1、“凤凰新世界营销推广方案凤凰新世界营销推广方案1-本资料来自 -第一部分：感悟城市，扫描市场第一部分：感悟城市，扫描市场第二部分：第二部分：项项 目目 理理 解解第三部分：第三部分：项项 目目 客客 群群 分分 析析第四部分：第四部分：项项 目目 核核 心心 定定 位位第五部分：第五部分：营营 销销 推推 广广 策策 略略第六部分：项目视觉表现及延展第六部分：项目视觉表现及延展 目目 录录2-本资料来自 -感触一座城市的心跳3-本资料来自 -第一部分：感悟城市第一部分：感悟城市,扫描市场扫描市场4-本资料来自 -信阳城市概况及经济发展情况信阳城市概况及经济发展情况5-本资料来自 -城市结构城市2、结构信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与安徽安徽为邻，南同为邻，南同湖北湖北接壤，介于接壤，介于鄂豫皖鄂豫皖三省三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约205205公里，公里，南北宽约南北宽约142142公里，总面积公里，总面积1.891.89万万平方公里，辖平方公里，辖8 8县（罗山县、光山县、新县、县（罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）2 2区（浉河区、平桥区）。区（浉河区、平桥区）。6-本资料来自 -经济发展与地位3、经济发展与地位 0909年年生产总值首次突破生产总值首次突破900900亿元大关，亿元大关，达到达到975975亿元，比上年增长亿元，比上年增长12.8%12.8%。第一产业增加值第一产业增加值237.14237.14亿元，增长亿元，增长4.4%4.4%第二产业增加值第二产业增加值407.33407.33亿元，增长亿元，增长15.8%15.8%第三产业增加值第三产业增加值330.54330.54亿元，增长亿元，增长15.2%15.2%从从0404年起，全市固定资产投资持续高位年起，全市固定资产投资持续高位运行（主要受工业投资、房地产开发和运行（主要受工业投资、房地产开发和重点项目投资强劲的影响4、），近三年年重点项目投资强劲的影响），近三年年均涨幅均涨幅39%39%。7-本资料来自 -人口结构与消费水平人口结构与消费水平截止截止20092009年底，年底，总人口总人口806.82806.82万万人，常住人口人，常住人口679.28679.28万万其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为9090万人。万人。到到20202020年实现人口年实现人口100100万。万。20092009年全国城镇居民人均可支配收入年全国城镇居民人均可支配收入1717517175元，元，河南城镇居民人均可支配收入河南城镇居民人均可支配收入1323113231元。元5、。0909年信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平，年信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平，说明信阳当地的招商引资效果较为明显说明信阳当地的招商引资效果较为明显8-本资料来自 -本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料6、来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 9-本资料来自 -本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 10-本资料来自 -产业结构与规划产业结构与规划工业增长较快，增幅在16%以上。财政支出包括了预算外收入和政府转移支付，代表了财政支出包括了预算外收入和政府转移支付，代表了“真正7、的财政收入真正的财政收入”。劳务经济：劳务经济：信阳劳务经济发达，已信阳劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。成为全市的一大支柱产业。20092009年，全市外出务工人员达年，全市外出务工人员达212212万人，万人，劳务收入达劳务收入达190.92190.92亿元，大大强化了城亿元，大大强化了城乡居民的购买力（信阳劳务经济创出了乡居民的购买力（信阳劳务经济创出了劳务培训、双向维权、金桥工程、回归劳务培训、双向维权、金桥工程、回归工程四大亮点，催生了一些知名的劳务工程四大亮点，催生了一些知名的劳务品牌，如平桥、浉河的建筑、商城的厨品牌，如平桥、浉河的建筑、商城的厨师、光山的服装、淮滨的电焊、8、潢川的师、光山的服装、淮滨的电焊、潢川的园艺、息县的保安、新县的涉外劳务等）园艺、息县的保安、新县的涉外劳务等）11-本资料来自 -旅游业：近几年，信阳旅游业不断发展壮大，旅游业：近几年，信阳旅游业不断发展壮大，20092009年旅游总收入为年旅游总收入为21.8221.82亿亿元，占当年元，占当年GDPGDP的的10.25%10.25%（五一（五一”假日信阳市共接待游客假日信阳市共接待游客6565万人次，实现旅游收入万人次，实现旅游收入2.112.11亿元，亿元，“十一十一”假假期，信阳市共接待游客期，信阳市共接待游客193.88193.88万人次，旅游综合收入万人次，旅游综合收入5.45.9、4亿元亿元 ）。）。经过多年的发展，信阳各县区形成了各自的特色产业：如溮河区的茶叶和板栗、平桥区经过多年的发展，信阳各县区形成了各自的特色产业：如溮河区的茶叶和板栗、平桥区的石榴和非金属矿（上天梯非金属矿为亚洲第一大非金属矿，总储量的石榴和非金属矿（上天梯非金属矿为亚洲第一大非金属矿，总储量7.37.3亿吨，其中珍珠岩亿吨，其中珍珠岩储量储量1.21.2亿吨，占全国亿吨，占全国50%50%以上。珍珠岩具保温、隔热、隔音功能，是建筑节能环保材料）、以上。珍珠岩具保温、隔热、隔音功能，是建筑节能环保材料）、罗山的纺织和新能源工业、光山的青虾和羽绒制品、潢川的花木和食品加工、商城的猪鬃和罗山的纺织和10、新能源工业、光山的青虾和羽绒制品、潢川的花木和食品加工、商城的猪鬃和山货、新县的制药和银杏、息县的弱筋小卖和化肥、淮滨的造船和速生丰产林、固始的柳编山货、新县的制药和银杏、息县的弱筋小卖和化肥、淮滨的造船和速生丰产林、固始的柳编和水暖器材等。和水暖器材等。12-本资料来自 -交通布局与规划交通布局与规划信阳交通便利，京信阳交通便利，京广、京九铁路和广、京九铁路和106106、107107国道以及京珠高国道以及京珠高速公路纵贯南北，速公路纵贯南北，宁西铁路、宁西铁路、312312国道国道和沪陕高速横穿东和沪陕高速横穿东西。西。13-本资料来自 -在在20092009年年7 7月月8 8日，中国城11、市竞争力研究会在香港发表日，中国城市竞争力研究会在香港发表20092009年度年度中国十大十佳中国十大十佳宜居城市宜居城市排行榜，信阳榜上有名，位居第十。排行榜，信阳榜上有名，位居第十。现行版的城市总体规划把城市性质确定为现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。规划到到规划到到20202020年达到人口年达到人口100100万，建设用地万，建设用地100100平方公里的平方公里的“双百双百”规模。规模。城市规划与发展城12、市规划与发展14-本资料来自 -城市总体规划城市总体规划u主城区总体规划的空间布局策略为：主城区总体规划的空间布局策略为：“南联北延，东拓西优南联北延，东拓西优”。u1.1.向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。u2.2.向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业科教园区及配套居住组团，发展教育产业。u3.3.向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身13、游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。为主的服务基地。u4.4.向南：完善向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。在城镇建设规划中，以将在城镇建设规划中，以将信阳中心城区建设成地区信阳中心城区建设成地区性中心城市为主要目标，性中心城市为主要目标，强力推进羊山新区、信阳强力推进羊山新区、信阳工业城和各管理区的开发工业城和各管理区的开发建设建设（努力打造人口（努力打造人口100100万、万、面积面积100100平方公里的平方公里的“双百双百”地区性中心城市），积地14、区性中心城市），积极发展半小时经济圈，建极发展半小时经济圈，建设信阳至罗山（信阳至罗设信阳至罗山（信阳至罗山山4848公里）经济走廊，拉公里）经济走廊，拉大中心城区框架。大中心城区框架。15-本资料来自 -近期重点建设近期重点建设1羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制，城市定位是现代化的山水园林生态城市，突出人羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制，城市定位是现代化的山水园林生态城市，突出人与自然和谐的特点，打造与自然和谐的特点，打造“绿色羊山绿色羊山”。羊山新区集羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市15、功能于一体，规划四大组团，等城市功能于一体，规划四大组团，即即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积21.5721.57平方公里，占总面积的平方公里，占总面积的28.7%28.7%。这两。这两个组团又分为个组团又分为4 4个较小的组团，形成个较小的组团，形成4 4个中心，即：个中心，即：行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中心。心。新区北半部有科技文16、教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地12.2812.28平方公里，平方公里，占总面积的占总面积的16.46%16.46%；度假休闲组团占地；度假休闲组团占地8.988.98平方公里，占总面积的平方公里，占总面积的12.04%12.04%；绿地、森林占地近；绿地、森林占地近3333平方公里，平方公里，占总面积的占总面积的43%43%。16-本资料来自 -新区中心区新区中心区规划区总面积规划区总面积4.354.35平方公里，规划以羊山为背景，随山就势建设市级行平方公里，规划以羊山为背景，随山就势建17、设市级行政中心，沿中央绿轴两侧布置市级文化娱乐设施，南部规划为中央公园，政中心，沿中央绿轴两侧布置市级文化娱乐设施，南部规划为中央公园，东部为体育中心，西部为商业金融服务和生活居住区。该区域视野开阔，东部为体育中心，西部为商业金融服务和生活居住区。该区域视野开阔，生态良好，是信阳市最具地域特色和时代特色的开放空间，也是投资金生态良好，是信阳市最具地域特色和时代特色的开放空间，也是投资金融商贸、文化娱乐业的最佳区域。融商贸、文化娱乐业的最佳区域。浉河两岸浉河两岸该区域南靠贤山，北依城区，西起南湾大坝，东至京珠高速，全长该区域南靠贤山，北依城区，西起南湾大坝，东至京珠高速，全长2424公公里，规划18、区总面积里，规划区总面积1616平方公里。规划以山、水、人、文、城为对象，充平方公里。规划以山、水、人、文、城为对象，充分开发滨水空间资源，将发展成为一个集休闲、观光、旅游、娱乐、商分开发滨水空间资源，将发展成为一个集休闲、观光、旅游、娱乐、商居为一体的景观带、经济带，是投资建设高档住宅、商业、文化、娱乐居为一体的景观带、经济带，是投资建设高档住宅、商业、文化、娱乐业的理想场所。业的理想场所。.信阳工业城信阳工业城规划区总面积规划区总面积3636平方公里，地势平坦，交通便利，水电充足，拟建设医平方公里，地势平坦，交通便利，水电充足，拟建设医药、机电、食品、电力、冶金、建材、化工、造纸、非金属制19、造和高科药、机电、食品、电力、冶金、建材、化工、造纸、非金属制造和高科技工业园区等技工业园区等1010个工业分区和物流仓储区。未来将成为市级工业基地，个工业分区和物流仓储区。未来将成为市级工业基地，豫鄂皖区域现代化物流中心。豫鄂皖区域现代化物流中心。.近期重点建设近期重点建设217-本资料来自 -近期重点建设近期重点建设3大学城大学城规划区总面积规划区总面积1212平方公里，北临西合高速、南临龙飞山生态公园，西临固岗水平方公里，北临西合高速、南临龙飞山生态公园，西临固岗水库，规划区内山势平缓，环境幽雅，是创办各类高等院校、职业技术学校的最库，规划区内山势平缓，环境幽雅，是创办各类高等院校、职业20、技术学校的最佳区域，也是投资建设高档住宅，经营各类公共服务设施的首选之地。佳区域，也是投资建设高档住宅，经营各类公共服务设施的首选之地。南湾旅游区南湾旅游区规划区总面积规划区总面积38.938.9平方公里，以南湾湖自然风貌为依托，规划了旅游基地、滨平方公里，以南湾湖自然风貌为依托，规划了旅游基地、滨湖游览区、丘陵健身游览区、贤孝文化游览区、会议度假休闲区、田园农庄度湖游览区、丘陵健身游览区、贤孝文化游览区、会议度假休闲区、田园农庄度假区和科普植物园区。该区域是投资旅游度假产业的理想之地。假区和科普植物园区。该区域是投资旅游度假产业的理想之地。火车站广场火车站广场规划区总面积规划区总面积370321、70亩，主要用于建设办公、商业、宾馆、广场、绿地等设施。火亩，主要用于建设办公、商业、宾馆、广场、绿地等设施。火车站广场是信阳市的门户和公共活动的中心，也是房地产和商业开发的黄金地车站广场是信阳市的门户和公共活动的中心，也是房地产和商业开发的黄金地段。段。18-本资料来自 -信阳房地产市场现状分析信阳房地产市场现状分析19-本资料来自 -信阳市房地产市场现状及发展趋势信阳市房地产市场现状及发展趋势 市场现状市场现状房地产发展的进程房地产发展的进程信阳市区房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比列略低于其他城市，并信阳市区房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比列略低于其他城市，并且开发22、规模趋向于大盘大手笔的运作，小盘很难在市场中立足；且开发规模趋向于大盘大手笔的运作，小盘很难在市场中立足；信阳风土人情信阳风土人情信阳人，爱吃、爱玩、爱找乐，对居住环境很挑剔，这都在一定程度造成了房地产信阳人，爱吃、爱玩、爱找乐，对居住环境很挑剔，这都在一定程度造成了房地产市场项目楼盘品质的大幅提高。市场项目楼盘品质的大幅提高。推广营销推广营销由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近于省会郑州；由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近于省会郑州；营销道具主要依据大型户外、电视、宣传页、项目楼书、案场营销等，营销水平较营销道具主要依据大型户外、电视、宣传页、项23、目楼书、案场营销等，营销水平较高。高。20-本资料来自 -购房能力购房能力与其它地市人相比，信阳人均收入平均偏低但消费偏高，所以信与其它地市人相比，信阳人均收入平均偏低但消费偏高，所以信阳市民对房地产消费受价格因素影响较大；阳市民对房地产消费受价格因素影响较大；消费类型消费类型 羊山新区的居住形式是以单位集资建房为主，目前，房地产开发羊山新区的居住形式是以单位集资建房为主，目前，房地产开发较少，房地产开发以多层住宅为主；较少，房地产开发以多层住宅为主；需求关系需求关系刚性需求较大，投资住房较少。刚性需求较大，投资住房较少。21-本资料来自 -20072007年年20082008年年20092024、09年年施工面积（万）施工面积（万）621.23621.231021.041021.041085.041085.04竣工面积（万）竣工面积（万）310.29310.29312.25312.25448.24448.24销售面积（万）销售面积（万）308.25308.25258.18258.18368.36368.3620072007年全市共有年全市共有3030家家房地产企业、房地产企业、3434个项个项目、总面积目、总面积9292万多平万多平方米方米20082008年年3232家房地产企家房地产企业，业，3232个项目、总面个项目、总面积积8282万多平方米万多平方米20092009年发展为年发25、展为4040家房家房地产企业、地产企业、4040个项目个项目22-本资料来自 -房地产投资额房地产投资额23-本资料来自 -房地产商品房销售额房地产商品房销售额套数套数面积（）面积（）金额（万元）金额（万元）均价（元均价（元/）1 1月月684684811138111318884188842328 2328 2 2月月1531531937119371478347832469 2469 3 3月（截止月（截止2626号）号）570570601736017314302143022377 2377 20102010年年1-31-3月商品房销售情况月商品房销售情况24-本资料来自 -住宅销售均价住宅销26、售均价“在信阳买房子就是买信阳的名气，买信阳的空气！在信阳买房子就是买信阳的名气，买信阳的空气！”房价上涨、房屋待售量大的同时，信阳市土地储备量也不小。房价上涨、房屋待售量大的同时，信阳市土地储备量也不小。据统计，据统计，20072007年以来，信阳市中心城区采取年以来，信阳市中心城区采取“招、拍、挂招、拍、挂”形式出让的土地形式出让的土地260260多宗、多宗、1730017300多亩，目前还有近一半土地多亩，目前还有近一半土地没有开发建设。而按照信阳市提出的城市发展的没有开发建设。而按照信阳市提出的城市发展的“双百计划双百计划”计算，信阳市到计算，信阳市到20202020年需要新增住宅面积27、年需要新增住宅面积2388.42388.4万平方米，万平方米，平均每年需新增平均每年需新增199199万平方米。万平方米。中心城区新建商品房高层住宅中心城区新建商品房高层住宅35003500元元/平方米，高端楼盘平方米，高端楼盘的价格在的价格在40004000元元/左右左右25-本资料来自 -信阳房地产板块划分信阳房地产板块划分26-本资料来自 -信阳房地产楼盘个案汇总信阳房地产楼盘个案汇总项目目名称项目目名称物业类型物业类型总建筑面积（万平总建筑面积（万平方）方）均价（元均价（元/平方）平方）主力户型主力户型金杯财富广场金杯财富广场高层高层5.25.232003200三室两厅两卫三室两厅两卫28、经典花园经典花园 小高层小高层121228002800三室两厅两卫三室两厅两卫 铭阳天下铭阳天下 多层多层8585 2600 2600二室二厅一卫二室二厅一卫 山水人家山水人家 叠层别墅叠层别墅3.13.1 4400 4400六室两厅三卫六室两厅三卫国瑞南湖花园国瑞南湖花园 小高层小高层32003200三室两厅一卫三室两厅一卫建业森林半岛建业森林半岛多层、小高层多层、小高层222230003000二室二厅一卫二室二厅一卫文馨园文馨园多层、小高层多层、小高层多层：多层：27002700小高层：小高层：33003300三室二厅二卫三室二厅二卫富丽花城富丽花城多层多层4747 2700 2700二室29、二厅二卫二室二厅二卫双汇欧洲故事双汇欧洲故事多层、小高层多层、小高层6060 3100 3100三室二厅二卫三室二厅二卫博林和谐家园博林和谐家园 纯多层纯多层2.62.623002300三室一厅一卫三室一厅一卫长城阳光华府长城阳光华府多层多层小高层小高层1.81.8多层：多层：23002300小高层：小高层：28002800三室两厅两卫三室两厅两卫27-本资料来自 -信阳房地产市场总体特点信阳房地产市场总体特点信阳房地产市场不再是单纯的信阳房地产市场不再是单纯的“卖方市场卖方市场”了，购房客户有了较大的选择余地，较高居了，购房客户有了较大的选择余地，较高居住品质和居住环境的楼盘已有不少。住品质30、和居住环境的楼盘已有不少。据不完全统计，目前信阳房地产市场的产品类型包括多层、小高层、高层、据不完全统计，目前信阳房地产市场的产品类型包括多层、小高层、高层、2-32-3层叠加层叠加别墅等；别墅等；产品功能包括大型观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。产品功能包括大型观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。产品供应有一房、二房、三房、四房、五房顶层复式，产品供应有一房、二房、三房、四房、五房顶层复式，以二房二厅、三房二厅两卫居多。以二房二厅、三房二厅两卫居多。产品供应比列大致为：产品供应比列大致为：5%5%、25%25%、35%35%、25%25%、10%1031、%；面积区间：一房面积区间：一房48487272，两房，两房8787109109，三房，三房110110143143，四房，四房150150170170，五，五 房房190190240.240.28-本资料来自 -稍大型的社区物业和景观处理稍大型的社区物业和景观处理都可圈可点，如建业森林半岛都可圈可点，如建业森林半岛和双汇欧洲故事两个项目，都和双汇欧洲故事两个项目，都是有着系列地产成功运作的经是有着系列地产成功运作的经验，在市场中充当领头羊的形验，在市场中充当领头羊的形象，居住舒适度指数列信阳首象，居住舒适度指数列信阳首位。再如弘昌运动城，徐辉设位。再如弘昌运动城，徐辉设计事务所出景观方案、河32、南鑫计事务所出景观方案、河南鑫苑提供物业管理顾问，社区的苑提供物业管理顾问，社区的品质感不言自明。品质感不言自明。弘昌运动城弘昌运动城茗扬天下茗扬天下森林半岛森林半岛森林半岛森林半岛富丽华城富丽华城经典花园经典花园29-本资料来自 -从整体信阳房地产市场来看，市场从整体信阳房地产市场来看，市场呈呈“四分天下四分天下”的大趋势，南湾区、的大趋势，南湾区、浉河区、平桥区、羊山新区。浉河区、平桥区、羊山新区。从地域分布来看，分为浉河以南和从地域分布来看，分为浉河以南和浉河以北，浉河以北主要为市中心区浉河以北，浉河以北主要为市中心区和老的工业区，开发产品类别仍以多和老的工业区，开发产品类别仍以多层为主33、，高层、小高层项目也开始逐层为主，高层、小高层项目也开始逐渐涌现渐涌现 浉河以北临河规划有滨河别墅群，浉河以北临河规划有滨河别墅群，已形成信阳较高端的代表和富人聚集已形成信阳较高端的代表和富人聚集地。地。浉河以南近两年投放及消化速度都浉河以南近两年投放及消化速度都较快，主要依据临河而居的生态环境，较快，主要依据临河而居的生态环境，这一点，对于浉河以北是无法比拟的；这一点，对于浉河以北是无法比拟的；浉河以北浉河以北浉河以北临河别墅浉河以北临河别墅浉河浉河浉河以南浉河以南浉河以南浉河以南浉河浉河30-本资料来自 -市场发展趋势市场发展趋势近近两两年年信信阳阳客客户户在在购购房房需需求求中中，体体现34、现出出来来的的仍仍是是以以自自住住为为主主导导，所所需需主主力力面面积积在在120150平平米米的的舒舒适适、面面积积稍稍大大的的三三房房产产品品接接受受度度较较高高，面面积积在在80120平平米米的两房、三房需求趋势有所上升，顶层大面积复式，去化速度较慢！的两房、三房需求趋势有所上升，顶层大面积复式，去化速度较慢！31-本资料来自 -信阳购买客层分析信阳购买客层分析信阳市购房主力人群：信阳市购房主力人群：（1）、对外输出型劳务经济结构、非共有制经济结构、私营企业经）、对外输出型劳务经济结构、非共有制经济结构、私营企业经济结构的从业人群构成信阳房地产市场的主力客户；济结构的从业人群构成信阳房地35、产市场的主力客户；（2）、市区各大国有单位、政府行政机构领导、公务员、企业老板、）、市区各大国有单位、政府行政机构领导、公务员、企业老板、中高层管理人员以及超过中高层管理人员以及超过4万人的产业工人是重要补充。万人的产业工人是重要补充。（3）、外地归乡客户或当地客户是重要后援。）、外地归乡客户或当地客户是重要后援。32-本资料来自 -小小 结结 信信阳阳楼楼市市已已经经进进入入了了一一个个硬硬件件（规规划划、建建筑筑）拼拼“综综合合实实力力”，软软件件（定定位位和和推推广广）讲讲“特特色色”和和“差差异异”的的时时代代。而而硬硬件件的的比比拼拼越越来来越趋越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争36、更加体现在软件方面的较于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才会受市场追捧。到位的个盘才会受市场追捧。33-本资料来自 -项目理解贰第二部分34-本资料来自 -【关键词：关键词：】我们自己怎么样？我们自己怎么样？我们有哪些卖点没有被挖掘出来？我们有哪些卖点没有被挖掘出来？我们目前存在哪些问题？我们目前存在哪些问题？如何解决这些问题？如何解决这些问题？35-本资料来自 -项目位于东方红大道和北京路，老市政府改造，地处信阳市中心，地段优势得天独厚。项目总建37、面积15万多平方，其中住宅7万多方，商业5万多方，分两期开发建设。【项目概述项目概述】36-本资料来自 -品牌优势：品牌优势：通过前期的市场推通过前期的市场推广，市民对该项目广，市民对该项目有了较高的认知度，有了较高的认知度，形成了良好的口碑形成了良好的口碑效应，并积累了一效应，并积累了一些有效客户；些有效客户；产品优势：产品优势：商铺和住宅的商铺和住宅的合理配比，以合理配比，以及顺应市场需及顺应市场需求的主流户型求的主流户型设计。设计。我们的优势我们的优势地段优势：地段优势：地处信阳市中地处信阳市中心黄金地段，心黄金地段，各项市政配套各项市政配套设施成熟完善设施成熟完善；37-本资料来自 -38、（1）项目前期整体包装形象不太好，没有营造出项目的高端品质；（2）售楼部内部包装及外围均没有制造出销售案场的氛围；（3）销售物料及案场管理制度均不完善；（4）客户档案的管理及把控分析不到位；我们的劣势及存在的问题我们的劣势及存在的问题38-本资料来自 -通过对项目的通过对项目的SWOT分析，我们发现本项目优势分析，我们发现本项目优势与劣势同在，项目目前存在的问题也很多，但项目与劣势同在，项目目前存在的问题也很多，但项目的前景却是非常良好。我们目前要做的首要工作就的前景却是非常良好。我们目前要做的首要工作就是把项目作为市中心的黄金旺铺和品质住宅的高端是把项目作为市中心的黄金旺铺和品质住宅的高端形39、象给树立起来。形象给树立起来。小小 结结39-本资料来自 -（1）把项目一期产品的住宅和商业部分分别单独起个案名，重新包装和推广，便于项目高端形象的树立；（2）售楼部内部需要重新包装，增设墙体展板和顶部吊旗，营造案场氛围；（3）工地围墙需要更换，售楼部门口的树木对售楼部造成了严重遮挡，需想方设法处理掉；（4）案场管理制度的建立和销售员的工装配置；在开盘前，我们急需解决的几个问题在开盘前，我们急需解决的几个问题40-本资料来自 -（5）开盘前所需销售物料的制作；（6）案场目前所积累客户的重新梳理和分析；（7）住宅和商业分别建立详细的销控表；（8）商业部分建筑规划的更改，增加商铺一楼至二楼的外部扶40、梯。在开盘前，我们急需解决的几个问题在开盘前，我们急需解决的几个问题41-本资料来自 -客群分析叁第三部分42-本资料来自 -【关键词：关键词：】我们的房子卖给谁？我们的房子卖给谁？他们是一群什么样的人？他们是一群什么样的人？他们的消费心理是怎样的？他们的消费心理是怎样的？他们渴望一种什么样的生活状态？他们渴望一种什么样的生活状态？43-本资料来自 -WHO？客户定位客户定位他们有一定的经济实力；他们有一定的经济实力；他们处在良好或稳定发展期；他们处在良好或稳定发展期；他们见过世面；他们见过世面；他们有远见；他们有远见；他们希望得到别人的认可；他们希望得到别人的认可；生活中自我实现的需求生活中41、自我实现的需求享受生活的需求享受生活的需求基本生理需求基本生理需求生活归属需求生活归属需求生活安全需求生活安全需求44-本资料来自 -因此，可将项目目标客户群定义为：机关和事业单位中高级管理人员、公务员；私营企业主、个体经营者、企业中高层管理人员；来自县城在市区的经商者；家庭年收入在20万元以上；自认为其家庭收入属于中高等水平以上。客户群锁定：客户群锁定：45-本资料来自 -这部分人群经济上比较独立，从年龄阶段来讲，多数已经进行了较多的资金积累，有二次置业和投资的能力；看重该区域的投资价值和便利的生活条件。小小 结结46-本资料来自 -绝对跨越，生活十界绝对跨越，生活十界主题延展二在最高标准的42、建筑中，导演整个世界的风采，看世事变迁，看繁华流转，生活的境界，生活的排场，生活的一种设想。47-本资料来自 -项目核心定位肆第四部分48-本资料来自 -【关键词：关键词：】我们是什么？我们是什么？我们的价值在哪里？我们的价值在哪里？49-本资料来自 -本项目地处信阳市中心黄金地段，各项市政配套设施成熟完善；本项目地处信阳市中心黄金地段，各项市政配套设施成熟完善；50-本资料来自 -信阳榜样,领航商业项目定位项目主推广语项目主推广语信阳市中心地标性城市综合体信阳市中心地标性城市综合体51-本资料来自 -项目的建设源于城市建设的梦想，给信阳带来一个新的高度，新的繁华中心，成为信阳市最中心的地标建43、筑体。项目从运营城市的角度出发，打造一个集大型商业综合体、特色商业街区和高端住宅为一体的复合型物业，为信阳提供了一个有活力的、有价值的繁华中心，从而形成了一个可持续发展的中心生活圈层。52-本资料来自 -项目一期商业街区案名定位建议项目一期商业街区案名定位建议信信 阳阳 第第 一一 大大 道道 信信 阳阳 天天 街街 信信 阳阳 金金 街街53-本资料来自 -传 播 主 题龙脉之上，信阳金钻第一街；龙脉之上，信阳金钻第一街；缔造信阳繁华之巅，成就首席财富梦想；缔造信阳繁华之巅，成就首席财富梦想；一座凤凰城，一个新中心一座凤凰城，一个新中心 唯有不可复制，方能恒久传世54-本资料来自 -项目一期44、住宅案名定位项目一期住宅案名定位 翡翡 翠翠 明明 珠珠55-本资料来自 -传 播 主 题 市中心绝版市中心绝版LOHOS公寓公寓 唯有不可复制，方能恒久传世 56-本资料来自 -本案坐落于信阳市的繁华中心，既体现了项目闪耀的地段价值，又含概了产品的商业特色和高端品质，使人联想到上海的东方明珠，明珠是珍贵的、精致的、奢华的、光芒四射的，一座城的明珠就此诞生。案案 名名 释释 义义57-本资料来自 -价值定位58-本资料来自 -区域价值：位居信阳市中心商业地眼，商业氛围成熟，坐享现成客流；交通价值：东方红大道，北京大街，城市主干道构成区域便捷交通，四通八达；59-本资料来自 -配套价值：区域市政45、配套成熟完善，尽享城市半公里便捷生活圈；产品价值：全框架可分割产权旺铺，城中心绝版LOHOS公寓；60-本资料来自 -商业价值：7万平米城市商业中心，多业态商业组合，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体，客流共享，打造一站式购物天堂；投资价值：带租约产权旺铺，10年返祖，稳定投资，高额回报；专业团队全程运作61-本资料来自 -营销推广策略伍第五部分62-本资料来自 -【关键词：关键词：】我们如何实现信阳新中心城市地标建筑体？我们如何实现信阳新中心城市地标建筑体？如何榜样信阳，创造信阳最灿烂的城市繁华？如何榜样信阳，创造信阳最灿烂的城市繁华？63-本资料来自 -高姿态，宁缺毋滥，坚持走高品位的方46、针；定位明确，走中高档路线，争取获得最大的利润空间；领先型高档次物业作为整体推广包装形象定位；产品自身独特性这一特点，并在日后推广过程中针对本案目标客户的各种特征，相应推出各种行之有效的市场营销推广方案来推动项目整体的销售进程。营销策略原则营销策略原则64-本资料来自 -1、把凤凰集团“运营城市，榜样信阳”的品牌形象得以升华；2、将“凤凰新世界”项目树立起信阳市中心地标建筑体；3、将项目繁华之巅的绝版高端价值成功植入客户心中；4、令项目开盘销售一路飘红，售价提升。营营 销销 目目 标标65-本资料来自 -在推广上，我们总的指导思想是高举高打，站在运营城市的高度。把握入市的姿态，一定要有高度才能47、建立市场标杆。推推 广广 策策 略略66-本资料来自 -一定要过目不忘，穿透力强，深入人心，符合项目特质，突出品质感；形形 象象 包包 装装67-本资料来自 -营造出销售氛围，体验式营销才是营销上乘之道；现现 场场 包包 装装68-本资料来自 -根据市场区域比较法制定价格，坚持“低开高走，小幅递增”的原则。随着项目的重新包装，开盘前强势推广，树立项目的高度物业形象。由于本项目临外街的近20间铺面价值、人流各方面都是有很大优势，是处于旺铺的行列，对于购铺者而言，是很有吸引力的；故采用按套整体出售的策略；而内街的铺面由于地理位置和面积等因素，商业的氛围较弱，应实行返租策略，减少购铺压力，坚定客户信48、心。开盘价格大致定位：商铺一层均价商铺一层均价28000元元/平方；平方；商铺二层均价商铺二层均价14000元元/平方；平方；商铺三层均价商铺三层均价10000元元/平方；平方；住宅实现均价住宅实现均价4100元元/平方。平方。定定 价价 策策 略略69-本资料来自 -根据市场行情的变化，为制造销售高潮，我司建议在销售过程中给与前期已交定金客户和开盘当天订房客户一定的折扣。本次开盘选房客户凭认筹VIP卡在规定时间内签约，均可享受住宅每套2万元认筹金抵3万元总房款，商铺3万元认筹金抵5万元总房款优惠政策；除VIP卡优惠外，本次开盘选房客户可获得一次性付款优惠2%，按揭优惠1%的优惠政策；临街整套49、商铺一次性付款可享3%优惠，按揭可享2%优惠；开盘当天定房客户也可享受以上优惠政策。开盘价格执行策略开盘价格执行策略70-本资料来自 -招商推广策略及租金策略招商推广策略及租金策略71-本资料来自 -营销节点的把握营销节点的把握2010年年9月月1日日-2010年年10月月6日日 07/11/18 07/11/18 08/1/108/1/12010年年10月月7日日 入市强推期入市强推期 蓄势认购期蓄势认购期 开盘热销期开盘热销期 07/10/2007/10/20 推广概念、推广调性的确定；推广概念、推广调性的确定；整体营销推广计划的制定；整体营销推广计划的制定；案场氛围的营造；案场氛围的营造50、；案场宣传物料的准备及更换；案场宣传物料的准备及更换；销售人员培训；销售人员培训；密集的硬软性广告投放预热市场；密集的硬软性广告投放预热市场；逐步筛选和确认重点客户。逐步筛选和确认重点客户。强势推广项目高端形象；强势推广项目高端形象；隆重的开盘庆典活动；隆重的开盘庆典活动；多项促销公关活动；多项促销公关活动；实现销售的持续火爆；实现销售的持续火爆；72-本资料来自 -时间：2010年9月1日-9月20日重点：销售、招商同步启动，解决投资客的后顾之忧，全城商户拜访，初步进行摸底，了解各行业品牌大户的购铺、进驻意向，若有意向可先进入实质性洽谈，初步确定有购买意向的客户。配合：户外广告、报纸广告、网51、络广告DM单、现场展版、手机短信、商业楼书、商业业态规划平面图等；第一轮第一轮全城客户搜寻全城客户搜寻73-本资料来自 -时间：2010年9月20日-10月1日重点：全城传播项目投资价值的全新理念，逐步筛选目标客户准确了解客户信息，为开盘营销策略调整做准备。配合：户外广告、报纸广告、新DM单、现场展版、手机短信广告等；第二轮第二轮重点客户蓄水重点客户蓄水74-本资料来自 -时间：2010年10月7日重点：“凤凰新世界，财富大引擎”开盘盛典，临街金铺财富拍卖；签约客户现场抽奖活动；第三轮第三轮开盘盛典活动开盘盛典活动75-本资料来自 -开盘目标开盘目标住住 宅宅 销销 售售 45%45%商商 铺52、铺 销销 售售 65%65%2010年10月7日开盘76-本资料来自 -成成本本土地、工程、建安、管理、销售土地、工程、建安、管理、销售 77-本资料来自 -项目经济测算项目经济测算物业形态高层容积率4.6总用地面积27413m2住宅总建面积71743m2建筑密度53.84%编号计列项目单价(元/m2)数量(m2)总价(万元)备注1总销金额 4000717432建安成本1300717433景观工程3071743含设计4建筑设计费1571743含施工设计5管理费3%717436定额保险金0.3%717437监理费1.5%717438不可预见费3%(2+3+4)项10营销推广费用4%总销金额11营53、业税及附加13%总销金额12所得税前成本合计13利润总销金额-成本4153.0978-本资料来自 -79-本资料来自 -户外媒体：在项目周边进行区域封杀，在市重点地段增强客户接触频率；报纸媒体：信阳日报硬性广告及软文炒作；直投杂志：直击高档酒店及娱乐场所高端客户；SP活动营销：公关活动及现场活动；手机短信：每次10万条，花费月消费在150元以上客户；单页派发：每周末以及开盘前五天全城派发；网络营销及口碑传播：最大限度提升项目在社会上的广泛知名度和美誉度，成为目标消费群购房的共同焦点话题，在目标消费群之间的互动传播。主要媒体形式及传播渠道拓展主要媒体形式及传播渠道拓展 80-本资料来自 -工工作54、作安安排排 81-本资料来自 -序号序号工作类别工作类别工作内容工作内容执行时间执行时间执行人执行人责任人责任人1营销方案类营销推广方案调整2VI设计调整3围墙设计制作调整4户外广告、单立柱设计5户外广告、单立柱制作6形象广告宣传7销售案场售楼中心包装8客户梳理9101182-本资料来自 -序号序号工作类别工作类别工作内容工作内容执行时间执行时间执行人执行人责任方责任方12销售道具户型扣图13单片、折页文案14单片、折页设计15手提袋、纸杯设计16销售物料印刷、制作17沙盘、模型制作18开盘销售登记各类表格19销售管理制度20客户分析21开盘方案及准备22开盘83-本资料来自 -THANKS84-本资料来自 -