1、市场研究及定位报告市场研究及定位报告天津天津大悦城大悦城 （住宅物业）（住宅物业）（住宅物业）（住宅物业）11/21/2024住宅部分经济指标住宅部分经济指标占地面积15000平米建筑面积78600平米容积率5.24“天津天津大悦城大悦城”项目定位的思路项目定位的思路准确并清楚的理解准确并清楚的理解准确并清楚的理解准确并清楚的理解项目的开发目标项目的开发目标项目的开发目标项目的开发目标从大盘整体开发高度从大盘整体开发高度从大盘整体开发高度从大盘整体开发高度思考住宅的定位思考住宅的定位思考住宅的定位思考住宅的定位从项目区域住宅市场需求从项目区域住宅市场需求从项目区域住宅市场需求从项目区域住宅市场2、需求和竞争角度思考住宅定位和竞争角度思考住宅定位和竞争角度思考住宅定位和竞争角度思考住宅定位大悦城项目大悦城项目大悦城项目大悦城项目 住宅物业市场定位住宅物业市场定位住宅物业市场定位住宅物业市场定位准确并清楚的理解准确并清楚的理解项目的开发目标项目的开发目标“天津天津大悦城大悦城”全盘开发的目标全盘开发的目标 作为中粮集团在天津开发的首个项目、特别是作为在天津极具影响力的城市地标级大型综合项目，应将之塑造为天房+中粮在天津市乃至北中国环渤海经济圈发展战略中的绝对亮点 继承继承继承继承“大悦城大悦城大悦城大悦城”品牌品牌品牌品牌 延续延续延续延续“大悦城大悦城大悦城大悦城”品牌品牌品牌品牌 发扬3、发扬发扬发扬“大悦城大悦城大悦城大悦城”品牌品牌品牌品牌“天津天津大悦城大悦城”项目住宅物业的开发目标项目住宅物业的开发目标生命线生命线生命线生命线高端线高端线高端线高端线品牌线品牌线品牌线品牌线p 能够实现相对的快速回款，支持大盘的后续开发p 在相对快速回款的同时尽可能实现高利润（高单价）p 作为大盘的首发地块，为大盘开发建立良好的价值提升起点与品牌塑造基础p 形成产品美誉度、品牌知名度与客户资源积累，支持“大悦城”在天津的发展从大盘整体开发高度从大盘整体开发高度思考住宅的定位思考住宅的定位六个纬度思考大盘定位六个纬度思考大盘定位时序时序开发策略与节奏开发策略与节奏工程进度与成本投入工程进度4、与成本投入定位定位总体定位与分物业总体定位与分物业定位定位销售销售销售目标、销售收销售目标、销售收入入资金资金资金计划与资金计划与现金流现金流客户客户整合客户资源实现整合客户资源实现互动与整合互动与整合营销营销总体品牌形象与分总体品牌形象与分主题形象主题形象主纬度主纬度辅助纬度辅助纬度主纬度间的主导作用主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用辅助纬度间的影响作用定位纬度定位纬度-总体定位与分物业定位总体定位与分物业定位酒店：项目酒店：项目酒店：项目酒店：项目档次象征档次象征档次象征档次象征与品牌提升与品牌提升与品牌提升与品牌提升住宅住宅住宅住宅5、：项目：项目：项目：项目品位活力品位活力品位活力品位活力与资金支持与资金支持与资金支持与资金支持公寓公寓公寓公寓：项目：项目：项目：项目品质代表品质代表品质代表品质代表与功能补充与功能补充与功能补充与功能补充商业商业商业商业：项目：项目：项目：项目价值灵魂价值灵魂与功能主体与功能主体与功能主体与功能主体办公办公办公办公：项目项目项目项目高度标杆高度标杆高度标杆高度标杆与与与与形象地标形象地标形象地标形象地标近者悦，远者来近者悦，远者来近者悦，远者来近者悦，远者来天津天津天津天津大悦城大悦城大悦城大悦城-城市中心、商业主调的综合功能体城市中心、商业主调的综合功能体城市中心、商业主调的综合功能体城6、市中心、商业主调的综合功能体时序纬度时序纬度住宅开工4月20102009200820112012写字楼入住8月商业营业9月竣工1月竣工10月酒店及公寓竣工10月封顶11月开工4月开工4月开工4月正负零11月封顶5月封顶3月封顶12月销售纬度销售纬度大悦城大悦城大悦城大悦城住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓商业商业商业商业写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店酒店酒店持有招商，持有招商，持有招商，持有招商，长期稳定收益长期稳定收益长期稳定收益长期稳定收益快速销售，快速销售，快速销售，快速销售，现金流支持现金流支持现金流支持现金流支持高价销售，高价销售，高价销售，高价销售，实现高利润实现高利润实现高利润实7、现高利润委托经营，委托经营，委托经营，委托经营，获取稳定回报获取稳定回报获取稳定回报获取稳定回报稳健租售，稳健租售，稳健租售，稳健租售，稳定投资回报稳定投资回报稳定投资回报稳定投资回报财务纬度财务纬度住宅经济测算住宅经济测算技术经济指标技术经济指标占地面积（万占地面积（万)建筑面积建筑面积(万万)1.50 1.50 7.86 7.86 序号序号项项 目目单价（元单价（元/平米）平米）总投资（万元）总投资（万元）备注备注一一土地补偿费土地补偿费2290.00 2290.00 18000.00 18000.00 1 1 土地补偿费2290.00 2290.00 18000.00 18000.00 8、二二前期费用前期费用100.27 100.27 641.64 641.64 1 临时水电8.00 8.00 62.88 62.88 2 方案设计费19.08 19.08 150.00 150.00 3 施工图设计费22.26 22.26 175.00 175.00 4 景观设计费8.00 8.00 50.00 50.00 5 5 施工图审查费1.53 1.53 12.00 12.00 6 招标代理费1.53 1.53 12.00 12.00 7 地质勘查费2.29 2.29 18.00 18.00 8 竣工测量费8.00 8.00 62.88 62.88 9 9 销售许可证及面积测量8.00 9、8.00 62.88 62.88 10 10 工程量清单编制费1.53 1.53 12.00 12.00 建安费千分之一11 11 质量监督费1.53 1.53 12.00 12.00 建安费千分之一13 13 其他费用17.00 17.00 133.62 133.62 三三建安工程费建安工程费3918.07 3918.07 30796.00 30796.00 1 1 桩基础工程318.07 318.07 2500.00 2500.00 2 2 主体土建工程（含地下）1800.00 1800.00 14148.00 14148.00 3 3 电气工程100.00 100.00 786.00 710、86.00 4 4 消防工程100.00 100.00 786.00 786.00 5 5 装饰工程（含精装）1100.00 1100.00 8646.00 8646.00 6 6 采暖工程100.00 100.00 786.00 786.00 7 7 给排水工程100.00 100.00 786.00 786.00 8 8 电梯安装工程150.00 150.00 1179.00 1179.00 9 9 燃气工程100.00 100.00 786.00 786.00 10 10 工程监理费50.00 50.00 393.00 393.00 四四市政基础设施费市政基础设施费458.00 458.11、00 3599.88 3599.88 1 供电电力配套费140.00 140.00 1100.40 1100.40 2 供水自来水工程费25.00 25.00 196.50 196.50 水表费50.00 50.00 393.00 393.00 3 燃气表灶费50.00 50.00 393.00 393.00 气源发展基金20.00 20.00 157.20 157.20 4 4 电视电视线路安装费5.00 5.00 39.30 39.30 5 环境工程40.00 40.00 314.40 314.40 6 6 市政排水18.00 18.00 141.48 141.48 7 供热热源费100.12、00 100.00 786.00 786.00 8 8 标线标识10.00 10.00 78.60 78.60 直接成本小计直接成本小计6766.34 6766.34 53037.52 53037.52 单价按总建筑面积折算五五不可预见费不可预见费67.48 67.48 530.38 530.38 直接成本1%十销售收入销售收入18000.00 18000.00 141480.00 141480.00 六六销售费用及维修基金销售费用及维修基金900.00 900.00 7074.00 7074.00 销售费用3.5%，维修基金1.5%七七管理费用管理费用101.22 101.22 795.5613、 795.56 直接成本1.5%八八财务费用财务费用200.00 200.00 1572.00 1572.00 十一十一综合税综合税2160.00 2160.00 16977.60 16977.60 综合税12%总成本合计总成本合计10176.47 10176.47 79987.06 79987.06 利润利润61492.94 61492.94 净利润净利润52269.00 52269.00 利润率利润率43.46%43.46%净利润率净利润率36.94%36.94%客户纬度客户纬度 吸引基础客户进入，吸引基础客户进入，聚拢项目人气，形聚拢项目人气，形成社区活力成社区活力高品质形象物业高品质形14、象物业奠定高端客户品奠定高端客户品位位带动区域商业人气带动区域商业人气聚集，定位人群档聚集，定位人群档次次发挥品牌优势，形成高端商务发挥品牌优势，形成高端商务的区域聚集，并为酒店提供人的区域聚集，并为酒店提供人群支持群支持形象的建立，持续形象的建立，持续不断的高档客源，不断的高档客源，为商业、写字楼提为商业、写字楼提供交叉客群的支持供交叉客群的支持住住 宅宅商业商业写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓客户互动客户互动客户互动客户互动整盘整盘整盘整盘营销纬度营销纬度大悦城大悦城大悦城大悦城国际新商界，中央第一城国际新商界，中央第一城国际新商界，中央第一城国际新商界，中央第一城住宅住宅住宅住宅悦城华府悦城15、华府悦城华府悦城华府悦居中央，华彩一生悦居中央，华彩一生悦居中央，华彩一生悦居中央，华彩一生写字楼写字楼写字楼写字楼悦城大厦悦城大厦悦城大厦悦城大厦酒店酒店酒店酒店悦城悦城悦城悦城 喜达屋喜达屋喜达屋喜达屋公寓公寓公寓公寓悦城悦城悦城悦城 万豪国际公寓万豪国际公寓万豪国际公寓万豪国际公寓商业商业商业商业悦城商业广场悦城商业广场悦城商业广场悦城商业广场形象基点形象基点形象基点形象基点：首发面市，确定大盘的形象档次基点客户源点客户源点客户源点客户源点：首先入住，引进中高端客群与其他业态互动支撑品牌原点品牌原点品牌原点品牌原点：首先开发，中粮品牌与大悦城品牌在天津的引爆原点 资金支点资金支点资金支点16、资金支点：首先销售，回笼资金支持后续开发住宅物业作用住宅物业作用住住住住 宅宅宅宅 物物物物 业业业业从区域市场需求和竞争角度从区域市场需求和竞争角度思考住宅定位思考住宅定位项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位“天津天津 大悦城大悦城”项目住宅物业定项目住宅物业定位位价格定位住宅的定位住宅的定位理解我们是什么样的土地？理解我们是什么样的土地？理解我们是什么样的土地？理解我们是什么样的土地？17、创造什么样的核心价值？创造什么样的核心价值？创造什么样的核心价值？创造什么样的核心价值？面向什么样的客户？面向什么样的客户？面向什么样的客户？面向什么样的客户？设计什么样的产品？设计什么样的产品？设计什么样的产品？设计什么样的产品？定位是一套体系，重点是要定位品类，而不单是定位产品或是客户品类的定位要解决以下四个问题 报告中的主要宏观数据宏观数据宏观数据宏观数据来源于中国统计年鉴中国统计年鉴中国统计年鉴中国统计年鉴、天津市天津市天津市天津市2000-20052000-20052000-20052000-2005年统计年统计年统计年统计年鉴年鉴年鉴年鉴。报告中的主要房地产数据房地产数据房地产数据18、房地产数据来源于天津市房地产市场管理处、天津市国土资源天津市房地产市场管理处、天津市国土资源天津市房地产市场管理处、天津市国土资源天津市房地产市场管理处、天津市国土资源和房屋管理局综合信息网、天津土地交易中心及市场调研，和房屋管理局综合信息网、天津土地交易中心及市场调研，和房屋管理局综合信息网、天津土地交易中心及市场调研，和房屋管理局综合信息网、天津土地交易中心及市场调研，100100100100份有效的区域份有效的区域份有效的区域份有效的区域调研问卷，调研问卷，调研问卷，调研问卷，另有部分数据来源于焦点房地产网、搜房网、北方网。本报告中典型项目销售情况分析中的成交数据及未售数据，指的是已具备19、销成交数据及未售数据，指的是已具备销成交数据及未售数据，指的是已具备销成交数据及未售数据，指的是已具备销售资质的商品房售资质的商品房售资质的商品房售资质的商品房；其中对销售均价，最高价、最低价、销售面积和已售套数的统计，均为已签署商品房买卖合同的商品房；未取得销售许可证或未签署商品未取得销售许可证或未签署商品未取得销售许可证或未签署商品未取得销售许可证或未签署商品房买卖合同的商品房不在统计内房买卖合同的商品房不在统计内房买卖合同的商品房不在统计内房买卖合同的商品房不在统计内（由于房管局信息网7-9月份销售数据并未公开，因此销售信息截止至2007.6.30日）。本报告中典型项目为：富力城、壹街区20、城上城、伊顿国际、中央恋城，富力城、壹街区、城上城、伊顿国际、中央恋城，富力城、壹街区、城上城、伊顿国际、中央恋城，富力城、壹街区、城上城、伊顿国际、中央恋城，客户基本属性分析数据通过思源资源渠道获取。本次报告关于统计分析数据的说明本次报告关于统计分析数据的说明项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位价格定位区位的不可复制性，决定了板块的整体价值区位的不可复制性，决定了板块的整体价值p 以传21、统商业圈基础上发展的快速升级的城市中心区以传统商业圈基础上发展的快速升级的城市中心区 受益于城市核心外沿的扩张，成为城市中心区的重要组成部分；城市功能以居住及商业设施为主。p 天津新兴中高收入阶层的聚集区域天津新兴中高收入阶层的聚集区域区域升级以高档居住的形成为先导，商业设施及配套设施的升级进入加速阶段；老城厢地区2007年8月居住项目成交均价为10000元/平方米，高于城区住宅项目成交均价15.54%，老城厢地区已成为天津中高收入阶层的聚集区域。p 交通基础设施为项目所在区域与城市主要功能区及对外交通设施联系提供了交通基础设施为项目所在区域与城市主要功能区及对外交通设施联系提供了高效的支持高22、效的支持名称名称面面积积（平方公里）（平方公里）常住人口常住人口（万）（万）20062006年年GDPGDP水平水平（亿亿元）元）20062006年年财财政收政收入入 （亿亿元）元）20062006年房年房地地产销产销售售面面积积（万（万平米）平米）20062006年房地年房地产销产销售均价售均价（元（元/平米）平米）和平区和平区1048242.41242.48394南开区南开区南开区南开区38.7538.7538.7538.7573737373166.2166.2166.2166.213.9713.9713.9713.97128.7128.7128.7128.765336533653365323、3河西区河西区42 80261.311.459.16650河河东东区区40 63110.99.0350.85758河北区河北区28 61.5154.75.7734.45740红桥红桥区区21 5439.23.6426.45087板块客户及其需求概述板块客户及其需求概述p客户来源客户来源：主要以南开区为主南开区为主，其次为河北区和红桥区，但随着老城厢地块的稀缺性和价值上升，未来客户来源将逐渐扩大，不再局限于市内六区。p客户年龄客户年龄：客户多以30-5030-50岁岁的事业有成者为主，家庭及收入相对稳定。p主要家庭结构主要家庭结构：子女还处在学龄期间的三口之家三口之家/五口之家五口之家（子孙三代24、）、公司中层的青年两口之家青年两口之家、处于空巢期且事业成功的两口之家空巢期且事业成功的两口之家。p购房取向购房取向：子女教育、交通方便、配套齐全、提高居住品质子女教育、交通方便、配套齐全、提高居住品质、彰显身份象征、老城厢情怀。p购房目的购房目的：以自住自住为主，部分投资。p产品需求特点产品需求特点：户型客户对户型的需求以两室两室为主，辅助部分三室户型；功能客户对私有居住空间的关注程度比较高，强调客厅的家庭共享性客厅的家庭共享性，卧室的舒适性，卧室的舒适性，书房、餐厅空间书房、餐厅空间的功能要求，；p配套需求特点配套需求特点：要求教育（以中小学为主）、知名医院、中高端餐饮、美容健身具乐教育（25、以中小学为主）、知名医院、中高端餐饮、美容健身具乐部部等配套为主，平均70%70%左右客户有车位左右客户有车位需求。板块板块产品与客户品类细分产品与客户品类细分一室一室二室二室三室三室四室四室 表现为表现为表现为表现为投资型、经济型、舒适型、奢侈型投资型、经济型、舒适型、奢侈型投资型、经济型、舒适型、奢侈型投资型、经济型、舒适型、奢侈型多元化组合特点多元化组合特点多元化组合特点多元化组合特点板块品类客户特征及需求板块品类客户特征及需求pp奢侈型客户：奢侈型客户：奢侈型客户：奢侈型客户：年龄在40-50岁成功型人士，家庭结构多位三口或多口之家，多为企事业单位高级管理者等重要岗位，以彰显身份地位为26、购房动机，对价格不敏感，需求产品面积在160平米以上，功能完备，对项目品质和奢华感要求高。pp舒适型客户：舒适型客户：舒适型客户：舒适型客户：年龄在35-45岁事业有成者，家庭及收入较为稳定，家庭结构多以三口之家为主，多为企事业单位中高层管理人员，以品质提升和子女教育为购房动机，总价承受在100-130万，产品需求在85-130平米左右，功能要求完备，对项目品质和周边环境要求较高。pp经济型客户：经济型客户：经济型客户：经济型客户：年龄在25-35岁，事业刚刚起步，处于资本积累阶段，家庭结构多以单身、青年两口为主，兼顾空巢普通老人，以栖身为购房目的，对价格非常敏感，价格承受力在50-70万，对27、户型功能、项目区位及项目品质要求不高，一般户型较小，在50-70平米，如后现代城。pp投资型客户：投资型客户：投资型客户：投资型客户：年龄在35-50岁成功人士，拥有闲置资金，多为本市及外省市私营企业者或单位高管，投资经验丰富，对项目区位较为敏感，多以一居小户型为投资对象。板块上市产品供应分析板块上市产品供应分析居室居室 面积区间面积区间（）套数比例套数比例主力户型面积主力户型面积（）一室一室53-88.7610.03%70左右二室二室90-14051.37%100左右三室三室125-19033.04%130左右四室四室147-2405.56%-从产品供应方面看，以二室户型为主，其次为三室户型28、。从产品供应方面看，以二室户型为主，其次为三室户型。居室居室套数套数比例比例户均面积（）户均面积（）一室一厅一室一厅2166%57一室二厅一室二厅2176%75二室一厅二室一厅1615%90二室二厅二室二厅142441%115三室二厅三室二厅132138%150四室二厅四室二厅1404%200合计合计3479100%125板块成交产品的分析板块成交产品的分析户型需求：以二室为主占总成交量的户型需求：以二室为主占总成交量的户型需求：以二室为主占总成交量的户型需求：以二室为主占总成交量的46%46%46%46%，其次为三室占成交量的，其次为三室占成交量的，其次为三室占成交量的，其次为三室占成交量的29、38%38%38%38%一室以一室以一室以一室以70-80 70-80 70-80 70-80 为主；二室为主；二室为主；二室为主；二室 90-100 90-100 90-100 90-100 、120-130 120-130 120-130 120-130 为主；三室为主；三室为主；三室为主；三室 140-150 140-150 140-150 140-150 为主为主为主为主板块典型项目成交户型面积分析板块典型项目成交户型面积分析一室一室二室二室三室三室四室四室以上数据来源于天津房管局信息网2006年100-125 100-125 85-9385-932007年2005年120-1401230、0-14080-120 80-120 富力城富力城壹街区壹街区城上城上东区城上城上东区100-125 100-125 已上市已上市已上市已上市未上市未上市未上市未上市板块典型项目未上市产品供应结构板块典型项目未上市产品供应结构发展趋势分析发展趋势分析 从历年发展来看，市场仍以二室产品为主，但户型面积呈下降趋势从历年发展来看，市场仍以二室产品为主，但户型面积呈下降趋势从历年发展来看，市场仍以二室产品为主，但户型面积呈下降趋势从历年发展来看，市场仍以二室产品为主，但户型面积呈下降趋势2008年85-9385-93板块潜在竞争项目分析板块潜在竞争项目分析 项目项目产品类型产品类型总建面积（）总建面积31、（）主力面积（）主力面积（）城上城上西区城上城上西区精装住宅17000080-93金盛广场金盛广场酒店式公寓6000060中央恋城中央恋城毛坯住宅14000080-120老城厢老城厢13#13#地地-70000-伊顿公寓伊顿公寓毛坏公寓6000066-93仁恒广场仁恒广场毛坯227300-酒店式公寓46300-预估项目周边潜在供应总规模在预估项目周边潜在供应总规模在预估项目周边潜在供应总规模在预估项目周边潜在供应总规模在77777777万平米左右，万平米左右，万平米左右，万平米左右，2008200820082008年具体上市量有待进一步跟踪。年具体上市量有待进一步跟踪。年具体上市量有待进一步跟32、踪。年具体上市量有待进一步跟踪。市场竞争环境小结市场竞争环境小结老城厢板块价值无容置疑板块目标客户群同质化板块内住宅项目满足客户多种需求的同质化板块内住宅项目产品户型结构供应趋于同质化市场总结启示：市场总结启示：同质化需求同质化客户群同质化供应面对同质化客户，扩大目标客户范围面对同质化供应，加强客户需求满意度和增加未被满足的需求供应跳出循环本项目住宅物业可能的定位方向本项目住宅物业可能的定位方向满足高端客户需求的满足高端客户需求的奢侈型奢侈型奢侈型奢侈型满足中高端客户需求的满足中高端客户需求的舒适型舒适型舒适型舒适型满足实用型客户需求的满足实用型客户需求的经济型经济型经济型经济型满足投资客户需33、求的满足投资客户需求的投资型投资型投资型投资型项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位价格定位项目项目SWOTSWOT分析分析威胁（威胁（threatthreat）1、周边高档住宅项目加剧市场竞争2、作为开发商在天津的首个项目，项目的开发运营策略会对高档项目开发进程产生影响3、用地性质的多样性产生产品功能定位复杂 4、现状规划中建筑面积不足如何处理的潜在威胁 5、新政出台后的潜在威胁 优势（优34、势（strengthstrength）1、地处城市中心区的核心区，周边配套便利便捷2、地块的通达性及可视性均较高3、轨道交通，出行便捷4、优势的教育资源5。开发商的品牌实力 机会（机会（opportunityopportunity）1、周边高端项目林立，市场认可及接受度高2、区域已形成高端客户群基础3、区域供给今年递减，稀缺性在项目运作后期会有显现4。商业的良性运作能够提升区域价值 劣势（劣势（weaknessweakness）1、地块容积率较高、密度大，降低舒适度2、日照限制带来的规划限制3、现规划设计方向对户型的限制4、周边环境对本项目居住品质的影响 住宅部分住宅部分SWOT分析分析利用三35、纬度工具对项目定位进行筛选利用三纬度工具对项目定位进行筛选价值最大化价值最大化塑造竞争优势塑造竞争优势优化限制条件优化限制条件定位价值更高的产品与定位价值更高的产品与客户组合模式，提升项目价客户组合模式，提升项目价值；值；通过产品组合的创新通过产品组合的创新与合适的竞争策略运用，与合适的竞争策略运用，塑造项目的核心竞争力，塑造项目的核心竞争力，保障实现项目的价值提升；保障实现项目的价值提升；通过定位的优化与竞争策通过定位的优化与竞争策略的运用，实现本项目的略的运用，实现本项目的SWOT 动态优化动态优化限制条件限制条件价值最大化纬度价值最大化纬度奢侈型产品，奢侈型产品，奢侈型产品，奢侈型产品，36、高档次客户的保证，成本相对降低，可以实现项目利润的最大化高档次客户的保证，成本相对降低，可以实现项目利润的最大化高档次客户的保证，成本相对降低，可以实现项目利润的最大化高档次客户的保证，成本相对降低，可以实现项目利润的最大化舒适型产品，舒适型产品，舒适型产品，舒适型产品，可以实现相对的高单价同期实现利润的最大化可以实现相对的高单价同期实现利润的最大化可以实现相对的高单价同期实现利润的最大化可以实现相对的高单价同期实现利润的最大化经济型产品，经济型产品，经济型产品，经济型产品，可以实现相对的高单价，但成本相应增加，不能形成利润的最大化可以实现相对的高单价，但成本相应增加，不能形成利润的最大化可以37、实现相对的高单价，但成本相应增加，不能形成利润的最大化可以实现相对的高单价，但成本相应增加，不能形成利润的最大化投资型产品，投资型产品，投资型产品，投资型产品，可以实现相对的高单价，存在一定的政策风险可以实现相对的高单价，存在一定的政策风险可以实现相对的高单价，存在一定的政策风险可以实现相对的高单价，存在一定的政策风险提升竞争力纬度提升竞争力纬度奢侈型产品，奢侈型产品，奢侈型产品，奢侈型产品，总价过高，客户范围较小，不能形成快速的吸纳，影响资金的总价过高，客户范围较小，不能形成快速的吸纳，影响资金的总价过高，客户范围较小，不能形成快速的吸纳，影响资金的总价过高，客户范围较小，不能形成快速的吸纳38、，影响资金的回拢回拢回拢回拢舒适型产品，舒适型产品，舒适型产品，舒适型产品，面积适宜、功能完善，满足主流的市场需求，可以形成较为快面积适宜、功能完善，满足主流的市场需求，可以形成较为快面积适宜、功能完善，满足主流的市场需求，可以形成较为快面积适宜、功能完善，满足主流的市场需求，可以形成较为快速的吸纳，确保资金的回拢速的吸纳，确保资金的回拢速的吸纳，确保资金的回拢速的吸纳，确保资金的回拢投资型产品，投资型产品，投资型产品，投资型产品，适当的总价，满足投资需求，可以形成快速的吸纳，确保资金适当的总价，满足投资需求，可以形成快速的吸纳，确保资金适当的总价，满足投资需求，可以形成快速的吸纳，确保资金适39、当的总价，满足投资需求，可以形成快速的吸纳，确保资金的回拢的回拢的回拢的回拢本项目住宅部分定位本项目住宅部分定位位于城市核心高级中产客户首选的综合升级项目项目定位分析项目定位分析市场机会与定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析市场环境研究市场环境研究市场细分与各市场的需求和竞争环境分析项目定位结论项目定位结论细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4客群定位产品定位价格定位亲睐城市中心生活亲睐城市中心生活亲睐城市中心生活亲睐城市中心生活享受高端商业配套的城市中产及城市投资型人群享受高端商业配套的城市中产及城市投资型人群享受高端商业配套的城市中产及城市投资型人群享受40、高端商业配套的城市中产及城市投资型人群本案住宅物业目标客户定位本案住宅物业目标客户定位住宅客群分类及特征住宅客群分类及特征其他客群其他客群其他客群其他客群拓展客群拓展客群拓展客群拓展客群周边客群周边客群周边客群周边客群周边客群周边客群客群来源周边现有企事业单位工作人群。如：检周边现有企事业单位工作人群。如：检察院察院、反贪局、公安反贪局、公安、消防行政许可中心、消防行政许可中心、交行、商业银行、南市派出所等交行、商业银行、南市派出所等周边从事商业、商贸活动人群。如：五周边从事商业、商贸活动人群。如：五金城、滨江金耀、水牛城、食品街、服装金城、滨江金耀、水牛城、食品街、服装街等街等客户类别客户类41、别重点关注点重点关注点需求产品需求产品购买行为特征购买行为特征客户分级客户分级（ABC）原项目周边住户城市中心、原有生活习惯改善型的两居、三居地缘性情节，购买力一般改善型居住C项目周边就业人群（检察院、法院、五金城、其他企业等）工作与生活的便利、生活成本低舒适性的一居、两居或三居地缘性，具备一定的购买力A客群特点周边客群周边客群拓展客群拓展客群以本项目为中心的城市中心区客群来源向往城市中心居住的情节性人群向往城市中心居住的情节性人群城市回归型的二次以上置业人群城市回归型的二次以上置业人群追求城市中心生活便利的区域导向型人追求城市中心生活便利的区域导向型人群群追求市中心优势教育资源的资源导向型追42、求市中心优势教育资源的资源导向型人群人群客户类别客户类别重点关注点重点关注点需求产品需求产品购买行为特征购买行为特征客户分级客户分级ABC向往城市中心居住的情节性人群城市中心的文化价值和居住氛围舒适型的一居或两居地缘性情节，具备一定购买力B城市回归型的二次以上置业人群城市中心的生活便利舒适性的两居或三居较强购买力A追求市中心优势教育等资源的资源导向型人群城市中心的教育等优势资源紧凑型的两居具备一定的购买力，关注教育或其它优势资源B追求城市中心生活便利的区域导向型人群城市中心的便利生活紧凑型的两居地缘性，具备一定的购买力B市区范围内的投资者城市中心的区域升值潜力紧凑型的一居或两居购买以投资B拓展43、客群拓展客群其他客群其他客群滨海新区核心区天津市区客群来源因某种原因需要长期因某种原因需要长期栖居本市中栖居本市中心区附心区附近的产业人群近的产业人群关注下一代教育的外围人群关注下一代教育的外围人群向往天津城市中心居住的情节性人群向往天津城市中心居住的情节性人群投资者（本市及周边省市）投资者（本市及周边省市）客户类别客户类别重点关注点重点关注点需求产品需求产品购买行为特征购买行为特征客户分级客户分级ABC向往城市中心居住的情节性人群天津城市中心的身份感与品位感舒适型的一居或两居地缘性情节，具备一定购买力B至市区中心附近出差的产业人群城市中心的工作生活便利舒适性的两居或三居较强购买力A追求天津市44、中心优势教育等资源的资源导向型人群城市中心的教育等优势资源紧凑型的两居具备一定的购买力，关注教育或其它优势资源B投资者城市中心的区域升值潜力紧凑型的一居或两居购买以投资B其他客群其他客群功能和品质型三居功能和品质型三居功能和品质型三居功能和品质型三居，面积在120-160 之间，注重产品使用的尺度及空间感功能和品质型二居，功能和品质型二居，功能和品质型二居，功能和品质型二居，面积在75-90之间，设计一间多功能室，实现两居半的功能投资型一居，投资型一居，投资型一居，投资型一居，面积在50-60之间投资型一居投资型一居投资型一居投资型一居 投资投资投资投资功能、品质型三居功能、品质型三居功能、品45、质型三居功能、品质型三居 投资投资投资投资功能功能功能功能品质型二居品质型二居品质型二居品质型二居住宅产品定位住宅产品定位一一6060，二居，二居90 90，三居，三居135 135 从车位数量满足规划限制条件从车位数量满足规划限制条件p 首先，90/70规定；p 其次，从价值最大化和提升竞争两个纬度综合考虑，产品以二居为主；p 第三，考虑地块地上和地下两层可设定车位的数量在750个左右；因此，综合分析，一居产品比例在因此，综合分析，一居产品比例在因此，综合分析，一居产品比例在因此，综合分析，一居产品比例在30%30%30%30%以内即可满足以上三点的要求。以内即可满足以上三点的要求。以内即可46、满足以上三点的要求。以内即可满足以上三点的要求。一居比例一居比例一居比例一居比例居室居室居室居室套数套数套数套数车位数车位数车位数车位数40%40%40%40%一居524367二居262183三居175175小计96172530%30%30%30%一居393275 二居349245 三居175175 小计917694 25%25%25%25%一居328229二居393275三居175175小计89567920%20%20%20%一居262183二居437306三居175175小计873664从市场需求方面优化限制条件从市场需求方面优化限制条件 从市场需求环境分析，随着套均面积的降低，投资产品的47、比例在由从市场需求环境分析，随着套均面积的降低，投资产品的比例在由从市场需求环境分析，随着套均面积的降低，投资产品的比例在由从市场需求环境分析，随着套均面积的降低，投资产品的比例在由10%10%10%10%上升至上升至上升至上升至30%30%30%30%之间。之间。之间。之间。以上数据来源于房管局信息网 从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在10%10%10%10%，二居产品供应比例在，二居产品供应比例在，二居产品供应比例在，二居产品供应比例在57%48、57%57%57%，三，三，三，三居产品供应比例在居产品供应比例在居产品供应比例在居产品供应比例在28%28%28%28%，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在5%5%5%5%。以上数据来源于房管局信息网从市场供应方面参考户型配比从市场供应方面参考户型配比从市场调研方面验证限制条件从市场调研方面验证限制条件 从市场调研需求分析，一居产品需求比例在从市场调研需求分析，一居产品需求比例在从市场调研需求分析，一居产品需求比例在从市场调研需求分析，一居产品需求比例在21%21%21%21%，二居产品需求比例在，二居产品需求比例在，二居产品需求比49、例在，二居产品需求比例在50%50%50%50%，三居产品需，三居产品需，三居产品需，三居产品需求比例在求比例在求比例在求比例在26%26%26%26%，四居以上产品需求比例在，四居以上产品需求比例在，四居以上产品需求比例在，四居以上产品需求比例在3%3%3%3%。以上数据来源于房管局信息网确定一居产品的比例确定一居产品的比例pp 90/7090/7090/7090/70规定规定规定规定pp 从规划限制条件分析，一居产品比例在从规划限制条件分析，一居产品比例在从规划限制条件分析，一居产品比例在从规划限制条件分析，一居产品比例在30%30%30%30%就可满足车位规范的要求。就可满足车位规范的要50、求。就可满足车位规范的要求。就可满足车位规范的要求。pp 从市场需求环境分析，投资客户的比例在从市场需求环境分析，投资客户的比例在从市场需求环境分析，投资客户的比例在从市场需求环境分析，投资客户的比例在10%-30%10%-30%10%-30%10%-30%之间。之间。之间。之间。pp 从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在从产品供应方面分析，典型项目一居产品供应比例在10%10%10%10%，二居产品供应比例在，二居产品供应比例在，二居产品供应比例在，二居产品供应比例在57%57%57%57%51、，三居产品供，三居产品供，三居产品供，三居产品供应比例在应比例在应比例在应比例在28%28%28%28%，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在5%5%5%5%。pp 从市场调研需求分析，一居产品需求比例在从市场调研需求分析，一居产品需求比例在从市场调研需求分析，一居产品需求比例在从市场调研需求分析，一居产品需求比例在21%21%21%21%，二居产品需求比例在，二居产品需求比例在，二居产品需求比例在，二居产品需求比例在50%50%50%50%，三居产品需求比例在，三居产品需求比例在，三居产品需求比例在，三居产品需求比例在26%26%2652、%26%，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在，四居以上产品供应比例在3%3%3%3%。综合考虑以上因素，综合考虑以上因素，综合考虑以上因素，综合考虑以上因素，一居产品控制在一居产品控制在一居产品控制在一居产品控制在10%-30%10%-30%10%-30%10%-30%之间之间之间之间居室居室居室居室面积区间面积区间面积区间面积区间配比配比配比配比投资型一居投资型一居投资型一居投资型一居50-6050-6050-6050-6010%-20%10%-20%10%-20%10%-20%功能舒适型二居功能舒适型二居功能舒适型二居功能舒适型二居85-9085-90853、5-9085-9050-60%50-60%50-60%50-60%尺度舒适型三居尺度舒适型三居尺度舒适型三居尺度舒适型三居120-140120-140120-140120-14030%30%30%30%总结：确定产品配比方向总结：确定产品配比方向对投资型一居产品比例适当对投资型一居产品比例适当对投资型一居产品比例适当对投资型一居产品比例适当下调至下调至下调至下调至10%-20%10%-20%之间之间之间之间房贷新政影响房贷新政影响优化限制条件优化限制条件优化限制条件优化限制条件提升竞争力纬度提升竞争力纬度提升竞争力纬度提升竞争力纬度价值最大化纬度价值最大化纬度价值最大化纬度价值最大化纬度二居及54、三居产二居及三居产二居及三居产二居及三居产品可实现相对品可实现相对品可实现相对品可实现相对的高单价的高单价的高单价的高单价二居产品在实现相对二居产品在实现相对二居产品在实现相对二居产品在实现相对高单价的基础上同时高单价的基础上同时高单价的基础上同时高单价的基础上同时可确保资金快速回拢可确保资金快速回拢可确保资金快速回拢可确保资金快速回拢一居产品比例控制在一居产品比例控制在一居产品比例控制在一居产品比例控制在10%-30%10%-30%之间之间之间之间规划建筑设计规划建筑设计规划建筑设计规划建筑设计材料设备材料设备精装修精装修产品定位深化产品定位深化创新实用创新实用/用足容积率用足容积率/提高产55、品价值提高产品价值提高产品价值提高产品价值整体规划交通组织建筑设计户型设计园林景观配套建筑仿石材水幕墙处理景观服务于综合体放坡处理高大乔木遮挡地下车库采光窗石材贴墙配乔木地下车库出入口人行出入口坡道设计0-2米提升整体规划整体规划(设计思想设计思想)坡地处理叠水幕墙社区主入口（车入地下，人车分流）社区临时入口社区内外交通社区内外交通（细化研究）人行道路建筑设计增容借鉴建筑设计增容借鉴建筑外立面设计建筑外立面设计 外立面设计应充分与综合体外立面设计应充分与综合体外立面设计应充分与综合体外立面设计应充分与综合体项目整体效果一致，项目整体效果一致，项目整体效果一致，项目整体效果一致，并并并并突出突出56、突出突出品质。品质。品质。品质。外立面外立面外立面外立面设计考虑节能环保能设计考虑节能环保能设计考虑节能环保能设计考虑节能环保能效，提高实用性。效，提高实用性。效，提高实用性。效，提高实用性。外立面外立面外立面外立面设计充分考虑整体视设计充分考虑整体视设计充分考虑整体视设计充分考虑整体视觉，预留功能空间。觉，预留功能空间。觉，预留功能空间。觉，预留功能空间。外立面外立面外立面外立面设计考虑尽量降低外设计考虑尽量降低外设计考虑尽量降低外设计考虑尽量降低外部环境给高层带来的噪音影响。部环境给高层带来的噪音影响。部环境给高层带来的噪音影响。部环境给高层带来的噪音影响。多加些外立面照片：按照前面的设计57、原则选取135平米90平米90平米70平米65平米90平米85平米按照规划设计公司提供楼体外框设计，单层7户，标准层建筑面积620平米，单层出房率为80%（面宽36米，进深18.6米）功能布局完整，无凹凸浪费及面积损失，中小户型设计，满足政策要求个别户型中有面积浪费局部位置户型设计有缺陷，如东、西户设计等，有待进一步优化方案一户型参考户型参考80平米65平米110平米90平米125平米85平米65平米按照规划设计公司提供楼体外框设计，单层7户，标准层建筑面积620平米，单层出房率为80%（面宽36米，进深18.6米）功能布局完整，无凹凸浪费及面积损失，中小户型设计，满足政策要求个别户型中有面积58、浪费局部位置户型设计有缺陷，如东、西户设计等，有待进一步优化大户型设计面积区间较为适宜，125平米户型中有局部面积浪费方案二户型参考户型参考本案景观规划设计构想本案景观规划设计构想 突出参与性和进入性突出参与性和进入性突出参与性和进入性突出参与性和进入性 强化视觉效果的变化强化视觉效果的变化强化视觉效果的变化强化视觉效果的变化 注重细部深入设计注重细部深入设计注重细部深入设计注重细部深入设计 提高施工工艺水准提高施工工艺水准提高施工工艺水准提高施工工艺水准景观主轴设计参照景观主轴设计参照 景观主轴应突出动线的迂回环绕，水系景观可适当减少，但应突出其点睛效果景观结点设计景观结点设计主要景观结点应59、更多运用硬质景观元素，突出社区品质感，同时运用休憩空间增加参与性景观结点设计参照景观结点设计参照景观设计的层次变化景观设计的层次变化区内道路设计参照区内道路设计参照材料设备材料设备精装修丰富产品附加值以提高产品溢价能力丰富产品附加值以提高产品溢价能力客户敏感的地方多投入客户敏感的地方多投入/客户不敏感的地方少投入客户不敏感的地方少投入 规划建筑设计结构/保温机电设备水电气暖门窗智能化外窗系统，有效的隔热、隔音，可考虑在西侧及北外窗系统，有效的隔热、隔音，可考虑在西侧及北侧使用侧使用LOW-ELOW-ELOW-ELOW-E玻璃升级，隔音又隔热玻璃升级，隔音又隔热玻璃升级，隔音又隔热玻璃升级，隔音60、又隔热p 金属镀膜Low-e玻璃是一种 升级换代的产品，允许日光携带的能量进入室内，但室内热量不会发散到室外，大降低采暖功率，同时，即使在冬季，玻璃表面也不会出现冷凝现象。p 加大Low-e玻璃中空层厚度，同时内设隔条，可保证中空层干燥。地板采暖，有效的提高室内使用面积地板采暖，有效的提高室内使用面积p 自下而上加热空气，热量集中于人体活动范围内，将热利用率保持在最高水平；p根据所需温度进知适当调节；p 不占用室内使用面积，使室内有效使用面积增大，便于装修和家具布置；p 增加的保温具有良好的隔音效果；p 由于地面及混凝土层蓄热量大，热稳定性好，在间歇供暖条件下，室内温度变化小，减少污浊空气对流61、；人体感觉最佳舒适度人体感觉最佳舒适度人体感觉最佳舒适度人体感觉最佳舒适度18-2618-2618-2618-26度度度度看不见的温暖系统看不见的温暖系统看不见的温暖系统看不见的温暖系统 ，自下而上，加热空气，自下而上，加热空气，自下而上，加热空气，自下而上，加热空气新风量与排风量均可同时达到300立方米/小时（按目前中国法规：每人需30立方米/小时），保证了人在室内对新鲜空气的度与量两方面的最大需要。采用下送风、顶回风的送风方式：设计的送风温度低，送风风速低于0.25m/s，送入的新风因密度大而沉积房间底部；当遇到人员、设备等热源时，新鲜空气被加热上升，形成热羽流作为室内空气流动的主导气流，62、从而将 热量和污染物等带至房间上部，由上部的排风口排出室外；有组织进风，能有效控制风量和室内气流组织；置换式送风，新鲜空气先进入人的呼吸区,人停留的区域空气品质好。24小时，新风不断，时时浸泡在新鲜空气中平衡式新风置换系统平衡式新风置换系统传统吸尘器一边吸尘一边排气，废气和粉尘易被人体吸入，室内有异味，操作时噪音大。中央吸尘系统，集中在地下排气及处理垃圾，减少操作时的污染，且无噪音影响。系统含计量装置，用户按计量收费。系统含每户吸尘管，用户仅须将吸尘管插入专用接口，即可简单又安静地吸尘。中央真空吸尘系统中央真空吸尘系统简单操作简单操作,安静吸尘，消除污染和噪音安静吸尘，消除污染和噪音 红外感应63、式灯光控制开关，应用于入户玄关处、卫生间、衣柜等室内各处，主人进门或打开衣柜时，灯光即自动打开，高度体现人性化的同时，亦营造出温馨、现代的智能家庭场景。室内情景灯光系统室内情景灯光系统一卡通系统：从社区大门开始，层层关卡却又进出自如，并配合电子巡更系统等社区安防技术，实现国家级官邸安防标准。室内安全技术集合：经由室内红外线探测系统、室内紧急报警系统、煤气泄露监测系统、可视对讲系统等一系列安全技术的高度集合，全面保证主人在室内的安全需要。室内安全防卫系统室内安全防卫系统电梯系统，减小客户等候时间，提高居住品质电梯系统，减小客户等候时间，提高居住品质p电梯系统：超高层建筑，梯速选择6m/s，减小客64、户等候时间，建议采用楼层厅站登记系统，预告业主等梯位置，减少延迟p推荐采用IC卡电梯控制系统，无需按键，刷卡直达，针对不同的客户群，可以实行电梯楼层有选择性停靠，尽可能方便客户。p推荐品牌：三菱、日立、dove、蒂森等进口品牌 室内安全防卫系统，提高客户的居住私密度室内安全防卫系统，提高客户的居住私密度p 一卡通系统：从社区大门开始，层层关卡却又可进出自如；并配合五重社区安防技术p 室内安全技术集合：经由室内红外线探测系统、室内紧急报警系统、煤气泄露监测系统、可视对讲系统一卡通一卡通一卡通一卡通+室内安全技术集合室内安全技术集合室内安全技术集合室内安全技术集合私人空间私人空间室内安防报警控测系65、统入户门处二次确认门口机与电子锁社区内部闭路电视监控系统社区入口楼宇对讲与电子锁物业保安与电子巡更ASP.net网站过网络把社区的业主连接起来的纽带，可以通过它交流身边的话题，结识朝夕相处的邻居，维护共同的权益。楼宇自控系统包括供变配电监视、生活用水系统、消防用水系统的状态监视、电梯运行状态监视、小区内公共照明和景观照明状态查看和控制等内容。综合服务系统物业公司可随时向网站添加、修改和删除相关的信息、资料。“社区网站”，除图文并茂地展示社区风采外，内容还包括：物业管理单位与管理制度介绍、社区公告栏、社区活动；求助、投诉、反馈与论坛；出行指南、费用查询（电费、煤气费、自来水费、医保IC卡、电话费66、天气预报）、便民服务、业主黄页；租售房源信息、二手市场。同时，“社区网站”还为各类商品、商家预留广告位，用于展示商品信息，为社区居民提供最周到、最全面、最贴心的信息服务。电子商务应用系统系统提供一个开放、安全和可控制的信息交换平台，通过数字化的信息渠道实现信息沟通，交易双方在空间上是分离，提供相应的货物配送和支付结算手段，交易双方进行等价交换。网络物业管理系统实现社区物业浏览、房产管理、住户管理、收费与财务管理、机电设备维修管理、安全监控管理、生态环境管理、物业办公管理、物业信息发布、“一卡通”管理、智能化系统管理。家庭智能化系统住户及管理人员可通过社区门户网站登陆到每户的家庭主页进行智能家67、居的管理。查看该户的8路家电的开关状态并进行控制、查看8路家庭安防状态、查看4路抄表的读数和月使用量历史记录以及本月费用、给户内的智能化主机发送即时留言、查看家庭摄像实时画面。智能化建议智能化建议建议中所有项目需与项目整体建设成本相结合精装修精装修丰富产品附加值以提高产品溢价能力丰富产品附加值以提高产品溢价能力客户敏感的地方多投入 客户不敏感的地方少投入 规划建筑设计材料设备壹街区壹街区上城豪苑上城豪苑中央恋城中央恋城富力城富力城伊顿伊顿建材建材装修装修外墙外墙采用高档外墙涂料以及外墙外保温高级石材刷外墙涂料外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其它材质涂料门窗门窗断桥铝合金和双层中空玻璃窗68、，入户门：安装子母防盗系统，户内门：预留哑口高级胡桃木色钢木复合门配仿铜大拉手锁具，断桥铝合金节能镀膜中空玻璃窗，配进口ROTO五金件、隐型纱扇断桥铝合金和双层中空玻璃窗，入户门为铁质门，户内门预留哑口。入户门：门高2.3米，采用高档木制四防门，配高档次门锁，防盗眼。室内门：门高2.3米，采用优质实木复合门，配高档次门锁。断桥铝合金窗、中空玻璃大堂大堂精装修五星酒店大堂地面为拼花大理石，墙面采用石材，天花板设置灯饰地面材质为拼花图案花岗岩/大理石，墙身主材贴大理石到天花顶，吊精美天花配美观灯饰，公共出入口选用电子控制透明玻璃门。首层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其它材质地面。墙面采用高级69、石材配高档装饰，天花板设置高档灯饰典型项目比较注重公共部位的装修装饰典型项目比较注重公共部位的装修装饰壹街区壹街区上城豪苑上城豪苑中央恋城中央恋城富力城富力城伊顿伊顿设备设备设施设施采暖采暖挂片地板地板挂片挂片空调空调无无无新风系统无电梯电梯品牌电梯OTIS品牌电梯品牌电梯广州日立品牌电梯供水供水采用中央水净化处理系统供水一户一表采用多系统供水采用变频式供水系统，提供24小时生活用冷、热水，每户设直接饮用纯净水管道系统，并配专用水表一个变频供水整体硬件水平均不高，只提供了基本性的配置整体硬件水平均不高，只提供了基本性的配置天津富力城天津富力城装修标准：装修标准：装修标准：装修标准：80080070、800800元元元元/平方米平方米平方米平方米销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：9000900090009000元元元元/平方米平方米平方米平方米装修费用占销售价格装修费用占销售价格装修费用占销售价格装修费用占销售价格8.9%8.9%8.9%8.9%pp 入户门：入户门：入户门：入户门：彩高档木制子母门、配高档门锁、防盗眼p 室内门：室内门：室内门：室内门：采用优质木门，配高档门锁pp 窗户：窗户：窗户：窗户：高极断桥铝合金中空玻璃窗（含封阳台窗户），每樘窗户至少一扇为内开内倒，配隐形纱窗pp 客厅：客厅：客厅：客厅：地面主材为高极地砖；墙面及天花为高级乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等71、品牌pp 门厅：门厅：门厅：门厅：墙面主材为拼花图案高级石材；墙面及天花为高级乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等品牌pp 卧室：卧室：卧室：卧室：地面为高极实木复合地板，墙面及天花为高级乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等品牌。一居卧室配衣柜；二居主卧配衣柜；三居以上，所有设置卫生间的卧室配衣柜 pp 厨房厨房厨房厨房：地面高极地砖；墙面高极面砖；天花高级铝扣板吊顶；高档橱柜，配置人造石台面；高极不锈钢洗菜盆；冷热水龙头（品牌选用摩恩或同档次产品）；抽油烟机，台面嵌入式炉灶品牌为林内或同档次品牌pp 餐厅：餐厅：餐厅：餐厅：地面主材为高极地砖，墙面及天花为高极乳胶漆，乳胶漆选用立邦漆、爱的漆等品72、牌pp 主卧卫生间：主卧卫生间：主卧卫生间：主卧卫生间：地面高极地砖，墙面高极墙砖，天花高极铝扣板吊顶；配高极卫具包括高档座厕、洗手盆、大理石台面、阸水插座、化妆镜、镜前灯、高极浴缸、排风扇等冷热水龙头品牌选用摩恩、乐家或同档次产品。配备皂碟、毛巾架、手纸架。pp 客用卫生间：客用卫生间：客用卫生间：客用卫生间：地面高极地砖，墙面高极墙砖，天花高极铝扣板吊顶；配高极卫具包括高档座厕洗手盆、大理石台面、防水插座、化妆镜、镜前灯、排风扇等（卫具品牌为科勒、乐家或同档次品牌），并配有精美沐浴房及淋浴龙头。冷热水龙头品牌选用摩恩或同档次产品。配备皂碟、毛巾架、手纸架。如果一户中有两上客用卫生间，则其中73、一个客卫不设沐浴房。p 单卫生间：单卫生间：单卫生间：单卫生间：地面高极地砖，增减面高析墙砖，天安慰经高极铝扣板吊顶；配高极档座厕、洗手盆、大理石台台面、防水插座、化妆镜、镜前灯、排风扇等（卫具品牌为科勒、乐家或同档次品牌），并配有精美沐浴房及淋浴龙头。冷热水龙头品牌选用摩恩或同档次产品。配备皂碟、毛巾架、手纸架。pp 窗台：窗台：窗台：窗台：飘窗台面为大理石或花岗岩pp 工作阳台：工作阳台：工作阳台：工作阳台：地面高极地砖，墙面高极乳胶漆，安装精美升降晾衣架天津城上城天津城上城p 入户门：入户门：入户门：入户门：高级胡桃木色钢木复合门配仿铜大拉手锁具pp 外窗：外窗：外窗：外窗：断桥铝合金节74、能镀膜中空玻璃窗，配进口ROTO五金件、隐型纱扇pp 内门内门内门内门：红影木色古典造型成品实木复合门配仿铜高级锁具pp 客厅、餐厅、玄关客厅、餐厅、玄关客厅、餐厅、玄关客厅、餐厅、玄关（地面：地面：地面：地面：玄关天然石材滚边、高级地毯铺地、高级天然石材拼花铺地；墙面：墙面：墙面：墙面：高级环保壁纸，局部木质造型墙饰；顶面：顶面：顶面：顶面：艺术造型天花吊顶，配高级石膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面）pp 卧室卧室卧室卧室（地面：地面：地面：地面：重蚁木色进口高级多层实木复合地板高级地毯；墙面：墙面：墙面：墙面：高级环保壁纸，局部木质造型墙饰；顶顶顶顶面：面：面：面：艺术造型天花吊顶，配高级石75、膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面）p 厨房及生活阳台厨房及生活阳台厨房及生活阳台厨房及生活阳台（地面：地面：地面：地面：灰色高级防滑地砖；墙面：墙面：墙面：墙面：灰色高级墙面砖；顶面：顶面：顶面：顶面：白色高级防水乳胶漆）p 客卫生间客卫生间客卫生间客卫生间（地面：地面：地面：地面：米色系天然石材铺地；墙面：墙面：墙面：墙面：米色系高级墙面砖；吊顶：吊顶：吊顶：吊顶：防水石膏板吊顶，白色高级乳胶漆罩面）p 主卫生间主卫生间主卫生间主卫生间（地面：地面：地面：地面：米色系天然石材拼花铺地；墙面：墙面：墙面：墙面：米色系天然石材干挂；吊顶：吊顶：吊顶：吊顶：防水石膏板吊顶，白色高级乳胶漆罩面）p 进76、口整体橱柜：进口整体橱柜：进口整体橱柜：进口整体橱柜：黄橡木纹门板配高级五金件，象牙白人造石台面、意大利阿里斯顿烟机、灶具、烤箱，德国西门子消毒碗柜，美国摩恩水槽、龙头p 成品衣柜：成品衣柜：成品衣柜：成品衣柜：法国索非亚整体衣柜(限主卧或步入式更衣间)p 卫生间龙头及配件卫生间龙头及配件卫生间龙头及配件卫生间龙头及配件（卫生洁具、龙头及花洒：卫生洁具、龙头及花洒：卫生洁具、龙头及花洒：卫生洁具、龙头及花洒：科勒白色古典系列脸盆及座便，配同品牌高级龙头；浴缸及龙浴缸及龙浴缸及龙浴缸及龙头（限主卫）头（限主卫）头（限主卫）头（限主卫）：杜拉维特白色高级浴缸，配汉斯格雅高级浴缸龙头；浴室柜（限主卫77、）浴室柜（限主卫）浴室柜（限主卫）浴室柜（限主卫）：高级成品柜及天然石材台面；淋浴屏风：淋浴屏风：淋浴屏风：淋浴屏风：玻璃淋浴屏风配高级五金件；卫生间配件：卫生间配件：卫生间配件：卫生间配件：毛巾杆、浴巾杆、银镜、手纸架；浴霸（限主卫）：浴霸（限主卫）：浴霸（限主卫）：浴霸（限主卫）：高级浴霸p 灯具、排气扇及开关、电气面板：灯具、排气扇及开关、电气面板：灯具、排气扇及开关、电气面板：灯具、排气扇及开关、电气面板：（筒灯：筒灯：筒灯：筒灯：厨房及卫生间配雷士高级筒灯；换气扇：换气扇：换气扇：换气扇：艾美特高级换气扇；开开开开关、电气面板：关、电气面板：关、电气面板：关、电气面板：德国西门子经典78、系列）p 窗台板、过门石：窗台板、过门石：窗台板、过门石：窗台板、过门石：天然大理石板材p 热水器：热水器：热水器：热水器：L进口品牌燃气热水器装修标准：装修标准：装修标准：装修标准：1000100010001000元元元元/平方米平方米平方米平方米销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：10000100001000010000元元元元/平方米平方米平方米平方米装修费用占销售价格装修费用占销售价格装修费用占销售价格装修费用占销售价格10%10%10%10%装修标准：装修标准：装修标准：装修标准：9009009009001000100010001000元元元元/平方米平方米平方米平方米pp 门窗79、：门窗：门窗：门窗：入户门为防火防盗门，带入户花园阳台单位加设铁花门，卧室入户门为防火防盗门，带入户花园阳台单位加设铁花门，卧室入户门为防火防盗门，带入户花园阳台单位加设铁花门，卧室入户门为防火防盗门，带入户花园阳台单位加设铁花门，卧室/厨房厨房厨房厨房/卫生间门为模压门，包卫生间门为模压门，包卫生间门为模压门，包卫生间门为模压门，包门套（注：开向阳台的门为铝合金门），铝合金门套（注：开向阳台的门为铝合金门），铝合金门套（注：开向阳台的门为铝合金门），铝合金门套（注：开向阳台的门为铝合金门），铝合金/铝塑窗框，浅绿色玻璃铝塑窗框，浅绿色玻璃铝塑窗框，浅绿色玻璃铝塑窗框，浅绿色玻璃pp 门墙：门80、墙：门墙：门墙：客客客客/饭厅饭厅饭厅饭厅/卧室刷乳胶漆，厨房卧室刷乳胶漆，厨房卧室刷乳胶漆，厨房卧室刷乳胶漆，厨房/卫生间铺砌瓷砖卫生间铺砌瓷砖卫生间铺砌瓷砖卫生间铺砌瓷砖pp 天花：天花：天花：天花：客客客客/饭厅饭厅饭厅饭厅/卧室刷乳胶漆，阳台刷外墙涂料卧室刷乳胶漆，阳台刷外墙涂料卧室刷乳胶漆，阳台刷外墙涂料卧室刷乳胶漆，阳台刷外墙涂料pp 地面：地面：地面：地面：客客客客/饭厅为地砖，卧室为复合木地板，厨房饭厅为地砖，卧室为复合木地板，厨房饭厅为地砖，卧室为复合木地板，厨房饭厅为地砖，卧室为复合木地板，厨房/卫生间卫生间卫生间卫生间/阳台为防滑地砖阳台为防滑地砖阳台为防滑地砖阳台为防滑81、地砖pp 窗台板：窗台板：窗台板：窗台板：凸窗设石材窗台板凸窗设石材窗台板凸窗设石材窗台板凸窗设石材窗台板pp 厨房：厨房：厨房：厨房：橱柜为防火板柜门，人造石台面橱柜；顶棚为白色乳胶漆黑；各户型均安装抽油烟机、煤气橱柜为防火板柜门，人造石台面橱柜；顶棚为白色乳胶漆黑；各户型均安装抽油烟机、煤气橱柜为防火板柜门，人造石台面橱柜；顶棚为白色乳胶漆黑；各户型均安装抽油烟机、煤气橱柜为防火板柜门，人造石台面橱柜；顶棚为白色乳胶漆黑；各户型均安装抽油烟机、煤气炉、消毒柜、热水器炉、消毒柜、热水器炉、消毒柜、热水器炉、消毒柜、热水器pp 卫生间：卫生间：卫生间：卫生间：公用卫生间设铝扣板吊顶、安装分体座82、便器、柱式洗面盆；主人房卫生间设铝塑板吊顶、公用卫生间设铝扣板吊顶、安装分体座便器、柱式洗面盆；主人房卫生间设铝塑板吊顶、公用卫生间设铝扣板吊顶、安装分体座便器、柱式洗面盆；主人房卫生间设铝塑板吊顶、公用卫生间设铝扣板吊顶、安装分体座便器、柱式洗面盆；主人房卫生间设铝塑板吊顶、安装联安装联安装联安装联 体座便器、嵌入式洗面盆及大理石台面、浴缸；各卫生间洗面盆、浴缸、淋浴体座便器、嵌入式洗面盆及大理石台面、浴缸；各卫生间洗面盆、浴缸、淋浴体座便器、嵌入式洗面盆及大理石台面、浴缸；各卫生间洗面盆、浴缸、淋浴体座便器、嵌入式洗面盆及大理石台面、浴缸；各卫生间洗面盆、浴缸、淋浴 间均配冷热水龙间均配冷83、热水龙间均配冷热水龙间均配冷热水龙头、安装花丽及车边镜、排气扇、厕纸架、毛巾杆；卫生洁具为国产品牌头、安装花丽及车边镜、排气扇、厕纸架、毛巾杆；卫生洁具为国产品牌头、安装花丽及车边镜、排气扇、厕纸架、毛巾杆；卫生洁具为国产品牌头、安装花丽及车边镜、排气扇、厕纸架、毛巾杆；卫生洁具为国产品牌阳台阳台阳台阳台/花园阳台地面：防滑地砖花园阳台地面：防滑地砖花园阳台地面：防滑地砖花园阳台地面：防滑地砖pp 其它：其它：其它：其它：客厅及卧室安装吸顶灯，各用房电源插座安装到位；客厅及卧室均设空调机位，客厅与主人客厅及卧室安装吸顶灯，各用房电源插座安装到位；客厅及卧室均设空调机位，客厅与主人客厅及卧室安装84、吸顶灯，各用房电源插座安装到位；客厅及卧室均设空调机位，客厅与主人客厅及卧室安装吸顶灯，各用房电源插座安装到位；客厅及卧室均设空调机位，客厅与主人房预留电视天线插座及电话插座，次卧预留宽带接口，每户安装管道煤气房预留电视天线插座及电话插座，次卧预留宽带接口，每户安装管道煤气房预留电视天线插座及电话插座，次卧预留宽带接口，每户安装管道煤气房预留电视天线插座及电话插座，次卧预留宽带接口，每户安装管道煤气 本案住宅精装修标准初步建议本案住宅精装修标准初步建议住宅精装预算住宅精装预算编号编号工工 程程 项项 目目规规 格格单位单位工程量工程量主材费主材费人工、辅料人工、辅料费费单价单价总价总价销销 售85、售 面面 积积8585图图 纸纸 面面 积积59.559.5一、一、玄关、起居厅、厨房玄关、起居厅、厨房复合木地板m250.0015001507500木龙骨石膏板吊顶m250.0090251155750顶批灰乳胶漆m250.005914700墙批灰贴壁纸m2120.0070158510200成品门、门口套（含卫生间）项3.0012003600牛眼灯个10.001515150明装窗帘杆m9.003535315窗帘m9.00100100900厨房墙砖m25.008025105525橱柜m3.00120012003600人造石台面m3.003603601080不锈钢菜盆套1.00700107107186、0菜盆不锈钢龙头套1.00287287287灯项1200020002000合计37317二、卫生间卫生间石膏板吊顶m24.009025115460防水涂料m24.0025934136地面瓷砖（300*300）m24.00602585340墙面砖（300*300）m217.7580281081917门口石m112020140140座便个1.0018002018201820台盆个1.0080015815815台盆不锈钢下水管及软连接、八字筏套1.00202020台前镜套1.0011010120120面盆龙头个1.0050020520520浴缸个1.00200020002000淋浴花洒个1.007087、025725725纸盅个1.0048105858毛巾杆个1.0060107070浴帘杆个1.0015010160160排风扇个1.0055157070防水吸顶灯个1.001605165165镜前灯个1.0014015155155地漏个2.001531836合计元9727垃圾倒运费及其它费项1500500500开关插座合计项130030330330直接费合计直接费合计元元4787447874利润利润元元8%8%3829.923829.92甲供材管理费甲供材管理费元元4%4%19151915小计小计元元5361953619税金税金元元3.41%3.41%18281828建筑面积平米单价建筑面积平米88、单价元元932932电梯厅、公共走道装修时尚高雅，体现酒店风格装修标准：公共走道铺设瓷砖 石膏吊顶 墙面刷白 装修设计要点装修设计要点公共部分公共部分装修设计要点装修设计要点大堂大堂大堂大堂&电梯厅电梯厅 大堂高雅，空间分割好大堂高雅，空间分割好 温馨感温馨感 灯光设计有特色灯光设计有特色 面积约面积约200m2200m2 有休息区和接待区有休息区和接待区 大堂地面采用高档石材，并可以布置一些大堂地面采用高档石材，并可以布置一些小品，增强大堂的亲切感和趣味性。小品，增强大堂的亲切感和趣味性。灯光设计符合大堂整体风格，采用大型主灯光设计符合大堂整体风格，采用大型主灯与小射灯、照明灯等形式的互相补89、充灯与小射灯、照明灯等形式的互相补充装修设计要点装修设计要点大堂大堂n大堂高雅，有开放性、空间感、现代感，灯光设计有特色，面积约300，2层挑空，有休息区和接待区电梯厅电梯厅n电梯厅装修体现时尚和商务元素，综合运用玻璃、金属和石材等材质；装修设计要点装修设计要点大堂大堂接待区强调商务氛围，同时布置相关绿植，灯光设计采用柔和色系，墙面采用质感的壁纸、壁毯作为铺装材料，并点缀字画等物品以突出文化感受。大堂尊贵式体验设计，体现文化内涵大堂尊贵式体验设计，体现文化内涵装修设计要点装修设计要点室内部分室内部分室内装修以简洁、明快为主，在体现高贵的同时注意年轻化的设计室内灯光可调节。室内室内装修标准：天花90、：局部吊顶；环保乳胶漆墙面：环保型乳胶漆地面材料：复合木地板开放式厨房墙面局部采用瓷砖 门锁采用电子型，最好能同一卡通结合；能够实现电梯直达、车场管门锁采用电子型，最好能同一卡通结合；能够实现电梯直达、车场管理、费用收取等多种功能。理、费用收取等多种功能。配套设施设计要点配套设施设计要点电子门锁及一卡通系统电子门锁及一卡通系统电子门锁电子门锁配套设施设计要点配套设施设计要点可视对讲可视对讲&安全呼救系统安全呼救系统n可视对讲系统，保可视对讲系统，保障住户生活私密空障住户生活私密空间；间；n安全呼救系统，保安全呼救系统，保证生活安全证生活安全；配套设施设计要点配套设施设计要点卫星电视系统卫星电视91、系统卫星电视接收器卫星电视接收器可接受多个国际卫星电视可接受多个国际卫星电视卫生间采用不透明玻璃隔断，减小占用面积并达到功能区隔的目的卫生间设计应时尚，必须有淋浴条件其他部分配套设施和装修设计要点其他部分配套设施和装修设计要点卫生间装修标准卫生间墙面：瓷砖地面：防滑地砖洁/浴具：高档洁/浴具龙头/花洒：高档龙头及花洒 价格价格价格价格 营销因素（后期制定）营销因素（后期制定）营销因素（后期制定）营销因素（后期制定）市场因素（趋势分析）市场因素（趋势分析）市场因素（趋势分析）市场因素（趋势分析）产品因素（后期深化）产品因素（后期深化）产品因素（后期深化）产品因素（后期深化）住宅价格定位住宅价格定92、位以南开市场发展趋势预估板块以南开市场发展趋势预估板块09年年1季度市场价格季度市场价格p 从2003年至2007.9月价格由3111元涨至8095元，平均每年递增28%，以市场平均发展趋势预估2009.12009.1季度南开区区域价格将在季度南开区区域价格将在季度南开区区域价格将在季度南开区区域价格将在1147011470元元元元/平方米。平方米。平方米。平方米。p 通过对周边典型项目历史成交记录分析，老城厢价格与南开区价格平均比在老城厢价格与南开区价格平均比在老城厢价格与南开区价格平均比在老城厢价格与南开区价格平均比在14.09%14.09%pp 2009.12009.12009.120093、9.1季度老城厢区域市场价格在季度老城厢区域市场价格在季度老城厢区域市场价格在季度老城厢区域市场价格在13086130861308613086元元元元/平方米平方米平方米平方米以上数据来源于房管局信息网以板块发展趋势预估以板块发展趋势预估09年年1季度市场价格季度市场价格 2007年片区市场价格平均涨幅在3.98%，以片区市场平均发展趋势预估20092009年年年年1 1季度板块市场价格将在季度板块市场价格将在季度板块市场价格将在季度板块市场价格将在1800018000元元元元/平方米。平方米。平方米。平方米。以上数据来源于房管局信息网片区价格仍将引领市场的发展趋势片区价格仍将引领市场的发展趋94、势 本片区本片区本片区本片区2009200920092009年年年年1 1 1 1季度市场价格在季度市场价格在季度市场价格在季度市场价格在13000-1800013000-1800013000-1800013000-18000元元元元/平方米平方米平方米平方米 考虑中心土地的稀缺性以及大开发商（仁恒、陆家嘴）对于价格的把控性，未来的市场价格还会有所攀升。津东新2007-078（拍得价10.6亿元）：是一块位于河东区新开路东侧,东至现状住宅小区,南至新荣道,西至新开路,北至现状铁路线的地块。该地块土地面积为3.68万平方米，其中土地出让面积为3.48万平方米,住宅建筑面积为11.8万平方米，公共95、服务设施建筑面积2400平方米（扣除配套幼儿园建筑面积1600平方米）。这样算下来其楼面地价已经超过了9000。以此推论销售价格要卖到15000以上。本案住宅物业价格定位本案住宅物业价格定位2009.12009.12009.12009.1月产品入市价格月产品入市价格月产品入市价格月产品入市价格？元？元？元？元/平方米平方米平方米平方米市场因素市场因素（13000-18000元元/平方米平方米）竞争因素竞争因素（丰富产品附加值，节约成本）（丰富产品附加值，节约成本）营销因素营销因素（挖掘卖点，提升项目品牌度）（挖掘卖点，提升项目品牌度）项目项目SWOTSWOT分析分析威胁（威胁（threatth96、reat）1、周边高档住宅项目加剧市场竞争2、作为开发商在天津的首个项目，项目的开发运营策略会对高档项目开发进程产生影响3、用地性质的多样性产生产品功能定位复杂 4、现状规划中建筑面积不足如何处理的潜在威胁 5、新政出台后的潜在威胁 优势（优势（strengthstrength）1、地处城市中心区的核心区，周边配套便利便捷2、地块的通达性及可视性均较高3、轨道交通，出行便捷4、优势的教育资源5。开发商的品牌实力 机会（机会（opportunityopportunity）1、周边高端项目林立，市场认可及接受度高2、区域已形成高端客户群基础3、区域供给今年递减，稀缺性在项目运作后期会有显现4。商业97、的良性运作能够提升区域价值 劣势（劣势（weaknessweakness）1、地块容积率较高、密度大，降低舒适度2、日照限制带来的规划限制3、现规划设计方向对户型的限制4、周边环境对本项目居住品质的影响 SWOT验证验证房贷新政对购房者的影响房贷新政对购房者的影响利息支出激增利息支出激增利息支出激增利息支出激增 一般来说，房贷利率有15的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。如购买第二套住98、房，以总房价以总房价以总房价以总房价100100100100万元，贷款万元，贷款万元，贷款万元，贷款15151515年为例年为例年为例年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款12（月）15（年）70万元贷款总额408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出结果很明显，不仅首付一次性要多付出结果很明显，不仅首付一次性要多付出结果很明显，不仅首付一次性要多付出10101010万元，贷款99、利息总额也多支付了万元，贷款利息总额也多支付了万元，贷款利息总额也多支付了万元，贷款利息总额也多支付了62273.862273.862273.862273.8元。元。元。元。主要针对炒房者主要针对炒房者主要针对炒房者主要针对炒房者 此次新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，与此同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响对首次购房者来说并不产生影响对首次购房者来说并不产生影响对首次购房者来说并不产生影响。对于富裕家庭的改善型需求，由于其财力较强，提高首付对其影响也不大。只有普通收入家庭的改善型需求可能会受到一定影响只有普通收入家庭的改善型需求可能会受到一定影响只有普通收入家庭的改善型需求可能会受到一定影响只有普通收入家庭的改善型需求可能会受到一定影响。新政主要打击对象将是短线炒房的投资者新政主要打击对象将是短线炒房的投资者新政主要打击对象将是短线炒房的投资者新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。但这类人群也有可能以借用亲友的身份证买房等方式进行规避。THANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHE ENDTHE END11/21/2024