1、成都智源置业营销代理有限公司成都智源置业营销代理有限公司20082008年年9 9月月客户的心理密码客户的心理密码 是项目操作的唯一准绳是项目操作的唯一准绳科学的营销执行科学的营销执行 是项目成功的唯一途径是项目成功的唯一途径项目现状条件项目现状条件项目思路项目思路项目项目分析分析市场扫描市场扫描项目目标项目目标项目定位项目定位营销战略营销战略项目思路项目思路项目项目分析分析市场扫描市场扫描项目目标项目目标项目定位项目定位营销战略营销战略项目目标项目目标树立开发商在绵阳的品牌形象树立开发商在绵阳的品牌形象实现项目的持续热销实现项目的持续热销建立项目的市场影响力建立项目的市场影响力R Resul2、tesultR ResultesultR Resultesult项目思路项目思路项目分析项目分析市场扫描市场扫描项目目标项目目标项目定位项目定位营销战略营销战略项目区位介绍项目区位介绍本案本案项目区位介绍项目区位介绍（三维立体图）（三维立体图）本案本案顺顺 河河 街街绵绵阳阳四四中中建建行行大大厦厦滨滨 江江 广广 场场 步行街口步行街口本案本案项目公交系统配套项目公交系统配套36、26、28、29、50、58、59、5 路等多条公交线路，路等多条公交线路，58、68、22、55、53、71、59、26、8、21、28、29、50等多条公交线路 项目公交系统配套分析：项目所处CBD中央商务区，3、公共交通配套极为方便，多条公交线路通达区域覆盖全城，为项目的价值提升提供了有力的支撑。本案本案项目周边主要文化休闲场所分布图项目周边主要文化休闲场所分布图 项目周边文化项目周边文化娱乐配套配套人民公园人民公园樊华商业城樊华商业城铁牛广场铁牛广场滨河广场滨河广场本案本案项目周边生活、商业配套项目周边生活、商业配套兴力达广场兴力达广场三星购物广场三星购物广场国美电器国美电器 外外 滩滩 市市 场场中环购物广场中环购物广场顺河街市场顺河街市场本案本案项目周边教育配套分布图项目周边教育配套分布图警钟街小学警钟街小学绵阳第一中学绵阳第一中学星园私立幼儿园星园私立幼儿园绵阳市青少年宫绵阳市青少年宫教工幼儿4、园教工幼儿园绵阳四中绵阳四中项目周边医疗及生活配套分布图项目周边医疗及生活配套分布图绵阳市中心医院绵阳市中心医院工商银行工商银行城厢派出所城厢派出所天诚医院天诚医院建设银行建设银行绵阳中医院绵阳中医院项目本体研究结论项目本体研究结论本项目地处绵阳本项目地处绵阳CBDCBD中央商务区，商住氛围浓厚中央商务区，商住氛围浓厚,地理优势极地理优势极为明显为明显项目周边配套极为完善，生活、医疗、教育、市场等资源丰富项目周边配套极为完善，生活、医疗、教育、市场等资源丰富周边交通较顺畅，交通辐射全城周边交通较顺畅，交通辐射全城旧城改造及周边项目的开发进一步提升了区位价值旧城改造及周边项目的开发进一步提升了区5、位价值项目思路项目思路项目分析项目分析市场扫描市场扫描项目目标项目目标项目定位项目定位营销战略营销战略n建筑形态：现目前多以20-30层的电梯公寓为主n片区均价在3000-3800元/左右n户型面积在50-120 为主。投资型小套一、两房70-90平米，三房90120平米为主力户型，其中以80余平米的两房及110平米左右的实用型三房较受消费者欢迎n主力客户群主要为片区内客户，多为二次置业兼有部分异地购房者n客户购买以自住为主，30-45岁两代同堂为主，重视生活的便利性n受地震影响，受地震影响，客户对电梯公寓接受度下降客户对电梯公寓接受度下降 区域市场总结区域市场总结震后绵阳房地产市场的几大发展6、趋势：震后绵阳房地产市场的几大发展趋势：震后绵阳房地产市场的几大发展趋势：震后绵阳房地产市场的几大发展趋势：1、消费者理想购房区域由中心城区向郊区转移；、消费者理想购房区域由中心城区向郊区转移；2、消费者对产品的需求热点由高层住宅向多层住宅转移；、消费者对产品的需求热点由高层住宅向多层住宅转移；3、灾区人民地震后，房屋受损严重，灾区人民地震后，房屋受损严重，有经济条件的灾区群众急需解决有经济条件的灾区群众急需解决 住房问题，形成刚性需求。住房问题，形成刚性需求。4、震后购房者对地震的心理阴影普遍存在，观望之势客观存在。当然，这、震后购房者对地震的心理阴影普遍存在，观望之势客观存在。当然，这种影7、响随着时间的推移，也呈现出较为明显的衰弱趋势种影响随着时间的推移，也呈现出较为明显的衰弱趋势 5、受地震影响，拆迁换房客户占比增加幅度相对较大。改善型客户才是震后受地震影响，拆迁换房客户占比增加幅度相对较大。改善型客户才是震后市场回暖的源动力。市场回暖的源动力。项目思路项目思路项目分析项目分析市场扫描市场扫描项目分析项目分析项目定位项目定位营销战略营销战略关于项目档次定位的思考关于项目档次定位的思考完善便捷完善便捷的市的市政配套设施及教政配套设施及教育资源育资源高层电梯公寓高层电梯公寓中高档中高档开发方向开发方向根据项目的地理位置、项目的经济指标、市场情况绝版地段、黄金绝版地段、黄金商圈仅有的8、综合商圈仅有的综合商业商业项目项目SWOT分析分析SWSW优劣势分析优劣势分析 Strength Weakness 地处CBD中心城区，地理位置绝佳；交通较为便捷；临近涪江，自然环境极佳;周边配套设施极为完善；成熟的商业氛围有利于项目的商业的开发“5.12”地震的客观影响 市场观望气氛浓厚，成交量不足项目为多年的烂尾楼，质量问题引人深思，不利于品牌推广 项目现有基础部分，不利于户型设计OTOT 机会威胁分析机会威胁分析 Opportunities Threats 地产市场放量较大，市场竞争激烈；同质化严重，营销难度大；价格的可控性较弱；宏观政策影响和未来发展态势的不可预见性。绵阳成为副省级城市9、；华润、中国水利、中信等地产巨头进入有利于市场的发展和价值的提升 地震过后，自住型购房需求量增加城市的快速发展有利于CBD的形成SOSO优化策略优化策略Strength优势优势以快速回笼资金、利润极优化为开发总战略；以知名商超或主力品牌店的进驻将提升项目商业部分的整体价值；强化项目核心资源的稀缺性（地段、地段、还是地段）；疏理和细分市场，强化对核心目标客户的营销。Opportunities机会机会TWTW规避策略规避策略Threats威胁威胁 以差异化形象定位规避同质化竞争（中小户型）；以差异化营销通路应对激烈的市场竞争（自住、投资办公）；优化设计，降低成本，应对价格战的威胁，提高竞争力（价格10、策略：相时而动，平开高走、）；整合资源，以坚实的工程质量提升附加值（项目质量标准的炒作）；通过质量监督机构及相关质量权威部门的专业报告体现。Weakness劣势劣势项目定位项目定位关于案名关于案名q切合本项目的定位要求 规模、地段、市政配套等q符合本项目的产品特性 物业形态、外立面、产品的独特之处q简洁易记，朗朗上口q讲求实事求是，杜绝另类、哗众取宠 案名确定的原则：案名确定的原则：关于案名关于案名q尚城国际q尚城q壹品檀q汇城q凯旋门 案名建议及释义案名建议及释义城城:体现大气体现大气城城:体现大气体现大气城城:体现大气体现大气尚尚:品品质质体体现现亦有大气之感亦有大气之感,与电梯的品质、与11、电梯的品质、形态切合。且融入了商务气息形态切合。且融入了商务气息汇汇:聚聚集集人人气气、商商气气。地地段段优优势势之之感感地位、品质的展示地位、品质的展示关于案名关于案名q尚城国际：美化事实、鹤立鸡群、名利皆俱；繁荣富贵之格q尚城：顺利昌隆、诸事亨通；q壹品檀：天赋好运、前途无限；q汇城：旭日升天，名显四方；终成大业之意；q凯旋门：名利双收、渐进向上，亦大业成就之意。案名释议：案名释议：高端市场中端市场低端市场物业档次低 中 高客户层面1 1档次档次定位定位高 中 低根据市场及项目本身的特征我们得出以下结论：住宅、商业地产的中高档次本案2 2属性定位属性定位“”CBDCBD中心区绝版之作中心区12、绝版之作+地标级电梯豪宅地标级电梯豪宅高端市场中高端市场中端市场中低端市场低端市场3客户定位自用型客户投资性客户目前中心区70%30%本项目90%10%q 高档次，增强购买欲望；q 宏观政策及地震因素打击投资需求；q 本项目投资客户的比例希望低于平均水平。购买用途定位购买用途定位购买客户来源购买客户来源核心客户群核心客户群重要客户群重要客户群 次要客户群次要客户群投资客投资客截流市中心的客户、绵阳情节的外地人截流市中心的客户、绵阳情节的外地人长期在绵阳工作及生活的政府公务员、学校长期在绵阳工作及生活的政府公务员、学校教师、教师、企业白领、经商户二次购房企业白领、经商户二次购房关于项目形象定位的13、思考关于项目形象定位的思考 我们在高度同质化的竞争环境下，本项目有没有独特的销售主张（USP）？4 4形象定位形象定位核心卖点提炼核心卖点提炼交通便利交通便利教育配套教育配套产品的创新产品的创新生态与景观生态与景观生活方便生活方便 硬件配套硬件配套开发商的品牌开发商的品牌 独特销售主张独特销售主张项目独特项目独特USPUSP5 5形象定位形象定位形象定位原则：形象定位原则：体现差异、塑造产品特质、引发客户的价值归属与认同 产品价值客户价值价值共鸣价值共鸣领先性稀缺性服务性老城生活感尊贵感品牌度形象定位形象定位“绝版地标，传承经典”5 5形象定位形象定位物业发展优化建议物业发展优化建议项目建议原14、则项目建议原则入住什么层次的客户，决定了什么样的档次。档次档次 超越超支。成本成本 硬件设计要有超前性，品牌选择与主要对手持平硬件设计要有超前性，品牌选择与主要对手持平1软性服务上达到星级酒店的物业服务标准软性服务上达到星级酒店的物业服务标准2成本控制原则成本控制原则客户看得见的地方高成本投入客户看得见的地方高成本投入客户看不到的地方严格控制成本客户看不到的地方严格控制成本电梯内饰建议q 液晶显示q 音乐背景 q 空调系统q 按钮错误修正功能q 采用双排发光按钮q 考虑残疾人使用便利性q 吊顶后高度不低于2.6米电梯内饰建议建议建议本项目的停车位超过中心区大部分住宅的配置水平,建议项目在地下设15、置地下大堂，以增加产品档次。停车场建议停车场建议建议项目思路项目思路项目分析项目分析市场扫描市场扫描项目分析项目分析项目定位项目定位营销战略营销战略1 1两大营销战略两大营销战略利用知名品牌组合，提升整个项目品牌附加值；在住宅、商业上，加强品牌互动；品牌互动赋予项目服务配套差异化；以星级物业服务的体验性营销作为项目核心竞争力；赋予项目物业功能差异化；在软性配套上实现与商业互动。服务竞争2 2两大营销战略两大营销战略3 3核心营销策略核心营销策略服务营销策略服务营销策略量子营销量子营销策略策略借势营销策略借势营销策略事件造势策略事件造势策略点式渗透策略点式渗透策略价格策略价格策略356124核心16、营销策略核心营销策略星级酒店式的物业服务；体验式营销（设施提前展示、样板层、现场服务）；服务营销事件造势举办“老绵阳，新生活”的居住体验活动，树立项目高端的市场形象，实现短期突围借势营销利用关联性的重大事件借势，如：大型展览、房交会等；利用重大客户成交借势宣传；利用同区域其他项目对共性卖点的宣传为我所用；坚持形象差异化的宣传。实效渠道：与行业协会联合互动；写字楼液晶显示、专业杂志、DM宣传；利用知名休闲娱乐品牌的大客户资源，进行推广；“走出去，请进来”的主动出击销售模式。点式渗透实效渠道利用网络进行推广利用媒体炒作：绵阳日报、绵阳晚报、时尚房车杂志等进行炒作利用报广、短信、夹报等直销渠道走进社17、区和区域经济实力强的企业：高频次现场小活动区域、市中心的重要户外制定客待客政策，进行客带客销售现场：所有来电、来访客户智源置业的投资客等资源渠道营销价格平开高走，创造市场价值新高，提升项目品牌形象；定价上预留折扣空间；设定价格预警机制，保证均价实现。价格策略分期推售原则分期推售原则中档中档/标杆产品标杆产品+快销产品快销产品前期以市场轰动效应为原则前期以市场轰动效应为原则介于目前观望气氛浓厚的市场现状，建议前期客户储备期为介于目前观望气氛浓厚的市场现状，建议前期客户储备期为3 3个月个月中期开盘期，以全方位的市场推广全速实现销售回笼资金，建议开盘中期开盘期，以全方位的市场推广全速实现销售回笼资18、金，建议开盘 期为期为1 1个月个月强销期以注重利润最大化为原则，价格的拉升提升项目价值，从而推强销期以注重利润最大化为原则，价格的拉升提升项目价值，从而推动销售动销售尾盘销售期注重性价比的凸现，从而实现全部销售尾盘销售期注重性价比的凸现，从而实现全部销售标杆产品树立项目形象，快销产品造就市场影响力标杆产品树立项目形象，快销产品造就市场影响力 建议项目采用分批次销售的策略，保证开盘清盘的轰动效应，后期根建议项目采用分批次销售的策略，保证开盘清盘的轰动效应，后期根据市场需求量决定分批推量据市场需求量决定分批推量平开高走平开高走价格战略总纲价格战略总纲保证项目可持续热销保证项目可持续热销一批次形成19、热销的轰动局面，树立企业品牌及项目品牌影响力一批次形成热销的轰动局面，树立企业品牌及项目品牌影响力分期价格战略分期价格战略 一批次一批次二批次二批次三批次三批次3120312040004000策略策略快打快销快打快销小幅频涨小幅频涨价值最大化价值最大化涨幅强度涨幅强度3800380032603260元元/平米平米3360-34803360-3480元元/平米平米38803880元元/平米平米策略下的策略下的支撑点支撑点形象确立形象确立景观呈现景观呈现整体均价：整体均价：3380-35003380-3500元元/平米平米批数批数产品产品标杆产品标杆产品快销产品快销产品中等中等+快销产品快销产品商20、业呈现商业呈现现场氛围营造现场氛围营造主动出击主动出击销售控制销售控制体验营销策略体验营销策略2 2核心销售技巧核心销售技巧1234核心销售战术核心销售战术CSCS销售服务 一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；体验式营销体验式营销1 1销售人员接受专业的销售礼仪培训，以及高级美容培训；细节体现：汽车遮阳、体验式销售中心、看楼通道、液压式施工电梯（最好提前安装一部电梯）、体验式样板层、酒吧式洽谈区、一对一服务、自动擦鞋机体验式营销10个体验点之白金服务体验体验战略体验战略营销的主战场营销的主战场关键词现场展示现场展示销售服务销售服务路牌区域控制权路牌区域控制权周周活动周周活动.售楼部售楼部富21、丽堂皇、气质不凡富丽堂皇、气质不凡重要l售楼部功能布置：展示区、接待区、洽谈区、服务区、办公区、功能房。l洽谈区桌椅形式软化，可考虑休闲沙发或休闲式座椅。l在功能区设置休闲区：咖啡、书、游戏室、配饮料机（免费的可乐机）等。l卖场内除传统的设置外，另外配数字电视以及播放项目电视片、广告片、新闻、活动场景集等。l卖场内同时提供“商务酒店式”的服务 重要 售楼部售楼部高雅商务气息高雅商务气息，强调顾客体验，强调顾客体验体验式样板房，将样板房的一切体验式样板房，将样板房的一切“禁止禁止XXXX”牌取掉，一切给消费者现场真实体验，在样板房入户区牌取掉，一切给消费者现场真实体验，在样板房入户区设置伞架、垃22、圾筒、童车等。设置伞架、垃圾筒、童车等。在样板房展示智能化系统：紧急报警系统、可视对讲等。在样板房展示智能化系统：紧急报警系统、可视对讲等。配置服务人员与讲解员。配置服务人员与讲解员。大师设计：震撼市场、引导享受、引导消费、引大师设计：震撼市场、引导享受、引导消费、引 导新的生活方式导新的生活方式完成时间：完成时间：开盘前一个月开盘前一个月装装2 23 3套风格不一的样板房以及交楼标准间套风格不一的样板房以及交楼标准间效果：体现尊贵品质或时尚现代效果：体现尊贵品质或时尚现代 情景样板房情景样板房大师手笔设计大师手笔设计重要工程样板房工程样板房品质的体现品质的体现窗框及玻璃构造窗框墙体砌块实物展23、示，配合挂实物展示，配合挂牌说明牌说明夜晚广告牌夜晚广告牌灯光的新应用灯光的新应用白天效果白天效果夜晚效果夜晚效果在项目辐射范围在项目辐射范围,全方位全方位覆盖，做到醒目、大气覆盖，做到醒目、大气现指示牌图片现指示牌图片路牌区域控制权路牌区域控制权销售服务销售服务方便客户、亲切关爱方便客户、亲切关爱2、规范用语规范用语，强调工作人员的精神面貌和服务意识，强调工作人员的精神面貌和服务意识3、律师现场办公、律师现场办公3、采用国内标准的物业管理服务、采用国内标准的物业管理服务4、专业服务体系：、专业服务体系：装修设计顾问、装修设计顾问、室内装修顾问等室内装修顾问等1、体验式看房、体验式看房 销控制24、定原则：销控制定原则：p 科学制订，执行坚决（杜绝朝令昔改），动态调整p 低区散卖，强调快销；中高区控制节奏，实现利润极点 p 应预留朝向、采光、通风、户型等相对优秀的户型，以确保尾盘的销售 销售控制销售控制2 2q智源置业的投资客户积累；q外联活动宣传，深抓团体购房团（三州、达川等）；q点式宣传，加大对绵阳重点单位的点对点推介。主动出击主动出击3 3p 组合互动（CIS传递USP及项目特质）p 体验式环境（商务型气质）p 声、光、电 p 动态、电话现场氛围营造现场氛围营造4 4SP/PR活动活动节点活动制造轰动效应，营造口碑，节点活动制造轰动效应，营造口碑，树立开发商品牌树立开发商品牌小提琴25、演奏爱心传递活动全民健身活动阶段营销篇阶段营销篇销售阶段销售阶段销售周期销售周期预计销售率预计销售率客户储备期2008年10月2008年12月开盘阶段2009年1月中旬2月底30%持续强销阶段2009年3月2009年5月底40%尾盘阶段2009年6月2009年8月20%合计合计销售期销售期8 8个月个月9 90%0%以上时间暂定，具体根据工程进度和开发商资金要求以上时间暂定，具体根据工程进度和开发商资金要求形象认知形象认知形象树立形象树立品牌创建品牌创建品牌建立品牌建立生命线高端线品牌升华品牌升华品牌线08.10-12月09.1-2月09.3-5月09.6-8月 楼体包装 ；软文炒做；知名品牌26、入主项目动态追踪报导；重点客户资源储备。签约知名休闲品牌仪式抢占高端市场。“中高端住宅”形象上进行品牌创建；体验营销借势营销点式营销；主动出击；星级服务营销 知名休闲品牌相继进驻；项目品牌；企业品牌；品牌树立品牌树立蓄客方案蓄客方案1.现场：所有来电、来访客户2.宣传推广：报版、车身、站台、房交会、产品推荐会、公关活动、周末SP活动等3.重点单位：跟踪效益好的重点企事业单位（载体：DM单、楼书）4.智源置业的业主资源5.与周边优良教育资源合作，增强项目价值。如绵阳四中、绵阳一中、星太阳幼儿园6.与VIP商家联盟，增强项目的吸引力。如与银行、大卖场、品牌商家、中高档休闲娱乐场所等7.VIP客户：27、采用短信形式发展银行、车行VIP客户8.发展“客带客”客户储客途径储客途径卡 号卡序编号卡 名卡的优惠幅度(%)活动配合发放时间备 注第一张1XXXX待定0.5%项目发布会XX月第二张2XXXX0.5%产品推介会/春交会X月介绍项目的主要特色第三张3XXXX排号卡（未命名）1%储客选房活动X月有特色的珍藏卡合计2%客户甑别模式客户甑别模式集卡模式：根据项目重要活动时间节点发VIP卡，每发1张卡给予一定的购房优惠来访量来访量来访入会率来访入会率储客量储客量认购成功率认购成功率（1 1）储客信息监控）储客信息监控 前述储客步骤为理想状态下的进程，市场难免发生特殊情况，以下一系列指标都可能在一定范围28、内发生变化，还会相互影响。我们会每周对储客情况进行汇总，归类分析，在大目标不变的前提下，逐步修正后期储客计划。在监控、修正中成功完成储客目标。特特殊殊情情况况监监控控对储客情况进行监控，储客期每日来访量应不少于计划批数，如果少于计划批数，加强来访客户总结及分析，有针对性的加大推广力度来访入会成功率是对储客结果影响最敏感的指标，为使来访入会成功率达到既定目标，随时注意对客户的心理分析和对销售人员的培训开盘成功率估计在100%，价格体系、优惠措施、以及前期一系列工作是保证开盘成功率达100%的基础以制度保证储客目标的实现以制度保证储客目标的实现对储客情况进行监控，储客期每月储客量应不少于计划批数，29、如果少于计划批数，加强储备客户的总结分析，加大推广力度（2 2）来访客户信息监控）来访客户信息监控 以填写来访客户登记表的方式收集客户信息，汇总分析，为我们的媒体监控、价格修正和销售控制寻求依据。储客/销售情况日报表 储客/销售情况周报表 储客/销售情况月报表(3)(3)我们会根据每个周期的储客我们会根据每个周期的储客/销售情况编制相应的数据分析表销售情况编制相应的数据分析表 以制度保证储客目标的实现以制度保证储客目标的实现VI设计草案设计草案VI设计方案设计方案VI设计方案设计方案VI设计方案设计方案VI设计方案设计方案 项目的成功离不开成功的策划，更离不开专业化的项目的成功离不开成功的策划30、，更离不开专业化的销售队伍。相信我公司凭借多年的操盘经验，资深的销售队伍。相信我公司凭借多年的操盘经验，资深的销售经理人，优秀的置业顾问，科学的现场管理制度，销售经理人，优秀的置业顾问，科学的现场管理制度，一定有能确保本项目的顺利销售，定能为贵公司的项一定有能确保本项目的顺利销售，定能为贵公司的项目创造利润最大化。目创造利润最大化。THANKS！本次报告完毕!谢谢 接下来请了解：合作方案 项目的策划理念关于合作方案关于合作方案 （策划代理销售）（策划代理销售）详细合作内容如下：详细合作内容如下：根据开发公司提供的相关资料，负责提出本项目各期的广告宣传计划；根据开发公司提供的相关资料，负责提出本31、项目各期的广告宣传计划；负责销售人员的管理和指导；负责销售人员的管理和指导；根据市场条件制定价格表，付款办法及优惠办法；根据市场条件制定价格表，付款办法及优惠办法；负责本项目广告的策划与实施；负责本项目广告的策划与实施；负责与客户商定购房合同，并为开发公司实现快速回笼资金；负责与客户商定购房合同，并为开发公司实现快速回笼资金；协助开发商办理交接房的相关工作并处理售房屋过程中的客户问题；协助开发商办理交接房的相关工作并处理售房屋过程中的客户问题；（具体内容详见委托代理合同）（具体内容详见委托代理合同）我们的收费及标准：我们的收费及标准：【项目销售收入项目销售收入1.01.5（不含广告费）（不含广32、告费）】【项目销售收入项目销售收入 2.5 3.5 （含广告费）（含广告费）】【超基价的溢价分成：甲方超基价的溢价分成：甲方6成，乙方成，乙方4成；视具体情成；视具体情 况可由双方协商后确定况可由双方协商后确定】【佣金及溢价支付方式：按月结或按套结算；视具体佣金及溢价支付方式：按月结或按套结算；视具体 情况可由双方协商确定情况可由双方协商确定】备注：备注：“合作底价合作底价”由双方签订合同时协商确定。由双方签订合同时协商确定。附件：附件：“尚城尚城”的策划理念的策划理念 “尚城尚城”的销售理念的销售理念关于“尚城”的策划思考 市场经济，一切以立足客观市场条件为出发点，市场为大市场经济，一切以立33、足客观市场条件为出发点，市场为大市场到底需要什么样的房子呢市场到底需要什么样的房子呢?市场的需要是哪些人呢市场的需要是哪些人呢?项目有多少目标客户群呢项目有多少目标客户群呢?我们的项目的规划设想满中客户的需求吗我们的项目的规划设想满中客户的需求吗?那又会做什么样的调整呢那又会做什么样的调整呢?我们的市场究竟在哪里？我们的市场究竟在哪里？我们应该怎样做大市场？我们应该怎样做大市场？酒香也怕巷子深！酒香也怕巷子深！酒本案物业 巷子本案营销执行阻力 风力传播营销公关“尚城尚城”的推广理念的推广理念“尚城尚城”的策划理念的策划理念我们虽酿得是美酒，那怎样让它四溢飘香我们虽酿得是美酒，那怎样让它四溢飘香34、？我们唯有我们唯有 眼前一亮眼前一亮 风姿卓越风姿卓越 含情脉脉含情脉脉 视觉冲击视觉冲击 有外在，亦有内在有外在，亦有内在 五分人才，五分包装五分人才，五分包装“尚城尚城”的销售理念的销售理念培训之道培训之道诲而不倦、循循善诱诲而不倦、循循善诱羊皮卷羊皮卷所有故事的启迪，让每一置业顾问真正领略到成功的真谛！所有故事的启迪，让每一置业顾问真正领略到成功的真谛！销售圣经对置业顾问的双层影响：销售圣经对置业顾问的双层影响：先懂得怎样做人，才能懂得怎能样做事先懂得怎样做人，才能懂得怎能样做事观念观念观念观念技能技能技能技能觉悟觉悟觉悟觉悟“尚城尚城”的销售理念的销售理念培训之道培训之道真实而感人至深35、的故事真实而感人至深的故事将不断延续将不断延续是觉醒！还是那午夜的明亮灯火的指引！一盏明灯打开了每是觉醒！还是那午夜的明亮灯火的指引！一盏明灯打开了每个人的心菲！每一次研讨，每一次心灵最深处的碰撞，都凝聚着个人的心菲！每一次研讨，每一次心灵最深处的碰撞，都凝聚着“爱爱”与与“被爱被爱”的内涵！的内涵！这就是我们企业文化的精髓这就是我们企业文化的精髓用心、爱心、关心用心、爱心、关心培训引导让每个人的潜能得以充分发挥培训引导让每个人的潜能得以充分发挥“尚城尚城”的销售理念的销售理念强化团队凝聚强化团队凝聚强化团队凝聚强化团队凝聚力力力力团队，我们永远的制胜法宝如何锻造团队的凝聚力？我们需要团队的灵36、魂高效团队不仅是严格执行而且更多的是细腻而周全的协助每一位置业顾问都是最好的兄弟“尚城尚城”的销售管理的销售管理标准化规范化的管标准化规范化的管标准化规范化的管标准化规范化的管理理理理制胜团队必备条件案场管理制度案场人员行为规范制度案场人员培训制度案场人员考核制度案场经理考核制度“尚城尚城”的销售管理的销售管理标准化规范化的管标准化规范化的管标准化规范化的管标准化规范化的管理理理理制胜团队必备条件销售控制表客户来电登记表客户来访登表销售日报表、周报表、月报表销售业绩考核表成交客户统计分析表未成交客户统计分析表退定客户分析统计表成交客户信息反馈表成交客户档案表客户完款情况汇总表客户追踪情况汇总表“尚城尚城”的整合传播推广构架项目媒体规划地面支持营销道具推广企划电视广告NP软文.样板间销售中心配套现场楼书手袋户型手册.配合营销的市场传播企划.四大推广体系的建立现场感染体系文本情感体系媒体广告体系活动造势体系“尚城尚城”四大推广体系四大推广体系