1、本次提报的内容：1.项目定位分析项目定位分析2.创意视觉表现创意视觉表现3.销售推广建议销售推广建议第一部分第一部分 项目定位分析项目定位分析接到 本 案，我 们 做 了 许 多 功 课本案优劣本案优劣环境与竞争环境与竞争目标受众需求目标受众需求我们发现两个我们发现两个“难点难点”商业驱动商业驱动商业驱动商业驱动难点难点1.1.中心商业区中心商业区本案周边本案周边休闲娱乐休闲娱乐秦皇岛地图本案距离中心商业区较远，大约3公里；周边商业分布零散，主要为社区配套商业；地理位置“偏远偏远”商业氛围淡淡！经营难度经营难度经营难度经营难度难点难点2 2.本案体量11.6万平米，其中商业 9.2万平米；一期2、商业3万平米销售，其他为租赁；商业体量大，大，经营风险高！高！上述两个难点能否被解决，上述两个难点能否被解决，将是本案成功与否的将是本案成功与否的关键！关键！我们寻找的是消费者的我们寻找的是消费者的“买点买点”！而艾思的独特之处是，而艾思的独特之处是，每一个品牌都在拼命需找自己的每一个品牌都在拼命需找自己的“卖点卖点”；我们的目标人群是谁？1.客商客商2.消费者消费者我们要做的其实很简单我们要做的其实很简单:1.建立客商的投资信心投资信心2.激发消费者的消费热情消费热情结合本案深入研究我们的目标族群需求1.客商客商2.消费者消费者-客商投资心理分析客商投资心理分析-宏观经济形势区域发展趋势竞争3、格局优势基础设施状况周边居民概括消费吸引能力天时天时地利地利人和人和投资环境与回报能力投资环境与回报能力天时天时九年来，秦皇岛GDP以逐年不低于10%的速度迅猛增长；2010年上半年中国百城商品房价格环比涨幅秦皇岛列居前10；首批 14 个沿海开放城市之一，环渤海经济圈下的“纽带”城市；14 个世界 500 强企业在秦皇岛落地生根。一座现代化、国际性的滨海名城滨海名城即将绽放即将绽放淮海路淮海路人民广场人民广场陆家嘴陆家嘴徐家汇徐家汇 虹桥虹桥南京路南京路城市的发展势必带来一个中心向多核结构的转变秦皇岛，以城市之名城市之名需要新商业核心区！新商业核心区！天时天时上海上海深圳深圳地利地利金街茂业4、百货太阳城商业中心碧海云天金原mall世纪港湾避开过于密集的传统商业中心，避免淹没在激烈的扎堆竞争中！另辟阵地利于树立全新形象全新形象昭示性昭示性-地段交通优势地段交通优势为大型综合性商业提供的良好的基础条件长远而言成为未来树立“新商圈”典范的基础条件;文化气质文化气质-新世纪公园新世纪公园 公园式城市休闲活动的初始，现代城市休闲来源于我们，但公园为我们提供了原始氛围迎合城市人们的活动观念意识;地利地利庞大的生活消费潜力消费潜力人和人和中心商业区西北侧，处于中心商业区辐射地带。周边拥有近40个居民社区，提供了城市休闲生活消费需求的保障；人和人和商业形式老旧、混乱、档次低！“一站式”综合体名不副5、实！国际连锁品牌缺失家乐福入驻势必会吸引众多人气消费者渴求渴求高品质高品质消费生活我们找到客商的我们找到客商的买点买点：u随时代的脚步，打造全新的随时代的脚步，打造全新的随时代的脚步，打造全新的随时代的脚步，打造全新的商业核心区商业核心区商业核心区商业核心区u以城市的高度，创建真正的以城市的高度，创建真正的以城市的高度，创建真正的以城市的高度，创建真正的城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体u应生活的需求，树立商业的应生活的需求，树立商业的应生活的需求，树立商业的应生活的需求，树立商业的高品质形象高品质形象高品质形象高品质形象优越的投资环境，良好的利益回报前景！优越的投资环境，良好的利益回报6、前景！便利、快捷、全面舒适、精致、乐趣、惊喜品位、内涵功能需求功能需求情感需求情感需求文化需求文化需求-消费者内在需求分析消费者内在需求分析-消费者需求未被满足的消费者需求未被满足的当地业态目前提供的（不够完善）当地业态目前提供的（不够完善）娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游关于综合、便利这件事关于综合、便利这件事消费者想要的不再只是 衣衣、食、食、住、住、行、行超市、百货商场、电器商场单纯的消费需求单纯的消费需求消费者真正想要的是 更多的生活享受更多的生活享受综合的生活需求综合的生活需求消费需求向生活需求转变关于舒适享乐这件事关于舒适享乐这件事舒适的环境优雅的氛围优质的服务精致时尚的7、商品欢乐和惊喜精致时尚的都市生活体验，不是奢华！关于品位内涵这件事关于品位内涵这件事一点点小资浪漫情调提升品位提升品位一点点都市时尚风情彰显身份彰显身份品味人生的高级追求u我们提供的是一种我们提供的是一种我们提供的是一种我们提供的是一种全面多元全面多元全面多元全面多元的生活空间的生活空间的生活空间的生活空间u我们创造的是一种我们创造的是一种我们创造的是一种我们创造的是一种精致时尚精致时尚精致时尚精致时尚的生活氛围的生活氛围的生活氛围的生活氛围u我们追求的是一种我们追求的是一种我们追求的是一种我们追求的是一种品味人生品味人生品味人生品味人生的生活文化的生活文化的生活文化的生活文化我们找到消费者的8、我们找到消费者的买点买点：多元化的需求，高层次的享受！多元化的需求，高层次的享受！形象定位形象定位产品定位产品定位客户定位客户定位世纪港湾项目定位世纪港湾项目定位品牌形象梳理品牌形象定位商业定位商务公寓定位酒店式公寓定位商业客商定位商务公寓企业定位酒店式公寓业主定位形象定位品牌形象定义品牌形象定位首先，从商业形态上说世纪港湾是商务公寓商务公寓商业商业酒店式公寓酒店式公寓+中等规模的城市综合体中等规模的城市综合体总体建筑面积总体建筑面积11.611.6万万世纪港湾世纪港湾三维定位三维定位功能定位功能定位文化定位文化定位高度定位高度定位城市综合体城市综合体:摒弃传统的单纯的购物业态，代之以购物、餐9、饮、休闲、娱乐、运动、服务等多重业态互补的综合性商业；满足人们一站式的一站式的“生活需求生活需求”！都市生活文化都市生活文化:摒弃传统商业的文化缺失，打造“城市休闲”综合商业，树立全新的商业品牌形象；为人们营造一种都市风范、时尚精致的生活体验都市风范、时尚精致的生活体验氛围！以城市之名以城市之名:以城市的高度，打造富有秦市新特色的新商业品牌，创建城市商业新标杆商业新标杆；打造城市新商业核心区新商业核心区！世纪港湾世纪港湾都会精尚生活圈都会精尚生活圈产品定位商业定位商务定位商务公寓商务公寓商业商业酒店式公寓酒店式公寓世纪港湾世纪港湾一站式一站式一站式一站式“生活需求生活需求生活需求生活需求”的现10、代综合性商业的现代综合性商业的现代综合性商业的现代综合性商业新兴产业集群的新兴产业集群的新兴产业集群的新兴产业集群的商务府邸商务府邸商务府邸商务府邸秦皇岛市首席的秦皇岛市首席的秦皇岛市首席的秦皇岛市首席的商务涉外公寓商务涉外公寓商务涉外公寓商务涉外公寓客户定位商业客商定位商务公寓企业定位酒店式公寓业主定位商业客商定位商业客商定位知名连锁知名连锁多元业态多元业态精品品质精品品质国内外知名连锁品牌，在国内大都市的主流品牌，不要求奢华，但要有品味和内涵。追求业态多元组合，涵盖综合体全部功能！业态功能上但小而精，不求大而全！无论品牌大小，无论商品还是服务，世纪港湾提供的全部是够精致、高品质的选择。知名11、连锁知名连锁多元业态多元业态精品品质精品品质世纪港湾的商业客户必须符合整体的商业定位，满足世纪港湾的商业客户必须符合整体的商业定位，满足下面的条件：下面的条件：1、基础生活服务、基础生活服务主要针对周边居民的日常生活消费进行业态设置，便捷邻里生活主要针对周边居民的日常生活消费进行业态设置，便捷邻里生活超市、家电商场、便利店、烟酒行、超市、家电商场、便利店、烟酒行、药店、洗衣店、花店、冲印店、母药店、洗衣店、花店、冲印店、母婴生活馆婴生活馆2、特色餐饮服务、特色餐饮服务品牌连锁餐饮，满足休闲人群、满足商务人士餐饮需求品牌连锁餐饮，满足休闲人群、满足商务人士餐饮需求风味餐厅、主题餐厅、商务餐厅、风12、味餐厅、主题餐厅、商务餐厅、西餐厅、咖啡馆、西点屋西餐厅、咖啡馆、西点屋3、精品服饰、精品服饰精美服装、鞋帽、饰品店，精致但不奢侈！精美服装、鞋帽、饰品店，精致但不奢侈！4、文化休闲、文化休闲书店、音像店、电影院：满足文化生活需要，增进商业文化内涵！书店、音像店、电影院：满足文化生活需要，增进商业文化内涵！5、运动、运动 养生养生健身馆、瑜伽房、健身馆、瑜伽房、SPA、足浴、按摩、美发、足浴、按摩、美发6、社交生活、社交生活风情酒吧、风情酒吧、KTV、夜总会、夜总会7、游戏娱乐场、游戏娱乐场电玩城、网吧、台球房、桌游，打造休闲娱乐一条龙电玩城、网吧、台球房、桌游，打造休闲娱乐一条龙商务公寓客户13、定位商务公寓客户定位42 个国家和地区的投资集团的联络机构联络机构14 个世界 500 强企业的秦皇岛分支部署分支部署环渤海经济圈内大型企业的秦皇岛驻地秦皇岛驻地经济圈大型企业的下游企业和服务企业的办公集群办公集群咨询服务产业和知识密集型产业为代表的成长型企成长型企业总部业总部企业类型企业类型办公需求办公需求扩张型企业面积要求1000平米以上，往往选择独立办公楼宇稳定性企业面积要求500左右成长型企业面积需求大多在100-200平米创业型企业面积需求100平米以下预留黄金楼层，启动大客户公关，预留黄金楼层，启动大客户公关，引入大客户引入大客户主力客户主力客户酒店式公寓客户定位酒店式公寓客户定位14、投资投资客户客户 商务商务精英精英 创业创业精英精英 外籍外籍人士人士酒店式酒店式公寓公寓持有物业获得利润企业购买或者自己租住商务差旅的居所购买持有，前店后厂，一个办公府邸一个温馨小家！第二部分第二部分 创意视觉表现创意视觉表现创意策略创意策略目标受众洞察目标受众洞察他们是秦皇岛的阶级新势力，拥有巨大的消费力。他们是秦皇岛的阶级新势力，拥有巨大的消费力。他们钟情于小资时尚的生活消费形态。他们钟情于小资时尚的生活消费形态。渴望与一线城市的居民获得同步的时尚体验与生活享受。渴望与一线城市的居民获得同步的时尚体验与生活享受。而秦皇岛的在地化区域局限，使他们不得不在往返北京上海等大都市的间隙，而秦皇岛15、的在地化区域局限，使他们不得不在往返北京上海等大都市的间隙，集中采购所需的时尚物件。集中采购所需的时尚物件。他们不仅生活讲求一定品质与品位，同时也有投资理财的创富计划。他们不仅生活讲求一定品质与品位，同时也有投资理财的创富计划。创意策略创意策略当我们认真分析秦皇岛商业形态和消费者需求后发现：当我们认真分析秦皇岛商业形态和消费者需求后发现：秦皇岛目前的商业形态还没有行成从满足消费需求向满足生活需求的真正转变秦皇岛目前的商业形态还没有行成从满足消费需求向满足生活需求的真正转变那消费者真正的生活需求在哪离？创意的事情就是要将他们的生活需求得以体现，而恰好又是世纪港湾那消费者真正的生活需求在哪离？创意16、的事情就是要将他们的生活需求得以体现，而恰好又是世纪港湾可以满足他们的方方面面呈现出来，跟他们形成共鸣，让他们迫切期待世纪港湾的快速落成。可以满足他们的方方面面呈现出来，跟他们形成共鸣，让他们迫切期待世纪港湾的快速落成。消费者真正未被满足的生活需求是一个涵盖消费者真正未被满足的生活需求是一个涵盖娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等等的娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等等的精致、时尚、多元的复合性生活商圈。精致、时尚、多元的复合性生活商圈。创意策略：创意策略：精、时尚、复合、多元、一站式精、时尚、复合、多元、一站式 我们提炼出传播的关键词我们提炼出传播的关键词传播定位：传播定位17、：一站式都会精尚生活圈！一站式都会精尚生活圈！一站式尚都精致生活圈一站式尚都精致生活圈多元多元 复合复合 精生活精生活复合式精品生活圈复合式精品生活圈复合式多元精致生活圈复合式多元精致生活圈万维精致生活圈万维精致生活圈复合式致尚生活街区复合式致尚生活街区万维生活致尚圈万维生活致尚圈备选：备选：我们提炼出传播概念我们提炼出传播概念创意策略：创意策略：我们认为我们认为VIVI的发想与设计方向的发想与设计方向VIVI的设计要体现出世纪港湾作为秦皇岛未来的一站式都会精尚生活圈所具有的包罗万象的设计要体现出世纪港湾作为秦皇岛未来的一站式都会精尚生活圈所具有的包罗万象的包容性和引领精致时尚生活的品质感，同18、时又能与秦皇岛的沿海地域特性有机的结合。的包容性和引领精致时尚生活的品质感，同时又能与秦皇岛的沿海地域特性有机的结合。所以它应该是色彩炫丽的，丰富多彩的，立体的，高品质感的。所以它应该是色彩炫丽的，丰富多彩的，立体的，高品质感的。归纳起来两个方向归纳起来两个方向多姿而包容的丰富感多姿而包容的丰富感高品质的精致感高品质的精致感创意策略：创意策略：我们认为创意的发想与执行的调性应该是我们认为创意的发想与执行的调性应该是一定要呈现出世纪港湾能够引领的一种都会精致时尚的生活理念，一定要呈现出世纪港湾能够引领的一种都会精致时尚的生活理念，要能体现出业态能带给目标受众多元丰富的多层次的生活体验，要能体现出19、业态能带给目标受众多元丰富的多层次的生活体验，要能感受到生活需求的满足而非消费需求的满足，要能感受到生活需求的满足而非消费需求的满足，能带给受众能带给受众购物的精品感，饮食的精致感，休闲的精彩感，商务的精实感购物的精品感，饮食的精致感，休闲的精彩感，商务的精实感我们可以从消费者角度出发来表现多彩的生活体验，可以是很理性也可以是很感性的我们可以从消费者角度出发来表现多彩的生活体验，可以是很理性也可以是很感性的我们也可以从世纪港湾的角度出发呈现出这里具有异彩纷呈包罗万象各种事物我们也可以从世纪港湾的角度出发呈现出这里具有异彩纷呈包罗万象各种事物我们还可以以一种非常视觉的方式以一种新的生活主张的方式20、来表现我们还可以以一种非常视觉的方式以一种新的生活主张的方式来表现VIVI及及VIVI延展应用展示延展应用展示Logo Logo 及应用方案一及应用方案一Logo Logo 及应用方案二及应用方案二Logo Logo 及应用方案三及应用方案三Logo Logo 及应用方案四及应用方案四Logo Logo 及应用方案五及应用方案五形象展示形象展示平面创意平面创意概念概念1 1：一站式都会精尚生活圈！：一站式都会精尚生活圈！All in oneAll in one，一种生活新风潮！，一种生活新风潮！SloganSlogan：All in oneAll in one，新风潮！，新风潮！创意阐述：创意21、阐述：创意以浓烈的色彩，夸张的大小对比，将精英阶层的生活状态呈现出来，引领一种精尚生活的风范。比喻出人的生活需求的满足创意以浓烈的色彩，夸张的大小对比，将精英阶层的生活状态呈现出来，引领一种精尚生活的风范。比喻出人的生活需求的满足才是城市发展的主旋律，而这正是世纪港湾要去引领的要去倡导的。在世纪港湾能够真正满足多元的复合精致时尚的生活方式。才是城市发展的主旋律，而这正是世纪港湾要去引领的要去倡导的。在世纪港湾能够真正满足多元的复合精致时尚的生活方式。主视觉一：主视觉一：主视觉二：主视觉二：主视觉三：主视觉三：主视觉四：主视觉四：延展：延展：延展：延展：延展：延展：延展：延展：延展：延展：延展：22、延展：概念概念2 2：一站式都会精尚生活圈！幸福生活不必在别处！：一站式都会精尚生活圈！幸福生活不必在别处！Slogan1Slogan1：有了世纪港湾，什么都不缺！：有了世纪港湾，什么都不缺！Slogan2Slogan2：关于幸福，请至世纪港湾！：关于幸福，请至世纪港湾！Slogan3Slogan3：精彩：精彩一站式一站式多元生活！多元生活！Slogan4Slogan4：幸福生活不必在别处！：幸福生活不必在别处！Slogan5Slogan5：建议像卡地亚的案子一样，不放：建议像卡地亚的案子一样，不放sloganslogan创意阐述：创意阐述：画面简单干净，信息明确，适合传递产品信息。年轻人大大23、的形象便于展示充满活力的状态。信息突出，右下方对产品不同侧面进行了解读。使画面简单干净，信息明确，适合传递产品信息。年轻人大大的形象便于展示充满活力的状态。信息突出，右下方对产品不同侧面进行了解读。使信息更加明确。信息更加明确。主视觉一：主视觉一：主视觉二：主视觉二：主视觉三：主视觉三：主视觉四：主视觉四：概念概念3 3：这里是新世纪港湾，这里是一站式都会精尚生活圈！：这里是新世纪港湾，这里是一站式都会精尚生活圈！Slogan1Slogan1：港湾生活正流行！：港湾生活正流行！Slogan2Slogan2：多元：多元 生活致尚！生活致尚！创意阐述：创意阐述：形式统一的系列稿。干净的底色将视觉主24、体衬托得更加清楚。视觉从不同侧面展示了世纪港湾给受众带来的各个方面的享受。根据不同方面的时形式统一的系列稿。干净的底色将视觉主体衬托得更加清楚。视觉从不同侧面展示了世纪港湾给受众带来的各个方面的享受。根据不同方面的时尚元素，拼接成明确的文字信息，图形和文字的结合最大限度的突出了产品年轻时尚的调性和多元一站式的信息内容。尚元素，拼接成明确的文字信息，图形和文字的结合最大限度的突出了产品年轻时尚的调性和多元一站式的信息内容。主视觉：主视觉：主视觉：主视觉：延展：延展：延展：延展：概念概念4 4：一站式都会精尚生活圈！多彩你的生活！：一站式都会精尚生活圈！多彩你的生活！Slogan1Slogan1：25、向平淡无奇说：向平淡无奇说NONO！世纪港湾！世纪港湾Slogan2Slogan2：多彩你的生活！世纪港湾：多彩你的生活！世纪港湾Slogan3Slogan3：Go Go 时尚，时尚，Go Go 精彩！精彩！创意阐述：创意阐述：画面整体简单干净，便于视觉识别。飞舞而出的几何彩色元素给人动感和时尚感。立体的几何图形象征百变的时尚元素，与时尚商品的结合，更画面整体简单干净，便于视觉识别。飞舞而出的几何彩色元素给人动感和时尚感。立体的几何图形象征百变的时尚元素，与时尚商品的结合，更是给人无限的想象空间，同时传达出多元精彩的信息。是给人无限的想象空间，同时传达出多元精彩的信息。主视觉一：主视觉一：主视26、觉二：主视觉二：主视觉三：主视觉三：主视觉四：主视觉四：延展：延展：第三部分第三部分 销售推广建议销售推广建议入市时机入市时机入市时机入市时机销售策略整体思考销售策略整体思考回款为先，实现销售价值MAX2011年4月入市，释放声音春节刚过，容易传播信息率先推出商业开展招商，配合造势二期先推酒店式公寓，待商业达到开业条件时，推写字楼可实现价值MAX。推售原则推售原则推售原则推售原则推售顺序推售顺序推售顺序推售顺序营销节奏及推广周期建议营销节奏及推广周期建议注：由于具体的工期未确定，此推广周期和节奏为预计时间节点！销售推广策略整体思考销售推广策略整体思考利用媒体猎奇心理，利用媒体猎奇心理，让让媒体27、媒体自发地去自发地去报导我们！报导我们！让让客户客户自发地去自发地去传播我们！传播我们！事件营销造影响力事件营销造影响力大众平面媒体造势大众平面媒体造势服务营销，服务营销，关注销售每一个细节关注销售每一个细节渠道营销，寻找关键联系人渠道营销，寻找关键联系人体验营销，现场展示、体验中心体验营销，现场展示、体验中心线上线上线下线下事件营销事件营销超级封面超级封面SALESSALES公开海选公开海选整合网络、电视台的号召力，或与“新丝路模特”等机构合作进行“超级SALES-世纪港湾置业顾问竞选”的事件营销。像“超级女生”一样在赢取收视率的同时推广本项目，让本项目快速在长沙成为家喻户晓的对象。中国最成28、功的中小企业服务商阿里巴巴，联手成立阿里巴巴世纪港湾“企业发展财富论坛”事件营销事件营销借势联合推广借势联合推广事件营销事件营销特色活动特色活动&节庆活动节庆活动嘉年华 雪茄会 红酒会藏品会 艺术展 水果节国际精品节购房抽奖欧洲游 海上音乐会圣诞化妆派对 感恩海港客户答谢会 大众传媒大众传媒新闻亊件新闻亊件+PR伴随着广告深入生活癿方方面面，纯粹的广告促销的宣传效应正在呈递减趋势。因此，适当的新闻亊件炒作就成为效果更加突出的营销推广手段。建议本案利用新闻亊件设想：新闻亊件设想：第一个城市综合体建筑亮相秦皇岛第一个城市综合体建筑亮相秦皇岛世纪港湾携手世界世纪港湾携手世界500强进驻海港强进驻海港29、港湾投资受热宠，港湾投资受热宠，5天天5夜排号买房夜排号买房。服务营销服务营销外籍外籍礼礼宾服务宾服务为匹配目标客户群“封面人物”的气质特征，在售楼处设置外籍礼宾服务生，于大门、洗手间、公共服务区域实行国际礼宾服务。湿毛巾礼湿毛巾礼宾服务宾服务客户进入营销中心之后，5分钟内有管家亲自递上湿毛巾。在客户用完毛巾后，有管家收取毛巾。管家高品质形象服务管家高品质形象服务营销中心现场所有的保安人员、客服人员全部统称“管家”，一律身着西服正装专属资源专属资源高端品牌车行高端品牌联盟团体资源团体资源银行大客户团体名校MBA团体精英通道精英通道金融精英通道媒体精英通道业界精英通道城际客户城际客户环渤海经济圈30、北京、天津、大连、沈阳、青岛、河北各大城市渠道营销渠道营销精细化渠道拓展精细化渠道拓展 体验营销体验营销现场强势展示产品优势加强项目昭示效果现场强势展示产品优势加强项目昭示效果接待中心接待中心楼体灯光字楼体灯光字商业街区商业街区强势视觉识别系统强势视觉识别系统人流汇集焦点人流汇集焦点商业街区模型商业街区模型现场展板现场展板主体核心主体核心体验系统体验系统过渡性体验系统过渡性体验系统形象围墙形象围墙核心售卖系统核心售卖系统导视系统导视系统标标准准化化展展示示营销中心说明营销中心说明营销中心说明营销中心说明1.调性要求：调性要求：奢华、典雅、生态、舒适2.风格及用材：风格及用材：建议参考顶级会所、材料以石材、玻璃、真皮为主；3.产品展示区：产品展示区：通过设置单独的产品展示区将本项目提升的产品硬件一一展示，形成客户最直观的记忆点，但在产品展示区的包装上我们仍然要配合营销中心的调性，建议采用类似橱柜的体验营销中心体验营销中心升降模型及升降模型及4D4D影片影片垂像系统垂像系统休闲区休闲区网新社网新社茶艺坊茶艺坊体验营销体验营销【样板间价值体验样板间价值体验】传统样板房突破的多元化理念单一的商务/居住享受一个连接未来、接轨国际的商务样板生活馆高科技、时尚、人性化的商务生活新境界智能化居住空间智能化居住空间