1、高 通 智 库 2014 年 5 月 15 日 境外房地产案例研究 英国英国 Metro Centre(Metro Centre(美琢美琢)购物中心购物中心 电话：(010)58677851/2/3 邮箱： 网站： 高通智库作为一家高端决策服务机构，为业界提供房地产定期行研报告、宏观经济定期报告、年度定制性研究服务、专题研究、客户委托服务、地产金融业务、大型活动与品宣等七大领域的服务，并将地产金融服务定位为公司重要的战略方向之一。摘要 项目是英国、甚至是整个欧洲最大的室内娱乐型主题购物中心。坐落于一个只有 7.8 万人口的小城市盖茨黑德市（Gateshead），占地面积约 485,622 平方2、米，营业面积 168,900平方米，年均聚客入店 2,300 万人次。于 1986 年开业，有英国著名的房地产投资信托公司 Intu Properties Plc 开发并运营，经过多年的经营与扩建，终于成为全英、乃至全欧洲最大的室内娱乐型主题购物中心，并立志于为广大消费者提供一个世界级的集购物、餐饮、娱乐和休闲为一体的“休闲圣地”。购物中心的外观类似于汉字“工”的形状，外观朴实无华，主体建筑分为五个区域，在该中心不同的发展阶段建造完成。为了更好地区分各个区域，该中心运营商用不同颜色将其分为：红区，绿区，灰区，黄区和蓝区。项目外部交通动线建设，首先，环绕着基地的几条道路完工通车，并与主线 A1 3、高速公路连上，才开始启动项目，第一期红区和第二期绿区共 33,471 平方米于 1986 年建成先行开业，紧接着与购物中心衔接的轨道交通与公交大巴转运站于隔年 1987 年落成，同时，黄区、蓝区、灰区与室内主题乐园，共 83,612 平方米，亦峻工开业，整个项目的开发，完全跟着外部交通动线网络建设的步调而起舞。项目自开业以来，高度专业之营销与促销策略模式，一直都是业界其他购物中心的学习标竿。它的主、次顾客群，覆盖了车距 1 小时内的 300 万人口，以及英国其他地区和北欧国家过来的观光客群。不断的举办免费活动，如国际时尚服装走秀、音乐会、儿童表演节目等等，已在顾客心中根植了既定的品牌个性与形象4、，同时，亦特别塑造了代表中心的形象代言卡通人物，企图将家庭和儿童与购物中心融成一体。境外房地产案例研究 2 娱乐型主题购物中心：英国 Metro Centre(美琢)购物中心 一 项目概况 项目名称：英国盖茨黑德 Metro Centre(音译美琢)购物中心 项目地点：英国盖茨黑德郊区，距离英格兰东北部最大城市纽卡斯尔市约 12 公里 可出租建筑面积：168，900 平方米 项目占地面积：约 485，622 平方米 店铺个数：340 家以上 停车位数量：10,000 个 首次开业：1986 年 商业类型：娱乐型主题购物中心 项目用途：购物、休闲、餐饮、娱乐 定位：超区域型娱乐与购物并重的购物中5、心 辐射范围：25 公里内，开车 30 分钟内可到中心的 150 万人口；次商圈：2550 公里内，开车 1 小时可到中心的 250 万人口。客流量：2300 万人次/年 顾客平均停留时间：2 小时 18 分 男女顾客比例：女性为 73%，男性为 27%境外房地产案例研究 3 每周重复入店顾客比例：39%建筑物层数：2 开发商：英国 Intu Properties 房地产投资信托公司拥有 54%，GIC 房地产公司 36%，教牧人员救济委员会 10%英国 Metro Centre(音译美琢)购物中心是英国、甚至是整个欧洲最大的室内娱乐型主题购物中心。该购物中心坐落于一个只有 7.8 万人口的小6、城市盖茨黑德市（Gateshead），占地面积约 485,622 平方米，营业面积 168,900 平方米，年均聚客入店 2,300 万人次，盖茨黑德这个小城市也因而声名大噪。Metro Center 购物中心于 1986 年开业，有英国著名的房地产投资信托公司 Intu Properties Plc 开发并运营，经过多年的经营与扩建，终于成为全英、乃至全欧洲最大的室内娱乐型主题购物中心，并立志于为广大消费者提供一个世界级的集购物、餐饮、娱乐和休闲为一体的“休闲圣地”。二 项目区位及交通 2.1 项目位置项目位置 Metro Centre(音译美琢)购物中心座落于英国小城市盖茨黑德市的郊区，位7、于泰恩河流域(Tyne River)的心脏地带，介于英格兰东北地区最大城市纽卡斯尔(Newcastle)与盖茨黑德市之间，过了泰恩河，就进入了纽卡斯尔市，距离约 12 公里。购物中心的环形路与 A1 高速公路相连，随着整个盖茨黑德市商业开发区的兴建，购物中心附近的公共交通设施与道路网线日益完善，使其辐射范围得到极大的扩展。主商圈客源辐射范围可拉至 25 公里，覆盖了包括盖茨黑德市、纽卡斯尔市及周边小城市，开车 30 分钟内到达基地的人口约 150 万人，次商圈则放大至 2550 公里的范围内，以纽卡斯尔市为核心的 12 个大小卫星城市都会圈，开车 1 小时内可到达的人口约 250300 万人。8、整个购物中心还拥有近 10，000 个免费停车场和 350 个大巴停车位，免去顾客停车位的烦恼。与此同时，购物中心附近还兴建了一个公共交通枢纽站和一个火车站。境外房地产案例研究 4 2.2 辐射范围辐射范围 Metro Centre 购物中心主商圈客源辐射范围可拉至 25 公里，覆盖了包括盖茨海德市、纽卡斯尔市及周边小城市，开车 30 分钟内到达基地的人口约 150 万人，次商圈则放大至 2550公里的范围内，以纽卡斯尔市为核心的 12 个大小卫星城市都会圈，开车 1 小时内可到达的人口约 250300 万人。境外房地产案例研究 5 2.3 商业定位商业定位 Metro Centre 购物中心9、所在区域的战略位置具有极大的潜力，商圈辐射范围覆盖了以纽卡斯尔市为核心的 12 个卫星城市都市圈，半个小时内车程到达该购物中心的人口为 150 万，一个小时内的人口为 250-300 万。而盖茨黑德市的人口只有 7.8 万，对购物中心的顾客贡献率是严重不足的。所以，我们可以看出 Metro Centre 购物中心的商业定位为：满足区域家庭休闲与购物需求的跨区型购物中心。2.4 交通情况交通情况 在英国，家庭购物习惯离不开汽车，购物中心和超大型店也多半在郊区开店，所以，一个购物中心的交通通达性在很大程度上觉得了该购物中心的成败，Metro center 购物中心的发展也证明了这一点。它在 19810、6 年 10 月份开业之际，只有一条 A1 高速公路与其连接，随后几年，从 1988 年到 2004 年，购物中心陆续扩建，交通网络也不断强化，先后增建了三个高速公路交流道，并新开了一条公路，形成了交通动线四通八达的格局。与此同时，该购物中心兴建了充足的停车场，10，000 个停车位和 350 个大巴停车位。2004 年，购物中心的公交大巴及轨道交通枢纽站改建完成，使得购物中心在公共交通设施方面更上一层楼。境外房地产案例研究 6 【汽车及大巴】座落于 A1 高速公路上，顾客驾车来往 Metro center 购物中心十分方便。与此同时，购物中心拥有 10，000 个免费停车位和 350 个大巴11、停车位，停车场位于购物中心不同区域，让顾客免去停车之忧。【公共运输系统】Metro Centre 购物中心拥有完善的公共交通系统，一个大型的公共交通枢纽站，可以把顾客直接送到购物中心入口。同时，它还临近一座火车站，为远途的顾客解决交通通达的问题。Metro Centre 的公共运输系统包括：公共汽车 每小时有 100 多辆公共汽车从购物中心的东北部到达 Metro Centre 的公共交通枢纽站。购物中心还拥有自己的公交便民服务，把从盖茨黑德火车换乘站的顾客运送到购物中心。便民服务车白天每 7-8 分钟一趟，工作日每天晚上 10 分钟一趟，周末晚上每 15 分钟一趟。Metro Centre 12、大巴可以在 15 分钟内把在纽卡斯尔市中心的顾客带到 Metro Centre 购物中心。大巴每天 8 分钟一趟，晚上 12-15 分钟一趟，周日 12 分钟一趟。在 Metro Centre 购物中心的东北部，许多城市还拥有直达此地的公交巴士。境外房地产案例研究 7 火车 Metro Centre 购物中心座落于全国铁路线网的旁边，并拥有自己的火车站。从纽卡斯尔中心火车站坐火车到购物中心的时间仅为 7 分钟，每天 15 分钟一趟，晚上和周日发车的频率略低一些。【自行车】Metro Centre 购物中心还座落于国家自行车网道之上，购物中心周围也拥有自行车道和行人道，在购物中心的每个重要入口都13、有自行车停车处。三 项目规划 1981 年，英国政府将 Metro Centre 购物中心附近的大片土地划为商业开发区，这给了开发商一个绝佳的机遇进行开发，第一，土地价格低，第二，开发法规限制大幅放宽，第三，政府给予多项税率优惠政策，鼓励开发，第四，政府阶段性强化该区的基础建设，特别是附近交通基础设施的建设。这些都为该购物中心的开发与兴建提供了千载难逢的机遇。从此之后，英格兰东北部成为了全英国零售业革命的先行者。起初，Metro Centre 购物中心建造想法，规划和设计是非常简单的，就是为了建造一座集购物和娱乐的为一体的购物中心。与此同时，吸收北美最新购物中心的设计理念，并沿袭欧洲一个多世纪14、以来的购物中心传统。自开业以来，Metro Centre 已经成为盖茨黑德当地社会结构中的一部分，深深的融入当地居民的日常生活当中。境外房地产案例研究 8 3.1 历史沿革历史沿革 Metro Centre 购物中心的发展史可以说是与盖茨黑德城市商业开发区的发展史同步进行。从 1984 年 A1 高速公路与其他主要附近道路的连通，购物中心的建设也同步开工，之后购物中心的每次扩建，都是伴着项目附近道路的建设而开展的。这也就不难理解，为什么 Metro Centre 购物中心在盖茨黑德当地居民日常生活当中所扮演如此的重要角色。以下是该购物中心发展过程当中重要的历史阶段：境外房地产案例研究 9 3.15、2 设计特色设计特色 Metro Centre 购物中心坐落于英国东北部靠近纽卡斯尔的一个叫盖茨黑德市（Gateshead）的小城市的郊区，占地面积约 80,000 平方米，营业面积 168,900 平方米。从高空俯视，购物中心的外观类似于汉字“工”的形状，外观朴实无华，主体建筑分为五个区域，在该中心不同的发展阶段建造完成。为了更好地区分各个区域，该中心运营商用不同颜色将其分为：红区，绿区，灰区，黄区和蓝区。【购物中心外部设计】Metro Centre 购物中心外观朴实无华，单从外边观察，并没有什么特色。但了解该购物境外房地产案例研究 10 中心发展历史的顾客知道，这座 2 层高的购物中心实际16、上是分为五个区域，围绕当时交通设施的完善，在不同的时期建造的。每个区域紧密联系，互补有无，形成一个完整的整体，成功的避免了购物中心建筑扩建所带来的不协调感。与此同时，购物中心拥有近 10，000 个免费停车场，均匀的分配在购物中心的各个主要入口，免去顾客停车的后顾之后。1987 年落成启用的轨道交通与公共交通枢纽站由一条空中长廊与购物中心相连，在“人性化”方面发挥到了极致。【购物中心内部设计】Metro Centre 购物中心内部装修精致，气氛讲究，力求营造一个舒适的购物环境。主要动线通道宽阔明亮，并有清晰的指示标识。Metro Centre 购物中心各个店铺的走廊宽阔、明亮、平坦，且进行了无17、障碍设计，十分人性化，并最大程度上缓解了大量顾客涌入所带来的拥挤感。境外房地产案例研究 11 Metro Centre 购物中心各个不同区域的连接处均有广阔的空间，以确保大量人流聚集是不会太过拥挤，并设有升降扶梯，方便顾客进行上下换成。3.3 动线规划动线规划 Metro Centre 购物中心由于位于可以说是不毛之地的郊区，外部交通动线建设即变得十分关键，首先，环绕着基地的几条道路完工通车，并与主线 A1 高速公路连上，才开始启动项目，第一期红区和第二期绿区共 33,471 平方米于 1986 年建成先行开业，紧接着与购物中心衔接的轨道交通与公交大巴转运站于隔年 1987 年落成，同时，黄区18、蓝区、灰区与室内主题乐园，共 83,612 平方米，亦峻工开业，整个项目的开发，完全跟着外部交通动线网络建设的步调而起舞。【外部交通动线分析】随着盖茨黑德商业开发区的建设，Metro Centre 购物中心陆续扩建，交通网络也不断强化，境外房地产案例研究 12 先后增建了三个高速公路交流道，并新开了一条公路，形成了交通动线四通八达的格局，完善了购物中心的外部交通动线系统。【内部人流动线分析】Metro Centre 购物中心的每个区域，每个入口的设置都被战略性的定位，并于附近配有大型免费停车场，最大程度上保证了顾客的舒适度。Metro Centre 购物中心共有五个区域组成，各个区域之间由一19、个宽广的大厅连接，完美过度，使顾客在穿梭于不同区域过程中，不会感到突兀，顾客可以舒适的在不同区域中享受购物与休闲。境外房地产案例研究 13 Metro Centre 购物中心所有的顾客入口，分别设在左右上下四块主力店，先形成一个大包围圈，围住品牌店，换言之，任何一个顾客入店，都是透过主力店的导流作用，进入中心内的各个品牌店，没有死角。整个 Metro Centre 购物中心设有两处美食区，一楼 18 家及二楼 30 家餐饮专卖店，分别摆放在四个区（黄、蓝、红、绿）的大广场与小广场周边，以及区与区相连的位置。当顾客在这么大一座购物中心内，不管从哪一区逛到哪区，都有餐饮店让你随时休闲一下的地境外房20、地产案例研究 14 方，起到了延长顾客停留时间、增加顾客消费的重要作用。四 项目业态分析 Metro Centre 购物中心除了 168,900 平方米的规模优势外，业态组合也十分完整。在购物方面，主力店有 3 家百货公司：Marks and Spencer(盖茨黑德市唯一的一家)、Debenhams和 House of Fraser，品牌店 330 多家，娱乐方面，还有号称欧洲最大的室内主题乐园（已于2008 年 4 月撤离，撤场后的闲置面积由电影院扩建和保龄球重建填补，于 2009 年 9 月重新开业。），并搭配了 2 个美食广场及 48 家餐饮店，因此，我们可以看出，它的业态组合是以购物21、和娱乐并重的。整个购物中心分为红、绿、蓝、黄、灰五个区域，基本上，每个区域都有自己的主力店或次主力店，并配有多家餐饮商店，使各种业态的聚合顾客能力发挥到最大。境外房地产案例研究 15 4.1 业态分析业态分析 Metro Centre 购物中心的业态组合十分完整，购物、餐饮、休闲娱乐等业态均有自己的主力店，且有规划的分布在购物中心各个不同区域，力求各业态间的相互聚合顾客作用发挥到最大。业态组合 内容 购物中心 主力店：百货公司3 品牌店：品牌店330 餐饮住宿 美食广场2 咖啡餐饮店48 休闲娱乐 主力店：主题乐园1 电影院1;保龄球馆1 主题乐园 欧洲最大的室内主题乐园，已于 2008 年 22、4 月撤离；撤场后的闲置面积由电影院扩建和保龄球重建填补，于 2009 年 9 月重新开业。【业态占比】从上表我们可以看出，在 Metro Centre 购物中心的各个业态中，购物商铺和餐饮这两种业态占了很大比例，分别达到 86%和 13%，而在 2008 年欧洲最大的室内主题公园 The New Metroland 撤走之后，休闲娱乐业态只占到了购物中心整体业态的 1%。境外房地产案例研究 16 【商铺明细】Metro Centre 购物中心的购物类商铺包括主力店和品牌店两种，主力店包括：Marks and Spencer(盖茨黑德市唯一的一家)、Debenhams 和 House of F23、raser 三家。品牌店则达 330多家，主要时尚品牌店包括：British Home Stores、Next、Primark、Topshop/Topman、H&M、New Look、River Island 和 Zara 等。Metro Centre 购物中心餐饮业态同样丰富多彩，超过 50 家餐饮店在此供顾客选择，无论顾客有什么样的需要，都可以吃到自己心仪的美食。Metrocentre Qube 和 Metrocentre Restaurants 是购物中心两家主要的美食广场，为顾客提供来自世界各地的美食。此外，还有48 个咖啡和快餐店分布在购物中心各个区域，无论顾客走到那个区域，都有餐饮24、店让顾客随时可以休息一下，在品味美食的同时，回味一下购物的乐趣。境外房地产案例研究 17 境外房地产案例研究 18 境外房地产案例研究 19 境外房地产案例研究 20 境外房地产案例研究 21 境外房地产案例研究 22 境外房地产案例研究 23 境外房地产案例研究 24 境外房地产案例研究 25 境外房地产案例研究 26 境外房地产案例研究 27 境外房地产案例研究 28 境外房地产案例研究 29 境外房地产案例研究 30 4.2 业态变化业态变化 Metro Centre 购物中心自 1986 年开业以来，整个购物中心的发展是跟随着盖茨黑德市商业开发区的发展同步进行的，无论从购物中心建筑面积25、，还是业态构成，都跟随市场需求，处于不断的变化过程当中。【近年来主要业态变化】2008 年以来，受国际金融危机影响，Metro Centre 购物中心的客流量受到很大影响，购物中心主动商场业态进行了调整，包括 2009 年黄区主题乐园退场，由 Metro Centre Qube美食广场开业和 ODEON 电影院组成新黄区，和将灰区改造成为更高端的购物区域。在这次购物中心业态调整中，前欧洲最大室内主题乐园的迁出，是此购物中心近年以来最大的业态变化，虽然中心内还保留一个小型的游乐场，但由此我们仍然可以看出，与 Metro Centre 购物中心之前“购物与游乐并举”的业态组合相比，明显偏向购物与饮26、食的业态组合形式。境外房地产案例研究 31 五 项目运营分析 5.1 物业运营物业运营 Metro Centre 购物中心周围区域商圈内有数十家竞争店，主要对手也有 12 家之多，顾客肯定或多或少被竞争店给分掉了一些，因此，顾客重复入店的关键，还是在于透过人性化的顾客服务及购物中心本身的运营管理，来赢得更多的“回头客”。【物业管理】Metro Centre 购物中心的入驻商户店员、物业员工、自己的职员工，超过 7,000 人，所要管理的范围有将近 3.5 公里长的店面、走道、停车场、大巴和轨道转运站，以及超过 300 家的商店，从 1986 年开业至今，人们之所以不断地重复入店，无论是购物，或27、只是纯粹来休闲逛逛、或跟亲朋好友约会与聚会，Metro Centre 都是他们心中的首选目的地。不单如此，管理团队的主要运营管理项目，包括技术服务、安全、物业、商户协调、沟通系统、交通系统、环保服务、消防、营销及顾客服务。每天店门一开，直到打烊，面对的是 300家店、日均 40,000 辆的顾客汽车、中心内外价值 100 万英镑的绿化植物与草皮、以及能源系统、50 万加仑的地下洒水系统、超过 4,000 个以上的防盗感应器的监控系统、10,000 个车位的停车场，工作人员每周工时超过 100 小时以上。物业管理部门主要负责业态组合调整、商户配置、招商、新商户开发、租约管理。多数的入驻商户是五年28、即必须重新检讨与调整一次，租约签订、租金收取、服务条件的设定，都属该部门所负责，因此，购物中心的收入及再投资，全系于它的管理。顾客的服务需求与要求不断地提高，该中心针对此趋势，持续在中心员工与商户店员的服务水平上加重培训的投资力度，提供顾客最现代化与最人性化的软硬件服务。为了进一步加强中心与入驻商户之间的战略合作伙伴关系，增设了一名商户协调经理，并境外房地产案例研究 32 纳入核心管理层团队成员之一。主要任务是商户关系维护，包括运营、营销与顾客服务上的问题协调与改善，以及新业务开发。编制三个委外环境管理团队，主要有三块服务范围：中心内外部的环境景观维护、清洁及垃圾能源回收管理。【人性化服务】529、.2 运营模式运营模式 Metro Centre 购物中心自开业以来，高度专业之营销与促销策略模式，一直都是业界其境外房地产案例研究 33 他购物中心的学习标竿。它的主、次顾客群，覆盖了车距 1 小时内的 300 万人口，以及英国其他地区和北欧国家过来的观光客群。不断的举办免费活动，如国际时尚服装走秀、音乐会、儿童表演节目等等，已在顾客心中根植了既定的品牌个性与形象，同时，亦特别塑造了代表中心的形象代言卡通人物，企图将家庭和儿童与购物中心融成一体。每年的圣诞节与元旦假期，是英国零售业最旺的季节，这段期间，该中心可吸纳约 400 万人次入店消费，因此，这也是它年度促销的重头戏，每年光花在圣诞装饰30、的费用即高达 25 万英镑。5.3 商户管理商户管理 Metro Centre 购物中心的成功，商户管理在它后期的运营，起到了极大的作用。它在 1986年开业时，即特别强调入驻商户、开发商与管理系统之间的战略合作伙伴关系。它的创新之处，在于成立了一个”入驻商户协会”，共 32 席商户代表，包括 16 席主要营业面积使用者，如主力店、次主力店，或占用较大面积的商户，另外 16 席则由所有小商户推选出来的代表，每月定期开一次大会，所讨论的范围无所不含，从营业时间，到营销推广策略，都是十分具有建设性与决策性的议题。透过”入驻商户协会”定期决议所提出来的建议，提供了开发商制定经营境外房地产案例研究 331、4 管理政策时的重要依据。此外，商户还从”入驻商户协会”细分出几个具有实质效益性的委员会，如”租金委员会”、”营销委员会”，针对个别重大议题进行讨论与决议,并提交给开发商做为设定策略与政策之参考。六 开发商介绍 Intu Properties Plc 曾名为 Capital Shopping Centres Group plc（简称“CSC”），是一家英国的房地产投资信托公司（REIT），主营业务专注于购物中心的管理与运营，是全英国最大的购物中心运营商，在英国拥有或经营着 15 家购物中心。起初，公司的名字为 Liberty International plc，2010 年 5 月份，在把公司32、的资本业务单独分出，成立一家独立的子公司之后，公司更名为 Capital Shopping Centres（CSC）。公司分别在伦敦和约翰内斯堡股票交易所上市，并成为福时 250 指数成员之一。2013 年 2 月 18 日，公司正式将名字更改为 Intu Properties plc。5 月份起，Intu 名下大多数的购物中心都将在名字之前加上“Intu”的字样。6.1 经营模式经营模式 Intu 公司旗下所有的购物中心都座落于英国最好的地理位置。通过自身良好的经营和管理模式，这些购物中心为广大顾客提供完美的零售，休闲和餐饮业态组合。这些购物中心都拥有广大的客流量，这对于所有的零售商来说都是33、一个难以抗拒的诱惑。与此同时，我们良好的运营和管理模式为零售商提供完美的交易环境。以上措施保证了公司的强大实力，并为长期的租金收入提供动力。购物中心的繁荣昌盛使之成为最炙手可热的投资方式，最终会返利于广大股东。6.2 产业情况产业情况 截止到 2012 年 12 月 31 日，公司投资的房产市值达 70 亿英镑。在英国，拥有或部分拥有 15 个购物中心。名称 位置 所有权 项目类型 Braehead Renfrew(伦 弗 鲁),Intu properties 室内综合型主题购境外房地产案例研究 35 Renfrewshire(near Glasgow)100%物中心 Broadmarsh N34、ottingham（诺丁汉）,Nottinghamshire Intu properties 100%郊区型购物中心 Chapelfield Norwich（诺 维 奇）,Norfolk Intu properties 100%市区型室内购物中心 The Chimes Uxbridge（欧克斯桥）,Greater London Intu properties 100%学区型购物中心 Eldon Square Newcastle（纽卡斯尔）,Tyne and Wear Intu 60%,纽卡斯尔市议会 40%跨区域型购物中心 The Glades Bromley（布罗姆利）,Greater Lo35、ndon Intu 63%,Aviva 21.5%,布 罗 姆 利市议会 15%森林式主题型购物中心 The Harlequin Watford(沃 特 福 德),Hertfordshire Intu 93%,沃特福德市议会 7%玻璃外装的室内购物中心 Lakeside Shopping Centre West Thurrock（西苏洛克）,Essex(near London)Intu properties 100%大型郊区型购物中心 The Mall at Cribbs Causeway Almondsbury（阿蒙兹伯里）,Gloucestershire(near Bristol)Intu36、和Prudential（保诚集团）共同拥有66%，另外 34%所有权不明 大型郊区型购物中心 Manchester Arndale Centre Manchester（曼彻斯特）,Greater Manchester Intu和Prudential（保诚集团）共同拥有95.3%，另外 4.7%所有权不明 欧洲第三大的城市型购物中心 MetroCentre Gateshead（盖茨黑德）,Tyne and Wear Intu 54%,GIC 房地产公司 36%，教牧人员救济委员会 10%跨区域型超大购物中心 The Potteries Hanley,Stoke-on-Trent,Stafford37、shire（史塔福郡）Intu properties 100%室内型购物中心 St.Davids Cardiff（加的夫）Intu 50%,Land Securities Group（土地证券集团）50%综合型购物中心 The Trafford Centre Trafford（特拉福德自治市）,Greater Intu properties 100%综合型室内购物娱乐中心 境外房地产案例研究 36 Manchester Victoria Centre Nottingham（诺丁汉）,Nottinghamshire Intu properties 100%市区型购物中心 6.3 数据统计数据统计38、 2009 年至 2011 年，受世界经融危机的影响，Intu Properties 公司旗下购物中心主要指标数据增长幅度有所下降，但与同时期其它的购物中心相比，增长的趋势还是值得肯定的。以下是 Intu 旗下购物中心主要数据的统计图：境外房地产案例研究 37 免责声明 本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归高通智库所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。有关我们的组织 高通智库作为一家高端决策服务机构，成立于 2006 年，团队始终秉承“专业主义”精神，已成为领先的房地产研究顾问机构，其“专业主义”39、定位获得了各界的认可。当前，基于行业转型的大趋势，高通智库进入业务创新的新阶段，为业界提供房地产定期行研报告、宏观经济定期报告、年度定制性研究服务、专题研究、客户委托服务、地产金融业务、大型活动与品宣等七大领域的服务，并将地产金融服务定位为公司重要的战略方向之一。在研究团队方面，我们依据市场领域和行业核心运营环节组建成一支具有复合型知识结构的团队，团队核心成员具备 17 年专业研究从业经验。同时，我们邀请国内顶尖的政经学者、资深行业专家组成顾问团队。联系方式 公司地址：北京市朝阳区时间国际 A 座 27 层 2703 邮编：100028 传真：（86-10）58677851-8001 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