功能蔡屋围核心区！蔡屋围核心区！承担城市最高级别的经济活动承担城市最高级别的经济活动 促进金融区功能形态实现升级促进金融区功能形14、态实现升级 蔡屋围蔡屋围明日明日Code of this report|17愿景 伦敦的伦敦的加纳利码头加纳利码头 东京的东京的银座银座 新加坡的新加坡的克拉码头克拉码头 香港的香港的中环中环 上海的上海的新天地新天地蔡屋围将再造蔡屋围将再造深圳城市核心区！深圳城市核心区！蔡屋围蔡屋围明日明日Code of this report|18服务业是罗湖区的主要经济成分。服务业是罗湖区的主要经济成分。20092009年罗湖第三产业结构为年罗湖第三产业结构为83.29%83.29%，第三产业比例在各区中最高。第三产业比例在各区中最高。蔡屋围之金融业占罗湖蔡屋围之金融业占罗湖GDP25.08GDP25.15、08。蔡屋围所在的金三角商业区（东门蔡屋围所在的金三角商业区（东门人民南宝安南）为深圳面积最大、人民南宝安南）为深圳面积最大、业态最全、人气最旺的商贸区域。业态最全、人气最旺的商贸区域。第三产业是罗湖区的主导产业，罗第三产业是罗湖区的主导产业，罗湖区第三产业在深圳市发展程度最湖区第三产业在深圳市发展程度最高！高！罗湖区产业结果比例示意图罗湖区产业结果比例示意图 蔡屋围有着良好的商业基础和服务业基础，相关配套服务最为完备，集聚效蔡屋围有着良好的商业基础和服务业基础，相关配套服务最为完备，集聚效应最为明显。应最为明显。蔡屋围蔡屋围明日明日n 产业基础产业基础Code of this report|16、19国内外对蔡屋围的总体印象是金融扎堆、高形象、高品质，蔡屋围作为核心区已经国内外对蔡屋围的总体印象是金融扎堆、高形象、高品质，蔡屋围作为核心区已经得到国内外的一致认同。得到国内外的一致认同。人民银行、银监局、保监办、深交所、建行、工行、农行、中国银行、深圳发展银行及太平洋产险、寿险、太平寿险、天安保险、美国友邦保险、美亚保险、中融信担保投资等世界四大会计师事务所全都落户在罗湖，外资的70多家技术设计机构也全部落户罗湖。蔡屋围蔡屋围明日明日n 产业基础产业基础Code of this report|20n 规划托举规划托举 按深圳城市总体规划（2007-2020）草案中的规划设想，未来深圳将建17、立起三级城市中心体系，其中，最高级别的城市中心（市级）有两个，即福田中心和前海中心最高级别的城市中心（市级）有两个，即福田中心和前海中心。实际上，福田福田中心并非单指目前的福田中心区，包括了福田中心区、罗湖中心区两个区域在内，未来的主中心并非单指目前的福田中心区，包括了福田中心区、罗湖中心区两个区域在内，未来的主要功能是发展市级行政、文化、商业、商务等职能。要功能是发展市级行政、文化、商业、商务等职能。蔡屋围蔡屋围明日明日深圳规划局强调：深圳规划局强调：罗湖为优先更新区域，是全市转罗湖为优先更新区域，是全市转型的示范！型的示范！罗湖始终市级中心区，与福田罗湖始终市级中心区，与福田CBDCBD融18、为一体，继续提升行政、融为一体，继续提升行政、文化等核心职能，文化等核心职能，重点发展总部重点发展总部经济、金融、商业贸易和创新产经济、金融、商业贸易和创新产业服务等功能业服务等功能。而蔡屋围将是南而蔡屋围将是南中国最具影响力的金融区。中国最具影响力的金融区。Code of this report|21东门东门科学馆科学馆地铁站地铁站邓小平邓小平画像画像蔡屋围蔡屋围华强商圈、中信广场、邓小平画像、东门、国贸金光华、华强商圈、中信广场、邓小平画像、东门、国贸金光华、罗湖口岸罗湖口岸“都市集成都市集成”的黄金分割点的黄金分割点华强商圈华强商圈 国贸国贸金光华金光华中信中信广场广场 罗湖罗湖 口岸口19、岸蔡屋围蔡屋围明日明日n 特区情结特区情结Code of this report|22片区交通便利，城市主干道、次干道、地铁直接通往城市各地，与香港接壤。片区交通便利，城市主干道、次干道、地铁直接通往城市各地，与香港接壤。交通现状交通现状 地铁1号线、2号线东延线 城市主干道：深南东路、滨河路 城市次干道：宝安南路、红岭路 片区支路：嘉宾路、金塘街等 临近：罗湖口岸、罗湖火车站通往城市各地便利通往城市各地便利通往城市各地便利通往城市各地便利与香港接壤，进出香港方便与香港接壤，进出香港方便与香港接壤，进出香港方便与香港接壤，进出香港方便罗湖口岸罗湖火车站地铁深南大道滨河大道宝安南路红岭路蔡屋围片20、区蔡屋围片区蔡屋围蔡屋围明日明日n 交通速达交通速达Code of this report|23蔡屋围金融中心改造工程实施将进一步改善金融中心区的面貌，巩固蔡屋围作为蔡屋围金融中心改造工程实施将进一步改善金融中心区的面貌，巩固蔡屋围作为核心区的竞争力。京基金融中心核心区的竞争力。京基金融中心深圳第一高楼的建成，将重新吸引金融市场、深圳第一高楼的建成，将重新吸引金融市场、商务市场对高点的关注！使片区地位得到巩固，面貌得到提升，加强核心竞争力。商务市场对高点的关注！使片区地位得到巩固，面貌得到提升，加强核心竞争力。蔡屋围老围片区改造（深圳金融中心区改造工程）蔡屋围老围片区改造（深圳金融中心区改造工21、程）占地4.6万平米，人民银行深圳市中心支行用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦、高档商务公寓；建筑面积38万平方米，回迁房将改善本区域城中村面貌，高级商务写字楼将进一步巩固本区域作为商务办公区的地位。n 新鲜血液新鲜血液蔡屋围蔡屋围明日明日Code of this report|24 蔡屋围片区具备重塑深圳都市核心区的条件。蔡屋围片区具备重塑深圳都市核心区的条件。蔡屋围蔡屋围明日明日交通速达交通速达产业基础产业基础 政策托举政策托举 特区情结特区情结 新鲜血液新鲜血液 重建都市核心重建都市核心重建都市核心重建都市核心蔡屋围片区的发展价值蔡屋围片区的发展价值Code of this rep22、ort|25市市 场场 分分 析析 Code of this report|26 深圳商务物业在深圳商务物业在20092009年经历了年经历了蓬勃的崛起历程，成为投资市场的蓬勃的崛起历程，成为投资市场的耀眼明星，不断实现着产品档次与耀眼明星，不断实现着产品档次与成交价格的突破。成交价格的突破。p0909年新增供应以核心商务区的高档物业为主，年新增供应以核心商务区的高档物业为主，总供应达22.41万，占全市批售97.60%。08年因市场低迷，不单需求平淡，售价更是远低于开发商的预期，高档物业普遍惜售；09年随楼市全面回暖，写字楼也迎来上市高潮，各开发商集中的推广对引导投资起到重各开发商集中的推广23、对引导投资起到重要的托市作用要的托市作用p深圳市综合配套改革总体方案深圳市综合配套改革总体方案出台令写字楼长线看多，投资活跃出台令写字楼长线看多，投资活跃p住宅回暖、限外令解禁对写字楼成交起到了重要的推进作用，使集中放量的写字楼、商务公寓在09年至2010年第一季度成交非常活跃。这直接导致20102010年第二季度起，核心商务年第二季度起，核心商务市场将迎来散租的高峰期，对本项目的蓄客形成正面竞争和冲击。市场将迎来散租的高峰期，对本项目的蓄客形成正面竞争和冲击。主要特征：主要特征：市场格局分析竞争影响Code of this report|2720102010年起深圳写字楼供年起深圳写字楼供应24、列表（包括潜在供列表（包括潜在供应）所属区域所属区域项目名称目名称开开发商名称商名称租售租售总建筑面建筑面积（）（）办公面公面积（）（）竣工时间 或 入市预测罗湖区鸿隆世纪广场鸿隆控股售109503.9559000已于2010.4入市京基金融中心蔡屋围实业 京基集团未确定600000190000华强北中航城综合体中航 和记黄埔租310000暂不明确预计2010入市中心区卓越世纪中心1号楼卓越集团售120282120282预计2010.6入市皇岗商务中心皇庭集团租10143780000已于2010.4入市荣超国际荣超地产租4527232000预计2010.10入市深圳证券交易所深圳证券交易所租225、67000140000预计2012启动嘉里建设广场二期嘉里建设租7900069000预计2010.10入市福田科技广场福田区委租287238 170000将于2010竣工中心西金谷5号（雪松大厦）泰然集团售4212941800已于2010.4入市NEO企业大道二期绿景集团未确定13000095000预计2010.7入市农科绿洲大厦农科集团售3613625000将于2011.2竣工东海商务中心2期东海地产售51000099500预计销售周期将持续至2012年泰然大厦泰然集团售170000170000将于2012.8竣工岗厦改造项目岗厦村 金地置业226000预计2012入市市场格局分析竞争影响C26、ode of this report|2820102010年起深圳写字楼供年起深圳写字楼供应列表（包括潜在供列表（包括潜在供应）所属区域所属区域项目名称目名称开开发商名称商名称租售租售总建筑面建筑面积（）（）办公面公面积（）（）竣工时间 或 入市预测科技园科技园松日鼎盛大厦松日鼎盛大厦松日自用/租4430340000预计2010入市深圳深圳软件大厦件大厦高新办租6253550000预计2010.8入市德德赛科技大厦科技大厦德赛集团自用/租6200050000已于2010.2入市华润大冲大冲项目目华润未明确2800000200000将于2012入市前海前海星海名城七期星海名城七期振业集团售60027、0030000预计2010.8入市南油南油汉京国京国际汉京置业售4585624000预计2010.5入市后海后海湾厦海境界湾厦海境界湾厦实业未明确70000预计2012入市中海油后海中海油后海项目目中海油自用/租200000预计2012入市香江日航广香江日航广场后海后海香江置业未明确232045预计2011.11入市航天国航天国际中心后海中心后海航天科技自用150000120000预计2010.10入市南南头田厦国田厦国际中心中心田厦未明确188105123521预计2010.7入市蛇口蛇口鹏基基时代代创业园园鹏基售8766173000未明确宝安宝安泰泰华N7N7泰华售50000045000预28、计2012入市西岸新天地西岸新天地恒丰集团自用/租13000020500未明确龙光世光世纪大厦大厦龙光地产售8000043770将于2010.12竣工龙岗区区珠江广珠江广场二期二期珠江地产未明确14924155000未明确市场格局分析竞争影响Code of this report|29市场格局分析竞争影响 根据中原监控，根据中原监控，20102010至至20122012年，深圳写字楼新增供应量将超过年，深圳写字楼新增供应量将超过250250万平方米万平方米，在竞争格局上体现出以下特点：在竞争格局上体现出以下特点：p写字楼项目租售比例各占半壁江山。p租赁项目主要集中在福田中心区及其辐射区域（包括29、车公庙和华强北）、南山科技租赁项目主要集中在福田中心区及其辐射区域（包括车公庙和华强北）、南山科技园园，其他区域的写字楼项目以入市销售为主。p南山科技园的写字楼项目南山科技园的写字楼项目由于特殊的用地性质，基本为租赁项目、且50%以上面积为开发企业自用。同时，其档次和形象也与本项目存在竞争落差，对本项目所构成的对本项目所构成的竞争影响较小竞争影响较小。p福田中心区及其辐射区域新增供应的租赁项目福田中心区及其辐射区域新增供应的租赁项目以高端（超）甲级写字楼为主，例如：皇岗商务中心、荣超国际、嘉里建设广场2期、NEO企业大道A栋、大中华IFC之A栋等，均为综合体的压轴之作，结合其区位和入市时间，对30、本项目造成激烈的竞争结合其区位和入市时间，对本项目造成激烈的竞争。p罗湖区目前一手写字楼仅有鸿隆世纪广场鸿隆世纪广场在售，据闻有计划转为租赁。，据闻有计划转为租赁。Code of this report|30目前罗湖、福田两区已投入租赁的单一业权写字楼招商情况如下：目前罗湖、福田两区已投入租赁的单一业权写字楼招商情况如下：区域项目名称类型建筑面积办公面积入市时间招租率备注福田中心区嘉里建设广场甲级94628750002007-0975%星河发展中心甲级106860380002007-09100%星河集团总部自用；平安集团总部租赁30000荣超中心AB座甲级1433291020002008-0531、70%建设银行租赁B座25000港中旅大厦甲级56000400002008-1090%高区部分楼层为集团自用联合证券租赁10150大中华IFC A座甲级200000446002009-12工商银行正在洽谈整栋租赁中心西区时代科技大厦甲级117330.7772751.812008-05公布数据90%集团下属企业保留部分楼层自用07-09年，深圳市新增的单一业权写字楼租赁集中在CBD，均为甲级写字楼。从招租效果观察，该类写字楼受客户青睐，招租率走高，涌现出大量大宗的交易，原因：1.在2008年的淡市下，大部分开发商选择保留高区楼层自用大部分开发商选择保留高区楼层自用，下调租金适应市场下调租金适应市32、场，从侧面说明发展商对写字楼保值能力的认可；2.深圳市面能提供整层或多层办公面积的甲级物业有限整层或多层办公面积的甲级物业有限，该类物业成为大型集团的租赁首选；3.2009年起，国内经济整体转暖，内资企业和金融机构率先内资企业和金融机构率先活跃，回流核心商务区回流核心商务区的趋势明显写字楼租赁项目的存量体量不大，消化情况较为乐观。大型机构、内资企业选择该类物业以写字楼租赁项目的存量体量不大，消化情况较为乐观。大型机构、内资企业选择该类物业以提升形象、优化平台，成为趋势，是主要的消化力量。提升形象、优化平台，成为趋势，是主要的消化力量。市场格局分析竞争影响Code of this report|33、31市场分析片区租赁成交特点本阶段罗湖区写字楼空置率及空置特点本阶段罗湖区写字楼空置率及空置特点 本阶段，罗湖甲级写字楼空置面积46300，空置率约9.18，环比2月上升了1.08%；乙级写字楼的空置面积约19600，空置率约3.31，环比2月下降了0.04%。本阶段，罗湖写字楼跟随楼市一本阶段，罗湖写字楼跟随楼市一起活跃起来，无论买卖还是租赁都呈起活跃起来，无论买卖还是租赁都呈现大幅活跃之势。由于近期投资气氛现大幅活跃之势。由于近期投资气氛浓厚，市场放盘量不断增加，令总体浓厚，市场放盘量不断增加，令总体空置率波动相对平稳，市场供求关系空置率波动相对平稳，市场供求关系较为平衡。较为平衡。罗湖乙34、级写字楼一直保持活跃，罗湖乙级写字楼一直保持活跃，深受投资者追捧，换手率高，空置率深受投资者追捧，换手率高，空置率维持在全市的最低水平。维持在全市的最低水平。Code of this report|32附表：罗湖区附表：罗湖区20102010年年3 3月份代表性二手写字楼空置率及租售价格列表月份代表性二手写字楼空置率及租售价格列表 大厦名称大厦名称空置面积空置面积空置率空置率租金租金售价售价大厦名称大厦名称空置面积空置面积空置率空置率租金租金售价售价甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼地王大厦11,364.698.2%131.4628,287.39国贸大厦 3,887.00 3.9%60135、3000发展银行大厦998.841.3%120-国贸商业大厦 2,612.00 4.8%6514500华润大厦640.001.5%220-天安国际 2,052.00 2.4%6014500世界金融大厦14,454.2020.9%110-深华商业大厦 3,284.00 2.6%7514800彭年广场16917.20 16.9%92-西武大厦 5,084.00 12.7%5010500嘉里中心1,895.262.4%12526,500.00金丰城 1,691.00 3.5%6514800太平洋商贸 809.00 0.8%5513000太阳岛大厦 245.00 0.7%6515000总计46,27036、.19 9.18%133.08 27,393.70 总计19,664.00 3.31%61.88 13762市场分析片区租赁成交特点本阶段，罗湖的甲、乙级写字楼一直保持活跃的成交状态，租金平稳，波动小。罗湖乙级写字楼本阶段，罗湖的甲、乙级写字楼一直保持活跃的成交状态，租金平稳，波动小。罗湖乙级写字楼是目前成交最活跃的物业，但租客主要是中小民营企业，他们的议价能力相对较强，加上本区的是目前成交最活跃的物业，但租客主要是中小民营企业，他们的议价能力相对较强，加上本区的物业普遍楼龄较大，是租金一直波动小的最主要因素。物业普遍楼龄较大，是租金一直波动小的最主要因素。Code of this repor37、t|3320092009年底至年底至20102010年年1 1月月 政策初见端倪政策初见端倪 个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 二套房贷首付比例不低于40%规定时间内一次性公开全部可售房源，明码标价对外销售。20102010年年2 2月月 政策扑朔迷离政策扑朔迷离 央行上调金融机构存款准备金率0.5%20102010年年3 3月月 政策重磅出击政策重磅出击 两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是“首次购房，且唯一的一套住房”，否则就不能享受1%契税税率38、优惠。央企退市相关条例20102010年年4 4月月 政策连下冰雹政策连下冰雹 二套房贷首付提升至五成14日召开的国务院常委会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 第二套认定标准转变为家庭名下是否有房 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款20102010年年5 5月月 政策继续发力政策继续发力 央行上调金融机构存款准备金率0.5%重启商业限外令市场格局分析新政影响Code of this report|34市场格局分析新政影响1.1.政策间接肯定了商业地产投资的地位，其调控力度制衡了客户政策间39、接肯定了商业地产投资的地位，其调控力度制衡了客户在住宅和商业投资之间的选择。在住宅和商业投资之间的选择。2.2.楼市出现下行舆论与退房潮，外销客户全面退出致使市场氛围楼市出现下行舆论与退房潮，外销客户全面退出致使市场氛围 逐步冷却，商业投资信心受到影响，投资客户减缓投资步伐，心逐步冷却，商业投资信心受到影响，投资客户减缓投资步伐，心态步入观望。态步入观望。3.3.全球经济依然处在回暖过程，各行业虽在购买写字楼上偏于谨全球经济依然处在回暖过程，各行业虽在购买写字楼上偏于谨慎，但基于对业务范围的恢复和扩充，反而刺激了租赁市场持续慎，但基于对业务范围的恢复和扩充，反而刺激了租赁市场持续活跃。活跃。440、.4.楼市调控政策的执行有其延续性，在项目主要的推广蓄客阶段楼市调控政策的执行有其延续性，在项目主要的推广蓄客阶段变化几率较小，因此写字楼市场将以租赁为主。变化几率较小，因此写字楼市场将以租赁为主。Code of this report|35需需 求求 分分 析析 Code of this report|36n 自自0808年起，受金融海啸及调控政策的影响，写字楼租售成交客户在企业类型、年起，受金融海啸及调控政策的影响，写字楼租售成交客户在企业类型、更换物业周期、行业变化、选择态度上均发生变化，基于以下研判可对客户定位做更换物业周期、行业变化、选择态度上均发生变化，基于以下研判可对客户定位做出41、现实指导。出现实指导。n据统计，在据统计，在0808年至今的写字楼成交客户中，年至今的写字楼成交客户中，中外中外合资、外资性质企业合资、外资性质企业受到世界经济危机的重大冲受到世界经济危机的重大冲击，出现击，出现收缩租赁收缩租赁/置业成本、削减面积甚至撤点置业成本、削减面积甚至撤点的现象的现象，比例出现一定降低；，比例出现一定降低；n在投资方面，个人投资行为也有所下降；在投资方面，个人投资行为也有所下降；n而实力雄厚的国有企业、实力较强的内资、本土而实力雄厚的国有企业、实力较强的内资、本土企业则成为消化写字楼租售的主力军。企业则成为消化写字楼租售的主力军。0808年至今写字楼成交客户类型年至今42、写字楼成交客户类型 数据来源：中原深港研究中心、项目投资部整理 成交客户需求分析Code of this report|37n 成长型企业因刚性需求成为市场销售市场的主体，成长型企业因刚性需求成为市场销售市场的主体，起步型和成熟型企业则慎思熟率，在金融市场尚未稳的起步型和成熟型企业则慎思熟率，在金融市场尚未稳的形势下，大部分选择以租代买，保障流动资金充足。形势下，大部分选择以租代买，保障流动资金充足。分分析如下：析如下：n 3-5 3-5年成长型企业存在优化区位、提升形象、扩大面年成长型企业存在优化区位、提升形象、扩大面积、改善环境等诸多刚性需求，置业需求强劲；积、改善环境等诸多刚性需求，置业43、需求强劲；n 1-31-3年的起步型企业规模未稳，可用资金少，但该类年的起步型企业规模未稳，可用资金少，但该类企业亦希望在核心商务区优先占位，提升企业形象，因企业亦希望在核心商务区优先占位，提升企业形象，因此租赁作为一种灵活的发展模式适于采用，需求面积一此租赁作为一种灵活的发展模式适于采用，需求面积一般在般在300300以下；以下；n 5 5年以上的成熟型企业年以上的成熟型企业对宏观经济、政策形势敏感度对宏观经济、政策形势敏感度高，对形势有清晰理性的判断，且大部分现已拥有稳定高，对形势有清晰理性的判断，且大部分现已拥有稳定的办公环境。该类企业有足够的耐心选择产品，因此的办公环境。该类企业有足够44、的耐心选择产品，因此在在市场未稳的环境下置业动作小，倾向于租赁。需求面积市场未稳的环境下置业动作小，倾向于租赁。需求面积为半层或整层（为半层或整层（1000M21000M2以上），一般选择交通便利、形以上），一般选择交通便利、形象好、比较新的甲级写字楼。象好、比较新的甲级写字楼。企业物业更换周期分析图企业物业更换周期分析图 数据来源：中原深港研究中心、项目投资部整理 成交客户需求分析Code of this report|38n 行业性变化明显行业性变化明显受到全球经济危机影响，自受到全球经济危机影响，自0808年起，写字楼客户群呈现明显的行业性变化。贸易、物流行业年起，写字楼客户群呈现明显的45、行业性变化。贸易、物流行业整体不景气直接影响了企业对办公物业的选择。上述行业及其上下游企业出现转购为租的行整体不景气直接影响了企业对办公物业的选择。上述行业及其上下游企业出现转购为租的行为。反观实体企业，由于跨涉行业较广，经营风险分散，则在物业租赁上需求未减。为。反观实体企业，由于跨涉行业较广，经营风险分散，则在物业租赁上需求未减。n 客户选择物业更加理性和全面客户选择物业更加理性和全面相当比例的写字楼客户修改了购买或租赁的方案。从面积来看，一部分客户在选择目标产品相当比例的写字楼客户修改了购买或租赁的方案。从面积来看，一部分客户在选择目标产品时，适度缩减原定面积需求；客户的选择标准也更加理性46、和全面，关注重点除了写字楼所处时，适度缩减原定面积需求；客户的选择标准也更加理性和全面，关注重点除了写字楼所处的区位、交通通达程度、楼体形象、新旧程度等要素外，对硬件、配套、景观资源、是否带的区位、交通通达程度、楼体形象、新旧程度等要素外，对硬件、配套、景观资源、是否带装修等指标的关注程度越来越高。装修等指标的关注程度越来越高。n 08 08年至今深圳核心商务区频现大宗交易年至今深圳核心商务区频现大宗交易平安集团租赁星河发展中心平安集团租赁星河发展中心3000030000、中国移动租赁财富大厦、中国移动租赁财富大厦1500015000、中信集团整购卓越时、中信集团整购卓越时代广场代广场2 2期47、写字楼、联合证券租赁港中旅大厦期写字楼、联合证券租赁港中旅大厦1015010150。这说明大型企业集团存在占位核心商。这说明大型企业集团存在占位核心商务区、整租整购高端写字楼的需求，亦预示深圳作为南中国国际金融中心的地位进一步明晰。务区、整租整购高端写字楼的需求，亦预示深圳作为南中国国际金融中心的地位进一步明晰。成交客户需求分析Code of this report|39 客户类型研判客户类型研判 n外资外资 合资企业比例下降，内资企业、本土企业回流核心商务区活跃；合资企业比例下降，内资企业、本土企业回流核心商务区活跃；n起步型企业、成熟型企业包括大型企业集团总部，在租赁客户中占比较大，起步型48、企业、成熟型企业包括大型企业集团总部，在租赁客户中占比较大，租赁面积涵括租赁面积涵括300300以下和半层以下和半层/整层即整层即10001000以上两个区间；以上两个区间；n实体企业、高科研发、创业板相关的金融、风投、证券行业、文化创意等实体企业、高科研发、创业板相关的金融、风投、证券行业、文化创意等行业成为租赁客户的核心力量；行业成为租赁客户的核心力量；n区位、交通、楼盘形象、新旧程度、硬件功能是客户选择的最基本标准。区位、交通、楼盘形象、新旧程度、硬件功能是客户选择的最基本标准。项目客户定位Code of this report|40项目定位及招商策略项目定位及招商策略 Code of 49、this report|41 蔡屋围片区奠定金融业和服务业基础蔡屋围片区奠定金融业和服务业基础 片区成熟的办公氛围片区成熟的办公氛围 地标影响力地标影响力 交通四通八达交通四通八达 近期片区同类物业租金走势稳中有升近期片区同类物业租金走势稳中有升 优势优势 StrengthStrength 劣势劣势 WeakWeak 项目体量巨大，招商难度大、周期长项目体量巨大，招商难度大、周期长 面积大、租金高等成本门槛将限制客户范围面积大、租金高等成本门槛将限制客户范围 片区新增写字楼供应少，难以吸引市场关注片区新增写字楼供应少，难以吸引市场关注 金融中心逐渐向福田中心区转移金融中心逐渐向福田中心区转移 50、交楼时间过长，客户谈判过程变数多、风险大交楼时间过长，客户谈判过程变数多、风险大 机会机会 OpportunityOpportunity 威胁威胁 Threaten Threaten 政策导致投资市场渐趋冷却，租赁需求走强政策导致投资市场渐趋冷却，租赁需求走强国内经济渐稳，内资企业回流活跃国内经济渐稳，内资企业回流活跃创业板利好使深圳高档写字楼受惠创业板利好使深圳高档写字楼受惠近期威胁：近期威胁：1 1）周边高档写字楼散租的竞争，尤）周边高档写字楼散租的竞争，尤其是来自其是来自0909年成交物业的同质同期竞争；年成交物业的同质同期竞争；2 2）竞争项目泛区域化特征逐渐明显；）竞争项目泛区域化特51、征逐渐明显；3 3）区内准甲级写字楼自觉调价，提升竞争力）区内准甲级写字楼自觉调价，提升竞争力远期威胁：远期威胁：1 1）紧缩性宏观政策；）紧缩性宏观政策；2 2）城市多极化趋势）城市多极化趋势项目SWOT分析Code of this report|42项目SWOT总结金融中心趋移金融中心趋移深圳第一高楼深圳第一高楼租赁市场活跃租赁市场活跃优优 势势 机机 会会 市场缺乏关注市场缺乏关注同期竞争激烈同期竞争激烈劣劣 势势 威威 胁胁 Code of this report|43项目形象定位从客户的角度分析从客户的角度分析v对高成本与预期不确定性的顾虑对高成本与预期不确定性的顾虑v类比项目周边和52、其他写字楼热点区类比项目周边和其他写字楼热点区域正在租售的商务物业域正在租售的商务物业v 项目素质出击项目素质出击v 区域商务形象营造区域商务形象营造树立形象树立形象 从项目的自身因素分析从项目的自身因素分析Code of this report|44 罗湖蔡屋围代表着深圳的特区先锋精神，罗湖蔡屋围代表着深圳的特区先锋精神，3030年的发展孕育着敢为人先的创年的发展孕育着敢为人先的创新精神、开拓进取的创业精神、勇担责任的经营之道！新精神、开拓进取的创业精神、勇担责任的经营之道！在深圳金融中心的光环下，在深圳金融中心的光环下，“深商深商”影像逐渐清晰。深圳的创新影像逐渐清晰。深圳的创新90%9053、%源自本源自本土企业主导，企业乃创新之驱动力，深商群族正在实现群体性的崛起，成为中土企业主导，企业乃创新之驱动力，深商群族正在实现群体性的崛起，成为中国又一个国又一个“区域性精神色彩区域性精神色彩”鲜明的商业群族！鲜明的商业群族！深商群族质朴坚韧，在发展同时，他们也呼吁为自己度身打造着一个优良深商群族质朴坚韧，在发展同时，他们也呼吁为自己度身打造着一个优良的营商环境、一个国际化水准的商务空间、一个节能高效低成本的营商平台为的营商环境、一个国际化水准的商务空间、一个节能高效低成本的营商平台为其诞生其诞生!项目定位背景项目定位背景.联想联想 项目形象定位Code of this report|4554、项目形象定位立足蔡屋围金融业的深厚基础立足蔡屋围金融业的深厚基础 凝结深圳商人的奋斗情结，凝结深圳商人的奋斗情结，犹如一个舞台，交流一个圈层犹如一个舞台，交流一个圈层 京基金融中心京基金融中心 云端高度，云端高度，CFDCFD精神领袖精神领袖 全球视野，深商文化平台全球视野，深商文化平台Code of this report|46 应对策略应对策略1 1 高效利用代理资源，集中攻势、多点开花高效利用代理资源，集中攻势、多点开花 建议采用建议采用“发展商发展商+首席代理首席代理+外围代理外围代理”相结合的模式。发展商组建招相结合的模式。发展商组建招商队伍，确立一家写字楼资源强大的代理商作为首席代55、理商队伍，确立一家写字楼资源强大的代理商作为首席代理，共同驻场构成固定的招商团队。同时，给予首席代理在与多家三级代理行合作的权利，从而广开客户渠道。利用业务员最关注的问题：佣金与成交难度佣金额度和保障、业主是否容易反价或跳单，以高于市场的佣金和适时的成交奖励机制，将代理商的客户资源集中到项目上。通过业务员网络式FTF宣传，带动上门客量和成交率。中原作为写字楼三级市场占有率最高、全国网络最大的代理商，将以成熟中原作为写字楼三级市场占有率最高、全国网络最大的代理商，将以成熟的资源联动模式铺开客户网络，在实现快速成交的同时，协助发展商完成利润的资源联动模式铺开客户网络，在实现快速成交的同时，协助发展56、商完成利润最大化。最大化。项目招商策略Code of this report|47发展商招商团队发展商招商团队 首席代理首席代理 驻场招商驻场招商 上门客接待上门客接待现场管理现场管理招商洽谈招商洽谈合同办理合同办理后续客服后续客服协助发展商提供市场数据，进行招协助发展商提供市场数据，进行招商既推广策略制定执行商既推广策略制定执行上门客接待上门客接待/协助外场代理接待客户、协助外场代理接待客户、介绍项目介绍项目公司内部持续推广、客户定量转介公司内部持续推广、客户定量转介外场客户确认手续办理外场客户确认手续办理招商洽谈招商洽谈合同办理合同办理 后续客服后续客服代理代理A A 代理代理B B 代理57、代理C C 代理代理 外场招商外场招商 转介客户，协助谈判转介客户，协助谈判 价格体系、佣金机制、奖励推动价格体系、佣金机制、奖励推动发展商营销部门发展商营销部门 客户确认客户确认协助接待协助接待责任制与广泛的客户网络相结合；责任制与广泛的客户网络相结合；充足的客户量，提高成交效率，控制风险；充足的客户量，提高成交效率，控制风险；规范说辞、统一形象、维护价格体系，提升发展商的形象规范说辞、统一形象、维护价格体系，提升发展商的形象效效 果果项目招商策略p 确立科学的代理模式：确立科学的代理模式：Code of this report|48项目招商策略中原作为首席代理所能负责的范畴中原作为首席代理58、所能负责的范畴1 1上门客户接待、项目推介并促成成交上门客户接待、项目推介并促成成交2 2通过各种渠道发动中原内部资源，促成成交通过各种渠道发动中原内部资源，促成成交3 3协助外围代理机构向客户进行项目推介，促成成交协助外围代理机构向客户进行项目推介，促成成交4 4与发展商共同制定招商策略、价格体系、对外推广方案与发展商共同制定招商策略、价格体系、对外推广方案5 5监控市场，为发展商提供及时而全面的数据，随时优化策略监控市场，为发展商提供及时而全面的数据，随时优化策略6 6协助发展商举办营销活动协助发展商举办营销活动7 7跟进对外推广方案的执行，监控其传播效果跟进对外推广方案的执行，监控其传播59、效果8 8协助发展商维护营销中心的现场秩序协助发展商维护营销中心的现场秩序9 9可能存在的危机公关事宜可能存在的危机公关事宜1010租赁合同等相关手续的办理租赁合同等相关手续的办理p 首席代理工作范畴：首席代理工作范畴：Code of this report|49项目招商策略p 中原对客户及各项资源的调度：中原对客户及各项资源的调度：国内、国际客户资源的开发和联动。国内、国际客户资源的开发和联动。利用中原（中国）在全国各地包括港澳地区的分公司网络和人脉关系，协利用中原（中国）在全国各地包括港澳地区的分公司网络和人脉关系，协助发展商在商务核心城市举办大都市产品发布会和招商活动，在中原分公助发展商60、在商务核心城市举办大都市产品发布会和招商活动，在中原分公司的传播配合下，吸引各地金融等产业龙头的关注，吸纳客户资源。司的传播配合下，吸引各地金融等产业龙头的关注，吸纳客户资源。Code of this report|50项目招商策略p 中原对客户及各项资源的调度：中原对客户及各项资源的调度：利用中原（中国）工商铺大联盟统筹利用中原（中国）工商铺大联盟统筹中心迅速发动各地储备的国内大客中心迅速发动各地储备的国内大客户、品牌客户资源。户、品牌客户资源。大联盟峰会将在下半年举行，项目组大联盟峰会将在下半年举行，项目组将策划本案作为重点推介项目在峰将策划本案作为重点推介项目在峰会上进行发布，引发管理层61、的关注，会上进行发布，引发管理层的关注，从而实现自上而下的推动。从而实现自上而下的推动。国内、国际客户资源的开发和联动。国内、国际客户资源的开发和联动。Code of this report|51项目招商策略p 中原对客户及各项资源的调度：中原对客户及各项资源的调度：国内、国际客户资源的开发和联动。国内、国际客户资源的开发和联动。项目组将把本案的推介文本送达至中原集团下属与金融产业相关的机构、项目组将把本案的推介文本送达至中原集团下属与金融产业相关的机构、分部分部中原理财、中原资产管理、中原按揭经纪、北京华夏物业管理公中原理财、中原资产管理、中原按揭经纪、北京华夏物业管理公司等，有效利用多方资62、源挖掘客户，促进成交。司等，有效利用多方资源挖掘客户，促进成交。Code of this report|52经经1212年的稳步发展，深圳中原地铺已逾年的稳步发展，深圳中原地铺已逾180180间，间，30003000名业务员，形成广泛的资源网；名业务员，形成广泛的资源网；其中工商铺部共有近其中工商铺部共有近6060个专业部门，汇集个专业部门，汇集400400余名业务精英，积累了雄厚的客户资源，余名业务精英，积累了雄厚的客户资源，这些将成为项目组联动的重要对象。这些将成为项目组联动的重要对象。项目招商策略p 中原对客户及各项资源的调度：中原对客户及各项资源的调度：国内、国际客户资源的开发和联动。63、国内、国际客户资源的开发和联动。中原中原邮件平台邮件平台：使业务员及时获知项目动态，确保时效性 三级市场办公网络三级市场办公网络：快速传达信息项目专区项目专区，沟通深港：，沟通深港：利用中原香港企业客户资源，协助发展商招纳品牌客户，提高知名度中原外部网中原外部网：免费网络广告资源Code of this report|53利用中原在项目周边的工商铺部地铺、办公点进行包装，发布项目相关广利用中原在项目周边的工商铺部地铺、办公点进行包装，发布项目相关广告，提升客户咨询量和关注度；告，提升客户咨询量和关注度；利用中原所掌握的核心商务区大厦户外广告资源发布宣传，提升关注。利用中原所掌握的核心商务区大厦64、户外广告资源发布宣传，提升关注。项目招商策略p 中原对客户及各项资源的调度：中原对客户及各项资源的调度：核心商务区客户资源的吸纳。核心商务区客户资源的吸纳。Code of this report|54中原外部网（深圳房地产网）置顶广告位、网页可免费运用中原外部网（深圳房地产网）置顶广告位、网页可免费运用 中原平台广告位运用，提升关注度中原平台广告位运用，提升关注度 免费使用中原的办公平台广告位、中原外部网广告位，对项目进行宣传。免费使用中原的办公平台广告位、中原外部网广告位，对项目进行宣传。项目招商策略p 中原对客户及各项资源的调度：中原对客户及各项资源的调度：核心商务区客户资源的吸纳。核心商65、务区客户资源的吸纳。Code of this report|55 应对策略应对策略2 2 平开高走、巧妙利用租赁条件平开高走、巧妙利用租赁条件 项目的租金制定应基于市场水平项目的租金制定应基于市场水平“平开高走平开高走”，以，以“中价格、中价格、高素质、高姿态高素质、高姿态”的形象推入市场。的形象推入市场。较低的启动价格、明码标价的形式，将对小业主五花八门的零较低的启动价格、明码标价的形式，将对小业主五花八门的零散报价形成冲击，迅速吸引市场关注，而小业主因按揭压力，其调散报价形成冲击，迅速吸引市场关注，而小业主因按揭压力，其调价举措必然滞后，由此形成的空档时机将利于本项目实现快速交易，价举措必66、然滞后，由此形成的空档时机将利于本项目实现快速交易，保障在前期即引进一批主力客户和品牌企业，制造市场热点。保障在前期即引进一批主力客户和品牌企业，制造市场热点。“平开平开”策略将在客户的心理层面形成营销热度和价格上浮的策略将在客户的心理层面形成营销热度和价格上浮的铺垫，项目则可顺势而为，逐级上调租金，提高收益幅度。铺垫，项目则可顺势而为，逐级上调租金，提高收益幅度。项目招商策略Code of this report|56 应对策略应对策略3 3 利用免租优惠，维护价格体系利用免租优惠，维护价格体系 项目可利用租赁条件中的装修免租期作为价格谈判中的进退空间。项目可利用租赁条件中的装修免租期作为价67、格谈判中的进退空间。按照市场规律，租赁面积按照市场规律，租赁面积100100以内装修免租期一般为以内装修免租期一般为1 1个月、租赁个月、租赁400400以上装修免租期为以上装修免租期为3 3个月，建议以增加免租期作为租金折价的转换形式。个月，建议以增加免租期作为租金折价的转换形式。如：客户租赁如：客户租赁300300，租期为，租期为2 2年，市场常规免租期为年，市场常规免租期为2 2个月，则可额个月，则可额外增加外增加2 2个月免租期，如租期超过个月免租期，如租期超过2 2年，可按每年年，可按每年1 1个月增加免租期，相当个月增加免租期，相当于在租金上给与租客优惠。相关条款可在租赁补充协议中68、说明，并注明于在租金上给与租客优惠。相关条款可在租赁补充协议中说明，并注明如租客提前解约则取消相应的免租优惠，从而保障发展商权益。如租客提前解约则取消相应的免租优惠，从而保障发展商权益。该种方式既增加了价格谈判的空间，又不拉低成交价水平，可保持该种方式既增加了价格谈判的空间，又不拉低成交价水平，可保持项目的市场高度，维护楼盘形象，使项目在与其他楼盘的竞争过程中处项目的市场高度，维护楼盘形象，使项目在与其他楼盘的竞争过程中处于有利地位。于有利地位。项目招商策略Code of this report|57 应对策略应对策略4 4 重新规划户型，避免资源浪费重新规划户型，避免资源浪费 根据中原三级市69、场在深圳核心商务区的成交经验，以及对客户根据中原三级市场在深圳核心商务区的成交经验，以及对客户类型与面积需求、空置率相互关系的研究，中原认为本项目在类型与面积需求、空置率相互关系的研究，中原认为本项目在1717万万的巨大体量下，以的巨大体量下，以600 600 为起步户型，将对罗湖、福田寻求进入高为起步户型，将对罗湖、福田寻求进入高端平台的中型企业、成长型企业、外企驻深办事处等形成壁垒，造端平台的中型企业、成长型企业、外企驻深办事处等形成壁垒，造成对客户渠道的浪费。成对客户渠道的浪费。建议选取项目低楼层的部分，对户型按建议选取项目低楼层的部分，对户型按200-300200-300重新规划，使重70、新规划，使其更贴近市场需求，提升项目竞争力。同时，该策略也能在短时间其更贴近市场需求，提升项目竞争力。同时，该策略也能在短时间内形成客户量的积累和成交的涌现，在市场上塑造话题。内形成客户量的积累和成交的涌现，在市场上塑造话题。项目招商策略Code of this report|58项目价格定位参考区域范围或具体物业参考区域范围或具体物业建筑层数建筑层数招商面积招商面积租金区间租金区间情况说明情况说明罗湖区甲级写字楼￥133.08/平均空置率9%皇岗商务中心5977000报价￥180-200/于4月份正式启动租赁东海国际中心写字楼A、B座37/2699500￥160/B座招商率近40%卓越世纪中71、心3、4号楼34/38散盘,100至1000不等￥135-150/目前消化面积约30%港中旅大厦25400至1450不等￥100-120/招商率约90%嘉里建设广场一期23500以上￥160-200/招商率75%华润中心29200至2000不等￥220/空置率1.5%深圳发展银行大厦34400以上￥120/空置率1.3%嘉里中心33散盘￥125/空置率2.4%地王大厦69散盘￥131/空置率8.2%项目定价参考范围：项目定价参考范围：罗湖区甲级写字楼租金均价、罗湖福田单一业权甲级写字楼罗湖区甲级写字楼租金均价、罗湖福田单一业权甲级写字楼 均价、核心区域三级市场典型甲级写字楼租金均价。均价、核心72、区域三级市场典型甲级写字楼租金均价。Code of this report|59项目价格定位 罗湖区除了华润大厦以外，其他标志性甲级写字楼租金均价约为罗湖区除了华润大厦以外，其他标志性甲级写字楼租金均价约为120120至至130130，由于开发年，由于开发年限较早，楼龄、折旧、早期开发遗留的建筑缺陷、硬件配置、物管模式等都对租金造成影响。限较早，楼龄、折旧、早期开发遗留的建筑缺陷、硬件配置、物管模式等都对租金造成影响。华润大厦作为近年开发的超甲级写字楼，依托综合体及华润品牌，租金保持在华润大厦作为近年开发的超甲级写字楼，依托综合体及华润品牌，租金保持在220220元元/.月。月。福田中心区福田73、中心区3030层以上的超高层甲级写字楼租金一般为层以上的超高层甲级写字楼租金一般为150-160150-160元元/.月。月。由于本案尚无具体的硬件配置数据，我司按由于本案尚无具体的硬件配置数据，我司按5A5A甲级写字楼标准设想，结合区位、交通、环境等甲级写字楼标准设想，结合区位、交通、环境等因素与上述项目进行比较，建议租金均价如下：因素与上述项目进行比较，建议租金均价如下：【均均 价价】180180元元/.月月【浮动区间浮动区间】160160220220元元/.月月 【总总 收收 益益】30,600,00030,600,000元元/月月 楼层楼层租金水平（元租金水平（元/.月）月）5 52874、F28F160160292944F44F180180454558F58F200200595972F72F220220Code of this report|60项目招商周期计划时间时间阶段阶段任务描述任务描述目标目标2010.06.10至2010.07.30项目启动筹备期1.发展商与代理行建立关系，首席代理与各外围代理机构理顺关系、建立机制；2.建立项目基本资料，统一说辞；3.建立项目成交相关流程和法律文本，规范操作；3.招商团队培训;4.6 6月月1010日临时营销接待点开放日临时营销接待点开放;5.首席代理协助发展商确定项目定位方向和推广方案，并投入设计制作。2010.08.01至201075、.12.31大客储备与强势推广期1.通过包装推广方案的执行，强势确立市场形象；2.利用各个工程节点，通过媒体投放、代理传播、营销活动，不断加深知名度和美誉度；3.通过中原网络，迅速吸纳大客户、品牌客户资源，尽力落实意向，促进协议草签；4.4.8 8月中旬，月中旬，A A塔塔6666层完工；层完工；5.5.9 9月月3030日，营销中心和示范层的开放日，营销中心和示范层的开放，组织市面客户和代理行业两个方向的营销活动，吸纳客户；6.6.1010月月2828日，日，KKMALLKKMALL开业开业，同步进行推广；7.7.1212月下旬月下旬A A塔封顶，塔封顶，在封顶仪式中加入大客户签约环节，扩大76、影响力，逼进观望客户的成交。30%Code of this report|61项目招商周期计划时间时间阶段阶段任务描述任务描述目标目标2011.01.01至2011.05.31项目强势成交期1.总结前期营销中，客户渠道、代理机制存在的问题和难点，调整策略；2.引入奖励机制，保持各代理行的转介热情；3.持续在中原内部进行推广，通过邮件、当地推介会等形式联动各地分公司资源，扩大渠道、促进成交；4.媒体投放的持续演进，与包装配合，向市场全面传递出项目的精神内涵；5.5月31日，室外配套完工60%2011.06.01至2011.09.30项目持续成交期1.入驻品牌客户访谈报道，客户与项目的双赢宣传；277、.组织深商论坛，增强圈层凝聚力，吸纳中小客户，补充成交；3.前期储备客户的落实，实现持续全面成交；4.8月30日，室外景观完工；85%2011.10.01至2011.12.31项目收尾期1.10月1日，室内装修完工；2.10月10日，项目入伙，媒体跟进报道，软文突出项目作为CFD领袖的价值体系；3.前期签约客户的后续跟进服务。100%Code of this report|62项目推广方案核心原则：虚实结合，两线交替推广核心原则：虚实结合，两线交替推广 虚线虚线通过形象与软文双重媒体推广、营销活动推广，通过形象与软文双重媒体推广、营销活动推广，建树项目之于蔡屋围建树项目之于蔡屋围CFDCFD的78、领袖形象和社会责任的领袖形象和社会责任实线实线通过持续的招商信息发布、代理机构的人脉传播，通过持续的招商信息发布、代理机构的人脉传播，确立商务市场尖端产品的热销地位确立商务市场尖端产品的热销地位Code of this report|63项目推广要点n 软性系列广告的组合运用软性系列广告的组合运用软性系列广告的组合运用软性系列广告的组合运用 利用利用南方都市报南方都市报深圳特区报深圳特区报等关注度较高的报纸软文广等关注度较高的报纸软文广告、知名房地产网站的网络软文、评论文章等由浅至深、从表面告、知名房地产网站的网络软文、评论文章等由浅至深、从表面到内涵、从建筑到人本、从商务到精神多方面阐述项目79、的意义，到内涵、从建筑到人本、从商务到精神多方面阐述项目的意义，从而构建一个高端的商务圈，吸引客户的加入。从而构建一个高端的商务圈，吸引客户的加入。Code of this report|64项目推广要点n 营销活动的运用营销活动的运用营销活动的运用营销活动的运用 在重要的工期节点、招商节点，举办金融论坛、品牌客户集中签约仪式、中国大都市招商在重要的工期节点、招商节点，举办金融论坛、品牌客户集中签约仪式、中国大都市招商会等系列活动，吸引客户关注，树立市场热点，烘托造势，同时促使客户下定决心。会等系列活动，吸引客户关注，树立市场热点，烘托造势，同时促使客户下定决心。Code of this re80、port|65项目推广要点举办针对举办针对“中坚中坚”群体的营销活动，例如针对群体的营销活动，例如针对“深圳商人深圳商人”、“新经济企业新经济企业”或或“创业板创业板”的论坛研讨、系列访谈、户外运动，甚至主导异地交流合作等，发展商不仅是简单地为活动的论坛研讨、系列访谈、户外运动，甚至主导异地交流合作等，发展商不仅是简单地为活动提供场地，而是将自身参与进去，作为金融业的倡导者、统筹者出现，领航深商群体，从而提供场地，而是将自身参与进去，作为金融业的倡导者、统筹者出现，领航深商群体，从而在营销过程中积累客户基础与提升品牌凝聚力！在营销过程中积累客户基础与提升品牌凝聚力！n 营销活动的运用营销活动的运用营销活动的运用营销活动的运用 Code of this report|66Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Thanksforyourattention!Thanksforyourattention!Wish you a good day!