1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339保利地产松山湖项目定位策划报告保利地产松山湖项目定位策划报告东莞中原事业三部2010年11月Code of this report|2 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划2、大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 与以往不同的是，本次提报的主旨不仅在于解决销售问题，更重要的是中原基于对市场及保利品牌的理解，寻找影响项目决策的关键线索，放眼于本项目可以预见的未来。Code of this report|3 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339保利保利 松山湖松山湖 红珊瑚红珊瑚 威震江湖威震江湖 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：15013、688339【报告思路报告思路】【红心壮志红心壮志】项目价值挖掘项目价值挖掘【珊珊来迟珊珊来迟】保利品牌落地保利品牌落地【瑚言瑚语瑚言瑚语】区域特点透视区域特点透视【威风凛凛威风凛凛】竞品详细分析竞品详细分析【震耳欲聋震耳欲聋】市场定位确立市场定位确立【江心比心江心比心】规划设计建议规划设计建议【湖作非为湖作非为】营销策略思考营销策略思考 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339红心壮志。（项目价值挖掘）Code of this report|6 Copyright Centaline Group, 房资网4、房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 这是保利进入东莞的这是保利进入东莞的第一个项目，市场对它充第一个项目，市场对它充满了期待，保利也对它充满了期待，保利也对它充满了期待满了期待Code of this report|7 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【东莞市场特点东莞市场特点】挂一个漂亮的鸟笼在房间里最显眼的地方，过不了几天，主人一定会做出下面两个选择之一：5、把鸟笼扔掉，或者买一只鸟回来放在鸟笼里。这就是鸟笼逻辑。过程很简单，设想你是这房间的主人，只要有人走进房间，看到鸟笼，就会忍不住问你：“鸟呢？是不是死了？”当你回答：“我从来都没有养过鸟。”人们会问：“那么，你要一个鸟笼干什么？”最后你不得不在两个选择中二选一，因为这比无休止的解释要容易得多。1、华而不实、过于花俏的东西在东莞行不通；2、好面子，有时会很懵；3、人言可畏，在东莞做地产必须要注重口碑传播；4、希望找关系打折，不是为了省一点钱，而是为了证明自己有关系；Code of this report|8 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海6、量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【政策对东莞的影响政策对东莞的影响】刺猬法则：两只困倦的刺猬，由于寒冷而拥在一起。可因为各自身上都长着刺，于是它们离开了一段距离，但又冷得受不了，于是凑到一起。几经折腾，两只刺猬终于找到一个合适的距离：既能互相获得对方的温暖而又不至于被扎。1、政策很反复，东莞不折腾，已经找到自己的位置，相对比较稳定；2、广深限购令，东莞很吃香，机会来了；3、大环境恶劣，小环境有利；4、以不变应万变，小气候总是可以自己制造。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,7、 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339项目地块位于松山湖北部工业园区新城大道旁，靠近华为、天弘科技、金威啤酒等高科技产业区、与未来的轻轨R1、R3线松山湖站近在咫尺，另外离创意生活城、南方外国语学校都非常近。往寮步往寮步莞樟路莞樟路富民大道富民大道石大路石大路莞深高速莞深高速工业东路工业东路新城大道新城大道松山湖大道松山湖大道工业西路工业西路工业北路工业北路往大朗往大朗往城区往城区往东坑往东坑万科项目万科项目莞樟路：连接中心城区与东部镇区；莞樟路：连接中心城区与东部镇区；新城大道：连接大朗镇；新城大道：8、连接大朗镇；松山湖大道：连接中心城区；松山湖大道：连接中心城区；石大路：连接西部及北部镇区；石大路：连接西部及北部镇区；莞深高速：连接广州、深圳莞深高速：连接广州、深圳其他：园区内路网其他：园区内路网本案本案创意生活城创意生活城【项目区位项目区位】Code of this report|10 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【区位区位】月荷湖本案创意生活城松山湖大道中心公园新城大道万科建筑研发虹溪诺雅长城世家松湖烟雨锦绣山河莞深高速管委会、凯悦酒9、店汽车客运站理工学院、东莞中学湿地公园南部地产项目骑警训练基地桃源公园Code of this report|11 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339本案本案【轻轨线路图轻轨线路图】项目占有松山湖轻轨第一站的绝对优势项目占有松山湖轻轨第一站的绝对优势Code of this report|12 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，10、QQ：1501688339【项目经济技术指标项目经济技术指标】中等规模、较低的容积率、有一定的高度限制中等规模、较低的容积率、有一定的高度限制Code of this report|13 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339保利地块保利地块华华为为厂厂区区天弘科技天弘科技荒地荒地厂区厂区厂区厂区金威啤酒金威啤酒廉租房廉租房荒地荒地【地块现状及周边环境地块现状及周边环境】没有自然山水资源可以利用没有自然山水资源可以利用Code of this repo11、rt|14 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339项目处于松山湖北部片区生活核心，近距离享受到交通及区域级配套服务，并且随着松山湖的不断发展，生活配还将日益完善。创意生活城创意生活城松山湖北部医院松山湖北部医院喜悦洒店喜悦洒店松山湖派出所松山湖派出所松山湖南方外国语学校松山湖南方外国语学校松山湖月荷湖公园松山湖月荷湖公园自行车租赁及公交站点自行车租赁及公交站点R1、R3轻轨站点轻轨站点【项目周边配套分析项目周边配套分析】Code of this rep12、ort|15 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【项目其它价值点分析项目其它价值点分析】要重新认识松山湖北部区，这里不仅聚集了全球最领先的智造行业，可以与最有智慧的人为邻，这里还是政府未来发展的一个区域，这里将会成为松山湖人口最集中、配套最完善、交通最发达、生活最人口最集中、配套最完善、交通最发达、生活最便利便利的区域。另外，项目的幼儿园用地、会所用地、商业用地都有值得发力的地方，比如引进知名国际幼儿园机构、打造别具特色的会所和商业配套，改变松山湖13、暂时不适合居住的传统观念，诸如此类。而且这个项目作为保利进入东莞第一个项目，承载着一炮打响保利品牌的重要使命，从这个意义上来说，只许成功，不许失败。Code of this report|16 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339“双双 剑剑”n 项目占据松山湖轻轨第一站，交通项目占据松山湖轻轨第一站，交通 十分便利十分便利n 拥有创意生活城等配套，松山湖最拥有创意生活城等配套，松山湖最 适合居住生活的地方适合居住生活的地方【核心价值核心价值】Cod14、e of this report|17 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339“双双 左左”n 项目位于东莞最受瞩目的区域项目位于东莞最受瞩目的区域 松山湖松山湖n 可是项目却没有湖景资源，与大众可是项目却没有湖景资源，与大众 理解的松山湖环境相背离理解的松山湖环境相背离【项目难点项目难点】Code of this report|18 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版15、房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339“双双 难难”n 1.74的容积率相对较低，有打造成的容积率相对较低，有打造成 为豪宅的基本条件为豪宅的基本条件n 可项目缺乏山水资源和纯净的周边可项目缺乏山水资源和纯净的周边 环境又成为了软肋环境又成为了软肋【项目难点项目难点】Code of this report|19 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 不过因为这个项目是不过因为这个项目是保利的，所以问题没有这保利的，所以问题没16、有这么棘手么棘手 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339珊珊来迟。（保利品牌落地）Code of this report|21 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339保利保利来了！来了！在这之前，金地、万科、碧桂园等知名发展商都已经染在这之前，金地、万科、碧桂园等知名发展商都已经染指东莞，我们先来看看他们如何在东莞落地的指东莞，我们先来看看他们如何在东莞落地的Co17、de of this report|22 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339万科在东莞万科在东莞 2004年，万科进入东莞的时候，东莞只有不到15知道和了解万科。万科开发第一个项目万科城市高尔夫花园的时候举步维艰。万科当时做了三件事：第一件，与居住在东泰花园的本地人聊天，了解他们的生活习惯，房地产消费习惯。同时，向本地的开发商学习。第二件，在东莞做了一件从没做过的事情：在各大超市推广“万客会”，让大家了解万科；同时配合户外T牌广告。第三件，了解东莞18、市场特殊性，了解政府部门做事流程、职能架构，打通本土资源和渠道。当时，没有什么渠道，别人不了解万科，也不敢和万科合作。2004年底，万科城市高尔夫花园首批情景美墅开盘，尽管产品创新，但是销售速度和销售价格却未如理想，万科在深圳的备受追捧并没有在东莞得到复制，2006年推出松山湖1号的时候，依然是深圳客占了较大的比例，东莞的高端客户继续持观望态度，直到2009年虹溪诺雅的成功，万科才真正在东莞建立起自己的位置。【品牌落地借鉴品牌落地借鉴】Code of this report|23 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最19、新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339金地在东莞金地在东莞 金地是谁？金地刚进入东莞的时候，客户不熟悉，同行不熟悉，媒体不熟悉。2004年8月，金地在东莞的第一个项目金地格林小城开盘，很多人都跑去看热闹，规划设计很特别，外立面很新颖，给东莞带来了一股新的风潮。不过，销售业绩依然“麻麻地”，当时的开盘组织也很混乱。随后，金地又开发了金地格林上院、金地博登湖登项目，市场反映都比较平淡，未能实现金地在东莞的落地。直到2010年金地黄江项目（金地湖山大境）的出台，金地在东莞才有了属于自己的诉求，理性、儒雅的人文气质 也才逐渐被人们所认可。可以说，金地在东莞走了很多弯路，现20、在才有了正确的方向。【品牌落地借鉴品牌落地借鉴】Code of this report|24 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339碧桂园在东莞碧桂园在东莞 2010年，大朗碧桂园上市，由于多年来在香港电视台的推广，其“给您一个五星级的家”的口号已经为大家所熟知，其物美价廉的企业形象也被客户所认可。11月20日，大朗碧桂园盛大开盘，推出176套300600平米的双拼别墅，均价9200元/平米左右，同时推出208套8289平米的多层洋房，带1000元装修21、均价5300元/平米左右，当天销售得七七八八，但是业内人士都说：价值被严重低估了，卖贵10002000元/平米是一点问题都没有的。【品牌落地借鉴品牌落地借鉴】Code of this report|25 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 金地经过6年，给予东莞客户温情脉脉的感觉；万科经过6年，带给东莞客户品质细节的考究；碧桂园快速传递了物美价廉的一贯作风。那么，保利来到东莞，要带给东莞怎样的感觉呢？保利松山湖项目又应该传递给市场怎样的气质呢？保利22、品牌如何在东莞落地呢？Code of this report|26 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339八字真言，传递了保利与众不同的品牌特性八字真言，传递了保利与众不同的品牌特性Code of this report|27 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控23、股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。公司1992 年正式进入房地产行业，2002 年完成股份制改造，2006 年公司在上交所挂牌上市。股改以来，保利地产开始全国化布局，公司进入了高速发展阶段，特别是在资本市场成功上市后，公司发展更令业界瞩目。保利集团是国有独资企业，1999 年“军企脱钩”后，集团划归中央企业工作委员会领导管理，后转由国务院国有资产管理委员会领导，目前是国资委监管的143 家中央企业之一。地产龙头、央企大哥驾临东莞，东莞客户有福了地产龙头、央企大哥驾临东莞，东莞客户有福了【保利背景保利背景】Code of this report|28 Copyright Cent24、aline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【保利发展阶段保利发展阶段】当初的幼苗早已长成了参天大树，只是来东莞太晚了当初的幼苗早已长成了参天大树，只是来东莞太晚了Code of this report|29 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【保利全国版图保利全国版图】珠三角、长三角、西南重地、东北地区，都有保利的踪影珠三角、长三角、西南25、重地、东北地区，都有保利的踪影Code of this report|30 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【保利地产两大特征保利地产两大特征】精品和文化，不仅指引产品设计，跟指引后续的营销推广精品和文化，不仅指引产品设计，跟指引后续的营销推广Code of this report|31 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ26、：1501688339【保利品牌解读保利品牌解读】和谐生活，自然舒适，要做到一点都不简单和谐生活，自然舒适，要做到一点都不简单Code of this report|32 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【保利产品线划分保利产品线划分】Code of this report|33 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：15027、1688339产品系列特色产品细分针对人群花园系列 大中型普通住宅小区，完善的生活大中型普通住宅小区，完善的生活配套、社区园林环境。走精致舒适配套、社区园林环境。走精致舒适路线，突出和谐、自然的居家氛围路线，突出和谐、自然的居家氛围保利花园中等消费人群保利香槟花园中高收入消费人群保利百合花园三口之家中高收入者保利海棠花园年轻、初次置业者保利心语花园覆盖较广山庄庄园系列 锁定城市高端人群，别墅混合大户锁定城市高端人群，别墅混合大户型住宅设计、倚山而建、地处郊区。型住宅设计、倚山而建、地处郊区。保利白云山庄城市高端客户保利林语山庄城市高端客户十二橡树庄园城市高端客户高尔夫华源系列 高端标准的别墅、28、洋房物业，项目高端标准的别墅、洋房物业，项目内拥有一流的高尔夫球场，基于项内拥有一流的高尔夫球场，基于项目的高端规划和物业管理，目的高端规划和物业管理，保利高尔夫花园大公司董事级高端客户【保利产品线的另外一种划分保利产品线的另外一种划分】Code of this report|34 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 品牌的落地最终还得依靠项目的运作，我们思考的重点就是：保利松山湖项目究竟要做怎样的产品？要卖给什么样的客户？项目的定位和气质究竟是怎29、样的？当然，做这一切工作的前提就是对市场的前世今生有一个彻底的了解。 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339瑚言瑚语。（区域特点透视）Code of this report|36 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 说起松山湖，我们不想只是提及它占地72平方公里，拥有8平方公里的湖域，相当于1.5个西湖和33个香蜜湖，我们也不想只是说松山湖是生态之城、科技产业30、之城、中心之城、旅游度假之城和高尚生活之城。因为，这些都太普通太表面了，不足以让我们深入了解松山湖，不足以让我们有足够的高度来审视本项目，我们需要不一样的视角【松山湖的前世今生松山湖的前世今生】Code of this report|37 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 按照松山湖工委书记陈建枝的官方说法，2001年建园之初到2005年的这段时期是松山湖创业期，2005年到2010年是发展期，下一个五年，将是松山湖的加速发展时期。而我们作为专业31、的代理公司，更愿意从房地产发展的角度来观察松山湖的发展，我们把松山湖地产发展分为三个阶段，分别是怀疑期、肯定期和想象期。【松山湖的前世今生松山湖的前世今生】Code of this report|38 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339怀疑？怀疑？2007年之前：松山湖备受怀疑Code of this report|39 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销32、策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 松山湖是在怀疑中起步的。2005年，当锦绣山河项目还在建设中时，松山湖理工学院的老师来谈团购，老师们给出的价格，仅仅是3500元/平方米左右，与当时市区楼盘项目的价格基本持平。当时他们认为，这儿的房子如果他们不买这儿的房子如果他们不买就没人会来买，这个价格已经是很高了。就没人会来买，这个价格已经是很高了。双方预期的落差，使交易没有成功，留给项目工作人员的深刻印象，仅仅是当时人们对这个区域发展的怀疑态度。遭遇这样怀疑态度的不仅仅是锦绣山河。2006年，时任东莞万科总经理助理的王永飚，也曾坦陈：“在松山湖在松山湖1 1号一期开盘前，心灵受到一33、定折磨。号一期开盘前，心灵受到一定折磨。”折磨来自于压力。作为松山湖第一个开盘发售的项目，不管是外界还是万科集团总部，对松山湖项目的购买力，都不是特别乐观。在松山湖1号发售前，业界预测，这个区域卖8000元/平方米肯定没问题，但对王永飚谈及的“12000元/平方米能不能卖”的问题，作为代理的中原和其他同行同样是不确定市场承接力。【曾被怀疑的年代曾被怀疑的年代】我们不买我们不买就没人就没人买的了！买的了！Code of this report|40 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策34、划大全，QQ：1501688339肯定。肯定。2007年2009年：松山湖逐渐得到肯定Code of this report|41 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 作为一个新兴区域，人口聚集度不够，是影响区域房地产发展的一个重要因素。这也注定了松山湖的房地产项目，必然是一个外向型市场，必须要向四方吸纳购买力。万科松山湖1号一期一战成名，松山湖房地产被众多的深圳人所知道，人们对松山湖的态度，由当初的怀疑渐渐转为肯定。而20072007年年111135、月，月，英国前首相布莱尔的到访松山湖英国前首相布莱尔的到访松山湖，则让更多人认识了松山湖的房地产项目。当初从这里迁出去的村民无论如何也没想到，到2007年，不过短短数年，曾经遍布零乱村落、茅草丛生的荔枝林以及四处散落的鱼塘和养猪场的松山湖，早已发生了翻天覆地的变化。到处是自然掩映其间的艺术建筑，令每一个走进来的人不得不发出感叹：松山湖是高科技产业园？还是一座城市？松山湖是高科技产业园？还是一座城市？至此，松山湖的地产开发价值得到越来越多人认可，松山湖魅力开始辐射周边区域，涵盖大岭山、寮步、大朗的一些项目开始打出泛松山湖牌开始打出泛松山湖牌。松山湖板块成为与黄旗山、水濂湖、横岗湖并驾齐驱的豪宅板36、块。2009年6月13日，万科虹溪诺雅高层洋房开盘，以近12000元/平方米的均价，当天销售率达到近90%。12月26日，锦绣山河二期洋房鹭栖湖开放，以11000元/平方米的均价，销售率达到90%以上。两两大项目以同样令人骄傲的成绩证明了松山湖的炙手可热。大项目以同样令人骄傲的成绩证明了松山湖的炙手可热。【逐渐得到了肯定逐渐得到了肯定】Code of this report|42 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339想象！想象！2010年之后：松山湖37、的价值进入想象期Code of this report|43 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 松山湖是城市后续发展最好最完整的区域，后续发展空间很难想象。松山湖的价值，还远远没有被发掘出来。松山湖区域这几年的突破已经很大，但其发展的上限空间依然很大，松山湖依然处于量变阶段，而而20102010年，则发生了一次质变。质变的契机，在于世博会年，则发生了一次质变。质变的契机，在于世博会和晋升为国家级高新区。和晋升为国家级高新区。2010年，松山湖代表38、东莞，参展世博会的“城市最佳实践区”案例，这无疑是松山湖发展的一个新契机。世博会上的“城市最佳实践区”，是为了展示城市生活最新理念，表现如何在城市里获得更美好的生活。从这个角度来看，松山湖的入选，意味着松山湖的城市文化、已经得到了国人的认可，得到了世界的认可。晋升为国家级高新区，区域价值更是大大提升，被业内称为核潜力迸发。几乎所有来过松山湖的人，都认可这里。几乎所有来过松山湖的人，都认可这里。几乎所有来松山湖看房的人，只要能力许可，都成了这里的业主。得天独厚的资源优势，可持续性发展的生态规划，深具潜力的新区规划未来，以及珠三角中心的地段位置，“生态与城市兼具”的特质，使松山湖成为东莞版图上天生39、丽质难自弃的璀璨明珠。也正是这些特质，使松山湖在短短数年的时间里，从东莞的松山湖、珠三角的松山湖，走到了中国的松山湖，而松山湖房地产的价值，正与日俱增。【未来充满想象未来充满想象】Code of this report|44 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 借着晋级国家高新区的东风，松山湖近来频频发力，发展势头不断攀升。11月10日，松山湖在深圳举办盛大推介活动，一举签约一举签约36个优个优质项目，引资达质项目，引资达125亿元。亿元。11月240、0日，松山湖正式获授国家高新区牌匾。11月21日，松山湖台湾高科技园震撼开园，与开园仪式同时举行的还有总投资逾百亿元的东莞联胜液晶显示器有限公司项目启动仪式和投资约60亿元的台湾洲磊科技股份有限公司LED大项目签约。松山湖招商气势如虹，内资外资大项目招商齐头并进，双双取得重大突破，胜华科技、洲磊科技胜华科技、洲磊科技等高科技台资项目相继入园，中国联通、中国电子中国联通、中国电子集团集团等央企大集团强势进驻。截至2008年底，松山湖共引进创新型科技松山湖共引进创新型科技企业企业290家，家，其中总部型研发型大中型企业86家，国家级、省级大中型研发机构32家，中小科技开发企业148家，里面有15家41、世界家世界500强企业，强企业，18家跨国公司企业家跨国公司企业。其中包括华为、中国无线、华为、中国无线、易事特易事特等知名企业。东莞政府目前已在松山湖投入超过400亿元，与园区企业投入量相当，松山湖每平松山湖每平方公里价值超过方公里价值超过13亿元，亿元，是东莞当之无愧的黄金地。本次松山湖高科技园区荣登“国家级”开发区殿堂，更奠定了未来东莞，乃至珠三角珠三角区域中心区域中心的地位，升值潜力不可限量。【晋升国家级高新区晋升国家级高新区】Code of this report|45 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最42、新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 自2005年以来，松山湖园区步入发展快车道，各项经济指标显著增长，工业总产值4年增长10倍，年均增长率达81%；税收增长20多倍，年均增长率达120%，专利申请量和授权量年均分别增长108%和256%。平均每亩土地产值超过平均每亩土地产值超过1000万元。万元。近3年来,松山湖GDP年均增长111%,工业总产值年均增长150%,税收年均增长155.7%,出口总额年均增长70%。松山湖目前还正处于招商阶段。这两年松山湖招商共500亿元,目前已落实了300亿元。如果在两三年内招齐的话,3年后年后,松山湖的产值将达到松山湖的产值将43、达到1000亿元亿元（2009年东莞市生产总值（年东莞市生产总值（GDP）是是3763.26亿亿元元）。一直以来,园区的招商势头非常好,随着参展世博，今后将会有爆发式的增长。【参展世博会最佳城市实践区参展世博会最佳城市实践区】Code of this report|46 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【唯一能同时集结莞穗深客户的区域唯一能同时集结莞穗深客户的区域】在松山湖面世之前，东莞32个镇区各自为政，都在自己的小圈子的范围内发展。随着松山湖44、的发展，让人不可置信的是，东莞东莞33个镇区的人都来到松山湖置业个镇区的人都来到松山湖置业，大朗大岭山的客户来了，东城、南城的客户来了，虎门、长安的客户来了，黄江、常平的客户也来了。这不仅因为这里是东莞的几何中心，这不仅因为这里是东莞的几何中心，更是因为客户看好这里的生态环境以及巨大更是因为客户看好这里的生态环境以及巨大的升值潜力的升值潜力。当然，松山湖早已走出了东莞，来自广州、深圳的客户都纷纷选择松山湖。他们大多数都是对松山湖一见钟情，成交周期非常短。而更有业内人士预测，松山湖不仅作为投资置业的宝地，更将会成为深成为深圳高端客户集体迁移的地方圳高端客户集体迁移的地方。松山湖的魅力让世人惊讶，45、然而松山湖其实才刚刚起步Code of this report|47 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【东莞房价最高的地方，媲美广深东莞房价最高的地方，媲美广深】松山湖洋房均价已经达到12828元/平米，当之无愧东莞房价最高的区域，是东莞整体均价的2倍，与广州的整体均价（12187元/平米）持平，而鹭栖湖和虹溪诺雅的楼王单位价格已经接近深圳的整体均价（17921元/平米）。但是高房价并没有影响松山湖各大项目的成交，锦绣山河今年的成交金额已经超过146、7亿元，荣登东莞销冠宝座，虹溪诺雅的成交金额接近9亿元，长城世家二期的首批推货也已经基本售罄。Code of this report|48 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 除了宏观把握松山湖之外，我们还要不间断追踪松山湖的动态，因为松山湖每时每刻都在告诉发展，以前东莞是三年一小变，五年一大变，现在松山湖是三天一小变，三天一小变，五天一大变五天一大变，几天不去松山湖，都会有很多地方认不出来了。因此，中原项目组时刻在关注松山湖的每一点变化，以求营销47、策划能够更上时代的步伐。Code of this report|49 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【动态松山湖之台湾科技园开园动态松山湖之台湾科技园开园】11月21日上午，“东莞松山湖台湾高科技园开园暨联胜项目启动仪式”隆重举行。与开园仪式同时举行的还有总投资160亿元的多个大项目签约。台湾科技园还在国内多个大型机场做了广告，松山湖的跨区知名度与日俱增。Code of this report|50 Copyright Centaline Gr48、oup, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【动态松山湖之广深人才巴士开通动态松山湖之广深人才巴士开通】为解决园区企业员工往返深圳、广州的出行需求，营造一个环境，引得来留得住科技人才，进一步完善园区公共交通系统，松山湖开通开通了了园区往返深圳南山、广州天河的园区往返深圳南山、广州天河的“人人才巴士才巴士”。松山湖汽车客运站至广州广园汽车客运站客运专线于2010年11月1日正式开通。前期投运运力4辆，每小时/班次，全天共发9个班次。另外，园区内还提供多路免费公交，松山湖汽车客户站就设置在北部工业园区。C49、ode of this report|51 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【动态松山湖之最美婚姻登记处开张动态松山湖之最美婚姻登记处开张】11月17日，美丽的月荷湖畔显得格外浪漫甜蜜，东莞市民政局松山湖婚姻登记处在玫瑰松山湖婚姻登记处在玫瑰和礼花的簇拥中正式开业和礼花的簇拥中正式开业，70对新人情定松山湖。松山湖婚姻登记处堪称目前全市硬件设施、办证环境最好的婚姻登记处堪称目前全市硬件设施、办证环境最好的婚姻登记处。它坐落于松山湖创意生活城D区150、41号，面积500平方米，设有多个功能室，其中包括：舒适独立的登记室，给新人一个独立私密的登记空间；庄严肃穆的宣誓室，给新人一个终身承诺的美好回忆；宽敞明亮的休息室，给新人一个惬意舒坦的等候休息空间；丰富多彩的婚姻物语室，给大家一个探究不同历史阶段的婚姻文化场所。浪漫不仅仅局限于松山湖的居民，只要您愿意，全市其它镇街拥有东莞市户籍的居民都全市其它镇街拥有东莞市户籍的居民都可以自愿选择来到美丽的松山湖畔可以自愿选择来到美丽的松山湖畔，走进松山湖婚姻登记处办理婚姻登记业务。Code of this report|52 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料51、下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【动态松山湖之律师所开业、小学开学动态松山湖之律师所开业、小学开学】广东首个粤港澳文化创意产业实验园区9月30日下午在松山湖揭牌。它的落户将极大地加快松山湖动漫产业的发展步伐。而松山湖实验小学、律师事务所、东莞银行支行等也相继开业，松山湖的配套进一步得到完善。Code of this report|53 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【动态松山52、湖之最长绿道建成使用动态松山湖之最长绿道建成使用】今年5月1日，投资近3亿元、总长达122公里的东莞松山湖绿道系统将正式全线贯通。这条作为东莞最早系统规划建设的绿道，也是东莞里程最长的绿道，将成为松山湖乃至东莞的一道靓丽风景和名片。目前松山湖有两个绿道系统，一个是位于松山湖中心区的滨湖区游览绿道，另一个是园区内主干道的交通绿道。目前前者已经投入使用，并成为游人休憩赏景的好去处，后者5月正式投入使用后，首期设置了10余个自行车公交站，行人上下班、游玩，均可凭IC卡租赁车辆，在限定时间内免费骑车。Code of this report|54 Copyright Centaline Group, 房53、资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339松湖烟雨松湖烟雨松湖花海松湖花海岁寒三友会园岁寒三友会园 滨湖旅游区滨湖旅游区 中心公园中心公园 月荷湖公园月荷湖公园 【动态松山湖之国庆接待游客动态松山湖之国庆接待游客70万万】“十一”黄金周期间，松山湖景区吸引了七十万人次的游客来旅游观光。东莞八大景区之首的松湖烟雨凭借优美的自然风光吸引了不少来自本市和周边的游客前来游玩，国庆假期头三天，该景区就到达了客流高峰，游客人数达到了近40万人次，比去年同期增长15%左右，再加上松湖花海等景点，整个假期松山湖景区吸引到访游客54、达七十万人次。Code of this report|55 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339渴望已久，等待已久，不仅因为你拥有全中国顶级的自然环境，渴望已久，等待已久，不仅因为你拥有全中国顶级的自然环境，拥有全世界罕见的优越配套，更因为你高贵优雅的气质，我已拥有全世界罕见的优越配套，更因为你高贵优雅的气质，我已被你深深吸引被你深深吸引Code of this report|56 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海55、量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339水会凝固，时间会凝固，可以想，可以不想，我希望时间在此水会凝固，时间会凝固，可以想，可以不想，我希望时间在此定格，因为我只属于保利松山湖项目定格，因为我只属于保利松山湖项目 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339威风凛凛。（竞品详细分析）Code of this report|58 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版56、最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339松山湖近三年供需情况分析表松山湖近三年供需情况分析表物业类型物业类型年份年份供应面积供应面积（平米）（平米）供应套数供应套数（套）（套）成交面积成交面积（平米）（平米）成交套数成交套数（套数）（套数）成交均价成交均价（元（元/平米）平米）洋房洋房20082008年年170235170235105510551334991334998228227477747720092009年年725687256863863890290902905815819058905820102010年年2319122319121203120316605957、1660599059051282812828别墅别墅20082008年年3608136081444412872128724646189931899320092009年年167871678784844238542385116116274582745820102010年年0 00 0204982049836362152721527【整体市场情况整体市场情况】Code of this report|59 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339松山湖1号：已售58、罄虹溪诺雅一期：已售罄虹溪诺雅二期：热销中虹溪诺雅三期：2011年上市【松山湖松山湖1号、虹溪诺雅号、虹溪诺雅】松山湖1号：占地13.33万平米，建面7.7万平米，共有370套140-330平米的联排、独栋别墅，2006年11月25日首批推出175套，均价1万2左右，2007年、2008年陆续加推，均价2万左右；虹溪诺雅占地35万平米，建面29万平米，2009年6月13日首批高层洋房开盘，均价过万，随后陆续加推，虹溪诺雅二期带装修均价1万5左右。Code of this report|60 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载59、！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339房型房型大约面积大约面积地下室赠送地下室赠送数量数量比例比例TA197-198/97.09%TB231-234/97.09%TC143-147/1411.02%TD143-147/43.15%TE161/64.72%TF161/21.57%TG209-213约100（58栋）32.36%TH233-235约116（58栋）53.94%LT196-218约48-87（37、44、46、48栋）7559.06%小计31户有地下室127100%【松山湖松山湖1号号】松山湖1号：小得可怜，这也叫别墅？！Code of thi60、s report|61 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339生生活活区区休闲区休闲区TA户型户型 四房两厅三卫四房两厅三卫（建面：（建面：197.01198.19 套面套面:191.38192.15）半赠全赠优点：优点：l超大开间，下沉式客厅，更佳采光与观景l前后花园设计，更多自然空间l餐厅两层通高，尊崇感受l动静区分隔明显，互不影响，使得各自的功能得到最大的发挥l主卧附设超大观景露台缺点：缺点：l与周围的楼间距太小，私密性较差l没有室内车库【松山湖61、松山湖1号号】Code of this report|62 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339生生活活区区休闲区休闲区TD户型户型 三房两厅三卫三房两厅三卫（建面（建面:143.24147.11 套面套面:137.46141.17）半赠全赠优点：优点：l入户门廊设计，增添尊崇感受l下沉式客厅，更佳采光效果l前后花园设计，更多自然空间光，通风l餐厅两层通高，尊崇感受l动静区分隔明显，互不影响，使得各自的功能得到最大的发挥l顶层特高超大观景露台缺点：缺62、点：l与周围的楼间距太小，私密性较差l没有室内车库【松山湖松山湖1号号】Code of this report|63 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例四房两厅三卫（双套房）+家庭厅1、2、7栋228233 52套21%四房三厅两卫3、4、5、6栋170177 128套51%2+1房两厅两卫3、4、5、6栋9599 64套26%复式2、7栋2934套2%总计总计248248套套100%100%63、n舒适型四房舒适型四房占比占比51%51%n豪华型四房及紧凑型三房豪华型四房及紧凑型三房比例均衡，比例均衡，分别占分别占21%21%、26%26%n首批及第二批可售产品首批及第二批可售产品户户型类型分布较均匀型类型分布较均匀枫林湖枫林湖1栋栋9层层 16套套228-233 枫林湖枫林湖2栋栋12层层 20套套228-233 293 复式两套复式两套枫林湖枫林湖3栋栋16层层 45套套170-177 95-99 枫林湖枫林湖4栋栋18层层 51套套170-177 95-99 1 12 23 34 4产品均以普通舒适型四房为主流，产品均以普通舒适型四房为主流，豪华户型一梯两户、其他两梯三豪华户型一64、梯两户、其他两梯三户设计户设计5 5枫林湖枫林湖5栋栋18层层 51套套170-177 95-99 枫林湖枫林湖6栋栋18层层 51套套170-177 95-99 枫林湖枫林湖7栋栋12层层 20套套228-233 293 复式两套复式两套6 67 71234樱花湖组团樱花湖组团Code of this report|64 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339一期产品类型一期产品类型（0 09 9年）年）主力面积（）主力面积（）套数（套）套数（套）附65、加附加组合竖厅组合竖厅187187108108套套一梯一户一梯一户组合横厅组合横厅189189112112套套二期枫林湖二期枫林湖（0909-10-10年）年）主力面积（）主力面积（）套数（套）套数（套）附加附加大四房大四房228233 228233 5151套套一梯两户一梯两户两梯三户两梯三户小四房小四房170177 170177 126126套套2+12+1房房9599 9599 6363套套复式复式2932934 4套套三期樱花湖三期樱花湖（1010-11-11年）年）主力面积（）主力面积（）套数（套）套数（套）附加附加两房两房96968585套套一梯两户一梯两户两梯三户两梯三户三房三房66、141-161141-1611 13636套套小四房小四房168-175168-17541414 4套套大四房大四房2352355 59 9套套虹溪诺雅至项目当前共推出虹溪诺雅至项目当前共推出637637套，其中主力户型为套，其中主力户型为1 16 60-1900-190平米，当前主要剩平米，当前主要剩余少量余少量233-235233-235平米大四房平米大四房产品；产品；从从0 09 9年第一期开发到当前三年第一期开发到当前三期的推出，推货速度为期的推出，推货速度为200200套套/年。年。【虹溪诺雅虹溪诺雅】Code of this report|65 Copyright Centalin67、e Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339主卧朝西北主卧朝西北主卧进深开间主卧进深开间6.86.8米米户型方正户型方正 万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅 楼栋号：楼栋号：枫林湖、樱花湖枫林湖、樱花湖3、4栋栋 （2+1房）房）约约9898景观绝佳景观绝佳全卧室湖景全卧室湖景卧室全无敌湖景卧室全无敌湖景约约175175 万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅 楼栋号：楼栋号：枫林湖、樱花湖枫林湖、樱花湖3、4栋栋 （四房两厅）（四房两厅）畅销户型特点：景观+产品结构最佳的结合u户型亮点充足户型亮点充足u朝向较好朝向68、较好u卧室结构阔淖、景观佳卧室结构阔淖、景观佳【虹溪诺雅虹溪诺雅】Code of this report|66 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339一期：已售罄四期：2012年推出三期：2011年上市二期：即将售罄【锦绣山河、鹭栖湖锦绣山河、鹭栖湖】锦绣山河：占地6000亩，2007年12月1日推出一期132套别墅产品，均价3万左右，销售缓慢，2008年3月29日推出一期近800套高层洋房产品，当年售罄，均价7500左右，2009年12月26日推出二69、期鹭栖湖高层洋房产品，2010年陆续加推，目前二期786套产品已经销售超过8成，均价1万2左右，三期的独栋别墅和高层洋房预计2011年年后推出。Code of this report|67 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【锦绣山河一期别墅锦绣山河一期别墅】锦绣山河一期：大而不实，难符其名。Code of this report|68 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版70、最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例五房两厅六卫5、9栋261-26798套12.5%五房两厅五卫1、2、9栋215-332212套27.0.%四房两厅四卫2、3、8、9栋186-218213套27.1%三房三厅两卫5栋16048套6.1%三房两厅三卫3、5、7栋163-197 145套18.4%三房两厅两卫4、6栋143-15070套8.9%总计总计786786套套100%100%锦绣山河二期洋房基本资料占地面积8224282242建筑面积224205224205容积率2.2.7272产品形态高层洋房高71、层洋房+少量小高层少量小高层面积区间二期二期143-260143-260平米平米【锦绣山河、鹭栖湖锦绣山河、鹭栖湖】Code of this report|69 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339160-170160-170双厅、双主卧全套房均可观中心景观双厅、双主卧全套房均可观中心景观通风采购俱佳、通风采购俱佳、布局适用布局适用功能分区、跃式设计功能分区、跃式设计户户有景私享中心园林景观户户有景私享中心园林景观143-149143-149客厅、主72、卧、次卧均朝南客厅、主卧、次卧均朝南主卧进深开间达主卧进深开间达8 8米米景观书房、景观主卧、客厅景观书房、景观主卧、客厅豪华双套房、方正双厅豪华双套房、方正双厅 锦绣山河锦绣山河 楼栋号：楼栋号：4#01 02单位单位 （三房两厅两卫）（三房两厅两卫）双厅、双主卧套房均观中心景观双厅、双主卧套房均观中心景观通风采光俱佳、通风采光俱佳、布局适用布局适用功能分区、跃式设计功能分区、跃式设计户户有大湖户户有大湖 锦绣山河锦绣山河楼栋号：楼栋号：5#2单元单元01 02单位单位 （五房两厅六卫）（五房两厅六卫）215215-232-232【锦绣山河、鹭栖湖锦绣山河、鹭栖湖】Code of this 73、report|70 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【锦绣山河、鹭栖湖锦绣山河、鹭栖湖】物业类型物业类型户型户型面积面积套数套数洋房洋房三房三房150-190150-190174174三房三房210-270210-2705252四房四房220-290220-290106106四房四房300-350300-3504848五房五房260-280260-2805252432432别墅别墅七房七房585-699585-6995050Code of thi74、s report|71 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339一期：已售罄二期首批：基本售罄二期后续货量：2011年推出【长城世家长城世家】长城世家：占地6.8万平米，建面13.6万平米，总套数为700户，2008年7月26日推出首批50-130平米高层洋房115套，随后陆续加推，均价7500左右，2010年11月6日推出二期首批约100套50-120平米的中小户型产品，均价11000左右，目前基本售罄，预计2011年会推出后续大户型。Code of 75、this report|72 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339一期总套数：256套总建面：38473二期总套数：435套总建面：62236.38长城世家：长城世家：二期二期140-170140-170三至四房是主力户型，约占面积比重三至四房是主力户型，约占面积比重70%70%，后续产品主要，后续产品主要以大户型为主。二期后续销售产品将成为本项目在松山湖区域的竞争。以大户型为主。二期后续销售产品将成为本项目在松山湖区域的竞争。基本资料占地面积68576、1768517建筑面积136423136423容积率1.61.6产品形态中大户型高层洋房中大户型高层洋房+少量公寓少量公寓面积区间一期一期115-184115-184平米，平米，140-170140-170平米平米分期开发二期首批二期首批销售价格1200012000元元/平米平米一期在一期在0808年推出，年推出，推出推出256256套，产品面积在套，产品面积在115-115-189189平米，当前已售完，销售均价在平米，当前已售完，销售均价在79247924元元/平米；平米；二期在二期在1010年年1111月推出，推出月推出，推出128128套，产品面积段在套，产品面积段在50-12850-77、128平米，当前已销售平米，当前已销售95%95%，销售均价在，销售均价在1 1。2 2万元万元/平米；平米；【长城世家长城世家】Code of this report|73 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339二期户型户型区间总面积总套数面积比套数比一房51.5951.591238.161238.1624242.07%2.07%5.52%5.52%二房79.32-80.3279.32-80.325738.165738.1672729.59%9.5978、%16.55%16.55%三房110.34-115.01110.34-115.014339.974339.9738387.26%7.26%8.74%8.74%3+1房142.97-150.85142.97-150.851109511095929218.55%18.55%21.15%21.15%四房170-184170-18488558855484814.80%14.80%11.03%11.03%4+1房142-170142-170163621636210610627.35%27.35%24.37%24.37%172-179172-1795505550531319.20%9.20%7.13%7.79、13%275-276275-2764416441616167.38%7.38%3.68%3.68%五房154.74-226.95154.74-226.95226622668 83.79%3.79%1.84%1.84%总计59815.359815.3435435100.%100.%100%100%当前当前50-13050-130平米中小户型已基本售完，未来剩余平米中小户型已基本售完，未来剩余140140平米以上产品，平米以上产品，将与其它项目一起融中大户型的竞争圈层；将与其它项目一起融中大户型的竞争圈层；二期首批二期二批【长城世家长城世家】Code of this report|74 Copyr80、ight Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339有入户花园赠送有入户花园赠送户型方正实用户型方正实用卧室全无敌湖景卧室全无敌湖景【长城世家长城世家】Code of this report|75 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【金域松湖金域松湖】金域松湖：占地13.6万平米，建面38.3万平米，以两房、三房等中小户型为主，全81、部带装修发售，预计2011年春节后上市。编号户型户型面积面积户数总户数 户型比面积比A三房两卫126.756955450282015.96%18.0%C两房一卫81.44462055019.50%14.1%B三房一卫92.990944.697834.68%28.8%D四房两卫144.6108909.274226.31%34.4%E四房三卫167.6167601003.55%5.3%首推产品货量及户型：编号户型户型面积面积户数总户数户型比面积比A三房两卫126.73167525073034.2%43.2%C两房一卫81.42035025034.2%27.7%B三房一卫92.9213672303182、.5%29.1%Code of this report|76 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339金域松湖占地与本项目差不多，而且我们是完整的一块地，他们却被分隔成两个部分，他们的容积率是2.82，我们的溶剂率是1.74，我们的舒适度比他们高，从项目位置来看，我们也优于他们，因此我们的定位应该比他们更高。【金域松湖金域松湖】定位松山湖首个园定位松山湖首个园区物业，将被打造区物业，将被打造成有别于松山湖传成有别于松山湖传统豪宅的统豪宅的“新系豪新系豪宅83、宅”，全屋国际，全屋国际6A精装修的产品精装修的产品体系，园林、泳池、体系，园林、泳池、水景会所等一级社水景会所等一级社区配套无所不有，区配套无所不有，让松山湖让松山湖“新锐阶新锐阶层层”的工作与生活，的工作与生活，成为双重享受。成为双重享受。Code of this report|77 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339注：以上图示只做参考，最终解释权归开发商所有【金域松湖金域松湖】Code of this report|78 Copyright84、 Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339延续了万科金域系一向的高赠送特点延续了万科金域系一向的高赠送特点有横厅和竖厅两种产品有横厅和竖厅两种产品户型方正、紧凑、实用户型方正、紧凑、实用【金域松湖金域松湖】Code of this report|79 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【产品供应小结产品供应小结】松山湖这个市场很85、特别，其中最值得我们借鉴的有两点：第一个是要保证产品的纯粹性，第一个是要保证产品的纯粹性，不要面面俱到，像锦绣山河就一直都做大户型和超大户型，虹溪诺雅同样以大户型为主，金域松湖则以中小户型为主，产品线都相对比较单一；第二个是要因地制宜，因资第二个是要因地制宜，因资源制宜，源制宜，锦绣山河拥有最好景观面的位置都做了300平米以上的超大户型，虹溪诺雅同样把临湖第一排做成234平米的超大户型，后面看不到湖的则面积做小一些，但要考虑客户的相对协同性。Code of this report|80 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最86、新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339产品面积段产品面积段预计供应套数预计供应套数9090平米以下平米以下60060090-12090-120平米平米150150120-140120-140平米平米25250 0140-160140-160平米平米30300 0160-200160-200平米平米700700200200平米以上平米以上400400合计合计24240000【2011-2012年供应预估年供应预估】靠近湖边的几个项目都把面积段做到靠近湖边的几个项目都把面积段做到150平米以上的大户型和超平米以上的大户型和超大户型，金域松湖则主要以两房、三房的中87、小户型为主，大户型，金域松湖则主要以两房、三房的中小户型为主，100-150平米的重大户型成为最大的机会点。平米的重大户型成为最大的机会点。Code of this report|81 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【户型分析小结户型分析小结】随着地产发展的越来越成熟，各个项目的户型差异越来越少，最重要的是有自己的亮点，然后发扬光大，目前松山湖的户型均以阔绰豪气为追逐的目标，以迎合东莞客户好面子的心理；其实，东莞客户也非常务实，追求舒适实用，不88、喜欢太花俏的东西，有赠送面积会更有吸引力一些；保利的零缺陷、零通道设计闻名业界，我们相信结合东莞客户特点再加上保利的传统，必将让东莞客户大开眼界。Code of this report|82 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339锦绣山河历年客户演变分析锦绣山河历年客户演变分析 由于光大在城区多年的积累，城区客户最先接受锦绣山河，虎门、长安等发达镇区一直都是主力客户，大朗的客户比较稳定，其它镇区客户越来越广泛，深圳客户上升比较明显。【客户演变分析客户演89、变分析】Code of this report|83 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339松山湖松山湖1 1号（虹溪诺雅）历年客户演变分析号（虹溪诺雅）历年客户演变分析 深圳客户一直是万科项目的主力客户，但比例有减少趋势，随着万科影响力的深入，城区及周边镇区的客户也纷纷置业万科。【客户演变分析客户演变分析】Code of this report|84 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料90、下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339长城世家历年客户演变分析长城世家历年客户演变分析 与其它项目不一样的是，长城世家的客户主要以大朗、大岭山等周边镇区客户为主，另外深圳客户、城区客户也占有一定的比重。【客户演变分析客户演变分析】Code of this report|85 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339松山湖三大盘成交客户职业分析松山湖三大盘成交客户职业分析 锦绣山河的客户以经济实力比较雄厚的私营企91、业主和富二代为主；虹溪诺雅的客户中公务员及事业单位高层和私营企业主的比例相当；长城世家则主要以个体工商户和企业高管为主。【客户职业分析客户职业分析】Code of this report|86 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339松山湖三大盘成交客户置业目的分析松山湖三大盘成交客户置业目的分析 长城世家的自住客户最多，虹溪诺雅吸引了较多的投资客户，而购买锦绣山河的客户则一方面想买来住，另一方面也十分看好项目的后期升值潜力。【客户置业目的分析客户置业目92、的分析】Code of this report|87 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【客户分析小结客户分析小结】1、无论哪个楼盘，城区客户都是主力客户之一，要牢牢把握，因为东莞城区可开发的好地越来越少，高端客户都把目光聚焦到了松山湖；2、深圳客户在每个楼盘的比例有所不一样，但是随着轨道交通的建成，随着松山湖企业的发展，必然有越来越多的深圳客户迁徙到松山湖，本项目同样要把握好这些客户；3、大朗、大岭山等周边镇区客户、虎门、长安等发达镇区客户十分认93、可松山湖的环境和资源，他们也是我们的重点客户；4、其它镇区的客户、广州等外区的客户是一些非常有潜力的群体，也值得我们去挖掘。Code of this report|88 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【虹溪诺雅营销分析虹溪诺雅营销分析】日本虹夕诺雅轻井泽，是东京的后花园，皇室度假胜地。自然美景、传统温泉，每年吸引了大量的文人雅士而来。远离喧嚣,在既不属于过去也不属于未来的空间里,眷恋怀念的同时,体味到现代气息的惬意。Code of this r94、eport|89 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339推广主题身心灵的奢华享受广告口号你曾失去的世界关键词静，净，原生，慢，舒适，放松感知系统触视嗅听味柔软，质感的纯净阳光的天然的淡香，幽香舒缓，天籁般的清淡的生活观点偎在软的世界里，因为没有压力。养眼的绿，养心的蓝。淡淡的回忆，藏在你曾失去的虹溪诺雅找寻自然的律动，与生命节奏合拍不品过世界万千，怎觉此回味无穷。现场价值点居住空间的软设计，高材质超阔的湖景阳台。四季的植被虹溪诺雅的味道香水店及销售礼品95、树林、湖畔冥想空间私房菜服务，可饮用的天然水，果树【虹溪诺雅营销分析虹溪诺雅营销分析】Code of this report|90 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339Code of this report|91 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339Code of this report|92 Copyri96、ght Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：15016883392009年4月26日，以“我曾失去的世界”作为主题，在凯悦酒店举行首次曝光新品发布会，同时充分利用本项目目标客户的“追星”、“八卦”心理，邀请熊黛琳等明星助阵，做足调性，做足场面，为我们的目标客户充分奠定了“面子心理”Code of this report|93 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1597、016883392009年4月26日，新品发布会当天，万科集团，首个以“生态、舒适、科技、高端”为核心理念，以会所、样板间、功能配套体验为一体的全程体验中心正式开放，开创了莞深第一个独立式体验会所，在客户对本项目价值预期判断中，发挥了关键性作用。Code of this report|94 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339在体验中心，首先能感受到居住的生态性、与自然的亲密接触，而在样板体验间，更将设计过程中对降噪、节能等各方面优化的思考以及最终达98、到的效果做展示，真正将产品的设计理念植入到展示当中。Code of this report|95 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339会所震撼展示；东莞首创阳光地下停车场入户大堂、一梯一户独立庭院感受，甚至虹顶公园、室内泳池，所看即所享。Code of this report|96 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：150199、688339【锦绣山河营销分析锦绣山河营销分析】Code of this report|97 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339Code of this report|98 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【大气而经典的广告语大气而经典的广告语】Code of this report|99 Copyr100、ight Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339Code of this report|100 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339布莱尔峰会锦绣山河布莱尔峰会锦绣山河Code of this report|101 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最101、新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339建国大业首映锦绣山河建国大业首映锦绣山河Code of this report|102 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339无所不用其极无所不用其极Code of this report|103 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339现场美不102、胜收现场美不胜收Code of this report|104 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339名贵树种、园艺、重金大堂名贵树种、园艺、重金大堂Code of this report|105 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339享所未想的华尊样板房聚焦客户眼球享所未想的华尊样板房聚焦客户眼球Code o103、f this report|106 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【溢价方式有效性分析溢价方式有效性分析】1、精装修溢价失效：精装修溢价失效：客户对精装修认知尚处于初级阶段，这个阶段溢价能力较差，万科虹溪诺雅精装修后的价格没有得到有效提升，且带装修的大户型比较滞销，鹭栖湖华尊本来准备强制客户带装修购买，但最终迫于客户压力而取消，最终选择其所谓的顶级豪装的客户不足10%；2、发展商品牌溢价失效：发展商品牌溢价失效：光大是品牌、万科是品牌、保利也是104、品牌，东莞客户习惯了耳听为虚眼见为实，他们没有亲眼看过体验过的东西，他们不会盲目相信品牌；3、产品类型溢价失效：产品类型溢价失效：客户对于平层大宅、类别墅、空中复式等类型不是很敏感，只相信自己的感觉，关键看其阔绰度、实用性和舒适度；4、稀缺资源溢价成功：稀缺资源溢价成功：虹溪诺雅占据一线湖景的别墅最贵卖到7万一方也有客户买单，鹭栖湖华尊最好的楼王单位一经推出变被抢购一空，东莞客户有很强烈的独享占有欲；5、高科技溢价成功：高科技溢价成功：鹭栖湖的家居智能化和IMAX影厅受到了客户的追捧；6、教育资源溢价成功：教育资源溢价成功：光大在2008年把东莞中学学位作为最重要的救命稻草，最终但淡市之下实现105、了良好的销售业绩，直到现在还有不少人为了一个学位而购买一套房；7、创新生活方式溢价成功：创新生活方式溢价成功：虹溪诺雅一期所倡导的五感生活打动了不少的客户。Code of this report|107 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339核心：硬件叠加特征：借势自然资源及原有地段价值；以产品为核心卖点；重在功能、尺度、用材、设备设施等硬件因素；溢价能力差，受市场因素影响较大。核心：软件升级特征：整合社会资源，提升土地价值；营造一种生活方式的改变和对106、客户精神诉求的呼应；重在身份感、阶层感、产品风格、生活意向、会所及配套等；溢价能力强，项目价值成长性高；【硬财富阶段过渡到软财富阶段硬财富阶段过渡到软财富阶段】项目品质的提升不能聚焦于硬件价值，而是软件价值；教育资源的引入不能是本地品牌，而是全国品牌。硬财富阶段软财富阶段Code of this report|108 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 分析了项目，分析了区域，分析了市场，也分析了发展商的特点，项目的定位也就呼之欲出了。 房资网房资107、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339震耳欲聋。（市场定位确立）Code of this report|110 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339保利进入东莞的开山之作保利进入东莞的开山之作松山湖松山湖前所未有的前所未有的高端人文豪宅高端人文豪宅【项目整体定位项目整体定位】从片区属性、地块条件、发展商品牌落地、客户需求、市场预期等方面都要做高端Code of this 108、report|111 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339国家级松山湖，世界领袖之邦国家级松山湖，世界领袖之邦【项目形象定位项目形象定位】Code of this report|112 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339满足新的欲望产生新的奇迹挑战新的极限保利红珊瑚客户面城市面保利面【项目形象剖析项目形象109、剖析】Code of this report|113 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339保利保利红珊瑚红珊瑚【案名建议案名建议】Code of this report|114 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 很久以前，松山湖还是属于南蛮之地，这里的居民出海捕鱼的时候，发现了一种又像树枝又像花又像树枝110、又像花的东西，颜色非常鲜艳，于是就把它带回家。一个和尚经过松山湖看到了这些居民带回来的红珊瑚，非常惊喜，因为这可是佛教七宝佛教七宝之一啊，于是建议居民把红珊瑚进贡给皇上，作为宫廷上下的装饰品作为宫廷上下的装饰品。大伙依行，龙颜大悦，宣布减免松山湖赋税10年，并御赐状元笔状元笔一支，从此松山湖昌盛兴旺。后来居民还发现珊瑚具有防止灾祸、给人智慧防止灾祸、给人智慧、以及止血和驱热的功能，出海捕鱼如果佩戴红珊瑚的话，可以防闪电、飓风，使风平浪静，旅途平安风平浪静，旅途平安！因而，松山湖人称其为“红色黄金红色黄金”，并作为三月生辰石和结婚35周年的纪念品。红珊瑚成为了护身和祈祷上天保佑的寄托物祈祷上天保111、佑的寄托物。很多年以后，象征沉着、聪敏、平安、吉祥的宝石级珊瑚红珊瑚又出现在了松山湖，只是，这次的名义不一样。她的名字前面多了一个定语，叫保利保利红珊瑚红珊瑚。【案名的故事案名的故事】Code of this report|115 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【项目产品定位项目产品定位】1.74的容积率，21万左右的建筑面积，在确定项目物业类型的时候，我们用排除法来思考。首先我们来看一下要不要做别墅？首先我们来看一下要不要做别墅？从容积率来看112、，项目具备建一些别墅的可能性，从项目形象层面考虑，从项目形象层面考虑，建设别墅有利于提升项目形象，从市场竞争层面考虑，从市场竞争层面考虑，虹溪诺雅、长城世家、金域松湖均没有别墅供应，只有锦绣山河有少量独栋别墅供应，别墅产品在松山湖来说相对比较稀缺，从客户需求层面考虑，从客户需求层面考虑，2008年-2010年松山湖共销售别墅200套左右，呈现供不应求的局面，另外别墅产品由于售价比洋房更高，也有利于项目例如的提升，综上所述，项目规划一定量的别项目规划一定量的别墅是非常有必要的。墅是非常有必要的。Code of this report|116 Copyright Centaline Group, 113、房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【项目产品定位项目产品定位】第二个要思考的问题是：项目应该做什么样的别墅？是做独栋别墅、双拼别墅、联排别墅还是叠加别墅？分别做多大的体量？我们认为，首先不能做叠加别墅，首先不能做叠加别墅，理由如下：叠加别墅在东莞不受欢迎，叠加别墅在东莞不受欢迎，国际公馆、江南第一城等项目的叠加别墅均销售困难，客户觉得没天没地的房子很难称得上别墅；叠加别墅卖不叠加别墅卖不起价钱，起价钱，价格不如联排，仅比普通洋房略高一点，不利于价值最大化的实现，而且不利于分解容积率；叠加别墅产品设计往114、往陷入一个怪圈，不叠加别墅产品设计往往陷入一个怪圈，不知道是否设置电梯，知道是否设置电梯，国际公馆设置了电梯，叠上户型好卖一些，叠下户型却被客户认为没有用到电梯很浪费而滞销，江南第一城没有设置电梯，叠下户型走得快一些，叠上户型则因为要走楼梯而少人问津。Code of this report|117 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【项目产品定位项目产品定位】独栋别墅同样不能考虑，独栋别墅同样不能考虑，一方面因为独栋别墅往往要配置超大的花园，占地比115、较多，从项目的经从项目的经济技术指标来看不太现实，济技术指标来看不太现实，如果真要规划独栋的话小区的舒适度会大受影响；另外一方面，锦绣山河有大量的独栋推出，市场竞争比较激烈，而且过千万级的别墅往往销售周期比较长，从本项目的规模从本项目的规模来看不适宜持久作战来看不适宜持久作战。双拼别墅和联排别墅则极力推荐，因为这两类双拼别墅和联排别墅则极力推荐，因为这两类产品都比较畅销，价格也不错。产品都比较畅销，价格也不错。双拼别墅面积控制在300平米左右，可以做成小独栋的感觉，增强私密性，并通过下沉式庭院等手法来增加附加值；联排别墅则建议做成三联排、四联排，避免因为多联而造成中间户型的滞销，面积最好控制在116、220-250平米之间，户型要追求实用舒适。Code of this report|118 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【项目产品定位项目产品定位】第三个我们要思考的问题是：洋房是做多层、小高层还是高层？面积做多大比较合适？我们认为，多层情景洋房不能考虑，多层情景洋房不能考虑，一方面因为情景洋房不利于稀释容积率，影响小区的舒适度，另一方面因为情景洋房不畅销，售价也不比高层洋房高，百悦尚城、金域中央、江南第一城等项目的类似产品都未能对项目有积极117、的贡献。由于规划了一部分的别墅产品，建议小高层洋房也尽量不做，应该在限高允许的范建议小高层洋房也尽量不做，应该在限高允许的范围内尽量拔高它，以最大限度分解容积率。围内尽量拔高它，以最大限度分解容积率。Code of this report|119 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【项目产品定位项目产品定位】洋房的面积配比问题，通过前面的市场分析可以发现：从市场供销情况而言，从市场供销情况而言，100-150平米是松山湖最稀缺、最畅销的面积区间；从118、客户需求而言，从客户需求而言，我们手上已经积累了大量这样的客户，单单锦绣山河项目就有超过40%的客户需求这个面积段而又没有得到满足；从项目本身的条件而言，从项目本身的条件而言，项目没有太多的自然景观，不适宜做太大，但项目的高端定位又不允许户型做得太小或者过杂，做纯粹的中大户型是最佳选择；从市场竞争而言，从市场竞争而言，金域松湖以两房、三房为主，其它几个滨湖楼盘则以150平米的大户型为主，100-150100-150平米是最容易突围的。平米是最容易突围的。另外，在建筑形式上，建议板楼和塔楼板楼和塔楼进行搭配，150平米的楼王单位建议板式设计，最好做到两梯两户，其它的户型可以做成两梯四户的蝶式设计119、，但是要保证通风采光。Code of this report|120 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339别墅别墅+高层洋房高层洋房 （双拼、联排）（双拼、联排）（105-150平米三、四房）平米三、四房）【项目产品定位项目产品定位】不以大小论英雄；人有多大胆、地有多大产Code of this report|121 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大120、全房地产营销策划大全，QQ：1501688339物业物业类型类型面积区间()房型套数建筑面积合计()套数配比套数配比（%)%)面积配比面积配比(%)(%)洋房洋房105105紧凑三房紧凑三房220220231002310014%14%11%11%120120舒适三房舒适三房660660792007920043%43%39%39%135135标准四房标准四房380380513005130025%25%25%25%150150豪华四房豪华四房170170255002550011%11%13%13%别墅别墅240240联排别墅联排别墅565613440134404%4%7%7%300300双拼别墅双121、拼别墅3232960096002%2%5%5%总计总计15181518202140202140100%100%100%100%【户型配比建议户型配比建议】Code of this report|122 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339东莞城区客户：东莞城区客户：25%大朗大岭山客户：大朗大岭山客户：20%深圳客户：深圳客户：30%长安虎门客户：长安虎门客户：10%其它镇区及外区客户：其它镇区及外区客户：15%【项目客户定位项目客户定位】Code 122、of this report|123 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339私营企业主：私营企业主：30%泛公务员群体：泛公务员群体：25%富二代：富二代：20%企业高管理：企业高管理：20%本地收租土著：本地收租土著：10%【项目客户定位项目客户定位】Code of this report|124 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全123、，QQ：1501688339别墅：别墅：22000元元/平米平米洋房：洋房：13000元元/平米平米【项目价格定位项目价格定位】 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339江心比心。（规划设计建议）Code of this report|126 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【规划设计建议规划设计建议】1、行列式、围合式都不太适合，最恰当的方式就是半围合结构，124、别墅、洋房分区建设；2、别墅布局最好有点噱头，比如把别墅的路网规划成简化的红珊瑚形状，改变常规的横平竖直的做法，双拼别墅要靠近内部景观，另外别墅区最好通过人工堆坡等形式做成台地别墅的感觉，一方面可以增强私密性，另一方面可以景观最大化；3、洋房布局要把最好的位置留给大户型，并做成两梯两户的板式设计，作为楼王单位，其它可以设计成塔楼，但是一定要有架空层，以作为泛会所利用；4、内部一定要打造内部水景，水景最好能够延伸到别墅区内部，另外别墅间的园林要做细致；5、幼儿园最好靠近洋房区，会所可以靠近别墅区，会所最好做成比较特别的形状，以让其成为工业区的地标，可以借鉴一下上海世博会的场馆设计。Code of125、 this report|127 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【原有规划设计方案原有规划设计方案】物业类型不用再纠结了，就做双拼、联排别墅高层洋房；户型面积也不用再纠结了，就做100150平米的中大户型。Code of this report|128 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【规划方案调126、整建议规划方案调整建议】这个位置可以做成板式结构建议通过人工堆坡的形式做成台地别墅，路网规划成红珊瑚的形状建议这里不要做幼儿园，而是做特色高尚商业建议这里规划为幼儿园，并引进知名教育机构建议把会所规划在这里，并做成比较有特色的造型所有房子要考虑户型朝向，并照顾到内湖景观的最大化Code of this report|129 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【别墅建筑风格借鉴别墅建筑风格借鉴】松山湖1号：西班牙风格虹溪诺雅：现代风格锦绣山河：北美风127、格Code of this report|130 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【别墅建筑风格建议别墅建筑风格建议】北京保利西山林语南昌保利国际高尔夫花园建议做偏新古典的地中海风格Code of this report|131 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【洋房建筑风格借鉴洋房建筑风格借鉴】锦128、绣山河：法式风格虹溪诺雅：现代风格长城世家：现代风格Code of this report|132 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【洋房建筑风格建议洋房建筑风格建议】北京保利百合花园北京保利百合花园沈阳保利花园沈阳保利花园建议做偏新古典的荷兰风格保利东湾保利东湾Code of this report|133 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房129、地产营销策划大全，QQ：1501688339双拼别墅可以通过小间隔增强私密性，双拼就仿有独栋的感觉。【别墅户型设计建议别墅户型设计建议】Code of this report|134 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339联排别墅建议做成小独栋形式，两套之间留出两到三米的距离，这样可以大大提升价值。【别墅户型设计建议别墅户型设计建议】Code of this report|135 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房130、地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：15016883393栋5栋4梯三层301302【洋房户型设计建议洋房户型设计建议】参考佛山保利花园：135平米Code of this report|136 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：15016883393栋5栋4梯四层401402【洋房户型设计建议洋房户型设计建议】参考佛山保利花园：120平米Code of this report|137 Copyright Cent131、aline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 活动秀场：预留空地，或通过空间的特殊处理，形成广场的活动场。广场通过灯光与景观设计元素的结合，创造了富有趣味的城市广场，由于其艺术化的形象，通常在这里举行艺术展览，科技SHOW、小型音乐会等。【公共空间设计建议公共空间设计建议】Code of this report|138 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：150132、1688339【公共空间设计建议公共空间设计建议】Code of this report|139 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【公共空间设计建议公共空间设计建议】 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339湖作非为。（营销推广策略）Code of this report|141 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料133、下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339强而避之强而避之（敌人兵强卒锐，就避其锋头）（敌人兵强卒锐，就避其锋头）【片区竞争策略（不同片区）片区竞争策略（不同片区）】Code of this report|142 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339亲而离之亲而离之（敌人内部和睦，就要离间他们）（敌人内部和睦，就要离间他们）【片区竞争策略（同一片区）片区竞争策略（同一片区）】Code of 134、this report|143 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339实而备之实而备之（敌人力量充实，就要防备）（敌人力量充实，就要防备）【产品竞争策略（同类产品）产品竞争策略（同类产品）】Code of this report|144 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339逸而劳之逸而劳之（敌人安逸就要使之疲135、劳）（敌人安逸就要使之疲劳）【片区竞争策略（不同产品）片区竞争策略（不同产品）】Code of this report|145 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339骄而卑之骄而卑之（敌人骄横就要使之谦卑）（敌人骄横就要使之谦卑）【形象竞争策略形象竞争策略】Code of this report|146 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划136、大全，QQ：1501688339怒而挠之怒而挠之（敌人气势汹汹，就设法扰乱它）（敌人气势汹汹，就设法扰乱它）【推售竞争策略推售竞争策略】Code of this report|147 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339三三“声声”策略策略这里的这里的“声声”，可以是声音，也可以是名声，通，可以是声音，也可以是名声，通过三过三“声声”的传播，以三的传播，以三“声声”为准则，才能使为准则，才能使得保利红珊瑚项目立于不败之地，缔造别人无法得保利红珊瑚项目137、立于不败之地，缔造别人无法超越的新的豪宅高地。超越的新的豪宅高地。【营销推广策略营销推广策略】Code of this report|148 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339居高居高“声声”自远自远这句话主要针对形象策略和产品策略而言。只有站得更高才能看得更远，我这句话主要针对形象策略和产品策略而言。只有站得更高才能看得更远，我们必须要把松山湖放在世界的坐标来进行参照，我们才能发现虎门万科紫台们必须要把松山湖放在世界的坐标来进行参照，我们才能发现138、虎门万科紫台的项目价值，我们的形象策略就是要在更高的层面来发现松山湖的价值和松的项目价值，我们的形象策略就是要在更高的层面来发现松山湖的价值和松山湖的居住价值。牛皮不是吹出来的。山湖的居住价值。牛皮不是吹出来的。“居高声自远，非是藉秋风居高声自远，非是藉秋风”，我们，我们的产品策略就是要突出原创性，别人无法复制，也无法超越，无论是建筑形的产品策略就是要突出原创性，别人无法复制，也无法超越，无论是建筑形态，还是产品的附加值态，还是产品的附加值。【营销推广策略营销推广策略】Code of this report|149 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资139、料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339“声声”名要鹊起名要鹊起这句话主要针对客户策略而言，我们希望加快速度，这句话主要针对客户策略而言，我们希望加快速度，必须高开高打，迅速建立知名度，一炮而红，让目标必须高开高打，迅速建立知名度，一炮而红，让目标客户迅速知晓并选择本项目，让另外的客户即使买不客户迅速知晓并选择本项目，让另外的客户即使买不起，也对本项目产生无限的向往，而且我们希望能够起，也对本项目产生无限的向往，而且我们希望能够动用人海战术，除了把握客户之外，更充分利用业内动用人海战术，除了把握客户之外，更充分利用业内和媒体的作用140、，组织他们参观考察，把项目的知名度和媒体的作用，组织他们参观考察，把项目的知名度和美誉度在业内、媒体和公众间广泛流传。和美誉度在业内、媒体和公众间广泛流传。【营销推广策略营销推广策略】Code of this report|150 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339落地皆有落地皆有“声声”这句话主要针对推广策略而言，我们每一次的广告推广或者营销活动都要有这句话主要针对推广策略而言，我们每一次的广告推广或者营销活动都要有的放矢，落到实处，不能打水瓢。141、我们要根据客户的喜好来组织安排相关的的放矢，落到实处，不能打水瓢。我们要根据客户的喜好来组织安排相关的营销活动，做到落地皆有声。营销活动，做到落地皆有声。【营销推广策略营销推广策略】Code of this report|151 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【营销推广借鉴营销推广借鉴】Code of this report|152 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339【营销推广借鉴营销推广借鉴】Code of this report|153 Copyright Centaline Group, 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339讨论时间讨论时间