1、 背景分析 发展战略与项目定位 产业体系构建 核心项目策划与布局 项目概念策划 实施建议 规模与投资预算 项目发展保障主要内容 key content背景分析区域市场格局总体分析苏州核心文化要素凝练基地资源分析与评价喷泉项目发展情况分析国内外喷泉项目案例研究区域市场格局总体分析区域市场格局总体分析世界上成功的主题公园主要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用的弥补，而目前国内大部分主题公园都将门票收入作为主要的收入来源。中国众多的主题公园里，目前仅有10%在盈利，70%的主题公园，长期濒于亏损状态。中国主题公园发展的市场潜力最大，每年至少有1亿人次的潜力，目前还远没有开2、发出来，大批量的客流、大规模的消费、巨额的投资、地方政府的高调投入表明中国主题公园时代将来临。主题公园投资建设多与房地产开发有密切联系。一个高水准和成功的大型主题公园项目所产生的最大效益，往往不是自身的经营收入和利润，而是对附近一定区域内的房地产升值产生很明显的推动作用。资料来源：2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告专题之主题公园旅游市场分析专题之主题公园旅游市场分析旅游度假胜地多集中在滨海、湖岸、山林；旅游度假市场趋势开始向主题化、特色化、体验化、休闲化转变。主题度假形式受到青睐突出地方特色文化度假产品日趋高端化追求康体保健功能跨国体验式度假旅游备受推崇度假游客大多以家庭为基本3、单元需需求求趋趋势势专题之旅游度假市场分析专题之旅游度假市场分析苏州1小时飞机行程内城市密集、经济发达，存在巨大的潜在高端客源市场长三角经济圈、珠三角经济圈，居民收入高，人均可支配收入远高于全国平均水平，消费能力强。日韩国家地域狭小，旅游资源贫乏，且与苏州有着密切的历史渊源，市场潜力巨大。苏州经济的崛起为本地区高端旅游客源提供重要基础2009年，发布的中国城市开放竞争力报告中，苏州的各项指标均名列前茅，经济发展势头良好；经济区域化程度居首，城市群区域分工显著。经济国际化程度名列第二，仅次于香港；开放竞争力名列第三，仅次于香港和深圳；京津塘、珠三角、长三角众多富豪群体、有闲阶层为高端旅游消费注入4、强力支撑北京是富豪最多的省市，有千万富豪14.3万人，其中亿万富豪8800人；广东其次，有千万富豪13.7万人，其中亿万富豪7800人；上海列第三位，有千万富豪11.6万人，其中亿万富豪7000人。三地千万富豪共占全国总量的48%。高尔夫、游艇、休闲会所带热“高端旅游”据苏州市旅游局最新统计数据，春节黄金周期间，苏州共接待境内外游客145万人次，同比增长16%，旅游总收入11.95亿元，同比增长23.2%。其中，以高尔夫球、游艇、休闲会所等为代表的高端旅游出现热潮。专题之专题之“高端旅游”市场分析“高端旅游”市场分析养生旅游成为旅游时尚之举：在旅游中养生，为养生而旅游；人们对自身健康的关注和呵5、护需求的逐渐增强：已经从基本的生理需求上升为对自身安全的高度关注，而对健康的关注和需求是自身安全需求的关键和最高级别休闲度假已经成为国内中高收入阶层人们生活方式的组成部分，健康度假开始得到起步，并逐渐得到投资者和消费者的高度重视；老年市场是养生市场中重要组成：退休老人人数众多，经济状况稳定，具有一定消费能力；专题之养生度假市场专题之养生度假市场 专题之商务会议度假市场专题之商务会议度假市场商务会议度假细分市场的发展趋势：“风景名胜区+商务拓展度假”处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择国内外发展经验：高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片专项市场分析会议度假市场C151、苏州旅游房地6、产市场现状及问题：苏州的经济区域化程度、经济国际化程度、开放竞争力分别居全国城市的第一、二、三位，并跻身中国最具竞争力的城市前十名。苏州促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，这成为旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。旅游强市地位和长三角强大的消费群体，为苏州旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。苏州基础设施尤其是高速路快速发展加大促进旅游房地产的发展。苏州及环太湖的旅游房地产开发都将市场锁定上海消费群体，且普遍角色定位不明确，特色不鲜明，开发规划缺乏历史文化内涵。部分旅游房地产开发只强调短期的经济利益，不顾长远的社会、生态7、和环境效益。资料来源：2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告专题之旅游房地产市场分析专题之旅游房地产市场分析2、旅游房地产市场趋势：旅游房地产开发投资由一线城市向二、三线城市转移的趋势；一线城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段，且土地成本高，房地产开发投资门槛高；优势资源开发殆尽，旅游房地产无市场；而二、三线城市房价相对偏低，旅游房地产价值远未被挖掘，且未来升值空间巨大。旅游房地产需求由实用型开始向舒适型转移的趋势；中国经济的持续发展造就了不少成功人士，而这些人在成功之后，对居住环境进行改善的愿望比较强烈。一方面，更注重健康生态的居住环境、热烈浓郁的文化氛围和舒适惬意的生活8、空间。另一方面，萌生了度假置业的需求和支付能力，使度假房地产前景广阔。旅游房地产产品由度假性产品向休闲性产品转移的趋势；旅游越来越成为人们日常生活的一部分，旅游地产也越来越休闲化。旅游房地产经历了旅游地房地产化和房地产旅游化两个阶段，旅游地产开发不在仅仅是旅游地的需要，更普遍的是房地产开发商用、居住与旅游休闲功能一体。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m高端客户注重自然生态环境、高端配套、休闲娱乐设施和产品自身的品质，也将休闲度假与居住生活联系在一起，居住与旅游融为一体比较看重配套服务，保障生活、休闲娱乐的便利性社区的安全性及完善的安保措施也是关注重点，这与项目的区位及周边环境直9、接相关要有完备的社区会所，能够得到运动、健身、休闲、疗养等方面的服务比较注重商务配套，能有酒店和高端商务会所，方便会客与谈生意社区环境一定要符合当地的生态环保要求，最好能够与周边环境融为一体在小区产品布局上，能够做到比较合理、适当增加绿化率，打造宽松、和谐的社区环境。3、旅游房地产市场需求分析：房地产智库 w w w.f dc 01.c o m专项产业商务市场都市休闲娱乐业市场旅游景观地产市场旅游度假地产市场旅游商务地产市场与城市的距离与城市的距离大中型城市市内或市郊（苏州）大中城市远郊（上海）旅游目的地城市（苏州）周边自然环境周边自然环境优良的水体岸边，生态环境良好优质的空气条件所处区位的人10、文环境所处区位的人文环境兼容并蓄的人文环境精细雅洁的历史文化所处区位的经济环境所处区位的经济环境沪苏一小时经济圈内发达的路网条件地区宏观经济的各项指标名列前茅地区投资环境吸引力排名靠前盛泽湖项目市场定位区区域域市场格市场格局总体局总体分析分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o mTitle-苏州近几年经济的飞速发展，人民生活水平普遍提高，其中有不少人已跻身新一代富豪之列，对居住条件有新的要求。苏州本地市场是基础市场，相城依据优质的生态环境、美食资源等优势在具有良好的竞争优势-随着苏州新加坡工业园的成功开发，新加坡投资商与苏州密切往来，随之带来的是房地产的需求-沪苏一小时经济圈的确立11、，缩短了上海与苏州的空间距离，苏州成为了上海的后花园，上海市场是苏州房地产的主要目标客源市场，而相城依据其交通区位、文化区位等优势具有良好的竞争优势。-苏州文化与日本渊源流长，佛教、茶道、诗词等等无一不有着千丝万缕的联系，苏州高新区日韩企业的比重决定了房地产市场对两国的重视。-国内市场；苏州自古以来都是中国文人墨客最爱的居住地。尤其是苏籍儒商、政要、文化大家退隐养老居住市场。-国际市场；名声远播的苏州园林在国际上树立了宜居典范，随着苏州国际化进程越来越快，必定诞生可观的房地产需求市场盛泽湖旅盛泽湖旅游目标市游目标市场场盛泽湖旅游目标市场区区域域市场格市场格局总体局总体分析分析房地产智库 w w12、 w.f dc 01.c o m基地巨大的游憩消费市场文明城市群释放的强烈艺术倾向原生的生态社区的强烈诉求恰如其分的休闲度假区位条件发达的经济提供的企业外放的多种可能苏杭经济发达城市群2小时休闲度假圈小结区域市场格局总体分析区域市场格局总体分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o m苏州核心文化要素凝练苏州核心文化要素凝练吴文化是苏州文化的躯体吴文化是苏州文化的躯体苏州是古老而常新的吴文化的发祥地和集大成者，亦是吴文化的主要载体和展示地。苏州灿若群星的文物古迹，巧夺天工的私家园林，技艺精巧的工艺美术，享誉艺苑的吴门画派，具有浓郁特色的地方戏曲以及字正腔圆而荡人肺腑的吴侬软语等，都是吴13、文化的载体和结晶。水文化是苏州文化的灵魂水文化是苏州文化的灵魂苏州沿江临海，傍湖枕河，是著名的水城。太湖流域，水乡泽国，在同水打交道的历史长河中，吴人也具有了水的灵气，秀慧、细腻、柔和、智巧与素雅，逐渐形成了独特的水文化精髓。刚柔相济，兼容并蓄，奔腾不息，百折不挠，纯洁透明，创造美好，是水文化的集中概括。1、一级文化要素房地产智库 w w w.f dc 01.c o m2、二级文化要素苏州的人文理念苏州的人文理念和合文化和合文化苏州传统文化非常重视人与自然之间的“和合”，到处都充溢着“天人合一”的理念。无论是苏州古城、园林，还是那些古镇、古村落，都与周围的自然山水浑然一体，相融相依。集建筑、人14、文、艺术于一体的苏州古典园林，园内山水有致，花木扶苏，充满着大自然的气息。苏州的建筑理念苏州的建筑理念园林文化园林文化苏州古典园林宅园合一，可赏，可游，可居，这种建筑形态的形成，是在人口密集和缺乏自然风光的城市中，人类依恋自然，追求与自然和谐相处，美化和完善自身居住环境的一种创造。苏州的生活理念苏州的生活理念宜居文化宜居文化这里气候适宜、环境优美，民风和煦敦厚，是适宜居住的好地方。古代文人归乡后，根据自己的生活方式和各自的思想情趣，在为自己营造一个适宜的生活环境方面下一番工夫，努力使自己生活得更闲适、更潇洒一些。孙子、白居易、范仲淹等历代名贤都把这里作为“最好的退隐”之地。苏州核心文化要素凝练15、苏州核心文化要素凝练房地产智库 w w w.f dc 01.c o m声音旋律：吴侬软语 昆曲评弹文化载体：灵动之水 跳跃之泉空间组织：诗意园林 布局精巧色彩运用：白墙碧瓦 柔和淡雅建筑风格：小桥流水 飞檐翘角景观雕塑：工艺美术 书画古迹3、喷泉文化主题公园与当地文化要素结合的构想“天人合一”的和合文化苏州核心文化要素凝练苏州核心文化要素凝练房地产智库 w w w.f dc 01.c o m苏州园林是建筑与诗画完美结合（诗画情怀，写意风格）苏州古典园林创作方法以写意为主，十分注意园林的人工因素与自然诸要素的和谐统一。在叠山、理水、树木花卉的布置以及建筑经营中无不体现这种思想。造园家们采用以小托16、大，力求含蓄的造园手法，将整个园林布置的极具诗情画意，力图表现文人写意园林的风格，在中外建筑园艺中独树一帜。4、苏州园林中的文化要素凝练苏州园林是建筑与山水完美结合（山水情怀，灵动飘逸）在中国传统的自然山水园中，水和山同样重要，以各种不同的水型，配合山石、花木和园林建筑来组景，是中国造园的传统手法，也是园林工程的重要组成部分。水无定形，它在园林中的形态是由山石、驳岸等来限定的。水是流动的，与山的稳重、固定恰成鲜明对比。通过水中的天光云影和周围景物的倒影，水中的碧波游鱼、荷花睡莲等，使园景生动活泼。苏州核心文化要素凝练苏州核心文化要素凝练房地产智库 w w w.f dc 01.c o m苏州古典17、园林从创作思想到意境营造上都注重文化和艺术的和谐统一、不单讲究建筑技巧，更讲究人文内容。耐人寻味的园林文化模山范水的景观类型适宜人居的理想环境巧于因借的视域边界循序渐进的空间组织小中见大的空间效果5、苏州园林为喷泉文化主题公园的借鉴要素分析苏州核心文化要素凝练苏州核心文化要素凝练房地产智库 w w w.f dc 01.c o m基地资源分析与评价基地资源分析与评价苏州苏州 相城相城吴文化的发源地；吴文化的发源地；相城因吴国大臣伍子胥在阳澄湖“相土尝水，象天法地”、“相其地，欲筑城于斯”而得名，是吴文化的发源地。苏州的北部新城；苏州的北部新城；相城区在强调空间布局整体性的基础上，完善的交通体系接18、轨苏州、沟通南北，促进城市化和工业化的的同步发展；如今已成为农业、工业、旅游业、商业等全面发展的综合区域，未来的江南水城；未来的江南水城；相成区境内河流湖泊众多，水域面积占全区总面积的39%，著名的阳澄湖、盛泽湖、春申湖、珍珠湖、漕湖等天然湖泊的存在使得相城原本就是一个“水城”。经过5年多的生态环境建设，相城已成为苏州城北最大“绿肺”和“天然氧吧”，相城是水城，是商城，也是最佳生态休闲人居城。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m优良的经济区位成为项目成功的有力后盾。相城地处长江三角洲经济腹地，东邻苏州新加坡工业园区，西接苏州高新技术产业开发区，北接常熟地区。便利的交通格局成为项目19、成功的有力保证。水陆空兼举的现代交通大体系。京沪高铁、沪宁城际铁路将在相城区设立苏州站；在辖区与沪宁铁路连接交汇，规划中的苏州轻轨S2、M2线穿城而过，轻轨与铁路实现无缝对接；沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速在相城区设有三个枢纽，七个互通。老城区老城区盛泽湖盛泽湖基地资源分析与评价基地资源分析与评价房地产智库 w w w.f dc 01.c o m优越的地理位置便捷的水陆交通优越的地理位置便捷的水陆交通优质的生态环境优质的生态环境位于相城区东北部，渭塘镇、阳澄湖镇、太平街道三地交界处；地处盛产大闸蟹而闻名的阳澄湖西岸；苏嘉杭高速公路、227省道、绕城高速公路及京沪高铁围成其区域；有多条河道与20、阳澄湖相通，水上交通十分便利；位于阳澄湖上游，水域辽阔、水质清澈，湖底取土清淤工程已结束；湖北及湖西地段已呈现出以水为魂、以绿为主的生态景观；相城相城 盛泽湖盛泽湖基地资源分析与评价基地资源分析与评价房地产智库 w w w.f dc 01.c o m京沪高铁苏嘉杭高速绕城高速227省道房地产智库 w w w.f dc 01.c o m基地周围拥有苏州古城、阳澄湖度假区、钓鱼台国宾馆、中兴高尔夫球场等优质的旅游资源，结合水文化的灵魂，打造世界喷泉文化主题，成为国内湖岸旅游度假中新的突破建成后成为拉动苏州北部新城的重要增长极基地内区域性湖岸资源雷同性强，以喷泉主题大手笔的产品打造将现有资源和生态环21、境从主角转化为配角，是基地资源利用的方向。基地资源分析与评价小结基地资源分析与评价小结房地产智库 w w w.f dc 01.c o m1、喷泉发展的两个主要阶段：到20世纪,喷泉发展成为一种大型水雕塑，用水柱构成各种形态，利用电脑控制水、光、音、色，使喷泉艺术进入崭新的时代。利用喷泉压力变化、喷头动作、音乐灯光等的变化，变换多彩喷泉。文艺复兴时期喷泉在西方城市造景盛极一时，这一时期的喷泉多与雕像、柱饰、水池等结合造景，通过后者的变化，变换多彩的喷泉。没有喷泉压力的变化。喷泉项目发展情况分析喷泉项目发展情况分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o m因地制宜，根据现场地形结构，与周围22、环境结合造景。如：壁泉、涌泉、雾泉、管流、溪流、瀑布、水帘、跌水、水涛、漩涡等。完全依靠喷泉设备，以水柱造型为景观。如：音乐喷泉、程控喷泉、摆动喷泉、跑动喷泉、光亮喷泉、游乐喷泉、超高喷泉、激光水幕电影等。2、喷泉景观的分类：房地产智库 w w w.f dc 01.c o m3、西方园林中的喷泉与中国园林中的理水的区别理水中国园林中对水的运用的表现形式；理水服务于中国园林，崇尚自然，是对天然水态的艺术再现，在不规则的平面中装点着自然的山水；多关注水的形、声、色等多种表现形式；它体现的是天人合一的思想；多表现为仿自然的泉流、渊潭、溪瀑。喷泉西方园林中对水的运用的表现形式；喷泉服务于西方园林，崇尚23、开放，流行整齐、对称的几何图形格局；多关注水的形态；它体现了西方人对自然的控制和改造，显示人为的力量的思想；多表现为整齐的水池、华丽的喷泉和雕像。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m4、西方园林中的喷泉与中国园林中的理水的联系都是对水景的运用，兼具三个功能：造景功能，通过对水的各种形态的运用，丰富景观效果，延伸空间层次；娱乐功能，人们天生对水就有依赖和亲近的感，都有各自独特的戏水设计；环保功能，优化居住环境，调节区域小气候，提高人们身心的舒适度；都融合了多种艺术形态，如绘画、雕塑、文学、音乐等；都是将人文理念、生活情趣渗透其中，满足人们文化需求和精神需求的产品和作品。房地产智库 24、w w w.f dc 01.c o m5、喷泉项目运用分析1）喷泉项目的吸引力分析：水体本身的魅力：形古典喷泉多是通过雕像、柱饰、水池的变化来实现喷泉的变换。现代喷泉中水的形态依赖喷嘴的设计、压力的变化等等。喷嘴有水柱状、水膜状、涌泉状等；喷嘴还可组合多种图案，如花朵图案、孔雀图案等；喷嘴的运动与可变水压的结合变幻多种喷泉的形态图案。声水的音色与承载的介质、周边的空间情况息息相关。富于变幻的水声往往给人愉悦的感受，对水声的运用是东方理水所特有的。通过铜器、陶器等多种手法模拟自然水声，如溪流声、山涧声、水流淙淙声、水滴空谷声；甚至还可以创造出前所未有的悦耳音色。色水的颜色受周围环境的倒影、存贮水25、的池子的内壁颜色，还有光影的共同作用。现代喷泉则通过水池底部和周边的激光灯光的变化来实现多彩的喷泉颜色的变换。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m喷泉背景的魅力艺术文化内涵，如雕塑、柱饰的文化内涵，喷泉口景观的奇特性自然山水景观，如仿自然山水的园林小品，多种技术应用，如水幕电影、音乐焰火灯火喷泉与游客互动的魅力与游客互动的魅力水上游戏互动游客机关触动水体景观感动房地产智库 w w w.f dc 01.c o m2）喷泉的运用方式分析：景观小品景观小品多用在酒店、餐饮、各种空地上，在主题、素材上与特定主题相一致，一般分为室内和室外两类，增添悠然灵动的氛围；园林景观园林景观继承园林小26、巧精致的特点，遵循喷泉景观与周围环境相和谐的原则，多用于楼盘造景、公园造景中；广场设施广场设施主要分两类，一类是用于丰富人们休闲、娱乐的公共设施；一类是欣赏声光电的水景艺术有偿设施。娱乐设施娱乐设施用于公园或广场的亲水、戏水设施盆景摆设盆景摆设利用喷泉可以湿润空气，减少尘埃，降低气温，产生负氧离子等功能，制作盆景小喷泉用于居家摆设。苏州园林喷泉小品苏州园林喷泉小品悬吊喷泉悬吊喷泉房地产智库 w w w.f dc 01.c o m3）喷泉的结合方式分析喷泉是种古老的事物，在发展过程中不断与新鲜事物相结合，焕发新生魅力。总结说来，主要有两种：与人文艺术的结合，如雕塑艺术、音乐艺术等；与科学技术的结27、合，如声光电技术、自控技术等；房地产智库 w w w.f dc 01.c o m最壮观宏美水景花园 埃斯特别墅位置：位置：罗马东郊主要吸引力：主要吸引力：丰富的水法的运用。或与雕塑结合，或融于别墅道路景观中，或形成各种优美的喷水图案和花纹。与周围环境的融入。喷泉水池有良好的比例和适宜的尺度。注意喷泉与背景的色彩、明暗方面的对比。注重水声的运用。巨杯喷泉、管风琴喷泉，当泉水涌下时，犹如琴声丁冬，委实悦耳动听。国内外喷泉项目案例研究国内外喷泉项目案例研究房地产智库 w w w.f dc 01.c o m最极致的音乐喷泉迪拜喷泉位置：位置：迪拜塔人工湖主要吸引力：主要吸引力：喷泉从人工湖吸水喷入高空28、后再落入湖中，喷射的水柱最高达490英尺（约合149米），喷泉的长度相当于两个足球场，而且可以变幻1000种造型。喷射水柱高度、喷泉广度面积、变换造型数量都达到了极致。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m最知名的许愿池意大利罗马的特莱维喷泉位置位置：意大利罗马喷泉特点：喷泉特点：中央是驾驶战车的海神波塞顿，背景是海神宫，两旁有水神侍候，宫殿上方则有代表四季的少女雕像。主要吸引力：主要吸引力：许愿池的两个传说，达到与游客互动娱乐的效果，再加上悠久的历史，深得世界各地游客的欢心。类似喷泉案例：类似喷泉案例：于廉喷泉小男孩于廉急中生智撒尿浇灭导火索挽救了一座城市的故事。房地产智库 w 29、w w.f dc 01.c o m最具东方气质的喷泉威海刘公岛青铜水琴位置位置：威海刘公岛主要吸引力主要吸引力：对照古琴的乐谱，设计出13根长短不一的铜管，铜管喷射的水柱为弦，通过电子感应、手感应等各种技术，能奏出丰富美妙的音乐。在变幻莫测的灯光映衬下，水琴以水为弦，弹奏出优美动听的乐曲。游人可以随心所欲地展示演奏技巧，感受美妙独特的音乐意境。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 最具现代艺术魅力的喷泉芝加哥皇冠喷泉位置：美国芝加哥主要吸引力：皇冠喷泉是一个靠灯光和图像来千变万化的现代艺术。西方古典喷泉上刻有各种神话动物的头像，而皇冠喷泉则匠心独运地存有1000个芝加哥人的头像，30、利用现代技术投影到立方体的表面上，变幻莫测，令人叹为观止。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m古老的东方水法水琴（水琴窟）主要吸引力：主要吸引力：在我国，水琴又称风水盆。水，尤其是流水，能够催动其所在方位的吉气；水，亦能生金，缓缓的流水，错落有致地敲打在陶土上，奏起段段美妙乐章，流水潺潺聚财于盆，招财进宝、官运亨通。在日本，水琴窟是一种日本传统声音装置，它看起来很简单，就是，但它的音色却十分优美。在日式庭园中位于洗手水池旁边埋在地下的一个大陶瓮，当水排出时它会发出令人愉快的声音，洗手的动作就像是在弹奏水琴窟。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 最炫目的音乐喷泉新加31、坡圣淘沙音乐喷泉位置：位置：新加坡圣淘沙主要吸引力：主要吸引力：集雕塑音乐、烟火、水幕电影于一体的现代喷泉表演场，以视觉享受闻名于世。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m类似项目案例：类似项目案例：最梦幻的音乐喷泉北京水立方喷泉音乐会集现场演奏、芭蕾舞表演、水幕电影、音乐喷泉、炫彩灯光为一体。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m巴黎协和广场音乐喷泉西安大雁塔北广场房地产智库 w w w.f dc 01.c o m背背景景分析小分析小结结庞大潜在市场的支撑（生态、度假）基地先天的自然禀赋（湖美岸秀）世界喷泉产业的多元化（艺术、文化）喷泉景观与生态环境全情景度假场产业链32、的延伸苏州特色喷泉主题空间形态的艺术展示房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 背景分析 发展战略与项目定位发展战略与项目定位 产业体系构建 核心项目策划与布局 项目概念策划 实施建议 规模与投资预算 项目发展保障主要内容 key content房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目发展愿景项目发展愿景世界最大的喷泉文化主题公园中国园林式喷泉主题唯美景观公园世界（喷泉）产游模式新概念项目体系：组合与搭接、构建与营造项目体系：组合与搭接、构建与营造空间布局：园林新模式、度假新天地空间布局：园林新模式、度假新天地发展模式：共栖新理念、运营新思维发展模式：共栖新理念、运营33、新思维房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目发展愿景项目发展愿景世界最大的喷泉文化主题公园打造世界一流的喷泉文化观光与休闲旅游社区营造以世界喷泉文化为核心卖点的综合型旅游目的地世界（喷泉）产游模式新概念（阳澄湖）盛泽湖国家级度假旅游区的核心组成房地产智库 w w w.f dc 01.c o m城市综合发展产业综合发展文化复兴国际化进程基地本底要素旅游业发展资源景观禀赋盛泽湖“喷泉主题公园”城湖关系：立足（苏州）城市综合多维的系统，寻求盛泽湖合理的发展定位；盛泽湖应承载苏州一定的城市功能，并成为城市发展中重要的组成；成为区域城市体系，尤其是苏沪地区重要的休闲旅游节点；城市体系：盛34、泽湖将承担城市功能完善和环境提升的重要引领区域，架构城市生态缓冲区和新生活模式储备区；盛泽湖域：系统的整体开发保障湖域生态景观资源的价值合理利用，城市近途“休闲度假”旅游区的基本功能保障；发展战略制定的前提发展战略制定的前提房地产智库 w w w.f dc 01.c o m精精神神环环境境经济经济民生民生潜力潜力形象形象“喷泉主题公园”价值最大化“喷泉主题公园”价值最大化发展战略策略发展战略策略应对诉求的能应对诉求的能力力城市与经济发展的诉求城市与经济发展的诉求盛泽湖盛泽湖战略1：多元价值驱动基于“盛泽湖”整体概念基础上的战略架构，从综合价值的最大化诉求，探寻本项目设计的基本理念，明晰了项目定35、位的重要前提，也为本项目设计的最后成果的评估提供了重要依据。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m盛泽湖休闲度假旅游区战略2：主题鲜明的体系化构建基于“盛泽湖”整体概念基础上的战略架构，从综合价值的最大化诉求，探寻本项目设计的基本理念，明晰了项目定位的重要前提，也为本项目设计的最后成果的评估提供了重要依据。发展战略策略发展战略策略盛泽湖喷泉主题公园产业体系产业体系社会体系社会体系景观体系景观体系项目体系房地产智库 w w w.f dc 01.c o m战略3：产游并进的循环经济基于“盛泽湖”整体概念基础上的战略架构，从综合价值的最大化诉求，探寻本项目设计的基本理念，明晰了项目定位的36、重要前提，也为本项目设计的最后成果的评估提供了重要依据。发展战略策略发展战略策略产品总部产研展示景观旅游居住产品总部产研展示景观旅游居住房地产智库 w w w.f dc 01.c o m战略4：品质生活的后城市主义基于“盛泽湖”整体概念基础上的战略架构，从综合价值的最大化诉求，探寻本项目设计的基本理念，明晰了项目定位的重要前提，也为本项目设计的最后成果的评估提供了重要依据。发展战略策略发展战略策略后城市主义为苏沪发达城市圈提供工作生活新模式空间，树立“工作生活离景区不在遥远”的后现代城市主义理念，追求品质生活，树立现代理念，创造特色主题的休闲游憩度假、工作居住商务的旅游区。工作进入景区生活融入37、景区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m发展战略体系构建发展战略体系构建战略支撑示示范范效效应应：主题公主题公园新模园新模式式、生生活活工工作新方作新方式式-社会效应：品质生活、新产业发展模式-生态效应：EOD、low carbon-项目品牌效应：产品构建、运营模式、项目概念等方面对项目开发的示范作用社社区区标标准准：依托依托“盛泽盛泽湖湖度度假假旅旅游游区区”的项”的项目目 建建设设，构构建建特特色主题色主题定位的定位的旅旅游游度度假假休休闲旅游闲旅游区区-国际标准：低碳社区-因地制宜：园林景致价价值体系值体系：项目驱：项目驱动力，动力，主主题题公公园园的的多元价多元价值值-元38、素构成：主题公园的社会、经济、生态、科技、生活等多元素-产品遴选：价值体系评估下的选择模式产产业业模模式式：喷泉产喷泉产研游居研游居的的旅旅游游产产业业循环经循环经济模式济模式-构建模式：产-游的协调互补、商-居共融-发展模式：喷泉产业的研发-生产-展示-商务与喷泉旅游业的景观营造-活动创意-休闲度假的共栖搭接房地产智库 w w w.f dc 01.c o m发展目标发展目标1、总体目标1、总体目标以关注文化、体验生态为核心，充分依托项目衍生形成的消费市场，进行资源整合、协调开发、持续发展，将项目所在区域打造成为集休闲体验、文化观光、生态参与、康乐疗养、运动健身、文化创意、科技研发、产业孵化、39、商务交流等为一体的高档次健康文化休闲与顶尖喷泉文化产业社区。2、战略目标2、战略目标打造世界顶级喷泉文化休闲中心；打造中华水文化高品位体验基地；打造特色文化体验旅游社区；打造喷泉文化主题公园“龙头项目”；打造世界著名喷泉文化产业基地。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目定位的基本原则项目定位的基本原则全情境景观模式下的定位凸显核心优势形成与周边区域的差异化定位彰显苏州地域特色立足城市系统的定位明晰项目导向国际化标准和视野服务于城市发展与现代社会诉求依托景观优势承载城市与社会发展基本使命依托景观优势承载城市与社会发展基本使命贮存文化-流传文化-创造文化凝练精品-塑造精品-传承精40、品项目定位的基本原则项目定位的基本原则房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目定位总体思想：推演与裂变项目定位总体思想：推演与裂变将盛泽湖喷泉主题公园打造成为苏沪发达城市经济区的景观带、生态区、休闲腹地、产业小镇，承载城市的公共活动空间、现代产业的创意空间、时尚时尚度假新生带；并通过盛泽湖喷泉主题公园的打造，使盛泽湖成为环境优美、生活宜居的现代魅力休闲度假小镇。盛泽湖喷泉主题公园在定位时，需考虑：区域城市区域生活态的重要组成，盛泽湖旅游度假区发展的重要骨架；依托地脉集中体现区域文脉；多功能复合的产业发展新模式基地现状与条件自然与人文要素发展传承苏州城市发展诉求生态区承载功能发展基41、石发展核心方向基于城市新生活主义、休闲游憩、现代产业等多功能复合的生态景观喷泉主题产游区盛泽湖喷泉主题公园基于功能基础上的空间创意基于国际标准的生态社区有着鲜明特色的主题创意有效体现城湖关系的功能表达房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目总体定位项目总体定位世界喷泉文化主题公园喷泉主题无限城苏州盛泽湖 世界喷泉文化主题公园低 碳 技 术 平 台无 限 创 意平 台喷泉景观娱乐游憩休闲度假运 营 创 新 平 台房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目总体定位项目总体定位概念：喷泉主题无限城创意无限：以喷泉研发、喷泉展示、喷泉活动创意等为核心的主题项目，为基地设计打造42、无限想象的空间和创意的空间，将盛泽湖喷泉主题公园打造最具识别性和竞争力的特色休闲娱乐基地。休闲无限：结合喷泉核心主题项目，打造盛泽湖集娱乐、文化、自然和创意与一体的盛泽湖休闲模式，将休闲精神深入挖掘并进行到底。娱乐无限：打造喷泉主题的娱乐活动，享受水的激情和创意乐趣，以及主题活动的参与性、休闲性。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m低碳专题：碳基金应用低碳专题：碳基金应用多样化生态技术的应用是本项目的典型特征之一，凭借本项目开发特征，利用项目系统包装等方式，有效利用国内外专项发展资金，特别是WWF基金会，泛欧碳基金等。该策略应用主要针对专项项目，包括生态节能建筑、绿色能源供需系统43、绿色交通模式等。此外，可更进一步将整个可持续发展市民公园项目整体包装吸引专项基金，以期成为相关基金的旗舰类项目，提升项目整体影响力和知名度。1 碳基金发展概况碳基金发展概况1.1 发展背景资金技术”换取“排放权”环境效益：项目必须带来温室气体减排 资金：项目须带来用于减排的资金，这些资金应该额外于官方发展援助（ODA）技术转让：项目应带来技术转让房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 背景分析 发展战略与项目定位 产业体系构建产业体系构建 核心项目策划与布局 项目概念策划 实施建议 规模与投资预算 项目发展保障主要内容 key content房地产智库 w w w.f dc 0144、.c o m产业发展思路产业发展思路新休闲主义全价值驱动和而不同三大思路助推产业体系构建找准旅游发展趋势和区域发展诉求树立产业特色，培育核心竞争力突出盛泽湖总体定位与城腹地缘格局立足产业的综合价值，基于多维服务体系构建基础上的产业合理性总 体 思 路旅游经济与生活旅游时代的到来，使得城市群腹地的发展出现诸多发展的机会，以满足城市居民休闲之需，同时，打造特色经济以及生活工作新模式已经成为旅游产业构建中需要重点考虑的议题，依托多价值驱动的产业体系构建盛泽湖喷泉主题公园更具有区域发展的根基性与生命力。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m喷泉展示水娱休闲休闲度假盛泽湖喷泉主题公园在产业发45、展上要秉承先进与务实的发展思路，将喷泉产业的特色以及产业持续生命力双向考虑，总体产业发展思路为：喷泉带动休闲主义国际社区即：喷泉特色鲜明休闲主义深入国际社区标准喷泉产业带动的休闲主义苏沪产业的平台优势休闲是城市居民尤其是发达城市居民迫切诉求休闲精神逐渐成为旅游的本底文化思路1：新休闲主义思路1：新休闲主义国际社区基于地方和主题特色国际新标准产业发展新空间盛泽湖喷泉主题公园低碳社区无限平台房地产智库 w w w.f dc 01.c o m“和而不同”，指的是和谐的共生关系，是1+1大于2的关系；显示出孔子思想的深刻哲理和高度智慧。思路2：和而不同思路2：和而不同多轮驱动的产业发展，有效整合区域资46、源，寻求综合的竞争优势，即特色与市场和而不同同而不和独核发展特色：喷泉产业的特色水体休闲的特色休闲旅游的特色市场：喷泉研产市场喷泉商务市场休闲度假市场先进理念整体推进低碳社区无限平台喷泉展示休闲度假创意水世界发展弹性空间房地产智库 w w w.f dc 01.c o m思路3：全价值驱动思路3：全价值驱动不同产业类型的不同价值权重综合价值最大化的产业规划目标“社会-经济-环境-科技-文化”五大价值体系21项价值要素的多维度评价盛泽湖喷泉主题公园产业体系需要承载的核心诉求决定了这一价值体系的各要素的不同比重-和谐社会构建下，就业、生活品质、产品形象等重要问题的关注；-土地价值、产业结构调整、生态47、环境是推动盛泽湖喷泉主题公园与盛泽湖旅游发展的直接动力来源，其中生态环境保护和优化无疑成为今后发展的首要前提，喷泉主题公园区域具备的优好生态品质更成为项目得天独厚的原生资源；-文化与创意是喷泉、旅游等产业体系的重要内涵和依托，构建喷泉文化产业，对项目和地区发展具有重要意义；-科技，是基地中的重要组成，喷泉产业研发事关整个项目的持续发展。盛泽湖喷泉主题公园房地产智库 w w w.f dc 01.c o m【5大价值体系、21项核心要素】【5大价值体系、21项核心要素】就业机制政策体制教育模式区域形象幸福指数社会土地价值金融体系区域经济税收效益产业结构经济文化体系文化设施城镇风貌文化应用标准科技创48、新应用效能科技生态安全场域美学动物栖息地交通体系节能减排环境思路3：全价值驱动思路3：全价值驱动房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业发展模式分析产业发展模式分析-探求独具竞争力的喷泉休闲旅游产业区发展模式喷泉产业的导入生态资源的旅游与环境开发休闲度假旅游营造“推演并进”的喷泉休闲旅游产业区发展模式喷泉产业（强势导入）盛泽湖生态景观开发（柔性开发）喷泉景观创意休闲生态旅游设施旅游景观娱乐生活产业联动休闲旅游主题度假喷泉产业综合旅游房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业体系核心策略产业体系核心策略 价值驱动：五大价值体系演变的21项核心价值要素整合，全面提升综合产49、业系统价值最大化；喷泉产业构筑的“水”创意产业和游憩打造的品质社区，依托研发树立的清洁战略，整体产品对整个盛泽湖的核心拉动等，都是项目的重要价值体系构成；主题特色：依托“水”创意和“水”生活度假构筑的“喷泉”为主题的特色产业类型；基础共生：重构和优化商务、地产、娱乐、研发等产业模式，形成共生发展的产业体系；绿色和谐：低碳标准规划生态环境和交通体系，营造具有示范价值的节能减排型主题产业基地和产游模式。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业体系产业体系三大组合引擎喷泉产业娱乐业度假地产业盛泽湖喷泉主题公园在强化喷泉产业链的构建基础上，融入更强参与性的活力产业，并强化盛泽湖旅游度假区50、的功能延展，使得主题公园产业特色鲜明，生命力持续、盈利模式多元。产业体系总体构建为：“三大组合引擎产业”和“多元延展配套产业”123喷泉产业构建喷泉产业的完整产业链体系，强化规模化和科技性；并将产业链与旅游产业进行有效搭接，结合盛泽湖生态景观形成契合空间结构的主题产业园区娱乐业打破传统的喷泉景观点缀和参与性较差的特点，通过场景创意和活动导入，形成喷泉特色主题娱乐业度假地产业特殊区位条件和生态环境，以及产业本身属性，需要度假地产的重要支撑，承载商务度假与休闲度假功能，形成房地产与商务地产、商务酒店与产权房产结合的地产业房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业体系：喷泉产业产业体系：51、喷泉产业喷泉研发业喷泉生产业喷泉展销业喷泉延展套业研发机构培训学院喷泉产业园（产业基地）世界喷泉品牌定制会所国际喷泉商贸展销会喷泉后续服务业喷泉运输业打造世界最大的喷泉产业基地，其中喷泉生产业（基地），可以外放到盛泽湖区域之外的苏州工业园区，其他产业链可以依托盛泽湖生态景观环境合理布局。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业体系：喷泉产业产业体系：喷泉产业1、喷泉研发业2、喷泉生产业3、喷泉展销业4、喷泉延展业打造世界一流的喷泉基地，需要科技支撑，尤其是新能源的利用和光电技术研发。世界喷泉产业总部办公与研发基地。喷泉产业园：相城产业园内，喷泉生产为主；打造国际上最先进的花园式喷52、泉产业生产基地喷泉的展销与喷泉主题公园的景观打造结合；使得喷泉主题公园景观与喷泉新产品的生产同步，使得主题公园更具有生命力，产品不断更新依托喷泉研、产、销，加强商务、度假、物流、信息技术等功能房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业体系：喷泉产业产业体系：喷泉产业相城喷泉产业园喷泉生产办公园区销售商务区职工公寓漕湖生态区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业体系：娱乐业产业体系：娱乐业依托喷泉产业的展示景观，创意并设计策划可行的旅游活动，使得喷泉旅游更具活力和参与性，也是作为基地度假产业的重要内容。基于旅游区和水活动的娱乐业基于生活社区配套的生活娱乐业节事娱乐业康53、体娱乐业主题娱乐业娱乐业将作为喷泉文化主题公园重要的项目构成主题，主要包括：节事娱乐业：利用喷泉景观打造的节庆活动，树品牌，上人气的重要内容；主题娱乐业：基于某一主题的娱乐活动业，如亲子活动等；康体娱乐业：利用水动力对身体的康疗产业等。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业体系：度假地产业产业体系：度假地产业商务会所私人府邸公寓度假地产商务度假酒店打造盛泽湖度假旅游区中重要的特色主题度假旅游区，通过休闲度假地产承载新的生活空间和新城市生活功能。尽量将地产放到盛泽湖边以及生态绿地周边。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 背景分析 发展战略与项目定位 产业体系构建 54、核心项目策划与布局核心项目策划与布局 项目概念策划 实施建议 规模与投资预算 项目发展保障主要内容 key content房地产智库 w w w.f dc 01.c o m核心项目策划与布局苏州盛泽湖喷泉主题公园基于“以主题娱乐公园带动旅游度假地产，延伸开发喷泉产业链（设施生产）”的商业逻辑构建其项目体系。主题娱乐公园与旅游度假地产是项目的两大核心板块。项目设置遵循“边际成本大于边际效益”的原则，实现两大板块各自产业链的延伸与嫁接。主题娱乐公园在发展时序上处于优先地位，以培育产业发展基础，烘托区域旅游与度假人气，降低后续产业组织成本。旅游度假地产包括“度假酒店、度假社区、定居社区”，采用跟进式55、开发模式基于主题公园培育的产业环境进行开发。两大板块实施相对隔离的空间组织，以确保度假社区拥有相对静谧、独立的人居空间。两大板块共享有全局意义的公共设施。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目概念快乐水世界畅乐水生活欢乐水星房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目体系项目体系喷喷泉泉主主题公园题公园（欢欢乐乐水星）水星）喷泉设施研发展销与商务基地喷泉设施研发展销与商务基地畅乐水生活畅乐水生活 主题度假社区主题度假社区快乐水世界快乐水世界 娱乐主题公园娱乐主题公园房地产智库 w w w.f dc 01.c o m配套56、项目配套项目配套项目配套项目提升项目提升项目餐饮休闲旅游购物营销活动快乐水世界（主题娱乐公园）锁定青年市场与家庭市场，迎接全方位市场核心项目核心项目喷泉娱乐延伸项目延伸项目设施创意研发基地项目体系构建房地产智库 w w w.f dc 01.c o mDiagram 水之舞广场 浮动星球 欧罗巴喷泉之都 喷泉广场 魔幻水晶 喷泉酷玩地带 精灵水乐园 喷泉迷宫 走近尼加拉瓜 大力水手 报时水炮 激流岛 万泉河 大洋黑洞 水下竞技堡垒 浅水运动区核心核心项目：喷泉娱乐体验链项目：喷泉娱乐体验链未来水世界欢乐水世界动感水世界房地产智库 w w w.f dc 01.c o mDiagram 快乐水精灵 57、暗夜 水火之恋 盛大喷泉婚礼 喷泉生日庆典 欢乐涌动季 银河天幕（餐饮）飞瀑桥（交通）喷泉甬道（交通）欢乐鲸鱼轮（交通）快乐水车（交通）漫步水音阶（交通）创意喷泉街区 喷泉设施研发展销中心配套配套项目：喷泉娱乐支撑体系项目：喷泉娱乐支撑体系营销型项目设施型项目产业基地项目房地产智库 w w w.f dc 01.c o m核心项目布局图核心项目布局图房地产智库 w w w.f dc 01.c o m主题公园休闲度假区项目主题公园休闲度假区项目房地产智库 w w w.f dc 01.c o m创意水世界喷泉娱乐主题公园中心广场，世界之最型标识景观水之舞广场参考景观：迪拜世界最大喷泉参考景观：迪拜世58、界最大喷泉这座喷泉建在“迪拜塔”旁边面积为30英亩的迪拜塔人工湖上，一次喷出的水量多达2.2万加仑，喷射的水柱最高达490英尺，比一座50层的大楼还要高，喷泉的长度相当于两个足球场。将比目前称为世界第一音乐喷泉的拉斯维加斯美丽湖（Bellagio）酒店音乐喷泉还要大四分之一。此外，喷泉还装有6600多盏彩灯以及音响设备，喷泉将随着美妙的音乐变幻出1000种造型。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m康乐水假日商务与度假符合型创意酒店三维水景酒店项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m康乐水假日世界喷泉文化论坛项目特色项目特色:在主题公园区域内，与创意酒店59、结合，打造世界喷泉文化论坛的永久会址。对喷泉文化创意产业的发展和主题公园知名度的打造就具有重要作用房地产智库 w w w.f dc 01.c o m康乐水假日配套于酒店的贵宾接待中心流水别墅项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m康乐水假日以室内水景/水健康为卖点的休闲中心水晶宫水疗会所项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m未来水生活喷泉主题公园特有的报时方式报时水炮项目特色:喷泉主题公园每天开园到闭园期间，报时采用冲天水炮，水炮点数跟常用报时终一致。水炮的高度要确保整个公园都足以看到.房地产智库 w w w.f dc 01.c o m60、未来水生活园区内桥梁交通设施景观化包装飞瀑桥项目说明项目说明:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m未来水生活游客可参与调制的大型艺术喷泉喷泉广场项目特色：项目特色：,.。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m未来水生活球形剧院，播放超现实主义的水景视频，室外是水幕电影播放区魔幻水晶房地产智库 w w w.f dc 01.c o m未来水生活游客参与,展现想象力的喷泉创意体验区喷泉酷玩地带项目特色：项目特色：房地产智库 w w w.f dc 01.c o m主题公园休闲娱乐区项目主题公园休闲娱乐区项目浮动星球浮动星球喷泉迷宫喷泉迷宫房地产智库 w w w.f dc 0161、.c o m欢乐水世界面向儿童的水世界娱乐区精灵水乐园典型项目包括典型项目包括:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m未来水世界创意景观，通过喷泉冲击力，让巨大的星球状球体悬浮空中，展示奇妙的流体能量浮动星球项目特色：项目特色：房地产智库 w w w.f dc 01.c o m欢乐水世界厚密型水幕营造的迷宫场景喷泉迷宫项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m欢乐水世界微缩模拟世界最知名的瀑布系列走近尼加拉瓜微缩的瀑布包括：房地产智库 w w w.f dc 01.c o m欢乐水世界团队游客（或自发结合）趣味比赛项目大力水手项目特色项目特色:房地产智库 w62、 w w.f dc 01.c o m动感水世界以水环境探险为特色的湖中小岛激流岛项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m动感水世界拥有无数涌泉的河流,开展漂流体验万泉河项目特色:万泉河位于陆地上,巨大的水流从暗埋的水口涌出,沿途是各种各样的涌泉,整条河流激荡奔涌.游客在河上开展短途漂流.安全型项目,儿童可参与.房地产智库 w w w.f dc 01.c o m动感水世界人工营造的巨型涡流大洋黑洞项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目特色：项目特色：动感水世界供游客参观/体验的水下运动项目水下竞技堡垒房地产智库 w w w.f dc 63、01.c o m动感水世界大型的/公众型水上运动休闲体验浅水运动区典型项目包括:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m喷泉产业区喷泉产业区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业基地项目家庭喷泉展示/销售基地创意喷泉街区项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m产业基地项目园区的产业科技中心,技术支持中心喷泉设施/艺术研发中心项目说明项目说明:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m核心项目核心项目基础项目基础项目配套项目配套项目健康休闲中心水生活社区水景休闲街区畅乐水生活（主题度假社区）面向养生度假、品质定居、夜间休闲市场核心项目64、核心项目度假酒店项目体系构建房地产智库 w w w.f dc 01.c o m房地产智库 w w w.f dc 01.c o mDiagram 欧罗巴小镇 喷泉水景园林府邸 在水一方酒吧街 时尚天幕购物街核心核心项目：喷泉畅乐度假生活项目：喷泉畅乐度假生活无限水生活惬意水休闲房地产智库 w w w.f dc 01.c o m无限水生活展示喷泉文化最发达的欧洲喷泉艺术，用欧洲古典建筑烘托喷泉欧罗巴喷泉之都房地产智库 w w w.f dc 01.c o m无限水生活以欧洲人文小镇为蓝本的水生态社区欧罗巴水生态小镇项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m无限水生活与喷泉文65、化为创新的传统私家园林喷泉水景园林府邸项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m惬意水休闲小镇社区夜生活场所,以水景/喷泉为卖点在水一方酒吧街项目特色：项目特色：房地产智库 w w w.f dc 01.c o m惬意水休闲盛泽湖畔的精品购物街区,以巨大的天幕为卖点项目特色：项目特色：时尚天幕购物街区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m惬意水休闲巨型天幕打造的餐饮休闲体验中心银河天幕项目特色:巨型穹顶的餐饮休闲中心,屋顶是变换的水流与海洋景观.可作为小型但高端的婚礼/生日派对等活动的宴会中心.面向高端游客.房地产智库 w w w.f dc 01.c o m66、惬意水休闲能发出动人音乐的流水台阶漫步水音阶项目说明项目说明:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m惬意水休闲特殊的交通路径景观喷泉甬道项目特色:在园区入口区,打造长长的喷泉甬道,游客穿过此甬道,提前感受喷泉主题公园淋漓尽致的欢乐.房地产智库 w w w.f dc 01.c o m营销型项目园区的视觉偶像快乐水精灵项目特色:项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m营销型项目结合喷泉与烟火的大型表演项目暗夜 水火之恋项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m营销型项目以喷泉公园动静景观为背景,提供浪漫婚礼服务盛大喷泉婚礼项目特色项目特色:67、房地产智库 w w w.f dc 01.c o m营销型项目面向高端人士的生日派对喷泉生日庆典项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m营销型项目以欢乐为主题的年度营销活动欢乐涌动季项目特色项目特色:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m设施型项目特殊的,富有趣味的水上交通设施欢乐鲸鱼轮项目说明项目说明:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m设施型项目特殊的,富有趣味的陆上交通工具快乐小水车项目说明项目说明:房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 背景分析 发展战略与项目定位 产业体系构建 核心项目策划与布局 项目概念策划项目概念策68、划 实施建议 规模与投资预算 项目发展保障主要内容 key content房地产智库 w w w.f dc 01.c o m形象定位形象定位梦幻家园 喷泉之都概念诠释：1、强调项目主题化1、强调项目主题化以喷泉文化的挖掘和开发为支撑，以休闲理念为灵魂，突出项目的核心内涵。2、突出项目特色化2、突出项目特色化景观生态、文化感悟、喷泉文化休闲的大集成，并将其扩大衍深到极致的境界。3、创造项目体验性3、创造项目体验性以深度、参与、全程之“快乐休闲”理念演绎项目的内在品质及其外延价值。形象与品牌概念策划形象与品牌概念策划房地产智库 w w w.f dc 01.c o mVI（视觉识别）（视觉识别）设计69、设计盛泽湖项目盛泽湖项目形象策划形象策划BI（行为识别）（行为识别）设计设计保护环境保护环境,崇尚和谐崇尚和谐强化服务强化服务,提高效率提高效率加强管理加强管理,杜绝事故杜绝事故旅游标微旅游标微:盛泽湖自然形状和盛泽湖自然形状和喷泉变喷泉变化化而成的卡通标微而成的卡通标微标准字标准字:盛泽湖特色字体盛泽湖特色字体标准色标准色:淡绿色淡绿色MI（理念（理念识别）设计识别）设计一级理念识别一级理念识别:中国园林式喷泉主题公园中国园林式喷泉主题公园二级理念识别二级理念识别:高尚、生态、唯美的人居空间高尚、生态、唯美的人居空间三级理念识别：三级理念识别：古古城城滨滨水水休休闲闲度度假假场场所所房地产智70、库 w w w.f dc 01.c o m品牌营销口号品牌营销口号“梦幻家园 喷泉之都”“诗画江南，阳光盛泽”“滨水乐土，置业首选”“湖滨别墅，康乐家园”“创业的基地，生活的港湾”“梦幻喷泉，温馨假日”“古都湖梦之约，吴越文化之和”房地产智库 w w w.f dc 01.c o m世界亲水文化狂欢节世界亲水文化狂欢节利用人的“亲水”性以及相关的娱乐项目，打造世界级亲水狂欢节。趣味活动 喷泉观赏、娱乐；水景喷泉设计、营建技术交流；喷泉延伸产品贸易洽谈。节事活动策划节事活动策划房地产智库 w w w.f dc 01.c o m利用盛泽湖面放逐各式水灯，开展古城水灯设计大赛、古城浪漫婚典和水灯小姐选71、拔赛等活动，增加游客的参与和节日氛围的烘托。苏州盛泽湖国际水灯节苏州盛泽湖国际水灯节房地产智库 w w w.f dc 01.c o m节庆期间通过门票优惠、赠发新颖别致的纪念品、新增旅游休闲娱乐项目等方式将游客吸引过来，使其深切感受项目区胜景，形成对项目区的心理亲和立体感知。苏州月季赏花节苏州月季赏花节房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目腹地长三角地区是目前我国经济最具有生机的地区，是世界最具成长性的第六大城市带，其经济发展所带来的消费理念的变化在客源市场定位中值得密切关注。绿色、生态休闲消费需求日益明显。城市化进程加快带来的回归自然、回归乡村趋势经济的持续发展，旅游消费支出72、增长态势强劲整整体体营销推营销推广策划广策划目目标标市市场定位的基点场定位的基点房地产智库 w w w.f dc 01.c o m拓展市场：华东、东南沿海及港澳台市场主体客源市场定位主体客源市场定位核心市场：上海及苏州市场为主的长三角地区客源市场；国际专项市场机会市场：全国及国际市场其他盛泽湖盛泽湖地域目标市场定位地域目标市场定位房地产智库 w w w.f dc 01.c o m休闲度假市场休闲度假市场（家庭度假市场、奖励度假）观光游乐市场观光游乐市场（喷泉观赏、湖泊观光、亲水娱乐）品质定居市场品质定居市场盛泽湖旅游区及世界喷泉主题公园功功能能目目标市场标市场定位定位专项商务市场专项商务市场（73、喷泉文化论坛、品牌喷泉会展、研发基地）房地产智库 w w w.f dc 01.c o m目标市场1目标市场2目标市场3景观地产高端消费市场喷泉及延伸产品消费市场Long Stayer消费市场退休族、科技业主管。专业目标市场定位专业目标市场定位房地产智库 w w w.f dc 01.c o m营销推广策略营销推广策略纳入苏州城市营销范畴；将三个产业版块旅游、休闲、人居（城市环境与房地产）合并推销，形成“三位一体，组合推销”的格局，以突出项目区总体形象和产业优势，机遇营销机遇营销多渠道营销多渠道营销整体营销整体营销（1）充分利用苏州北部新城打造的机遇；（2）充分利用大运河水上黄金游线的组合运作的机74、遇；（3）充分利用世博会上海旅游流向周边城市扩散的机遇。（1）重点针对长三角的高端消费群体，开展线路联动和营销推广；（2）举办特色节庆，开展喷泉文化展等系列活动，聚集人气；（3）利用电视、广播、报刊等媒体，进行炒作宣传，聚焦社会大众广泛关注。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 背景分析 发展战略与项目定位 产业体系构建 核心项目策划与布局 项目概念策划 实施建议实施建议 规模与投资预算 项目发展保障主要内容 key content房地产智库 w w w.f dc 01.c o m运营策略研究运营策略研究特色产业产品开发经济特色产业产品开发经济盛泽湖世界喷泉主题公园整合运作动力链75、集沙成塔深挖文化树品牌多元统一互动发展以高端取胜引领休闲时尚集沙成塔深挖文化树品牌多元统一互动发展以高端取胜引领休闲时尚效益为本持续增长引子开发带动核心市场房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 特色：集沙成塔，深挖文化，树品牌通过对各项目资源进行特色与功能的梳理，寻找核心产品（盛泽湖景观地产），将其他产品作为提升项目品质的配套产品打造，深度挖掘地方特色文化内涵，树立苏州高品质滨水度假和高尚生活方式的品牌。产业：多元统一，互动发展站在区域发展的高度，以打造高品质生态人居为目的，注重产业的配套设施，发展喷泉游乐、生态养生、滨水休闲等休闲项目，实现休闲游憩业、住宅业、商业等产业的多元化76、统一和互动发展，形成功能完善、产业相对完整的特色人居片区，实现开发价值最大化。运营策略研究运营策略研究房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 产品：以高端取胜，引领休闲时尚面向高端市场，瞄准高目标、高标准规划建设，走高端路线，全力打造复合型滨水休闲度假产品，成为苏州市乃至长三角高品质度假生活方式的代言。开发：引子开发，带动核心市场以喷泉游憩观光为引子市场，迅速聚集人气，带动盛泽湖景观地产核心项目的开发与经营。通过综合性旅游配套的发展，提升整体产品品质，创生活氛围，带动核心市场发展。运营策略研究运营策略研究 经济：效益为本，持续增长经济性是本项目策划的核心理念之一。在充分考虑开发资金77、成本、区位市场、地形地貌、资源条件、开发难度等基础之上，提高项目的可操作性、经济性以及产业链延伸性，增加盈利收入的同时，通过开发节奏的合理把握实现经济持续增长的目的。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m迎合逆城市化的发展要求，利用盛泽湖优越的区位条件和独特的自然环境，运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划项目区内建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而打造一个高效、低耗、无废无污染的、符合EOD标准的生态办公区，提升项目物业价值结构，节约建筑设备投资和运营成本，提高在出租、出售市场上的核心竞争力。引入标准借78、鉴：EOD（ecological office district）引入标准借鉴：EOD（ecological office district）房地产智库 w w w.f dc 01.c o m转变传统观念，大力推广再生清洁能源和新型再生生态材料，减少对资源的消耗；大力推广新技术，减少二氧化碳的排放量。打造若干低碳社区、低碳商业区和低碳产业园区等低碳发展综合实践区，以促进低碳技术的集成应用，带动低碳经济的发展，为苏州建设低碳城市探索新的发展模式。引入标准借鉴：Low Carbon引入标准借鉴：Low Carbon房地产智库 w w w.f dc 01.c o m休闲精神构成要素舒适感安全性舒适感79、安全性亲近自然亲近自然可参可参与性与性个性个性化化快乐感快乐感舒适感要求：舒适感要求：即从人本主义精神指导下的人体工程学出发，项目规划应该符合人类舒适感的要求，包括尺度、色彩、比例、韵律等等。安全性要求：安全性要求：是游客在项目区驻留与深度参与项目的必然要求。如自然灾害、疾病、社会性灾害等都会对游客安全构成威胁。快乐感要求：快乐感要求：既包括通过休闲度假项目带来的感官快乐，也包括通过休闲旅游创造的精神快乐。可参与性要求：可参与性要求：是休闲度假项目与观光旅游项目的最显著区别。个性化要求：个性化要求：休闲度假项目无论是项目策划设计还是景观打造，都应凸显特色，让项目更具吸引力。亲近自然的要求：亲近80、自然的要求：在快速城市化的今天，自然将成为人类最后的精神家园。引入标准借鉴：休闲精神引入标准借鉴：休闲精神房地产智库 w w w.f dc 01.c o m利用地处生活品质相对较高的长三角城市群以及临近Long Stay产业相对成熟的日本、韩国、台湾、东南亚等有利条件，完善项目区4S（Security、Support、Surprise、Skype）等支撑要素，营造出治安良好、生活机能便利、食材丰富、医疗设施完善、环境整洁美丽、文化艺术深具魅力的宜居环境，吸引国内外相关人士前来追求崭新生活意义的长宿休闲。引入标准借鉴：Long Stay引入标准借鉴：Long Stay房地产智库 w w w.f 81、dc 01.c o m管理模式探讨管理模式探讨产业管理品质管理信息化管理社区管理投资管理品牌管理风险管理盛泽湖项目管理主体架构房地产智库 w w w.f dc 01.c o m把景区化打造的理念引入盛泽湖项目区的开发，按照既定的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅游者创造更好的喷泉休闲、旅游体验，必将极大地提升喷泉主题公园和度假村的整体品质。1、品质管理房地产智库 w w w.f dc 01.c o m借鉴迪斯尼等国外的主题公园的成功经验，采取循环投资模式，保证项目的经常更新，以此吸引消费者重游，形成项目区持久的吸引力。全力打造盛泽湖品牌，培育项目自身的品牌特质，提高核心竞争力；有意识地引导82、经营者进行差别经营、错位经营，避免无序竞争，提高项目品牌的认知度和美誉度。2、投资管理3、品牌管理房地产智库 w w w.f dc 01.c o m盛泽湖项目区是休闲游憩者、经营活动者和当地居民共享自然生态和当地传统的一个开放空间，利益群体更为多样化和复杂化，特别是当地社区内部的利益和运行协调应是管理的重中之重。盛泽湖项目的发展应立足于完备的信息供给系统。其中的关键是建立完备的信息收集和借给系统，以此消除项目消费者与经营者之间的信息不对称，同时运用公众的力量对项目的经营情况加以监督与管理。4、社区管理5、信息化管理房地产智库 w w w.f dc 01.c o m以喷泉和湖滨度假为主打产品，通83、过招商等方式，引入相关的产业并进行有效的协调和对接，在完善产业链的同时，增加自身经营与发展能力，促进盛泽湖项目区综合功能的发挥。识别盛泽湖项目区可能面临的各种风险因素，进行相应的风险评估，制定相应的风险管理预案，从工程和人事管理上采取合理的事故预防和控制措施，建立标准的风险管理范式。6、产业管理7、风险管理房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 背景分析 发展战略与项目定位 产业体系构建 核心项目策划与布局 项目概念策划 实施建议 用地规模预测用地规模预测 项目发展保障主要内容 key content房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目规模预测项目规模预测项目名称84、预测规模说明三维水景酒店160亩酒店、配套景观等，位于1号岛，高端商务度假会议酒店。水疗会所80亩位于2号岛，主题康疗度假岛喷泉迷宫170亩增加月季公园的参与性，提升公园品质水上乐园510亩同上流水别墅9套，每套占地一亩布局于湖边生态廊道的流水别墅，具有高端、稀缺、超低密、以及承载创意建筑景观的作用在水一方酒吧街长600米沿河两岸，风情小镇的重要品质生活配套天幕购物街长200米房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目规模预测项目规模预测项目名称预测规模说明江南园林区块510亩河道西面，具有苏州特色，并融入现代喷泉景观元素的高档休闲地产欧罗巴小镇区块370 亩河道东面欧罗巴喷泉之都85、220亩1号桥260米重要景观与廊道产业研发中心128亩世界著名喷泉企业总部及研发中心展销中心具体不计展销与整个主题公园的喷泉景观融为一体，渗透于各个景观主题产品中房地产智库 w w w.f dc 01.c o m 背景分析 发展战略与项目定位 产业体系构建 核心项目策划与布局 项目概念策划 实施建议 规模与投资预算 项目发展保障项目发展保障主要内容 key content房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目发展保障项目发展保障开发商投资商运营商政府保障项目成功推进并落实运营需要多方的协调配合房地产智库 w w w.f dc 01.c o m项目发展保障项目发展保障基础设施配套区域内交通设施和管网、水电网等配套完善区域品质保障盛泽湖及周边品质控制项目周边1km区域内的品质保障土地资源的供给项目规模化和持续力的保障相城工业园约800亩；盛泽湖土地面积约2600亩税收等优惠政策前期投入巨大，需要政府在税收给予优惠政策保障“项目的世界级高端定位和项目有力有序的推进”期待政府的大力支持主要四个方面房地产智库 w w w.f dc 01.c o m打造世界最大的喷泉主题文化旅游区打造国家级喷泉特色休闲度假旅游区探索创意产游发展新模式End房地产智库 w w w.f dc 01.c o m