1、20122012年年1010月月1818日日陕西思源经纪中南集团西咸新区综合体项目可研报告中南集团西咸新区综合体项目可研报告12研究目标解读：p 项目位于西咸新区沣东新城沣河田园城市板块，本次研究基于在城市发展的大背景下，西咸新区及沣东新城的规划下，本项目城市综合体是否可行为目的研究。p 由于项目所在地属于城市新区，处于待开发区域，可对比项目较少，所以部分物业类型的研究放大到整个城市层面进行研究，以对项目后期发展做出参考。项目可研报告思路框架：基础研究物业发展建议宏观背景研究市场环境研究本体属性研究城市宏观研究西咸新区研究沣东新城研究土地市场住宅市场分析商业市场研判公寓市场分析写字楼市场借鉴案2、例分析发展策略及发展策略及定位整体发展策略整体定位产品定位客户定位物业发展建议土地价值研究整体规划思路建筑产品建议园林景观建议配套服务建议客户研究项目本体研究综合体研究客户研究酒店市场分析综合体研究14第一部分：宏观背景研究第一部分：宏观背景研究15城市宏观研究城市宏观研究6 西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，丝绸之路的发源地，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表 西安是陕西省省会，综合科技实力居全国前列。是活力四射的内陆新特区，中国中西部和北方内陆地区的金融中心、交通中心，以及关中天水3、经济区的核心，国家赋予西安的定位是：建设现代化国际大都市。陕西省会、文化古都、旅游名城、国际化大都市城市概况城市概况7西部经济重镇，在全国经济布局上起着东联西进的战略地位，是西部大开发的桥头堡，西北区域中心西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进城市地位城市地位 政治地位：西安，陕西省省会、副省级城市，是陕西省政治、经济、文化中心，辖9区4县，总面积10108平方公里，城市建成区面积369平方公里，常住人口843.46万人，户籍人口781.67万人。历史地位：以西咸为中心，有十三个盛世王朝在此建都，位居中国古都之首，与罗马、开罗、雅典并称为世界四大文明古都。经济地位：从全国经济总体布局上来看，具有4、承东启西、东联西进的重要战略地位。成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。关中天水经济区，是我国西部地区经济基础好，发展潜力较大的地区。其战略定位为：打造“全国内陆型经济开发开放的战略高地、统筹科技资源改革示范基地、全国先进制造业重要基地、全国现代农业高技术产业基地和彰显华夏文明的历史文化基地”。8西安处于关中-天水经济区发展的核心位置，经济基础最好、发展空间最大西安：重点发展航空航天、电子信息、输电设备、汽车及零部件等先进制造业和旅游文化、商货物流、会展咨询、服务外包等现代服务业咸阳市西安市西安城市发展城市发展咸阳：重点发展装备制造、能源化工、新材料、电子信息、建材、物流、旅游产业城5、市交通城市交通西部最大的交通枢纽，建成以航空、铁路、公路为主的现代化立体交通网络，联接东西航空：咸阳国际机场作为中国四大国际空港之一，目前共有20家航空公司在机场经营150余条航线，每天有400余架次的航班在机场起降。2012年前三季度完成旅客吞吐量达到1758.44万人。铁路：西部最大的铁路枢纽，联结陇海、西康、宁西、包西、侯西、咸铜等铁路线，亚欧大陆桥在中国境内重要站点，连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉。公路：以西安为中心，有9条国家高速在此交汇，形成了贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统，有公路2800多公里，有6条国道干线通过，市区与所辖区县全部开通高速公路。96、城市规划城市规划2010年至2020年正是大西安发展的关键10年。到2020年，大西安的目标指标大部分将达到国际化大都市的标准，城市规模将达到1329平方公里。规划都市区总人口1280万人，其中城镇人口1110万人。规划主城区总人口850万人，建设用地850平方公里。西安国际化大都市发展战略规划（2009-2020）西安城发展的三个阶段：小西安：方城附近（二环）为界，以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过多年的发展南部已形成发展良好的高新区和曲江新区。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在进入7、西咸融合和“多组团环城”的扩展时代。城市不断扩容，架构不断拉大，西咸两城融合，进入大西安时代，迈入国际化大都市行列主城副城大西安10 老城区城东区域城南区域城西区域经开区 高新区大兴新区曲江新区国防军工产业区文教、科研区居住和无污染产业的综合新区新的行政中心区生态旅游区旅游生态度假区唐皇城复兴区浐灞生态区“宜居宜创业”的西安第三代新城高新技术产业开发区主城区规划主城区规划优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色1112主城区路网主城区路网西安城市环线道路系统12.62006东三环路5162006西三环路4802003绕城高速334.041999二环路2N/AN/8、A环城路1长度(公里)完工时间道路名称编号西安城市轨道交通系统N/AN/A2020后6号线N/AN/A2020后5号线N/AN/A2020后4号线N/A23.420153号线2026.420112号线1723.920131号线站点数长度(公里)完工时间交通全面升级，轨道交通推动区域发展，实现区域融通城市层面：加快城市扩张速度，解决城市空间集聚与扩散的关系，引导城市空间重组，符合城市未来发展趋势，有利迅速聚集人气，形成新的地铁商业中心推动区域经济发展。区域层面：提高城市中心与城市边缘区的沟通能力，平衡城市中心与城市远郊的物业价值，加速沿线物业升级，推动沿线产业格局变更。沿线分析：提升现状交通的扩9、张与辐射能力，逐步完成沿线0.5公里半径的地铁经济带，从而快速提升沿线的物业价值。城市经济城市经济GDP增速与房地产关系萎缩停滞稳定发展高速发展从西安市2001年-2011年的GDP增长来看，GDP经济总量持续保持两位数稳步快速增长，从GDP增速与房地产发展关系来看，西安市房地产呈高速发展阶段。从同类城市对比来看，西安市GDP仍然处于同类城市中等水平，后期发展潜力巨大。西安经济处于高速发展阶段（GDP年增长率13.8%），GDP高速增长为房地产发展创造了良好的经济环境13城市经济城市经济2010-2011年西安市人均生产总值连续超过5000美元按照联合国有关指标，当一个国家和地区人均GDP达到10、4000-8000美元时，证实这个国家和地区的国民经济具备相当实力，进入了活跃的加速发展阶段，也是现代化进程中的关键。人均GDP超过5000美元后，无论是城市发展还是个人生活，都将发生重大变化，意味着这个地区居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上社会需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主社会经济发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型西安市社会需求特征处于改善需11、求增长阶段，未来市场前景广阔14产业结构产业结构高新技术产业现代装备制造业文化产业旅游产业现代服务业西安五大支撑产业分产业看，第一产业增加值173.14亿元，增长6.7%；第二产业增加值1697.16亿元，增长16.4%；第三产业增加值1993.91亿元，增长12.1%；第二产业年度增长幅度略高于第三产业，第二产业与第三产业并重。西安目前已形成了五大主导产业集群，五大主导产业增加值总和已占全市生产总值的50%以上。西安经济发展以二三产业发展为主，第一产业呈下降趋势，并已初步形成五大产业集群15房地产投资房地产投资房地产投资同固定资产投资比例评价体系较低基本正常正常运行基本正常过热0.37西安市12、近年GDP、固定资产投资及房地产投资年增长率GDP 固定资产投资房地产投资2006年 14.00%27.70%26.90%2007年 15.60%37.10%31.23%2008年 16.30%32.80%44.03%2009年14.50%31.10%28.92%2010年14.50%30.2.%20.97%2011年13.80%30.20%19.03%西安市固定资产投资的增长幅度高于GDP的增长幅度；全市固定资产投资驱动经济发展的倾向明显，其整体固体资产投资总额尤其房地产投资的增长幅度要明显高于GDP的增长幅度；2011年全市房地产投资额占固定投资比例上升达到30%，房地产投入量和开发力度较13、前期增长显著。西安市固定资产投资及房地产投资增速较快，房地产投资占比逐年上涨，房地产市场发展前景广阔。16城市消费力城市消费力西安市社会消费品零售总额增长迅速，自2005年以来，增长速度开始加快，增长率均在15%以上，居民消费明显升温。近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，市场上升空间较大2011年西安与其它城市人均可支配收入比较 单位：元城市武汉成都贵阳兰州西安人均可支配收入2372023932194201595325981西安人均可支配收入相对较高，购买能力不断增强，消费观念积极17城市人口城市人口西安市现阶段常住人口893万人，按照年均5的人口增长速度计算14、，2020年全市常住人口将超过1000万人，城市发展潜力巨大；现阶段西安市流动人口200万以上，其中农民工超过100万，并以每年百分之十的速度递增，流动人口成为西安市经济社会发展的生力军；较1990年比较，西安市周边区域（雁塔、长安）等区域人口比例由28.0%上升至32.4%，而中心城区仅由24%上升至25.5%，说明全市人口从城市中心区向经济新区及周边地区迁移扩散的特征明显；作为西部经济重镇，人口年增长率为4.7%，外来人口逐年上涨，人口基数不断增大18城市宏观城市宏观研究小结研究小结从城市宏观层面上看，城市规划、经济与房地产整体发展水平整体处于上升阶段，发展前景较好，随着国际化大都市的发展15、，项目所在区位加速融城城市占位：文化古都，旅游名城，西北区域中心城市；城市发展：关天经济圈核心位置，西北五省的桥头堡；交通网络：立体化交通网络，外联内接；城市规划：国际化大都市的发展，城市骨架拉大，带动西咸新区发展；经济发展：经济增速快，产业有支撑，消费力充足，促进房地产发展；城市宏观背景良好，有利于项目后期发展19西咸新区发展研究西咸新区发展研究新区定位新区定位西咸新区定位为大西安的副城，引领内陆型经济的副省级新区西咸新区战略定位：国家创新城市发展方式示范区；西安国际化大都市新核心增长区；陕西建设西部创新高地的核心引领区；大西北金融与资源要素交易配置中心；西部高端制造和高端服务产业基地；国际16、文化交流基地和世界一流的文化休闲旅游景点；西咸新区规划定位：西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城；引领内陆型经济开发开放战略高地建设的副省级新区；彰显历史文明，推动国际文化交流的历史文化基地统筹科技资源的新兴产业聚集区，城乡统筹发展的一体化建设示范区。21发展历程发展历程2002年提出“西咸一体化”建设构想2003年西安咸阳两地对开公交路线2006年西咸两地电信并网2006年提出西咸共建区方案，但大的规划并未展开2008年地铁一号线设计线路通至咸阳2009年国务院批准关中天水经济区发展规划，提出“加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市”2010年陕西省推进西咸新区建设工作委员17、会办公室暨西安沣渭新区、咸阳泾渭新区管委会挂牌成立，标志着西咸新区建设正式启动。2010年国家主体功能区规划提出“推进西安、咸阳一体化进程和西咸新区建设”，西咸新区建设自此上升为国家战略层面。2011年陕西省政府设立西咸新区开发建设管理委员会2011年陕西省政府在国务院新闻办召开新闻发布会，发布西咸新区总体规划。2012年国务院批复西部大开发“十二五”规划，将西咸新区列为全国五个西部地区重点城市新区，明确提出打造区域性中心城市核心区和现代田园都市经过十年的发展，西咸新区由最初“构想阶段”进入实际“建设阶段”准备阶段构想阶段实施阶段22规划理念规划理念规划理念建设现代田园城市理念1：核心板块支撑18、；理念2：快捷交通连接；理念3：优美小镇点缀；理念4：都市农业衬托；市镇体系构建现代田园城市的三级市镇体系核心板块：各新城的中心区，公共服务完善、综合功能聚集、快速交通通达。规划面积：15-30平方公里，规划人口：15-30万人；田园城区：围绕在核心板块周围，具有主导功能，高层建筑集中，周边布局绿色田园，规划面积：3-5平方公里，规划人口3-5万人；优美小镇：依托都市农业，以低层建筑为主，建设特色主题性优美小镇及庄园经济小镇，塑造独具魅力的生活氛围。面积：0.2-1平方公里，人口2000-1万人。以“建设现代田园城市”为核心理念，规划控制范围882平方公里，构建核心板块、田园城区、优美小镇的市19、镇体系23空间结构空间结构一河：以渭河为纽带，着力构建横贯东西的百里渭河生态长廊，建设大都市渭河核心区带。两带：沿五陵塬遗址构建渭北帝陵风光带；沿周秦汉都城遗址构建周秦汉古都文化带。四轴：正阳大道拓展轴，对接大都市南北主轴线；红光大道拓展轴，对接大都市东西主轴带；沣泾大道拓展轴，对接大都市西咸经济发展带；秦汉大道拓展轴，构建大都市秦汉文化主轴带。五组团：空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城和泾河新城。沿承西安国际化大都市的“大开大合”的空间发展模式，构建新区“一河两带四轴五组团”的空间结构。24泾河新城规划范围146平方公里，以低碳产业为主，重点发展节能环保，高端制造业，测绘，新能源等产业空20、港新城规划范围141平方公里，以临空产业为主，重点发展空港物流，飞机维修，国际商贸等产业秦汉新城规划范围是291平方公里，遗址保护区面积104平方公里，以生态，文化和商业为主，重点发展文化旅游和都市农业等产业沣西新城规划范围143平方公里，遗址保护区面积8.6平方公里，重点发展信息技术，物联网，新材料，生物医学等新兴产业沣东新城规划范围161平方公里，遗址保护区13.3平方公里，重点发展高新科技产业研发，体育会展商务等产业西安主城分区布局分区布局西咸新区包含五大新城板块，项目所在的沣东新城板块在西咸一体化中率先发展25沣东新城沣东新城 沣东新城的规划范围：包括长安区的斗门街道，王寺街道，秦都区21、的沣东街道，三桥街道，六村堡街道西安绕城以西的部分，总规划面积159.36平方公里；区位上靠近西安，率先发展，重点发展新一代信息技术、高端装备制造、新能源等战略性新兴产业和军民融合类产业；同时区域内具有独一无二的水资源-昆明湖。沣东新城，是统筹科技资源示范基地，西部地区能源金融中心和体育会展中心板块26空港新城空港新城规划范围：包括泾阳县太平镇，咸阳市渭城区的底张镇、北杜镇的周陵镇福银高速以北的区域，总面积144.18平方公里规划定位：国际空港城市，国际物流贸易枢纽；西部临空产业聚集区，其优美宜居魅力城市典范，联通世界的门户空港新城，西北地区最大的航空货运集散地，陕西省重点规划建设的三大物流园22、区之一27秦汉新城秦汉新城秦汉新城，具有世界影响力的秦汉文化集中彰显区，西安国际化大都市生态园林示范新城秦汉新城包括渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇，兴平市南位镇，总面积302.2平方公里；区域规划定位为具有世界影响力的秦汉历史文化集中彰显区，西安国际化大都市生态园林示范新城；秦汉新城已签订入区项目35个，总投资464.82亿元，分别涉及综合商务、文化创意、新材料、新能源等产业。其中，香港星河湾控股有限公司投资的现代服务业基地项目达300亿元；28泾河新城泾河新城泾河新城，高端制造业、现代物流业，地理信息产业基地，城乡统筹发展示范区泾河新城已经落实包括泾河湾田23、园城市项目、西部国际物流基地、崇文重点示范镇、动漫产业教育展示区等招商项目共计18个，项目总投资额620亿元；已经开工的泾河湾田园城市项目位于泾河新城的泾河南岸，由1个田园社区、2个优美小镇构成，容纳人口约10万人。规划范围：包括泾河县的泾干、永乐、高庄三镇和崇文乡，总规划面积133.13平方公里；29沣西新城沣西新城沣西新城，西安国际化大都市综合服务副中心，战略性新兴产业基地沣西新城规划范围：包括户县的大王镇，长安区的马王街道、高桥乡，秦都区的钓台、陈阳寨街道，总规划面积143.17平方公里；沣西新城东距西安市中心18公里，地势平坦，是关中的“白菜心”。该区域北接咸阳主城区、历史文化底蕴深厚24、，周丰京遗址位于新城南部；沣西区域布局信息服务产业园，以组团式、园区化、集约化发展模式，大力发展信息技术研发、信息设备制造和软件产业，形成完整的信息产业集群。30沣东新城空港新城秦汉新城泾河新城沣西新城五大新城板块小结五大新城板块小结项目所在的沣东新城，是统筹科技资源示范基地，西部地区能源金融中心和体育会展中心空港新城，西北地区最大的航空货运集散地，陕西省重点规划建设的三大物流园区之一秦汉新城，具有世界影响力的秦汉文化集中彰显区，西安国际化大都市生态园林示范新城泾河新城，高端制造业、现代物流业，地理信息产业基地，城乡统筹发展示范区沣西新城，西安国际化大都市综合服务副中心，战略性新兴产业基地3125、新区道路系统新区道路系统大都市空间交通结构 通过“两环六放射”的快四交通廊道，构建国际化大都市主城区城市组团及外围组团之间的高效便捷的交通体系；西部的门户机场、全国性枢纽机场，成为贯通欧亚、连通世界“空中丝绸之路”的新起点；规划范围内新建三个铁路客运站，分别为西成高铁阿房宫站、关中城际环线机场站、咸铜铁路泾河站。改建原有三桥站、黄家寨站、长陵站、肖家村站、永乐站五个车站为铁路货运站。区域将形成“两环六辐射”交通廊道，并构建六条高速公路和“五纵五横”主骨架道路网组成的快速路系统32公共交通公共交通规划有8条轨道交通线路，10条BRT快捷公交路线与现有的公交路线相连接，构建大西安快速的公交网络BR26、T快速公交除区域内现有普通公交资源外未来将规划有8条轨道交通线路，其中地铁一号线将于2013年9月正式开通运营；区域将规划10条BRT快捷公交路线，其中首条BRT快捷公交路线将于2016年开始修建，预计建设周期为1-2年时间、未来整个西咸新区将构建成快速便捷的立体声共公共交通系统33人口规模人口规模时间2012年2015年2020年人口规模（城市人口）90万150万236万建设用地（平方公里）46160272目前，西咸新区在截止2020年，西咸新区城市规划人口将达236万，其中空港新城27万人，沣东新城67万人，秦汉新城42万人，沣西新城53万人，泾河新城47万人;截止2020年，西咸新区城市27、建设用地272平方公里，人均115.2平方米，其中空港新城36平方公里，沣东新城75平方公里，秦汉新城50平方公里，沣西新城64平方公里，泾河新城47平方公里。2020年西咸新区将发展成为拥有236万人口的大西安副中心城市34经济发展经济发展西咸新区目前处于发展起步阶段，预计2015年2020年，重点形成区域特色优势，年生产总值达到1700亿元，人口增至236万类别指标名称2015年2020年GDP指标GDP总量900亿元1700亿元人均GDP6万元/人7.2万元/人三产比重8：50：422：38：60单位工业用地增加值15亿元/KM240亿元/KM2经济目标：成为国际化大都市经济发展的新引擎28、类别指标名称2015年2020年人口指标人口规模150万人236万人65岁以上人口比例87医疗指标每万人拥有医疗床位数/医生数50个、30人70个、40人教育指标九年义务教育学校数量85所165所高中阶段教育毛入学率9799高等教育毛入学率3862居住指标保障性住房人均居住用地面积10M2/人15M2/人就业指标预期平均就业年限30年30年公共服务指标人均公共服务设施用地面积182/人20.082/人人均避难场所用地42/人62/人社会目标：城乡统筹，协调发展类别指标名称2015年2020年水资源指标万元GDP耗水量26.4M3/万元 20.7M3/万元能源指标单位GDP能耗水平1.5tce/29、万元GDP1.2tce/万元GDP可再生能源使用比例20%30土地资源指标人均建设用地面积1202/人115.22/人资源目标：资源节约，低碳节能35产业发展产业发展西咸新区产业规划多元,分区规划各有侧重，目前处于规划落实阶段1、沣东统筹科技资源示范区规划用地10平方公里，重点发展公共科技服务、高科技研发和创业孵化、高技术企业总部经济和高端生产性服务等产业，加速实现科技优势向创新优势、产业优势、经济优势的转化，成为“面向全球”的科技资源聚集基地。2、空港综合保税区占地2平方公里，将与西安咸阳国际机场的发展紧密结合，重点发展保税加工、保税物流、保税仓储等基本功能的同时，集现代物流、高端产业和服务30、产业、国际贸易为一体，打造面向欧亚辐射全球的世界一流综合保税区。3、沣西信息服务产业园区位于沣西新城西宝高速以南，沣渭大道以西区域。以组团式、园区式、集约化发展模式，大力发展信息技术研发、信息设备制造和软件产业，形成完整的信息产业集群。项目将以中国联通西北大区IDC数据基地和呼叫中心、中国电信云计算中心和呼叫中心等重大项目为龙头，打造国家智慧城市标杆。4、秦汉周陵信息产业园区毗邻西安咸阳国际机场，总体规划面积973公顷。包括轨道交通设备产业园、大众民用汽车产业园和住宅产业化园三个功能区。目前，已入区的相关项目有16个，总投资110亿元。在“十二五”期间，将引入相关产业项目80个，总投资300亿31、元，实现产值500亿元。5、泾河物流交易园区占地约6平方公里，总投资100亿元。主要依托包茂高速复线建设工程，充分发挥园区在全省“米”字型高速路网中的枢纽优势和西安作为全国性物流节点城市的战略地位，建设成为覆盖中西部，辐射全国，联通世界的内陆型现代公路物流中心。6、沣西国际教育文化园区位于沣西新城西宝高速新线以南，沙河东西两侧区域，总占地约9平方公里，其中建设用地约3平方公里。园区由3-4个文教园区小镇构成，沿沙河两岸布局。每个文教园区小镇建设用地约1200亩-1500亩。项目将打造成为集国际文化、国际教育、国际交流为一体的知名文教园区。7、秦汉五陵塬文化产业园区在渭河北岸的百里帝陵保护带内，32、建设世界最大的文化遗址保护公园、都市森林景观区及由若干文化小镇组成的创意文化产业园。力争用五年左右的时间，建设一个国家级文化产业示范区、世界级文化旅游目的地。8、六村堡新加坡现代产业园区位于沣东新城六村堡工业园区内，占地1200亩，重点针对以电子信息、太阳能光伏、机电制造、物联网等为主的战略新兴产业，规划引入200家以上世界500强企业及欧美、日本、韩国等区域行业龙头企业。开发建设的配套设施主要为园区内制造服务，同时引入高附加值产品的区域结算和运营中心。9、空港临工产业园区位于空港新城中西部，重点发展航空物流、商务会展、电子信息等临空产业集群，建设以枢纽空港为依托，服务西北乃至全国的国际化临空33、经济中心。10、泾河地理信息产业园区与国家测绘局合作，依托大地原点，建设以原点文化旅游、地理知识科普教育为主，集娱乐性、参与性为一体的地理信息科教博览区以及地理信息相关产品的研发制造区、测绘产业园区。36西咸新区西咸新区研究小结研究小结从西咸新区层面上看，区域规划和新区定位较高，区域前景广阔，项目所在的沣东新城板块发展步伐较快区域定位：副省级新区，生态田园新城；区域规划：以建设田园城市为理念，“一河两带四轴五组团”，自然及人文资源较好；交通网络：立体化交通网络，外联内接，促进项目所在区域的发展；经济发展：目前发展较缓，后期发展潜力大；产业发展：区域处于产业规划落实阶段；区域规划较好，目前处于发34、展的初期阶段37沣东新城发展研究沣东新城发展研究38沣东新城规划建设“两带、七板块”的空间布局，本项目位于沣河田园城市板块，未来属于区域的商务和居住功能区其中的两带，一是围绕周丰鎬遗址、秦阿房宫遗址、汉长安城三大遗址，建设周秦汉历史文化景观带；二是围绕沣河综合治理和两岸环境提升建设城市休闲景观带。七大板块是指沣河田园城市板块、统筹科技资源示范区板块、六村堡现代产业园区板块、三桥商业街板块、国际汽车城板块、镐京立体城市板块、以及昆明池生态休闲板块，将打造主题鲜明、特色突出的城市主体功能区。本项目位于沣河田园城市板块本案空间结构空间结构39区域交通区域交通规划1条轻轨、1条高速、2条快速干道，强化35、新城与机场的联系；新城周边规划6条高速公路，分别是绕城高速、福银高速、西宝高速、西宝高速二线、西汉高速和西咸环线 沣东新区多重路网的规划建设，有力促进区域内外交通的联系，打造区域立体交通网络40产业布局产业布局现代服务业中心以创意设计中心、金融中心等为依托，打造集商务、商贸、研发等于一体的现代服务业中心。信息研发产业集群基于西咸地区已有的科技力量,基础设施和人才优势,发展成为集研发生产和孵化为一体的产业基地,建立强大的区域品牌,向信息产业全球价值链的高端环节攀升.低碳环保产业集群打造新能源产业、新材料产业、生物医药产业等新兴产业链条，成为关中地区具有示范和引领意义的低碳产业基地。文化创意产业集36、群结合高教区、遗址保护和地域文化,以知识创新孵化中心、创意设计中心为依托,大力推进文化创意产业建设。汽车博览产业集群以汽车贸易、汽车展览、汽车娱乐、汽车会议、汽车培训等形成西部地区具有重大区域影响力的汽车博览产业集群。物流商贸产业集群依托三桥既有物流基础，充分利用区内铁路和高速公路及机场等交通优势，发展现代物流和电子产品商贸。结合新区自身产业基础和未来发展目标，建设以现代服务业、科技研发产业为主，重点发展战略新兴产业、人文旅游及体育、会展产业。41文化资源文化资源秦阿房宫遗址 秦代大型宫殿遗址，位于西安市以西，全国重点文物保护单位；周镐京遗址 西周都城遗址，位于今西安市区西南，全国重点文物保护37、单位；昆明湖遗址 汉武帝元狩三年于长安西南郊所凿，以习水战，国家重点文物保护单位。建章宫遗址建章宫是汉武帝刘彻于太初元年（公元前104）建造的宫苑。神明台神明台是汉长安城建章宫极具代表性的建筑物，建于汉武帝时期，建造的目的是承接天上的神露，为汉武帝求仙道而服务。沣东新城有丰富的文化资源，是丝绸之路的起点，秦汉文脉的汇集地，未来将带动区域文化旅游产业发展42景观资源景观资源沣河滨水景观带湿地公园 以公共散步道、绿化、亲水平台互相穿插，形成丰富多变的滨水景观。社区漫步 绿树成荫的河边树道，结合舒缓的草坡岸线，给周边居民提供一个亲近自然的场所。都市畅游 布置宽敞开放的主题广场，营造具有都市，现代气息38、的滨水开放空间。田园风情 保留原始生态岸线，以缓坡水岸和田园风光为特色，并与相临的田园种植区连接。生态湖岛 结合遗址保护，布置以周文化主题为特色的主题的滨水观光线路。河岸线全长约22000米A段B段C段D段E段沣东新城依据沣河景观优势，放大生态资源，具备打造区域田园城市示范区条件43经济发展经济发展1、生产总值 沣东新城2011年，生产总值达到37亿元，完成全年计划的150%，属超额完成任务；实际利用外资完成1500万美元，100%完成全年计划；4个市级重点建设项目实现投资33亿元，完成全年计划103%；2、辖区内现有国有企业8户中石化西安分公司，长庆建设工程总公司，黄河锦宏挖掘机有限公司，中39、国北车集团西安车辆厂，西安车辆厂工贸总公司，西安东方航空食品有限公司，西电工业园（一期工程总投资13亿元），延长集团（投资48亿元的子午轮胎项目），新城内另有规模以上企业82个沣东新城2011年生产总值达到37亿，现阶段已入住8家国有企业及82家规模型企业，经济处于快速发展阶段44区域人口区域人口沣东新城现状总人口191966人，其中农业人口179328人，占总人口的比重为93.42%，城镇人口12638人，城镇化水平6.58%；现状劳动力文化素质较低，生产技术相对落后，人口职业构成以务农为主。沣东新城内各街办人口密度最大均大于1000人/平方千米，三桥街办、六村堡街办以及斗门街办人口比重均在40、20%以上，是现状人口的主要聚居地。沣东新城规划人口67万，现阶段共计人口18万，其中城镇化率仅6.58%，项目所在地为沣东街办，人口基数为2万多人45区域配套区域配套区域内教育、医疗及商业配套档次较低，布局失衡，随着区域规划发展完善，未来房地产发展潜力大46沣东新城沣东新城研究小结研究小结沣东新城丰富的文化及景观资源为项目后期发展创造良好契机，产业及人口发展提供有力支撑区域定位：生态田园新城、科技资源示范基地、体育会展中心；区域规划：“两带七板块”，项目位于沣河田园城市板块；区域资源：文化及景观资源丰富，将带动和促进文化旅游产业发展；经济发展：区域处于经济起步发展阶段；产业发展：区域产业规划41、较好，处于产业落地阶段，项目比邻能源产业示范基地，后 期将带动区域房地产市场发展；交通配套：交通规划好，项目目前可达性强，配套不完善，且档次较低；区域规划较好，文化及景观资源充足，产业和经济处于发展的初期阶段，后期发展潜力巨大47宏观背景研究小结宏观背景研究小结城市宏观背景分析西咸新区研究分析沣东新城研究分析城市宏观背景良好，有利于项目后期发展区域规划较好，目前处于发展的初期阶段区域规划较好，文化及景观资源充足，产业和经济处于发展的初期阶段，后期发展潜力巨大项目所在区域从宏观层面研究发现，整体规划较好，现状不足，后期发展潜力大48第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究492010.142、02010.10货币政策货币政策限购限价政策限购限价政策税收政策税收政策2012.102012.102010.10住建部一线城市限购2011.102011.102011.08住建部二三线城市限购2011.01国务院新“国八条”住房金融政策住房金融政策2010.102011.07央行在上调准备金率1.5%又进行了 5次加息，10次上调准备金率2011.12央行下调准备金率0.5%2011.01国务院上海、重庆房产税改革试点2011.08叫停了房地产信托融资；暂停了房地产企业上市融资；2012.5央行下调准备金率0.5%2012.10省住建厅陕西省房价合理利润率控制在10%调控政策方式，由08年以43、来经济调控为主的方式转变为2011年的行政干预的强硬调控。调控政策覆盖，逐渐由一线城市，扩大到二三线城市。调控政策执行，而本地的“政策”逐渐突出。新发布的限价令，又将带给市场新一轮的变革。近两年房地产调控政策频出，对市场干预性较强，对住宅市场的影响较大，尤其打击投机、投资性购房；宏观政策宏观政策50市场表现市场表现随着调控政策的不断稀释，今年6月份以来成交量稳步回升，成交价格趋稳，但金九银十并未表现出市场热度调控调控2012年西安住宅市场成交量逐步回升，但由于之前市场存量较大，整体市场逐步进入去存量阶段。2012.5月之前，市场价格波动较大，5月以后，价格稳步回升，总体均价保持在7000元/左44、右。51市场研判市场研判未来整体市场总体走势乐观，近期陕西省出台的“限利令”某种程度影响客户心理，但由于可执行性较弱，后期对市场影响有限2011年2012年2013年2014年2015年13年量升价稳价格价格销量近五年（2011-2015年）房地产价格及销量走势研判14年市场回暖量价齐升未来房地产整体发展走势乐观，预计将在2013年量升价稳；虽然近期出台的限价新政，有可能导致客户的观望心态，但具体控制实施操作较难落实，所以不会产生决定性的影响522012年截至目前，全市共计成交228宗土地，西咸新区土地成交15宗，土地放量逐步加大，后期竞争非常激烈城西21宗城内8宗城东37宗高新21宗长安2445、宗阎良20宗全市共228宗西安市12年土地出让情况分布图总占地179.82万总占地39.19万总占地11.54万总占地48.63万总占地76.01万 总占地99.41万总占地838.69万西咸新区（西安属）15宗总占地67.2万曲江32宗总占地127.78万城北23宗总占地104.85万城南27宗总占地84.26万西安土地市场西安土地市场53西安土地市场西安土地市场2012年土地放量主要集中在三季度，去存压力较小，开发商开始进入土地市场土地市场三季度放量增大，说明经过近期销售的回暖，开发商业资金链相对放松。成交区域多集中在城北、城东及曲江新区等，城市新区倍受青睐。541552012年地籍号位置46、物业类型容积率占地/占地/亩招拍挂开始时间招拍挂结束时间成交金额/万亩单价楼板价总建面受让方起拍价（万元）备注港务GW3-(9)-2港务大道以东、规划路以南商服3.539000.00 58.50 2012.02.202012.03.2500085.47 366.30 136500.68 西安国际陆港投资发展集团有限公司5000港务GW3-(9)-4港务大道以东、规划路以南商服2.5918666.67 28.00 235083.93 486.07 48346.91 2350沣东FD2-3-2三桥新街以北、高架快速干道以南、中国人民解放军空军西安油料仓库以东住宅3.542206.96 63.00 47、2012.02.12012.2.1415000238.10 1015.40 147000.74 西安枫桥房地产开发有限公司15000港务GW3-(4)-4国际港务区草南一路以南、港务中路以西工业2.5136343.90 204.52 2012.03.28 2012.4.11547026.75 160.48 340861.70 西安国际陆港保税物流投资建设有限公司5470港务GW2-(10)-2国际港务区港务大道以西、柳新路以北商服3.7537034.67 55.55 2012.03.28 2012.4.11477085.87 343.46 138880.69 西安国际港务区白马酒城实业有限公司48、4770港务GW2-(8)-1国际港务区港务西路以东、柳新路以北商服3.529255.33 13.88 2012.03.28 2012.4.111530110.21 469.63 32578.94 西安国际陆港建设发展有限公司1530港务GW2-(18)-3国际港务区草南一路以南、港务大道以东商服2.52350.67 3.53 2012.03.28 2012.4.1130085.08 510.49 5876.70 西安华南城有限公司300港务GW3-(4)-3西安国际港务区草南一路以南、港务大道以东商服3.9868528.35 102.79 2012.05.17 2012.5.3011080049、.00 0.00 272745.46 西安国际陆港保税物流投资建设有限公司11080挂牌2012.5.17-5.30开竣工2013.3.30-2016.6.30港务GW2-(2)-1西安国际港务区现状灞耿路以东、郑西客运专线以北工业0.634122.84 51.18 2012.06.212012.07.05153029.89 747.30 20473.78 西安新筑大型集装箱物流有限公司1530增价幅度100万元港务GW3-(12)-2西安国际港务区港务大道以东、港务南路以北商服5.520959.63 31.44 2012.07.192012.08.14420140.59 383.42 11550、278.54 西安公路港建设发展有限公司4420沣东FD2-9-1三桥新街以南、天台路以东商业4.678917.99 118.38 2012.8.82012.8.2123300196.83 641.83 363022.75 金色西部开发有限公司23300沣东FD2-9-2三桥新街以南、天台路以东商业4.657281.05 85.92 2012.8.82012.8.2116900196.69 641.38 263492.83 金色西部开发有限公司16900沣东FD2-9-3三桥新街以南、天台路以东住宅、商业3.695770.03 143.66 2012.8.202012.8.313760026151、.74 1090.58 344772.11 西安华润置地发展有限公司37600沣东FD2-9-4三桥新街以南、天台路以东住宅、商业3.631413.24 47.12 2012.8.202012.8.3112300261.04 1087.65 113087.65 西安华润置地发展有限公司12300项目所在沣东新城板块共成交土地5宗，均集中在三桥片区，由于三桥片区较为成熟且更靠近西安，有地铁利好，故土地成交价较高，在190260万/亩之间区域土地市场区域土地市场1住宅市场分析住宅市场分析56高新高档住宅区8000元/曲江1200015000元城西中低端住宅6700元/城东中档住宅6500元/浐灞新52、兴低端住宅6500元/城北中档住宅区7000元/城内基本无供应10000元/城南中高档住宅区8000元/曲江新区：西安第一豪宅区核心竞争力：集历史文化、城市意向、生态资源于一体的高端休闲住区高新区：高档住宅区核心竞争力：产业强大、商业昌盛、居住高尚、功能齐备的产业新城城南区：中高端住宅区核心竞争力：南二环便利交通、众多高校资源、政府机关，西邻高新、南接曲江城东区：老牌中档住宅区核心竞争力：成熟的居住氛围、便利而丰富的生活配套城西区：新区规划迎来契机核心竞争力：传统老工业区，资源欠缺，优势不明显，但规划利好及政策扶持将掀起城市西进运动浐灞生态区：新兴中高端住宅区核心竞争力：政府推动的生态资源核心53、的城市新区，发展前景看好城北区：中档住宅区核心竞争力：政府导向下的地产开发热点区，未来规划利好，价格中低，性价比高城内核心区：住宅空缺区目前无在售住宅，以年久家属楼等老房为主，居住功能逐渐褪化，商业功能主导。主城区住宅市场主城区住宅市场住宅市场主要分为8大板块，形成了“南贵、北新、中空、东西贫”的格局，城内以商业功能为主57高新板块浐灞板块经开区板块核心区板块曲江板块城北经开区板块主力户型：90-130客户构成：政府机关人员/区域新兴私营业主/区域周边企业中高层/北郊区域内客户主城区板块主力户型：50-80客户构成：外地、本地投资客/有老城情结的老西安人曲江板块主力户型：140-160客户构成54、：覆盖全市高端人群/陕北客户/外地客户高新板块主力户型：80-100客户构成：私营业主/企业中高层/政府、企事业单位官员浐灞板块主力户型：90-130客户构成：城市白领/其他区域改善型需求客户/西安投资客/西安周边区县客户城东板块城东板块主力户型：90-130客户构成：本城区居民/其他区域改善型需求客户/西安周边区县客户城西板块城南板块城西板块主力户型：70-130客户构成：企业职工/城西居民/个体/咸阳客户城南板块主力户型：90-130客户构成：城南居民/高新工作者/附近院校教师核心区板块目前无住宅项目在售；城市住宅价格的峰值集中在曲江板块城市富人的聚集区；住宅市场客户的特征为：大量居住人群55、外溢，而留在核心区内的居住人群主要是商业区的生意人、政府公务员、具有老城情结的老居民、私企业主等；随着国家十二五规划落定，保利、华润、万通、星河湾等品牌房企相继入驻，西咸新区迎来发展契机城西区域市场中客户地缘性情结显著，竞争多来自内部及区域未来潜在供应项目。西安市呈现明显板块特征，地缘性情结显著，跨区域比例较小，由于大量城改项目入市，对市场冲击较大主城区住宅市场主城区住宅市场58城内板块：商业旅游功能主导，历史文化名城保护限制开发，房地产市场项目少，规模小，以投资型公寓项目为主，住宅稀缺板块特征：传统商业旅游区，城市文化形象中心，商业旅游功能主导，生活配套完善但略显陈旧楼盘特征：项目少，规模小56、，住宅稀缺，多为商住公寓项目，小面积产品居多价格水平：住宅均价8000元/m2；公寓价格差异较大，9000-14000元/m2客户情况：住宅主要为眷恋老城的自住原住民；公寓以投资客为主项目规模(m2)物业类型主力户型均价(元/m2)总价区间(万元)客户情况香米苑香米苑占地占地36623662总建总建1.71.7万万小高层小高层38-70m38-70m2 2一房一房、81-106m81-106m2 2两房两房6900-90006900-900030-8530-85主要为眷恋老城及其丰富便捷配套的自住客主要为眷恋老城及其丰富便捷配套的自住客户户诚礼诚礼占地占地总建总建1.81.8万万公寓公寓40-57、80m40-80m2 2一房一房、两房、两房90009000，带装，带装修修36-7236-72投资客户为主投资客户为主皇城壹皇城壹号号占地占地15121512总建总建2.12.1万万公寓公寓28-71m28-71m2 2一房一房1400014000，带，带20002000装修装修39-9939-99投资客户为主投资客户为主城内板块楼盘基本情况城内板块楼盘分布示意图香米苑皇城壹号诚礼公寓住宅环城东路环城南路环城北路环城西路591经开板块：受市政府的北迁及北客站的建设，近年来发展迅速，产品以中高端首置、首改为主，少量舒适型产品板块特征：受市政府北迁及北客站的建设，近年来发展迅速，属于新兴区域。楼58、盘特征：项目密集，以中高端项目为主。价格水平：高层住宅均价7500-9000元/m2；客户情况：原住民及政府职员、附近大型企业员工为主、部分陕北客户，及看重区域升值潜力的投资客户；项目规模(m2)物业类型主力户型均价(元/m2)总价区间(万元)客户情况万科金域华府万科金域华府占地：占地：1010万万建面：建面：4848万万多层多层高层高层小高层小高层多层：多层：148148高层、小高：高层、小高：79-13079-130多层：多层：12000-1300012000-13000小高：小高：9600-100009600-10000高层：高层：9200-95009200-950070-19070-159、90附近企事业单位、政府职员为主，受项附近企事业单位、政府职员为主，受项目品牌吸引的客群及投资客群为辅目品牌吸引的客群及投资客群为辅首创国际城首创国际城占地占地3636万万建面建面170170万万高层高层75-11375-1136000-66006000-660045-8045-80大多属于区域刚需客户，城北及客户约大多属于区域刚需客户，城北及客户约占到一半，部分区县客户占到一半，部分区县客户白桦林间白桦林间占地占地3030万万建面建面7070万万小高层小高层130-150130-150180-260180-2609500-110009500-11000130-250130-250政府职员、大60、型事业单位员工及城北生政府职员、大型事业单位员工及城北生意人为主意人为主汇通太古城汇通太古城占地占地2626万万建面建面100100万万高层高层83-13283-1326150-75006150-750050-10050-100地缘客户及附近企业职工为主地缘客户及附近企业职工为主荣华北经城荣华北经城占地占地6 6万万建面建面3232万万高层高层90-11090-1107500-78007500-780065-8565-85地缘客户及附近企业职工为主地缘客户及附近企业职工为主经开板块楼盘基本情况经开板块楼盘分布示意图60汇通太古城首创国际城万科金域华府白桦林间保亿风景御园荣华北经城紫薇风尚雅荷四61、季城海璟台北湾城东板块：传统老工业区，随着城市骨架的拉大，依托浐灞板块资源，近年来发展迅速，项目多以中低端刚需项目为主。板块特征：传统老工业区，专业市场集中，城市形象落后；依托浐灞生态区的规划发展近年来形象有所改善、未来地铁1号线也将开通，区域房地产市场进入快速发展轨道楼盘特征：项目林立，中端物业为主，多为高层、小高，产品以刚性需求的两房、小三房为供应主力价格水平：洋房集中在5000-8000元/m2，部分突破13000元/m2客户情况：城东老工厂区职工为主，部分受价格外溢客群，以自住为主项目规模(m2)物业类型主力户型均价(元/m2)总价区间(万元)客户情况海璟海璟印象城印象城占地占地15162、5万万总建总建8080万万多层、小高多层、小高、高层、高层90-95m90-95m2 2两房、两房、144m144m2 2三房三房6200620055-9055-90北郊、东郊客户为主北郊、东郊客户为主新东尚新东尚占地占地4 4万万总建总建2323万万高层高层84-90m84-90m2 2两房、两房、124-132m124-132m2 2三房三房5400540045-7245-72城东首置及改善型客户为主城东首置及改善型客户为主恒大绿洲恒大绿洲占地占地2626万万总建总建7070万万小高、高层小高、高层 72-90m72-90m2 2小三房、小三房、107-132m107-132m2 2舒适三63、房舒适三房、127-157m127-157m2 2四房四房63486348起起带装修带装修46-10046-100开始以东郊私营企业老板为主，城东二次置业客开始以东郊私营企业老板为主，城东二次置业客户，后来多以外地人为主，客户分布省内各区域户，后来多以外地人为主，客户分布省内各区域华清学府城华清学府城占地占地3939万万总建总建200200万万小高、高层小高、高层8014080140两室三室两室三室6400640050-9050-9080%为东郊地缘性客户，为东郊地缘性客户，20%的为西安市其他区的为西安市其他区域的客户域的客户城东板块楼盘基本情况61连霍高速东三环东二环城东板块楼盘分布示意图64、恒大绿洲新东尚海璟印象城华清学府城板块特征：浐灞生态区资源发展，经过世园会的举办，近年发展提速，形象提升，未来地铁1号线也将开通，区域房地产市场进入快速发展轨道楼盘特征：中大规模项目居多，中端、中高端物业为主，多为小高，高层、少量别墅，产品以舒适型两房、三房为供应主力，洋房部分200m2以上大户型价格水平：洋房集中在7000-9000元/m2，部分突破13000元/m2客户情况：城东专业市场生意人、医生、高校教师为主，自住、休闲居多，随着区域发展及形象提升，市内及省内客户逐渐增多项目规模(m2)物业类型主力户型均价(元/m2)总价区间(万元)客户情况御锦城御锦城占地占地133万万建面建面30065、万万高层、小高高层、小高、综合体、综合体两居两居74-7574-75平米；三居平米；三居86-9886-98平米平米鹭湾鹭湾6500-75006500-7500元元/V V青年青年55005500元元/40-6040-60城东地缘性客户为主占城东地缘性客户为主占90%，部分因价格外溢的，部分因价格外溢的养老、投资客户养老、投资客户龙湖香缇国际龙湖香缇国际社区社区占地占地54.5万万建面建面130万万洋房、高层洋房、高层洋房洋房170-240170-240平米；高层平米；高层80-12080-120平米平米洋房洋房70007000元元/高层高层57005700元元/45-16845-168城东企66、事业单位、私营也主占城东企事业单位、私营也主占70%、部分看重项、部分看重项目居住环境的客户，目居住环境的客户，普华普华浅水湾浅水湾占地占地3232万万总建总建6464万万高层、小高高层、小高110/140/164m110/140/164m2 2三房房、三房房、142-195m142-195m2 2四房、四房、220-230m220-230m2 2五房五房65006500起起71-15071-150城东客户为主城东客户为主中新中新浐灞半岛浐灞半岛占地占地257257万万总建总建310310万万高层、小高高层、小高、多层、多层97-115m97-115m2 2三房、三房、121-155m121-67、155m2 2豪华三房豪华三房、159-215m159-215m2 2四房四房1300013000126-280126-280吸纳全市客户，北郊、东郊为主，部分城内客吸纳全市客户，北郊、东郊为主，部分城内客户户振业振业泊墅泊墅占地占地9 9万万总建总建2323万万高层、别墅高层、别墅高层高层:平层平层120-190m120-190m2 2 跃层跃层258m258m2 2高层高层:平层平层80008000 跃层跃层85008500平层平层96-96-152152跃层跃层220220北郊、东郊客户为主，少量外来客北郊、东郊客户为主，少量外来客浐灞板块楼盘基本情况绕城高速东三环浐灞板块楼盘分布示意图68、振业泊墅中新浐灞半岛普华浅水湾浐灞板块：浐灞生态区规划、世园会召开等利好因素带动区域发展和形象提升，房地产市场升温，以中档及中高端物业为主62龙湖香缇国际社区御锦城曲江板块：依托丰富的人文景观资源，配套逐渐完善，品牌发展商云集，成为高端物业最集中区域，客户来自全省各地板块特征：大唐芙蓉园、大唐不夜城、南湖、曲江池等旅游、人文、景观资源丰富，品牌发展商云集，与政府共同推动区域开发，配套逐渐完善，是全城土地价值最高的区域楼盘特征：高端物业集中，类型丰富，包括高层、小高层、多层洋房和别墅，产品以舒适型为主价格水平：价格拉差较大，均价主要集中在12000元/m2客户情况：客户来自全省各地，别墅客户主要69、是全市及周边县市企业主、政府高官、陕北矿主等，洋房客户主要包括全市及周边县市企业主、生意人、机关、企事业单位高层、高级公务员、高校教授项目规模(m2)物业类型主力户型均价(元/m2)总价区间(万元)客户情况金地金地湖城大境湖城大境占地占地8080万万总建总建180180万万别墅、小高别墅、小高洋房洋房:95-115m:95-115m2 2两房、两房、125-125-135/146-170m135/146-170m2 2三房、三房、176-176-187m187m2 2四房四房1300013000123-243123-243别墅：全市及周边县市企别墅：全市及周边县市企业主、政府高官、陕北矿业主、70、政府高官、陕北矿主等主等洋房：全市及周边县市生洋房：全市及周边县市生意人、机关、企事业单位意人、机关、企事业单位高层、高级公务员、高校高层、高级公务员、高校教授教授万科万科金域曲江金域曲江占地占地1515万万总建总建3838万万小高、高层小高、高层76-126m76-126m2 2两两-三房和三房和170-170-250m250m2 2三三-四房及复式四房及复式11000-1300011000-13000，带，带装修装修91-30091-300大华大华曲江公园曲江公园世家世家占地占地66.766.7万万总建总建102102万万高层、小高、别墅高层、小高、别墅洋房：洋房：80-140m80-1471、0m2 2两两-三房三房7500750060-10560-105中海国际社区中海国际社区占地占地8787万万总建总建135135万万多层、高层、小高多层、高层、小高、别墅、别墅洋房洋房:78-94m:78-94m2 2两房、两房、128-128-135m135m2 2三房三房1300013000101-175101-175曲江板块楼盘基本情况曲江板块楼盘分布示意图金地湖城大境包茂高速绕城高速大华曲江公园世家万科金域曲江中海国家社区63城南板块：人文氛围浓厚，配套成熟，西安房地产市场发展最早最成熟区域之一，认同度高，吸引来自全市甚至外来的的中高端客群板块特征：传统的高校聚集地，生活、市政配套成熟72、，交通便利，教育配套更是区域的核心价值点；西安房地产市场发展最早最成熟的区域，一直受到消费者追捧，地铁2号线的开通将进一步提升区域价值楼盘特征：项目不多且多数规模小，高层为主，少量小高层，产品以两房、三房为主，部分投资性一房价格水平：均价集中在7000-9500元/m2，不少超过10000元/m2客户情况：依托教育资源，吸引全市以及外来的中高端客户项目规模(m2)物业类型主力户型均价(元/m2)总价区间(万元)客户情况公园天公园天下下占地占地8 8万万总建总建2020万万高层、小高层、小高高102-120m2 2两房、两房、155m2 2三房、三房、175m2 2四房四房17000，带，带装修73、装修173-298全市各区域的公务员、生意人、企事业单位管理人员，全市各区域的公务员、生意人、企事业单位管理人员，城南高校教师，周边县市公务员、私企业主城南高校教师，周边县市公务员、私企业主伊顿公伊顿公馆馆占地占地5.75.7万万总建总建3030万万高层高层91-96m2 2两房、两房、101-134m2 2三房、三房、147m2 2四房四房 11000-13000110-176全市各区域的公务员、生意人、企事业单位管理人员，全市各区域的公务员、生意人、企事业单位管理人员，城南高校教师，周边县市公务员、私企业主城南高校教师，周边县市公务员、私企业主汇鑫花汇鑫花园园占地占地1 1万万总建总建4.74、44.4万万高层、小高层、小高高52-78m2 2一房、一房、87-104m2 2两房、两房、145-163m2 2三房三房7600-780040-125自住为主，部分投资客自住为主，部分投资客象牙宫象牙宫寓寓占地占地1.41.4万万总建总建7.47.4万万高层高层38-46m2 2一房、一房、76-96m2 2两房两房6500-840029-72自住、投资各占一半自住、投资各占一半城南板块楼盘基本情况城南板块楼盘分布示意图汇鑫花园太白南路二环南路公园天下伊顿公馆象牙宫寓64高新板块：发展速度最快的城市综合功能新区，区域价值高，中高端楼盘聚集，客户来源广泛，区域认同度高板块特征：近几年西安重点75、发展的城市综合功能区，发展速度快，城市面貌、环境较好、基础设施较完善楼盘特征：中等规模楼盘居多，高层为主，产品随楼盘梯次不同差别较大价格水平：集中在6500-8500元/m2，少数突破20000元/m2客户情况：本区域公务员、企事业单位员工、企业主为主，部分全市及外来中高端、高端客户 项目规模(m2)物业类型主力户型均价(元/m2)总价区间(万元)客户情况融侨融侨城城占地占地2020万万总建总建8080万万高层高层84-110m2 2两房两房10000，带，带装修装修84-110高新区单位员工，企业主，全市及外来中高端高新区单位员工，企业主，全市及外来中高端、高端客户、高端客户恒大恒大城城占地76、占地15.815.8万万总建总建5555。5 5万万高层、小高层、小高层高层89-91m2 2两房、两房、113-128m2 2三房三房8000，带装，带装修修71-102高新区白领，外来投资型客户高新区白领，外来投资型客户八号八号府邸府邸占地占地2929万万总建总建5050万万高层、别高层、别墅墅高层高层:172m2 2三房、三房、192m2 2四房、四房、252m2 2五房五房20000，带，带精装修精装修344-500企事业单位高管、本地及外来企业主企事业单位高管、本地及外来企业主逸翠逸翠尚府尚府占地占地6565万万总建总建106106万万高层、小高层、小高高186m2 2三房、三房、177、92-283m2 2四房四房12000223-340高新区单位员工，企业主，全市及外来中高端高新区单位员工，企业主，全市及外来中高端、高端客户、高端客户紫薇紫薇公园公园时光时光占地占地3 3万万总建总建1111万万高层高层平层：平层：210m2 2四房、四房、238-281m2 2五房五房复式：复式：357m2 2三房、三房、422m2 2六房六房20000，带，带装修装修420-844高新区单位员工，企业主，全市及外来中高端高新区单位员工，企业主，全市及外来中高端、高端客户、高端客户高新板块楼盘基本情况高新板块楼盘分布示意图融侨城西三环路绕城高速恒大城逸翠尚府紫薇公园时光八号府邸西沣路太白南78、路65沣东住宅市场沣东住宅市场所属板块项目名称 占地面积（亩）住宅建面（万m2）开盘时间 物业特征三桥新城板块中建项目63.31142014综合体大明宫项目10615未定综合体海荣项目90442015综合体华润二十四城500602012.12综合体华宇凤凰城157242010.06普通住宅世纪大道板块西西安小镇525252010.11别墅奥林匹克花园8281002010.04普通住宅柏林春天100252011.10普通住宅先河国际社区150302010.10普通住宅白桦林印象16840未定普通住宅国润城566130未定综合体六村堡板块名都新城27715万（一期）2012年住宅世纪大道板块三桥新79、城板块华润二十四城大明宫中央广场柏林春天西西安小镇奥林匹克花园华宇凤凰城中建项目已入市项目未入市项目先河国际社区海荣项目国润城六村堡板块名都新城和兴园逸居城西印象白桦林印象项目所处区域以西咸大道和三桥新板块为主，现阶段品质性项目较少，未来品牌房企对片区呈围合之势66沣东住宅市场沣东住宅市场城市距离：世纪大道西段，距离西安绝对距离最远城市配套：区域内现有配套逐步建立，已形成少量中端配套且水电气等接的是咸阳市政；发展潜力：受到城市规划带动，但城市发展较迟缓；项目特征：多为品牌项目入驻，产品力强，多为区域中高端项目；板块发展驱动作用：外部驱动：主要受城市交通带动，导入大量的西安外溢中青年客户；驱动：80、缺乏内部驱动区域内项目主流竞争力：性价比+产品品质所属板块项目名称占地面积（万m2）住宅建面（万m2）价格（元/平米）存量（万平米）世纪大道板块西西安小镇52525别墅：10000洋房：5000不足2奥林匹克花园8281006000-700014柏林春天10025500016先河国际社区15030450010白桦林印象16840未定40国润城37130未定130世纪大道板块：依托品牌项目拉动，城市距离相对较远，配套缺乏，但区域市场存量较大，后期竞争激烈白桦林印象三桥新城板块：现状城市认知较差，但具备区位优势，发展较快，未来品牌配套项目将极大改善区域形象，提升区域价值城市距离：世纪大道中段，距离81、西安绝对距离较远城市配套：区域内现有配套不足，多为中低端配套发展潜力：受到城市规划与地铁带动，但向南发展纵深受限项目特征：产品注重整体规划和社区景观设计，社区风格突出，户型设计舒适度高，紧凑户型受到西安外溢客户的认可板块发展驱动作用：外部驱动：主要受城市规划与地铁利好带动，导入大量的西安外溢青年客户与本地车城上班族内部驱动：西部车城因素所属板块项目名称 占地面积（亩）建面（万m2）价格（元/平米）存量（万平米）三桥新城板块中建项目63.3114未定14大明宫项目10615未定15海荣项目9044未定44华宇凤凰城15724630010华润二十四城500150未定150区域内项目主流竞争力：品牌82、+配套沣东住宅市场沣东住宅市场68区域住宅市场区域住宅市场六村堡板块：在售项目多为小产权，档次较低，未来工业园规划利好将成区域主要驱动因素所属板块项目名称 占地面积（亩）建面（万m2）价格（元/平米）存量（万平米）六村堡板块名都新城5315万（一期）4200住宅和兴园逸居14017340015城西印象1092735003区域内项目主流竞争力：价格城市距离：建章路沿线，西三环外，城市距离较远城市配套：区域内配套缺失，居住条件落后发展潜力：受到城市规划带动，工业园规划将导入大量高智人群项目特征：多为小产权，居住舒适度不足，利用价格优势吸纳城西区域低收入人群。板块发展驱动作用：外部驱动：主要受城市规83、划，导入大量的西安外溢青年客户与本地工业园上班族内部驱动：长庆油田、车辆厂、中联重科等大型单位因素69产品特点规划配套品牌物管品牌南北通透、户户方正舒适文化景观轴院落组团景观星级酒店陕西师范大学附中新加坡品格蒙特梭利幼儿园3600平米奥运学村3000专业运动会馆国内知名开发商国际知名设计公司锦江物业基础指标：占地面积：828亩建筑面积：100万平米容积率：1.8绿化率：30%当期户数：1800户最早入住时间：2010年12月均价：6000元/平米产品情况：知名产品系：高层、小高层主力户型：88-110平米；四期户型：60-207平米；户型特点：空间舒适，多重赠送。产品销售情况：奥林匹克花园在售84、阶段，推出房源面积88-110平米，一房一价，均价6000元每平米。另，项目推出特价房，优惠后均价5600元/平米。在售奥林匹克花园：大盘配套+高品质产品；区域典型项目区域典型项目70区域典型项目区域典型项目奥林匹克花园客户分析从客户比例来看，奥林匹克花园的客户多来自西安和咸阳，据调查，西安地区的客户主要集中在高新和城西。西咸新区目前不在限购范围之内，相对投资占比较大。71产品特点规划配套品牌物管品牌户型多存在暗部空间，设计水准低多景观广场环绕水景6000平米风情商业街国内知名开发商景逸物业基础指标：占地面积：828亩建筑面积：23万平米容积率：2.24绿化率：30%当期户数：2320户最早入85、住时间：2010年12月均价：6500元/平米产品情况：知名产品系：主力户型：90-110平米四期户型：49-144平米；户型特点：户型方正，设计布局紧凑，水准偏低；产品销售情况：华宇凤凰城目前二期在售准现房，房源面积49-144平米，均价6500元/平米，一房一价。全款95折，按揭96折。目前有多套特价房，面积90-110，部分房源可享86折优惠，优惠后价格在5300-6300元/平米。华宇凤凰城：站位城市价值+商品房项目素质；区域典型项目区域典型项目72区域典型项目区域典型项目西西安小镇：区域中高端社区+品牌开发一期洋房别墅占地约219亩，北临镐京二路，南邻镐京南路，西临上林路，东靠沣二路86、；洋房墅分为5组团，2大洋房，3大院墅，共计约36种经典户型；规划总建筑面积为14万平方米，容积率为0.88，绿化率为38%；7374西班牙联排效果图英伦叠加效果图区域典型项目区域典型项目西西安小镇，异国风情别墅社区项目客户分析据调查，西西安小镇的主要置业客户是来自陕北的投资客户，西安和咸阳的自主兼投资客户，客户职业大多为个体老板，政府官员，大学教授。年龄为45岁以上。区域典型项目区域典型项目753期总建筑面积67550 由8栋色彩明快的板式小高层、高层组成，户型以81-126 两房和舒适三房为主。4期推出房源为90127瞰景高层、小高层，医 院：陕西省肿瘤医院、咸阳市妇幼保健医院、世纪医院；87、银 行：建设银行、农业银行、咸阳信合；教 育：陕师大丝路花城幼儿园、小学工大启迪中学 超 市：家家乐超市、百姓乐药店 公 园：沣河生态公园、渭河生态走廊 交 通：世纪大道西咸一体化的黄金走廊，目前已有21路59路公交 即将开通的10条西咸快线 配套设施金泰丝路花城：品质大盘+教育配套区域典型项目区域典型项目76177家居建材大型商业办公大明宫商业综合体n中国建筑股份有限公司将投资100亿元在沣渭新区建设沣渭国家大厦、秦阿房宫遗址公园、基础设施及城中村拆迁改造安置工程等。n大明宫项目将整合大明宫商业资源，打造城市商业综合体；后期或将引入住宅项目。中建项目p大明宫与中建项目分别将以商业中心与城市复88、合型居住区为打造目标；区域典型项目区域典型项目7778住宅市场住宅市场研究小结研究小结西安住宅市场：整体市场主要分为8大板块“南贵、北新、中空、东西贫”的格局，城内以商业功能为主；区域住宅市场：区域住宅市场主要集中在世纪大道板块、三桥新城板块、六村堡板块，各板块发展不均匀，且市场存量较大，后期竞争激烈；区域市场价格：价格层次不一，整体区域市场价格偏低；区域市场产品：区域市场物业产品较为单一，存在市场空白点，综合体机会较多；区域市场客户：区域客户整体层次较低，刚需特征明显，需求待引导；区域住宅市场处于初级阶段，产品、价格及客户层次较低，需求待引导，后期竞争激烈78179商业市场环境分析商业市场环89、境分析79180钟楼内城商圈小寨商圈高新商圈土门商圈康复路商圈经开商圈沣东三桥商圈内城商圈：以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为主的综合性商圈；、小寨商圈：以区域机关、企事业单位及院校学生为主的，传统百货、服装城为主要业态的区域商圈；高新商圈：以区域居民、企业人员为主的，购物中心、超市为主要业态的新兴商圈；康复路商圈：辐射西北区域的轻纺、小百货等综合及专业市场商圈;土门商圈：以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主要形态，相对低端的传统商圈；经开商圈：依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交通中心，将形成经开区未来核心商圈;沣东三桥商圈：借势三桥新街及西咸新区规划利好，区域发展势头凶猛，未90、来将形成大西安商业中心。全市商圈分布单核特征明显，同时已开始出现“多点布局”的趋势城市商圈分析城市商圈分析80n 中心商业区：位于明城墙以内,处于西安城市中心地 带，以钟楼为核心，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要集中地。n 区域商业中心：从构造国际化大都市的角度出发，西安规划区域商业中心共20个。近期：重点建设小寨、土门、胡家庙、张家堡、北二环、高新区、沙坡、红庙坡、经开区、曲江、纺织城、三桥等12个区域商业中心；中期：建设韦曲商业中心、郭杜商业中心、浐灞河经开区商业中心、临潼商业中心、泾渭区商业中心等5个区域商业中心。n小寨商业中心、土门商业中心、胡家庙商业中心、张家堡商业中心为本市重点91、建设的二级商业中心。序号商圈序号商圈序号商圈一级商圈1钟楼中心商业区二级商圈2小寨6高新10经开区3张家堡7北二环11曲江4胡家庙8沙坡12纺织城5土门9红庙坡13三桥钟楼商业中心区为城市核心的市级商圈，小寨、土门、胡家庙、张家堡、高新、曲江等商业中心为区域级商圈城市商圈分析城市商圈分析3645131011122178981828282商圈分布格局钟楼商圈被旧城墙包围其中以钟楼作为商业核心中心向周边伸延，由东大街、西大街、南大街、北大街四条主商业地带与解放路构成的城内商圈。商业功能定位是以购物、休闲、娱乐、旅游为主的综合商业中心租金水平l 街铺平均租金：800-1,000/平方米（建筑面积）l92、 商场以联营扣点的经营方式为主入驻率100%商圈特点与经营状况整体状况：钟楼商圈发展非常成熟，商业氛围浓厚，但商业布局十分不平衡，出现东、南两街旺，西、北两街淡的经营现状。其中东大街人流最旺盛，南大街商业档次最高，西大街商业建筑最具特色，北大街蕴藏巨大商机。东大街：西安市第一商街，区域商业氛围浓厚，骡马市旧城改造项目将推动商业大发展，目前东大街正在进行综合整治改造，改造后的东大街整体建筑风格以明清仿古为主 南大街：西安传统的金融街，各大银行、证券公司等金融机构林立，业态主要还是以零售百货为主，随着商业不断拓展，休闲、娱乐业也“扎堆”出现，整体档次高。西大街：以传统的老字号店居多，有城隍庙商场，93、改造之后商业形象与面貌提升，沿街两路商业林立，高档写字楼、酒店、商场、金融、通讯等汇集于此。北大街：商业档次落后，商业氛围惨淡消费客群l南大街 中高收入水平的消费人群l其他区域 主要目标顾客为本地居民及游客世纪金花(钟楼店)巴黎春天中大国际开元商城钟楼商圈城市商圈分析城市商圈分析838383商圈格局范围位于雁塔区中心区域，以小寨十字为中心向四周辐射，北起南二环，南至丈八东路，西起含光路，东至西延路，总用地面积9.1平方公里，呈“旗帜型”格局。主要商业项目百汇市场、百佳购物、飞炫购物广场、长安百盛、开米广场、安南城、军人服务社、雁塔新天地、海港城、金鹰国际、旺角广场等租金水平l 街铺平均租金：394、50-700元/平方米/月（建筑面积）l 商场以联营扣点的经营方式为主入驻率98%商圈特点与经营状况商圈特点：西安市内除了钟楼商圈以外，最为繁华的商圈之一 小寨云集了西安市的15所高校，高校学生、年轻人是该商圈内的主要消费客群。商圈以经营时尚、潮流服饰及小商品为主 该商圈的商业项目大部分经营档次较低，购物环境差，经营管理混乱，总体经营环境有升级改造的必要 该商圈内虽有多个商业项目，但以中档或低档的为主，缺乏中高档及高档的商业项目经营状况：小寨商圈是西安市内首屈一指的繁华商圈之一，商圈内的临街商铺空置率低，租金的价格也相当高 商圈内的商业项目，引进的品牌主要以国内二、三、四线品牌为主。沿街商铺主95、要以餐饮连锁为主，虽然商圈内的消费档次能够迎合消费者的消费需求 低档的消费档次、恶劣的消费购物环境将大大的阻碍了商圈整体档次的提升，并且对具有知名度、形象良好的品牌进驻缺乏吸引力消费客群城南周边各大专院校、附近住宅区与企事业单位的年轻人军人服务社海港城百盛（小寨店）飞炫购物广场小寨商圈城市商圈分析城市商圈分析848484商圈概况高新商圈是西安最年轻的准成熟商圈，周边以中高档商场，生活超市，数码卖场和高档酒店写字间等业态为主，是未来西安市最具发展潜力的商圈 主要商业项目世纪金花、金鹰百货、五环NOVO Concept、国美电器、华润万家等租金水平街铺平均租金：200-350/平方米（建筑面积）商96、场以联营扣点的经营方式为主入驻率95%商圈特点与经营状况商圈特点：高新区是西安市另一“富人”聚居地，使其拥有一批固定的消费力强的消费者。随着高新区的大力发展，高新商圈商业蕴藏着巨大的商业潜力。高新区沿高新路、科技路、二环路等局部区域已经形成高层林立的良好商业氛围，众多中小企业也抢滩。高新区南二环以南、科技路以北的高新路段是西安著名的”特色餐饮“路，集传统陕西美食、各主要菜系、东南亚特色餐饮、西方美食为一体。经营状况：高新区是近年西安重点打造的商圈，无论是其经营环境还是物业条件都是西安当地最优秀的，因此，吸引了很多品牌商家进驻，如五环体育旗下的工厂店与概念店、华润万家、大香港海鲜酒家，等等，著名97、大型餐饮品牌：大香港鱼翅酒家、3皇3家概念店、香香汇私房菜、KFC快餐、德克士快餐、超级牛扒，等等 高新区现时只有两个大型商业物业，其供应量较少，而未来规划中或在建项目，也只以群楼底商为主，因此可高新区整体商业面积供应仍以临街商铺为主。但总体来说，由于其本身聚有高消费群体，因此，其商圈经营状况较理。消费客群城南周边各大专院校、附近住宅区与企事业单位的年轻人五环概念店金鹰百货世纪金花高新商圈城市商圈分析城市商圈分析8585商圈布局曲江商圈主要以大雁塔、大唐芙蓉园、曲江遗址公园等旅游资源布局，目前商业分布相对集中在大雁塔周边。商圈概况属于西安市内新兴的商业圈，结合商圈内丰富的旅游资源，包括大唐芙蓉98、园、大雁塔、曲江遗址公园等等的名胜古迹，吸引旅游者到此观光消费。主要项目慈恩镇、大唐通易坊、大唐不夜城新乐汇租金水平街铺平均租金：65-150元/平方米/月（建筑面积）入驻率平均入驻率65%商圈特点与经营状况 大唐通易坊：主要以酒吧与餐饮为主，酒吧与餐饮以马路作为间隔，两种业态各占马路的一边，酒吧一边的租金相对较高，每月租金约为100-130元/平方米，餐饮一边的租金落差较大，每月租金约为65-150元/平方米（面积越大，租金越便宜）慈恩镇紧靠大雁塔广场，其目标消费群体主要以旅游者为主，因此，项目内主要以售卖旅游纪念品以及餐饮为主大唐不夜城是集历史街区、旅游观光、商贸、文化设施为一体的综合型项99、目，其总建筑面积高达650,000平方米，在西安的知名度相当高。新乐汇是大唐不夜城最主要的商业项目，总建筑面积为140,000平方米，餐饮区与酒吧区的部分商家已经成功开业。目前确定的商户有：华润万家、屈臣氏、爱儿玛儿童主题乐园等，原本规划的精品百货区现已确定以精品店中店的模式经营 秦汉唐文化商业广场初步规划为以“吃、喝、玩、乐”为经营核心，建设成一个演绎西安3000年传统历史文化与国际都市休闲文化相结合的特色休闲旅游目的地项目。主要消费客群曲江区域的休闲人士与观光旅游人群新乐汇餐饮大唐通易坊新乐汇精品百货区慈恩镇曲江商圈城市商圈分析城市商圈分析8686商圈布局以土门什字为中心，周边辐射1.5公100、里 商圈概况土门商业区是目前城西的唯一的一个商业圈，商圈处于初期的形成阶段，辐射的消费群体主要是周边在五六十年代兴建的工业区，职工平均收入水平低决定了区域消费水平低下，商业区的形成过程缓慢，商业形象较差，整体商业档次偏低。主要项目土门商场、土门服饰广场、国美电器、苏宁电器、华润万家、智圣购物广场、家世界购物中心等租金水平街铺平均租金：130-300元/平方米/月（建筑面积）入驻率平均入驻率90%商业现状 土门商业区南北方向是西二环沿岸，交通发达，尚未形成商业气氛，没有大型的商业设施和专门的停车场以及特色的商品经营品种；东边目前没有人气和商气；十字西边500米左右商业氛围比较浓厚，经营商品类别主101、要是通讯器材，日用百货、服装和餐饮业，主要的超市是爱家购物广场。经营状况 土门商业区主要由以经营服饰，家电产品的土门商场，土门服饰广场，国美电器，苏宁电器，华润万家超市等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。主要消费客群观光旅游者商圈评价分析 商业区已形成，还处于初期的阶段。本商业区辐射的消费群体主要是周边收入不高的职工，因此商业区的形成过程缓慢。土门商圈作为城西的商业中心，相对其他商圈自身没有核心优势，导致竞争力较低，从而限制了其发展。从西安市商业网点规划来看，土门商业区是一个重要的发展对象。土门商圈城市商圈分102、析城市商圈分析8787商圈布局以公园北路与长缨东路什字为中心。周边辐射2公里商圈概况胡家庙商圈城东的核心商圈，西安小商品批发集散地，目前商业主要沿长乐路分布，区域典型代表商业有康复路批发市场、长乐路长缨路建成了以西北轻工批发市场为代表、义乌小商品批发市场。主要项目、西北轻工市场、义乌批发市场、华润万家、国美电器、苏宁电器租金水平街铺平均租金：150-500元/平方米/月（建筑面积）入驻率平均入驻率95%商圈特点胡家庙商圈目前商业形态主要是是集中商业以及部分底商和沿街商铺，商业以批发零售为主，且整体经营状况较好态。覆盖了西安乃至整个西北地区的小商品商场，商铺价格较高，且多数采取只租不售的经营模式103、。商圈经营的业态60%以上的为服饰类，其余是通讯、电器、医药、照像、眼镜、珠宝、餐饮娱乐等。经营状况康复路批发市场，为典型的商贸物流聚集地，专业市场发展较快；但商业容量已经饱和。市场现已入住6000家左右商户，商铺面积在10-100，租金100500元/月，经营状况良好。主要经营鞋帽，服装，家居，小针织品，小百货、儿童服装，鞋帽生活用品，小百货等。西北轻工批发市场：以其为代表区域形成的多个大型和超大型的服装批发市场，国内外大量品牌服装在此经营，市场交易活跃，发展前景广阔。西北轻工批发市场，综合批发市场，经营品种齐全，档次略高。主要经营男女服装、鞋帽、日用品、电子电器、文具办公、礼品精品。商圈评104、价分析 胡家庙商业区从开放以来一直是西安商品的集散地，各地客商云集，是西安市人流量最集中的区域之一，但公共设施配套落后，随着政府对其进行整体改造，和区域功能完善，其商业未来将迎来更多的新的契机主要消费客群城东区域的居民及西北地区商业人群胡家庙商圈城市商圈分析城市商圈分析88n 从西安主要商圈的档次和经营状况来看，档次偏高的商圈(钟楼和高新区)其经营状况较好，其次为以学生年轻消费者为目标消费群体的小寨商圈。n 高档商业的市场容量有限，钟楼商圈部分高档零售商业市场地位（南大街、钟楼核心区）面临外来竞争。南大街的延伸区-南稍路与高新区商圈的高档综合项目已分流了钟楼高档商业的部分消费力。n 中高档市场105、中，高新区商圈凭借其发展力度与区域大量中高收入人群集中的基础，目前具有较强的竞争力，其主要特征是商业和商务的结合和互补。胡家庙商圈钟楼商圈经营与档次位列首位，其次是小寨、高新商圈，随着市政府北迁与曲江新区、西咸新区的建设，未央商圈、曲江商圈、沣东三桥商圈未来发展商业发展潜力巨大城市商圈分析城市商圈分析888989时间城市商圈发展驱动因素：城市扩张、产业支撑、生态旅游资源、市政城市建设城内-钟楼商圈城南-小寨商圈城西-土门商圈城东-长乐路商圈西南-高新商圈城南-曲江商圈城北-未央商圈西咸-沣东商圈商圈老商圈改造升级发展新兴商圈 传统老核心商圈，中高档综合消费消费 消费者：全市客户 随着城市扩张在106、外围形成的区域型商圈 消费者：本区域的消费群体，中低档消费 随着城市高新产业发展快速成长的商圈 消费者：本区域的消费群体，中高档消费 随着城市扩张、生态旅游、政府迁移而形成的新兴商圈 消费者：本区域的消费群体 随着旧城改造、城市扩张而改造老商圈，发展新商圈 消费者：各区域的特点不同，消费者各有差异城市扩张高新产业城市扩张旅游资源城市建设城市商圈分析城市商圈分析项目所在的三桥（沣东）商圈具有城市西扩、产业支撑、沣河生态资源、城市旧城改造等诸多利好的驱动因素，未来商业发展前景广阔。8990n 城内钟楼、城南小寨以及高新未来仍是商业热点区域；n 根据政府规划和各大实力发展商的进驻，高新商圈规模将有很107、大的扩张，未来将形成更大的影响力，从而形成更成熟的区域商圈；n 随着西咸新区建设，城西区域形象与功能配套将全面改善升级，商业发展面临新契机；n 随着城市化进程和各新区的建设，新兴的商开始向城市边缘地带发展，城市外围有望形成新的区域商圈，如浐灞区域、经开区圈、高新南区区域等。随着西咸新区的大建设，区域的形象与配套功能将全面升级，作为城市边缘新兴发展的沣东商圈，未来商业发展面临新的契机城市商圈分析城市商圈分析小结：小结：9091沣东新城以高新技术产业和现代服务业为主导，重点发展公共科技服务、高科技研发和创业孵化、高技术企业总部经济和高端生产性服务产业，加速实现科技优势像创新优势、产业优势、经济优势108、的转化；沣东新城的整体规划定位和功能的确定将为区域商业市场发展带来机会沣东商业市场沣东商业市场商圈规划目前三桥片区商圈是沣东区域成型的商业规划，建成后将为双向10车道，成为西安最宽的商业街;改善区域商业环境的同时，带动了整个区域商业市场发展p三桥商圈（新街）改造工程：道路全长1860M，道路规划红线宽度为80M，届时机动车道为双向十车道，三桥新街的改造为西咸经济一体化提供强有力的交通保障；p地铁一号线贯穿西安东西，未来将会延伸至咸阳蓝马果啤转盘，将于2013年试运行，地铁五号线为西安东南至西北的交通运行，将于2017年建成运营营造“街头公园”时尚感街道中间设8米宽绿化带无线网络全面覆盖高端商业109、体最为密集建西部首条快速公交系统92沣东商业市场沣东商业市场交通状态完成时间公交三桥新街上三桥新街上1010余条公交线路余条公交线路,开通开通驾车西三环、快速干道西三环、快速干道开通开通三桥新街三桥新街开通（未来开通（未来将会翻新改将会翻新改造）造）轨道1 1号线（西咸线）号线（西咸线）20132013年运行年运行5 5号线（往高新，浐灞）号线（往高新，浐灞）20172017年后年后三桥新街效果图193沣东商业市场沣东商业市场所属板块项目名称 占地面积（亩）商业建面（万m2）开盘时间 物业特征三桥新城板块中建项目63.31122014综合体大明宫项目10623未定综合体海荣项目90182015110、综合体华润二十四城500902012.12综合体启航时代广场3362013综合体世纪大道板块国润城56621未定综合体世纪大道板块三桥新城板块华润二十四城大明宫中央广场中建项目已入市项目未入市项目海荣项目国润城六村堡板块启航时代广场区域商业主要集中在三桥新板块，其他板块发展滞后，商业缺乏区域现状商业以老旧街道商业和社区底商为主，业态不发达，且品质较差；区域商业目前主要集中在三桥新城板块，项目所处片区目前无成型商业，存在市场机会。194沣东商业市场沣东商业市场业态特征区域内商业业态分布以社区服务类商业为主，形式较为单一，多元业态发展潜力较大楼盘名数量主要业态商铺形态商铺面积月租金情况蓝郡双子星4111、0中型餐饮，家电展示店1托2782007090元/秦阳花园34中型餐饮、中型餐饮、烟酒行1托280左右5060元/碧水茗郡30中型餐饮、烟酒行、汽车美容1托38015050元/帝都花园8小餐饮1托380左右45元/水畔茗居12小餐饮、汽车美容1托280左右50元/沿街临建40社区服务大部分业态一层404050元/195区域商业市场区域商业市场供应特征项目所在区域在售商业基本以住宅底商为主，满足社区功能，整体档次较低项目名业态形式体量价格优惠方式世纪大道沿线亿龙金河湾底商会所1托220000平米2.9万/平米96折怡水花园会所街区底商17409平米无南海家缘街区底商1托22.6万/平米一次性5%112、按揭3%西西安小镇街区底商1托2 无金泰丝路花城会所、街区底商1托212000平米2.5万/平米一次性98折、按揭99折奥林匹克花园街区底商无景逸工坊 无启迪书香逸居大型超市仿古街区 无紫气东来街区底商1托2 无加州壹号街区底商蓝郡国际公寓1托210000平米无星岛假日街区底商1托2无世纪优盘1托2 3500平米无阳光渭水华庭无先河国际社区五星级会所游泳馆1托29978平米2.8万/平米一次性1%按揭无华府御园街区底商宇宏健康花城街区底商1托2双峰锦湖街区底商1托2 无区间价格比例备注3050元/40%经营情况良好，能有部分回报5070元/45%经营情况良好，房租承受能力较大7090元/3%经113、营良好投资较大有一定的经营能力90平米以上2%经营良好投资较大有一定的经营能力区域商业市场区域商业市场租金范围目前沣东新城租金主力区间集中在30-70元/之间，月平均租金50元/，租金水平较低96区域商业市场区域商业市场分析小结分析小结整体商业宅市场：整体市场规划较好，商圈成熟度高；区域商业市场：区域商业市场主要集中在世纪大道板块、三桥新城板块，商业层次较低，后期发展空间较大；区域商业价格：整体区域商业市场租金水平偏低；区域商业产品：区域商业市场物业产品较为单一，缺乏大型城市综合体；区域商业客户：区域客户整体消费层次和理念较低，需求待引导；区域商业市场处于初级阶段，业态单一，消费环境缺乏，随着114、住宅市场带动，商业后期需求量大，发展前景看好97公寓市场环境分析公寓市场环境分析98公寓分布现状公寓分布现状集中区域西安的公寓主要分布在城南及高新区域项目所在片区属于待开发区域，暂无公寓项目公寓主要分布在城市成熟区域，依托商业、商务的发展99公寓代表案例公寓代表案例占地面积 86666.67 容积率 2.5 建筑面积 64243.00平米 建筑形态 板点结合高层入市时间 2004-06-27 入市价格 均价：45004500元/（历史）面积区间 150230230 去化率 100%总户数 440车位比 1：2 2 建筑结构 24层高层 入住率 95%，租金18301830元/月/曲江会展国际项115、目特点:该项目是会展中心区域早期的商住项目，户型设计完全按照住宅格局，属于一梯两户的户型设计。鉴于会展中心片区潜在的办公需求，该项目内部主要以办公用途为主，但是办公环境较差，如：户型结构限制，开间限制、不能满足大面积需求的企业，则入驻企业多为中小型企业 项目客户:该项目购买客户多为投资客户，鉴于对该地区办公用房的需求增长趋势，购买作为出租用途。而租住客户多为小型企业办公所用，如：广告公司、会展公司、装饰装修公司等曲江成熟区域，入住率高，多商务办公用途100公寓代表案例公寓代表案例城南摩登BOBO项目特点:该项目位于科技路沙井村，为全市较早精装修小户公寓，目前出租状况较好，并且租金水平在全市居于116、最高水平，酒店式物业服务是其特色亮点，物业公司为文华物业，物业保底代租。项目客户:该项目客户主要以高端客户，企业高管、金领为主等城南成熟区域，高端人群酒店式公寓占地面积占地面积3000容积率 5.7建筑面积建筑面积18620建筑形态高层（1818层）入市时间入市时间2004年入市价格均价：50005000元/面积区间面积区间30-103去化率售罄总户数总户数 300车位比 1:0.3建筑结构建筑结构框剪结构租金30元/月101公寓代表案例公寓代表案例南门国际项目特点:该项目位于南门外体育馆北路，以小户型公寓为主，打造酒店式服务公寓，并且物业提供日租服务，租金约为100元/套/天，其配套较为齐全117、，拥有恒温游泳池、健身房、24小时热水等。项目客户:项目客户主要以投资客户为主，少量白领人群自住。优势地段，70年产权日租房酒店式公寓占地面积 5354 容积率 11 建筑面积 58883 建筑形态 高层（33层）入市时间 2007年 入市价格 均价：6000元/（07年毛坯）面积区间 30-103 去化率 85%总户数 1700车位比 1:0.08 建筑结构 框剪结构 最近报价 8400元/精装 1021沣东公寓市场沣东公寓市场所属板块项目名称写字楼、公寓规划物业特征三桥新城板块中建项目1栋 沣渭国家大厦沣渭国家大厦综合体大明宫项目共8万体量综合体海荣项目5栋超高层写字楼综合体华润二十四城一118、栋170m的写字楼，两栋公寓 综合体启航时代广场2栋公寓、2栋办公综合体世纪大道板块国润城150m超高写字楼综合体清华科技园启迪科技广场1栋4.5万左右写字楼产业园世纪大道板块三桥新城板块华润二十四城大明宫中央广场中建项目海荣项目国润城六村堡板块启航时代广场区域现阶段基本无正规公寓项目，未来区域内的商业综合体项目中有规划写字楼、公寓区域现状商业以老旧街道商业和社区底商为主，业态不发达，且品质较差。未来区域商业规划主要集中在三桥新城板块，距离项目地尚有一段距离。103公寓市场小结公寓市场小结西安市公寓特征梳理：大部分公寓所在区域均属繁华市区，主要集中在城市中心位置和办公聚集区；大部分高档的公寓均119、已精装修为交房标准，受客户认可度高；以小户型为主，25-70之间为主流产品，配有部分中大户型；以青年客群为主，集中在24-38岁。以投资、过度为主，少量办公。项目所在片区暂无正规公寓项目，处于开发初期，投资型公寓存在市场机会1041写字楼市场环境分析写字楼市场环境分析105写字楼发展现状写字楼发展现状西安写字楼经历了从萌芽向成熟阶段的过度，现已全面进入成熟阶段，开发量及开发水平均有较大程度提升产品特征客户需求住宅、厂房结合办公产品及第一代商住楼办公放便成本低升级版商住楼项目位置、价格、交通纯写字楼开始出现项目位置、配套、硬件商务氛围甲级智能化国际写字楼大量入市地理位置朋务、软环境健康，风景萌芽120、期启动阶段发展阶段成熟阶段出现大量商住类写字楼开发写字楼产品开始逐渐向正规化发展，该阶段开工的写字楼一般追求一定智能化和档次市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少，真正意义上的甲级写字楼十分有限，2004年写字楼市场价格下降，空置率上升市场新项目供应量逐渐减少，处于消化存量的阶段。综和类项目逐渐增多，在建筑中强调景观与人文因素，设计日趋人性化106写字楼分布现状写字楼分布现状西安写字楼项目主要集中分布在城内，经开，南二环及长安路沿线及高新区四大区域城内区围绕钟楼，城内写字楼主要集中分布在南大街，北大街，和平路及解放路沿线，代表性项目有，中大国际，长安国际，时代广场，金鼎广场，目前城内可开发土地极121、为有限，发展空间收到限制。经开区经开区现有写字楼主要分布在未央路沿线，随着市政府的北迁和北客站的运营，经开区写字楼区域逐渐向北部外延。南二环及长安路该区域是各个城郊中最繁华的区域之一，既有高校的文化底蕴，又能借力高新区近年来的高速发展，同时交通条件优于城内，逐渐形成西安新经济的重要区域。高新区西安写字楼仍传统的商住，低端办公向中高端纯办公发展就始于高新区，区内房地产开发量不断加大，在科技路及唐延路沿线已经逐渐形成写字楼集群的态势。107西安写字楼市场发展态势 随着西安西部桥头堡作用不断增强，越来越多的企业将西安作为其产业西进的战略目标地，而这些企业对于高端写字楼的需求在不断增加，甲级写字楼有限122、的市场供应量将继续推动租金的上涨，降低平均空置率。除去西安四大写字楼聚集区外，城西区域，众多的机电，物流，医药等企业都落户其中，城西旧有的落后面貌也在逐渐改变，但东，西城区的发展相较其他区域仍然略显滞后。受政府北迁及地铁二号线的利好因素影响，城北未夬路区域逐渐成为新兴商务集中区，目前有进一步向张家堡一带拓展的态势。西安写字楼市场即将进入一个新时代 写字楼用户对空间的要求越来越高，因此未来几年内西安甲级写字楼的定义将可能发生变化。截至2012年，随着新供应量如都市之门和林凯国际的入市，现有部分甲级写字楼将重新被定义为乙级写字楼。写字楼发展现状写字楼发展现状西安写字楼市场较火热，空置率较低，主要集123、中在高新区域，后期市场空间大108 目前，西安主要写字楼项目租金在35-140元/平方米/月。市中心地段的租金平均值达到80元/平方米/月以上。配套设施较完善且写字楼基本建筑指标较好的写字楼项目租金可达120元/平方米/月。经开区写字楼项目的平均租金为52.50元/平方米/月。从售价上看，西安主要写字楼项目的平均售价为10240元/平方米。平均租售价格较低的主要原因是由于现有供应项目主要为小业主对外出租且硬件设施较差的办公产品，品质及管理水平较低难以符合终端租户的需求。写字楼发展现状写字楼发展现状西安写字楼由开发商持有，只租不卖的增加，导致租金持续上涨，售价相对较低109写字楼分区研究写字楼分124、区研究城内写字楼现有项目项目名称办公体量（）建成时间1中大国际2853520102长安国际6000020053凯爱大厦6000020084金鼎国际25343.9620075和平银座18817.620086金鑫国际2300020037新时代广场265282002未来项目项目名称办公体量（）建成时间1中贸广场1300020122珠江时代广场400002013城内写字楼项目受可开发土地资源有限，城内限高，及城内拥挤的交通条件限制，未来供应量十分有限。110写字楼分区研究写字楼分区研究南二环及长安路写字楼现有项目项目名称办公体量（）建成时间1广丰国际3404020072华融国际4000020073老三125、届世纪星5000020044中信大厦350002009 南二环写字楼供应主要以现存项目为主，近年少有新项目入市，其楼宇软硬件条件及区域商务聚集性正逐渐被高新区及经开区新建写字楼项目赶超。111现有项目项目名称办公体量（）建成时间1高新国际商务中心89841.420042西港国际大厦7030320083海星城市广场6200020044财富中心8044520105都市之门36000020096汇鑫IBC14000020097杰座广场3200020078金桥国际广场3000020079创业广场43200200510唐沣国际56286201111旺座国际城310202010写字楼分区研究写字楼分区研究126、高新区写字楼 高新区是目前西安市写字楼分布最多、商务发展最成熟的区域。并且在区未来几年内还将陆续推出多个较高品质写字楼项目，就未来发展潜力而言，高新区内的写字楼将成为经开区项目未来最强的竞争对手。未来项目项目名称办公体量（）建成时间1林凯大厦6530020112新长安广场5000020113西部电子信息大厦5600020114绿地中央广场9600020125尚品国际1800020126CROSS万象汇1320020137高新水晶城348402013写字楼分区研究写字楼分区研究经开区写字楼 经开区区域内未来将有多个高品质综合体项目入市，就目前公布方案的项目来看就有超过10万的写字楼体量，且上市时127、间基本集中在2013-2015年，多个高端写字楼项目的集中上市固然对提升区域商务氛围有所助益，但也将形成对本项目的去化压力区域写字楼市场供应分为了三大类：A.由政府主导的园区（西安工业设计产业园及西安服务外包产业园等），该类产品主要针对满足政策要求的产业主导型企业，如生产服务业和服务外包类企业B.企业总部自建自用的写字楼（如中石油长庆实业大厦等），该类产品，通常的规划是按企业自身的使用要求订制的，通常没有专业的物业管理和服务，因而市场吸引力不强C.优质写字楼（如经发大厦、利君V时代等），该类产品档次较前两种产品高，能够达到甲、乙级写字楼的通行标准。现有项目项目名称办公体量（）建成时间1利君V时128、代5200020102经发大厦5124620093第五国际7225820104金泰财富中心2500020085赛高商务港2800020106天地时代广场3900020107凯鑫国际2150020098中登大厦400002010未来项目项目名称办公体量（）建成时间1MAX未来2700020122汇通太古城5000020143首创国际20144赛高城市广场20145西安正尚国际金融中心3500020146龙之梦新城4000002016写字楼小结写字楼小结西安写字楼市场梳理：西安目前写字楼市场已进入成熟时期，但写字楼品质还有待提升；可供销售的甲级写字楼供应量十分有限，目前市场上主要成交的楼盘均为二手129、房写字楼；目前西安甲级写字楼租金水平保持在60-120元/平方米/月左右；目前市场上可供出租面积主要集中在打散出租给小业主后由小业主对外租赁，但由开发商持有，只租不卖的写字楼也已经开始在非城内区域出现，尤其集中在高新区。项目所在片区暂无写字楼项目和产品，但随着区域能源金融、体育会展产业发展，后期需求量大114酒店市场环境分析酒店市场环境分析1152011年底西安市旅游局统计在册的酒店共有390家，其中星级116酒店家（五星8家，四星24家，三星级71家，二星级13家），未评星准四星及以上酒店46家，经济型快捷酒店228家。西安市酒店市场层次结构图市场供应以中低经济型酒店为主，高星级酒店数量偏少130、资料来源：西安旅游局和市调企业（单位）类型企业（单位）类型数量数量占比占比招待所招待所3114家家62.1%农家住宿服务农家住宿服务1079家家21.5%宾馆、饭店、酒店宾馆、饭店、酒店306家家6.1%快捷型商务酒店快捷型商务酒店253家家5.1%度假村、会议中心、培训中心等及度假村、会议中心、培训中心等及其他其他260家家5.2%共计共计5012家家100%2011年底西安市工商局注册在业的住宿企业数量西安市酒店西安市酒店发展现状发展现状116根据西安市旅游局相关调查数据显示，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在70%左右，其中客房客房入住率最高达到90%的酒店占16%，入住率最低为45%131、的酒店仅占10%。准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，中高档酒店年平均出租率在85%左右，而二星级及以下低档次酒店年平均出租率在60%左右。遇到大型活动（世园会等）星级宾馆饭店、非星级宾馆饭店的客房平均出租率均达90%，周末及节假日等高峰时段，酒店出租率大多已达100%，出现了一房难求的现象。西安市酒店年平均出租率结构图资料来源：西安旅游局和抽样调查经营状况经营状况酒店整体经营率较好，以中高档酒店为主，年平均入住率在80%左右117118西安的酒店主要分布莲湖区、新城区和碑林区（老城区），分别有69家、69家和60家，共占全市宾馆、酒店、饭店总数的64.7%，承担着全市的主要132、接待任务。其中，星级宾馆、饭店酒店城三区共计75家，占全市星级宾馆、饭店酒店总数的67.6%，接待能力最强。经开区及高新区酒店发展起步较晚，数量较少，高新区近几年虽发展较快，但数量仍然偏少（1家五星，3家四星）城西区域现阶段无酒店物业，该区域为传统老工业区，相对落后，沣东新城规划新区，区域内酒店缺失。酒店主要分布在老城区及其邻近区域，承担着全市的主要接待任务，项目所在沣东新城板块酒店物业较少老城区经济区高新区酒店密集区西安市酒店主要分布示意图市场格局市场格局119老城区及曲江旅游资源丰富、交通便捷，旅游配套服务齐全，主要以旅游类客源为主，商务接待为辅从入住客户资料分析，对于区域酒店的入住选择，133、1、交通方便、四通八达，去哪里都方便；2、购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。3、区域配套成熟，吃、住、游、乐能同时得到满足。2005-2011西安市接待国内游客数量数（万人次）老城区曲江新区资料来源：西安旅游局分区研究分区研究120高新区早期以产业发展为支撑，后期城市属性增强，商务氛围形成，以城市商务接待为主对于商务人士的下榻选择，一般是都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、饭店等区域的酒店或着邻近办事目的地区域的酒店。高新区发展初期，酒店较少，商务需求主要依靠老城区酒店解决，后期随着入驻企业数量的不断增加，区域发展的成熟，2005年以酒店开始快速发展，目前已初步形成了以科技路、134、高新路为主导的酒店主要集中区。酒店名星级位置酒店规模开业时间志诚丽柏酒店 四星高新路46号 210间客房2006年佳德大酒店 准四科技路37号 257间客房2006年香格里拉酒大店五星科技路38号营业面积约5万平方米，390间客房2007年绿地假日酒店 准四锦业路 381间客房2009年安吉皇家酒店准四高新一路13号 196间客房2009年悦豪酒店 准五二环南路西段180 营积面积5.5万方，420间客房2011年高新区酒店集中区西安市高新区中高档酒店发展时序表分区研究分区研究121经开区酒店发展起步较晚，主要集中北二环附近（规划中的CBD区域），兼顾行政、商务、旅游接待经济技术开发区是继高新135、区之后的第二大开发区，其经济发展也比较迅猛。本区酒店建设时间较短，配套比较新，以及交通的改善，行政中心的北迁，区域的不断建设和成熟，为本区酒店业的发展起到了极大的推助作用。从本区酒店的入住客户资料分析，政府行政接待、会务活动，经开区及泾河工业园大中企业商务活动成为本区酒店的重要客群，加之附近旅游资源也较多，在旅游旺季外来的旅游客群也较多。酒店名星级位置酒店规模开业时间时代大酒店 四星文景路18号 186间客房2006年凤城大酒店 准四二环北路东段739号 116间客房2008年禹龙国际酒店 准五二环北路西段5号 258间客房2009年 东晋桃园酒店特色酒店尚稷路5555号 232间客房2009136、年酒店相对集中区西安市经开区中高档酒店发展时序表分区研究分区研究122结合西安酒店市场分析，酒店发展支撑体系大体可以分为三类酒店发展旅游发展带动型支撑体系城市商务带动型产业发展带动型如：老城区内酒店 曲江新区酒店如：高新区CBD内酒店 经开区CBD内酒店如：高新区早期的酒店 支撑体系支撑体系旅游带动型酒店的KPI体系合作团队引入一流的酒店管理集团功能化体系依托高星级酒店，以居住、休闲为主，产品线较丰富KPI体系明确定位舒适的空间/休闲功能/愉悦感地理位置资源景点或资源密集区域或旅游服务中心区交通可达性旅游交通枢纽，旅游交通沿线，外部通达性强溢价空间景观资源、服务品质、软硬件配套独具特色私密性/137、专属性/差异化的新奇体验外因内因区域发展旅游产业发展较好或处于快速发展中，客源丰富区域旅游业的良好发展或度假氛围是旅游带动型酒店发展的必备外因，一流的酒店式物业管理带来的服务品质豪华酒店式的硬件配套是项目溢价空间所在，通常依托中高档酒店而存在旅游带动型旅游带动型123城市商务型酒店的KPI体系功能化体系依托五星级酒店，以居住功能为主，软硬件配套完善KPI体系明确定位私人尊贵空间/优越感/一流的合作团队引入世界知名的酒店管理集团地理位置商务中心或都市景观休闲区交通可达性地铁、城市主干道沿线，交通快捷、便利溢价空间景观资源、服务品质、软硬件配套独具特色私密性/专属性/强制性视觉冲击外因内因区域发展138、商务氛围已形成或未来商务核心区良好的商务或商业氛围是城市商务型酒店的必备外因，酒店式物业管理带来的服务品质豪华酒店式的等品质硬件配套是项目溢价空间所在，通常依托高星级酒店而存在城市商务型城市商务型124产业发展带动型酒店的KPI体系功能化体系以会议发布和商务接待为主KPI体系明确定位服务企业/配套齐全/形象档次高地理位置产业园区中心区、配套服务完善或发展区交通可达性园区主干道沿线，外部通达性强溢价空间服务品质、软硬件配套独具特色功能型/便利性/闹中带静外因内因区域发展已形成产业密集区或规划发展的产业集聚区合作团队引入一流的酒店管理集团区域产业的聚集是产业园区酒店发展的必备外因，酒店功能带来的优139、质服务和功能形像是项目溢价空间所在，通常依托中高星级酒店而存在产业带动型产业带动型1251项目区域项目区域酒店市场酒店市场项目周边基本无酒店配套；区域现状酒店集中在沣河以西，世纪大道沿线，未来规划多集中在三桥新街板块区域现状酒店业态不发达，且品质较差。集中在沣河以西，世纪大道沿线。未来区域商业规划主要集中在三桥新城板块，距离项目地尚有一段距离。所属板块项目名称酒店规划物业特征三桥新城板块中建项目1栋 沣渭国家大厦沣渭国家大厦综合体阿房宫酒店五星级 阿房宫酒店综合体世纪大道板块国润城五星级酒店综合体世纪大道板块三桥新城板块华润二十四城大明宫中央广场中建项目海荣项目国润城六村堡板块启航时代广场现有140、酒店集中区域王朝轩国际酒店启迪科技会展酒店海泉湾大酒店酒店名称体量（万平米）房间数开业时间王朝轩国际酒店21602010.7海泉湾大酒店2.72252012.4启迪科技酒店1202011.9本项目在区位暂无品质型酒店产品，但随着区域规划完善及项目靠近奥体中心的优越位置，后期酒店市场潜力巨大旅游发展带动型核心因素商务发展型核心因素n 区域发展：现状区域成熟度低，属发展起步期，但产业发展趋势快速，是规划发展的西安重点新区本项目开发属性回顾n 地理位置：沣东新城核心区，距离城市区域具有一定距离。n 交通条件：距离西安市区中心车程约20分钟，距离咸阳机场车程约15分钟，外部通达性较好。产业发展带动型核141、心因素区域酒店区域酒店市场小结市场小结127市场环境总结市场环境总结土地市场：项目所在区域土地储备量大，随着规划完善，土地价格不断上涨，后期供应量大，竞争激烈；住宅市场：项目所在区域目前项目较少，区域规划为品质居住区，后期住宅供应量大，人口引入度高；商业市场：城市商业发展较好，随着区域人口不断引入，区域商业缺口较大；公寓市场：项目区域缺乏，对商务及配套依赖性强；写字楼市场：项目区域缺乏，随着区域规划完善，后期供应量大，竞争激烈；酒店市场：项目区域品质型酒店缺乏，随着区域奥体中心的规划落位，后期需求量大；项目区域处于规划落位阶段，市场成熟度低，机会较大短期内项目机会较大，长期存在竞争1281第三142、部分：客户研究129客户研究思路及目的根据各类目标客群的数量和购买力，定位项目客户，描摹典型客户的特征。目标客户类型锁定各类目标客户的量化分析，研究各类目标客户的属性特征、置业特征、产品诉求。区域住宅客群区域住宅客群研究研究130典型项目客户来源客户类型华宇.凤凰城地缘性客户占60%左右主要包括企事业单位职工（车辆厂、武警学院、城市建设学院等）、个体户及附近村民；咸阳客户占20%左右，城西客户占20%左右其他区域因工作变动的外迁职工；西城馨苑地缘性客户占70%左右主要以个体户、附近村民及部分企事业单位为主城西及咸阳客户占30%工作在西安的咸阳人及其他外县人、部分城西客户亿润.领城地缘性客户占8143、0-90%城西区内的大型厂区（远东、西电、庆安等）职工、个体户区域外客户占10-20%大庆路沿线及汉城路沿线个体户，城中村村民华润二十四城地缘性客户占70-80%城西区内法士特等企事业单位职工，城农村居民区域外客户占到20-30%全市其他区域投资客奥林匹克花园地缘性客户占85%城西及实际大道沿线区域客户区域外客户占到15%咸阳及其他区域看重项目居住价值和环境的客户，投资客户区域典型项目成交客户以地缘性（世纪大道、三桥）客户为主，城西及咸阳客户为辅；客群种类主要包括区域内的企事业单位的职员、个体户、城农村村民。131本次研究的主要目的：深入了解区域内置业客户的属性特征、置业特征，具体细化如下：l144、进一步明确目标客户的具体来源，并通过对群体的属性特征分析，全方位了解各类目标客户群特征，清晰描述目标客户群；l通过对各类客户居住现状的调研分析，剖析目标客户对本案产品的购买动机及价值诉求访问方法：一对一问卷调研及访谈有效样本量：50组（在项目区域有置业意向并完整完成访谈和问卷，其中留电20组）访问对象：访问对象为主要来源区域的企事业单位、各类集中商场及分散店铺 企事业单位：车辆厂、中石化西安分公司、武警学院、陕西延炼精细化工、沣东管委会、唐都造纸厂、西钞厂、西电集团 个体户：西部国际车城及建章路沿街商铺 村民：后围寨村民、三桥村民、车张村村民调研目的132本案的目标客户主要是2640岁的中青年145、，家庭结构简单，以三口之家为主，孩子年龄10岁以下，收入在15万/年以内，整体购买力有限从年龄分布上来看，主要集中在2640岁的中青年，占到87%，中青年的婚房、首改等刚性需求较大，调研过程中，大部分单位职工由于孩子的成长需要改善；本次调研中家庭人口以三口之家为主，占到51%本次调查中家庭年收入的客群中，其中收入在15万元/年以下的家庭占 80%。133从居住区域的维度上来看，对项目有意向的目标客户主要居住在三桥板块的地缘性客户，其次是城西区域客户从客户从事的职业来看，主要是区域内企事业单位的职工占到65%，个体占到20%，村民占到15%目标客户居住区域主要是区域内的地缘性客户占到72%，从客146、户职业特征来看企事业单位员工占总体的65%，个体户占20%，村民占15%134从居住房屋的性质看，城改房占到了35%，且居住面积都在80以下，租赁房占25%、单位集资房的占12%，改善性需求较为迫切。产品户型多以一居室两居室为主，户型功能性不强，不能满足全周期性家庭生活需求。目标客户目前主要居住在城改房、租赁房、集资建房内，面积相对较小且居住条件一般，升级改善性需求明显13512345区域目标客户整体年龄主要集中在2640岁的中青年区域目标客户家庭结构以三口之家为主，刚性首改类需求特点明显区域目标客户家庭收入集中在15万/年以内，整体购买力相对较低区域目标客户地缘性特点明显，主要为企事业单位的147、职工、个体商户及城农村村民区域目标客户现有住房面积较小且品质不高，刚性需求明显区域在售项目客户是一群购买力相对有限、家庭结构简单的中青年，他们主要为地缘性的企事业职工、个体商户和村民，目前居住条件有待改善，刚性需求特点明显目标属性特征分析小结目标客户置业主要是为了方便工作、改善居住环境及婚房需求，内部关注产品的价格和户型，外部关注项目地段、交通、开发商品牌从置业目的的方面来看，主要是方便工作和事业和婚房需求，分别占25%和20%，改善现有居住环境占到15%；在调研过程中发现，地段、交通、开发商品牌是他们考虑的主要因素，分别占到17.27%、18.88%、7.63%；同时，区域客户由于收入水平一148、般，在置业过程中对于价格的较为敏感，占到12.45%，关注户型的占到10.44%。137138目标客户需求的产品面积主要以71-90的紧凑型两居和91-110的经济型三居为主由于客户属于刚性需求，以婚房需求和寻求工作便利度为主要目的，因此71-90的两居占到34%，和91-110的经济型三居占到32%138目标客户对项目的价格预期在6000元/平米以内，可接受的总价范围为：4060万之间；首付主要集中在1015万，付款方式以按揭贷款为主客户对于价格的预期主要在6000元/平米以内，占到了83%，总价范围集中在4060万之间的，占到62%，首付范围集中在10-15万，占到36.17%，10万以下149、也占到了19.15%，付款方式以按揭为主。总价承受能力单价承受能力139目标置业特征分析小结123目标客户置业主要是为了方便工作、改善居住环境及婚房需求，内部关注产品的价格和户型，外部关注项目地段和交通目标客户需求的产品面积主要以71-90的紧凑型两居和91-110经济型三居为主目标客户对项目的价格预期在6000元/平米以内，可接受总价范围为4060万；首付范围集中在1015万，付款方式以按揭贷款为主本项目住宅目标客户以刚需的紧凑两居和经济型三居产品为主，价格较为敏感，付款方式以按揭贷款为主我们的目标客户，他们是这样一群人：购买力相对有限、家庭结构简单的中青年，他们主要为地缘性的企事业职工、个150、体商户和村民，目前居住条件有待改善，刚性需求特点明显 追求户型的实用性和产品的性价比，以刚需的紧凑两居和经济型三居产品为主，价格较为敏感，付款方式以按揭贷款为主141 了解本项目商业辐射范围 了解区域消费者基本信息 了解区域消费者消费习惯问卷调研主要目标访谈调研根据不同年龄、职业进行大规模的街头随机问卷交叉分析有效样本数据街头拦截式访问商场购物客户定向访问调研地点1 1世纪大道奥园附近2 2华润二十四城附近3 3三桥街道4 4建章路丰产路口1432商业市场客户分析商业市场客户分析142143了解相关消费人群的特征了解相关消费人群的消费习惯了解相关消费人群的消费偏好年龄性别受教育程度职业 消费频151、率交通工具消费场所商品服务 消费金额购物支出 调研内容：143144调研结果显示：8成以上的消费者居住在本市区，位于沣东商圈范围内，年龄多为30-45岁之间的消费群体，具有研究代表性受访者年龄分布受访者年龄分布受访者居住地分布受访者居住地分布144145结果显示：家庭月收入主要集中在4000-6000之间，月购物支出占收入的比例主要集中在11-20%之间，属于中低等家庭范畴消费消费者月购物支出占收入比重家庭月收入分布图145146受访者职业分布受访者对本项目区域的看法结果显示：职业分布较为分散，以企业管理、专业技术人员为主，公务员、私营企业也占有一定的比重，大多数人认为本项目所在区域具有较大的152、升值潜力146147购物出行主要交通工具购物消费频率结果显示：主要交通为公共汽车，消费频率以一个星期和一个月为主，从中反映出目前区域内消费能力不是很高147148结果显示：商场经营业态、交通便利性和购物环境是目前消费者的首要的关注点，无论是哪一个消费群体都是首选去大中型超市购物，由此可见大中型超市较受欢迎消费地点选择偏好消费地点关注148149结果显示：电影院和KTV占很大比例，其它类型尚不明显；餐饮类型偏好最强的就是中餐（家常菜馆），快餐和休闲餐饮也受到一定的青睐；餐饮类型偏好娱乐类型偏好149150职业分布较为分散，以企业管理、企事业单位、私营企业也占有了一定的比重，大多数人认为本项目所在153、区域具有较大的升值潜力。家庭月收入主要集中在4000-6000之间，月购物支出占收入的比例主要集中在11-20%之间，属于中低等家庭范畴消费水平。目前消费主要交通工具为公共汽车，消费频率以一个星期和一个月为主，从中反映出目前区域内消费能力不高，项目距离地铁5号线较近，可见未来出行较方便。商场经营业态及消费环境是目前消费者的首要的关注点，无论是哪一个消费群体都是首选去大中型超市购物，由此可见大中型超市较受欢迎。电影院和KTV占很大比例，其它类型尚不明显；餐饮类型偏好最强的就是中餐（家常菜馆），快餐和休闲餐饮也受到一定的青睐；商业市场客户小商业市场客户小结结区域客户消费档次整体较低，消费环境缺乏，154、消费理念需要引导150151入住酒店的客户以旅游和商务人士为主，但随酒店档次不同有所差异入住西安酒店的客户消费特征主要是旅行消费、公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。不同档次的星级酒店，客户差异明显，高端酒店客户群来源最广，涵盖的类型相对多样化。酒店星级入住客户的类型客户主要来源经济型外地中小企业常驻西安临时办事处或联络点、中小企业市场营销员、旅行散客临时歇脚等省内、省外客户相当三星级外地商务人士来西安出差、市内中型企业会议或新闻发布会等，外来旅游观光团或散客入住等省外旅游团体客户和市内中型企业商务人士四、五星级国内外来西安的旅游团体或散客，市内外大企业和行政单155、位团体活动或会议召开等国内外高端旅游客户政府公职人员和大中企业商务人士等入住西安市各档次星级酒店主要的客户特征酒店客户分析酒店客户分析151第四部分：西安城市综合体研究第四部分：西安城市综合体研究1521综合体研究综合体研究综合体HOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCONVENTION“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。多功能高效率的综合体，基本具备现代城市全部职能153154城市综合体是在“有机156、系统理念”指导下开发的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能综合体研究综合体研究特征1：微型城市城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体各种功能之间的价值关系综合体研究综合体研究157、155特征2：24小时生活城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补。土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作。小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一天24时内的主要使用时段分布综合体研究综合体研究156特征3：立体交通城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出；内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同158、功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值.北京银泰中心区位图香港太古广场区位图综合体研究综合体研究157特征4：地标性建筑城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐。空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点。新加坡新达城独特的屋顶设计 柏林索尼中心的鸟瞰图 柏林索尼中心的巨型天幕综合体研究综合体研究1581西安市西安市综159、合体研究综合体研究华润二十四城绿地中央广场大唐西市李家村万达东大街万达新天地民乐园万达广场盛龙广场大明宫中央广场大明宫万达赛高国际街区首创国际城西安市综合体多集中在西安市二环内，随着近几年的发展，西安城市综合体已进入快速发展期目前西安市的综合体项目多集中在西安市各区域核心区；2012年西安市城市项目逐渐向城市外沿扩张，同时西咸新区成为开发商首选区域；宝龙商业综合体盛龙广场万象春天1591综合体研究综合体研究项目名称地址开发商占地面积建筑面积（）商业面积总投资停车位数量业态组合备注华东万和城胡家庙华东金城投资48亩30万1500时尚购物、餐饮服务、文化娱乐、SOHO办公待售半坡国际广场半坡博物馆160、北侧宏峰实业459亩30万8万9亿待定高档住宅、大型购物中心、开放式商街、城市景观广场在建爱家照样门项目朝阳门东骊置业120亩23万6万 15亿-商业、公寓在建东城新一家纺渭路与纺北路十字东北角泰尔企业160亩40万5万-待定住宅、餐饮、休闲广场、教育在建浐灞新天地广运潭大道与欧亚大道交汇处重庆兴达实业1080亩 200万-一期1800景观高层，花园洋房，商务公寓，五星级酒店，甲级写字楼，景观购物中心在建浐灞新城纺渭路与纺北路交汇东南角灞桥区城镇建设 370亩70万10万-一期1000花园洋房、小高层、商业、教育在建盛龙广场（东）东二环、咸宁路郅辉集团150亩50万20万50亿-私人直升机停机161、坪的超五星级酒店、现代化高端子母写字楼、逸品住宅、格调公寓、SOHO商务、家居生活MALL、精品百货、国际影城、主题步行街、休闲娱乐、大型餐饮等多重业态为一体。规划中东尚城韩森寨东尚地产300亩100万住宅、商业、写字楼、酒店等规划中长安集韩森寨佳诚地产300亩170万33万110亿9813住宅、商业、写字楼、酒店等规划中城东区域在建项目6个，规划项目3个，总体商业面积较小，投资额较低1601综合体研究综合体研究城西区域共九个城市综合体，均为在建项目，项目总体量较大，主要业态涵盖住宅、商业、公寓及酒店项目名称地址开发商占地面积建筑面积（）商业面积总投资停车位数量业态组合备注汉城壹号汉城路明城置162、业300亩130万20万20亿-住宅、商业、公寓、酒店在建恒天国际城玉祥门外恒和房地产140亩70万7万-2660高品质文化人居、情景商业、SOHO居家办公、休闲娱乐等功能在建大唐西市劳动南路大唐西市置业500亩128万66万35亿1200盛唐商业民俗文化组团、文物遗址博览组团、丝绸之路风情组团、大型现代商务、现代Shopping Mall组团、大型现代住宅组团等建成/在建开远半岛广场土门亨祥实业54亩28.7万8万-1470大型商业广场、精装写字楼、公寓、纯住宅项目在建御溪望城丰庆路万洪地产84亩30万8万-1300住宅、丰庆食品商贸中心在建领汇乐城西门外领汇实业集团10亩10万5万-400163、商业、酒店式公寓在建龙湖MOCO国际红庙坡十字西南角龙湖地产400亩100万30亿待定花园洋房、高层住宅、精装公寓、写字楼，以及包括高端商场、大型超市、星级电影院、品牌餐饮及时尚娱乐等多种功能的龙湖商业旗舰“天街”系购物中心。在建宏府鹍翔九天汉城路宏府集团280亩120万15万-612015万平米的商业综合体(知名品牌百货、购物广场、超市、大型影院、健身俱乐部等);4万平米的五星级标准酒店;3000平方米五星级标准会所;在建太奥广场城西丰禾路西口福源置业300亩80万30万20亿3000由30余万平米的综合商业，14余万平米的酒店和公寓及40余万平米的高品质住宅组成。在建1611综合体研究综合164、体研究城南区域共12个城市综合体项目，其中已建成4个，在建6个，规划中项目2个，其中小寨商圈项目投资较高项目名称地址开发商占地面积建筑面积（）商业面积总投资停车位数量业态组合备注李家村万达广场雁塔路北段8号万达集团72亩35万15万1000大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、近三万平米的商业步行街、高档城市公寓和写字楼等建成怡丰城太白立交丰树集团20万6.25万四栋住宅塔楼和三层商业裙楼组成，2万绿化广场建成瑞鑫摩天城南二环天羿置业54亩22万400居住、办公、酒店、商业为一体的大型城市综合体建成珠江时代广场南门外珠江投资19.8亩15万8万13亿4408万平世纪金花旗舰店165、国际公寓，1.3万平米的5A级写字楼，近5000平方米空中花园、1.5万平米的广场园林。建成中贸广场南稍门中贸地产120亩60万15万待定住宅、公寓、大型超市、精品百货、大型电器卖场，主题运动商场、大型游艺中心、KTV、娱乐院线、主题餐饮以及特色商业步行街、商务酒店、会议中心等多业形态在建万象春天电子正街联邦实业、世纪春天1000亩待定待定待定7455香港巴黎春天旗舰商业、五星级酒店、5A写字楼、精端住宅、精装公寓等在建西八里改造项目长安路新宝龙267亩110万70万120亿-以中国西部金融服务中心为核心定位，打造一座集高端商务办公群、超大型购物中心、五星级酒店、文化娱乐中心及高端居住为一体166、的功能型都市建筑综合体。在建万科城长安韦郭大道 万科地产240亩61万10.6万30亿2500住宅、公寓、商业在建小寨金莎小寨东大置业14亩13万8万20亿-商业、写字楼、公寓在建绿地乐和城雁塔北路绿地集团32亩5.5万2万-待定商业、公寓、步行街在建悦达华美长安项目长安区悦达华美400亩100万-30亿-写字楼、公寓、商业、购物中心、住宅规划东八里项目长安路陕西铁建126亩80万-70亿元-集购物、休闲、金融、商贸服务为一体的大型现代化城市商业综合体规划1621163综合体研究综合体研究城北区域共15个城市综合体项目，其中以营业1个，建成2个，在建项目12个，无规划项目项目名称地址开发商占地167、面积 建筑面积（）商业面积总投资停车位数量业态组合备注赛高国际街区凤城五路与未央路交汇 富力地产50亩24万300国际公寓，CEO商务，世界步行街已营业海璟国际文景路与凤城二路十字 海荣集团80亩32万6万820住宅、办公、公寓、商业、赛格等建成宫园壹号未央路龙首村荣民地产100亩42万6万1500住宅、写字楼、商业、会所建成首创国际城凤城十一路首创置业537亩168万42万60亿7788甲级写字楼、SOHO公寓、西北空前的ShoppingMall及一座超五星酒店在建汇通太古城凤城十一路汇通国基387亩100万29万1344品质住宅、时尚购物、商务办公、高档酒店在建西安环球贸易中心凤城五路与未168、央路交汇新宝龙43亩35万（容9.37）5亿35005A级写字间（268米）、超五星级豪华酒店、奢华精装公寓、奢侈品大道及IMAX艺术中心（1层至5层为商业）在建正尚国际金融中心凤城七路与未央路十字 润翔置业50亩30万1.2万，18亿-国际甲级写字楼、五星级酒店、商务酒店及酒店式服务公寓、高档大型购物中心、国际高端俱乐部、城市地铁配套商业等（商业用房12000平方米，公寓7560平方米，写字楼18000平方米，酒店15200平方米）在建盛龙广场方新村北郅辉地产229亩100万40万40亿3000SHOPPINGMALL、家居广场、酒店、住宅、公寓、小学、幼儿园等在建大明宫万达广场北二环与太华169、北路交汇处向北200米万达集团157亩65万18万80亿待定大型商业中心、城市商街、精装SOHO、城市豪宅、5A写字楼、国际影院等在建香缤国际城太华北路延伸线与秦汉大道十字东南角禄丰地产、金石地产500亩122万16万60亿待定住宅（11000户）、商业16万平米（购物、餐饮、娱乐、休闲等丰富的高端商业服务业态。）在建白桦林明天含元路以南，太华路以东经发地产140亩50万30亿办公、商业、公寓、住宅为一体在建大明宫中央广场北二环与太华路立交大明宫置业300亩100万22万100亿一期880住宅、商业和商务办公在建深国投未央印象城深国投52.4亩28万15亿-商业、住宅在建名京九合院未央大道龙首170、原名京地产300亩100万15.9万-其中五星级酒店、甲级写字楼共9.7万米，商业15.9万米，商业包括四个集中商业设施及住宅裙房、沿街店铺。在建景泰富城北项目经开区凤城一路景泰富地产258亩100万22.7万10亿-住宅、公寓、商业、酒店、写字楼、购物中心在建163综合体研究综合体研究高新区域共2个城市综合体项目，其中在建5个，规划中项目2个，绿地中央广场为区域代表项目名称地址开发商占地面积建筑面积（）商业面积总投资停车位数量业态组合备注高科尚都锦业路与丈八五路交汇处向北100米高科房产148亩40万10万 20亿 1425住宅、写字楼、酒店、公寓、商业在建绿地中央广场锦业路绿地集团1200171、亩75万60万写字楼、七克拉晶座小户型、超高层两大座、四星级酒店一座、绿地笔克会展中心、SOHO同盟写字楼、正大国际购物广场等在建锦业时代锦业路南湾地产66亩34万34万 15亿 2200一栋150米超高写字楼、5栋高层写字楼、3栋公寓、星级酒店、街区商业在建都市之窗高新医院北侧量得实业43亩15万15万 10亿 1277商务办公、文化娱乐、居住休闲、购物餐饮在建高新水晶城高新路与科技二路十字高新地产40亩20万5.8万-726商业、办公、公寓、住宅在建金花高新项目高新区科技路金花集团、华瑞中国-100万-150亿-大型购物中心、国际公寓、国际会展中心、五星级酒店、5A级智能写字楼及现代城市智172、能枢纽等多种业态组成规划中木塔城市综合体木塔寨海航500亩117万-100亿-包括2栋约260米左右高层建筑，14栋约100米左右的高层建筑群规划中164综合体研究综合体研究项目名称地址开发商占地面积建筑面积（）商业面积总投资停车位数量业态组合备注民乐园万达广场解放路与东新街交汇处向北万达集团 120亩30万15万35亿 1080大型商业中心、城市商街、精装SOHO、5A写字楼等已营业东大街万达新天地东大街万达集团22亩6.8万待定精装公寓和商业裙楼已营业苏宁解放路项目解放路苏宁电器 12.5亩 8万8亿电器销售、餐饮、娱乐为一体规划中华著中城曲江大道与雁曲五路交汇处向东200米汉华房地产 2173、48亩94.99万-小高层、高层、公寓、别墅、商业组合而成，未来将引进洲际酒店、KFC汽车餐厅、哈根达斯、屈臣氏等多种大型品牌商家在建城内及曲江共3个城市综合体项目，体量较小，其中万达项目已投入使用，苏宁解放路项目在规划中，华著中城为曲江唯一综合体项目165综合体研究综合体研究沣东新城西安市三环外城市综合体均聚集于沣东新城，其中华润总建面150，总投资150亿项目名称地址开发商占地面积建筑面积（）商业面积总投资停车位数量业态组合备注启航时代广场沣东新城中央生活板块沣东实业-18万6万20亿-公寓、办公、商业、拟引进餐饮、银行、证券、KTV、通讯营业厅、24小时便利店、果蔬超市、地产中介、干洗店174、小型医药超市等多种商业业态，在建华润二十四城 西咸新区沣东新城华润置地400亩15090150亿-购物中心、五星级酒店、超高层写字楼、酒店式公寓、住宅、学校、Street Mall在建宝龙商业综合体沣东新城三桥街道新宝龙250亩30万12万30亿时尚购物中心、五星级酒店、写字楼等规划1661未来发展趋势未来发展趋势从城市发展来看，综合体适应城市发展需求，将成为未来新区中心建设和旧城改造的重要手段；从开发商角度来看，综合体能掌控上下游利益，开发利益最大化，成为众多开发商的首选；从居民需求来看，综合体适应并满足居民一站式生活需求，将成为越来越多购房者的首选；从综合体价值来看，综合体对城市资源的最175、大化占有，带动区域土地价值及住宅价值的提升，将成为未来房地产开发的主流模式。综合体满足相关各方的利益需求，将成为拉动城市发展的重要引擎和加速器，未来有巨大的发展空间，竞争也将十分激烈167第五部分：本体属性研究第五部分：本体属性研究168项目位于西咸新区沣东新城板块，处于西安与咸阳的双城纽带之间，片区具备良好的发展前景。区位解析区位解析咸 阳西 安世纪大道本案西咸一体化沣东新城作为西咸新区渭河北岸的重要组成部分，其东接西安市西三环，西接沣河东河岸，西安绕城以西的部分，南临西汉高速。本案西安绕城高速西安咸阳西汉高速沣河170170区域规划区域规划项目位于沣东新城的沣河田园都市板块，板块规划为西部176、能源金融中心和田园城市示范区，项目隶属于田园城市示范区 沣东新城的规划范围：规划总面积161平方公里；涉包含西安市辖区六村堡、三桥、王寺、斗门街办；咸阳市辖区沣东街办。沣东新城的定位：区域统筹科技资源示范基地，高新技术研发和体育会展中心；沣东新城区域规划：考虑沣河以东片区发展的基础与主旨，形成：“两带、七板块”；其中两带：周秦汉历史文化景观带，沣河景观风貌带；七板块：沣河田园都市板块，六村堡现代产业板块，三桥商贸综合产业板块，阿房宫人文旅游板块，科技统筹示范板块，镐京田园都市板块以及昆明池生态休闲板块；利用现有河流、农田、遗址等自然景观，结合主要交通廊道，形成组团化布局模式。各组团又相对独立，177、内部又有相对齐全的配套功能块以及特有的功能块，形成特色化布局形式;我们项目所在的沣河田园都市板块主要规划为：西部能源基地产业区和田园城市示范区项目规划利好项目规划利好本案千亩蝴蝶湖城市中央CBD2500亩沣渭三角洲湿地公园住宅区住宅区注：本图仅为参考示意奥体中心区域生态资源丰富，项目以西规划有2500亩沣渭三角洲湿地公园；紧邻项目以南有千亩蝴蝶湖生态水系；东北侧规划为奥体中心；项目周边均为低密高档住宅，宜居性高，后期人口引入度高；项目区域以南规划有城市中央CBD，形成区域内大规模商务集群，项目不在CBD规划范围内。项目周边生态资源丰富，住宅区密集，宜居度高，后期人口引入度高；项目北侧距奥体中心178、相对较近，为项目商业和商务规划带来发展契机1711地块解析地块解析项目东邻上林路，北边有高铁通过，有一定噪音影响；地块内部较分散，为农田，村庄，其中加油站及斜穿高压线将影响项目后期规划12374586上林路规划路民房内部道路农田上林路加油站高铁高铁加油站高压线172173指标解析指标解析1#地块净用地面积：69亩2#地块净用地面积：28.5亩3#地块净用地面积：40.5亩7#地块净用地面积：66亩4#地块净用地面积：45亩8#地块净用地面积：37.5亩5#地块净用地面积：18亩6#地块净用地面积：19.5亩起步区总范围面积为1224亩，近期建设范围面积804亩，其中可出让地块净用地面积324亩179、，代征道路用地面积255亩，流转用于绿化景观非建设用地面积225亩只征不收范围面积420亩项目规模体量大、交通便利，区域未来整体规划较好，但区域现状整体相对较差173配套解析配套解析项目位于城市边缘，属于咸阳市房地产格局中的南区板块，邻近城区边缘，各项市政基础设施较为匮乏；随着西咸新区战略定位及实施，区域将得到率先发展商业配套设施：区域内商业配套设施缺失教育配套设施：西安科技学院、陕师大金泰丝路花城学校、西安技术学院；公共交通系统：地铁1号线、59路、21路等区域内医疗、健身、娱乐、金融及商业配套较为匮乏项目地块相对陌生，周边整体配套设施缺乏，后期规划是项目价值提升的关键所在，大型商业配套存在180、市场空白1742S 优势1W 劣势O 机会3T 威胁4项目项目SWOTSWOT分析分析区域整体形象较差，区域认知度不够。项目地块较分散，北边有高铁带来噪音影响，地块内部有加油站，斜穿高压线等不利因素；区域整体配套资源匮乏，现状较差。项目位于西咸新区沣东新城板块，板块被打造成集产业，宜居为一体的西部能源基地产业区和田园城市示范区，未来规划发展潜力巨大；项目规模较大，可塑性强；项目周边生态资源丰富，宜居性高区域人气不足，需要时间和周期来引入，为商业发展造成阻力；区域整体去化量有限，影响项目去化速度；区域潜在供应较大，后期竞争激烈。西咸新区门户，沣东新城作为新兴产业基地和综合服务中心，将以高新技术和181、会展业为主，重点发展高新技术研发和孵化、会展商务、文化旅游、房地产开发等产业，整体规划及发展前景给项目带来更大机遇；田园城市示范区的打造及地铁资源将为项目带来关注度和购买力。区域内以住宅区为主，暂无城市综合体项目，存在市场机会。175项目基础研究小结项目基础研究小结宏观背景研究市场环境研究本体属性研究整体规划较好，现状不足，后期发展潜力大市场处于发展初期，整体档次低，后期商业综合体机会大城市新区，大规模，配套及市场支撑不足，但具有公园景观及商务资源的综合体，具备发展潜力从项目基础研究层面看，项目商业有机会，发展有潜力规划利好商业有机会发展有潜力176思考思考问题一：城市新区内的大规模城市综合体182、项目该如何开发？问题二：在项目发展面对后期激烈竞争的情况下，该如何寻求项目特色和核心竞争力？借鉴成功案例，寻求项目的发展策略和定位方向1771178第六部分：案例借鉴第六部分：案例借鉴1781通过对国内外城市综合体成功的案例研究，借鉴综合体操作成功的发展模式，指导本项目开发：日本新宿商业区日本新宿商业区日本六本木日本六本木日本难波城日本难波城日本渔人码头日本渔人码头德国索尼中心德国索尼中心柏林柏林IBAIBA新建内城新建内城西班牙毕尔巴鄂滨水区西班牙毕尔巴鄂滨水区苏格兰爱丁堡苏格兰爱丁堡荷兰鹿特丹荷兰鹿特丹爱尔兰爱尔兰dublindublin港口改造港口改造加拿大加拿大Granville Is183、landGranville Island港口改造港口改造美国苏荷兰区美国苏荷兰区美国波士顿昆西市场美国波士顿昆西市场美国亚特兰大美国亚特兰大SONOSONO美国纽约布鲁克林美国纽约布鲁克林F.DF.D区洛杉矶区洛杉矶台北市信义区台北市信义区伦敦金丝雀码头伦敦金丝雀码头179借鉴一：多元物业融合发展商业、商务、居住、文化休闲等多元物业融合发展，城市化综合价值得到完美展现n案例：毕尔巴鄂港区滨水区计划利用城市中部滨水区的景观资源改造和重建的滨水区近百万平米；集合城市内涵，发展都市生态活力区，结合城市休闲、商业、会展商务、居住为一体，属于多元复合型功能区域；包括：会展中心、产业研发中心、商务文化中心184、办公和商业建筑、宾馆和高校等。零售商业休闲娱乐高尚居住商务n案例：日本新宿产业加强，商业提升后，城市中高端人群逐渐聚集，现代与传统的休闲娱乐与公共设施相结合，逐渐发展形成区域自身特色；在资源环境较好的区域，分布着大量的高档住宅，为区域的高端人口提供高尚的生活方式。180借鉴二：重视土地集约性最大程度地挖掘土地价值，提高土地利用效率，表现为高强度、高密度的空间形态日本难波城日本难波城日本六本木德国索尼中心爱尔兰都柏林港口181借鉴三：关注城市共享空间代表世界潮流的公共广场、艺术小品及多样的园林景观，体现交流与共享的城市开放空间小品：p行走于六本木可随处看到代表世界潮流的公共空间艺术作品，社区内185、50%的地方是开放空间。人的活动空间：p位于六本木露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。园林：p六本木内有大型的公众公园和很多小园林，绿化率20%，让每个游客在每个时刻都能感受自然气息。n案例：日本六本木182借鉴四：体现以人为本注重人性化设计，体现以人为本的理念，针对区域内人群的各项需求提供合理解决方案p案例：日本六本木p各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔 开来。p案例：德国索尼中心p在大众体验中心，可以接触到大众最新的产品。这里还有配备刹车、变速杆等的驾车体验游戏中心，可以让观众展示超凡的驾驶技术，收获喜悦。p案例：日本神186、户渔人码头p提供大量的休息场所供游客休息，并且达到每一个座位都临近垃圾箱，人性化的摆放，保证了环境的整洁。183借鉴五：打造城市标签标志性建筑是一个城市的名片，能赋予城市新活力及一定的社会影响力，作为整体区域的精神象征p案例：日本六本木案例：日本六本木 “森大厦森大厦”p“六本木六本木HILLSHILLS”的象征物的象征物 ，大厦最上部是代表都市文化的核大厦最上部是代表都市文化的核心部分心部分“森艺术中心森艺术中心”，街区内，街区内的酒店、购物中心等综合性设施的酒店、购物中心等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心构成了商业、文化、信息的中心聚集层。聚集层。p案例：德国索尼中心案例：德国索尼中187、心p巨大的、可以升降的风帆造型天幕，巨大的、可以升降的风帆造型天幕，是整体建筑物中庭视觉焦点所在，使是整体建筑物中庭视觉焦点所在，使7 7栋形态各异的建筑物相互围合、相栋形态各异的建筑物相互围合、相互呼应，结合成一完整建筑群。互呼应，结合成一完整建筑群。p案例：荷兰鹿特丹案例：荷兰鹿特丹 立方体住宅立方体住宅p由一排排倾斜的黄色方块，连成一道由一排排倾斜的黄色方块，连成一道特别的天桥，打破了墨守成规的建筑方特别的天桥，打破了墨守成规的建筑方式，让人对居住其中充满幻想，成为荷式，让人对居住其中充满幻想，成为荷兰最出名的当代建筑，给沉闷的工业城兰最出名的当代建筑，给沉闷的工业城市，添加了一丝生气。188、市，添加了一丝生气。借鉴六：融入文化主题别具特色的生活小品和标识，可增加城市生活情趣，突出主题文化日本六本木日本渔人码头日本渔人码头荷兰鹿特丹荷兰鹿特丹西班牙毕尔巴鄂滨水区185具体案例解析：具体案例解析：百捷中央公园百捷中央公园整体定位以区域性商业中心为基本形态打造城市副中心本项目从地理位置、周边环境、市政公共配套规划定位来看，都具备打造城市副中心的条件。项目地处桥南3000亩改造大型居住区腹地、同时交通便捷，具有打造区域商业中心的条件。以区域性商业中心为基本形态以打造城市副中心为目标百捷-中央公园186百捷中央公园百捷中央公园桥南大立交桥南立交桥建设工程主要由泉州大桥桥南立交、顺济新桥桥南189、立交、鲤城南环路立交三个节点工程组成。设计通车能力27500辆/小时，工程包括8座桥梁，桥梁全长1249.27米。中心市区往南安、晋江、厦门的通行更加便捷，中心市区的交通压力将得以大大缓解，同时还将改善整个桥南片区范围段的交通拥挤、杂乱无序等状况。500M距离轻松进入城市内环线，畅享城市快捷交通。泉州快速内环线从少林路起，西接省道307线，转南接江滨北路，沿晋江西岸南下，接坪山路，西转东湖街，这就是即将确定的泉州市内环线。桥南立交桥系统快速内环线区域交通紧邻城市内环线，交通便利，属城市郊区建设新区187百捷中央公园百捷中央公园产业区总面积(平方公里)企业数量产业定位入住企业经济实力成熟度江南高190、新科技园6233园区以高新技术、电子信息为主导，重点发展微波通信、光伏电子、轻纺面料和机械汽配产业 鸿兴尔克金山大宇2008年实现工业总产值115亿元,创税5.9亿元。相对成熟清蒙科技园20220高新技术企业孵化基地（高科技园区）、汽车制造基地、产业集中区三兴特步九牧王宏远纺织亚泰制药等2008年实现工业总产值130亿元。逐渐成熟福厦高速铁路福厦铁路自福州南站至厦门西站，途经闽侯、长乐、福清、莆田、涵江、仙游、惠安、泉州、翔安(马巷镇曾厝)。全线长273千米，总投资144.2亿元。设计标准采用级双线电气化，速度为200千米/小时，预留300千米/小时，全线设14个车站，2005年10月动工，预191、计在2009年建成。区域产业立体交通网络带动区域产业经济发展、常住人口增长；形成商业、商务、居家、基础设施良性循环发展。188百捷中央公园百捷中央公园规划背景桥南片区城市“东进、南下、西拓”发展战略、做强做大海湾型城市的重大举措之一，是将晋江南岸打造成为“泉州陆家嘴、未来中央商务区”的桥头堡。“城市门户、海西明珠”，被列为泉州、晋江两级市政府城建项目的“一号工程”。规划前景独特的区位优势、交通优势、产业优势和景观资源优势，商业辐射范围为150万消费人群，是目前泉州最具强大辐射能力的区域。以海峡西岸生态型、国际型新城区的面貌呈现在世人面前，成为能充分展现泉州、晋江城市经济发展，和现代化都市新形象192、的城市次中心。功能定位集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市次中心 本案位于“江南组团中心地带，东接”中心组团“接；北与”北峰组团“相承；南与“晋江组团”相接。为”百捷-中央公园”将来的商务、住宅、商业等功能的实现，起到有力的基础支撑。区域定位商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市副中心 189总用地面积163485总建筑面积852364.5其中高层住宅建筑面积449402.3商业建筑面积150415.3商业商场建筑面积55981.2其它商业建筑面积59970商务办公建筑面积34464.1酒店建筑面积60052幼托面积3104.9地下室建筑面积189390建筑193、占地面积52687.83容积率4.055建筑密度32%绿地率32%停车位5034个其中地上544个地下4490个总户数3304户百捷中央公园百捷中央公园项目指标总用地245亩，属中等规模，中高容积率项目1901百捷中央公园百捷中央公园324国道池峰路兴贤东路至泉州大桥至福厦高速A区B区C区商场、酒店写字楼中央公园平面规划分布图项目主要分为5个组团：1、中央公园。200亩。2、商场、酒店、写字楼。商业11.6万平米、酒店6万平米、写字楼3.5万平米。3、A区住宅+底商。4、B区住宅+底商。5、C区住宅+底商。55万平米住宅+15万平米商业。整体规划通过中央公园景观规划，打造区域公园城市综合体项目194、191公园商务公园购物公园住宅公园文化公园酒店泉州桥南城市中央公园 集公园商务、星级酒店、休闲商业、高端住宅为一体的大型生态综合体。未来泉州桥南的城市中心。百捷中央公园百捷中央公园形象定位泉州桥南城市中央公园，未来泉州城市中心1921324国道池峰路兴贤东路至泉州大桥至福厦高速公园商务商务办公首选概念吸引点：主题，服务，精品。打造桥南片区顶级商务集结地。主要服务于中心城区与南区、晋江高端客户。公园购物购物娱乐目的地概念吸引点：品牌集中，娱乐休闲，商业街区强调方便、舒适、休闲重点打造为桥南片区时尚购物商业地标。公园酒店五星级酒店概念吸引点：五星级，豪华，服务。桥南片区品质最好唯一的五星级酒店。主195、要服务于中心城区与大桥南区域的高端商旅客户。公园文化户外运动场概念吸引点：儿童乐园，亲子运动，主题明确强调互动、游乐、体验打造为桥南区域时尚运动体验的引力场。公园住宅公园高尚公寓概念吸引点：通过商业等的塑造，强势提升项目住宅价值。打造区域最具富人区气质的高端居住区百捷中央公园百捷中央公园组团定位通过公园文化、商务、酒店、购物及住宅业态打造区域级地标市场 积极研究市场，分析各物业供求状况，找出市场机会，精准项目定位；本项目商业市场机会大定位 综合项目区位、环境、地块本体条件，充分思考，突出特色；本项目公园及景观资源丰厚规划 合理的整体规划，功能分区且有机融合，提升项目整体的功能性，提高档次 局部196、打造区域地标性建筑，提高项目知名度 各类型物业功能合理配比，整体优化，带动项目整体运作成功 环境 项目注重短期利益与长远利益结合，保证整体价值最大化，促进销售策略 注重市场培育，根据市场情况，选择以某种物业为主导，带动项目整体开发 注重城市规划及景观价值的挖掘和利用，塑造项目特色，提升项目形象案例总结案例总结194第七部分：项目发展战略及定位第七部分：项目发展战略及定位195项目发展战略项目发展战略196发展战略充分考虑项目本体因素及未来成长的可塑性，项目适合均衡模式KPI体系均衡发展模式写字楼主导模式酒店主导模式商业主导模式住宅主导模式外因优越地理位置CBD/城市新区客户（产业）支撑已形成产197、业簇群/引入核心客户带来相关簇群地理位置不远离城市核心区地理位置城市核心区地理位置城市发展区域便利交通主干道沿线/未来商务核心区交通主干道沿线交通可地铁口/主干道沿线便利交通主干道沿线内因较大的规模建筑面积50万以上定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位区域功能的缺乏、需求旺盛、人流及商业气氛开发周期长、大规模综合体强制性的视觉冲击超高层/建筑群强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰写字楼大堂昭示性明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/强调住宅对于市场的培育作用和对于项目的价值提升功能化体系五星级酒店甲级写字楼高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式198、公寓住宅功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系五星级酒店甲级写字楼高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式公寓住宅开发商强劲的实力和丰富的经验配套完善商场、公寓开发商有足够的经济实力功能化体系商业为主导，其他功能为辅开发商有足够的经济实力专业管理团队物业管理/经营管理配套设施顶级商场一流的合作团队一流的合作团队功能定位融合商业、商务、居住、休闲娱乐等，打造多元、复合的国际化城市功能商业功能休闲娱乐功能商务功能核心功能居住功能公共活动功能辅助功能文化艺术功能198发展愿景“活力之199、城、未来之心”以均衡发展模式为开发理念，以功能更新、形象更新、价值更新为发展纲领，将本项目最终打造成为集新型商务、休闲娱乐、公园景观、都市居住为一体的，领袖西安、辐射西部、享誉中国的199项目整体定位项目整体定位200定位关键词提炼：城市新区、田园都市、奥体中心、公园景观、大型综合体项目的核心价值百万平米规模，大型综合体项目项目的整体定位城市新区，田园城市、公园资源项目的客户阶层经济发达区域财富阶层项目本体属性项目资源条件市场环境商业及有特色成规模的综合体项目缺乏项目的客户阶层经济发达区域财富阶层项目区域规划田园城市，奥体中心，公园景观项目的客户阶层经济发达区域财富阶层项目发展机会区域发展前景200、看好定位思路定位思路201城市新区 地标性 公园式城市综合体本项目整体定位203本项目形象定位国际 central引领西安、辐射西部、享誉中国活力 commerce充满激情、创意与活力的年轻热土 商贸 culture商业与商务的集聚，西安的财富地标栖息地 Demonstration西安新名片，中国新看点城市新区 公园情景式 都市生活栖息地城市高尚住宅打造健康、舒适、和谐的生活环境205商业分级大型SHOPPINGMALL、精品购物中心、休闲商业街、主题商业街206城市绿带体现主题化、情景化的城市商业走廊星级酒店城市地标建筑沙特沙特 Kingdom TowerKingdom Tower天津津门津201、塔天津津门津塔上海中心上海中心写字楼生态型办公物业，体现生态、节能、健康理念208公寓弹性空间，涵盖酒店式公寓、SOHO公寓、精品居住公寓等，产品多元化209依托公园情景、借助内部规划，打造高端休闲居住区1公园文化：以公园文化为主题创造稀缺；2.区域竞争：区域内部中端住宅多，缺少真正有市场号召力、有品质的项目；3.项目机遇：正处于城市新区利好的契机上。1.住宅与商业相对分离，尽可能避免商业对住宅的影响，塑造有品质的高端住宅；2.充分挖掘公园文化；4.首置及改善居住类客户群体为主要客群。1.充分挖掘公园文化主题及区域规划特色；2.借助内部规划提升项目配套价值，弱化区域配套不足。住宅发展思考：城市202、新区，田园都市生活示范区住宅定位思考住宅定位思考210依托区域规划景观资源、借助内部规划完善配套，打造高端居住区住宅市场机会客户需求住宅产品机会项目本体研究品质住宅稀缺塑造卓越产品力客户有需求有打造品质住宅的本体条件资源价值景观价值最大化景观品质型住宅住宅定位住宅定位211亲近大自然的田园城市 园林境界212彰显高品质都市生活213214追求都市生活品质 新城市中青年一族n他们是追求都市生活，对生活品质有一定追求；n他们与沣东新城有关，认同沣东新城的发展，愿意融入沣东新城区域；n他们希望安居乐业、机会向上、重视性价比、人文情结、品牌意识；住宅客户定位住宅客户定位 客群特征演变及分析客户研究项目203、初期吸引地缘性及咸阳客户项目中期吸引地缘性及周边板块区域客户远期策略辐射整个西咸新区项目初期社区规模及性价比优势吸引大批地缘性客户；中期随着项目区域价值的凸显、中南品牌的树立及地铁1号线的通行，将导入大量的周边其他板块客户；后期随着项目及区域发展更成熟，辐射整个西咸新区；216主力客群（75%）：地缘性客户职业类型为：区域内个体商户、企事业单位职员和城农村村民；来源：包括西部国际车场及建章路沿街的个体商户，及车辆厂、中石化、武警学校.等大型企事业单位的普通职员，及部分城农村的村民；年龄：25-40岁特征描述：认可区域价值，支付能力有限，有浓厚地域情结，目前居住条件不佳，属刚需首次置业，崇尚小两204、房或紧凑三房关注点：价格、户型、地段、配套、交通辅助客群主力客群辅助客群（25%）：城西客户+咸阳客户特征描述：辅助客户是受地铁、价格因素影响外迁客群，或看重区域发展前景的板块客户，对区域价值认可，有地缘情节的群体关注点：价格、户型、地段、配套、交通一期客户定位住宅客户定位住宅客户定位投资型 酒店式服务 SOHO公寓关键词：奥体中心、公园景观、投资价值、品质服务空间灵动式自住、商务打造服务式公寓增值保值公寓定位公寓定位217区域外围投资主导；投资、商务客为辅来源：西安市外围、陕北职业：企事业单位、私营业主等目的：度假、商务、投资为主要目的年龄：35-50岁特征：格调、品质、文化、不过分张扬、善205、接受新事物核心客户重要客户偶得客户来源：西安市职业：各行各业的私企老板、企业管理者、金领目的：投资、增值为目的年龄：30-50岁特征：身份象征、占有欲强、高生活品质要求区域外围投资商务客户60%本地投资客户30%其他客户10%公寓客户定位公寓客户定位218突出公园景观，与住宅、酒店、公寓、办公良性互动1.区域规划后期进驻产业及人口支撑；2.区域竞争：区域商业稀缺；3.区域商业：短期内发展缓慢。打造成公园主题式大型商业板块，城市新区，商业中心1.项目开发首期启动时，考虑到为住宅配套的需要，需要建设临街商业和大型购物中心；2.通过规模效应聚集人流，增强商业的辐射力；3.充分考虑销售与物业持有的模式206、的影响。1.大规模商业，将聚集人气，提升地块价值；2.充分挖掘项目特色；3.充分挖掘项目及周边人文资源。商业定位思考商业定位思考219情境主题商业形象展示商业p 周边交通便捷、高端配套匮乏；p 有市场空白；p 形成规模，提升商业辐射影响力p 项目城市地位；p 必须满足写字楼、酒店、公寓生活便捷配套需要；p 与项目酒店、写字楼共同形成高端综合体进行展示（互补性）；时尚百货娱乐休闲中心景观休闲商业街特色商街公园景观特色“一站式”大型休闲商业中心商业定位商业定位220总分类总特征细分类开发与建设特点（开发战略）城市新区独立购物中心根据地块位置特征及区域发展规划，以及项目体量关系填充型位于城市中心商业207、区更新改造地段，主要散布在商业街一侧，利用原来场地建设，与主要商业街相通扩展型在原有商业区域加大营业面积，在不改变原有商业区组成的基础上提供一个改变商业区功能的方法核心型通过城市新区发展，使之成为现代化的购物中心大型SHOPPINGMALL+景观休闲商街+主题商业街+娱乐休闲中心商业业态定位商业业态定位2211.西安国际旅游城市，旅游人群充足，星级酒店市场未饱和，运营良好2.项目处规划中沣河城市田园板块，紧靠奥体中心，商务度假客群为酒店市场提供了充足的客源保证3.提升项目配套价值，与项目发展方向吻合1.规模小，无法提升项目品质与档次2.经济型酒店数量众多，竞争强度大，市场饱和度高3.从项目住宅208、开发的角度考虑，经济型酒店与项目的发展方向不吻合酒店定位方向星级酒店经济型酒店酒店定位思考酒店定位思考222城市新区 地标型 五星级 商务度假酒店 酒店定位酒店定位2231.项目处于城市新区发展范围内；2.临近奥体中心板块，后期度假及商务客源充足；写字楼定位方向1.区域内，办公物业少，伴随区域发展，必将催生新的办公需求2.与片区定位吻合，休闲旅游集聚产业相关的办公将是本区域内写字楼租客的消费群体3.本项目具备未来城市升级的契机，办公物业的升值，将吸引更多的投资客户，购买本项目的写字楼产品1.区域内正处于发展初期，交通、环境、产业聚集度差，本区域成熟度目前比较差2.在项目后期区域成熟度提高后开发209、地标性写字楼3.整体定位上与城市CBD办公楼形成差异化，且与项目发展相符写字楼定位思考写字楼定位思考2245A级 公园生态休闲办公办公标准生态建筑智能建筑城市名片 写字楼定位写字楼定位第八部分：物业发展初步建议第八部分：物业发展初步建议226项目地块东侧临城市主干道，交通干扰大，但地标展示性强，A区商业价值高。项目地块内部规划为景观及绿地，环境好，部分受高压线影响，B区住宅价值高。地块西侧受村庄和农田干扰，可塑性强，C区住宅价值一般。主干道公园交通节点村庄和农田高架铁路景观轴B区C区A区交通节点地块价值分析地块价值分析227城市效率最优分组团规划，同时板块、物业功能相融合，打造多元化、复合化城210、市空间规划布局思路规划布局思路228土地利用率最优集约化发展、高强度开发，土地功能复合化、多元化229科学规划交通组织打造高效、便利、多元的交通系统230标签化、名片化形象设计突出区域中心感、国际化特征，打造地标形象地标建筑城市雕塑231以人为本的空间设计强调交流、共享与参与，营造主题化、时尚、有活力的公共空间232理念创新生态、节能、环保、科技、健康233一、城市效率最优：城市效率最优分组团规划，同时板块、物业功能相融合，打造多元化、复合化城市空间二、土地利用率最优：集约化发展、高强度开发，土地功能复合化、多元化三、科学规划交通组织：打造高效、便利、多元的交通系统四、标签化、名片化的形象：突211、出区域中心感、国际化特征，打造地标形象五、以人为本的空间设计：强调交流、共享与参与，营造主题化、时尚、有活力的公共空间六、理念创新：生态、节能、环保、科技、健康规划布局原则规划布局原则234地块主干道布局以商业、酒店、公寓组成的公建组团，保证这类物业对交通的通达性要求，将公建类物业集中布局在此，一是形成规模效应，二是把地标性凸显出来。住宅设置在地块内部景观资源最大化区域，为正南正北朝向，在景观需求下，可适当倾斜，但不应超过正负15的范围。商业调整为商业街+主力店的形式，沿景观沿线及东侧道路带状分布，酒店、写字楼、公寓穿插分布在商业带上。在平面布局时，部分建筑（如商业）可融入公园元素，以流线的方212、式打造象形平面。主干道公园交通节点村庄和农田高架铁路绿带B区景观商业、住宅C区住宅A区交通节点商业、写字楼、酒店商业、公寓整体规划整体规划235效果图展示236开发秩序建议开发秩序建议开发顺序建议由南往北开发，先期以住宅撬动，树立形象主干道公园交通节点村庄和农田高架铁路公园B区C区A区交通节点开发顺序建议由南向北依次开发；先以住宅启动，商业后续跟进；开发顺序主要考量因素：1.地铁一号线将于2013年开通，区域价值将进一步得到释放，借助地铁交通利好，启动项目立势；2.地块相对集中，便于快速启动；3.先开住宅，以住宅启动；237 考虑到项目先期以刚需为主，且项目启动时所在区域规划及配套仍不成熟和完213、善，在操作建议首期以盘活项目现金流，快速走量，逐步实现溢价的操作思路。结合区域规划、项目所在区域在售项目产品状况及区域客户主力产品需求，对于首期整体户型配比建议如下：面积（平米）房型特点比例备注7080两房一厅一卫紧凑两房25%两房约占60%8095两房两厅一卫标两房35%100120三房两厅一卫紧凑三房25%三房约占40%120140三房两厅两卫标三房15%合计100%首期住宅产品首期住宅产品配比建议配比建议238通过空间的变化度，以多元化、舒适性、创新户型和产品附加值赠送吸引打动客户全赠送面积半赠送面积二室二厅(可变三房）建筑面积88.94 户型方正，干湿分区，厨卫集中，南北通透全赠送可变214、空间，轻松实现三居生活户型参考/经济型二房80-90A.Double空间是层高3.9米,丰富的三错层次空间,使用率高达120%；B.2房送约15平米的夹层空间（标准层高2.19米）、3房送约25平米的夹层空间（标准层风吹草动2.19米）；C.赠送近20平米的扇形入户花园空间，使景观更加开畅D.富有个性阳台、服务阳台、落地凸窗的设置，使空间实用性更强。ABCDDD 打造多种户型产品，户型种类逐步实现经济型、实用型向舒适型、享受型过渡，以满足多层次客户需求，拓宽客户面。舒适、创新的户型设计，如夹层、错层空间的利用，以及赠送面积（入户花园、阳台飘窗）的产品附加值和超值感。产品设计建议产品设计建议23215、9户型设计：高附加值、多赠送面积设计。进深2.5米的露台，赠送50%面积高度2.2米的凸窗或夹层，赠送全面积进深2.5米入户花园或空中花园，赠送50%面积。大观景露台增加项目产品高附加值，满足市场客户需求。240241商业设计建议商业设计建议商业设计：购物、餐饮、娱乐为一体的综合型商业内部空间p 通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 p 动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感p 通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次立面形象p 商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质。241公寓产品设计建议公寓产品设计建议公寓设计：投资型 宜商宜住产品类型户型面积区间216、户型配比（套数比）公寓产品一房一厅一厨30-5045%一房一厅一厨507055%242写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议目前市场常规柱距在8米左右，建议主楼采用双向12.15米等跨钢筋混凝土超大柱网框架剪力墙结构；参考案例：北京万达广场标准层及划分建议每层10个单元；从下到上，每层单元数逐渐减少，直至整层；以上为示意图243244每层3个单元每层6个单元244245标准层层高建议写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议下部层高为3.5米中部、上部为3.9米顶部几层可更高参考案例：北京万达广场245商务酒店设计：集商务、住宿、休闲娱乐等于一体的地标型五星级酒店 p片区发展需要：未来奥体中心，商务往217、来密切，需要集多种功能于一体的高档酒店p形象提升需要：无论是引爆市场，还是促进片区提升，五星级酒店将是最大亮点p自身能力支撑：中南集团有强大的资金实力支撑酒店设计建议酒店设计建议有研究表明人类接受信息的75%是靠视觉传达的。建筑作为凝固的音符应给人一种力，一种能让观者感到震撼、心动、眼前一亮的震撼力、感染力、张力等，从而在人心里留下深刻的印象对于本项目来说，拥有一个极具视觉冲击力和感染力的外形，可以在视觉上与其他项目有效区别，体现居住者独特的品味和个性，彰显与众不同的的精神气质，达到品质和价值的双重提升。设计时可结合海洋文化元素将建筑完美演绎为视觉艺术，给人带来无限想象力和启发意识诠释现代都市218、生活为这座城市尤其是项目片区带来新的生活观念和不朽的时尚，真正成为具有生命的建筑。建筑风格建议建筑风格建议本项目建筑风格：现代风格 本项目一定是建筑立面极具现代化、都市化效果，建筑体量呈现规模化、聚集化，是代表城市名片的建筑集群。从项目区域周边范围内出现的建筑来看，几乎没有能够作为地标性的建筑，区域的城市形象极其需要提升，国际现代风格建筑，无疑能弥补这一空白。建筑风格建议建筑风格建议形象打造：整体形象体现设计感，气势恢宏；各物业类型在表现上做到风格统一、主次有序建筑风格建议建筑风格建议249建筑美学元素建筑：将公园景观元素运用到建筑立面造型上，打造项目独特建筑效果，因地制宜，做到公园与建筑的完219、美结合建筑风格建议建筑风格建议250立面形象：建筑标识；控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向建筑风格建议建筑风格建议251园林景观建议园林景观建议本项目园林景观-现代园林风格p内敛、优雅、宁静、舒缓的平和气质，体现对自然的尊重及时尚的追求；p富于理性美的景观布局，浓郁的现代风情渗透其中，草坪自然平展，大树夹峙而立，随处驻足，皆成景致；p本项目景观与周边生态园林相互辉映，与商业完美融合；252 打造社区中心景观及主景观轴：社区入口处设置中央水景广场，水系与艺术感极强的雕塑相呼应，周边辅以高大绿植，体现社区典雅气氛，与此同时最大程度的满足客户对集中式广场的需求。园林景观建议园林景观建议253220、园林景观建议园林景观建议打造林荫大道，公园式景观体验：以大型树木打造社区林荫大道，淋漓尽致的展现英式园林，营造生活气氛浓厚的社区次景观轴线。254富于情感交流和邻里共享的组团景观:社区大面积公共绿地区域：景观相对较为粗放，以较大片的乔木、灌木组群交替形成开阖的层次。宅前绿地：基本集中在各个住宅前，园林风格强调形态错落，乔木、灌木、草花、地被按层次分布。宅间绿地：注重园林组团之间的开阖变化，在密植组团之间留出相对较大的草坪面积。植物组团在不同位置植株错落程度和组合方式不尽相同。园林景观建议园林景观建议255打造现代化、品质化、国际化的活力社区嫁接名校品牌，打造片区国际双语幼儿园，引入西安人最推崇的实验或外国语中小学，提升教育配价值本项目配套服务的价值体现在商业业态上引入知名主力店、零售店、餐饮娱乐等，提升项目消费水平和档次。如英派斯健身，泰国引进国际知名物业管理公司做顾问，打造项目高品质物管服务社区物管全智能化，引进E社区概念，实现社区网络信息的全覆盖教育资源品牌化商业配套国际化物业服务品质化社区网络信息化配套建议配套建议经过对项目所在地的区域规划，市场环境，客群研究，发现项目作为城市综合体符合整体规划条件，且市场机会较大，具备可行性。THANK!THANK!257