1、城市大盘开发研究专题卷首语如何发展大盘，不仅在检验开发商的专业能如何发展大盘，不仅在检验开发商的专业能力，更是在拷问经营者的社会责任、持续力，更是在拷问经营者的社会责任、持续经营能力与其对品牌提升的理解和决心经营能力与其对品牌提升的理解和决心 问题一:怎样定义大盘?为什么我们要研究大盘？123大盘的出现是以城市化进程为动力，以城市规划和居住区规划思想为指导，为缓解强大的人口压力和居住压力，在二十世纪三、四十年代以后产生，承载着战后重建、旧城改造和郊区化的历史使命。中国城市的经济发展和人口聚集，决定以居住功能为主导的居住大盘将不再集中于少数城市。通过国内48个城市的指标体系比较，我们发现城市总人2、口达180万人、人均GDP达1.8万2万元，是大盘出现的统计阈值。大盘开发的盛行并非单纯是因为开发商为了垄断区域、摊薄成本、追逐超额利润的要求所致，而是存在着城市化进程的内在必然规律。为什么研究大盘?城市化与大盘发展规律城市大盘背景：强大人口、土地压力/城市化加速、郊区化并行市场层面市场机制发育成熟投资性购房收入提高，改善居住主动性购房激增人口涌入城市置业性购房旧城更新计划投资性购房大型房地产企业完成资金、经验积累，具备大规模开发实力政策层面城市总体规划将大体量土地纳入开发范围前期宽松的土地政策为大盘的出现提高了物质基础城市层面大规模城市规划修编所有经济区重要节点对当地有较大经济吸附力大规模土3、地短期集中放量出现大规模、大体量的城市大盘城市化大盘发展背景分析模型为什么研究大盘?为什么研究大盘?中国城市化历程高速发展。带来各个城市的大片区域的改造和开发需求。政府对于土地升值和城市功能的互动提出了更高要求。随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流 开发企业获得更多的大片区域开发土地。需要在短时间内迅速提升大盘开发能力和资源整合能力。由于开发商的专业细分、新城建设的风行，中国正经历着前所未有的“大4、盘时代”，作为提供贴身全程服务的房地产专业服务机构，思源在这场轰轰烈烈的“造城运动”中不断前行。大盘定义大盘定义：大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地50万平米以上，建筑面积在80万平米以上。大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。大盘定义及分类大盘分类：1.郊区陌生区大盘l主题社区类l新市镇类l产业驱动类2.城市中心区大盘l中心城镇类l紧缩城市类中心城镇中心城镇开发模式开发模式紧缩城市紧缩城市开发模式开发模式综合体综合体开发模式开发模式城市中心大盘开发模式城市中心大盘开发模式交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建5、筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。新市镇开新市镇开发模式发模式主题社区主题社区开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式郊区陌生区大盘开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；项目开发驱动模式，吸引消费群体。紧缩城市开发模式紧缩城市开发模式大盘定义大盘定义首期产品选择：首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多种产品组合启动，检验市场反应；开发节奏控制开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得6、后期成功开发；产品分期策略：产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象象。产品互动整合：产品互动整合：在开发过程中，强调各期产品之间的互动整合效力，提升大盘项目综合价值。操作能力策略：操作能力策略：结合开发企业的实际资金操作能力和项目开发的现金流状况，保证项目顺利运营。开发节奏控制开发节奏控制大盘定义市场可实现：最先启动的物业必须为市市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损；大大贬损；符合项目资源特色：大盘为7、了展现价值符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动；点，一般在景观较好的区位进行启动；有利价值最大化：通过前期成功启动实有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。现后期价值提升。启动的基本原则启动的基本原则特色开发模式解析主题社区开发模式1新市镇开发模式NEW TOWN 2产业驱动模式3中心城镇开发模式4紧缩城镇开发模式5开发模式解析主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设主题鲜明主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行主题先行-体现主题的硬件设施建设8、先行，感受主题；主题复合主题复合-但主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。1 1 2 2 3 3 4 4适用条件适用条件陌生区大盘开发，消费者消费者心理抗性大心理抗性大；有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。成功关键因素成功关键因素模式一：模式一：主题社区模式主题社区模式新市镇模式 NEW TOWN 最早可以追溯至霍华德的“花园城市花园城市”。19世纪末，由于工业化浪潮的影响，人们原有的美好9、生活空间遭到了极大的破坏，为重建一个理想家园，英国规划专家霍华德于1898年提出了“花园城市”的构想，这一理论被迅速付诸欧美的城市建设，历经百余年的发展,最终形成了今天的New Town模式。New town New town 的来源的来源新市镇的功能新市镇的功能新市镇新市镇是经过事先计划所兴建的新城市或是大型社区。新市镇新市镇通常位於大型都会的郊区，主要目的是疏散市中心过多的人口。引导大都市內的住家、工商业嵌入新市鎮在住宅、就业、社会文化方面，提供较大都会优越之环境比散漫发展更有效利用土地提供都市建设技术之改进机会提供社会、经济、与行政系統之实验机会开发模式解析模式二：模式二：新市镇模式新市10、镇模式新市镇模式不同于一般的现代城市，它更加适合人们居住New town New town 的特征的特征v 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；v 丰富多元的文化形态和景观；丰富多元的文化形态和景观；v 可以持续发展的生态系统可以持续发展的生态系统成功开发要素成功开发要素1。街区的建设：人性化的步行空间。街区的建设：人性化的步行空间2。社区规划：独立的社区布局。社区规划：独立的社区布局3。公共空间的营造：打造市镇社区中心。公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）适用条件适用条件位于城市郊区位于城市郊区,城乡结合部城乡结合部占地规模较大，11、可容纳较多人口占地规模较大，可容纳较多人口多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区良好的自然生态环境和社区生态系统良好的自然生态环境和社区生态系统开发模式解析产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发项目的价值和影响力，并保证项目持续开发产业驱动模式产业驱动模式总部基地总部基地通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。达到产业与房地产开发双盈利的目的。关键词：关键词：采用成片素地开12、发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。特色产业；特色产业；产业经营；产业经营；产业影响力；产业影响力；深圳华侨城深圳华侨城模式三：模式三：产业驱动模式产业驱动模式观澜湖大宅观澜湖大宅开发模式解析产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系Business ParkBusiness Park发历程发13、历程 第一代：工业园区 第二代：商务与社区 第三代：邻里商务区 第四代:Business Town.休闲产业社区发展：休闲产业社区发展：第一阶段：单一大中型文化主题园；第二阶段：综合性、区域性开发；第三阶段大型旅游休闲区的出现。产业驱动模式特征产业驱动模式特征 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；特色产业在城市具有号召力与影响力；特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。成功开发关键要素成功开发关键要素适用条件适用条件大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染14、少。项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路；综合开发，全面收益：通过分散开发降低风险，提高盈利能力；规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。开发模式解析中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式概念及定义：概念及定义：以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式。主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与与住15、宅房地产开发等。区域性中心城镇区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万100万之间的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设、通过政府的公共设施建设、交通系统完善等带动房地产项目开发交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这种条件下产生。文化体育中心文化体育中心商务中心商务中心中心城镇开发模式依托新城建设而存在，公共设施由新中心城镇开发模式依托新16、城建设而存在，公共设施由新城镇。城镇。绿地国际花都绿地国际花都模式四：模式四：中心城镇模式中心城镇模式政务中心政务中心最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！开发模式解析中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关 国际大都市城镇开发国际大都市城镇开发机制的机制的3 3种类型种类型 基本由政府包揽-以伦敦和汉城的新城镇开发为代表；“公办商营式”-以香港的新城镇开发为代表；基本以私人开发商为开发主体，但政府给予一定的政策倾斜-以东京的新城镇开发为代表。高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划；高密度的交流联系-17、社区内部与社区外部的融通 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道。适用条件适用条件大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围；城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达。区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性。成功关键要素成功关键要素中心城镇模式特征中心城镇模式特征 现代化特征：现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息；国际化特征：国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化；人文化、生态化：人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与亲和的特征。项目的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要。18、项目的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要。最重要特征：最重要特征：内部功能外部化！内部功能外部化！开发模式解析紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性“紧缩城市”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。作用作用营造城市新营造城市新的中心区，打造新地的中心区，打造新地标，创造活力之源标，创造活力之19、源的区和功能，避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24小时不夜城等方面起着重要作用。紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。模式五：模式五：紧缩城市模式紧缩城市模式开发模式解析亚特兰大车站工程与北京soho现代城市典型的紧缩城市开发模式典范，建立多功能20、组合的都市综合社区。地理位置地理位置：项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。项目性质项目性质：项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区、典型的开放式混合型都市综合社区。亚特兰大车站工程亚特兰大车站工程Soho现代城现代城 地理位置地理位置：亚特兰大中心区，车站连同已停产的钢厂138英亩。项目性质项目性质：城市重建项目。已建成50多万平米写字楼、20万平米商业娱乐、5000套住宅单位，近百亩21、中心公园，另20000多个就业岗位。开发模式解析紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚 紧缩城市发展模式紧缩城市发展模式 ：各种功能均衡功能均衡发展模式以“商务商务”为核心为核心的发展模式；以“商业商业”为核心为核心的发展模式；以“酒店酒店”为核心为核心的发展模式。适用条件适用条件 优越的地理位置 CBD或城市中心边沿；便利的交通条件；较大的规模；强制性的视觉冲击超高层/建筑群 政府支持，开发主体资金雄厚。紧缩城市模式特征紧缩城市模式特征 功能复合：功能复合：项目基本具备城市的主要功能；建筑形态多样化：建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代22、化；资源共享：资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享。合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求；高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性。成功关键要素成功关键要素紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。开发模式解析问题二：问题二：大盘操作又有哪些难点？大盘操作的有哪些优势？大盘操作的优势规模大才能营造高品质的环境、有足够的空间进行概念开发和泛地产开发。规模大可面对更广阔的市场。规模大可以使开发、经营、管理、服务、推广成本相对划算、低廉有较大的利润规模。既适于低开高走，也有打价格战的基础，竞争力更强。有23、较大的调整空间。小楼盘一但定错位，全盘皆死，大盘则不然，有足够的空间予以调整。大盘操作难点难点一：开发速度受政策变化影响大难点一：开发速度受政策变化影响大 难点二：调研难度高，市场准确定位困难多难点二：调研难度高，市场准确定位困难多 难点三：财务资金平衡及资金流控制难度大难点三：财务资金平衡及资金流控制难度大难点四：人事变动多，管理难度大难点四：人事变动多，管理难度大 难点五：工程配套设施建设缓慢，造成客户投诉多难点五：工程配套设施建设缓慢，造成客户投诉多 大型房地产开发项目“船大难调头，产品需创新，操作要专业”。大盘操作难点1宏观经济政策调控 房地产业的兴衰和发展是和国家宏观经济发展密不可分24、的.2金融政策:从99年银行开始大力支持个人购房信贷开始，北京的房地产市场个人购买力大增。整个市场开始繁荣火热，救活很多苦于销售不出的项目。3房地产行业政策:包括土地政策、开发政策、不同地块的优惠政策等。这些政策的出台意味着不同房地产开发项目享受着不同政策，而时间较长的大规模项目会受到更大冲击。4房改政策 福利分房、公务员住房补贴等政策对整个房地产市场影响巨大，救活很多几乎烂尾的楼盘。大规模开发项目，规模供应有其大众性，住房政策对这样的项目有着更加深远的影响。难点一：开发速度受政策变化影响大难点一：开发速度受政策变化影响大 大盘操作难点难点二：调研难度高，市场准确定位困难多难点二：调研难度高，25、市场准确定位困难多1市场资讯状况差:对于大型房地产开发项目来讲，没有对市场的清楚认识，很难有准确定位。2市场调研困难:大规模开发项目决策需要依赖的数据来源及准确性值得怀疑。3土地暗箱操作:北京特殊政治色彩的经济条件下，城市整体规划不断被突破，造成整体规划外项目上市多，供应量难以控制，潜在竞争楼盘预测难，政府调控能力弱，同时竞争对手的成本因素难以有准确计算。4消费者入户调查:包括对居住地、购房档次、装修档次、物业管理、住房面积、户型设计、居住环境、付款方式等的需求趋势调查。虽然工作量巨大，但大规模开发项目决策必须进行此项工作。前期策划及市场调研不到位、调整不及时是大型开发项目致命的问题。大盘操作26、难点难点三：财务资金平衡及资金流控制难度大难点三：财务资金平衡及资金流控制难度大1开发公司上市融资:从国家对房地产公司上市解禁开始，已经有大批房地产开发企业开始申报，但能达到建设部、证监会要求并有机会上市的公司很少。2投资基金的引进:投资基金对北京房地产业的看好，将为大规模开发项目带来融资机会。3期房销售，加快回款速度:由于北京房地产销售政策的调整，客户不断的成熟，以前靠期房销售进行滚动开发的开发模式已经很难进行。当市场销售回款的速度出现问题时，非常容易引起资金流出现问题，使项目开发受到制约和影响。4短期银行项目贷款:由于银行不同时期的信贷政策调整，目前大型房地产开发项目融资拆借的困难较大。527、自有资金合理运作:运用好有限的自有资金是项目财务资金平衡的前提，也是整体项目开发进度计划的完成前提。由于大型房地产项目开发需要大量资金，巨大的资金缺口是造成项目开发进展缓慢，甚至错失市场机会的决定性因素。大盘操作难点难点四：人事变动多，管理难度大难点四：人事变动多，管理难度大 1高层管理人员的人事变动,会引起整个项目工作人员的调整和变动，工作移交衔接出现空挡，项目与原来的合作单位、政府部门、银行信贷等的良好关系受到影响，导致后期开发工作发生困难。2新的操盘团队对市场判断不同，往往对项目进行方向性调整。项目建筑设计方案、整体包装风格、市场策略等方面的调整都会大大增加项目开发成本，延误产品入市时间28、和项目开发建设进度。3人事变动引起的文件遗失及资料不清等问题，对工作造成严重影响。大型房地产开发项目，具有区域标志性，竞争对手多以本区大型项目为竞争目标和参照，其公司的优秀人才也是竞争对手争取的对象。大的人事变动会给项目造成管理难度。大盘操作难点难点五：工程配套设施建设缓慢，造成客户投诉多难点五：工程配套设施建设缓慢，造成客户投诉多大型房地产开发项目分期开发是大型房地产开发项目运作中必然的做法，分期开发过程中，一期运作的成功与否，交房是否顺利，直接影响到后期开发的进行。当首期入住出现问题时，整体项目各开发环节都会受到严重影响。开发商从施工到销售的工作环节，从银行到政府的信誉度都大打折扣。低于十29、万平米的小项目只相当于大规模开发项目一期开发规模。小项目入住出现问题时，只要发展商认真解决客户问题，基本不会对其项目收益造成巨大影响。大型开发项目在以下几个方面容易造成客户投诉。1道路交通状况进展缓慢，原有市政道路修建计划延迟。2政府负责修建的市政配套设施不到位。3商业配套设施、文教娱乐设施、金融邮电通讯等服务设施。问题三 大盘如何定位？大盘操作关键点是什么？大盘操作关键点一相关配套规划要落实二品牌形象要树立三土地款尽量协商分期付四一期要大投入五不要着急开盘六产品要有竞争力七制定多元的销售方案八找个好的销售代理公司一相关配套规划要落实楼盘体量比较大，建议甲方与当地政府落实相关配套规划，可以由开30、发公司建造，政府引进经营单位，如教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等，这些都是楼盘的配套，也是相当大的卖点。引入主题配套营造主题社区开发模式主题社区开发模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发核心驱动方式核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。大盘操作关键点老年、医疗服务老年、医疗服务教育、文化教育、文化健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘31、开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力奥林匹克花园的健康主题：奥林匹克花园的健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进-体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场-商贸中心 大型居住区的开发、其他公共设施-居住中心。桃源居的教育主题：桃源居的教育主题：大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上；投入大，做一个不可复制的核心竞争力。绿地绿地2121城尊老社区主题城尊老社区主题综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯；老年人只是讲座多形式老年教育。案例分享案例分享大盘操作关键点昆山绿地21城,集度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社32、区为一体的人文新镇总规划占地面积：约2万亩,一期约4000亩总建筑面积：一期约210万物业类型：别墅/普通公寓/商业根据“老有所有、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”规划指导思想，力争创一个“以老年人的生理需求和精神需求为本”片区规划图片区规划图完善的社区配套体系，满足居民的日常生活需求完善的社区配套体系，满足居民的日常生活需求1919万平方米的规划公万平方米的规划公建配套设施建配套设施:大型综合医疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街、生活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园等完善生活配套设施。大盘操作关键点绿地21城尊老社区孝33、贤坊 孝贤坊规划占地50100万平方米，预计入住老人500010000户，已建成联排别墅，还将有公寓推出。配套设施中，与知名医院合办的三级医院投资45亿元，还有老年文化中心、老年休闲娱乐中心等，每一个房间都设紧急救助按钮，指纹门禁和智能家具保障老年人生活的安全和便捷。切实从老年人的需求出发,建造适合老年人居住的老年社区,根据老年人的特殊需求进行房型的设计、提供完善的配套设施和服务。大盘操作关键点 以老人家庭套型为平面组合的基本单元以老人家庭套型为平面组合的基本单元，具有家庭的温情，能保障老年人的私密性、独立性和领域感，让老年人的尊严得到充分的保障。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式为主，并配34、置相应的服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感”老年人公共设施和配置应符合老年人群的要求，要便于老年人交往。老年人公共设施和配置应符合老年人群的要求，要便于老年人交往。服务要能及时，有餐饮、医疗、休闲、健身的设施和各种健全的管理和服务，有各种应急的措施。老年公寓的住宅特征和成功开发要素老年公寓的住宅特征和成功开发要素 老年人住宅套型和公共设施的设计必须符合老年人的生理和心理老年人住宅套型和公共设施的设计必须符合老年人的生理和心理的需要。的需要。比如：具备简单易行的预报和呼叫系统、设置通廊便于服务和交流、无障碍设计、加强光照色彩的设计、防滑、防撞和设置扶手等。要素要素1 1要素要素2 35、2要素要素3 3大盘操作关键点二品牌形象要树立树立公司品牌感，让客户有楼盘大，公司就大，买这里的房子更有保障的感觉.建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设:采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。万科城万科城凤凰城凤凰城加勒比新城加勒比新城大盘操作关键点通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；丰富多元的文化形态和景观；可36、以持续发展的生态系统；成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间 社区规划：独立的社区布局 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）适用条件 位于城市郊区,城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人口；多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区；良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。市镇结构组成 道路系统市镇四周均有区域性干道环绕。邻里单位邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；社区中心内设会堂、银行、邮电局、医院等；商业设施市场及邻里商业中心；公园绿地及运动场 其它公共设施 汽车站、停车站、加油站等。大盘操作关键点三土地款尽量协商分期付土地款是要分期付37、的，和政府谈，反正上有政策，下有对策，你们会有办法的，可以降低相当的财务成本。四一期要大投入一期不要在意投入，打造高级会所，可以算在销售成本里面，尽可能的做好售楼处周边的绿化，档次要高，做人家没有的，比方说：室内游泳池，健身房，幼托中心，棋牌室，休闲吧，销售前都要在会所里面做好，让客户充分体验到高端产品的优势。（设计的投入也很关键，不要建点效果差的反倒产生负面影响）。大盘操作关键点五不要着急开盘不要着急开盘，再多投入点，最好建好样板区，造好样板房，一定要有惊艳的感觉，设计还是要找品牌公司。标准要高，如果考虑成本，可以在后面的建设里面降点档次，那些反正要交房才看的到，那时候你已经成功了。六产品要38、有竞争力产品本身要想办法做些新的变化，设计上面从业主角度出发，不要弄点垃圾户型出来。大盘操作关键点七制定多元的营销方案面积还是要偷的，不管你容积率多高，赠送给业主总是好的，对销售有利，具体办法就问设计单位吧。适时的推出一些硬装房，品牌设计档次高，开发商统一采购，成本低，解决了业主的装修痛苦邻里之间影响，特别能提高楼盘档次，现在全国都有这样的趋势，国际上也早就这么做了。（考虑到个性化，可选多种设计方案选择）.八找个好的代理公司找个好的销售代理公司，像思源这样,他们比开发公司更加了解市场，会做好市场推广，抓准销售节奏，给予一定的权利，不要外行管内行。大盘操作关键点大盘定位思考1.基于城市价值角度的39、拔高定位2.贯穿始终的核心价值主张3.开发节奏控制是大盘开发利润的主要来源4.配套开发与产品开发联动是陌生区大盘产品价值提升的主要途径5.超越市场的产品创新作为吸引点，通过组团布局与开发实现大盘整体价6.大规模启势，强化昭示性7.强势营销是大盘营销的基本格调8.注重企业品牌的社会营销大盘定位思考1.基于城市价值角度的拔高定位大盘项目开发客户特征:u早期客户多具有较强的投资意向。u首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。u大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。u一定要立足于主流客户群，且客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。大盘关注40、的是城市层面的机会，如人口转移，城市某类供应短缺。而小盘主要瞄准市场的空白点，大盘不仅仅是瞄准市场的空白点，更重要的是要引导市场需求,引导市场是否成功关键也在核心吸引力。深圳四季花城、华侨城、星河湾等成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。而常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。是直面市场竞争的精确定位。大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。大盘定位思考2.贯穿始终的核心价值主张 奥林匹克花园“运动就在家门口”运动健康的生活主张打动了无数人41、的心 成都中海国际社区五星级酒店、涉外医院、国际学校、国际网球俱乐部、高尔夫练习场的建设、海上海国际风情商业街的建设 上海金地格林世界法式风情商业街的建设向消费者展示了未来的生活场景，同时突出了社区文化特色。核心价值主张大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式使本被边缘化的郊区中心化大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感大盘必须保持可持续发展的核心吸引力大盘开发面积大，开发年限长大盘定位思考3.开发节奏控制是大盘开发利润的主要来源u 大盘开发，启动期是关键。u 启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段。u 资源要42、在前期展示，但资源最好的产品适宜推后开发，以博取高价值。主要利润来源于竞争优势 一次性开发 利润来源于开发节奏 来源于前瞻性视野和市场的预见能力 物业类型的演变、容积率的提高。采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步走高档路线的动态的操作手法。常规房地产开发大盘项目的开发大盘开发一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。大盘的开发有两种模式：1.规模开发和小步快跑，规模开发往往是对抗大量同质化竞争的手段；2.小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情况。珠海华发新城概况珠海华发新城是二线城市陌生区域成功的楼盘案例。该项目开发商为珠海排名第一的华发43、地产。项目位于珠海南屏，紧邻前山河，占地规模在45万平米。项目首期启动低密多层住宅，迎合珠海当前中高端客户不断追求居住品质的需求，通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。同时，投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感，以华发品牌、项目综合素质与教育资源吸引客户置业。大盘定位思考案例分享启动区策略：容闳学校前山河景观道，低密景观社区吸引市区客户，高端学校解决教育配套，产品精装修启动区着重展示，1.2公里的前山河岸景观公园占地2.7万平米的容闳学校充分显示开发商实力核心因素在于产品品质1.2公里长沿河景观公园爱情湾，让人流连忘返。投资144、.3亿元的容闳学校，吸引不少重视教育的客户置业大盘定位思考案例分享问题 3问题 1华发新城（一期）的成功关键因素 解决了什么关键性问题？投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感问题 2如何整合资源形成区域不可复制的竞争力？在一期开盘初期，将教育设施、1200米前山河景观栈道及低密度多层一并展示。珠海华发品牌对品质保证和优质服务的承诺通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。产品价值点如何展现？品牌效应如何克服区域周边配套不成熟？附加值大盘定位思考案例分享厦门未来海岸概况海投地产打造超百万平米滨海健康休闲社区总占地72万平米，总建面超百45、万，能容纳将近三万人口是南中国最大的滨海社区 大盘定位思考案例分享启动期打造一流的社区配套未来海岸出色的社区硬件与配套建设，已经使之成为目前厦门地产公认的大盘标杆以蓝月湾大卖场为核心，包括已经建成的阿罗海大街、未来海岸主会所商业区和未来京口岩商业区在内的10万平方米shoppingmall铜锣湾广场，是目前中国滨海社区shoppingmall之最 厦门未来海岸还有包括交通、休闲娱乐设施、泛会所等在内的完善的生活配套 大盘定位思考案例分享由厦门北师大海沧附属中小学、幼儿园和成人培训组成的未来海岸教育体系是中国社区教育之最 教育成为吸引岛内、岛外置业人群的最重要因素大盘定位思考案例分享大盘定位思考46、4.配套开发与产品开发联动是陌生区大盘产品价值提升的主要途径案例分析:凤凰城的成功，一部分就归功于其“新生活型”的配套模式。除了设置有设施完备、师资力量雄厚的中学、小学、幼儿园以及现代化的图书馆、歌剧院、影剧院与社区专用医院外，凤凰城还首次在小区内兴建了占地8万平方米、总规模达到17万平方米的五星级酒店；2万平方米的商业购物中心；开设有1000多家极具个性化的商铺组成的商业街和面积达1.2万平方米的美食街；还有康体中心、阳光泳池和区域会所等。极大提升了产品价值。凤凰城凤凰城在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题，这某种程度决定47、着项目的成败。u陌生区大盘配套关注的是住宅的价值提升，开发次序及开发节奏的控制。u大规模开发的配套是用来展示生活方式、用来示范品质的，培育期较长。万科东海岸概况p区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政 府约10多公里，距离罗湖30公里p交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中p盐坝高速于2002年通车p深盐快速线等三条线路未来3年内通车大梅沙海滨公园盐坝高速80米p位置：盐坝高速路旁p资源：二线海景，邻菠萝山p地块资源：坡地，高差60余米内有少量山泉溪流休闲、旅游、度假区大梅沙片区市级旅游度假区北大盘定位思考案例分享启动期通过打造海岸住宅形象，来弱化区域陌生感，拉动人气蓝色居住文明 既能48、触摸到海的气息，又能保持一定的距离 为深圳本地中高收入人群提供高质量私人化的度假休闲场所 大盘定位思考案例分享在规划和产品设计中通过各种元素建立与海的联系，拉近与海的距离展示区：以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉展示2000平米商业步行街启动期多层、小高层、公寓、townhouse同时推出市场蚌壳式对讲海鱼式对讲海上小岛海滩游泳池沙滩排球场海洋意象大盘定位思考案例分享东海岸（一期）的成功关键因素解决了什么关键性问题？1.树立滨海生活新形象，辅以生活配套来弱化区域陌生感p以“真正的海岸生活”作为形象标识，来引导滨海度假生活p通过商业街等配套设施来营造生活氛围，在建筑规划中体现生活社区49、的意象p打造成熟海滨生活社区，注入社区投资价值2.在规划和设计上展示海岸社区主题p建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景p通过蓝色人工湖、沙滩游泳池制造滨海的感觉，拉近与海的距离p通过林荫道打通与海的联系p海洋生物造型建筑小品来渲染海的气氛问题 1如何克服区域周边配套不成熟？问题 2产品价值点如何展现？大盘定位思考案例分享3.针对度假客户，从度假氛围上尽力营造社区氛围p整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象p加勒比风情的商业街，体现度假感觉p景观、小品等方面均体现度假感觉4.针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章p低总价、升值：1、6500元/平米的低单价预示着较大的升值空间250、标杆产品-别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间p表现稀缺性1、大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性2、从湖景、沙滩泳池、共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性问题 3社区氛围如何营造？问题 4投资需求如何体现？大盘定位思考案例分享剑桥大学城良好的居住氛围与高科技企业集聚人才辈出：人才辈出：集纳16500精英学子，产生过81位诺贝尔奖获得者无缝社区：无缝社区：剑桥大学各学院散布在剑桥镇内，没有围墙，没有隔阂，真正做到镇校一体产业集聚：产业集聚：1400多家高科技企业形成了产业群，被称为“剑桥现象”，与“硅谷”齐名区内生活便利，文化、教育、娱乐设施齐备，具有良好的生产、居住条件剑桥展示了什么是真正意51、义上的大学城：既有大学，也是城市；剑桥展示了什么是真正意义上的大学城：既有大学，也是城市；因为大学，城市更加高傲，而因为城市作依托，大学并不突兀。因为大学，城市更加高傲，而因为城市作依托，大学并不突兀。大盘定位思考案例分享发展机制：教育、科技、旅游、房地产，产业的复合发展剑桥大学城已经不是一个单纯意义上的教育区散布于剑桥镇的剑桥大学有效推动了住区的发展，并吸引了大量的旅游人群剑桥大学积累的资源和技术促进了社区和产业园区的发展三种功能实现了融合发展，互相推进的态势教育地产开发模型图教育地产开发模型图大盘定位思考案例分享大盘定位思考5.超越市场的产品创新作为吸引点，通过组团布局与开发实现大盘整体价52、 规划规划角度角度产产品角度充分利用功能资源和容积率资源，解决不同物业类型间的兼容性及互动关系；不同物业类型与资源及配套的匹配关系。产品往往要有革命性的整体提升，要有转换价值标准比如从产品到环境，从环境到社区、从社区到生活体验，从生活体验到形成区域价值等。首先，大盘要体现组团价值，组团要有主题，有变化和品种转变，支持不断提升的价位。其次，大盘的要有产品上的创新和宣传，如阳光花房、宽景洋房、坡地建筑等等，新产品能吸引人气。第三，大盘应有丰富的产品线，在满足主流客户需求的基础上，尽量扩大客户层面；同时作为价值示范，物业类型中要有价值标杆。第四，对于郊区大盘，超值感和面积赠送是首期开发重要策略。万科53、城市花园产品不断推陈出新。与一期相比，二期北面和南面的“凭栏苑”和“贵馨苑”设计为“情景花园洋房”。情景花园洋房层层退台设计打破了多层的平板形象和建筑形态，多层公寓别墅化处理。满足了现代人们对别墅生活的追求。在丰富产品的同时，提升了产品价值。u区位特点u处于城乡结合部的工业 园区内u交通正在逐步改善u良好的产业基础支撑u政策导向下大力发展基础配套设施u迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足区位：龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达30多平方公里.拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多54、家企业。未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。交通 西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目；深圳万科城项目大盘定位思考案例分享62万科项目的整体启动策略策略一：以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象策略二：在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果策略三：启动区入口处优先规划和展示非限定性空间，加大想象和体验力度大盘定位思考案例分享63万科城一期展示区 郊区大盘看得55、见的未来居住体验区位特征：城乡结合部,工业园区内。可利用的自然环境资源较弱。政策基础配套设施的支持：市政广场政府所有。启动战略中本项目可借鉴之处：1、充分展示社区商业，市政广场，住所等；弥补区位劣势，营造休闲，写意的浪漫风情。2、引入独特的园林和建筑风格和低密度亲地概念，将社区打造成一座城，产生轰动效应。3、突破式的户型设计。将阳光中庭、地下空间、下沉式花园、退台式花园融于一体，并满足了业主喜好大面积的需求心理。大盘定位思考案例分享问题 3问题 1万科城（一期）的成功关键因素 解决了什么关键性问题？区域价值重新定位“大深圳”、“大交通”背景下的万科城，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困56、扰问题 2如何整合资源形成区域不可复制的竞争力？在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验看得见的未来。万科品牌对品质保证和优质服务的承诺以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城作为项目参照物。产品价值点如何展现？品牌效应如何克服区域周边配套不成熟？附加值大盘定位思考案例分享大盘定位思考6.大规模启势，强化昭示性 大规模项目重在启势，启动区的规模一定要够大，通过节点的布置诠释生活方式，示范项目定位，资源展示要聚集、联系、延伸。值得注意的是启动期往往要有多种产品组合，以体现生57、活方式为目标，要复合而不要单一，要关注规模的感知价值。启动区要有标杆物业，关注细节，展示项目品质，“超值感”，通过强强联手及商业联盟给消费者信心。同时，启动区要利用部分核心资源集中展示。启动区选择的原则的一般原则为：规模取势、定位示范、品质展示、资源利用。深圳中信红树湾、华乔城波托菲诺、天津水上运动世界等成功项目，启动区规模都在810万方左右，波托菲诺湖边会所及商业街的建设、天津水上运动世界城休闲风情区及运动体验区的建设都对项目的价值起到了很好的昭示作用。华侨城中国旅游地产的代表占地面积：450公顷土地使用：东南面建成区约320公顷，（其中旅游用地约130公顷）中西部在建和待建区为130公顷现58、状人口：40,000人规划人口：70,00080,000人城区主要功能：居住、旅游、商务以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业大盘定位思考案例分享华侨城以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区波托菲诺总投资达13亿元项目占地29万，总建筑面积达40万、建筑容积率1.5，总户数超过2600户 绿地3万、道路2万、水面与荔枝林面积15万。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓59、。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。大盘定位思考案例分享大盘定位思考7.强势营销是大盘营销的基本格调大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。对于郊区大盘而言，往往需要较常规高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。对大盘从硬件看，往往需要有1-2个“震撼点”，形成强势的传播。如创新产品样板段、极尽风情的配套60、商业等。强势的概念有利于形成区域中心化与区域价值。成功大盘营销往往是“本地营销游戏规则的重新制定者”。“好楼盘会说话”是星河湾的缔造者唯一认可一句广告语，2001年星河湾开盘初一亮相，众人无不为之倾倒，六大园林社区弥漫着浓郁的亚热带风情，两个全天候桥底休闲公园，四个湖泊，首期四个全天候组团泳池。沿江1.83公里实木地板铺就的景观长廊，从50公里以外引来的西江水，8个泛会所，人性化的配套设施，高品质中学，百余种进口建材，开盘当天，万人涌入星河湾，短短十天，销售金额突破亿元，至今为止，星河湾仍是华南板块中的一颗亮眼明珠。广州星河湾概况区位广州星河湾位于广州市区的南部番禺区紧邻广州的黄金水道珠江，位61、于珠江南岸交通紧邻地铁3号线、华南快速干线经华南快速线进入广州市区只需要20分钟车程技术经济指标星河湾总占地面积1200亩，规划建筑面积119万m2，规划人口2.5万。目前已建成区域50万m2，建成面积近70万m2项目共分为5期。开发理念打造地产界的劳斯莱斯主题一个心情盛开的地方目标客户中高端市场3050岁，企事业单位领导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人士大盘定位思考案例分享问题 3问题 1星河湾（一期）的成功关键因素解决了什么关键性问题？发展初期以休闲度假物业市场为主，重点针对香港市场，以此培育区域成熟度。问题 2如何整合资源形成区域不可复制的竞争力？在一期开盘初期，投入62、巨资修建社区配套设施和营造社区文化，方便业主生活，1800米长沿江木栈道，多层洋房。突出的产品、环境和高性价比集群式高规格现楼实景展示，给予客户信心，根据自身资源找准差异性定位，避免陷入与本区域其他几个大盘的同质化竞争中。产品价值点如何展现？投资价值如何克服区域周边配套不成熟？附加值大盘定位思考案例分享大盘定位思考8.注重企业品牌的社会营销大规模开发非常有利于企业在城市里建立企业品牌。企业建立品牌两种主要途径：1.建标准，树立行业的一些新标准；2.建立对一种开发模式的话语霸权。例如奥林匹克花园，在南国奥园取得成功后迅速裂变成5个，在广州、番禺、上海、北京等地开花结果，每到一地，都是强势进入当地63、市场，周边项目招架不及，由于前期品牌树立稳固，后期扩张成本逐渐递减。对于大盘开发，企业品牌的社会营销非常有效：传递开发理念，给消费者信心，同时建立城市里规模开发的话语霸权及保障体系。奥林匹克花园通过整合房地产业和体育产业两大产业价值链，打造运动健康住宅“让奥林匹克文化走向大众，走进社区”Olympic Garden Bring Olympic Culture to the masses,the the community.中央体育区（中央体育区（CSDCSD）由居住、体育、商贸三大职能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商贸产业促进城市格局产业结构得到调整和优化，形成体育居住商贸中心，这里64、聚集规模宏大的居住群，覆盖体育产业的硬件资源及软件资源，还有与其匹配的商贸中心的精英部落。奥林匹克花园品牌核心价值奥林匹克花园品牌核心价值大盘定位思考案例分享CSD阳光城市实现了从体育产业到商贸产业再到住宅产业的系统性开发，三者实现互动，牵动城市区域的发展基本运作模式：基本运作模式：体育场、体育馆、名牌学校的引进宾馆、写字楼的开发、引进大卖场（即沃尔玛一类的超市）的引进奥林匹克花园大型居住区的开发其他公共设施的引进 大盘定位思考案例分享奥林匹克花园同时还为城市带来非同一般的活力，以其所崇尚的体育健康主题成为新生活的领跑者 通过运用奥林匹克花园和体育场馆的共同开发建设，以设计新的城市人口动线的方65、式参与城市运营：通过住宅区的开发配合政府进行新区建设通过住宅区的开发配合政府进行新区建设 通过通过BOTBOT方式建设大量体育场馆，优化城市环境，完善城市功能方式建设大量体育场馆，优化城市环境，完善城市功能 运用中体产业三大集团的资源优势，通过共同筹办高级别运动会和大型运用中体产业三大集团的资源优势，通过共同筹办高级别运动会和大型活动，有效提升当地政绩和城市活动，有效提升当地政绩和城市影响力影响力.建设和开发模式建设和开发模式奥林匹克花园的三个最重要的特性为：全国连锁、品牌名称、运动健康社区全国连锁、品牌名称、运动健康社区 重要特性重要特性中奥广场中奥广场 大盘定位思考案例分享备注说明借鉴参考大盘发展与开发模式的实证研究中国特色的大盘之路不同资源状况和市场背景下的大盘启动世联大盘操作实践大盘发展与开发模式的实证研究大盘时代王志纲世联二、三线城市新区大盘开发模式研究大盘开发详细案例结束语一个“大盘”，均须本着定位、定性、定量的原则，周全思考运营轨迹、模式选择、文化品牌、产业发展、资源结构、知识结构、生活方式等方面的实际问题，并就其进行精耕勤耕，精工细作，方可成就“大盘”及“大盘”效应。感谢您的关注！