1、二级市场策划品控中心地铁沿线物业专题研究地铁的特性研究地铁的特性研究1 概念概念2 物业物业3 客户客户地铁的作用研究地铁的作用研究物业对地铁的需求研究物业对地铁的需求研究地铁物业发展特质研究地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究地铁对物业的价格影响研究家庭生命周期和住宅消费研究家庭生命周期和住宅消费研究交通方式和上下班时间研究交通方式和上下班时间研究居住区位影响研究居住区位影响研究研究框架concept 概念概念地铁的特性研究地铁的特性研究1 概念概念地铁的作用研究地铁的作用研究地铁速度为每小时3040 公里，车辆编组为410节，在高峰时单向输送能力可达每小时37 万；轻轨的单向输送能2、力可达每小时1-3万；公共汽车的单向输送能力为每小时1万。p 地铁的运量在各种城市交通工具中最大地铁的运量在各种城市交通工具中最大p 快速，准点，舒适快速，准点，舒适地铁的平均运行速度一般为30-40公里/小时，最高速度可达120公里/小时，深圳平均时速达到90公里/小时，远远高于公共汽车的速度。加上地铁运行不受其它运输方式影响，安全、准点，从而给人最大的感觉就是时间上有了保障。由于地铁采用了最新的技术，其乘车环境也得到了极大的改善。p 环保性环保性地铁在地下运行，对城市无噪音、无干扰，基本不占用城市土地。采用电力作为动力，对环境无污染。现代化的城市首先要有现代化的交通，交通会影响到一个城市的3、生产运转。地铁为城市广大的上下班客流提供了一个便捷的交通方式，它所赢得的时间成本和它所产生的减少其它交通方式所需要的时间成本是非常高。p 提高一个城市的竞争力提高一个城市的竞争力p 引导城市的发展布局引导城市的发展布局据研究表明，不同成长期的城市，主导交通方式对城市布局产生明显不同的影响，处于成长期的城市，主导交通方式对城市布局将产生重大影响，城市化进程已基本完成的城市，主导交通方式对城市布局产生的影响较小深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工，深港两地的地铁在此“碰头”，实现了无缝衔接。与香港九广铁路上水落马洲支线相连。这个新设置的深港口岸将在明年投入使用，届时，深港两地往来4、的交通将变得更加便捷。地铁的特性研究地铁的特性研究1 概念概念地铁的作用研究地铁的作用研究 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。p 沿线商业提升生活空间和便利度沿线商业提升生活空间和便利度 p 改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化 地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。地铁与机场、巴士5、站等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。p 为沿线土地带来增值为沿线土地带来增值 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。Property 物业物业2 物业物业物业对地铁的需求研究物业对地铁的需求研究地铁物业发展特质研究地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究地铁对物业的价格影响研究地铁沿线的物业主要有商用物业 住宅 写字楼1 1、客流量、客流量、客流量、客流量 2 2、客流的构成、客流的构成、客流的构成、客流的构成 3 36、地铁通达性、地铁通达性、地铁通达性、地铁通达性 4 4、对地铁需求性、对地铁需求性、对地铁需求性、对地铁需求性分析标准：分析标准：项目项目商用物业商用物业客流量客流越多越越好，人旺才能带动财旺。客流构成包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都可以欢迎，”购买的来捧个钱场，不购买的来捧个人场”，多多益善。地铁的通达性地铁线路线路越多越好，对线路没有太大的选择性，线路越多带来的客源也就越多，商场的影响范围也就越大。”四方来的都是客”。对地铁的需求性看中了地铁是一种便捷的交通工具及其所带来的巨大人流。需求级别p商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。商用物业对地铁的7、需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。项目项目住宅住宅客流量不需要太多的客流客流构成由于住宅是私人的场所，对人流有一定的排他性，在地铁的乘客中只选择本栋楼的住户或其亲朋好友，其它的客流则不需要。地铁的通达性 地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。对地铁的需求性地铁只是一种交通工具。需求级别p通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离5-10分分钟的步行距离。钟的步行距离。项目项目写字楼写字楼客流量不需要太多的客流客流构成写字楼虽然是一个公共场所，出于对其客户即进驻公司办公的需要，一般只对进驻公司的员工及其客户开8、放，而对于其它人流则有一定的排他性。所以对地铁带来的客流也有一定的排它性。地铁的通达性 地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。对地铁的需求性地铁只是一种交通工具。需求级别p 写字楼，租（买）家更为看重的是考虑该写字楼的商务氛围及其硬件设写字楼，租（买）家更为看重的是考虑该写字楼的商务氛围及其硬件设施、管理服务水平和租金的高低，地铁只作为交通工具。施、管理服务水平和租金的高低，地铁只作为交通工具。2 物业物业物业对地铁的需求研究物业对地铁的需求研究地铁物业发展特质研究地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究地铁对物业的价格影响研究“住宅的移动性”不仅是指住址迁移，又包含了居9、住地处于快速通道的“动感地带”。地铁具有城市内部区域移民作用，使城市在轨道上移动，形成新的社区或改善已有社区的人文，促进社会区的经济社会发展p 移动性移动性横向放射横向放射国际经验证明，地铁沿线两侧500米纵深属于地铁经济带，也就是所谓的生长线。自然，这个范围不是绝对的，大型换乘站的“商圈”/社区辐射半径要大于500米。p 放射性放射性纵向放射纵向放射毫无疑问，地铁（轻轨）会延伸节点/区域的影响范围，在更大的长度上通过“运输通道”吸收和配置资源。交叉放射交叉放射乘客往返一般分为三个阶段：汇集阶段长途行车阶段分流阶段。在这三个阶段的两头，即汇集和分流时，地铁（轻轨）要与其他交通换乘，既带来了他地10、信息到这里来，又把本地的信息分散到各处去，实现了信息的“可持续放射”或者叫“加压式放射”。p 放射性放射性p平衡性平衡性快速轨道交通，在时间的刻度里，能够逐渐“熨平”两点间的土地地租级差，就像河流会减少两地间的水平面的海拔的道理一样。2 物业物业物业对地铁的需求研究物业对地铁的需求研究地铁物业发展特质研究地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究地铁对物业的价格影响研究p 价格变动的空间特征价格变动的空间特征 在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产。接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，11、故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。房房价价增增长长幅幅度度项目与地铁站的距离系数项目与地铁站的距离系数理想状态理想状态发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；结论：越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益就越大，房价升幅也越大。结论：越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益就越大，房价升幅也越大。城市成熟中心区域城市成熟中心区域城市偏远区域城市偏远区域p观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划规划、施工施工、启用、启用而有不同的成交价位。p地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值开通前预期心理的增值和事12、后实质效益事后实质效益两部分的合计。pp 通车前预期增值通车前预期增值通车前预期增值通车前预期增值 事后实质收益事后实质收益事后实质收益事后实质收益p 价格变动的时间特征价格变动的时间特征 房房价价增增值值地铁建设进度地铁建设进度通通车车规划规划施工施工预预期期增增值值实实质质收收益益p价格变化的结构特征价格变化的结构特征可可达达性性敏敏感感程程度度噪音与振动敏感程度噪音与振动敏感程度低价值物业低价值物业高价值物业高价值物业p地铁不但有出行方便的功能（可达性），而且在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动p与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。p如果沿线的住户13、属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度。pp真正的高档住宅区应与地铁真正的高档住宅区应与地铁真正的高档住宅区应与地铁真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。保持一定的距离。保持一定的距离。保持一定的距离。Customer 客户客户3 客户客户家庭生命周期和住宅消费研究家庭生命周期和住宅消费研究交通方式和上下班时间研究交通方式和上下班时间研究居住区位影响研究居住区位影响研究p以家庭生命周期为基础，描述客户家庭整体的住房消费行为。了解客户家庭的生命周期与住房消费之间的关系。p家庭周期与住房消费关系p利用实地调研样本数据，我们对可能影响住房自有概率的各种因素做了分析，14、最后发现，显著影响住房自有概率的变量有：单位、年龄、婚姻状况、教育水平、家庭人口、户口、是否有车和是否有父母资助。根据方程，我们可以计算出不同类型家庭住房自有的概率。p家庭周期与住房消费关系3 客户客户家庭生命周期和住宅消费研究家庭生命周期和住宅消费研究交通方式和上下班时间研究交通方式和上下班时间研究居住区位影响研究居住区位影响研究p交通方式来看，二次置业者开车的大约占三成，如表。在我们的样本中，交通方式和居住区位之间并没有表现出相关性。p上下班的交通方式与花费时间之间有一定关系。开车上班时间一般在2030分钟，步行或骑自行车通常在20分钟左右，采用公交系统则需要3040分钟。p 交通方式和上15、下班时间p绝大多数受访客户都希望居住在市区以内，但是接受关外的比市中心还多p首次置业者与二次置业者相比，愿意开车的减少，愿意做地铁的增多。总体来看，愿意开车的在明显比公交更受欢迎。因此，我们认为在未来五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要较强的竞争力。p 交通方式和上下班时间3 客户客户家庭生命周期和住宅消费研究家庭生命周期和住宅消费研究交通方式和上下班时间研究交通方式和上下班时间研究居住区位影响研究居住区位影响研究p我们在问卷中询问了“如果能使您到市中心的时间节约15分钟，您愿意为为买房多支付百分之多少的价钱”，有80的样本问答了这一问题。结果发现，在问答者中，八成的人愿意节省交通时16、间而多支付房价，住在关外的人更愿意支付费用。现居住区域不愿意多支付的愿意多支付的按愿意支付房价比例分组1-9%10-19%20-29%30%以上二次置业者关内192435158关外161437239首次置业者关内212235139关外143434314p 不同置业者为节省时间而多支付的房价对理想居住区位的选择每一类理想居住区位中对理想交通方式的选择开车公交地铁其他二次置业者市中心147435151关内545882311关外31698186首次置业者市中心847261611关内654293713关外274833514p我们从问卷调研情况来看，开车是半数中产阶层最喜爱的上下班交通方式，地铁则是最受青睐的公共交通。因此我们预测未来五年中产阶层上下班的交通将从以公交系统为主转向开车和乘坐地铁两大类型，但是不管住在哪里，置业者首选的交通方式还是开车但是不管住在哪里，置业者首选的交通方式还是开车p 不同置业者居住在理想区域选择的交通方式thanks