1、北京房地产开发有限公司北京房地产开发有限公司2005年年打造环渤海地区一流的旅游度假胜地打造环渤海地区一流的旅游度假胜地地产地产-YY旅游地产项目旅游地产项目项目可研报告项目可研报告摘要汇报版摘要汇报版PDF created with pdfFactory trial version 12005 远卓管理顾问 说明说明本版本仅为摘要汇报版，本报告原文共1458页，分为7个子报告与若干测算表，每一个章节均有更详细的分析报告以供参考由于属于机密，本摘要版也省略了部分章节内容详细的财务测算详见附件Excel表详细的管理要点详见附件详细的投资方式与融资方式详见附件PDF created with pd2、fFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163722005 远卓管理顾问 远卓是中国居于领先地位的管理咨询公司之一远卓是中国居于领先地位的管理咨询公司之一p几乎所有介绍国际国内知名咨询几乎所有介绍国际国内知名咨询公司的书籍与文章中都对远卓进公司的书籍与文章中都对远卓进行了推荐行了推荐p被被2002年中国咨询年会誉为年中国咨询年会誉为“中中国实力派咨询公司的代表国实力派咨询公司的代表”公认的行业地位公认的行业地位强大的咨询资源强大的咨询资源p70余人专业咨询队伍，余人专业3、咨询队伍，80来自顶尖来自顶尖大大学学的的博士、硕士、博士、硕士、MBA。p项目项目经经理理均具均具有有至少三至少三年年以上以上咨询咨询经验经验p强大的强大的全球化外部全球化外部专专家团家团队队和全球化和全球化的的资资料信息网络料信息网络p结合世界结合世界知名咨询公司与国知名咨询公司与国内内企企业咨询业咨询运作经验运作经验p自成体系自成体系的项目管理的项目管理、控制、控制、质量保证体系质量保证体系，经历超过经历超过400个个项目的项目的积累积累成熟成熟的咨询的咨询体系体系p主主要要合伙合伙人人均具均具有有在在国际国际著著名的管理名的管理咨询公司咨询公司(麦肯锡、罗兰贝格、波士麦肯锡、罗兰贝格、4、波士顿、埃森哲、正顿、埃森哲、正大大联合、凯捷安永等）联合、凯捷安永等）的的丰富丰富咨询咨询经验。经验。p早早年年组织组织的中国的中国首届首届管理咨询管理咨询技能培技能培训班训班为中国为中国培养培养了了众多众多的专业管理咨的专业管理咨询人询人员员公认的咨询实力公认的咨询实力PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163732005 远卓管理顾问 国内国内外众多外众多媒媒体和学体和学者给予者给予了远卓了远卓高高度的度的评价评价 为中国5、为中国企企业业服务服务的的具具有国际有国际水平水平的的本土本土咨询公司咨询公司点击世界顶尖咨询公司 在在远卓，远卓，员员工工在在做做业业务时务时都有一都有一种凶猛种凶猛的的“Animal Spirit”（动物本（动物本能）能）财经 远卓远卓击败击败了了麦肯锡、罗兰贝格等麦肯锡、罗兰贝格等国际知名咨询公司，国际知名咨询公司，获得这获得这家家总总资产资产超超千亿元千亿元超超大大型型企企业的业的集集团团战略战略与与全全面面管理管理改善改善咨询项目咨询项目伦敦商学院 不不能能为为客户提供价值客户提供价值，远卓，远卓宁愿放弃宁愿放弃英才 远卓是中国远卓是中国唯唯一一一一家家招收招收大大量量海海外外留留学6、学生担任顾问生担任顾问的的咨询公司咨询公司.某英国媒体.为中国为中国企企业业服务服务的的具具有国际有国际水平水平的的本土本土咨询公司咨询公司点击世界顶尖咨询公司 在在远卓，远卓，员员工工在在做做业业务时务时都有一都有一种凶猛种凶猛的的“Animal Spirit”（动物本（动物本能）能）财经 远卓远卓击败击败了了麦肯锡、罗兰贝格等麦肯锡、罗兰贝格等国际知名咨询公司，国际知名咨询公司，获得这获得这家家总总资产资产超超千亿元千亿元超超大大型型企企业的业的集集团团战略战略与与全全面面管理管理改善改善咨询项目咨询项目伦敦商学院 不不能能为为客户提供价值客户提供价值，远卓，远卓宁愿放弃宁愿放弃英才 远卓7、是中国远卓是中国唯唯一一一一家家招收招收大大量量海海外外留留学学生担任顾问生担任顾问的的咨询公司咨询公司.某英国媒体.PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163742005 远卓管理顾问 成成立立8年年来来，为，为数百数百家家中国中国最优秀最优秀的的企企业业提供提供了了全全方方位的位的深深度咨询度咨询服务服务与大与大型变革辅导型变革辅导典型客户举例战略与全面管理改善战略与全面管理改善金融战略战略与全面管理改善战略与全面管理改善战8、略与全面管理改善战略与全面管理改善战略与全面管理诊断战略战略与营销体系SBU管控模式，资本运营体系集团控股模式与信息化战略集团信息化发展规划与信息产业投资战略业务流程重组业务流程与组织优化（信贷部分）业务流程重组金融板块战略规划产品战略与渠道战略营销体系规划与管理培训交通线路评价与设计发展战略研讨世界最大的航运企业之一，集团总部（北京）世界最大的航运企业之一，下属超大型工业企业（北京）世界最大的航运企业之一中国某大型的房地产企业中国最大的石油天然气进口商（珠海）中国最大的公路基建上市公司（杭州）中国最大的纺织类上市公司（天津）中国最大的工业自动化集成商之一（深圳）中国最大的手持信息产品厂商（北9、京）中国最大的管理软件企业之一（济南）中国前十位的证券公司（深圳）世界500强之一，中国最大的国有企业中国最大的轻工业控股集团之一，总部（北京）中国最大的进出口贸易企业之一，集团总部（北京）中国最大的电信集团，总部（北京）世界500强之一，中国最大的国有银行之一，总部（北京）中国最大的厂商，总部（北京）中国最大的矿产贸易集团，集团总部（北京）中国最大的电信行业集成商之一（北京）中国最大的中央空调主机制造商（长沙）中国最大的城市公共交通上市公司（上海）中国成长最快的专业银行之一总部（深圳）在在8年的咨询年的咨询历历程程中，远卓咨询中，远卓咨询积累积累了了超过超过400家家中国领先中国领先企企业的10、咨询业的咨询案例；案例；一一些客户些客户成成了远卓的了远卓的战略战略合作伙合作伙伴伴和和长期客户长期客户，如如中国远中国远洋洋运运输集输集团、团、中国中国五矿集五矿集团、团、中国中国华华能能集集团、团、金茂集金茂集团团PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163752005 远卓管理顾问 房地产是远卓房地产是远卓主主要的咨询要的咨询板块板块之一，咨询内之一，咨询内容涉及容涉及房地产房地产企企业业运运营营以以及及项项目目投投资的资的11、方方面面方方面面，我们也非我们也非常荣幸常荣幸能能为地产为地产提供提供专业专业服务服务地产地产策划策划房地产开发房地产开发房地产房地产经经营营房地产中介房地产中介房地产房地产金金融融战略战略组织组织人力人力资源资源运运营营流流程程IT规规划划项目项目投投资资北京某资产上百亿房地产企业01北京某区域领先房地产公司某全国知名的民营房地产公司昆明某上市公司房地产业务（商业地产）河北某房地产公司北京某资产上百亿房地产企业02、03重庆领先的房地产北京某资产上百亿房地产企业01北京某区域领先房地产公司某全国知名的民营房地产公司昆明某上市公司房地产业务（商业地产）河北某房地产公司北京某资产上百亿房地产企业12、02、03重庆领先的房地产深圳某房地产金融公司（房地产按揭、房地产基金）深圳某房地产金融公司（房地产按揭、房地产基金）上海领先的房地产中介服务公司上海领先的房地产中介服务公司昆明某上市公司房地产业务（商业地产）昆明某上市公司房地产业务（商业地产）北京某资产上百亿房地产企业01某全国知名的民营房地产公司昆明某上市公司房地产业务（商业地产）河北某房地产公司北京某资产上百亿房地产企业02、03北京在建最大的城市公园地产业务北京某资产上百亿房地产企业01某全国知名的民营房地产公司昆明某上市公司房地产业务（商业地产）河北某房地产公司北京某资产上百亿房地产企业02、03北京在建最大的城市公园地产业务上海某13、高端物业经营公司（多个项目）上海某高端物业经营公司（多个项目）河北某集团-内蒙古地块规划昆明某上市公司房地产业务河北某集团-内蒙古地块规划昆明某上市公司房地产业务上海领先的房地产中介服务公司上海领先的房地产中介服务公司上海领先的房地产中介服务公司上海领先的房地产中介服务公司上海领先的房地产中介服务公司上海领先的房地产中介服务公司深圳某房地产金融公司深圳某房地产金融公司深圳某房地产金融公司深圳某房地产金融公司深圳某房地产金融公司深圳某房地产金融公司北京某大型房地产商北京某大型房地产商北京某大型房地产商北京某大型房地产商PDF created with pdfFactory trial versi14、on 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163762005 远卓管理顾问 目目录录1、总总论论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目项目定定位位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 15、销售方式定位4、经、经营营模式建议模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经、经营营状况状况和和财财务务状况状况的的预测预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的项目的投投融融资资方案方案建议建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜潜在在风险风险提提示示及及措施措施8、结、结论论9、下下一一步步工工作作PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163772005 远卓管理顾16、问 总总论论1、总总论论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测2.1 宏观环境分析2.2 YY酒店市场分析与竞争比较2.3 YY会议市场分析与竞争比较2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目项目定定位位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位4、项目项目投投资资预测预测5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施6、下下一一步步工工作作PDF created with pdfFactory tria17、l version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163782005 远卓管理顾问 该该项目是项目是YY市政府市政府和和市市旅游旅游局重点建设局重点建设项目，项目，建设用建设用地为旅游度假地为旅游度假性性质质，地，地块块背山背山面面海，海，占占地地面面积积953亩亩，总总建筑建筑面面积积约约25万万平方平方米米，项目，项目拟建拟建设设内内容容主主要要包括：包括：度假度假酒店酒店、会会议议中中心心、别墅别墅、公公寓寓等等物物业业项目选址山东省YY市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政18、府新规划的市政府用地，北部为YY海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米（地号：01196，01208-1，01208-2。约953亩）和租用林地310亩。项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14448163792005 远卓管理顾问 地产地产作作为为新崛起新崛起于北京房地产于北京房地产界界的一的一家家专业房地产开发公司，专19、业房地产开发公司，经经营营状况良好状况良好，目目前前正正处处于于跨跨区区域扩张域扩张的的战略战略发发展阶段展阶段，基基于于稳健稳健投投资的资的原则原则，地产，地产委托委托远卓远卓为为其其进行进行前前期期调调研研及及可研可研工工作作，为，为YY项目项目提供提供决策依据决策依据地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东YY旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。地产已经与YY市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就YY项目的一些分析和定位与地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，20、供决策参考。本报告代表远卓对地产YY项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写：北京房地产开发有限公司：地产、远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637102005 远卓管理顾问 在过在过去去的几的几周里周里，远卓，远卓和和联合联合工工作作小小组组对对YY项目项目展展开了大开了大量量的的调查调查研研21、究究，相互相互之之间间进行进行过多过多次沟通次沟通和和讨讨论论调查调查研研究究大大型型地产地产运作运作研研究究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究市场市场及及竞争分析竞争分析YY本地酒店/高档房产市场的供求状况，(YY7家酒店，5家别墅公寓楼盘，1家旅行社）周边地区（胶东半岛、环渤海）市场情况及竞争分析（环渤海47家度假酒店）专业人专业人士士访谈访谈政府部门：旅游局/规划局/建设局访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产经纪公司国内国内外外优秀案例优秀案例分析分析国内外优秀的旅游地产开发案例大量国内外度假酒店的案例（国外7家，国内2家），并对这9家酒店的功能组合进行详尽的分析沟通沟通讨讨论22、论 研研讨讨与汇报与汇报 前期市场调研结论的汇报 项目定位研讨会 小小组组内内部部讨讨论论 远卓项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨 并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次访谈 与与及及设设计计公司的公司的意见交换意见交换 在保持远卓自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637112005 远卓管理顾问 项目可行项目可行性性研研究究是是以以前前期期充分充分的的23、市场调市场调研研和和竞争分析竞争分析，以以及及在在此此基基础础上上形形成成的项目的项目定定位为位为条件条件和和依据依据，对项目进行，对项目进行客客观观评价评价本本报告报告基基于于：1、对对市场市场的的充分充分调调研研分析分析2、对对该该项目项目竞争竞争对对手手的的充分分析充分分析3、该该类类项目的项目的成成功功经验经验总总结结4、基基于假于假设定设定位位下下的的严谨严谨的的投投资资预测预测PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481624、37122005 远卓管理顾问 市场调市场调研研及及前景预测前景预测本本章内章内容容详见详见“可研可研分分报告报告系系列列一一市场调市场调研研及及前景预测前景预测”1、总总论论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测2.1 宏观环境分析2.2 YY酒店市场分析与竞争比较2.3 YY会议市场分析与竞争比较2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目项目定定位位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位4、项目项目25、投投资资预测预测5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施6、下下一一步步工工作作PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637132005 远卓管理顾问 经经济济 YY的经济增长较快，人均收入高于全国与环渤海地区，但人口增长相对较慢，这意味着投资购房的潜力可能会大于自用购房的潜力 YY人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明YY居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏旅游旅游 YY旅游收入增长相对较慢，这与以前26、YY旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系 但是，全国旅游发展趋势良好，国家旅游大环境的影响、山东政府的重视和YY自身的优越条件将会大大推动YY旅游的发展 YY新的城市规划将YY定义为度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施 从未来来看，YY市也制定了较长远的旅游规划，预计未来YY的旅游收入将有快速的增长地理地理特征特征 YY是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市 YY地处山东半岛北端，与日本、韩国隔海相望，离烟台、大连等旅游城市都很近；且交通比较便利 YY拥有长达86公里的海岸线，是中国为数不多的拥有良好的海岸27、景观的城市，而且座南朝北，城市气候不潮湿 YY气候比较舒适，一年中有七个月适合旅游度假，其中还有五个月气候宜人，适合疗养YY是一是一个个地理位地理位置置优优越越，经经济增济增长长快快，发，发展潜展潜力大的力大的小小型型旅游度假海旅游度假海滨城滨城市市，由由于于政府政府的大力的大力支持支持，预预计未计未来来YY的旅游的旅游收收入将入将有有快速快速的的增增长长PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637142005 远卓管理顾问 Y28、Y地地处山处山东半岛东半岛北北端端，拥拥有有86公公里里长长的海的海岸线岸线，是中国为，是中国为数不数不多多的的拥拥有有良良好好的海的海岸岸景景观观的的城城市市，而且座南朝而且座南朝北北；城城市市交交通通也也比较便利比较便利主主要要交交通设施通设施：公路：206国道和4条省级公路穿越境内；铁路：YY通过烟台与国内各主要城市之间都有铁路线路相连；飞机：东距烟台机场70公里，南距青岛机场200公里；港口和航线：东距烟台港70公里，南距青岛港200公里；沿海有中小港口4个，拥有万吨级泊位3个，5000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上；现已开通连接山东半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港29、日本、韩国等国家和地区的货运航线；PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637152005 远卓管理顾问 YY年年均均气温气温13.1度，度，气候凉爽湿润气候凉爽湿润，带带有明有明显显的海的海洋洋性性气候特气候特点点，一年中，一年中有有七七个个月适月适合合旅游度假，旅游度假，其其中有中有五五个个月气候宜月气候宜人，人，适适合合疗疗养养以上以上数数据据表明表明：YY5、6、7、8、9五五个个月月适适合合休闲休闲度假度假和和疗疗养30、养，4，10两两个个月月适适合合休闲休闲度假度假。舒适舒适度度计算计算公公式：式：THI=t-0.55(1-f)(t-14.47)其中：t为气温（）；f为湿度（%）蓬莱各月份舒适度指标0204060801001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月年平均气温(度)湿度(%)舒适度数据来源：YY统计年鉴%/舒适度蓬莱气候的舒适度0510152025301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月舒适度暖，感觉舒适251715冷不适合休闲度假热不适合休闲度假*适适合合性性舒适凉冷感觉感觉17-24.915-16.915舒适舒适度度适适合合休闲休闲度假度假适适合合疗疗养养凉长31、长达达7个个月适月适合合休闲休闲度假度假PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637162005 远卓管理顾问 GDP增长率变动情况比较0510152025301995199619971998199920002001200220032004全国环渤海山东蓬莱YY的的经经济增济增长长较快较快，GDP增增长长率率高高于于全全国与环渤海地区，国与环渤海地区，但但人人口增口增长长相相对对较慢较慢，这这意味着意味着投投资资购购房的房的潜潜32、力可力可能能会大于会大于自自用用购购房的房的潜潜力力数据来源：中国统计年鉴，山东统计年鉴，YY统计年鉴人口自然增长率-40481216199019951999200020012002200320042005中国环渤海山东蓬莱%元城城市市化化进进程程慢慢PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637172005 远卓管理顾问 YY人人均均收收入入相相对对较较高高，但但人人均均消费消费相相对对较低较低，说明，说明YY居居民民的的消费消33、费潜潜力大，力大，但消费意识但消费意识不不强，强，消费消费资源资源相相对对匮乏匮乏人均收入（农村）010002000300040005000199519992000200120022003中国山东蓬莱元收入（城镇）0400080001200019951999200020012002200320042005中国山东蓬莱元元数据来源：中国统计年鉴和各地区统计年鉴和统计公报人均消费支出比较分析01000200030004000500060001990199520002001200220032004中国山东蓬莱元PDF created with pdfFactory trial version 原版文34、件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637182005 远卓管理顾问 2004年接待旅游人数比较0200400600800蓬莱龙口泰安北戴河秦皇岛年接待旅游人数YY旅游旅游等等第第三三产业产业在在国国民民生生产产总值总值中的中的比比重重比较低比较低，旅游，旅游收收入增入增长长相相对对较慢较慢，相相比比周周边边旅游旅游城城市市，目，目前前YY的年的年接待接待旅游人旅游人数数较较少少，平平均均逗逗留留天天数数有限有限数据来源：中国统计年鉴，各地区统计年鉴2004年平均逗留天数比较00.511.52蓬莱龙口泰安北戴河秦皇35、岛平均逗留天数万天旅游收入增长率比较旅游收入增长率比较-10103050200020012002200320042005中国山东蓬莱2004年各地区产业结构比较年各地区产业结构比较0%20%40%60%80%100%蓬莱龙口泰安北戴河秦皇岛第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637192005 远卓管理顾问 这这与与以以前前YY旅游旅游基基础础设施建设设施建设较慢较慢和和旅游旅游投投入36、入不不足足有有很很大大关关系系基基础础设施设施少少吃、住、行、游、购、娱六个方面发展不均衡；比较有名的住宿酒店只有YY阁宾馆、八仙居宾馆和YY宾馆等少数几家；购物地点、娱乐设施比较少；景景观观资源资源匮乏匮乏景点单一，“YY十大景”中竟有四个是海岸景观，且缺少冬季景点；没有针对旅客特点进行重点项目建设以吸引客源；交交通设施通设施不不够够健健全全铁路交通不便,没有火车站;尽管离烟台飞机场较近,但机场和YY市区之间并没有直达班车;配套配套设施设施少少对旅游宣传不够；旅游区特色产品少；旅游旅游设施设施匮乏匮乏PDF created with pdfFactory trial version 原版文件37、下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637202005 远卓管理顾问 但但是是YY新新的的城城市规划市规划将将YY定定义义为度假为度假城城市市，全全力推力推动动观观光光旅游旅游向向休闲休闲度假度假旅游旅游转转变变，强，强化化区区域域旅游度假中旅游度假中心心地位，地位，并采取并采取了一了一系系列列措施措施对对城城市基市基础础设施建设设施建设进行进行统统一一合合理理规划规划强化“港口立市、旅游兴市、酒业富民”思想；大力培植临港工业、大旅游、葡萄及葡萄酒、汽车及零部件加工四大主导产业；全面优化环境，合理利用土地资源；对对城38、城市基市基础础设施建设设施建设进行进行统统一一合合理理规划规划强化“港口立市、旅游兴市、酒业富民”思想；大力培植临港工业、大旅游、葡萄及葡萄酒、汽车及零部件加工四大主导产业；全面优化环境，合理利用土地资源；旅游项目的旅游项目的招招商引商引资资连续3年合同和实际利用外资额保持90和150的高增长；2004年完成国家级风景名胜区等8项规划，建成区覆盖率达到90%；2004年投资12.6亿元，兴建亚洲最大的海洋极地世界、推进水城保护开发和YY村项目；建设葡萄长廊，2004年底全市葡萄酒生产能力达到8万吨，葡萄种植面积扩大到8万亩；旅游项目的旅游项目的招招商引商引资资连续3年合同和实际利用外资额保持939、0和150的高增长；2004年完成国家级风景名胜区等8项规划，建成区覆盖率达到90%；2004年投资12.6亿元，兴建亚洲最大的海洋极地世界、推进水城保护开发和YY村项目；建设葡萄长廊，2004年底全市葡萄酒生产能力达到8万吨，葡萄种植面积扩大到8万亩；度假区环度假区环境境建设建设城城市市绿绿化化：2004年，YY植树285万株，造林2万亩，新增城区园林绿化49万平方米；环环境治境治理理：2004年，YY投入资金2550万元，开展专项整治60多次，增加环卫设施1811台套，改造集 贸市场4处，治理河流3条；观观光道路光道路：2004年，YY投入资金2亿元，修建园区道路40.8公里，绿化48.240、万平方米；度假区环度假区环境境建设建设城城市市绿绿化化：2004年，YY植树285万株，造林2万亩，新增城区园林绿化49万平方米；环环境治境治理理：2004年，YY投入资金2550万元，开展专项整治60多次，增加环卫设施1811台套，改造集 贸市场4处，治理河流3条；观观光道路光道路：2004年，YY投入资金2亿元，修建园区道路40.8公里，绿化48.2万平方米；YY发发展展成成度度假假城城市市PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144441、81637212005 远卓管理顾问 2005年1-5月份蓬莱接待旅游收入及其同期增长率182.0207.1255.8904.62770.92208.0864.101000200030001月2月3月4月5月五一平均旅游收入0.0287.60.036.1136.176.979.303001月2 月3 月4 月5 月五一平均旅游收入同期增藏率万元/%这些这些措施措施的的落落实实使使得得2005年年YY旅游发旅游发展展势头势头良好良好，从从未未来来来来看看，YY市市也也制制定定了了较较长长远的旅游远的旅游规划规划，预预计未计未来来YY的旅游的旅游收收入将入将有有快速快速的的增增长长2005年1-542、月份蓬莱接待旅游人数及其增长率3.64.36.416.044.231.114.9010203040501月2月3月4月5月五一平均接待旅游人数0.0287.60.036.1136.176.979.303001 月2 月3 月4 月5 月五一平均旅游人数同比增长率万人/%PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637222005 远卓管理顾问 通通过过对对YY大环大环境境的的分析分析，远卓，远卓总总的认为，目的认为，目前前YY的旅游43、资源的旅游资源结结构构性性缺缺乏乏，未未来来有一有一定定的的增增长长潜潜力，力，具具有旅游有旅游设施设施投投资的资的空空间间YY市作为北方的旅游度假地，仍然存在淡旺季区别明显的问题。YY本地居民消费意识不强，使得新建项目对外地购买力的依赖会增大许多新景点项目可能会牵涉到旅游度假内容，未来会出现一定的竞争态势YY的经济持续增长，具有一定的购买力YY市作为著名旅游区，气候舒适，拥有众多忠实的客户群体。YY的旅游资源结构性缺乏，配套物业较少，中低档物业过多而高档旅游物业较少，这给高档配套物业的开发提供了市场空间YY市旅游资源开发与利用受到市政府的高度重视，未来增长潜力较大Threat威胁威胁分析分析44、Opportunity机机会会分析分析PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637232005 远卓管理顾问 55%63%50%52%54%56%58%60%62%64%2003年2004年30%30%30%50%80%70%90%90%90%80%70%50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月YY目目前前有有客客房房3000余余间间，从从数数45、量上来量上来讲讲总总量量偏紧偏紧张张，且且存存在在相相当当的的季节季节性性短缺短缺，每每年流年流失失大大约约20万万人人次次的的住宿住宿客户客户平平均均出租出租率率呈季节呈季节性性分分布布，季节季节性性短缺短缺严严重重每年旅游旺季，有将近20万人次的住宿需求客户转投龙口等城市总总量量供供应应偏紧偏紧张张，平平均均出租出租率率高高于于全全国国水平水平YY客客房房出租出租率率提提升升快快42.99%63%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%全国2002年平均蓬莱2004年平均53%资料来源：中国旅游统计年鉴2003、YY市旅游局PDF cr46、eated with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637242005 远卓管理顾问 酒店酒店主主要要集集中中在在中中低低档档区区域域，只只能能用用于于满足满足观观光光旅游旅游和和一一般般性性商商务务和和会会议议会会展展需求需求，而且而且基基本本都是都是“小小而而全全”的旅游的旅游酒店酒店，没没有明有明确确的的定定位位和和特特色色YY酒店酒店构构成成比比例例图图YY酒店酒店价价格格图图4611030%10%20%30%40%50%60%70%80%90%47、100%其他一星二星准二星三星具有50以上 标 准 床位 的 宾 馆饭店60处，总 建 筑面积40万平 米，可供 出 租 的客 房 总 量为3000间18030012020005010015020025030035011-4月5-10月星级酒店其他总总计计：60家家资料来源：YY市旅游局单位：元PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637252005 远卓管理顾问 整整体体竞争竞争处处于一于一种种低低水平水平状状态态，无法满足无48、法满足高高消费观消费观光光人人群群、休闲休闲度假人度假人群群、高高档档会会议议会会展展和和商商务务需求需求，高高档档主主题题酒店市场酒店市场供给供给缺缺位位2.62.51.50.81.31.100.511.522.53人均逗留人均入住烟台蓬莱龙口与龙口比，YY人均逗留时间占优，而人均入住较低，说明住宿等配套设施不足旅游接待设备设施与发展休闲度假的要求相去甚远单位：天资料来源：YY市旅游局2003年人年人均均逗逗留时留时间间和和人人均均入入住天住天数数比较比较表表PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481649、37Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637262005 远卓管理顾问 我们我们通通过过对对YY旅游人旅游人数数的的预测预测推推算算YY的的住宿住宿市场市场，预预计计2008年年YY住宿需求住宿需求将达将达到到2.44亿亿，如如果每果每年年按照按照10.4%的的速速度度增增长长，2013年可年可以以达达到到4亿亿住宿实际收入：3000*63%*200*365=1.38亿1.共3000间客房2.平均入住率63%3.平均房价200元/间天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200=0.26亿1.流失20万人次2.人均住宿天数1.2天3.每人每天需要房间数0.5550、间4.每间客房平均价格200元/间天20042004年年住宿需求住宿需求年年住宿需求住宿需求1.641.64亿亿亿亿=1.64亿亿注注：按照按照国际旅游国际旅游组织组织预测预测的中国的中国10.4%的的平平均均旅游旅游消费增速消费增速预测预测未未来来几年几年增增长长YYYY未未来来几年几年住宿需求住宿需求预测预测未未来来几年几年住宿需求住宿需求预测预测单位：亿元单位：亿元1.641.8122.212.442.72.983.293.63400.511.522.533.544.52004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年PDF create51、d with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637272005 远卓管理顾问 按照按照保保守守的的估估计计，到到2008年年市场市场上上将将会有大会有大约约1616间间/套套的的供给供给缺缺口口，除除去潜去潜在在竞争竞争对对手手规划规划中的项目，中的项目，至少至少有有500多多间间的的市场市场空缺空缺现现有有3000间间/套套的的供给供给量量不变不变平平均均房房间间价价格格为为230元元/间间天天仍然仍然保保持持63%的的平平均均入入住住率率假假设设条件52、条件 住宿需求 住宿需求总总额 额 230元元/间间天天365天 天 63%=4616间间/套套2008年年住宿需求住宿需求1616间间/套套2008年年供给供给缺缺口口320利利群四星级群四星级酒店酒店（论论证证中中）460国国电电培训培训基基地地1100320金金港湾港湾总供给总供给量量总供给总供给量量（间间（间间/套套）套套）预预计计供给供给量量预预计计供给供给量量（间间（间间/套套）套套）潜潜在在竞争竞争对对潜潜在在竞争竞争对对手手项目项目手手项目项目潜潜在在竞争竞争对对手手情情况况PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中53、国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637282005 远卓管理顾问 为了为了从更广从更广的的范范围围来来比较比较度假度假酒店酒店的的供给供给和和竞争竞争，项目，项目组组对对胶胶东半岛东半岛、环环渤海的渤海的40家家已已有度假项目有度假项目和和4家家待待/在在建建项目进行了项目进行了调查调查葫芦葫芦岛岛葫芦葫芦岛岛威威海海威威海海青青岛岛青青岛岛大大连连大大连连秦皇秦皇岛岛秦皇秦皇岛岛1.碧海蓝天度假村2.新海岸度假酒店3.世纪海景假日酒店4.海源大酒店5.海洋国际度假村6.云天海滩假日酒店7.北戴河金海酒店8.秦皇度假村9.铁54、建度假村10.海健康乐园11.大兴安岭北戴河度假村12.中化南戴河度假村13.北戴河友谊宾馆14.凯莱度假村15.美锣洲度假村(待/在建)16.北戴河温泉度假村(待/在建)17.昌黎黄金海岸高尔夫俱乐部(待/在建)18.大连水上人间国际假日酒店19.大连中食平岛度假村20.大黑石旅游度假村21.长兴岛高尔夫度假村22.万恒假日酒店23.金海滩度假村24.鹿岛山庄25.光华度假村26.田横岛度假村27.海景花园大酒店28.邮电部青岛度假村29.黄金海岸大酒店30.海林山庄31.青岛麒麟大酒店32.东海大酒店33.豪邦度假村34.北海宾馆35.金海湾国际饭店36.启明假日酒店37.金海湾花园度假村55、38.金海岸大酒店39.伴月山庄大酒店40.威海温泉度假村(待/在建)41.海雷度假村42.碣石旅游度假村43.海洋假日酒店44.东窑渔村宾馆PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637292005 远卓管理顾问 2250.0%1329.5%613.6%36.8%0%20%40%60%80%100%运动型36.8%休闲娱乐型613.6%多功能综合型1329.5%非度假酒店2250.0%数量比例调调研发研发现现，潜潜在在竞争竞争区56、区域域内的度假项目中，与度假内内的度假项目中，与度假内涵涵不不相相符符的的占占50%，主主题题定定位位在多在多功功能能综综合合型型的的占占29.5%，多多为为康康体、体、休闲休闲娱乐娱乐和和会会议议的的结合结合；单纯单纯定定位位在在休闲休闲娱乐娱乐型型的的占占13.6%周周边边度假项目度假项目主主题题定定位位调查调查表表多功能综合型多为康体、休闲娱乐和会议的结合，个别还融入自然生态元素具有度假内涵的项目中，定位为综合型的占半数以上多多功功能能综综合合型型休闲休闲娱乐娱乐型型PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群157、44481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637302005 远卓管理顾问 具具有度假内有度假内涵涵的度假项目中，中大的度假项目中，中大型型规模规模居居多多且且多多为为综综合主合主题题或或会会议议、高高尔夫尔夫体体育育主主题题，小小型型规模规模较较少少且且多多为为休闲休闲娱乐娱乐主主题题建筑风建筑风格以格以欧欧式式和和现现代代风风格格为为主主836.4%731.8%731.8%0%20%40%60%80%100%小型中型大型大型731.8%中型731.8%小型836.4%数量比例周周边边度假项目度假项目规模调查规模调查表表占地面积300亩以上大型占地面58、积100-300亩中型占地面积100亩以下小型标准标准标准标准规模规模规模规模多多为为综综合合型型主主题题，或或者者是会是会议议、高高尔夫尔夫体体育育主主题题多多为为休闲休闲娱乐娱乐主主题题PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637312005 远卓管理顾问 从从酒店市场酒店市场总总的的来来看看，YY酒店酒店的的总总体体供给供给偏紧偏紧，且且存存在在严严重重结结构构性性短缺短缺，供给者供给者多多为为“小小而而全全”的的主主题题59、模模糊糊酒店酒店，相互相互进行进行低低水平水平竞争竞争，高高档档主主题题酒店酒店缺缺位位1.观光旅游、度假休闲、商务和会议会展是YY酒店业的主要客源构成，其中观光旅游和休闲度假是主流，会议市场和商务市场发展迅速2.整体酒店市场大约有1.33亿的潜在市场，预计2008年将达到2.44亿3.按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺1.YY酒店总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位；对外营业为主的待/在建高星级酒店项目规模较小，且均定位于常规综合60、酒店2.潜在竞争区域的度假酒店，半数没有度假内涵，有度假内涵的多定位在由康体、休闲娱乐、会议、自然生态等主题不同程度结合的综合类，相当部分定位在低端的休闲娱乐主题3.潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，中大型规模居多且多为综合性主题或为会议、高尔夫运动主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题4.潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，设计风格以欧式和现代为主，部分也采用中式古典或花园式市市场场需需求求状状况况供供给给和和竞竞争争状状况况PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自61、:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637322005 远卓管理顾问 YY目目前前的会的会议场议场所所并并未未能能满足满足本本地会地会议议要要求求，与，与周周边边城城市相市相比比，YY会会议设施议设施的的数数量、量、规模规模、档档次次都都不不够够，大，大量量国国家家级级与与省省级级会会议议分分流流到到了了周周边边城城市市1.YY会务市场规模近五年平均约700万元，近五年与会人数增速近302.YY市年均接待会议约100次，以省市级会议为主，平均参会人数90人，人均消费1166.3元3.YY比较适合发展商务会议和协会会议，应重点建设舒适型会议场所1.YY周边的竞争者以综合酒店的附属场62、所为主，YY的会议期限和人均消费都不如周边城市2.YY目前会议设施缺乏，在承办国家级会议方面竞争力不强，而且不能满足当地行政会议的要求3.与周边城市相比，YY会议设施数量、规模、档次都不够市市场场需需求求状状况况供供给给和和竞竞争争状状况况PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637332005 远卓管理顾问 YY近近五五年的会年的会议市场规模议市场规模波波动动较较大，大，平平均在均在700万万元元左右左右，参参会人会人员以员以63、每每年年近近30的的速速度度增增长长资料来源：YY市旅游局67098657110174876119700200040006000800010000120001400020002001200220032004与会人数示意图0%50%100%市级368.569442.3598382.487165.54846.3省级200.4144222.4992224.51142.23486.36国家级54.9974218.343628.495219.4166153.97620002001200220032004624.0883.2635.5327.21486.6单位：万元会议消费量示意图PDF created 64、with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637342005 远卓管理顾问 YY市市每每年年接待接待会会议约议约100次次，每每次次会会议议平平均均参参会人会人数数90人，人人，人均均消费消费1166.3元元，以以省省市市级级会会议议为为主主资料来源：YY旅游局76749302133162765675230700%20%40%60%80%100%20002001200220032004市级省级国家级102949250106PDF created with 65、pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637352005 远卓管理顾问 目目前前YY市市举办举办大大型型会会议议的地的地点点主主要要集集中中在在银蓬银蓬、YY阁阁大大酒店酒店、八仙八仙居居、YY宾馆宾馆和和鑫鑫源源等等5家家酒店酒店1001，401，20132鑫源宾馆1201，301，20133YY阁宾馆40112蓬达大酒店3501，602，302，10162YY宾馆1001，251，10133YY阁大酒店2201，501，301，201，15153八仙居宾馆366、001，501，30133东方大酒店3001，1501，1646准4银蓬会议中心具体具体规模规模（人人）会会议议室室数数量量星级星级酒店酒店名名称称资料来源：YY市旅游局、实地调查、电话访问PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637362005 远卓管理顾问 相相比比之之下下，周周边边的会的会议场议场所所无无论论是是在在数数量量还还是是在在档档次次上上，都，都高高于于YY会会议场议场所所数数量量比较比较最最大会大会议场议场所所67、规模规模1214550246810121416威威海海烟台烟台龙龙口口蓬莱蓬莱6005003503500100200300400500600700威威海海烟台烟台龙龙口口蓬莱蓬莱5星南山国际会议中心2星YY宾馆4星太平洋大酒店4星威海卫大厦资料来源：电话访问PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637372005 远卓管理顾问 由由于会于会议设施议设施的的缺缺乏乏，YY的会的会议议消费消费和和会会议议期期限都限都比较低比较低YY68、与周边城市会议消费对比图资料来源：YY“小泰山”项目可行性研究报告3.75.783132010806106360123456789威 海烟 台龙 口蓬 莱0200400600800100012001400平 均 期 限人 均 消 费单位：天单位：元PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637382005 远卓管理顾问 在在承办承办国国家家级级和和省省级级会会议议方面方面的的竞争竞争力力不不强，强，使使得得大大量量国国家家级级与与69、省省级级会会议议分分流流到到了了周周边边城城市市YY与周边城市会议接待对比图资料来源：YY旅游局25462529453012816733520%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国国家家级级省省级级地区地区级级YY龙口烟台威海PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637392005 远卓管理顾问 目目前前YY住住宅宅房地产房地产市场市场呈现呈现供供需需两两旺旺的发的发展展态势态势，外外地地客户客户是是70、YY房地产房地产市场市场的的主主力力军军，特特别别是是在在别墅别墅/公公寓寓等等高高档档房产房产 外地客户是YY房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产 YY郊区农民在城区购房的也比较多 购房的主要目的是作为休闲度假的第二居所、异地养老或作为父母养老的居所，或者投资置业等主主要要特特点点需需求求情情况况 近几年，YY房地产市场呈现供需两旺的发展态势，别墅和公寓的销售也比较乐观 在需求增长的带动下，商品住宅特别是高档住宅的价格上涨比较快 YY本地人对房价的心理预期较低，本地对房产的消化能力相对有限 未来YY的外地购房者将不断增多，高档房产的价格仍有一定的上涨空间本本地地市市场场周周边边市71、市场场 天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高，一般都在4000元以上，目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津 除青岛市区以外，胶东半岛的别墅和公寓在价格范围上都比较相近，外地的目标客群主要集中在省内周边市场，东北、河北、北京、天津、上海、温州等地 胶东半岛单价在20006000元的独栋别墅和20004000元的联排别墅市场竞争力比较强；其中，独栋的户型集中在200400m2，联排在140300m2 烟台威海公寓售价比较接近，都集中在15003500元的价格区间，青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海高，主力户型都集中在30200m2 现有别墅主要有独栋、联排和叠拼几种形态，价位在35004000元，72、独栋别墅的面积在250900m2，联排别墅的面积在250m2左右 YY的公寓楼盘相对较少，但已经具备一定的市场基础，目前在售的公寓楼盘价格2000元起，均价在2350元，主力户型为97145m2 YY目前还没有真正的滨海别墅和公寓，现有的别墅和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不及本案住住宅宅发发展展特特点点与与别墅别墅公公寓市场寓市场需求需求供给供给PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637402005 远卓管理顾问73、 近近几年，几年，YY市市的房地产开发的房地产开发投投资资也也保保持持了了较快增较快增长长，年，年增增长长率率高高达达50%，在在供给供给增增长长的的同同时时，YY商商品品住住宅宅的的需求需求也也保保持持旺盛旺盛的发的发展展态势态势亿元资料来源：YY市建设局YY市市房地产房地产/住住宅宅开发开发投投资资额额2.134.054.771.662.442.910246200220032004房地产开发房地产开发投投资资额额住住宅宅开发开发投投资资额额房地产CAGR50%住宅CAGR3214.9131.819.0918.221.553.38.78.874.1401020304020022003200474、竣竣工面工面积积销售销售面面积积空空置置面面积积万m2YY市市商商品品住住宅宅整整体体供供需情需情况况PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637412005 远卓管理顾问 14501660180019801730185020502500100015002000250030002002200320042005上上半半年年普普通通住住宅宅高高档住档住宅宅从从销售销售价价格来格来看看，YY这这几年几年商商品品住住宅宅的的售售价也价也75、上上涨涨较快较快，高高档住档住宅宅相相比比普普通通住住宅宅而而言言上上涨涨更更快快调调研中，研中，我们也我们也了了解解到到，与，与龙龙口口等等周周边边同同级级别别城城市相市相比比，YY住住宅宅市场市场的的均均价价要要比比周周边边市场市场高高出出400元元左右左右YY市市商商品品住住宅销售宅销售价价格格走走势势（元（元/m2）高档住宅CAGR13.1%普通住宅CAGR10.9%从2003年全省房屋销售价格来看青岛涨幅最高，全年上升14.6%其次日照上升11.5%，临沂上升7.8%，威海上升7.30%从2003年全省房屋销售价格来看青岛涨幅最高，全年上升14.6%其次日照上升11.5%，临沂上升776、.8%，威海上升7.30%资料来源：YY市建设局PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637422005 远卓管理顾问 但但从从YY本本地的地的购购买买力力及及心心理理预预期期的的角角度度来来看看，大，大部部分分人人能能够够承受承受的房的房价价都都不不超过超过2000元元6%9%55%6%15%6%3%1000以以下下1000-12001200-15001500-18001800-20002000-22002200以上以上市场调77、查：市场调查：YY本本地人地人能能够接够接受受的房的房价价资料来源：YY信息港论坛-房产置业；YY房产网，*为目前在售楼盘；其余为已入住的小区，考虑到房价上涨的因素，其开盘销售价格可能比现在的价格要低YY市市主主要要商商品品住住宅宅的的销售销售均均价价海市云都*：2320元紫荆国际山庄*：2350元 YY新世界*：2000元万泰蔚蓝彼岸*：1698元芝山花园*：1400元黄海花园：2440元蓬达花园：1700元港南小区：2130元馨和花园：1770元长裕小区：1990元注：海市云都和紫金山庄剔除了别墅PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下78、载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637432005 远卓管理顾问 从从YY房地产房地产市场市场的的客户客户结结构构来来看看，中，中低端低端房产房产市场市场以以本本地地需求需求为为主主，高高端端房产房产市场则市场则主主要要以外以外地的地的需求需求为为主主经经济适济适用用房房中中低低档住档住宅宅公公寓寓别墅别墅价价格格范范围围销售销售情情况况客户客户结结构构购购买买动动机机资料来源：YY市楼盘调研及访谈3000元很好好较好较好本地外地自住投资单纯出于投资目的的客户比较少高端住宅的外地购买者较多本地外地本地外地本地自住自79、住投资自住PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637442005 远卓管理顾问 目目前前YY在在建建的几的几个个别墅别墅楼盘楼盘以以独栋独栋为为主主，有，有少量联少量联排排，容容积积率较率较高高，欧欧式式风风格格是是主主流，流，单单套套建筑建筑面面积积一一般般都都在在250m2以上以上会所、商业街会所、商业街5星级会所配套配套功功能能32栋20套32栋28套4栋总总幢幢数数17.7万(1期6.83)26 万m219.8万m2180、150m24500m2总总建筑建筑面面积积青岛中海联蓬建集团YY金鸿义*YY茂源建筑京蓬实业总公司京蓬实业总公司开发开发商商距八仙渡300米219，356m22层0.43独栋别墅区京京蓬蓬实业实业海海滨滨别墅别墅现房,2600元左右230 m2联排别墅区东东方方花园花园海滨浴场附近40%别墅区京京蓬蓬高高级级华华侨侨别墅别墅255327m2240m2左右600900 m2主主力力户型户型备备注注0.671.021.1容容积积率率混合型居住小区混合型居住小区混合型居住小区小小区区类类别别2层2层23层层层数数45%40%44.3%绿绿化化率率欧式风格欧式风格欧式风格建筑风建筑风格格独栋联排、叠拼81、独栋建筑建筑形形态态紫紫金金国际国际山山庄庄海海市市云云都都海海梦苑梦苑海海市市云云都都海海景景苑苑资料来源：YY市相关楼盘调研访谈;*为山东蓬建集团与烟台金宇置业联合投资PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637452005 远卓管理顾问 价价格格范范围围在在35004000元元/m2，销售销售情情况况比较比较好好，但但主主要要面面向向外外地地客户客户销销售售，客客源源比较分比较分散散 距离YY海最近的地方380m 烟台首家82、房产纯电梯住宅 室内泳池（烟台唯一）山东省首家数字化示范工程 6层绿化的立体效果 独有的3米层高的超高空间 选址在YY东首龙头之处，风水极佳 YY第一与与12万m2城市花园融为一体的社区 YY第一享受7.6万m2水景园林的社区 YY第一完全人车分流社区 YY唯一半山海景住宅区 YY唯一容积率小于0.7的住宅区 YY唯一能鸟瞰全市风景的社区 YY唯一选址在乾隆观海处的社区主要卖点主要卖点价格范围价格范围销售情况销售情况单套200300多万均均价价3800元元/m2左右左右单套80多万均均价价3500元元/m2左右左右单套95120万均均价价3700元元/m2左右左右一期（包括别墅）自去年8月开盘83、以来已基本销售完二期（多层和小高层）今年5月开盘已销售1/3一期700多套房（包括别墅）在不到一年的时间里销售率即达到98%以上2004年6月开盘，32栋别墅现已销售了3/4资料来源：YY市相关楼盘调研访谈海海市市云云都都海海景景苑苑海海市市云云都都海海梦苑梦苑紫紫金金国际国际山山庄庄PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637462005 远卓管理顾问 目目前前YY房地产房地产市场市场中公中公寓寓楼盘楼盘相相对对较较少少，紫紫84、金金国际国际山山庄庄所推所推出出29幢幢四四层层公公寓寓均均价价为为2350元元/m2，主主要要以以本本地地客户客户为为主主，包括包括较较多多的的郊郊区区农农民购民购房房者者紫紫金金国际国际山山庄庄紫紫金金国际国际山山庄庄 总总套套数数：29栋栋 层层数数：限限高高4层层，带带阁楼阁楼 主主力力户型户型：97145m2七七种户型种户型 景观：中心广场、叠水落瀑等 配套设施：综合性运动馆、咖啡吧、双语幼儿园、专家门诊等 全封闭智能化管理自2004年6月开盘以来，已经基本销售完消费群体主要以YY本地客户为主，包括郊区农民在城区购房有少数外地客户，其中包括一些外地工作的YY人公公寓寓销售销售价价格格85、公公寓寓销售销售价价格格2950元/m2第四层2300元/m2第三层2150元/m2第二层2000元/m2第一层销售销售情情况况销售销售情情况况资料来源：YY市相关楼盘调研访谈PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637472005 远卓管理顾问 从从周周边边市场市场来来看看，天天津津、秦皇秦皇岛岛、大大连连的的别墅别墅价价格格较较高高，胶胶东半岛东半岛除除青青岛岛市市区区外外，别墅别墅公公寓寓的的价价格格比较比较接接近近，在在86、价价格上格上YY的的优优势并势并不不明明显显 从客户群来看，胶东半岛和环勃海主要海滨城市别墅覆盖的目标客户群体比较类似 环渤海主要海滨城市的别墅价格一般都在4000元以上 烟台/威海独立别墅的售价约20006000元，联排约20004000元；青岛的价位相对较高 烟台、威海、青岛独栋别墅的户型集中在200400m2，联排别墅的户型集中在140300m2烟台和威海的售价约15003500元，青岛的售价相对较高，价位主要集中在40007000元在户型上，烟台、威海、青岛的公寓的主力户型都集中在30200m2范围从消费群体来看，主要还是集中在本地市场，一些品质好的海景度假公寓的辐射区域要更广天天津津87、秦皇秦皇岛岛、大大连连的的别墅别墅价价格格较较高高，目，目标标客客群群主主要要集集中中在在东东北北、河河北北、北京北京、天天津津除除青青岛岛市市区区外外，胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和公公寓寓在在价价格格范范围围上上都都比较比较接接近近，在在价价格上格上YY的的优优势势也也并并不不明明显显，因因此此楼盘楼盘的的营营销销策划策划将将成成为一为一个主个主要的要的竞争手竞争手段段胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和一一些些品品质质好好的海的海景景度假公度假公寓寓的目的目标标客客群群主主要要集集中中在在省省内内周周边边市场市场、东东北北、河河北北、北京北京、天天津津、上、上海海、温温州州等等天天津津、88、秦皇秦皇岛岛、大大连连的的别墅别墅价价格格较较高高，目，目标标客客群群主主要要集集中中在在东东北北、河河北北、北京北京、天天津津除除青青岛岛市市区区外外，胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和公公寓寓在在价价格格范范围围上上都都比较比较接接近近，在在价价格上格上YY的的优优势势也也并并不不明明显显，因因此此楼盘楼盘的的营营销销策划策划将将成成为一为一个主个主要的要的竞争手竞争手段段胶胶东半岛东半岛的的别墅别墅和和一一些些品品质质好好的海的海景景度假公度假公寓寓的目的目标标客客群群主主要要集集中中在在省省内内周周边边市场市场、东东北北、河河北北、北京北京、天天津津、上、上海海、温温州州等等别墅别墅公公89、寓寓PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637482005 远卓管理顾问 综综上上所所述述，我们总我们总的的判断判断为为：在在YY发发展展高高档档旅游度假项目旅游度假项目具具有一有一定定的的市场市场潜潜力，力，且且具具备备较较好好的资源的资源优优势势和和市场市场竞争竞争力力项目是项目是否否有有吸吸引引力力？市场需求状况竞争者资源是否满足从目前YY的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大本地房地产90、市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力海洋资源、山景和YY传统的旅游资源YY本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明YY作为滨海旅游度假城市，在国内具有较高的知名度从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637492005 远卓管理顾问 项目项目定定位位本本章内章内容容详见详见“可研可研分分报告报91、告系系列列二二项目项目定定位报告位报告”1、总总论论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测2.1 宏观环境分析2.2 YY酒店市场分析与竞争比较2.3 YY会议市场分析与竞争比较2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目项目定定位位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位4、项目项目投投资资预测预测5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施6、下下一一步步工工作作PDF created with p92、dfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637502005 远卓管理顾问 本本项目所项目所面面向向的的消费消费群群主主要有要有两两种种类类型型：最最终终消费消费者者和和投投资资者者，目，目标标客户客户对项目的对项目的不不同同要要求求正正是是本本项目所有项目所有定定位的位的根根本本出出发发点点最最终终消费消费者者投投资资者者休闲度假旅游观光商务旅行第二居所本地购买异地养老投资置业临时居住临时居住长期居住长期居住PDF created with pdfFactory t93、rial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637512005 远卓管理顾问 总总结上结上述述的的客户客户需求需求，我们我们认为认为本本项目项目应该应该是一是一个以个以营营造造优优美美自自然然环环境境度假胜地度假胜地为目的，为目的，以以别墅别墅公公寓寓销售销售、酒店酒店物物业业经经营营与地产与地产增增值值为为盈盈利利组合组合的旅游地产项目的旅游地产项目功功能能单单一一盈盈利利模式模式单单一一物物业业类类型型单单一一项目不能项目不能项目必须项目必须不不能能局局限于房产限于房产出出售售以以及及酒94、店酒店经经营营，应应把把功功能能放放到到建设建设一一个个旅游度假环旅游度假环境境的的层层面面，保保持持功功能能的的完完善善性性，使使得得各各种物种物业之业之间间形形成成盈盈利利的的相互相互促促进，进，带带动动共共同同增增值值不不能能局局限于房产限于房产出出售售以以及及酒店酒店产产权权出出售售，应应形形成成“房产房产出出售售酒店酒店经经营营地产地产增增值值”的的组组合合模式模式，才才能能解解决决本本项目大项目大体量体量的的消费消费者容者容量量问问题题不不能能局局限于限于固固定定的的物物业业类类型型，要，要分分开开档档次次以以面面对对不不同同的的消费消费市场市场，例如不例如不同同档档次次的的客客房95、房、不不同同档档次次的的别墅别墅和和公公寓寓、不不同同档档次次的的餐饮餐饮娱乐娱乐，使使得得项目项目面面对的对的客户客户群更广群更广泛泛PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637522005 远卓管理顾问 为了为了探探究究度假度假酒店酒店的的竞争竞争定定位位过过程程，项目，项目组组还还深深入分析入分析了了4家家北北纬纬30-40度度滨滨海度假海度假酒店酒店和和5家家热热带滨带滨海度假海度假酒店酒店的的成成功功案例案例Le Me96、ridien Penina高尔夫度假酒店高尔夫度假酒店Gran Melia酒店酒店Forte Village度假度假村村Atrium Palace酒店酒店香格里拉圣淘沙大酒店香格里拉圣淘沙大酒店威斯汀度假酒店威斯汀度假酒店塞班海滨第一酒店塞班海滨第一酒店喜来登度假酒店喜来登度假酒店杜斯特芭堤雅度假村杜斯特芭堤雅度假村PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637532005 远卓管理顾问 规划规划其其中，中，意意大大利利伏伏特特乡97、村乡村度假度假村村（Forte village resort）与与我们我们的项目的项目具具有有非非常相常相似似的的自自然然地理地理条件条件，从从中中我们总我们总结结出出了一了一些些可可供供借鉴借鉴的的关关键键成成功功因因素素自自然然环环境境与人与人工工建筑建筑自自然然融融合合，尽尽可可能保能保护护度假度假村村内内外外的的生生态态留留有余地，有余地，根根据据顾客顾客需求需求、流行流行时时尚尚的的变变化和技化和技术术进进步步等等，实行，实行动动态态开发开发按星级按星级为为酒店酒店分分配配不不同同级级差差的地的地块块，满足满足不不同同消费消费层层次次的的顾客顾客齐齐全全的的配套配套，充分充分满足满足98、顾客顾客的的差异差异化化度假度假休闲休闲需求需求功功能能分分散散在在度假度假村村的的不不同角同角落落，使使客户客户尽尽可可能多能多的了的了解解熟熟悉悉整整个个度假度假村村自自然然环环境境与人与人工工建筑建筑自自然然融融合合，尽尽可可能保能保护护度假度假村村内内外外的的生生态态留留有余地，有余地，根根据据顾客顾客需求需求、流行流行时时尚尚的的变变化和技化和技术术进进步步等等，实行，实行动动态态开发开发按星级按星级为为酒店酒店分分配配不不同同级级差差的地的地块块，满足满足不不同同消费消费层层次次的的顾客顾客齐齐全全的的配套配套，充分充分满足满足顾客顾客的的差异差异化化度假度假休闲休闲需求需求功功能99、能分分散散在在度假度假村村的的不不同角同角落落，使使客户客户尽尽可可能多能多的了的了解解熟熟悉悉整整个个度假度假村村由由实力实力雄厚雄厚的的酒店酒店集集团团统统一管理一管理和和营营销销，既既利利用用丰富丰富的度假的度假村村管理管理经验经验，统统筹筹度假区内度假区内各各个个设施设施的的建设建设及及使使用用，又凭借又凭借其其强大的强大的营营销销网络网络，吸吸引引大大量量度假度假和和会会议议顾客顾客具体具体业业务务由由不不同同专业专业营营运运单单位位在在度假度假村村统统一一规划下规划下专业专业经经营营，提供提供专业专业化化服务服务分分散散经经营营，冬冬季季部部分分歇歇业，业，降降低低冬冬季季运运营营100、成成本本利利用用度假度假村村的的总总体体功功能能使使得得酒店酒店保保持较持较高高的的价价格格由由实力实力雄厚雄厚的的酒店酒店集集团团统统一管理一管理和和营营销销，既既利利用用丰富丰富的度假的度假村村管理管理经验经验，统统筹筹度假区内度假区内各各个个设施设施的的建设建设及及使使用用，又凭借又凭借其其强大的强大的营营销销网络网络，吸吸引引大大量量度假度假和和会会议议顾客顾客具体具体业业务务由由不不同同专业专业营营运运单单位位在在度假度假村村统统一一规划下规划下专业专业经经营营，提供提供专业专业化化服务服务分分散散经经营营，冬冬季季部部分分歇歇业，业，降降低低冬冬季季运运营营成成本本利利用用度假度假101、村村的的总总体体功功能能使使得得酒店酒店保保持较持较高高的的价价格格整整体体设设计计上上始终始终与地中海与地中海“乡村乡村”风风格保格保持持一一致致，突突出出主主题题具体具体设设计计上上，突突出住宿出住宿、餐饮餐饮和和会会议议三三块块核核心设施心设施的的豪豪华华性性和和先进先进性性；休闲休闲、康康体体及及亲子亲子等等辅辅助助设施设施在保证在保证高高品品质质的的同同时时，注注意意根根据据需求需求变变化化做做出出适适时时调调整整，旨旨在在为度假为度假和和会会议议顾客提供顾客提供更更为为全全面面的的服务服务设施设施功功能能注注意意差异差异性性，分分工工合作合作，满足满足顾客顾客多多样样化化需求需求整102、整体体设设计计上上始终始终与地中海与地中海“乡村乡村”风风格保格保持持一一致致，突突出出主主题题具体具体设设计计上上，突突出住宿出住宿、餐饮餐饮和和会会议议三三块块核核心设施心设施的的豪豪华华性性和和先进先进性性；休闲休闲、康康体体及及亲子亲子等等辅辅助助设施设施在保证在保证高高品品质质的的同同时时，注注意意根根据据需求需求变变化化做做出出适适时时调调整整，旨旨在在为度假为度假和和会会议议顾客提供顾客提供更更为为全全面面的的服务服务设施设施功功能能注注意意差异差异性性，分分工工合作合作，满足满足顾客顾客多多样样化化需求需求设设计计管理管理PDF created with pdfFactory 103、trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637542005 远卓管理顾问 本本项目项目应应紧紧密密围围绕绕“人人间间仙仙境境”这这一一休闲休闲度假度假概念概念，整整体体定定位可位可以以概概括括为为：4大大功功能组团、能组团、3大管理区大管理区域域、5个个项目公司进行项目公司进行3期期开发开发管理区管理区域域功功能组团能组团项目公司项目公司开发开发周周期期将将整整个个地地块块分分为为4个个功功能组团能组团：酒店：酒店组团、组团、别墅别墅公公寓寓组团、运组团、运动动组组团、团、美食美食与与104、休闲休闲娱乐娱乐组团组团，组团组团之之间间有有少少许许交交叉叉，例如例如酒店酒店组团组团内内还还含含有有若干美食若干美食项目项目和和别墅别墅公公寓寓形形式式的的酒店酒店物物业业。将将整整个个地地块块分分为为3个个管理区管理区域：酒店域：酒店管理区管理区域域、住住宅宅出出售售区区域域和合和合作作开发区开发区域域。酒店酒店管理区管理区域域的的物物业业将将主主要要以经以经营营为为主主，住住宅宅出出售售区区域域的的物物业业将将主主要要以以出出售售为为主主，而而合作合作开发区开发区域域是是指指土土地地暂暂不不属属于于本本项目，项目，但但应应合合理理利利用用的区的区域域整整个个地地块块可可以以考虑考虑成成105、立立5个个项目公司进行开发，项目公司进行开发，分分别别为为酒店酒店投投资公资公司司（4星星酒店酒店）、）、别墅别墅投投资公司资公司、公公寓寓投投资公司资公司（3星星）、）、高高尔夫尔夫投投资公司资公司、物物业管理公司业管理公司本本地地块块体量体量较较大，大，必须必须长长周周期期进行开发，进行开发，我们我们暂暂定定为为三三期期开发，开发，开发开发周周期期交交错错展展开开。第第一一期期为为景景观观、主体、主体酒店酒店、会会议议中中心心、部、部分分别墅别墅公公寓寓和和配套配套设施设施等等，第第二二期期为为别墅别墅、公公寓式酒店寓式酒店、别墅别墅公公寓寓和和配套配套设施设施，三三期期为为其其余的余的别106、墅别墅公公寓寓和和配套配套设施设施4353PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637552005 远卓管理顾问 项目项目总总体体计计划划是是建设建设一一个个环渤海地区一流的环渤海地区一流的具具有有综综合合度假度假功功能能的度假胜地的度假胜地主主要要物物业业组合组合：1.度假酒店2.会议中心3.康体休闲中心4.度假别墅（酒店管理、产权出售）5.度假公寓（酒店管理、产权出售）6.高尔夫7.水上运动中心（游艇、风帆俱乐部）8.运动中107、心（网球场、卡丁车、保龄球场等）9.海滨浴场10.海滨别墅或酒吧（未来）11.水中别墅（度假用）12.美食天地（酒店内、酒店外、海边）13.商业街以及商业配套PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637562005 远卓管理顾问 酒店酒店是一是一个个综综合合型型、跨跨区区域域的的建筑建筑体。体。分分散散在在度假度假村村的的不不同角同角落落，并并形形成成不不同同的的价价位位层层次次和和房房型型组合组合，不不同同类类型型的的酒店酒店108、面面对对不不同同的的细细分分市场市场，产，产权权分分属属不不同同的的投投资公资公司，司，但但可可以以由由同同一一家家管理公司进行管理管理公司进行管理三星级标准四星级标准准五星级标准四星级标准公公寓式酒店寓式酒店别墅式酒店别墅式酒店水水上上别墅式酒店别墅式酒店*度假度假酒店酒店VIP游游艇艇客户客户传传统统客户客户观观光光旅游旅游团团队队VIP企企业业客户客户中中档档客户客户观观光光旅游旅游团团队队不同的市场不同的市场注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国109、城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637572005 远卓管理顾问 酒店酒店多多处建处建室室内内外外泳池泳池，分分布布在在酒店酒店、别墅别墅区区和和公公寓寓区内，区内，夏夏天天作作为为娱乐娱乐设施设施，冬冬天天可可作作为为室室外外景景观观，可与项目的，可与项目的高高尔夫尔夫景景观观有有机机结合结合别墅室外泳池景观室内海景泳池公寓区室外泳池景观酒店室外泳池景观主体度假酒店前景应设计得豪华大气注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划PDF created with pdfFactory trial 110、version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637582005 远卓管理顾问 酒店酒店内内还还应包应包含含一一些些餐饮餐饮设施设施和和商商业业设施设施，可，可以以考虑考虑以正以正餐餐为为主主，也也兼兼顾顾一一些高些高雅雅的的餐饮餐饮场场所，所，商商业业设施设施以以高高档商档商品品为为主主注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划满足酒店主客的日用品商场可考虑小型的高档商品商场，打造YY最高档商品的空间商商业业商商业业中餐厅、西餐厅、酒吧、自助餐厅、咖啡吧、海鲜大菜、屋顶111、花园美食餐饮餐饮设施设施餐饮餐饮设施设施PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637592005 远卓管理顾问 康康体保体保健健中中心心是一是一个个综综合合型型的大的大型型保保健场健场所，所，功功能能齐齐全全，设施设施豪豪华华。她她为为整整个个度假度假村村的的保保健健康康体和体和夜夜间间娱乐娱乐服务服务水疗足疗海景瑜伽健身美容美发针灸推拿温泉、针灸、气功、推拿、拔罐、形体健美、美容美发、水疗、瑜伽、体操、心理咨询康康体体设施设施112、康康体体设施设施卡拉ok、迪斯科、夜总会、棋牌、跳舞、古典音乐、歌剧、电影、风筝、游艺厅、泥塑、陶艺、茶艺、花艺、钓鱼、飞镖、休闲休闲娱乐娱乐设施设施休闲休闲娱乐娱乐设施设施可可供供参参考考的的服务服务项目项目：夜总会注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637602005 远卓管理顾问 会会议议中中心心具具有有承办承办大大型型国国家家级级会会议议的的能能113、力，力，在主体在主体建筑建筑第第一一期期中中还还可可承承担担一一些些健健康康型型的的娱乐娱乐设施设施，例如例如保保龄龄球球馆馆、乒乓乒乓球球室室等等，可，可以以面面对对商商务务会会议议群群体体会会议议中中心心具具有有承办承办大大型型国国家家级级会会议议的的能能力力注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划会会议议中中心心健健康娱乐康娱乐PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637612005 远卓114、管理顾问 别墅别墅和和公公寓应寓应采取采取多多品品种种，兼兼顾高顾高中中档档、按按价价格格档档次次分分区的区的规划规划方方式式，在在销售销售方方式式上主上主要要采取采取产产权权销售销售注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划别墅别墅和和公公寓应寓应采取采取多多产产品品组合组合，兼兼顾高顾高中中档档、按按价价格格档档次次分分区区PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637622005 远卓管理顾问115、 度假度假村村可可以以设设立立一一些些游游艇艇、游游船船、水水上运上运动动俱俱乐乐部等部等项目，项目，带带动动人人气气，完完善善娱乐娱乐功功能能快快艇活艇活动动和和远远航航快艇活动与浴场安排在一起，中间用安全网隔开，从事各种快艇运动，同时为浴场造浪。在浴场以外建远航码头，供游人扬帆远航。注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637632005 远卓管理顾问116、 沙滩沙滩建议设建议设为度假为度假村私村私人人沙滩沙滩，提高提高其其品品味味沙滩沙滩上上可可建设建设一一些水些水上上游游乐乐设施设施，提提升档升档次次注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划注：需要与政府进一步协商PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637642005 远卓管理顾问 高高尔夫尔夫区区域域是一是一个个集高集高尔夫尔夫运运动动、景景观观、儿童儿童游游乐乐场场所所、拓拓展展训训练练场117、场所于所于一一体体的的室室外外活活动动空空间间，突突出出人与人与自自然然高高尔夫尔夫景景观观和和室室外外游游乐乐区区高尔夫区域既是运动场所，也是配套景观，可以提升整个度假村环境氛围；另外，还可以设立一些室外运功场所，如儿童游乐场所、成人拓展训练场所等。冬天可以组织冬令营活动以提高冬季利用率儿童迷你吧、玩具中心、儿童饭店、室外游乐场、小型托儿所亲子亲子设施设施亲子亲子设施设施探险、射箭、攀岩、登山、等等拓拓展展训训练练拓拓展展训训练练可可供供参参考考的的服务服务项目项目注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划PDF created with pdfFactory118、 trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637652005 远卓管理顾问 休闲休闲运运动动世界以世界以户户外球外球类类运运动动为为主主的区的区域域，主主要要选择选择地地势势较较平平的的土土地进行地进行建设建设网球网球场场休闲休闲运运动动世界世界它包括网球场、羽毛球等。另外，这里还可以设立一些其他的娱乐机构，如老年俱乐部、健身俱乐部等。注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划PDF created with pdfFactory trial versi119、on 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637662005 远卓管理顾问 商商业业美食美食街街可可以以定定义义为海为海鲜街鲜街、烧烤烧烤、室室外外餐饮餐饮等等形形式式，美食美食街街注注重重的是的是休闲休闲的的美美食食氛氛围围，并并与与酒店酒店内内部部的的正正餐餐餐餐厅厅形形成成差异差异化。化。商商业业街街还还可可围围绕绕旅游度假旅游度假来来设设计计商商业项目业项目美食美食街街/小酒小酒吧吧/咖啡厅咖啡厅酒吧、雪茄吧、池畔吧、咖啡吧、酒廊、露天烧烤、泳池小吃等餐饮餐饮设设餐饮餐饮设设施施施施可可供供参参考考的120、的服务服务项目项目注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637672005 远卓管理顾问 项目项目最最南南面面的的土土地地由由于于不不能能面面对海对海洋洋，因因此此在在档档次次上上要要低低于于背背面面的的别墅别墅公公寓寓，这块这块土土地地适宜适宜建设建设面面对一对一般般阶阶层层人人士士的的普普通通住住宅宅产产品品，并并可可考虑考虑建设建设若干若干底底商商二121、二期期公公寓寓、小小型型商商业业街街 小型公寓面对一般阶层，例如当地的中等收入阶层、农民购买、外地小资购买。利用度假村的整体形象可提高该处价格。该处如能通过影响政府变更规划（改为住宅用地）则最佳注：以上规划仅为定位阶段的初步建议，需要由规划设计公司进行进一步的详细规划这这是一是一块非块非常常不不好规划好规划的的土土地，地，既既是旅游是旅游用用地地性性质质，又又不不具具备备旅旅游游用用地的地的景景观观PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14122、4481637682005 远卓管理顾问 项目的项目的整整体体规模规模为为25万万m2，容容积积率率为为0.39，一，一期期开发开发34，二二期期开发开发38，三三期期开发开发2734.4%第第二二期期38.4%第第一一期期第第三三期期27.2%6.8123.80 建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）三期三期259.6 8.6 总计总计20.50.5 其它配套1 1 康体中心1053 度假别墅8.832 度假公寓0.50.5 会议中心0.60.6度假酒店（公寓）0.50.5度假酒店（别墅）1.61.60度假酒店（主体）2.71.11.60 度假酒店建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建123、筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）功能区域功能区域总计总计二期二期一期一期PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637692005 远卓管理顾问 度假度假酒店酒店在在档档次次上多上多层层次设次设计计，由由三三类类建筑建筑构构成成，分分为为四星级四星级主体主体酒店酒店、准准五五星星别墅酒店别墅酒店和三和三星星公公寓式酒店寓式酒店，出出于于谨谨慎慎稳健稳健的的原则原则，一，一期期先行开发先124、行开发1.6万万m2主体主体酒店酒店，其其余余留留待待二二期期开发开发0.5万m21.6万m20.6万m2总总建筑建筑面面积积总总建筑建筑面面积积15栋299间196间套套数数套套数数400m2300m255m245m245m228m221m221m220m2客客房房面面积积客客房房面面积积320单人间3400豪华滨海花园别墅380双人标间600行政套间房房价（价（房房价（价（RMBRMB）房房型型房房型型2800滨海花园别墅别墅式酒店别墅式酒店（准准五五星星）800豪华套间600商务套间主体主体酒店酒店（四星级四星级）280双人标间200单人间公公寓式酒店寓式酒店（三三星级星级）PDF cr125、eated with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637702005 远卓管理顾问 会会议议中中心建心建成成5000平平米米单单体体二层二层建筑建筑，一，一层层为可为可分分隔隔大大宴宴会会厅厅及及贵贵宾室宾室，二层二层为国际会为国际会议议厅厅及及若干若干中中小小会会议议室室，地，地下下室室设设厨厨房房等等服务服务区区及及车库车库20人100人50人25人600人1000人最最大大容容量量950m2前台、影音放映室、传译室、休息室、洗手间、商务中心等附附126、属属设施设施租租价价建议建议（元（元/天天）面面积积用用途途设施设施1400m2走道、楼梯、电梯间、机房、厨房、工作区、车库等其其他他公公建建200050m2装修豪华，为客户提供高级行政接待服务贵贵宾室宾室100m2 6000元50m2 4000元25m2 2000元100m2 2间50m2 6间25m2 4间承办各种中小会议，数量较多，在装修和设备上拉开档次会会议议室室15000800m2承办大中型会议，装修风格隆重庄严国际会国际会议议厅厅150003400m2宴会厅针对当地居民大型庆典及普通大型会议；承办大型宴会庆典，可分隔为三个中型宴会厅，装修风格喜庆大气宴宴会会厅厅PDF create127、d with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637712005 远卓管理顾问 别墅别墅公公寓寓楼盘楼盘在在类类型型、规模规模及及档档次次上上也也需需要要形形成成差异差异，以以适适应应不不同同客户客户群群体体的的消费消费能能力力和和需求需求特特点点，由由于于本本楼盘楼盘有有利利卖卖点点比较比较多多，在在档档次次上上应定应定位位于于市场市场的中的中上上水平水平180200m230002.5叠拼别墅108.8总总建筑建筑面面积积(万万m2)酒店式公寓酒店式公寓128、（高档）小型别墅联排别墅双拼别墅独栋别墅设设计类计类型型230028003000350050006000价价格格(元元/m2)80200m2550120m23.8公公寓寓70100m21180250m23250300m21.5300400m22别墅别墅主主力力户型户型各各类类型型的的规模规模(万万m2)物物业业类类型型PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637722005 远卓管理顾问 在在消费消费群群体上体上，别墅别墅楼盘楼129、盘应应主主要要面面向向外外地地市场市场，而而公公寓寓楼盘楼盘则应则应当当本本地地市市场场和外和外地地市场市场并并重重本本地地市场市场与与外外地地市场市场并并重重外地市场上，所面向的区域市场与别墅楼盘类似同时，公寓楼盘应依托自身在景观资源上的优势，制定有竞争力的价格，吸引本地居民购买1.省省内内周周边边地区地区：以济南、潍坊、淄博、东营以及胶东半岛为主2.环渤海地区环渤海地区：北京、河北、大连、天津等地3.东东北地区北地区4.以上以上海为海为核核心心的的长长三三角角地区地区5.本本地地市场市场：包括YY城区和郊区区区域域市场市场1.以度假、养老为目的，但对别墅的购买力相对不足的一部分消费群体2.130、以投资置业为目的的消费群体3.YY城郊的中高收入者，以长期居住为目的的购买群体1.以度假休闲和养老为主要目的消费群体2.以投资置业为目的的消费群体3.YY城区的一些高收入者4.YY郊区生活富裕的农民细细分分市场市场公公寓寓别墅别墅PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637732005 远卓管理顾问 综综合来合来看看，项目的，项目的各各项项功功能能可可以以满足满足主主力力休闲休闲度假人度假人群群的大的大部部分分需求需求，也也能能131、满足商满足商务务会会议议群群体体的的需求需求，并并能能为为生生活活居居住住提供提供满满意意的环的环境境客房、室外休憩场所、水上别墅休息休闲休闲度度假假桑拿按摩、足疗SPA、美容院、海边瑜伽会所疗养高尔夫练习场、水上运动俱乐部、游艇码头、私家海滨浴场、室内海景游泳池、网球场、健身房、保龄球、乒乓球等运动美食餐厅、咖啡厅、小型商业街、夜总会、室内儿童游乐场生活各种规模和档次的会议室、接待室商务会议商商务务会会议议室外团队活动空间、小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐、小型商务展览、产品演示厅商务活动宴会厅餐厅商务配套不同类型的别墅别墅生生活活居居住住酒店式公寓公寓底商、娱乐健身区生活社区可考虑的设132、施可考虑的设施功能功能PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637742005 远卓管理顾问 项目项目投投资资预测预测1、总总论论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测2.1 宏观环境分析2.2 YY酒店市场分析与竞争比较2.3 YY会议市场分析与竞争比较2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目项目定定位位3.1 主133、题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位4、项目项目投投资资预测预测5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施6、下下一一步步工工作作PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637752005 远卓管理顾问 动动态态投投资资测测算算的目的是的目的是客客观观地地评价评价项目的资项目的资金金压压力力和和操操作作难难度，度，测测算算过过程程中项目中项目组以和组以134、和沟通沟通确确定定的的条件条件及及参参数数为为前前提提酒店和会议中心每隔十年进行一次重装修，以主体酒店为例，装修成本3000元/平米在10年内折旧完，每隔十年进行一次1500元/平米的装修，在10年内折完，整个经营周期（30年）内需要翻新两次，康体中心及配套建筑为毛坯房直接出租给商户，无需考虑装修折旧酒店分两期，一期四星级酒店1.6万平米，二期别墅酒店和公寓酒店，1.1万平米；别墅公寓的总体规模为10万平米和8.8万平米，分三期开发，一期5万平米，二期8万平米，三期5.8万平米，独栋和双拼别墅、高档酒店式公寓在前两期开发完毕；会议中心与康体中心均在项目第一期开发完毕，建筑面积分别为5000平米135、1万平米，配套建筑分三期开发，建筑面积依次为5000平米、5000平米、1万平米土地费用支付总额和支付进度依据土地出让协议，各类物业的建安成本依据和的最终沟通结果，垫资情况根据的建议，本次动态测算划分到季度，各物业类型分别计算并加总前期费用在一期开工前一季度摊70%，二期开工前一季度摊30%；基础设施费用在一期第一季度摊60%，二期第一季度摊40%；园林海滩建设一期分摊60%，二期分摊40%；主体建成前建安成本的50%由施工单位垫资，主体建成后支付30%，完全建成后1年内支付20%不可预见费用按照各期间的开工比例分摊至季度；销售费用以当期销售额为基础，按照6%的费率计算；前期费用、基础设施费136、用、不可预见费用、开发期管理费用按各物业板块的建筑面积在总体中占比分摊，土地费用按占地面积分摊；财务费用以当年累计贷款总额为贷款本金，按季度利率1.47%计算总体说明开发进度分期付款费用摊销装修折旧PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637762005 远卓管理顾问 具体具体参参数数列列表表如如下下利息计算以当年累计贷款总额为贷款本金，按季度利率1.47%计算资产负债率控制在60%财务费用总额按照预计销售收入的2.5%测算管理137、费用按照当期销售收入的6%测算销售费用建安成本1200精装修成本6001800元/m2公寓式度假酒店建安成本2000精装修成本20004000元/m2别墅式度假酒店建安成本1500精装修成本30004500元/m2四星级酒店度假酒店含建安成本和内部粗装修费用高档公寓1200元/m2，普通公寓1000元/m2度假公寓公寓含建安成本和内部粗装修费用独栋2000元/m2，双拼1500元/m2，其它1200元/m2度假别墅别墅其它配套（含康体中心）会议中心土地等200元/m2基础设施费含规划设计、报建、勘探测量、水电配套130元/m2前期费用按现有土地出让协议，在每年年度末支付14132万元土地过户费138、用和建筑物费用成成本本毛坯房直接出租1800元/m2建安成本1200精装修成本8002000元/m26000万元园林和海滩建设按照当期销售收入的5.5%测算开发期税费（营业税）总额按照预计销售收入的3%测算不可预见费用费费用用备备注注测测算算标准标准成成本本费费用用类类型型PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637772005 远卓管理顾问 项目开发进度项目开发进度安安排排依据依据了了长长开发开发周周期期以控制以控制风险风险、139、施施工不工不间间断断、销售销售不不间间断断、用酒店用酒店带带动动别墅别墅然然后再后再带带动动公公寓寓等等原则原则PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637782005 远卓管理顾问 按照按照项目的开发进度项目的开发进度安安排排，项目，项目总投总投资资8.02亿亿，平平均均年年投投资资在在1.5亿亿，其其中中第第一年的一年的投投资资额额达达1.79亿亿2006年2007年2008年2009年2010年项目年度项目年度总投总投资资140、计计划划（万万元元）17860.417754.414362.218594.711621.4PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637792005 远卓管理顾问 2011年 年12-23-56-8 9-11 12-23-56-8 9-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-2规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施60%园林和海滩建设别墅公寓建筑酒店建筑会141、议和康体中心建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施40%园林和海滩建设别墅公寓建筑酒店建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%别墅公寓建筑其他配套建筑销售进度20%15%10%10%15%20%10%0.5万其他配套0.5万会议中心、1万康体中心2008年 年2009年 年1.5万别墅、1万公寓1.6万主体酒店1.5万别墅、1万公寓2010年 年海滩与第一期高尔夫园林建设项目三期项目一期项目二期2006年 年2007年 年0.5万其他配套0.5万别墅酒店、0.6万公142、寓酒店1万其他配套2.5万别墅、1.5万公寓2.5万别墅、1.5万公寓2万别墅、3.8万公寓第二期高尔夫园林建设1.6万主体酒店2006年2007年2008年2009年2010年2011年其其中，中，酒店酒店板块板块计计划划总投总投资资1.36亿元亿元，分两分两期期开发，开发，第第一一期投期投资资0.92亿元亿元，占占酒店酒店总投总投资资67.6，第第二二期投期投资资0.43亿元亿元，占酒店占酒店总投总投资资32.49210.3 一一期期度假度假酒店酒店当当期投期投资资总总额额239.1 资本化利息199.5 不可预见费用166.2 开发期管理费用2400.0 建安成本320.0 基础设施20143、8.0 前期费用4800.0 装修成本877.4 土地成本一一期期度假度假酒店酒店总总计计（万万）0.5万别墅酒店、0.6万公寓酒店总总计计（万万）4349.2 二二期期度假度假酒店酒店当当期投期投资资总总额额51.6 资本化利息137.1 不可预见费用114.3 开发期管理费用1720.0 建安成本220.0 基础设施143.0 前期费用1360.0 装修成本603.2 土地成本二二期期度假度假酒店酒店一年半一年12321.3 万万元元度假度假酒店酒店总投总投资资折折现现值值13559.5 万万元元度假度假酒店酒店总投总投资资成本计算依据：“主体酒店1500（建安成本）3000（装修成本）”144、”别墅酒店20002000“，”公寓酒店1200600“PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637802005 远卓管理顾问 别墅别墅公公寓寓的的总投总投资资额额为为4.88亿亿，包括包括由由于于贷款贷款产产生生的的138.2万万资资本本化化利利息息，总投总投资中资中土土地地成成本本约占约占21%，建建安成安成本本为为48%，各各项项费费用用合合计计占占18.7。2011年 年12-23-56-8 9-11 12-23-56145、-8 9-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-2规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施60%园林和海滩建设别墅公寓建筑酒店建筑会议和康体中心建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施40%园林和海滩建设别墅公寓建筑酒店建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%别墅公寓建筑其他配套建筑销售进度20%15%10%10%15%20%10%0.5万其他配套0.5万会议中心、1万康体中心2008年 年2146、009年 年1.5万别墅、1万公寓1.6万主体酒店1.5万别墅、1万公寓2010年 年海滩与第一期高尔夫园林建设项目三期项目一期项目二期2006年 年2007年 年0.5万其他配套0.5万别墅酒店、0.6万公寓酒店1万其他配套2.5万别墅、1.5万公寓2.5万别墅、1.5万公寓2万别墅、3.8万公寓第二期高尔夫园林建设3万别墅，2万公寓2006年2007年2008年2009年2010年5万别墅，3万公寓两年两年2万别墅，3.8万公寓一年半财务费用销售费用不可预见费用开发期管理费用建安成本基础设施前期费用土地成本49325.3总投总投资资42922.8总投总投资资折折现现值值138.24711.147、523441952.9236103760244410364.7别墅别墅公公寓寓总总计计（万万元元）PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637812005 远卓管理顾问 2011年 年12-23-56-8 9-11 12-23-56-8 9-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-2规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施60%园林和海滩建设别墅公寓建筑酒148、店建筑会议和康体中心建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施40%园林和海滩建设别墅公寓建筑酒店建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%别墅公寓建筑其他配套建筑销售进度20%15%10%10%15%20%10%0.5万其他配套0.5万会议中心、1万康体中心2008年 年2009年 年1.5万别墅、1万公寓1.6万主体酒店1.5万别墅、1万公寓2010年 年海滩与第一期高尔夫园林建设项目三期项目一期项目二期2006年 年2007年 年0.5万其他配套0.5万别墅酒店、0149、.6万公寓酒店1万其他配套2.5万别墅、1.5万公寓2.5万别墅、1.5万公寓2万别墅、3.8万公寓第二期高尔夫园林建设会议康体中心2006年2007年2008年2009年2010年2011年会会议议中中心心及及康康体体中中心心在在项目一项目一期期开发开发完完毕毕，投投资资总总额额为为4073万万元元4073会会议议中中心心累累计计投投资资合合计计109.4资本化利息187不可预见费用155.8开发期管理费用2800建安装修成本300基础设施195前期费用325.8土地成本会会议议康康体体中中心心总总计计（万万元元）一年半PDF created with pdfFactory trial ve150、rsion 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637822005 远卓管理顾问 2011年 年12-23-56-8 9-11 12-23-56-8 9-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-2规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施60%园林和海滩建设别墅公寓建筑酒店建筑会议和康体中心建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施40%园林和海滩151、建设别墅公寓建筑酒店建筑其他配套建筑销售进度15%10%5%15%15%10%10%15%5%别墅公寓建筑其他配套建筑销售进度20%15%10%10%15%20%10%0.5万其他配套0.5万会议中心、1万康体中心2008年 年2009年 年1.5万别墅、1万公寓1.6万主体酒店1.5万别墅、1万公寓2010年 年海滩与第一期高尔夫园林建设项目三期项目一期项目二期2006年 年2007年 年0.5万其他配套0.5万别墅酒店、0.6万公寓酒店1万其他配套2.5万别墅、1.5万公寓2.5万别墅、1.5万公寓2万别墅、3.8万公寓第二期高尔夫园林建设0.5万方其他配套2006年2007年2008年2152、009年2010年2011年其其他他配套配套建筑建筑分分三三期期开发开发以以配配合合整整个个项目的项目的阶段性阶段性运运营营，投投资资总总额额为为6116万万元元0.5万方其他配套一年半一年1万方其他配套一年1518.8 一一期期配套配套建筑建筑当当期投期投资资总总额额39.3 资本化利息62.3不可预见费用51.9开发期管理费用900 建安成本100基础设施65 前期费用300.3土地成本一一期期配套配套建筑建筑总总计计（万万）1506.1 二二期期配套配套建筑建筑当当期投期投资资总总额额26.6资本化利息62.3不可预见费用51.9开发期管理费用900 建安成本100基础设施65 前期费用153、300.3土地成本二二期期配套配套建筑建筑总总计计（万万）3091.0三三期期配套配套建筑建筑当当期投期投资资总总额额131.9 资本化利息124.7 不可预见费用103.9 开发期管理费用1800建安成本200 基础设施130前期费用600.6 土地成本三三期期配套配套建筑建筑总总计计（万万）PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637832005 远卓管理顾问 在在项目项目总投总投资为资为8.02亿亿中，中，成成本本占占86154、，费费用占用占14，由由于项目的于项目的容容积积率较率较低低，在在总总成成本本中，中，土土地地成成本本与与建筑建筑物物费费用用仍仍占占有有较较大大比比例例，约约为为2180193.111521.14029028382合合计计9560公寓10280酒店14050别墅建建安成安成本本1000会议中心1800康体中心不可预见费用财务费用销售费用开发期管理费用其它配套园林和海滩建设基础设施费用前期费用土地过户、建筑物费用总总计计31171095.74711.52597费费用用360060005000325014132土土地与地与基基础础设施设施投投资资额额（万万元元）成成本本费费用用类类型型土土地与地155、与基基础础设设施小施小计计36%康康体体中中心心2%会会议议中中心心1%度假度假酒酒店店13%别墅别墅18%公公寓寓12%其其他他配配套套4%费费用用总总计计14%PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637842005 远卓管理顾问 潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施1、总总论论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测2.1 宏观环境156、分析2.2 YY酒店市场分析与竞争比较2.3 YY会议市场分析与竞争比较2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目项目定定位位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位4、项目项目投投资资预测预测5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施6、下下一一步步工工作作PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637852005 远157、卓管理顾问 项目中可项目中可能能存存在在的的五五类类风险风险和和可可能能的的应应对对措施措施市场风险市场风险市场风险市场风险YY项目所依托的市场环境具有一定的不确定性。需求需求市场市场 国内、YY未来宏观经济环境都会对项目未来需求市场产生重大影响，尤其是YY目前主要针对国内游客的客观现状，对国内经济发展前景的依赖度较高；YY未来综合吸引力对YY项目二期建设的收益能力产生影响。供给供给市场市场 环渤海其他主要旅游城市的竞争、周边其他旅游景点与YY的竞争等将对旅游客源构成威胁和替代，YY目前主要依靠自然风光吸引游客的单一竞争优势抗风险能力较弱。项目项目体量体量 本项目体量太大，而且产品面对的客户群158、相似，多数是休闲度假人群，从估算上发现，YY的年休闲度假人数不容易满足项目20万平方米客房（含度假别墅公寓）的体量 销售销售方方式式 旅游用地的土地年限使得销售难度较大，产权酒店式的销售方式也有一定的风险可可能能的对的对策策充分做好前期研究以及销售策划将市场目标区域放得更远，充分重视营销策划分多期开发，必须将项目周期拉长对每个开发周期的市场容量进行预测，力求产品容量适合当时点市场容量将一部分公寓设计成住宅户型，要大力挖掘购买自住的客户数量对产权式销售的各种方式需要认真规划，提供客户多种投资选择，满足不同层次的客户需求旅游用地性质对给销售造成一定困难，需要进一步寻求政府的理解和支持,将来有可能对159、部分土地适当调整规划PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637862005 远卓管理顾问 项目中可项目中可能能存存在在的的五五类类风险风险和和可可能能的的应应对对措施措施经经营营风险风险经经营营风险风险YY项目未来度假村经营情况取决于：酒店类资产的经营，别墅公寓类资产的出售酒店酒店类类资产的资产的经经营营管理公司管理公司选择选择 公司所选择的酒店管理公司的风格和水准能否区别于其他竞争对手或者优于其他对手，十分重要。若酒店管理公160、司选择失误，对未来经营业绩将发生较大影响。业业主主与管理公司与管理公司关关系系 由于公司没有接触过酒店行业，意味着与酒店管理公司将是初次合作。初次合作双方可能在经营理念、管理风格、行为习惯等诸多方面有所不同，需要经历磨合。磨合的周期长短、磨合的成功与否等因素将影响酒店的日常经营活动，带来风险。出出售售类类物物业的业的营营销销战略战略、渠渠道道战略战略与与销售销售策策略略营营销销战略战略：销售布局、销售策略、销售管理（销售组织、业务管理）等渠渠道道战略战略：渠道选择、渠道政策、渠道管理等销售销售策策略略：定价、广告定位、推广、现场促销等可可能能的对的对策策 建议YY项目聘请国内知名的酒店管理公司161、，其经营管理能力在一般条件下将保持在较高水准，比较能够控制经营风险 对可能的酒店管理公司进行充分研究，分析最佳合作伙伴，并及早进行商务接洽 在前期投入力量进行营销战略方面充分的考虑和设计PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637872005 远卓管理顾问 项目中可项目中可能能存存在在的的五五类类风险风险和和可可能能的的应应对对措施措施财财务务风险风险财财务务风险风险YY项目投资量大、项目周期长，过程中产生财务风险的相关因素较多162、，主要有：融融资资风险风险 YY项目中不确定因素较多，从而对资金需求的不确定性也较高，容易形成资金缺口。利率利率风险风险 由于YY项目贷款额度较高，贷款周期长，承担的利率变动风险较高。利率的变动将影响项目财务费用。汇汇率率风险风险 由于境外融资相对容易且成本较低，如果YY项目未来会实行境外融资，将面临汇率风险，需考虑设计避险工具降低风险。可可能能的对的对策策 财务风险中可控的只有融资风险，在安排资金计划时须给与一定弹性，考虑多种可能，预先设计备用方案。进行融资组合设计，降低综合融资成本PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市163、规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637882005 远卓管理顾问 项目中可项目中可能能存存在在的的五五类类风险风险和和可可能能的的应应对对措施措施政策风险政策风险政策风险政策风险政府风险政府风险：例如海滩边厂房拆迁的承诺是否能及时兑现等土土地地政策政策是否会发生变化，地块中难以建设别墅公寓部分土地能否寻求政府的理解和支持通过适当变更规划的方式或延长土地年限以解决住宅销售问题等等住住房房预预售售政策政策，央行已经建议要取消住房预售，这一建议是否会被采纳？什么时候采纳？可可能能的对的对策策 所有承诺形成文字 在前期应对承诺不兑现达成补164、偿协议 在前期应将的想法有意识的提出，并通过各种方式不断与政府沟通，寻求理解PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637892005 远卓管理顾问 项目中可项目中可能能存存在在的的五五类类风险风险和和可可能能的的应应对对措施措施资源资源风险风险资源资源风险风险YY项目是一个大型的复合地产项目，对而言面临着资源风险，主要有：的的合作合作资源资源：的合作网络是否能满足项目的需要？银行关系、投资公司的接触？酒店管理公司的关系等资资金金165、资源资源：的现金实力和可融资实力，包括寻求投资的能力人力资源人力资源：的人力资源现状和未来需要的人力资源规划可可能能的对的对策策 针对项目做好各种资源的规划，进一步加以补充 广泛利用外部合作伙伴PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637902005 远卓管理顾问 潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施1、总总论论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调市场调研研及及前166、景预测前景预测2.1 宏观环境分析2.2 YY酒店市场分析与竞争比较2.3 YY会议市场分析与竞争比较2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目项目定定位位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位4、项目项目投投资资预测预测5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施6、下下一一步步工工作作PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群14167、4481637912005 远卓管理顾问 下下一一步步工工作作2005年年8月月10月月2005年年8月月10月月2005年年11月月12月月2005年年11月月12月月2006年年1月月2月月2006年年1月月2月月2006年年3月月5月月2006年年3月月5月月2006年年6月月7月月2006年年6月月7月月规划规划建设建设营销营销管理管理基础建设（七通一平）完成第一期项目的详规与设计完成粗规项目开工开始别墅公寓的销售建安w公司组建w组织机构w人员到位w人力资源培训计划w详细的项目开展计划w营销战略w渠道战略w销售策划w销售布点w代理商培训w售楼人员培训投资投资w寻求合作投资商w酒店管理公168、司甄选w建设期的管理w投资协议w酒店管理公司合作协议w营销管理PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637922005 远卓管理顾问 在在项目项目期期间间,远卓远卓得得到到了了YY市政府市政府、旅游旅游局局、房地产房地产各各级级领领导导以以及及其其他他朋友朋友的大力的大力支持支持，项目，项目经经理理贺晓宏贺晓宏先先生生谨此谨此表表示示感感谢谢YY市政府市政府、旅游旅游局局感谢公司经营层朱总、陈总及两位王总、金经理的支持和指导感谢销售专家萧总、设计专家李总师及其他朋友的积极参与和宝贵意见感谢公司其他人员的大力协助感谢旅游局管部长、魏部长、规划局仲科长、YY国旅李经理及其他工作人员的协助配合；旅游局提供的统计数据和内部资料对我们的研究有重要的基础性作用PDF created with pdfFactory trial version 原版文件下载地址:中国城市规划设计群144481637Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637