1、万方数据万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 养老社区项目经济评价的 SD 模型仿真模拟研究 专 业：工程经济与管理 硕 士 生：李婷 指导教师：兰峰 教授 摘要 截至2014年年底，我国60岁以上老年人口已达到2.12亿，占总人数的15.5%，年均增长率为 3%，我国正处于快速老龄化阶段。“十二五”规划以来，国家先后出台了一系列政策法规支持养老事业的发展，养老地产开发的热潮悄然兴起。养老社区项目投资周期长、投资额大、风险高、融资困难、牵涉面广，是个复杂的系统工程，各影响因素相互交错，牵一发而动全身，系统动力学处理复杂系统问题具有独到优势，可以对养老社区项目经济评价进行系统性分析。本文分析了我2、国老龄化现状、未来发展趋势以及特征，阐述了养老社区项目开发的基本特征，分析了运用系统动力学进行养老社区项目经济评价的可行性。在分析影响养老社区项目经济评价因素的基础上，建立各因素间的关系方程，构建养老社区项目系统动力学经济评价模型。运用 VENSIM 软件，通过设置参数和初始化变量对模型进行检验和修正。进行养老社区项目经济评价的仿真模拟，预测项目财务评价指标，对项目不确定性因素进行蒙特卡洛模拟分析和情景预测分析，预测项目在各种模式下的经济状况，从而选出最佳开发模式。通过仿真模拟结果表明系统动力学方法对养老社区项目进行经济评价具备有效性，可以解决养老社区投资领域存在的普遍问题，模拟结果可以为项目3、投资决策提供参考意见，文章为养老社区项目投资提供一些新的思路、方法与工具。关键词关键词：养老社区；系统动力学；经济评价；模型仿真 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 The Study of the Economic Evaluation of Endowment Community project on System Dynamics Model Specialty:Engineering Economics and Management Name:Li Ting Instructor:Prof.Lan Feng Abstract By the end of 2014,elder peop4、le over the age of sixty has reached 212 million that accounted for 15.5%of the total population,which average annual growth rate is 3%in china,and our country is currently in the stage of rapid aging.China had issued the policies and regulations for supporting the development of retirement business5、 since the 12th five-year plan,and development of endowment real estate is upsurge.The project of endowment community has many characters,such as long investment cycle,large amount of investment,high risk,financing difficulties,wide concern,so it is complicated system engineering,and various kinds o6、f factors are difficult to interlock and clear.System dynamics has obvious advantage on dealing with complex system,it can analysis the economic evaluation of the endowment community project systematically.This paper analyzes the aging status quo,the development trend of the future and characteristi7、cs,also expounds the support through community projects in the urban development and the necessity of economic evaluation of community project,analyses the feasibility of using system dynamics to study the economic evaluation of endowment community project.On the basis of analyzing the factors influ8、encing the economic evaluation of endowment community project,this paper establishes the relationship between various factors equation and constructs the economic evaluation model of endowment community project with system dynamics.Besides,the research inspects and corrects the model by setting the 9、parameters and initializing the variable with VENSIM software.The project financial evaluation indexes were simulated and forecasted,this article analyzes financial sensitivity by Monte Carlo method and 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 scenario analysis for uncertainty factors in the project,forecasts the benefit10、 of the project in various mode so as to select the best development pattern.Simulation results show that the system dynamics has validity in economic evaluation of endowment community project and can solve the common problems of the endowment community investment field,simulation results can provid11、e references for project investment decisions.This article has provide some new ideas,methods and tools for the investment of endowment community project.Key Words:Endowment community;System dynamics;Economic evaluation;Mathematical modeling万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 I 目 录 1 绪论.1 1.1 选题背景.1 1.2 课题研究目的和意义.2 12、1.2.1 研究目的.2 1.2.2 研究意义.2 1.3 国内外研究现状.2 1.3.1 国外主要研究现状.2 1.3.2 国内主要研究现状.5 1.4 论文研究内容与方法.9 1.5 论文技术路线图.9 2 相关理论基础.11 2.1 项目经济评价方法.11 2.1.1 项目经济评价研究概述.11 2.1.2 项目经济评价的内容和程序.11 2.1.3 项目经济评价的分析体系.12 2.1.4 现行方法对养老项目经济评价的局限性.13 2.2 系统动力学理论.14 2.2.1 系统动力学概述.14 2.2.2 系统动力学建模步骤.18 2.2.3 系统动力学专用模拟语言与软件发展.19 213、.2.4 系统动力学在经济评价方面的应用及优势.21 3 养老社区项目经济评价 SD 模型构建.23 3.1 养老社区项目特征.23 3.2 养老社区项目经济评价 SD 模型的边界界定与结构分析.26 3.3 系统动力学（SD）模型构建.28 3.3.1 市场子系统.28 3.3.2 总投资估算子系统.30 3.3.3 投资计划与资金筹措子系统.32 3.3.4 营业收入与销售税金子系统.33 3.3.5 利润分配子系统.35 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 II 3.3.6 权益资金投资现金流量子系统.36 3.3.7 资金平衡子系统.36 3.3.8 资产负债子系统.37 4 基于 14、SD 经济评价模型的仿真模拟与分析.39 4.1 项目基本情况简介.39 4.1.1 项目概况.39 4.1.2 宏观市场分析城市分析.39 4.1.3 微观市场分析商圈分析.40 4.2 模型基本模拟的假设及参数的估计.41 4.2.1 模型基本模拟的假设.41 4.2.2 模型基本模拟参数的估计.41 4.3 模型检验与评估.43 4.4 模型仿真运行及分析.44 4.4.1 重要变量分析.44 4.4.2 因果分析.46 4.4.3 对比分析.46 4.4.4 蒙特卡洛模拟分析.47 4.5 情景预测分析.49 4.5.1 情景模式设定.49 4.5.2 情景仿真结果分析.49 4.6 15、项目经济评价的结论.51 5 结论与展望.53 5.1 结论.53 5.2 不足与展望.54 参考文献.55 附录.61 在校期间的研究成果及发表的学术论文.81 致谢.83 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 1 1 绪论 1.1 选题背景 当一个国家或地区 60 岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的 10%，一个国家或地区 65 岁以上人口达到或超过总人口数的 7%，那么，该国家或地区就进入了老龄化社会阶段1。2000 年我国 65 岁及以上人口占比为 7%，标志着我国已经进入了老龄化社会，并且老龄化程度日渐加剧。根据 1990 至 2050 年中国人口老龄化预测，2030 年到 2016、50 年是中国人口老龄化最严峻的时期，到 2030 年中国 65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家，到 2050 年，我国老龄人口将超过 4 亿，老龄人口比重将超过 30%，进入深度老龄化社会。中国 21 世纪将是不可逆转的老龄化社会2。我国目前正处于快速老龄化阶段，老年人口基数大，老龄化速度快、程度深，地区发展不平衡，城乡倒置显著，城乡差异大，未富先老，养老产业的发展还处于摸索阶段，老年住宅市场无论从质量上和数量上都供给不足，也没有形成完整的产业链。根据“9073”养老指导方针，90%的老年人居家养老，7%的老年人在养老服务社区养老，3%的老年人在养老机构养老，居家17、养老和社区养老这两种养老方式不断融合，在社区进行居家养老是养老未来发展的方向3。随着人口老龄化逐渐加剧，以及部分地区、部分房地产企业发展遇到了瓶颈，很多房地产企业纷纷进入养老地产行业，进行养老社区开发。我国养老社区开发还处于摸索阶段，参考案例少，经验不足。养老社区项目是一个复杂的系统工程，主要由商业运营、资本运营、服务运营等几部分构成。养老社区项目投资周期长、投资额大、风险高。近年来随着养老地产开发的热潮兴起，养老地产的一些问题也逐渐暴露。融资困难、盈利模式单一，精通地产开发和养老服务行业的复合型人才少，目前成功案例少，后期运营管理是难点，市场接受度不高。机遇与挑战并存，我国养老地产的开发有很18、多优势，同时也面临很多挑战，怎样整合资源，降低风险，实现养老地产开发项目盈利是投资者密切关注的问题。传统经济评价方法存在诸多弊端，不善于处理复杂的系统问题。养老地产项目运营成本复杂，收入来源多样化，影响现金流量的经济活动比一般的房地产项目多得多，系统动力学处理复杂系统问题具有独到优势，因此有必要运用系统动力学进行养老社区万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 2 项目经济评价研究。1.2 课题研究目的和意义 1.2.1 研究目的研究目的（1）通过本文研究，分析影响养老社区项目经济评价的主要因素，研究养老社区项目开发经济活动，利用系统反馈环的作用机制，找出经济价值关键因素，掌握项目运行经济动态，从19、而更好地发现深层次的问题，提高项目开发运营和管理水平。（2）传统经济评价方法不擅长处理复杂的系统问题，通过本文研究，为养老社区项目经济评价操作提供了一些新的思路、方法和工具，有利于提高科学决策水平，积极引导社会资金参与养老社区开发。（3）通过本文研究进一步拓宽系统动力学在战略决策方面的应用。1.2.2 研究意义研究意义 养老社区项目经济评价的研究有利于促进我国养老服务产业持续、健康、稳定运行。项目评价是一种为了降低风险，减少盲目决策，增强科学决策和理性投资的方法，是养老社区项目可行性研究的重要有机组成部分。养老社区项目开发前期投资额大，方案选择与投资决策尤为重要，因此深入研究项目的市场供需与财20、务运营状况，发现项目的薄弱环节，分析项目的经济效果，对于提高项目的决策水平与优化资源配置有着重要的现实意义，有利于引导社会资金参与养老社区开发，对健全养老服务体系具有积极意义。传统的经济评价方法对于复杂系统进行评价时存在很大的局限性，采用系统动力学的方法，从动态的全局观念去观察和发现养老社区开发和运营中的问题，找出问题之间的联系和影响，从而可以更好地发现深层次的问题和提高商业运营和管理水平，为复杂项目经济评价提供了一些新的思路、方法和工具。1.3 国内外研究现状 1.3.1 国外主要研究现状国外主要研究现状（1）养老社区方面的研究 西方国家着手解决老年住宅问题的时间比我国长，积累了丰富的经验，21、日本、万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 3 美国、英国等一些发达国家养老社区的发展相对成熟，其研究主要在规划设计、老人生活状况与对养老服务机构满意度、养老服务机构发展运营情况：规划设计方面：Ross Gilroy（2005 年）4、Clare.cooper.Marcus（2006 年）中都有论述老年人住宅的空间设计5。老人生活状况与对养老服务机构满意度方面：Han Kwee Ho（2002 年）对日本居家养老和社区养老中老年人日常生活独立性的相关因素进行了研究，研究发现高龄老人和女性生活独立性最低，中风、骨关节病和摔伤是主要的医疗诱发因素，沟通不畅、抑郁是影响老人生活独立性的重要因素。通过22、这些因素的研究有助于识别高危患者，提出预防措施,还有利于老年患者的整体管理6。Han Kwee（2003 年）从老年人生活满意度为切入点，对日本居家养老和社区养老进行了比较，发现在社区养老中的友情和居家养老中的亲情是影响老人生活满意度的主导因素7。Costa-Font,Joan（2013 年）研究了欧洲（主要采用西班牙的数据）住房环境和老人对住房满意度的关系，结果表明住房环境优劣对满意度有着重要影响8。Marianne Abramsson（2012 年）探索了是否瑞典老人愿意离开他们的独栋住宅而住到老年公寓里，作者采用了 2001-2006 年的人口数据，结果表明大多数老年人愿意在居住在现有住23、房内，四分之一的人愿意离开，其中只有小部分人愿意离开现有的产权房住到租赁的公寓里9。养老社区服务机构发展与运营方面：Linda Wong（2008 年）本文探讨了非营利性老年组织，认为四个因素影响其生存和发展前景：保健机构满足用户的需求度；如何成功地管理人力资源；能否确保财务可持续性以及能否满足投资者的期望。数据显示，虽然日常照顾一般能很好地服务老年人并保持顾客满意度。在融资和运营上，投资者却遇到困难，构成了严峻挑战。由此产生的问题给养老住宅的前景蒙上了一层阴影，并引起国家非营利组织的政策问题10。Bram Verschuere（2012 年）探索了公共部门、私人非营利组织、私人商业老年护理机24、构的不同，解释了不同监管形式下的老年保健设施运营状况11。（2）项目经济评价方面的研究 项目评价起源于西方，20 世纪 60 年代，项目评价在发达国家流行起来。20世纪 70 年代，项目评价成为一个重要的学术领域，一些有影响力的书籍也在这个时候出版，一些专门的评价研究的杂志和期刊也在这个时候创办，1976 年，评价评论应运而生。同时，这个时期评价方法也有了很大进步和突破。联合国和一些阿拉伯国家联合编制了 工业项目评价手册，该评价手册在考虑了经济目标，万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 4 还用更简洁的方法建立了评价的指标。此后项目评价在各国范围、各个行业内快速发展起来。Eschenbach 25、T（2013 年）分析了经济评价中的现金流模式，在指标评价体系中，可能某个指标值出现多个解，在这种情况下需要根据现金流进行进一步的分析12。Liu Yuming（2015 年）将成本效益评价节能技术（EETA）应用在中国绿色建筑，他根据经济评价理论(EETCP)，建立了绿色建筑成本效益评估的理论框架系统，然后用增量成本和定量计算公式分析绿色建筑的增量效益，并以万科城作为研究案例，进行了绿色建筑的成本效益实证分析13。Meir,I.A（2015 年）选取了以色列半游牧民族 40 公顷一个作为试点单位，在整合绿色生产原则、实践和技术的基础上，利用土壤改良、废水回收、太阳能热电联产、固体废物堆肥、沼26、气生产、绿色建筑和本土蔬菜、药用植物、药草和香料的再次改良等生产过程促进经济发展。考虑到集成的主要方针，设计团队在现场进行严格的科学评价和成本效益分析旨在利用每个活动的废物作为另一个活动的资源14。（3）系统动力学方面的研究 1956 年，美国麻省理工学院 Forrester 教授始创系统动力学（System Dynamics SD）15。系统动力学从整体出发，研究系统的影响因素，注重内部因素的相互作用，它首先应用于企业管理领域，20 世纪 60 年代，系统动力学的应用范围不断扩大，其中影响最大的是 Forrester 教授建立的城市动力学模型。20 世纪 70 年代，系统动力学被广泛用于研究27、世界性模型，Meadoes 教授发布的增长的极限被称为“70 年代的爆炸性杰作”。20 世纪 90 年代，系统动力学开始世界范围内广泛传播，在经济领域的应用更加广泛，涉及到项目管理、交通管理、人口、财务管理、城市管理等方面。在 1980 年的时候，Kenneth G.Cooper 首次在项目经济评价中使用了系统动力学，用其量化了大型军事造船工程成本超额的原因。之后运用系统动力学方法在评价和策略改进方面被得到广泛应用16。Nasirzadeh 等（2008 年）通过管理反馈循环建立了风险的相关结构和相互关系，提出了一种新的分析施工风险的方法。这种方法在基于系统理论的风险分析和风险评估的基础上，认28、为一个风险或者一组风险的全面影响可以通过量化时间和成本进行建模和面向特定对象进行仿真模拟实现。文章通过一个桥梁建设项目对提出的方法进行性能评估，通过建模确定了风险相互关联的结构，并进行了模拟和量化17。Sahay,Mridula（2014 年）利用系统动力学模型分析了提高高等院校教育质量的策略模式，文章提供了一个动态万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 5 模型，分析了经济和环境条件等影响因素改变时系统的反应，通过这个模型，便于制定适当的应对策略18。Yanxin Wang（2014 年）建立了涉及一个零售商和两个独立供应商的供应链系统动力学模型，被称为主要供应商和备份供应商模型19。1.3.29、2 国内主要研究现状国内主要研究现状（1）养老社区项目方面的研究 目前对养老社区项目的研究主要集中在开发模式、融资方式、规划与选址、市场需求方面。发展模式方面：罗福周、韩言虎（2012 年）从我国老年地产的发展现状，并结合结合国外养老地产发展的经验提出在中国发展养老地产相关建议20。兰峰、刘佳（2013 年）通过构建价值链模型分析了社区养老价值创造过程，通过对价值链的调整与优化，探索了适应我国城市养老发展方向的养老方式21。吕红军等（2013 年）研究发现养老地产的核心问题是处理成本与服务的关系，有效的养老地产模式是各司其职的分离或聚集模式22。吴婷婷（2014 年）借鉴日本养老地产开发经验，30、从“舒缓亲子矛盾”、“减轻国家地方财政支出”、“实现资源合理配置”以及“拉动中国经济新增长点”等方面考虑，探讨了日本“集中性养老住宅”是可行的23。吕淑琪（2016 年）分析了我国养老地产发展模式和发展前景，指出我国发展养老地产需要在政策扶持、开发经营和服务人员素质上进一步提升24。融资模式方面：欧新煜等（2013 年）分析了保险公司在投资养老地产方面的竞争优势，并就保险公司直接和间接投资养老社区提供了不同的策略方案，直接投资养老社区应当采取集中差异化策略，间接投资策略是收取稳定的分红25。马敏达、李正伟、曹小琳（2014 年）结合养老地产的发展特点，提出了 PFI 发展模式，并对各种融资模式31、进行了对比，构建了 PFI 的基本框架和初步探析了 PFI 模式的风险，对解决养老地产的融资有着一定的导向作用，但对融资模式的剖析特别是风险分担缺乏进一步的研究26。马智利、何婷（2014 年）分析了将房地产信托投资基金引入养老地产这种模式的优劣，同时对此融资模式提出了政策性建议，丰富了养老地产的融资理论27。李兰军从利用熵值分析法对养老地产融资风险进行了分析，并找出了对融资风险较大的因素28。以上研究都表明养老地产项目风险高、融资困难。规划设计方面：目前在规划设计方面的研究主要注重于养老住宅的室内设计和养老住区的选址方面。杨国霞、沈山（2011 年）从老年人对住宅空间的需求分万方数据西安建筑32、科技大学硕士学位论文 6 析了居家养老住宅空间设计要求29。周燕珉、林婧怡（2012 年）从国内养老社区设计的主要问题出发，以综合性养老体为例，从选址、规模与布局形式等方面给出了具体规划原则与设计建议，有利于促进养老住宅设计规划出台30。师晓莉（2015 年）从集群式养老视角出发提出统一规划养老基地的方式，对养老地产规划提出了新的视角31。市场需求方面：前期专家学者对养老地产市场需求的研究主要着重于养老公寓，随着研究的深入对顾客需求意愿影响因子的研究越来越深入，且运用到的科学方法越来越多。黄卫群等（2009 年）注重于养老需求及具体设计研究，并测算了高档老年公寓的需求量32。刘群红、周玮（2033、12 年）分析了老年地产市场需求因素，进行了市场调查，探讨了老年地产市场的发展对策33。康琪雪、张恒铭（2013年）对居民购买房地产的意愿及参与行为进行了调查，对影响居民购买意愿及参与行为的因素进行了分析34。李中秋、王朝明等（2015 年）从特征价格理论的视角出发就我国养老资源配置进行了研究35。沙国华（2015 年）利用 Probit 模型研究养老地产市场需求意愿的影响因素，并对释放养老地产潜在需求提出了策略36。（2）项目经济评价方面的研究 1951 年发布的基本建设工作程序暂行办法标志我国项目评价起步，接着20 世纪 60 年代项目评价纳入全国科学发展规划，“文革”期间暂停。20 世纪34、 70年代，随着改革开放的我国经济体制改革，项目评价工作重新提上议程，1978 年的时候颁布了 关于加强基本建设管理工作的几项规定，项目评价进入建设管理的必经程序。20 世纪 80 年代以后投资项目的评价得到了高度重视，得到了广泛的发展。1987 年，建设部和发展改革委员会发行的建设项目经济评价方法与参数（第一版）成为了建设项目评价的纲领和指南37。为适应经济发展和经济体制改革，1993 年和 2006 年出版了第二版和第三版。目前随着国家体制的日益完善，市场经济的健康发展，项目投资评价越来越受到政府和投资者的重视，从重大项目的硬性规定变成决策者的自觉行为。随着项目评价的盛行，一些局限性开始显35、现，学者们开始尝试用一些新的方法来研究项目评价。肖艳颖、邱菀华（2001 年）将博弈论运用到项目评价，考虑了生存可能性对项目评价的影响38。陈侠（2001 年）讨论了主成分分析法在项目评价中应用的可能性39。段世霞等（2008 年）探讨了在传统投资评价方法基础之上建立起包含实物期权的具有可操作性的综合投资评价框架40。同时，传统的项目评价也得到广泛应用，丁洪斌、刘皓天、彭志忠（2009 年）分析了我国铁路快万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 7 运项目投资的相关经济评价方法，并进行了铁路快运公司投资过程的实证分析41。王文婷、龚健、赵亮（2013 年）构建了土地整理行业的国民经济评价体系和方36、法，为项目的可行性研究提供了更直观的方法和准确的依据42。（3）系统动力学方面的研究 20 世纪 70 年代，系统动力学传入我国，经过王其藩、许庆瑞、胡玉奎等教授的积极倡导与潜心研究，在几十年里得到了飞速发展。在理论方面，王其藩（1994 年）的系统动力学全面的研究了系统动力学的基本理论观点、理论框架和系统理论方法，反映了 20 世纪我国系统动力学的主要研究成果43。贾仁安、丁荣华（2002 年）出版的系统动力学反馈动态性复杂分析利用图论的相关理论，通过构建系统流程图研究整个系统的结构，是利用系统动力学建立模型的主要方法44。在应用方面，系统动力学的应用领域广泛，几乎涵盖了社会科学与自然科学的37、所有领域。比如人类社会领域：服务/营销/客户关系领域，教育/教学领域等；自然科学领域：水土资源/环境/农林/生态领域等都是系统动力学应用的热门领域。系统动力学在预测、管理和经济评价方面得到了广泛应用。其中宏观/区域经济/城市规划区域，交通运输/调度领域，物流/运输领域，军事战略领域等是系统动力学应用比较热门的领域。20 世纪初，系统动力学开始用于交通方面社会经济效益的评估，之后，系统动力学在项目评价方面的应用不断拓宽，在城市发展建设、生态环境方面的社会环境影响评价、经济效益评价研究越来越多。预测方面的应用，王云鹏等（2005 年）运用系统动力学建立了关于道路货物运输供给、道路旅客运输与需求量预38、测系统模型，并对模型进行了仿真验证，证明模型是有效可行的45。王留锁（2012 年）阐述了系统动力学的特征和建模原则和步骤，利用系统动力学建立了辽宁省经济、社会、环境预测的系统动力学仿真模型，从各方面预测了辽宁省“十二五”到 2020 年的发展趋势46。近年来系统动力学广泛应用到资源储藏量的预测上。杨丽梅等（2015 年）运用系统动力学定量模拟计算中国稀土供需差波动系数，并通过仿真预测提出了两套方案，为国家相关部门进行稀土储备提供了方案建议47。吕涛等（2015 年）通过系统动力学模型预测出 2035 年印度的能源和煤炭需求量48。管理方面的应用，李美岩、刘应宗（2009 年）利用系统动力学模39、型，把水资源作为城市发展的制约因素建立了建设用地管理的系统动力学模型，分析了人口、经济与建设用地之间的关系，建立了系统动力学流图，明确了建设用地供给与需万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 8 求之间的制约与推动关系49。刘洋、卢梅（2011 年）认为项目管理的传统方法局限于细节问题而忽视因素之间的相互作用对项目整体的影响，文章通过系统动力学从全局战略层面进行复杂项目的系统管理。并用一个工程实例进行了实证分析50。李春娟（2015 年）运用系统动力学方法构建应急管理知识系统，通过仿真模拟发现应急主体间合作与应急决策供应会可以提高知识存量51。近年来系统动力学在电子商务领域的应用越来越广泛，徐升40、华（2015 年）运用系统动力学建立了电子商务信息生态链的知识管理模型52。程国平，荀卫（2015 年），运用系统动力学仿真模拟了创新型协同网络平台，结果表明人员知识水平是提高平台运行效益的关键因素53。评价方面的应用，李杰兰、陈兴鹏、王雨等（2009 年）立足于生态经济理论，运用系统动力学模型方法和柯道格拉斯生产函数，构建了关于资源、环境、经济系统之间关系的结构模型，并用专用分析软件对青海省“资源-环境-经济系统”进行了模拟分析，揭示了不同发展模式下的环境响应，表明了经济发展、资源枯竭和环境影响之间的反馈关系54。汪德根、宋玉芹、刘昌雪（2013 年）利用系统学理论，分析了商务旅游城市发展的41、影响因子，构建了人口-经济-商务旅游-环境系统动力模型，并对苏州工业园区商务旅游发展趋势进行了模拟评价55。刘奕（2007 年）等描述了铁路干线建设与区域经济发展之间的内在机理，构建了系统动力学模型，并利用 Versim 软件进行铁路干线的社会经济效益仿真模拟56。王宇宁（2012）等运用系统动力学，通过对高速公路社会经济效益进行分析，建立了区域经济公路交通发展的系统动力学模型，结果表明模型可以定量化高速公路项目社会经济效益57。目前系统动力学在经济评价方面的应用被拓展到城市建设、生态环境以及资源开发各个方面。从国内研究综述中可以看到国内外学者的研究是多方面、多角度的，上述研究分别在一定角度或42、层面上阐明了我国养老社区项目的发展问题，取得了一些有价值的研究成果。而且通过检索各类文献发现，国内对养老项目的经济评价研究尚属空白。Fabiu Carlucci（2009 年）运用系统动力学对海港工程投资计划进行了建模。文章以系统动力学方法理论和经济评价理论为基础，分析影响决策和经济的变量，建立系统动力学模型58。结果表明系统动力学保留了传统项目评价方法的优点，同时帮助我们理解系统的模型，变量之间的关系和他们随着时间演化的过程。还可以清晰的向读者可视化整个系统和他们的相互关系。证明了系统动力学方法在项目经济评价中具有可操作性和推广价值59。养老社区项目是个复杂的万方数据西安建筑科技大学硕士学位43、论文 9 系统，其开发模式和盈利模式与其他类型的房地产项目差别较大，且项目持续时间长，影响因素复杂，现金流量复杂，本文运用系统动力学通过分析养老社区投资、建设、运营等各个阶段各个方面的相互作用对项目的经济评价进行全方位的分析，期望通过本文的研究来丰富养老社区项目的经济评价研究，为各方投资者提供参考。1.4 论文研究内容与方法（1）论述了老龄化原因和现状，阐述了养老社区项目在城市发展中的作用以及养老社区项目经济评价的必要性，分析了运用系统动力学进行养老社区项目经济评价的可行性。（2）分析了养老社区项目影响经济评价的各因素间的关系，构建养老社区项目系统动力学经济评价模型，建立各因素间的关系方程。通44、过设置参数和初始化变量对模型进行检验和修正，通过修正的模型对项目进行仿真预测。（3）运用 VENSIM 软件预测项目财务评价指标，对项目不确定性因素进行蒙特卡洛模拟分析。通过对养老社区项目的分析，对项目不同发展模式进行情景分析。1.5 论文技术路线图 根据以上研究方法确定本文的研究技术路线见图 1.1。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 10 基于系统动力学的养老基于系统动力学的养老社区项目经济评价研究社区项目经济评价研究研究背景研究背景发展现状发展现状相关文献研究相关文献研究养老项目研究养老项目研究系统动力学研究系统动力学研究经济评价理论经济评价理论系统动力学建模系统动力学建模明确建模的目45、的明确建模的目的明确建模的边界明确建模的边界系统结构分析系统结构分析因果关系分析因果关系分析反馈结构确定反馈结构确定因果图确定因果图确定讨论修正讨论修正提高某些提高某些参数精度参数精度建立建立SDSD模型模型用用DYNAMODYNAMO语言建语言建立立SDSD方程方程模拟实验模拟实验是否可行是否可行修正模型修正模型仿真结果分析检仿真结果分析检验模型有效性验模型有效性反复试验反复试验是否满意是否满意政策分析政策分析提出建议提出建议否否是是总结总结否否是是是是否否 图 1.1 技术路线图万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 11 2 相关理论基础 2.1 项目经济评价方法 2.1.1 项目经济评价46、研究概述项目经济评价研究概述 项目经济评价是在现行的财税制度和经济法规以及价格下对项目进行成本、收入预测，从项目自身角度出发通过计算财务评价指标分析项目的经济效益，以考查项目经济可行性，同时为项目决策、投融资提供依据，主要指财务评价分析。养老社区项目经济评价是在项目经济评价的基础上结合养老社区的特点进行的经济评价437。2.1.2 项目经济评价的项目经济评价的内容和程序内容和程序 目前房地产项目的经济评价主要是通过收集项目数据，通过一些财务数据分析，获得评价指标值，进行经济评价。（1）内容：项目经济评价包括项目盈利能力分析、清偿能力分析和资金平衡能力分析。盈利能力分析是指项目在计算期的盈利水平47、，主要有净现值、内部收益率以及投资回收期等。清偿能力分析指项目在计算期内偿还贷款的能力，主要包括资产负债率、利息备付率等。资金平衡能力分析也称为财务生存能力分析，指项目是否有足够的现金流量维持基本维持项目正常运转。（2）程序 1）了解与收集项目信息 首先要了解养老社区项目的特点和市场行情，根据项目的基本信息进行数据的摘选和提炼。项目的基本信息包括项目的建设环境、目前可以使用的资源等。养老社区项目目前的案例比较少，养老社区项目经济评价已经超过了房地产项目的范畴，不仅要收集养老社区项目数据，也要收集一般房地产项目与医疗建设项目以及相关商业运营数据以进行对比和分析。数据收集是养老社区项目经济评价的重48、点工作之一。2）编制财务报表 在分析项目基础数据的基础上编制财务报表。财务报表包括基本财务报表和辅助财务报表。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 12 3）计算财务指标 基于财务报表计算项目财务评价指标，根据评价指标值，对项目进行财务评价。4）不确定性与风险分析 对于项目的不确定因素进行风险分析，主要指蒙特卡洛模拟分析，揭示不确定因素对项目的风险程度，并提出规避政策以降低损失。2.1.3 项目经济评价的分析体系项目经济评价的分析体系 项目方案经济效果的好坏取决于两个方面，一方面取决于基础数据的完整性与可靠性，另一方面取决于评价指标的合理性60。数据的完整性和可靠性取决于评价工作者对项目的了解49、程度、数据来源的可靠程度以及建模者的个人判断能力。因为国内养老服务市场不成熟，可以参考案例较少，一些基础数据须参考行业经验值，养老社区项目数据来源复杂，完整性只能通过尽量多的选取案例和提升建模者的判断能力。评价指标的合理性是指指标能够有效对项目进行经济评价，决策者能够从评价指标得到想到的信息。根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）和房地产开发项目经济评价方法，并且结合养老社区项目的特点，选定财务评价指标。（1）盈利能力分析 主要考察项目投资的预期盈利水平,它直接关系到项目投产后能否生存和发展，是评价项目财务可行程度的基本标志。盈利能力大小决定了建设单位进行投资活动的原动力，是建设单位投资决策50、时的首要考虑因素3711。1）净现值（NPV）净现值是将项目净现金流量（净现金流量是现金流入 CI 与现金流出 CO 的差值）的折现值。NPV=CI CO t(1+it)tnt=1 （式2-1）2）内部收益率(IRR)内部收益率是项目净现值为 0 时的折现率，它是项目盈亏平衡的最低资产报酬率，对于常规项目，内部收益率指标值越大越好。CI CO t(1+IRR)t=0nt=1 （式 2-2）3）动态投资回收期 CI CO t(1+it)t=0nt=1 （式 2-3）万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 13（2）偿债能力分析 主要考察项目的财务状况和按期偿还债务的能力。它直接关系到建设单位面临的51、财务风险和财务信用程度，是投资者进行筹资决策的重要依据。清偿能力主要采用借款偿还期进行评价，也可以用利息备付率或偿债备付率指标来考察3712。1）建设期借款利息（qk）建设期借款利息是指项目在建设期应偿还的利息，它的公式表达式为：qk=(pk1+12Ak)i （式 2-4）式中：qk为项目建设期第 K 年应计的利息，pk1为项目建设期第（K-1）年末累计借款与累计利息和，Ak为项目建设期第 K 年借款发放金额，i 为借款年利息43。2）借款偿还期（Pd）Pd=借款偿还后出现盈余的年份数 1+（当年应偿还的借款金额/当年可用于偿还借款的金额）（式 2-5）3）资产负债率 资产负债率是反映项目资产52、与负债的比例。（3）资金平衡分析 资金平衡分析主要考查项目是否存在资金缺口。2.1.4 现行现行方法方法对养老项目经济评价的对养老项目经济评价的局限性局限性（1）评价参数的局限性 现行经济评价方法在选取参数时带有很大的主观性，以基准折现率、市场价格、寿命期为例。基准折现率主要是考虑行业平均水平以及历史数据，但是由于各地区经济发展水平以及各金融政策变化，折现率变化差异没有考虑进项目，使得准确地找到能够反映项目盈利能力的参数基准折现率非常困难，而基准折现率的高低极大地影响着净现值指标，决定着项目是否可行。市场价格是当前状态的价格，比如项目运营费用估算是在目前状态下的估算，而未来随着国家政策、市场行53、情以及技术工艺等影响因素的变化，养老地产受政策影响大，市场价格具有很大的不确定和随机性3714。项目的寿命期也是项目的计算期，对项目的影响很大，计算期越长，项目的不确定越大，风险越高，项目经济评价的难度越大。现有的做法是在计算时预备一定的涨价费用，然而这是处于计算的简化考虑，在万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 14 无形中增加了项目的成本，造成了评价结果的偏差。养老地产项目的土地目前大多按照 50 年的使用期限计算，但是未来政策改变，计算期可能发生改变。（2）评价指标的局限性 在现行经济评价指标体系中，常用的评判标准是净现值法和内部收益率法，当用这两个指标用于多方案评选时，可能出现不同的结54、果，另外现行的评价指标从盈利能力以及清偿能力等方面评价项目，忽略企业成长能力。在实际情况中，企业投资不仅是为了经济效益，有时候投资是为了占领市场、打造企业形象以及企业长期战略。在错综复杂的市场条件下，企业的健康生长可能比短期的收益更为重要。不能把眼光局限在当前，为了短期利益而忽略了长远发展，而这恰恰这是传统评价方法所不能体现的。目前进行养老地产投资的大多是国内有实力的开发商，他们一是为了“试水”，同时也有打造民生工程，扩大企业知名度的目的。（3）在确定性条件下的局限性 21 世纪是信息时代，行业变化、技术革新以及社会环境有着很大的不确定性，这就要求经济评价能够对未来的不确定性有一定的预测以及应55、对方案。现行的经济评价方法假设未来的变化是按照决策时点的假定而进行的。对经济评价的结果通常只有可行与不可行两种情况，这种结果忽视了项目在未来的其他状况推迟（加快）投资、扩大（收缩）投资等。实际上，项目决策者是根据项目实时市场反馈状况来决定下一步的投资情况，这种决策柔性是现行经济评价无法体现3714-15。比如说养老社区项目在运营过程中发现会员制很受欢迎，应该根据实际情况调整经营模式。2.2 系统动力学理论 2.2.1 系统动力学概述系统动力学概述 系统动力学（System Dynamics SD）在 1956 年由美国麻省理工学院福瑞斯特（Jay W.Forrester）教授始创，并在 50 56、年代末期发展成为一门独立的学科61。它既是一门分析研究复杂信息反馈系统的学科，也是一门认识和解决系统问题的交叉性综合性学科62。它以定性分析为先导，定量分析为支持，借助计算机模拟技术，剖析系统进行建模并寻求解决问题的对策。因此，系统动力学特别适合于解决社会、经济和生态等这类非线性复杂人系统的问题63。系统动力学自创立以来，经历了几十年的发展，在方法上有了很大进步，应用领域得到进一步扩展，运用万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 15 计算机实验方法处理高层决策问题的有效性得到认可，被誉为“战略与策略实验室”3726。（1）系统动力学基本特点 系统动力学是以控制论与信息论为基础研究社会系统动态行57、为的计算机仿真方法。它有如下的基本特点：1）社会经济系统是系统动力学应用的主要领域。粗略地讲，指凡是涉及到社会经济活动系统的都属于社会经济系统，人类活动也会影响到生态系统，因此生态系统也属于社会经济系统。2）系统动力学通过划分子系统研究复杂问题，并通过结构图建立各子系统的因果关系。一切现象都是由某种原因产生的，系统动力学把各子系统的因果关系连接起来形成一个大的系统。系统动力学采用系统分析、系统思考、推理与综合相结合、定量与定性相结合的思想研究问题并找出解决问题的办法，传统的定量研究方法的局限性被突破，在仿真模拟复杂的大系统的时候更为便捷，能把不易量化的因素引进系统结构，加以分析和检验6411。58、3）建立的系统动力学模型可以起到政策实验室的作用。建立系统动力学模型后，利用计算机的计算能力，可以对不同的政策进行试验，从而获得有用的信息，系统动力学把社会经济活动模型化，然后通过计算机模拟，进行仿真实验，在实验过程中可以随时修改实验参数、数据及链接以实现各种策略的模拟，为选择较优的决策方案提供科学依据4315。4）系统的结构类似性。在基于系统动力学方法建立模型的过程中，可充分利用系统的类似性，虽然不同领域的系统功能存在巨大的区别，但是不同的系统之间仍然存在着结构上的类似性。即使在完全不同的领域内，仍然可以用类似的规律和结构模型进行描述。因此，可以借鉴较为完善的系统动力学模型的建立经验，围绕事59、先制定的建模目标来建立系统动力学模型。（2）系统动力学重要原理 1）分解原理。社会经济活动是个复杂的大系统，因此要分析建模的目的，明确系统边界及框架结构，运用工作分解结构（WBS）将系统由粗到细逐步分解6412。2）综合原理。社会经济活动的各子系统不是孤立存在的，需要将其联系起来整体考虑。（3）系统动力学构模要素 1）因果回路图 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 16 因果回路图又叫因果关系图，它是一种定性描述系统中变量之间因果关系的图示模型。系统中存在正、负两种因果关系。如果变量 A 的增加或减少引起变量B 相对应的增加或减少，这种因果关系称为正因果关系，否则就为负因果关系63。a.因果60、关系链 带有箭头具有极性的线条称为因果关系链，如图中 A 到 B 的箭头表示 A 对 B的作用，这种箭头就是因果关系链。如果 A、B 正相关，则连接 A、B 的因果链取“+”号，如图 2.1；反之取“-”号，如图 2.2。图 2.1 A、B 负因果关系链 图 2.2 A、B 正因果关系链 b.因果反馈环 两个以上的因果关系键首尾相连成环形就叫因果反馈环，又名因果回路图。因果关系键具有极性，由因果关系链构成的因果反馈环必然有正负之分。若反馈环由奇数个负关系键组成，则该反馈环为负环；如反馈环由偶数个负关系链组成则该环为正环；反之则该环为负环。图 2.3 是人口量与出生率与死亡率的一个因果回路图，所61、举人口例子来说明出生会使人口增加，出生速率和人口数量间的正因果链意味着出生速率增加时人口数量比原来所应有的要多，而出生速率降低使人口数量比原来所应有的要少。而在另一个回路里，人口的增长导致死亡率增长，而死亡率的提高意味着人口数量将比其原来所应有的少，这是一个典型的可以自我稳定的负反馈回路3727。图 2.3 因果回路图 2）变量 a.状态变量（Level）：表示物质、信息的积累。假设流入速率为 R1，流出速AB-AB+人口量死亡率出生率出生比例平均寿命+-+-+万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 17 率为 R2，前一次的观察值为 L0，在 DT 时间内的增量为L，则 Level（t）=L062、+DT(R1-R2)，L=DT(R1-R2)。b.速率变量（Rate）：它是描述了状态变量时间变化和系统中积累效应变化快慢的变量，也称为决策变量，表示在 Level 之间单位时间流过的量。因此相对水平变量，在系统中可以观测它在一段时间内的取值而不在瞬间观测63。表示在Level 之间单位时间流过的量。若满足 Level（t）=Level（t-t）+t*Rat(t-t),t0，则 Rat（t）就是速率变量，简称速率。c.辅助变量（Auxiliary）：辅助变量帮助清晰地理解模型，辅助变量是信息传递和转换过程的中间变量，一般可以通过辅助变量来描述复杂表达式中的一部分，简化模型的表达式6128。d.63、常量（Constant）：模型中不随时间改变，固定不变的量。e.外生变量：伴随时间变化，并且这种变化不是由系统中其他变量引起的。例如，外生变量 TIME。以下为各变量的符号表示图：图 2.4 状态变量 图 2.5 速率变量 图 2.6 辅助变量、常量、外生变量 图 2.7 物质流/信息链 3）存量流量图 系统动力学认为因果回路图表达了系统中的因果关系和反馈回路，但不能对模型进行量化。存量流量图可以区别不同类型的变量，建立各变量间的数学关系。存量是项目在某一时刻的累计值，流量是项目在某一时刻的资金流量值。Forrester用浴缸里的水来形容存量与流量。存量是指浴缸里的水量，流量指流入的水量与排出64、的水量。存量表明了系统的状态，使得系统产生惰性并具有记忆功能，它是系统产生延迟的源泉。正是由于有了流量和时间，存量才能够动态地变化。除此之外，它还把物质流和信息流分开，把守恒流和非守恒流区分开来，更加深了地解释了变量之间的逻辑关系3728。图 2.8 是存量流量图表示方法。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 18 图 2.8 存量流量图 2.2.2 系统动力学建模系统动力学建模步骤步骤（1）掌握建模原则：首先，系统动力学运用的是系统方法论，需要用整体、联系的视角思考问题，在模型构思、模拟与测试等过程中，要根据所研究的系统的整体性、层次性、复杂性等特点，对系统进行灵活而正确的分析与综合；其次，65、要遵循一个“明确”三个“面向”，即明确目的、面向问题、面向过程与面向应用，具体来说就是建模时应明确建模目的，明确模型的任务是什么，建模的全过程都要面向客观系统所要解决的矛盾与问题，而不是整个系统，要面向矛盾诸方面相互制约、相互影响所形成的反馈动态发展过程，要面向模型的应用、政策的实施，在建模初期知道客户的使用需求，在建模过程中与用户及时沟通、联系项目实际有助于模型的准确性与实用性；然后，系统动力学仅处理那些随时间而变化和源自反馈结构的问题，这两者有助于确定问题、定义变量和构思模型；接着，模型是实际系统的“实验室”，它是真实系统的简化与代表，是真实世界的某些断面或侧面，建模不等于对实际系统的复制66、，应防止所谓原原本本、一一对应按真实世界去建立模型的错误倾向；最后，检验模型的一致性、有效性的最终标准是客观的实践，在建模过程中要遵守建模软件的建模原则，比如方程式左右量纲相同，以确保模型的结构合理。（2）明确建模目的：即明确模型所要研究和解决的问题，一个模型必须有一个清楚的目的6129。建模目的是系统期望状态，根据期望状态加上对系统的准确估量，就可以估量系统问题，从而进一步设计系统结构，选择运行参数。这项工作要考虑以下内容：认识和预测系统期望状态，观察系统特征，找出系统真正问题，描述与问题有关的状况，估计问题范围及划定边界，选择变量。（3）因果关系分析：描述与问题有关的因素以及因素之间的相互67、关系。这项工作难度在于要求对实际系统进行深刻了解，建模者需要具备丰富的管理经验、扎实的信息反馈系统知识以及敏锐的洞察力，他们能够清楚反馈环的路径、结构，了解通过系统中延迟的产生及时间长短，即研究系统及其组成部分之间的关系，存量流入量流出量万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 19 研究系统的反馈结构，分析系统整体与局部之间的关系，进而搞清楚系统中的因果关系与反馈回路，形成因果关系图。（4）建立系统动力学模型：对研究对象进行流图设计，通过系统动力学专业语言 DYNAMO 建立系统各变量之间的关系方程式，定义模型参数并确定参数值，进一步刻画系统因素间的关系。1）计算机仿真：将上一步建立的数学模型运68、用计算机进行模拟。2）结果分析：分析仿真实验结果是否达到预期目的，检验系统模型是否存在误差与缺陷。3）系统模型修正与评估：根据上一步的仿真结果对模型进行一致性检验与评估，对模型参数和系统结构进行适当修正。4）反复试验：不断优化模型结构，重复仿真实验。5）模型运用：即运用模型进行模拟，并检验模型的真实性与信度。通过对结果的分析，可以发现系统结构的缺陷与不足，确定是否对模型进行必要的修改，然后再做仿真测试，直至得到满意的结果为止6129。具体的建模步骤如图 2.9：明确目的因果关系分析构建模型仿真实验模型修正与评估结果分析战略分析与决策不满意满意 图 2.9 建模步骤图 2.2.3 系统动力学专用69、模拟语言与软件发展系统动力学专用模拟语言与软件发展 系统动力学产生的初期，计算机编译系统是 SIMPLE（simulation of industrial management problems with lots of equation），经过发展后来成为 DYNAMO万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 20（dynamics model）。这些系统借助计算机建立真实系统结构、模型，并且模拟动态行为。随着计算机的发展与进步，Richard 于 1958 年编制了 DYNAMO 软件，后经过 Roberts、Grace 和 David 等多位科学家的努力，开发出第二代和第三代DYNAMO 软70、件。DYNAMO 是 Dynamic Models 的英文缩写，它是一种计算机语言64。到 20 世纪 80 年代，DYNAMO 发展成 Micro-DYNAMO，Micro-DYNAMO可以运行于微型机，这标志 DYNAMO 进入试用阶段。DYNAMO 计算机语言设计的目标为建立模拟真实系统的模型，该语言可利用计算机对系统结构、系统功能、系统动态行为进行仿真。通过模拟运算可以得到随时间发展的系统变动图像，该图像可以反映系统的功能。20 世纪 90 年代，随机计算机的不断发展进步，系统动力学软件也从原来的语言编写软件发展成为图形化应用软件，例如有美国的STELLA/iThink、VENSIM、71、挪威的 Powersim、Anylogic 等。其中，VENSIM 是运用比较广泛较受欢迎的软件之一，本文中模型采用的是 VENSIM 软件。VENSIM 是系统动力学的常用建模软件，VENSIM 的优点是界面简洁、操作简单、功能强大，使用者可以建立模型、进行仿真模拟、模拟分析及其优化。VENSIM 具有以下特点：（1）可视化建模。使用 VENSIMPLE 软件建模只需要建立模型结构,并不需要进行“编程”，不仅能够实现模型建立，还可以简化模型的建立过程。VENSIM 软件界面下并不存在实际的编程，只有一些变量回路图，这些回路图是通过变量之间的因果关系连接起来的。打开 VENSIM 软件的主界面72、，绘制系统流图，输入系统影响因素，利用“方程编辑”控件输入方程，输入初始参数值，利用“运行”控件进行模型运算。（2）VENSIM 软件可以在 Windows 环境下运行，对操作系统和系统的软硬件配置要求低。该模型允许在一张图表上同时打印或绘制模型不同运行结果，为进行模型的政策实验和优化实验提供极大的方便6417-18。（3）真实性检验，VENSIM 软件可以在建模时预设一些关键变量约束，在模型运行时，通过考查这些约束状况判断模型的合理性与真实性，为模型的修正与参数调整提供参考方向。模型运行时会对变量的真实性约束进行检验以判定模型的合理性和真实性,从而方便调整模型的结构或参数37。（4）VENS73、IM 分析方法多样性 VENSIM 软件为使用者提供了丰富的模型分析方法，不仅可以进行模型结构分析还可以进行模型数据分析。模型的结构分析包括三种分析模式，分别是模型原万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 21 因树分析、模型结果树分析、模型反馈环分析。模型数据分析包括两种分析模式，分别是模型变量随时间变化的数据值分析和变量随时间变化的曲线图分析64。VENSIM 为用户提供两种函数关系：函数库、表函数。VENSIM 函数库为用户提供 25 个函数，分为 5 类。本文中运用的数学函数有 INTEGER 函数，INTEGER 函数的功能是取整数；ABS的函数形式是 ABS(X)，函数功能是对 X 74、取绝对值。本文模型中运用到的逻辑函数有 MAX、MIN 及条件函数 IF ELSE THEN。IF ELSE THEN 的基本形式是 IF ELSE THEN（cond、ontrue、onfalse）,函数功能是设置变量在不同状况下的计算方法。本文模型中运用到的随机函数有 RANDOM UNIFORM(min，max，seed)，函数功能是设置会随机生成介于 min 值和 max 值之间的一个数值，数值的分布取决于种子（seed），当没有设置种子时，VENSIM 会默认种子分布以产生随机变量。本文模型中运用到的测试函数有跃阶函数 STEP(height，stime)，此函数的功能是控制变量启动75、赋值的时间。在 Stime 之前，变量的值为 0；在 Stime 之后变量的值为height。系统中物质和信息的流动、传递通常会产生滞后，这种现象称为延迟。发生的物质流线上的延迟称为物流延迟；发生在信息流线上的延迟称为信息延迟。由物质流和信息流的不同，延迟函数分为物质延迟函数和信息延迟函数6362。2.2.4 系统动力学在经济评价方面的应用及优势系统动力学在经济评价方面的应用及优势 养老社区项目经济评价问题是一个具有多目标子系统的复杂系统，系统动力学在处理复杂问题方面具有得天独厚的优势。（1）系统动力学是从整体上考虑问题。传统的经济评价方法过于依赖对现金流量的预测，系统动力学用联系发展的观点分76、析养老社区项目经济评价因素间以及项目与外部环境的相互作用，使得评价结果更加准确、可靠3723。养老社区项目除了提供老年人居住的建筑物外，还提供全程化的养老服务，主要由商业运营、资本运营、服务运营等几部分构成，是一个需要整合投融资、建设开发、运营管理等各方资源的系统工程，传统的项目评价方法难以适用复杂的系统分析，系统动力学原理可以对项目的盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行全面分析和综合判断，为项目管理者制定战略以及进行风险管理提供参考依据。（2）系统动力学适用于解决长期、周期性问题。如自然界的生态平衡、人的万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 22 生命周期和社会问题中的经济危机等都呈现周期性77、规律并需通过较长的历史阶段来观察，已有不少系统动力学模型对其机制做出了较为科学的解释6123。养老社区项目经营期有几十年，在稳定经营期财务方面会呈现一定的规律性，因此可以通过系统动力学模型预测未来的经济状况，并通过系统的结构研究其变化机制。传统的建设项目经济评价现金流相对简单，现金流出主要是建设期投资。现金流入主要是项目销售收入。养老社区项目运营复杂，前期的建设投资是现金流出的一个方面，根据运营方式的不同，项目的现金流出可能还存在机械设备支出，现金收入不仅有销售收入，还有其他服务收入。并且项目可能根据运营效果适时调整会员制与出租的比例。（3）系统动力学是考虑了系统的复杂性。现金流量与流出往往存78、在着延迟与反馈作用，变量之间也常存在着高阶、非线性的复杂关系，系统动力学的延迟变量、辅助变量、流率变量考虑了物质、信息的反馈与延迟作用，适用于处理高阶非线性的复杂函数关系，可以处理动态、线性、时滞的多重反馈关系。延迟分为信息延迟与物质延迟。在市场上，虽然市场已经存在需求，但是市场需求成为项目需求到项目开发存在着信息延迟。（4）系统动力学可以在数据不充分时处理问题，适用于处理精确度要求不高的复杂的社会经济问题。一般来讲，复杂的大系统常因描述方程是高阶非线性动态的，很难应用一般数学方法求解。系统动力学则借助于计算机仿真技术，在无法求得精确解的情况下仍能获得主要信息。由于养老社区处于发展初期，案例少79、，涉及的行业多，数据收集困难，容易造成数据偏差。系统动力学的多重反馈使其对数据量要求较不严格61。（5）系统动力学考虑了不确定性。建设项目在生命周期内会受到来自外部环境的干扰，其内部因素的变化也会对财务状况造成很大程度影响。传统的财务可行性评价时所用的指标如现金流量、折现率等都假设是固定不变的，没有考虑其变化性。然而投资总是有风险的，项目未来的财务状况总会有某种程度上的不确定性。系统动力学可以将项目的不确定性纳入考查范围内，考察未来的变化对财务系统的影响，使得评价更加准确3731。基于上述考虑，本文运用系统动力学的理论和方法，研究养老社区项目建设和运营期间的经济评价问题，力求详尽具体地阐述其经80、济评价系统中的各组成要素及其之间的关系，以及它们的变动如何影响项目的财务状况，并进行仿真，根据仿真结果，提出有助于改善项目经济状况的一些有效措施。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 23 3 养老社区项目经济评价 SD 模型构建 3.1 养老社区项目特征 养老社区项目是我国新型的养老模式，是集各种功能一体的致力于服务老年人并与房地产紧密结合的一种养老服务项目，它除了提供老年人居住的建筑物外，还提供全程化的养老服务模式，包括餐饮服务、医疗服务、交通服务、生活照料服务、中介服务等各方面的服务需求65。（1）融资模式特征 房地产融资分为内源融资与外源融资，内源融资主要指自有资金，自有资金融资具有融81、资成本低、财务风险低，自由使用度强，但受企业资金实力限制。外源融资主要指银行贷款、发行股票及债券、私募股权、房地产信托（REITs）、保险 资 金 融 资、住 房 抵 押 贷 款、BOT（Building-Operate-Transfer）、PPP（Public-Private-Partnership）融资等。其中，银行贷款和发行债券是负债式融资模式，发行股票、私募股权、房地产信托（REITs）、保险资金融资等属于资产型融资方式，这两种方式无所谓好坏，主要根据项目具体特点选择合适的融资方式。从养老社区开发的主体来看，分为房地产企业独立开发与企业联合开发。房地产企业独立开发是指房地产公司不和其他82、公司合作独立完成项目，项目资金主要来源于自有资金或者银行贷款。企业联合开发（企业联盟）是指养老社区项目由几家公司进行联合开发，共享风险与利润，达到优势互补，降低开发风险的目的。典型的联盟形式有房地产公司与金融机构、医疗机构以及政府联盟。目前国内的养老社区项目案例较少，养老社区项目投资周期长，投资回报率较低，运营管理复杂，因此项目资金流是项目持续的关键，养老社区项目一般由擅长地产建设的大型房地产公司发起，寻找合适的投资者、合作者、运营者形成一个“企业联盟”是目前养老社区项目开发的主要方向。养老社区项目建立“企业联盟”式合作，引入多方资金进行开发，比如引入 PPP 模式，使政府与企业产生联盟，发挥83、各自主力优势。很多公司都倾向于采取组合式融资模式，即在项目发展的不同阶段采取不同的融资方式，并把各种融资方式进行有效组合，降低项目融资成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 24 托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟66。（2）经营模式特征 养老社区项目从经营方式上分为独立经营与委托经营，无论哪种方式都离不开出售、出租、租售并举84、“倒按揭”和会员制五种基本的经营模式。全部销售型模式是通过销售养老社区物业快速回收项目资金实现盈利的一种经营模式，这种经营模式与传统的房地产业没有很大区别，不能为我国养老产业的持续性良性发展做出很大贡献，此模式的代表项目是美国太阳城老年社区。全部租赁型模式是通过全部持有物业，运用持续性经营，提供连贯的服务，获得长期稳定现金流的一种经营模式，这种经营模式要求项目持有者资金实力雄厚。倒按揭，也称住房反向抵押贷款或者“以房养老”，是指老年人先把自有产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，然后定期金融机构获得一定数额养老金或者享有养老服务的一种养老模式67。当老年人离世时，金融机构将收回其住房使用权，85、这种养老模式是完善养老保障体系的一个新的尝试，受传统文化影响，在国内的接受度还有待提高68。会员制经营模式主要指通过收取会员费的形式给予养老者一定的入住期限，项目主要收入来源为会员收入，会员费一般按时间长短收取。会员制项目的代表有上海亲和源。表 3.1 列举了我国典型养老地产项目一般特征，其中北京东方太阳城的出售模式不同于一般的出售模式，开发商会逐年回购部分产权，回购的这部分产权用于老人的日常支出，如果老人过世较早，直系亲属可以继承产权69。此项目老年客群比例占到 30%左右，开发商的现金流压力比较小。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 25 表 3.1 典型养老地产类项目 项目 亲和源老年86、公寓 万科幸福汇老年公寓 北京东方太阳城 泰康养老社区 盈利模式 会员制 租售并举 出售（度假型项目）会员制（与养老金结合）开发商 亲和源股份有限公司 万科地产 中科院下属房地产公司 泰康人寿 位置 上海浦东 北京房山 北京顺义 北京昌平 总建设面积 10 万平方米 16.4 万平方米 80 万平方米 30 万平方米 总户数 838 户 共 1262 户（养老地产试点房源 146 户）4000 户 3000 户 相关配套 老年大学、健康会所、餐饮、医院、颐养院、商业街、迷你高尔夫球场等 医院、超市、学校、餐饮 社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心、酒店公寓、商业街、电影院、活力广场、中央公园87、快乐农庄、健身（3）选址与设计特征 与一般房地产比较，养老社区项目在选址的时候更倾向于环境安静、地价便宜，同时交通通达度较好的郊外地带，选址一般在自然环境优美的城市郊区。城郊结合区域空气清新，大部分地方依山傍水，适合养老居住，便于老年人健身70。养老社区项目在设计方面有更高的要求，在适应老年人人体需求的前提下，养老社区项目的设计要兼顾障碍设计、医疗救援设计等。老年人居住空间的设计应该实现老年人可选择性居住、可持续性照顾、适老化居住。在考虑老年人使用安全舒适性出发，同时也要兼顾有亲子交流的空间设计。例如，户内空间，一方面可适当增加客厅空间的面积，方便交流，共享天伦之乐；另一方面，考虑到成年子女88、由于工作繁忙很少有专门时间与老人交谈，因此，可利用一家人在餐桌上就餐时间团聚，随机进行交流，因此可以适当加大餐厅空间的面积，创造良好的交流环境29。养老社区项目对配套设施要求更高，伴随住宅智能化的推进，养老住宅对先进服务装备和终端的要求越来越高，项目大多定位中高档老年社区，有种种设施及物业服务相配，在极大满足老年人群需求的同时，也会吸引人气，同时解决了老年人的社交需求。目前中国养老社区发展主要集中在北京、上海等经济发达城市，客户多为具有一定经济实力老人。（4）运营管理特征 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 26 养老社区项目后期服务是项目价值的关键提升点。养老社区项目房地产开发仅是硬件设施89、的一个方面，养老社区项目从根本上属于第三服务业，养老服务主要内容大致包括餐饮服务、护理服务、健康管理服务、精神慰藉服务、娱乐服务、日常生活照料服务等。养老社区项目必须涵盖住宅、医疗、专业起居照顾等多个方面，是多种服务业的有机结合，需要充分满足老年人的各类需求，才能具备强大的竞争力和生存能力71。住宅房地产项目一般在交房之后委托给专业的物业管理公司进行运营管理，商业房地产项目由商业运营中心对后期招商与运营进行管理，而养老社区项目在房子交付支付后才进入关键时期。养老机构的运营其范围与难度系数远超一般房地产的物业管理与运营。如果房地产开发商将养老服务进行外包，交给专业的养老服务企业，以此实现整个养老90、地产社区中医疗、康复、护理、餐饮、物业、基础设施等养老服务的完整性，并使服务质量得到相应保障，这种运营模式就是外包养老服务模式。在该模式下，开发商需要在充分整合各方资源的基础上，对老年人的各类需求进行深入调查，依据老年人的不同诉求，将集体化服务与个性化服务，物质服务与精神服务相结合，提升项目整体服务水平。同时，应加强对服务人员的培训，确保其能真正掌握相关技能，弥补开发商在养老服务经验上的不足。近几年兴起的养老地产主要由三方面组成：一是保险机构或政府推出的升级版养老项目；二是开发商推出的养老地产项目，包括保利、万科、首创等在内的众多知名房企；三是医疗机构增设的养老服务项目。在盈利模式上，租售并举91、和会员制是当前养老地产盈利的主流模式，例如北京太阳城和上海亲和源72。3.2 养老社区项目经济评价 SD 模型的边界界定与结构分析 养老社区项目经济评价 SD 模型的主要目的是分析系统内部相互关系与作用，建立各变量的函数关系，揭示他们之间的动态规律，并且通过运用计算机仿真模拟，规划项目的融资与还款计划，预测项目未来的收益状况。进一步通过风险与不确定性分析，对项目的不确定性因素可能造成的后果提出有效建议，进行规避或者降低不利影响。根据建立的模型，选取实例进行模拟，通过模型修正和变量值调整，不断优化模型，模拟项目在不同情景下的经济效果，选出最佳开发模式，增强投资和决策的科学性。根据模型目的确定系统92、边界，区分系统功能、层次、结构、地域或者关系的万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 27 界限就是系统边界。由于人类的认识和思维能力的局限性，不可能建立一个无所不包的模型。因此在确定了建模的目的之后，要对模型的边界进行界定，这样才能从问题本身出发，真正将关注点放在核心问题上3725。根据项目的基本信息，选取关键变量，设置模型时限，设置模型参考模式，图 3.1 是模型的基本设置图。把系统中的反馈回路考虑成闭合回路，系统边界即一个封闭轮廓。系统行为是基于系统内部要素相互作用而产生的，并假定系统外部环境的变化不会给系统行为产生本质的影响，也不受系统内部因素的控制。因此系统边界应规定哪一部分要划入模型93、，哪一部分不划入模型，在边界内部凡涉及与系统动态问题有重要关系的概念模型与变量均应考虑进模型，而在边界外与系统有联系的部分便是系统的环境37。养老社区项目经济评价的系统动力学模型以考查项目的经济效益为目的，重点是考查项目市场供需以及资金运作情况，关键变量为影响项目收入与支出的各因素，参照传统经济评价习惯建立模型，搜索经济评价有关的因素，若发现有新的因子，找寻它的源头，不断反复73。在建立模型的过程中，只考虑影响项目经济评价的因子，对边界外的因素不进行考虑，图 3.2 为系统边界示意图。图 3.1 模型的基本设置图 3.2 模型系统边界示意图 尽管各养老社区项目在开发模式上存在差异，但在经济评价94、系统中存在共性。通过对养老社区项目市场供需以及项目资金运作的分析，构建了养老社区项目经济评价的因果关系图，如图 3.3 所示，通过因果关系图可以了解养老社区项目内部的相互影响、相互作用关系。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 28 图 3.3 养老社区项目经济评价因果关系图 主要有 2 个反馈环，项目与市场供需的反馈环与项目资金运作反馈环。反馈环 1：市场有效需求项目供应量项目吸纳量运营收入利润融资投资项目新增存量市场有效需求。表明区域内的有效需求对项目收入以及投资有着重大影响，同时随着新增存量的增加，区域内市场有效需求下降。反馈环 2：运营收入利润运营费用现金流量负债所有者权益。3.3 系95、统动力学（SD）模型构建 本文运用系统动力学语言 DYNAMO 对系统变量关系做详细描述，分析系统结构，模拟系统行为，构建养老社区项目经济评价系统动力学模型。由市场、总投资估算、投资计划与资金筹措、营业收入与销售税金、利润分配、权益资金投资现金流量、资金平衡及资产负债等子系统组成的系统模型对养老社区项目的开发和运营进行全面描述。3.3.1 市场子系统市场子系统 随着社会老龄化压力逐渐增强，加上传统养老观念不断变化，新型养老方式逐步被社会接受。养老需求度的预测对确定项目开发规模有着重要意义。养老社区项目潜在需求测算对养老社区项目开发和经济评价提供数据支撑。有三种测算方法：运营收入利润融资市场有效96、需求运营费用现金流量所有者权益负债项目新增存量投资+-+-+-+项目供应量+项目吸纳量项目空置量+-+-万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 29（1）以第六次人口普查数据进行测算。2010年中国60岁及以上人口数为1.78亿，占比 13.26%，若或按“9073”中 7%比例进行养老社区养老，至 2010 年底，各类养老社区养老需求为 1244 万人（其中“9073”指导方针指 90%的老年人通过居家养老，7%的老年人在养老服务社区养老，3%的老年人通过养老机构养老。）（2）以数学模型预测数据。统计局以 2015 年 11 月 1 日零时为标准时点进行了全国 1%人口抽样调查，数据显示，6097、 岁及以上人口为 2.22 亿人，占 16.15%。假设城市与农村老人比例大致 3：7，愿入住养老服务机构城市老人分三种情况估计（非常乐观 12%/乐观 10%/适中 7%入住），自理城市老人约 85.4%。测算结果为至 2015 年底，仅城市商业化养老社区养老需求如表 3.2 所示（因需求计算基数属估计值，且各参数假定长期变化较大，不主张用于长期预测估计）。表 3.2 养老需求测算结果表 情况 非常乐观 乐观 适中 针对完全自理 691.74737.86 万人 576.45614.88 万人 403.52430.42 万人 含半/完全不能自理 810.00864.00 万人 675.007298、0.00 万人 472.50504.00 万人（3）以中国老龄事业发展“十二五”规划为依据进行估计，“十二五”时期我国 60 岁以上老人将由 1.78 亿增加到 2.21 亿，比重由 13.3%到 16%，平均每年增加老年人 860 万，根据“9073”指导方针，若 7%进行养老社区养老，则至 2015 年底，各类养老社区养老潜在需求 1547 万人。鉴于支付能力差异，以上并非都是商业化养老机构潜在客群，且目前有养老社区养老意愿比例也非 7%，因此以上估计仅作参考。通过以上测算，市场需求强劲。养老社区服务涵盖养老公寓与养老院的服务区域，养老社区是全龄化养老服务社区。同时，能否把潜在需求化为有效99、需求还需要进行详细的客户群划分，针对客户群体进行开发建设经营。养老社区项目投资的市场分析是在项目宏微观的社会经济环境下进行的项目投资机会、市场定位以及产品组合分析。在养老社区发展的宏观背景出发首先要对项目所在区域的人口、经济、社会以及行业未来的发展趋势进行研究。其次要对养老社区项目的辐射范围以及可能的市场占有率进行研究。通过项目的市场分析建立市场子系统，如图 3.4 所示。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 30 图 3.4 市场子系统图 市场子系统的主要系统动力学方程：（1）区域内老年人口数=区域老年人口占城市人口比例*城市老年人口数（2）区域内需求面积=人均住房面积*潜在客户*近流失比（100、3）潜在客户=养老社区入住比例*区域内老年人口数（4）项目出售面积=出售占比*项目需求面积（5）项目需求面积=SMOOTH（区域内需求面积*市场占有率，1）在构建子系统图的基础上，对于各个变量要建立具体的关系，用方程表示，图 3.5 为项目出售面积与其他相关变量之间关系的示意图。其他变量方程也是通过关系方程建立的。图 3.5 项目出售面积方程示意图 3.3.2 总投资估算子系统总投资估算子系统 养老社区项目投资主要包括前期的建设投资以及后期的运营费用。本文通过工作分解结构法建立投资成本框架，描述投资估算子系统的内部结构。目前经营型养老社区项目的土地一般来源于国有土地出让，土地成本较高。养老社区101、项目项目出租面积项目需求面积市场占有率区域内需求面积近流失比区域内老年人口数潜在客户城市老年人口数区域老年人口占城市人口比例养老社区入住比例人均住房面积项目出售面积出售占比万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 31 的建设及其后期运营维护需要大量资金，加上在设计阶段考虑到老年人特殊要求，强调无障碍设计等基本设计原则，增加了项目成本，据调查养老社区项目的建设成本比一般房地产项目成本要高出三分之一。根据项目总投资组成，构建项目的总投资估算子系统，如图 3.6 所示，其中养老社区项目的建设期投资主要由建设期开发成本和建设期开发费用组成。图 3.6 总投资估算子系统图 总投资估算子系统的主要系统动力学102、方程：（1）不可预见费=（公共配套设施费+前期费用+基础设施费+建安工程费用+开发期间的税费）*3/100（2）公共配套设施费=体育活动中心+垃圾处理站+文化活动中心+煤气调压站+物业管理所+幼儿园（3）前期费用=可行性研究费+水文地质勘探费+筹建开办费+规划设计费（4）医疗护理收费=床位费+门诊收入（5）单位面积建安费用=土建工程费+安装工程费+装饰装修工程费（6）可行性研究费=建安工程费用*0.15/100（7）员工工资费用=护工+管理人员+其他人员（8）基础设施费=（供水工程+供电工程+排水工程+煤气工程+电信工程+绿化工程+道路工程）*土地占地面积 建设期开发成本土地使用权出让金前期费103、用基础设施费销售费用不可预见费管理费用项目总投资幼儿园文化活动中心体育活动中心建筑面积建安工程费用规划设计费可行性研究费水文地质勘探费筹建开办费供电工程供水工程电信工程煤气工程绿化工程道路工程排水工程公共配套设施费物业管理所垃圾处理站煤气调压站开发期间的税费配套建设费投资方向调节税建筑工程质量安全物业管理基金开发期间的其他税费土地占地面积建设开发成本投资进度建设期投资总成本费用流动资金总额建设期总投资建设期投资积累累计建设期投资建设期开发费用万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 32（9）建安工程费用=ACTIVE INITIAL（单位面积建安费用*建筑面积，0）（10）建筑工程质量安全=建安104、工程费用*0.4/100（11）建设期借款=建设期投资-资本金-IF THEN ELSE（Time=建设期，净销售收入再投入，0）（12）建设期借款积累=INTEG（建设期借款，0）（13）建设期利息=IF THEN ELSE（Time=建设期，员工工资费用+广告费用+水电花费+其他运营费用，0）（25）经营期利息=IF THEN ELSE（Time建设期，本年应计利息，0）（26）项目总投资=建设期总投资+总成本费用+流动资金总额（27）专项服务收入=中介资源提供+其他杂项收费+医疗护理收费+广告收入+物业管理费+社区娱乐服务收费+社区家政服务收费+配餐中心收入 3.3.3 投资计划与资金筹105、措子系统投资计划与资金筹措子系统 养老社区项目的资金需求量大，资金筹措是开启项目的关键，资金来源与还款计划直接影响着项目的筹资成本。不同的借款来源和还款方式，资金成本差异大。根据养老社区项目投资计划与资金来源构建了投资计划与资金筹措子系统，如图 3.7，图中资金成本由建设期利息和经营期利息组成。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 33 图 3.7 投资计划与资金筹措子系统图 投资计划与资金筹措子系统的主要系统动力学方程：（1）偿还建设期债务本金积累=INTEG（偿还建设期债务本金，0）（2）偿还短期借款=IF THEN ELSE（Time=项目计算期，流动资金总额，0）（3）净销售收入再投入106、=IF THEN ELSE（Time建设期，固定资产原值累加-累计折旧费用，0）（5）固定资产原值=固定资产原值累加+固定资产增加（6）固定资产原值累加=INTEG（固定资产增加，0）（7）固定资产增加=建设期利息+建设期投资（8）流动负债=IF THEN ELSE（Time=建设期，流动资金总额，0）（9）流动资产=IF THEN ELSE（Time=建设期，流动资金总额，0）（10）流动资产总额=流动资产+累计盈余资金（11）流动资金=IF THEN ELSE（Time=建设期，流动资金总额，0）3.3.4 营业收入与销售税金子系统营业收入与销售税金子系统 养老社区项目的收入构成复杂，住宅107、产品销售只是养老社区项目收入来源的资本金本年应计利息本年借款资本金积累建设期利息经营期利息流动资金借款建设期借款固定资产原值累加折旧期限残值率折旧费用折旧费用积累累计折旧费用固定资产净值回收固定资产余值偿还建设期债务本金建设期借款积累贷款偿还年限偿还建设期债务本金积累建设期利息积累累计建设期利息累计建设期借款累计资本金累计偿还建设期借款固定资产增加固定资产原值万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 34 一部分，提供完善的持续性服务，增加养老社区附加值是获得利润的主要途径73。目前养老社区项目主要有出售、出租、租售并举、“倒按揭”和会员制五种基本的盈利模式，考虑到资金压力，投资者一般对几种方式进108、行有效组合，使项目具有稳定的现金流。根据养老社区项目的营业收入与销售税金构建了营业收入与销售税金子系统，如图 3.8。图 3.8 中养老社区项目为租售并举与会员制结合的盈利模式。图 3.8 营业收入与销售税金子系统图 营业收入与销售税金子系统的主要系统动力学方程：（1）住宅销售收入=住宅销售价格*住宅销售进度*住宅销售面积（2）停车位销售收入=停车位个数*停车位平均销售价格*停车位销售进度（3）健康会所会员费=（基本会费-期满退费金额)/年限*会员人数（4）商铺出租收入=年平均租金*商铺出租面积（5)城市维护建设税=城市维护建设税税率*营业税（6）度假酒店收费=房间收入*平均入住率（7）总销售109、收入=住宅销售价格*住宅销售面积+停车位个数*停车位平均销售价格（8）税金=土地增值税+营业税金及附加+销售佣金（9）营业收入=销售收入+政府补贴+IF THEN ELSE（Time建设期,健康会所会员费+度假酒店收费+专项服务收入+商铺出租收入,0)营业收入停车位销售收入商铺出租收入专项服务收入销售收入土地增值税销售佣金年平均租金租金上涨率住宅销售收入广告收入物业管理费社区家政服务收费营业税金及附加营业税营业税税率城市维护建设税城市维护建设税税率教育费附加教育费附加征收率商铺出租面积住宅销售面积税金停车位个数停车位销售进度停车位平均销售价格住宅销售进度健康会所会员费基本会费年限医疗护理收费中110、介资源提供社区娱乐服务收费其他杂项收费期满退费金额单位建筑面积物业管理费配餐中心收入门诊收入床位费度假酒店收费住宅销售价格总销售收入净销售收入再投入会员人数房间收入平均入住率万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 35（10）营业税=营业税税率*营业收入 3.3.5 利润分配子系统利润分配子系统 利润分配子系统反映了项目计算期内的总成本费用、营业收入、利润总额之间的关系，记录了项目利润的分配过程。根据项目的利润分配方法，构建了利润分配子系统，如图 3.9。图 3.9 利润分配子系统没有考虑项目的营业外收入和营业外支出，利润总额实际上就是营业利润。图 3.9利润分配子系统图 利润分配子系统的主要系111、统动力学方程：（1）以前年度亏损=IF THEN ELSE（利润总额0，利润总额-弥补以前年度亏损，0）（4）可供分配利润=IF THEN ELSE（税后利润0，税后利润+未弥补亏损，0）（5）所得税=所得税税率*应纳税所得额（6）税后利润=利润总额-所得税 利润总额所得税应付利润法定盈余公积金累加法定盈余公积金法定盈余公积金提取比例所得税税率注册资本税后利润累计法定盈余公积金以前年度亏损应纳税所得额弥补以前年度亏损以前年度亏损累积累计以前年度亏损弥补以前年度亏损积累税后利润以前年度亏损税后以前年度亏损累积累计税后利润以前年度亏损弥补税后利润以前年度亏损弥补税后利润以前年度亏损积累可供分配利润112、未弥补亏损万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 36（7）税后利润以前年度亏损=IF THEN ELSE（税后利润0，税后利润，0）3.3.6 权益资金投资现金流量子系统权益资金投资现金流量子系统 现金流量子系统记录系统现金流入与现金流出的过程。在投资分析中，项目现金流量状况比盈利状况更重要，一个项目能否顺利维持下去，取决于项目生命期间有没有各项现金用于各项支付。根据项目权益资金现金流量构建了权益资金投资现金流量子系统，如图 3.10，图 3.10 中净现金流量等于现金流入减去现金流出。图 3.10 权益资金投资现金流量子系统图 权益资金投资现金流量子系统的主要系统动力学方程：（1）净现值=净113、现金流量积累+折现现金流量（2）净现金流量积累=INTEG（折现现金流量，0）3.3.7 资金平衡子系统资金平衡子系统 资金平衡子系统是从资金平衡的角度出发，把全部资金来源看作是现金流入，包括借款和资本金投资，把利润分配作为现金流出，根据项目的资金流入与流出情况构建了资金平衡子系统，如图 3.11。净现金流量累计净现金流量现金流入现金流出净现金流量积累折现现金流量折现率净现值万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 37 图 3.11 资金平衡子系统图 资金平衡子系统的主要系统动力学方程：（1）在建工程=IF THEN ELSE（Time=建设期，累计建设期投资+累计建设期利息，0）（2）资产=流114、动资产总额+在建工程+固定资产净值-回收固定资产余值（3）资金盈余=资金流入-资金流出 3.3.8 资产负债子系统资产负债子系统 资产负债子系统用于考查项目偿还债务和抵抗财务风险的能力。资产负债子系统与其他系统的区别是资产负债子系统记录的是项目的存量而其他系统记录的是流量。存量是项目在某一时刻的累计值，流量是项目在某一时刻的资金流量值。根据养老社区项目资产负债情况构建了资产负债子系统，如图 3.12，图 3.12 反映了项目的财务风险及偿债能力。资金流入短期借款回收流动资产资金流出流动资金资金盈余盈余资金累加累计盈余资金偿还短期借款万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 38 图 3.12 资产115、负债子系统图 资产负债子系统的主要系统动力学方程：（1）回收流动资产=IF THEN ELSE（Time=项目计算期，流动资金总额，0）（2）现金流入=回收固定资产余值+回收流动资产+营业收入（3）现金流出=建设期利息+所得税+经营成本+经营期利息+营业税金及附加+资本金+净销售收入再投入+偿还建设期债务本金 所有者权益平衡值负债资产资产负债率在建工程流动资产总额累计建设投资借款流动资产流动负债万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 39 4 基于 SD 经济评价模型的仿真模拟与分析 4.1 项目基本情况简介 4.1.1 项目概况项目概况 YYY 养老社区项目拟在 3 年内完成建设，建成后即可投116、入使用。项目占地面积 9 万平方米，建筑面积约 10 万平方米，其中：出售型住宅式公寓约 72000 平方米，商业面积约 1500 平方米，餐饮中心约 2500 平方米，健康会所约 9000 平方米，综合医院约 10000 平方米，度假酒店约 9000 平方米。小区内配套有幼儿园、文化活动中心（老年大学、读书馆）、体育活动中心（室内：门球、保龄球、乒乓球等；室外：篮球）等，这些配套设施大部分设在公寓底层，部分对外开放。本项目的综合医疗中心共有 300 张床位，与三甲医院签订合作协议，由三甲医院提供医疗设备并派出医疗团队进行管理。餐饮中心外包给专业餐饮机构进行管理，项目投资者只参与营业额的分成。117、健康会所采用会员制形式经营。商业街所有店铺只租不卖。YYY 养老项目现代欧式简约风格，建筑形式及外立面力求达到与自然和谐统一。完全按照适老化建筑标准设计施工，户型注重老年人的生活习惯和健康生活的要求，无论从开间进深、功能分区还是采光通风从老年人的舒适健康出发，营造完美的人居空间。小区内作为低密度项目，环境优美，空气清新，适老化生活配套设施完善。人文景观和绿色景观相互映衬，营造出中高级经济实力老年群体理想的居住环境、高性价比的养生宅。4.1.2 宏观市场分析城市分析宏观市场分析城市分析 西安位于中国版图的几何中心，是全国 15 个副省级城市之一，作为西北区域的中心城市，西安具有辐射整个关中-天水118、城市群以及带动整个西北区域发展的使命。作为一带一路的起点城市，西安在国家战略层面处于重要地位。2009 至 2015 年，西安市生产总值逐年上涨，复合年增长率达 11.5%，经济增速处于稳定发展阶段。2015 年，西安市实现地区生产总值 5810 亿元，比上年增长 6.1%。总体而言，目前，西安市经济环境良好，支撑西安市房地产业的发展。西安市的主要经济指标见表 4.1。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 40 表 4.1 西安市主要经济指标 项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 本地生产总值（亿元）2,719 3,242 3,119、864 4,369 4,884 5,475 5,810 固定资产投总额（亿元）2,500 3,250 3,346 4,243 5,135 5,904 5,166 城镇居民人均可支配收入（元）18,963 22,244 25,981 29,982 33,100 36,100 33,188 地区年末常住人口（万人）843 847 851 855 859 863 871 地区城镇人口（万人）581 584 597 612 619 626 636 社会商品零售总额（亿元）1,381 1,637 1,966 2,264 2,548 2,873 3,405 数据来源：2009-2015 年西安市国民经济和120、社会发展统计公报 2010 年，根据第六次全国人口普查数据显示，西安市 60 岁以上人口为 106.20万，占全市人口的12.54%，其中65岁以上人口达71.63万，占全市人口比例8.46%，同第五次人口普查相比，老年人口数目提高显著，所占比例分别提高了2.50和1.99个百分点。西安市养老院、养老公寓等百位老年平均床位数约 1.9 张，低于国内其他发达地区；在我国经济发展水平较高的城市，比如上海，目前有 10 多家城市级的老年医院，而西安老人医院只有 1 家，按照每 10 万老年人左右设置一所300-400 床位的老年医院的规定，西安至少还应增加 10 家。此外，西安市社区级养老服务设施建121、设还处于起步状态，严重滞后于老年人群的需求74。6 年来，西安市常住人口增长 27 万，相比沿海城市，劳动人口流入较少，因此城市的养老压力较高，养老地产在西安的发展，已具备成熟的条件。宏观经济方面来看，2015 年西安的固定资产投资 5166 亿元，较 2014 年出现明显下滑。房地产开发投资出现下降是主要因素，因此，传统地产开发模式出现饱和，需要新型的开发模式引导，养老地产是重要的新兴方向之一。从购买力方面来看，西安2014 年人均可支配收入达到 36100 元，位居中西部省会城市第二位，2015 年也处于中上等水平，西安的消费能力也足以支撑养老地产发展。4.1.3 微观市场分析商圈分析微观122、市场分析商圈分析 项目位于西安市郊区，位于生态观光旅游带，东南依山，三面环水，依山傍水，空气清新，自然环境优美独特，风土人情淳朴，适合老年人居住。距市中心约 27 公里，紧邻高速公路，交通便利。区域内房地产主要以养生旅游型为主，价格在 7000 元/平方米左右。近年来随着大众对养生以及环境的重视，此区域房地产开发并没有受宏观环境影响而低万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 41 迷。依托优越的环境与地理优势，项目所在地是生态、旅游等产业优选之地，项目选址合理。4.2 模型基本模拟的假设及参数的估计 4.2.1 模型基本模拟的假设模型基本模拟的假设 在建立 YYY 养老社区项目经济评价仿真模型时123、进行了以下方面的假设：（1）假设项目的借款途径单一，借款利率一定。（2）假设项目的固定资产投资由建设期投资和建设期利息组成，不考虑项目运营期间的更新、改造和维护费用。（3）假设项目的还款方式为建设期只偿还利息，项目运营期开始还款，还款期限为 10 年。（4）借鉴普通商品住房市场基准收益率指标，考虑到养老社区项目的现实盈利能力，假设本项目的基准收益率为 10%，项目计算期为 50 年，期满时建筑物残值率为 5%。（5）假设获取土地时，政府给出了一定的优惠。（6）模型的参数取值根据调研或模拟实验法取得。4.2.2 模型基本模拟参数的估计模型基本模拟参数的估计 建立了养老社区项目经济评价的系统动力学124、模型后要进行参数初始值的赋值。一些基本参数不能通过变量之间的因果关系得到，需要通过相关专业人员通过专业经验进行估计或者归纳总结以往数据和实际情况进行赋值。本文的一些参数值是根据实际的情况取得，一些是通过模拟实验法得到。（1）常用参数 本文的常用参数有建设期、所得税税率、折旧期限等，如表 4.2 所示。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 42 表 4.2 主要参数值 变量名称 取值 单位 人均住房面积 33 m2 近流失比 10%Dmnl 项目市场占有率 7%Dmnl 建设期 3 Year 所得税税率 25%Dmnl 折旧期限 20 Year 折现率 8%Dmnl 教育费附加征收率 3%Dmn125、l 盈余公积金提取比例 5%Dmnl 残值率 5%Dmnl 营业税税率 5%Dmnl 城市维护建设税税率 7%Dmnl 租金上涨率 2%Dmnl（2）表函数 表函数是系统动力学中用来描述一个变量与两个变量的对应关系的一种函数，它有效地解决了系统动力学处理非线性关系问题。本模型中表函数较多，主要解决的一个变量与另一变量随着时间变化的关系。例如建设开发成本投资进度表函数与住宅销售进度表函数，其图表表示分别如图 4.1 与图 4.2。（1）建设开发成本投资进度=WITH LOOKUP（Time，（0，0）-（50，1），（0，0），（1，0.3），（2，0.4），（3，0.3），（4，0），（5，0126、），（6，0），（7，0），（8，0），（9，0），（10，0），（11，0），（12，0），（13，0），（14，0），（15，0），（16，0），（17，0）。图 4.1 建设开发成本投资进度表函数 图 4.2 住宅销售进度表函数 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 43（2）住宅销售进度=WITH LOOKUP(Time，(（0，0）-（15，10），（0，0），（1，0），（2，0.15），（3，0.15），（4，0.15），（5，0.2），（6，0.25），（7，0.1），（8，0），（9，0），（10，0），（11，0），（12，0），（13，0），（14，0），（15，0）。4127、.3 模型检验与评估 模型是解决客观问题的工具，它的可靠性与可信度还需要进一步检验与评估。本文检验与评估模型可靠性与可信度的方法有：（1）量纲一致性检验 本模型中的变量都有单位，方程式中要求等式两边的单位一致，否则模型无法运行。模型中所有的参数和变量正常运行说明模型量纲一致。（2）模型中所有的子系统以及系统中的反馈环都很好的描述了养老社区项目运营中的经济状况，符合进行经济评价目的。（3）模型结构及行为一致性检验 本文的模型根据经济评价传统方式的财务报表结构建模，模型“外貌”与传统经济评价相似。在资金平衡子系统中根据会计恒等式“资产=负债+所有者权益”设置了“平衡值=负债+所有者权益-资产”这个128、方程式。模拟结果显示平衡值始终在 3%以下，如图 4.3 所示，可以认为属于正常误差范围，本文模型可以很好进行经济评价模拟。图 4.3 平衡值图 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 44 4.4 模型仿真运行及分析 4.4.1 重要变量重要变量分析分析（1）在 VENSIM 软件中输入项目的常用参数与表函数，软件正常运行后产生一系列变量曲线图，通过观察变量曲线图得到项目的运行情况，图 4.4 至图 4.13为经运行产生的一些项目的主要变量折线图。图 4.4 建设期投资折线图 图 4.5 经营成本折线图 图 4.6 销售收入折线图 图 4.7 营业收入折线图 图 4.8 总成本费用折线图 图 129、4.9 利润总额折线图 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 45 图 4.10 累计偿还建设期借款 图 4.11 净现值折线图 图 4.12 累计盈余资金折线图 图 4.13 资产负债率折线图 从图 4.6、图 4.7 看出销售收入、营业收入曲线变化趋势是吻合的，项目销售期营业收入主要来源于销售收入，后期运营收入主要来源于商铺租赁、会员收入与一些专项收入。从图 4.10 看出，项目建设期借款在项目计算期第 13 年还清。项目采取等年还本付息方式还款。从图 4.11 看出，项目的净现金流量为先负后正，然后经过一次波动数值又成负，而后变成正值，这符合养老社区开发的一般规律，在项目初期，项目的建设130、投资大，随着一部分的房屋销售，开发商回笼资金，而对于一些自营物业，除了最开始的商铺租金收入和会员收入外，养老社区对应的医疗设备、员工工资及其运营费用的初始投入使得净现金流量再度出现负值。从图 4.12 看出累计盈余资金在项目初期是小于 0 的，项目出现资金缺口，资产负债率高达 60%，图 4.13 中，资产负债率过高，说明本次模拟结果表明本项目资金周转可能交叉，可能出现投资中断的风险，前期资金不足以平衡支出，项目风险较大。（2）基本模拟产生的损益表，具体见附录表 4.3。（3）基本模拟产生的权益投资现金流量表，具体见附录表 4.4。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 46 4.4.2 因果因131、果分析分析 模型经运行可以查看影响某因素变量值大小的因果关系图，分析变量值变化的原因，找出影响变量的关键因素。图 4.14 为税后利润因果关系图，图中显示税后利润主要由利润总额和所得税影响，因果关系图形象的描述各影响因素间的曲线变化。图 4.14 税后利润因果分析图 4.4.3 对比分析对比分析 模型经运行可以查看变量值，分析变量间关系，模拟项目随参数变化的运营效果。图 4.15 是住宅在销售价格为 6500 元/平方米和 7500 元/平方米时项目的净现值对比图。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 47 图 4.15 对比分析图 4.4.4蒙特卡洛模拟分析蒙特卡洛模拟分析 蒙特卡洛方法（M132、onte Carlo method）蒙特卡罗模拟是研究在计算机上产生具有各种概率分布的伪随机数的方法，是建立系统或决策问题的一种数学或逻辑模型，通过构造随机模型，使得某一随机量的数学期望等于问题中要求的解，从而可以通过对该随机量进行抽样，求统计平均，得出解的估计值，其实质是从概率分布中重复抽样以建立输出变量的分布75。理论上，模拟的次数越多，得到的结果越精确，模拟的误差可以忽略不计；模拟次数太少，随机因素分布不均匀，误差大。投资项目可行性研究指南指出蒙特卡洛法模拟次数宜在 200-500 次之间，本文取模拟次数为 500。（1）住宅销售价格、停车位平均销售价格、度假酒店平均入住率、会员人数、会133、员费对现金流量的影响进行蒙特卡洛法模拟分析。住宅销售价格的变化区间是（6000 元/平方米，10000 元/平方米），停车位平均销售价格为（60000 元/个，200000元/个），度假酒店平均入住率为（0.5，0.95），会员人数为（200 人，2000 人），会员费为（20000 元,80000 元），图 4.16 表明了净现值在（0.5，1）的置信区间内的变动范围约为-70 万元至 100000 万元。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 48 图 4.16 蒙特卡洛模拟分析图 a（2）土建工程费、安装工程费和装饰装修工程费对现金流量的影响进行蒙特卡洛法敏感性分析。土建工程费的变动区间为134、（650 元/平方米，2000 元/平方米），安装工程费的变化区间是（200 元/平方米，700 元/平方米），装饰装修工程费的变动区间为（300 元/平方米，1500 元/平方米），都采用随机变化函数。图 4.17 表明了净现值在（0.5，1）的置信区间内的变动范围约为-8000 万元至 22000 万元。图 4.17 蒙特卡洛模拟分析图 b（3）管理人员数、管理人员年薪、其他运营费用对现金流量的影响进行蒙特卡洛法敏感性分析。管理人员数的变动区间为（20 人，100 人），管理人员工资（2000元/月，8000 元/月），其他运营费用的变动区间为（100 万元/年，1000 万元/平方万方数135、据西安建筑科技大学硕士学位论文 49 米），都采用随机变化函数。图 4.18 表明了净现值在敏感性因素设定的变动范围内的取值，净现值在（0.5，1）的置信区间内的变动范围约为-5500 万元至 20000万元。图 4.18 蒙特卡洛模拟分析图 c 4.5 情景预测分析 4.5.1 情景模式设定情景模式设定（1）情景一：项目保持原状，市场需求和预测价格等都不变。（2）情景二：市场反应良好，市场需求增加，销售价格上升，销售平均价格从每平米 6500 元上升到每平米 7500 元。（3）情景三：项目后期运营不善，度假酒店与会员收入没有达到预期水平。假设会员数由预期的500人降到300人，度假酒店的入136、住率从0.8增加到0.6。（4）情景四：项目后期运营良好，随着时间和老龄人口的增多和经济水平的不断提高，养老市场需求增加，会员人数不断增加，通过函数 Ramp（30，30，50）实现，并且度假酒店的入住率上升，通过函数 Ramp（0.05，30，50）实现。4.5.2 情景仿真结果分析情景仿真结果分析 根据情景模式的设置，分析项目在不同模式下的经济效果。图 4.19 与图 4.20分别为项目在四种情景模式下的税后利润与净现值分析对比图。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 50 图 4.19 税后利润分析图 图 4.20 净现值分析图 情景一：在保持预期状况下，此项目净现值在前 4 年为负值，137、即项目流出大于项目流入。尽管还没有进入运营期，由于项目初期住宅有一部分预售销售收入来源，项目的税后利润为正值。情景二：项目初期市场反应良好，住宅销售价格上涨，因此项目前期做好客户需求定位，通过加强市场宣传力度提高项目知名度等方式提高销量很有必要。同时，住宅销售价格的影响对项目获利能力是有限的，项目的长期运营主要还是靠后期的持续经营，在项目销售初期可以加大对项目的宣传作用，有助于提高项目后期人气。情景二的详细模拟运行效果可以见附表表 4.5 与表 4.6。情景三：后期运营不善对项目影响较大，度假酒店以及会员收入是项目后期收入渠道的一个重要部分，因此怎样维持项目的持续经营，需要运营者具有高度万方数138、据西安建筑科技大学硕士学位论文 51 的服务意识。情景三的详细模拟运行效果可以见附表表 4.7 与表 4.8。情景四：由于人口老龄化速度加快，市场需求增加，项目净现值呈现攀升状态，相比情景一，项目的净现值增长幅度较高。情景四的详细模拟运行效果可以见附表表 4.9 与表 4.10。4.6 项目经济评价的结论 通过反复模拟以及定量分析评价指标值，掌握不确定因素变动时项目开发的可行性，模拟结果表明系统动力学方法在养老社区项目经济评价方面具有推广价值。（1）从项目经济评价的结果来看，本项目具有可行性。YYY 项目符合国家产业政策和发展方向，项目定位准确，开发模式合理，并有利于推动当地的经济建设和产业发139、展，预计投入运营后市场反响良好。本项目的净现值为 4010 万元，投资动态投资回收期约为 15 年，具有较好的经济效益和社会效益。（2）住宅销售价格、停车位销售价格、度假酒店入住率等市场接受度和建筑安装工程费、运营期费用对项目的盈利影响大，该项目存在较大风险。目前养老社区项目主要由房地产公司主导，而房地产开发公司并不擅长运营管理，有必要将后期的运营管理外包给专业公司，通过收取服务费和发放奖励与提成的方式提高服务管理水平。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 52 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 53 5 结论与展望 5.1 结论 本文在分析我国老龄化现状、发展趋势以及特征的基础上，结合国140、内外养老地产发展的经验，提出发展养老社区是解决我国老龄化问题的一个重要途径，分析了养老社区在中国的发展状况和特征，提出养老社区项目进行经济评价的必要性。本论文把养老社区项目经济评价看成一个复杂的系统工程，以房地产经济评价理论、房地产项目策划与投资运营理论为切入点，考虑人口数量、市场变化对项目的影响，运用系统动力学方法建立经济评价模型，从整体、全局和联系的视角对影响项目收入与支出的因素进行分析，建立了养老社区项目的系统动力学经济评价模型，对项目盈利能力、清偿能力和财务生存能力进行了评价，并对项目敏感性因素进行了蒙特卡洛模拟分析，模拟了项目在不同情景下的经济效果。虽然各养老社区项目经营方式有所差异141、，但存在共性，只需要在基本模型的基础上增加、删减变量或者微调模型就可以对所评项目经济状况进行有效模拟和预测，所建模型对养老社区项目具有普适意义。论文的研究成果：（1）理论成果：通过构建 SD 仿真模型对养老社区项目进行经济评价，考虑了区域内人口、经济对项目需求量的影响。结果表明系统动力学能够有效地进行养老社区项目经济评价，为养老社区经济评价提供了新的思路和工具，拓宽了系统动力学的应用领域。从模型的仿真模拟分析结果来看，模型已经成功完成了养老社区项目的经济评价，通过建立养老社区投资的一般模型，微调模型，可以解决养老社区经济评价领域存在的普遍问题，具有理论指导意义。（2）实践成果：将所构建的养老社142、区项目经济评价系统动力学模型应用到具体项目中进行仿真分析。分析项目概况，收集相关数据，使项目贴近实际情况，并对模型进行了有效性检验，在此基础上对项目进行了蒙特卡洛模拟分析和情景分析，模型仿真运行的结果具有说明力，能够反映项目未来运行状况，最后得出结论：项目可行，但风险比较高。从此角度看评价结果可以为决策者提供参考依据，论文为系统动力学在经济评价中的运用提供了示例。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 54 5.2 不足与展望 将系统动力学方法应用到养老社区项目经济评价中是个需要深入研究的课题，由于时间以及一些主观原因，本文的研究还存在一些不足之处，希望在以后的学习中可以进一步改进和完善。（1）143、需要进一步完善和精细化模型结构。由于系统因素之间的关系复杂，因此需要对模型结构进行进一步优化，能够更精确地描述因素间的相关性，提高模型的精确率。模型中的一些基本数据是通过类似的项目和请教相关专家学者得到，因为国内的养老社区项目还处于发展初期，案例有限。因此，未来的研究须进一步优化参数，扩大样本数据的收集范围，细致分析养老社区项目的内部结构和特点，提高数据的客观性。（2）本文主要采用系统动力学对养老社区项目进行了经济评价研究，对应的是财务评价，未来可以进一步用系统动力学对养老社区项目进行国民经济评价研究和环境评价研究。万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 55 参考文献 1杨华.历史哲学视域下的144、人口老龄化及其应对D.浙江大学,2013.2吴玉梅.城镇职工养老保险隐性债务及其补偿机制研究D.山东财经大学,2012.3张桂莲,王永莲.中国人口老龄化对经济发展的影响分析J.人口学刊,2010,05:48-53.4Gilroy R.The Role of Housing Space in Determining Freedom and Flourishing in 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43马世晓.产业地产项目经济评价的系统动力学方法研究D.河北工业大学,2012.44贾仁安,丁荣华.系统动力学反馈动态复杂性分析.M北京:高等教育出版社,2002.45王云鹏,杨志发,李世武,隗海林,王利芳158、.基于系统动力学的道路运输量预测模型J.吉林大学学报（工学版）,2005,04:426-430.46王留锁.系统动力学模型在环境规划预测中的应用以辽宁省为例J.中国人口.资源与环境,2012,S2:281-286.47杨丽梅,何媛媛,张江朋.运用系统动力学模型预测稀土战略储备规模J.中国稀土学报,2015,02:231-240.48吕涛,张美珍,雷强.基于系统动力学的印度能源及煤炭需求情景预测J.资源科学,2015,06:1199-1206.49李美岩,刘应宗.系统动力学在建设用地管理中的应用J.北京理工大学学报（社会科学版）,2009,03:65-69.50 刘 洋,卢 梅.基 于 系 统 159、动 力 学 方 法 的 工 程 项 目 管 理 J.科 技 管 理 研究,2011,08:183-186.51李春娟.基于系统动力学的应急管理知识系统建模与仿真J.科技管理研究,2015,07:158-163.52徐升华,易艳,邹家成.基于信息生态链的电子商务知识管理系统动力学分析J.情报科学,2015,08:3-9.53程国平,荀卫.基于系统动力学的物流协同创新模式运行绩效研究以电子商务综合物流平台为协同平台J.物流技术,2015,21:60-66.54李杰兰,陈兴鹏,王雨,张子龙.基于系统动力学的青海省可持续发展评价J.资源科学,2009,09:1624-1631.55汪德根,宋玉芹,刘昌160、雪.商务旅游城市发展的系统动力学仿真研究以苏州工业园区为例J.地理科学进展,2013,03:486-496.56刘奕,贾元华,冯璐.铁路干线建设项目社会经济效益定量化 SD 模型研究J.交通运输系统工程与信息,2007,04:126-130.57王宇宁,运迎霞,范志清.高速公路项目社会经济效益的产生机制及其评价研究J.中国工程科学,2012,10:97-102.58Carlucci F,ira A.Modeling A Plan for Seaport Investments Through A System 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 59 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2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 营业收入 6825 6825 10844 13119 13594 6769 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 2 营业税金及附加 375 375 596 722 748 372 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 总成本费用 588 3645 3182 2899 3347 3627 3391165、 3156 2921 2686 2451 2451 2451 2451 2451 4 利润总额 6450 5862 6603 9215 9947 3050 -2097 -1862 -1627 -1392 -1156 -921 -921 -921 -921 -921 5 所得税 1612 1465 1651 2304 2487 762 6 净利润 4837 4396 4952 6911 7460 2287 -2097 -1862 -1627 -1392 -1156 -921 -921 -921 -921 -921 7 可供分配利润 4837 4396 6360 8319 8868 3695 35166、 364 541 717 717 717 717 717 8 法定盈余公积金 484 440 495 691 9 未分配利润 4353 3957 5865 7628 8868 3695 35 364 541 717 717 717 717 717 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 62 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 1 营业收入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 16167、19 2 营业税金及附加 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 总成本费用 2451 2451 2451 2451 2451 2451 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 4 利润总额-921 -921 -921 -921 -921 -921 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 5 所得税 6 净利润-921 -921 -921 -921 -921 -921 942 942 942 942 942 942 942 942 9168、42 942 942 7 可分配利润 717 717 717 717 717 717 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 8 法定盈余公积金 9 未分配利润 717 717 717 717 717 717 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 1 营业收入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1169、619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 2 营业税金及附加 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 总成本费用 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 4 利润总额 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 942 5 所得税 141 235 235 235 235 235 235 235 6 净利润 942 942 942170、 942 942 942 942 942 801 706 706 706 706 706 706 706 7 可分配利润 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 8 法定盈余公积金 9 未分配利润-6970 -6028 -5086 -4145 -3203 -2262 -1320 -378 422 706 706 706 706 706 706 706 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 63 表 4.4 权益投资现金流量表（单位：万元）序号 项目 计算期 1 2 3 4 5171、 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 现金流入 6825 6825 10844 13119 13594 6769 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1.1 营业收入 6825 6825 10844 13119 13594 6769 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资产 2 现金流出 4915 8638 6568 7489 8032 8006 5672 4453 4218 3983 3748172、 3512 3277 926 926 926 926 2.1 资本金 4573 5517 3074 2.2 偿还建设期债务本金 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2.3 净销售收入再投入 683 683 923 1150 1198 515 2.4 建设期利息 342 451 383 2.5 所得税 1612 1465 1588 2242 2424 700 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 0 1443 98173、0 697 1145 1425 1190 954 719 484 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 375 375 596 722 748 372 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 净现金流量-4915 -1813 257 3354 5086 5587 1097 -2834 -2599 -2364 -2129 -1894 -1659 693 693 693 693 4 累计净现金流量-4551 -6105 -5901 -3436 26 3546 4187 2655 1355 260 -653 -1405 -2015 -1780 -15174、61 -1359 -1172 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 64 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 1 现金流入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1.1 营业收入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1.2 回收固定资产余值175、 1.3 回收流动资产 2 现金流出 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 2.1 资本金 2.2 偿还建设期债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营176、业税金及附加 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 净现金流量 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 4 累计净现金流量-999 -838 -690 -552 -425 -307 -197 -96 -3 84 164 239 307 371 430 485 535 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 65 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 177、1 现金流入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 40837 1.1 营业收入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1.2 回收固定资产余值 39218 1.3 回收流动资产 2490 2 现金流出 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 2.1 资本金 2.2 偿还建设期178、债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 净现金流量 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 693 6179、93 693 693 42400 4 累计净现金流量 582 626 666 703 737 769 799 826 851 875 897 917 935 953 968 1873 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 66 表 4.5 情景二：损益表（单位：万元）序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 营业收入 7875 7875 14144 16769 17594 9719 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 2 营业税金及附加 433 433 778 92180、2 968 535 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 3 总成本费用 588 3799 3301 2983 3536 3886 3650 3415 3180 2945 2710 2710 2710 2710 2710 4 利润总额 7442 6854 9567 12545 13643 5648 -230 5 241 476 711 946 946 946 946 946 5 所得税 1860 1713 2392 3136 3411 1412 4 119 178 236 236 236 236 236 6 净利润 5581 5140 7175 940181、9 10232 4236 -230 5 236 357 533 709 709 709 709 709 7 可供分配利润 5581 5140 7175 9409 10232 4236 12 357 533 709 709 709 709 709 8 法定盈余公积金 558 514 718 9 未分配利润 5023 4626 6458 9409 10232 4236 12 357 533 709 709 709 709 709 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 67 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 3182、4 1 营业收入 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 2 营业税金及附加 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 3 总成本费用 2710 2710 2710 2710 2710 2710 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 4 利润总额 946 946 946 946 946 946 2819 2819 2819 183、2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 5 所得税 236 236 236 236 236 236 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 6 净利润 709 709 709 709 709 709 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 7 可供分配利润 709 709 709 709 709 709 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 8 法定盈余公积金 9 未184、分配利润 709 709 709 709 709 709 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 1 营业收入 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 2 营业税金及附加 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 2185、13 213 3 总成本费用 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 4 利润总额 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 2819 5 所得税 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 6 净利润 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 211186、4 2114 2114 2114 2114 7 可供分配利润 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 8 法定盈余公积金 9 未分配利润 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 2114 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 68 表 4.6 情景二：权益投资现金流量表（单位：万元）序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 187、15 16 17 1 现金流入 7875 7875 14144 16769 17594 9719 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 1.1 营业收入 7875 7875 14144 16769 17594 9719 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资产 2 现金流出 11476 22618 21327 13905 17247 18072 10197 4347 4347 4347 4347 4347 4347 1996 1188、996 1996 1996 2.1 资本金 4573 5517 3074 2.2 偿还建设期债务本金 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2.3 净销售收入再投入 788 788 1028 1290 1373 585 2.4 建设期利息 345 450 381 2.5 所得税 1860 1713 2392 3136 3411 1412 0 0 4 119 178 236 236 236 236 236 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 189、588 2.7 经营期利息 0 1338 840 522 1075 1425 1190 954 719 484 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 433 433 778 922 968 535 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 3 净现金流量-4554 -5559 -4846 -679 4521 9802 11654 11271 11034 10922 10870 10892 10977 11856 12670 13424 14121 4 累计净现金流量 4918 9048 6977 8474 9128 9213 65190、46 4577 4342 4111 3990 3814 3638 1286 1286 1286 1286 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 69 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 1 现金流入 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 1.1 营业收入 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869191、 3869 3869 3869 3869 3869 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资产 2 现金流出 1996 1996 1996 1996 1996 1996 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 2.1 资本金 2.2 偿还建设期债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 236 236 236 236 236 236 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 192、588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 3 净现金流量 14768 15366 15920 16433 16908 17348 17681 17990 18276 18540 18785 19012 19222 19417 19597 1976193、4 19918 4 累计净现金流量 1286 1286 1286 1286 1286 1286 1754 1754 1754 1754 1754 1755 1755 1755 1755 1755 1755 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 70 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 1 现金流入 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 45787 1.1 营业收入 3869 3869 3869 3194、869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 1.2 回收固定资产余值 39428 1.3 回收流动资产 2490 2 现金流出 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 3869 6359 2.1 资本金 2.2 偿还建设期债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 705 7195、05 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213 3 净现金流量 20061 20194 20316 20430 20535 20632 20722 20806 20883 20955 21021 196、21082 21139 21191 21240 22179 4 累计净现金流量 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 71 表 4.7 情景三：损益表（单位：万元）序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 营业收入 7875 7875 13037 15662 16487 8612 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2197、762 2 营业税金及附加 433 433 717 861 907 474 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 3 总成本费用 588 3799 3301 2983 3536 3886 3650 3415 3180 2945 2710 2710 2710 2710 2710 4 利润总额 7442 6854 8521 11500 12597 4603 -1275 -1040 -805 -570 -335 -100 -100 -100 -100 -100 5 所得税 1860 1713 2130 2875 3149 1151 6 净利润 5581 51198、40 6391 8625 9448 3452 -1275 -1040 -805 -570 -335 -100 -100 -100 -100 -100 7 可供分配利润 5581 5140 6391 8625 9448 3452 8 法定盈余公积金 558 514 639 9 未分配利润 5023 4626 5752 8625 9448 3452 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 72 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 1 营业收入 2762 2762 2762 2762 2762 2762 27199、62 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2 营业税金及附加 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 3 总成本费用 2710 2710 2710 2710 2710 2710 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 4 利润总额-100 -100 -100 -100 -100 -100 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1200、773 5 所得税 49 443 443 443 443 443 443 443 443 6 净利润-100 -100 -100 -100 -100 -100 1773 1773 1724 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 7 可供分配利润 -3350 -1576 148 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 8 法定盈余公积金 9 未分配利润 -3350 -1576 148 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 201、39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 1 营业收入 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2 营业税金及附加 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 3 总成本费用 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 4 利润总额 1773 1773 1773 1773 1773202、 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 1773 5 所得税 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 6 净利润 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 7 可供分配利润 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330203、 8 法定盈余公积金 9 未分配利润 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 1330 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 73 表 4.8 情景三：权益投资现金流量表（单位：万元）序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 现金流入 7875 7875 13037 15662 16487 8612 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 1.1 营业收入 78204、75 7875 13037 15662 16487 8612 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资产 2 现金流出 4918 9048 6977 8152 8806 8890 6223 4516 4281 4046 3811 3575 3340 989 989 989 989 2.1 资本金 4573 5517 3074 2.2 偿还建设期债务本金 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2.3 净销售收入再投入 788 788205、 1028 1290 1373 585 2.4 建设期利息 345 450 381 2.5 所得税 1860 1713 2130 2875 3149 1151 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 1338 840 522 1075 1425 1190 954 719 484 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 433 433 717 861 907 474 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 3 净现金206、流量-4554 -5559 -4846 -1256 3411 8198 9591 8644 7884 7290 6840 6517 6304 6908 7467 7984 8464 4 累计净现金流量-4554 -10113 -14960 -16215 -12805 -4607 4984 13628 21512 28802 35642 42158 48463 55371 62837 70822 79285 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 74 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 1 现金流入 2207、762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 1.1 营业收入 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资产 2 现金流出 989 989 989 989 989 989 989 989 1038 1432 1432 1432 1432 1432 1432 1432 1432 2.1 资本金 2.2 偿还208、建设期债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 49 443 443 443 443 443 443 443 443 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152209、 152 152 3 净现金流量 8907 9318 9699 10051 10377 10679 10959 11217 11451 11617 11771 11914 12046 12168 12282 12387 12484 4 累计净现金流量 88193 97511 107210 117260 127637 138316 149275 160492 171943 183560 195331 207245 219291 231460 243741 256128 268612 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 75 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 39 40 41 210、42 43 44 45 46 47 48 49 50 1 现金流入 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 44680 1.1 营业收入 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 2762 1.2 回收固定资产余值 39428 1.3 回收流动资产 2490 2 现金流出 1432 1432 1432 1432 1432 1432 1432 1432 1432 1432 1432211、 1432 1432 1432 1432 1432 2.1 资本金 2.2 偿还建设期债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附212、加 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 152 3 净现金流量 12574 12657 12734 12806 12872 12933 12990 13042 13091 13136 13177 13216 13252 13285 13315 14237 4 累计净现金流量 281186 293843 306577 319382 332254 345187 358176 371218 384309 397445 410622 423838 437089 450374 463689 477927 万方数据西安建筑213、科技大学硕士学位论文 76 表 4.9 情景四：损益表（单位：万元）序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 营业收入 7875 7875 11894 14519 15344 7469 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 2 营业税金及附加 433 433 654 799 844 411 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 总成本费用 588 3799 3301 2983 3536 3886 3650 3415 3180 2945 271214、0 2710 2710 2710 2710 4 利润总额 7442 6854 7441 10419 11516 3522 -2356 -2121 -1886 -1651 -1415 -1180 -1180 -1180 -1180 -1180 5 所得税 1860 1713 1860 2605 2879 881 6 净利润 5581 5140 5581 7814 8637 2642 -2356 -2121 -1886 -1651 -1415 -1180 -1180 -1180 -1180 -1180 7 可供分配利润 5581 5140 5581 7814 8637 2642 8 法定盈余公积金215、 558 514 558 9 未分配利润 5023 4626 5023 7814 8637 2642 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 77 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 1 营业收入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1660 1702 1744 1785 2 营业税金及附加 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 91 94 96 98 3 总成本费用 2216、710 2710 2710 2710 2710 2710 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 4 利润总额-1180 -1180 -1180 -1180 -1180 -1180 693 693 693 693 693 693 693 732 771 811 850 5 所得税 6 净利润-1180 -1180 -1180 -1180 -1180 -1180 693 693 693 693 693 693 693 732 771 811 850 7 可供分配利润 -21719 -21026 -20334 -19641 -18949 -18256217、 -17563 -16831 -16060 -15250 -14400 8 法定盈余公积金 9 未分配利润 -21719 -21026 -20334 -19641 -18949 -18256 -17563 -16831 -16060 -15250 -14400 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 1 营业收入 1827 1868 1910 1952 1993 2035 2077 2118 2160 2202 2243 2285 2327 2368 2410 2451 2 营业税金及附加 100 103 10218、5 107 110 112 114 117 119 121 123 126 128 130 133 135 3 总成本费用 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 837 4 利润总额 889 929 968 1007 1047 1086 1125 1165 1204 1244 1283 1322 1362 1401 1440 1480 5 所得税 58 350 360 370 6 净利润 889 929 968 1007 1047 1086 1125 1165 1204 1244 1283 1322 1304 1219、051 1080 1110 7 可供分配利润-13510 -12582 -11613 -10606 -9559 -8473 -7348 -6183 -4979 -3735 -2452 -1130 174 1051 1080 1110 8 法定盈余公积金 9 未分配利润-13510 -12582 -11613 -10606 -9559 -8473 -7348 -6183 -4979 -3735 -2452 -1130 174 1051 1080 1110 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 78 表 4.10 情景四：权益投资现金流量表（单位：万元）序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 220、7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 现金流入 7875 7875 11894 14519 15344 7469 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1.1 营业收入 7875 7875 11894 14519 15344 7469 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资产 2 现金流出 4918 9048 6977 7819 8473 8557 5890 4453 4218 3983 3748 35221、12 3277 926 926 926 926 2.1 资本金 4573 5517 3074 2.2 偿还建设期债务本金 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2351 2.3 净销售收入再投入 788 788 1028 1290 1373 585 2.4 建设期利息 345 450 381 2.5 所得税 1860 1713 1860 2605 2879 881 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 1338 840 52222、2 1075 1425 1190 954 719 484 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 433 433 654 799 844 411 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 3 净现金流量-4554 -5559 -4846 -1851 2263 6540 7461 5929 4629 3534 2621 1869 1259 1495 1713 1915 2102 4 累计净现金流量 4918 9048 6977 8474 9128 9213 6546 4577 4342 4111 3990 3814 3638 1286 1286 1286223、 1286 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 79 接上表 序号 项目 计算期 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 1 现金流入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1660 1702 1744 1785 1.1 营业收入 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1619 1660 1702 1744 1785 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动224、资产 2 现金流出 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 926 928 931 933 935 2.1 资本金 2.2 偿还建设期债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 89225、 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 89 91 94 96 98 3 净现金流量 2275 2436 2585 2722 2850 2967 3077 3178 3271 3358 3438 3513 3582 3649 3715 3779 3841 4 累计净现金流量 1286 1286 1286 1286 1286 1286 1754 1754 1754 1754 1754 1755 1755 1755 1755 1755 1755 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 80 接上表 序号 项目 计算期 35 36 37 38 39 40 41 42 43 226、44 45 46 47 48 49 50 1 现金流入 1827 1868 1910 1952 1993 2035 2077 2118 2160 2202 2243 2285 2327 2368 2410 44369 1.1 营业收入 1827 1868 1910 1952 1993 2035 2077 2118 2160 2202 2243 2285 2327 2368 2410 2451 1.2 回收固定资产余值 39428 1.3 回收流动资产 2490 2 现金流出 937 940 942 944 947 949 951 954 956 958 960 963 1023 1318 13227、30 1342 2.1 资本金 2.2 偿还建设期债务本金 2.3 净销售收入再投入 2.4 建设期利息 2.5 所得税 58 350 360 370 2.6 经营成本 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 2.7 经营期利息 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 249 2.8 营业税金及附加 100 103 105 107 110 112 114 117 119 121 123 126 128 130 133 135 3228、 净现金流量 3901 3959 4015 4069 4121 4171 4219 4265 4309 4351 4391 4430 4465 4491 4516 5433 4 累计净现金流量 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 1755 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 81 在校期间的研究成果及发表的学术论文 1 李婷.我国城市既有住宅建筑平均使用寿命研究J.商,2015,45:110.2 Ting LI,Feng LAN.Research on the Economic 229、Evaluation of Retirement Community of China Based on the System Dynamics J.International Conference on Humanities and Social Science(HSS 2016).2016.万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 82 万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 83 致谢 经过一年论文撰写，本人终于顺利完成论文终稿。在这过程中，我学到了很多东西，从最初确定题目到建立模型、撰写论文，中间有很多困难，但是解决问题和困难的过程让我受益匪浅，使我成长和沉淀，论文写完了只是完成了一个学习任230、务，这其中得到的锻炼将持续帮助我在未来的道路中走得更远。首先，我想特别感谢下我的导师兰峰老师。在这几年的学习中，兰峰老师一直鼓励和严格要求我们要始终保持积极向上的学习态度，使我片刻不敢怠慢学习，三年来收获了很多。在论文写作及修改过程中给了我很多的帮助，兰峰老师都给予了我悉心指导。在思想上，兰峰老师以他的渊博知识和严谨的学术态度以身作则时刻感染我，使我在学术上要保持端正态度。同时，在生活上，兰峰老师教给我很多为人处世的道理，对我而言他不仅是学习导师，也是人生导师，感谢他！其次，我想在这里感谢在我学习和生活中给予我无私帮助的同门们，尤其是陈保华、支家骏、宋玥的支持，以及王静雪、刘娇的鼓励，同时也要感谢我的舍友胡敏、梅傲楠、孟颖的帮助以及张博的鼓励，谢谢他们！最后，我要感谢养育我、鼓励我、支持我走入研究生学习殿堂的父母，感谢他们在每次我遇到困难和挫折时义无反顾的支持着我、关心着我，在以后的人生道路上，我将带着父母给的爱积极乐观的面对困难和挑战！感谢评审老师的宝贵意见，感谢所有爱护我、关心我的亲人、老师、朋友，这份感激会一直伴随着我，鼓励我在以后的道路上更加努力！再次谢谢大家！万方数据西安建筑科技大学硕士学位论文 84 万方数据