1、石家庄中铁大厦推广策略案石家庄中铁大厦推广策略案 进化论之商务办公进化论之商务办公 这这 是是 最最 坏坏 的的 年年 代代也也 是是 最最 好好 的的 年年 代代 中央经济会议中央经济会议 政策解读政策解读 11“20092009经济工作：首要任务经济工作：首要任务”保持经济平稳较快发展中央经济会议指出：必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务；把扩大内需作为保增长的根本途径，把加快发展方式转变和结构调整作为保增加的主攻方向，把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。中央经济会议中央经济会议 政策解读政策解读 22“2、20092009经济工作：经济工作：9 9字方针字方针”保增长扩内需调结构中央经济会议提出明年经济工作的重要方针：保增长、扩内需、调结构。虽然我们面临着保增长的繁重任务，但加快发展方式转变、推进经济结构战略性调整的大方向不能动摇。要以增强发展协调性和可持续性、提高自主创新能力为目标，通过扩大最终消费需求，带动中间需求，有效吸收和消化国内生产能力，形成发展新优势。中央经济会议中央经济会议 政策解读政策解读 33“20092009经济工作：核心政策经济工作：核心政策”货币政策财政政策中央经济会议提出明年经济工作的重要政策：加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。积极的财政政策，3、可以拉动内需，从而达到刺激消费、促进经济增长的目的。实施适度宽松货币政策，通过调整货币供应量、利率和信贷管理等，刺激经济增长。中央经济会议中央经济会议 政策解读政策解读 44“20092009经济工作：房地产政策经济工作：房地产政策”房地产需要发挥支柱产业基础产业的作用中央经济会议提出明年经济工作的房地产政策：要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。如此经济形式下如此经济形式下石家庄具备何等商务办公状况石家庄具备何等商务办公状况l 作为4、二线城市的石家庄，城市发展滞后。l 城市建筑，设计僵化缺乏时代感，功能单一科技感不强。l 商务办公混杂：厂房办公、商住办公、商业区办公等长期共存。l 办公地点分散，初具规模的商务圈还不成体系。l 市场缺乏纯正智能5A级写字楼。由由 此此 可可 见见虽虽，危危机机四四伏伏却却也也潜潜藏藏机机遇遇“物竞天择，优胜劣汰物竞天择，优胜劣汰”“适者生存，不适者淘汰适者生存，不适者淘汰”达尔文达尔文物种起源物种起源机遇中求发展机遇中求发展探寻石家庄商务办公的进化之路探寻石家庄商务办公的进化之路 城市规划商务产品使用客群城市规划商务产品使用客群 城市的进化城市的进化产品的进化产品的进化客群的进化客群的进化进5、化的进化的石家庄石家庄商务办公商务办公正在经历进化的城市进化的城市城市中心，出现集中的商业金融区城市中心，出现集中的商业金融区城市中心，具备贯通城市中心，具备贯通 南北南北东西东西 便捷的路网便捷的路网中中山山路路裕裕华华路路商商务务区区高高端端住住宅宅商业圈商业圈 一核一核 指城市的核心商业、商务区。指城市的核心商业、商务区。一轴一轴 指中山路和裕华路两条东西主干道之间的区域。指中山路和裕华路两条东西主干道之间的区域。三环三环 指城市环路系统：一环、二环和三环。指城市环路系统：一环、二环和三环。孕育孕育 一核一轴三环一核一轴三环 完备的城市规划完备的城市规划中中山山路路商商业业街街第一阶段第6、一阶段相对独立，相对独立，各区域规划大而全各区域规划大而全第二阶段第二阶段一核一轴三环，一核一轴三环，一体化的城市布局一体化的城市布局 城市城市 的进化路线的进化路线进化的产品进化的产品东方城市广场（东方大厦）地段位置中山西路西路83号,CBD中心建筑面积6万平物业类型甲级写字楼 东方大厦规模之宏伟、气势之雄壮，装修之考究，堪称燕赵之最，在周围众多楼厦之中如神龙傲首，仪态万方，引人注目，是河北省会石家庄市高档次、大规模、智能化的专业写字楼之一，是中外客商在石家庄设置办公机构首选的理想场所。总览竞争项目总览竞争项目 写字楼写字楼 西美财智大厦地段位置建设南大街与中山东路交叉口，CBD中心建筑面积7、4.2万平物业类型国际标准5A级商务综合体物业管理四星级西美商务酒店全面管理电 梯6部高速直升梯车 位近300个停车位配 套专业金融机构、品牌专营百货、咖啡厅、茶餐厅、酒吧、地方特色餐饮齐全；多功能会议厅，装备国际标准会议设施，形成独具特色的国际化标准会议区；美容健身机构、标准游泳池从细节上提升项目品质目标人群主要针对投资客以及小部分SOHO办公一族 总览竞争项目总览竞争项目 写字楼写字楼 尚德国际地段位置新华区康乐街8号建筑面积3.1万平米 物业类型甲级写字楼车 位200个楼座展示地上22层，1-3层为商业和配套设施，4-22层为写字间。地下2层为车库/设备间 定 位设计石家庄绝无仅有的“核8、心筒+高效单走廊”结构，德式简约立面，一体化商务配套及“超5A”智能配置 总览竞争项目总览竞争项目 写字楼写字楼 中华商务中心地段位置桥西中山西路186号建筑面积约7万平建筑高度100米，采用25层双塔结构 地 段位于中山西路与康乐街交汇口，紧邻规划中的中央行政区与金融街，地处商务、金融、政务三圈交汇处，西周环路，道路宽阔、交通快捷便利，是商务办公比较成熟的区域。总览竞争项目总览竞争项目 写字楼写字楼 军创国际地段位置中华北大街50号建筑面积4.5平米车位462席泊车位建筑采用国际流行红色豪华外立面，楼体采用独有的个性化退台式设计，平面布局则为敞亮的大开间，酒店感豪派大堂挑高9.6米，面积近59、00平米，以独树一帜的姿态和内涵，全面提升入驻企业形象。总览竞争项目总览竞争项目 写字楼写字楼 先天下地段位置长安区，中山路裕华路育才街东大街的围合区域物业类型 29层甲级写字楼建筑面积42万平电梯5部高档办公用梯定位“购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游”等八大功能于一体的“一站式”大型购物中心及高档写字楼、公寓、住宅为主的综合开发项目。总览竞争项目总览竞争项目 写字楼商住写字楼商住 万象新城地段位置裕华西路15号河北省艺术中心西临商业建面约2.6万平方米，25层物业类型5A甲级写字楼、酒店公寓总 面 积17万平方米绿 化 率35%容 积 率6.38停 车 位500立面效果纯银质感10、立面楼座展示项目A座写字楼为25层，B座特色星级酒店为21层，C座酒店公寓为28层万象国际中心。总览竞争项目总览竞争项目 写字楼商住写字楼商住 万隆国际中心地段位置裕华区裕华东路和育才街交汇处西南建筑面积12.6万平方米物业类型写字楼、公寓住宅楼座展示1栋22层住宅楼，1栋29层写字楼及公寓 绿 化 率30%容 积 率4.13车位500个；车 位 比1：2周边配套北国先天下购物广场、北国商城、凯撒皇宫、酒吧、KTV、保定会馆、全聚德、肯德基、麦当劳、必胜客、新山东酒店以及体育大街萧湘府、都江堰、中体倍力、天天形体、超越健身馆、河北经贸大学、河北师范大学、河北科技大学等。内部配套商业、酒店 总览11、竞争项目总览竞争项目 写字楼商住写字楼商住 乐模（商住办公改写字楼）位置平安北大街18号总 建 面9.7万平物业类型高层公寓 车位地下两层近300个车位的停车场功能定位项目由地下2层和地上28层组成。地上28层，由一到四层的商业和四层以上的公寓组成定 位大厦五至二十八层的公寓部分为小户型定位，可满足自用、商住、小型办公、SOHO等功能 绿 化 率31%容 积 率5.20客群主要针对人群是对面一中的陪读家庭、年轻的自用型群体、南三条市场的众多商户和市区内的众多投资人群 总览竞争项目总览竞争项目 商住商住 总览竞争项目总览竞争项目嘈杂繁乱中心区嘈杂繁乱中心区商业商务住宅商务商业商务住宅商务交通拥挤12、交通拥挤僵化建筑立面僵化建筑立面非智能非智能5A5A级物业标准级物业标准反观本案反观本案商务区迎宾大道商务区迎宾大道观赏性的建筑立面观赏性的建筑立面7.67.6万平米体量万平米体量10001000平会议中心平会议中心10001000平高档休闲餐饮平高档休闲餐饮完备金融配套完备金融配套反观本案反观本案智能化楼宇系统智能化楼宇系统空中会所空中会所4 4星级商务宾馆星级商务宾馆灵动户型灵动户型国际化物管国际化物管公园景观公园景观可见本案产品领可见本案产品领先于竞争项目的产品，我们定义先于竞争项目的产品，我们定义Business ParkBusiness ParkBusiness Park Busin13、ess Park 产品示意产品示意第第一一阶阶段段 商务办公产品商务办公产品 的进化路线的进化路线竞品竞品本案本案商业商务住宅商务商业商务住宅商务拥挤嘈杂繁乱拥挤嘈杂繁乱僵化立面僵化立面非智能非智能5A5A级物业标准级物业标准第第二二阶阶段段Business ParkBusiness Park商务区迎宾大道商务区迎宾大道创新立面创新立面纯商务金融配套纯商务金融配套便捷交通便捷交通5A5A智能级物业标准智能级物业标准优美环境优美环境进化的使用客群进化的使用客群鉴于，本案产品升级为鉴于，本案产品升级为 Business ParkBusiness Park“使用客群使用客群”的构成也随之改变的构成也14、随之改变我们定义他们为我们定义他们为Business-ParkerBusiness-Parker变化的变化的Business-ParkerBusiness-Parker智力密集型企业智力密集型企业跨国贸易型企业跨国贸易型企业创意型企业创意型企业集团总部型企业集团总部型企业 前瞻前瞻创新创新 时代感时代感国际化国际化 Business-ParkerBusiness-Parker不需要不需要 厂房式办公厂房式办公 商住式办公商住式办公 商业中心区办公商业中心区办公 Business-ParkerBusiness-Parker需要需要 商务区办公商务区办公 智能创新舒适享受智能创新舒适享受纯正国际化15、纯正国际化第一阶段第一阶段厂房办公需求厂房办公需求第二阶段第二阶段写字楼办公需求写字楼办公需求第三阶段第三阶段CBDCBD办公需求办公需求商住办公需求商住办公需求第四阶段第四阶段因产品升级进化到因产品升级进化到Business-ParkBusiness-Park需求需求 使用客群使用客群 的进化路线的进化路线结合进化后结合进化后 城市城市 产品产品 使用客群使用客群 我们可以看到我们可以看到一核：商务商业核一核：商务商业核一轴：中山路裕化路一轴：中山路裕化路三环：城市环路系统三环：城市环路系统商务地段商务地段创新立面设计创新立面设计纯商务商务配套纯商务商务配套便捷交通便捷交通5A5A智能写字楼16、智能写字楼国际化管理国际化管理 创新舒适享受创新舒适享受纯粹国际化纯粹国际化 商务空间商务空间进化的进化的中铁大厦中铁大厦城市进化城市进化产品进化产品进化使用客群进化使用客群进化进化的进化的石家庄石家庄商务办公商务办公商务区迎宾大道商务区迎宾大道观赏性的建筑立面观赏性的建筑立面7.67.6万平米体量万平米体量10001000平会议中心平会议中心10001000平高档休闲餐饮平高档休闲餐饮完备金融配套完备金融配套智能化楼宇系统智能化楼宇系统空中会所空中会所4 4星级商务宾馆星级商务宾馆灵动户型灵动户型国际化物管国际化物管公园景观公园景观城市进化城市进化产品进化产品进化使用客群进化使用客群进化中铁17、大厦中铁大厦进化的进化的石家庄石家庄商务办公商务办公进化的中铁大厦进化的中铁大厦进化的项目定位进化的项目定位首先了解首先了解远见成就进化远见成就进化成功企业七大远见之地标性建筑立面成功企业七大远见之地标性建筑立面成功企业七大远见之商务中心区办公成功企业七大远见之商务中心区办公成功企业七大远见之成功企业七大远见之 全景商务会所全景商务会所 成功企业七大远见之智能化楼宇控制成功企业七大远见之智能化楼宇控制成功企业七大远见之成功企业七大远见之 灵动空间规划灵动空间规划 成功企业七大远见之国际化物管配备成功企业七大远见之国际化物管配备成功企业七大远见之人性化车位管理成功企业七大远见之人性化车位管理 项18、目定位项目定位 C B D C B D 旗旗 舰舰国国 际际 商商 务务 领领 地地1、别于商住两用写字楼，别于集中的商业区写字楼群，体现独立纯正商务写字楼概念，树立高端气质。2、别于竞品写字楼配套的不完善，体现纯正甲级5A写字楼标准。新风系统中央空调大吨位电梯车位管理系统3、体现项目地处城市规划的商务核心、迎宾大道。SloganSlogan远远 见见 缔缔 造造 未未 来来1、“远舰”自“远见”！以双关之词传远大之意。主题大气、准确，商务气质浓郁。2、“缔造未来”体现成功者的气魄，豪迈、豁达。同时，传达出作为地标项目的信心。案名案名 案名案名 中中 铁铁远远舰舰时时代代中中心心1、案名结合项19、目外立面创新的造型，构建出的风帆、舰艇之感，体现了乘风破浪之意，所以锁定“远舰”一词。2、案名具商务气质，有“远见”卓识之意暨选择“远舰”是有“远见”的体现。3、由于项目属综合体，我们引入“时代中心”概念。使项目本身更具现代感。4、“中心”也是希望树立成新的地标建筑之意。案名案名 中中铁铁层层峰峰汇汇体现客群的社会结构，圈层体现客群的社会结构，圈层 案名案名 擎擎石石国国际际体现客群的品格品质体现客群的品格品质 案名案名 S S A A G G A A 传传奇奇 国国际际体现项目产品的市场地位体现项目产品的市场地位V VI I|画面表现画面表现 方案一方案一 中中 铁铁远远舰舰时时代代中中心心20、V V I I|画画面面表表现现左右世界的人，左右世界的人，早该逃离商住两用的办公区域！早该逃离商住两用的办公区域！左右世界的人，左右世界的人，早该与综合商业区划清界限！早该与综合商业区划清界限！左右世界的人，左右世界的人，早该抛弃传统式的办公环境！早该抛弃传统式的办公环境！左右世界的人，左右世界的人，早该抛弃传统式的办公环境！早该抛弃传统式的办公环境！进化论进化论商务圈层商务圈层进化论进化论商务办公商务办公进化论进化论商务配套商务配套 方案二方案二 中中 铁铁远远舰舰时时代代中中心心V V I I|画画面面表表现现洞察，掌握商务契机洞察，掌握商务契机创造，形象生产资本创造，形象生产资本领先，21、执行赢取优势领先，执行赢取优势 方案三方案三 中中铁铁层层峰峰汇汇V V I I|画画面面表表现现进进化化的的推推广广方方式式 推推 广广 节节 奏奏 推推 广广 渠渠 道道 E E v v e e n n t t 中铁中铁远舰时代中心远舰时代中心进化的进化的推广节奏推广节奏进化的进化的推广渠道推广渠道进化的进化的EventEvent进化的推广节奏进化的推广节奏0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 1 0 1 1 1 2 0 1形象期开盘热销期持 销 期3月锵锵三人行6月产品推介会8月中开盘04月接待中心开放10月酒店签约11月底商务论坛市场调研前期准备进化的22、推广渠道进化的推广渠道以以EventEvent营销引起市场关注，以主形象确立差异化领先地位，以软文阐释理念营销引起市场关注，以主形象确立差异化领先地位，以软文阐释理念现场包装DM直投网络户外纸媒Event新媒体Radio推广区域：以石家庄为核心，以京津冀为外延推广区域：以石家庄为核心，以京津冀为外延进化的推广渠道进化的推广渠道渠道选择渠道选择报报 纸：燕赵都市报纸：燕赵都市报|燕赵晚报燕赵晚报|经济观察报经济观察报杂杂 志：志：财经财经|福布斯福布斯网网 络：搜房焦点新浪项目网站络：搜房焦点新浪项目网站户户 外：中心区户外外：中心区户外|公交车车身公交车车身Radio Radio ：石家庄经济23、台：石家庄经济台|新闻台新闻台TV TV ：河北电台二套经济生活频道：河北电台二套经济生活频道新新 媒媒 体：分众楼宇广告体：分众楼宇广告 框架液晶宣传片框架液晶宣传片 以以EventEvent营销带动项目销售营销带动项目销售进化的进化的EventEvent事件事件 远见远见锵锵三人行锵锵三人行 邀请窦文涛邀请窦文涛 石家庄人石家庄人|潘石屹潘石屹 专注商业地产开发专注商业地产开发|中铁领导，中铁领导，在现场或外展场举行现场版的在现场或外展场举行现场版的锵锵三人行锵锵三人行。畅谈石家庄的畅谈石家庄的 城市发展城市发展经济发展经济发展商务办公形态商务办公形态 等经济民生等经济民生话题。话题。以引24、发客群的关注，以引发客群的关注，媒体的跟进报道，媒体的跟进报道，同时可深入阐述项目产品内涵同时可深入阐述项目产品内涵进化的进化的EventEvent事件事件 奥迪奥迪A8A8现场展现场展 联合奥迪品牌，在接待中心或外展场展出奥迪联合奥迪品牌，在接待中心或外展场展出奥迪A8A8进行品牌的联动，强化项目产品的商务感与高端品质。进行品牌的联动，强化项目产品的商务感与高端品质。引发市场关注，媒体跟进报道引发市场关注，媒体跟进报道进化的进化的EventEvent事件事件 产品推介绍会产品推介绍会 诚邀项目诚邀项目 设计团队设计团队物管团队物管团队 现场讲述建筑背后的故事，近距离与客群沟通。现场讲述建筑背后的故事，近距离与客群沟通。现场进行吸酬现场进行吸酬引发市场关注，媒体跟进报道引发市场关注，媒体跟进报道The EndThe End