1、天津大学硕士学位论文 世界海洋文化广场项目市场分析及策划研究 姓名：赵益刚申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：陈通20XX0801中文摘要随着我国改革开放和经济建设的飞速发展，项目的可行性研究工作越来越受 到政府部门和企业经营者的重视。通过近些年的不懈努力，我国的可行性研究工 作在理论和实践上取得了长足进步。作为天津市“一带、三区、九组团”旅游布局的其中一环，天津世界海洋文 化广场将进一步优化天津市旅游景点的布局，促进天津市旅游产业的结构调整， 整合天津市旅游资源，使天津市形成“北山南水”的旅游大格局。同时，天津世 界海洋文化广场项目将对当地的国民经济产生重要的积极影响，促进地方经济2、结 构的调整，使大港区乃至滨海新区的第三产业比重获得大幅提升，促进城市建设， 由过去的工业型转变为工业和第三产业并举型。本文运用了可行性研究的一般方法，经过深入的调查研究，结合项目的实际 情况，对“天津世界海洋文化广场”项目可行性进行了分析论证。首先讨论了项 目可行性研究的相关理论，通过对项目市场吸引力、竞争力、需求以及目前天津 地区旅游产品供给情况的分析，对项目市场情况进行了预测，并提出了项目的市 场开发建议。随后，对项目的选址建设条件和项目规划方案进行了讨论。在此基 础上，对项目的技术可行性、财务可行性、环境可行性进行了详细论证，最后得 出了本项目在技术、财务、社会环境、自然环境等方面是可3、行的结论，并给出了 相应建议。关键词：天津世界海洋文化广场；市场研究；可行性研究；AbstractAs Chinas reform and opening up and rapid development of economic construction， the project feasibility study catches more and more attention of government departments and enterprises managersThrough the tireless efforts of recent years， Chinas feasib4、ility study in theory and practice has made considerable progressAs an aspect of”Yidai，Sanqu，Jiuzutuan”Tourism Strategy of Tianjin，Tianjin world marine culture consortium will further optimize the layout of tourist attractions in Tianjin，promote the restructuring of the tourism industry,integrate to5、urism resourcesof Tianjin，and create”Beishan Nanshui”pattern of travelAt the same time，theproject of Tianjin world marine culture consortium will have an important positive impact on national economy and the promotion of readjustment of local economic structure，upgrade the proportion of tertiary ind6、ustry of Dagang District as well as Tianjin Binhai New Area，and promote urban development and transformation from industry to both industry and the tertiary industry typeIn this paper,through using the general method of feasibility study,investigation and study,the feasibility of project of Tianjin 7、world marine culture consortium is discussed，combined with the actual situationFirst of all，the theory related to feasibility study of project is discussed，and through the analysis of attraction, competitiveness，demand of the project and the supply of tourism products in Tianjin， the paper carries o8、ut market forecasts，and puts forward Marketing recommendationsSubsequently,the construction of the project site conditions and project planningprogram are discussedOn this basis，the projectS technical feasibility,financial viability,and environmental feasibility are demonstrated in detail，and we get9、 the conclusion that the projoCt is feasible in technology,finance，social and naturalenvironment，and give corresponding recommendationsKey words：Tianjin world marine culture consortium；market research；feasibilitystudy独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包括含其他人已经发 表或撰写过的研究成10、果，也不含为获得丞洼太堂或其他教育机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了谢意。学位论文作者签醐幽卵月 目学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解丞洼太堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权丞洼盔堂可以讲学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印和磁盘。(保密的学位论文在解密后适用本授权说明)导师躲施签字日期：步年乡月j日第一章绪论第一章绪论弟一早珀了匕11研究背景海洋是地球的庞大资源，也是人类的共同财富。如何开发11、利用和保护海 洋资源是全世界面临的重要课题。世界海洋城市众多，海洋文化绚丽多姿，需要 交流的平台。滨海旅游一直是世界旅游的重要支柱，海洋是人类永远的向往之地， 以海洋文化为依托，开发、利用、保护海洋资源，促进海洋科技和滨海旅游的发 展，将极大的促进地方经济的增长。天津市海洋资源丰富，海洋经济发达，主要 海洋经济有：海洋盐业、海洋石油、海洋渔业、交通运输和港口，天津世界海洋 文化广场作为海洋经济和海洋科研文化事业的交流合作中心和信息中心，将推动 天津市海洋科技、海洋文化和海洋教育事业的发展，促进天津市合理、有效、可 持续性的综合利用海洋资源。承载着人类活动的地球，有71的表面被海洋覆盖着。人类12、的起源、生存 与发展，都与海洋息息相关。海洋是生命的摇篮，风雨的故乡，交通的要道，资 源的宝库。当今世界，随着科学和社会经济迅速发展，海洋的重要地位越来越显 现出来。国际社会和沿海国家都把发展眼光投向海洋，维护海洋权益，强化海洋 开发与保护，切实管好用好海洋，正在成为一个时代的特征。21世纪是人类研 究、开发、利用海洋的新时代，海洋成为人类社会21世纪实现可持续发展的宝 贵财富，成为陆地资源枯竭后唯一的转移之处，困扰人类生存和社会发展的各种 难题必将在开发利用海洋的进程中得到解决。21世纪将是海洋开发的世纪。第49届联合国大会将1998年定为国际海洋年。加强海洋环境与资源保护，也是合 理开发利13、用海洋的重要保证。“没有健康的海洋，人类社会就会灭亡。”可行性研究是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。通过对项 目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备 选型、环境影响、资金筹措和盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查 研究和比较分析，并对项目建成以后可能取得的财务收益、经济效益及社会环境 影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资及如何进行建设的咨询意见它具 有预见性、公正性、可靠性和科学性的特点。几十年来，我国的经济建设基本不按建设程序办事，建设前不做可行性研究 的教训很多，结果不仅导致投资效果差，甚至造成重大经济损失和社会损失，这 些惨痛的教14、训告诉我们，投资决策之前不认真搞好可行性研究工作，即使在设计第一章绪论和施工上作了很大努力，也难以避免失误和损失。因此，必须加大可行性研究的 力度，强化可行性研究在项目建设之前的重要作用。12研究意义对大型建设项目进行可行性研究意义在于，选择最佳投资方案，提高投资 效益，避免投资决策失误。首先，任何拟建项目，客观上总是存在多种可供选择 的方案，若单凭主观判断，简单选择难以达到满意结果。建设项目的要求是多种 多样的。比如，经济上要求投资少，见效快，取得较高的经济效益；社会效果方 面要符合国家的政策法规，增加就业机会，改善劳动条件，减少环境污染，促进 生态平衡。面对如此纷繁复杂的要求，如果仅仅片面15、强调任何单方面的要求，均 有可能造成决策的失误。因此需要进行认真的可行性研究，综合权衡各方面得失， 优选投资方案，从而有效地避免投资决策失误。其次，要取得较高的投资收益， 必须在众多的备选方案中选择出最佳方案。这包括选出有利的投资方向和最佳的 建设方案等。所有这些都必须进行广泛深入的调查研究和系统全面的分析论证， 才能从众多的可行方案中选出最佳方案。最后，从投资主体的角度分析，投资的 经济性要求盈利最大化，风险最小化以及竞争实力的不断增强。可行性研究的结 论往往成为项目能否投资的关键。只有论证拟建项目建设是必要的，产品价格具 有竞争力，并能获得巨大的投资利润时，投资主体才肯投资，银行才肯贷款，16、项 目才能兴建。因此，在投资项目管理的全过程中，投资前期的决策工作非常关键， 而决策的依据是可行性研究。因此，可行性研究对于投资项目的成功，具有十分 重要的意义。本项目以海洋文化为主题，集文化、科技、旅游于一体。项目将建成国际 性的经济文化交流合作中心将成为世界海洋会员城市的国际会议中心，以及 世界海洋资源研究开发基地和横向联合体。项目将是全球首家最大和最全面的海 洋及海洋城市文化为主体的多功能建筑群体，并具有深层次文化内涵。每年将举 行“海洋文化艺术节”、“海洋城市热爱保护月”、“海洋市长代表大会”等同际会 议。天津世界海洋文化广场项目必将成为世界海洋发展史上的一件盛事，促进世 界海洋城市和17、海洋文化交流，以此项目为契机，天津市将成为世界海洋城市和海 洋文化的交流平台。同时，项目将建成专业性的世界海洋知识科普基地，将向人 们充分展现海洋的过去、现在和未来的无穷魅力，述说人类利用和开发、保护海 洋资源的历史以及经验与教训，描绘人类与海洋友好共处的美好未来，提升人们 的海洋意识。天津世界海洋文化广场项目将符合天津市“一带、三区、九组团”的旅游2第一章绪论布局，并将进一步优化天津市旅游景点的布局，促进天津市旅游产业的结构调整， 整合天津市旅游资源，增强天津市的旅游业竞争实力，深度开发天津市的旅游资 源。项目的建设将使天津市形成“北山南水”的旅游大格局，为天津市完成“山、 河、湖、海、古、18、洋、新、”七篇旅游大文章添上有力的一篇。天津世界海洋文 化广场将以独特的海洋城市建筑、丰富的游乐景观和在国际上的知名度，成为国 内外、观光、游乐必到的旅游胜地。作为综合性的海洋城市旅游胜地，项目的建设开发无疑将进一步改善天津的 城市形象，而且众多的科技、文化、经济的世界性交流活动的举办将大大提高天 津市在国际上的知名度，对于让世界了解天津、让天津走向世界都将具有积极的 作用和意义，为将天津市建成国际级大都市做出贡献。13研究目的通过对天津世界海洋文化广场项目的可行性进行研究，构建了大型投资项目 可行性研究的理论体系，从而达到降低大型项目投资风险，提高投资项目实施过 程中管理、控制的技术水平，更19、好地实现项目投资目标，为项目的建设及建成阶 段的工作打下良好的基础。本文立足于天津世界海洋文化广场项目的研究，通过 对项目技术、财务和环境可行性的综合分析，为项目的开工建设提供重要的参考 依据，同时，希望本文的研究过程和研究方法对一般的大型投资项目能够具有一 定的借鉴作用。14本文的研究思路和主要内容本文共分为6部分，第一部分为绪论，主要介绍本文的研究背景、意义、目 的以及研究的思路和内容：第二部分介绍了项目可行性研究的相关理论。 第三部分主要对该项目的市场进行研究，在对当地旅游产品的供给、需求以及项目的市场吸引力和竞争力分析的基础上，对天津世界海洋文化广场进行市场 预测并提出市场开发建议，为20、后续的评价工作奠定一定的基础。第四部分对该项目的项目选址及建设条件进行分析，在此基础上提出了该项 目具体的规划方案。第五部分为本文的核心部分，通过技术可行性分析、财务可行性分析和环境 可行性分析对项目的最终可行性进行论证。第六部分为本文的主要结论及提出的建议。第一章绪论本文的研究思路和主要内容如图卜1所示。图1-1本文的研究思路和主要内容4第二章项目可行性研究相关理论第二章项目可行性研究相关理论本世纪30年代，美国在综合开发田纳西河流域时，首次采用了可行性研究， 取得满意结果。美国在控制洪水过程中，采用的评价方法遵循这样一个原理：如 果效益大于所耗费用，则项目是可行的。1936年美国国会通过“21、洪水控制法案”， 其中一条规定必须遵从上述原理。以后数年，项目费用与效益分析在洪水控制、 河道治理以及水土资源开发等方面得到广泛应用和发展。第二次世界大战、朝鲜战争和越南战争期间，美国政府广泛的应用了费用一一效益分析方法。60年代，美国规划中，费用效益分析方法被广泛用于公共卫生、教育、劳动开发、社会福利等项目。1965年美国政府采用了一套基于成本效益分析的预算体系，名为“计划方案及预算体系”，把预算方案制订与项 目选择联系起来。在这个体系中，每一项政府工作，包括5个步骤：阐明这一工 作项目的基本目的；尽可能确定这个项目的成果；估计这一项目在数年内的成本： 在尽可能的范围内，比较可供选择的不同方22、案；试图建立通用各政府机构的分析 方法。这个体系对于费用效益分析的意义有了进一步认识。近四十年来，国 际上许多发展中国家逐渐进入稳定的发展阶段，这些国家中项目所需的可行性研 究受到广泛的重视。二次世界大战以后，世界上大多国家尤其欧洲国家遭受战争的破坏，战后的 恢复工作任务艰巨，其建设规模和发展速度都达到了历史的最高水平。出现了一 大批大型和特大型工程项目，其技术和管理的难度大幅度提高，对工程项目管理 者水平和能力的要求亦相应提高。在这种新形势下，传统的工程项目组织管理模 式，已不能满足业主对工程项目目标，进行全面控制和工程项目实施全过程控制 的新需求。正是在这样的背景下，对工程项目立项的可行性23、研究显得尤为重要， 从而从事工程项目可行性研究的咨询公司应运而生了。工程项目咨询本身通常并 不决策，但它可弥补决策者职责与能力和咨询者之间的差距。根据决策者的委托， 咨询者利用自己的知识、经验和已掌握的调查资料，为决策者提供科学合理的一 种或多种可供选择的建议或方案，从而减少决策失误。这里的决策者既可以是各 级政府机构，也可以是企业的领导或具体建设工程的业主。新中国成立不久，为推动我国国民经济和社会主义事业的蓬勃发展，“一五” 期间，进行了以156项重点建设项目为中心的大规模经济建设，为保证这些项目 的顺利完成，这一时期，在参照前苏联基本建设程序基础上，结合我国的实践， 制定了包括建设项目前期24、可行性研究的基本建设程序。第二章项目可行性研究相关理论从1958年“大跃进”到70年代中期，强调多快好省的建设社会主义。工程建 设实行“边勘探、边设计、边施工”。无视工程立项及可行性研究，有很多项目 根本不做前期论证就仓促上马，建设程序形同虚设，最终使工程项目成为“三拍 工程”。直到十一届三中全会，实行以经济建设为中心和改革开放的方针后，传统的 基本建设程序重新得到重视。针对基本建设存在的突出问题，1982年国务院在 “关于第六个五年计划的报告”中指出：“所有建设项目必须严格按照基本程序 办事，事前没有可行性研究和技术经济论证，没有做好勘探设计等基本建设前期 工作的，一律不列入年度建设计划，更25、不准仓促开工。”随着国民经济的迅速发 展，我国投资决策和可行性研究进入了新的发展时期，朝着更合理、更规范的方 向发展，可行性研究亦将迎来更加科学、更加进步和更加快速的发展时期。21项目可行性研究的基本理论可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程 建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。所谓项目的可行性研究，即所谓“可以行得通的方案研究”。通常指的是在 投资决策前，对于拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致 的调查研究；对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与 比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基26、础上，综合 研究建设项目的技术先进性、适用性、经济合理性和有效性，以及建设可能性和 可行性，从而确定该项目是否应该投资，如何投资；是继续投资使之进入项目开 发建设的下一阶段，还是就此中止不投资等，为项目投资决策提供可靠的依据和 建议。因此，项目可行性研究使保证建设项目以最少的投资耗费取得最佳经济效 果的科学手段，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行性的 科学方法。可行性研究是在正确理论指导下，在自觉地认识客观规律的基础上， 借助科学的预测技术体系和对大量信息资料的系统分析，揭示客观过程的本质联 系和必然趋势的科学预测。科学预测不是任意猜测，而是依据对客观规律的认识 去预测未来。27、也就是说，我们对未来预测的准确程度，取决于对客观过程及其运 动规律的认识和掌握程度。可行性研究的基本理论与方法主要来自建设项目管理 学，又称工程项目管理学，它是以组织论、控制论、信息论和管理学作为理论基 础。可行性研究的范围，包括可行性研究的思考、可行性研究的体制，、可行性 研究的组织、可行性研究的方法和可行性研究的手段。6第二章项目可行性研究相关理论211项目可行性研究的目的和作用可行性研究的主要目的是为项目投资决策提供依据。可行性研究得以通过， 从而使项目投资决策成立。也就为项目设计、银行贷款、申请开工建设、建设项 目实施、项目评估、科学实验、设备制造等活动和程序的履行提供了先决条件。 若28、可行性研究未能通过，即项目投资决策被否决，后续各项工作便失去了先决条 件，其活动与程序己不复存在。所以说可行性研究是项目建设程序中，决策与实 施两阶段间承上启下的关键环节。可行性研究，揭示和描述项目的变动趋势，勾画未来项目发展的轮廓，从而 为决定目标和方向提供依据。决策与计划，就其实质来说，都是选择未来的行动 方案，因而离不开对未来的判断和分析。如果不通过对市场需求变化趋势进行科 学的分析，就难以做出调整生产(或服务)结构和投资重点的决策。如果不了解科 学技术的发展趋势，就不能制定产品的科学发展方向。可行性研究正是以现代数 学方法为基础，预测方法体系和电子计算机为手段，对未来项目过程做尽可能精29、 确的定性研究和定量分析，为项目决策提供科学的数据和资料。可行性研究，不仅可以预见项目发展的主要过程，而且对项目可能出现的种 种情况有利与不利、成功与失败、主流和支流、成绩和问题等，进行全面系 统的分析和预见，从而避免决策的片面性和局限性，以及项目决策可能遭遇到的 风险因素。通过对项目过程可能出现的几种实施途径和发展方向的科学分析，为决策提 出多个可供选择的，甚至可以相互关联的实施方案。并且对每一个方案和每一个 相应的有关政策进行评估论证，从而确定各种方案能够预料的消耗(投资)和效益 (社会的、经济的、环境的)，以及各项政策措施可能带来的影响和后果。进而为 项目选择最优计划方案和最优决策提供充30、分的科学依据。可行性研究不仅对决策和计划，所要确定的项目过程进行分析和预见，还提 供了与之相关的外部环境的种种变化和项目过程远景规划资料。例如，为了正确 确定发展某项生产的决策与计划，不仅要预测本部门、本单位、本项目生产条件 的变化和发展该项生产的可能性，还要预测社会需求和相关产业的发展变化，预 测世界各国同行业发展趋势和国际市场动向。在时间和空间上更为广阔的可行性 研究，如三峡工程，是国家最高一级的决策与计划。其可行性研究必须高瞻远瞩， 面对外部环境和面向历史未来，保证决策的战略性和科学性。212项目可行性研究的基本特征1、必要性7第二章项目可行性研究相关理论可行性研究的必要性是针对项目决策31、而言。企业的任务就是以最小的消耗为 社会制造或生产出一定的产品，并通过市场实现其期望的经济效益。企业要完成 这一任务，必须不断地在生产和经营，人、财、物、信息等方面与外界环境进行 交换。项目为取得预期经济效益，除了与所使用的技术，企业管理水平等因素有 关外，还主要取决于企业在生产经营过程中，分析项目对社会的影响，包括政治 体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定等。2、可行性 可行性研究可行性是针对项目技术而言。主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。可行性研究是项目管理程序中一个重要环节， 它具有社会属性和自然属性。前者受制于法律、法规的约束，后32、者反映科学方法 的总结。具体地说可行性研究是依据在法治建设框架内，遵循科学方法进行的。 它的们活动和过程，始终得到组织措施、技术措施、经济措施和合同措施的保障。3、可靠性 可行性研究可靠性是针对项目组织而言。制定合理的项目实施规划与计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合 适的培训计划等，保证项目顺利执行。4、直导性 可行性研究的直导性是针对项目目标而言。项目的目标是对可行性研究中论点的追溯。论点及论据涉及的项目过程及活动都是受到目标制约的。因此由于项 目目标的存在，导致了可行性研究的直导性。5、择优性 可行性研究的择优性是针对项目方案而言。决策的核心问题就33、是择优。可行性研究，是对未来实际项目活动目标和通向目标的多种途径，作出符合客观规律 的合理抉择，寻求能获得较大效益的方案。从而为决策提供最优项目方向。6、创造性可行性研究的创造性是针对项目未来而言。奠定在可行性研究基础上的决策 总是针对面临需要解决的问题和需要完成的新任务而作出决定的。因而可行性研 究是创造性的管理活动。7、合理性 可行性研究的合理性是针对项目经济而言。主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创 造就业、改善环境、提高人民生活等效益方面加以考虑。第二章项目可行性研究相关理论213项目可行性研究的基本原则l、系统性原则 可行34、性研究的项目本身是个统一的有机体，因此必须把它作为一个系统来看待，力求建立一整套预测模型。对个别项目过程进行可行性研究，也必须与其他 相关的项目过程联系起来进行分析。同时，还必须综合考虑影响项目发展的各方 面冈素。可行性研究的可靠性与综合运用各方面资料的完整程度成正比。2、连续性原则 项目过程是一个不断变化的过程，因此描述这一过程的预测也不是一次性的，应当持续下去。如果可行性研究的工作时断时续，或根据零碎的、片段的资 料进行可行性研究，或以为可行性研究一次就可以一劳永逸，很难达到项目的目 标与要求。做到连续性的可行性研究，就会逐渐地积累经验，由不准确到比较准 确。这正是项目客体的认识不断深化的35、过程。3、定性与定量分析相结合的原则 定性分析是对未来事件发展性质的判断与预测。定量分析是对未来事件发展程度和数量关系的预见。定性分析是建立在定量分析基础上的，换句话说，预见 是预测的根据。那就是说科学的预测必须从数量与质量两方面分析和估计项目与 经济及社会发展的可能趋势，才能深刻揭示项目过程的本质特征和规律性。因此， 可行性研究必须综合运用定性研究技术与定量分析技术，使两者相互配合，以达 到较好的预测效果。214项目可行性研究的一般分类l、按可行性研究项目的时间划分 项目周期可以分为短期、中期和长期。不同的期限是由可行性研究对象(项目)的性质和要求决定的。不同的项目过程具有不同的时间周期故而36、需要不同的 可行性研究期限。例如服装(商品项目)它是根据季节时令的不同、民众爱好、流 行趋势的变化而变化的。故而对此则需短期预测(可行性研究)，及时、灵敏地作 出反映服装商品项目的决策。而三峡工程项目涉及到国计民生大事情，它是通过 几代人的论证和可行性研究，才做出的决策，故而它是长期的。作为项目可行性 研究绝大多数是短期的，个别的是中期，极其特殊的才是长期的。2、按可行性研究项目的性质划分 可行性研究项目的性质划分，可以划分为探索性的和目标性的。所谓探索性的可行性研究就是通过对过去和现在发展趋势的研究以推断未来。例如数学、物 理等自然科学以及空间技术研究的课题(项目)均属探索性的可行性研究。所37、谓目9第二章项目可行性研究相关理论标性的可行性研究，首先是提出明确目标，即项目。然后研究该项目如何，寻求 实现项目的最佳途径和方案。我们所面对的工程项目全属于目标性的可行性研 究。3、按可行性研究项目的范围划分 一是按照项目规模范围划分，二是按照项目类别范围划分。所谓按项目的规模划分是指国家级、地区级、部门级、企业级。对一个部门或企业来说为了科学 地进行决策与计划，不能仅从本单位出发，还必须了解和予见相关部门和产业， 乃至地区、国家的发展趋势。至于地区和国家的项目的可行性研究，更非同寻常， 其必定会从国民经济计划、社会发展纲要、人口预测、科学技术、社会资源、自 然环境、地区关系与国际关系等因素38、综合研究项目(课题)的科学性和有效性。所 谓按项目的类别范围划分就是依据国家制定的工程类别及等级将工程项目分 为十四大类：房屋建筑工程：冶炼工程；矿山工程；化工、石油工程；水利水电 工程；电力工程；林业及生态工程；铁路工程；公路工程；港口与航运工程；航 天航空工程；通信工程；市政专用工程；机电安装工程。其中每个门类工程都具 有各自固有特点，所以在各类工程的项目进行可行性研究时它的内容、方法、手段均不相同。所以各门类的可行性研究都应是广义项目可行性研究体系中的一个子系统。215项目可行性研究的基本程序处在不同领域里的各类工程项目尽管各有自身特点，但其可行性研究的基本 工作程序却大致相同。可行性研39、究的基本工作程序如图21所示。图2-1项目可行性研究的基本工作程序图10第二章项目可行性研究相关理论其中，在制定工作计划阶段，要确定可行性研究的目标和任务。目标明确和 要求具体，是有效地进行可行性研究的前提。因此，在可行性研究之前必须对这 一点有明确和把握的认识。在市场调查与预测前要广泛收集、分析和预测所需各方面资料。收集影响预 测对象未来发展的内部条件和外部环境各方面资料，并进行整理、分析和选择， 剔除某些偶然出现的非正常因素和非正式信息的数据。收集资料不是一次就能完 成的，往往在可行性研究过程中需要反复调查收集和补充。在方案研制和优化过程中，首先要选择适合的可行性研究方法。这是依据项 目目40、标、资料占有情况、目标准确度要求、可行性研究费用和该项目过程特点等 决定的。在可能条件下，最好综合运用多种方法进行可行性研究，以利选择最佳 方案。其次要建立数学模型。应用数学方法进行可行性研究，必须首先建立数学 模型，即用数学方程组的函数关系，抽象地描述项目实体及其相互关系。模型的 建立，必须在掌握大量资料的基础上，对复杂的项目过程和项目活动的基本特征 进行深入细致的分析。确实了解和把握影响项目过程及其活动的种种因素及其相 互制约关系。抓住项目现象之间相互联系的一些主要方面，力求模型比较准确地 反映项目实体。然后进行可行性研究计算。根据模型进行具体运算，求出初步可行性研究的结果，并考虑到模型中41、所没有包括的因素，对可行性研究的数值进行 必要调整。对可行性研究结果进行评定和鉴别。可行性研究与项目实体难以绝对地完全 相符，必然会有误差。如误差太大，可行性研究就失去意义。因此需要对各种方 法所得的预测结果进行分析、比较和评定，检验误差的程度，分析误差的原因。 如果是由于可行性研究方法和数学模型不完善，就需要改进模型重新计算。如果 由于不确定因素影响，则应估计其影响程度，进行必要调整。22项目可行I生研究的基本方法221净现值法1、净现值的含义 房地产投资指的是以目前一定的预付资金来获取项目未来收益的活动。只有未来的资金收入大于目前的资金支出，我们认为此项投资才是值得的，投资方案 可行；否则42、，就不可行，这就是净现值分析的理论基础。但二者应该建立在可比 的基础之上，这个可比的基础就是现值。第二章项目可行性研究相关理论现值是指未来预期收益的现在价值。根据一个合适的贴现率对预期未来收益 进行贴现之后，就得到这些收益的现值，然后减去初始投资，余额就是净现值。 换句话说，净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基础收益率f (合适的贴现率)，将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投 资期初的现值之和。用净现值指标评价投资项目效益好坏的方法称为净现值法。 净现值的表达式为：胛矿=旧一co)f1+矿 公式(2-1)，=l式中：NPV净现值 CI现金流入量： CD现金流出量； 43、(aCO)，第t年的净现金流量；刀计算期(1，2，3，n)；f设定的折现率；n+f)“第t年的折现系数。2、理解净现值含义需注意的问题1)关于净现金流量的使用。在计算净现值时，净现金流量可以是税前的， 也可以是税后的，一般用税后 净现金流量计算净现值即可，因为投资者更关心自有资金所带来的纯收益的情 况。当然，有时在资料不全的情况下进行预测，用税前现金流量也可。只不过在 各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。2)关于基准贴现率i。基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利 率。它反映了资金的时间价值。在国际上，大多数以资本市场中长期贷款利率为 基准贴现率，即以同样数额的投资在别处也能获得的44、收益率作为标准，所以又称 为“最低有吸引力的收益率”。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作 为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利 率确定，也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。这对投资者 是很重要的分析指标，它代表了项目投资所应获得的最低财务盈利能力水平。显 然，其大小对净现值计算结果关系很大。该贴现率(或收益率)过高，净现值就可 能是负数，可行的项目就可能被否定；该贴现率过低，净现值就可能过大，不可 行的项目就可能被选中。所以，项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一 般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率：其他行45、业12第二章项目可行性研究相关理论的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目 的寿命期长短等。财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足按设定折现 率要求的盈利能力之外，获得的超额盈利的现值。计算出的财务净现值可能有三 种结果，即NPVO，或NPV=O，或NPVO时，说明项目的盈利能 力超过了按设定的折现率计算的盈利能力，项目是可行的。当NPV=O时，说明 项目的盈利能力达到了按设定的折现率计算的盈利能力，这时判断项目是否可 行，要看设定的折现率，若选择的折现率大于银行长期贷款利率，项目是可行的； 若选择的折现率等于或小于银行长期贷款利率，一般是不可行46、。当NPVf，项目盈利； FIRR=i，项目盈亏平衡； FIRRi，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR：i，项目盈利等于行业平均收益水平；14第二章项目可行性研究相关理论FIRRf时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行， 值得进步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其他投资 机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行 贷款利率f。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大 于前者，投资就会亏损。因此，只有FIRRf，盈利能力才满足了最低要求。223投资回收期法投资回收期(P t)是以47、项目的净收益抵偿全部投资所需的时间，即财务现金 流量表中累计净现金流量为零时的年限。一般自建设开始年算起，如果自投产开 始年算起，应予以注明。其表达式为：pt(cz-co)r_o公式(2-3)t=l计算出的投资回收期(Pt)与行业的基准投资回收期(Pc)比较，当PtPc时，项目是可行的。 回收期越短，项目越好。它可以给投资者直观的理解：何时可收回投资。它的缺点是不仅忽视了资金时间价值，而且不能体现回收期以后的收益。事实上， 有战略意义的投资往往是前期收益低，而中后期收益高。若仅用投资回收期衡量 项目，可能会导致放弃长期成功的项目。第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究第三章天津世界海洋文化广场48、项目市场分析31天津旅游产品供给分析311天津市旅游供给现状天津既是我国北方重要的港口贸易城市，交通枢纽；又是首都门户，是我国 北方重要的金融、经济、商贸和文化中心，有“渤海明珠”之美称。自金，元时 代起，由于漕运兴盛，促进了工商业的发展；同时人文荟萃，文化亦相当繁荣， 历史遗存，遗址和文物收藏都较为丰富。天津市旅游产品丰富，既有自然风光，又有人造景观；既有历史、文化线路， 又有现代、科技板块；既有都市娱乐，又有农郊游玩；包含“山、河、湖、海、 古、洋、新”。目前，天津已形成海河旅游发展带，以都市观光、文化体验为主，自然风景 为辅的市中心游览区；以港口、盐场、油田为主、具有海湾特色的东部滨海旅49、游 区、以生态观光、休闲度假、乡村体验为主的北部山野旅游区。长城黄崖关、大 沽炮台遗址、蓟县独乐寺、盘山游览区、 海河风景线、水上公园、中环线风景 线、古文化街、南市食品街和旅馆街、天津电视塔被称为“津门十景”。 中上元 古界地质自然保护区、八仙山天然次生林自然保护区、古海岸线和湿地自然保护 区被批准确定为国家级自然保护区。素有万国建筑博览会之称的天津，有数百栋 各国小洋楼仍完好地保护下来，成为天津市的一大景观。天津市旅游局推出的旅 游线路如表3-1所示。表31天津市旅游局推出的旅游线路都市文化游 都市乐园游 都市购物游 都市乘船游 津郊健身游 津郊民俗游 津郊生态游 津郊休闲游 海洋风光游 50、名胜观光游 当天工人特色游 当天军人特色游 当天农民特色游 当天渔民特色游312天津世界海洋文化广场所在区域旅游供给天津世界海洋文化广场所在区域内旅游资源丰富，北有著名的天津港、大沽16第二章天津世界海洋文化广场项目市场研究炮台、开发区、北塘渔村和塘沽海滨浴场。西面有大面积自然水面和古泻湖湿地 自然保护区。附近还有保存完整的贝壳堤和古沉船遗址。当地还有石油勘探、开 采、冶炼和石油化工、海洋化工等大型现代企业，是开展工业科技旅游的重要基 地。有牧场、果林和海上养殖捕捞等现代农业。当地还有以海鲜为特色的餐饮服 务业和宁静优美的花园城市景观。313天津市旅游供给发展目标天津市区域发展旅游供给目标是：51、以发展滨海都市旅游为方向，深度开发旅 游资源，开拓旅游市场，丰富旅游产品。充分利用山、河、海的自然条件，发掘 人文社会资源，加强旅游景区景点建设。按照“一带、三区、九组团”的总体布 局，在市中心区建设海河观光游览线、异国风情旅游区、民俗旅游区、商业购物 区，整修开放一批近现代史迹和名人故居；在蓟县建设以湖光山色、名胜古迹为 特色的观光休闲旅游度假区；在滨海新区建设东丽湖温泉旅游度假区、海滨旅游 度假区；在各区县开发各具特色的旅游资源。培育发展多种形式的旅游热线，发 展特色精品旅游。 ：314本项目与天津市旅游产品供给的关系从以上介绍可知，天津市旅游资源丰富，特色突出，线路众多，文化绚丽。 但天52、津市海滨度假、海滨游玩等项目数量偏少，海洋旅游资源没有得到充分利用。 在海洋文化方面，目前天津市的旅游项目只有大沽炮台和北塘渔村等少数单体项 目，没有形成区域优势。天津世界海洋文化广场的建设开发适应天津市“一带、三区、九组团”的布 局，有利于天津市形成“北山南水”的大格局，充分发掘海洋旅游资源。对于天 津市和滨海新区而言，项目的建设开发将与北塘、天津港、大沽炮台、海滨浴场 形成具有天津特色的集历史文物、国际性海洋文化、人造景观、民俗、现代港口、 海洋休闲度假等于一体的滨海旅游带，全面提升天津市海洋旅游的竞争力。对于 项目所在地的大港区而言，项目的建设开发会形成集景观、购物、餐饮、娱乐、 科技、53、教育、国际交流为一体的全方位、多层次、突出海洋为主的旅游景区。17第二章天津世界海洋文化广场项目市场研究32天津世界海洋文化广场市场吸引力及竞争力分析321天津世界海洋文化广场市场吸引力分析旅游项目的市场吸引力的基本因子有三个：主题、设计和区位。三者共同决 定了项目的市场前景。本文将从这三者出发研究天津世界海洋文化广场项目的市 场可行性。1、项目的主题是海洋文化，集文化、科技、旅游于一体 项目提供相关的旅游、娱乐、度假、会议和文化产品。其主题在中国北方，尤其是环渤海经济区具有独一性，主题突出而鲜明，且与当地其它旅游产品有很 强的互补性。本项目以表现海洋文化为主题，整个景区围绕海洋及风情这一主线54、 展开，景区的硬件及软件具有强烈的整体感和连续性。建成后的天津海洋文化广 场将是集主题性、综合性、国际性、文化性、知识性、艺术性、趣味性、刺激性、 经济性、娱乐性于一体的大型综合旅游景区，体现出参与和休闲、交流与发展。根据市场调查，我国旅客的最主要出游目的情况如表3-2所示。表3-2我国游客出游目的情况统计放松和休闲 564 欣赏历史名胜 55 开阔视野感受新鲜文化民俗 141 购物 06 认识和贴近自然 1 17 品尝美食 06 与亲友相聚在一起 lO5 寻求刺激探险 06休闲度假所带来的放松与休闲是我国旅客的主要目的。居于二、三位的是开 阔视野感受新鲜文化民俗、认识和贴近自然。三者相加占了55、我国旅客出游目的 的822。天津世界海洋文化广场能满足旅客放松休闲的需求，同时滨海旅游区还提供 异域风情景观，旅客还可在旅游区内贴近大海。旅客的各种主要目的滨海旅游区 都能很好的满足，能够吸引充足的客源2、天津世界海洋文化广场项目的设计 项目的设计以海洋文化为主线、面向未来，体现寓教于乐，充分满足各层次游客的游乐要求。其设计的特点如下：1)动(项目)静(项目)结合2)休闲(项目)蝣乐(项目)结合3)室内(项目)室外(项目)结合4)观赏(形式)参与(形式)结合第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究5)传统(形式)现代未来(形式)结合6)青少年(服务对象)中老年(服务对象)结合7)陆地(项目)诲上56、(项目)结合8)文化与科技结合9)岛屿与陆上文化风情结合10)游乐与商贸服务结合11)惊险与高新技术结合 项目在设计方面充分考虑了游客的需求，注重游客的满意度，能够吸引各个旅游细分市场的注意力。3、天津世界海洋文化广场项目的区位1)项目选址。项目选址的特点主要是依托京津，交通条件优越。天津世界 海洋文化广场项目的区位是背依京津、以海洋文化作为主题的较好选择。适宜天 津市居民的一日游，北京居民以及来京人员可做一日游或二日游两种选择。天津世界海洋文化广场项目距天津市区35公里，距北京165公里，这在一 定程度上将限制城市功能的发挥，其中对部分北京游客的吸引力将降低。2)项目所在地海洋科技基础。天津57、世界海洋文化广场的主题是海洋文化， 项目的建设、发展目标中重要的一条是建成国际性的经济文化交流合作中心，以 及世界海洋资源研究开发基地和横向联合体。项目的建设、发展目标之一是举办 世界性海洋专业研讨会、论坛会以及交流协作会等，还将举办海洋知识和海洋开 发管理及保护海洋环境资源的培训班、专题交流班等；该项目的另一目标是建设 为专业性海洋展示科普基地。要达到上述目标，同时保证整个项目的成功运营，对当地的有关基础条件具 有很高的要求。而科技研究、教育发展水平具有继承性，需要长时期的积累。就 是说，天津市原有的海洋科技研究、教育水平是本项目实现上述目标的重要影响 因素。为此，我们考察了天津市目前的海洋58、科技研究、教育状况。天津市涉海科技力量集中，具有较强的行业技术优势和人才优势。在津的涉 海科研院所有12个，有关企业的科研力量也很强大。天津市拥有一支海洋工程、 海洋技术、交通运输、制盐及海洋化工、海水淡化综合利用、海洋生物、海洋石 油海洋环保等门类齐全、水平较高的科技队伍。为配合滨海新区的建设规划和重点项目，天津市正在实施“科技兴海”战略。 天津科技兴海技术转移中心的建立有力地促进了海洋科技的发展，并向沿海省市 进行技术转移和培训。为促进海洋科技的进步、升级、转化，天津市建有天津海洋高新技术开发区， 与天津经济技术开发区、天津保税区形成了项目互补联动开发的态势。19第二章天津世界海洋文化广场59、项目市场研究天津市的主要涉海科技研究、教育机构有：-天津大学建筑工程学院。该学院的涉海单位有海洋工程系、船舶工程系、 港口航道与海岸工程系及海洋与船舶工程研究所等。天津理工学院海运系天津轻工业学院海洋科学与工程学院国家海洋局海洋技术研究所-国家海洋局信息中心-国家海洋标准计量中心-国家海洋局天津海水淡化与综合利用研究所_交通部天津水运工程科学研究所中交第一航务工程勘察设计院_中港一航局天津港湾工程研究所-船舶工业总公司七零七研究所天津航海仪器研究所 可见，天津市海洋科技力量雄厚，机构众多，科研、教育已形成规模，国际、国内交流踊跃。本项目的建设预期能得到较大支持，已具备举办海洋科技研究、 培训的60、发展基础。322天津世界海洋文化广场市场竞争力分析3221环渤海地区滨海旅游城市竞争力分析 本项目属于滨海旅游项目，选址在渤海湾腹部。与环渤海地区其它滨海城市距离较近，一、二级目标市场区域有所重叠，且都采用海洋主题，因此分析天津 世界海洋文化广场项目的市场竞争力要研究环渤海地区其它滨海城市的市场竞 争力。在环渤海地区滨海旅游城市中除天津市外主要是青岛、大连和秦皇岛。1青岛 青岛市地处胶东半岛，它濒临黄海，环抱胶州湾，是中国著名的旅游度假胜地。青岛现在已是中国重要的沿海开放城市之一，还是全国计划单列市和历史文 化名城，以港口贸易、发达工业、旅游度假和海洋科研等为主要产业。青岛全市 人口6996万61、，面积10654平方公里，现辖7区5市，年均气温122。青岛市的旅游资源可以概括为秀丽的海滨风光、风格迥异的多国建筑、历史 悠久的宗教文化和五彩缤纷的节庆活动。青岛市的旅游景点有“长虹远引”的栈 侨、“琴屿飘灯”的小青岛、海水浴场、石老人国家旅游度假区、著名的国际啤 酒城、海洋公园、“万国建筑博览区”八大关、经卷繁多的湛山寺、德国建筑天 主教堂、古堡建筑基督教堂、中山公园、鲁迅公园、海军博物馆、电视观光塔以第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究及小鱼山等10座山头公园，还有繁华集中的商业区，琳琅满目的小商品市场等。 适宜游客进行城市观光、海上旅游、度假休闲、旅游购物。1999年，青岛市共 接待62、国内外游客1154万人次，实现旅游收入810亿元，旅游业已发展成为青岛 市重要的支柱产业之一。在滨海旅游方面，青岛市拥有六个海水浴场：第一(汇泉)、第二(太平角)、 第三(湛山)、四方、沧口和第六(栈桥)海水浴场；石老人国家旅游度假区以 及海洋公园、栈桥公园、小青岛公园、鲁迅公园、小鱼山公园疗养区、团岛公园、 汇泉角公园、太平角公园、燕尔岛公园等。青岛市与国家海洋局自1999年起开始举办中国青岛海洋节，举办时间定于 每年的7月或8月份，并于今年更名为青岛国际海洋节。其海洋节立意为以建设 现代化国际海洋城为目标，强化海的主题，突出海洋文化、海洋旅游、海洋科技 的特色，使青岛在新世纪树立新的形象，63、走向新的辉煌。海洋节依托风光秀丽的 海洋风景带，发挥青岛“中国海洋科技城”的优势，荟萃现代节庆之精华，活 动内容丰富，涵盖了开幕式、海洋科技、海洋体育、海洋文化、海洋旅游、海洋 美食、闭幕式等几大板块数十项活动，成为夏日青岛一道亮丽的风景线。-2大连 大连市是我国北方重要的自然港口、工业、贸易和旅游城市，国家计划单列市之一。大连市土地面积12574平方公里，人口545万，年平均气温10左右。 位于辽东半岛的最南端，东临黄海，西临渤海，海岸线长1906公里。大连市滨海旅游发达，拥有很高的声誉。20XX年，大连市接待海外游客84 万人次，同比增长20；实现旅游外汇收入581亿美元，同比增长25；接64、待国 内游客2480万人次，同比增长15；实现国内旅游收入2815亿元，同比增长255；实现旅游总收入325亿元，同比增长25。全市旅游经济指标均创近年 来最好水平。大连市最著名的滨海旅游景点是虎滩乐园和金石滩公园。大连虎滩乐园座落 大连南部海滨的中部，占地面积118万平方米，4000余米海岸线，集游览、观 赏、娱乐、科普、文化于一体，公园票价30元。含有群虎雕塑”、“鸟语林”、跨 海客运索道、大型海洋“水下世界”、海洋动物表演馆；速降、 攀岩、蹦极跳、 大型旅游船、马驷骥根雕艺术馆。每年公园吸引的游客在150万以上。金石滩公 园拥有阳光海滩、垂钓岛屿、高尔夫球场、国际游艇俱乐部、海滩浴场和猎65、场。 大连市的其它海滨景点还有星海公园、付家庄公园和碧海山庄公园、棒棰岛、燕 窝岭、付家庄、白云山庄、星海湾、黑石礁、秀月、石槽村、西山揽胜、北大桥、 大孤山浴场、西海屯浴场、开发区浴场等。大连市在旅游业的基础设施投入和宣传上力度很大，近年来旅游业发展迅2l第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究速，大连国际时装节、大连国际马拉松等活动吸引了大量的游客。3秦皇岛 秦皇岛位于河北省东北部，东临辽宁，西近京津，居于环渤海经济区的中间地带，面积7523平方公里，人口263万，年平均气温10左右。 秦皇岛滨海旅游资源丰富，拥有著名的北戴河、南戴河和黄金海岸，夏季凉爽。北戴河海岸线达15公里，海滩沙质、海66、水水质、盐度非常适宜旅游。 秦皇岛滨海旅游公园有：鸽子窝公园、联峰山公园、老龙头公园、东山公园、老龙头浴场等。 青岛市、大连市和秦皇岛市滨海旅游资源丰富，滨海旅游业较为发达。青岛市海洋文化活动突出，大连市城市建设具有很大特色。青岛市和大连市与京津地 区距离较远，因此与天津世界海洋文化广场的一级目标市场区域不重合，二级目 标市场部分重合。对于京津地区旅客，本项目地域优势明显，具有很强的竞争力。 秦皇岛距离京津地区较近。天津世界海洋文化广场与秦皇岛海滨旅游一级目标市 场小部分重叠，二级目标市场大部分重叠。天津世界海洋文化广场在吸引京津地 区游客方面相对秦皇岛在地域上也具有明显的优势，且本项目突出海67、洋文化主 题，强调参与性和娱乐性，与秦皇岛滨海旅游定位有所区别，因此本项目在京津 地区相对秦皇岛滨海旅游具有竞争优势。3222本项目在天津市当地的市场竞争力 对于海滨旅游而言，当地已有的项目规模较大的只有天津海滨旅游度假区(天津海滨浴场)。本文仅分析该项目相对天津海滨旅游度假区的竞争力。 天津海滨旅游度假区(天津海滨浴场)位于本项目选址所在地以北3公里塘沽区高沙岭海滩上。门票价格20元。景区规划面积225平方公里，累计总投资 已有4亿元左右。主要旅游服务设施有：人工海滨浴场、水上运动场、温泉游乐 宫、宾馆、饭店、水上客房、沙滩帐篷、海滨别墅、会议接待培训中心。主要娱 乐项目：渔家风情赶海拾贝、68、民族歌舞表演、温泉按摩园、卡丁车赛场、海上网 球场、海上块透过俱乐部、沙滩排球、保龄球馆、水族馆、水上飞机、空中跳伞、 健身理疗、多功能海水滑梯等。渡假区内包括金海宾馆、金海饭店、温泉公寓、观海别墅、夏日酒店和新海 景大酒店等星级酒店。整个渡假区具备同时接待1500名游客的能力，同时备有 各种大小会议室和多功能厅等，可提供给各种会议使用。天津海滨旅游度假区(天津海滨浴场)与天津世界海洋文化广场毗邻，双方 的目标市场区域在地理上完全重台，是直接的竞争对手。两者相比，天津海滨旅 游度假区目前主要发挥浴场功能，提供度假服务；天津世界海洋文化广场项目的 主题是世界海洋文化，提供主题公园的功能，主要以游69、览、娱乐、科技会务为主，第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究双方主要的主题与功能不同。双方在度假、部分的海上娱乐项目、酒店等方面功 能有所重合。尽管双方在运营过程中会产生一些竞争，但由于主题不同，从市场 角度看更能够发挥双方的互补功能，产生一定的协作效应。3223潜在竞争对手 本文仅分析天津世界海洋文化广场的最主要的潜在竞争对手，及天津市当地的大型滨海旅游项目。目前可预期的潜在对手主要有天津海滨旅游度假区(天津 海滨浴场)和天津国际游艇俱乐部。天津海滨旅游度假区(天津海滨浴场)景区规划面积225平方公里，近年 将继续扩大规模，成为本项目的主要竞争对手。天津国际游艇俱乐部是规划中的项目。该项目70、由香港汇龙国际控股有限公司 投资，协议投资额48亿美元，位于塘沽区的永定河口。目前该项目已与有关方 面达成合作意向。国际游艇俱乐部一期投资2980万美元。33天津世界海洋文化广场市场需求分析331国内旅游市场需求分析1、国内旅游需求旺盛且具有很高的成长性 近年来我国国内旅游业发展迅速，国内旅游支出的复合年增长率在过去的七年中达到了204，远远超出了我国GDP年增长率7、8的水平，说明我国国内 旅游业增长迅速，成长性能好，国内旅游需求旺盛且潜力较大。我国居民在做国 内旅游时人均花费复合年增长率达到了106，超出了我国城镇居民人均可支配 收入的81的年增长率，说明我国居民对旅游的偏好性较强。2、城71、镇居民国内旅游市场需求 本项目的主要目标市场是城镇居民，因此首先分析我国城镇居民国内旅游市场需求。20XX年，国内旅游出游人数达到161亿人次，比上一年增长155， 国内旅游收入达到777062亿元，增长247。其中，城镇居民出游人数612 亿人次，比上一年增长63，城镇居民旅游支出555039亿，人均花费90693 元。以上情况说明，我国城镇居民出游率高，出游人数绝对数大，旅游花费踊跃。 城镇居民国内旅游已具有非常大的规模，而且发展非常迅速；游客购买力也已具 有很高的水平，并具有增长率高的特点。3、农民国内旅游需求 以前我国对农村国内旅游市场关注不足。但随着我国经济的飞速发展，农村第三章天津72、世界海洋文化广场项目市场研究国内旅游市场已经启动。京津地区的农村经济发展水平较高，蕴藏着丰富的需求 潜力，我们认为，农村市场对本项目意义重大。因此在本部分对我国农民旅游情 况予以说明。20XX年，农村居民出游人数达到998亿人次，比上一年增长22，增加速 度明显高于整体水平和城镇居民，可见，农村居民的旅游消费增长旺盛，潜力巨 大。但是，农村居民总体的旅游支出为222023亿元，人均支出22247元，这 一数值远低于城镇居民。近年来，我国农村经济发展迅速，旅游消费增长明显，但是，我国各地农村 的经济发展水平落差很大，农民的旅游需求呈现多层次性、高成长性的特点。332天津世界海洋文化广场项目国内需73、求l、天津世界海洋文化广场项目国内需求总述 天津世界海洋文化广场项目经营前期主要吸引城市观光游客、商务游客和度假游客。客源地以京津地区为主，辐射华北、西北、西南地区。天津世界海洋文 化广场项目是华北旅客最便利的目的地之一，且背依作为经济中心、政治中心， 同时也是全国重要的旅游中心的北京市和天津市。另外环渤海经济圈经济较发 达，可为本项目提供充足客源。本项目要吸引的商务旅客和度假旅客也将得到北 京和天津两大直辖市的强有力支撑。根据统计资料，北京游客占天津旅游接待总 数的1112，且消费能力强。由于天津世界海洋文化广场项目的独特性，本项 目中北京游客所占比例将大大超过这个比例。西北和西南地区远离海74、洋，也将成 为天津世界海洋文化广场项目的重要客源输出地。2、项目目标市场区域分析 对于主题公园类的项目的分级目标市场区域，主题公园开发的经验表明：距离项目240公里以内的范围是一级目标市场区域，1000公里以内的范围是二级 目标市场区域，其它可开发区域为三级目标市场区域。天津世界海洋文化广场项目的一级目标市场区域是北京市、天津市和河北省 大部分地区，一级目标市场区域内拥有人口约5000万，城镇人口近3000万；二 级目标市场为华北地区及附近地区，其余地区为项目的三级目标市场区域。距天津世界海洋文化广场项目1000公里内的一、二级市场区域内(包括北 京市、天津市、河北省、内蒙古自治区、山两省、辽75、宁省、山东省和河南省)拥 有人口368亿。本文重点研究北京市和天津市居民对天津世界海洋文化广场的需求情况。3、国内客源特征分析 由于天津世界海洋文化广场项目的主要客源来自于国内，本部分仅就国内目第二章天津世界海洋文化广场项目市场研究标市场客源特征作为研究对象。 调查表明，在我国主题公园类的项目中，具有较高的消费能力的人口尤其是城镇人口和来自发达的农村地区的农业人口将是天津世界海洋文化广场项目的 主要客源；旅客中高中文化程度以上的占88，其中大学以上的54，这表明教 育文化程度较高的人口将是天津世界海洋文化广场项目的主要客源；主题公园旅 客有85来自于城镇，表明天津世界海洋文化广场项目将定位于都76、市旅游；另外， 有60的旅客希望与孩子在一起，表明适合家庭旅游的项目将有较强的吸引力。 本部分的天津市需求分析和北京市需求分析中将介绍当地的经济、旅游业发展、 人口、居民生活、教育和当地居民旅游倾向等状况。333天津市需求分析1、天津市旅游市场发展情况及预测 近几年天津市的旅游市场发展较快，旅客流量逐年递增。随着天津市经济的进一步发展和开放程度的提高，天津市作为国际化大都市的进程将加快，对外 交流将发展迅速，海外旅游者的数量将急剧增长。20XX年天津国际旅游共接待海外旅游者4405万人次，国际旅游外汇收入779亿美元，旅游接待总人次突破6，000万，旅游总收入突破700亿元人民币。2、区位分析77、 天津市是我国四大直辖市之一，是我国北方经济中心、现代化国际港口城市。天津市区距离天津海洋文化广场35公里，交通方便快捷。作为公冈型项目，此 距离在一定程度上将限制天津城市功能的发挥，降低部分市民的出游愿望。但作 为海洋主题的项目，海洋文化广场是距离天津市最近的区位之一，加之该项目题 材的丰富性及其所独具的优势，还是能具有很强的正向吸引力。尤其是，伴随滨海新区开发开放深入，龙头带动作用的显现，与天津市中心 区和区县经济发展联动，人均可支配收入将逐年增加，将为本项目提供较强的经 济支持。三、人口截止到20XX年末，天津市常住人口总数为1115万人，其中户籍人口9591 万人，在户籍人口中，农业人78、口有37877万人，占人口总数的395，非农业 人口有58034万人，占人口总数的605。天津市城镇人口基数大，给天津海 洋文化广场提供较为充裕的潜在市场。全市户籍人口中，具有研究生学历的为48万人，占总人口的05；具有 本科学历的为671万人，占总人口的7；具有大学专科及以上文化程度的为93 万人，占总人口的97；具有高中(含中专)文化程度的2369万人，占总人第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究口的247；具有初中文化程度的398万人，占总人口的415；具有小学文化 程度的1477万人，占总人口的154。天津市居民的总体教育水平远高于全国 平均水平，海洋文化广场的主题适合天津市总体教育水79、平。四、人民生活 伴随经济的快速发展和效益的提高，居民收入逐年增加，城乡居民生活相继实现小康。20XX年，城镇居民人均可支配收入16357元，比上一年增长145， 城镇居民人均消费性支出12029元，比上一年增长14；农村居民人均纯收入8752 元，比上一年增长102，农村居民人均消费性支出4118元，比上一年增长75。 天津市城乡人民生活富裕，消费能力高，消费潜力大。可见，天津市经济较为发达，发展迅速，居民生活富裕，对滨海旅游的市场 潜在需求较大。天津世界海洋文化广场符合天津市居民的消费倾向。334北京市需求分析1、区位 北京市中心距离海洋文化广场165公里，到海洋文化广场交通便利。天津海洋80、文化广场是距离北京市最近的海洋旅游项目之一。天津海洋文化广场适合北京 居民及来京人员一日游或者二日游。2、经济发展情况20XX年全市国民生产总值突破万亿，比上年增长9，入均GDP突破9000 美元，北京市经济发展状况居全国前列，发展迅速。3、旅游业发展情况20XX年接待海外旅游者2821万人次，比上年增长118；旅游外汇收入277亿美元，比上年增长108。全市接待国内旅游者102亿人次，旅游收入496亿元，均比上年增长10，形成了国际国内旅游两者同步发展的格局。北京 市是全国最重要的旅游城市之一，由于海洋文化广场的地缘优势和海洋文化的主 题特色，北京市发达的旅游业将为该项目带来大量的外地游客。81、4、人口根据全国人口普查主要数据公报，北京市总人口为13819万人，全市共有 家庭户4176万户。全市人口中，居住在城镇的人口为10716万人，占总人 口的775：居住在乡村的人口为3103万人，占总人口的225。北京市城 镇人口众多，将是海洋文化广场项目的重要客源输出地。全市6周岁及6周岁以上人口中，接受大学(指大专以上)教育的2328 万人，占175；接受高中(含中专、职高等)教育的3199万人，占2411 接受初中教育的4753万人，占358；接受小学教育的2343万人，占177第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)。北京市 82、居民教育水平远高于全国平均水平。海洋文化广场的主题对北京市居民具有很强 的吸引力。5、流动人口 北京市做为全国的政治、经济、文化中心，每天有约300万人的流动人口。由于天津世界海洋文化广场的地缘优势和项目的竞争力和吸弓l力，北京市的流动 人口将是天津世界海洋文化广场的重要客源。6、人民生活20XX年全市职工平均工资44715元，比上年增长12。城镇居民恩格尔系数317，呈下降趋势。农民收入实现了连续增长，近五年平均实际递增62。可 见，北京市居民生活富裕，消费能力高。7、居民出游 北京市公园数量众多，大多以历史文化遗迹为主，并建有世界公园等缩微景观。以海洋为题材的项目在北京市有北京海洋馆、北京83、太平洋海底世界、北京工 体富国海底世界。北京不属于海滨城市，没有真正意义上的海洋旅游项目。北京市居民出游众多，居于全国前列。天津市是北京居民的最主要出游地，北京游客占天津旅游接待总数的1112，目前每年约有300万人次。 北京市经济发达，发展迅速，常驻城市人口众多，流动人口多，居民生活富裕，文化教育水平高，旅游消费倾向明显。当地缺乏海洋旅游项目，北京市对滨 海旅游的潜在需求巨大。335天津世界海洋文化广场项目海外需求分析海外客源预期占总客源的较小部分，但消费能力高，对本项目有重要意义。 根据我国吸引海外游客的旅游目的构成，预计本项目的海外游客的来华主要目的 如表3-3所示。表3-3海外游客来华84、主要目的统计旅游观光 商务旅游 文化交流 探亲访友 其它3842569根据天津市海外游客地域构成，预计本项目海外客源地区构成比例如表3-4 所示。27第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究表3-4海外客源地区构成比例地区 港澳台 亚洲其它地区 美洲 欧洲 其它l比例() 30 30 15 15 10天津世界海洋文化广场每年将举行众多的科技、文化交流活动，将吸引大量 的海外客源。全世界有重要的海洋城市约3000座，数量众多，本项目的世界海 洋城市会员需求能够满足项目需求。世界海洋科技活动踊跃，海洋经济形式多样，有关涉海国际组织众多，同 时天津市本地的涉海科研基础雄厚。海洋科技、海洋经济和海洋文化85、的国际活动 能够满足项目需求。34天津世界海洋文化广场市场预测341国内典型主题公园发展1主题公园类项目行业发展 我国主题公园从深圳华侨城的锦绣中华开始发展，在二十余年的发展历程中，其行业发展曲线出现了一些规律性的现象，对于本项目的市场预测以及将来 的管理运营具有借鉴作用。本文介绍在我国具有代表性的项目。2锦绣中华、民俗村 锦绣中华、民俗村隶属于深圳锦绣中华发展有限公司，该公司创建于1988年，是香港中旅集团和华侨城集团合资兴办的大型文化旅游企业。截止到20XX 年，锦、民两景区共接待海内外游客超过5000万人次，营业总收入26亿元， 创利10亿元，向国家累计上缴税金2亿元。锦绣中华微缩景区占86、地30万平方米，是中国五千年历史文化和九百六十万 平方公里锦绣河山的荟萃和缩影，也是目前世界上面积最大的实景微缩景区，82 个景点均按中国版图位置分布，比例大部分按1：15复制。中国民俗文化村占地20多万平方米，是中国第一个荟萃各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑于一 园的大型文化旅游景区，内含22个民族的25个村寨，均按1：1的比例建成。 通过民族风情表演、民间手工艺展示、定期举办大型民间节庆活动，如华夏民族 大庙会、泼水节、火把节、西双版纳风情月、内蒙古风情周等多种方式，多角度、 多侧面地展示出我国各民族原汁原味、丰富多彩的民风民情和民俗文化，让游客 充分感受中华民族的灵魂和魅力。中国民俗文87、化村以“二十五个村寨，五十六族 风情”的丰厚意蕴赢得了“中国民俗博物馆”的美誉。20XX年始，锦绣中华、民俗村开始大变身，总投资5亿，通过投资改造，第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究锦绣中华、民俗村获得了新的生机。锦绣中华、民俗村主题公园在市场上是成功 的，游客量基本上都经历了游客增加到峰值之后下降的过程。但是，通过重新投 资、改造，使景区焕发了新的活力，游客量进入一个相对稳定的阶段。3北京世界公园 北京世界公园位于北京市丰台区西南，距天安门广场16公里，占地面积467公顷，园内汇集50个国家119处人文自然景观。公园平面设计按五大洲版图设 计，水路按四大洋版图设计。是集世界各国名胜古迹于88、一园、承载世界各民族文 化为背景的大型主题公园，是亚洲大比例微缩主题公园之一。世界公园1993年10月25日开园，截止到20XX年共接待中外游客约2000 余万人次，北京世界公园先后被评为同家从AA级景区，北京市级一类公园， 北京十佳旅游景点。北京世界公园开业即达到客流高峰，日客流量曾达到2万人， 之后下降，目前淡季只有2000人左右，旺季也只能维持5000人。4深圳欢乐谷 深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，首批国家AAAuAA级旅游景区，占地面积35万平方米，总投资17亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、 娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园。1998年开业以来，深圳欢乐谷经 过一89、期、二期、三期的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代 主题乐园。20XX年，欢乐谷接待游客突破320万人次大关，重游率上升至35；20XX年，欢乐谷接待游客近300万人次，重游率上升至41；20XX年，欢乐谷 接待量为326万人次，创历史新高。20XX年，深圳欢乐谷再次创新升级，投资2 亿人民币打造全新项目“魔幻城堡”，保持欢乐谷对游客的吸引力，创造“常看 常新、常玩常新”的顾客价值。同时，华侨城集团将欢乐谷品牌推向全国，陆续 建设了北京欢乐谷、成都欢乐谷和上海欢乐谷。342天津世界海洋文化广场的发展轨迹预测天津世界海洋文化广场属于主题公园类的项目，但与我国其它的主题公园有 所区90、别。第一，天津世界海洋文化广场突出参与性，能吸引众多的回头客；第二， 天津世界海洋文化广场属于海洋项目，具有长久的吸引力；第三，天津世界海洋 文化广场有机结合了人造景观和大自然，可克服旅客对人造景观的厌倦心理；第 四，天津世界海洋文化广场内容丰富，国内同类项目较少；第五，目前我国居民 旅游进入高速增长时期；第六，本项目投资巨大，行业进入壁垒较高，能够限制 未来潜在竞争对手的进入，对周边竞争对手具有竞争优势，项目具有独一性；第 七，京津地区的农村旅游市场即将启动；第八，项目以海洋文化为主题，具有国 际性，作为科技、文化、经济的交流平台，具有国际竞争力，能长久保持旅游市第二章天津世界海洋文化广场项91、目市场研究场繁荣。 由以上分析，本项目的发展曲线为增长型的曲线。343天津世界海洋文化广场项目的市场潜力预测通过研究并综合考虑主题公园类项目行业发展曲线，天津市旅游业总体情况 及未来发展预测，项目一级目标市场区域的潜在需求容量和游客消费水平、偏好， 项目的市场需求状况，项目的特点和市场竞争力，天津世界海洋文化广场项目的 市场潜力巨大。344天津世界海洋文化广场旅客分期情况预测由于地理和项目性质原因，项目的淡、旺季明显。 为便于分析，设定项目的旅客流量每年可分高峰期、中峰期和低峰期。 高峰期为每年长假，加上每年的7、8、9三个月，项目的高峰期每年为110天。中峰期为每年的3月、4月、5月的中下旬92、6月和10月的中下旬，项目的 中峰期为每年130天。其余天气较为寒冷的期间为低峰期，每年约120天。 以项目经营期的成熟期旅客总流量达到400万人次的高峰时的客流量预期分布如表3-5所示。表3-5成熟期客流量预期分布期间 高峰期 中峰期 低峰期 天数 1 10 130 120 每日客流量(万) 2608 01 总计客流量(万) 286 104 12经营期的成长期以340万人为例，其预期分布为如表3-6所示。 表3-6成长期客流量预期分布期间 高峰期 中峰期 低峰期 天数 1lO 130 120 每日客流量(万)22、230601 总计客流量(万)250 78 12第三章天津世界海洋文化广场项93、目市场研究除了项目的主题、选址和设计外，天津世界海洋文化广场的客源地域分布、 项目发展轨迹、客流量和分期情况还受诸多因素影响。经验表明，旅游项目的经 营管理和和市场营销、后期项目的更新、新概念的引入等对项目的市场需求影响 巨大。本文的预测基础为假设以上情况水平较高。项目的市场情况还受社会、政治、经济和不可预期的竞争对手等外部环境变 化的影响。此外，本文的市场预测未考虑不可抗力因素和偶然因素的影响，而不 可抗力因素和偶然因素对于项目的成败影响巨大。35天津世界海洋文化广场市场开发建议一、形象策划。在项目的建设阶段即着手进行项目的形象策划，要做到形象 鲜明，有亲和力，有市场感应力和号召力。二、品牌94、建设。在形象策划的同时同步推进项目的品牌建设，以项目吸引力 的持久水平，降低未来的市场开拓成本。三、广告与媒体。注意与电视、报纸、电台和网络等媒体的公共关系，加强 与媒体的合作和交流。外地媒体与当地媒体同等重要。利用媒体广告、街边广告 等多种方式进行营销活动。四、文化营销。培养有自身特色的企业文化，永不满足自身服务水平，提高 自身文化内涵，锻造深厚文化底蕴。对外充分挖掘“海洋文化”内涵，引进世界 各地海洋文化为我所用。举办各种节日、主题日活动，增强项目人文气息。五、公共部门合作。与天津市、旅游局、海洋局、文化部门等公共部门及有 关国际组织建立合作关系，共同推进海洋市长代表大会、海洋文化艺术节等95、大型 活动。与天津市、滨海新区及大港区加强交流合作，争取更好的配套设施和优惠 政策。充分利用天津市及当地的节庆活动、大型会务和会展活动、科技活动等扩 大影响，开发市场资源。六、旅行社合作。团体游客的来源来自于旅行社。要与北京市和其它外地旅 行社建立联盟争取外地客源。与当地旅行社建立联盟以利用其与外地旅行社的合 作网络。七、发挥协同效应。注意与海滨浴场、大沽炮台等当地旅游项目的协同效应， 发挥当地旅游产品的聚集优势，以产生规模效应。与公共交通、餐饮等单位建立 合作，提高项目的外部服务水平。八、海洋经济。将海洋旅游与海洋渔业、海洋科技、海洋工业、海洋运输等 海洋经济部门以及海洋环保等结合起来，充分96、作好海的文章。九、激发潜在市场。拓展一、二级市场区域；进入更多的细分市场，激发潜第三章天津世界海洋文化广场项目市场研究在市场活力。 十、网站与网站联盟。建设自己的网站，做到图文并茂，详尽细致，生动有趣。与各旅游网站、旅行社网站及有关官方网站、门户网站建立联盟和链接。 十一、专业管理。聘请专业公司管理或者聘用专业的、有经验的的公司管理人员。 十二、延展空问。欲留项目扩展用地，更新、添置娱乐设施，吸引游客重复消费，延长项目生命周期。32第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划第四章天津世界海洋文化广场项目开发策划41建设项目概况411项目基本情况1、项目名称 中文：天津世界海洋文化广场英文：T97、IANJIN WORLD MARINE CULTURE CONSORTIUM2、兴建地点 中国天津市大港滨海区3、开发合作方 A方：中国天津市大港区人民政府 B方：美国世界海洋资源投资集团(GLOBAL MARINE RESOURCES GROUP)4、开发形式1)合作方式。A方与B方在中国天津市合作成立项目公司，拟名“天津世 界海洋文化广场股份有限公司”。2)注册资本。项目公司注册资本为人民币1亿元整。3)投资比例。A、B双方投资比例为A方占25-35，B方占65-75。5、项目规模1)总投资规模。项目总投资财务预测160，484万元人民币，其中固定资产 投资148，984万元人民币。2)项98、目占地。项目占地3平方公里。3)建筑面积。总建筑面积190，450m2。6、建设标准旅游区质量等级从AA级。7、项目主题 项目主题为世界海洋文化。412项目开发策划内容天津世界海洋文化广场项目分为天津大港海上世界旅游景区和世界海洋文第pq章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划化广场两大部分。1、天津大港海上世界旅游园区主要项目及设施 整个园区分为四大景区即万国水城景区、千岛之国景区、环球游乐景区及海上风险景区，每个景区内分为两个组团。1)万国水城景区。万国水城景区包括：万国水城入口综合服务区和海洋文 化广场两个组团。万国水城入口综合服务区是从功能上和心理上迎接游客的迎宾 场所，也是给人以第一99、印象的重要位置。内容包括停车场、售票、检票、保安、 物品寄存、商业街、办公、仓库、修理车间、乐园酒家、乐园大门及其主标志、 问讯处、导游服务站、前广场、失物招领处、急救站、接待室、电脑监控、婴儿 推车轮椅出租，以及荷兰水城、威尼斯水城、泰国水乡和江南水乡，水城水街， 内设有购物、餐饮、酒吧、茶室、室内游乐项目等。海洋文化广场含有：广场、表演舞台、看台、喷泉、主雕塑、大型船雕、海 洋文化雕塑园、水幕与花坛、地置式音乐琴键、海洋艺术馆、灯塔标志广场等。 每到夜晚广场的主题艺术表演达到高潮，是非常重要的一个活动项目。2)千岛之国景区。千岛之国景区包括勇敢者之旅和海岛风情两个组团(拟 设置九个岛屿)，100、岛屿设置统计表如表4-1所示。表4-1千岛之国景区岛屿设置统计表面积 岛屿名称 活动项目、内容与风情特色(m2)克里特岛 海岛风情，有古希腊的遗迹 18200 布得角岛 海岛风情表演，有富尔贝，马林等20多个民族的风情4280 瓜德罗普岛 表演场，岛上土著居民众多，气候温润12100圣赫勒拿岛 密林寻踪，岛上有茂密的原始森林，有“植物王国之称”14300阿森松岛 孤岛怪楼，岛上多巨石，怪石，有始前时期的雕塑6000戈夫岛 位于亚非海上交通要道，水路运营繁忙 43200 圣基茨岛 多分布着浅丘和低地，为野生动物保护区 6000 巴斯特尔岛 地势崎岖，利于攀岩，是世界攀岩活动盛地2400 马提尼克101、岛 地势低平，草木众生，植物种类繁多 5000勇敢者之旅主要包括如下内容：(1)冒险岛(海岛历险)。游客乘船去神秘的陌生岛屿历险，营造奇趣、冒 险的探险环境，到达后再换乘有表演性的急流勇进船或矿山车，在山体内用声光 电及造景方法营造出不同的故事情节的场景，如：风平浪静、海盗攻击、海上大第pnq章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划战(枪声、炮声、火光冲天)、最后从高向低冲入水面逃离险境。 (2)密林寻踪。某一岛屿密林深处巨树参天(用钢筋混凝土仿造的树与真实的树相结合，真中有假，假中有真)，绿色长廊(用小树和灌木编织而成的曲廊) 蜿蜒通幽，加上修剪成各种原始动植物造型的花草、树木、怪石岩洞等，102、构成一 个神秘的绿色王国，游人在此寻踪探密。(3)孤岛怪楼。孤岛上的怪楼为撑船游客展现一个梦幻的世界和一段离奇的 故事，在这里，日常的概念已经颠倒，充满了相反的感觉，实际上这也是科学和 技术的魅力和另外一种表现形式。海岛风情以展现世界各地著名岛屿景观及风土人情为主，以岛屿景观布置为 依托，设置民族风情表演节目。3)环球游乐景区。环球游乐景区包括：欢乐海洋和水上乐园两个组团。 其中，欢乐海洋包括： (1)卡通港。以独特的创意，为儿童群体营造一个梦幻般的室内活动天地，建筑设计呈多种风格包括以海洋动植物以及童话传说为主题及创作题材和元素， 根据情节加以变形、夸张、片断剪辑、拼贴，创造具有浪漫、幽默、103、滑稽、童趣 的卡能建筑形象，使儿童始终保持愉快的心境。内容包括电子游艺室、游戏翻斗 城、吉祥动物之家、趣味面包房、小小剧场、玩具与泥塑创意馆、小小邮政所、 小小画廊、儿童书屋、糖果店、古树老人等，此项目以少年儿童为主要服务对象。 (2)梦幻世界。通过卡通港，即进入了多彩、浪漫的梦幻世界，这里因地制 宜设置了各种游乐器械活动以满足青少年群游客的游乐要求。设置的项目有：小 型观光车、索桥、晃桥、空中飞舞、飞车表演、水上自行车、迷你过山车、碰碰 船等。此外还有儿童戏水区、青少年涉水区、戏沙、水上特技表演、航模表演、 滑水、休闲河、海洋生态区、海洋之梦、海洋生态研究所等。其中最引人注目的 是水上太空城104、，外形金属材料，犹如太空保垒或飞碟漂浮在水上，尤其是夜晚各 种射灯闪烁，水面上的太空域喷出雾气，给人产生一种升腾、旋转的梦幻般感受。水上乐园包括： (1)水上伊甸园。为一大型室内园林及水上游乐空间。此处的绿树、沙滩、山石、溶洞、人工瀑布、造浪游泳池、水滑梯以及酒吧、餐饮、洗浴、药浴、桑 拿等休闲项目。人群在此戏水、游泳、洗浴、垂钓、景观等，是名副其实的全天 候，全年候“绿宫”，特别是在冬季，北方天气寒冷，有许多项目已不适合运营， 室内项目可以带动全园的客流，使乐园冬季依然生机勃勃。室外设置露天茶廊和 儿童戏水池，夏季室内外可以连通，相互渗透。(2)水上活动中心。卡通船、自划船、气垫船、碰碰船、105、水上行走器、水上 特技表演，以及两个最引人入胜的活动项目水幕电影(以海洋文化为主题)和大第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划型海水浴场。4)海上风险区。 (1)水上漂流。游客乘船在水上探险漂流，时而波涛汹涌险象连生，时而风平浪静一片寂静。 (2)海上冲浪及水上行走器、水上摩托艇表演。由专业人员表演海上冲浪水上行走节目，并辅导游人学习冲浪及水上驾驶等知识，体验冲浪等活动的乐趣。 (3)海上跳伞、水下潜艇探秘及潜水。游人在专业人员的辅导下，学习跳 伞、潜水等游乐活动，观赏海洋生物多姿多彩的水下世界。此分景区以青少年游客为主要服务对象。2、世界海洋文化广场主要项目及设施 世界海洋文化广场项目106、将以世界海洋城市为基础，海洋文化为纽带连接全世界，加强了解、增进友谊、维护和平、促进发展，使海洋更好地为人类服务。该 项目将是全球最大，水平最高的以海洋及海洋文化为主体的多功能建筑及环境群 体，以便进行海洋专业研讨，论坛、交流协作等大型国际活动。项目分为八大部分：1)世界海洋会议中心。世界海洋会议中心包括可容纳100人、200人、500 人、1000人和2000人的现代化世界会议厅、展览厅和世界各国海洋城市会员常 驻联络办公室等。世界海洋会议中心在设计上力求体现拥抱大海、拥抱大自然、 构筑城市新空间、共享绿色生态环境，处处体现以人为本，高起点、高技术、争 创国际一流水准，以及先进超前的理论，科107、学合理的布局，灵活多样的功能。2)海洋大酒店。海洋大酒店为五星级标准，用于会议接待和商住。海洋大 酒店采用分散与集中相结合的布局手法，与地形紧密结合，面向大海，建筑造型 力求体现时代感和动态感，建筑采用金属板外饰面，以体现高技术风格并与世界 海洋会议中心相呼应。酒店设有大堂、银行、海关邮政、航空、保险、商务服务、 出租调度、精品店、展示厅、美食街、咖啡厅、温泉游泳池、洗浴中心、大型宴 会厅及职工餐厅以及大量的单人间、双人标准间、套间、三套间和总统套间等客 房。3)海洋大剧院。海洋大剧院是可容纳4000名观众的现代化剧场，将是世界 各海洋城市文化交流和表演的场所。该建筑的基本设计理念是将开放的公108、共空间 在建筑内外展开，并使其在视觉和空间上与旅游景区和海洋形成一幅连续的整体 画面。立体的屋顶广场是与景区融为一体的外部公共空间，与其连续在一起的内 部公共空间是入口大厅和休息大厅等，它们共同构成了充满动感和相互连通的内 外空间系列，创造出开敞的海洋大剧院。如图4-1所示第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划图4 1海洋大剧院4)海洋城市大厦。海洋城市大厦用丁_设立海洋城市经济研究中心海洋城 市经济信息中心，海洋城市管理培训中心，海洋环境资源保护中心和海洋资源数 据库等科研、教学机构。该建筑采用集中与分散相结合的布局形式大厅有共享 空间，建筑外观设计采用带有透明感的幕墙以表现内部空间与109、外部空问的联系。 电梯厅及休息厅外观的吸热玻璃，把办公室内的活动呈现出来，建筑内外空间交 相辉映，充满了视觉上的开放感，如图42所示。j)海洋世界购物中心。海洋世界购物中心为整个世界海洋文化广场的参会、 旅赫、工作等人员提供全方面的购物服务。建筑外观采用金属板及单反玻璃为外 墙面，体现现代高科拄风格和飘逸、流畅的造型特色。如图4-3所示。i；iiii蜒-_雪iiI 图4-2海洋城市大厦第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件压规划图4-3海洋世羿购物中心6)海洋世界度假公寓。海洋世界度假公寓设有世界各国具有典型特色和风 格的别墅和联排式公寓，7)康复医院救护中心。8)海洋生态旅游。海洋生态旅游包110、括出海捕鱼捉虾等生态观光旅游项目。42项目选址及建设条件分析421项目选址项目选址在渤海湾天津巾大港区辖区内，从宏观上分析，此选址定位，距首 都北京165公里：距天津市区65公里；距河北省会石家庄市300公里；距山东 省会济南市400公里。具体位置在大港区辖区内高沙岭沿海防路、南北方向长2 公里向东伸入渤海湾15公里，海域面积3平方公里的范围内濉涂地上若建天津 世界海洋文化广场，此外旅蝣区沿海防路设置，海防路是条南接河北、山东：北接天津塘沽的 国道，是天津市向南的三出口之一，是冀鲁沿海地区及近海地区八津京的必经之 路；向西旅游区以北围堤道与大港区政府连接。北围堤道拓宽16米宽路面至太 港区政府111、行驶需要10分钟，大港区距天津国际中心广场为40公里，井有津港铁 路、津港公路、津歧公路与天津市区连为一体，交通便利通畅。422项目建设条件分析、地形 按照建筑总平面图，海堤布置在本工程区东侧滩涂上，其北侧与北外侧护第plj章天津世界海洋文化广场项目建设条件及ji!l!划岸相连，其南侧与南外侧护岸相接。东侧海堤长2200m，平面呈船体外形，坐落 在大沽高程+160左右海滩上。北侧海堤长800m，南侧海堤长500m，均坐落在 大沽高程+16、+20海滩上。工程建设地形详见天津市测绘院数字化测图，从该 测图可见工程区地形西高东低，地形坡度在060、08之间，北侧稍陡，南侧 稍缓。2、气象1)风。冬112、季盛行偏北风，夏季盛行偏南风，年最大风速也偏北，最大实测 风速31ms，五十年一遇风速为33ms(大于12级)。2)气温。多年平均气温125C；平均最高气温266C(7-8月)：月平均 最低气温一27(1月)；极端最高气温366；极端最低气温-154C。3)降雨量。平均降雨量4825ram：最大降雨量2589mm(7月)；最小降雨 量44mm(1月)。4)雾。平均年雾日数13天；月平均雾日数l-7、37天(12月至翌年1月 最多)。5)湿度。多年平均湿度变化在59-79之间，历年平均最小湿度为48，而 在1、6、7、8月的湿度较大。3、海况1)潮汐。属不规则半日潮，每日两潮，滞后约45分，一般113、涨潮时间为5小 时31分，退潮时问6小时54分钟，最大潮差459m，一般潮差2-3m，达到高潮 位时，潮时为1-2小时。2)海流。本区海流以潮流为主，余流很小。潮流为正规半日潮流，一天两 次涨潮流，两次落潮流，涨潮流速略大于落潮流速。流速小于40cms的累积频 率为964。最大流速225ms。按50年一遇风33ms，风海流流速大于1Oms， 若风与最大潮流迭加流速不会大于236ms。3)波浪。海上波型为风波型，频率占85，涌浪仅占9-16，波浪浪向以 东向为主，西向不产生大浪，浪向一般与风向一致。海域内平均波高10m，最大波高70m，最大周期13秒，沿岸平均波高05m， 平均周期23秒，最大波114、高65m，最大周期92秒。五十年一遇，累积频率1的波高H1=334m，波长L=334m，周期T=57秒。 工程区地处潮间带，由于水深变浅，设计波高按浅水极限波高值取用，可取06倍水深值。4)风增水。海湾水域三面由陆地环绕，东面面向黄海，偏东风时海平面影 响较大，海平面受风向扰动的标准面差可达30cm。1950、1990年间实测最大增水 和最大减水分别为230m和-260m。39第网章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划5)冰。一般年份初冰期在11月底，终冰期在翌年3月底，整个冰期116天。 沿岸固定冰宽度一般为0105公里，冰厚1525cm。重现期五十年一遇流冰厚0102m，重叠冰厚1-2m115、，流冰罕见，流冰最大漂移速度1Oms，浮冰受潮汐 动力作用的影响，在0m潮水线附近堆起1-3m高的冰堤，最高达70m，宽度可 达2-5公里。海冰遇建筑物堆积爬高，爬高高度可达5-7m。6)水温。l-2月最低，0，78月最高，27。最高可达30-31，6-9月水温一般在20以上。7)水质。海水综合水质为二类，海水PH值70-85。8)海洋生物。海域海洋浮游生物资源丰富，是各种海洋生物栖息、索饵、 生长、产卵的良好场所。目前已知的海洋生物464种，海洋水产品比较丰富。由 于海滩宽阔平坦，是鱼、虾、蟹、贝类繁殖区，也是捕鱼期渔民作业区和海水养 殖区。4、工程地质 经天津市地质工程勘察院对工程区勘察并116、钻孔取样分析后，按揭露地层的先后顺序对各土层分述如下。1)土层 I近期海相沉积层蟛3聊J 淤泥质土：褐色，湿，流塑状态。以淤泥质粘土为主(东侧海堤中段为淤泥质粉质粘土)，层厚lI O、15m，底板标高为013、130m。一II第一海相沉积层e,：m)II 1粉质粘土：灰色，饱和，流塑一软塑状态，含有机质(东侧海堤中段为 淤泥、淤泥质粘土)层厚14、22m，底板标高一130“-040m。II 2粉土：灰色，饱和，呈稍密状态，并有粘土团块。层厚0934m，底板 标高一385、160m。II 3淤泥质土：褐灰色，饱和，流塑状态，土性为淤泥质粘土，含有机质(东 侧海堤中段为淤泥)，层厚4874m，底板117、标高一932、-737m。该层底部普遍分 布一薄层粉土厚0208m。II 4淤泥质土：灰褐色，饱和，流塑状态，以淤泥质粘土为主，层厚2551m， 底板标高-136-1083m。II 5粉质粘土：灰色，饱和，土质以粉粒为主，层厚4O45m，底板标高一1610、一1605m。 III湖沿相及河流相沉积层蟛h+ag) 粉质粘土、粉土：浅灰色，饱和，顶部为02m厚黑色薄层，层厚2541m，底板标高-2015-186m。第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划第二陆相沉积层嵫口粤J粉质粘土粉砂：黄色，饱和，含大量氧化铁，层厚4357m，底板标高为一2445、一2430m。 V第二海相沉积层(gme)118、 粉质粘土：灰黄色，饱和，可塑状态，砂粘交互，含少量氧化铁，云母。2)地基土承载力采用的标准值 如表4-2所示。表4-2地基土承载力采用的标准值列表承载力标准值 土层及岩性 土层厚度(m) 顶板标高(m) fk(kPa)I淤泥质土1015153280 60II l淤泥一淤泥质粘土 601422013130粉质粘土 85II 2粉上 09、34130、一040 120II 3淤泥质士4874385、一160 00II 4淤泥质土25、51932、一737 70II 5粉质粘土未见底 一136、一10831003)地面沉降 据大港地区地面沉降调查，地面因石油、天然气开采，地下水开采及浅层欠固结土的119、自然固结。1990-1998年累计地面沉降最大达189mm。本工程因地处海 滨，地面标高较低，项目建设需大面积填土，确定高程时应予注意。5、地震 工程建设地区地震基本烈度为7度，一般建筑物设防烈度为7度，重要建筑物可按7度设防，按8度采取抗震构造措施。6、供水工程 本项目生活性用水水源为自来水。由大港区水厂通过加压泵站输至旅游区新建加压泵站，采用大港水库库水和打地下深井水互为补充做为备用水源，经水处 理处后达到使用要求，由加压泵站送至各用水点。非生活性用水源采用生活污水 处理后回用及开采地下水为铺的方案供水，以达到最大限度的利用水资源。7、天然气能源 大港区内建有大港油田天然气处理厂，其处理能120、力为120x104Nm3d，外输干气lOOxl04 Nm3d，压力07MPa。以天然气作为本旅游区的能源，其最大日耗 气量约为85x104 Nm3d；其中炊事及餐饮用气量约25x104 Nm3d，采暖(空4l第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划调)用气量约6x104 Nm3d。由大港油田压气站提供。天然气管道采用钢管直埋 敷设，并做好防腐。8、地热资源 大港地区地热热源比较丰富，采用地热供热具有运行费用低，一次投资大的特点。大港地区地热深井的井深一般需2000m以上，每1m深井初投资约需1300、1400元。深井深度与水温、水量之间的关系是不稳定的，如欲获得可靠的 地质资料需花费约一年121、的时间及相当大的经费，否则所打深井就有一定的风险。 另一方面深井水的腐蚀性较强，设备的投资较大。因此深井地热热源的初投资将 大大超过锅炉房初投资。9、电力能源 大港区电力能源供应由华北电网供应，大港电厂为季节性调峰用，电力供应充沛，本工程选址以西，拟新建1IOIOKV变电站，变电站为全户内式，1IOKV 两路电源引自上高线，现上古林220KV变电站，主变容量为2 X 12MVA ；现负 荷147MW，两路架空线从该站沿上一一高公路至旅游区新建变电站，实现向旅 游区供电。43项目规划方案l、总体规划 天津世界海洋文化广场项目规划用地3平方公里，由两部分组成，规划区北侧为海洋文化广场，南侧为主题公122、园，两个区由千岛之国景区和海洋世界度假公 寓景区，有机地组织相接。北侧海洋文化广场景区相对较为安静，而南侧主题公 园喧嚣热闹，公园游乐区噪声经过千岛之国景区大面积水域吸声、降噪和分隔， 向北影响越来越弱。两个景区主要内容为：1)海洋文化广场景区主要是进行海洋专业研讨、论坛、交流协作等大型国 际活动的场所。主要景观建筑有：世界海洋会议中心、海洋大酒店、海洋大剧院、 海洋城市大厦、医院救护中心、购物中心等体量较大的建筑单体。2)主题公园景区由万围水域景区、千岛之国、环球游乐景区及海上风险景 区组成。该区域内设有丰富多彩的游乐项目，分设于各景观点。通过人的感觉器官充 分发掘娱乐的潜力，集“游”、“憩123、”、“食”、“买”、“见”、“乐”与一体，创造出 一个日常空间以外的非日常空间，让人们在紧张的工作之余，进入一个轻松的世 界，营造出适合社会各阶层游客的游乐空间。42第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划天津世界海洋文化广场道路系统组织由交通性旅游路线、步行景观街道和生 活服务性综合道路组成。交通性道路呈环状相接，通过同内旅游交通车辆将游人 送达各景点，便利快捷。步行道路有曲有直，景点布局丰富多样，人行其间，流 边忘返，一步一景，景景相连，路路相通。(详见道路系统分析图)水域、陆域布局合理，水中有陆，陆中有水，阴阳互补，刚柔相济，建筑分 布有疏有密，疏密得当，景观塑造天然、人造，相映成趣124、，天人合一。各景点塑 造详见景观分析图及概述。2、建筑项目一览表：1)规划用地平衡表及经济指标，如表4-2所示。 表43规划用地平衡表及经济指标总用地面积 3000000 m2陆域面积 1050000 m2海水水域 1655000 m2水域面积淡水水域 295000 m2建筑面积 190450 m2 建筑占地面积 76000 m2 道路广场面积 325000 m2 绿化面积 649000 m2 绿化率 061 容积率 018建筑密度 O072)建筑项目一览如下表4-4所示。表4-4建筑项目汇总序号项目名称 建筑面积IIl2 海洋文化广场 125000m21世界海洋会议中心15000 m22海洋125、大酒店 20000 m23海洋大剧场 7000 m24海洋城市大厦 25000 m23海洋世界购物中心5000 m26 海洋世界度假村50000 m27 康复医院救护中心3000 m2海上世界主题公园65450 m21德国水城 2650 m243第四章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划2威尼斯水城 2400 m23泰国水乡 2200 m24荷兰水街 2700 m2一a锅炉房 500 m26修理车间 600 m27海湾娱乐城 7000 m28办公楼 3000 m29木屋区 2400 m210 孤岛怪楼 300 m211 海岛风情表演 200 m212 冒险岛750 m213 水上伊甸园 30126、00 m214 艺术长廊 850 m215 休闲中心 4000 m216 水上太空城 3500 m217 卡通城 3300 m218 儿童戏水馆 1000 m219 鳄囱表演馆 1300 m220水世界特技表演场2000 m221 航模表演场 1000 m222未来海洋世界 800 m223海洋馆 20000 m2合计 190450 m23、项目建设周期及工程进度安排 项目总周期为28个月。项目建设周期及工程进度安排如下表4-4所示。表中数字代表月度项目进 度。其中，A代表设计周期，共6个月；B代表海工旌工周期，共18个月；C代 表世界海洋文化广场土建施工周期，共18个月；D代表道路及配套设施127、施工周 期，共14个月；E代表设备采购、安装及调试周期，共22个月。第1珥章天津世界海洋文化广场项目建设条件及规划表4-5项目建设周期及工程进度安排。“ 一 时、c 卜 铽 口 e甘吧 卜 N畸、C h 口 一一 一 一一 一 一 一 N“t-q rq 刊A B C D E 45第五章天津世界海洋文化广场可行性分析第五章天津世界海洋文化广场可行性分析51项目技术可行性分析511水工建筑技术可行性分析按照建设项目总体要求，水工建筑物可归类为海堤和护岸二类。根据建筑物 重要程度，确定海堤为II级建筑物，护岸为I级建筑物。1、海堤 海堤主要布置在东向迎海一侧，全长约2200m，其北、南二端与护岸相连128、长约800m与500m。海堤主要功能是防御风暴潮和海浪侵袭，使海洋文化广场陆域 免遭台风潮灾影响，同时由于海堤所形成的堤内天然海域具有保水防渗功能可避 免低潮时堤内露滩，能形成永久的全天候海水浴场、帆艇和快艇基地，即海堤应 同时具有防渗功效。海堤长度：连同北、南侧海堤在内，本工程海堤全长3500m。 根据海堤使用要求，荷载、地基条件、海洋水文状况选择二种结构型式并设计出海堤断面图I(方案I)、海堤断面图II(方案II)。 海堤断面图I：为斜坡堤(或混合式堤)，其断面为梯形，为减少断面工程数量，在堤顶设防浪短墙，并兼做堤顶通道。斜坡堤一般适用于水深不大，地基 较软弱，且当地有价格便宜、易于取得大129、量堤芯材料的地方，大港地区缺少砂石 资源，所用砂、石多从蓟县等处运达，设计从就地取材出发，堤芯材料可大部采 用滩涂淤泥经凉晒后的板结土，尽量就地采用以求做到就地取材，节省工程费用。 为了克服涨潮淹没，冲刷流失，施工中可在海堤二侧以编织袋或草袋装包错码叠 垒，根据施工和运输能力分段分层推进，为了防止滩土流失在斜坡堤二侧铺放 工布，在内侧堤坡内铺放聚氯乙稀防渗膜。方案I海堤主要尺度： 堤顶宽度：为了满足游人上堤观海要求、沿海堤布置环行车道、顶宽52m(含外侧防浪墙和内侧路缘)。 防浪墙项高程：为避免高潮时不越浪采用校核高潮位加堤前浅水极限波高确定墙顶高程，墙顶高程为+73m。 海堤顶高程：综合登堤130、眺望及与环路连接并尽量减少地基承载力以降低工程造价出发，经计算选用海堤项高程为+60为宜。 海堤内、外坡度：第五章天津世界海洋文化广场町行性分析内坡选用l：15；外坡选用1：15。 海堤两侧设压肩和护底块石。 因钻孔及土工实验资料不足，仅据1#孔，通过113淤泥质土层计算园弧滑动整体稳定性，判断断面I基本满足要求。 海堤断面图II：为直立堤，其断面为矩形，该断面类同于天津市海滨浴场围堤结构，其不同的是本工程所处下卧土层为淤泥质土，而非粉土，承载力标准 值fk仅为60KPa，次下卧土层II区为淤泥一一淤泥质粘土fk仅为60KPa、I区 为粉质粘土fk仅为85KPa均小于建筑物基底应力，为此地基需131、进行浅层加固， 使浅层地基即地表以下至粉土层均能将地基承载力标准值提高至11-12吨，以满 足直立堤方案基底应力要求。直立堤方案断面材料用量较小，投入劳力少，但需耗费较多数量水泥和一定 钢材，施工期稍短，但工程费用稍多。方案II海堤主要尺度： 堤顶宽度：52m 防浪墙顶高程：+73m 浪堤外侧设护底块石，长lOm因钻孔及土工试验资料不足，仅据I#孔，通过IIl3淤泥质土层计算园弧滑 动整体稳定性判定断面II基本满足要求。上述I、II方案，暂不考虑地基沉降影响，待堤身沉降达一定数值后可再予 加高。施工期沉降施工单位可予预留。方案I和方案II具体比较如表51所示。表5-1海堤方案比较表直立堤 斜坡132、堤比较内容(方案I) (方案 备注II)结构整体性 稍差好 对地基适应性 较好 差 使用耐久性 稍差 好 技术可靠性 可靠 可靠 地区施工条件、经验有较丰富经验 稍差 建设工期 稍长 稍短水泥、钢材 材料供应 土、石料用量大用量较大运输量大小 运输量大 运输量较小 工程造价 稍低稍高47第五章天津世界海洋文化广场可行性分析主 地基拌合土(m3) 30要工 编织袋杂填土(m3) 191程数直立堤回填土中 盅里 回填土(m3) 582 225 黏土占60，滩土占40 碎石垫层(m3)9415 砌石或砌块(m3)65 30 护面块体(m3)45护底块石(m3)7575倒T型钢筋混凝土板2155(m3133、)路面混凝土(m3)125 125土工布、防渗膜(m3)255 12 直立堤无防渗膜 工程费延米估价(元)20687 22195根据以上技术经济比较，从斜坡堤对软弱地基适应比较好、当地多年经验、 工程造价低出发，本设计推荐采用斜坡堤(方案I)方案。 2、护岸 海洋文化广场包括万国水城、千岛之国、环球游乐和海上风险四大景区，以及海洋会展中心，均由填海造陆，筑陆引水(海水)、水陆相映、陆水交错而成， 因此水陆间护岸蜿蜓。在护岸中即有受潮水涨落、风浪冲击的工程区外围护岸， 也有构成各静态水域内侧护岸。内侧护岸一般采用砌石结构或水下砌石，水上植 被保护。本工程项目的实施紧密配合围海造陆的工作，由于潮起134、潮落的影响，如海堤 工程不可能全天侯施工，因此为了缩短工期、降低工程造价，外围护岸可兼起围 堤和施工通道作用，尽快打通通道就可加快海堤工程施工，就可使海堤施工全天 侯进行。大港潮间带地区海水养殖业、盐业和采油业资源丰富，有滨海筑堤丰富经验 和技术，仅大港油田在独流减河河口附近近海就修筑了10条采油堤，这些采油 堤近岸段无一例外的均采用人力、机械相结合，编织袋(草袋)灌填杂土(滩土) 叠砌，以杂填土填芯后在堤坡二侧作适当防护，杂填土经碾压处理后即可铺筑面 层。应当指出的是上述工程因受使用期10年左右的限制，相对永久工程标准较 低，天津海洋文化广场不宜照搬效仿。根据护岸使用要求、地基条件、海洋水文135、状况、荷载情况和拟采用的施工方第五章天津世界海洋文化广场町行性分析法选定外护岸的结构。外护岸设计采用斜坡堤(或混合式)结构型式，适应海区 地基已探明的淤泥质土、淤泥质粘土和粉质粘土的情况；同时堤芯材料(滩土、 草袋或编织袋灌装滩土)易于就地采集，因此施工进度快；为了减少护岸断面数 量，在+45m处斜坡堤顶设档浪(潮)直墙，直墙可根据防浪情况，近岸段采用 浆砌块石结构，近海堤段采用混凝土结构。外护岸主要尺度如下所示。 护岸顶宽：因护岸引堤做为护岸和海堤施工运输通道，护岸引堤宽度可按双车道考虑，并每延伸一定长度后设置回车台。 防浪墙顶高程：近岸段防浪墙因与海防路防浪墙相接，设计顶高程+67m，离岸136、段防浪墙因与海堤防浪墙相连，设计顶高程+73m。 护岸内、外坡度：护岸外坡可根据护面面层类别按1：1251：15选用，砌石1：15，砌条石1：125，安放人工块体l：125。 护岸内坡应根据陆域回填速度，海堤挡潮情况确定，一般可按叠砌编织包坡度控制。 护岸外侧设护底块石防冲，长30m。 因钻孔及土工试验资料不足，仅据l#孔，通过II-3淤泥质土层验算，外护岸园弧滑动整体稳定性基本满足要求。512给排水技术可行性分析l、给水1)生活用水 水区域生活用水包括工作人员，游人及其它附属设施，游泳、戏水、淋浴、洗车、休闲等用水。 最高日用水量：2342m3d 最大时用水量：3255m3h 考虑消防校核流137、速。给水管径选取DN300生活用水水源为自来水，给水管网在区域内布置成环状，环状管网上按规范 要求适当布置消火栓用以保证供水的可靠性及安全性，并根据区域不同地方用水 量的大小，合理确定管径。2)非生活用水 本区域非生活用水包括绿化，场地及道路清晒用水，水体蒸发损失用水，空调循环冷却水等。 用水最高及非生活水用量：1800m3d 最高时非生活用水量：150m3h49第五章天津世界海洋文化广场可行性分析非生活水水源采用生活污水处理回用开采地下水为辅的方案。达到最大限度 的利用水资源，非生活用水供水干管管径为DN200。沿规划道路及绿地布置，并 根据地形情况及用水量合理地确定管径。3)热水 本区域生138、活热水包括海洋大酒店，渡假村及康复中心用水。最大小时用热水量为357米3d,时，冷热计算温度为4，使用温度为60，小时热负荷为2569千瓦。2、排水1)生活污水。生活污水排水量约为2108m3d。 由于区域距市区较远，生活污水排入市政管网困难，且不经济，直接排入水体，容易造成污染。因此采用一体化污水处理装置一MBR膜生物反应器，对污水 进行处理，处理后的水用于非生活用水区域。采用新技术措施，既预防了水体污 染节省了排水管网的造价的同时，又减少了对自来水及地下水的需求。排水管网沿主要道路及排水点布置，水处理设备设于排水量大，且相对集中 的区域，以降低排水管网系统的造价。2)雨水。由于本区域靠海，139、且区域内水体丰富，区域内的雨水，采取与人 工湖相结合的水位收集方式及集蓄体系。利用湖畔道路等通过径流方式将自然降 水集蓄于人工湖内作为自然水体的补充，节约大量给排水管道系统所需费用，并 节省水资源。对于建筑相对集中离水体较远的部分区域，在适当的部位布置雨水 口，经雨水管道排入景观水体。513暖通技术可行性分析本旅游区规划建筑面积为19045104m2。由于大多数为公用建筑，且建筑 层数很少，又近海修建，因此采暖热指标采用110wm2。约需供热量209x 103KW。 大港地区可考虑的热源有两种类型，一为地热供热，一为全自动燃气锅炉供热。本旅游区首选全自动燃气锅炉供热。大港地区地热热源比较丰富，140、采用地热供热具有运行费用低，一次投资大的 特点。大港地区地热深井的井深一般需2000m以上，每1m深井初投资约需13001400元。深井深度与水温、水量之间的关系是不稳定的，如欲获得可靠的 地质资料需花费约一年的时间及相当大的经费，否则所打深井就有一定的风险。 另一方面深井水的腐蚀性较强，设备的投资较大。因此深井地热热源的初投资将 大大超过锅炉房初投资。全自动燃气锅炉供热。大港区天然气供应充足，利用全自动燃气锅炉供热具 有锅炉品种，规格齐全，自控能力高，管理工作量少的特点，锅炉出力从数万W第五章天津世界海洋文化广场可行性分析到数百万W均有生产。此种供热方式初投资大大小于地热供热。因此作为本旅游141、 区的首选热源。旅游区内热源的设置应遵循以下两条原则1本旅游区以建立自己的独立热源为宜 利用锅炉供热热源设置可以有两种考虑，一为城市已有供热锅炉房增容供热，一为在旅游区建立自己独立的锅炉房。由于本旅游区附近的已建城市供热锅 炉房距本区距离较远(十几公里)，且无供热余量。若利用已有锅炉房向本区供 热，势必扩容且需铺设很长的外网是不经济的，因此采用加大天然气管经向本旅 游区供气，在本区内建立自己独立的供热热源是经济的。2旅游区内热源的布置宜分散与集中相结合 本旅游区内供热管道的敷设考虑到量区的美观采用直埋敷设。但由于区内地面水位低，土壤碱性大，因此需采用价格较贵的聚氨脂管中管直埋管。考虑到本 区内142、除部分建筑比较集中外，相当一部分建筑比较分散，从经济的角度出发，本 区的热源设置应根据具体情况并考虑空调的设置采取集中与分散相结合的布局， 以减少热力管网的敷设。具体布置如下：1)在海上世界主题公园入口南部设置集中供热、供冷的溴化锂吸收式制冷 燃气直燃机房。海上世界主题公园附近的建筑比较集中，建筑单体的面积较小，为了避免采 用电制冷的室外机或冷却塔对建筑外观的影响，因此在此区内设置了一个集中供 热及供冷的溴化锂吸收式制冷燃气直燃机房，通过敷设的冷、热水两用管道向周 边约37000m2的建筑提供冬季采暖热源及夏季的空调冷源。机房供热量约4440KW，供冷量约3700KW。2)在规模较大的建筑内设143、置溴化锂吸收式制冷燃气直燃机，作为该建筑的 冷、热源。如世界海洋会议中心、海洋大酒店、海洋城市大厦、海洋馆等建筑。3)在一些规模较小而分散的建筑内及康复医院救护中心、海洋世界购物中 心及海洋世界渡假村的别墅内设置小型全自动燃气锅炉作为冬季采暖的热源。对于设有溴化锂吸收式制冷燃气直燃机的地方，直燃机不仅能提供冬季采暖 热能，也能提供夏季空调的冷量。对于设置小型燃气锅炉的建筑，夏季空调采用 电制冷分体空调或风冷、水冷冷水机组作为冷源。514强电弱电技术可行性分析1、强电1)文化广场。文化广场内总建筑面积约125000m2，按公建用电量计算需8500KVA装机容量，此处安排了三座附属性变电站即：世界144、海洋会议中心第五章天津世界海洋文化广场可行性分析21250KvA、海洋大酒店2xIOOOKVA、海洋城市大厦2x2000KVA、文化广场其他 建筑采用就近引入380220V低压配电方案。2)海洋世界渡假村。海洋世界渡假村约50000m2。按其用电量计算需建二 个630KVA箱站(休闲中心南侧渡假村用电由海湾大酒店内附属性变电站供电)。3)海上世界。海上世界主题公园约65000m2，其特点为面积大而且分散， 同时各景区大部分用海水连接造成供电困难，此处采用建IOKV箱站方式，位置 如下：一座建在主入口处及鳄鱼表演区一带，主要供主入口一带建筑，例如办公楼、 公园路灯等。一座设在伊甸园处，另一座设在145、主题公园中心即卡通城附近。因海 洋馆及其海洋生物研究所总面积约23000m2，拟在其附近建一座630KVA箱站。4)其它情况。本旅游区共需IOKV电源入口四处，总装机容量较大，建议在 海防路西侧建IOKV开闭站一座。从设备及材料看，IOKV高压电缆采用VV22-1KV 铠装电缆，380220V电缆用VV22-1KV铠装电缆，一般均沿路侧直埋。因地区关系所有电气设备不论埋地或地上均应是防腐蚀产品，其焊点应涂防 腐漆，并应采用当地电气防腐措施施工。文化广场建筑物供电均属于一级负荷(部分二级)，要求变电站IOKV进线应 为双电源供电。低压380220V供电方案： 海洋世界主题公园因其面积大负荷分散之146、特点，从箱站引出之低压回路，在园内负荷区适当位置设低压供电总柜，满足小景区分散之负荷要求。较大面积之 景区由箱站馈出回路，直供本景区总供电柜。主题公园道路及景观照明均应由办公值班室统一控制。 供电接地方式为TN-S-C系统。2、弱电设置方案1)通信。通信系统由大港区电信局的环港光缆引入，并入公网建立本景区 之通信基地，实现话音传输。在主题公园办公楼处设立总控制机房，向各景区及公建敷设光缆和电缆并与 设备终端相连，室外通信在主要路旁、景点处设公共电话亭、海岸通信通过对讲 机完成。2)闭路电视和广播系统。闭路电视系统由大港闭路电视网并入在文化广场 公建中设用户电视接收前端，接收卫星电视节目。在办公147、楼设园区广播总机房，在各景点适当位置设室外型广播接线箱，扬声 器与路灯结合布置，扬声器可播送背景音乐及语言广播。游人和园区内工作人员在各角落均能听到。第五章天津世界海洋文化广场可行性分析3)办公自动化和自动控制。从办公自动化、建筑设备自控及消防自控、保 安自控角度考虑，应建大港区旅游景区计算机网络系统，应设在旅游景区办公楼 内，并向各景区布线，在旅游区设局域网、敷设缆线与通信终端连接，满足对信 息要求。在各景区和主要建筑物内设保安监控及火灾自动报警系统，保证游客、工作 人员和财产安全。515节能节水技术可行性分析1、节能 城市建设和项目开发离不开能源，因为它是城市发展和企业进步的源泉和动力，合148、理分配和使用现有资源，节约能源，减少能耗是我国经济发展和建设中的 一贯主张。本项目的开发尽量采用比较成熟的技术手段和措施，力求达到良好的 节能效果。1)建筑节能 天津世界海洋文化广场旅游区内景观建筑和附属建筑面积总和平方米共计23个单体，建筑风格各异，造型别致，建筑功能复杂。1)建筑围护结构设计上应满足节能设计要求，墙体屋面拟采用“天津市墙 体改革办公室”推广的“CS”板节能型建筑板材系列产品，该技术是近年来天津 市墙体改革政策出台以来，引进最成功的技术之一，可代替粘土砖及其他传统建 材，节土、节能、无污染、保护生态环境，粘土砖用量的减少，使土地资源得到 节约。由于CS板是一种复合板材，从而有149、效地发挥了组合材料的轻质，高强、 保温、隔音、防火、防潮施工快捷、简便的特长，施工中该产品的选用，会达到 节约劳动力资源和减少机械设备的投入，由于其重量轻、保温、隔音的良好性能 在国内外工程建设中已被广泛采用。2)由建筑立面复杂，开窗较多因此门窗选择上选用性能较好的塑钢门窗， 在建筑构造上采用双层窗，使建筑保温、隔热性能加强达到建筑节能目的。2)设备选用，技术节能措施 旅游区内，游乐设施众多，电气设备耗较大，在设备选择上尽量选用高效、低能耗产品，建筑照明、夜景照明选用节能型灯具，减少能耗，以利节约。制冷、 供暖设备及工程设施，在设计上选用高效、节能型产品，施工中采取保温措施也 能有效地节约能耗150、满足节能规定要求。2、水资源的节约 我国是一个水资源比较缺乏的国家，人均水量2760m3人年。天津市仅为160m3人年，世界人均水量警界线标准为2700m3人年，不难看出我市属资源性第五章天津世界海洋文化广场可行性分析缺水城市，因此市委，市政府把节水工作做为市政府重点工作来抓。本项目中景 观水中的海水由海水经沉淀后直接补充，淡水景观、道路冲洗、绿化用水采用中 水回用。大港区滨海旅游区项目中拟采用世界上先进的中水同用技术，MBR膜生 物处理技术，使污水得以回用，水资源得以节约，同时解决了生活污水排放造成 污染的可能。52项目财务可行性分析天津世界海洋文化广场项目分为天津大港海上世界旅游景区和世界151、海洋文 化广场两大部分。项目的主要的现金流入来源于海上世界项目，文化广场项目则 不具赢利性，以公益性为主，只包含度假别墅等较少的收益项目。因此，本文首 先对项目主要赢利部分即海上世界项目进行财务可行性分析，然后对整个天津世 界海洋文化广场(包括海上世界旅游景区和世界海洋文化广场)进行财务可行性 分析。521海上世界旅游景区财务可行性分析海上世界项日即原天津市大港区滨海旅游区项目，匡算投资额约6亿元人民 币，是天津世界海洋文化广场的组成部分之一，并是其主要赢利来源部分，因此， 具有单独进行评价的必要性。1、财务数据预测1)投资估算、投资使用计划及资金筹措 (1)固定资产投资估算 海上世界项目分为152、四大景区，即万国水城景区、千岛之国景区、环球游乐景区及海上风险景区，每一大景区又分为两个组团，根据各个组团及景区的区别将 本项目固定资产投资分为海工工程、土建投资、绿化道路广场建设、设备购置安 装、回填土方、水面造湖造岸、水处理及公共设施建设等几个主要方面。根据建筑规划专业提供的旅游项目设置情况及各专业提供的有关资料大致 估算，固定资产投资估算额为55641万元，本项目固定资产投资方向调节税免征。(2)流动资金估算 本项目流动资金按分项详细评估算法进行估算。估算总额为4500万元。 (3)项目总投资项目总投资=55641+4500=60141(万元)注：第五章天津世界海洋文化广场可行性分析由于153、先期不能确定建设期贷款数额，所以暂时认定本项目不需要向银行贷 款。由于该项目采用股份制公司的形式有利于企业建立适应经济发展的现代 企业制度，冈而可以考虑社会招商而暂时也不需要考虑向银行贷款。(4)投资使用计划 按本项目实施进度计划，项目建设期为一年半，流动资金按照每年估计的接待人数进行安排使用(持续期为三年)。本旅游度假区第二年夏初开始对外营运， 负荷按照每年游客的预测数量进行计算。(5)资金筹措 本项目的组织单位是大港区政府，按照现期规划打算项目建设初期主要采取政府行为方式，随着项目开始运营逐步向社会公开招商并最终建立股份制经营形 式，投资者采取分红的方式获得资金使用补偿，所以本文暂时不考虑154、资金成本。2)项目计算期、折旧及摊销费 (1)项目建设期 根据项目实施进度计划，设定本项目建设期为一年半；根据旅游行业的一般情况及其技术经济特点等因素，本项目收益期确定为135年，项目计算期为15 年。(2)固定资产折旧费 本项目计入固定资产原值的费用包括固定资产投资中的工程费用、土地费用和预备费、投资方向调节税(免征)、建设期利息(为零)。固定资产原值=固定资产投资一其它费用+土地费用+投资方向调节税+建设 期利息。固定资产原值合计为52990，按年限平均法计算折旧，折旧年限14年， 净残值率8，由此得年折旧额为3482万元。无形及递延资产摊销费。 本项目固定资产投资中第二部分费用除土地费用155、进入固定资产原值外，其余费用计为项目的无形及递延资产，其值为2651万元。采取10年期摊销，年摊销 额为265万元。3)计算每年收益的依据 本项目的年收益直接取决于每年接待的游客数量及游客的平均消费金额，下面就这两个主要方面进行分析。 (1)游客数量的确定 依然沿用市场分析部分的游客数量预测。 (2)游客平均消费游客在旅游区的消费主要包括门票、饮食、购物、住宿几个主要方面。而这第五章天津世界海洋文化广场可行性分析些方面都直接受定价的影响。 根据对全国几个主要大型旅游景区价格构成及自身成本构成的分析，制定门票价格及其它消费形式的平均值如下表52所示。表52门票价格及其它消费形式的平均值 门票收入156、(元)购物消费(元)住宿(元)10020100注：由于本旅游度假区的主要客源来自华北等周边地区，所以，在此旅游超过 一天并居住的游客比例不会很大，通过分析确定为游客总数的20本预测情况是根据旅游行业当前的平均水平确定，不能解释发生特殊情 况，如天气原因、经济形势、政治形势等造成的巨大波动。根据以上分析预测，确定正常年(游客数量为400万)的营业收入为64000 万(含税收入)。营业税金及附加按照国家有关规定提取。旅游饮食服务收入按规定税率5 缴纳营业税，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税额的5、3提取。正 常年份年营业税金及附加估算值为3456万元。4)经营成本费用估算 (1)所有的设备耗157、用、燃料动力价格均为以近几年国内市场己实现的价格为基础，预测到经营期初的价格。 (2)工资及福利费按全区定员和人均月工资及福利费估算。根据一般旅游企业的定员情况和本项目的特殊性(靠海)，全区定员1500人。人均月工资为1200元，福利费按照工资额的14计取。由此得年工资及福利费总额为2052万 兀。(3)修理费按折旧额的50计取，每年为1741万元。折旧费和摊销费已分 别在前面估算。(4)财务费用包括长期借款利息和流动资金及利息。本项目中，财务费用 为0。(5)其它费用包括所有费用扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费 后的费用和土地使用税。前者为简化计算按工资及福利费总额的25倍估算，每 158、年为5130万元。5)利润及利润分配 利润总额=销售收入一销售税金及附加一总成本费用 根据利润计算公式可以得出各年的利润数量。其中：所得税按利润总额的第五章天津世界海洋文化广场可行性分析30计取，不计取特种基金。6借款还本付息估算 注：没有确定借款数量，所以本部分暂时不作讨论。2、项目财务评价1)财务盈利能力分析 项目主要财务指标如表53所示。表53项目主要财务指标序号指标名称所得税前 所得税后1财务内部收益率()3276 27992 投资回收期：静态(年)5365673投资回收期：动态(年)643714 财务净现值(ic=12)(万元)108459 72，107项目所得税后及税前财务内部收益159、率分别为3276和2799，均大于行业 基准收益率ic=12； 项目所得税后及税前财务净现值分别为72，107万元及108，459万元，均大于零。表明该项目从全部投资角度看盈利能力已满足了行为 最低要求，在财务上是可行的。项目所得税后及税前全部投资同收期(含建设期)分别为71年、643年， 均小于行业基准投资回收期。表明该项目投资能够在规定时间内收回。2)不确定性分析 按第六年开始计算，以接待率表示项目的盈亏平衡点(BEP)为357，表明项目有较高的抗风险能力。3)财务评价结论 由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，而160、且抗风险能力较强。因 此，从财务上讲本项目可以接受。522天津世界海洋文化广场财务可行性分析天津世界海洋文化广场项目包括海上世界和海洋文化广场两部分。海上世界 的财务预测在上一节中已经完成，本部分首先对海洋文化广场进行财务预测。l、海洋文化广场财务预测1)投资估算、投资使用计划及资金筹措 (1)固定资产投资估算 海洋文化广场分为六大块，即世界海洋会议中心、海洋大酒店、海洋大剧院、海洋城市大厦、海洋世界购物中心、海洋世界度假公寓及别墅。根据各个部分的57第五章天津世界海洋文化广场可行性分析区别将本项目固定资产投资分为海工工程、土建投资、绿化道路广场建设、设备 购置安装、回填土方、水面造湖造岸、水161、处理及公共设施建设等几个主要方面。 根据建筑规划专业提供的旅游项目设置情况及各专业提供的有关资料大致 估算，固定资产投资估算额为93343万元，本项目固定资产投资方向调节税免征。(2)流动资金估算 本项日流动资金按分项详细评估算法进行估算。估算总额为7000万元。 (3)项目总投资项目总投资=93343+7000=100343(万元) 注：由于先期不能确定建设期贷款数额，所以暂时认定本项目不需要向银行贷 款。由于该项目采用股份制公司的形式有利于企业建立适应经济发展的现代 企业制度，因而可以考虑社会招商而暂时也不需要考虑向银行贷款。(4)投资使用计划 按本项目实施进度计划，项目建设期为一年半，流162、动资金按照每年估计的接待人数进行安排使用(持续期为三年)。设定天津世界海洋文化广场项目建设期 第二年夏初开始对外营运，负荷按照每年游客的预测数量进行计算。(5)资金筹措 本项目的组织单位是大港区政府，按照现期规划项目建设初期主要采取政府行为方式，随着项目开始运营逐步向社会公开招商并最终建立股份制经营模式， 投资者采取分红的方式获得资金使用补偿，所以本文暂时不考虑资金成本。2)项目计算期、折旧及摊销费 (1)项目建设期 根据项目实施进度计划，本项目建设期为一年半；根据旅游行业的一般情况及其技术经济特点等因素，本项目收益期确定为135年，项目计算期为15年。 (2)固定资产折旧费 本项目计入固定资163、产原值的费用包括固定资产投资中的工程费用、土地费用和预备费、投资方向调节税(免征)、建设期利息(为零)。固定资产原值=固定资产投资一其它费用+土地费用+投资方向调节税+建设期利息。固定资产原值合计为88643万元，按年限平均法计算折旧，折旧年限14年，净残值率10(由于本项目的主要建设项目属于高档建筑物，残值率可 以相对高一点)，由此得年折旧额为5698万元。(3)无形及递延资产摊销费。 本项目固定资产投资中第二部分费用除土地费用进入固定资产原值外，其余第五章天津世界海洋文化广场可行性分析费用计为项目的无形及递延资产，其值为4700万元。采取10年期摊销，年摊销 额为470万元。3)计算每年收164、益的依据 由于本项目的情况比较复杂，其中有一些小项目的收益情况不是很乐观，因而根据项目的实际情况进行细分如下表54所示。 表54各项目收益情况汇总项目规模 收益形式 价格依据 收益估算 备注 世界海洋15000m 会务费、收支相抵会议中心 2 会员费20000 按照天津市酒店的入住率 海洋大酒 m2 平均收益水平略微50房租 1168万元店(45为往下调整。(计为平 (2000客房) 均4元m2天) 年年鉴) 海洋大剧7000m2演出收费 收支相抵院85写字海洋城市18000 楼出租 招租率15元m2天690万元大厦m2 15办公70用房海洋购物招租率5000m2招商租金 3元m2天548万元165、中心 100出售价格：3000元7500万(一完全出 出售、出海洋世界50000 |m2次性)售 租(50、度假公寓 m2出租价格：3元m2 招租率50) 1369万元天50医院救护3000m2服务性 收支相抵中心锅炉房及1000m2服务性 没有收入附属设施根据以上细分，可以得出海洋文化广场每年的收益为3775万元，此外还有 公寓销售款7500万元。根据与海上世界的对比可以看出海洋文化广场中的盈利 性项目的收益也只能满足维护整个广场的运行与维护，故本文不单独考虑其成本 与利润，而将两项目合并，总投资为两项投资之和，每年收益只是根据公寓销售59第五章天津世界海洋文化广场可行性分析款修正后的海上世166、界的收益。2、天津世界海洋文化广场财务数据预测 本部分就天津世界海洋文化广场财务数据进行预测，是海洋文化广场部分财务数据预测与海上世界项目财务预测的综合。只列明主要数据，不对数据预测 做出说明，具体说明参见相应部分。1)投资估算、投资使用计划及资金筹措 (1)固定资产投资估算 项目包括海洋文化广场项目和海上世界项目，具体固定资产估算见相关部分。固定资产总额=93343+55641=148984(万元) (2)流动资金估算 本项目流动资金按分项详细评估算法进行估算。 流动资金总额=7000+4500=1 1500(万元)(3)项目总投资项目总投资=148984+1 1500=160484(万元)167、注：由于先期不能确定建设期贷款数额，所以暂时认定本项目不需要向银行贷 款。由于该项目采用股份制公司的形式有利于企业建立适应经济发展的现代 企业制度，因而可以考虑社会招商而暂时也不需要考虑向银行贷款。(4)投资使用计划 具体见海洋文化广场财务数据预测部分和方案二财务数据预测部分。 (5)资金筹措 具体见海洋文化广场财务数据预测部分和方案二财务数据预测部分。 (6)有关海域使用费的说明本项目需按年交纳海域使用金。 国家规定海域使用费每亩每年不低于100元人民币。本文采用每亩每年100元人民币计算。 本项目占用面积为3平方公里，即4500亩，每年海域使用费为45万元人民币。2)项目计算期、折旧及摊销168、费 具体见海洋文化广场财务数据预测部分和海上世界财务数据预测部分。3)计算每年收益的依据 具体见海洋文化广场财务数据预测部分和海上世界财务数据预测部分。第五章天津世界海洋文化广场可行性分析3、项目财务评价 本部分指天津世界海洋文化广场项目的财务评价，即海上世界与海洋文化广场组成的世界海洋文化广场。其中海上世界数据来自于上一小节。1)财务盈利能力分析 主要财务评价指标如下表55所示。表55天津世界海洋文化广场项目主要财务指标序号 指 标 名 称 所得税前 所得税后1财务内部收益率()169413482 投资回收期：静态(年)7 578 333财务净现值(ic=12)(万元)49778 13426169、项目所得税前及税后财务内部收益率分别为1694和1348，均大于行业 基准收益率ic-12； 项目所得税前及税后财务净现值分别为49778万元及13426万元，均大于零。表明该项目从全部投资角度看盈利能力已满足了行为最 低要求，在财务上是可行的。项目所得税前及税后全部投资回收期(含建设期)分别为757年、833年， 均小于行业基准投资回收期，表明该项目投资能够在规定时间内收回。2)财务评价结论 由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，因此，从财务上讲本项目 可以接受。也就是说，海上世界项目和海洋文化广场项目在经济上都是可170、行的。 但是就单个项目而言，海洋文化广场项目由于收益少、投资高，在经济上不可行。 即是说，只有依托原概算6亿投资额的海上世界项目，建设文化性、公益性较强 的海洋文化广场项目才有效益保障，但也应该注意海洋文化广场对海上世界项目 存在的积极影响，及其显著的社会效益。53项目环境可行性分析531社会环境可行性分析本项目将以世界海洋城市为基础、海洋文化为纽带去连接全世界，期望加强 了解、增进友谊、促进和平。在人类的历史上，海洋是人类各种文化、思想形成 和交流的载体，而世界各地的海洋城市又是各地人们经济、文化、思想的集中代 表地。全世界有各种各样的主要的海洋城市3000多座，海洋文化多姿多彩，海61第五171、章天津世界海洋文化广场可行性分析洋资源极大丰富。项目将建成国际性的经济文化交流合作中心将成为世界海 洋会员城市的国际会议中心，以及世界海洋资源研究开发基地和横向联合体。项 目将是全球首家最大和最全面的海洋及海洋城市文化为主体的多功能建筑群体， 并具有深层次文化内涵。每年将举行“海洋文化艺术节”、“海洋城市热爱保护月”、 “海洋市长代表大会”等国际会议。天津世界海洋文化广场项目必将成为世界海 洋发展史上的一件盛事，促进世界海洋城市和海洋文化交流，以此项目为契机， 天津市将成为世界海洋城市和海洋文化的交流平台。本项目作为世界海洋资源研究开发基地和横向联合体，每年将定期举办世 界性的海洋专业研讨会、172、论坛会、交流协作会等大型学术交流活动，以及为开发、 保护海洋资源做出贡献的城市和个人颁奖。项目建成后，将邀请世界海洋专家、 学者定期或彳i定期的举办各种海洋知识和海洋开发、管理、保护海洋资源的培训 班、专题研讨班等。每年还将邀请世界各国尤其是海洋国家的首脑人物及世界名 人出席和参加“世界海洋发展基金募筹日”等公益活动。项目将建成专业性的世 界海洋知识科普基地，将向人们充分展现海洋的过去、现在和未来的无穷魅力， 述说人类利用和开发、保护海洋资源的历史以及经验与教训，描绘人类与海洋友 好共处的美好未来，提升人们的海洋意识。在党中央、国务院高度重视发展旅游业形势下，天津市人民政府制定了“一 带、三区173、九组团”的旅游发展布局，同时还具体提出了在滨海新区建设海滨旅 游度假区作为天津市旅游布局的重要一环。天津世界海洋文化广场项目将符合天 津市“一带、三区、九组团”的旅游布局，并将进一步优化天津市旅游景点的布 局，促进天津市旅游产业的结构调整，整合天津市旅游资源，增强天津市的旅游 业竞争实力，深度开发天津市的旅游资源。项目的建设将使天津市形成“北山南 水”的旅游大格局，为天津市完成“山、河、湖、海、古、洋、新、”七篇旅游 大文章添上有力的一篇。目前，天津市的海滨旅游景点只有大沽口炮台、海滨浴场、北塘渔村等少数 几个，尚没有形成集聚规模优势，存在着主题单一、景点偏少、文化内涵不丰富、 吸引力有待提174、高等问题，与天津市的全国优秀旅游城市和滨海旅游城市的地位不 相称。本项目将以其巨大的规模、从AA级的设计开发标准、鲜明的主题、丰厚 的文化内涵、持久的市场号召力为天津市新添一旅游景区，将使得天津市滨海旅 游景点形成规模优势，增加滨海旅游项目的单位密度，从根本上解决目前我市海 洋旅游资源开发跟不上我市旅游业急速发展的矛盾。天津世界海洋文化广场将以独特的海洋城市建筑、丰富的游乐景观和在国际 上的知名度，成为国内外、观光、游乐必到的旅游胜地，让游客在参与中体味趣 味、在观光中进行休闲、在游乐中品味文化，在无意中获得知识，在刺激中变得62第五章天津世界海洋文化广场可行性分析轻松。作为综合性的海洋城市旅175、游胜地，项目的建设开发无疑将进一步改善天津 的城市形象，而且众多的科技、文化、经济的世界性交流活动的举办将大大提高 天津市在国际上的知名度，对于让世界了解天津、让天津走向世界都将具有积极 的作用和意义，为将天津市建成国际级大都市做出贡献。旅游业属于高产业关联度的产业，天津世界海洋文化广场项目将对当地的国 民经济产生重要的积极影响。本项目将刺激相关各行业的发展，扩大国内需求， 增加经济活力，促进地方经济结构的调整，使大港区乃至滨海新区的第三产业比 重获得大幅提升，促进城市建设，由过去的工业型转变为工业和第三产业并举型。 将极大促进大港区乃至天津市的交通运输业、城市公交业、旅游业、餐饮业、零 售百176、货业、休闲娱乐业、礼品制造业、美容健身业、照相冲印业、宾馆服务业、 电信服务业和金融信用业，完善天津市的旅游产业链并促进其发展。开发海洋资 源也将进一步加强，并能解决大量的就业人员，改善就业结构。此外，在改善和 优化投资环境，促进环境保护，弘扬民族文化，更新思想观念，提高人民生活质 量等方面也发挥了重要作用。天津世界海洋文化广场项目将成为当地国民经济新 的增长点和支柱产业，成为天津市经济结构调整的一个切入点。天津市海洋资源丰富，海洋经济发达，主要海洋经济有：海洋盐业、海洋石 油、海洋渔业、交通运输和港口。天津世界海洋文化广场作为海洋经济和海洋科 研文化事业的交流合作中心和信息中心，将推动天津市177、海洋科技、海洋文化和海 洋教育事业的发展，促进天津市合理、有效、可持续性的综合利用海洋资源。532自然环境可行性分析1、生态环境的保护及应对措施1)选址区域的海洋生物。该区域位于渤海湾天津市大港区辖区内独流减河 入海口以北6公里，沿海防路以东，该水域海洋生物资源丰富，主要以鱼、虾、 蟹、贝类为主，目前己知的海洋生物达400多种，海洋水产品较丰富。此水域海 滩宽阔、平坦，是各种海洋生物栖息、索饵、生长、产卵的良好场所。也是捕鱼 作业区和海水养殖区。该处海域水质混浊，但比海滨浴场良好，且无污染。2)绿化系统的建立。随着该项目的实施，绿化系统也会加以完善，总图布 局中(详见规划总平面图)陆域面积约1178、050000平方米，绿化率达60以上，绿 化植被，以草皮、花草灌木和高大树种为主，根据滨海新区总体规划要求，到20XX年，规划人均绿地应达到9平方米，绿地率达到35，绿化覆盖率40， 市域规划拟试种沿海防护绿带，加强道路经济林荫带建设，充分利用区内河、湖 水系或网，临海的优势，开辟多类型风景区，风景林和生产绿地，在这方面天津 开发区已有成功经验，并获得巨大成绩，开发区太平洋村，绿化公园的建成足一63第五章天津世界海洋文化广场可行性分析个成功典范，大港区在本旅游区以南沿独流减河两侧建设独流减河绿化风景线及 工业区，居住区之间的防护绿地及林带，形成旅游区以南一道绿色屏障，沿海防 路在该区周围形成树179、型绿化开放空间，以此构成景区外围绿化景观。同旅游区内 同林式绿化，岛屿上自然风格绿化共同营造成该区独特的绿化景观。3)相应的保护措施及作用。对海洋生物的保护一是要保持水体不遭受污染， 海水首先进入予沉池，经沉淀去除大部分悬浮物后，供给海滨浴场用水，生活污 水处理，以点源处理为主，采用世界先进的MBR膜生物处理技术，与低压反渗透 技术，其处理后的生活污水可用于冲厕，景观用水以及绿化等目的，可实现污水 零排放，从而避免了对海水的污染。固体废弃物及生活垃圾由旅游区内环卫负责 清运出场，送大港区垃圾填埋厂填埋，因此对海洋生物的污染源被排除。规划总图中浴场及海上风险区防波堤以东留有足够的滩涂空地，这就为180、海洋 浮游生物和鱼类予留了充足的翘游通道。绿化景观的形成不仅给人类以美的享 受，同时也会成为海鸥等各种鸟类柄息地，为各种禽类提供了生息繁衍的基地， 因此该旅游区的建设不会对周边的海洋生态环境造成不良影响，也不会影响海洋 生物的生长和繁殖，反而对环境生态起到了保护作用。2、项目实施过程中对环境影响及对策1)主要的环境影响 (1)对城市交通的影响 本工程建于大港区东南部海岸地带，海防路以东，近靠公路，交通便利。但距其它道路较远，因此，施工期间设备材料运输将影响这条路正常通行，虽然这 条道路交通不太繁忙，但工程建设时仍将影响其交通情况。但这种影响随着工程 的结束而消失。(2)施工扬尘、噪声的影响 扬181、尘的影响。工程施工期间，挖掘出的泥土通常堆放在施工现场，短则几个星期，长则数月。堆土裸露、旱干风致，由于车辆过往，满天尘土，使大气中悬 浮颗粒物含量骤增，严重影响市容和景观。施工扬尘将对附近虾池养殖产生一定 不利的影响。雨、雪天气，雨水和雪水以及车辆的辗压，使施工现场变的泥泞不 堪，行人步履艰难。噪声的影响。施工期间的噪声主要来自施工机械和建设材料运输，车辆马达 的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重的扰民影响，影 响临近居民的工作和休息。若夜间停止施工或进行严格控制，则噪声对周围环境 的影响将大大减小。(3)生活垃圾影响 工程施工期间，施工区内几百个劳动力的食宿将会安排在工182、作区域内。这些第五章天津世界海洋文化广场可行性分析临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工 区的卫生环境，导致工作人员体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱 扔轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进 度，同时使附近的居民遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。(4)弃土的影响 施工期间将产生很多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都有可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地；车轮沾满泥土导致运输公路布满 泥土；晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人车辆过往和环境质量。2)环境影响的缓解措施 (1)交通影响的缓解措施 工程建设将不可避183、免的影响该地区的交通。施工时在制定实施方案时应充分考虑到这个因素，尽可能避让高峰时间大量运输(如采取夜间施工运输以保证白 天畅通)，并且挖出的泥土除作为回填外，要及时运走，堆土尽可能少占施工场 地，以保证开挖时的交通运行。(2)减少飞扬 工程施工中沟渠、湖塘挖出的泥土堆在路旁，旱季风导致扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的 晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒上一些水，防止扬尘。工程承包者应按 照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒 落，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整 洁，同时184、施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落 应及时清扫。(3)施工噪声的控制 工程施工开挖沟渠、运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声以及压路机声等造成施工的噪声。为了减少施工时对附近居民的影响，工程在距民舍200m 的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法 中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的 工地，应对施工机械采取降噪措施。(4)施工现场废物处理 工程建设需要上千工人，实际需要的人数决定于工程承包单位的机械化程度。项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生 活废弃物，工程承包单位应对185、施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人 生活环境卫生质量。(5)倡导文明施工65第五章天津世界海洋文化广场可行性分析要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围环境的影响，提倡文明施 工，并及时协调解决施工中出现的对环境影响的问题。(6)制定弃土处置和运输计划 工程建设单位将汇同有关部门，为本工程的弃土制定处置计划，尽可能做到土方平衡，弃土的出路主要用于筑路，小区建设等。分散于各个建设工地的弃土 运输计划，将与公路等有关部门联系。避免在行车高峰时运输弃土和建筑垃圾。 项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输， 按规定地点处置弃土和建设垃圾，并不定期地检查执行计划186、情况。施工中遇到有 毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措 施处理后才能继续施工。3、项目建成后的环境影响及对策 天津大港区滨海旅游景区本身是一个综合性水上风情项目，它的建成对改善大港区的旅游环境和丰富周边地区人民的精神文化生活将产生很大的影响。但旅 游景区的建设与运行势必也会对周围环境产生一定的负面影响，因此在景区内环 境保护方面，需采取一定的措施。1)旅游景区对周围的环境影响 (1)噪声对环境的影响 景区内的噪声来源于区内各种游乐设施和公用工程传动机械工作时发出的噪声，还有景区内各种车辆等发出的噪音。根据调查，污水处理厂使用的机械产 生的噪音如表5-6所示。187、表5-6污水处理厂使用机械产生的噪音 名称 噪声(dBA) 水泵7090游乐机 6080 汽车7590 景内噪音较大的设备，如水泵、游乐机等的机械传动装置均设在室内或采取必要的隔音降噪措施，因此，传播到室外环境时已衰减很多。据调查资料表明， 采取必要的隔音降噪措施后，测得噪声值可达到国家的城市区域环境噪声标准 (GB3096-93)的要求。本景区周围无集中居住区，因此其噪声对环境的影响不显著。 (2)污水对环境的影响 该景区内的污水主要为生活污水，且远离市政污水管网。虽然生活污水中的污染物有限，但如果不加处理直接排入大海，势必对景区周围的滩涂海域水体环 境造成不利影响，因此，采取必要的污水处理188、手段是十分必需的。第五章天津世界海洋文化广场可行性分析此外，景区内的大量水面也会因游人丢弃物和空气扬尘等因素，产生污染， 也必须采取必要的水处理措施。2)对环境影响的对策 综上所述，虽然本工程建成运行后对周围环境影响不大，但为了进一步减小对环境的影响，本工程拟将采取以下措施： (1)噪声 景区内产生噪声的主要来源是游乐设施设备间、水处理机房和空调机房等，在设计时对建筑稍加处理即可满足要求。 景区噪声主要通过绿化来实现降噪。 (2)景区污水景区生活污水均通过区内污水管道系统收集，汇入景区内的污水处理站进行 处理，景区内的生活污水采用具有国际先进水平的膜生物反应器进行处理，该处 理装置被誉为“2l189、世纪的水处理技术”。由于它具有占地小，处理成本低、出水 水质优异、运行管理高度自动化等明显特点，因此非常适合用于旅游景区、度假 村等项目的污水处理。对于景区内的淡水水面，也采用膜生物反应器进行处理，以维持水体的清洁。 (3)固体废弃物 景区内的大量游人在游乐过程将会产生大量的生活垃圾，考虑在景区内设置足够弃物箱并安排一定数量的人员及时清运，以避免造成垃圾废弃物落地后的二 次污染。垃圾外运时采用半封闭式自卸车，送至城区内指定区域进行处置。(4)事故排放 景区内一旦发生停电和重大事故时，均需进行事期故排放，主要是通过各级超越管将污水直接排入大海。这种短时污染无法从根本上避免，解决的办法是加 强运行190、管理，加强维护，并尽可能提高用电保证率，使事故发生的机率尽可能降 低。67第六章结论及建议第六章结论及建议l、结论1)以海洋文化为依托，开发、利用、保护海洋资源，促进海洋科技和滨海 旅游的发展，增进世界海洋文化的交流，是本项目的立意。该项目建筑规划构思 精巧，内容丰富，功能齐全，特色鲜明，对游客吸引力大，以海洋为背景的人造 景观表现力强，结合选址的地缘优势，充分发挥天津市海洋资源丰富的特点，着 重体现这一景观特色，围绕“海洋文化”做文章，现有施工技术水平和技术措施 完全能满足设计要求和解决工程项目中的技术难关。2)以本项目为契机，可使天津市成为世界海洋城市和海洋文化的交流平台， 促进世界海洋城191、市的交流与合作；促进海洋科技发展交流，加强海洋资源保护， 普及海洋知识；整合天津市滨海旅游资源，提升天津市滨海旅游竞争力；建成综 合性的海洋城市旅游胜地，促进天津走向世界，早日建成国际级大都市；成为天 津市产业结构调整的一个切入点；促进天津市综合、有效利用海洋资源，发展海 洋事业。3)项目的政策环境、经济、社会环境优良，其外部机会有我国加入WTO， 假日经济，旅游电子商务的发展，我国经济发展进入新的成长阶段使得居民消费 倾向多元化，文化、闲暇支出日益提高。4)从海工专业对区域海况分析和工程地质分析来看，围滩建设滨海人造景 观，堆填岛屿，建造海上构筑物技术可行，抗震，防风暴潮等防灾技术方案可行。192、5)大港区城市道路交通布局合理，功能明确，交通便利，基础设施完善。 本项目开发区位距大港城区较近，城市依托性强，自来水、天然气、电力等供给 便利，可有效地降低建设成本和运营成本。6)从建筑规划专业对区域用地的分析和环境、给排水专业对生态环境提出 的解决方案和技术措施来看，采用的解决方案技术先进、经济合理，方案可行。7)本项目的实施对天津市旅游事业的发展具有重要的战略意义。有利于天 津市“一个中心，两个侧翼”和“北山南水”旅游格局的形成，有利于做好“海” 的文章，充分挖掘天津市的海洋资源，有力地促进天津旅游业的发展。由于旅游 业的高产业关联性，项目对于当地的国民经济将产生重要的推动作用，有利于项193、 目所在地产业结构的调整和升级。项目的建设能与当地的海滨浴场等项目形成规 模优势，能够发挥协同效应。8)本项目在有效的市场辐射范围内具有鲜明的特色和难以替代性，市场环第六章结论及建义境有利，市场潜力巨大，有充足的客源保证。9)项目的财务可行性分析表明，项目的财务内部收益率高于行业基准收益 率，财务净现值大于零，投资回收期低于行业基准投资同收期，抗风险能力较强， 财务上项目可接受。经过对天津世界海洋文化广场项目的市场、技术、经济社会效益等全方面的 可行性论证可以得出结论如下：本项目总体可行。2、建议1)延展空间 项目应考虑预留延展空间，以保持项目竞争力的持续。2)风险研究与规避 应考虑项目的风险194、问题。本项目投资额大，存在一定的资金风险、信用风险、建设和开发风险、市场风险以及管理运营风险。建议在进步了解、掌握项目资 料的前提下，另外进行有关本项目风险的专题研究，以保证项目的安全性。3)管理运营 在项目的投入运营前应考虑项目的管理运营问题。包括项目的运营方式、组织结构、市场营销、管理模式等问题。由于本项目是由中、外双方共同投资开发 的旅游类项目，具有一定的特殊性，运营管理的问题应高度重视。参考文献参考文献1郑丹，孙更杰市场调查实务北京：中国对外经济贸易出版社20XX 2肖笃，工程投资经济分析，北京：机械工业出版社，1989 3费力克斯波姆莱斯，项目预算投资管理，北京：煤炭工业出版社，19195、92 4威安邦，投资预算一投资项目的财务评价，天津：南开大学出版社，20XX 5投资项目可行性研究报告编写范例，北京：中国电力出版社，20XX 6中国可行性研究网http：wwweasycicomcn 7阮仪三，城市建设与规划基础理论：天津：天津大学出版社，1992 8徐旭阳，新建项目可行性研究若干实务问题研究，中国工程咨询，20XX(2) 9李德华，城市规划原理，上海：中国建筑工业出版社，20XX 10张连营，国际工程管理与现代建筑企业，天津大学EMBA讲义，20XX 11毕军，区域环境风险分析和管理，北京：中国环境科学出版社，20XX 12(20XX天津调查年鉴，天津：年鉴社，20XX 1196、320XX中国统计年鉴，北京：国家统计局，20XX 143中国旅游年鉴20XX)，北京：中国旅游出版社，20XX 15王晖，张文建，旅游服务管理，广州：广东旅游出版社，20XX 16黄翔，旅游区管理，武汉：武汉大学出版社，20XX 17保继刚，旅游开发研究一原理方法实践，北京：科学出版社，20XX 18符气浩，杨小波等，城市绿化的生态效益，北京：中国林业出版社，1996 19黄羊山，生态旅游与生态旅游区，地理学与国上研究，1995，1l(3) 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41张春霞，绿色经济发展研究，北京：中国林业出版社，20XX致谢致谢本论文是在我尊敬的导师陈通教授的悉心指导下完成的，学习期间导师对我 的论文研究工作倾注了极大的热情，没有导师的精心指导，本论文是不可能完成 的。导师严谨的治学态度，渊博的专业知识，精益求精的工作精神和崇高的思想 品德深深感动了我。在此论文成稿之际，我向尊敬的陈老师表示衷心的感谢。同时，在研究生课程学习和毕业论文撰写期间，管理学院的领导及老师们也 给予了我很多的教诲和帮助，在此一并表示谢意!感谢他们付出的大力帮助和支 持。同时要感谢我的家人在精神上给了我莫大的支持，在此对他们表示深深的感 谢!最后，向评审本文的各位专家和教授表示感谢!