1、三明梅列贵溪洋地块、东霞城市综合体地块市调报告三明*梅列区贵溪洋、东霞城市综合体地块市调提案 Vland中国 2011.11前言.任务说明：本次市调通过对三明城市基本概况的了解、住宅、商业市场现状的调查及地块现状分析等方式，来对梅列贵溪洋地块、东霞城市综合体地块进行土地价值测评。Part4Part4汇报框架Part1Part1Part2Part2Part3Part32.东霞城市综合体地块（同上）1.三明商、住市场基本研判三明宏观环境.梅列贵溪洋地块结论分析项目分析a.b.地块分析（落位现状及四至范围周边环境）所处区域分析地块价值测评2.物业开发建议Part1三明宏观环境Part1Part1三明2、宏观环境城市地理三明市，是福建九个地级市之一，位于福建中西部山区，经济以钢铁、化工、纺织等国有经济为主。三明依山傍水，在山水之间的平地形成了如下的城市带。三明下辖十二县市，其中梅列区和三元区共同组成了三明市区。Part1Part1三明宏观环境城市发展规划“永三沙一体化永三沙一体化”，实施中心城市“三城整合、多点联动、中心提升、特色支撑”的空间发展战略，“三沙永”相向发展，形成带状组团式的空间形态，拓展中心城市的发展框架，形成“双城、双核”的开放式空间布局结构。“两区四组团，两区四组团，空间布局结构布局结构”两区：梅列-三元主城区、三明新区四组团：洋溪组团、荆西组团、莘口组团、岩前组团三明宏观环3、境Part1Part1主城区发展规划强化主轴、壮大两翼、块状推进、连片发展主城区发展规划通过吸引民资回归，推动产业升级，从而发展壮大市区经济、做大做强中心城市，增强中心城（即三明市区）对下属各县工商产业及资金的吸引、辐射、提升、和带动作用。三明宏观环境Part1Part1城市交通规划南三龙铁路南三龙铁路是杭广高铁的重要组成部分，连接福建省南平、三明、龙岩三地市，也是福建省“三纵六横九环”铁路网规划中的一纵。规划拟按国家级双线气化，时速250km/h,项目2010年已开工建设。新五路大桥、台江大桥相继通车，三明沙县机场、陆地港、三明北站、三明南站及快速通道等大型基础设施的建设将带动各区域的开发，4、使得大规模实施新区、外围组团建设的条件和时机趋于成熟。城市交通脉络日趋成熟三明宏观环境Part1Part1城市人口规划三明市总人口约270万，市区常住人口总数约为30万左右根据建设部统计，城市年均商品住宅销售面积约为人均1M左右，由此可推导三明市区商品住宅的年均消容量在30万M三明市辖2个市辖区，9个县，代管1个县级市；三明市面积22929平方千米，人口约为270万人；三明市区，即梅列区和三元区的人口总各约为30万左右；三明宏观环境Part1Part1区域板块人口分析列东：主要以政府机关职员，普通公司员工为主。列西白沙主要以三钢、三化、水厂等大型国有企业的员工为主。下洋城关主要以政体机关职员、5、批发行业中小生意人为主，本地人多集中居住于此，外地打工者也占一部分比例。Part2商住市场基本研判商圈分析PartPart列东商业中心城关商业中心从目前三明的商业发展来看，城市形成列东商业中心和城关商业中心两大商圈。列东商业中心位于梅列区，东靠新市北路，南至麒麟山，西邻江滨北路，北接东新五路。城关商业中心位于三元区，东靠新市南路，南至沙洲路，西邻中山路，北接南永一路。商圈划分商圈分析PartPart商圈结构从三明目前的商业发展现状来看，整体档次不高，专卖店作为三明目前主要零售业态，街铺、底商是主要建筑形态，但随着东方伟业城市广场、捷龙城市广场、阳光时代广场等大中型商业的相继引进，整体商业正处在6、传统向现代升级的阶段。商圈分析PartPart商圈结构公共、商业设施示意捷龙城市广场东方伟业城市广场阳光时代广场梅园国际酒店火车南站山明汽车南站三明市政府台江大桥项目地项目地商圈分析PartPart区域商业发展现状分析具有参考性周边主要商业街区一览表街区名称物业构成重点品牌租金出租率列东街（南段）集中式+街铺业态较杂乱，包含家居、建材、家纺、餐饮等，整体档次不高。130-150元/月/90%列东街（中段）集中式+街铺业态较为统一，多为服饰鞋帽等。耐克、阿迪、万斯、李维斯、宝岛眼镜、七匹狼、达芙妮、森马等、肯地、苹果专卖。230-350元/月/100列东街（北段）集中式+街铺业态较杂乱，档次低。7、两岸咖啡，永和豆浆70-120元/月/95%东新2路（西段）集中式+街铺业态杂乱，包含服饰、便利、餐饮等。中低档次.麦当劳250-400元/月/95%东新3路集中式+街铺业态杂乱，包含服饰，餐饮等。中低档次。150-250元/月/100%东新4路街铺业态杂乱，中低档次。苹果50-80元/月/100%三元步行街集中式+街铺档次低，多为服饰、小商品批发三元街街铺业态杂软，中低档次。200-300/月/85%经营状况小结：除了主要商业街区的经营状况良好（出租率接近满铺，特殊路段的租金高达400元/月/平方米），主要商业街到转让费10-15万。商业街现时情景商圈分析PartPart三元步街左海家具广场8、列东街三元街东新四路东新三路东新二路商圈分析PartPart区域商业发展现状分析具有参考性周边大中型商业一览表项目名称区位体量档次主要经营业态租金元/月/出租率东方伟业城市广场列东街6万中档服装、鞋类、饰品、超市等150-180（内街）180-230（沿街）3.5-4.5万/M280%梅园国际酒店列东街8万中高档五星级酒店、娱乐、百货一层120-150元/M2一层120-150元/M2招商中阳光时代广场列东街6万中档百货、超市、家居建材，餐饮、儿童游乐二层140-180元/m2一层200-250元/m280%捷龙城市广场江滨中路5.2万中低档超市、百货、电影院主题餐饮及相关配套100（内街），9、超市路口哦100-200元/M2,百货18-25%扣点90%左海家具广场新市北路5万中档家具建材35-40元/M295%金色阳光家居广场列东街（阳光时代广场-1F）2万中低档家居建材45-55元/M295%大中型商业项目现时情景商圈分析PartPart梅园国际大酒店项目名称梅园国际大酒店区位列东街业态五星级酒店、娱乐、百货体量8万房价标间948元租售价一层120-150元/M2一层120-150元/M2大中型商业项目现时情景商圈分析PartPart阳光时代广场东方伟业城市广场项目名称阳光时代广场区位列东街业态百货、超市、家居建材，餐饮、儿童游乐体量6万租售价二层140-180元/m2一层20010、-250元/m2项目名称东方伟业城市广场区位列东街业态服装、鞋类、饰品、超市等体量6万租售价150-180（内街）180-230（沿街）3.5-4.5万/M2大中型商业项目现时情景商圈分析PartPart捷龙城市广场项目名称捷龙城市广场区位江滨中路业态超市、百货、电影院主题餐饮及相关配套体量2.5万租售价100（内街），超市路口哦100-200元/M2,百货18-25%扣点大中型商业项目现时情景商圈分析PartPart左海家具广场金色阳光家居广场项目名称金色阳光家居广场区位列东街业态家居建材体量2万租售价45-55元/M2项目名称左海家具广场区位新市北路业态家居建材体量5万租售价45-55元/11、M2住宅售价PartPart楼盘名称所属区位售价吉祥福邸城区（列东街北侧）起价：71007200元/平方均价：78008200元/平方美地大道城区（列东街北侧）起价：8000-10000元/m2山水御园城关三元区起价：61006200元/平方均价：68007000元/平方左岸名都城交三元区起价：63006400元/平方均价：66006700元/平方府中大厦市政府对面均价：12000元/平方小结：从市调结果看，同等位置，三明城区较城关的房价平均高出1000元不等，房价整体上涨，但销售情况佳，所调楼盘十有八九就售罄Part项目分析梅列区贵溪洋地块项目分析Part3Part3梅列区贵溪洋地块该地块地12、处梅列区贵溪洋组团核心位置，东靠城市主干道新市南路，北靠东快速通道，西侧距福银高速路口不到500米，南靠东新六路，是对外出勤交通和联系三明市区的交通轴向，由此往三明市政府仅有3公里，交通十分便捷。项目落位地块分析梅列区贵溪洋地块现状及四至范围北面西面南面东面新市北路京福高速规划路福清商会大厦地块现状项目分析Part3Part3大配套分析高高速速路路口口项目地块位于梅列区（城区）贵溪洋新区核心区位，处于城市北部新城，符合城市北拓，构建“三沙一体化”发展方向。区域距离分析直线距离市体育中心北侧约100米市政府约3公里列东商业中心约2.5公里高速路口500米江滨公园500米项目分析Part3Part13、3梅列区贵溪洋地块大配套分析梅列区贵溪洋地块项目地块目前配套较为齐全，待北总新城开发结束后配套设施将进一步更新、完善。商业左海家具广场于2011年5月运营，商业面积5万平方米，为三明目前最大的家具建材专业卖场。景观项目地沿三明城市景观带江滨公园仅500米。交通项目地块东靠城市主干道新市北路，南临江滨路，北接东快速通道通住沙县。市体育中心惠康购物广场汽车交易中心左海家具广场江滨路快速通道新市北路项目地大配套分析项目分析Part3Part3小配套分析商业配套分析梅列贵溪洋地块项目周边沿街商铺租金70-80元/M2,商场内部租金30-40元/M2目前项目周边业态以建材、汽车等专业市场为主，社区服务配14、套的业种为辅。汽车4S店左海家具广场惠康购物广场街铺项目分析Part3Part3商业配套分析136524项目所处的贵溪洋片区北至沙溪、西至徐碧新城、东南至东快速通道及贵溪洋二路，总规划面积2.4平方公里，以行政、体育、商业、商务、居住和创意产业功能为主，联动洋溪、半路、树垄，打造市级高端服务中心。主要公共设施规划1、市体育中心 2、贵溪洋公园3、城市文化广场（含会议中心、博物馆、城市展览馆）4、公交枢纽站 5、公交首末站6、中小学商业配套分析梅列贵溪洋地块项目分析Part3Part3区域配套分析东霞城市综合体地块东霞城市综合体地块该地块地处三元区东霞社区，东靠城市主干道新市南路，西靠江滨大道，15、南至八三0五工厂宿舍，距三明南高速路口不到300米，交通便利，从目前区位，处在三元区商业核心边缘。项目分析Part3Part3项目落位项目分析地块分析东霞城市综合体地块现状及四至范围东面北面西面南面江滨南路项目地块现状新市南路卷烟厂东牙溪8035厂宿舍项目分析大配套分析区域距离分析直线距离台江大桥北侧约50米三无区政府约3公里三明第三医院约500米三明南汽车站约1公里三明火车南站约1公里三明南高速路口约400米项目地块位于三元区（城关）东霞社区，处于三明城市南部新城，符合城市南进，构建大三明“永三沙永三沙一体化一体化”发展方向站在大三明城市发展角度来看，地块恰好处于三明市区南大门，地块西侧距三16、明南高速入口不到500米，与规划的三明汽车南站、三明火车南站隔河相望。三明南火车站三明汽车南站项目地块小配套分析东霞城市综合体地块东霞实验小学宏叶大酒店华三中学商业目前项目地块周围商业业态缺失，多为日常性消费，周边分布着100多家大大小小的物流公司。交通项目地块东靠城市主干道新南路，南靠江滨南路，北面泉三高速路。项目分析Part3Part3商业配套分析东霞城市综合体地块项目周边沿街商铺多为旧榴房的街铺、临时搭盖街铺，租金15-20元/M2。目前项目以工厂、物流公司为主，商业氛围不甚浓厚，业态缺失，档次低，客群多以工人为主，消费力不强。物流报检中心家副产品批发市场物流站项目分析Part3Part17、3商业配套分析发展规模规划区总用地1063公顷，其中建设用地1005.9公顷，水域及其他用地57.1公顷，规划可容纳居住人口约10.010.0万人。功能定位打造具备“都市引擎、城市之窗、都市引擎、城市之窗、宜居家园宜居家园”等功能的城市新区。空间布局组团式的联动发展模式，规划形成“一心三组团十一片区”空间布局结构，依托高铁车站，以台江、东霞作为南部新城的核心，提升三明南部门户地区形象。主要公共设施规划1、三明汽车南站2、三明火车南站3、台区区政府123商业配套分析项目分析Part3Part3东霞城市综合体地块区域配套分析Part4结论分析土地价值评测比较内容比较因子权重梅列区贵溪洋地块东霞城市18、综合区拟合程度比较系数拟合程度比较系数占地大小6%地块形状4%规划档次8%容积率10%商服繁华状况商业繁华度6%生活便利度6%交通条件道路通达度6%对外交通便利度5%公共交通便利度5%基础设施状况基础设施状况7%社会服务设施5%环境质量状况绿地覆盖度2%自然条件状况8%环境质量优劣度5%规划前景区域规划8%策略规划4%物业开发建议 从这次市调的结果来看，目前三明商业分散，业态规划杂乱，没有城市综合体，整体城市缺少一种向心力，随着“永三沙”一体化城市发展战略的实施，三明城市迅速扩容，城市亟待升级，目前落后的商业形态与城市发展背道而驰。结合项目地块属性、区域发展规划，我们可以为项目导入先进的商业形态，为三明商业注入新活力，打造属于三明人的首座城市综合体，提高三明整体商业品质。有沟通，更精彩THANKS