1、成本篇 后工项目投资目标成本及成本控制后工项目投资目标成本及成本控制 （启动版）（启动版）目 录项目投资目标成本项目投资目标成本一一成本敏感及关键点控制成本敏感及关键点控制二二合约规划合约规划三三 项目投资目标成本项目投资目标成本一一成本敏感及关键点控制成本敏感及关键点控制二二合约规划合约规划三三一、项目投资目标成本v测算依据测算依据 1）截止2009年5月22日前所具体的技术资料及经济指标 2）当期材料价格，其中：钢材4200元/t；水泥420元/t；商品砼320元/m3 3）建安单方参照水晶郦城、西城天街、郦江、moco、蓝湖郡高层项目相类似业态成本并进行了修正的数据，参照项目及修正数据如2、下一、项目投资目标成本 花园洋花园洋房房精装修高精装修高层层清水高清水高层层mocomoco小商业小商业sohosoho写字写字楼楼车库车库持有商持有商业业含赠送建含赠送建安安单方单方1,7611,7612,4372,4371,6601,6601,7821,782165216521,7171,7172,1022,1021629162925242524其中：其中：建安单方建安单方1,7611,7612,4502,4501,6721,6721,8051,805165216521,7671,7672,2002,2001,6291,62925242524赠送单方赠送单方 -2,2802,2801,473、21,4721,6301,6301,5801,5801,8501,850 -参照项目参照项目 丽江丽江 蓝湖时光蓝湖时光 丽江丽江 mocomoco 水晶水晶郦城郦城 西城西城 西城西城 水晶郦水晶郦城城 西城西城 参照项目参照项目修正单方修正单方1,7831,7832,4702,470167616761,7921,792172517251,7301,7302,1542,1541,6581,6582,5242,524建安单方及参考项目修正值一、项目投资目标成本v市政道路加宽部分、城市公园、消防站、人防工程费分摊方式 市政道路加宽部分429万元、城市广场及地下商业（7000m2）1719万元在三4、期全部分摊、消防站500万元在二期全部分摊；人防工程2736万元分别在二期和三期平均分摊v配套设施费的分摊方式 以上成本按项目实施期进入该期成本，未进行分摊 v营销设施及样板房的分摊方式 以上成本在一期全部分摊，不考虑为二期服务的分摊;示范区乔木53万的采购及栽植费用计入苗圃成本 一、项目投资目标成本费用项目费用项目总费用总费用一期一期二期二期 三期三期消防站消防站500500 500 500 物业用房物业用房175 175 8888 88 88幼儿园幼儿园351351 351 351居委会居委会446446 164 164 284 284人防人防 2736 2736 1368 1368 135、68 1368市政道路拓宽市政道路拓宽429429 429429城市广场及地下商业城市广场及地下商业17191719 1719 1719售楼部售楼部217217 217 217 样板房样板房165165 165165样板区景观样板区景观400 400小计小计 分摊明细 一、项目投资目标成本 项目开发总成本、建面及可售单方费项成本项目总成本（万元）含赠送单方（元/M2)建筑单方（元/M2)可租售单方（元/M2)01-01 土地费 326857238826222633 01-02 前期工程费 38862284312313 01-03 配套设施费 4278313434 01-04 基础设施费 2926、39214235236 01-05 建筑及安装工程费264974193621252135 01-06 环境景观工程费 6407475152 01-07 工程相关费 587343474701开发成本67649049435426545002期间费用9415668875575903总成本770646563061816209一、项目投资目标成本v 开发成本测算及建安分解修正表成本测算及建安分解修正表 一、项目投资目标成本各业态可租售面积单方B B类高层类高层B B类精装高类精装高层层花园洋房花园洋房sohosoho写字楼写字楼MocoMoco小商业小商业持有商业持有商业车库车库面积面积214613217、4613160992160992170581705816333216333235100351009441694416100424100424238728238728216612216612费项费项单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方单方土地费土地费 3541 2635 3263 2820 3951 3231 3047 3305 135 前期工程费前期工程费 308 324 310 314 310 303 304 318 313 配套设施费配套设施费 48 28 37 20 72 22 31 37 34 基础设施费基础设施费 236 228 238 239 2278、 249 232 235 236 建筑及安装建筑及安装工程费工程费1771 2632 1761 2345 3468 2012 1652 2524 1629 环境景观工环境景观工程费程费 56 75 59 65 55 53 60 65 0 工程相关费工程相关费 45 50 46 48 44 45 46 48 47 开发成本开发成本6005 6005 5973 5973 5714 5714 5851 5851 8127 8127 5914 5914 5372 5372 6533 6533 2394 2394 一、项目投资目标成本 分类及定义 硬景 软景 总单方成本 说 明 元/m2元/m2元/m29、一类景观区（住宅及商业区）450260360软硬景比例25%：75%，总单方成本不含商业导示、光彩和广告灯箱二类景观区（城市公园）280软硬景比例，乔木、灌木比例 见景观成本控制三类景观区（道路旁绿化及铺装）230软硬景比例，乔木、灌木比例，见景观成本控制景观成本景观成本项目投资目标成本项目投资目标成本一一成本敏感及关键点控制成本敏感及关键点控制二二合约规划合约规划三三二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制敏感及关键点1平基土石方：竖向布置及挡墙费用 v控制控制 1)利用地形，优化竖向，减少开挖利用地形，优化竖向，减少开挖 2)2)通过将车库和地下商业设置在操场和湖体位置，节约开挖，10、通过将车库和地下商业设置在操场和湖体位置，节约开挖，减少外运量减少外运量 减少开挖核外运 8万 m3 减少成本 440 万元 320标高、最高点标高、最高点湖面湖面300-306标高、最低点标高、最低点操场操场300-306标高、最低点、标高、最低点、v广场竖向挡墙优化商业商业广广场场广广场场广广场场广广场场广广场场广广场场自然通自然通风风位置好，位置好，利用商业消利用商业消化竖向挡墙化竖向挡墙且增加溢价且增加溢价位置不好，位置不好，将其敞开，将其敞开，利于下穿利于下穿道路通风道路通风 二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制 减少挡墙减少挡墙 900 m3 ；减少成本减少成本 40 11、万万元元二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制敏感及关键点2结构含钢量 v控制控制 1)控制每平米含钢量：住宅主体结构43Kg/m2 2)建议使用三级钢及冷轧扭钢筋 3)含钢量指标建议表：v保证安全和品质的前提下，减低含钢量及及砼含量（参考保证安全和品质的前提下，减低含钢量及及砼含量（参考值）值）2935层高层住宅地上部分含钢量、砼含量(80H100)层高(m)开间小于等于4.8(m)开间大于4.8且小于等于7.2(m)含钢量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含钢量（kg/m2)砼含量（m3/m2)2.840.0 0.3341.0 0.342.941.5 0.3442.5 0.35312、43.0 43.0 0.350.3544.0 44.0 0.360.363.144.5 0.3645.5 0.37单层纯地下车库含钢量、砼含量(参考)层高(m)覆土厚度1000mm覆土厚度1200mm覆土厚度1500mm覆土厚度1800mm含钢量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含钢量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含钢量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含钢量（kg/m2)砼含量（m3/m2)3.9 80.0 80.0 0.42 0.42 85.0 85.0 0.45 0.45 96.0 96.0 0.47 0.47 105.0 105.0 0.51 0.51 4.0 80.4 0.42 13、85.4 0.45 96.4 0.47 105.4 0.51 4.1 80.8 0.43 85.8 0.46 96.8 0.48 105.8 0.52 4.2 81.2 0.43 86.2 0.46 97.2 0.48 106.2 0.52 注：1.柱距5400L8000(主要柱距为8000mm)。二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制敏感及关键点3 门窗开窗面积及材料选用门窗开窗面积及材料选用v控制控制 1)1)平米耗量控制：尽量增大单扇玻璃面积窗型比(平推)型材耗量控制)2)窗地比控制：住宅控制开窗面积在0.220.24 3)材料选14、择：Soho、写字楼采用中档塑钢门窗 敏感及关键点4 公建外立面设计优化及材料公建外立面设计优化及材料选用选用v公建的立面成本优化利用地形高差，利用地形高差，减少建减少建筑外立面面积筑外立面面积控制实墙比例不小于控制实墙比例不小于50%，利用外墙广告，利用外墙广告，减少幕墙成本减少幕墙成本，也非常，也非常利于节能，同时带来广利于节能，同时带来广告收入告收入外墙广告外墙广告主力百货店外立面除主主力百货店外立面除主 要要 出出入口外，其余均不入口外，其余均不 做玻璃幕做玻璃幕墙，墙，减少玻璃幕墙面积减少玻璃幕墙面积 二、二、成本敏感及关键点控制成本敏感及关键点控制 利用一楼外墙玻璃是专卖店作为橱窗15、的特点，在设计时将内部用加气混凝土砌墙封闭，今后租户装修时自行打开，节约节能造价。橱窗橱窗 二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制v公建的立面成本优化v专卖店加气砼加气砼隔墙隔墙在裙楼以上的主楼部分采在裙楼以上的主楼部分采用石材涂料或金属漆用石材涂料或金属漆（120元元/m2）代替幕）代替幕墙墙节约成本约 1865 万元 二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制vLOFT的立面成本优化幕墙幕墙 质感涂料或金属漆质感涂料或金属漆建议：如果住宅外墙采用加气砼块替代页岩砖聚苯板保温（可节约成本45元/m2,按砌筑部分墙地比0.25计算，则可节约成本约930万元），二、成本敏感及关键16、点控制二、成本敏感及关键点控制 敏感及关键点5赠送空间：赠送空间：赠送部分设计优化赠送部分设计优化v 对赠送空间进行优化，节约成本，利于改造A A、尽量贴近角部布置，减少体型系、尽量贴近角部布置，减少体型系数数B B、利用墙体自保温消化保温层、利用墙体自保温消化保温层 C C、阳台地漏立管处理、阳台地漏立管处理 DD、控制开窗面积，预留窗洞和钢护、控制开窗面积，预留窗洞和钢护窗窗E E、预留空调机位、预留空调机位F F、降低该处阳台门的配置（、降低该处阳台门的配置（改铝合改铝合金门为一般夹板门）金门为一般夹板门）GG、墙面只刮腻子，不刷外墙涂料、墙面只刮腻子，不刷外墙涂料可降低成本约：可降低成17、本约：750 750 万元万元 二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制调整报健调整报健结合渝发【2009】9号文精神，通过调整报建及开发顺序，力争在2009年底完成住宅部分一、二期 地下车库报建，较少配套费及土地出让金的支付。【一、二期住宅车库面积为62729M2，按每平方190配套费+190 补交土地出让金计算，合计费用2383万元】通过争取重庆市创意产业园区，获得政府对相应园区开发商的政策支持，获得配套费减免约10214万元【公建约53.7万M2，按每平方190元.计算】及地下部分出让金减免约6484万元。合计共：16698 万元争取重庆市创意产业园区BT建设向政府争取，市政道路18、城市公园修建纳入BT 建设或采用配套费返还，节约项目道路投资成本约1400万元政府沟通协调政府沟通协调二、成本敏感及关键点控制二、成本敏感及关键点控制 项目实施过程成本管理及控制项目实施过程成本管理及控制1 利用原有建筑:项目办公室利用旧建筑物作生活临设，减少临时设施成本支出，利用原有道路做施工通道，减少新增施工道路成本支出,可节约成本300万元。2 合理安排土石方开挖工期：统筹安排平基工期与种植土需求时间以及车库挡墙回填需求时间，减少土石方外运及购回成本。3 成本动态回顾：在销售之前完成预算的及时编制，并对目标成本进行及时回顾，力争把增加的成本消化在销售价格中。4 4 全员成本意识：对成本回顾及资金管理模板和目标成本在团队内部进行宣讲，以及成本管理培训，建立团队全员成本意识。项目投资目标成本项目投资目标成本一一成本敏感及关键点控制成本敏感及关键点控制二二 合约规划合约规划三三 三、项目合约规划 谢谢聆听！