1、最佳购物中心建筑设计的判别标准最佳购物中心建筑设计的判别标准最佳购物中心建筑设计的判别标准最佳购物中心建筑设计的判别标准什么样的商业购物中心设计是成功的？什么样的商业购物中心设计是成功的？什么样的商业购物中心设计是成功的？什么样的商业购物中心设计是成功的？什么样的商业购物中心设计是失败的？什么样的商业购物中心设计是失败的？什么样的商业购物中心设计是失败的？什么样的商业购物中心设计是失败的？判别之三判别之三判别之三判别之三:商场的选址商场的选址商场的选址商场的选址判别之二判别之二判别之二判别之二:商业网点规划商业网点规划商业网点规划商业网点规划判别之四判别之四判别之四判别之四:业态和业态和业态和2、业态和商圈确认商圈确认商圈确认商圈确认判别之五判别之五判别之五判别之五:商业建筑设计商业建筑设计商业建筑设计商业建筑设计判别之一判别之一判别之一判别之一:城市规模城市规模城市规模城市规模判别之一判别之一判别之一判别之一:城市规模城市规模城市规模城市规模判别之一判别之一:城市规模城市规模中国的城市类型很多，不同的领域分法还不同，判一个商业中心的地位，首先我们看它所处城市的自然条件，如城市的地形、气候等，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？最终判断商业建筑规模的大小。以取得最大的投资回报。城市类型城市规模的大小是3、商业中心定位最重要的因素，一般来说，在国外一些发达国家的城市，有50-60万人口，就可设置一个大型超市，在中国有70-90万人口的城市。中国的城市按行政划分，可分为省会城市、地级市、县级市和县城等。按人口规模划分，可分特大城市（人口500万人口以上）、大城市（人口300500万人口）、中等城市（人口100300万人）、小城市（人口100万以下）。城市规模中国人口排名前中国人口排名前中国人口排名前中国人口排名前3030位的城市位的城市位的城市位的城市位次位次城市名称城市名称级别级别隶属关系隶属关系人口数量（万人）人口数量（万人）1 重庆市省级中央30982上海市省级中央13273北京市省级中央14、1284保定市地级河北10625周口市地级河南10546南阳市地级河南10417成都市副省级四川10198临沂市地级山东10059哈尔滨市副省级黑龙江94110天津市省级中央924中国人口排名前中国人口排名前中国人口排名前中国人口排名前3030位的城市位的城市位的城市位的城市位次位次城市名称城市名称级别级别隶属关系隶属关系人口数量（万人）人口数量（万人）11徐州市地级江苏90112石家庄市地级河北89613阜阳市地级安徽88914菏泽市地级山东85815潍坊市地级山东84616邯郸市地级河北84417驻马店市地级河南82718商丘市地级河南81419赣州市地级江西80820盐城市地级江苏7965、中国人口排名前中国人口排名前中国人口排名前中国人口排名前3030位的城市位的城市位的城市位的城市位次位次城市名称城市名称级别级别隶属关系隶属关系人口数量（万人）人口数量（万人）21济宁市地级山东79322南通市地级江苏78323信阳市地级河南77524武汉市副省级湖北75825温州市地级浙江73926黄冈市地级湖北72127邵阳市地级湖南71928广州市副省级广东71229青岛市副省级山东71030南充市地级四川709至2002年，我国共有各类城市668个，其中200万人口以上的13个，100万到200万24个，50万到100万48个，20万到50万205个，20万以下378个。在省会城市和计6、划单列市中，城市非农业人口超过500万的只有上海、北京、天津、重庆4个。若按60万人开一大型商业中心来计算，在中国目前的经济水平下，至少要开280个左右的大型商业中心。推荐投资商业地产的中国推荐投资商业地产的中国40大城市大城市序号城市省、市、自治区城市类型1北京北京市直辖市2上海上海市直辖市3香港香港特别行政区特别行政区4台北台湾省省会5广州广东省省会6深圳广东省7天津天津市直辖市8重庆重庆市直辖市9西安陕西省省会10武汉湖北省省会推荐投资商业地产的中国推荐投资商业地产的中国40大城市大城市序号城市省、市、自治区城市类型11大连辽宁省12高雄台湾省13沈阳辽宁省省会14成都四川省省会15南京7、江苏省省会16杭州浙江省省会17青岛山东省18厦门福建省19福州福建省省会20哈尔滨黑龙江省省会推荐投资商业地产的中国推荐投资商业地产的中国40大城市大城市序号城市省、市、自治区城市类型21昆明云南省省会22乌鲁木齐新疆自治区省会23澳门澳门特别行政区特别行政区24郑州河南省省会25南昌江西省省会26长沙湖南省省会27珠海广东省28济南山东省省会29石家庄河北省省会30太原山西省省会推荐投资商业地产的中国推荐投资商业地产的中国40大城市大城市序号城市省、市、自治区城市类型31兰州甘肃省省会32合肥安徽省省会33长春吉林省省会34贵阳贵州省省会35海口海南省省会36南宁广西省省会37呼和浩特内蒙8、古自治区省会38银川宁夏自治区省会39西宁青海省省会40拉萨西藏自治区省会判别二：商业网点规划判别二：商业网点规划我们在搞清楚了一些城市的类型和规模后，选址在那些城市做商业投资就有了一个基本概念，接下来，我们就需要进一步了解所要投资城市的商业网点规划，一个城市的商业网点规划是指导整个城市商业网点布局和网点建设的法规性文件，所以我们一定要认真的研究这个规划。为了规范我国商业网点的建设，国家商务部正在通过立法的方式加强对我国商业网点商业网点建设的规范和管理，而积极制定大店选址选址法 2003年年底前，所有直辖市、省会城市和计划单列市必须完成商业网点商业网点规划工作，2004年所有地级市必须完成各自9、的商业网点商业网点规划。为推动各地城市商业网点规划工作，国家个部、委先后印发许多重要的文件，关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易2001789号）关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知（国经贸厅贸易200244号）十五”商品流通行业结构调整规划纲要外商投资商业企业试点办法（国家经贸委、外经贸部令第12号，1999年6月25日公布）未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报我委备案。按外商投资商业企业试点办法（国家经贸委、外经贸部令第12号，1999年6月25日公布）要求，举办合营商业企业应符合所在城市商业发展规划。凡10、未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目。国家经济贸易委员会国家经济贸易委员会关于城市商业网点规划工作的指导意见关于城市商业网点规划工作的指导意见各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委（经委），有关地方商委（行业办）：近几年来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用。但是，在商业网点建设中，也存在着布局不够存在着布局不够合理、结构比例失调、业态功能雷同等现象，导致同业竞争过度，造成合理、结构比例失调、业态功能雷同等现象，导致同业竞争过度，造成社会资源的浪费。社会资源的浪费。为促进我国商业快速、健11、康和可持续发展，适应我国加入世界贸易组织后商业对外开放的新形势，形成良好有序的市场竞争环境，现就加强城市商业网点规划工作提出如下意见，请结合实际，遵照执行。一、指导思想城市商业网点规划工作要按照“十五”计划和社会发展规划的总体要求，从各地实际出发，合理控制总量，突出发展重点，逐步建立与当地经济发展和对外开放水平相适应，布局结构合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点体系。二、基本原则(一)商业网点规划要与城市规划相结合。商业活动是现代化城市的重要功能，商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口。商业网点规划应纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划。网点规划工作要建立在城市分12、区规划的公共设施建设分区基础上，重点提出网点数量、业态结构、网点规模、业主条件等内容。规划制订要立足于整个城市的发展，进行统筹考虑，将传统商业街、城市中心区、名胜古迹、旅游景区及市郊新兴商业中心区作为规划重点，结合社区划分进行布局。(二)商业网点规划要与当地经济发展水平相适应。商业网点数量多少、规模大小、档次高低，要同当地的经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复避免贪大求多、过分聚集和重复建设现象，要充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有建设现象，要充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件，既要着眼于长远，13、又要从实际出发，合理商业网点状况、交通设施条件，既要着眼于长远，又要从实际出发，合理确定网点的数量、规模、档次和业态规划。确定网点的数量、规模、档次和业态规划。(三)商业网点规划要与促进市场公平竞争和保护投资者利益相结合。商业网点规划应当充分考虑一个地区或一定商圈范围内的同业竞争充分考虑一个地区或一定商圈范围内的同业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地区应适当增加网点，引入竞争机制；对状况。对于商业竞争不够充分的地区应适当增加网点，引入竞争机制；对于商业竞争相对充分的地区，新增大型商业网点应当采取慎重的态度；对于商业竞争相对充分的地区，新增大型商业网点应当采取慎重的态度；对于同业竞争十分激烈，经14、营难以维持的地区，新增大型商业网点应当进行于同业竞争十分激烈，经营难以维持的地区，新增大型商业网点应当进行严格限制，同时采取切实措施，限制土地使用性质、建筑功能的随意转变。严格限制，同时采取切实措施，限制土地使用性质、建筑功能的随意转变。(四)商业网点规划要与结构调整相结合。在商业网点布局及建设中，应当注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。根据不同商业区域的特点，确定不同业态、类型的商业网点规模和数量。当前，要注意控制大型百货商要注意控制大型百货商场、商品批发市场的盲目发展，积极引进新型业态和技术，大力发展便民、场、商品批发市场的盲目发展，积极引进新型业态和技术，15、大力发展便民、利民的连锁超市等新型商业组织形式。利民的连锁超市等新型商业组织形式。(五)商业网点规划要与城市环境整治和提高居民生活质量相结合。商业网点的建设必须符合城市环境综合治理的要求，不具备卫生、环保和交通通畅要求的网点不应允许开业。要通过制订商业网点规划，切实维护居民的合法权益，创造良好的生活环境，不断提高居民的生活质量。三、规划范围根据我国经济发展的实际情况，目前重点在直辖市、省会城市、计划单列市及沿海开放城市，制定大型百货店、综合及专业仓储式超市、连锁店、综合及专业商品交易市场的网点规划。其他城市是否制定商业网点规划，以及对其它零售业态是否制定规划，由各地自行决定。四、具体要求（一）16、制定商业网点规划应统一认识，各部门加强协作。制定商业网点规划涉及城市规划、建设、工商、卫生、交通、环保、消防等多个部门。各地经贸部门在进行这项工作时，要进一步加强与各有关部门之间的协作和沟通，共同做好规划布局、立项、审核及实施工作。（二）商业网点规划应当具有可操作性。各地经贸部门在制定商业网点规划时，应当经过详细的市场调研和同业竞争状况分析，充分考虑当地现有商业网点的数量、业种、业态和服务地域范围，深入分析新开店可能对当地交通、环境和就业的影响等因素，提出不同业态的大型商业网点数量和规模配置要求。（三）对大型商业设施建设应按照规划建立项目听证制度。为了确保商业网点规划能够贯彻落实，应在当地政府17、统一领导下，由经贸部门牵头建立大型商业设施建设审议委员会。凡新建大型商业设施，都要由审议委员会以听证会等形式，广泛听取政府规划、交通、卫生、环保部门和行业组织、消费者代表、社区组织及专家等方面的意见。经审议同意后，再提交授权审批项目建设部门受理。五、组织实施各地经贸部门会同有关部门编制城市商业网点规划后，要维护规划的权威，要积极向当地政府和人民代表大会报告，通过必要的审议程序使规划具有法律效力。有条件的地方，对大型商业设施建设项目的预审程序也可以作出具有法律效力的规定。各地在规划制定和实施中的情况，请及时通报国家经贸委（贸易市场局）。完毕在一九九八年，商贸部要求地级市以上的城市，都要做城市商业18、网点的布局规划。规划对城市商业的布局、数量、商业类型等都作了详细的。了解城市商业网点的规划，对商场的选址有着事倍功半的效果。我国商业网点面积不足，世界发达国家的人均商业网点面积世界发达国家的人均商业网点面积为为1。5平方米左右，我们国家的人均商业网点面积为平方米左右，我们国家的人均商业网点面积为0。6平方米平方米左右。左右。从一个城市内部商业网点布局来看，分布不尽合理，老城区商业网点集中，新建社区缺少必要的商业网点。从全国商业面积的分布来看，结构矛盾十分突出。地区发展不平衡，东南沿海零售网点占全国零售网点的比重为1。8%，西部地区零售网点占全国零售网点的比重仅为15。6%。从业态结构来看，各业19、态失衡严重，大型百货店过剩，大型从业态结构来看，各业态失衡严重，大型百货店过剩，大型综合超市已出现饱和迹象，便民利民的便利店、小型超市数量不综合超市已出现饱和迹象，便民利民的便利店、小型超市数量不足。足。目前我国商业网点存在的主要问题：广州市商业网点发展规划广州市商业网点发展规划 （）（）确定了商业发的方向为“两轴一带三圈层”“三圈层三圈层”是指规划创造性 地将整个规划区域分为内圈层、中圈层和外圈层个圈层。最终广州将形成沿东、西两条城市中轴线和珠江滨水带构筑新商业格局，并将成为广州市现代商都的显著标志和亮点，成为商贸流通业和旅游业发展新的增长点。政府重点将改造提升和建设大都会级商业功能区和白云20、新城等个区域级商业功能区，以及由珠江新城、天河北和环市东组成的广州中央商务区和琶洲、流花两大国际会展商务区。以高层次、高水平的商业功能区为依托，使广州成为带动全省的现代化都市。判别三：商场选址判别三：商场选址判别一个成功的商业建筑设计，在全世判别一个成功的商业建筑设计，在全世界有个一致公认的原则，就是选址设计。界有个一致公认的原则，就是选址设计。重要的就是重要的就是3L。第一是第一是location(位置）；位置）；第二是第二是location(位置）；位置）；第三还是第三还是location(位置）。位置）。甚至有些商业建筑设计大师认为，一个商业项目的成功与否，在你选定了地点的那一刻就已经注21、定，地点选的好，该项目就成功了80%。反之，我们只有20%把握。所以说，项目选址设计是关系到项目生项目选址设计是关系到项目生死攸关的头等大事。死攸关的头等大事。在全世界各个国家，店铺的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了零售店铺可以吸引有限距离或地区内的潜在顾客的多少，这也就决定了零售店铺可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。不可再生的有价资源不可再生的有价资源这是因为：这是因为：店址选择是一项大的、长期性投资，店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。零售店铺的店址关系着企业的发展前途。零售店铺的店址不管是租借的，还是购买22、的，一经确定，不管是租借的，还是购买的，一经确定，就需要大量的资金投入，营建店铺，当外就需要大量的资金投入，营建店铺，当外部环境发生变化时，它不可以像人、财、部环境发生变化时，它不可以像人、财、物等经营要素可以作相应调整，而其有长物等经营要素可以作相应调整，而其有长期性、固定性特点。因此，店址选择要作期性、固定性特点。因此，店址选择要作深入调查，周密考虑，妥善规划。深入调查，周密考虑，妥善规划。长期的固定资产投入长期的固定资产投入商业的位置是零售业确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件和市政规划要求，它们将严重影响着：商店顾客来源和顾客的23、组成；商店对商品选择和价格的确定；商店对营销售策略的选择。所以说商店地址所在地区的特点，是达到策略的可实施性和目标的可实现性的先决条件。完成既定目标的先决条件完成既定目标的先决条件商场选址是否合理，是影响商场经济效益的一个重要因素。投资商的商场店址选择合理，就意味着其享有优越的“地利”优势。在同行业商店之间，如果在规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。所以，商场在分析经济效益过程中，选址是商业成功重要的命脉线，它将直接影响到商场的生死存亡。商场经济命脉重要因素商场经济命脉重要因素商场地址的选择要贯彻便利顾客的原则。以节省顾客的购买时间、节省市内交通费用角度出24、发，以最大限度满足顾客的需要，否则失去顾客的信赖、支持，企业也就失去存在的基础。所以说，合理选择场址，满足绝大多数顾客的需求特点和购买习惯，力求为顾客提供广泛选择的机会，使其购买到最满意的商品，获得最大程度的满足，实现最佳的社会效益。“上帝上帝”的需求的需求判别四：业态和商圈确定判别四：业态和商圈确定l零售业态的基本特征对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的零售业态，对此有一个基本的市场定位。我们在设计前应仔细研究每一种业态的基本特征，我们只有在了解了这些特征后，才能有的放矢进行平面规划和空间设计，建筑的外观立面设计也是和业态有着密切的关系。我们根据其经营的规模和型态，大致上可分为25、以下几种业态：l便利店(方便店)便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。一般选址在居民住宅区、医院、娱乐场所、长途车站、企业事业机关单位等。商店营业面积在100-300平方米之间。有明确购买目标的居民步行不超过5分钟就可到达。商品结构以日常食品、饮料、小百货为主。销售方式以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。l自选超级超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。一般选址在居民区、小区交通要道等。以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。根据周边居民区的大小，商店营业面积在1000-3000平26、方米之间。商品构成以购买频率高的日用商品为主。采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。有一定数量的停车场地。l百货商店百货商店一般是独立一座大建筑物，根据不同商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。一般选址在城市的中心商圈或繁华地段、交通要道。商店规模较大，根据城市的大小营业面积在5000-40000平方米之间，一些特大城市在80000平方米以上。经营商品结构以百货为主，配套的还有娱乐和饮食。销售的形式：柜台销售和自选销售相结合方式。要有较大的停车场l大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大27、众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。一般选址在城市的边缘地区、大型的住宅社区、城市间的交通要道。商店营业面积2500040000平方米之间，一些大型的综合超市面积在几十万平方米以上。这类大型超市一般都是品牌企业来经营，商品构成为食品、日用品、生活必需品一应齐全。采取自选销售方式。设与商店营业面积相适应的停车场。l购物中心Shoppingmall购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构28、成。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。l仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。在城乡结合部、交通要道。商店营业面积大，一般为10000平方米左右。目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。店堂设施简朴、实用。采取仓储式陈列。开展自选式的销售。设有29、较大规模的停车场。在确定了业态以后，我们设计还要商圈的定位，在选择商圈时我们应详细的考虑以下十个方面的因素。这也是判别商业建筑设计优劣关键一步，这一步不仅仅有跟着感觉走定性的分析，重要的是还要有许多定量的分析，把这两者结合起来考虑，才是一个全面设计的考虑。l法规咨询在中国，不同的城市对商业开发的法规都有一些区别，所以我们在新建商场时或改造旧商场时，应首先了解这些法规，特别是一个城市的商委和规划局，在商委要查一下在选址是否可以建商场，得到批准后才能进行下一的工作，在规划局要了解新建商店或改建旧商店是否符合城市规划要求，详细了解该地区建筑和消防方面的法规，特别是一些一票否决的强制性的规定。l土地成30、本或租金新建商场会牵涉到土地成本和建筑成本。租赁商场也牵涉到一个租金问题，这个问题是商业运作成本的一个核心问题，它也是选址应考虑的一个不可回避的关键问题，所以说“选址大师”们还必须有一定的经济头脑。l商业性质商业的性质是和城市规划有关的，那一类商业在什么区域可以开和不准许开，在城市的规划中，都有一个原则性的规定。我们尽量选择开店的主要区域来设点。避免与城市的商业规划发生冲突。l人口数及住户数了解消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。更细致的还要了解年龄结构；平均教育程度；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入百分比;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻31、近农村地区顾客数量和收入水平。l人口数及住户数调查的范围开展地毯式的调查：便利店调查范围，方圆500米左右。一般超市调查范围，方圆1000米左右。商业中心（shoppingmall)调查范围，方圆5000米左右。l竞争情况了解选址定点商圈范围内竞争店的数量。进行逐个排查，了解竞争对手情况，古人云：知己知彼，百战不殆。不知己而知彼，一胜知己知彼，百战不殆。不知己而知彼，一胜一负。不知己而不知彼，每战必败一负。不知己而不知彼，每战必败主要了解：位置情况、面积大小、装修情况、商品种类经营效果等。l商圈竞争度的定量分析选址定点商圈的竞争程度是可以量化的，饱和指数就是表明一个商圈所能支持的商店不可能超过32、一个固定数量，饱和指数可由公式求得。IRSCRERFIRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均零售支出RF商圈内商店的营业面积。假设在我们选定的商圈内（5平方公里），有15万户，每周在购物支出30元人民币，圈内共有20家商场，共有营业面积有150000平方米。该商圈的饱和指数则为：IRS15000030150000￥30。00IRS越大，表明该商圈内的饱和度越低；IRS越小，表明该商圈内的饱和度越高。不论在什么样的城市，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。l客流状况调查选址定点商店店前的行人流量。应该蹲点亲自过目。行人的数量，骑车人的数量，开车人的数量。上班时间段33、和下班时间段人流的变化。工作日（星期一至星期五）和休息日及节假日人流变化。l道路状况道路的情况差异对商业影响很大，我们一定要仔细观察研究，包括行人道的宽度、行人道边是否有绿化，绿化是底矮灌木还是高大的乔木，店铺前交通道路的宽度、道路走向、路面材料、中间是否有分隔栏等。l城市的商业属性城市的商业属性可以在每一个城市的商业局查询到，包括商店总数、职工总数、营业面积销售额等绝对值。l场地条件如果是新建商场，场地的现状条件十分重，包括用地面积的大小，可建商场面积大小，地块红线的形状、地基土质的情况、场地平整度的情况、地块的朝向、周边建筑物的情况以及和周边道路衔接状况等。l停车条件从国外的一些成功的大型34、商业来看，足够数量的停车场是至关重要的，一些世界500强的大型商业巨头甚至说：“停车场我们的生命线，停车场我们的生命线，它关系到我们的生存它关系到我们的生存”。所以说，我们在大型商业选址是，千万别我们在大型商业选址是，千万别把停车场地不当回事。把停车场地不当回事。另外，按我国目前的规范要求来计算设置停车位是不够的，我们应根据城市居民每百人拥有的汽车量来考虑停车的位置，还要考虑一定的发展空间。l选址条件的量化和选址软件的应用前面介绍了选址的一些知识，大家听了以后，心里还是没有底，十几个方面的因素都要考虑到，而且错综复杂，最总如何给一个选址下定论，我们把定性的东西把它量化，一切都变得直观了。世界大35、的连锁公司在选址工作方面都有一套自己的选址流程和定量分析。另外还有一些非常出名的选址软件帮我们做辅助性的分析。l介绍世界的选址条件沃尔玛的选址在所有的行业选址是非常严格的，比银行的商业网点选择还要谨慎。序号序号类型类型0 0（劣）（劣）3 3（差）（差）5 5（中）（中）8 8（良）（良）1010（优）（优）1人 口密 度 社区店 60，000/1。3KM 中心店 180，000/3。0KM 绝对亏损 社区店 60，000-76，000/1。3KM中心店 180，000-252，000/3。0KM社区店 76，000/1。3KM中心店 150，000/1。3KM中心店 350，000/3。0K36、M2道 路交 通 物业周边有围墙进出商店仅有一条通道绝对亏损 正面通道有障碍但影响不大，主通道要能通行小型车辆和货柜车辆 物业周边无障碍，主通道要能通行小型车辆和货柜车辆 物业周边无障碍，至少两条以上主要通道要能通行小型车辆和货柜车辆物业周边无障碍，具备多条通道可以通行小型车辆和货柜车辆3收 入水 平 南:年收入低于1300 消费者 8%北:年收入低于1300 消费者 15%绝对亏损 南:年收入低于1300 消费者在5%-8%北:年收入低于1300 消费者在10%-15%南:年收入低于1300 消费者4%北:年收入低于1300 消费者9%4视 觉效 果 在周边道路看不到物业和店徽标志绝对亏损 37、在周边道路看不到物业但可以看到店徽标志 在周边道路可以发现50%物业通道和100%店徽标志 在周边道路可以发现75%物业通道和100%店徽标志一览无余面向八方 5与竞争对手的店址距离 近距离同时出现业态相同面向同一消费群体的竞争，绝对亏损 可见范围内相同业态的竞争 同一区域相同业态的竞争 WM有最佳的营业条件和购物环境，其它相同业态的竞争者也有可能进入 WM有最佳的营业条件和购物环境，其它相同业态竞争者几乎无可能进入 项目评估标（项目评估标（1111项评分内容）项评分内容）序号序号类型类型0 0（劣）（劣）3 3（差）（差）5 5（中）（中）8 8（良）（良）1010（优）（优）6竞争意愿 竞38、争对手已经垄断了区域零售市场 相邻强大的竞争对手让你很难评估未来 能够与商圈内的竞争对手比高低 地理位置适中、开阔，几乎没有其它竞争对手 商圈内不存在其它业态相同的竞争对手 7主体消费者年龄段 平均年龄36。4 平均年龄31。6 平均年龄31。6 8公共交通 无公交路线经停绝对亏损注：中心店 16条公交线路，两种其它形式的公交业态9 理 想 的相邻单位如：学校、餐饮、小型店铺、市场、鱼档等周边无理想的相邻单位 500M内只有一家 500M内只有两家500M内有3-4家 500M内有5家以上 10车位 中心店400社区店：100 11购物广场面积和位置要求 WM占用面积25%整个物业出租面积5039、%WM占用面积25%-40%整个物业出租面积50%WM占用面积60%WM占用面积70%WM占用面80%l世界著名的选址软件选址软件可以用于所有的行业选址，是非常严谨和科学的。我所知道的美国有一家公司Claritas(克拉瑞拉斯）是专门从事这方面工作的。GIS系统在商业选址上的作用：l随着地球数字化伟大梦想的实现，大量的、准确无误地理信息系统数据，将为众多企业商家及时地、全方位地开展多种多样的立体 市场信息调查提供平台。我们可以利用网络资讯帮助我们下列工作：l(1)市场调查分析。利用网络地理信息系统完善的市场信息数据库。了解不同选址地点现有居民的密度分布、居民收入状况、购买力状况、公路交通状况、40、相应城市规划等信息。借助对上述信息的分析结果，可以准确而又及时地得到结论。(2)对未来商场的命运进行数字市场模拟。古人云：天有不测风云，人有旦夕祸福。商场如战场，风云变幻莫测，靠我们的主观判断是无法定量地预测未来市场变化。而数字地球技术其中重要的特征就是对现实商业进行数字模拟，对于市场未来分析也不例外。我们可以利用已有的各种数据，包括历年的商业各种统计指标参数、消费者的分布、供需比例、竞争对手的信息等建立相应的数字市场，然后利用数字市场实现对现实市场和未来市场的模拟。模拟市场的最终结果商业选址提供参考性意见。商业建筑的设计商业建筑的设计商业建筑的设计商业建筑的设计判别五：商业建筑设计判别五：商41、业建筑设计商业中心是否有生命力商业中心是否有生命力规划设计重要的前期工作规划设计重要的前期工作1、准确选择投资的城市准确选择投资的城市2、准确确定入主的商圈、准确确定入主的商圈3、取得成本的土地取得成本的土地4、合理的业态组合合理的业态组合5、投资资金的保障投资资金的保障6、招商的成效招商的成效7、项目超前的规划设计项目超前的规划设计商业建筑的设计商业建筑的设计商业建筑的设计商业建筑的设计设计院设计流程设计院设计流程设计院设计流程设计院设计流程总体规划设计总体规划设计总体规划设计总体规划设计符合规划容积率的要求建筑物退缩红线要求建筑物限高的要求与周边建筑物的协调单体建筑设计单体建筑设计单体建筑42、设计单体建筑设计建筑设计结构设计设备设计装饰设计进进一一步步商业建筑设计的步骤商业建筑设计的步骤商业建筑设计的步骤商业建筑设计的步骤商业建筑建筑设计商业建筑建筑设计 商业中心建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表1。0。4的规定。商店建筑的规模表。1条 商业建筑按使用功能分为营业、仓储和辅助营业、仓储和辅助三部分。建筑内外应组织好交通，人流、货流应避免交叉，并应有防火、安全分区。2条 商业建筑的营业、仓储和辅助三部分建筑面积分配比例可参照表1。2的规定。商店建筑面积分配比例表。一一 般般 规规 定定 商店建筑，如营业部分混有大量仓储面积时，可仅采用其商店建筑，如营业部分43、混有大量仓储面积时，可仅采用其辅助部分配比。辅助部分配比。3 3条条 商店建筑外部所有凸出的招牌、广告均应安全可靠，其商店建筑外部所有凸出的招牌、广告均应安全可靠，其底部至室外地面的垂直底部至室外地面的垂直 距离不应小于距离不应小于5m5m。仓储及辅助部分建筑可不全部建在同一基地内。仓储及辅助部分建筑可不全部建在同一基地内。如城市设置集中商品储配库和社会服务设施等较完善时，如城市设置集中商品储配库和社会服务设施等较完善时，可适当调减仓储、辅助部分配比。可适当调减仓储、辅助部分配比。注：注：三、采暖地区的封闭橱窗一般不采暖，其里壁应为绝热构造，外表应为防雾构造。4条 商业建筑，如设置外向橱窗时，44、应符合下列规定：二、根据具体要求，外门窗应采取通风、防雨、防晒、保温等措施。一、橱窗平台高于室内地面不应小于0.20m，高于室外地面不应小于0.50m；二、橱窗应符合防晒、防眩光、防盗防晒、防眩光、防盗等要求；5条 营业和仓储用房的外门窗应符合下列规定：一、连通外界的底（楼）层门窗应采取防盗设施；三、供轮椅使用坡道的坡度不应大于112，两侧应设高度为0.65m的扶手，当其水平投影长度超过15m时，宜设休息平台。7条 大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。6条 营业部分的公用楼梯，坡道应符合下列规定：一、室内楼梯的45、每梯段净宽不应小于1.40m，踏步高度不应大于0.16m，踏步宽度不应小于0.28m；二、室外台阶的踏步高度不应大于0.15m，踏步宽度不应小于0.30m；三、当只设单向自动扶梯时，附近应设置相配伍的楼梯。8条 营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：一、自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于30；二、自动扶梯上下两端水平部分3m范围内不得兼作它用；9条 商店营业厅应尽可能利用天然采光。10条 营业厅内采用自然通风时，其窗户等开口的有效通风面积，不应小于楼地面面积的1/20，并宜根据具体要求采取有组织通风措施，如不够时应采用机械通风补偿。四、营业厅与空气处理室之间的隔墙应为防火兼隔音构造，并不得46、直接开门相通。11条 设系统空调或采暖的商店营业厅的建筑构造应符合下列规定：一、围护结构应符合建筑热工要求；二、营业厅内应无明显的冷（热）桥构造缺陷和渗透的变形缝；三、通风道、口应设消音、防火装置；商业建筑电气设计商业建筑电气设计 一、商店建筑电气负荷，根据其重要性和中断供电所造成的影响和一、商店建筑电气负荷，根据其重要性和中断供电所造成的影响和损失程度而分级，并应符合下列规定：损失程度而分级，并应符合下列规定：1、大型百货商店、商场的营业厅、门厅、公共楼梯和主要通道的照明及事故照明应为一级负荷，自动扶梯和乘客电梯应为二级负荷；2、高层民用建筑附设商店的电气负荷等级应与其相应的最高负荷等级相同47、；3、中型百货商店、商场的营业厅、门厅、公共楼梯和主要通道的照明及事故照明、乘客电梯应为二级负荷，其余应为三级负荷；4、凡不属于本条一至三款的其它商店建筑的电气负荷可为三级负荷；5、在商店建筑中，当有大量一级负荷时，其附属的锅炉房、空调机房等的电力及照明可为二级负荷；6、商店建筑中如设电话总机房，其交流电源负荷等级应与其电气设备之最高负荷等级相同；二、商店建筑的照明设计，为达到显示商品特点、吸引顾客和美二、商店建筑的照明设计，为达到显示商品特点、吸引顾客和美化室内环境等目的，应符合下列要求：化室内环境等目的，应符合下列要求：1、照明设计应与室内设计和商店工艺设计统一考虑；2、对照度、亮度在平面48、和空间均宜配置恰当，使一般照明、局部重点照明和装饰艺术照明能有机组合；3、为表达不同商店、商场的营业厅的特定光色气氛和商品的真实性或强调性显色、立体感和质感，应合理选择光色间对比度、不同色温和照度要求。三、各类商店建筑的一般照明，在距地面三、各类商店建筑的一般照明，在距地面0.80m0.80m参考水平工作面参考水平工作面处的推荐照度值可参照表处的推荐照度值可参照表5.3.35.3.3的规定。的规定。房房 间间 或或 场场 所所 名名 称称推荐照度（）推荐照度（）百货自选商场（超级市场）的营业厅 百化商店、商场、文物字画商店、中西药店等的营业厅及选购用房 书店、服装店、钟表眼镜店、鞋帽店等的营业49、厅及选购用房 百货商店、商场的大门厅、广播室、电视监控室、美工室和试衣间 粮油店、副食店等的营业厅 值班室、换班室和一般工作室 一般商品库及主要的楼梯间、走道、卫生间 供内部使用的楼梯间、走道、卫生间、更衣室 表5.3.3注：表中推荐照度适合任一种光源。设在地下层（室）内建筑物深处的商店营业厅，如无天然光或天然光不足时，宜将表中推荐照度提高一级。当采用荧光灯等气体放电光源时，其推荐照度不宜低于30Lx。四、大中型百货商店、商场宜设重点照明，各类商店、商场的收四、大中型百货商店、商场宜设重点照明，各类商店、商场的收款台、修理台、货架柜（按需要）等宜设局部照明，橱窗照明的照度款台、修理台、货架柜（50、按需要）等宜设局部照明，橱窗照明的照度宜为营业厅照度宜为营业厅照度2 24 4倍，货架柜的垂直照度不宜低于倍，货架柜的垂直照度不宜低于50Lx50Lx。五、商店、商场营业厅照明，除满足一般垂直照度外，柜台区的五、商店、商场营业厅照明，除满足一般垂直照度外，柜台区的照度宜为一般垂直照度照度宜为一般垂直照度2 23 3倍（近街处取低值，厅内深处取高值）。倍（近街处取低值，厅内深处取高值）。六、商店建筑营业厅内的照度和亮度分布应符合下列规定：六、商店建筑营业厅内的照度和亮度分布应符合下列规定：1、一般照明的均匀度（工作面上最低照度与平均照度之比）不应低于0.6；2、顶棚的照度应为水平照度的0.30.51、9；3、墙面的照度应为水平照度的0.50.8；4、墙面的亮度不应大于工作区的亮度；5、视觉作业亮度与其相邻环境的亮度比宜为31；6、在需要提高亮度对比或增加阴影的地方可装设局部定向照明。七、按不同商品类别来选择光源的色温和显色性，并应符合七、按不同商品类别来选择光源的色温和显色性，并应符合下列规定：下列规定：1、商店建筑主要光源的色温，在高照度处宜采用高色温光源，低照度处宜采用低色温光源；2、按需反映商品颜色的真实性来确定显色指数Ra，一般商品Ra可取6080，需高保真反映颜色的商品Ra宜大于80；3、当一种光源不能满足光色要求时，可采用两种及两种以上光源混光的复合色；4、各类商店建筑常用光源52、的色温、显色指数、特征及用途可参照表5。3。7的规定。光光 源源 色温色温（K K）显色指数显色指数（RaRa）主主 要要 特特 征征 主主 要要 用用 途途 白炽灯类 白炽灯 24003000 100 亮度高发光效率低、发热大稳重、温暖寿命短 营业厅部分照明，或主工商品的局部或重点照明低照度营业厅可作一般照明高照度面积大的营业厅，不宜作一般照明 卤素灯 3000 100 气体放电灯类 荧光灯 6500(日光色)4800(白 色)6399 扩散光发光效率高色温、显色性的种类多寿命长 营业厅的基本照明可按各类商品要求，选择色温 和显色性荧光水银灯 33004100 4055 发光效率高单灯可获得53、较大光束显色性差寿命长 多用于商店外部照明金属钠盐灯 38006000 6392 效率高，显色性好外管有透明和扩散型 用于商店的人口商店内的高顶棚小瓦数用于局部照明和点光源 预留插座，每组插座容量可按货柜、架为100200W及橱窗为200300W计算。表5。3。7十、商业建筑应装设各类事故照明，并应符合下列规定：十、商业建筑应装设各类事故照明，并应符合下列规定：1、大型百货商店、商场的营业厅（含高层民用建筑附设的这类商店营业厅）应装设供继续营业的事故照明，其照度不应低于一般照明推荐照度的10%；2、中型百货商店、商场的营业厅：如由两个高压电源供电时，宜按一款处理；如由一个高压电源供电时，应装设54、供人员疏散用的事故照明，其照度不应低于0。5Lx，并应设置应急照明灯；供电方式宜与正常照明供电干线自低压配电柜或母干线上分开；3、其它商店的营业厅，可按实际需要，装设供人员疏散的临时应急照明灯；4、事故照明不作为正常照明的一部分使用时，必需采用能瞬时点燃的光源，其电源应为自动投入；如事故照明作为正常照明一部分使用时，其电源可不需自动投入，应将两者的配线及开关分开装设；5、值班照明宜利用正常照明中能单独控制的一部分，或事故照明的一部分或全部。十一、商店建筑宜采用铝芯导线；大中型百货商店、商场的营业厅、十一、商店建筑宜采用铝芯导线；大中型百货商店、商场的营业厅、电梯、自动扶梯、事故照明、易燃品库等55、则宜采用铜芯导线。电梯、自动扶梯、事故照明、易燃品库等则宜采用铜芯导线。十二、商店、商场的电脑系统、闭路电视系统、电话电声系统以及十二、商店、商场的电脑系统、闭路电视系统、电话电声系统以及防火防盗系统等设计应执行有关专业规范、规程的规定。防火防盗系统等设计应执行有关专业规范、规程的规定。商业建筑设备商业建筑设备给水排水给水排水 一、商店的用水量标准，应根据商店的性质、卫生设备完善程一、商店的用水量标准，应根据商店的性质、卫生设备完善程度和当地气候条件等因素综合考虑确定，并应符合表度和当地气候条件等因素综合考虑确定，并应符合表5 5。1 1。1 1的规的规定。定。用水项目 用水量 饮用水/人 生56、活用水/人 表5。1。1注：生活用水包括洗刷、冲洗厕所用水。商店加工生产和空调冷却用水量可按实际需要确定。二、给水应尽量利用自来水压力，当自来水压力不足时，应设内二、给水应尽量利用自来水压力，当自来水压力不足时，应设内部贮水箱，其贮备量按日用水量确定。部贮水箱，其贮备量按日用水量确定。三、空调设备的冷却用水量按工艺要求确定。冷却水系统应根据三、空调设备的冷却用水量按工艺要求确定。冷却水系统应根据水量大小、气象条件、空调方式等情况而定。一般采用冷却循环用水。水量大小、气象条件、空调方式等情况而定。一般采用冷却循环用水。四、给水管道不宜穿过橱窗、壁柜、木装修等设施；营业四、给水管道不宜穿过橱窗、壁57、柜、木装修等设施；营业厅内的各种给、排水管道宜隐蔽敷设。厅内的各种给、排水管道宜隐蔽敷设。五、设置屋项贮水箱和敷设管道，在冬季不采暖而又有可五、设置屋项贮水箱和敷设管道，在冬季不采暖而又有可能冰冻的地区，应采取防冻措施。能冰冻的地区，应采取防冻措施。六、副食品商店、菜市场等建筑内应设洒水栓和排水设施。六、副食品商店、菜市场等建筑内应设洒水栓和排水设施。九、商店的营业和仓储部分建筑的消防设施应符合防火规范九、商店的营业和仓储部分建筑的消防设施应符合防火规范的规定。的规定。八、排出的污废水，应根据排水要求进行处理，达到规定八、排出的污废水，应根据排水要求进行处理，达到规定的排放标准，才能排入城市下58、水道、明沟或自然水体。的排放标准，才能排入城市下水道、明沟或自然水体。七、厕所内应设置有冲洗水箱或自闭阀冲洗的便器。七、厕所内应设置有冲洗水箱或自闭阀冲洗的便器。商店建筑设备商店建筑设备暖通空调暖通空调 一、位于采暖地区的商店建筑，当室内经常有人逗留时，宜设一、位于采暖地区的商店建筑，当室内经常有人逗留时，宜设置集中采暖。置集中采暖。注：采暖面积不大于注：采暖面积不大于1000m1000m2 2的一般商店建筑，当无集中采暖热的一般商店建筑，当无集中采暖热源或距热网较远时，可采用分散采暖（如火炉、火墙等），但必须源或距热网较远时，可采用分散采暖（如火炉、火墙等），但必须符合防火要求。符合防火要求59、。二、商店营业厅开启频繁的主要大门可设置风幕。二、商店营业厅开启频繁的主要大门可设置风幕。但应符合下列规定：1、严寒地区，大中型商店营业厅，当不可能设置门斗或前室时，可设热风幕；2、寒冷地区，经过技术经济比较认为合理时，可设热风幕；3、设有空气调节时，大中型商店应设空气幕，小型商店可设空气幕。三、商店营业厅应根据其规模大小设计通风或空调：三、商店营业厅应根据其规模大小设计通风或空调：1、小型商店营业厅应有良好的自然通风，如自然通风不能保证卫生条件时，应设置机械通风；2、大中型百货商店营业厅空气温度不应高于32，当采用一般通风降温不能满足要求时，应设置空气调节；3、专业商店应视供应对象、商品储存60、时间和要求，可设置空调。四、当商店营业厅设置采暖通风时，室内空气计算参数宜四、当商店营业厅设置采暖通风时，室内空气计算参数宜按下列情况采用：按下列情况采用：1、冬季采暖计算温度宜采用1618，平均风速不应大于0。3m/s；夏季通风室外计算温度（）23 24 25 26 27 28 夏季通风室内计算温度（）32 2、夏季通风室内计算湿度应根据夏季通风室外计算温度按表5。2。4确定；3、除有特殊要求外，室内相对湿度可不予考虑。五、当商店营业厅设置空气调节时，室内空气计算参数应符合五、当商店营业厅设置空气调节时，室内空气计算参数应符合表表5 5。2 2。5 5规定。规定。参数名称 夏季 冬季 人工冷61、源 天然冷源 干球温度（）2628 2830 1618 相对温度（%）5565 6580 3050 平均风速（m/s）0。20。5 0。5 0。10。3 CO2浓度（%）0。2 最小新风量（m3/人h）8。5 六、商店营业厅通风设备允许噪声，顶层宜取六、商店营业厅通风设备允许噪声，顶层宜取454555dB(A)55dB(A)，底层宜取，底层宜取505060dB(A)60dB(A)；当周围环境噪声级较低时，采用下限；当周围环境噪声级较低时，采用下限允许值，当周围环境噪声级较高时，采用上限允许值。允许值，当周围环境噪声级较高时，采用上限允许值。七、当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货62、七、当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。八、当计算人体散热量时，应考虑顾客和售货员中成年男子、八、当计算人体散热量时，应考虑顾客和售货员中成年男子、成年女子和儿童的比例及其散热量不同的群集系数，一般可取成年女子和儿童的比例及其散热量不同的群集系数，一般可取0 0。9292。九、商店营业厅空气调节宜采用低速全空气单风道系统；有条件九、商店营业厅空气调节宜采用低速全空气单风道系统；有条件时，可采用变风量系统。时，可采用变风量系统。十、商店营业厅空气调节，空气处理宜采用喷水室或带喷水的十、商店营业厅空气63、调节，空气处理宜采用喷水室或带喷水的冷水表曲式冷却器；冬季不应加湿。冷水表曲式冷却器；冬季不应加湿。十一、机械送风系统（包括与热风采暖合并的系统）的送风方式十一、机械送风系统（包括与热风采暖合并的系统）的送风方式应采用上侧送；当有吊顶可以利用时，可采用散流器直送。应采用上侧送；当有吊顶可以利用时，可采用散流器直送。十二、大门热风幕或空气幕宜采用自上向下送风，条缝和孔口处的十二、大门热风幕或空气幕宜采用自上向下送风，条缝和孔口处的送风速度应保证气流射向地面；热风幕送风温度不宜超过送风速度应保证气流射向地面；热风幕送风温度不宜超过5050。商业建筑设计商业建筑设计 仓储部分仓储部分 一、仓储部分应64、根据商店规模大小、经营需要而设置供商品短期周一、仓储部分应根据商店规模大小、经营需要而设置供商品短期周转的储存库房（总库房、分部库房、散仓）和与商品出入库、销售有关转的储存库房（总库房、分部库房、散仓）和与商品出入库、销售有关的整理、加工和管理等用房；该部分占商店总建筑面积的比例数可按第的整理、加工和管理等用房；该部分占商店总建筑面积的比例数可按第3 3。1 1。2 2条的规定。条的规定。二、库房设计应符合下列规定：二、库房设计应符合下列规定：1、建筑物应符合防火规范的规定，并应符合防盗、通风、防潮、和防鼠等要求；2、分部库房、散仓应靠近营业厅内有关售区，便于商品的搬运，少干扰顾客。三、食品类65、商店仓储部分尚应符合下列规定：三、食品类商店仓储部分尚应符合下列规定：1、根据商品不同保存条件和商品之间存在串味、污染的影响，应分设库房或在库内采取有效隔离措施；2、各种用房地面、墙裙等均应为可冲洗的面层，并严禁采用有毒和起化学反应的涂料；3、如附设加工场，其设施应符合食品卫生法的规定。四、库内存放商品应紧凑、有规律，货架或堆垛间通道净宽度四、库内存放商品应紧凑、有规律，货架或堆垛间通道净宽度应符合表应符合表3 3。3 3。4 4的规定。的规定。通通 道道 位位 置置 净宽度（）净宽度（）。货架或堆垛端关与墙面内的通风通道。平行的两组货架或堆垛间手携商品通道，按货架或堆垛宽度选择。与各货架或堆66、垛间通道相连的垂直通道，可通行轻便手摊车。电瓶车通道（单车道）。注：单个货架宽度为0。300。90m，一般为两架并靠成组；堆垛宽度为0。601。80m。库内电瓶车行速不应超过75m/min，其通道宜取直，或设回车场地不宜小于6m6m。五、库房的净高应由有效储存空间及减少至营业厅垂直运距等五、库房的净高应由有效储存空间及减少至营业厅垂直运距等确定，并应符合下列规定：确定，并应符合下列规定：1、设有货架的库房净高不应小于2。10m；2、设有夹层的库房净高不应小于4。60m；3、无固定堆放形式的库房净高不应小于3m。六、商店建筑的地下室、半地下室，如用作商品临时储存、验六、商店建筑的地下室、半地下室67、，如用作商品临时储存、验收、整理和加工场地时，应有良好防潮、通风措施。收、整理和加工场地时，应有良好防潮、通风措施。辅辅助助部部分分 一、辅助部分应根据商店规模大小、经营需要而设置。包括外向橱一、辅助部分应根据商店规模大小、经营需要而设置。包括外向橱窗、办公业务和职工福利用房，以及各种建筑设备用房和车库等；该部窗、办公业务和职工福利用房，以及各种建筑设备用房和车库等；该部分所占商店总建筑面积的比例数可按第分所占商店总建筑面积的比例数可按第3 3。1 1。2 2条的规定。条的规定。二、商店的办公业务和职工福利用房面积可按每个售货岗位配备二、商店的办公业务和职工福利用房面积可按每个售货岗位配备3 68、33 3。50m50m2 2计。计。三、商店内部用卫生间设计应符合下列规定：三、商店内部用卫生间设计应符合下列规定：1、男厕所应按每50人设大便位1个、小便斗1个或小便槽0。60m长；2、女厕所应按每30人设大便位1个，总数内至少有坐便位12个；3、盥洗室应设污水池1个，并按每35人设洗脸盆个；4、大中型商店可按实际需要设置集中浴室，其面积指标按每一定员0。10m2计。专专业业商商店店一、菜市场类建筑设计尚应符合下列规定：一、菜市场类建筑设计尚应符合下列规定：1、如因基地所限而需场内设商品运输通道时，其宽度应包括顾客避止范围；3、场内净高应满足良好通风、排除异味的要求，其地面、货台和墙裙应采用69、易于冲洗的面层。2、商品装卸和堆放场地应与垃圾废弃物场地相隔离；二、大中型书店建筑设计尚应符合下列规定：二、大中型书店建筑设计尚应符合下列规定：1、营业厅宜按书籍的文种、科目等适当划分范围或层次，顾客较密集的售区应位于出入方便地段；2、营业部分宜单独设置机关供应部和邮购业务部，并可按经营需要设置书展场地（可不占营业厅面积指标）；3、设有较大的语音、声象售区时，宜设试听小室或利用书展室兼作试看室；4、如采用开架书廊营业方式时，可充分利用空间设置夹层，其净高不应小于2。10m；5、开架书廊和书库储存面积指标，可按400500册/m2计;书库底层入口宜设汽车卸货平台。三、粮油店建筑设计尚应符合下列要70、求：三、粮油店建筑设计尚应符合下列要求：1、营业厅内，应分设粮、油售区，收款发票台位面积可按1520m2计（含顾客等候面积）；2、粮油库房宜与营业厅隔开，并应采取防火、防潮、防鼠雀等措施，同时具有良好通风和易于清扫的地面；3、一般粮油店库房面积可按不大于营业厅面积的200%计；如按规定存放量来确定面积时，则库房总面积可按粮油堆垛总面积的170%计（含通道和空位）。四、中药店建筑设计尚应符合下列规定：四、中药店建筑设计尚应符合下列规定：1、营业厅内，配售饮片的每个售货岗位面积指标可按20m2计（含顾客占用部分）；2、营业部分如附设门诊时，面积指标可按每一医师10m2计（含顾客候诊面积），但单独诊71、室面积不宜小于12m2；3、仓储部分建筑宜按各类药材、饮片及成药不同保存温湿度和防止霉变的要求而分设库房；4、饮片、膏、剂加工场和煎药间均应符合卫生标准和消防规定。五、西医药商店建筑设计尚应符合下列规定：五、西医药商店建筑设计尚应符合下列规定：1、营业厅内，应按药品性质与医疗器材种类进行适当的分区、分柜；2、营业部分如附设配方部时，应设专用调剂室，其面积为2540m2（含储药小间，其设施可参照中小门诊部调剂室）。收方发药柜位面积宜为20m2（含顾客等候面积）；3、仓储部分建筑应设置与商店规模相适应的整理包装间、检验间及按药品性质、医疗器材类别而分设库房；一般药品库应通风良好，空气干燥，无阳光直72、射和室温不大于30。六、专业商店附设的作坊或工场部分建筑设计，应按生产工艺要求和防火、六、专业商店附设的作坊或工场部分建筑设计，应按生产工艺要求和防火、卫生有关规范进行设计。卫生有关规范进行设计。商业建筑设计商业建筑设计 防火与疏散防火与疏散 v防火防火 一、一、商店建筑防火与疏散设计商店建筑防火与疏散设计，除应符合防火规范的规定外，尚应，除应符合防火规范的规定外，尚应符合本章各项规定。符合本章各项规定。二、商店的易燃、易爆商品库房宜独立设置；存放少量易燃、易爆二、商店的易燃、易爆商品库房宜独立设置；存放少量易燃、易爆商品库房如与其它库房合建时，应设有防火墙隔断。商品库房如与其它库房合建时，应73、设有防火墙隔断。三、三、专业商店内附设的作坊、工场应限为丁、戊类生产，其建筑物专业商店内附设的作坊、工场应限为丁、戊类生产，其建筑物的耐火等级、层数和面积应符合防火规范的规定。的耐火等级、层数和面积应符合防火规范的规定。四、综合性建筑的商店部分应采用耐火极限不低于四、综合性建筑的商店部分应采用耐火极限不低于3h3h的隔墙和耐火的隔墙和耐火极限不低于极限不低于1.50h1.50h的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开；商店部分的安的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开；商店部分的安全出口必须与其它建筑部分隔开。全出口必须与其它建筑部分隔开。注：多层住宅底层商店的顶楼板耐火极限可不低于注：多层住宅底层商店的顶74、楼板耐火极限可不低于1h1h。五、商店营业部分的吊顶和一切饰面装修，应符合该建筑物耐火等级五、商店营业部分的吊顶和一切饰面装修，应符合该建筑物耐火等级规定，并采用非燃烧材料或难燃烧材料。规定，并采用非燃烧材料或难燃烧材料。六、大中型商业建筑中有屋盖的通廊或中庭（共享空间）及其两六、大中型商业建筑中有屋盖的通廊或中庭（共享空间）及其两边建筑，各成防火分区时，应符合下列规定：边建筑，各成防火分区时，应符合下列规定：1、当两边建筑高度小于24m则通廊或中庭的最狭处宽度不应小于6m，当建筑高度大于24m则该处宽度不应小于13m；2、通廊或中庭的屋盖应采用非燃烧体和防碎的透光材料，在两边建筑物支承处应为75、防火构造；3、通廊或中庭的自然通风要求应符合第3。1。10条的规定。当为封闭中庭时应设自动排烟装置；4、通廊或中庭的消防设施应符合防火规范的规定。七、商店建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开七、商店建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其建筑面积之和不应口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其建筑面积之和不应超过防火规范的规定。超过防火规范的规定。八、八、防火分区间应采用防火墙分隔，如有开口部位应设防火门防火分区间应采用防火墙分隔，如有开口部位应设防火门窗或防火卷帘并装有水幕。窗或防火卷帘并装有水幕。v疏散疏散 一、商店营业厅76、的每一防火分区安全出口数目不应少于两个；营一、商店营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个；营业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过20m20m。注：小面积营业室可设一个门的条件应符合防火规范的规定。注：小面积营业室可设一个门的条件应符合防火规范的规定。二、商店营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于二、商店营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1 1。40m40m，并，并不应设置门槛。不应设置门槛。三、商店营业部分的疏散通道和楼梯间内的装修橱窗和广告牌三、商店营业部分的疏散通道和楼梯间内的装修橱窗和广告牌等均不得影响设计要求的疏散宽度。等均不得77、影响设计要求的疏散宽度。五、商店营业部分疏散人数的计算，可按每层营业厅和为顾客服五、商店营业部分疏散人数的计算，可按每层营业厅和为顾客服务用房的面积总数乘以换算系数（人务用房的面积总数乘以换算系数（人/m2/m2）来确定第一、二层，每层换）来确定第一、二层，每层换算系数为算系数为0 0。8585；第三层，换算系数为；第三层，换算系数为0 0。7777；第四层及以上各层，每；第四层及以上各层，每层换算系数为层换算系数为0 0。6060。六、商店营业部分的底层外门、楼梯、走道的各自总宽度计算应六、商店营业部分的底层外门、楼梯、走道的各自总宽度计算应符合防火规范的有关规定。符合防火规范的有关规定。四78、大型百货商店、商场建筑物的营业层在五层以上时，宜设置四、大型百货商店、商场建筑物的营业层在五层以上时，宜设置直通屋顶平台的疏散楼梯间不少于直通屋顶平台的疏散楼梯间不少于2 2座，屋顶平台上无障碍物的避难座，屋顶平台上无障碍物的避难面积不宜小于最大营业层建筑面积的面积不宜小于最大营业层建筑面积的50%50%。商业建筑设计商业建筑设计 营业部分营业部分 一、普通营业厅设计应符合下列规定：一、普通营业厅设计应符合下列规定：1、应按商品的种类、选择性和销售量进行适当的分柜、分区或分层，顾客较密集的售区应位于出入方便地段；2、厅内柱网尺寸，根据商店规模大小、经营方式和结构选型而定，应便于柜台、货架布置79、并有一定灵活性。通道应便于顾客流动并有均匀的出入口。二、普通营业厅内各售区面积可按不同商品种类和销售繁忙程度而二、普通营业厅内各售区面积可按不同商品种类和销售繁忙程度而定。营业厅面积指标可按平均每个售货岗位定。营业厅面积指标可按平均每个售货岗位15m215m2计（含顾客占用部分）；计（含顾客占用部分）；也可按每位顾客也可按每位顾客1 1。35m235m2计。计。注：营业厅内，如堆置大量商品时，应将指标计算以外的面积计入仓储部分。三、普通营业厅内通道最小净宽度应符合表三、普通营业厅内通道最小净宽度应符合表3 3。2 2。3 3的规定。的规定。注：通道内如有陈设物时，通道最小净宽度应增加该物宽度。80、无柜台售区、小型营业厅可根据实际情况按本表数字酌减不大于。菜市场、摊贩市场营业厅宜按本表数字增加。四、营业厅的净高应按其平面形状和通风方式确定，并应四、营业厅的净高应按其平面形状和通风方式确定，并应符合表符合表4 4的规定。的规定。注：设有全年不断空调，人工采光的小型厅或局部空间的净高可酌减，但不应小于。营业厅净高应按楼地面至吊顶或楼板底面之间的垂直高度计算。五、营业厅内或近旁，为售货需要年所加的小间或场地应符合五、营业厅内或近旁，为售货需要年所加的小间或场地应符合下列规定：下列规定：1、出售服装的柜台较多时应设试衣室；2、检修钟表、电器、电子产品等的用地面积可按每一工作人员6m2计；3、出售81、乐器和音响器材等宜设试音室，其面积不应小于2m2。六、自选营业厅设计应符合下列规定：六、自选营业厅设计应符合下列规定：1、综合性营业厅内宜分开设置工业制品类及食品类商品的自选场地；2、厅前应设置顾客衣物寄存处、进厅闸位、供选购用盛器堆放位及出厅收款包装位等，其面积总数不宜小于营业厅面积的8%；3、应根据厅内可容纳顾客人数，在出厅位按每100人设收款包装台1个（含0。60m宽顾客通过口）；4、每个面积超过1000m2的营业厅宜设闭路电视监控装置。七、自选营业厅的面积指标可按每位顾客七、自选营业厅的面积指标可按每位顾客1 1。35m235m2计（如用小车计（如用小车选购按选购按1 1。70m70m82、2 2计）。计）。八、自选营业厅内通道最小净宽度应符合表八、自选营业厅内通道最小净宽度应符合表8 8的规定，并应按该的规定，并应按该厅设计容纳人数复核兼作疏散用的通道宽度厅设计容纳人数复核兼作疏散用的通道宽度注：如采用货台、货区时，其周围留出的通道宽度，可按商品的选择性强弱等情况，调整上表所列数字。兼作疏散的通道应尽量直通至出厅口或安全门。括号内数字为使用小车选购时要求。九、联营商场、商业中心类建筑设计，除商店建筑部分应符合九、联营商场、商业中心类建筑设计，除商店建筑部分应符合本规范的规定外，饮食业、文娱建筑部分等还应符合各有关专项建本规范的规定外，饮食业、文娱建筑部分等还应符合各有关专项建筑83、设计规范的规定。筑设计规范的规定。十、联营商场内连续排列店铺设计应符合下列规定：十、联营商场内连续排列店铺设计应符合下列规定：1、各店铺的内业运输于营业时间内不应占用公共通道（内街），必要时可另设作业通道；2、饮食店的灶台不宜面向公共通道，并应有良好排烟通风设施；3、店铺内，如有面向公共通道营业的柜台，其前沿应后退道边线不小于0.50m；4、各店铺的隔墙、吊顶等的饰面材料和构造不得降低商场建筑物的耐火等级规定，并不得任意添加设计规定以外的超载物；5、各公共通道的安全出口及其间距等应符合防火规范的规定。十一、联营商场内连续排列店铺间的公共通道最小净宽度应符合表十一、联营商场内连续排列店铺间的公共84、通道最小净宽度应符合表1111的规定。的规定。表11注：括号内数字为公共通道仅有一侧设铺面时的要求。主要通道长度按其两端安全出口间距离计。十二、大中型商店为顾客服务的设施应符合下列规定（不包括在十二、大中型商店为顾客服务的设施应符合下列规定（不包括在营业厅面积指标内）：营业厅面积指标内）：1、顾客休息面积应按营业厅面积的11.40%计，如附设小卖柜台（含储藏）可增加不大于15m2的面积；2、营业厅每1500m2，宜设一处市内电话位置（应有隔声屏障），每处为1m2；3、应设顾客卫生间；宜设服务问讯台。十三、大中型商店顾客卫生间设计应符合下列规定：十三、大中型商店顾客卫生间设计应符合下列规定：1、85、男厕所应按每100人设大便位1个、小便斗2个或小便槽1.20m长；2、女厕所应按每50人设大便位1个，总数内至少有坐便位12个；3、男女厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆，洗脸盆按每6个大便位设1个，但至少设1个；如合用前室则各厕所间入口应加遮挡屏；4、卫生间应有良好通风排气；5、商店宜单独设置污洗、清洁工具间。商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例锦绣新城家乐福商场锦绣新城家乐福商场总建筑面积：50000平方米，地上40000平方米，地下10000平方米，200车位。商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例商业设计实例