1、谨呈：广东绿洲地产有限公司谨呈：广东绿洲地产有限公司二零壹肆年九月三十日深圳世联地产顾问股份有限公司 开创以中式养生为主题的滨海度假产业新模式开创以中式养生为主题的滨海度假产业新模式引领徐闻滨海旅游的跨越发展引领徐闻滨海旅游的跨越发展 湛江徐闻白沙湾项目发展战略及整体定位湛江徐闻白沙湾项目发展战略及整体定位2项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分项目发展战略与整体定位项目发展战略与整体定位（中期汇报）（中期汇报）报告修改与终期汇报报告修改与终期汇报（终稿汇报）（终稿汇报）市场调研阶段市场调研阶段2014/08/262014/08/262014/09/302014/09/302014/082、/182014/08/182014/2014/u与客户进行首次沟通u项目地块现场查勘u区域宏观经济背景研究u房地产市场调研u旅游产业研究u政府人员访谈u专业人士访谈u消费者访谈u市调成果沟通 u整体定位与发展战略中期汇报u项目界定及客户目标分析u市场简析与问题结构化分析u核心问题的梳理与分析u为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析u参考案例的发展战略借鉴u项目整体定位与发展战略u项目功能定位及规划布局u将修改意见进一步落实u形成本项目的最终成果u终稿报告3 珠三角作为中国三大都市圈之一，具有旅游消费的人口众多，且人们的滨海旅珠三角作为中国三大都市圈之一，具有旅游消费的人口众多，且人们的滨海3、旅游度假意愿较强，向往海岸生活，在这种背景下，珠三角滨海旅游开发也正如火如游度假意愿较强，向往海岸生活，在这种背景下，珠三角滨海旅游开发也正如火如荼的进行。荼的进行。徐闻与国际旅游岛海南隔海相望，是连接大陆与海南的桥头堡，且徐闻具有出徐闻与国际旅游岛海南隔海相望，是连接大陆与海南的桥头堡，且徐闻具有出色的热带农林业景观、大陆浅海架最美的珊瑚群、美丽的海岸线和淳朴的民风民俗，色的热带农林业景观、大陆浅海架最美的珊瑚群、美丽的海岸线和淳朴的民风民俗，具备成为一流旅游度假目的地的较好基础，但初级旅游开发、单纯的景点观光旅游具备成为一流旅游度假目的地的较好基础，但初级旅游开发、单纯的景点观光旅游形式使4、客户无从消费。而政府的高瞻远瞩，把徐闻的旅游发展迅速拉升到新的发展形式使客户无从消费。而政府的高瞻远瞩，把徐闻的旅游发展迅速拉升到新的发展层级，一个新发展局面即将拉开序幕。层级，一个新发展局面即将拉开序幕。徐闻旅游发展新时代即将开启，浙江铁牛愿意承担这个历史性的使命，以全新徐闻旅游发展新时代即将开启，浙江铁牛愿意承担这个历史性的使命，以全新的规划、高端的视野、领先的定位拉动徐闻旅游产业升级进程，引领徐闻滨海旅游的规划、高端的视野、领先的定位拉动徐闻旅游产业升级进程，引领徐闻滨海旅游的跨越发展。的跨越发展。序言：徐闻旅游发展新时代正在开启序言：徐闻旅游发展新时代正在开启4本项目将执行系统的区域运5、营理念，将区域打造成为一流的滨本项目将执行系统的区域运营理念，将区域打造成为一流的滨海旅游度假区，带动周边其他景区的发展海旅游度假区，带动周边其他景区的发展n白沙湾滨海旅游度假区白沙湾滨海旅游度假区n生态旅游生态旅游n温泉主温泉主题园题园n高尔夫高尔夫球场球场nn滨海滨海主题园主题园泛琼州海峡最具特色的滨海旅游度假区泛琼州海峡最具特色的滨海旅游度假区直接与项目关联的主题词：直接与项目关联的主题词：大陆最南端的滨海主题园珠三角最富盛名的温泉休闲区国内最具特色的火山岩高尔夫球场南中国最具特色的滨海精品酒店群5将成为海峡旅游度假新标杆，推动徐闻将成为海峡旅游度假新标杆，推动徐闻“一线两翼一线两翼”大6、旅游格局大旅游格局的均衡发展，形成集的均衡发展，形成集“旅、居、业旅、居、业”于一体的滨海宜居度假新城于一体的滨海宜居度假新城旅旅+业业+居居=完善的度假城功能体系完善的度假城功能体系“旅旅”体系体系 人文观光类旅游项目 自然观光类旅游项目 创新体验类旅游项目 节事类旅游项目 临时性度假居住 （酒店、公寓）周期性居住（度假别墅、二居住宅）永久性居住 （养老一居）“居居”体系体系构建与构建与城市差城市差异化的异化的环境环境创新、创新、变化的变化的配套服配套服务务提供可深度体提供可深度体验的空间场所验的空间场所功能功能互补互补 度假服务类 （餐饮、疗养、度假生活）旅游服务类（会议、会展、商务）居住7、服务类 （商业、教育、医疗）“业业”体系体系功能功能互补互补6第一部分：立势打造滨海度假目的地第一部分：立势打造滨海度假目的地 项目核心问题及发展方向研判项目核心问题及发展方向研判 第二部分：从初级旅游到深度体验开发第二部分：从初级旅游到深度体验开发 项目发展战略与定位项目发展战略与定位第三部分：深度体验度假城构建策略第三部分：深度体验度假城构建策略 项目规划与旅游线路设计项目规划与旅游线路设计第四部分：启动策略及经济效益评估第四部分：启动策略及经济效益评估 启动策略及启动区经济测算启动策略及启动区经济测算本报告分为以下四部分内容本报告分为以下四部分内容7项目属性界定：经济欠发达，非旅游热点城8、市，滨海区域拥有强势海项目属性界定：经济欠发达，非旅游热点城市，滨海区域拥有强势海景资源的大型区域旅游地产项目景资源的大型区域旅游地产项目项目优势：项目优势：项目属性项目属性对本项目的价值点界定对本项目的价值点界定城市层级城市层级n农业大县、经济落后n拥有滨海旅游资源，但是知名度低，非旅游热点城市区域层级区域层级n一线滨海区域，资源价值较优n区域陌生，周边无配套项目层级项目层级n本项目占地5500亩，租赁用地3000多亩，具有规模优势n强势海景资源、景观面好n具有火山岩、包公祠、包公旗台、白马寺、青天湾、嫦娥等丰富的自然和人文资源资源优势资源优势：一线海景，海岸线长，沙质较好，有温泉资源规模优9、势：规模优势：项目5000多亩占地，有意向租赁周边区域用地，具备规模优势项目劣势：项目劣势：旅游价值劣势：旅游价值劣势：项目所处城市为珠三角辐射边缘城市，距离核心城市距离远城市价值劣势：城市价值劣势：城市无重大产业支撑和规划利好，项目所处区域陌生8开发商的目标开发商的目标目标1：创新旅游地产模式，做大度假功能，实现项目顺利取地目标2：以地产反哺旅游，树立精品旅游度假区的市场形象，形成能在未来产生稳定现金流的优质资产沉淀目标3：为铁牛集团开辟新的业务模式创新的旅游地产模式是项目成功取地的前提，品牌和影响力是在该模式下成功开发的结果。世联对目标的理解世联对目标的理解项目核心目标判定项目核心目标判定10、成功撬动滨海旅游度假区的开发成功撬动滨海旅游度假区的开发开发商的目标开发商的目标9 困局困局-旅游价值旅游价值 区域旅游项目处于散乱的初级开发，有资源无产品，区域旅游项目处于散乱的初级开发，有资源无产品，旅游人气弱，度假市场更是空白，珠三角的旅游度假热潮对本项目旅游人气弱，度假市场更是空白，珠三角的旅游度假热潮对本项目的辐射尚待时日的辐射尚待时日徐闻2010年全年旅游总收入1.8亿元，同比增长64%；2010年全年接待游客总人数41万人次，同比增长5%。n旅游处于起步阶段：旅游处于起步阶段：徐闻县旅游业目前尚处于起步、初创阶段，全县几乎没有正式对外开放（接团）的旅游景区（点）。n产品单一：产品11、单一：旅游产品以粗放式开发为主，较为单一，拉动旅游发展主要依赖于自然天赋的或历史遗留的原始资源。n旅游人气弱：旅游人气弱：客源市场靠自发增长的散客为主，多为本区或周边地区的居民节假日或周末休闲度假。徐闻没有听说过，湛江倒是知道，有东海岛，南三岛等旅游的地方，吃海鲜比较便宜。珠三角客户访谈10 困局困局-旅游价值旅游价值 虽然与海口隔海相望，但交通便利性差，时间成本虽然与海口隔海相望，但交通便利性差，时间成本高，海口旅游者到徐闻旅游的意愿很低，目前两地旅游基本处于割高，海口旅游者到徐闻旅游的意愿很低，目前两地旅游基本处于割裂状态裂状态海口至徐闻交通不便海口至徐闻交通不便当前的主要交通方式仍以轮渡12、为主，速度慢、大以轮渡为主，速度慢、大部分渡轮客货混装部分渡轮客货混装，跨海大桥由于投资高、建设周期长，当前仍处于前期论证阶段。市调访谈摘要市调访谈摘要u印象中的徐闻发展滞后，离市区偏远，与海口交通不便，徐闻的发展需要靠海口、湛江等城市的发展带动。湛江京基城置业顾问梁小姐u目前从珠三角发往海南的旅游团大多是到三亚，到海口的都比较少，没有贯穿海南岛与徐闻的旅游线路，两地旅游基本处于割裂状态。港中旅京华国际旅行社张先生u来海南的外地游客主要是乘坐飞机，大陆乘车到海南必须经过轮渡，耗费很长时间。海南中国旅行社三亚分社蔡先生11 困局困局-旅游价值旅游价值 旅游基础配套设施不足，未形成完整的旅游产业结13、构旅游基础配套设施不足，未形成完整的旅游产业结构体系，资源优势没有转变成旅游产品优势体系，资源优势没有转变成旅游产品优势购：无旅游购物场所，环境杂乱旅游六大要素娱：文化娱乐设施严重缺乏游：全县几乎没有正式对外开放（接团）的旅游景区（点），景区接待条件简陋，容量有限 住：现有三星级宾馆l座，120个床位；准二星级宾馆7间，780多个床位，设备环境和服务水平均有待提高，高档住宿设施缺乏行：旅游交通条件较差，通往各景点的道路水泥化率低，需彻底改造吃：高档餐饮酒店较少，低档餐饮设施遍布大街小巷12 困局困局-城市价值城市价值 徐闻无重大产业支撑和规划利好，城市整体处于徐闻无重大产业支撑和规划利好，城市14、整体处于“落后农业大县落后农业大县”的认知，本项目短期内难以摆脱这种负面认知的的认知，本项目短期内难以摆脱这种负面认知的影响影响2010年前三季度茂名、湛江各区县经济数据排名经济发展相对滞后经济发展相对滞后u与广东省西部两市茂名和湛江所辖区县的经济数据比较可以看到徐闻在GDP、规模工业增加值、固定资产投资、外贸出口、社会消费品总额等方面均处于较低水平；传统农业大县传统农业大县u徐闻2010年国民生产总值（GDP）为127亿，旅游业总收入为1.8亿，旅游业总收入所占比例不到国民生产总值的1.5%；u从徐闻的产业结构上看，农业所占农业所占GDPGDP总量的总量的50%50%，服务业占37%，服务业15、发展严重落后于经济发达地区;u主要经济作物有甘蔗、菠萝、香蕉、芒果、蔬菜等，主要畜产品有徐闻黄牛、徐闻山羊，主要海产品有珍珠、对虾、优质鱼类等，是中国最大的菠萝生产基地、世界上最大的木兰科植物园。13 困局困局-资源价值资源价值 在泛琼州海峡区域内拥有众多同质资源，本项目面在泛琼州海峡区域内拥有众多同质资源，本项目面临利好趋势下的竞争压力，如果滨海资源的打造缺乏前瞻性就很难临利好趋势下的竞争压力，如果滨海资源的打造缺乏前瞻性就很难脱颖而出脱颖而出本项目大汉三敦旅游度假区北部湾海口西海岸巽寮湾水质岩石稀缺性海滩朝向风速沙质HighLowKey:周边环境大亚湾14n创新旅游地产模式，做大度假功能，16、实现项目顺利取地n以地产反哺旅游，树立精品旅游度假区的市场形象，形成能在未来产生稳定现金流的优质资产沉淀n为铁牛集团开辟新的业务模式期望：项目希望实现目标期望：项目希望实现目标n旅游价值弱势：区域旅游项目处于散乱的初级开发，有资源无产品，旅游人气弱，度假市场更是空白n城市价值缺失：无重大产业支撑和规划利好，城市整体处于“落后农业大县”的认知n资源价值非稀缺：在泛琼州海峡区域内拥有众多同质资源，本项目面临利好趋势下的竞争压力现实：市场及项目条件限制现实：市场及项目条件限制项目核心问题推导项目核心问题推导核心问题：在资源并不占独特优势，现状市场难以支撑前提下，项目如何进行突围并核心问题：在资源并不17、占独特优势，现状市场难以支撑前提下，项目如何进行突围并引领徐闻旅游度假的跨越发展？引领徐闻旅游度假的跨越发展？15为了解决核心问题，从五个角度对项目价值进行挖掘为了解决核心问题，从五个角度对项目价值进行挖掘项目价值挖掘项目价值挖掘承担城市承担城市功能功能消费者需求消费者需求滨海物业开发滨海物业开发现状现状项目本体项目本体条件条件珠三角市场珠三角市场16珠三角都市圈作为中国三大都市圈之一，具有旅游消费力的人口众多，珠三角都市圈作为中国三大都市圈之一，具有旅游消费力的人口众多，并对省内旅游需求旺盛，有利于支持大规模项目开发并对省内旅游需求旺盛，有利于支持大规模项目开发n2009年全省接待国内旅游者18、35,143万人次，其中省内游客占省内游客占44.0%44.0%，达到，达到15,46415,464万人次万人次n2009年全省国内旅游收入达2,383亿元，按上述比例简单推算，广东省内游客在本省的旅游消费广东省内游客在本省的旅游消费额为额为1,0491,049亿元，市场广阔有利于支持大规模项目亿元，市场广阔有利于支持大规模项目开发开发数据来源：珠三角各市统计年鉴17且珠三角地区滨海度假意愿较强，向往海岸生活，滨海度假发展潜力且珠三角地区滨海度假意愿较强，向往海岸生活，滨海度假发展潜力巨大巨大资料来源：世联资料库虽然目前高尔夫已经成为旅游度假及商务配套必不可少的运动项目之一，但珠三角居民认为滨19、海和水上游乐项目更有吸引力。珠三角客户度假项目偏好n滨海社区连接着人类在陆地和海洋的所有活动，并给出了人类最仪式化，最具展览性的瞬间体验，是人类在长期的压抑后被唤醒的结果。n滨海社区不仅由人的需要而产生，并且还是强化和诱发人类新思想、新活动方式的场所。18依据距离核心城市的距离和资源情况，珠三角形成三大滨海度假开发依据距离核心城市的距离和资源情况，珠三角形成三大滨海度假开发梯度梯度海陵岛巽寮湾大鹏半岛深圳深圳阳江阳江珠海珠海海泉湾碧桂园十里银滩80的深圳客户；合正东部湾客户以深圳为主，占了90%，广州、惠州等地也有一部分保利银滩阳江客户占5成，广佛客户3成，其余是深圳、珠海客户3030广佛广佛20、客户客户8080左右左右深圳客户深圳客户湛江湛江大亚湾 惠东惠东 茂名茂名第一滩放鸡岛南三岛东海岛特呈岛雷州半岛梅沙湾深圳湾第一开发梯度第一开发梯度第二开发梯度第二开发梯度第三开发梯度第三开发梯度p启动时间：2005年p发展阶段：旅游市场高速发旅游市场高速发展期展期p交通：距深圳约1小时，距广州约2小时p启动时间：2011年p发展阶段：旅游市场发展旅游市场发展期期p交通：距深圳约4-5小时，距广佛约3-4小时p启动时间：预计5年内p发展阶段：旅游市场起步旅游市场起步期期p交通：距深圳约6-7小时，广佛约5-6小时191-21-2小时车程范围内是度假的黄金距离，小时车程范围内是度假的黄金距离，321、 3小时是合适的距离，而本项小时是合适的距离，而本项目处于这个区域范围外目处于这个区域范围外n对于度假距离而言，1-2小时车程范围是他们认为最适当的距离，让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的环境和氛围；n半小时车程范围内无法让他们产生外出度假感觉；n3小时及以上车程范围容易产生驾驶疲劳和厌烦。度假时能够接受的最远车程距离度假时能够接受的最远车程距离5%23%47%16%9%半小时一小时2小时3小时3小时以上n从休闲度假旅游目的地的距离来说，一般在1小时左右车程最理想，1-2小时车程内较好，较符合都市人的出行习惯，超过这个距离对于许多人来说就容易感到疲劳了旅游专家吴教授珠三角2小时车程范围20且22、各个滨海度假项目均以强势品牌、资源和高端配套撬动市场，高性且各个滨海度假项目均以强势品牌、资源和高端配套撬动市场，高性价比物业受到客户认可价比物业受到客户认可项目项目规模规模配套模式配套模式金海湾2900万高尔夫、四家高星级酒店、高尔夫、沙滩游乐活动、天后宫商业街、国际会展中心、露天电影院、艺术家部落等碧桂园十里银滩200万五星级酒店、游艇码头、风情商业街、交通中心富茂威尼斯湾460万超五星级酒店、大型主题商业中心、大型国际会议中心、游艇会、国际度假村、国际学校、疗养设施、顶级会所等万科双月湾79万酒店、渔人码头、游艇会所、商业、海景沙滩、海水浴场、潜水帆船、商业街保利银滩3000亩四家五星级23、酒店（其中一家皇冠假日酒店）、18洞高尔夫、游艇码头、沙滩娱乐合生滨海城（400万）皇庭波西塔（30万）碧桂园十里银滩（200万）合正东部湾（130万）富茂威尼斯湾（460万）金融街金海湾（2900万）万科双月湾（79万）n各大品牌开发商投入星级酒店、游艇、高尔夫、国际会展中心等大配套，区域度假产业群快速形成。21因此，在珠三角滨海度假时代来临和供应逐渐稀缺的大背景下，面对区因此，在珠三角滨海度假时代来临和供应逐渐稀缺的大背景下，面对区域初级发展现状，本项目需通过特色体验旅游度假区的打造，引领建立域初级发展现状，本项目需通过特色体验旅游度假区的打造，引领建立区域价值区域价值第一代需求第一代需求24、“眼球经济眼球经济”第二代需求第二代需求“身份经济身份经济”第三代需求第三代需求“娱乐放松经济娱乐放松经济”第四代需求第四代需求“体验经济体验经济”n随着经济条件的改观，大量人们走出家门n看未曾见过之景，去未曾去过之地n存在一部分“先富起来”的人n存在展现财富和社会地位的需求n经济发展，社会人群财富结构成纺锤型发展，中产阶级大量增加n中产阶级希望利用周末和假日出游，和亲朋好友以放松身心为目的n经济高速发展，人们生活压力增大，节奏变快n人们追求生活方式的改变，新事物的体验，独特的调性，深度的参与与互动自然风光名山大川高尔夫 温泉五星级酒店主题乐园 综合性度假区差异化主题差异化主题深度体验产品深度25、体验产品22徐闻旅游资源丰富，但旅游产业链不完善，需要提供更多旅游附加值徐闻旅游资源丰富，但旅游产业链不完善，需要提供更多旅游附加值的多元产品，实现从观光到休闲度假的完整的产业链条的多元产品，实现从观光到休闲度假的完整的产业链条海洋海洋沙滩沙滩大汉大汉文化文化亚热带亚热带农业农业珊瑚礁珊瑚礁火山岩火山岩红树林红树林留给外界的区域形象仍局限于农业城市，经济落后，旅游六要素体系不完善，这严重制约着徐闻旅游的大发展；旅游产业链需要逐步延伸，从简单的景观景点旅游产业链需要逐步延伸，从简单的景观景点旅游的基础上提供更多旅游附加值的多元度假旅游的基础上提供更多旅游附加值的多元度假产品。产品。观光旅游观光旅26、游休闲度假休闲度假过境旅客，短期旅游缺乏高端休闲配套产品一般为风景名胜低层次的旅游服务业体验维度少大量中长期度假客户、出现重复消费高端休闲度假产品休闲度假形成产业链条突出体验性和参与性 体验维度多23旅游知名度与市场认知度不足，旅游知名度与市场认知度不足，需要通过资源再造，或者深度开发提需要通过资源再造，或者深度开发提供复合功能的精品旅游度假区供复合功能的精品旅游度假区撬动市场的发展撬动市场的发展简单资源简单资源利用型利用型资源再造型资源再造型资源深度资源深度开发型开发型目前旅游景点接待条件简陋，容量有限，需要精品旅游度假区撬动市场发展；需要通过资源再造，或需要通过资源再造，或者深度开发提供复27、合旅游者深度开发提供复合旅游度假功能的精品旅游度假度假功能的精品旅游度假区区，高尔夫、温泉、特色主题园等成为开发热点。围绕一种或多种核心资一种或多种核心资源源（如雪山、温泉、海滩）打造复合度假功能，打造复合度假功能，广度广度+深度开发深度开发；产品类型：温泉度假村、滨海度假村、山地度假村；代表景区：安徽黄山、三亚亚龙湾很少或没有自然资源，通过投资再造旅游产品进行广度开发，属于休闲度假；产品类型：高尔夫、主题园等；代表景区：深圳东部华侨城、观澜高尔夫在原有山水自然风景资源基础上简单开发利用，属于观光旅游；产品类型：山水风景；代表旅游区：泰山、桂林24为了改善旅游环境，政府将旅游产业定位为徐闻县的28、支柱产业，目标为了改善旅游环境，政府将旅游产业定位为徐闻县的支柱产业，目标是打造成国内知名的热带滨海旅游度假中心区，创建旅游经济城市一是打造成国内知名的热带滨海旅游度假中心区，创建旅游经济城市一体化体化购物游览度假观光娱乐旅游度假区完善的功能体系徐闻旅游发展总体目标定位：徐闻旅游发展总体目标定位：依托徐闻县区位和资源优势，培育以“热带、海洋、热带、海洋、历史文化历史文化”为主线，以“中国大陆最南端”、“千年丝路始发港”为核心品牌，以观光、度假旅游为主体，商贸旅游发达，集生态，海洋、宗教、休闲、考察、娱乐于一体的，文化品位突出、旅游设施布局合理的旅游目的地。旅游发展旅游发展效应效应旅游消费旅游消29、费产业升级产业升级人口增长人口增长就业贡献就业贡献基础基础配套配套设施设施度假度假旅游旅游地产地产25滨海旅游带在空间上呈现滨海旅游带在空间上呈现“一线两翼一线两翼”的大旅游格局，以粤海铁路为的大旅游格局，以粤海铁路为中轴线，西翼以滨海观光、休闲功能为主，东翼以滨海娱乐、度假功中轴线，西翼以滨海观光、休闲功能为主，东翼以滨海娱乐、度假功能为主能为主接待中心接待中心粤粤海海铁铁路路接待副中心接待副中心接待副中心接待副中心罗斗沙海岛杏磊湾旅游区大汉三墩旅游区罗斗沙度假岛本项目灯楼角海底珊瑚世界旅游区范围：范围：五里-角尾发展方向：发展方向：突出文化特色和观光休闲功能 提升现有旅游设施水平范围：范围30、：五里-海安发展方向：发展方向：以滨海娱乐、度假功能为主以旅游发展促进城市功能完善粤海铁路西翼东翼26滨海各项目基于区位条件、资源特性的差异性，各自承担不同的价值滨海各项目基于区位条件、资源特性的差异性，各自承担不同的价值定位，滨海文化度假是本项目可以差异化和突破的方向定位，滨海文化度假是本项目可以差异化和突破的方向文化文化粤粤海海铁铁路路罗斗沙海岛杏磊湾大汉三墩罗斗沙本项目灯楼角自然自然本项目本项目观观光光度度假假灯楼角大汉三墩杏磊湾罗斗沙文化文化灯楼角海底珊瑚世界旅游区：灯楼角海底珊瑚世界旅游区：依托祖国大陆最南端的特殊区位和中国大陆架浅海最美的珊瑚群，在自然资源保护基础上的在自然资源保护31、基础上的“生态观光生态观光”开发路线开发路线大汉三墩旅游区：大汉三墩旅游区：以“汉代海上丝绸之路文化”为主题，结合自然生态风光，打造大汉海洋港口文化特色大汉海洋港口文化特色的旅游区杏磊湾旅游区：杏磊湾旅游区：依托临近海安码头的交通优势和海景资源，打造多层多层次复合功能的滨海娱乐旅游度假区次复合功能的滨海娱乐旅游度假区罗斗沙度假岛：罗斗沙度假岛：原始生态、环境静谧，适合打造成高端私享度假区高端私享度假区27从城市层面看，徐闻作为连接大陆与海南的桥头堡，本项目应承接城从城市层面看，徐闻作为连接大陆与海南的桥头堡，本项目应承接城市休闲、度假、商务和滨海居住功能，促进城市功能转型与完善、提市休闲、度假32、商务和滨海居住功能，促进城市功能转型与完善、提升城市形象，赋予城市更多文化价值内涵升城市形象，赋予城市更多文化价值内涵旅游功能旅游功能滨海度滨海度假居住假居住港口、贸易港口、贸易商务功能商务功能港口、贸易港口、贸易旅游功能旅游功能港口、贸易港口、贸易以港口为中心，发展港口经济、贸易经济城市发展逐渐完善，形成区域旅游、休闲娱乐中心徐闻未来逐渐发展综合性城市，城市需求多样化，旅游功能弱化，文化度假、深度体验功能显现前世：徐闻前世：徐闻今生：徐闻今生：徐闻未来：徐闻未来：徐闻城市休闲城市休闲娱乐功能娱乐功能城市休闲城市休闲娱乐功能娱乐功能徐闻城市旅游的整合者徐闻城市旅游的整合者滨海城市形象的重塑者33、滨海城市形象的重塑者为了打造具有深度体验功能的文化度假项目，从研究现代为了打造具有深度体验功能的文化度假项目，从研究现代人的度假需求开始人的度假需求开始28研究现代人的生存状态，我们发现伴随现代文明不断发展进步的同时，研究现代人的生存状态，我们发现伴随现代文明不断发展进步的同时，人们生存压力前所未有的巨大，繁忙的工作，都市人群长期处于一种人们生存压力前所未有的巨大，繁忙的工作，都市人群长期处于一种“亚健康亚健康”的状态，身心俱疲的状态，身心俱疲76%76%24%24%健康亚健康都市白领健康状态统计（都市白领健康状态统计（20102010年）年）n中国城市白领中有76%处于亚健康状态，接近六成处34、于过劳状态n35岁至50岁的高收入人群中，生物年龄平均比实际年龄衰老10年，健康状况明显降低。来源：2010中国城市白领健康状况白皮书早餐随意打发，起晚就不吃了 常在外吃快餐，不能保证蔬菜水果的正常摄入 每天感觉没睡够 睡眠质量不好 偶尔运动一次 城市白领生活方式调查29目前，国内目前，国内72.5%72.5%的职场人表示工作压力已经影响到了他们的生活，的职场人表示工作压力已经影响到了他们的生活，其中近六成怀疑自己有轻微抑郁症状，社会竞争的日益加剧令他们幸其中近六成怀疑自己有轻微抑郁症状，社会竞争的日益加剧令他们幸福感缺失，急需缓解和释放福感缺失，急需缓解和释放证件收藏癖证件收藏癖 为什么挂着35、清华北大牌子的“考证班”，学员终日爆满？很多白领总觉得“有证要比没证好”，于是在“集体无意识”状态下随大流，不停的考各种各样有用无用的证，想着总有一天会用到。以增加在不安全就业环境中的安全感。辞职狂辞职狂 有些人辞职并非是因为环境到了不能容忍的地步，也不是因为加薪。有研究者称，他们辞职是一种惯性。通过不停的辞职，重新找工作再适应新的环境，来证明自己是被人需要的，是难以失业的一群人。从而找到生存安全感。行者行者 在我们身边，经常有这样一群人，他们喜欢旅行，喜欢流浪，并奉为主流生活方式。有专家称，他们通过短暂寄居在很多城市或乡村的方式，这种看起来比只在某个城市停留更有难度的方式，来寻找别样安全感。36、30社会秩序混乱社会秩序混乱目前社会上为攫取不合目前社会上为攫取不合理利润而层出不穷的食品安全问题，让人理利润而层出不穷的食品安全问题，让人们百毒具侵，们百毒具侵，安全感缺失安全感缺失“中午，跟朋友一起到新开的菜馆吃顿地沟油炒的菜，来一盘避孕药催大的香辣鳝鱼，再来一盘臭水沟捞来的麻辣龙虾，还有个农药高残留的清炒菠菜，老板上一杯重金属超标100倍的碧螺春茶，再喝点含甲醛的啤酒我们百毒具侵。无可奈何，只剩调侃。”每天一杯奶，强壮中国人。如今我们继续喝奶，继续蒙骗自己，继续茁壮成长。我们是那么容易遗忘的一群人，现实却一次一次逼人回顾从前。三鹿倒下了，回溶奶粉冲上前，施恩雅士利奶粉调查被封口。我们多少37、新闻也是一遍又一遍的回溶给读者，却不得警示！三聚氰胺奶粉之祸 地沟油上餐桌不是一两天 面粉增白剂掺石灰 小龙虾致横纹肌溶解症 问题银鱼用福尔马林 苏丹红染色脐橙 双汇瘦肉精猪肉 雀巢致癌婴儿食品 催熟芒果 染色馒头 万能牛肉膏 红薯粉条用墨汁做 毒豆芽可致癌 回炉面包重新卖31每天，我们的精神、心理、肉体分别受到不同程度的创伤环境污染、食物添加化学品、塑料容器对内分泌系统的破坏、药物副作用、电磁辐射、社会强烈竞争、文化转变过速、办事追求高效率、生活节奏加快还可能遭遇到32“养生度假养生度假”顺势而兴起顺势而兴起因此人需要一个修养身心的地方因此人需要一个修养身心的地方那里没有污染、没有紧张喧闹机38、械的生活模式；那里纯净的一切让人不用担心安全问题；那里能够排去人身体里堆积的毒素；那是一个安宁的世界，那里人与自然是平等的并且和谐互动；那里的一切都追求最终能“尘归于土”3233养生休闲度假是国际旅游度假的高级阶段，是世界旅游消费的潮流养生休闲度假是国际旅游度假的高级阶段，是世界旅游消费的潮流阶段阶段旅游产业旅游产业l休闲度假向普通人群普及；休闲度假产品供应相应增长，开始出现度假置业需求；养生度假养生度假休闲度假休闲度假观光旅游观光旅游度假生命体验形态一体化产业形态 多元化产业形态 3000 USD 3000 USD 5000 USD 5000 USD 1000 USD 1000 USD 旅游39、需求旅游需求旅游目的旅游目的目的地目的地逗留时间逗留时间出行方式出行方式旅游人群旅游人群l国内旅游需求增长期，观光旅游占据主导地位l休闲需求和消费能力增长并多样化l原生态和健康成为首要关注因素l观光掠奇，丰富经历l在观光的基础上，休闲度假需求增加l不再是为了猎奇或长见识，而是休憩身心，尽享天伦和自然之乐，借以提高自己的生活品质l名胜古迹、名山名水为主l不再局限于名胜古迹，城市周边、自然山水、农家乐园和休闲文化主题公园成为人们的首选l更在乎环境的优雅和设施的品位l走马观花式，在一地停留时间很短l一般为2-4天，从容游玩成为爱好和时尚l大大增加，异地滞留型和第二居所式的休闲度假日渐成为有消费能力者40、的爱好l大多是团队l散客、家庭自助式、自驾游的比例大大增加，开始超过团队方式，出国旅游也日渐增加l远程化和国际化l休闲度假仅集中在少数高端人群l度假置业逐渐普及，市场产品供应亦日渐丰富34世界养生度假目的地从传统的欧洲逐渐向亚洲转移，中国的养生度假世界养生度假目的地从传统的欧洲逐渐向亚洲转移，中国的养生度假方兴未艾，但有机会成为下一个国际养生度假热点方兴未艾，但有机会成为下一个国际养生度假热点中国新加坡马来西亚印度法国韩国泰国亚洲旅游亚洲旅游,n代表国家：韩国、印度、泰国、新加坡、马来西亚n优势：与欧美国家同等水平医疗系统；费用仅为欧洲的十分之一；亚洲独特的古老按摩、先进的整形技术亚洲独特的古41、老按摩、先进的整形技术项目：医疗、调理静修、美容、整形、健康检查客群：周边亚洲国家富商，包括大量中国中国的富人们以及欧美游客。瑞士欧洲欧洲n代表国家:法国、瑞士n优势：发达的医疗体系，良好的就医环境、独特的资源n项目：健康检查、羊胎素抗衰老疗程,美容、医疗项目，会议论坛n客群：欧洲周边国家及亚洲富豪。据统计：2007年，印度、泰国、马来西亚、印度尼西亚和新加坡5国的医疗旅游产业年收入高达34亿美元，大约290万外国人到这5个国家进行观光旅游兼治疗匈牙利n在美国和其他西方国家的疗养中心里，日式指压按摩、日式指压按摩、中式推拿和印度草药疗法已经与瑞典式按摩平起平坐。中式推拿和印度草药疗法已经与瑞典42、式按摩平起平坐。牛津大学医学院的教授杰勒德牛津大学医学院的教授杰勒德；伯德克；伯德克5090万人次万人次美国美国西班牙西班牙法国法国中国中国n世界五大国际旅游目的地世界五大国际旅游目的地入境旅游人数35中国形成五大滨海养生度假区域，依据滨海资源和气候条件进行综合中国形成五大滨海养生度假区域，依据滨海资源和气候条件进行综合评判，以海南和广东的条件最优评判，以海南和广东的条件最优N 海南滨海区 珠三角滨海区海峡西岸滨海区 江浙滨海区 环渤海滨海区滨海资源海水沙滩气候条件年均气温日照天数台风天数滨海条件评价指标综合排名滨海地区 大区域1.海南2.广东3.福建4.环渤海5.江浙三亚海口东山岛厦门深圳北43、海湛江秦皇岛珠海汕头泉州日照烟台威海青岛舟山连云港大连温州广州天津一级二级三级四级36海南岛依托特殊的地理区位、热带滨海等条件已成为国内客户滨海度海南岛依托特殊的地理区位、热带滨海等条件已成为国内客户滨海度假的首选地，国际游客滨海度假的重要选择地假的首选地，国际游客滨海度假的重要选择地海南岛在中国的区位图中国最南端的省级海岛海南岛：中国唯一的热带气候区海南岛海南在国内旅游首选目的地排名最高海南在国内旅游首选目的地排名最高数据来源：国家旅游局、海南省统计局37海南已开发或规划建设的旅游度假区，主要集中在三亚和海口为中心海南已开发或规划建设的旅游度假区，主要集中在三亚和海口为中心的多个滨海湾区，主44、力吸引滨海度假客户的多个滨海湾区，主力吸引滨海度假客户游客选择海南旅游的主要因素新奇滨海热带生态娱乐海南省旅游度假区大致划分为海口、三亚、东线、中线、西线、南海诸岛六大片区38海南各旅游度假区的旅游产品主走简单的海资源嫁接路线，以酒店驱海南各旅游度假区的旅游产品主走简单的海资源嫁接路线，以酒店驱动或度假地产驱动的动或度假地产驱动的“假旅游真地产假旅游真地产”开发模式开发模式海南岛棋子湾滨海旅游度假高尔夫南山文化旅游区宗教文化旅游观光红塘湾滨海居住高尔夫酒店游艇三亚湾城市滨海度假高尔夫酒店游艇时尚会展亚龙湾度假会议高尔夫酒店游艇观光海棠湾清水湾香水湾度假高尔夫酒店游艇主题公园生态公园石梅湾土福湾45、旅游度假酒店游艇主题公园文化风情村等博鳌会议度假高尔夫酒店游艇生态养生东海岸滨海旅游度假高尔夫游艇西海岸滨海旅游度假酒店高尔夫滨海休闲观光抱虎角滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假三亚海口海南滨海湾区开发模式海南滨海湾区开发模式模式一：酒店驱动型：模式一：酒店驱动型：通过引进酒店群化解区域陌生感，提升土地价值，带动房地产开发，如亚龙湾/海棠湾；模式二：度假地产驱动型模式二：度假地产驱动型房地产规模化启动，实现区域快速开发，如三亚湾/清水湾/香水湾；39海南度假区喧嚣、活力、浮躁的氛围无法真正带来养生的体验，养生海南度假区喧嚣、活力、浮躁的氛围无法真正带来养生的体验，养生更需要静谧的、宁静的、悠闲的环46、境更需要静谧的、宁静的、悠闲的环境VS喧嚣、活力、浮躁喧嚣、活力、浮躁静谧、宁静、悠闲静谧、宁静、悠闲40因此，本项目的开发无论在开发水平和功能设置上都要引领市场，提因此，本项目的开发无论在开发水平和功能设置上都要引领市场，提供内容丰富，具有特色和度假氛围的高端养生度假项目供内容丰富，具有特色和度假氛围的高端养生度假项目1.气候条件气候条件2.养生环境养生环境Result环渤海滨海江浙滨海海南滨海海峡西岸滨海珠三角滨海海南滨海珠三角滨海珠三角滨海城市影响力城市影响力区域影响力区域影响力全国影响力全国影响力宁波溪口大梅沙金融街金海湾阳江保利银滩珠海海泉湾三亚亚龙湾41广东养生文化广东养生文化温泉47、文化温泉文化宗教文化宗教文化饮食文化饮食文化中药文化中药文化茶文化：菊花茶、五花茶、蔗汁、祛湿茶、二十四味和龟苓膏等；粤菜、养生靓汤、养生酒、养生粥；瑶族泡脚习俗、佛教文化、道教文化广东温泉档案志：明广东监察御史涂相的温泉石记、电白知县相斗南的热水纪胜、高州知府张兆凤的热水感怀、两广总制阮元的温泉寺僧壁诗等养生药材：枸杞、田七、莲子、川贝、天麻、灵芝、淮山、当归、陈皮等；医药文化养生旅游论坛广东有着历史悠久的温泉、饮食、中药、宗教等养生文化广东有着历史悠久的温泉、饮食、中药、宗教等养生文化4242尤其是食疗养生的历史源远流长，尤其是食疗养生的历史源远流长，形成清淡温和的粤菜、形成清淡温和的粤菜48、中药靓汤、中药靓汤、凉茶、海鲜等养生美食凉茶、海鲜等养生美食广东前海后山的地理环境提供了水果、鱼类、兽类等丰富的饮食资源;潮湿闷热的气候条件使人们养成了注重烹调技术的饮食习惯;经济文化的交流使广东汇集了全国乃至世界各地美味名食;华侨文化与人口迁移给广东饮食文化注入了新鲜的血液，粤菜 靓汤 早茶 点心 海鲜 小吃 凉茶 珍馐广东养生广东养生饮食文化饮食文化广东食疗养生渊源广东食疗养生渊源广东食疗养生载体广东食疗养生载体43徐闻有着出色的热带农林业景观，徐闻有着出色的热带农林业景观，“菠萝的海菠萝的海”、“香蕉的海香蕉的海”和神和神州木兰园，为养生度假的人群提供了良好的生态自然环境州木兰园，为养49、生度假的人群提供了良好的生态自然环境徐闻菠萝年产量34多万吨，占全国的三分之一；被誉为“中国菠萝之乡”；愚公楼菠萝获得“原产地域保护产品”荣誉称号。全县香蕉年收获总产 41.28 万吨，成为名副其实的“中国香蕉第一县”；04年召开了“中国首届香蕉产业发展研讨会”；神州木兰园是目前世界上最大的单科植物培育基地；承担着广东省科技厅、湛江市等科研项目。44徐闻中医院徐闻中医院，是一间集传统中医和现代医学为一体,中西医结合治疗各种疾病的首批国家二级甲等中医医疗机构；被评为“广东省十大中医名院”。徐闻中医院是广东中医名院，徐闻有特色养生美食羊三味，优越的徐闻中医院是广东中医名院，徐闻有特色养生美食羊三味50、，优越的水土条件、饮食文化造就了粤西长寿村水土条件、饮食文化造就了粤西长寿村羊三味：羊三味：李时珍在本草纲目记载：人参养性，羊肉养形；徐闻百姓说：常吃羊三味，胜徐闻百姓说：常吃羊三味，胜过羊胎素过羊胎素；“羊三味羊三味”是在徐闻到处可见是在徐闻到处可见的羊粥、羊羹和羊骨汤的羊粥、羊羹和羊骨汤；徐闻羊肉有着滋阴补肾的功效。粤西长寿村：粤西长寿村：地处中国大陆最南端的湛江徐闻，村里有人口2060人，位世纪老人，年过八旬的老人有150多位，90岁以上的老人也多达60位。45另外，项目地块范围内有着丰富的火山岩资源，可打造以火山岩温另外，项目地块范围内有着丰富的火山岩资源，可打造以火山岩温泉、火山岩高51、尔夫等养生产品泉、火山岩高尔夫等养生产品火山岩火山岩对人体养生的对人体养生的好处好处补充能量平衡神经系统强化内分泌增强细胞再生促进细胞新陈代谢促进体内血液氧气供应平衡荷尔蒙系统强化血液循环海南观澜湖高尔夫球会海南观澜湖高尔夫球会:一号高尔夫球场，是中国目前唯一的、世界罕有的火山岩球场，它就建在万年火山岩石漠之间,是世界上独一无二的黑色火山岩球场。身处其中，四围都是重岩跌宕的黑色裸岩，苍翠茂盛的古荔枝树，横亘绵延的黑色石墙，粗犷的火山岩石亭森波拉火山温泉森波拉火山温泉:水质温和细腻，为中外罕见富硒低硫温泉，从地下600米深处花岗岩中涌出，日出水量3800 吨，水温常年保持在58-78，无色无味，52、可饮可浴，具有低矿化度、低钠、富硒、低硫、偏硅酸含量高等特点。46因此必须充分利用项目自身及周边的生态资源，打造养生环境氛围，因此必须充分利用项目自身及周边的生态资源，打造养生环境氛围，综合利用区域养生文化特色进行项目的价值整合与提升综合利用区域养生文化特色进行项目的价值整合与提升气候条件优越气候条件优越：徐闻地处热带，属热带季风气候，一年四季阳光充足，高温炎热，年平均气温233度广东养生文化广东养生文化：广东有着历史悠久的温泉、饮食、中药、宗教等养生文化优美的自然景观优美的自然景观：国家级珊瑚礁自然保护区、三墩岛红树林、滨海400公里长的黄金海岸线徐闻中医院徐闻中医院：集传统中医和现代医学为53、一体，广东中医名院，有着较高的知名度出色的热带农林业景观出色的热带农林业景观：“菠萝的海”和“香蕉的海洋”、神州木兰园世界上最大的木兰科植物园粤西长寿村粤西长寿村：村里有人口2060人，位世纪老人，年过八旬的老人有150多位，优越的水土资源适合养生项项目目发发展展的的价价值值支支撑撑项目价值的硬性支撑项目价值的软性支撑火山岩火山岩：火山岩具有补充能量、强化血液循环、平衡神经系统、荷尔蒙系统、强化内分泌、促进体内血液氧气供应量，增强细胞再生等作用羊三味羊三味：徐闻百姓说：常吃羊三味，胜过羊胎素。徐闻羊肉有着滋阴补肾的功效，区域饮食养生的文化历程较为久远47总结：总结：本项目应建立功能完善的滨海养54、生度假体系，塑造一种全新的本项目应建立功能完善的滨海养生度假体系，塑造一种全新的滨海度假模式，引领徐闻滨海旅游的跨越发展滨海度假模式，引领徐闻滨海旅游的跨越发展珠三角市场珠三角市场需通过特色体验旅游度假区的打造，引领建立区域价值城市功能城市功能促进城市功能转型与完善、提升城市形象，赋予城市更多文化价值内涵消费者需求消费者需求满足消费者修养身心的需求，树立养生度假标杆项目开发现状项目开发现状引领市场，提供内容丰富，具有特色和度假氛围的高端养生度假项目项目本体条件项目本体条件利用项目内部及周边的自然、人文资源进行项目的价值整合与提升项目发展方向研判项目发展方向研判滨滨海海养养生生度度假假城城48第55、一部分：立势打造滨海度假目的地第一部分：立势打造滨海度假目的地 项目核心问题及发展方向研判项目核心问题及发展方向研判 第二部分：从初级旅游到深度体验开发第二部分：从初级旅游到深度体验开发 项目发展战略与定位项目发展战略与定位第三部分：深度体验度假城构建策略第三部分：深度体验度假城构建策略 项目规划与旅游线路设计项目规划与旅游线路设计第四部分：启动策略及经济效益评估第四部分：启动策略及经济效益评估 启动策略及启动区经济测算启动策略及启动区经济测算本报告分为以下四部分内容本报告分为以下四部分内容49项目发展战略项目发展战略迎合徐闻国际海峡度假区的发展趋势，结合滨海资源，建立以建立以“养生养生”为核56、心，以为核心，以“中式体验中式体验”为特为特色的国际滨海养生度假城色的国际滨海养生度假城，为徐闻旅游度假发展提供示范效应和升级效应营销提升到战略高度，区域营销加项目营销相结合区域营销加项目营销相结合，以高形象档次的度假氛围展示启动，快速打开市场知名度，为区域导入高端客群为区域导入高端客群，形成对旅游的促进和反哺50战略落实战略落实策略一策略一形象形象策略二策略二产品产品策略三策略三客户客户策略四策略四运营运营前期占位泛琼州海峡，奠定市场形象和话语权，摆脱前期占位泛琼州海峡，奠定市场形象和话语权，摆脱区域固有的低端认知，后期借势徐闻国际海峡度假区区域固有的低端认知，后期借势徐闻国际海峡度假区的理57、念，巩固市场地位的理念，巩固市场地位以以“中式养生中式养生”形成项目特色吸引力，与市场其他项目形成项目特色吸引力，与市场其他项目差异化，同时进行功能复合，完善区域养生度假体系差异化，同时进行功能复合，完善区域养生度假体系开通海上航线，与海口旅游度假进行对接，形成目的地开通海上航线，与海口旅游度假进行对接，形成目的地消费，为区域输入高端客群，解决前期客户来源问题消费，为区域输入高端客群，解决前期客户来源问题整合徐闻现有旅游产业链，联合大汉三墩、西海岸等整合徐闻现有旅游产业链，联合大汉三墩、西海岸等形成精品旅行线路，丰富并提升区域旅游购买品质形成精品旅行线路，丰富并提升区域旅游购买品质51 南中国58、南中国首席中式养生度假示范区首席中式养生度假示范区 通过最本质的生活实践调养生息，愉悦身心，通过最本质的生活实践调养生息，愉悦身心，呈现平和淡泊的生命美学呈现平和淡泊的生命美学52是远离城市浮嚣的大自在是远离城市浮嚣的大自在53是体验万物颐养的自信是体验万物颐养的自信54是生命背后的温暖之所在是生命背后的温暖之所在放下压力，累与不累取决于自己的心态。心灵的房间，不打扫就会落满尘埃 所以，扫地除尘，能够使黯然的心变得亮堂；把一些无谓的痛苦扔掉，快乐就有了更多更大的空间 5556案例借鉴：案例借鉴：n日本日本 汤布院汤布院n菲律宾菲律宾 圣班尼托农庄圣班尼托农庄n印尼巴厘岛印尼巴厘岛 尊尼瑜伽养生59、庄园尊尼瑜伽养生庄园核心借鉴点：核心借鉴点：n如何将本土文化植入到养生度假区中？如何将本土文化植入到养生度假区中？n养生度假区的打造手法？养生度假区的打造手法？57地理环境地理环境汤布院位于日本九州大分县，汤布院位于日本九州大分县，800800多处温泉形成了一座多处温泉形成了一座风情无限的温泉乡，是九州首屈一指的温泉胜地和著名避暑地风情无限的温泉乡，是九州首屈一指的温泉胜地和著名避暑地区位：区位：汤布院温泉，原名由布院温泉，隶属于由布院市，位于九州大分县中央位置，海拔1583米；地形：地形：东西长24.7公里，南北宽23.4公里，面积319.16平方公里；泉质：泉质：碱性单纯泉水温：水温：泉口60、温度 摄氏42-98度疗效：疗效：有助于风湿性疾病，运动器官障碍，关节痛，神经痛，疲劳恢复日本汤布院日本汤布院58地理环境地理环境温泉资源丰富：温泉资源丰富：汤布院温泉的出水量号称日本第三，民汤布院温泉的出水量号称日本第三，民俗温泉为旅游开发核心俗温泉为旅游开发核心汤布院温泉包括由布院温泉、汤平温泉、冢原温泉3个温泉中心汤平温泉温度：60 80度功效：治疗肠胃病开汤年代：江户时代，泉水可以饮用冢原温泉位于海拔1045米的伽蓝岳山腰处，从地下深处涌出的温泉，略带褐色，泉质为酸性。u这里的温泉自古闻名，1000多年前便有文字记载由布院温泉日本汤布院日本汤布院由布院温泉遍布于由布丘山麓的汤布院盆地。61、温泉热水量丰富。各式各样的饭店、旅馆为数众多。汤平温泉冢原温泉59生态环境生态环境天然湖泊与植被提供自然养生环境：天然湖泊与植被提供自然养生环境：金鳞湖为九州唯一金鳞湖为九州唯一的温泉湖泊，自然风光绮丽，是汤布院内重要的观光景点的温泉湖泊，自然风光绮丽，是汤布院内重要的观光景点金麟湖位於大分县汤布院区内，原名岳本池，为九州唯一的温泉湖泊，是汤布院区最美丽的湖泊；金麟湖形成是由温泉汇流聚集而成，是汤布院最具代表性的观光旅游景点之一。金鳞湖畔设有公共浴场下汤浴场纯净纯净自然自然日本汤布院日本汤布院60文化环境文化环境众多专题美术馆加深文化氛围：众多专题美术馆加深文化氛围：汤布院拥有众多主题各汤布院62、拥有众多主题各异的美术馆，使游客对日本传统文化有了更加深入的了解，同时加深异的美术馆，使游客对日本传统文化有了更加深入的了解，同时加深了汤布院的文化氛围与艺术气息了汤布院的文化氛围与艺术气息专题美术馆众多展出日本放浪诗人佐藤溪作品的由布院展览馆，汤布院金鳞湖美术馆，由布院彩绘玻璃美术馆，以音为主题的空想之森Artegio，甚至连火车站都有展出当地文化的美术展览馆，可见当地人对民俗文化的重视。汤布院泥金画美术馆 展示的全部是京都艺术家的作品，空想之森艺术馆 展示现代艺术家且收藏各种古老日本面具汤布院金鳞湖美术馆美术馆里的特色茶馆汤布院车站 定期展出名家艺术作品日本汤布院日本汤布院61文化环境文化63、环境植入日本传统文化：植入日本传统文化：正宗的日式洗浴文化、日式风格饮正宗的日式洗浴文化、日式风格饮食与特色小店、日式服务，将日式文化贯彻到度假区的每一个角落食与特色小店、日式服务，将日式文化贯彻到度假区的每一个角落在日本，人们把洗澡叫做“风吕”，澡堂子叫做“风吕屋”；日式风吕洗浴不是在浴池里打肥皂搓澡，而是洗干净以后才下水，目的是享受温泉美容强身的功效。日本汤布院日本汤布院日式风格饮食最正宗的日式饮食，精致的餐具，独特的食品。特色小店小店里所有的小物件均是当地人手工制作日式服务传统的日式服务，让游客充分感受日本文化62文化环境文化环境植入日本传统文化：植入日本传统文化：古典马车与传统人力车，64、让游客体古典马车与传统人力车，让游客体验传统的观光方式验传统的观光方式坐古典马车周游观光1975年开始的著名观光马车“辻马车”，随着一阵踢踏踢踏的马蹄声传来，马车悠闲地穿过由布院的大街小巷著名的辻马车日本汤布院日本汤布院63文化环境文化环境艺术收藏品和传统手工艺体验：艺术收藏品和传统手工艺体验：汤布院民艺村重现了早期汤布院民艺村重现了早期日本生活方式，展示着从江户到明治时代的古老道具和民间工艺品，并日本生活方式，展示着从江户到明治时代的古老道具和民间工艺品，并可以体验日本传统工艺可以体验日本传统工艺怀旧建筑展示九州汤布院民艺村里，江户时代的农舍和酒窖等经过重新修复，展示在人们面前。工艺品、农具65、展示日本幕府末期到明治时期的民间艺术品、19世纪末到20世纪初的农具在这里均有展出。游客体验日本传统工艺现场示范制作和纸、竹编、木造工具、传统玻璃制品等的过程。游客也可亲身体验部分传统手工艺。展示民间艺术品各种怀旧建筑使人仿佛进入了时光隧道，回到了过去。u可以亲身体验染制作布、手捏陶艺、和紙(日本宣紙)等，染布体验活动最受欢迎日本传统染色蓝靛染游客体验蓝靛染温泉手巾制作日本汤布院日本汤布院64旅游特色旅游特色传统日式建筑嫁接温泉资源：传统日式建筑嫁接温泉资源：以温泉为核心结合日本传以温泉为核心结合日本传统建筑、园林，提供纯正的日式服务与饮食，形成了广受追捧的休闲统建筑、园林，提供纯正的日式服务66、与饮食，形成了广受追捧的休闲景点景点日之春旅馆汤布院月灯庵汤布院温泉旅馆的规模之大，因为这里温泉资源丰富，温泉旅馆不必集中在某一处泉眼周围，所以这里为数众多的各家旅馆都独门独院，占地广大；汤布院的旅馆家家都有美丽的庭园，加上住宿空间相对宽敞，实在可以算是日本温泉旅馆中的上上品，近年来在海外游客中日渐人气高涨。山庄无量塔日本汤布院日本汤布院温泉建筑园林温泉建筑园林65旅游开发策略旅游开发策略汤布院以温泉资源为核心，以美术馆、民艺村、特色汤布院以温泉资源为核心，以美术馆、民艺村、特色旅馆等功能区为特色，共同构建了以文化产业为驱动模式的旅游度假区旅馆等功能区为特色，共同构建了以文化产业为驱动模式的旅67、游度假区古典马车温泉洗浴民艺村专题美术馆特色旅馆核心吸引力日本民俗温泉洗浴金鳞湖风光专题美术馆汤布院民艺村古典马车、日式服务、饮食温泉特色旅馆u汤布院温泉被环境省指定为“国民休养温泉地”u汤布院度假的特点是“悠闲”，“舒适”，也适合于长期疗养日本汤布院日本汤布院66总结总结日式文化体现：日式文化体现：汤布院小镇以温泉为载体，将日式文化有效汤布院小镇以温泉为载体，将日式文化有效地植入各个功能之中，使游客能够全方位地体验到日式文化的内涵与地植入各个功能之中，使游客能够全方位地体验到日式文化的内涵与魅力魅力日本汤布院日本汤布院日式文化日式文化体现体现民俗民俗温泉温泉日式日式服务服务日式古典日式古典马68、车马车日式日式饮食饮食67日本汤布院成功要素总结日本汤布院成功要素总结日本汤布院日本汤布院整合度假区的温泉资源整合度假区的温泉资源日式传统文化与服务植入日式传统文化与服务植入800多处温泉形成一个整体，打造一座风情无限的温泉之乡充分利用先天的地质条件与自然风光设置专题美术展览馆和民艺村日式服务的温泉洗浴和最正宗的日式风格饮食住宿资源资源文化文化开发策略开发策略借助温泉资源，将体现温泉借助温泉资源，将体现温泉相关的相关的“文化文化+服务服务”价值做到极致化价值做到极致化完善度假链条完善度假链条参与性强的休闲文化体验文化服务文化服务传统浪漫传统浪漫古典马车68The Farm at San Ben69、itoThe Farm at San Benito 位于菲律宾八打雁省，是一个结合位于菲律宾八打雁省，是一个结合医疗与度假的农场，提供给游客一个绝对放松身心的场所医疗与度假的农场，提供给游客一个绝对放松身心的场所菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄八打雁八打雁Batangas Lipa City菲律宾菲律宾 八打雁八打雁Batangas Lipa CityThe Farm圣班尼托农庄位于菲律宾八打雁省，坐落在圣贝尼托山脚下,距菲律宾首都马尼拉市约2小时车程农庄全区48公顷，建筑占地9公顷是一个结合了世界级医学健康农庄及美丽热带温泉度假村，农庄为身体健康提供了一个完美而安全的环境，它的系统化的治70、疗令人身心舒适，放松、放松、再放松，就是圣班尼托农庄的最高原则。u2005年，该农庄在亚洲Spa水晶大奖赛（Asia Crystal Awards）中获得三项冠军。69旅游开发策略旅游开发策略农庄以自然农业为基础，以医疗养生为特色，打造农庄以自然农业为基础，以医疗养生为特色，打造包含养生、医疗、农业、住宿、休闲五种功能的复合型休闲养生基地包含养生、医疗、农业、住宿、休闲五种功能的复合型休闲养生基地 SPASPA水疗水疗 身体护理身体护理 按摩按摩 运动运动 食疗食疗 有机蔬菜有机蔬菜 花卉花卉 水果水果 高尔夫高尔夫 ALIVE!ALIVE!料理料理 医疗咨询医疗咨询 诊断诊断 治疗治疗 康复71、康复 Anahaw Terrace Sulu Terrace Suites Palmera Suites 园林别墅园林别墅 主别墅主别墅养生养生休闲、餐饮休闲、餐饮住宿住宿菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄70养生功能项目养生功能项目顶级水疗顶级水疗SPASPA配置：配置：设有设有Salus per AquamSalus per Aquam养生养生水疗中心，开放地设置在美丽田园中，为客人的放松、治疗和休养提水疗中心，开放地设置在美丽田园中，为客人的放松、治疗和休养提供了一个平和、舒缓的环境氛围供了一个平和、舒缓的环境氛围SPA的主区是有一个临着Malarayat壮观山景的无边界泳池。其边分布72、着大大小小的私人按摩亭，每个都配有私人花园和水景。SPA疗法欧洲按摩亚洲按摩身体磨砂美容护理特色治疗使用的自然材料均为100的天然和有机的，全部都来自农场生产和制作的。，包括治疗中使用的成分，如新鲜的椰子汁，椰子油，椰子纤维，咖啡和可可等训练有素的治疗师提供给每个客人的最好的亲切关怀。菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄平和平和私享私享71养生功能项目养生功能项目全面的全面的SPASPA护理项目：护理项目：丰富、周到的丰富、周到的SPASPA护理，通护理，通过皮肤为身体提供营养，排出体内毒素，促进身体康复，恢复能量平过皮肤为身体提供营养，排出体内毒素，促进身体康复，恢复能量平衡，降低身体的酸性73、衡，降低身体的酸性pHpH值值排毒排毒SPA面部护理：天然保湿面部护理、泥土面膜、减压面部护理面部护理：天然保湿面部护理、泥土面膜、减压面部护理特色磨砂：薄荷足部磨砂、泰式蜂蜜磨砂、椰子放松按摩磨砂、特色磨砂：薄荷足部磨砂、泰式蜂蜜磨砂、椰子放松按摩磨砂、咖啡按摩磨砂咖啡按摩磨砂SPA护理护理传统亚洲身体护理：玫瑰精油浴、粘土浴、叶绿素体膜护理传统亚洲身体护理：玫瑰精油浴、粘土浴、叶绿素体膜护理身体复建身体复建按摩：按摩：Hilot按摩、泰式按摩、放松按摩、巴厘式按摩、夜间泰式按摩、放松按摩、巴厘式按摩、夜间按摩、精油按摩等按摩、精油按摩等菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄72养生特色项目养74、生特色项目 Hilot Hilot按摩按摩 ：菲律宾治疗艺术手法之一，是菲律宾菲律宾治疗艺术手法之一，是菲律宾最传统的一种按摩手法最传统的一种按摩手法它起源于古代菲律宾盛行的触手疗法，借助中深层次的压力，结合平滑、流畅的动作帮助人们恢复身心平衡。把温暖的椰子油和香蕉叶放在身体上面并运用Hilot的巧妙手法检测您身体内部能量是否平衡或堵塞不通。Hilot按摩师都经过专门培训，十分清楚如何帮助您舒缓情绪上、身体上及精神上的紧张压力，有效获得身心放松。首先沐浴，之后再泡个脚，水面上漂浮的是当地多产的鸡蛋花。熏香是为了让你彻底放松心情 开始享受按摩师的技法 加热的香蕉叶是按摩中的“神秘环节”纯正椰子油75、配合天然香蕉树叶，覆在身上温温热热，很是舒服 菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄73养生辅助项目养生辅助项目特色医疗服务：特色医疗服务：农庄内常驻专业医生，为客人提供农庄内常驻专业医生，为客人提供医疗咨询，定制贴身的治疗、康复方案医疗咨询，定制贴身的治疗、康复方案整体医疗咨询整体医疗咨询洗肠水疗洗肠水疗身体盐浴身体盐浴医疗服务医疗服务磁性粘土足浴磁性粘土足浴(利用磁性粘利用磁性粘土吸出体内毒素土吸出体内毒素)输液治疗输液治疗洗肾洗肾肝脏排毒肝脏排毒冥想疗法冥想疗法减肥减肥数码经络诊断系统数码经络诊断系统菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄专业的医疗设备74养生辅助项目养生辅助项目提供运动和精76、神放松课程提供运动和精神放松课程 ：旷野田园中设有亲近自旷野田园中设有亲近自然的室内外健身场所和丰富的运动课程，身体、精神内外兼修，并根然的室内外健身场所和丰富的运动课程，身体、精神内外兼修，并根据客人健康状况定制运动方案据客人健康状况定制运动方案农庄配有一个健身房和三个游泳池供客人使用，内配跑步机、普拉提球、迷你蹦床等设施。提供项目瑜伽水上瑜伽静默沉思Callanetics和普拉提热带丛林徒步蹦床舞趣味跑椰子树的艺术攀登力量走北园花园旅游和Meryenda生命能量之旅菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄水面上的冥想区热带丛林徒步瑜伽75养生辅助项目养生辅助项目高尔夫休闲高尔夫休闲 ：农庄附近77、有两所世界一流的高尔夫球农庄附近有两所世界一流的高尔夫球场，客人可以在农庄预约，直接去球场享受休闲时刻场，客人可以在农庄预约，直接去球场享受休闲时刻Mount Malarayat 高尔夫俱乐部和 Summit Point高尔夫俱乐部，2所世界一流的高尔夫球场距离农庄只有数分钟。两所俱乐部都全年开放，景色优美。客人可以在农庄前台预约高尔夫活动。Mount Malarayat 高尔夫俱乐部Summit Point高尔夫俱乐部Mount Malarayat 高尔夫俱乐部菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄76养生辅助项目养生辅助项目利用农场资源提供特色餐饮利用农场资源提供特色餐饮 ：农庄的农庄的Al78、ive!Alive!素食餐素食餐厅作为养生疗养的一个环节，美味与健康兼顾厅作为养生疗养的一个环节，美味与健康兼顾Alive!餐厅是亚洲第一家素食餐厅，亚洲推行纯天然美食和严格全素美食的先驱。采用脱水器和分子美食技术烹饪健康美食，比如自制格拉诺拉麦片现烤面包和全素汉堡等等。菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄美味美味健康健康纯天然纯天然餐厅菜单以生菜为主，85%不经烹调，为个人量身制作的特别护理排毒治疗77养生辅助项目养生辅助项目建立有机菜园建立有机菜园 ：种植蔬菜、水果、花卉等，为农庄种植蔬菜、水果、花卉等，为农庄的餐厅和理疗护理产品提供全天然有机原料，将农业与养生完美结合的餐厅和理疗护理产品79、提供全天然有机原料，将农业与养生完美结合Alive!素食餐厅的食材和SPA护理产品的原料全部来自农场的有机菜园。根据食疗菜单，菜园每天都为餐厅提供丰富、新鲜的有机蔬菜和水果。同时，农场配有专门的作坊制作小麦草汁和新鲜果汁。菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄100%100%纯天然纯天然78养生环境养生环境东南亚风情特色住宿：东南亚风情特色住宿：农庄所有的套房和别墅外部都带农庄所有的套房和别墅外部都带私家田园式花园，亲近原生态环境，充分流露当地纯朴、清新的本色私家田园式花园，亲近原生态环境，充分流露当地纯朴、清新的本色Sulu Terrace Suites仿照菲律宾南部和马来群岛传统稻田设计，还80、有木横天花板和茅草屋顶，两层楼高Anahaw Terrace灵感来自菲律宾当地传统屋顶，采用独特的阁楼设计Palmera Suites 采用热带当代风格，每间套房都有12英尺高设计，珠宝色调的泰国丝绸，宽敞的私家花园和阳台。园林别墅6套园林别墅提供了充足的生活空间，采用豪华当代风格设计。主别墅主卧室采用美丽的柚木墙，天花板，自然纤地毯装饰，可以欣赏到园林景色。园林别墅Anahaw Terrace SuitesPalmera Suites菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄主别墅全柚木墙面Sulu Terrace Suites茅草屋顶79总结：总结：圣班尼托农庄以医疗养生为特色，结合菲律宾当地文81、化，打造圣班尼托农庄以医疗养生为特色，结合菲律宾当地文化，打造功能完善的休闲养生度假庄园功能完善的休闲养生度假庄园文化文化健康健康菲律宾传统文化菲律宾传统文化引领养生度假趋势引领养生度假趋势套房和别墅均借鉴菲律宾传统建筑特色，展示菲律宾本土风情菲律宾传统Hilot按摩 使用原料均来自当地，突出当地物产特色原生态田园风光统领完善的健康养生功能配套参与性强的休闲体验文化文化健康健康菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄打造理念打造理念自然与科技的完美结合完善度假链条完善度假链条休闲/美食/住宿-养生-健康菲律宾圣班尼托农庄菲律宾圣班尼托农庄80巴厘岛巴厘岛印度尼西亚著名的旅游区，以得天独厚的自然风光82、和本印度尼西亚著名的旅游区，以得天独厚的自然风光和本土风情以及完善的旅游度假设施，每年吸引了数以百万的世界各地土风情以及完善的旅游度假设施，每年吸引了数以百万的世界各地的游客的游客尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园优越的自然资源优越的自然资源独特的风土人情独特的风土人情传统的本土建筑传统的本土建筑奢华的度假酒店奢华的度假酒店巴厘岛（Bali），是印度尼西亚33个一级行政区之一，著名的旅游胜地。巴厘岛距该国首都雅加达1000多公里，面积约5630多平方公里，人口约315万。81Desa SaniDesa Sani Village Resort Village Resort位于巴厘岛西部的海神庙、长83、谷地区，位于巴厘岛西部的海神庙、长谷地区，是一个结合了旅馆、养生、是一个结合了旅馆、养生、SPA SPA、身心灵健康疗程以及瑜伽的庄园、身心灵健康疗程以及瑜伽的庄园尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园起源：Tom及Howard这两位多年的好友，旅居印尼十多年，他们追求自然丶简单的生活，一直梦想着有一天他们可以住在一做梦想中的印尼式庄园，十多年後，他们把从印尼各地搜集来的木材以及旧式的房屋在峇里岛上重新搭建，成立了尊尼瑜伽养生庄园长谷地区同时拥有乡间迷人的情调以及都会时尚浪漫的奢华82旅游开发策路旅游开发策路以瑜伽为主题，配合以瑜伽为主题，配合SPASPA疗程和各种运动项目，结疗程和各种运动项目，结84、合印尼传统建筑文化，打造特色养生庄园合印尼传统建筑文化，打造特色养生庄园尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园健康养生健康养生瑜伽瑜伽SPA疗程疗程运动运动住宿住宿83养生功能项目养生功能项目以瑜伽养生为庄园主题：以瑜伽养生为庄园主题：免费提供瑜伽课程，使游免费提供瑜伽课程，使游客全面感受瑜伽文化客全面感受瑜伽文化尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园巴厘岛（Bali），是印度尼西亚33个一级行政区之一，著名的旅游胜地。巴厘岛距该国首都雅加达1000多公里，面积约5630多平方公里，人口约315万。同时，农场配有专门的作坊制作小麦草汁和新鲜果汁。心灵气场与周遭的环境融合为一心灵气场与周遭的环境融合为一身心85、平衡身心平衡瑜珈,是印度古文明当中一个重要的文化传承之一；瑜伽课程每天在庄园一侧的Tri Murti Studio举行，住在庄园的客人每天都可以依照课表的时间免费自由地参加；每次的课程結束之後，还提供免费的姜汁香茅茶來维护流汗後丧失的体温养性养性修身修身84养生功能项目养生功能项目提供丰富的提供丰富的SPASPA疗程：疗程：不同类型的不同类型的SPASPA疗程，提供疗程，提供完整的养生疗程完整的养生疗程尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园 庄园中的Merapu Spa，提供了許多不同类型的SPA疗程 精油按摩 爪哇露露疗程 Reiki灵气疗程（一种运用宇宙能量治疗心灵以及身体病痛的能量疗法）直觉诊86、查按摩疗程(借由芳疗师在按摩进行過程中，了解客人的病痛，並利用咨询、引导、对话的方式來改善客人身体或是心理的病痛85养生辅助项目养生辅助项目完善的运动设施：完善的运动设施：与瑜伽课程结合，形成完善的养与瑜伽课程结合，形成完善的养生体验生体验尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园 提供完善的运动设施 数个不规则形状的游泳池 数个滑行水道 网球场 壁球场 健身中心 儿童游戏中心86养生辅助项目养生辅助项目生态庄园：生态庄园：自给自足，为庄园提供无污染的生态食自给自足，为庄园提供无污染的生态食物物尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园庄园宛如隔绝于世般地自給自足，除了热带花木之外，他們还自己种植餐厅里面用得到的87、香草及蔬菜，同時也养了一些可爱的小动物87养生环境养生环境建筑体现印尼风情：建筑体现印尼风情：庄园内所有旅馆均为纯正的印尼传庄园内所有旅馆均为纯正的印尼传统建筑形制，体验印尼本土建筑文化统建筑形制，体验印尼本土建筑文化尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园造型迥异不同的小屋子为不同等级的旅馆房间旅馆均为印尼传统建筑形制；使用材料为当地的木材、竹子、茅草屋顶和纤维等茅草屋顶材料可以是 椰子 并且 桄榔 叶子，alang alang 草和米秸杆印尼传统的马鞍形屋顶印尼风情的室内装修建筑与自然相融合88总结：总结：尊尼瑜伽养生庄园以瑜伽养生为特色，结合印尼当地文化，打尊尼瑜伽养生庄园以瑜伽养生为特色，结合88、印尼当地文化，打造功能完善的休闲养生度假庄园造功能完善的休闲养生度假庄园印尼传统文化印尼传统文化引领养生度假趋势引领养生度假趋势印尼传统建筑使用原料均来自当地，突出当地物产特色瑜伽养生主题SPA与各项运动辅助参与性强的休闲体验文化文化健康健康尊尼瑜伽养生庄园尊尼瑜伽养生庄园打造理念打造理念完善度假链条完善度假链条休闲/美食/住宿-养生-健康尊尼瑜伽尊尼瑜伽养生庄园养生庄园瑜伽文化89案例总结：案例总结：在生态环境的基础上，深度挖掘当地养生文化特色，在生态环境的基础上，深度挖掘当地养生文化特色，结合结合运动、饮食、养生项目等最大限度的修复身心健康运动、饮食、养生项目等最大限度的修复身心健康n建筑89、园林等硬件设施延续传统文化特色，营造文化养生氛围养生文化养生文化+度假度假开发策略n项目设置强调参与性，深入感受特色文化n建立生态农场，提供原生态食物原料n深度挖掘当地饮食、服务，全方位植入文化概念n设置多种养生休闲项目，打造完整的养生链条n结合本土生态资源，定位特色养生90功能构建：中式养生是以功能构建：中式养生是以“人人”为核心，结合养生环境，在为核心，结合养生环境，在 “住住”“”“吃吃”“”“诊诊”“”“疗疗”基础上向类型多样化和项目复合化发展基础上向类型多样化和项目复合化发展文化的植入、活动组织文化的植入、活动组织多样化的养生居住空间多样化的养生居住空间多样化的诊断手法多样化的诊断90、手法多样化的烹饪手法和食材多样化的烹饪手法和食材丰富的疗养项目丰富的疗养项目“住住”“诊诊”“吃吃”“疗疗”养生环境养生环境地理环境+生态环境单一的养生居住空间单一有特色的诊断手法有特色的健康膳食有特色的少数疗养项目养生环境养生环境“住住”“吃吃”“疗疗”“诊诊”养生环境养生环境“住住”“吃吃”“疗疗”“诊诊”“游游”“购购”“娱娱”“行行”纵向进化纵向进化横向进化横向进化91放松身心灵有益健康养生环境放松身心灵有益健康养生环境打造原生态、趣味、有益身体健康的自然环境营造放松心灵的文化环境营造有信仰、和谐的人际环境p养生环境目标养生环境目标与中医结合并延伸出的多样化健康体检手段集SPA、营养、91、运动多样化的养生保健项目精品的辅助度假设施p养生项目目标养生项目目标一站式的健康养生项目一站式的健康养生项目集健康师、营养师、运动师等专家团队与徐闻中医院合作的养生课程和疗法亲切微笑、专业的技师保健和物业管家服务 p养生服务目标养生服务目标保密咨询式的专家服务结合开发目标，打造具有环境特色、疗养特色和诊断特色的养生项目结合开发目标，打造具有环境特色、疗养特色和诊断特色的养生项目环境特色环境特色疗养特色疗养特色诊断特色诊断特色形成项目中式养生差异化竞争力形成项目中式养生差异化竞争力p形成三大特色形成三大特色p支撑基本要素支撑基本要素92基于特色打造构建本项目的中式养生体系基于特色打造构建本项目的92、中式养生体系本报告是严格保密的。93【地理环境【地理环境】种植大面积的植物，让森林成了天然大氧吧，通过种植大面积的植物，让森林成了天然大氧吧，通过林间释放的负氧离子，达到养生的功效林间释放的负氧离子，达到养生的功效 负离子浓度(个/cm3)常见环境养生作用10002000都市公园维持健康基本需求500050000郊外、海边增强人体免疫力及抗菌力50000100000高山、海边 杀菌、减少疾病传染100000500000森林、瀑布区具有自然痊愈能力p根据数据显示，略高于基本健康需求，为达到更好根据数据显示，略高于基本健康需求，为达到更好的养生效果，可考虑促进提高的养生效果，可考虑促进提高 负离子93、浓度(个/cm3)等 级 空气清新程度 2000 2000 一级一级 非常清新非常清新 1500 2000 二级 清新 1000 1500 三级 较清新 500 1000 四级 一般 500 五级 不清新 数据来源：广东气象局本报告是严格保密的。94【地理环境【地理环境】结合地形特点，打造池、叠水、喷泉、溪流、浅水、结合地形特点，打造池、叠水、喷泉、溪流、浅水、湖等各种形态的水体贯穿整个区域，形成差异化的悦水生活体验湖等各种形态的水体贯穿整个区域，形成差异化的悦水生活体验李时珍的本草纲目中提出“人赖水以养生，可不慎所择乎。”水有多方面的养生功能，可以用以浇灌花木，湿润空气，降低气温，改善小气候94、。n水面，种以荷花，可以给人以“荷风送香气”的恬静氛围n静态景观中的一抹动态的亮色本报告是严格保密的。95【生态环境【生态环境】从健康的角度去选择组合植物群，根据植物的特殊从健康的角度去选择组合植物群，根据植物的特殊养生功效进行排布，把园林打造为养生之地养生功效进行排布，把园林打造为养生之地室外养生室外养生植被植被植物类别植物类别风水养生风水养生植物植物香樟、罗汉松、桃木等养生乔木养生乔木喜树、女贞，香樟，侧柏，银杏，香樟，桂花，木瓜，广玉兰，湿地松，枫香，樱花，广玉兰，无花果，石榴养生藤本养生藤本藤本：杨梅，紫荆，石楠，藤本：牡丹，木槿，葡萄，罗汉松，枸杞，棕榈，李，石楠，山茶养生草本养生草95、本芍药，芭蕉，蒲公英，麦冬，沿阶草，菖蒲，葫芦，百合，芦苇，石竹，何首乌，络石，芡实，麦冬，芦苇n樟树，能散发植物芳香，有祛风湿、止痛、暖肠胃等功效；n银杏挥发物对胸闷心痛、心悸忧郁、痰喘咳嗽等心肺疾病有天然疗效；n松柏类植物群组成的“松柏园”，对结核病等有防治作用；n喜树有抑制癌细胞的作用。樟树银杏喜树本报告是严格保密的。96【生态环境【生态环境】湿地田园、生态农场、彩虹花海，在这里看、玩、湿地田园、生态农场、彩虹花海，在这里看、玩、吃，享受自然绿色的生态休闲体验吃，享受自然绿色的生态休闲体验关键词：关键词：自然 养生 体验彩虹花海田园牧歌绿色果蔬种植区本报告是严格保密的。97【文化环境【文96、化环境】社区定期举办健康讲座，交流养生保健心得，并经社区定期举办健康讲座，交流养生保健心得，并经常组织集体的室内、室外活动，形成全民健身的氛围常组织集体的室内、室外活动，形成全民健身的氛围教学形式：教学形式：社区定期举办养生健康的讲座，包括亚健康恢复、如何抗衰老、如何减压、养老心得等教学方式：教学方式：常规教学+活动组织授课结构授课结构 讲堂式研修班讲堂式研修班易学智慧与应用易学智慧与应用1.易经与五行识人；2.易经与预测决策；3.易经与风水文化；4.相学周易风水与养生；5.易学与五心养生儒释道与养生儒释道与养生课程：课程：1.国学应用智慧；2.儒家管理哲学；3.佛教的基本理论与精神；4.禅与97、商道5.禅与生命的和谐；6.老子养身养心智慧；7.孙子兵法商战大智慧；8.墨家智慧与全控管理修炼：修炼：19.坐禅 20.禅修 21.诵道中医养生中医养生课程：课程：1.破译黄帝内经 开创未来文明 2.黄帝内经养生智慧 3.黄帝内经与周易养生中年人如何养生 4.易道气功养生 5.中医疾病预测与早发现 6.高效低耗养生方式 7.二十四节气养生 8.情绪与养生修炼：修炼：13.运动养生 14.太极练功名医保健沙龙名医保健沙龙课程：课程：1.徐闻中医院专家 2.广东中医院专家本报告是严格保密的。98【文化环境【文化环境】社区内的道路、草木、建筑元素及小品等都与自然社区内的道路、草木、建筑元素及小品等98、都与自然和谐统一，折射出宁静、安详的养生意境和谐统一，折射出宁静、安详的养生意境作用：作用：将功能、形式、现代美学、意境、禅理和世俗都结合起来，营造出一个不但可以让身体放松更可以让人们的心灵得到抚慰的综合性空间一个能让人的心灵得到归属、精神得到抚慰的空间关键词：关键词：形式 现代美学 意境 禅理本报告是严格保密的。99总结：总结：项目项目整体整体环境打造将环境打造将紧紧紧紧围绕水围绕水、田园田园和养生氛围和养生氛围展开，展开，通过简单、自然的设计手法通过简单、自然的设计手法，营造，营造 “虽由人作、宛自天开虽由人作、宛自天开”的的养生环境养生环境彩虹花海彩虹花海养生植被养生植被原生态建筑材质原99、生态建筑材质中式养生文化中式养生文化步道、慢跑小径步道、慢跑小径湿地田园湿地田园养生环境养生环境100基于特色打造构建本项目的中式养生体系基于特色打造构建本项目的中式养生体系本报告是严格保密的。101【养生项目【养生项目】主要针对广泛的亚健康群体，主要针对广泛的亚健康群体，构建六大养生中心，构建六大养生中心，包含健康体检、方案咨询、综合调养及配套的一条龙养生体系包含健康体检、方案咨询、综合调养及配套的一条龙养生体系心灵健心灵健康中心康中心中医理中医理疗中心疗中心健康体健康体检中心检中心运动健运动健身中心身中心营养膳营养膳食中心食中心养生项目养生项目温泉养温泉养生中心生中心本报告是严格保密的。1100、02【养生项目【养生项目】以健康体检为拳头产品，以中医调理为特色，针对以健康体检为拳头产品，以中医调理为特色，针对不同需求的客户提供不同的身心修养套餐不同需求的客户提供不同的身心修养套餐健康管理拳头产品健康体检特色中医调理针对不同需求的客户提供个性化套餐养颜套餐减压套餐抗衰老套餐减肥套餐休养套餐体力恢复套餐要改中医推拿疗法中医针灸疗法中草药疗法中医理疗疗法设备体检问卷体检中医体检心理辅导本报告是严格保密的。103【重点功能【重点功能健康体检中心健康体检中心】以医疗康复为驱动，以健康管理形以医疗康复为驱动，以健康管理形成客源基础，以心灵修养为亮点，结合运动、饮食、度假项目和成客源基础，以心灵修养101、为亮点，结合运动、饮食、度假项目和静谧环境形成全程身心修养体系静谧环境形成全程身心修养体系体检 康复接受全面的健康评估和体检，专家提供个接受全面的健康评估和体检，专家提供个性化建议，结合运动、饮食等提供心灵修性化建议，结合运动、饮食等提供心灵修养和医疗康复、健康管理的建议养和医疗康复、健康管理的建议预防保健为客户提供各种受用个人及为客户提供各种受用个人及家人的预防保健教育课程家人的预防保健教育课程运用各种科学的医疗手段如物理疗法、运用各种科学的医疗手段如物理疗法、中医理疗、心理咨询疗法、自然疗法中医理疗、心理咨询疗法、自然疗法等，最大限度的修复客户的健康等，最大限度的修复客户的健康心灵修养 亮102、点产品亮点产品医疗康复 产生驱动产生驱动健康管理客源基础客源基础饮食饮食生态生态环境环境度假度假项目项目运动运动本报告是严格保密的。104健康管理健康管理医疗康复医疗康复【重点功能【重点功能健康体检中心健康体检中心】引进全国知名中医院的专家团队，引进全国知名中医院的专家团队，随时监测身体的健康指数，并提供随时监测身体的健康指数，并提供个性化的医疗康复建议个性化的医疗康复建议以健康管理为主体，引进全国知名中医院全国知名中医院的专家团队，开展一系列体检项目和养生疗法；设体检馆、康复馆、抗衰老馆、预防保健教育馆等。p健康管理健康管理n基本特征：基本特征：以物理科技疗法和激素疗法为核心，旨在促进慢性病103、衰老、运动创伤等疾病治疗n应用领域：应用领域：专业疾病治疗和康复p医疗康复医疗康复n基本特征：基本特征：以自然疗法为核心，调理为主，旨在促进身体、心理和生活方式的平衡，达致身心健康n应用领域：应用领域：疾病修复、亚健康调理、心灵调节本报告是严格保密的。105【重点功能【重点功能中医理疗中心中医理疗中心】充分借鉴市场认可的传统中式疗充分借鉴市场认可的传统中式疗养保健方法，让人们在轻松的氛围中舒缓压力，恢复身心养保健方法，让人们在轻松的氛围中舒缓压力，恢复身心针灸、刮痧、拔火罐、按摩均可以净化体内环境，清洁经络，促进新陈代谢，改善微循环，活化细胞，增强脏腑功能，提高人体免疫力，有效改善亚健康状态104、太极中医按摩术太极中医按摩术运用太极的手法，将太极阴阳调和的理念注入到按摩手法中去，结合中医推拿，促进血液循环，调整神经功能和人体机制去病延年针灸保健针灸保健中国特有的治疗疾病的手段。它是一种“从外治内”的治疗方法。以通经脉，调气血，使阴阳归于相对平衡，使脏腑功能趋于调和，从而达到防治疾病和保健的目的刮痧刮痧具有活血化瘀、调整阴阳、舒筋通络、调整信息、排除毒素、自家溶血等作用，既可保健又可治疗的一种自然疗法。拔火罐拔火罐又称郁血疗法，可以逐寒祛湿、疏通经络、祛除淤滞、行气活血、消肿止痛、拔毒泻热，具有调整人体的阴阳平衡、解除疲劳、增强体质的功能，从而达到扶正祛邪、治愈疾病的目的 本报告是严格保105、密的。106中药类别中药类别养生功效养生功效山银花山银花清热解毒良药藿香藿香有止呕吐，治霍乱腹痛，驱逐肠胃充气，清暑等效黄栀子黄栀子有泻火除烦，清热利尿，凉血解毒，散瘀血等功效 金钱草金钱草有清热解毒，散瘀消肿，利湿退黄之功效高良姜高良姜其味辛，性温。有温胃散寒、行气、消食止痛之功效佛手佛手有理气化痰、止呕消胀、舒肝健脾、和胃等多种药用功能香附香附有理气解郁，止痛调经的功效【重点功能【重点功能中医理疗中心中医理疗中心】依托中药植物园的药材资源，以依托中药植物园的药材资源，以食疗、药浴等手段，达到从内而外调节身心的效果食疗、药浴等手段，达到从内而外调节身心的效果道家养生药浴道家养生药浴药物作用于106、肌表、经吸收，循行经络血脉，内达脏腑，对人体起到避秽祛恶、缓解疲劳、延缓衰老等 上品药材养生上品药材养生依托药材资源，运用上品药材养生，“防”、“治”、“药”、“食”并重，起到良好的保健和养生效果，即有“养命应天”的作用山银花高良姜本报告是严格保密的。107【重点功能【重点功能中医理疗中心中医理疗中心】依托中医院品牌，成立国内首个中依托中医院品牌，成立国内首个中医养生研究中心，针对性的推出中医理疗方法和产品，并不断更医养生研究中心，针对性的推出中医理疗方法和产品，并不断更新研究成果新研究成果联合联合全国知名中医院挂牌认证全国知名中医院挂牌认证，扩大影响力，扩大影响力1定期出版中医养生研究报告定107、期出版中医养生研究报告，加强理论支撑，加强理论支撑2举办论坛或者举办论坛或者专家出书的形式增强客户感知度专家出书的形式增强客户感知度3n中医养生研究中心：中医养生研究中心：与全国知名中医院合作成立中医养生研究机构，研究中医养生新方法，定期推出中医理疗新方法和产品针刺针灸隔姜灸温和灸本报告是严格保密的。108【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】通过传统建筑、景观的营造，打通过传统建筑、景观的营造，打造一个没有被现代化侵蚀过的、天人合一的温泉养生中心造一个没有被现代化侵蚀过的、天人合一的温泉养生中心温泉、疗养身体温泉与周边环境相结合关键词：关键词：与自然结合、天人合一、高端体验 本报告是108、严格保密的。109各类温泉产品各类温泉产品特色吸特色吸引力引力备注备注温泉温泉功能功能设置设置火山泉火山泉火山康体、健身康体、健身n天然的火山岩矿石n含有多种对人体有益的微量元素矿物质，微量元素可溶在水里，软化水质的作用中药泉中药泉灵芝泉、当归泉人参泉、艾叶泉薄荷泉、枸杞泉绿茶泉、普洱泉养生、益寿养生、益寿n以松柏、竹、梅等为主体园林植被，高低错落植被形成汤池天然屏障，营造与自然互动的感受n各色的中药保健汤池养颜泉养颜泉玫瑰汤、牛奶汤益母草汤、丁香汤杏仁浴、桂花汤美容、健肤美容、健肤n加入女士美容元素，成为吸引女客的亮点n可引用农业生态田园花卉作为原料动力泉动力泉气泡按摩泉动力泉涌浴穴道按摩保109、养泉按摩、保健按摩、保健n引入参与性级情趣性强的温泉配套设备，强化与人的互动性【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】围绕围绕“养生养生”进行温泉打造，重点突出进行温泉打造，重点突出温泉环境的天然和水质纯净，并通过特色功能的打造丰富和强化温泉温泉环境的天然和水质纯净，并通过特色功能的打造丰富和强化温泉的体验感的体验感本报告是严格保密的。110【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】火山泉：以徐闻本地火山岩为特色打造，火山泉：以徐闻本地火山岩为特色打造，通过岩石、泉质、绿植三位一体的天然环境强化温泉特色通过岩石、泉质、绿植三位一体的天然环境强化温泉特色选材选材：徐闻本地天然火山矿石水110、质水质：火山温泉水质温和细腻，有良好的抗癌理疗作用，可清除体内自由基，保持皮肤弹性和活力，预防和治疗皮肤病，提高人体免疫力，增强体质环境环境：绿植释放负氧离子，同时营造氛围和保护私密性池底设置火山石，用火山石按摩脚部改善身体健康本报告是严格保密的。111【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】火山泉：在温泉中添加火山能量石，具火山泉：在温泉中添加火山能量石，具有调节人体亚健康的疗效，形成养生特色体验有调节人体亚健康的疗效，形成养生特色体验n原理：原理：火山能量石含有大量人体所需的护肤、养生“微量元素”，如硅胶、钙、铝、钠、钾、镁等；n做法：做法：人体埋藏其中，与皮肤亲密接触。n功效：功效111、：加之独有的火山温泉水，在磁场作用下能解决诸多恼人的皮肤问题及身体疾病，被誉为“神奇烫斗”，又形象地被视为“美容聚宝盆”本报告是严格保密的。112【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】中药泉：注重中式养生文化的导入，在中药泉：注重中式养生文化的导入，在温泉泡池中添加不同的中药，形成不同的养生保健功效温泉泡池中添加不同的中药，形成不同的养生保健功效在温泉泡池种添加不同的中药，如灵芝、灵芝、当归、人参、艾叶、薄荷、枸杞当归、人参、艾叶、薄荷、枸杞等，形成不同养生保健功效；清热解毒汤、补气健脾汤、通经活络汤、祛风除湿汤、养血安神汤、强心益脑汤等，满足不同客户的需求。本报告是严格保密的。113112、【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】养颜泉：养颜泉：在泡池中添加具有美肤功能的在泡池中添加具有美肤功能的成分（如牛奶、玫瑰成分（如牛奶、玫瑰），满足女士美容、健肤需求），满足女士美容、健肤需求牛奶泉香薰泉花瓣泉加入女士美容元素，形成玫瑰汤、牛奶汤、益母草汤、丁香汤、杏仁浴、桂花汤等，成为吸引女客的亮点；可引用农业生态田园花卉作为原料，就地取材，方便实用。本报告是严格保密的。114【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】动力泉：动力泉：引入参与性强情趣性强的温泉引入参与性强情趣性强的温泉配套设备，强化与人的互动性和温泉的养生功能，增强体验感配套设备，强化与人的互动性和温泉的养生功113、能，增强体验感动力温泉动力温泉按摩保健按摩保健 气泡按摩泉气泡按摩泉 动力泉涌浴动力泉涌浴 穴道按摩保养泉穴道按摩保养泉气泡按摩泉气泡按摩泉穴道按摩保养泉穴道按摩保养泉动力泉涌浴动力泉涌浴本报告是严格保密的。115【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】SPASPA水疗：打造宁神和心，复原兴水疗：打造宁神和心，复原兴气的养生氛围，提供全套服务设施及完整服务，满足不同人群的气的养生氛围，提供全套服务设施及完整服务，满足不同人群的需要需要服务种类服务种类包含内容包含内容浴泥浴、水浴、矿泉浴、石浴、花浴等，让身体沐浴在纯天然的物质里，辅之以按摩、蒸汽等手段，舒筋活络，消除疲劳敷用蜂蜜、水果泥、114、海藻泥、死海泥等护体产品将身体包裹起来，帮助清除体内杂质修护包括为肌肤去角质、修护指甲等。用咖啡粉、芳香油或乳液在脸上、身体上推摩，平滑细腻肌肤按摩中医按摩手法让神经和肌肉松弛，促进血液循环运动冥想、打坐及徒步训练等运动项目也是SPA养生项目，提供一间光线较暗的冥想室，在享受过身体的松弛后，再享受一段幽谧的心灵之旅本报告是严格保密的。116【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】环境及氛围：丰富、特色的植被环境及氛围：丰富、特色的植被与小品，实现与自然生态的结合，营造风情文化的度假养生体验与小品，实现与自然生态的结合，营造风情文化的度假养生体验与自然结合：与自然结合：以松柏、竹、梅等为主115、体园林植被，高低错落形成汤池天然屏障，在享受温泉的同时，给人营造天人合一的感觉；特色营造：特色营造：运用火山石雕像、特色小品、民族文化元素等，展示当地特色的休闲氛围本报告是严格保密的。117【重点功能【重点功能温泉养生中心温泉养生中心】休闲配套：为满足客户休憩交流需休闲配套：为满足客户休憩交流需求，设置休闲、简餐等服务，强调与环境之间的搭配，彰显休闲求，设置休闲、简餐等服务，强调与环境之间的搭配，彰显休闲氛围氛围在温泉区设置凉亭、水吧点缀于汤池区域内，以简单休憩,满足汤客需求为目的；提供浴巾、拖鞋、食品、饮品等商品，满足汤客短暂休息需求；休闲处可提供西点、咖啡、茶饮、果饮等本报告是严格保密的。116、118【深化功能【深化功能营养膳食中心营养膳食中心】生态农庄：充分利用项目大片农田资源，生态农庄：充分利用项目大片农田资源，提供健康食材，营造生态环境，同时也成为游客参观体验农耕生活的提供健康食材，营造生态环境，同时也成为游客参观体验农耕生活的场所场所n农场服务区：农场服务区：农场的公众开放广场和商业综合服务区n植物农园：植物农园：种植蔬菜、水果等农作物，有少量的加工场所，既是项目的后勤生产基地，可用于农业观光和农业参与性活动本报告是严格保密的。119【深化功能【深化功能营养膳食中心营养膳食中心】营养餐厅：提供生态的用餐环境和健营养餐厅：提供生态的用餐环境和健康的滋养膳食，食材从种植到加工都需117、经过专家的严格检测康的滋养膳食，食材从种植到加工都需经过专家的严格检测套餐：根据营养专家建议，提供个性化的食疗养生套餐餐厅：设置私人餐厅、宴会餐厅、开放式餐厅等餐厅类型食材:均来自项目地经营的农场，农场生产的蔬菜都未使用过化肥本报告是严格保密的。120【深化功能【深化功能营养膳食中心营养膳食中心】中医药膳：依托中医，寓治于食，调中医药膳：依托中医，寓治于食，调整阴阳，使之趋于平衡，有助于疾病的治疗和身心的康复整阴阳，使之趋于平衡，有助于疾病的治疗和身心的康复毒药攻邪，五谷为养，五果为助，五畜为益，五菜为充气味合而服之，以益精气。黄帝内经特别强调了药治和食治相结合的重要本报告是严格保密的。121118、【深化功能【深化功能心灵健康中心心灵健康中心】建筑风格：体现中国传统文化与民俗风建筑风格：体现中国传统文化与民俗风情，使人通过建筑及装饰就能感受到宁静安详、寓居于学的养生氛围情，使人通过建筑及装饰就能感受到宁静安详、寓居于学的养生氛围特色：特色：建筑材料大多用木制品，通过古朴的装饰，简古朴的装饰，简单明了的造型图案，庭院的小品等，表现自然清新、单明了的造型图案，庭院的小品等，表现自然清新、宁静典雅的环境氛围。宁静典雅的环境氛围。本报告是严格保密的。122【深化功能【深化功能心灵健康中心心灵健康中心】功能配套：设置心灵会所、品茶斋、养功能配套：设置心灵会所、品茶斋、养生堂等配套功能区，满足现代人119、心灵静养、心理调节的各项需求生堂等配套功能区，满足现代人心灵静养、心理调节的各项需求功能：功能：在文化体验下，通过景观和功能设置等实现意境营造和文化的传承，为客户精心打造了以心灵放松为主题的“心灵体验之旅”度假体系适宜人群：适宜人群：压力大导致的亚健康群体品茶斋养生堂静修堂本报告是严格保密的。123器械健身房器械健身房瑜伽瑜伽跆拳道跆拳道老年活动中心老年活动中心儿童乐园儿童乐园游泳游泳【深化功能【深化功能运动健身运动健身】有氧运动健身馆：提供一流的健身空间，一有氧运动健身馆：提供一流的健身空间，一流的器械设备，共享空间平台打造功能齐全的健身会所流的器械设备，共享空间平台打造功能齐全的健身会所n120、功能：功能：强身健体，延年益寿n特色：特色：强调与户外空间的对接，区别于城市普通健身馆的封闭式空调房健身馆。n适宜人群：适宜人群：有氧健身馆提供多种类型的有氧健身方式，为中高端个人及家庭提供老少皆宜的健身场所。有氧健身有氧健身无氧健身无氧健身促进新陈代谢：有氧运动时葡萄糖代谢后生成的水和二氧化碳，可以通过呼吸很容易被排出体外，对人体无害。阻止新陈代谢：酵解时产生大量丙酮酸、乳酸等中间代谢产物，不能通过呼吸排除。导致疲劳、疼痛。本报告是严格保密的。124【深化功能【深化功能运动健身运动健身】火山岩高尔夫：以项目地块火山岩石材为火山岩高尔夫：以项目地块火山岩石材为特色，琼州海峡为背景，形成独特的滨121、海火山岩高尔夫球场特色，琼州海峡为背景，形成独特的滨海火山岩高尔夫球场n规模：规模：18洞，标准杆72杆，约1500亩n特色：特色：滨海景观、原生态火山岩景观n适宜人群：适宜人群：中高端旅游商务客群n身处其中，四围都是重岩跌宕的黑色裸岩，苍翠茂盛的古荔枝树，横亘绵延的黑色石墙，粗犷的火山岩石亭在这里挥杆定会感觉与众不同！本报告是严格保密的。125【深化功能【深化功能运动健身运动健身】高尔夫会所：与周围生态环境相结合，以火高尔夫会所：与周围生态环境相结合，以火山岩为主题延伸出中式养生的文化体验，打造度假型高尔夫养生会所山岩为主题延伸出中式养生的文化体验，打造度假型高尔夫养生会所n规模：规模：建议122、50亩左右；n特色：特色：将当地火山岩石材融入会所的内饰装潢当中，以自然物料与火山岩雕塑陈设为主，强调火山岩地板铺装和火山岩墙面，集合餐饮、温泉、SPA等配套服务设施本报告是严格保密的。126【深化功能【深化功能运动健身运动健身】户外有氧运动：围绕滨海特色，打造环岛自户外有氧运动：围绕滨海特色，打造环岛自行车道、水上高尔夫、森林瑜伽等，形成开放式休闲养生体验行车道、水上高尔夫、森林瑜伽等，形成开放式休闲养生体验水上高尔夫n功能：功能：放松身心、有氧锻炼n适宜人群：适宜人群：需要强身健体的各年龄层自行车道森林瑜伽本报告是严格保密的。127【深化功能【深化功能运动健身运动健身】海上运动：以海水浴场123、为核心，打造海上运动：以海水浴场为核心，打造亲海特亲海特色体验色体验，形成大众游乐的海上运动，满足普通群体的康体休闲需求，形成大众游乐的海上运动，满足普通群体的康体休闲需求n项目：项目：海水浴场（含沙滩、游泳）；n特色：特色：零距离亲海，适宜丰富的休闲娱乐项目n人群：人群：爱好滨海运动的普通游客本报告是严格保密的。128【深化功能【深化功能运动健身运动健身】海上运动：后续在滨海基础上，向海上运动：后续在滨海基础上，向玩海功能玩海功能延伸延伸，开展内容丰富的海上运动，满足中高端群体的康体休闲需求，开展内容丰富的海上运动，满足中高端群体的康体休闲需求n项目项目：游艇、滑水、水上飞机、帆船、潜水n特124、色：特色：零距离亲海，高档、刺激n适宜人群：适宜人群：中高端热衷于追求刺激和享受的青年人士本报告是严格保密的。129健康体检健康体检养生的关键，因人而异，给出不同的健康促进建议健康膳食餐厅健康膳食餐厅一种结合：一种结合：中医体检三个关键环节：三个关键环节：1、健康体检2、健康评估3、健康促进建议健康烹饪有氧健身中心有氧健身中心室内健康运动户外运动户外运动滨海健康运动温泉温泉/SPA健康享受化精品辅助设施精品辅助设施健康休闲运动心灵养生心灵养生健康心灵促进健康健康 方案方案健康健康 吃吃 健康运动健康运动健康心健康心健康享受健康享受一体化修一体化修养体系养体系环境运动饮食理疗医生指导心灵调养【养125、生项目总结【养生项目总结】全程化身心修养体系：全程化身心修养体系：接受全面的健康评估和体检，接受全面的健康评估和体检，提供个性化治疗建议，结合运动、饮食等最大限度的修复身心健康，提供个性化治疗建议，结合运动、饮食等最大限度的修复身心健康，获得身、心、灵的重整与提升获得身、心、灵的重整与提升130基于特色打造构建本项目的中式养生体系基于特色打造构建本项目的中式养生体系本报告是严格保密的。131【养生服务【养生服务】全程健康专家服务：与全国知名疗养机构合作，打全程健康专家服务：与全国知名疗养机构合作，打造以专家医师为核心的健康服务团队，提供全程健康管理计划造以专家医师为核心的健康服务团队，提供全程126、健康管理计划健康体检与评估（专家及尖端设备）健康恢复与促进健康康复与治疗健康教育与咨询健康数据管理以专家医师为核心以专家医师为核心的多种健康管理服务团队，提供专家服务和一揽子健康管理计划，让人信赖专家医师专家医师物理治疗师物理治疗师体育教师体育教师按摩治疗师按摩治疗师营养师营养师职业治疗师职业治疗师心理学家心理学家外部专家外部专家7种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队健康康复健康康复服务团队服务团队本报告是严格保密的。132【养生服务【养生服务】会员制服务：会员制经营模式，为客户建立有效的会员制服务：会员制经营模式，为客户建立有效的个人健康档127、案，打造尊贵私享的养生体验个人健康档案，打造尊贵私享的养生体验客户专属健康档案会员制经会员制经营模式营模式全程的健康服务尊贵奢享的体验全程的健康服务：全程的健康服务：客户在在度假区内享有项目全程配套的养生服务项目，打造一站式的体检，治愈，康复疗养度假目的地尊贵奢享的体验：尊贵奢享的体验：养生服务套餐系列限量供应，有一定的准入门槛限制，保证客户的服务质量和尊贵私享体验客户专属健康档案：客户专属健康档案：建立有效的个人健康档案，量身定做的健康档案将永久保存，维系客户终身健康，培育忠实客户133基于特色打造构建本项目的中式养生体系基于特色打造构建本项目的中式养生体系本报告是严格保密的。134【养生物128、业【养生物业】温泉酒店：以温泉为主题，配置相应的休闲功能配温泉酒店：以温泉为主题，配置相应的休闲功能配套（私家泳池、套（私家泳池、SPASPA按摩亭、温泉泡池）等，实现身、心、灵彻按摩亭、温泉泡池）等，实现身、心、灵彻底放松底放松n规模：规模：建议占地150亩左右，350间客房；n标准：标准：五星级酒店标准；n特色：特色：温泉为主题的度假功能设计，凉亭、室外spa、温泉泡池等。小型私家泳池小型私家泳池SpaSpa区区小型温泉泡池小型温泉泡池SPASPA亭亭休息区休息区n强调内外空间的自然过渡，将室内空间充分扩展本报告是严格保密的。135【养生物业【养生物业】火山岩岛居酒店：以火山岩为主题的五星129、级酒店，火山岩岛居酒店：以火山岩为主题的五星级酒店，与海洋、生态植被自然融合与海洋、生态植被自然融合 ，突显出文化交融下当地特色的度，突显出文化交融下当地特色的度假风情假风情n规模：规模：建议占地200亩左右，150间客房；n标准标准：五星级酒店标准；n特色：特色：酒店楼体掩映于火山岩中，让人惊叹大自然的鬼斧神工，集合餐饮、温泉、SPA等配套服务设施；n设计要点设计要点：酒店外观线条简洁，多采用大面积玻璃和火山岩石材，注重与周边环境的融合。本报告是严格保密的。136【养生物业【养生物业】度假居住产品：外部强调建筑和自然景观的融合，度假居住产品：外部强调建筑和自然景观的融合，将室外景观延伸到室内130、，内部装饰上体现安宁的氛围，提高居住将室外景观延伸到室内，内部装饰上体现安宁的氛围，提高居住舒适性舒适性本报告是严格保密的。137【总结【总结】四大体系打造中式养生度假示范区四大体系打造中式养生度假示范区养生环境养生环境养生项目养生项目养生服务养生服务养生物业养生物业社区定期举办健康讲座，交流养生保健心得池、叠水、喷泉、溪流等各种形态的水体贯穿整个区域大面积的养生植物，释放的负氧离子达到养生的功效营造“虽由人作、宛自天开”的养生环境亚健康群体为主要目标客群构建六大养生中心，包含健康体检、方案咨询、综合调养及配套的一条龙养生体系套餐式服务，尊贵私享高端会员制服务以专家医师为核心的服务团队提供一揽131、子健康管理计划以温泉为主题的温泉酒店，配置相应的休闲功能配套强调建筑和自然景观的融合，提高居住舒适性中中式式养养生生度度假假示示范范区区以火山岩为主题的酒店，突显出文化交融下的度假风情138第一部分：立势打造滨海度假目的地第一部分：立势打造滨海度假目的地 项目核心问题及发展方向研判项目核心问题及发展方向研判 第二部分：从初级旅游到深度体验开发第二部分：从初级旅游到深度体验开发 项目发展战略与定位项目发展战略与定位第三部分：深度体验度假城构建策略第三部分：深度体验度假城构建策略 项目规划与旅游线路设计项目规划与旅游线路设计第四部分：启动策略及经济效益评估第四部分：启动策略及经济效益评估 启动策略132、及启动区经济测算启动策略及启动区经济测算本报告分为以下四部分内容本报告分为以下四部分内容139地块价值分析地块价值分析2 21 13 34 45 51号地块位于区域直接入口处，私密性差，应以大众旅游配套为主3号地块属于村庄集中区，拆迁量大，价值点低 4号地块独立性强，价值最高，适宜发展高端度假设施2号和5号地块位于地块东西侧，私密性最强，应以度假产品为主要开发方向私密性区私密性区景观影响区域景观影响区域农村影响区域农村影响区域观海地带观海地带亲海地带亲海地带通达性区域通达性区域海沟影响区域海沟影响区域140总体布局原则：旅游设施集中与分散并存，实现旅游与地产的最大化总体布局原则：旅游设施集中与133、分散并存，实现旅游与地产的最大化联动联动资源平平区域发展中端物业，通过旅游休闲产品的分布实现景观自造资源平平区域发展中端物业，通过旅游休闲产品的分布实现景观自造；同时休闲设施中心布局，居住产品外延扩张布局，形成与游憩设施最大幅度的价值联动形成与游憩设施最大幅度的价值联动；旅游设施布局原则旅游设施布局原则在区域大格局上，大众化的旅游设施应集中布局，承担区域活力中心与展示中大众化的旅游设施应集中布局，承担区域活力中心与展示中心的功能，与居住区形成合理区隔，区域整体动静分区心的功能，与居住区形成合理区隔，区域整体动静分区；居住物业布局原则居住物业布局原则针对各个组团功能特性有效分布单项旅游度假产品，134、增强各个板块空间的功能丰富度，形成旅游与地产的有效联动；在资源的优势区域，优先开发高端度假物业在资源的优势区域，优先开发高端度假物业，实现环境资源最大化利用；141规划布局：依据布局原则并按照地块特点，将本项目划分为五大功能规划布局：依据布局原则并按照地块特点，将本项目划分为五大功能区，温泉养生度假区、滨海休闲服务区、生态农业观光区、岛居私享区，温泉养生度假区、滨海休闲服务区、生态农业观光区、岛居私享养生区、田园休憩体验区养生区、田园休憩体验区滨海休闲服务区滨海休闲服务区生态农业观光区生态农业观光区田园休憩体验区田园休憩体验区岛居私享养生区岛居私享养生区n整体打造思路整体打造思路依托公共的滨海135、休闲服务区和生态农业观光依托公共的滨海休闲服务区和生态农业观光区，打造区，打造“二心三翼二心三翼”的整体格局的整体格局n滨海休闲服务区滨海休闲服务区集中布置项目的旅游产品，打造成为大众的、开放的、活力的功能区，成为本项目最强势的旅游配套n生态农业观光区生态农业观光区延续徐闻生态旅游发展思路，结合现有村落，形成大众化的生态旅游产品n温泉养生度假区温泉养生度假区围绕温泉主题园，打造最具特色的温泉养生产品n岛居私享度假区岛居私享度假区项目价值最高的区域，以酒店及养生服务配套为核心，形成最顶级的养生度假区n田园休憩体验区田园休憩体验区作为岛居私享主题的功能延展，以主题性的服务设施形成对其功能补充温泉养136、生度假区温泉养生度假区本报告是严格保密的。142142n大众、开放、活力的大众、开放、活力的温泉养生度假区温泉养生度假区滨海休闲服务区滨海休闲服务区生态农业观光区生态农业观光区n私享、高端、圈层的私享、高端、圈层的田园休憩体验区田园休憩体验区岛居私享养生区岛居私享养生区规划布局：整体形成一个规划布局：整体形成一个东东“静静”西西“动动”、东东“高端高端”西西“大众大众”的功能规划格局的功能规划格局温泉养生度假区温泉养生度假区滨海休闲服务区滨海休闲服务区生态农业观光区生态农业观光区田园休憩体验区田园休憩体验区岛居私享养生区岛居私享养生区143旅游体系：三谷二镇二场一主题园群旅游体系：三谷二镇二场137、一主题园群绿洲谷绿洲谷（2500亩，含租用地2000亩）悠游谷悠游谷（3000亩，含租用地1500亩）养生谷养生谷（3500亩）三谷三谷：绿洲谷、悠游谷、养生谷二镇二镇：民俗小镇 养生小镇二场二场：海水浴场、高尔夫球场一主题园群一主题园群：（农业生态园、滨海主题园、温泉养生园）水悦温泉酒店游艇码头温泉主题园SPA水疗民俗小镇养生小镇高尔夫会馆火山岩岛居酒店海水浴场垂钓中心水上高尔夫（中医）健康体检中心（中药）百草园火山岩高尔夫文化养心中心农业生态园环岛自行车俱乐部水上小飞机湿地滨水步道古琵琶景点私密沙滩144酒店体系：以特色水悦温泉酒店和火山岩岛居酒店为主，高尔夫会馆酒店体系：以特色水悦温泉酒138、店和火山岩岛居酒店为主，高尔夫会馆和民俗客栈向上向下拓展特定客户群和民俗客栈向上向下拓展特定客户群水悦温泉酒店高尔夫会馆火山岩岛居酒店民俗客栈n每个片区起码有一个酒店，高尔夫会馆原则上不对外开发，只是为业主提供的一个高端配套；板块板块酒店酒店规模规模主题功能主题功能绿洲谷绿洲谷高尔夫会馆私密会馆，80间房，占地50亩以高端商务客为主，注重隐私和圈层悠游谷悠游谷水悦温泉酒店5星级酒店，350间房，占地150亩结合温泉主题园打造，以大众的旅游客为主，靠走量取胜民俗客栈大众客栈，50间房，占地15亩为年轻旅游群体提供特色化的居住体验养生谷养生谷火山岩岛居酒店高端养生酒店，150间客房，占地200亩融139、合火山和现代的概念，打造特色酒店145商业体系：以商业体系：以“游购吃游购吃”形成项目商业体系形成项目商业体系滨水商业街民俗商业街板块板块商业商业规模规模悠游谷悠游谷游客接待中心接待，集散，邮政，总占地150亩滨水商业街以休闲商业为主，集餐饮、休闲、购物，占地70亩民俗商业街民俗表演、观光等，现有村落集中区（占地约1000亩）绿洲谷绿洲谷养生谷养生谷营养膳食中心作为中式养生功能的补充配套，以有机、生态为特色，打造餐饮特色，占地15亩游客接待中心营养膳食中心n商业原则上与酒店和健康体检中心结合；n高尔夫会所原则上不对外开发，所以没有商业配套；146道路体系：以两条景观大道将项目整体串联起来，设置140、三个入口增强道路体系：以两条景观大道将项目整体串联起来，设置三个入口增强项目的进入性，辅以多条步行道增强度假私密感项目的进入性，辅以多条步行道增强度假私密感生态农业观光区生态农业观光区滨海景观道滨海景观道生态观光道生态观光道先期主入口先期主入口主入口主入口次入口次入口水悦温泉酒店火山岩岛居酒店古琵琶树景点游客接待中心生态观光节点滨海景观大道生态观光道伸向海边的道路u根据功能区的设置及重要节点安排，在项目设置两条主景观大道：滨海景观道和生态观光道u设置多条辅助道路，以自然方式将海与各节点联系起来，实现景观的自然过渡，增强养生度假氛围注：建议将外部107国道延伸至项目北侧区域147可建设用地功能构141、成表（可建设用地功能构成表（55005500亩）亩）类别类别用地性质用地性质名称名称建设用地面建设用地面积（亩）积（亩）建筑面积建筑面积（）（）容积率容积率比例比例(用地用地)备注备注1 1居住用地度假物业451518671320.6282.09%（容积率公寓：1.5，别墅0.4）合计合计45154515186713218671320.620.6282.09%82.09%2 2酒店水悦温泉酒店150500250.52.73%客房数350间火山岩岛居酒店200400200.33.64%客房数150间合计合计35035090045900450.39 0.39 6.36%6.36%3 3商业服务设施142、用地游客接待中心150200100.22.73%滨水商业街70140070.31.27%温泉主题园150200100.22.73%结合水疗SPA海水浴场及配套10066700.11.82%健康体检中心50266800.80.91%约20000规模营养膳食中心1520010.20.27%结合生态农庄考虑文化养心中心50100050.30.91%游艇码头18洞高尔夫会所50133400.40.91%合计合计6356351127231127230.27 0.27 11.55%11.55%总计总计55005500206990020699000.56 0.56 100.00%100.00%用地功能配比表143、（用地功能配比表（1 1）148用地功能配比表（用地功能配比表（2 2）不占建设用地功能构成表（租用地：不占建设用地功能构成表（租用地：35003500亩）亩）类别用地性质名称占地面积比例备注1农用地18洞火山岩高尔夫150042.86%标准18洞规模农业生态园60017.14%（中药）百草园3008.57%环岛自行车俱乐部150.43%水上高尔夫以功能形式存在，不占用具体用地指标水上小飞机垂钓俱乐部50.14%汽车营地802.29%合计合计2500250071.43%71.43%2村落民俗小镇（含商业及表演等）约100028.57%合计合计1000100028.57%28.57%总计总计35144、003500100.00%100.00%149温泉美食生态之旅：温泉美食生态之旅：温泉主题园温泉主题园SPA SPA 水疗海水浴场民俗水疗海水浴场民俗小镇农业生态园火山岩高尔夫（小镇农业生态园火山岩高尔夫（3434天）天）合家欢线（小时）合家欢线（小时）游玩游玩餐饮餐饮购物购物游客服务中心12温泉主题园611SPA水疗2-海水浴场6民俗小镇422农业生态园218洞火山岩高尔夫62-合计2665游艇码头温泉主题园SPA水疗民俗小镇高尔夫会馆海水浴场垂钓中心水上高尔夫火山岩高尔夫农业生态园湿地滨水步道古琵琶景点游客接待中心水悦温泉酒店火山岩岛居酒店民俗客栈150浪漫滨海养生之旅：浪漫滨海养生之旅：145、海水浴场滨水商业街环岛自行车俱乐部海水浴场滨水商业街环岛自行车俱乐部民俗小镇私密沙滩农业生态园（民俗小镇私密沙滩农业生态园（2 23 3天）天）水悦温泉酒店游艇码头滨水商业街SPA水疗民俗小镇高尔夫会馆火山岩岛居酒店海水浴场（中药）百草园火山岩高尔夫农业生态园环岛自行车俱乐部水上小飞机古琵琶景点私密沙滩婚庆线（小时）婚庆线（小时）游玩游玩餐饮餐饮购物购物滨水商业街21海水浴场61环岛自行车俱乐部3民俗小镇633私密沙滩2农业生态园42合计2184151活力运动疗养之旅：活力运动疗养之旅：湿地滨水步道海水浴场垂钓中心水湿地滨水步道海水浴场垂钓中心水上高尔夫水上小飞机（上高尔夫水上小飞机（1 12146、 2天）天）高尔夫会馆水悦温泉酒店游艇码头温泉主题园SPA水疗民俗小镇养生小镇火山岩岛居酒店海水浴场垂钓中心水上高尔夫（中医）健康体检中心（中药）百草园火山岩高尔夫文化养心中心农业生态园环岛自行车俱乐部水上小飞机湿地滨水步道古琵琶景点私密沙滩活力线（小时）活力线（小时）游玩游玩餐饮餐饮购物购物湿地滨水步道2海水浴场61垂钓中心3水上高尔夫2水上小飞机2合计151152水悦温泉酒店游艇码头温泉主题园SPA水疗民俗小镇养生小镇高尔夫会馆火山岩岛居酒店海水浴场垂钓中心水上高尔夫营养膳食中心（中药）百草园火山岩高尔夫文化养心中心农业生态园环岛自行车俱乐部水上小飞机湿地滨水步道古琵琶景点私密沙滩清凉养生147、心灵之旅：清凉养生心灵之旅：火山岩高尔夫高尔夫会馆养生小镇火山岩高尔夫高尔夫会馆养生小镇营养膳食中心游艇（营养膳食中心游艇（2323天）天）商务线（小时）商务线（小时）游玩游玩餐饮餐饮购物购物高尔夫6高尔夫会馆20.5养生小镇81营养膳食中心31游艇码头8合计2260.5健康体检中心153分期目标分期目标：各区域分阶段开发目标和作用：各区域分阶段开发目标和作用第一阶段第一阶段2012-20142012-2014第二阶段第二阶段2015-20182015-2018第三阶段第三阶段2019-20222019-2022利用特色养生度假设施高调起势，市场关注度，传递项目开发理念；与市民生活建立高价值关148、联，化解区域陌生度，建立市场影响力；完善区域养生配套和功能逐步形成项目在南中国乃至全国的影响力，形成知名度及美誉度，对物业价值进行提升；养生设施和功能提升，区域度假和生活配套产品完善；整体项目的价值达到峰值将开发价值最高物业博取高利润；品质保障，价值峰值品质保障，价值峰值特色营造，聚集人气特色营造，聚集人气体系完善，价值提升体系完善，价值提升154开发及投入建议：开发及投入建议：建议结合最小养生度假体系，以最有特色的项目启建议结合最小养生度假体系，以最有特色的项目启动，形成健康养生的吸引力动，形成健康养生的吸引力p最小的养生度假体系建议最小的养生度假体系建议养生环境养生环境“住住”“吃吃”“疗149、疗”“诊诊”环境特色环境特色居住特色居住特色诊断特色诊断特色疗养特色疗养特色形成本项目健康养生差异化竞争力形成本项目健康养生差异化竞争力“住住”“诊诊”“吃吃”“疗疗”特色养生度假酒店特色养生度假酒店-具有浓郁养生度假氛围的酒店亚健康体检亚健康体检 +中医体检中医体检-建议聘请知名专家定期会诊的方式实现健康餐厅健康餐厅 =营养师营养师 +有机食材有机食材-具有专业营养师指导配餐是必备的，建议在自有农场提供有机食材来形成自己的特色选一二特色项选一二特色项 =温泉主题园和特色温泉主题园和特色spa-建议火山岩SPA为特色之一，结合滨海温泉主题园，形成差异化的疗养特色养生环境养生环境有益健康养生的生150、态环境、地理环境有益健康养生的生态环境、地理环境155123吃、住、运动吃、住、运动1、养生度假酒店2、健康套餐3、滨海运动SPA、疗养、诊断、生活、疗养、诊断、生活方式方式1、住宿（扩建）2、套餐、美食3、滨海运动、健身4、水疗、SPA5、健康诊断6、康复疗养GOLF、水上运动、研发、水上运动、研发1、住宿（全面保障）2、套餐、美食3、滨海运动、健身4、水疗SPA5、健康诊断6、康复疗养7、高尔夫运动8、水上运动9、健康研究所（专家）基本基本全面全面创新创新基本要素基本要素要素丰富要素丰富品质创新品质创新投入规律投入规律本项目投入次序本项目投入次序开发及投入建议：开发及投入建议：与养生市场需151、求同步，从最基本的吃、住、运动一与养生市场需求同步，从最基本的吃、住、运动一体化开始打造，逐步完善，最后做高端及创新项目体化开始打造，逐步完善，最后做高端及创新项目156第一部分：立势打造滨海度假目的地第一部分：立势打造滨海度假目的地 项目核心问题及发展方向研判项目核心问题及发展方向研判 第二部分：从初级旅游到深度体验开发第二部分：从初级旅游到深度体验开发 项目发展战略与定位项目发展战略与定位第三部分：深度体验度假城构建策略第三部分：深度体验度假城构建策略 项目规划与旅游线路设计项目规划与旅游线路设计第四部分：启动策略及经济效益评估第四部分：启动策略及经济效益评估 启动策略及启动区经济测算启动152、策略及启动区经济测算本报告分为以下四部分内容本报告分为以下四部分内容157启动区选址建议：启动区选址建议：区区：交通通达性好，但以大众化的旅游配套为主，：交通通达性好，但以大众化的旅游配套为主，不利于项目核心价值的展示不利于项目核心价值的展示规模：约规模：约850850亩亩主要交通枢纽区，通达性强目前为白沙湾浴场开发区，资源展示效果好，有利于后期节省改造成本优势优势规划为大众旅游配套服务区，不利于项目特色和形象的树立位于区域中间，会导致地块的连续性变差旅游服务投入多，度假产品少，项目滚动开发难度增大劣势劣势1 1注：启动区主要以征用地进行开发（租用地不在考虑之列）158田园休憩体验区田园休憩体153、验区区区：资源展示效果好，有利于树立项目的高端形象，相对独立的温：资源展示效果好，有利于树立项目的高端形象，相对独立的温泉主题园能够自成体系，对后期高端度假设施影响小泉主题园能够自成体系，对后期高端度假设施影响小2 2临近交通主入口，通达性好拥有一线海景和优质沙滩，资源展示效果好规划有温泉主题园和商业街，易于吸引人气优势优势属于已出让地块，面临二次谈判的风险北侧局部与村落衔接，在一定程度上影响项目私密性劣势劣势规模：约规模：约650650亩亩1593 3规模：约规模：约35003500亩亩拥有一线海景且海岸线长、沙滩、礁石、火山岩，资源价值最高地块私密性好规划有高尔夫和五星级商务酒店，可以树立154、项目的高端形象优势优势进入性较差，前期基础设施投入较高将价值最高的地块优先开发将导致价值贬损劣势劣势区区：滨海资源强势，私密性好，居住价值最高，但先期开发会导致：滨海资源强势，私密性好，居住价值最高，但先期开发会导致价值贬损价值贬损1604 4规模：约规模：约500500亩亩区：区：私密性强，但资源展示效果差，需依托整体配套的兑现提升地私密性强，但资源展示效果差，需依托整体配套的兑现提升地块价值块价值位于地块最东侧，私密性强规划有高尔夫和会所，能形成对项目价值的拉升优势优势位于区域腹地，无滨海资源优势，不利于项目核心价值展示进入性差，后期施工车辆的阿进入会导致项目度假物业形象的贬损劣势劣势16155、1综合考虑，结合最小养生度假体系，将综合考虑，结合最小养生度假体系，将2 2号地块作为项目主体启动区，号地块作为项目主体启动区，先期形成以温泉疗养为特色的度假形象先期形成以温泉疗养为特色的度假形象良好的对外昭示性，能够集中展现项目的核心资源；合理的启动区面积，以及丰富的物业类型；与已有道路通达性及内部自建市政道路的考虑；应对市场，在先期选取最易与海建立联系的位置；启动区选取原则启动区选取原则2 2162注：本项目建议启动区后根据注：本项目建议启动区后根据市场和区域价值兑现情况控制市场和区域价值兑现情况控制开发节奏开发节奏一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期项目的整体开发进程可划分为156、六个阶段项目的整体开发进程可划分为六个阶段 n项目高端养生形象起势项目高端养生形象起势滨海温泉主题园+水悦温泉酒店第一阶段：起步期 n度假养生配套完善度假养生配套完善海水浴场+沙滩+滨海商业配套第二阶段：发展期 n养生度假功能升级养生度假功能升级火山岩岛居酒店+健康养生中心第三阶段：升级期 n度假功能高度复合度假功能高度复合火山岩高尔夫+百草园第四阶段：成熟期 n养生产品高溢价养生产品高溢价养生度假物业+私密沙滩第五阶段：溢价期 n养生产业链纵向延伸养生产业链纵向延伸民俗小镇+农业观光第六阶段：运营期163潜在客户：潜在客户：全国中高端度假投资客购买力：购买力：较高置业驱动：置业驱动：n自然资157、源价值、区域前景价值产品体系：产品体系：n温泉养生公寓启动区客户定位启动区客户定位聚焦大珠三角和金华的度假投资客聚焦大珠三角和金华的度假投资客潜潜在在客客户户重重要要客客户户核核心心客客户户核心客户一：核心客户一：大珠三角滨海度假投资客购买力：购买力：高置业驱动：置业驱动：自然资源价值、区域前景价值产品体系：产品体系：n公寓为主，搭配适量中小面积温泉别墅核心客户二：核心客户二：永康/金华中高端度假投资客（依托企业号召力）购买力：购买力：高置业驱动：置业驱动：n自然资源价值、区域前景价值产品体系：产品体系：n温泉养生公寓n中小面积温泉别墅164水悦温泉酒店温泉主题园滨水商业街度假物业开发内容开发158、内容 占地占地面积面积 建筑建筑面积面积 亩数 平方米 第一阶段（650亩）度假物业28022万滨水商业街701.4 万温泉主题园 1502万水悦温泉酒店1505万启动区产品定位启动区产品定位高端配套先行建设，体现高附加值，弱化区域配高端配套先行建设，体现高附加值，弱化区域配套不足套不足165启动区度假物业定位启动区度假物业定位海景别墅为差异化标杆产品，海景公寓为主海景别墅为差异化标杆产品，海景公寓为主流回现产品流回现产品温泉别墅温泉别墅稀缺及标杆产品，产品层面提升景区形象，展现滨海休闲度假氛稀缺及标杆产品，产品层面提升景区形象，展现滨海休闲度假氛围，以面积控制及舒适性打造为原则围，以面积控制159、及舒适性打造为原则海景公寓海景公寓拥有海景，挖掘客户的产品认知点，前期作为度假区开发的资金拥有海景，挖掘客户的产品认知点，前期作为度假区开发的资金平衡项目，为后期作为主力产品开发奠定基础平衡项目，为后期作为主力产品开发奠定基础形象树立，品牌打造，形象树立，品牌打造，市场主流与产品测试市场主流与产品测试迎合核心诉求，前端展迎合核心诉求，前端展示，凸显风格，融合性示，凸显风格，融合性舒适型休闲度假，舒适型休闲度假，控制面积控制面积温泉别墅、海景公寓温泉别墅、海景公寓166启动区度假物业规模确定启动区度假物业规模确定通过滨海旅游度假区启动规模及其去化通过滨海旅游度假区启动规模及其去化量分析，初步制定160、本项目启动区一批物业建筑面积约为量分析，初步制定本项目启动区一批物业建筑面积约为810810万平米万平米项目项目启动区启动区建面建面套数套数价格价格销售情况销售情况金海湾约8万平米休闲公寓 3918000-900008年6月开盘，440套酒店式公寓在两个月之内就销售完毕。后期推出的休闲公寓以及32套别墅，也在09年上半年全部销售完毕，实现快速回款酒店式公寓442别墅3223000合正东部湾约8.5万平米公寓3037800-1000开盘当天售罄洋房1391万-1.5万别墅1241.万3-3.5万9月中旬开盘，现已售30多套碧桂园十里银滩约11万平米山景洋房8365000开盘共推出4957套，累计161、成交3700套海景洋房36208000临海公寓42311000临海别墅781.5万-2.5万保利银滩约10万平米洋房600多8200洋房一期6栋，已开盘3栋共300多套，已售罄，9月24号将推出2栋；别墅已售130多套别墅248联排：1.2万-1.3万；独栋：1.5万-2.3万综合规模以及案例借鉴、市场消化速度，建议本项目启动区规模为综合规模以及案例借鉴、市场消化速度，建议本项目启动区规模为8-108-10万平米左右万平米左右167启动区策略启动区策略资源整合与极致的中式养生风情营造，多样的度假物资源整合与极致的中式养生风情营造，多样的度假物业结合配套打造生活体验业结合配套打造生活体验p结合项162、目整体开发战略、启动区目标、市场状况制定启动区结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况制定启动区策略策略：前期通过高端配套以及前期通过高端配套以及强展示树立项目形象强展示树立项目形象多元产品组合，满足投多元产品组合，满足投资、度假需求，价格低资、度假需求，价格低开高走开高走迎合目标客户需求，打迎合目标客户需求，打造主题鲜明的滨海度假造主题鲜明的滨海度假氛围氛围区域资源整合区域资源整合与中式养生风与中式养生风情营造情营造具备多样的具备多样的度假物业产品度假物业产品u主题突出、风情浓郁的园林，并将建筑与园林融合，极致化体现中式养生居住氛围u在自身内部景观体现打造的过程中，与海建立联系，整合资源，163、突显滨海休闲度假u合理、舒适、充分体现度假氛围并体现多样化的物业产品168滨海温泉主题园开滨海温泉主题园开工及建成工及建成启动区策略：启动区策略：以滨海温泉主题园和水悦温泉酒店起势，形成高端滨海以滨海温泉主题园和水悦温泉酒店起势，形成高端滨海养生度假区的市场形象养生度假区的市场形象影响区域价值的重要事件影响区域价值的重要事件重要事件对区域的价值影响重要事件对区域的价值影响n引起关注，定义区域养生认知n赋予区域人气、活力n预示增值前景，吸引商务和投资客规划增值规划增值n预示未来发展方向，重新定义区域价值，具有增值前景n炒作区域，增加知名度和关注度，改变固有认知水悦温泉酒店水悦温泉酒店n提升项目形164、象n完善区域度假养生功能链条水悦温泉酒店沙滩浴场和售楼处面市养生公寓面市养生SPA 别墅推出温泉主题园开发时序：开发时序：1 12 2利用区域规划利好，把握关键节点，进行区域营销，通过温泉主题园和水悦温泉酒店建立区域价值，树立区域高端形象。工作重点：工作重点：整体景观和环境营造度假氛围，前期走量产品推出市场，后期随配套的兑现推出高端物业，提升客户满意度规模：约规模：约650650 亩亩A AB BC CD DE EB BA AC C温泉主题园水悦温泉酒店滨海商业街D DE E养生公寓养生 SPA 别墅169启动区策略：启动区策略：政企合作，成立中式养生研究院，举办国际养生论坛，政企合作，成立中165、式养生研究院，举办国际养生论坛，发扬中式养生文化，建立区域价值认知及影响力发扬中式养生文化，建立区域价值认知及影响力12持续推动政府举办中式养生文化论坛，建立中式养生价值和影响力，提升区域知名度联合相关机构开办中式养生研究院，向省政府争取优惠政策，提升区域美誉度工作重点：政企合作，争取政策支持，增强中式养生价值的公信力举办国际养生论坛论坛，建立中式养生概念的学术研讨氛围邀请知名养生专家定期会诊，扩大中式养生的市场影响力建立中式养生价值认知成立中式养生研究院，抢占中式养生文化产业高地与知名中医院合作，建立中式养生人才培训基地，发扬中式养生文化精细的环境景观设计，营造中式养生文化度假氛围区域价值认166、知体系发扬中式养生文化，提升区域影响力其他工作内容：注重整体环境营造与中式养生文化产业的吻合169170启动区策略：启动区策略：打造滨海国际旅游体验式商业街、养生美食城，完善区打造滨海国际旅游体验式商业街、养生美食城，完善区域旅游配套功能域旅游配套功能170滨海国际旅游商业街开工及建成影响区域价值的重要事件重要事件对区域的价值影响n完善旅游配套，实现区域的旅游商业配套功能n赋予区域城市功能，形成区域旅游商业中心发展方向n以中式养生文化为背景，以滨海休闲元素为主线，以体验消费为特征，形成集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体具有城市功能的国际旅游度假区养生美食城揭幕n云集粤式菜系、老火靓汤、167、海鲜等美食，吸引各地游客n定制化的养生套餐，从大众体验向个人疗养提升，强化个人养生的价值感171经济测算前提经济测算前提成本假设成本假设成本成本描述描述取值取值1土地成本按25万/亩计算2前期工程费勘探、设计、三通一平、临时水电150元/3建安费用（水电、土建、安装）别墅1500元/公寓1200元/酒店（含装修）10000元/温泉主题园3000元/，2万建面，总投资约6000万滨水商业街1800元/4室外环境及工程费园林绿化（市场中上水平）、管线、照明150元/5管理费用工程管理费80元/6不可预见费变更及其它费用（可按1-5项成本项的比例取值）4%7财务费用所采取的财务费用计算方式或贷款利率168、10%（按融资规模及方式）8营销费用营销费用及销售期间的各种税费（按销售额取一定比值计算）3%（按销售额）172经济测算前提经济测算前提项目价格假设及说明项目价格假设及说明产品类别产品类别初始取值初始取值建筑面积建筑面积取值说明取值说明别墅产品8000元/2万（1）目前滨海别墅的价格是10000元/平米以上，本项目区域较陌生，初始价格取值8000元/平米（2011年价格）（2）入市时间在2013年下半年，按照每年涨价幅度10%计算，入市价格在9680元/平米公寓产品4000元/20万（1）徐闻目前的房地产成交均价3500元/平米，本项目是一线滨海物业，高于市场平均水平，初始取值4000元/平米169、（2011年价格）（2）入市时间在2013年下半年，按照每年涨价幅度10%计算，入市价格4840元/平米商业街售价10000元/平米1.4万（1）商业街初始取值10000元/平米（2011年价格）（2）入市时间在2013年下半年，按照每年涨价幅度10%计算，入市价格12100元/平米温泉主题园120元/张2万按照温泉门票120元/张，年接待量估计在20万人（票价及接待人数均未计算增长），按40年景区收入算现金回现年度消化量 （1）别墅2013年下半年开始销售，2013年销售8538平米，2014年销售12806平米 （2）公寓2013年下半年开始销售，2013年销售80040平米，2014年销170、售120060平米 （3）滨水商业街2013年下半年开始销售，2013年销售4202平米，2014年销售9805平米173项目启动期总投资项目启动期总投资13.213.2亿元，其中开发成本亿元，其中开发成本11.711.7亿元，开发费用亿元，开发费用1.51.5亿元亿元项目总投资估算表项目总投资估算表序号项目估算额（万元）一一开发成本开发成本116928 116928 1.1土地费用16250 1.2前期工程费4582 1.3基础设施建设费4582 1.4建筑安装工程费85763 1.5开发间接费1954 1.6不可预见费3797 二二开发费用开发费用15475 15475 2.1管理费用24171、44 2.2财务费用8750 2.3销售费用4281 总投资估算额总投资估算额132403 132403 174项目在项目在20132013年通过住宅物业的销售和温泉的经营收入实现自我造血，年通过住宅物业的销售和温泉的经营收入实现自我造血，20142014年持有物业及住宅的销售持续盈利，回收全部成本年持有物业及住宅的销售持续盈利，回收全部成本实现自我造血，2013年净现金流为正销售及经营性物业持续盈利，2014年累计净现金流为正基准折现率8%内部收益率20.44%动态投资回收期（年）2.75175项目依靠自有资金项目依靠自有资金1.51.5亿元，借贷资金亿元，借贷资金3.53.5亿元，就可实现172、项目的滚动亿元，就可实现项目的滚动开发，现金流量安全开发，现金流量安全资金来源于自有资金1.5亿，借贷资金3.5亿元资金来源于住宅物业销售收入备注：备注：资金回笼与物业的去化速度直接相关；2012年自有资金1.5亿元，借贷资金3.5亿元，2013年依靠销售收入和经营物业收入就可以实现滚动开发。176项目销售性物业整体实现收入为项目销售性物业整体实现收入为14.314.3亿元，税后利润亿元，税后利润7.17.1亿元亿元销售类物业盈利分析销售类物业盈利分析序号项目合计（亿元）1销售收入14.32总投资4.03销售税金及附加0.84利润总额9.55所得税2.46税后利润7.1备注：土地成本在前期一次173、性付清，不分摊到物业成本中。177销售价格、建安成本及地价对内部收益率的敏感性分析：销售价格销售价格、建安成本及地价对内部收益率的敏感性分析：销售价格对利润影响幅度最大，因此需要注重产品的打造，加大营销投入对利润影响幅度最大，因此需要注重产品的打造，加大营销投入销售价格、建安成本与地价变化对内部收益率的敏感性分析销售价格、建安成本与地价变化对内部收益率的敏感性分析p在假定其他项不变的前提下，销售价格对内部收益率的影响幅度最大大；其次是建安成本，地价的影响幅度小。178序号项目总额（万元）1总收入总收入2168284 2168284 1.1住宅销售收入2168284 1.2高尔夫会籍销售收入0 174、2总投资总投资864518 864518 2.1土地成本137500 2.2前期工程费310492.3建筑安装工程费4132702.4基础设施费310492.5管理费用165592.6不可预见费190152.7财务费用317742.8销售费用650492.9销售税金及附加119256 3土地增值税4548924税前利润848873 5所得税2122186净利润净利润6366556366557税后投资利润率税后投资利润率74%74%测算前提1、假设项目不进行滚动开发2、70%资金来源贷款，贷款利率7%3、没有计算高尔夫会籍收入4、不考虑旅游项目运营成本和运营收入，以项目运营收入和会员收入打平运营175、成本5、住宅按公寓和别墅用地2:8核算，容积率公寓1.5，别墅0.46、别墅价格按照1.5万进行计算，公寓价格按照0.8万进行计算项目社会经济效益（一）项目社会经济效益（一）直接效应，保守总投资直接效应，保守总投资86.4586.45亿元，净利润亿元，净利润63.6763.67亿元，缴纳各项税收总计亿元，缴纳各项税收总计78.6478.64亿元亿元179p 开发模式示范开发模式示范提高资源效率提高资源效率p 度假生活示范度假生活示范通过高标准的设施与配套提高度假体验通过高标准的设施与配套提高度假体验p 投资示范投资示范构建徐闻养生度假价值构建徐闻养生度假价值项目社会经济效益（二）项目社会经济效176、益（二）示范效应，拉开徐闻高标准、重运营的示范效应，拉开徐闻高标准、重运营的养生度假产业开发新模式养生度假产业开发新模式徐闻的度假土地资源已被若干企业集团看中，但目前还没有成形的项目开发，一方面是徐闻刚刚开启旅游开发的序幕，众多项目处于前期策划阶段，另一方面是孤掌难鸣，没有企业联合共造区域开发，政府也没有财政资金推动区域开发，因此土地及自然资源存在闲置和浪费。本项目介入开发，将打破徐闻度假开发本项目介入开发，将打破徐闻度假开发沉默，势必带动一大批企业共造区域。沉默，势必带动一大批企业共造区域。与徐闻隔海相望的海南滨海区以地产开发模式为导向，在利益诱导下，近年几乎所有企业都奉行这一模式，导致度假177、功能十分不完善，度假生活不便，房产空置率很高，几乎没有独立的度假目的地。本项目本项目通过开创中式养生的度假开发模式，将为泛琼州海峡旅游岛建设提供一种新的开发范式借鉴。通过开创中式养生的度假开发模式，将为泛琼州海峡旅游岛建设提供一种新的开发范式借鉴。滨海区由于功能不完善，生活不便，度假体验雷同，房产空置率很高。本项目通过高标准的设施与配套，本项目通过高标准的设施与配套，系统化的从环境、服务及功能出发打造目的地生活，为高端客户提供全方位的商务、度假生活，将为泛系统化的从环境、服务及功能出发打造目的地生活，为高端客户提供全方位的商务、度假生活，将为泛琼州海峡旅游岛度假区的建设提供新的生活范式。琼州海178、峡旅游岛度假区的建设提供新的生活范式。180项目先行。项目先行。本项目规划中的养生项目、高尔夫项目、生态农业项目将为旅游岛建设提供项目开发创新经验，丰富度假旅游体验。项目社会经济效益（三）项目社会经济效益（三）先行效应，为深化、创新海峡国际度假先行效应，为深化、创新海峡国际度假区建设提供宝贵经验区建设提供宝贵经验p为深化海峡国际度假区为深化海峡国际度假区建设提供建设提供“创新发展、先行先试创新发展、先行先试”经验经验 大旅游先行。大旅游先行。本项目以旅游开发为导向，区域开发主要由养生园、酒店及球场开发为主，项目构建的养生、温泉、高尔夫、生态农业、房地产等大旅游产业体系将深化度假区建设。范围先行179、。范围先行。本项目在徐闻率先开发，对于拓宽徐闻建设范围进行尝试，一旦成功将盘活徐闻的旅游度假市场，为徐闻经济发展提供新资源。123海峡国际度假区建设的先行先试区域，为海峡国际度假区深化建设提供智力保障海峡国际度假区建设的先行先试区域，为海峡国际度假区深化建设提供智力保障181项目社会经济效益（四）项目社会经济效益（四）升级效应，促进徐闻地区产业升级发展升级效应，促进徐闻地区产业升级发展p从徐闻的产业结构上看，2010年农业所占GDP总量的50.2%，工业占13，服务业占36.8%，服务业发展严重落后于经济发达地区;p徐闻2010年国民生产总值（GDP）为127亿，旅游业总收入为1.8亿，旅游业总收入所占比例不到国民生产总值的1.5%；p项目对周边区域的示范拉动效应将成倍提升徐闻县第三产业比重；p高端旅游业的开发塑造区域知名度，将对徐闻县产业进行重构，带动农业和旅游品牌发展。徐闻三大产业收入在GDP中所占比例（2010）182THE END