1、精装修精装修的系统化设计管理的系统化设计管理房地产房地产Boloni Integrated Soft Decoration陈现培陈现培国家注册建筑师高级室内建筑师IDU国际设计机构/清尚博尼设计公司负责人博洛尼家居集团钛马赫精装设计中心研发专家法国CNAM国立科学技术与管理学院学院MBA硕士北京大学环境学院EMBAIFI国际室内装饰设计联盟专业会员国际建筑.室内设计师联合会资深室内建筑师中国建筑学会室内设计学会会员CIHAF-2003/2004年度“中国十佳住宅设计师”2007年中国室内设计优秀设计师2008年全国杰出中青年室内建筑师2009年设计行业优秀设计管理2010年中国十大最具影响力设2、计机构2007-2010年全国房地产精装修设计管理巡回专题演讲：清华大学、北京大学、东南大学、同济大学、浙江大学及北京、杭州、广州、长沙、深圳、上海、西安、成都、宁波、苏州、鄂尔多斯等地学术专长：具备深厚的行业分析、精装设计研究、设计管理体系规划、流程优化、设计管理技能提升等理论功底和实践经验。龙湖户型优化设计龙湖户型优化设计Boloni Integrated Soft Decoration第一部分：第一部分：房地产产业化精装修的市场定位与原则房地产产业化精装修的市场定位与原则（一）：精装修设计的市场定位-提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力（三）、精装户型3、优化设计的原则-提升把握客户需求的能力第二部分：产业化住宅精装项目的设计与管理第二部分：产业化住宅精装项目的设计与管理（一）：精装优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（二）：精装项目系统化设计管理-提升精装设计管理的能力（三）、精装项目设计的成本管理-提升精装成本控制管理的能力（四）：总结与回顾 目 录Boloni Integrated Soft Decoration前奏设计前奏设计分析分析顺天通地产四居室精装设计顺天通地产四居室精装设计地产风云、起伏新政、可谓变幻莫测。地产风云、起伏新政、可谓变幻莫测。户型优化、人文住宅、何为宜居空间？户型优化、人文住宅、何为宜居空间？房地Boloni4、 Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼第一部分精装住宅优化设计的市场定位与原则第一天上午第一天上午Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼一、市场、项目定位一、市场、项目定位（一）：精装住宅优化设计的市场定位（一）：精装住宅优化设计的市场定位-提升对精装价值的认知能力提升对精装价值的认知能力（1）、住宅精装的发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论1、住宅的发展演变行业现状房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危机,2009年的房价暴涨，20105、年的政府调控政策的来临，金融政策的变化，2011年的15条限购新政，正在影响着我国房地产市场的发展走向。使整个房地产行业在短短的几年过去，市场变化一波三折，由于中国特殊的经济政策，城市化进程的加速发展，使更多的人口进城，对住宅的需求也在急剧增加。预计：预计：在2011年整个房地产住宅开发市场在短时间内，又将是一场新的房地产洗牌和建筑设计的技术变革。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，这是建筑大跃进的非常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。以往房地产开发的住宅，都是进行毛坯房6、交房销售，并没有真正实现房地产住宅开发的产业化建设。使建筑住宅产品的设计，大部分是“箩卜多了不洗泥”的产物。房地产市场的高度繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线。对室内空间各个方面的精细化设计，缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设备）。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼 目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不足0.01%。精装市场的发展将在近两年（特别是（特别是20102010年，我们年，我们认为是精装元年认为7、是精装元年）住宅精装修楼盘呈现出市场井喷状态。住宅行业的竞争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计的技术革新，全面住宅精细化设计已成为发展的方向。Boloni Integrated Soft Decoration市场行情市场行情/市场需求：市场需求：近期，越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对品牌化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制，并为购房者省时省力提供很大的便捷度。购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。政策要求：政策要求：08年8月，住房和城乡建设部发出关于进一步加强住宅装8、饰装修管理的通知，进一步明确了将逐步淘汰“毛坯房”的方针，要求各地尽快制定扶植装修房的相关政策。可以预见，全装修配置已成为未来住宅开发的必然趋势，目前的政策鼓励仅是迈出了市场催生的第一步，至于这一市场究竟如何步入正轨化和程序化，我们期待着后续系列政策的陆续出台。Boloni Integrated Soft Decoration精装修已成为高档住宅开发主要趋势随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、龙湖等）都推出系列产品，争取全面家居解决方案全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的整体价位9、较高，逐渐演变为标准的精细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时，精装住宅会日趋成为高档住宅开精装住宅会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。发的主要趋势。地产高档精装修产品打造市场研究分析报告（地产高档精装修产品打造市场研究分析报告（10.09.06)Boloni Integrated Soft Decoration研究发现，随着对客户需求的日趋关注，各项目的装修配置和应用也已呈现出明显的细分市场趋势，不同档次的项目其装修的差异化较为明显，因此我们对其进行分级，以便于研究不同级别的产品装修所具有的共性。项目装修档次定位表项目分级装修报价（元/m2）客户类型，豪华项目4500以上为10、富贵型，高档项目30004500为豪华型、中档项目15003000为富裕型、中产型低端项目1500以下经济型风格导向逐渐弱化标准化系列为未来研究趋势奔驰-S级-E级-C级宝马-7系-5系-3系-1系mini奥迪-A6-A4Q7-Q5TT大众-辉腾-迈腾-速腾甲壳虫研究（03版）华伟地产华伟地产-西苑花园洋房西苑花园洋房1Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼 随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例（例：鄂尔多斯30%）的精装修住宅推向市场。将更多的推11、广绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计、室内设计、部品设计形成一个完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。室内空间设计是建筑的灵魂室内空间设计是建筑的灵魂 园林景观、规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅形象设计的主题，而室内空间的优化设计、人文关怀的精细化设计，以及生活方式的引导设计则是住宅空间本体的灵魂。创新的功能合理化人性化空间设计，是开发商与建筑师、室内设计师共同的社12、会责任。精装修住宅项目的流程设计，要求户型室内优化设计在建筑概念及初步规划设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富的精装设计经验和精细化产品技术，提供专业的精装设计支持。高档住宅户型优化（高档住宅户型优化（1）Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼住宅设计的核心与灵魂住宅设计的核心与灵魂 住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空13、间优化及精细化设计则是住宅设计本体的灵魂灵魂。住宅设计逻辑的理性思考住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间的舒适性。整体精装修住宅开发最重要的一个衔接点建筑设计、室内设计、部品设计、项目管理与系统施工的一体化。同时，住宅精装修产业政策法规的不完善，精装技术标准缺位，缺少施工规范和验收标准。目前的现状，主要依靠开发商“摸着石头过河”。整个行业缺乏一个共同认定的行业标准，这也是精装修急待解决14、的重点问题。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼推广精装修住宅存在的问题：传统装修的社会反映传统装修的社会反映1；多数人的装修经历疲劳症。2；人力物力的资源浪费。3；材料成本不透明，装修预算成本无法控制。4；工业化程度不高，技术标准不统一，质量无法保证。5；部品工艺不规范，效率底品质感较差。6；施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。7；施工现场环境污染严重，长期噪音扰民现象的困扰。8；环保质量难以控制。9；时间成本的不可控。模式的优缺点分析与探讨模式一菜单概念精装修：由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种15、装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。模式的优缺点分析与探讨.模式二模式二集成概念精装修：全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻16、烦。模式三模式三全成品住宅工厂化精装修：全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。模式四模式四管理型精装修：以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个17、环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。模式五模式五资本运营管理型精装修：精装修工程的房地产资本运作概念精装修工程的房地产资本运作概念指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。一：解决一：解决成品住宅产业化实施的实施的3 3个要点个要点1 1：设计问题：设计问题 2 2；标准问题；标准问题 3 3；成本问题；成本问题杭州积。家项目户型优化分析18、杭州积。家项目户型优化分析Boloni Integrated Soft Decoration（2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价（3）、行业发展与住宅产品的对应：1、城市化进程的经济环境；一线 二线 三线 高端 中端 普通 发达 发展中 2、细分区域市场环境判断；地域 文化 经济 历史 风俗 3、住宅精装产品高效低碳节能基于全面家居解决方案的品质体系Boloni Integrated Soft Decoration关于成品住宅产业化精装住宅产品的设计定位成品住宅产业化精装设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般19、来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。强烈建议：公寓住宅进行标准化精装修强烈建议：公寓住宅进行标准化精装修 对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。别墅可以采取菜单式精装修城市豪宅精装修标准研究Boloni Integrated Soft Decoration（二）：（二）：成品住宅产业化成品住宅产业化精装修的项目定20、位分析精装修的项目定位分析-提升市场提升市场研究的能力研究的能力（1）、客户细分原则、方法及基本结论 1、项目基本定位 多纬度纵横比较 2、环境对比定位 区域位置 交通人文 3、客户群体定位 分层调研 定量定型 4、市场价值定位 品质卖点 竞争项目比较案例：万科广州样板房业主深度调查分析万达大湖盛宴样板间方案展示01.20Boloni Integrated Soft Decoration 5、户型类别定位 户型与客群 户型与面积 例：青年群体全装修工业化产品企划书 6、建筑形态定位 风格、品味、档次 景观 7、空间组合定位 功能空间 公共空间 私密空间 收纳空间 人文空间 例:两房+多功能房-21、压缩版 8、成本控制定位 风格与预算 售价与 9、风格趋向定位亿城户型优化及精细化汇报及精装修设计说明书Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼精装修项目的市场环境和专业设计方向定位精装修项目的市场环境和专业设计方向定位1.区域环境比较（交通，品质，景观，空间）2.消费群体调研分析（客户研究指标）3.青年群体公寓产品需求研究报告4.精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设计）5.光大-学院派东方纽蓝地二期精装样板房设计提案深圳万科第五园公寓样板房测试Boloni Integrated Soft DecorationBoloni22、 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼（2）、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价长沙精装市场调研演示文稿（3）、客户与精装产品的对应：1、细分客户判断；2、识别竞争环境；3、精装产品初步方案成本测算丁克概念住宅深圳区域精装修标准化产品设计说明书【成全-苏南】亿城胥口项目精装建议(最终版Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼（三）、（三）、成品住宅产业化成品住宅产业化户型优化设计的原则户型优化设计的原则-提升把握客提升把握客户需求的能力户需求的能力设计范围的界定：成品住宅产业化精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交23、楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼 成品住宅产业化的精装设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装24、修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。与住宅部品制造商共同完善产品设计与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼（三）、（三）、成品25、住宅产业化成品住宅产业化户型优化设计的原则户型优化设计的原则-提升把握客户需求提升把握客户需求的能力的能力万科精装住宅产品设计的U5系统；U5，即Unit Integration，是单元一体化的英文解释。“U5U5精装精装”并非简单的毛坯装修非简单的毛坯装修，而是通过对人日常生活日常生活的洞悉的洞悉，针对性“量身定做量身定做”人性化的合理家居空间，并以系统全系统全面的解决方案面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 26、博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼万科精装住宅产品设计的U5系统模型Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼（三）、（三）、成品住宅产业化成品住宅产业化户型优化设计的原则户型优化设计的原则-提升把握客户需求提升把握客户需求的能力的能力“IDU”精装住宅产品设计的U9系统：“U9U9精装系统精装系统”是我们长期的设计过程中是我们长期的设计过程中，而是通过对人日常生日常生活的进一步研究和发掘活的进一步研究和发掘，针对性住宅的精细化的设计，而进行的“量身定做量身定做”人性化的合理室内空间，并以更加完善的系统全面的解系统全面的解决方案决方案27、来应对家庭生活中的各种问题。住宅精装的全面家居解决方案，除了对户型空间的优化调整、设备专业优化定位及建筑设计技术的改革以外，用更多的精力和时间在系统标准化的集成上进行全面的探索和研究，复杂性和设计要求的技术性更高。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼“IDU”精装住宅产品设计的U9系统亿城软件园项目课件Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼（1）、空间细分原则、方法及基本结论1、公共空间系统2、玄关空间系统例：玄关柜模块设计演示文稿3、卫浴空间系统4、收28、纳空间系统例：三房户型户型测试研究报告5、家政空间系统6、厅房空间系统7、厨房空间系统例：120平米三房ppt方案8、家居智能化系统9、人文空间系统亿城户型优化及精细化汇报深圳区域精装修标准化产品设计说明书Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼1、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从29、踏进大门开始就迎面而来。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家30、人的鞋都有足够的大的空间来放置。收纳柜玄关柜从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节31、领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。玄关柜休闲区客厅书柜空间灵活-至各空间顺畅Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。AVAV32、设备的方案中，在布局设计阶段时设备的方案中，在布局设计阶段时,设计使用一系列的设计使用一系列的智能化产品。既能把各种配线都事先埋在墙壁中智能化产品。既能把各种配线都事先埋在墙壁中,也能把各种也能把各种影音设备或扬声器等都设置在最佳的位置。影音设备或扬声器等都设置在最佳的位置。在整个卧室设计方案中,也可以把DVD播放器设置在床头边,使客户随手就能操控DVD。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，保持卧室的整洁。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼4、收纳空间系统33、收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。利用墙体收纳，使书柜内的书籍也能同样整齐的收纳。更衣间也能把平时必要的衣物收纳在方便拿取的位置。储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。玄关处的大收纳柜，无论什么时候都能使玄关保持整洁。34、除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼4、厨房空间系统根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说35、，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。空间灵活-至各区域顺畅流畅合理的操作流程洗衣洗涤操作烹饪餐厅与厨房由西式岛台相隔，空间大气灵活，餐厅与厨房高度互动，增强了娱乐性，缩短了日常活动路线，由厨房到洗衣阳台、杂物间都十分方便。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚36、博尼清尚博尼洗涤区烹饪区厨房考虑充足收纳空间流畅合理的操作流程科学合理得分区有小孩家庭考虑婴儿用品的独立存放及消毒用具存放吊柜考虑老人使用方便设计下拉式菜蓝刀具置于儿童不易触碰处 操作区Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼5、卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到37、如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。卫浴提案时，运用特殊卫浴提案时，运用特殊施工方法能提高台面，更重施工方法能提高台面，更重要的是还可以改变排水位置。要的是还可以改变排水位置。从这里能看到新生活提案的从这里能看到新生活提案的产生。产生。实现干湿分离一般情况下浴缸、洗面台和便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔离开，分别设计成独立38、私密的空间，更整洁易打扫。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼7、家政空间区域要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家一个浓缩家庭39、温馨的空间。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼8、家居智能化系统当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。4 4个不同场景个不同场景的详细的详细记忆功能，简单按键记忆功能，简单按键即可轻松实现即可轻松实现由多台灯具组合而成的各种照明场景，通过简单的按键操作即可记忆多达4种场景。通过40、场景的切换就能在各个场景间切换。客人来访全部点灯的场景家人聊天团圆的场景消除一天的疲劳休息的场景全家围坐一桌聚餐的场景Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼9 9、人文空间系统、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。光环境无障碍安全保护色彩风格人文軽快现代简洁前卫中国古典欧洲古典新古典知性重厚自然風正当性重視高貴追求派正当性重視高貴追求派温馨温馨性重視性重視舒适舒适追求派追求派先进性先进性重視重視现代现代追求派追求派高科技不同的客户不同的客户钟情于不同的钟情于不同的41、设计风格。住设计风格。住宅涵盖了丰富宅涵盖了丰富多彩的设计风多彩的设计风格：包括流行格：包括流行的中国古典式的中国古典式设计风格或传设计风格或传统的欧洲古典统的欧洲古典主义设计风格主义设计风格等，为客户提等，为客户提供高品质、高供高品质、高品位的多元化品位的多元化设计风格。设计风格。对应住宅精装的部品应用对应住宅精装的部品应用在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意的在所有的房间使用工业化精装部品，向您呈上令人满意的居住空间设计提案。居住空间设计提案。客厅卧室卫生间内装商品整体厨房电视机照明灯具开关插座热交气调系统卫浴商品热水器空调设备根据平面图进行照明设计，在测算根据平面图进行照明设42、计，在测算亮度亮度后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。测算亮度后出具的三维效果图照明设计方案花灯吸顶灯吊灯壁灯镜前灯筒灯白炽灯1个回路500W，亮度 可自由调节。（合计1200W）4种场景的记忆功能记下的 场景可以通过1个按键即可 简单再现。可用遥控器进 行远程操作。4 4个不同场景个不同场景的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现由多台灯具组合而成的各种照明场景，通过简单的按键操作即可记忆多达4种场景。通过场景的切换就能在各个场景间切换。客人来访全部点灯的场景家人聊天团圆的场景消除一天的疲劳休息的场景全家围坐一桌聚餐的场43、景采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，可形成可形成开关插座的开关插座的最佳配置方案。最佳配置方案。智能遥控开关指示灯开关红外线感应延时开关调光开关电话通信混合插座音响信号插座电视、宽频电视混合插座开关插座方案图世界首创具有遥控和定时功能的高性能开关，让您享受未来新生活1.5HP超薄式1HP超薄式1HP超薄式1.5HP超薄式6HP 室外机2HP天花机空调系统空调系统热交气调系统热交气调系统设计空调、热交气调系统产品，将根据房间大小及功能的不同，从室外机到管道的设置设计空调、热交气调系统产品，将根据房间44、大小及功能的不同，从室外机到管道的设置等，提供专业的、最佳的空调、热交气调系统方案。等，提供专业的、最佳的空调、热交气调系统方案。暗藏管道式暗藏管道式(零静压零静压低静压低静压)室内机室内机马力强劲，机身厚度却只有27CM巧妙隐身天花内丝毫不影响家居的统一美感暗藏管道式（中静压）室内机暗藏管道式（中静压）室内机中静压的暗藏管道式风力强劲，可安装多个送风口让每个角落都能享受到舒适隐藏式设计，让环境简洁协调厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲谈、聊天的场所。厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲谈、聊天的场所。因此，为客人提供整体厨房提案，其实也就是为客人提供45、一个新生活空间的提案。因此，为客人提供整体厨房提案，其实也就是为客人提供一个新生活空间的提案。转角收纳调味柜整体式抽屉下柜挂件，脱排壁板洗碗机G水槽电动升降干燥上柜电动升降转角上柜升降吊柜坐式小车，带垃圾筒式小车洗面化妆柜洗面化妆柜浴缸浴缸智能温控清洗便座智能温控清洗便座+便器便器瀑布水流自洁摇摆水流自动除臭暖风干燥卫生先进家电舒适便利多系列洗面化妆柜、人造大理石台面、龙头、多系列洗面化妆柜、人造大理石台面、龙头、浴缸、分体浴缸、分体连体便器、智能温控清洗便座，连体便器、智能温控清洗便座，可为您打造令人满意的整体卫浴空间。可为您打造令人满意的整体卫浴空间。地板采用比地板采用比房门、踢脚线房门、46、踢脚线深暗的颜色深暗的颜色选用深暗色地板时，可以体现沉稳的气氛房门、踢脚线与地板颜色一致房门、踢脚线与地板颜色一致颜色一致，使空间显得沉稳开阔地板采用比房门、踢脚线明亮的颜色地板采用比房门、踢脚线明亮的颜色地板颜色明亮时，给人轻快活跃的感觉房门、踢脚线与地板颜色完全不同房门、踢脚线与地板颜色完全不同不同色彩的房门、踢脚线与地板组合在一起，不仅可以体现各自色彩的美，更可以体现个性化的空间整体内装商品选择要点整体内装商品选择要点房门、移门、壁橱门、地板及线条等等，我们将向您提供环保安全的各类内装材料。房门、移门、壁橱门、地板及线条等等，我们将向您提供环保安全的各类内装材料。其多种不同的色彩及造型，47、更可演绎多种不同风格之整体内装空间。其多种不同的色彩及造型，更可演绎多种不同风格之整体内装空间。房门壁橱门地板日常使用中可自行调整且调整简便的 3 3维调整铰链维调整铰链。可使关门撞击声柔和的 消音消音锁锁。门关闭时的前后晃动声 可自行调整且调整简便的 调整锁座调整锁座。可吸收撞击的门档缓冲条门档缓冲条。细致周到的倒角倒角加工加工更安全。采用不易碎裂的高强度、且万一碎裂也不易受伤的钢化玻璃钢化玻璃。无需现场油漆的特殊特殊PETPET树脂贴面树脂贴面。可抑制门弯曲的LVLLVL（平行合板）（平行合板）构造构造。锁心部采用特殊加工的消音設計。前后可调整。前后可调整mm左右调整螺丝前后调整螺丝上下调48、整螺丝普通玻璃钢化玻璃把手采用表面抗菌设计抗菌设计。在把手涂料中加入银系无机抗菌剂，可抑制各种細菌的繁殖、保持清洁卫生的生活环境。门框设计注重耐水性，采用 一侧树脂门框一侧树脂门框。（品番：MJZA2DEF）低低甲醛设计甲醛设计。使用国家標準E1以内（1.5ml）的材料。（04/5生産分）LVL15万次开关试验合格（公司内试验）门门框左右可调整mm上下可调整mm开、关轻静开、关轻静开、关轻便开、关轻便舒适舒适、安全、安全耐久性耐久性树脂门框低VOC对策，对健康无害。开、关轻便、衣物取放省心省力的固定固定和自由和自由2 2种开启方式种开启方式。移动轻松的悬挂式滑轮移动轻松的悬挂式滑轮使门的开、关49、更轻松。防夹指的防夹指的安全設計安全設計。无需现场油漆的特殊特殊PETPET树脂贴面树脂贴面。可抑制门弯曲的LVLLVL（平行合板）（平行合板）构造构造。低低甲醛设计甲醛设计。使用国家标准E1以内（1.5ml）的材料。3.6万次开关试验合格（公司内试验）移动轻滑移动轻滑使用使用便利便利舒适舒适、安全、安全耐久性耐久性嵌入式铰链、使门与门之间的缝隙不至于使手指被嵌入。两端可随时固定、随时开、关。门可自由移动，因此可同时向右边或左边全面敞开。下部上部滑轮滚动方式，摩擦阻力小、移动顺畅。带导向的滚轮，阻止滑轮从导轨中脱离。门可在折叠状态下移动的2 2位复合铰链位复合铰链。门折叠成度角移动移動。（门一50、旦被折叠成该角度时，仍可左右移动。）门靠一边折叠后，只需稍稍用力，便可使门完全合拢。低VOC对策，对健康无害。实木复合实木复合木地板木地板即使使用滑轮脚也不易产生 划伤。低低甲醛设计甲醛设计。使用Fc0以内（0.5mg/l）的材料。不易划伤不易划伤、不易开裂不易开裂表面氟涂装可使地板持久如新表面氟涂装可使地板持久如新舒适舒适、安全、安全维护简单，无需打蜡无需打蜡。不易产生擦伤。不易粘污、且易去除。请勿打蜡。因为即使打蜡 也无法粘住。表面抗菌涂装表面抗菌涂装，可抑制细菌的繁殖。即使使用电热地毯也不易产生裂痕。加厚涂装加厚涂装氟涂装加厚涂装加厚涂装（上涂）中涂下涂单板特殊特殊MDFMDF构造构造,51、着色氟涂装氟涂装请勿穿着外出鞋在地板上走动。在1000荷重下研磨。旋转1000次以上，涂装表面的颜色脱落大约一半。80加热2h-20冷却2h，20次循环试验后，地板表面几乎无龟裂。特殊MDF构造氟涂装加厚涂装将2枚硬币装在9.4kg的试验机上，在地板表面来回拖拉，地板表面无明显划痕。将500g重的秤砣，从30cm高处落下，地板表面略有凹陷痕迹。用装有软拖鞋的检测机，在地板表面往复20万次后，光泽感几乎无变化。在地板表面滴浓度2氨水、用玻璃盖住，1周后几乎无色斑产生。香烟头置于地板表面，30秒后几乎无焦点。用装有滚轮的检测机，在地板表面往复1,000次后，几乎不产生凹陷。光泽耐久性耐氨性耐焦性耐52、滑轮性耐冲击性耐龟裂性耐伤性耐磨耗性因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差。为了使铺装效果美观、施工前请务必全面分色予铺、并确认颜色分布均匀后，再施工。实木复合实木复合木地板木地板空间功能设计分析原理空间功能设计分析原理我们定义必要需求、弹性需求、惊喜需求和弱式需求来描述每个基本房间的需求指标，所有指标的归类和排序都经过差值排序法，显著性检验，基本选择率的综合运算：可用性程度依次降低可用性程度依次降低必要性依必要性依次增强次增强魅力性依魅力性依次增强次增强必要需求必要需求标配装修标配装修：表示如果有了此功能，才会考虑购买这个住房弹性需求弹性需求选配装修选配装修：表示认为该需求必要性和魅力性都53、比较强，部分客户会把它当为必要性指标考虑，也有部分客户会作为魅力性指标惊喜需求惊喜需求选配装修：选配装修：表示认为如果有了此功能，将会给自己带来惊喜，从而促进自己的购买兴趣，但是如果没有的话，也不会影响自己的购买决策弱式需求：弱式需求：表示对于这个功能并不关注，有无此功能对他们的购买决策都几乎没有影响Boloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼有鞋柜放鞋子临时摆放物品（如包，钥匙等）鞋柜有大小不同的区格存放杂物能照镜子能坐着穿鞋子必要需求必要需求弹弹性需求性需求必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强需要为客人预留34双鞋子的放置空间弱式需求弱式需求无可用性依次降低可用性依次降低54、有老人或者小孩的家庭对坐着穿鞋子要求高惊喜需求惊喜需求无总共大约有40双鞋子，玄关至少能容纳30双鞋子玄关能临时摆放钥匙、包和日用品等，理想的摆放方式放在鞋柜台面例：玄关：例：玄关：放鞋子是需要满足的最基本的功能放鞋子是需要满足的最基本的功能必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手地柜好放东西，容易放取地柜好放东西，容易放取吊柜好放东西，容易放取吊柜好放东西，容易放取通风好有排气扇采光好尽可能多的储藏空间双水槽柜子有功能区隔封闭式厨房插座带有开关两个水龙头，其中一个带有净水器大水槽水槽上有个滤水的支架弱式需求弱式需求垃55、圾桶放在地柜敞开式厨房可用性依次可用性依次降低降低喜欢敞开式厨房但会选择封闭式厨房：因为做饭频率高（每天，82.5%)，要解决油烟问题厕必要需求必要需求弹弹性需求性需求惊喜需求惊喜需求无垃圾桶放在比较隐蔽的地上，使用方便，清洁也方便放锅罐、煲汤工具、煲汤药材、干货、粮食、油等，双开门使用方便大操作台魅力足调味品、刀具等放台面，还能放3-4个盘子例：厨房：例：厨房：顺手更重要，整洁在其次顺手更重要，整洁在其次Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼作业：万科公园五号照片零居室原始平面南京概念设计提案流程设计流程设计设备设计设备设56、计空间设计空间设计材料设计材料设计设计调研设计调研专业化设专业化设计研究计研究设计质量控制设计质量控制设计评判标准设计评判标准人文设计人文设计成本设计成本设计设设计计统统筹筹设计质量管理设计质量管理户型优化户型优化部品精部品精细化细化风格设计风格设计设备设计设备设计成本设计成本设计部品设计部品设计施工图设计施工图设计根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体精装修设计的风格表现。根据优化设计，部品精细化设计，风格定位。进行精装设备专业的合理化协调设计。根据精装成本57、设计要求，确认部品工业化选材设计，规格，模式，造型，技术应用。根据精装空间的优化设计要求，确认部品尺寸，比例，工艺接点的创新设计。根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。Boloni Integrated Soft DecorationBoloni 博洛尼博洛尼清尚博尼清尚博尼（2）、功能空间与人文交流的呼应：空间属性评价（3）、客户与产品的对应：1、空间优化判断的基础模块化设计；功能的满足流线的合理人文关怀首开机场项目2区A户型汇报例：山西康居苑优化设计Boloni Integrated Soft Decoration2、空间精细化协调对比；细节优化部品协调工程衔接例：远洋-万和城精58、细化3、优劣评价指标测算（表）优（80分以上）良（70-80分）中（65-70分）差（65分以下）万科_精装修设计标准_高端产品精装修解决方案_85PPTBoloni Integrated Soft Decoration拒绝形式设计 强化功能本质 注重人文关怀作业：30分钟讲评：30分钟一居半室户型优化二居室户型有化设计要求满足如下功能：相应门厅、开放厨房、干湿分区卫生间、充足收纳空间、厅卧分开、学习区、化妆区、空间交流收放自如。时间：40分钟交流：20分钟分析：20分钟熙旺中心1-1.5居室精装设计Boloni Integrated Soft Decoration（一）：户型优化设计的操作技59、巧-提升精准产品定位的能力（1）、空间优化原则、方法及基本结论1、空间组合分析零居室1居室1.5居室Boloni Integrated Soft Decoration2、交通流线分析访客流线家务流线生活流线起居流线例：宁波样板间设计修改3、传统空间分析起居室客厅主卧室次卧室公共卫生间主卧卫生间书房厨房慈溪项目户型优化分析首次改善定型产品进展汇报Boloni Integrated Soft Decoration4、功能空间模块分析楼梯间门厅玄关过道餐厅生活阳台露台洗衣间凉衣间工人房储藏空间5、部品设计模块分析玄关柜鞋帽柜储藏柜橱柜浴室柜书柜杂物柜电视柜餐边柜例：产品精细化设计玄关柜模块设计演示文60、稿1首改内装工艺细节设计（含效果图）0314一居半室原始平面Boloni Integrated Soft Decoration作业分析：顺天通一居室软件园户型演示文稿2009-10-27空间优化设计介绍综合分析1.5居实例分析：大连远洋红星海精装修概念设计方案(完成)作业分析：作业2：二居室原始平面Boloni Integrated Soft Decoration作业3：作业分析：杭州-东方郡案例分析Boloni Integrated Soft Decoration如何实现住宅精装修工业化模块化设计？Boloni Integrated Soft Decoration精装工业化模块化设计材料部品61、材料部品设备部品设备部品厨房模块厨房模块卫浴模块卫浴模块收纳模块收纳模块功能模块功能模块模块综合模块综合根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必要性。根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现。根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计。根据精装成本设计要求，确认部品固定家具收纳模块及技术实现与应用。根据精装空间的优化设计要求，制定门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空间。根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。Boloni Integrated Soft Decorat62、ionBoloni Integrated Soft Decoration6、设备设计分析上下水强弱电空调地暖水处理智能化报警系统7、人文设计分析光环境无障碍安全保护色彩远洋望和台样板间方案（C2B6）7.30慈溪太讫样板间配饰方案汇报精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价客厅空间特点基本功能品质提升的功能1、家人聚会的地方2、客人的接待3、具有休闲功能4、体现家庭文化3、音响设备的放置5、满足客厅功能的强弱电电源的配置6、电视机挂墙的线路隐蔽，也要考虑电视机放在台柜上时的线路隐蔽4、音响线预埋163、地面的材料要方便清理，防滑3、凸窗栏杆的美观7、主照明和辅助照明的搭配，考虑看电视等场景，不采用射灯4、和餐厅及厨房增加互动的空间2、要有多元化的灯光来配合这个多用途空间的多重功能性5、电视背景墙要漂亮6、有放置装饰品的地方8、局部照明的配置1、设计的品质感和装饰性2、装饰材料的档次7、吊灯可以分档开关8、电视机柜后面预留足够多的插座精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价餐厅基本功能品质提升的功能空间特点1、家人聚会用餐的地方3、一定的干净程度4、备餐功能的方便性2、具有休闲的功能5、体现家庭64、的文化5、饮水器的摆放处，要留电源2、餐桌下有插座，至少2个3、有暖色调的灯光，满足照度1、备餐、用餐6、主照明和辅助照明的搭配7、和厨房的互动4、空调的位置8、方便清洁7.吃火锅 时的排风系统1.餐厅里可以有工作、娱乐的空间变化3.在工作时的灯光可以和吃饭时的灯光分开4.可视对讲机放置在餐厅和门厅附近2.预留电视电线6.酒具的存放地方,酒杯的摆放5.一些速食品的收纳,和饼干等小点心的收纳精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价空间特点基本功能品质提升的功能客卧室1.休息的地方2.舒适的地方4.珍65、贵物品存放的地方3.私密的地方4、电话、网络插座1、满足必要功能的电源2、方便的开关3、主照明和辅助照明的搭配5、为了不影响他人,地板上加防音薄膜1、在晚上起来时候要有双控开关的地灯4、有摆放私秘东西的地方或贵重物品的地方，有带锁的抽屉6、衣柜收纳空间的合理布局2、晚上醒来时的灯光要柔和,不要很刺眼3、衣柜要对每一个小的物件都有考虑分区的收纳7、电视插座，电视挂墙的线路隐蔽8、宽松的床的摆放位置9、考虑兼书房的功能精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价主卧室空间特点基本功能品质提升的功能1、休息66、的地方2、舒适的地方4、珍贵物品存放的地方3、私密的地方3、电视、电话、网络插座5、满足必要功能的电源7、双控开关或红外控制的地灯1、衣柜收纳空间的合理布局6、方便的开关4、宽松的床的摆放位置8、主照明和辅助照明的搭配9、满足电视挂墙的线路隐蔽要求2、所有电器的开关集合，在床头的位置4、为了不影响他人,地板上要加防音薄膜3、要有摆放私秘东西的地方或贵重物品的地方，要有带锁的抽屉1、多元化的灯光配置2、衣柜一定要实用,每个小的物件都要有收纳它的地方5、窗帘盒的档次也很重要6、房间里有放饰品和影碟的地方7、床旁边有放小杂物的地方精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft67、 Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价厨房空间特点基本功能品质提升的功能1、烹饪的地方3、厨房的干净和方便2、存放功能6、调味料碗碟类有合理的摆放位置7、抹布的放置位置1、满足洗切炒存基本功能流线的合理空间4、简餐台或折叠餐桌3、微波炉的防辐射面板5、在厨房使用里要有1个煤气灶和一个电磁炉2、锅具的收纳空间3、干货的存放5、刀具等安全摆放7、厨房的排风散热6、电视机线等的预留安装13、打扫清洁方便,操作流程合理，功能明确，安全2、多利用类似橱柜的转角等的收纳空间1、有隐藏的坐凳或可休息的地方4、洗、切、炒、存的基本功能流线 4、转角拉篮的配置8、厨房的设计规范9、68、主照明和辅助照明的搭配，备餐配餐的区域要有橱柜照明10、各类电气设备的位置合理、安全，电饭煲的位置11、橱柜的防潮、防水，厨房地漏方便清洁12、橱柜台面前后的挡水坎14、厨房垃圾的处理15、锅铲刀具的挂墙位置8、垃圾自动处理装置9、厨房安装空调或其他凉爽措施10、厨房热水的连接精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价主卫空间特点基本功能品质提升的功能1.隐秘性4.化妆的功能4.报纸杂志、手机等的放置位置2.洗澡时衣服的更换和存放10.物品的收纳6.容易化妆的空间，镜柜的使用功能要强大4.摆放脸盆的69、地方5.放洗好衣服的盆的摆放空间5.五金件的配置，厕纸盒放置在侧前方6.主照明和辅助照明的配合3.化妆柜里希望有给电动牙刷,吹风机或剃须刀用的插座，及吹风机的放置位置2.卫生间的地面要有防滑的功能1.即使摔倒,地面要有缓冲功能9.柔和的镜前灯照亮脸部2.舒适性3.档次感1.满足浴缸7.洗手台面不得短于1.2米，必须配置电源11.局部镜柜、地柜12.排风换气8.地面材质的防滑，墙面材质的档次3.洗手盆旁边有挂洗脸毛巾和擦手毛巾的位置，淋浴和浴缸旁边有挂浴巾的位置精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评70、价公卫空间特点基本功能品质提升的功能1.隐秘性4.化妆的功能3.报纸杂志、手机等的放置位置2.洗澡时衣服的更换和存放10.物品的收纳6.容易化妆的空间，镜柜的使用功能要强大4.摆放脸盆的地方5.放洗好衣服的盆的摆放空间4.五金件的配置，厕纸盒放置在侧前方5.主照明和辅助照明的配合3.化妆柜里希望有给电动牙刷,吹风机或剃须刀用的插座，及吹风机的放置位置2.卫生间的地面要有防滑的功能1.即使摔倒,地面要有缓冲功能这样不容易造成人身伤害8.柔和的镜前灯照亮脸部2.舒适性3.档次感1.满足淋浴6.洗手台面不得短于1.2米，必须配置电源11.镜柜、地柜12.排风换气7.地面材质的防滑，墙面材质的档次9.71、尽可能多的台面，以放置客人的洗漱用品精装修住宅功能空间设计标准Boloni Integrated Soft Decoration（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价生活阳台空间特点基本功能品质提升的功能1.洗衣4.设备5.煤气表和热水器2.手洗盆的位置6.清洁工具的存放3.杂物的存放2.大型设备的空间1.宠物的空间2.晾晒3.存储1.洗衣机的放置4.衣物的晾晒7.放置脏衣服的收纳空间3.拖把池的位置Boloni Integrated Soft Decoration设备技术设计设备技术设计1.空调设计2.暖通设计3.强电照明设计4.给排水设计5.智能化设计6.安防设计2700k320072、k4700k5200kBoloni Integrated Soft Decoration清尚博尼整体精装设计技术中心清尚博尼整体精装设计技术中心（3）、户型与品质的对应：1、户型产品深度竞争分析；2、户型优化建议；3、户型品质优化设计指标测算；相关因素结果相关部门成本造价目标客户审美倾向成品保护施工难度工期利润成本、财务工程、项目交房使用物业、客服研发、经纪设计销售效果准确性YESYES设计案例设计案例设计案例设计案例项目定位质量促进销售实现项目目标准确的定位给设计及后续工作指出了正确的前进方向！精装交房：现代简约，重点突出，具有较高品质感和均好性。纯展示样板间：风格独特，奢华不失简洁，视觉冲73、击力强。选材适度；采用多种设计方法节约成本；符合成本限价，尽量降低造价。常规工艺，施工难度低；可实现装配式施工，便于质量控制。避免采用不利于成品保护的材料。项目目标设计低低高高高高期望造成浪费成本效果成本限价设计开始前无成本限价，合同约定设计完成后按要求调整至甲方满意为止。设计过程中缺乏对设计的沟通、了解、把控。设计完成后成本核算高达7800元/平方米，要求调整设计、降低造价。N次调整仍无法确定设计调整更换部分材料、减少部分固定家具重新核算，造价仍然很高，再次提出调整要求设计调整核算第一版设计第一版设计成本控制问题成本控制问题设计开始前成本根据项目定位及交房配置标准给出合理的成本限价及控制建议74、。设计合同约定设计方每阶段设计成果包括设计概算。设计过程中成本跟进设计及选材情况，并分阶段给出成本控制建议。设计完成时设计方提供设计概算书，成本进行核算并与设计方沟通微调。主动控制、效果良好精装设计精装设计改进措施改进措施符合项目定位性价比合理的成本限价合理、可操作性强的成本控制建议难以实现第二版设计第二版设计成本控制成本控制成本给出合理限价，设计按照限价执行，过程较为顺利。Boloni Integrated Soft Decoration抛弃概念思维 强化住宅灵魂 深究户型品质案例：首开三居室精装设计作业：30分钟讲评：30分钟三居室户型优化设计要求满足如下功能：相应门厅、开放厨房、干湿分区75、卫生间、充足收纳空间、厅卧分开、学习区、化妆区、空间交流收放自如。时间：40分钟交流：20分钟分析：20分钟Boloni Integrated Soft Decoration作业：三居室户型原始平面顺天通三居室Boloni Integrated Soft Decoration（三）：精装设计项目程序化管理-提升精装设计管理的能力1、精装设计程序2、设计流程模型3、设计流程框架Boloni Integrated Soft Decoration住宅设计逻辑的理性思考生活方式设计（空间行为）景观设计规划设计建筑设计精装部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计Boloni Integrate76、d Soft Decoration精装设计的图纸叠加与分解整体部品设计整体部品设计基础施工设计基础施工设计机电设备设计机电设备设计材料成本设计材料成本设计设计标准设计标准目标目标综合设计综合设计分解分解设计质量控制设计质量控制室内空间设计室内空间设计部品工艺设计部品工艺设计设设计计统统筹筹Boloni Integrated Soft Decoration三.精装修设计流程制定项目立项项目立项业务模业务模式选择式选择物业管理物业管理根据公司战略和当地项目的市场信息，确定是否进行精装修。项目策划项目策划设计管理设计管理部品管理部品管理工程管理工程管理根据销售策略和梯级定价的市场信息，确定精装修业务77、模式。根据市场调研和客户群体的调研报告，确认精装修设计标准。根据设计要求和成本调控的合理分配，进行精装室内设计流程及工艺设计。根据精装设计标准和成本要求，确认精装修部品工业化设计及部品工艺拆图。根据精装项目的总体施工规划和工期结点要求，确认工业化部品流程安装。根据精装项目的总体规划和交付验收时间，确认物业交接，验收，售后的设计服务程序。Boloni Integrated Soft Decoration管理型精装修的管控体系项目制度流程（工作标准、项目制度流程（工作标准、控制要点）控制要点）设计执行设计执行/技术管理技术管理成本控制、实现流程（成本控制、实现流程（ERPERP）项目定位、精装规划78、项目定位、精装规划制定精装项目目标规划制定精装项目目标规划设计任务和管理工作计划设计任务和管理工作计划组织管控组织管控（架构、权责）（架构、权责）价价价价值值值值创创创创造造造造 价价价价值值值值评评评评价价价价 价价价价值值值值体体体体现现现现 分析调研分析调研如何做如何做技术评判技术评判持续发展持续发展成果交付成果交付Boloni Integrated Soft Decoration精装修设计流程框架图施工图施工图/部品部品工艺设计工艺设计建筑设计建筑设计规划方案规划方案部品部品设计及设计及定板定板综合设计综合设计概念概念节点点精装规精装规划草案划草案建筑概念建筑概念规划方案规划方案室内方79、案室内方案阶段段精细化设计精细化设计部品设计部品设计施工图设计施工图设计精装部品研究精装部品研究施工图设计指引施工图设计指引部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段销售示范区设计销售示范区设计室内设计管理阶段工程管理优化设计优化设计 系统化设计是精装修实施的开始，全装修类型的住宅开发要解决的根本问题是设计流程管理。Boloni Integrated Soft Decoration清尚博尼清尚博尼4、精装住宅的建筑与室内设计呼应关系精装住宅设80、计程序：设计单位的选择交流：设计研究方向 设计生活经验 生活方式的理解 对产品的理解 对设备技术的理解 精装工业化的标准体系 精装制图规范（图纸叠加）部品设计规范 高科技产品设计要求 统筹设计能力（设计计划书）Boloni Integrated Soft Decoration（四）、户型优化设计的成本关系-提升精装成本控制管理的能力1、成本设计研究2、梯级设计分析3、成本统筹预算Boloni Integrated Soft Decoration设计优先/成本优先的优势对比分析设计优先成本优先思想 个性 视觉 对比 自由 理想 样板 设计感严谨 共性 功能 和谐 模块 成本 理性 标准化 Bol81、oni Integrated Soft Decoration设计控制设计控制根据精装合理化设计要求和产品定位，确认成本设计的优化管理。选材控制选材控制根据装修标准及风格定位，确定精装部品材料的定位设计，建立工业体系的技术标准。基础装修基础装修墙，地及固定安装的部件。厨房空间厨房空间确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制卫浴空间卫浴空间确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制工艺部品工艺部品确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制梯级分析梯级分析基础级标准级尊贵级TOPTOP级级Boloni Integrated Soft Decoration精装基础材料设计分析工厂成品工厂成品一级销售一级销82、售二级销售二级销售半成品级半成品级三级销售三级销售基础材料基础材料模块分解模块分解部品设计研究部品设计研究整体成本分析整体成本分析技术分析技术分析整体效果整体效果材料选型材料选型设设计计统统筹筹Boloni Integrated Soft Decoration精装部品模块比例综合分析设计标准最优性价比基本概念厨房电器厨房电器10-15%10-15%机电设备机电设备20-25%20-25%基础施工基础施工30-35%30-35%收纳固定家具收纳固定家具8-12%8-12%卫浴设备卫浴设备15-18%15-18%成品物流保护成品物流保护1-5%1-5%成本设计成本设计研究研究项目分解项目分解单项成83、本核算单项成本核算预预算算统统筹筹Boloni Integrated Soft Decoration精装基础精装基础根据精装合理化设计要求和产品定位，确认成本设计的优化管理。部品配置部品配置根据装修标准及风格定位，确定精装部品材料的定位设计，建立工业体系的技术标准。基础级基础级墙，地及固定安装的部件。标准级标准级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制尊贵级尊贵级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制TOP级级确认不同标准的梯级配置，以期达到成本控制精装梯级精装梯级定位设计定位设计基础级标准级尊贵级TOPTOP级级精装分级体系的建立Boloni Integrated Soft Decorat84、ion1.通用精装修分级体系2.通用户型房间材料作法表3.标准户型标准版Boloni Integrated Soft Decoration作业：30分钟讲评：30分钟四居室户型优化设计要求满足如下功能：相应门厅、开放厨房、干湿分区卫生间、充足收纳空间、厅卧分开、学习区、化妆区、空间交流收放自如。时间：40分钟交流：20分钟分析：20分钟作业：四居室原始平面Boloni Integrated Soft Decoration分析作业点评：四居室优化设计首开紫芳园高档公寓四居杨林公寓精装设计6.23Boloni Integrated Soft Decoration成本控制与采购招标成本控制与采购招标85、（一）、精装修的成本控制从设计开始 精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可有装修设计公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。Boloni Integrated Soft86、 Decoration4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。精装修设计过程的成本控制流程成本定位装修设计设计预算采购询价编制预算调整设计实施预算例：（案例）精装修扩初设计限额.xls-公寓部分中冶昆山精装修设计限额-酒店大堂部分Boloni Integrated Soft Decoration（二）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况）387、竞标性采购4、战略采购Boloni Integrated Soft Decoration信息来源渠道系统项目管理体系设计管理系统项目管理系统施工流程系统精装产品供应系统战略合作伙伴供应系统产品资料供应库主材、辅料整体木作系统橱柜卫浴衣帽间地板内门家具公司自有产品装饰材料机电配饰布艺窗帘地毯灯具、开关地暖、散热器中央空调、家用空调地面墙面顶面石膏板铝扣板涂料瓷砖壁纸地板大理石材地砖22大品牌35大品牌15大品牌40大品牌16大品牌36大品牌坐便器浴缸淋浴花洒淋浴屏洁具开发商精装修管理流程及组织结构探讨-精装规划Boloni Integrated Soft Decoration经验教训：经验教训88、：很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。Boloni Integrated Soft Decoration（五）：总结与回顾 优化空间优化空间 成本控制成本控制 人文关怀人文关怀 低碳经济低碳经济1.设计标准化2.材料标准化 3.装修模块化4.生产工厂化5.部品零件化6.施工、安装流89、程系统化总结Boloni Integrated Soft Decorationp随着我国房地产行业的迅猛发展和产品差异性的增大，住宅的功能已不再局限于遮风挡雨上，住宅的舒适、美观已日渐成为购房者追求的一种消费潮流，而迎合这一潮流的精装修住宅也必将成为房地产市场的主流产品，而大行其道。p在不久的将来，越来越多的质量优、价格宜、样式多的精装修住宅会涌现出来，给房地产市场掀起一股精装修的风暴。总结Boloni Integrated Soft Decorationp精装修大势索趋，积极资源储备，应对精装市场爆发引起的被动局面p以消费客户为中心，主动调研，作好市场分析。p注重人文关怀，设计以人为本，积极90、探索未来生活方式p将户型优化设计与建筑设计进行有效链节p深入研究收纳空间精细化设计p设计研究零部件工厂化技术，推动成品住宅装修产品化的目标p完善成品住宅模块化，标准化的技术，以实现降低各项成本Boloni Integrated Soft Decoration万科地产金地阳光100远洋地产鲁能地产凯德置地杭州-东方竣望京-熙望中心力迅-青城山北京-天鹅堡太原-康居苑宁波-维科/慈溪联想-融科置地 大连-小平岛北京-财满街北京-碧水庄园北京-香山清琴北京-西山创艺园北京-红东方亿城集团杭州众安哈尔滨金色莱茵长沙华盛东方路桥伊泰置地常州-嘉宏唐山-华裕龙湖地产南京卧龙湖华伟地产苏泊尔地产顺天通地产合91、作服务项目Boloni Integrated Soft DecorationBoloni Integrated Soft Decoration小汤山龙脉温泉别墅会所金色莱茵复式（新奢华风格）08.11.20公园5号公共部分方案汇报碧水庄园别墅中间建筑样板间发表嘉宏晋陵路八号样板房宁波上院样板房中冶昆庭整体精装设计-10月23软件园西山公馆样板间实景效果南京阿南京阿尔卡迪卡迪亚酒店酒店优山美地1工装设计成图文件夹暖山9.29确定稿宜昌别墅万科第五园检查结果御汤山龙脉温泉别墅杭州萧山名企广场111-2慈溪城市桃源样板间设计定稿常州嘉宏盛世精装亿城户型优化及精细化汇报及精装修设计说明书镇江别墅江山名洲概念提案样板间设计万科公园五号陈工金色莱茵会所效果图案例案例哈尔滨金色莱茵样板间实景照片（大图）杭州萧山众安售楼处效果图哈尔滨金色莱茵样板间8.20Boloni Integrated Soft Decoration伊泰华府岭秀会所软装配饰设计方案4.6苏州昆山花桥项目宁波上院样板房Boloni Integrated Soft DecorationThanks!