1、 绿色财富（厦门）投资有限公司 武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 绿色财富（厦门）投资有限公司 武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 2011 年 01 月 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 目目 录录 第一章第一章 导言导言.1 1.1 报告编制说明.1 1.2 市场调查方法说明.1 1.3 数据统计分析方法说明.1 第二章第二章 项目所在区域经济发展趋势项目所在区域经济发展趋势.2 2.1 项目所在地大区域旅游度假经济发展趋势分析.2 2.2 项目地旅游经济发展状况调查及分析.5 2.2.1 武夷山市旅游业发展情况调查及2、分析武夷山市旅游业发展情况调查及分析.5 第三章第三章 酒店选址条件分析酒店选址条件分析.8 3.1 区位概况.8 3.2.1 地理位置地理位置.8 3.2.2 气候气候.8 3.2.3 资源资源.9 3.2.4 行政区划分行政区划分.9 3.2 交通便捷程度.10 3.3 项目地点及周边环境.11 3.4 项目能见度.16 3.5 市场需求临近度.16 2.2.2 政务需求政务需求.16 2.2.3 会议需求会议需求.17 2.2.4 旅游需求旅游需求.17 2.2.5 其他需求其他需求.17 3.6 项目地点优劣势分析.17 2.2.6 项目地点优势项目地点优势.17 2.2.7 项目地点3、劣势项目地点劣势.18 第四章第四章 竞争市场目前酒店供需情况调查及分析竞争市场目前酒店供需情况调查及分析.19 3.1 项目地高星级酒店发展状况调查分析.19 3.1.1 武夷山市高星级酒店市场整体情况调查分析武夷山市高星级酒店市场整体情况调查分析.19 3.1.2 4 星级以上酒店规模介绍4 星级以上酒店规模介绍.20 3.1.3 现有准 5 星及 5 星级酒店分布图现有准 5 星及 5 星级酒店分布图.20 3.1.4 竞争对手基本情况竞争对手基本情况.21 3.1.5 竞争酒店客房调查竞争酒店客房调查.23 3.1.6 竞争酒店餐饮调查竞争酒店餐饮调查.26 3.1.7 竞争酒店会议设4、施调查竞争酒店会议设施调查.28 3.1.8 康体娱乐设施调查康体娱乐设施调查.30 3.2 项目地高星级酒店客源市场调查及分析.31 3.3 项目地未来新增高星级酒店供应趋势分析.33 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 第五章第五章 竞争市场社会高档餐饮、康娱行业发展及经营情况调查及分析竞争市场社会高档餐饮、康娱行业发展及经营情况调查及分析.36 5.1 项目地社会高档餐饮、康娱业发展状况及经营情况调查及分析.36 5.2 项目地社会高档餐饮、康娱业客源市场调查及分析.37 第六章第六章 酒店最佳效益下的功能定位酒店最佳效益下的功能定5、位.39 6.1 酒店整体定位.39 6.1.1 酒店各服务功能定位原则酒店各服务功能定位原则.39 6.1.2 酒店整体定位酒店整体定位.39 6.1.3 市场定位市场定位.39 6.2 酒店房务功能定位.40 6.2.1 客房数量定位客房数量定位.40 6.2.2 客房面积和房型比例构成定位客房面积和房型比例构成定位.41 6.2.3 标准客房设施及服务条件定位标准客房设施及服务条件定位.43 6.2.4 行政客房行政客房.46 6.2.5 行政酒廊行政酒廊.46 6.2.6 套房定位套房定位.47 6.2.7 客房建筑及结构定位客房建筑及结构定位.49 6.3 酒店餐饮功能定位.51 66、.3.1 餐位数量设置定位餐位数量设置定位.51 6.3.2 全日制餐厅功能定位全日制餐厅功能定位.53 6.3.3 风味餐厅功能定位风味餐厅功能定位.53 6.3.4 中餐厅功能定位中餐厅功能定位.54 6.3.5 中餐包厢功能定位中餐包厢功能定位.54 6.3.6 大堂吧功能定位大堂吧功能定位.55 6.3.7 特色酒吧特色酒吧.56 6.4 酒店会议功能定位.56 6.5 酒店娱乐功能定位.58 6.6 酒店康体功能定位.59 6.6.1 SPA 设施功能定位SPA 设施功能定位.59 6.6.2 美容美发设施定位美容美发设施定位.60 6.6.3 健身康体设施定位健身康体设施定位.607、 6.7 儿童俱乐部功能定位.61 6.8 酒店商业功能定位.62 6.9 酒店其它服务功能定位.62 第七章第七章 酒店最佳效益下的分项面积指标酒店最佳效益下的分项面积指标.63 7.1 酒店布局的建模.63 7.2 综合市场调查结果、项目地块指标、建筑设计技巧、投资效果策划分项功能67 7.3 酒店客房功能定义及面积指标.67 7.4 酒店餐饮功能定义及面积指标.68 7.5 酒店娱乐功能定义及面积指标.69 7.6 酒店康体功能定义及面积指标.69 7.7 酒店会议功能定义及面积指标.70 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 7.88、 酒店商业功能定义及面积指标.71 7.9 酒店公共区域功能定义及面积指标.72 7.10 酒店管理工作区域功能定义及面积指标.72 7.11 酒店后勤区域功能定义及面积指标.73 第八章第八章 配套项目经营及评分项分析配套项目经营及评分项分析.74 8.1 酒店整体项目及评分项分析.74 8.2 酒店前厅经营项目及评分项分析.78 8.3 酒店房务经营项目及评分项分析.82 8.4 酒店餐饮（含宴会、会议）经营项目及评分项分析.92 8.5 酒店康体、娱乐经营项目及评分项分析.99 8.6 酒店商业配套经营项目及评分项分析.103 8.7 酒店其它经营项目及评分项分析.104 8.8 分析后9、的整体评估结论.105 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 1 页，共 105 页 第一章 导言 第一章 导言 1.1 报告编制说明 报告编制说明 华德酒店顾问公司是目前国内领先的专业酒店及旅游房地产投资建设顾问公司，公司为投资酒店及旅游房地产的开发商提供项目投资、可行性研究、设计概念指导、经营方案策划、销售方案策划、经营管理顾问等专业技术服务。公司为英国阿特金斯、首都机场、北京赛特集团、上海广电集团、上海南部集团、深圳盐田港、新疆石油管理局、西安高科集团、云南官房集团、重庆龙湖地产、重庆协信集团、厦门航空港集团、中铁八局、日照钢铁集团10、等在内的大型集团公司提供多个 5 星级酒店及旅游房地产项目投资研究等顾问服务。1.2 市场调查方法说明 市场调查方法说明 1）1）公开数据采集 公开数据采集 通过网络及对政府相关部门（旅游局、统计局、建设局、规划局等）的访问获取官方数据信息。2）2）酒店行业职业经理人深度访谈 酒店行业职业经理人深度访谈 通过业主方以及 VHC 行业人脉关系对调查对象内部职业经理人进行深入访谈，并掌握各种真实数据，分析武夷山与酒店相关的各业态与酒店之间可能的互动关系。3）3）现场调研 现场调研 现场通过角色扮演、实际体验消费，了解武夷山市酒店的住宿、餐饮、娱乐康体业的具体经营情况以及项目区域具体客源和潜在客源的11、类别情况。1.3 数据统计分析方法说明数据统计分析方法说明 1）1）对比官方数据、内部信息、VHC 通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析；2）2）行业盈亏平衡率；3）3）使用平等份额分析法对酒店未来市场状况进行分析预测。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 2 页，共 105 页 第二章 项目所在区域经济发展趋势 第二章 项目所在区域经济发展趋势 提要 本章对酒店项目地所在区域旅游或度假经济等各方面发展趋势进行宏观的分析，根据项目地实际的经济发展趋势打造顺应当地旅游或度假经济发展条件的高星级酒店，并对当地的旅游经12、济做出贡献。2.1 项目所在地大区域旅游度假经济发展趋势分析 项目所在地大区域旅游度假经济发展趋势分析 2.1.1 项目所在地大区域背景介绍 项目所在地大区域背景介绍 福建省地处祖国东南部、东海之滨，陆域介于北纬 23 度 30 分至 28 度 22 分，东经 115 度 50 分至 120 度40 分之间，东隔台湾海峡，与台湾省相望，东北与浙江省毗邻，西北横贯武夷山脉与江西省交界，西南与广东省相连。福建是中国著名侨乡，旅居世界各地的闽籍华人华侨 1088 万人。福建与台湾渊源流长，关系密切，台湾同胞中 80%祖籍福建。福建居于中国东海与南海的交通要塞，是中国距东南亚、西亚、东非和大洋洲最近的13、省份之一。全省人文荟萃，拥有一大批影响日益扩大的旅游品牌，包括山与水完美结合、人与自然和谐统一的武夷山，世界文化与自然遗产、素有海上花园、音乐岛美誉的鼓浪屿，情系海峡西岸、凝聚世界华人的湄州妈祖朝圣文化，多元文化相互融合、民俗风情独具特色的泉州海上丝绸之路，世界独一无二的山村民居建筑福建土楼，著名的革命圣地上杭古田会址，福建古文化和海洋文化的摇篮昙石山文化遗址，天下绝景、宇宙之谜的宁的白水洋奇观，泰宁世界地质公园，漳州火山公园等旅游品牌和一大批风景名胜区。福建又是著名的老区、苏区，闽西、闽东等是重要的革命根据地，当年中央苏区有 10 个县在福建，老区分布在 62 个县（市）。因此福建省拥有十分14、丰富的旅游资源，吸引了世界各地的观光游客。2.1.2 福建省旅游经济指标 福建省旅游经济指标 根据统计局 2010 年前三季度的相关数据显示，福建省旅游经济保持快速平稳的增长态势，游客接待量突破 8 千万人次，累计接待旅游者 8400.32 万人次，比去年同期增长 16.4%；旅游总收入突破 9 百亿元，达 944.89亿元，增长 18.0%。其中，国内游客累计接待 8176.68 万人次，比去年同期增长 16.5%，实现国内旅游收入807.02 亿元，增长 17.1%；接待入境旅游者 223.64 万人次，比去年同期增长 11.5%，实现外汇收入 20.32 亿美元，增长 23.7%。各项经15、济指标增幅均比上半年报有所扩大。第三季度较第一季度、第二季度相比，国内旅游接待人数、国内旅游收入和旅游总收入三大指标的绝对值及增速均为最高，分别为 2981.18 万人次、299.6亿元、341.95 亿元，占 1-9 月份总量的比重分别为 36.5%、37.1%、36.2%，增速分别为 19.6%、18.3%、20.7%。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 3 页，共 105 页 2010 年前三季度福建省主要旅游经济指标对比 第三季度第三季度 第二季度第二季度 第一季度第一季度 前三季度前三季度累计累计 国内旅游接待人数（万人次）国16、内旅游接待人数（万人次）同比增长（同比增长（%）2981.18 19.6 2804.52 13.4 2390.98 16.5 8176.68 16.5 国内旅游收入（亿元）国内旅游收入（亿元）同比增长（同比增长（%299.6 18.3 260.16 14.9 247.26 18.0 807.02 7.1 入境旅游接待人数（万人次）入境旅游接待人数（万人次）同比增长（同比增长（%70.33 15.47 78.24 15.84 75.11 6.28 223.64 11.5 入境外汇收入（亿美元）入境外汇收入（亿美元）同比增长（同比增长（%）6.33 25.35 7.15 37.24 6.84 7.17、38 20.32 23.7 旅游总收入（亿元）旅游总收入（亿元）同比增长（同比增长（%341.95 20.7 308.98 16.6 293.96 16.3 944.89 18.0 来源：福建省旅游局统计数据（2010）2010 年福建省前三季度旅游接待人数表 2010 年福建省前三季度旅游收入表 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 4 页，共 105 页 2.1.3 福建省国内旅游市场客源的发展趋势 福建省国内旅游市场客源的发展趋势 世博游 世博游 上海世博会的举办给福建全省的旅游带来了难得的机遇，拓展了福建省的国内旅游客源市场。许多18、游客参观世博会后又延伸至周边的沿海省市旅游，这说明世博会为福建省的旅游产业起到了良好的宣传工作，使得全国各地游客纷至沓来。据旅游局的相关数据显示，2010 年第一次来福建旅游的游客占 52.7%，比上年同期上升了 6.1 个百分点，并且游客的平均逗留天数明显延长。旅游节带动旅游经济发展，重点景区游客持续增长 旅游节带动旅游经济发展，重点景区游客持续增长 福建省旅游节庆活动内容丰富、形式多样、富有特色，各地分别以当地的海洋文化、人文风情、历史传统、自然风光为依托，有效拓展旅游市场，如福州的三坊七巷旅游文化节、厦门的自驾车旅游节、宁德的海峡两岸少数民族文化节、莆田的工艺美术节、泉州的闽台对渡文化节19、漳州的海峡两岸（东山）关帝文化节、龙岩的海峡客家旅游欢乐节、三明的中国丹霞（泰宁）文化旅游节、南平的朱子文化节等等。而各个景区（点）所推出的宣传、促销、演出等活动更是目不暇接，吸引了省内外大批游客前来游览参观，特别是我省 A 级重点景区倍受旅游者青睐，游客接待量持续保持较快增长。2.1.4 福建省国外的旅游客源市场发展趋势 福建省国外的旅游客源市场发展趋势 福建省外国人市场保持稳步上升的趋势，第一、二季度平均增幅分别为 7.7%和 18.0%，第三季度略微收窄，为 16.98%。前三季度累计接待外国人 77.3 万人次，同比增长 12.5%，比去年同期增加 19 个百分点。外国人五大洲际客源20、市场（亚洲、欧洲、美洲、大洋洲和非洲）除非洲市场外，其他洲际市场均保持增长态势，分别为：美洲 29.82%、欧洲 10.26%、大洋洲 5.54%、亚洲 4.05%。其中，亚洲游客接待总量为 38.29 万人次，占全省接待入境游客总量的 17.12%，占外国人接待人数总量的 49.54%。亚洲市场中，蒙古、韩国、印度尼西亚保持较高的增长，增幅分别为：168.76%、50.35%、38.61%；欧美市场异军突起，增幅在 15%以上的国家有：英国、意大利、瑞士、瑞典、俄罗斯、美国和加拿大，其中：俄罗斯、瑞士、美国的增速高达 38.56%、37.98%、32.69%。2010 年福建省前三季度外籍游21、客增长比 来源：VHC 的资料搜集整理 亚洲,4.05%欧洲,10.26%大洋洲,5.54%美洲,29.82%增长比增长比亚洲欧洲大洋洲美洲 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 5 页，共 105 页 2010 年福建省前三季度亚洲客源市场增长比（增幅较大的国家）来源：VHC 的资料搜集整理 2010 年欧洲市场增长较高的国家 来源：VHC 的资料搜集整理 2.2 项目地旅游经济发展状况调查及分析 项目地旅游经济发展状况调查及分析 2.2.1 武夷山市旅游业发展情况调查及分析武夷山市旅游业发展情况调查及分析 1）武夷山市近五年旅游业经济22、指标 蒙古,168.76%韩国,50.35%印度尼西亚,38.61%增长比增长比蒙古韩国印度尼西亚年份 入境旅游人数 旅游外汇 收入 国内旅游人数 国内旅游收入 旅游总收入(万人次万人次)(亿美元亿美元)(万人次万人次)(亿元亿元)(亿元亿元)占占 GDP GDP 比重比重 2006 18.28 0.3 424.42 16.75 18.78 52.34%2007 21.94 0.36 521.42 17.82 23.35 56.11%2008 23.63 0.39 543.37 23.77 26.35 53.81%2009 14.99 0.45 566 92.01 95.17 55.13%2023、10 16.44 0.51 618.80 103.00 106.57 70.31%俄罗斯,38.56%瑞士,37.98%美国,32.69%增长比增长比俄罗斯瑞士美国 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 6 页，共 105 页 武夷山市旅游业发展迅速，旅游收入逐年增加。随着武夷山市旅游资源开发的越来越成熟，接待游客人次和旅游总收入分别以年均 9.7%和 16.4%的速度增长，与地区 GDP 增长速度基本保持一致，呈现良好的发展势头。旅游业、轻工业和农业为武夷山的三大支柱产业，而且旅游业在武夷山产业经济中的地位显著，旅游总收入平均约占 GD24、P 比重的 57.5%。未来，武夷山将进行旅游产品升级，扩大以景观旅游、生态旅游和文化旅游为主的三大支柱产业，这意味着武夷山的旅游业发展将越来越多样化、成熟化，势必进一步推动当地酒店业的发展。旅行社的数量总体呈不断增长趋势。从 2006 年起，短短 4 年时间内新增了 12 家旅行社，其中国内旅行社占绝对比重。“厦门至武夷山”空中快线开通，给武夷山带来 74.5 万人次的游客量（按 8 班/日、2009 年全民航客座率平均水平 75%），较快线开通前的年度大幅度提高了近 400%。按照国际民航通行的投入与间接带动 1：8 计算，仅此快线的投入就将带动各类经济增量总计超过 20 亿元。2011 25、年实施每小时 1 班后，将为武夷山带来 140 万人次的游客量，产生旅游直接消费收入将超过 10 亿元，间接带动经济增量将近 50 亿元。此外，世博会上武夷山茶文化展览及印象大红袍上演后，武夷山度假区酒店客房整体出租率也上升了 6 个百分点左右。2）武夷山市旅游客源结构 国内客源市场需求区域分布 国内客源市场需求区域分布 入境客源需求比例 入境客源需求比例 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 7 页，共 105 页 武夷山外籍客源国籍统计表（2010 年共接待外籍游客 54773 人）武夷山外籍客源国籍统计表（2010 年共接待外籍游客26、 54773 人）新加坡 15203 人 马来西亚 14176 人 日 本 11302 人 亚洲其它 9097 人 美洲 2837 人 欧洲 1311 人 大洋洲 425 人 非洲 422 人 数据来源：武夷山旅游局 目前，武夷山的国内旅游客源主要来自长三角及中国南部地区，其中上海、浙江、江苏三地占到25.38%，尤其以浙江省内游客居多。其次，华北地区的游客也是该地区未来不可忽视的主力市场之一。在武夷山过夜的入境客人数量非常有限，只占整个市场的2.59%。其中，大部分来自港澳台同胞，东南亚客人位居第二。从上表所示，武夷山地区星级酒店市场外国籍客源需求成分中占有主要地位的三个国家分别是：新加坡客27、源占 27.26%,需求表现为第一位。马来西亚客源占 25.88%，表现出福建省作为华侨之乡在东南亚的华侨众多，马来西亚客源大多是回故乡探访的华侨或其后代。日本客源占 20.63%，需求表现为第三位。上述数据对新建酒店的功能定位有参照意义。过夜游客统计 过夜游客统计 数据来源：武夷山旅游局 统计数据还显示，超过一半（65.65%）的游客有住宿需求，说明武夷山旅游业对当地住宿业经营的带动作用较大。所以，无论是市区内的商务型酒店还是景区内的度假型酒店，都不能忽视旅游客源的需求。我国旅游业发展正处在由观光旅游向休闲旅游的转型期，武夷山旅游业由大势所趋，休闲度假类客源与观光游览类客源的比例也将越来越接28、近，具有较高消费水平的休闲度假类旅游客源的增加（从国内客源需求来看，长江以南一带的经济发达地区占了56.27%），对武夷山当地高星级酒店的发展无疑是利好趋势。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 8 页，共 105 页 第三章 酒店选址条件分析 第三章 酒店选址条件分析 提要 本章对酒店的地理位置、投资环境、能见度、交通便捷程度等方面进行优劣势分析，充分发挥现有的优势条件将拟建酒店打造成高水准五星级酒店，并最大范围地辐射区外市场。3.1 区位概况 区位概况 3.2.1 地理位置 地理位置 武夷山市位于福建省北部闽赣交界处，是福建省唯一以名29、山命名的新兴旅游城市。武夷山市地处福建省北部。全境东西宽 70 公里，南北长 725 公里。位于东经 11737221181944，北纬 272731280449。东连浦城县，南接建阳市，西临光泽县，北与江西省铅山县毗邻。总面积 2798 平方公里，人口：20 多万。武夷山位于福建省西北部 武夷山位于福建省西北部 3.2.2 气候 气候 武夷山市属中亚热带地区。地质为红色，海拔在 400 米左右，最高峰三仰峰海拔 717.7 米，属典型的 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 9 页，共 105 页 亚热带湿润季风气候，岩层陆相盆地堆积而30、成。四季分明，雨量充沛，年平均气温 17-19，7 月最热，1 月最冷。每年的 6-9 月间为最佳出游时间。3.2.3 资源 资源 1)1)林业 林业 武夷山拥有独特、宝贵的自然遗产价值，符合世界自然遗产。同时保存了世界同纬度带最完整、最典型、面积最大的中亚热带原生性森林生态系统，发育有明显的植被垂直带谱，依次分布为五个带：a)常绿阔叶林带（350-1400m，山地红壤）、b)针叶阔叶过渡带（500-1700m，山地黄红壤）、c)温性针叶林带（1100-1970m，山地黄壤）、d)中山草甸（1700-2158 m，山地黄红壤）、e)中山苔藓矮曲林带（1700-1970m，山地黄壤）、f)中山草31、甸（1700-2158m，山地草甸土）随海拔递增，分布着南方铁杉、小叶黄杨、武夷玉山竹等珍稀植物群落，几乎囊括了中国亚热带所有的亚热带原生性常绿阔叶林和岩生性植被群落，群落类型主要有山类芦(Neyraudia montana)草甸、晚红瓦松(Orostachys erubescens)+藓状景天(Sedum polytrichoides)、薜荔(Ficus pumila)灌丛等.2)2)全球生物多样性保护的关键地区-丰富的植物种质资源、珍稀特有野生动物的基因库、世界著名 的模式标本产地。全球生物多样性保护的关键地区-丰富的植物种质资源、珍稀特有野生动物的基因库、世界著名 的模式标本产地。丰富的32、植物种植资源：丰富的植物种植资源：武夷山已知植物 3728 种。种子植物类数量在中亚热带地区位居前列，有中国特有属 27 属 31 种，许多如银杏等为单种属孑遗植物 3728 种，具有极高的科研和保存价值。珍稀特有野生动物的基因库珍稀特有野生动物的基因库：武夷山已知的动物种类有 5110 种，其中：哺乳纲 71 种，鸟纲 256 种，鱼纲 40 种，两栖纲 35 种，爬行纲 73 咱，昆虫已定名 4635 种（其中有 700 余个新种，20 种中国新记录）在动物种类中尤以两栖、爬行类和昆类分布众多而著名于世。世界著名的模式标本产地：世界著名的模式标本产地：武夷山现已发现或采集的野生动植树物模式33、标本近 1000 种，其中：植物模式产地 57 种；野生动物新种中的昆虫模式标本 779 种，脊椎动物模式标本产地种达 56 种。丰富的种质资源早已成为中外科学家和研究机构所关注。3)3)茶叶 茶叶 茶叶产地：茶叶产地：武夷山岩茶已有 1000 多年历史，以独具岩韵的大红炮、金骏眉、金针梅而享誉中外，早在十七世纪即远销欧美。全市现有茶园 11 万多亩。武夷山独具特色大红炮，现已成为全国十大名茶之一。3.2.4 行政区划分 行政区划分 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 10 页，共 105 页 武夷山总面积 2813 平方公里，总人口 34、22.83 万人，全山市辖 3 个街道、3 个镇、4 个乡、4 个农茶场、115 个行政村。崇安街道、新丰街道、武夷街道、星村镇、兴田镇、五夫镇、上梅乡、吴屯乡、岚谷乡、洋庄乡。武夷山行政区域图 武夷山行政区域图 3.2 交通便捷程度 交通便捷程度 武夷山地处福建省西北部，现已初步形成航空、铁路、公路为一体的旅游交通网，成为闽北立体交通网络中心，境内有国家一类航空口岸，武夷山机场现已开通境内外航线 27 条航线：横南铁路武夷山段已开通20 条运营线路：南平至浦城、宁德至上饶、武夷山至邵武一条高速公路将汇通武夷山下，浦南铁路武夷山段已建成通车，京福高铁已开工建设，浦建龙快铁项目已完成规划，计 235、013 年建成通车。京福高速铁路的通达，将构筑起武夷山与高铁沿线城市“朝发夕至”的一日旅游圈，届时将会吸引大量的台、港、澳以及东南亚旅游客源。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 11 页，共 105 页 武夷山机场航班动态表：武夷山机场航班动态表：始发站 起飞时间 到达时间 到达站 中转起飞时间 终点站 武夷山 08：15 08：55 厦门 11：05 广州 武夷山 10：00 10：40 厦门 12：35 深圳 武夷山 14：50 17：20 北京 武夷山 17：00 17：40 厦门 19：40 香港 武夷山武夷山 22：50 2336、：50 虹桥 主要项目地间距：主要项目地间距：地点 车程时间（分钟）市区 2020 武夷山景区 5 5 武夷山机场 1515 此信息来源于 VHC（实地考察）3.3 项目地点及周边环境 项目地点及周边环境 拟建酒店项目位于武夷山国家旅游度假区中南部，与武夷山风景名胜区隔河相望，景观地理位置优越；用地西侧为度假区主要道路武夷大道、北侧为四号路，交通便捷；建设用地面积 34933.5 平方米，地形高差起伏约 10 米，周围有部分居民和传统商业街。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 12 页，共 105 页 用黄色箭头标注的为武夷山主要景区 37、项目所在地项目所在地 桃源洞桃源洞 天游峰天游峰 三姑石三姑石 九曲九曲 一线天一线天 虎啸岩虎啸岩 武夷宫武夷宫 万春园万春园 玉女峰玉女峰 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 13 页，共 105 页 图片说明：酒店项目所在地景区 图片说明：酒店项目所在地景区 1、大王峰 2、三姑石 3、九曲溪 4、武夷山庄 5、武夷宫 6、玉女峰 7、崇阳溪 8、旅游度假区 9、虎啸岩 10、天游峰 11、桃源洞 12、一线天 酒店项目所在地周边旅游景区的概况如下：酒店项目所在地周边旅游景区的概况如下：1）大王峰：又名沙帽岩、天柱峰，因山形如宦者38、纱帽，独具王者威仪而得名位于万年宫西侧，雄跨九曲溪口，是进入武夷山的第一峰。大王峰景区面积 3.5 平方公里，海拔 530 米，上丰下敛，气势磅礴，远远望去，宛如擎天巨柱，在武夷三十六峰中，向有“仙壑王”之称。2）三姑石：又称换骨岩主要由三块巨大的岩石相互比肩而立组成，宛如三位亭亭玉立的三姐妹在窃窃私123456109871211 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 14 页，共 105 页 语。相传宋治平年间（10641067 年）武夷山先民遭遇大旱，田土龟裂、庄稼颗粒无收，一天从山中走出三位道姑看到农民的艰辛，心有不忍，便将一个宝葫39、芦赠送给一位山民并传授了使用宝葫芦的秘诀，山民按照仙姑指示召唤出风雨，救活了庄稼。后来山民为纪念三姑仙姑的大恩大德，便将换骨岩颠的这三块巨石取名为换骨岩。3）九曲溪：发源于桐木关西北角、三港国家自然保护区内，风景区面积约 8.5 平方公里，全长 60 公里。由于九曲溪弯弯曲曲，深深地切割着武夷群峰，形成九曲清流绕青峰的美妙景观，乘坐竹筏泛溪观赏山景，成为武夷山游览的一大特色。4）武夷山庄：是武夷山风景名景区内的一家四星级旅游饭店。比邻核心景点武夷宫，与武夷山国家级旅游度假区也仅一水之隔。山庄依山傍水，环境清雅，占地百亩，绿化面积在 80%以上，平均一间客房拥有一亩绿地，素有“人间仙居”之美称。40、5）武夷宫：位于一曲溪畔，大王峰脚下，是历代帝王祭祀武夷君的地方，也是宋代全国六大名观胜地之一。主要景观有武夷山博物馆、三清殿、大王峰、幔亭峰、狮子峰、换骨岩、三姑石、宋街、朱熹纪念馆、柳永纪念馆等，是集自然景观、园林建筑、历史文化为一体的景区。6）玉女峰：相传在很久以前，有一个美丽善良的玉女，她是天上最美丽的仙女，也是玉皇大帝最疼爱的一个女儿，有一日她私自下凡来到了武夷山，与大王一见钟情，不久他们的事就被玉帝知道了，他就派铁板怪捉拿玉女回天，玉女宁死不从，玉帝只好把他们两点化为石，并且为了不让他们两见面，还把铁板怪点化在他们中间，从此就有了玉女峰风采神韵的真实写照。7）崇阳溪：崇阳溪发源于武41、夷山脉崇安县岗谷乡铜钹山，源流上无数沟壑山涧汇成小溪。有西溪、坑口溪、黄柏溪、九曲(星村)溪、梅溪、东溪等支流汇入干流；建阳县境内有崇雏溪、麻阳溪、宸溪等支流汇入干流，在建阳宸前水电站以上为 5458 平方公里。干流长 162 公里。8）旅游度假区：位于武夷山国家风景名胜区主景区东面，与大王峰、玉女峰、机场隔溪相望，总面积 12平方公里，是国务院 1992 年 10 月批准的全国首批 11 个国家旅游度假区之一。度假区拥有得天独厚的自然资源，风景名胜区素有奇秀甲东南之称，兼有黄山之奇、桂林之秀、西湖之美、泰山之雄。9）虎啸岩：山岩如虎，因名，有“兼摄三十六之胜”之誉。岩中有“驻真洞”，原有天成42、禅院，清代僧德容等曾数次于此据寨起兵。可游览一线天、灵岩、风洞、螺丝洞、定命桥、天成寺、不浪舟、楼阁岩、虎啸岩等景观。10）天游峰：位于六曲溪北，景区中心。东接仙游岩，西连仙掌峰，壁立万仞，高耸群峰之上。每当雨后乍晴，晨曦初露之时，白茫茫的烟云，弥山漫谷，风吹云荡，起伏不定，犹如大海的波涛，汹涌澎湃。登峰巅，望云海，变幻莫测，宛如置身于蓬莱仙境，遨游于天宫琼阁，故名天游。为武夷第一胜景。11）桃源洞：国家 AAAA 级旅游区，位于武夷山六曲畔内，主殿有三清殿、玉皇殿、灵官殿、山门（中轴部份）组成，左右配殿有三皇元君殿、真武殿、三官殿、藏经阁等殿堂组成。此地穷极幽深，石崖相倚成门，复履婉转而入，43、石桥下溪涧流水，内忽平旷，日月放生潭布列洞口，四面环山，桃林片片；田畴可一、二十亩，彷如陶渊明笔下世外桃源，故得名。12）一线天：在九曲溪二曲南面的一个幽邃的峡谷里，有一座巍然挺立的巨石，长数百丈，高千仞，名“灵岩”。岩端倾斜而出，覆盖着三个毗邻的岩洞：左为灵岩洞，中为风洞，右为伏羲洞。从伏羲洞而入 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 15 页，共 105 页 岩内，到了深处，抬头仰望，但见岩顶裂开一罅，就像是利斧劈开一样，相去不满一尺，长约一百多米，从中漏进天光一线，宛如跨空碧虹，这就是令人叹为“鬼斧神工之奇”的一线天 大王峰景区照片44、 九曲溪景区照片 大王峰景区照片 九曲溪景区照片 酒店项目所在地周边其它星级酒店的分布情况：酒店项目所在地周边其它星级酒店的分布情况：图片说明：用绿色箭头标注的为项目地其它主要星级酒店 1、悦华大酒店（准 5 星）2、武夷山风景高尔夫俱乐部（5 星级）3、远华国际大饭店（5 星级正在装修中）4、九龙湾度假酒店（准 5 星级）5、武夷山庄（4 星级）6、宝岛大酒店（4 星级）7、苏闽大酒店（4 星级）10 9 8 6 7 5 4 1 2 3 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 16 页，共 105 页 8、青竹山庄（3 星级）9、亿力大酒45、店（3 星级）10、观景台度假酒店（3 星级）3.4 项目能见度 项目能见度 拟建项目位于武夷山旅游度假区内，西面正对武夷山第一景“大王峰”，成为武夷山景区边缘地带重要的旅游服务区。因此作为武夷山大王峰路上的一家高水准 5 星级酒店，它直接面对进入武夷山景区的所有客人。项目所在地临近大王峰，距武夷山最著名的风景区内也只有 5 分钟的车程。项目处于一线面山的景观位置，与大王峰之间的距离非常近。所以拟建项目无论是地理能见度还是市场能见度都非常高。项目所在地外观 项目地前方商业街 项目地入口 从项目地眺望景区 3.5 市场需求临近度 市场需求临近度 2.2.2 政务需求 政务需求 武夷山市政府目前的46、指定接待单位有好几家，最高星级的是 5 星级酒店武夷山悦华大酒店，其次是4 星级酒店武夷山庄，但档次以及服务水平都存在着或多或少的缺陷，未能满足政府的高端接待要求。政府专门筹建了高星级酒店指挥部，可见政府对 5 星级酒店需要的重视和迫切。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 17 页，共 105 页 2.2.3 会议需求 会议需求 会议需求分为商务会议、培训及激励大会、展览和政务会议，其中，公司商务会议及政务会议需求尤为迫切，武夷山市政府反映现有的会议设施远远满足不了大型的商务会议和政务会议要求。本拟建酒店作为武夷山旅游度假区重要的 5 47、星级酒店，在旅游旺季，各大小型公司的培训及激励大会需求旺盛时，将成为合适的会议选地之一。2.2.4 旅游需求 旅游需求 拟建项目酒店位于武夷山三菇国家旅游度假区中的大王峰南路。配备有优质的山景，是武夷山旅游的集散地，从各地来到武夷山的游客是其重要客源。拟建酒店对旅游需求的适应性应该在于旅游散客的高端群体，尤其是自驾车来武夷山的高端消费游客。拟建酒店应该成为旅游目的地，以适应高端自驾游客人，尤其对于休闲度假的客人，拟建酒店具有建成旅游目的地酒店项目的条件，因此在本项目设计定位的时候要充分考虑设计，建设成度假和商务兼顾的酒店。2.2.5 其他需求 其他需求 在调查了武夷山度假区内的休闲消费特征之后48、，我们认为拟建酒店的其他需求应该是娱乐休闲消费客人所带来的客房餐饮消费增加值，例如娱乐和康体，这部分的总量比例不宜过大，但是拟建酒店的需求临近度也都能包容及适合其他消费需求。3.6 项目地点优劣势分析 项目地点优劣势分析 2.2.6 项目地点优势 项目地点优势 1)武夷山为全国著名的旅游度假风景区，在世界上有着具高的知名度。2)项目地处武夷山旅游度假区，区位条件优越，地块西面白天可眺望著名景区“大王峰”，为高星级酒店带来充裕的旅游客源。3)武夷山高星级酒店数量不多，并且其服务配套满足不了世界性旅游度假需求，适合建设高星级酒店。4)项目地块地势较高，可相对与周边杂乱的环境分开，景观资源优势突出，49、具备打造旅游目的地的条件。周围有着丰富的旅游资源。5)目地交通极为便利，顺畅的交通网提升了项目的对外辐射能力，发达的区内交通组织使得项目具有比较高的市场需求临近度。全国各地的游客可以经过武夷山机场、及厦门市机场然后直接到武夷山旅游景区。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 18 页，共 105 页 6)武夷山茶文化极为丰富，有很多游客慕名而来，来武夷山度假就是为了喝上特级的大红炮茶及观看著名导演张艺谋最新剧场印象大红袍山水实景演出。2.2.7 项目地点劣势 项目地点劣势 1)旅游淡旺季明显，旅游客源不稳定。特别是淡季基本上没有游客的现象经50、常出现。2)冬季的风较大，不适宜开展登山各类活动。3)本项目东北侧为苏闽商业步行街，建筑为个体户所有，旅游纪念品和当地特产品不集中，较为杂乱。4)周边的商业人气集聚不足，多为散客零星够买。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 19 页，共 105 页 第四章 竞争市场目前酒店供需情况调查及分析 第四章 竞争市场目前酒店供需情况调查及分析 提要 本章对拟建酒店所在地的旅游经济发展、酒店发展现状以及未来高星级酒店供应进行了调查和分析，对拟建酒店所在地区域内的酒店供求做出了研判。3.1 项目地高星级酒店发展状况调查分析 项目地高星级酒店发展状况51、调查分析 3.1.1 武夷山市高星级酒店市场整体情况调查分析 武夷山市高星级酒店市场整体情况调查分析 武夷山市近五年星级酒店行业整体情况 武夷山市近五年星级酒店行业整体情况 星级 年份 数量 客房总量 出租率 平均房价 五 2006 0 0 0 0 2007 0 0 0 0 2008 1 362 42.90%420 2009 2 630 33%451.2 2010 2 630 35.40%524.4 四 2006 5 1004 22.54%200 2007 8 1708 42.79%203 2008 7 1346 45.76%260 2009 6 1078 59.15%280.6 2010 652、 1078 66.93%319.2 三 2006 11 1410 28.67%103 2007 11 1410 48.88%101 2008 12 1470 41.72%86 2009 13 1480 54.80%113.20 2010 13 1480 60.97%125.3 备注：以上数据统计对象均为武夷山市挂牌 3、4、5 星级酒店 资料来源：2006-2010 年武夷山市旅游局 目前，武夷山市共有21家星级酒店，91%集中在武夷山国家旅游度假景区附近。市内只有2家星级饭店，而且以中低档次为主（1家4星、1家3星），这说明旅游景区的酒店竞争相对激烈。自2006年来，武夷山市旅游总接待量以153、0.14%的增幅（平均：48.6万人次/年）平稳上涨，而星级酒店数量5年来并没有出现大范围上升，每年平均增加1家星级饭店（房间数量平均增幅为：155间/年），这说明武夷山星级饭店房间供给量与游客需求量较为不平衡，星级酒店数量还存在较大的上升空间。由于武夷山旅游市场日渐成熟、交通条件逐步完善，尤其当地政府大力倡导发展茶文化及 印象大红袍 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 20 页，共 105 页 等一系列活动的宣传，带动了本市高档次酒店市场的发展,仅1年时间（2008-2009年）就有2家4星级酒店升为5星级酒店，而中低档次星级酒店则保54、持平稳态势。受经济大势的影响，2008年3星级酒店的平均出租率和房价均有一定程度的下滑。中高档酒店几乎未受此冲击，4星级酒店反而在5星级酒店的入市下，出租率和房价有所提升。综上所述，排除经济危机的影响因素，近年来武夷山市星级酒店整体市场基本保持着供不应求的发展态势。而且，由于高端供给相对较少，高端需求未被充分满足，5星级酒店仍有较大的发展空间。3.1.2 4 星级以上酒店规模介绍 4 星级以上酒店规模介绍 据武夷山市旅游局统计：截止至 2010 年 12 月，武夷山市高星级酒店目前共有 3 家 5 星级酒店（含待鉴定酒店），6 家 4 星级酒店。武夷山 4 星级以上酒店数量比例 4 4 星级酒55、店：星级酒店：5 5 星级酒店：星级酒店：武夷山庄武夷山庄 武夷山风景高尔夫酒店武夷山风景高尔夫酒店 宝岛大酒店宝岛大酒店 远华国际大饭店远华国际大饭店 苏闽大酒店苏闽大酒店 悦华酒店悦华酒店 海晟大酒店海晟大酒店 九龙湾度假酒店九龙湾度假酒店 望峰花苑望峰花苑 圣远大酒店圣远大酒店 3.1.3 现有准 5 星及 5 星级酒店分布图 现有准 5 星及 5 星级酒店分布图 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 21 页，共 105 页 图示说明：图示说明：A、悦华酒店 B、风景高尔夫酒店 C、远华国际大饭店 D、本拟建酒店 资料来源：VHC56、 市场调查 备注：九龙湾度假酒店未纳入竞争对手故没有在地图上标出来。分布格局：5 星级档次的酒店全部集中在武夷山风景区附近，均临近景区主干道，交通较为便捷；而本项目所在的大王峰路旁有一家经营状况良好的准 5 星级酒店-悦华酒店；酒店类型：风景高尔夫酒店及九龙湾度假酒店定位为度假会议型酒店，满足政府和企业的政务接待、会展旅游及自驾游需求；而远华国际大饭店和悦华酒店定位为商务度假型酒店，主要满足商务接待、观光旅游及少量会议需求；硬件档次：风景高尔夫和九龙湾度假酒店为近三年开业的新酒店，经营时间较短，硬件设施普遍较新，基本代表了目前武夷山市星级酒店的硬件最高档次水平；远华国际大饭店和悦华酒店近期都经57、过翻新，但经营时间都超过了 6 年，客源市场及经营方向基本趋于稳定，其中远华国际大饭店因 5 星挂牌后处于装修状态中故暂未营业，将于 2011 年 1 月 25 日重新开门营业。管理模式：目前尚无国际一线酒店品牌入驻竞争市场，只有国内的建发旅游集团的悦华品落户到悦华酒店，其余酒店仍以业主自管模式为主，管理水平有限、服务水平不高。由此说明，竞争市场高星级酒店在经营、管理和服务的专业性上仍有可提升的空间。3.1.4 竞争对手基本情况 竞争对手基本情况 武夷山市的 3、4 星级酒店数量庞大，但 5 星级以上酒店却非常少。目前武夷山市挂牌的 5 星级酒店仅风景高尔夫酒店和远华国际大饭店 2 家，在当地58、旅游度假及商务接待性质的酒店当中，极具代表性及参考价值。此外，悦华酒店是武夷山地区少有的按 5 星级标准建造的酒店，与拟建酒店特征极为相似。由于九龙湾度假酒店离景区有一段较远的距离，且营业时间不到一年，相关配套设施暂不完备，故不将之纳为竞争对手范畴。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 22 页，共 105 页 竞争市场高星级酒店基本情况 竞争市场高星级酒店基本情况 基本情况基本情况 风景高尔夫酒店风景高尔夫酒店 远华国际大饭店远华国际大饭店 悦华酒店悦华酒店 地理位置地理位置 武夷山度假区高尔夫球场 度假区内天游峰路 度假区内大王峰路 59、星级标准星级标准 5星 5星 准5星 客房数量客房数量 362 278 204 开业时间开业时间 2007 2004 2004 酒店类型酒店类型 度假型 商务型 商务型 管理品牌管理品牌 自主经营 自主经营 悦华（国内品牌）资料来源：VHC 公司市场调查 1）风景高尔夫酒店 风景高尔夫酒店 武夷山风景高尔夫俱乐部由香港邦辉集团、北京太伟集团、香港力景国际发展有限公司共同投资建设。球会占地 2480 亩，总投资逾 3 亿元人民币。酒店建筑面积 43000 平方米，内设 362 间（套）设备齐全的客房、8 个专业的会议室、风味餐厅等设施。酒店 2009 年营业总收入 3372 万元，2010 年营60、业总收入 4166 万元，其中餐饮收入占营业总收入的 26%，为 1093 万元，客房收入占营业总收入的 74%，为 2318 万元，经营利润为 1027 万元，比去年增长 36%。2）远华国际大饭店 远华国际大饭店 远华国际大饭店位于世界自然与文化遗产地武夷山国家旅游度假区繁华中心华龙商贸城，环境优美，交通便捷；与风景区隔溪相望，仰头可观山景，俯首可听水声。酒店采用浓郁的闽北建筑风格，依山而建山庄式的建筑，内部装饰高贵典雅、匠心独具，拥有 278 间（套）不同类型的客房、风格迵异的中西餐厅、会议室、多功能厅、咖啡厅、网球场、台球室、乒乓球室、棋牌室、健身房、商务中心、商场、美容厅、桑拿城等服61、务设施，大型室外停车场等配套服务设。酒店 2009 年营业总收入 1040 万元，2010 年营业总收入 1350 万元，其中餐饮收入占营业总收入的 13.5%，为 435 万元，客房收入占营业总收入的 86.5%，为 875 万元，经营利润为 492 万元，比去年增长 90%。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 23 页，共 105 页 3）悦华酒店 悦华酒店 酒店位于武夷山市国家旅游度假区内，正对著名景点大王峰，毗邻武夷山 18 洞山地高尔夫球场。以景观分类，拥有豪华景观房、高级园景房、高尔夫景观房等；拥有悦园咖啡厅、华苑中餐厅及 62、6 个贵宾包厢、西饼店等餐饮设施；拥有华庭多功能厅和九曲、崇阳、卧龙各式小会议厅；健身房、室内花园式恒温游泳池、按摩、时尚桑拿、SPA 等各式康乐设施齐全。2009 年总营业收入 5000 万左右，2010 年总营业收入 6000 万左右，增幅为 20%，其中餐饮占 40%，客房占 30-40%，其它占 20%。去年出租率 60%，今年出租率 72%；去年平均房价 600 元左右，今年平均房价上涨100 元。3.1.5 竞争酒店客房调查 竞争酒店客房调查 竞争酒店现有酒店客房设施数据：竞争酒店现有酒店客房设施数据：酒店名称 客房数量 标准房 面积 标准房 数量 比例 单人间 数量 比例 单人间63、 面积 标准房 浴室 行政 楼层 套房 数量 比例 套房 面积 风景高尔夫酒店风景高尔夫酒店 362 45 94/26%20/6%50 4 件套 无 248/68%60-150 远华国际大饭店远华国际大饭店 278 23.6-32.8 203/73%61/22%28.4-38.6 4 件套 有 14/5%56.8-230.6 悦华酒店悦华酒店 204 31.4 97/48%90/44%36.2 4 件套 有 16/8%70 平均水平 281281 3333 394/49394/49%171/24171/24%3838 4 4 件套件套 93/27%93/27%6262-150.2150.2 （64、注:客房面积为使用面积，未含门单廊道和卫生间）资料来源：VHC 行业调访综合及整理 客房规模：客房规模：竞争酒店的客房数量在 200-400 间之间，平均值为 281 间，属于中等规模酒店的客房数量配 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 24 页，共 105 页 置；房型配置：房型配置：总体来说，各家酒店均以标准间为主(除高尔夫外)，与酒店客源档次定位相匹配。其中，远华国际大饭店的双人间客房配置较多，符合高档商务型酒店的房型特征；远华国际大饭店与悦华酒店的套房比例基本合理，基本符合国家星级评定的要求，约占客房总量的 10%左右；而高尔夫65、套房比例高达68%，这是由其客源市场决定的（主要客源来自会展和度假的客人）；标准间面积：标准间面积：标准间面积适中，约 33-3833-38，其中高尔夫酒店的标准间面积明显高于国内其它地区的 5星级酒店；据了解，除高尔夫酒店外其它 2 家酒店均设置了单独的行政楼层，但多数没有配置完整的行政楼层服务设施，行政楼层虽住客，但是已无正规的行政酒廊和相关服务；由此反映出武夷山高星级酒店能提供的高端商务服务十分有限；价格：价格：竞争酒店均为 5 星或准 5 星，然而在平均房价方面却存在较大差异。远华的平均房价只有 402 元，而高尔夫和悦华分别为 646.8 元、700 元，这主要是由远华于 2009 66、年被为五星后重新进行装修暂未开放所引起的；住宿率：住宿率：由于武夷山地区存在旅游淡旺季，商务及旅游度假型酒店都受到旅游淡旺季的影响，2010 年 5星级酒店的年平均住宿率在 26.4%-72%之间，平均值为 46%，远低于武夷山 4 星级酒店的年平均住宿率（66.93%）,反映了客源消费档次以中端为主。增长率：增长率：印象大红袍的上演及厦门至武夷山航空快线等优惠政策的开放对武夷山酒店业的需求拉动作用较为显著，竞争酒店 2010 年平均房价比去年同期增长 18%，住宿率增长 4%以上。1）风景高尔夫酒店风景高尔夫酒店 酒店共设 362 间客房,其中套房 248 套，标准房 94 间，单人房 2067、 间，2010 年平均住宿率 39.6%，客房收入占营业总收入的 74%。单人房 双人房 2）远华国际大饭店远华国际大饭店 酒店共设 278 间客房,其中套房 14 套，标准房 61 间，单人房 203 间，2010 年平均住宿率 26.4%，客房收入占营业总收入的 86.5%。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 25 页，共 105 页 单人房 双人房 3）悦华饭店悦华饭店 酒店共设 204 间客房,其中套房 16 套，标准房 97 间，单人房 90 间，2010 年平均住宿率 72%，客房收入占营业总收入的 40%左右。单人房 双人68、房 竞争市场高星级酒店客房经营情况：竞争市场高星级酒店客房经营情况：酒店名称酒店名称 2009 年年 2010 年年 平均房价平均房价 平均出租率平均出租率 RevPAR 平均房价平均房价 平均出租率平均出租率 RevPAR 风景高尔夫酒店 590.4 33.60%198 646.8 39.60%234 远华国际大饭店 312 32.40%101 402 26.40%106 悦华酒店 600 60%360 700 72%504 除悦华酒店外，其它2家5星级酒店平均出租率低于武夷山4星级酒店整体出租率水平（59.15%），也低与武夷山整体出租率水平（51%），但2010年的平均出租率和平均房价都69、有上扬趋势（远华因装修才引起出租率下滑），这说明5星级酒店市场属于起步阶段尚未成熟。总之，除去地理地位因素外，上述特征反映出当地市场住房需求较为旺盛，客源消费档次以中端为主。厦门至武夷山的“空中快线”的开通、世博会及印象大红袍的上演对武夷山酒店业的需求拉动作用较为显著，表现在2010 年竞争市场各酒店的平均房价和出租率均有较大提升，其中竞争市场整体平均房价提升了18%，平均出租率也提升了4 个百分点。酒店业一般用 RevPAR 来衡量酒店经营水平，RevPAR=平均房价出租率，由这个参数可以得知，悦 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 70、26 页，共 105 页 华酒店是目前竞争市场的标杆；除悦华外，5星级酒店整体市场的RevPAR低于4星级酒店整体市场的平均水平；从宏观经济环境来看，随着中国的经济不断发展，世博效应的余温，对于以旅游业为支柱产业的武夷山经济来说是个好消息，预计武夷山地区的酒店业也会有较好的表现。3.1.6 竞争酒店餐饮调查 竞争酒店餐饮调查 竞争酒店现有酒店餐饮设施数据：竞争酒店现有酒店餐饮设施数据：酒店酒店 全日制全日制餐厅或餐厅或西餐厅西餐厅 特色餐厅特色餐厅 个个/餐 位餐 位数数 中餐厅中餐厅 （桌（桌/人）人）中餐包厢中餐包厢 （桌（桌/人）人）酒吧酒吧 餐餐厅厅数数 总餐总餐位数位数 中餐经营中餐71、经营菜系菜系 每间房每间房 占有餐位数占有餐位数 风景高尔夫酒店 1/114 1/130-10/100 1/15 4 359 本地菜 0.99 远华国际大饭店 1/200 1/100 30/300 12/120 1/40 5 760 本地菜 2.73 悦华酒店 1/80-10/100 6/60 1/20 4 260 本地菜 1.28 平均水平 131 115 20/200 9/93 25 4 460 1.67 资料来源：VHC 行业调访综合及整理 各竞争酒店餐饮设施均以“中餐厅+全日餐厅”搭配，虽然风景高尔夫有 1 个亚洲餐厅（主营火锅、自助式烧烤）、远华有 1 家韩国餐厅（未启用），但经营状72、况都欠佳，由此可知外国菜系在武夷山的接受度较低；各竞争酒店的中餐厅包房数量普遍较少，最多也只有 12 间，这与武夷山当地就餐习惯有关（当地没有上规模、上档次的社会餐饮店）；中餐大厅的餐位适中，以承接宴会为主，其中远华国际大饭店虽有 300 多个餐位的中餐大厅，但使用率不高；各竞争酒店均设有全日制餐厅，除用作早餐厅外，中餐和晚餐也有使用，但多为中式自助餐，使用率尚可，尤其是悦华酒店的全日制餐厅生意非常火爆；经营正宗外国菜系的餐厅如亚洲风味餐厅、韩国餐厅几乎无人问津；各竞争酒店的“每间可供出租客房平摊餐位数”接近行业标准水平，说明各酒店餐饮整体设置使用率并不高，反映出武夷山挂版高星级酒店的餐饮需求73、还有进一步拓展的空间。1）风景高尔夫酒店 风景高尔夫酒店目前正常经营的餐厅共 4 个，总餐位 760 个，餐饮收入占营业总收入的 26%。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 27 页，共 105 页 咖啡厅 2）远华国际大饭店 远华国际大饭店目前正常经营的餐厅共 5 个，总餐位 359 个，餐饮收入占营业总收入的 40%左右。西餐厅 中餐包房 韩国餐厅（未启用）3）悦华酒店悦华酒店目前正常经营的餐厅共 4 个，总餐位 260 个，餐饮收入占营业总收入的 13.5%。咖啡厅 竞争市场高星级酒店餐饮经营情况：竞争市场高星级酒店餐饮经营情况：74、餐饮经营 风景高尔夫酒店 远华国际大饭店 悦华酒店 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 28 页，共 105 页 中餐大厅消费-50 元/人 130 元/人 大厅上座率-72%180%中餐包房消费 150 元/人 100 元/人 200 元/人 包房上座率 210%144%270%全日制餐厅/西餐厅消费 早餐：66 元/人 晚餐：168/人 98 元/人 早、午餐：108 元/人 晚餐：140 元/人 全日制餐厅/西餐厅上座率 150%95%300%大堂吧消费 58 元/人 40 元/人 60 元/人 婚宴消费 800 元/桌起 10075、0 元/桌起 1399 元/桌起 婚宴规模 30-40 桌 30 桌 25 桌左右 总体来说，武夷山地区5星酒店餐饮经营情况良好，需求旺盛、消费水平中高档次，多承接获利能力较高的高级宴请。中餐包房的上座率远远高于大厅上座率，当地人用餐多选择在包厢内进行，不含酒水的人均消费100-200 元不等。中餐大厅的消费比包厢消费低50元左右，据了解，高尔夫酒店没有特定的中餐大厅，有一个多功能厅用于承接小规模的宴席，但承办婚宴不多。远华国际大饭店中餐大厅规模较大，用于承接商务散客、团队会议和游客的零点用餐，但使用率不高。悦华酒店的包厢因数量小且多为本地人使用，上座率非常的高。所有酒店的全日制餐厅经营情况相76、对较好，菜式多辅以中式自助，以悦华酒店的上座率最高。武夷山当地市场餐饮以中式为主，西式餐饮的消费习惯在当地市场生存空间较小，发展前景堪忧；婚宴市场发展情况良好，因为市内没有较高档次的星级酒店和社会酒楼，一般办婚宴放在家里，而在景区附近的居民都放在酒店里面，婚姻一般在25 桌左右，平均消费价格均在1000元/桌起。3.1.7 竞争酒店会议设施调查 竞争酒店会议设施调查 武夷山酒店会议设施总数据表：武夷山酒店会议设施总数据表：酒店名称 宴会厅 面积 容纳人数（宴会式）会议室 数量 容纳人数（最大容量）会议区域 总面积 客房数量 每间房占有 会议面积 风景高尔夫酒店 748 500 8 1024 177、669 362 4.61 远华国际大饭店 450 300 7 976 1064 278 3.83 悦华酒店 407 300 7 950 1006 204 4.93 平均水平 535 367 7 983 1246 281 4.46 1)1)风景高尔夫酒店 风景高尔夫酒店 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 29 页，共 105 页 序号 会议室名称 面积（）最大可容纳人数 1 多功能厅 748 500 2 国际会议厅 313 144 3 中会议室 1 130 100 4 中会议室 2 130 50-60 5 小会议室 1 90 60-7078、 6 小会议室 2 72 50-60 7 小会议室 3 63 25-30 8 高级接见厅 123 2)2)远华国际大饭店 3)远华国际大饭店 3)悦华酒店 悦华酒店 序号 会议室名称 面积（）最大可容纳 人数 1 华庭多功能厅 407 400 2 华庭多功能厅 A 132 130 3 华庭多功能厅 B 138 130 4 华庭多功能厅 C 134 130 5 九曲厅 70 60 6 卧龙厅 70 60 7 崇阳厅 55 40 名称 面积/平方米 可容纳人数 中式宴会 鸡尾酒会 课桌式 剧院式 回字形 国际会议厅 425 180 人 300 人 260 人 450 人 180 人 多功能厅 2379、0 160 人 200 人 130 人 200 人 80 人 领导接见厅 115 60 人 80 人 60 人 120 人 20-60 人 中会议厅 115 -20-60 人 大会议厅 115 80 人 100 人 70 人 120 人 20-60 人 领导休息厅 32 -10 人 小会议厅 32 -16 人 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 30 页，共 105 页 五星级档次酒店的总体会议接待能力尚可，可接待不同规模、不同档次的多种会议，每间客房平摊会议设施面积也高于行业标准。多配备了大、中、小三种不同类型的会议室，以中小型会议室80、居多。风景高尔夫酒店会议面积较大，建有专门的会展中心，其会议设置设备规模、专业性在整武夷山地区位列前茅；悦华会议室接待量虽小，但正在建设中的大红袍山庄实属其姊妹酒店，投资方又是本地政府，届时会议接待能力将不弱于风景高尔夫。三家酒店均配备了多功能宴会厅，主要用于承接大型会议和婚宴需求。其中，高尔夫酒店的748多功能宴会大厅是目前武夷山地区最大的宴会厅，配置专业性强，使用效果较好，使用率较高，但很少用于婚宴。竞争市场高星级酒店会议经营情况：竞争市场高星级酒店会议经营情况：会议经营 风景高尔夫酒店 远华国际大饭店 悦华酒店 多功能厅 4800元/半天 5000元/半天 4500元/半天 大会议室 381、000元/半天 4000元/半天-中会议室 1800元/半天 2000元/半天 1600元/半天 小会议室 1200-1500元/半天 1500元/半天 1200-1300元/半天 备注 旺季：15-17场/月 淡季：3-5场/月-淡季：5-6场/月 旺季：至少10场/月 会议规模：高尔夫酒店多功能厅使用率较高，多承接大型宴会及会议；悦华的中小型会议室的使用率非常高；远华国际大饭店目前正在装修过程中，会议室使用情况不详。会议客源：高尔夫酒店以武夷山当地政府、外地企业会议客源和会展为主；悦华酒店承办的婚宴和本地企业会议较多；会议淡旺季不明显，常年有各种类型、不同档次、不同级别的会议召开。会议经营82、情况以风景高尔夫酒店最佳，原因在于：酒店自身的会议设施设备规模较大、专业性较强，且服务水平较高，临近会展中心。会议室价格水平偏中高消费，基本与二线城市同档次酒店持平。3.1.8 康体娱乐设施调查 康体娱乐设施调查 竞争市场高星级酒店康体娱乐设施情况：竞争市场高星级酒店康体娱乐设施情况：酒店名称 夜总会包房 棋牌室房间 SPA 游泳池 健身房 其它 风景高尔夫酒店 3 3 有 2 有 高尔夫练习场、乒乓球、桌球 远华国际大饭店 2 4 无 1 有 网球场、乒乓球室、台球室 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 31 页，共 105 页 悦华83、酒店-3 有 2 有 桑拿按摩房 11 间 平均水平 3 3-2-5星级档次酒店的康体娱乐项目种类较齐全，尤以足浴、桑拿、棋牌室为主；自营的康乐项目属于基本配套设施，如KTV、足浴、桑拿按摩项目多采取外包的形式经营，这与一、二线城市高星级酒店的经营模式类似。竞争市场高星级酒店康体娱乐经营情况：竞争市场高星级酒店康体娱乐经营情况：会议经营 风景高尔夫酒店 远华国际大饭店 悦华酒店 棋牌室 100元/钟 260元/半天 自动麻将：128元/时；手动麻将：90元/时；住店客人打7折 KTV 大包：1间，最低消费 1680，包房费加1%服 务费；中包：2间，最低消费782 元，包房费680，赠送20瓶84、 青岛，4碟小吃；KTV包房共2间 大包：1间，包房费700，包含服务费和最低消费；中包：1间，包房费500元；-足浴、按摩、桑拿 桑拿：中式168元50分钟 泰式288元90分钟；推油：198元50分钟；足底按摩：98元50分钟；正在装修中 足浴：138-178元/钟；按摩：138-418元/钟；桑拿：100-158元/钟；SPA -SAP水疗：688元/时；住店客人：300元/时；原价1288元2小时，住店客人600元2小时；备注 茶室2间：最低消费366元；各酒店的休闲娱乐项目以外包经营为主，休闲娱乐消费需求状况良好（桑拿、按摩及足浴），价格水平偏中高，但棋牌、KTV生意不佳。SPA 等85、高端休闲项目市场有待进一步培育。3.2 项目地高星级酒店客源市场调查及分析 项目地高星级酒店客源市场调查及分析 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 32 页，共 105 页 1)我们将本项目酒店的客源市场按类型分为四类：商务散客、会议团队、政务接待、旅游 及其他客源。竞争对手客源数据表竞争对手客源数据表 酒店名称酒店名称 描述 风景高尔夫酒店 商务会议：30%；政府接待：30%；团队旅游：30%商务散客及其它：10%；远华国际大饭店 商务及政府会议：40%；团队旅游：40%；商务散客：20%；悦华酒店 团队旅游：30%；商务会议：35%86、；政府接待：15%；商务散客及其它：20%；2)拟建酒店客源市场分析 a)会议团队，预计约占20%-30%由于武夷山轻工业的积极发展及在产业结构中的重要地位，加之武夷山市经济发展将保持积极的态势，因此预计企业各类培训、研讨会和其他类型的会议需求将保持稳定增长的趋势；随着上海等一线城市会议成本的不断提高，越来越多的企业开始跨区寻找价格相对低廉的酒店，以举办培训、研讨会和奖励旅游，武夷山凭借旅游资源和航空快线等外部交通条件，完全有机会获得更多的跨区会议需求；参照竞争市场现有高星级酒店的客源结构特征，其会议客源的整体比例约占 30%，而两家 5 星级档次酒店的会议客源的比例高达 35-40%，反映出87、竞争市场政府、企业的会议需求仍以中高档消费水平居多。因此，本项目酒店若能配置一定规模和数量的多功能会议厅，并加强会议设施设备的合理性和专业性，将会更有效的满足政府、企业的会议需求和当地居民的宴会需求；b)商务散客，约占15%-25%参照竞争市场现有高星级的客源结构特征，其商务散客的整体比例约占 20%，说明商务散客目前并非是武夷山市高星级酒店的消费群体；武夷山市整体经济呈现积极的发展态势，政府积极致力于将武夷山市打造成国家级旅游度假胜地，这将对当地对外商务交流和商贸往来活动起到直接带动作用，中高端商务散客将是未来高星级酒店需求市场增长最迅速的客源；本项目酒店的区位条件及与各客源市场的需求临近度88、均适宜定位为商务型度假酒店，度假区的商务接待需求必将是其重点拓展的目标客源市场，度假区附近新旅游项目建设和开发将不断吸引企业的 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 33 页，共 105 页 进驻，这些企业将是支撑本项目酒店持续稳定经营的重要客户；相比竞争市场其他高星级酒店的区位条件，拥有便利的交通条件、优越的景观资源和日渐成形的商务氛围，加上自身在品质和品牌上树立的双重竞争优势，必将在当地高星级酒店商务客源市场上具有较高的渗透率水平；本项目酒店的入市，不仅能以较大的优势抢占现有高星级酒店的商务客源市场份额，而且还能刺激新的高端商务需求的89、产生；所以，我们预测本项目酒店的企业商务散客比例将达到 15-25%，而且，企业商务需求将随着酒店经营期的延长和经济的壮大而不断增长；c)政务接待，预计占10%-15%参照竞争市场现有高星级的客源结构特征，其政府接待的整体比例约占 22%；本项目酒店建成后，在硬件设施和服务管理上都将是当地高星级酒店的行业标杆，可能会成为代表武夷对外接待能力的最高水平和形象之一。但是当前政府投资的大红袍项目将于 2011 年底投入营运，这将成为政府部门接待的重要场所，且大红袍山庄将由悦华酒店统一进行管理。所以，本项目酒店在政务接待方面将非常有限；此外，由于政府消费价格相对偏低、且结账的滞后性影响酒店经营的现金流90、，建议本项目酒店的经营不能过于依赖政府消费，保持政务客源比例的相对稳定，加强对商务和会议客源的拓展；d)旅游及其他客源，预计约占30%-40%武夷山地区旅游资源丰富，现有高星级酒店的旅游客源整体比例高达 36%，是当前高星级酒店的最大客源；武夷山是全国知名的世界自然与文化双遗产地，而且茶产业及文化源远流长，由此引发文化和自然旅游是武夷山旅游客源的主要组成部分，且常年保持稳定客流量；3)综上所述，我们预测本项目酒店的客源结构大致成以下比例（取平均值）：本项目酒店客源结构预测（客源类型划分）3.3 项目地未来新增高星级酒店供应趋势分析 项目地未来新增高星级酒店供应趋势分析 为了了解竞争市场在建及规91、划的高星级酒店情况，我们走访了武夷山旅游局、规划局等相关单位，并对 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 34 页，共 105 页 当地酒店业内资深人士进行了访谈。根据市场调访的结果，项目周边地区未来几年内在建及规划建设的高星级酒店项目如下：1）大红袍山庄 大红袍山庄 大红袍山庄项目为省、市重点项目，项目用地总面积1297亩，规划用地面积：912216平方米，总建筑面积：90000平方米（地上建筑面积71848平方米）。分为接待区、五星级酒店和会所别墅3个功能区共计约120间客房，由南平市、武夷山市两级政府共同投资建设，项目总投资估算5.92、19亿元。该项目自6月9日与厦门建发旅游集团等建设单位签订合作框架协议以及接待区委托代建合同以来，已进入施工阶段，接待区主体工程已竣工，力争2011年下半年投入使用。大红袍山庄施工现场 大红袍山庄施工现场 2）钰荣山庄 钰荣山庄 该项目由钰荣拓展房地产批发有限公司投资，建造五星级酒店，地上面积 22514 平方米，地下 9035 平方米，客房数量约为 350 间。目前方案正在修改之中，土地已完成拆迁工作。原计划与喜达屋集团进行洽谈合作，但由于新方案的用地面积将会缩小，由喜达屋集团进行管理的计划有可能会搁浅。钰荣酒店效果图 钰荣酒店地块现场 3）崇阳溪山庄（4星）崇阳溪山庄（4星）该项目位于福建93、省武夷山市度假区。场地东面、南面、西面为7米宽路，北面与圣远酒店，远华酒店区相邻，西面可远眺大王峰。项目征用地面积22995(含一期用地15202.9)，二期工程由2楼、3楼、4楼组成，其中2楼的客房可满足贵宾接待的要求，3楼3层，用于会议与宴会，4楼为商店。项目总建筑面积 14458.44（其中一期已建建筑面积6270，二期新建建筑面积8188.44）；建筑占地面积5521.02（其 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 35 页，共 105 页 中，一期占地2298，二期占地3223.02）。2#楼建筑高度16.3米，3建筑高度17.94、1米，4楼建筑高度11.35米。4）瑞景山庄二期规划 瑞景山庄二期规划 该项目位于武夷大道西侧。上报方案：总用地面积38386，总建筑面积19105.04，建筑占地面积6859.21，建筑密度17.5%，容积率0.495，绿地率55%，停车位59个。5）武夷禅都 武夷禅都 第十三届海峡武夷国际投资洽谈会上，由台湾大地再造股份有限公司投资的“武夷禅都”、福建基诺集团有限公司投资的海西国际网球中心和福建日报报业集团投资的武夷山影视博览城 3 个旅游项目在现场签约，项目计划总投资约 16 亿元人民币。“武夷禅都”项目规划面积 4500 亩，计划投资 2 亿元人民币。建设内容含：五星级标准的禅修度假酒95、店、国际禅都会议中心、禅修精舍群、素食养生林、禅茶世界、佛缘长城等。该项目是根据武夷山旅游资源开发现状，把项目建设成以佛教朝圣为中心，以岸线山林、自然湖泊为依托，融休闲、养生、度假、会以服务、旅游观光为一体的具有宗教特色、国内一流、国际知名的“禅都”。海西国际网球中心项目占地 260 亩，计划投资 2.2 亿元人民币。建设内容包括：室内外网球训练场地、比赛场馆、酒店式公寓、大小会议室、新闻发布厅、网球训练学校及生活配套设施等。项目建成后，将承接网球国家队运动员和部分国际网球运动员的训练、安排国际国内网球赛事、网球专业培训、会议和网球产品的推广等。武夷山影视博览城项目占地约 3300 亩，计划投96、资 12 亿元人民币。该项目以下梅古民居为依托，建设影视基地、旅游度假、山脊运动、古镇区域、服务中心、艺术中心、景观留白等。VHC分析及结论：VHC分析及结论：根据VHC对规划局领导访谈了解道，除了大红袍山庄和钰荣酒店项目确定外，其它项目都处于方案修改或提交过程中。大红袍山庄将于2011年年底投入使用，且为政府部门投资建造，用于当地政府部门的政务接待，将成为武夷山地区一张王牌名片，对拟建酒店在会议市场上的竞争较大。钰荣酒店和其它项目都暂时只完成土地报批和方案审批程序，对本拟建酒在未来市场上的竞争威胁不大。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 97、第 36 页，共 105 页 第五章 竞争市场社会高档餐饮、康娱行业发展及经营情况调查及分析 第五章 竞争市场社会高档餐饮、康娱行业发展及经营情况调查及分析 提要 本章通过对武夷山市社会高档餐饮、娱乐、康体行业的经营情况与高星级酒店相关配套功能之间的竞争关系进行分析，进一步明晰拟建酒店在餐饮、娱乐和康体配套功能上的定位方向。5.1 项目地社会高档餐饮、康娱业发展状况及经营情况调查及分析 项目地社会高档餐饮、康娱业发展状况及经营情况调查及分析 1）社会高档餐饮业 社会高档餐饮业 由于项目地处于武夷山的度假区，离市中心的车程大约 20 分钟（VHC 实际考察），因此它的社会餐饮仍然处于比较低端发展98、阶段，目前度假区市场上大型的连锁餐饮机构比较匮乏，并且知名度不高、市场占有率高的餐饮连锁企业暂未出现。绝大多数是以大排档为主的餐饮，且呈零散状分布，淡旺季非常明显（4 月-10月，为旺季；11 月-2 月，为淡季）。根据 VHC 的实地考察，当地几乎没有十分有特色的地方小吃，或餐饮。除了山中野味，和少量野山菌等，但是他们多被一些比较低端的餐馆经营，档次很低，淡季游客非常稀少。显然，武夷山度假区的餐饮菜式比较单一，餐饮业有待进一步发展及完善。据 VHC 实地采访及考察，武夷山市海晨土菜馆武夷山市海晨土菜馆是一家比较经济实惠的地方性餐馆，菜价比较适中：人均消费大约在 25 元钱左右。总共可容纳 299、2 桌，每桌大约可坐 7-8 人，淡季时的翻台率为 200%，旺季的时候可翻台率超过 300%。主要菜式比较能代表地方特色，例如鸡茸金斯笋，杂菇汤，野猪肉等。海晨土菜馆的外景图 原材料 2）社会高档娱乐业 由于市中心离度假区比较远，所以高档社会娱乐业对度假区不具有很强的竞争力。根据 VHC 的走访调查显示，武夷山度假区的 KTV 大概有 3-4 家，其中名流和前柜这两家 KTV 比较高档,所以生意比较好，在当地具备很强的竞争优势，吸引了很多市中心的客源。据相关专业人士透露，一般外地游客很少在当地的 KTV 消遣，所以当地的 KTV 绝大多数都是本地客源。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功100、能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 37 页，共 105 页 武夷山市度假区主要高档娱乐场所调查：钱柜音乐会所 房间数量房间数量 包房费（元）包房费（元）最低消费（元）最低消费（元）可容纳人数可容纳人数 大包间大包间 8 680 1500 22 人 中包间中包间 12 480 1200 15-16 人 小包间小包间 10 200 800 10-12 人 总计总计 30 略 略 略 来源：VHC 的实地考察 武夷山市名流世嘉音乐会所 包厢包厢 数量数量 最低消费（元）最低消费（元）可容纳可容纳 大包大包 2 3000 40 人 中包中包 10 1500 10-17 人 小包小包101、 15 1000 10 人 总计总计 27 略 略 注：最低消费包括了包房费 来源：VHC 的实地考察 3）社会高档康体业 根据 VHC 的实地考察发现社会康体业有以下特点 武夷山旅游度假区的高档康体业目前欠发达，不成规模且分布零散。武夷山旅游度假区的淡旺季比较明显，游客大多数都在酒店里面消遣康体设施（其中有些酒店的健身房、游泳池等一些康体设施是免费提供给住店客人）。由于消费水平的差异，当地的康体设施大多以中档为主，提供给武夷山当地高中档消费群体。5.2 项目地社会高档餐饮、康娱业客源市场调查及分析 项目地社会高档餐饮、康娱业客源市场调查及分析 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定102、位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 38 页，共 105 页 1）社会高档餐饮业客源 高档社会餐饮机构还不成熟，分布比较零散，主要是以中低档为主，在淡季的时候主要是当地客源的消费，旺季时的消费人群主要是当地客源和游客。2）社会高档娱乐业客源 社会娱乐场所的客源主要是当地中高端收入人群的商务应酬、生意洽谈、亲朋好友聚会等。根据当地的业内相关人士透露社会娱乐场所也有一些旅游或出差的外地人的体验消费，但占的比例非常的少。3）社会高档康体业 社会康体场所的客源主要应是当地中高端收入人群出于放松压力、缓解疲劳等目的专程体验消费。也有部分是商务应酬和生意洽谈。但是武夷山社会高档康体业还没有形成，103、所以消费群体也不成规模。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 39 页，共 105 页 第六章 酒店最佳效益下的功能定位 第六章 酒店最佳效益下的功能定位 提要 本章基于对拟建酒店所在地的市场供需关系调研和区域内竞争对手的现状了解，对硬件设施做出了相关要求和考虑，并对酒店的功能定位做出判断及拟建酒店项目整体规划提出要求。6.1 酒店整体定位 酒店整体定位 6.1.1 酒店各服务功能定位原则 酒店各服务功能定位原则 1)市场供需关系及发展前景导向性原则；2)参照 5 星级酒店硬件设施方面的评分要求；3)符合项目具体规划指标限制下的建筑结构及104、布局的合理性；4)结合管理者在个性化经营管理方面的需求。6.1.2 酒店整体定位 酒店整体定位 根据市场调查数据评判及访谈酒店界管理专家意见，VHC 规划专家研究确定：拟建酒店定位为：国内 5 星级度假型商务酒店（兼具政府接待和会议接待）功能；拟建酒店规模定位：酒店客房控制在为 338 间(套)左右，我们的规划是基于对武夷山市现有和未来预 期酒店市场环境、以及整个拟建酒店的开发目标进行的全面分析和研究。6.1.3 市场定位 市场定位 拟建酒店定位为一座高档 5 星级度假型商务酒店，主要迎合度假需求和商务会议接待，以充分利用项目地坐拥武夷山自然风景的资源优势。具体而言，拟建酒店的定位可能是未来 105、10 年内武夷山地区内最高档的 5星级酒店之一。拟建酒店具备开发为这一定位酒店的良好特质，理由如下：1)为成功吸引客人，地理位置很理想的拟建酒店还必须提供一种高品质、以价值为主要驱动力的产品，以此创造自己独有的魅力。为了建立足够的口碑并提高吸引力及业务量，拟建酒店有必要将自身定位于高档市场；2)拟建酒店位于武夷山市最雄伟的景点大王峰对面，同时又临近附近的商业街，交通快捷，出入便利，有获取旅游度假及商务需求的优势条件，故拟建酒店可以将自身定位为一座高品质的度假型商务酒店；金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 40 页，共 105 页 3)高106、档定位赋予了拟建酒店超越现有酒店供给的竞争优势，但还是要控制建造豪华酒店所必需的额外的或不必要的开发成本；4)高档定位与武夷山市旅游局的期望定位基本一致，同时将满足武夷山市未来 5 年，乃至更长时间的发展需求。5)武夷山拥有丰富的旅游资源，旅游景点及旅游文化产业已经具有较成熟的市场，客源每年呈稳定上升趋势。此外，武夷山市目前有 2 家挂牌 5 星级酒店和 1 家准五星级酒店，分别为 1 家度假会议型酒店和 2 家商务型酒店，从近三年来市场分析来看，自从有 5 星级规模的酒店进入市场以来，对武夷山酒店市场整体房价提升较大，且有进一步上升趋势。另根据未来市场供给与需求状况（旅游接待人数以 10.1107、4%的增幅上涨，其中有半数以上的人有住宿需求，而市场供给量几年来保持在一个固定水平，没有较大变化）和政府及行业资深人士的访谈结果（当前武夷山市 4 星级档次的酒店已基本饱和）来判断，确定拟建酒店开发成为标准 5 星级高档酒店的市场定位是合理的。同时，拟建酒店要在档次、品位和设计上与现有的 5 级酒店有差异化优势，才能保证今后的市场占有率及优先地位。以下是有助于限制酒店开发成本的一些可能的措施：避免或减少使用昂贵的建筑材料（如天然石材）及豪华饰品和家具，尤其要控制仅仅因为花纹或者色彩的因素而要使用的进口表面装饰材料；适当控制非收益产出的空间体量及面积，如大堂、公共区域及流通区域；高效利用酒店的空108、间。保持简洁的建筑形式（例如，应设计直线型墙体，而非曲线型墙体）；采用一种高效的楼层结构和房内布局；避免因为将厨房功能分散到各个经营区域，而分散管道和人员物流的路径造成投资浪费和经营成本的增加；在旅游淡季时可将部分营业成本过高的区域关闭，或另做他用，减少酒店的营业成本支出（如室外游泳池、海滨休闲度假区等）。6.2 酒店房务功能定位 酒店房务功能定位 6.2.1 客房数量定位 客房数量定位 目前，整体竞争市场的客房数量平均值为 281 间左右（3 家 5 星级档次酒店客房数量的平均值），普遍处于中规模酒店状态。由于武夷山市场供给和需求的增长，以及未来潜在的竞争市场环境，拟建酒店应建成一座中等规模109、的酒店，配备 338 间的客房，定位依据如下：a)鉴于未来数年加入武夷山市内新增供给数量比较多，目前已经确定动土规划 5 星级酒店共 2 家,另 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 41 页，共 105 页 外还有几家 5 星级酒店正在规划当中；未来新增酒店的平均客房数量（已动工的 5 星级酒店）为250 间左右；从规划和土地售出现状看，酒店市场竞争机会主要在武夷山风景区。b)此规模的酒店可以更好地管理其客房总量，同时避免因为客房获利的容量不足而不得在其他低收益项目上浪费建筑空间导致投资的错误，使得拟建酒店的整体形象和预期的平均房价水平110、能够得以维持；c)此规模酒店有利于保持经营弹性，在接待各类中小型会议的同时，在客源市场方面还能锁定较高收益商务需求，并维持一定的高端旅游散客的客源基础；d)此规模使得拟建酒店能够在市场中树立起一定的声望，同时仍旧保持足够经济的规模，匹配项目地点的需求特征；e)此规模的酒店能够实现一定的规模经济效应，帮助推动酒店高效运营，进而实现更好的业绩水平；f)基于此规模，拟建酒店业可以采取一个更为高效的组织结构，简化管理层级别，雇佣更多的普通员工，从而减少薪资待遇较高的行政经理的数量；g)此规模体量的酒店更利于业主聘请专业管理团队自行经营。6.2.2 客房面积和房型比例构成定位 客房面积和房型比例构成定位111、 1）拟建酒店客房功能和面积定位指标 客房类型表 拟建酒店客房功能和面积定位指标 客房类型表 备注：上表中所有客房面积均为客房净面积；在下一章节进行面积指标定义时的客房面积均为使用面积。建议景观较好的客房设内置观景阳台，进深 1.5m，开间 4.5 m，面积约 6.75；客房设施配置：客房设施配置：客房类型 面积 客房数 所占比例 备注 标准间标准间 30 301 89.1%套房套房 60 34 10%部长套房（楼中楼）部长套房（楼中楼）120 2 0.6%I 总统套总统套 180 1 0.3%别墅别墅 300 3 独立的别墅不计 入酒客房数量 客房数量合计客房数量合计 338 金金绿绿武武夷112、夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 42 页，共 105 页 客房类型 面积 浴室 数量 所占比例 标准间标准间 30 4 件套 301 89.1%套房套房 60 4 件套 34 10%部长套房（楼中楼）部长套房（楼中楼）总统套总统套 别墅别墅 120 180 300 4 件套 5 件套 5 件套 2 1 3 0.6%0.3%小计 338（不含别墅）备注：所有客房面积均为客房净面积。内置阳台参考范例：内置阳台参考范例：客房床型定位：客房床型定位：床位配置 数量 所占比例 床位数 大床房大床房 101 30%101 双床房双床房 237 70%474 113、小计 338338 575575 客房配置客房配置 行政客房（含行政套房）10%10%由于度假客人预计会形成拟建酒店的主要客户，因此拟建酒店应配备约 30%的大床房间，其余房间约 70%应主要由双床房间构成，以迎合会议接待及高档旅游团队客人的需要。所有双床房间都采用可分可合的好莱坞床型，以便随时变换床型，床头屏采用连体屏中间不安排电器开关和电话插座等设备连接器。2）面积与房型比例定位依据 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 43 页，共 105 页 竞争酒店现有酒店客房设施数据：竞争酒店现有酒店客房设施数据：酒店名称 客房数量 标准房 114、面积 标准房 数量 比例 单人间 数量 比例 单人间 面积 标准房 浴室 行政 楼层 套房 数量 比例 套房 面积 风景高尔夫酒店风景高尔夫酒店 362 45 94/26%20/6%50 4 件套 无 248/68%60-150 远华国际大饭店远华国际大饭店 278 23.6-32.8 203/73%61/22%28.4-38.6 4 件套 有 14/5%56.8-230.6 悦华酒店悦华酒店 204 31.4 97/48%90/44%36.2 4 件套 有 16/8%70 平均水平 281281 3333 394/49394/49%171/24171/24%3838 4 4 件套件套 93/115、27%93/27%6262-150.2150.2 （注:客房面积为使用面积，未含门单廊道和卫生间）资料来源：VHC 行业调访综合及整理 如上表所示，竞争酒店的标准客房面积都在 30-45 之间（高尔夫酒店房间面积较大，使得平均偏大），均配备宽敞的 4 组件浴室。就房型而言，除风景高尔夫酒店以外，另外两个商务型酒店均设有行政楼层，这表明商务客人对于武夷山酒店市场有一定的重要性。鉴于 3 家酒店大床房与双床房的比例均值为 0.43，同时结合 VHC 行业经验，故将拟建酒店的大床房与双床房数量比例 3:7（0.43）。基于上述考虑及拟建酒店预期采取的定位，我们建议拟建酒店配备一间面积约为 30 平方116、米的标准房，而套房面积应为 60 平方米左右，包含两个标准建筑单元。我们认为，这样的标准房面积对拟建酒店是适宜的，理由如下：这样的客房面积足以突现拟建酒店的高档定位，并符合拟建酒店主要锁定的目标客源的预期；超过 30 平方米的客房面积应能使拟建酒店与武夷山市场中所有现有的及未来潜在的标准 5 星级高档酒店展开有效的竞争；根据国际基本标准和绝大多数国际酒店管理集团旗下相应品牌的要求，30 平方米以上的标准房面积符合中高档城市酒店的标准房面积范围；从经济角度来看，我们认为该市场支持拟建酒店实现高房价，使其值得设计比 30 平方米更大的客房面积。此外，值得注意的是，如果具有一个良好的布局、现代化的设117、计并合理使用家具，一间 30 平方米的客房应能使客人感觉到十分宽敞，尤其是与风格较为传统的客房相比。可望提升一间客房的空间感的元素包括：嵌入式家具（如工作台和沙发）、平板电视及玻璃墙的运用等。6.2.3 标准客房设施及服务条件定位 标准客房设施及服务条件定位 1）拟建酒店的标准房卧室配备设施的功能定位指标 标准客房的功能定位指标为酒店客房（钥匙间）总数的 89.1%利用自然光线和高天花板设计，为客房营造出一种敞亮的氛围和空间感；金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 44 页，共 105 页 一张设计时尚的固定沙发或躺椅，重点突出其舒适性，118、并将其放置在房间内的能欣赏到最佳户外风景的区域；床头柜，台面空间充裕，以便客人搁放私人物品；在扶手椅或躺椅附近放置一个轻巧的，可移动的小边桌（应方便客人使用，且容易移动，以为客人提供咖啡/饮茶或享用送餐服务的区域）；内置式小冰箱；实用的冲泡咖啡和茶的区域，配以相应的器具；面向浴室设置一个大型衣橱，并配备行李架。为了方便同时也是为了节省空间，可以考虑采用一种开放式的衣橱设计，内部融入搁放行李的空间；一张照明充足、超大尺寸的工作台，并配以舒适、按人体力学原理设计的座椅，以方便客人工作；最重要的是，提供可靠的有线和无线宽带网络连接，这对于商务旅客而言是必备的，同时也是吸引“回头客”的一个关键卖点；电119、子保险箱，空间足够容纳一台笔记本电脑，同时接入一个内置电源，以便客人为其电脑充电；在工作区域和床边提供一个不间断电源，及国际通用的电插座；床边、写字桌上和浴室内各放置一部电话；总控开关应设在门口和床边；能提供有线频道节目的平面电视。该电视应安装在一个可移动的台子上或面板上，以便客人从床上、沙发和工作区域多个角度均能观看；对于商务度假型酒店，客房内需配备方便使用的电熨斗，最好是带蒸汽功能，以及烫衣板；客房内配备 DVD、CD 机，并放置格调高雅的 CD 音乐碟，供度假的客人欣赏，品味。2）标准客房卫生间配备设施的功能定位指标 作为一座设计高效、重点关注商务、会议和度假市场的 5 星级高档酒店，一120、个 4 组件浴室对于拟建酒店的定位而言十分必要。目前武夷山市入境客人比较少，主要是港澳台、东南亚及少数欧美客人，客房需提供浴缸和配备淋浴房，以满足此部分客人的需要。此外，尽管无需配备过于豪华的饰品和家具，但浴室内的所有装置都必须达到高品质，且方便客人使用，最重要的是安全、可靠。关于浴室的整体设计，除了应配备通常必备的浴室组件和设施外，还应考虑以下关键要点：浴室应具备强水压，同时还应配备一个高质量的花洒，这一点十分重要，可以为客人提供一种高品质洗浴体验；洗脸盆应足够深，防止水流溅出，同时应置放在一个高度便利、舒适的区域，方便客人使用；洗脸池旁边的台面空间应足够宽敞，除摆放酒店浴室用品，还可以放置121、客人的私人用品；可收缩的化妆镜/放大镜，不用时可收起贴墙放置；更重要的是必须方便实用，需要时容易拉开。此外，浴室的灯光照明也尤为关键，一间照明充足的浴室是必备的，同时，应精心选择照明效果良好的镜前灯，以大大提升客人的整体住店体验。a)客房设施定位因素 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 45 页，共 105 页 客房的设计应体现古朴典雅兼具时尚的风格，创造一种令人愉快的氛围，并吸引各种不同类型的国内和国际旅客入住。此外，整座酒店都应该采用一种独特而又统一的设计风格，使客人感受到一种明显与众不同的概念和吸引力。对于一座吸引客人的商务度假型122、酒店，功能实用和便于使用应成为客房设计的重中之重。为了体现酒店的度假氛围，客房内要营造出舒适放松的感觉，客房内最重要的部分在于床和床上用品的质量及舒适度、实用的浴室、灯光照明系统。如前文所述，客房设计的另一个关键问题在于应通过高效的布局、并小心选择功能实用的家具和固定装置以创造出一种宽敞的空间感。b)标准客房参照范例 此外，由于拟建酒店的标准房面积适中（约为 30 平方米），因此在浴室设计和布局方面高效利用空间便显得至关重要，这有助于使整间客房看起来更加宽敞。就此而言，拟建酒店的客房可以考虑采用一种开放式的浴室布局，至少大床房应该如此，而双床房间则可以考虑设置封闭式浴室。但是，更重要的是，即使123、大床房设置开放式浴室，也需要安装推拉门或品味高雅的门帘，以确保客人的隐私需求得到满足。建议把浴缸摆放在房内，这样冬天客人也可以在浴缸里面泡澡。如果浴缸摆放在阳台上，武夷山的风很大，很难想象客人如何在寒风中泡澡。大床房开放式浴室样图大床房开放式浴室样图 尽管所有客房的浴室都应体现现代、时尚的风格，但反对浴室内使用类似玻璃等材质的洗脸池和台面，因为这些设施在清洁时十分耗费人力。整体而言，选择装修材料和进行室内布局时都应该格外谨慎，保证耐用性的同时又要注意清洁的效率。尽管配备现代、时尚的软/硬件设施可以极大地提升拟建酒店的氛围，但也必须考虑这些设施是否实用和方便客人使用。这对于拟建酒店的长远发展具有124、重大意义。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 46 页，共 105 页 4 组件浴室（包括洗手台、浴缸、淋浴、恭桶）组件浴室（包括洗手台、浴缸、淋浴、恭桶）6.2.4 行政客房 行政客房 VHC 认为，应有大约 34 间（套）客房（约占到拟建酒店客房总量的 10%左右）设计为行政层客房（包括所有套房），这样的房型应能收取比标准客房更高的房价，从而有助于增加拟建酒店的收益。为提高客房存量的灵活性，VHC 建议行政客房应保持与标准客房相同的面积。这样使得拟建酒店可以很方便地将整个楼层的标准房转换为行政客房，反之亦然。此外，行政客房保持与标准125、房相同的面积，可以设计更高效的管道系统和建筑结构，从而简化工程建设。但是，尽管与标准房面积相同，行政客房应提供更多、更好的房内设施（更优质的浴室用品、免费赠送的小食、报纸、水果篮等），同时，更为重要的是，应为行政楼层的客人提供进入行政酒廊的通道，以保障收取更高的房价。只有住在行政客房或套房内的客人才有权利进入行政酒廊。这具体应通过限制电梯入口加以控制。行政客房参照范例 6.2.5 行政酒廊 行政酒廊 行政酒廊的主要功能包括：为匆忙的商务客人提供高效的欧陆风格早餐；供客人与他们的商业伙伴或朋友会面；下午茶区域；或举行晚间鸡尾酒会等。资料来源：VHC 图库 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功126、能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 47 页，共 105 页 行政酒廊应具备以下特征：办理入住和退房手续的前台接待区域；吸烟区和非吸烟区；能够提供便捷的餐饮服务，尤其是在早餐等用餐高峰时段，行政酒廊的餐位必须足以接纳所有住在行政楼层和套房内的客人；独立、安静的区域；一个小型会议室；设有高桌面和低桌面的工作/会议区，并提供电源插座和数据端口；封闭式备餐间，有独立的通道通往客房走廊，并靠近服务电梯（食物制作、加工和烹饪的主要过程应该在酒店的中心厨房完成，并送至备餐间）；男/女卫生间 最后，VHC 建议，行政楼层酒廊所在的区域应具备以下特征：设于较高楼层，提供最佳/最有趣的景观视线127、（如酒定建成后的花园或庭院）-这是行政酒廊的一个重要特征；靠近电梯等候区，使顾客容易找到，同时方便服务人员有效管理进入行政楼层的客人；靠近服务电梯，以方便食物运送至备餐间。6.2.6 套房定位 套房定位 1）套房数量的功能定位指标为酒店客房（钥匙间）总数的 10%在武夷山市高星级酒店中，套房占总客房数的比例平均值在 15%左右，套房主要用于给客人升级或政府接待，而酒店的主要客源来自于旅游需求。因此，配备较大量的套房可能难以保障酒店的财务可行性。虽然套房对政务接待及高端客人而相当重要，但是政府接待和高端客人使用套房的数量也是有限的，一旦在建的大红袍山庄营业后，政府接待将在其他酒店的会务随之减少，128、故套房应该占拟建酒店客房总量的 10%左右（低于平均值又高于拟建酒店附近的悦华酒店和远华国际大饭店），既保障了酒店财务方面的可行性，以保持了一定的竞争优势。2）部长套房建筑面积的功能定位指标为不小于 120（4 个自然间）建议部长套房设计在酒店主楼的顶楼，以复式楼的形式呈现，装修建议采用田园式风格以配合武夷山茶乡和世界遗产自然风景的格调。此种房型共有 2 套，每上下两层，用于接待贵宾及本公司重要领导。2 卧 2卫 1 厅，楼上为装饰淡雅时尚的主卧大床房，配有落地玻璃,可全面观看对面自然风光；楼下为日式榻榻米配有宽大的客厅,阳台及开放式厨房；木饰客房舒适安静，家居式客厅，奢华酒柜等。金金绿绿武武129、夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 48 页，共 105 页 部长楼参照样图 3）总统套房建筑面积的功能定位指标为不小于 180（6 个自然间）总统套房代表了酒店安全、服务和设施方面的最高水准，是顶级贵宾的最佳选择。包括会客厅、书房、主人卧室，夫人卧室、衣帽间、厨房、洗手间等，净面积 180 平方米。总统套房不仅可宴请宾客，更是举办小型酒会、私人派对的完美选择。双层隔音落地窗可以欣赏武夷山的自然风光，宽大的按摩浴缸可以卸去路途的疲惫，贴身管家 24 小时待命，确保及时满足客人的每一个细微的需要。总统套客房参照图 4）别墅房建筑面积的功能定位指标为不130、小于 300（6 个自然间）此房型共有 3 栋，每栋 2 层，是与酒店主体相独立的别墅，主要为公司领导下榻所用，建议采用与总统套房相似的配套设施，建筑适宜江南山水的中国庭园式风格。内部风格采用与茶色相近的色调，3 栋别墅可按不同风格进行装修，如 1 套中式，1 套日式，1 套现代式或殴美式。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 49 页，共 105 页 别墅区外观参照图 别墅区内部风格参照图 客厅参照图 5）套房的室内设施及标准建议 套房应在起居/工作区域房间内设计一个客用卫生间安排两件套的卫生洁具，而卧室内应设计一个宽敞的 4 组件浴室131、（总统套和别墅区为 5 组件浴室）。6.2.7 客房建筑及结构定位 客房建筑及结构定位 1）酒店建筑风格定位思路 a)客源结构因素 拟建酒店位于武夷山景区附近，根据 VHC 调查分析，国内旅游客源 25%来江浙、上海一带，17%来福建本省，还有 13%来中南和华南地区各省，这些国内客源地都是经济经比较发达地区且大部分地区是东南亚华桥祖籍地，而入境国际客源又以东南亚客人为主。b)山地气候因素 酒店位于武夷山景区附近，夏季太阳辐射强烈，高温炎热需要遮蔽，春、冬季雨水较多,导致活动受限；而且冬季刮风强烈，如果采用小遮盖面的屋顶如：大板平面屋顶现代箱式建筑，或小檐屋顶如：西班牙式建筑、地中海式建筑等对132、酒店空间的遮蔽和护佑程度有限。c)环境协调因素 武夷山以山吸引人，以茶文化远近闻名，为体现自然与文化的完美结合，同时对当地酒店建筑风格进行调查和政府权威部门进行探讨，VHC 建议本拟建酒店应以中式庭院结构为主，以现代和东南亚形式为辅，这样在建筑风格上突破了本地已有 5 星级档次酒店的局限，给人耳目一新的感觉。2）酒店建筑风格定位 基于上述三点思路考虑，本酒店项目建筑风格定位应该为庭院结构布局，琉璃瓦构成的坡屋顶、改良的拱顶造型、简化的屋檐线条综合而成本酒店的建筑形式。我们认为采用改良琉璃瓦顶建筑风格能使酒店达到 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报133、报告告 第 50 页，共 105 页 古朴、美观、经久耐看，不过需要适当对建筑成本给予控制。3）建筑形式定位为双廊式建筑 拟建酒店定位为双廊式结构。拟建酒店位于武夷山度假大王峰景点对面，虽然单廊式建筑能保证所有客房最大限度的观赏此景，但单廊式建筑既不利于节省空间，又不便于客人出入。VHC 认为不应该为了使其大部分客房能够看到雄伟的大王峰而放弃采用高效的布局设计。鉴于拟建酒的商务本质，山景房并不一定成为拟建酒店超越其它竞争对手的一个附加优势。配合酒店主楼整体设计，在主楼区附近配套的地面上建议构造人工花园或庭院式景观，如果采用双廊式建筑所有客房就能看到不同的风景。4）酒店建筑立面的方正性 为使得酒134、店客房内部面积相等，不产生异形房间，酒店专业建筑要求适用方正立面的形式。方正的空间使功能的布置可严格区分等级差别，例如房间档次的分类，套间大小形成的使用面积差异。酒店业设计专家都知道没有什么立面形式比方正立面布局的酒店更好用、更耐用的设计形式了，所以建议酒店建筑外立面是方正体设计。5）室内装饰风格 结合武夷山当地茶文化和土质特点，建议室装饰风格以茶色为主。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 51 页，共 105 页 客房室内装饰风格样图 客房室内装饰风格样图 6.3 酒店餐饮功能定位 酒店餐饮功能定位 拟建酒店餐饮设施的考虑，是基于对武135、夷山市酒店竞争市场的调查，再结合项目基地的实际情况进行规划。6.3.1 餐位数量设置定位 餐位数量设置定位 1）拟建酒店餐饮设施的功能定位指标如下表 拟建酒店餐饮设施的功能定位指标如下表 餐厅类型 菜式 餐位数 面积 面 积 /座位 备注 1、全日制餐厅 自助餐 150 500 3.5 2、风味餐厅 国际 40 160 4 3、中餐厅 本地菜 150 300 2 1 间：100 （20个位）中餐包厢 15 间/180（部分可合并）900 5 4 间：7080（60 个位）10 间：4050（100 个 位）4、大堂吧 饮品和小吃 30 150 5 5、特色酒吧 红酒/雪茄吧/茶室 20 80 136、4 合 计 570570 25902590 每间房占用餐位 1.1.6969 7 7.6666 备注：如考虑到宴会厅的 400 个餐位，总餐位将可以达到 970 个，每间房占用餐位 2.87 个餐位。如承接 60 桌的大型宴会，可以通过综合配备来满足客人的需要，如多功能宴会厅 40 桌+中餐厅 20 桌=60 桌。包间部分也可合并，以满足不同规模的客源需求。以上的配置，基本可以满足酒店的住店客人及外部客人的需求，又可以避免因为餐位数规划偏大可能带来的投资收益损失。特别是客房是酒店最大收益的部门，应该尽量把最大的酒店面积及空间留给收益最大的部门。2）功能定位指标分析依据 竞争酒店现有酒店餐饮设施137、数据：竞争酒店现有酒店餐饮设施数据：金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 52 页，共 105 页 酒店 全日制餐厅或西餐厅 特色餐厅 个/餐 位数 中餐厅 （桌/人）中餐包厢 （桌/人）酒吧 餐厅数 总餐位数 中餐经营菜系 每间房 占有餐位数 风景高尔夫酒店 1/114 1/130-10/100 1/15 4 359 本地菜 0.99 远华国际大饭店 1/200 1/100 30/300 12/120 1/40 5 760 本地菜 2.73 悦华酒店 1/80-10/100 6/60 1/20 4 260 本地菜 1.28 平均水平 1138、31 115 20/200 9/93 25 4 460 1.67 资料来源：VHC 行业调访综合及整理 上表内所列的酒店都是武夷山市具有代表性的酒店，客房数量规模都是中型，由于受淡旺季的影响，多数酒店餐饮规模偏小型，中餐厅是普遍提供最多餐位的餐厅。高尔夫酒店有部分房间属于公寓性质，带有厨房，故其每间客房占有餐位数较低；据 VHC 了解，悦华酒店餐饮上座率最高，但是其餐位数远远低于需求量，呈现供不应求态势。而远华最近在装修过程中，部分设施在调整过程中，虽然餐饮规模较大，但餐饮收入并不高。考虑以上因素，再结合市场的每间客房占用餐位数的平均值，VHC 建议餐饮设施不要过于庞大，稍高于平均水平即可，既139、然保障酒店收益又具备一定的优势。经过调查访谈，发现武夷山市本地餐饮市场的特征如下：酒店餐饮业务的主要时段，早上的早餐（多数包含在房费）、午市的会议包餐和婚宴，晚餐的宴 会和商务接待用餐等。会议客源包餐不论午餐还是晚餐均在酒店用餐。市区市民消费无论是散餐还是宴请均较少进入酒店用餐，尚未养成在酒店宴请的习惯，觉得酒 店消费不实惠，一般在家举办。景区附近没有上规模和档次的社会餐店，故景区市民的婚宴一般 放在酒店。武夷山的星级酒店餐饮占整体经营的次要地位，根据 VHC 分析，武夷山酒店餐饮收入与客房收 入平均比例约为 1：2。本地商务接待和政务接待用餐大多数在包厢内，因此必须保证一定数量的餐厅包厢，方140、可吸引 高端消费的商务及政务客源。全日制餐厅是 5 星级酒店必须配置的餐厅之一，缺少全日制餐厅将为酒店未来的星评增加相当 大的难度。武夷山目前经营的酒店均未配置专用的西餐厅，没有消费客源，对西餐厅不太重视。武夷山星级酒店市场入境客人中港澳台客源比重较大，其次是东南亚客源，欧美客源较少。由于拟建酒店业主方投资目标是国家标准 5 星级酒店，在考虑餐饮功能定位时必须要考虑国家 星级评定对餐饮设施品质数量的规定，因此，既要考虑投资的短期收益，又要考虑酒店的长远发 展。根据 VHC 调查及研究，认为配置一个风味餐厅（可以考虑东南亚风味）非常具有可行性。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位141、及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 53 页，共 105 页 6.3.2 全日制餐厅功能定位 全日制餐厅功能定位 1）全日制餐厅的功能定位指标 全日制餐厅面积 500 平方米，设置餐位 150 个。2）全日制餐厅定位说明 全日制餐厅顾名思义就是全天 24 小时营业的餐厅，是 5 星级酒店的主力餐厅，也是国家饭店星级评定的主要经营设施，在星级酒店中全日制餐厅一般是以快餐式的咖啡厅型式营业，全日制餐厅餐位定位标准为酒店客房总数的 50%，在本拟建酒店 338 间客房计算应为 169 个餐位，根据市场竞争对手情况，VHC 建议定为150 个餐位比较合理，此餐厅在本酒店中也是中心餐饮设施。全日制142、餐厅一般设在住店客人出入最为频繁的场所，也是给客人提供一个格调高雅高尚场所，对提升住店客人对酒店的认识度和回头率据有重要的服务地位，应设在酒店最便捷的交通主道附近。建议把全日制餐厅放置在光线明亮，视野开拓，风景优美，环境相对安静的地方。全日制餐厅应提供一日三餐服务，特别是提供早餐的主要场所。菜式可以是中西式混合式。早餐一般采用自助早餐；午餐是全日制餐厅生意比较淡的时段，尽量采用散餐的形式；晚餐视当地的情况，可以在选择特定时段，如周末开自助晚餐。目前在武夷山市高星级酒店中都有设自助晚餐，如果全日制餐厅，可以提供菜式出众的自助晚餐，将可以吸引客人前来品尝。建议全日制餐厅面积 500 平方米，设置餐143、位 150 个。3）全日制餐厅参照范例 为了营造度假的氛围，建议全日制餐饮，可以设置露台，在天气好的时候，可以在露台外面摆上餐桌，使客人可以边就餐边欣赏风景，融入到周围自然风光中。全日制餐厅外观样图全日制餐厅外观样图 全日制餐厅样图全日制餐厅样图 6.3.3 风味餐厅功能定位 风味餐厅功能定位 由于武夷山入境过夜客主要以东南亚地区为主（占入境过夜客的 54%），因此，建议设置一个特色的东南亚美食餐厅将很有必要。1）风味餐厅功能的功能定位指标：面积 160，设置 40 个餐位 2）定位说明 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 54 页，共144、 105 页 东南亚特色餐厅将营造出酒店的高贵典雅的气氛，满足东南亚入境过夜客的需要。布局与装修和西餐厅类似，主要东南亚美食餐饮。例如：泰国菜及马来西亚风味餐厅等。东南亚特色餐厅除了注重内部装修，各种艺术品摆设外，最好选择靠近临窗的位置，可以欣赏酒店周边风光。东南亚特色餐厅的特点，决定了是客人洽谈生意、宴请的好去处。3）风味餐厅参考范例 6.3.4 中餐厅功能定位 中餐厅功能定位 1）中餐厅的功能定位指标 使用面积 300，散台形式，150 个餐位 2）中餐厅功能说明 国家饭店星级评定标准要求 5 星级酒店必须具有 5 个以上餐饮设施，所以在功能设置过程中必须设置成正规中式餐厅。考虑到此餐厅可145、以与中餐包厢成为一个完整中餐系统，故此采用散台的形式，考虑到目前武夷山市场对散台形式的使用比较乐观，因此提供 150 个餐位。主要供住店客人使用或在旅游旺季时的旅行团队用餐。中餐厅的位置要邻近包厢，与包厢在经营上既联系又相对互独立，面对不同的消费群体。中餐厅不一定需要采光好，视野开阔，最重要的内部装修要独特，有地方风情。3）中餐厅范例参考 6.3.5 中餐包厢功能定位 中餐包厢功能定位 1）中餐包厢的功能定位指标 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 55 页，共 105 页 包厢数量 15 个，在此基础上提供总数不少于 180 个餐位的146、规模。1 间：100 （20 个位）；4 间：7080（60 个位）；10 间：4050（100 个位）2）中餐包厢功能定位说明 由于武夷山度假酒店的度假商务接待和旅游团队是餐饮的两大主力，因此在中餐厅设置上既要照住住店散客的用餐需要，也要关注商务接待和旅游团队的餐饮数量供给，结合在武夷山市调查的数据，武夷山市地方环境小，本地消费需要一定的隐私性，散台餐位不太受本地人欢迎，所以拟建酒店中餐厅的功能定位应以包厢为主，保障 15 个包厢供给数量，提供总数不少于 180 个餐位的规模，餐厅的单位面积规模可以大、中、小类型齐全。3）中餐包厢功能设置细节提示 在包厢内设置衣帽间，现在很多 5 星级酒店都147、没有做到这点，注意观察可以看到很多时候商务客人携带的电脑包、手袋和衣物等用品都挂上衣帽架摆在明处，不方便也不雅观。考虑包厢内设置洗手间及备餐间。中餐包厢的设计要比现有武夷山市的高星级酒店中餐包厢更具人性化，设备更齐全。4）中餐包厢功能设计参照范例 中餐包厢样图中餐包厢样图 6.3.6 大堂吧功能定位 大堂吧功能定位 1）大堂吧的功能定位指标 大堂吧设 30 个位置，使用面积 150。2）大堂吧功能定位说明 大堂吧（Lobby Bar）作为五星级酒店的功能配置之一，在国家酒店星级评定标准中，担任着举足轻重的角色。通常设置在酒店的大堂，布局与装修和西餐厅相似，主要经营茶、咖啡、小吃、常用烈酒和鸡尾148、酒。很多高星级酒店，往往在大堂吧放置钢琴，有钢琴师现场伴奏，或请乐队现场演奏，是一个舒适放松的好地方。酒店大堂吧的特点，决定了大堂吧是客人稍作休息、聊天的好去处，与其他餐厅相比，大堂吧的使用率一般不会太高。在宽敞开阔的大堂吧，消费行为往往比较随意。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 56 页，共 105 页 3）大堂吧功能参照范例 大堂吧样图大堂吧样图 6.3.7 特色酒吧 特色酒吧 1）特色酒吧的功能定位指标 酒吧设 20 个餐位，使用面积为 80 2）特色酒吧功能定位说明 国家酒店星级评定标准的要求 5 星级酒店餐饮设施总数不少于 149、5 个以上，为了不做太多的餐厅投资，定位一个特色酒吧是比较节约投资的方案，作为一个度假型商务酒店，特色酒吧的设置，将可以迎合很多度假客人的需要，满足客人休闲娱乐的需求，创造一种高品质的度假感受。为体现武夷山当地优秀的茶文化，现有高星级酒店都设有茶室，但功能简单，不具备特色。VHC 建议将特色酒吧塑造成一间茶餐厅，客人既能品当地茗茶、欣赏茶艺表演，又能享受特色美食。3）特色酒吧（茶室）功能参照范例 6.4 酒店会议功能定位 酒店会议功能定位 1）酒店会议的功能定位指标 功能指标数据表：功能指标数据表：金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 5150、7 页，共 105 页 数量 面积 宴会 董事会式 课桌式 剧院式 鸡尾酒 容纳人数容纳人数 容纳人数容纳人数 容纳人数容纳人数 容纳人数容纳人数 容纳人数容纳人数 1、多功能会议厅 1 600 400 300 480 600 2、大会议室 2 150 100 80 120 150 3、中会议室 2 80 50 30-40 60 80 4、小会议室 2 60 15 整体水平 7 1180 550-410-420 660 830 备注：此面积不包括其它任何配套面积。基于上述的功能的考虑，会议总面积 1180m，拟建酒店有 338 间客房，每间房均摊会议空间面积指标为3.5m，已经达到商务会议接待151、的功能参数，其中有一个小会议室可作为贵宾接待室来用。2）酒店会议功能定位依据及说明 拟建酒店宴会和会议设施的定位量化指标的考虑基于以下因素：拟建酒店的规模和市场定位 现有酒店宴会和会议的市场供给量 对未来酒店宴会和会议市场需求的发展预期的测算 跟酒店业内人士和本地酒店经理人访谈，并了解的武夷山地方风俗习惯及竞争酒店现状 酒店名称 宴会厅 面积 容纳人数（宴会式）会议室 数量 容纳人数（最大容量）会议区域 总面积 客房数量 每间房占有 会议面积 风景高尔夫酒店 748 500 8 1024 1669 362 4.61 远华国际大饭店 450 300 7 976 1064 278 3.83 悦华酒152、店 407 300 7 950 1006 204 4.93 平均水平 535 367 7 983 1246 281 4.46 备注：以上宴会厅及会议区域的面积是根据可容纳人数估算出来的。资料来源：武夷山旅游局和 VHC 公司市场调查 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 58 页，共 105 页 3）会议厅及会议室参照范例 会议室样图会议室样图 多功能宴会厅样图多功能宴会厅样图 6.5 酒店娱乐功能定位 酒店娱乐功能定位 1）酒店娱乐功能定位指标 配备一个有 12 间豪华包房的 KTV 娱乐区（便于外包）。豪华包厢面积约为 60 平方米，153、设 180 平米的表演大厅，共计 900 平方米。2）酒店娱乐功能定位说明 VHC 通过调查武夷山高星级酒店的娱乐设施配置和经营条件，各家情况列表对比如下：武夷山竞争酒店娱乐设施配备情况表：武夷山竞争酒店娱乐设施配备情况表：大厅容量大厅容量 KTVKTV 包间数量包间数量 备备 注注 远华国际大饭店远华国际大饭店 -2 自主经营自主经营 风景高尔夫酒店风景高尔夫酒店 -3 自主经营自主经营 悦华酒店悦华酒店 -没有没有 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 59 页，共 105 页 6.6 酒店康体功能定位 酒店康体功能定位 6.6.1 154、SPA 设施功能定位 SPA 设施功能定位 1）SPA 设施的功能定位指标 酒店配备以下 Spa 设施：配备 4 间 Spa 贵宾包房，每间约为 40 平方米，大厅 50 平方米，共计 210 平方米。一个 Spa 接待区，配有舒适的放松的休闲椅子。设置独立的男女更衣区域。2）SPA 设施功能定位依据及说明 拟建酒店的主要客源除了有商务客人、政府官员外，还有高端的旅游休闲客人。Spa 设施应该成为整体开发项目的一个有机组成部分，它不仅可以提高酒店的服务档次，延长客人的平均停留天数，最重要的是可以引领武夷山的消费潮流，打破目前武夷山没有高端 Spa 休闲设施的局面，树立酒店的品牌形象。下表显示了155、武夷山竞争市场的酒店 Spa 设施数据：下表显示了武夷山竞争市场的酒店 Spa 设施数据：酒店 客房数量 Spa 贵宾包房数量 风景高尔夫酒店 362 1 间大厅 远华国际大饭店 278 0 悦华酒店 204 4 平均水平平均水平 281281 资料来源：VHC 公司市场调查 3）对酒店 SPA 功能定位的建议 拟建酒店的 SPA 设施除了重点关注那些深受国内外游客欢迎的传统疗法，包括：传统中式按摩、足部疗法、颈部和肩部按摩、头部按摩。还提供不同类型的非传统基础疗法，包括：香薰按摩、精油按摩、面部护理、修甲和修脚等。Spa 包房样图包房样图 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位156、及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 60 页，共 105 页 6.6.2 美容美发设施定位 美容美发设施定位 1）酒店美容美发设施的功能定位指标 设置 10 个座位，提供 100 使用面积 2）酒店美容美发设施定位说明 为满足宾客的多方面需求，美容美发设施作为 5 星级酒店的必备重要配套设施之一。舒适高档专业的美容美发中心，将吸引客人前来消费。酒店配备美容美发中心，面积约为 100 平方米，设置 10 个座位，并配备现代化理发美容设备，男女分隔。美容美发中心样图美容美发中心样图 6.6.3 健身康体设施定位 健身康体设施定位 1）健身康体设施的功能定位指标 a)150 中等规模的健身房，157、提供最新的健身器材和负荷训练区域。b)160 的室内体育中心，设有乒乓球桌、台球桌。c)游泳池设置 2 个，室内的 250 平方米，室外的 600 平方米，可按不同形状及大小设置。针对男女宾客分别设置衣柜间，并配备更衣区、休息区和淋浴设施。室外游池在不使用的季节可当作景观池，设计形状建议与周边的水池、建筑风格融为一体，具有较强的可观赏性。d)更衣室旁设男女桑拿室各 2 间，分为干蒸和湿蒸，每间面积为 25 平方米。e)4 间棋牌室，每间约为 40 平方米。除了摆放棋牌桌及椅子之外，建议设休息区，放置沙发。棋牌室内应设置洗手间。2）健身康体设施定位说明 5 星级酒店评分标准对健身康体设施的每一个158、细项都有具体评分要求，所以每项都不能舍，为此专门定位了一组健身康体设施空间，是采用的中小规模的配置。室外的常温泳池，并不要求全天候适用，考虑酒店的规模并不大，武夷山的气候条件下能使用泳池的时间不超过 6 个月，泳池的使用效率不会很高，提供的泳池面积 600，在非游泳季节应该是当作景观水池使 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 61 页，共 105 页 用，建议靠近大堂酒吧或全日制餐厅窗外附近。专项考察武夷山酒店棋牌室使用情况后，定位给了 4 间棋牌室，满足度假休闲客人使用。3）健身康体设施参照范例 健身房健身房 桌球室桌球室 室外游泳池159、室外游泳池 6.7 儿童俱乐部功能定位 儿童俱乐部功能定位 1）儿童俱乐部的功能定位指标 室内使用面积 100 平方米 2）儿童俱乐部功能定位说明 作为度假酒店，目标客人包括以家庭为单位的客人，儿童也是不可忽视的酒店客源之一。为了照顾全家出行的度假客人的需要，建议设置儿童俱乐部，面积约为 100 平方米，室内装修色彩鲜艳丰富生动，可以吸引到儿童的兴趣。里面配置儿童喜欢的玩具，并提供儿童看护服务。儿童俱乐部参照图 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 62 页，共 105 页 6.8 酒店商业功能定位 酒店商业功能定位 1）酒店商业的功能定160、位指标 室内使用面积 80 平方米 2）酒店商业功能定位说明 因5星级酒店功能需要，加之拟建酒店的地域特色及海滨度假期的特点，住店客人需要购物功能的配套。所以定位一间小型的酒店配套商业精品店，出售当地特产野生菌、旅游纪念品、根雕、茶叶、图书、杂志等。精品店样图精品店样图 6.9 酒店其它服务功能定位 酒店其它服务功能定位 1）酒店其它服务的功能定位指标 a)一个小型的商务中心，面积 50 b)12 个足浴间，每间 30 平方米，大厅 40 平方米。c)酒店停车场，酒店客房数量为 286 间，停车位 140 个以上（每个 35 平方米）。另有 5 个旅游大巴泊位（每个 70 平方米），同时酒店大161、堂外的广场设 10 个停车位（350 平方米）。d)所有的客房均提供高速网络接入，同时公共区域支持无线上网。2）其他功能定位说明 一个小型的商务中心，面积约为 50 平方米。提供有线和无线网络接入、电脑设备、秘书服务、翻译服务等，以满足商务客人或会议客人的需要。商务中心还提供预订酒店、机票、火车票等服务。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 63 页，共 105 页 第七章 酒店最佳效益下的分项面积指标 第七章 酒店最佳效益下的分项面积指标 提要 本章基于对拟建酒店在最佳效益下，对酒店各项的功能定位做出判断以及面积指标参数的提出要求和考虑162、。7.1 酒店布局的建模 酒店布局的建模 方案 1：图纸是华德酒店顾问公司工程设计部手绘，完全按照地形比例尺绘制 标识编号标识编号:1.店碑、旗杆。2.红艳茶园、茶亭、采茶女仿雕塑。3.岩茶园（金针眉茶园）、茶亭、牧童骑牛。4.A 座：一层大堂、酒吧、客务、商务、二、三、四层普通客房，五、六层豪华套（复式楼）、总统 套。5.B 座：普通客房、5 层。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 64 页，共 105 页 6.C 座：普通客房、5 层。7.别墅楼。8.游泳池。9.曲溪池、石桥、瀑布墙。10.一层连廊。11.餐厅、宴会厅、会议厅。12163、.停车场。方案说明：方案说明：据 VHC 资料项目地现有及意向待建五星级酒店未采用庭院结构布局。武夷山市旅游局，建议采用庭院中式五星级酒店。采用福建围楼式大堂外廊，各庭院式以武夷山名茶命名。大堂接待处背景墙置武夷山风光及传统铜浮雕（1*20），各电梯厅设龛，内置苶文化浮雕。负二、一层参考北京华太公司方案，负二层地下车库，负一层员工设备、SPA 等。总统套 1 间、豪华复式套 2 间，别墅 3 间、普通标间 283 间、共 286 间。A、B、C 座：22*631386。A 座-玉女楼、B 座-大王楼、C 座-天游楼 方案方案 2：在方案一基础上做下列改动 在方案一基础上做下列改动 1.不含小广164、场部分用地面积。2.将餐饮、宴会厅、会议厅功能增设在 A、B、C 座的一层。3.A、B、C 座相应各增高一层。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 65 页，共 105 页 方案方案 3：图纸是华德酒店顾问公司工程设计部手绘，完全按照地形比例尺绘制 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 66 页，共 105 页 方案方案 3说明：说明：武夷山市旅游局意见，本拟建项目不适宜建成大体量的类似城市里建筑，建议采用园林庭院式民族建筑风格。采用中式歇山顶坡屋顶建筑，短轴据距内廊式建筑，以减降低165、建筑密度提高土地使用率，放大绿化率营造园林绿地。为了使内廊式客房背面的可住住客有景观可看，方案三在酒店背面营造了一个小型高尔夫推杆练习场给主客提供了很好的园林绿化高尔夫景观。作为有高尔夫球场景观的 5 星级酒店在武夷山不多见。在酒店正面花园里设立了一个景观和游泳兼用的游泳池，在短暂的夏天可以给住店客人提供游泳条件，在进入冷天以后还可以给酒店和别墅的客人当成水景观来使用，大大提高了园林的品质。酒店的大量配套设施还是需要向地下发展，第三方案的低密度建筑覆盖给底下空间的建筑减低了大量的荷载，在柱/梁的设计尺度上提供了自由度。瀑布参照图 牧童参照图 采茶女参照图 下图是 VHC 为拟建酒店所做客房方案166、设计模拟图：进深 10m 开间 4.2m 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 67 页，共 105 页 7.2 综合市场调查结果、项目地块指标、建筑设计技巧、投资效果策划分项功能 综合市场调查结果、项目地块指标、建筑设计技巧、投资效果策划分项功能 建筑面积指标建筑面积指标 单位单位 面积面积 备注备注 总建筑面积总建筑面积 m 41023 地上面积 m 23410 本项目实际可用计容面积为21147 m 地下面积 m 17613 不计容积率 功能分区指标功能分区指标 单位单位 备注备注 客房区 m 20423 行政酒廊置于顶楼，可先露天167、式,验收后采用玻璃置式。别墅区 m 900 大堂公共区 m 919 餐饮区 m 3888 全日制餐厅区域、大堂吧区域、特色酒吧区域置于地上，其它置于地下屋。会议区 m 2010 置于地下屋 娱乐、康体及商业区 m 4623 精品店 80 平方米设在1F，其它设在地下1F/2F 经营管理工作区 m 710 根据具体情况而定，部分可放于地下 后勤区 m 2300 地下 1F/2F 地下停车区 m 5250 地下 2 或地上 合计合计 m 41023 部分面积不计容积率 备注：以上面积都为使用面积。7.3 酒店客房功能定义及面积指标 酒店客房功能定义及面积指标 作为五星级度假商务酒店，客房是一个私密168、的、放松的、舒适的环境，浓缩了休息、私人办公、娱乐、商务会等诸多使用要求的多功能空间，但休息始终是客房的主要功能。客房是酒店的基本要素，是酒店最重要的营运部门，是酒店利润的重要“产地”。客房室内环境的档次直接关系着客人对酒店的整体印象以及酒店的盈利效果，因而客房面积指标首当其冲。酒店主楼设置钥匙间 338 间，自然间客房面积不小于 42m；至少有三种结构的套房，双间套房的总面积不小于 84m，套房数量 34 间（不包括连通房）；金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 68 页，共 105 页 部长套房 2 间，面积控制在 168 m左右（4169、 个自然间面积），包括有卧室 2 间、客厅、餐厅（卫生间 3 间），总统套房 1 间，面积控制在 256m左右（6 个自然间面积），至少包括有卧室 2 间、会客室、餐 厅、书房各 1 间（卫生间 3 间）。行政酒廊面积设置为 6 个自然间，含有接待台、厨房、小会议室、商务中心等；VHC 建议：豪华套房（总统套）的设计要方便在必要时分成二个单元出租。房型安排及规划面积如下房型安排及规划面积如下：备注：别墅区面积另单独计算，房间可配置阳台，进深为 1.5m 的内置阳台.7.4 酒店餐饮功能定义及面积指标 酒店餐饮功能定义及面积指标 通过各类餐饮设施，为客人提供餐饮及配套服务的功能。全日制餐厅面积 170、500；风味餐厅面积 160；中餐厅面积 300；中餐包房 15 间，面积 900；大堂吧面积 150；特色酒吧 80；客房类型客房类型 数量数量 单位面积单位面积 m 面积合计面积合计 m 备注备注 具体位置具体位置 单床客房 81 42 3402 24%双床客房 190 42 7980 56.3%套房 30 84 2520 8.8%行政客房 30 42 1260 8.8%顶楼下面1-2 层 行政套房 4 84 336 1.2%顶楼下面1-2 层 部长套房 2 168 336 0.6%顶楼 总统套房 1 252 252 0.3%顶楼 行政酒廊 1 252 252 含接待、酒廊、会议室、商务中171、心、厨房 顶楼 客房使用面积客房使用面积 -16338-公共区域 1 4085 电梯厅、走廊、楼梯、服务间、设备房、管道井 合计合计 20423 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 69 页，共 105 页 餐饮功能面积数据表 餐饮功能面积数据表 餐厅类型 数量 餐位数 面积 面积/座位 备注 中餐中餐接待大堂接待大堂 1-150 1 间：100 （20个位）4 间：7080（60 个位）10 间：4050（100 个位）中餐区域放入地下发展 中餐厅中餐厅 1 150 300 2 中餐包厢中餐包厢 15 180（部分包间可合并）900 172、5 中餐厨房中餐厨房 1-480-全日制餐厅全日制餐厅 1 150 500 3.5 位于大堂侧 全日制餐厅厨房全日制餐厅厨房 1-250-风味餐厅风味餐厅 1 40 160 4 可与全日餐厅合并经营 风味餐厅厨房风味餐厅厨房 1-80-大堂吧大堂吧 1 30 150 5 位于大堂侧 大堂吧后勤大堂吧后勤 1-60-特色酒吧特色酒吧 1 20 80 4 以茶室的形式存在，位于顶楼或大堂吧附近较好的景观处 公共区域公共区域 1-778-合合 计计 -570570 38883888 -备注：除了全日制餐厅、大堂吧及特色酒吧区域外，其他餐饮设施都置于地下。7.5 酒店娱乐功能定义及面积指标 酒店娱乐功173、能定义及面积指标 要求要配有与度假功能相协调的娱乐设施，具有基本规模的 KTV 包厢 12 间。KTV 使用面积 900 m（不含过道等配套功能），配备大小包厢。娱乐功能面积：娱乐功能面积：7.6 酒店康体功能定义及面积指标 酒店康体功能定义及面积指标 通过各种球类、游泳等文体运动设施及配套设备，为住店旅客提供度假休闲以及锻炼身体的服务，是 5星级酒店康体功能的内涵。项目 数量 面积 其他面积 总面积 备注 KTV 12 60 大厅 180 900 外包 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 70 页，共 105 页 本项目设置 Spa 174、4 间（40 m/间），含大厅 260m；棋牌室 3 间，总面积 120 m；健身房面积 150 m；桌球室、乒乓球室各 1 个，总面积 160 m；儿童俱乐部面积 100 m；室内游泳池：250 m；室外游泳池：600 m（可作为景观池）；美容美发室：100 m；桑拿室：100 m；足浴室：400 m；康体、娱乐功能面积总表：康体、娱乐功能面积总表：备注：康体娱乐功能区也放在地下层。7.7 酒店会议功能定义及面积指标 酒店会议功能定义及面积指标 酒店的会议功能，就是为商务旅客提供各种会议设施及配套服务。某些公司、机关以开会为名，行度假消费之实，形成了一个巨大的国内会议消费市场。许多中小城市的175、项目 数量 面积 其他面积 面积小计 备注 Spa 包房 4 40 大厅 100 260 棋牌室 3 40 120 美容美发设施 1 100 100 健身房 1 150 150 乒乓球、桌球室 2 80 160 室外游泳池 1 600 600 室内游泳池 1 250 250 儿童俱乐部 1 100 100 桑拿室 4 25 100 设在健身房更衣室附近 足浴房 12 30 接待台 40 400 可外包 KTV 12 60 大厅 180 900 可外包 设备房 1 40 40 公共区域 1 1363 合计合计 4543 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研176、究究报报告告 第 71 页，共 105 页 酒店抓住这一机遇，极有成效地对酒店周边各市、区、县会议市场进行开发，各种会议，如销售、统 计、教育、宣传、科研、计划、妇女、青年工作会议频繁在酒店举行，给酒店带来大量的客源和极丰厚的利润。某些国际品牌酒店管理公司目标市场的定位，除公司的商务旅行者外，就是小型群体会议。有人认为会议、餐饮和客房的比例为 1：2：3，即一块钱的会议收入带来二块钱的餐饮收入，带来三块钱的客房收入；多功能会议厅 1 个总面积：600 m（可分割成 3 个小厅）；大会议室 2 个总面积：150 m；中会议室 2 个总面积：80 m；小会议室 2 个总面积：60 m。功能指标数据177、表：功能指标数据表：会议会议/宴会宴会 数量数量 面积面积 小计小计 备注备注 多功能会议/宴会厅 1 600 600 可分割成3 个 200 平方米的会议室 序厅 1 150 150 等候、签到、茶歇 宴会厅厨房 1 120 120 大会议室 2 150 300 中会议室 2 80 160 小会议室 2 60 120 有 1 间设在多功能宴会厅旁，可作为贵宾接待室用 衣帽间、化妆间 1 40 40 会议辅助房 1 118 118 储藏、设备房 公共区域 1 402 通道、卫生间及其它 会议室合计 7 7 -2 2010010 备注：建议将会议室多数做成多功能厅，有利于根据客户要求进行调整，由178、于酒店容积率备注：建议将会议室多数做成多功能厅，有利于根据客户要求进行调整，由于酒店容积率 有限，有限，VHC 建议将会议功能区置于地下层。建议将会议功能区置于地下层。7.8 酒店商业功能定义及面积指标 酒店商业功能定义及面积指标 由于拟建酒店地理位置优越，酒店大堂出门就是商业街，购物非常方便，应该在商品零售业的服务上不要大做文章，所以定位一间小型的酒店配套商业精品店，出售当地特产（海产品及海产纪念品）、茶叶、图书、杂志等。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 72 页，共 105 页 精品店面积 80m。商业功能面积表：商业功能面积表：179、7.9 酒店公共区域功能定义及面积指标 酒店公共区域功能定义及面积指标 酒店范围内，非直接消费（经营）场所客人的共享活动区域均为公共区域。大堂属于酒店的中心区域，也是最大的公共区域。大堂是客人进入后对酒店第一印象感受最直接的地方，很大程度决定了客人对酒店档次的定调，是酒店的“门面”。前厅公共面积（包括总服务台及团队入口，但不包括商场、商务中心、大堂酒吧、咖啡厅等）400m。前台办公室：包括前厅部经理办公室（含接待）、财务收银室、预定部、电话总机、秘书工作区及前台办公室支持（贵重物品存放处、行李储存区等、行李车存储室等）总面积 100m。公共区域功能面积表：公共区域功能面积表：公共区域类型公共区180、域类型 数量 单位面积 面积合计 备注 前厅公共面积前厅公共面积 1 400 400 前厅部工作区前厅部工作区 1 100 100 公共卫生间公共卫生间 1 80 80 商务中心商务中心 1 50 50 设备房设备房 1 105 105 空调、配电等 公共区域公共区域 1 315 184 电梯厅、走廊、过道等 合计 919919 7.10 酒店管理工作区域功能定义及面积指标 酒店管理工作区域功能定义及面积指标 后台区域（指间接为客人服务的区域）酒店后台部门：总经理办公室、市场销售部办公室、财务部办公室、餐饮部办公室、行政会议室等功能。客房部办公区包括：办公室、服务中心值班室、备品库房、失物暂存181、库，150 m 客房部辅助区包括：布草房、洗衣房、化学品库房、二级仓库，200 m 项目 数量 面积 其他面积 总面积 备注 精品店精品店 合计 1 80 80 8080 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 73 页，共 105 页 经营管理工作区功能面积表：经营管理工作区功能面积表：名称 数量 单位面积 面 积 合 计行政办公室行政办公室 1 80 80 行政会议室行政会议室 1 60 60 市场销售部市场销售部 1 60 60 财务部财务部 1 100 100 餐饮部餐饮部 1 60 60 客房部办公区客房部办公区 1 150 15182、0 辅助工作区辅助工作区 1 200 200 合计 710710 7.11 酒店后勤区域功能定义及面积指标 酒店后勤区域功能定义及面积指标 后勤区域指间接为客人服务的区域。消防、监控、电脑、电话机房面积，约 80 m。（设置在主楼首层）保安部办公室、人力资源总监、培训经理、接待区、培训室、急救室、员工餐厅、男更衣室/淋浴、女更衣室/淋浴 总服务区含装货平台、收货区、收货部办公室、采购部办公室、总库房、总仓经理办公室、垃圾存放区、分拣清洗区、湿垃圾冷藏室、空瓶仓库、回收区面积约 300 m。工程部总工办公室、总工作间、电工、油漆工、油漆仓库、总库房、灯泡仓库、园林库约 150 m。机房含锅炉、冷183、水机组、水泵水箱、变压器、高低压配电房、发电机、洗衣房、危险品仓库等约 1000 m。后台区域功能面积表：后台区域功能面积表：后勤区域类型 数量 单位面积 面积合计 消防、监控、总机、电脑消防、监控、总机、电脑 1 组 80 80 人力资源人力资源 1 组 200 200 保安部保安部 1 组 50 50 采购、收货部采购、收货部 1 组 50 50 各类仓库、冷库各类仓库、冷库 1 组 150 150 回收、清洗区回收、清洗区 1 组 100 100 动力能源机房动力能源机房 1 组 1000 1000 工程管理工程管理 1 组 150 150 员工淋浴、食堂员工淋浴、食堂 1 组 400 184、400 员工倒班宿舍员工倒班宿舍 1 组 120 120 合计 23002300 说明：员工倒班宿舍不是常态的员工宿舍，而是提供给保安部、三班倒班的员工在中班下班后午夜时分不 方便返回正式宿舍的时候临时休息的宿舍。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 74 页，共 105 页 第八章 配套项目经营及评分项分析 第八章 配套项目经营及评分项分析 提要 本章主要对是对拟建酒店各硬件设施按星评标准进行评分，并结合市场分析结果提出相对应意见与建议。8.18.1 酒店整体项目及评分项分析 酒店整体项目及评分项分析 序号 设施设备评分表 各 大 项 185、总 分 各 分 项 总 分 各次分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记分栏 1 1 地理位置、周围环境、建筑结构及功能布局 30 1.1 地理位置及周围环境 8 1.1.1 地理位置 3 位于城市中心或商务区，旅游景区或度假区，机场、火车站、长途汽车站、码头等交通便利地带，可进入性好 3 靠近城市中心或商务区，旅游景区或度假区，机场、火车站、长途汽车站、码头，可进入性较好 2 可进入性一般 1 1.1.2 周围环境（饭店建筑红线内）5 花园（独立于饭店主体建筑的绿化场地，面积较大，有观赏景物或建筑小品，花木保养得当，环境整洁）5 庭院（附属于饭店主体建筑，有一定的绿化和景观，可供散步、休闲，186、环境整洁）3 1.2 停车场（包括地下停车场、停车楼）5 1.2.1 停车位数量 4 自备停车场，车位不少于 40客房数 4 自备停车场，车位不少于 15客房数 3 在饭店周围 200m 内可以停放汽车，车位不少于 15客房数 2 有回车线 1 1.2.2 合理利用空间，有地下停车场（停车楼）等 1 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 75 页，共 105 页 1.3 建筑结构及功能布局 17 1.3.1 前厅部位功能设施位置恰当、分隔合理，方便宾客使用（酌情给 1 分3 分）3 1.3.2 餐饮部位功能设施位置恰当、分隔合理，方便宾客187、使用（酌情给 1 分3 分）3 1.3.3 客房部位功能设施位置恰当、分隔合理，方便宾客使用（酌情给 1 分3 分）3 1.3.4 康乐及会议部位功能设施位置恰当、分隔合理，方便宾客使用（酌情给 1 分3 分）3 1.3.5 饭店建筑历史悠久，为文物保护单位 5 全国重点文物保护单位，建立并实施严格的文物保护措施 5 省级文物保护单位，建立并实施严格的文物保护措施 3 市、县级文物保护单位 1 1.3.6 饭店配套设施不在主体建筑内又没有封闭通道相连（度假型饭店除外）-5 2 2 共用系统共用系统 52 2.1 智能化管理系统 8 2.1.1 结构化综合布线系统 2 2.1.2 先进、有效的火188、灾报警与消防联动控制系统（含点报警、面报警、消防疏散广播等）3 2.1.3 先进的楼宇自动控制系统（新风/空调监控、供配电与照明监控、给排水系统监控等）3 2.2 信息管理系统 9 2.2.1 覆盖范围 4 全面覆盖前后台，数据关联的饭店专用管理信息系统（前台管理系统、餐厅管理系统、财务管理系统、收益分析系统、人事管理系统、工程管理系统、库房管理系统、采购管理系统等数据流自动化处理并关联）4 前后台均有独立的管理信息系统 2 只覆盖前台对客服务部门 1 2.2.2 采取确保饭店信息安全的有效措施 2 2.2.3 系统供应商 3 行业主流供应商 3 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定189、定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 76 页，共 105 页 非主流供应商 1 2.3 互联网 8 2.3.1 覆盖范围 6 所有的客房配有互联网接口（有线、无线均可）2 所有的会议室均有互联网接口（有线、无线均可）2 所有的大堂区域均有无线网络覆盖 1 咖啡厅和大堂酒吧提供有线互联网接口(或有无线网络覆盖)1 2.3.2 应用 2 有独立网站，具有实时网上预订功能（非第三方订房网站）2 在互联网上有饭店的独立网页和电子邮件地址 1 2.4 空调系统 5 2.4.1 四管制中央空调系统 5 2.4.2 两管制中央空调系统 3 2.4.3 无中央空调系统，但客房、餐厅及公共区域采用窗190、式、分体式或柜式空调 1 2.5 应急供电 6 2.5.1 自备发电设施 3 2.5.2 应急供电系统（指两路以上供电）2 2.5.3 应急照明设施 1 2.6 移动电话信号覆盖所有客房及公共区域 2 2.7 节能措施与环境管理 14 2.7.1 有建筑节能设计（如自然采光、新型墙体材料、环保装饰材料等）2 2.7.2 采用有新能源的设计与运用（如太阳能、生物能、风能、地热等）2 2.7.3 采用环保设备和用品（使用溴化锂吸收式等环保型冷水机组、使用无磷洗衣粉、使用环保型冰箱、不使用哈龙灭火器等）2 2.7.4 采用节能产品（如节能灯、感应式灯光、水龙头控制等），采取节能及环境保护的有效措施（191、客房内环保提示牌，不以野生保护动物为食品原料等）2 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 77 页，共 105 页 2.7.5 有中水处理系统 2 2.7.6 有污水、废气处理设施 2 2.7.7 垃圾房 2 有垃圾房及相应管理制度，并有湿垃圾干处理装置 2 有垃圾房及相应管理制度 1 合 计总分 70 VHC 建议及分析：VHC 建议及分析：建筑结构及功能布局包括前厅、客房、餐饮、康乐及会议设施位置恰当、分隔合理，方便宾客使用（酌情给 1 分3 分），得分为 8 分（此项满分为 12 分）。因本拟建酒店不属于建筑历史悠久，不为文物保护单192、位，故此项的 5 分缺失。经 VHC 项目小组研究分析及咨询相关资深专业人士，不建议采用有新能源的设计与运用（如太阳能、生物能、风能、地热等），故此项 2 分缺失。关于垃圾房，建议有垃圾房及相应管理制度即可，故得 1 分（此项满分为 2 分）其它项目都为满分，故不在文章中做详细解释说明。结论：酒店整体经营这一块的总分为2，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 70。结论：酒店整体经营这一块的总分为2，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 70。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 78 页，共 193、105 页 8.28.2 酒店前厅经营项目及评分项分析 酒店前厅经营项目及评分项分析 序号 设施设备评分表 各 大 项 总 分 各 分 项 总 分 各次分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记分栏 3 前厅 62 3.1 地面装饰 8 采用高档花岗岩、大理石或其他高档材料（材质高档、色泽均匀、拼接整齐、工艺精致、装饰性强，与整体氛围相协调）8 采用优质花岗岩、大理石或其他材料（材质良好，工艺较好）6 6 采用普通花岗岩、大理石或其他材料(材质一般，有色差)4 采用普通材料（普通木地板、地砖等）2 3.2 墙面装饰 6 采用高档花岗岩、大理石或其他高档材料（材质高档、色泽均匀、拼接整齐、工艺精致194、装饰性强，与整体氛围相协调）6 6 采用优质木材或高档墙纸（布）（立面有线条变化，高档墙纸包括丝质及其他天然原料墙纸）4 采用普通花岗岩、大理石或木材 2 采用墙纸或喷涂材料 1 3.3 天花 5 工艺精致、造型别致，与整体氛围相协调 5 5 工艺较好，格调一般 3 有一定装饰 1 3.4 艺术装饰 2 有壁画或浮雕或其他艺术品装饰 2 2 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 79 页，共 105 页 有简单艺术装饰 1 3.5 家具（台，沙发等）5 设计专业、材质高档、工艺精致，摆设合理，使用方便、舒适 5 5 材质较好，工艺较好 195、3 材质普通，工艺一般 1 3.6 灯具与照明 5 照明设计有专业性，采用高档定制灯具，功能照明、重点照明、氛围照明和谐统一 5 5 采用高档灯具，照明整体效果较好 3 采用普通灯具，照明效果一般 1 3.7 整体装饰效果 4 色调协调，氛围浓郁，有中心艺术品，感观效果突出 4 4 有艺术品装饰，工艺较好，氛围一般 2 有一定的装饰品 1 3.8 公共卫生间 9 3.8.1 位置合理（大堂应设置公共卫生间，且与大堂在同一楼层）2 2 3.8.2 材料、装修和洁具（对所有公共卫生间分别打分，取算术平均值的整数部分）3 设计专业（洁具、灯光、冷热水、照明、通风、空调等），采用高档装修材料，装修工艺196、精致，采用高级洁具 3 采用较高档装修材料，装修工艺较好，采用较好洁具 2 2 采用普通装修材料，装修工艺一般，采用普通洁具 1 3.8.3 残疾人卫生间 2 有残疾人专用卫生间 2 2 有残疾人专用厕位 1 3.8.4 公共卫生间设施（少一项，扣 1 分）抽水恭桶 卫生纸 污物桶 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 80 页，共 105 页 半身镜 洗手盆 洗手液或香皂 烘手机或擦手纸 3.8.5 每个抽水恭桶都有单独的隔间，隔间的门有插销，所有隔间都配置衣帽钩 1 1 3.8.6 每两个男用小便器中间有隔板，使用自动冲水装置 1 1197、 3.9 客用电梯 10 3.9.1 数量 2 不少于平均每 70 间客房一部客用电梯 2 2 不少于平均每 100 间客房一部客用电梯 1 3.9.2 性能优良、运行平稳、梯速合理 2 2 3.9.3 内饰与设备 4 4 3.9.3.1 有一定装饰、照明充足 0.5 3.9.3.2 有饭店主要设施楼层指示 0.5 3.9.3.3 有扶手杆 0.5 3.9.3.4 有通风系统 0.5 3.9.3.5 与外界联系的对讲功能 0.5 3.9.3.6 有残疾人专用按键 0.5 3.9.3.7 轿厢两侧均有按键 0.5 3.9.3.8 有抵达行政楼层或豪华套房楼层的专用控制措施 0.5 3.9.4 有198、观光电梯 1 3.9.5 有自动扶梯 1 3.10 贵重物品保险箱 2 3.10.1 数量不少于客房数量的 8，不少于两种规格 1 1 3.10.2 位置隐蔽、安全、能保护宾客隐私 1 1 3.11 前厅整体舒适度 6 3.11.1 绿色植物、花卉摆放得体，插花有艺术感，令宾客感到自然舒适 2 2 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 81 页，共 105 页 3.11.2 光线、温度适宜 2 2 3.11.3 背景音乐曲目适宜、音质良好、音量适中，与前厅整体氛围协调 2 2 3.11.4 异味，烟尘，噪音，强风（扣分，每项扣 1 分）-199、4 3.11.5 置于前厅明显位置的商店、摊点影响整体氛围 -4 合 计 总分 57 VHC 建议及分析：VHC 建议及分析：建议地面装饰采用优质花岗岩、大理石或其他材料（材质良好，工艺较好），得分 6 分（此项满分为 8分）。采用较高档装修材料，装修工艺较好，采用较好洁具，得分 2 分（此项满分为 3 分）因酒店楼层限制，故不安装观光电梯，得分为 0(此项满分为 1 分)。因酒店规模限制，故不安装自动扶梯，得分为 0(此项满分为 1 分)。结论：前厅经营这一块的总分为 62，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 57。结论：前厅经营这一块的总分为 62，根据 VHC 项200、小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 57。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 82 页，共 105 页 8.38.3 酒店房务经营项目及评分项分析 酒店房务经营项目及评分项分析 序 号 设施设备评分表 各 大 项 总 分 各 分 项 总 分 各次分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记 分 栏 4 4 客房客房 191 4.1 普通客房（4.1-4.10 均针对普通客房打分）26 4.1.1 70客房的净面积（不包括卫生间和门廊）16 不小于 36m2 16 不小于 30m2 12 12 不小于 24m2 8 不小于 20m2 201、6 不小于 16m2 4 不小于 14m2 2 4.1.2 净高度 4 不低于 3m 4 4 不低于 2.7m 2 4.1.3 软床垫（长度不小于 1.9m），宽度 6 4.1.3.1 单人床 3 不小于 1.35m 3 不小于 1.2m 2 2 不小于 1.1m 1 4.1.3.2 双人床 3 不小于 2.2m 3 不小于 2.0m 2 2 不小于 1.8m 1 4.2 装修与装饰 11 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 83 页，共 105 页 4.2.1 地面 3 采用优质地毯或木地板，工艺精致 3 3 采用高档地砖、普通地毯或202、木地板，工艺较好 2 采用普通地砖或水磨石地面，工艺一般 1 4.2.2 墙面 2 采用高级墙纸或其他优质材料，有艺术品装饰 2 2 采用普通涂料或墙纸 1 4.2.3 天花有装饰 2 2 4.2.4 整体装饰效果 4 工艺精致、色调协调，格调高雅 4 4 工艺较好、格调统一 2 工艺一般 1 4.3 家具 7 4.3.1 档次 4 设计专业、材质高档、工艺精致，摆设合理，使用方便、舒适 4 4 材质较好，工艺较好 2 材质普通，工艺一般 1 4.3.2 衣橱 3 步入式衣物储藏间 3 进深不小于 55cm，宽度不小于 110cm 2 2 进深不小于 45cm，宽度不小于 90cm 1 4.4203、 灯具和照明 11 4.4.1 灯具配备 9 9 4.4.1.1 主光源（顶灯或槽灯）1 4.4.1.2 门廊照明灯 1 4.4.1.3 床头照明灯 1 4.4.1.4 写字台照明灯 1 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 84 页，共 105 页 4.4.1.5 衣柜照明灯 1 4.4.1.6 行李柜照明灯 1 4.4.1.7 小酒吧照明灯 1 4.4.1.8 装饰物照明灯 1 4.4.1.9 夜灯 1 4.4.2 灯光控制 2 各灯具开关位置合理，床头有房间灯光“一键式”总控制开关，标识清晰，方便使用 2 2 各灯具开关位置合理，方204、便使用 1 4.5 彩色电视机 6 4.5.1 类型与尺寸 3 平板电视，不小于 25 英寸 3 3 普通电视，不小于 25 英寸 2 普通电视，不小于 21 英寸 1 4.5.2 频道和节目 2 卫星、有线闭路电视节目不少于 30 套 1 1 外语频道或外语节目不少于 3 套 1 4.5.3 有电视频道指示说明及电视节目单 1 1 4.6 客房电话 5 5 4.6.1 程控电话机，有直拨国际、国内长途功能 1 4.6.2 有语音信箱及留言指示灯 1 4.6.3 电话机上有饭店常用电话号码和使用说明 1 4.6.4 附设写字台电话（双线制）1 4.6.5 配备本地电话簿 1 4.7 微型酒吧（205、包括小冰箱）5 4.7.1 数量 3 3 100的客房有微型酒吧（包括小冰箱）3 不少于50的客房有微型酒吧（包括小冰箱）1 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 85 页，共 105 页 4.7.2 提供适量饮品和食品，并配备相应的饮具 1 4.7.3 100以上客房配备静音、节能、环保型小冰箱 1 4.8 客房便利设施及用品 12 12 4.8.1 电热水壶 1 4.8.2 熨斗和熨衣板 1 4.8.3 西装衣撑 1 4.8.4 每房不少于 4 个西服衣架、2 个裤架和 2 个裙架 1 4.8.5 不间断电源插座（国际通用制式）不少于206、两处，并有明确标识，方便使用 1 4.8.6 吹风机 1 4.8.7 浴衣(每客 1 件）1 4.8.8 备用被毯（每床 1 条）1 4.8.9 咖啡（含伴侣、糖）,配相应杯具 1 4.8.10 环保或纸制礼品袋（每房 2 个）1 4.8.11 针线包 1 4.8.12 文具（含铅笔，橡皮，曲别针等）1 4.9 客房必备物品（少一项，扣 1 分）服务指南（含欢迎词、饭店各项服务简介）笔 信封（每房不少于 2 个）信纸（每房不少于 4 张）免费茶叶 暖水瓶（有电热水壶可不备）凉水瓶（或免费矿泉水）擦鞋用具（每房 2 份）“请勿打扰”、“请清理房间”挂牌或指示灯 垃圾桶 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店207、店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 86 页，共 105 页 根据不同床型配备相应数量的枕芯、枕套、床单、毛毯或棉被 4.10 客房卫生间 50 4.10.1 70的客房卫生间面积 8 不小于 8m2 8 不小于 6m2 6 6 不小于 5m2 4 不小于 4m2 2 小于 4m2 1 4.10.2 卫生间装修 6 专业设计，全部采用高档材料装修（优质大理石、花岗岩等）、工艺精致，采用统一风格的高级品牌卫浴设施 6 采用高档材料装修，工艺较好 4 4 采用普通材料装修，工艺一般 2 4.10.3 卫生间设施布局 4 不少于 50的客房卫生间淋浴、浴缸、恭桶分隔 208、4 4 不少于 50的客房卫生间淋浴和浴缸分隔 3 不少于 50的客房卫生间有浴缸 1 4.10.4 面盆及五金件 2 2 高档面盆及配套五金件 2 普通面盆及五金件 1 4.10.5 浴缸及淋浴 12 4.10.5.1 浴缸和淋浴间均有单独照明，分区域照明充足 1 1 4.10.5.2 完全打开热水龙头，水温在 15s 内上升到4651,水温稳定 1 1 4.10.5.3 水流充足(水压为 0.2 MPa-0.35MPa)、水质良好 1 1 4.10.5.4 淋浴间下水保持通畅，不外溢 1 1 4.10.5.5 浴缸 3 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划209、划研研究究报报告告 第 87 页，共 105 页 高档浴缸（配带淋浴喷头）及配套五金件 3 3 普通浴缸（配带淋浴喷头）或只有淋浴间 1 4.10.5.6 所有浴缸上方安装扶手，符合安全规定 1 1 4.10.5.7 淋浴喷头的水流可以调节 1 1 4.10.5.8 淋浴有水流定温功能 1 1 4.10.5.9 配备热带雨林喷头 1 4.10.5.10 浴缸及淋浴间配有防滑设施（或有防滑功能）1 1 4.10.6 恭桶 3 高档节水恭桶 3 普通节水恭桶 1 1 4.10.7 其他 15 4.10.7.1 饮用水系统 2 4.10.7.2 梳妆镜 2 2 防雾梳妆镜 2 普通梳妆镜 1 4.1210、0.7.3 化妆放大镜 1 1 4.10.7.4 面巾纸 1 1 4.10.7.5 110V/220V 不间断电源插座（低电流）1 1 4.10.7.6 晾衣绳 1 1 4.10.7.7 呼救按钮或有呼救功能的电话 1 1 4.10.7.8 连接客房电视的音响装置 1 4.10.7.9 体重秤 1 1 4.10.7.10 电话副机（方便宾客取用）1 1 4.10.7.11 浴室里挂钩不少于 1 处，方便使用 1 1 4.10.7.12 浴帘或其他防溅设施 1 1 4.10.7.13 浴巾架 1 1 4.10.8 卫生间客用必备品（少一项扣一分）4.10.8.1 漱口杯（每房 2 个）金金绿绿武211、武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 88 页，共 105 页 4.10.8.2 浴巾（每房 2 条）4.10.8.3 地巾 4.10.8.4 面巾（每房 2 条）4.10.8.6 卫生袋 4.10.8.7 卫生纸 4.10.8.8 垃圾桶 4.11 套房 14 4.11.1 数量 3 不少于客房总数的 20（不包括连通房）3 不少于客房总数的 10（不包括连通房）2 2 不少于客房总数的 5（不包括连通房）1 4.11.2 规格 6 4.11.2.1 至少有三种规格的套房 2 2 4.11.2.2 有豪华套房 4 至少有卧室 2 间、会客室、餐厅212、书房各 1间（卫生间 3 间）4 4 至少有卧室 2 间、会客室 1 间、餐厅或书房各 1 间（卫生间 3 间）2 4.11.3 套房卫生间 5 4.11.3.1 有供主人和来访宾客分别使用的卫生间 2 2 4.11.3.2 有由卧室和客厅分别直接进入的卫生间（双门卫生间）1 1 4.11.3.3 有音响装置 1 1 4.11.3.4 配有电视机 1 1 4.12 有残疾人客房，配备相应的残障设施 2 2 4.13 设无烟楼层 2 2 4.14 客房舒适度 35 4.14.1 布草 15 4.14.1.1 床单、被套、枕套的纱支规格 6 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及213、及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 89 页，共 105 页 不低于 8060 支纱 6 6 不低于 6040 支纱 3 不低于 4040 支纱 1 4.14.1.2 床单、被套、枕套的含棉量为 100 1 1 4.14.1.3 毛巾（含浴巾、面巾、地巾、方巾等）的纱支规格 2 32 支纱（或螺旋 16 支），含棉量为 100 2 2 不低于 16 支纱 1 4.14.1.4 毛巾（含浴巾、面巾、地巾、方巾等）规格（一个规格不达标扣 0.5 分，扣满 2 分以上，降低一挡）6 浴巾：不小于 1400mm800mm，重量不低于750g：面巾：不小于 750mm350mm，重量不低于 180g214、；地巾：不小于 800mm500mm，重量不低于 450g；方巾：不小于 320mm320mm，重量不低于 55g 6 6 浴巾：不小于 1300mm700mm，重量不低于500g：面巾：不小于 600mm300mm，重量不低于 120g；地巾：不小于 700mm400mm，重量不低于 320g；方巾：不小于 300mm300mm，重量不低于 45g 3 浴巾：不小于 1200mm600mm，重量不低于400g：面巾：不小于 550mm300mm，重量不低于 110g；地巾：不小于 650mm350mm，重量不低于 280g 1 4.14.2 床垫硬度适中、无变形，可提供 3 种以上不同类型的215、枕头 2 2 4.14.3 温度 3 3 4.14.3.1 室内温度可调节 2 4.14.3.2 公共区域与客房区域温差不超过 5 1 4.14.4 相对湿度:冬季为 50%55%，夏季为 45%50%2 2 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 90 页，共 105 页 4.14.5 客房门、墙、窗、天花、卫生间采取隔音措施，效果良好 2 2 客房隔音效果差，或部分客房靠近高噪音设施（如歌舞厅、保龄球场、洗衣房等），影响宾客休息 -4 4.14.6 窗帘与客房整体设计匹配，有纱帘,方便开闭，密闭遮光效果良好 2 2 4.14.7 照明效216、果 3 3 专业设计，功能照明、重点照明、氛围照明和谐统一 3 有目的物照明光源，满足不同区域的照明需求 2 照明效果一般 1 4.14.8 客用品方便取用，插座、开关位置合理，方便使用 2 2 4.14.9 艺术品、装饰品搭配协调，布置雅致；家具、电器、灯饰档次匹配，色调和谐 2 2 4.14.10 电视机和背景音乐系统的音、画质良好，节目及音量调节方便有效 2 2 4.15 客房走廊及电梯厅 5 5 4.15.1 走廊宽度不少于 1.8m，高度不低于 2.3m 1 4.15.2 光线适宜 1 4.15.3 通风良好，温度适宜 1 4.15.4 客房门牌标识醒目，制作精良 1 4.15.5 217、管道井、消防设施的装饰与周边氛围协调 1 合计总分 172 VHC 建议及分析：VHC 建议及分析：本拟建酒店70客房的净面积（不包括卫生间和门廊）不少于 30 平方米，得分 12 分（此项满分为 16 分）根据拟建酒店的客房面积单人床的软床垫不小于 1.2m，得分 2 分（此项满分为 3 分）。根据拟建酒店客房的面积双人床的软床垫不小于 2m，得分 2 分（此项满分为 3 分）。衣橱进深不小于 55cm，宽度不小于 110cm，得分 2 分（此项满分为 3 分）。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 91 页，共 105 页 根据市场调218、查发现，来武夷山旅游的外籍游客较少，建议电视设置 1-2 个外语频道或外语节目，没有达到 3 套，故此项目分数缺失。（可以根据酒店实际情况进行调整，满分 1 分）。70的客房卫生间面积，不小于 6 平方米，得分 6 分（此项满分为 8 分）。经 VHC 项目小组分析，建议卫生间采用高档材料装修，工艺较好即可，得分 4 分（此项满分为 6 分）。经 VHC 项目小组分析，建议普通节水恭桶即可，得分 1 分（此项满分为 3 分）。经 VHC 项目小组分析，不必要配备专用的饮用水系统，房间内可以提供矿泉水及热水壶烧水取用，故此项目分数缺失（此项满分为 2 分）。经 VHC 项目小组分析，不必要采用连219、接客房电视的音响装置，故此项目分数缺失（此项满分为 1 分）。本拟建酒店套房数量不少于客房总数的 10（不包括连通房），得分 2 分（此项满分为 3 分）。经 VHC 项目小组分析，不必要配备热带雨林喷头。故此项目分数缺失（此项满分为 1 分）。结论：房务经营这一块的总分为 191，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 172。结论：房务经营这一块的总分为 191，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 172。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 92 页，共 105 页 8.48.4 酒店餐饮220、（含宴会、会议）经营项目及评分项分析 酒店餐饮（含宴会、会议）经营项目及评分项分析 序号 设施设备评分表 各 大 项 总 分 各 分 项 总 分 各次分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记分栏 5 5 餐饮餐饮 59 5.1 餐厅（5.1-5.2 对各个餐厅（不包括食街和快餐厅）分别打分，然后根据餐厅数量取算术平均值的整数部分）32 5.1.1 布局 8 5.1.1.1 接待区装饰风格（接待台、预订台）与整体氛围协调 1 1 5.1.1.2 有宴会单间或小宴会厅 3 3 5.1.1.3 靠近厨房，传菜线路不与非餐饮公共区域交叉 2 2 5.1.1.4 有酒水台 1 1 5.1.1.5 有分区221、设计，有绿色植物或一定装饰品 1 1 5.1.2 装饰 14 5.1.2.1 地面装饰 4 采用优质花岗岩、大理石、地毯、木地板或其他与整体装饰风格相协调的高档材料（材质高档、色泽均匀、拼接整齐、装饰性强，与整体氛围相协调）4 4 采用普通大理石、地毯、木地板或其他材料(材质一般，有色差，拼接整齐，装饰性较强）2 采用普通材料（普通木地板、地砖等）1 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 93 页，共 105 页 5.1.2.2 墙面装饰 4 4 采用优质花岗岩、大理石或其他与整体装饰风格相协调的高档材料（材质高档、色泽均匀、拼接整齐、装222、饰性强，与整体氛围相协调）4 采用优质木材或高档墙纸（布）（立面有线条变化，高档墙纸包括丝质及其他天然原料墙纸）3 采用普通花岗岩、大理石、木材 2 采用普通墙纸或喷涂材料 1 5.1.2.3 天花 3 3 工艺精致，造型别致，格调高雅 3 工艺较好，格调一般 2 有一定装饰 1 5.1.3 家具 3 3 设计专业、材质高档、工艺精致，摆设合理，使用方便、舒适 3 材质较好，工艺较好 2 材质普通，工艺一般 1 5.1.4 灯具与照明 3 3 照明设计有专业性，采用高档定制灯具，功能照明、重点照明、氛围照明和谐统一 3 采用高档灯具，照明整体效果较好 2 采用普通灯具，照明效果一般 1 5.1223、.5 餐具 3 高档材质，工艺精致，有一定的艺术性，与整体氛围协调 3 较好材质与工艺 2 2 一般材质与工艺 1 5.1.6 菜单及酒水单 3 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 94 页，共 105 页 用中文、英文及相应外文印制，有独立酒水单，装帧精美，出菜率不低于 90 3 3 用中英文印刷，装帧较好，出菜率不低于 90 2 有中文菜单，保持完整、清洁 1 5.1.7 不使用一次性筷子和一次性湿毛巾，不使用塑料桌布 1 1 5.2 厨房 12 5.2.1 应有与餐厅经营面积和菜式相适应的厨房区域（含粗细加工间、面点间、冷菜间、冻224、库等）2 2 5.2.2 为某特定类型餐厅配有专门厨房（每个 1 分，最多 2 分）2 2 5.2.3 位置合理、布局科学，传菜路线不与非餐饮公共区域交叉 2 2 5.2.4 冷、热制作间分隔 1 1 5.2.5 配备与厨房相适应的保鲜和冷冻设施，生熟分开 1 1 5.2.6 粗细加工间分隔 1 1 5.2.7 洗碗间位置合理 1 1 5.2.8 厨房与餐厅间采用有效的隔音、隔热、隔味措施 1 1 5.2.9 厨房内、灶台上采取有效的通风、排烟措施 1 1 5.3 酒吧、茶室及其他吧室 7 5.3.1 装修与装饰（包含台、家具、餐具、饮具等）4 专业设计，材质高档、工艺精致，氛围协调，呈现一定225、主题 4 4 较好材质与工艺 2 普通材质与工艺 1 5.3.2 氛围 3 环境高雅、独特，装饰及灯光设计有专业性 3 3 氛围较好 2 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 95 页，共 105 页 氛围一般 1 5.4 餐饮区域整体舒适度 8 5.4.1 整体设计有专业性，格调高雅，色调协调、有艺术感 2 2 5.4.2 温湿度适宜，通风良好，无炊烟及烟酒异味 2 2 5.4.3 专业设计照明，环境舒适，无噪音。背景音乐曲目、音量适宜，音质良好 2 2 5.4.4 餐具按各菜式习惯配套齐全，无破损，无水迹 2 2 5.4.5 任一餐厅226、（包括宴会厅）与其厨房不在同一楼层 -2 合计总分 58 VHC 建议及分析：VHC 建议及分析：餐具选择较好材质与工艺的产品即可，故此项得分 2 分（此项满分 3 分）。结论：酒店餐饮楼面经营和厨房这一块的总分为 59，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 58。结论：酒店餐饮楼面经营和厨房这一块的总分为 59，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 58。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 96 页，共 105 页 餐饮会议 序号 设施设备评分表 各 大 项 总 分 各 分 项 总 分 各次227、分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记分栏 8.1 商务会议型饭店设施商务会议型饭店设施 61 8.1.1 行政楼层 14 14 8.1.1.1 专设接待台，可办理入住、离店手续，并提供问讯、留言等服务 1 8.1.1.2 提供电脑上网、复印、传真等服务 1 8.1.1.3 有小会议室或洽谈室 1 8.1.1.4 有餐饮区域（行政酒廊，提供早餐、欢乐时光、下午茶），面积与行政楼层客房数相匹配，应设置备餐间 4 8.1.1.5 设阅览、休息区域 1 8.1.1.6 可提供管家式服务 2 8.1.1.7 设公共卫生间 1 8.1.1.8 行政楼层的客房 3 8.1.1.8.1 客用品配置高于普通228、楼层客房 2 8.1.1.8.2 附设写字台电话，且有一键式呼叫管家服务按钮 1 8.1.2 大宴会厅或多功能厅（应配有与服务面积相匹配的厨房）23 8.1.2.1 面积（面积计算以固定隔断为准，序厅面积达不到要求，减 1分）6 无柱，不小于 800m2且序厅不小于 250m2 6 不小于500m2且序厅不小于150m2 4 4 不小于 240m2且序厅不小于 70m2 2 8.1.2.2 净高度 3 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 97 页，共 105 页 不低于 6m 3 不低于 5m 2 2 不低于 3.5m 1 8.1.2.229、3 设专用入口 1 1 8.1.2.4 设专用通道（楼梯、自动扶梯等）1 1 8.1.2.5 装修与装饰 4 专业设计、材质高档、工艺精致，氛围协调 4 4 材质高档、工艺较好 2 材质一般，工艺一般 1 8.1.2.6 音响效果良好，隔音效果良好 1 1 8.1.2.7 通风良好，温度适宜 1 1 8.1.2.8 配设衣帽间 1 1 8.1.2.9 灯光 3 3 专业设计、可营造不同氛围 3 灯光分区控制，亮度可调节 2 灯光分区控制 1 8.1.2.10 设贵宾休息室，位置合理，并有专用通道进入大宴会厅 2 2 8.1.3 会议厅 12 8.1.3.1 面积（如有多个会议厅，可以累计得分，230、但总分不超过 8 分）4 不小于 400m2 4 4 不小于 300m2 3 不小于 200m2 2 8.1.3.2 有座席固定的会议厅 2 2 8.1.3.3 小会议室（至少容纳 8 人开会）3 不少于 4 个 3 不少于 2 个 1 1 8.1.3.4 通风良好，温度适宜 1 1 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 98 页，共 105 页 8.1.3.5 灯光分区控制，亮度可调节，遮光效果良好 1 1 8.1.3.6 隔音效果良好 1 1 8.1.4 会议设施 4 4 8.1.4.1 同声传译功能设置（设备可租借）1 8.1.4.231、2 电视电话会议功能设置（设备可租借）1 8.1.4.3 多媒体演讲系统（电脑、即席发言麦克风、投影仪、屏幕等）1 8.1.4.4 各会议室音响效果良好 1 8.1.5 展览厅（布展面积）8 至少 5000m2，层高不低于 10m 8 至少 2000m2，层高不低于 7m 4 总分合计 48 VHC 建议及分析：VHC 建议及分析：本拟建酒店大宴会厅或多功能厅面积不小于 500m2且序厅不小于 150m2，故此项得分 4 分（此项满分 6 分）。本拟建酒店大宴会厅或多功能厅净高度不低于 5m，故此项得分 2 分（此项满分 3 分）。本拟建酒店只有 2 个小会议室，故此项得分 1 分（此项满分 232、3 分）。本拟建酒店没有展览厅，入此项得分缺失（此项满分 8 分）。结论：酒店会议设施这一块的总分为 61，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 48。结论：酒店会议设施这一块的总分为 61，根据 VHC 项小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为 48。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 99 页，共 105 页 8.58.5 酒店康体、娱乐经营项目及评分项分析 酒店康体、娱乐经营项目及评分项分析 序号 设施设备评分表 各 大 项 总 分 各 分 项 总 分 各次分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记分栏 8233、.28.2 休闲度假型饭店设施休闲度假型饭店设施 6565 8.2.1 温泉浴场 5 自用温泉浴场（饭店同一业主投资经营）5 5 邻近温泉浴场（1km 以内）2 2 8.2.2 海滨浴场 5 自用海滨浴场或有租用5年以上合同（饭店同一业主投资经营）5 邻近海滨浴场（1km 以内）2 8.2.3 滑雪场 5 自用滑雪场（饭店同一业主投资经营）5 邻近滑雪场（5km 以内）2 8.2.4 高尔夫球场 5 18 洞以上的自用高尔夫球场（饭店同一业主投资经营）5 邻近 18 洞以上的高尔夫球场（5km 以内）2 8.2.5 客房阳台 2 不少于 50的客房有阳台 2 2 不少于 30的客房有阳台 1 234、8.2.6 除必备要求外，有多种风味餐厅 5 风味餐厅数量不少于 3 个 5 风味餐厅数量不少于 2 个 3 3 8.2.7 游泳池 10 8.2.7.1 室内游泳池面积 3 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 100 页，共 105 页 不小于 250m2 3 3 不小于 150m2 2 不小于 80m2 1 8.2.7.2 室外游泳池面积 2 不小于 300m2 2 2 不小于 150m2 1 8.2.7.3 有池水循环过滤系统 1 1 8.2.7.4 有消毒池 1 1 8.2.7.5 有戏水池 1 1 8.2.7.6 有水深、水温235、和水质的明显指示标志（立式或墙上）1 1 8.2.7.7 有扶手杆，在明显位置悬挂救生设备，有安全说明，并有专人负责现场安全与指导，有应急照明设施 1 1 8.2.8 桑拿浴 2 2 8.2.8.1 男女分设 1 8.2.8.2 有呼叫按钮和安全提示 1 8.2.9 蒸汽浴 2 2 8.2.9.1 男女分设 1 8.2.9.2 有呼叫按钮和安全提示 1 8.2.10 专业保健按摩 1 1 8.2.11 水疗（SPA）7 8.2.11.1 按摩室装修装饰 3 3 专业灯光、音响设计，装修材质高档、工艺精致，氛围浓郁 3 装修材料普通，装修工艺一般，1 8.2.11.2 配有专业的 SPA 技师 236、2 2 8.2.11.3 专业 SPA 商店 1 8.2.11.4 有室外 SPA 1 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 101 页，共 105 页 8.2.12 壁球室（每个 1 分，最多 2 分）2 8.2.13 室内网球场（每个 2 分，最多 4分）4 8.2.14 室外网球场（每个 1 分，最多 2分）2 8.2.15 室外高尔夫练习场 2 8.2.16 室内电子模拟高尔夫 1 8.2.17 有儿童活动场所和设施，并有专人看护 1 1 8.2.18 其他运动娱乐休闲项目（每类 1分，最多 4 分）4 3 8.38.3 其他其他237、 3636 8.3.1 健身房 18 8.3.1.1 布局合理，通风良好，照明良好（与客房区域相对隔离）2 2 8.3.1.2 自然采光，光线充足 2 2 8.3.1.3 装修装饰 3 专业设计，装修材质高档、工艺精致，氛围营造突出 3 3 装修材质较好、工艺较好 2 装修材料普通，工艺一般 1 8.3.1.4 面积 4 不小于 200m2 4 不小于 100m2 2 2 不小于 50m2 1 8.3.1.5 器械 2 专业健身器械，不少于 10 种 2 2 不少于 5 种 1 8.3.1.6 有音像设施和器械使用说明 1 1 8.3.1.7 有专用形体房，并开设一定形体课程 2 8.3.1.238、8 配备专业健身教练，提供专业指导 2 2 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 102 页，共 105 页 8.3.2 更衣室 7 8.3.2.1 面积和数量 2 面积宽敞，更衣箱数量不少于客房总数的 15，门锁可靠 2 2 面积宽敞，更衣箱数量不少于客房总数的 10，门锁可靠 1 8.3.2.2 配备数量适当的座椅 1 1 8.3.2.3 有淋浴设施，并有洗浴、洗发用品 2 2 8.3.2.4 有化妆台，并备有吹风机和护肤、美发用品 1 1 8.3.2.5 有太阳浴设备 1 1 8.3.3 专用团队宾客接待台 1 1 8.3.4 团队239、宾客专用出入口 1 1 8.3.5 美容美发室 1 1 8.3.6 歌舞厅或演艺厅或 KTV 2 2 8.3.7 影剧场，舞台设施和舞台照明系统能满足一般演出需要 2 8.3.8 定期歌舞表演 1 8.3.9 专卖店或商场（对于度假型饭店，应提供当地特色产品或食品）2 2 8.3.10 旅游信息电子查询系统 1 合计总分 61 VHC 建议及分析：VHC 建议及分析：本拟建酒店没有 8.2.1-8.2.4 项目，故这些项目分缺失，总分 20。本拟建酒店没有 8.2.12-8.2.16 项目，故这些项目分缺失，总分 11。除必备要求外，本拟建酒店只有 2 个风味餐厅，故得分为 3 分（此项满分为240、 5 分）。根市场调查结果、当地具体情况及 VHC 专业分析，建议 SPA 水疗不配备专业 SPA 商店和有室外 SPA故这两项分数缺失，总分 2 分。根市场调查结果、当地具体情况及 VHC 专业分析本拟建酒店不设专用形体房，并开设一定形体课程，故这些项目分缺失，总分 2 分。根市场调查结果、当地具体情况及 VHC 专业分析本拟建酒店不设影剧场，没有专业的演出，故这 2个项目分缺失，总分 2 分。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 103 页，共 105 页 根市场调查结果、当地具体情况及 VHC 专业分析本拟建酒店不必要设旅游信息电子241、查询系统，故本项目分缺失，总分 1 分。结论：酒店娱乐与康体这一块的总分为 101，根据 VHC 项目小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为61。结论：酒店娱乐与康体这一块的总分为 101，根据 VHC 项目小组整体分析后得出拟建酒店在这部分的得分为61。8.68.6 酒店商业配套经营项目及评分项分析 酒店商业配套经营项目及评分项分析 序号 设施设备评分表 各 大 项 总 分 各 分 项 总 分 各次分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记分栏 8.1.6 商务中心 9 9 8.1.6.1 位置合理、方便宾客使用 1 8.1.6.2 配备完整的办公设施（包括复印机、打印机、传真机、装订机、242、手机充电器等），提供秘书服务，报刊杂志 2 8.1.6.3 装修与装饰 3 专业设计，材质高档，工艺精致，与整体氛围协调，与饭店规模与档次匹配 3 材质较好、工艺较好 2 材质一般，工艺一般 1 8.1.6.4 有洽谈室（或出租式办公室）2 8.1.6.5 有相对独立区域，提供可联结互联网的电脑 1 合计总分 9 VHC 建议及分析：此项目符合标准规划，总分为 9 分。VHC 建议及分析：此项目符合标准规划，总分为 9 分。金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 104 页，共 105 页 8.78.7 酒店其它经营项目及评分项分析 酒店其243、它经营项目及评分项分析 序号 设施设备评分表 各 大 项 总 分 各 分 项 总 分 各次分项总分 各 小 项 总 分 计 分 记分栏 6 6 安全设施安全设施 16 16 6.1 客房安全设施 8 6.1.1 电子卡门锁或其他高级门锁 2 6.1.2 客房门有自动闭合功能 1 6.1.3 贵重物品保险箱 3 6.1.3.1 位置隐蔽，照明良好，方便使用 1 6.1.3.2 数量 2 100的客房配备 2 不少于 50的客房配备 1 6.1.4 客房配备逃生电筒，使用有效 1 6.1.5 客房配备与宾客人数相等的防毒面具 1 6.2 公共区域 6 6.2.1 有安保人员 24h 值班、巡逻 2244、 6.2.2 闭路电视监控 2 覆盖饭店所有公共区域。画面清晰，定期保存监控资料（以当地有关部门规定为准）2 电梯、大堂、走廊、停车场出入口等主要公共区域有闭路电视监控 1 6.2.3 通往后台区域有明显提示，有安全可靠的钥匙管理制度 1 6.2.4 各通道显著位置设有紧急出口标志 1 6.3 食品安全 2 设食品留样化验室，并有相应管理制度 2 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第 105 页，共 105 页 设食品留样柜 1 7 7 员工设施员工设施 7 7 7.1 有独立的员工食堂 1 7.2 有独立的更衣间 1 7.3 有员工浴室 1 7.4 有倒班宿舍 1 7.5 有员工专用培训教室，配置必要的教学仪器和设备 1 7.6 有员工活动室 1 7.7 有员工电梯（或服务电梯）1 合计总分 23 VHC 建议及分析：此项目符合标准规划，总分为 23 分。VHC 建议及分析：此项目符合标准规划，总分为 23 分。8.88.8 分析后的整体评估结论 分析后的整体评估结论 因本拟建酒店尚未建成，还有 12 分关于酒店品牌建设、总经理资质及员工英语过级的项目没有进行评分。酒店硬件设施设备总分为 600 分，五星级需要达到 420-460 分，本拟建项目初次评分标准为：498 分。