1、WANDA 购物中心开业保证的购物中心开业保证的“淮海战役淮海战役”-装修阶段的介入及管理装修阶段的介入及管理一、你在工作中发现的开业前装修管理与开业后一、你在工作中发现的开业前装修管理与开业后营业期装修管理有哪些区别？请举例说明。营业期装修管理有哪些区别？请举例说明。问题3学习目标学习目标了解购物中心的装修特点及管理模式了解购物中心的装修特点及管理模式掌握购物中心管理要点掌握购物中心管理要点应用对项目的了解，运用专业管理经验，应用对项目的了解，运用专业管理经验，制定完成的项目装修管理办法制定完成的项目装修管理办法4装修管理的特点及要求装修管理的特点及要求装修管理的特点及要求装修管理的特点及要2、求4 4、各专业把关，保证按时开业、各专业把关，保证按时开业1 1、尽早对接，全面有深度、尽早对接，全面有深度3 3、积极协调，有效沟通，创造条件、积极协调，有效沟通，创造条件2 2、全力协调，督促进度、全力协调，督促进度交叉施工普遍存在交叉施工普遍存在时间节点定死时间节点定死全系统工程全系统工程特点特点要求要求地产开发的延续地产开发的延续装修管理装修管理5装修管理开业前开业后开业前装修管理特点开业前装修管理特点开业前装修管理特点开业前装修管理特点1、技术对接要早、要全面2、交叉作业进行多3、管理与协调工作量大4、装修时间紧迫，质量不容忽视房产技术对接的概念房产技术对接的概念房产技术对接的概念3、房产技术对接的概念 概念：购物中心包含多种业态，各业态会根据其品牌、风格特点，提出经营所必需的各项条件，称之为商户（主力店）的房产技术条件。尽早对接招商落位后，立即展开招商落位后，立即展开对接针对土建装修、机电设备对接针对土建装修、机电设备全系统全系统对接对接项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动有效有效对接对接保证条件、避免资源浪费保证条件、避免资源浪费沟通沟通协调协调考虑今后商铺变更的变数关注关注长效长效房产对接例如例如例如例如-餐饮业态商铺餐饮业态商铺餐饮业态商铺餐饮业态商铺 餐饮业态商铺的房产技术条件包括：上水、下水的点位与流量、空调冷量、排油烟位4、置与风量、后厨补风位置与风量、燃气点位与流量、电力容量、消防喷淋布置、防火卷帘布置等。装修技术对接项目与技术标准：某购物中心的商铺装修技术对接项目与技术标准现场管理与现场配合现场管理与现场配合现场管理与现场配合现场管理与现场配合施工现场配合 需要配合的现场条件主要包括：施工用水、施工用电、垂直运输、通道、机电交叉作业的进度配合、成品保护、冬季施工时室内温度的保证等。管理公司的作用 管理公司在装修期间起着纽带作用，须积极协调，并建立有效地沟通协调机制，为商户创造必要的装修条件。沟通协调配合要点沟通协调配合要点沟通协调配合要点沟通协调配合要点2 2、外、外 幕幕 墙墙店店 招招1 1、施工、施工 5、进场条件进场条件3 3、机、机 电电项目公司项目公司4 4、消、消 防防 改改 造造商铺、装修单位商铺、装修单位进进 度度燃燃 气气界面交接点界面交接点工程部工程部招商营运部招商营运部商管管理部商管管理部现场成品保护及安防现场成品保护及安防管理公司对施工进度管控的方法1、商户尽早进场 2、关注非知名品牌的商户的装修进度3、装修进度表 4、现场管理5、及时沟通 施工进度控制施工进度控制管理公司作用：1、及时掌握装修时间节点等情况。2、及时与商户和装修单位沟通 3、对在施工中对整体验收有影响的，及时提出整改意见。施工进度控制施工进度控制常见技术质量问题常见技术质量问题常见技术质量问题常见技术质量问6、题 餐饮商铺新风对接时未安装调节阀，造成新风供给不均匀-首段风压大，噪音也大，末端无风。火锅类型商户：前厅蒸汽较大，但又未装排气装置，造成温度过高。厨房内未安装补风机，造成厨房排风不畅穿线不规范：未穿管或穿线管未固定店招未接入自身回路，占用公共区域能耗；风机盘管未设置回风箱，增加空调冷量，不节能、空调效果难保证。控制要点控制要点控制要点控制要点1、店招2、消防设备设施的改造3、防水工程4、餐饮排油烟5、餐饮下水处理6、外幕墙店招管理店招管理店招管理店招管理店招控制要点:招商营运部：整体形象；工 程 部：规格尺寸、材质、施工工艺；集团商管拓展部：协调、整理、把关；集团规划院景观所：最终把关、确定7、；集团规划院项目负责人：审定、批准；消防系统改造消防系统改造消防系统改造消防系统改造关于消防系统改造的建议：在某些城市城市综合体业态尚无明确消防验收在某些城市城市综合体业态尚无明确消防验收规范，通过消防验收是一件相对复杂的工作，因此，规范，通过消防验收是一件相对复杂的工作，因此，建议明确由项目公司负责整体消防验收。建议明确由项目公司负责整体消防验收。为避免因消防系统改造验收困难，建议由原施为避免因消防系统改造验收困难，建议由原施工单位承担，商户消防改造工程，商管公司负责对工单位承担，商户消防改造工程，商管公司负责对接、协调接、协调隐蔽工程隐蔽工程装修沟通协调配合小结装修沟通协调配合小结装修沟通8、协调配合小结装修沟通协调配合小结1、尽早与项目公司明确项目公司为消防验收责任单位；2、现场施工用水、电供应与保证方案，安排技工巡视；3、垂直运输和通道存在一定困难，需安排专人协调有效；4、与项目公司机电专业协调工作量较大5、外幕墙施工滞后对商户装修影响较大装修管理权限界定装修管理权限界定装修管理权限界定装修管理权限界定批准权限 1、非结构变动由物业管理公司查勘、签订、批准 2、结构变动应经房地产行政主管部门批准 3、专用设备的变动，必须报请有关主管部门批准不宜审批情况1、改变建筑外部面貌2、设计消防隐患3、有可能破坏预埋管线4、对承重和分户有影响装修手续办理及流程装修手续办理及流程装修手续办理9、及流程装修手续办理及流程手续办理手续办理1 1、审核图纸、设计方案以及施工单位资质、审核图纸、设计方案以及施工单位资质2 2、与施工单位签订装修协议书、与施工单位签订装修协议书3 3、缴纳相关费用，办理进场手续、缴纳相关费用，办理进场手续流程流程 商户二次装修流程商户二次装修流程装修图纸及资质的审核装修图纸及资质的审核装修图纸及资质的审核装修图纸及资质的审核装修图纸应包括：装修图纸应包括：总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。有主材明细等。施工10、单位资质应包括：施工单位资质应包括：单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人上岗证，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的上岗证明。员的上岗证明。装修管理协议的签订装修管理协议的签订装修管理协议的签订装修管理协议的签订1 1、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系方式；址、联系方式；2 2、装饰装修建筑面积、项目等、装饰装修建筑面积、项目等3 3、装饰装修工程的开工、竣工时间、装饰装修工程的开工、竣工时间4 4、装饰装修工程保修的内容、期限、装饰11、装修工程保修的内容、期限装修材料的进场管控装修材料的进场管控装修材料的进场管控装修材料的进场管控 1、对所有进场材料进行质量检查，不符合标准的材料，坚决不允许进场和使用 2、对装修材料的进场时间、路线进行规范，保证装修进度，不能对商业运营造成影响。装修现场的管理装修现场的管理装修现场的管理装修现场的管理1、巡视和检查业户装修施工2、了解装修进度、装修项目是否超出申报范围3、控制装修现场对经营环境影响4、装修过程中是否擅自改动原有系统(空调、对讲、水、电、消防等）、作业安全及违章施工等5、对装修现场防火措施、施工人员出入证件、环境污染(卫生、噪音、刺激性气味）、施工时间、人员物资出入控制等。6、12、装修人员应严格遵守各专业操作规程，检查违章作业及其它不符合管理规定的情况，及时整改。对严重违反管理条。对严重违反管理条例的，应在第一时间予以制止，并下发例的，应在第一时间予以制止，并下发整改通知单整改通知单装修管理验收装修管理验收装修管理验收装修管理验收 定义：商户装修前需要对商铺物业情况确认(建设质量、对接条件)、接收，完成预验收后商户即可安排进场装修。预验收阶段工作要点：1、明确的流程及表格文件确认；2、确认问题及未完事项 3、积极推动商户进场装修，积极推动项目公司解决施工问题与未完事项。对今后工作的几点要求：对今后工作的几点要求：对今后工作的几点要求：对今后工作的几点要求：1、及时更新商户及装修管理台帐2、指派专人对装修现在进行检查，并记录在册WANDA Your company slogan in here