1、保利东港项目保利东港项目前期定位案前期定位案2013.7CATALOG目 录PART 1 PART 1 PART 1 PART 1：地块信息：地块信息：地块信息：地块信息PART 2 PART 2 PART 2 PART 2：产品定位：产品定位：产品定位：产品定位PART 3 PART 3 PART 3 PART 3：规划建议：规划建议：规划建议：规划建议地块信息地块信息1东港商务区本案所在位置地块区位地块区位大连规划中未来的中央商务区，由填海而得，拉宽了大连大连规划中未来的中央商务区，由填海而得，拉宽了大连大连规划中未来的中央商务区，由填海而得，拉宽了大连大连规划中未来的中央商务区，由填海而2、得，拉宽了大连“带状带状带状带状”的城市布局，目前政府导向性较强，品牌开发商云集，堪比一把双的城市布局，目前政府导向性较强，品牌开发商云集，堪比一把双的城市布局，目前政府导向性较强，品牌开发商云集，堪比一把双的城市布局，目前政府导向性较强，品牌开发商云集，堪比一把双刃剑。刃剑。刃剑。刃剑。u项目位于大连市中山区政府打造的未来中央商务区未来中央商务区东港商务区；u西拓北进的城市规划中，填海而得的位于城市东部的未来中央商务区。西拓北进的城市规划中，填海而得的位于城市东部的未来中央商务区。大连城市布局受自然条件影响，形成带状布局西拓北进西拓北进。项目所在的东港区，位于大连东部填海而得的土地，占居海景3、资源优势；u品牌开发商云集，堪比一把双刃剑。品牌开发商云集，堪比一把双刃剑。目前该区域品牌开发商云集，包括万达、绿地、复地、龙湖、佳兆业、中信等,品牌开发商聚集一方面共同做热区域，但同时也意味着未来区域内激烈竞争的局面；u东港区或许仅是人民路的延伸区域。东港区或许仅是人民路的延伸区域。为推动整个东港商务区的开发进程，政府对此给予东港较高的优惠力度，但我们担心东港区或许仅是人民路的延伸区域，传统CBD转移非一朝一夕。地块交通地块交通东港商务区西侧为人民路，南邻长江路，到市中心的通达性好；未来东港商务区西侧为人民路，南邻长江路，到市中心的通达性好；未来东港商务区西侧为人民路，南邻长江路，到市中心的4、通达性好；未来东港商务区西侧为人民路，南邻长江路，到市中心的通达性好；未来规划规划规划规划“1 1 1 1滨海路滨海路滨海路滨海路1 1 1 1地铁地铁地铁地铁1 1 1 1跨海大桥跨海大桥跨海大桥跨海大桥1 1 1 1海底隧道海底隧道海底隧道海底隧道”，交通网密集。，交通网密集。，交通网密集。，交通网密集。l人民路、长江路及规划人民路、长江路及规划的地铁的地铁5 5号线构成该区域号线构成该区域的外围交通，方便到达大的外围交通，方便到达大连市中心城区。连市中心城区。l东港区内部规划东港区内部规划9 9横、横、2525纵，共计纵，共计3535条道路，道路条道路，道路总长总长3737公里，方便快捷5、。公里，方便快捷。l正在规划建设的跨海大正在规划建设的跨海大桥和海底隧道，缩短与开桥和海底隧道，缩短与开发区的距离。发区的距离。柳叶湖生柳叶湖生态休闲区态休闲区长江长江 路路人民人民 路路地铁地铁1号线号线市政规划的滨海路市政规划的滨海路海底隧道海底隧道海底隧道海底隧道跨海大桥跨海大桥u人民路、长江路及规划的地铁1号线构成该区域的外围交通，方便到达大连市中心城区。u东港区内部规划9横、25纵，共计35条道路，道路总长37公里，方便快捷。u正在规划建设的跨海大桥和海底隧道，缩短与开发区的距离。地块现状地块现状东港商务区已历经多年发展，方初见雏型；部分规划路建设已完工；东港商务区已历经多年发展，方6、初见雏型；部分规划路建设已完工；东港商务区已历经多年发展，方初见雏型；部分规划路建设已完工；东港商务区已历经多年发展，方初见雏型；部分规划路建设已完工；大部分项目还处于规划论证阶段。大部分项目还处于规划论证阶段。大部分项目还处于规划论证阶段。大部分项目还处于规划论证阶段。本案本案地块地块达沃斯会展中心达沃斯会展中心万达公馆万达公馆星光耀星光耀东港第东港第东方水城东方水城地块现状地块现状地块属性地块属性项目位于东港商务区的东侧区域，本案地块距离东港区商业集中项目位于东港商务区的东侧区域，本案地块距离东港区商业集中项目位于东港商务区的东侧区域，本案地块距离东港区商业集中项目位于东港商务区的东侧区域7、，本案地块距离东港区商业集中区域有一定距离，土地价值点对比地块以西的土地略显劣势。区域有一定距离，土地价值点对比地块以西的土地略显劣势。区域有一定距离，土地价值点对比地块以西的土地略显劣势。区域有一定距离，土地价值点对比地块以西的土地略显劣势。本案本案地块地块金融办公商务商业集中区域距离相对较远u内地块程长条带状分布，东西长南北窄，预测未来发展应沿主要东西干道程东西横向发展趋势。地铁提升周边商业、住宅的价值潜力，预计会成为未来横向发展的主力街区；u案地块远离东港商务区商业集中区域，土地价值稍显劣势；地块指标地块指标项目包含的五个地块各有容积率的限制，未来产品规划有一定的项目包含的五个地块各有容8、积率的限制，未来产品规划有一定的项目包含的五个地块各有容积率的限制，未来产品规划有一定的项目包含的五个地块各有容积率的限制，未来产品规划有一定的局限性。局限性。局限性。局限性。地块5地块3地块1地块4地块2别墅住宅+公寓+办公住宅地块小结地块小结项目体量庞大、可打造成为地标性楼盘，但地价及财务成本较高，项目体量庞大、可打造成为地标性楼盘，但地价及财务成本较高，项目体量庞大、可打造成为地标性楼盘，但地价及财务成本较高，项目体量庞大、可打造成为地标性楼盘，但地价及财务成本较高，对消化速度又有一定要求。对消化速度又有一定要求。对消化速度又有一定要求。对消化速度又有一定要求。u项目位于东港商务区，体量9、偏大，属于规模性大盘，可项目位于东港商务区，体量偏大，属于规模性大盘，可打造成为大连地标性楼盘打造成为大连地标性楼盘;u区域内大部分项目还处于规划论证状态，未来将直面各种竞争；区域内大部分项目还处于规划论证状态，未来将直面各种竞争；u受各地块经济指标限制，产品规划受到一定局限性；受各地块经济指标限制，产品规划受到一定局限性；u地低价地低价6767亿元，每年财务成本在亿元，每年财务成本在6-86-8个亿，个亿，对项目的整体消化速度有一定要求对项目的整体消化速度有一定要求。项目整体定位：项目整体定位：百万平国际港湾时尚生活圈百万平国际港湾时尚生活圈城市高端商住区城市高端商住区一线海景一线海景地铁上10、盖、跨海桥旁地铁上盖、跨海桥旁百万平城市综合体百万平城市综合体央企保利品牌央企保利品牌整体定位整体定位基于对整体区位以及项目地块属性的理解，项目的整体定位初步成形基于对整体区位以及项目地块属性的理解，项目的整体定位初步成形基于对整体区位以及项目地块属性的理解，项目的整体定位初步成形基于对整体区位以及项目地块属性的理解，项目的整体定位初步成形产品定位 2大连市中高端产品主要集中在东部片区与星海片区；目前大连市中高端产品主要集中在东部片区与星海片区；目前大连市中高端产品主要集中在东部片区与星海片区；目前大连市中高端产品主要集中在东部片区与星海片区；目前东港商务区内在售项目不多，但未来时间内入市项目11、激增，竞争日趋白热化东港商务区内在售项目不多，但未来时间内入市项目激增，竞争日趋白热化东港商务区内在售项目不多，但未来时间内入市项目激增，竞争日趋白热化东港商务区内在售项目不多，但未来时间内入市项目激增，竞争日趋白热化大连高端大连高端市场概览市场概览由于新入市项目，区域整体成交有一定提升，但成交均价呈下由于新入市项目，区域整体成交有一定提升，但成交均价呈下由于新入市项目，区域整体成交有一定提升，但成交均价呈下由于新入市项目，区域整体成交有一定提升，但成交均价呈下浮趋势，整体市场容量有限，无法支撑大体量项目的集中放量浮趋势，整体市场容量有限，无法支撑大体量项目的集中放量浮趋势，整体市场容量有限，12、无法支撑大体量项目的集中放量浮趋势，整体市场容量有限，无法支撑大体量项目的集中放量东部片区东部片区销售情况销售情况u2013上半年，东部片区（含东港）的整体成交量为13.96万平，由于上半年新入市项目的销售情况较好，整体市场表现较去年同期有有较大幅度的增长。u在新入市项目低价冲击市场的大背景下，区域整体成交放量不到30亿，整体市场容量十分有限2011-20132011-2013年东部片区市场成交数据年东部片区市场成交数据整体市场表现平淡，新入市项目的销售情况较好，整体市场表现平淡，新入市项目的销售情况较好，整体市场表现平淡，新入市项目的销售情况较好，整体市场表现平淡，新入市项目的销售情况较好，13、提升了上半年市场的整体成交量提升了上半年市场的整体成交量提升了上半年市场的整体成交量提升了上半年市场的整体成交量东港市场东港市场成交表现成交表现u2013年上半年中，东港板块的在售高端项目成交总量在6万平左右，区域市场热度不高；u其中今年新入市的绿地以及中信项目的开盘表现较好，价格也是整个区域中的相对较低者，借此提升了区域的整体成交量。备注：绿地以及中信项目为认购数据，其余项目为签约数据。项目均价为清水产品价格20132013年东港在售项目市场成交数据年东港在售项目市场成交数据在售及即将入市的项目中，几乎各个面积段都有产品分布，几在售及即将入市的项目中，几乎各个面积段都有产品分布，几无市场空白14、点，未来无市场空白点，未来1 1年内区域新增供应量将达到百万平以上。年内区域新增供应量将达到百万平以上。东港项目东港项目户型情况户型情况未来区域市场各竞品产品全线覆盖，无空白点，未来区域市场各竞品产品全线覆盖，无空白点，200200以上户型存在大量存量以上户型存在大量存量40平 60平 80平 100平 130平 150平 180平 200平 220平 250平 280平 金广东海岸金广东海岸星光域星光域东港第东港第绿地中心绿地中心中信海港城中信海港城龙湖水晶骊城龙湖水晶骊城中庚当代艺术中庚当代艺术佳兆业佳兆业锦冠天城锦冠天城供应面积区间星天悦星天悦郎豪东港郎豪东港在售中高端产品面积供应基本全15、线覆盖，不存在明显的市场空白点，在售中高端产品面积供应基本全线覆盖，不存在明显的市场空白点，在售中高端产品面积供应基本全线覆盖，不存在明显的市场空白点，在售中高端产品面积供应基本全线覆盖，不存在明显的市场空白点，总价区间大体分为三个梯度：总价区间大体分为三个梯度：总价区间大体分为三个梯度：总价区间大体分为三个梯度：800800800800万万万万/套以上，套以上，套以上，套以上，250-400250-400250-400250-400万万万万/套，套，套，套，150150150150万以下万以下万以下万以下大连高端大连高端市场情况市场情况大连高端大连高端市场情况市场情况市场热点产品面积段为市场16、热点产品面积段为市场热点产品面积段为市场热点产品面积段为140-160140-160140-160140-160，总价段为，总价段为，总价段为，总价段为250-350250-350250-350250-350万之间万之间万之间万之间2011-2013大连高端市场各面积段成交情况占比u近三年中高端市场的销售数据显示，高性价比，总价不高的小户型投资公寓较为受青睐；u另外以140-160，总房款控制在200-350万的改善性产品较为畅销；u300以上的产品去化也较为理想，但近三年是处于逐渐衰退的趋势。大连中高端市场小结大连中高端市场小结大连中高端市场小结大连中高端市场小结u未来东港片区中，各大开发商17、相继入市，未来东港片区中，各大开发商相继入市，将实现各种面积段产品的全线覆盖将实现各种面积段产品的全线覆盖，如果，如果产品规划无明显亮点，将难以吸引客户；产品规划无明显亮点，将难以吸引客户；u从市场对产品认可度来看，目前大连市场中，高性价比、低总价的小面积投资公寓从市场对产品认可度来看，目前大连市场中，高性价比、低总价的小面积投资公寓受客户青睐；受客户青睐；u140-160140-160的改善性需求，总价段控制在的改善性需求，总价段控制在250-350250-350万之间的产品市场认可度较高万之间的产品市场认可度较高，目，目前东港商务区在售项目中此面积段产品放量不大；前东港商务区在售项目中此面18、积段产品放量不大；选取东港及大连市内的中高端项目为版本进行客户分析选取东港及大连市内的中高端项目为版本进行客户分析找准客户的特点以及置业目的找准客户的特点以及置业目的圈定未来本案的客户群体圈定未来本案的客户群体以客户为导向分析未来本案的客群以客户为导向分析未来本案的客群中心裕景中心裕景沈阳营口刚改、投资型产品客群重点借鉴刚改、投资型产品客群重点借鉴u中心裕景项目在中心裕景项目在2002008 8年年7 7月开始对外销售月开始对外销售,目前已经经历了较长的销售周期，在销售前期外地客户目前已经经历了较长的销售周期，在销售前期外地客户的比例较大，集中在黑龙江、沈阳、温州、北京等区域；的比例较大，集中19、在黑龙江、沈阳、温州、北京等区域；u相相较于较于20102010年，年，20112011年外地成交客户的成交量出现明显下滑趋势，年外地成交客户的成交量出现明显下滑趋势，主要由于政策收紧及市场变主要由于政策收紧及市场变化，项目营销策略有所调整化，项目营销策略有所调整，减少了外地拓展的投入。，减少了外地拓展的投入。中心裕景中心裕景2010年及2011年成交客户来源统计中，外地客户比重减小14%；2011年成交客户来源区域图2010年成交客户来源区域图u中心裕景中心裕景20112011年项目成交客户以大连人居多，占比年项目成交客户以大连人居多，占比56%56%，同比，同比20102010年提升年提升20、10%10%；由于；由于20112011年外展年外展减少，加之市场环境影响；减少，加之市场环境影响；u20112011年成交客户中年成交客户中外地客户占比由外地客户占比由20102010年的年的47%47%下降至下降至33%33%，减少，减少14%14%；u20112011年年外籍成交客户占比有小幅提升外籍成交客户占比有小幅提升，由，由20102010年的年的4%4%提升至提升至11%11%中心裕景中心裕景2010年及2011年成交客户置业目的统计中，自住比重扩大，投资比重缩小；2011年客户购买用途2010年客户购买用途u中心中心20112011年自住型购买客户所占比重约为年自住型购买客户所21、占比重约为71%71%，同比，同比20102010年占比年占比45%45%有较大幅度提升，提升约有较大幅度提升，提升约26%26%；u20112011年投资型购买客户所占比重约年投资型购买客户所占比重约28%28%，同比，同比20102010年投资型客户占比年投资型客户占比45%45%有所下降，下降约有所下降，下降约17%17%中心裕景中心裕景刚改、投资型产品客群重点借鉴万达公馆万达公馆一线海景明星产品客群重点借鉴u万达公馆项目主力产品面积区间集中于万达公馆项目主力产品面积区间集中于280-330280-330平，属于大连市第一梯队豪宅产品，平，属于大连市第一梯队豪宅产品，20092009年年22、1111月月开始销售。开始销售。u由于万达的品牌影响力以及外阜推广力度较大，由于万达的品牌影响力以及外阜推广力度较大，成交客户中本地和外地客户接成交客户中本地和外地客户接近近1:11:1，其中包含，其中包含少量外籍人士少量外籍人士。东港第东港第改善型产品客群重点借鉴u东港第项目产品面积区间跨度为东港第项目产品面积区间跨度为89-18089-180平之间，偏改善型，平之间，偏改善型，20112011年年7 7月开盘，是目前东港区消化月开盘，是目前东港区消化相对较好的项目。相对较好的项目。u该项目成交客户中该项目成交客户中本地和外地客户大约各本地和外地客户大约各3:13:1，投资客户占比，投资客户23、占比20%20%。通过以上几个项目的客群分析，我们认为目前在大连东港区域：通过以上几个项目的客群分析，我们认为目前在大连东港区域：客群研判客群研判u在东港区域，项目面对的客户群体不仅仅是整个大连市，而是辐射整个东北区域甚在东港区域，项目面对的客户群体不仅仅是整个大连市，而是辐射整个东北区域甚至周边外籍人士；至周边外籍人士；u目前东港区域纯投资客群的比例在减少，兼具自住与投资的客户占比有一定提生。目前东港区域纯投资客群的比例在减少，兼具自住与投资的客户占比有一定提生。u外地客群在减少，但大连城市的影响力依旧存在，会吸引部分外地人，尤其是部分外地客群在减少，但大连城市的影响力依旧存在，会吸引部分外24、地人，尤其是部分新大连人，从而形成新的购买力；新大连人，从而形成新的购买力；u对于东港区域项目而言，自住改善类客群依然是主力客户群体；对于东港区域项目而言，自住改善类客群依然是主力客户群体；客群构成客群构成终极置业客群，看好区域未来发展终极置业客群，看好区域未来发展及规划，为自己量身定做终极之所。及规划，为自己量身定做终极之所。（500万及以上）万及以上）占比占比20%改善客群，看好区域未来发展及规改善客群，看好区域未来发展及规划，两种置业选择，其一是改善居划，两种置业选择，其一是改善居住区域，选择大连东港商务区最为住区域，选择大连东港商务区最为身居大连名片，其二是改善居住面身居大连名片，其二25、是改善居住面积升级住所。（积升级住所。（250-400万）万）占比占比50%投资客群投资客群，看好区域未来发展及规划，以投资者的眼光看好未来。（100-300万）万）占比占比20%首次置业，看好区域未来发展及规首次置业，看好区域未来发展及规划，经济实力不强但具有区域留恋划，经济实力不强但具有区域留恋情节，在东港买房有面子。（情节，在东港买房有面子。（150万万以下）以下）占比占比10%项目的客户构成情况上以改善型客群与终极置业客群为主项目的客户构成情况上以改善型客群与终极置业客群为主投资类型客群为辅，首次置业客群由于总价门槛较高属于项目的偶得客群投资类型客群为辅，首次置业客群由于总价门槛较高属26、于项目的偶得客群总价总价面积面积9090120120100100万万150150万万400400万万500500万万140140160160240240200200万万300300万万投资类客户投资类客户客群类型客群类型-置业需求与承受力分析置业需求与承受力分析180180220220260260首置客户首置客户改善型客户改善型客户终极置业客户终极置业客户偶得偶得辅助辅助主力主力辅助辅助 客户小结客户小结u大连本地客户量以及新大连人的购买力不足以消化本案的体量，外地客户在本案中大连本地客户量以及新大连人的购买力不足以消化本案的体量，外地客户在本案中应得到重视。应得到重视。未来本案客户应立足大连27、，辐射中国北部城市，同时涵盖部分外籍人未来本案客户应立足大连，辐射中国北部城市，同时涵盖部分外籍人士；士；u由于政策因素影响，纯投资客群在减小，客户购买行为更趋向理性化，未来的投资由于政策因素影响，纯投资客群在减小，客户购买行为更趋向理性化，未来的投资客也有一定居住需求，兼具投资以及自住双重属性；客也有一定居住需求，兼具投资以及自住双重属性；u改善型客群成为本案未来的主导客群，改善型客群成为本案未来的主导客群，在产品设计中应考虑这部分客群对面积区间在产品设计中应考虑这部分客群对面积区间的青睐以及对总价款的一个承受能力；的青睐以及对总价款的一个承受能力；住宅定位观点住宅定位观点u未来东港市场竞争28、将异常激烈，在市场供应无空白点的情况下，未来东港市场竞争将异常激烈，在市场供应无空白点的情况下，我们应通过打造丰我们应通过打造丰富产品线来为大盘造势，增加项目竞争力富产品线来为大盘造势，增加项目竞争力；u在项目整体规划上要充分利用项目的观海资源优势，塑造自身核心竞争力；在项目整体规划上要充分利用项目的观海资源优势，塑造自身核心竞争力；u在产品打造上，需有个性化导入，力争做到在产品打造上，需有个性化导入，力争做到“人有我优人有我优”，凸显自己优势和亮点；，凸显自己优势和亮点；u在面积配比上要满足不同置业目标的客户群体，做到总房款的价格控制；在面积配比上要满足不同置业目标的客户群体，做到总房款的价29、格控制；u0303地块作为高层前期试水产品，通过规划丰富产品区间，通过实践检验为后期规划地块作为高层前期试水产品，通过规划丰富产品区间，通过实践检验为后期规划调整做出指导。调整做出指导。规划建议住宅面积配比住宅面积配比户型配比：主力户型为120-160产品，主力产品总价控制在200万万-300万左右，丰富产品线，严控总价段万左右，丰富产品线，严控总价段本项目住宅户型配比及价格控制本项目住宅户型配比及价格控制案例借鉴案例借鉴天悦规划排布天悦规划排布天悦规划排布天悦规划排布最优化的利用北向江景资源，非江景房享受最优化的利用北向江景资源，非江景房享受最优化的利用北向江景资源，非江景房享受最优化的利用30、北向江景资源，非江景房享受园区规模景观，一定程度上溢价园区规模景观，一定程度上溢价园区规模景观，一定程度上溢价园区规模景观，一定程度上溢价明星产品第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队系统内案例借鉴系统内案例借鉴保利保利 天悦天悦p临江一线临江一线1 1、边位：明星类产品、边位：明星类产品31F31F、700700大平层大平层 一线景观同时不对后排产生严重遮挡一线景观同时不对后排产生严重遮挡2 2、正向：第一梯队、正向：第一梯队18F18F、370370高端产品高端产品 为二线产品预留一定景观面为二线产品预留一定景观面p二线江景二线江景43F43F，303303产品，拔升容积率的同时有效产品，拔升容31、积率的同时有效利用一线预留景观面利用一线预留景观面p三线江景三线江景32F32F，140140、190190产品，由高度争取江景产品，由高度争取江景景观面景观面p第四梯队第四梯队40F40F，90-13090-130公寓类产品，楼间江景公寓类产品，楼间江景+大尺大尺度园景度园景案例借鉴案例借鉴东港第规划排布东港第规划排布东港第规划排布东港第规划排布大合围方式布局，自身打造园区内开阔景大合围方式布局，自身打造园区内开阔景大合围方式布局，自身打造园区内开阔景大合围方式布局，自身打造园区内开阔景观，弥补海景资源的缺乏观，弥补海景资源的缺乏观，弥补海景资源的缺乏观，弥补海景资源的缺乏东港区案例借鉴东港32、区案例借鉴东港第东港第首次将首次将“定制定制”这一理念引入房地产领域，体现为高端人群打造高端都会生活的诉求。这一理念引入房地产领域，体现为高端人群打造高端都会生活的诉求。大合围方式布局，大合围方式布局，7 7万平中央公园，居住宽敞舒适，园区最大楼间距达到万平中央公园，居住宽敞舒适，园区最大楼间距达到9595米，虽然无海景米，虽然无海景观资源，园区内部核心景观视野开阔。观资源，园区内部核心景观视野开阔。对于缺乏海景资源支撑项目而言，东港第园区规划受到客户广泛认可；对于缺乏海景资源支撑项目而言，东港第园区规划受到客户广泛认可；规划方向规划方向最大化海景面最大化海景面最大化海景面最大化海景面前低后高33、，楼栋交错布置前低后高，楼栋交错布置前低后高，楼栋交错布置前低后高，楼栋交错布置中心形成集中园林中心形成集中园林中心形成集中园林中心形成集中园林品质豪宅的硬件标配品质豪宅的硬件标配品质豪宅的硬件标配品质豪宅的硬件标配第一梯队 200-240第二梯队 160-180第三梯队 140-160第四梯队 140以下建议采用线建议采用线点点线式线式排布，人为设计由排布，人为设计由海景海景+园景园景次海景次海景+园景园景园景的主景观园景的主景观渐进次序渐进次序规划方向规划方向I01I01I01I01地块设计为纯洋房小区，提升溢价空间地块设计为纯洋房小区，提升溢价空间地块设计为纯洋房小区，提升溢价空间地块设34、计为纯洋房小区，提升溢价空间 洋房社区洋房社区考虑将I01地块规划为纯洋房社区，既满足产品线丰富性，同时在缺乏海景观资源支持下，打造纯洋房社区，提升居住品质及溢价空间；中信海港城中信海港城 235 235平户型平户型中信海港城、万达公馆项目北侧一线观海产品，均设计为北向大尺度观海客厅。中信海港城、万达公馆项目北侧一线观海产品，均设计为北向大尺度观海客厅。万达公馆万达公馆280280平户型平户型户型建议户型建议目前产品设计上对于高层产品北向瞰海资源利用程度较差，建议大面积明目前产品设计上对于高层产品北向瞰海资源利用程度较差，建议大面积明目前产品设计上对于高层产品北向瞰海资源利用程度较差，建议大面35、积明目前产品设计上对于高层产品北向瞰海资源利用程度较差，建议大面积明星产品设置北向大尺度横厅，充分利用北向海景资源，若考虑到风险性可星产品设置北向大尺度横厅，充分利用北向海景资源，若考虑到风险性可星产品设置北向大尺度横厅，充分利用北向海景资源，若考虑到风险性可星产品设置北向大尺度横厅，充分利用北向海景资源，若考虑到风险性可在首开区域以部分产品检验市场反应效果在首开区域以部分产品检验市场反应效果在首开区域以部分产品检验市场反应效果在首开区域以部分产品检验市场反应效果户型建议户型建议高层改善型产品北向瞰海景观效果利用高层改善型产品北向瞰海景观效果利用高层改善型产品北向瞰海景观效果利用高层改善型产品北向瞰海景观效果利用厦门世茂湖滨首府厦门世茂湖滨首府133平户型平户型沈阳华润奉天九里沈阳华润奉天九里149平户型平户型