1、美 食 区 招 商 方 案目录一、餐饮市场情况二、步行街商圈餐饮市调情况三、规划分析一）、市场定位1、目标市场定位2、消费者定位：3、档次定位：4、产品定位：5、形象定位：6、品牌定位：7、业态分布规划：8、投资前景：二）、项目优势：1、管理优势:2、整合营销传播3、定位优势:4、品牌优势三）、招商原则:四、规划方案五、主题餐厅招商进展情况及实施计划一、00市餐饮市场情况餐饮商圈分布情况分析二、步行街商圈餐饮市调情况三、规划分析一）、市场定位1、目标市场定位本项目地理位置优越，位于00市步行街街区商圈，是00市市区中心点，00市新兴的休闲、娱乐、餐饮热点正在向本案商圈移动,日人流量达10万人次2、。市场定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休闲食品，晚上给单身人士及工作繁忙的商务人士提供便利餐，周末则是为商场游客提供全天的食品服务。2、消费者定位：目标客层主要锁定在购物中心，卖场的客流，及本商圈内的商务楼白领及年轻时尚人群，而不是员工餐，他们绝不是我们的目标顾客，千万不能因小失大，使美食广场变成为员工食堂，要与本商圈业态形成互补互动.3、价格定位：“美食平民化”价格定位中档，可依据市场周边普通盒饭快餐的11.5倍来定位,业态上以快餐为主，休闲餐为辅。客单价控制在人均消费5-15元的区域，与华天大酒店的美食城正好互补，且不会形成竞争，同时能满足顾客在逛街过程中随时随地的就餐和休闲。让消费3、者“花最少的钱吃最好吃的食物”。而且，应率先引进储值卡刷卡消费，使之消费方便，快捷、时尚，0000美食广场通过一年运作将在常德市迅速复制，实现“一卡在手，吃遍全城”，00000美食广场是您就餐实惠与时尚的最佳选择的口碑效应。4、产品定位：“低价高品质”“物美价廉”以规模和特色取胜,，要有时尚个性与特色，以专业化发展模式为主。口味精益求.美食广场积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的厨务品控管理。使之成为我市规模最大、品种最齐全的美食汇集地，经营品类要多而精，如韩国拌饭、湖南美食、广式盖浇饭、常德美食、韩国铁板饭、云南荷叶饭、自助火锅等多个种类、广场内各类美食采用开放式的陈列。5、形4、象定位：1）、形象要时尚化，设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”要彰显本案形象的高度、气度。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，设计抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。2）、强化美食区的聚客能力，美食与文化结合、时尚与古典结合、西方与东方结合。时尚的风格环境将成为年轻人看电影前后的首选餐饮场所6、业态分布规划：餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，引入复合性的规划设计理念，以美食广场、娱乐集中分布业态聚人气，以品牌店5、聚财气。7、投资前景 树立000美食文化品牌形象，用000经营理念 、整体功能规划、经营优势，使之通过一年的运作，得以在000市其他商业地产迅速复制，放眼湖南，走向全国。二）、项目优势：1、 位置优势（略）2、 硬件设施：1）建筑形态、景观独具优势2）中央空调3）消防:耐火等级均为一级.4）有容乃大充足的停车位，在这里有车就是方便地下多达400个停车位5）节能、环保:在建筑设计中加强,改善了建筑物周围的绿3、管理优势:1）自主经营、商位租赁。新亚好莱坞商业管理公司入驻本案,负责统一经营管理 、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略）、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。即：商位6、租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有;其他：对商户统一办理工商、税务，商户无需交纳保安、保洁费用，只需承担经营所用水、电、燃气费。2)、整合营销传播把企业的一切营销和传播活动，如广告、促销、公关、新闻、促销、CI 包 装、产品开发进行一元化的整合重组让消费者从不同的信息渠道获得 对好莱坞美食品牌的一致信息性，品牌诉求的一致性和完整性。4、定位优势:（略）5、品牌优势: 通过塑造好莱坞品牌形象，强化购物中心各项优势。三）、招商原则:1、形象先行推7、广（媒体、现场）造势，品牌店联盟要营造旺场氛围。2、先远后近 ，先大后小。品牌主力店先行（适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户，招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性；采取一系列促销策略，以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营。3、 以市场领导者的地位和姿态，站在竞争市场的至高点上，增强项目在市场的凝聚力及竞争力。四、运营规划方案鉴于以上情况建议两个方案A、 方案一：美食广场（自营/营运商+1个休闲主题餐厅）即桂林人、禾绿回转寿司/绿茵阁招商建议方案方案1：租赁、联营形式000商业经营管理公司独立运营方案2：整体出租或（出售），整体交给一个大的运营商来运做8、方案评估：方案1：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，方案2：美食城作为一个整体出租（出售）给某成熟的运营商，不参与后期的经营与管理.方案评估因素：方案资金回笼资金收入招商难度销售难度定位影响条件经营风险方案1慢高小易很好一般要求大方案2快低大难利好要求高零分析认为方案1整体上优于方案2，因为：1）、一个好的经营管理对商场价值的提升不止，而且这种升值刺激是永续性的。从资金收入来看1方案收入较高，而且后续增值空间大，虽然风险较大可是运做难度较易。2）、在方案1有效运作的情况下，美食广场的升值是一定能达到的。3）、美食广场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质9、，方案1的最终目的是通过有效的经营管理使美食广场的经济指数提升，以达到投资的高利润回报。4）、方案1更好地符合了本项目时尚与娱乐的定位思路。B、方案二：1-2个主题餐厅（火锅、禾绿回转寿司、金牛角王、味千拉面、金汉斯等）餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动各楼层人气，二可以满足各品牌店选址标准。四、招商进展情况及实施计划（一）、招商进展情况按美食区招商进度，首先针对主力店进行初次接洽，对目标美食主力店进行了拜访，拜访情况和跟踪情况如下（二）实施计划1、招商物料准备1）、招商手册、招商DM单 招商邀请函 购物中心概况，美食广场的招商条件现场VI物10、料（含综合简介、平面图、功能说明、 经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）2）、 招商合同文本 招商细则、招商流程、租赁协议等3 ）、美食城平面分割图（规划效果图）2、现场管理 1）、招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备； 每周工作例会，向经营管理公司汇报每周招商情况及当前亟待解决的问题；每周以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、并以周、月小结 形式报告呈报甲方； 2）、每天填写工作日志，定期商周、月总结。 3）首先应多渠道开发市场第一步，量大面广，一则传递招商信息，二则开发些加盟的投资客。第二步，锁定目标意向客户，持续跟踪，最终达成目标。第三，以点带面，充分利用主力店的品牌11、效应带动品牌店的加盟。3、招商推广计划美食广场的招商工作，本案初拟以下推广计划4、合作方式：1）、以租赁形式，租赁期限5-8年2）、合约保证金：以2个月租金为保证金，合同期满无息退还3）、管理费：按日常管理费用的支出预算分摊（对商户统一办理工商、税务），商户需交纳保安、保洁费用，承担经营所用水、电、燃气费。4）、广告费：开业初期美食区大量广告集中投放，消费卡优惠，为商户启动市场5、招商优惠政策具体的招租方式 不管是租赁还是联营扣点都应积极的吸引经营户进驻美食区，针对美食区的初步定位建议采取一些主动出击的招商方式，拟定如下方案：1)、特色品牌商家进驻优惠策略 ：特色品牌商家的品牌效应能给经营者增12、强入场的信心，从而有力地促进招租，所以建议对于有意进驻的特色品牌商家，租金上给予一定比例的优惠，如在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商户的招租；2）、制定优惠套餐： 抢占商机“阶梯式”优惠租赁方式，降低经营风险， 前三年收取低租金，由低到高，循序渐进，最先进入的商户，实行优惠租价，使商户提高盈利能力，从而物业稳步经营、长足发展。 3）、免租优惠：（租金就是利润）考虑到商家在进驻后具有一定时期的装修及品牌推广阶段，对于最先进入的商户，实行优惠租价，并给予商家三至六个月的免租优惠期。.或 免入场费、免费装修期、免费提供排油烟罩及安装、免费提供餐饮资讯等。或2009年00月013、0日前签约的业户给予免4个月物业管理费的优惠。4）、强势媒体推广： 已进驻品牌商户可成为新亚好莱坞的联盟商家，并可免费利用好莱坞强大的媒体资源和客户渠道进行整合营销推广，以扩大传播范围，把握消费客群。 5）、商铺租赁年限： 为三年期或五年期，方式灵活，7） 、积极配合合作伙伴争取当地政府的税费减免政策。8） 、相对优惠的户外广告位。9） 、优惠停车场费及其他优惠政策。6、进驻要求：1）、统一业态规划：商家入驻须服从对美食广场的整体规划，驻场前经确认业种及品牌，经严格供货商的考察评估，选择标准为上年营业额、单店面积、单月销售、客单价、人气、产品质量）考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，14、如要调整经营内容需经书面同意。 2）统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经经营管理公司审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合美食广场的整体形象3）.统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从物业公司的统一管理。物业公司对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，创造一个舒适、整洁的就餐、休闲场所。7、招商流程1）、市场调研和目标客户分析2）、客户信息归档完善,招商资料准备就绪、目标客户开发,拜访,接洽、客户分类,确定3）、重点客户(招商部) 填写招商意向表、 客户资格考察,评估核准、 确定合作对象,4）、签定招商意向书,交纳定金、与客户沟通,谈判,方案修改与认可、协议正式签订5)、水、电、气、排气工程跟踪6）、提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书,租赁许可证和装 修入场证、进行装修,设备进场安装,设备运行、使生产制作,营业(客户)