1、一个本体。一个本体。距国贸：距国贸：7.5公里，车行10分钟距望京：距望京：约11公里，车行15分钟距朝阳公园南门：距朝阳公园南门：约3.5公里，车行7分钟距燕莎：距燕莎：约7.5公里，车行13分钟首都机场：首都机场：约22公里，车行20分钟距国贸：距国贸：7.5公里，车行10分钟距望京：距望京：约11公里，车行15分钟距朝阳公园南门：距朝阳公园南门：约3.5公里，车行7分钟距燕莎：距燕莎：约7.5公里，车行13分钟首都机场：首都机场：约22公里，车行20分钟地块地块姚家园路姚家园路四四环环青青年年路路五五环环3000米朝阳北路朝阳北路2400米1350米中关村中关村CBD望京望京金融街金融街2、燕莎燕莎项目地处东四环外，朝青区域内，受到国贸项目地处东四环外，朝青区域内，受到国贸/燕莎燕莎/望京等城市核辐射望京等城市核辐射东部三大城市核辐射，既东部三大城市核辐射，既带来带来带来带来大量人口的大量人口的居住置业需求居住置业需求居住置业需求居住置业需求，同时同时分流商务办公需求分流商务办公需求分流商务办公需求分流商务办公需求位置：朝阳北路、姚家位置：朝阳北路、姚家园路与青年路交汇点园路与青年路交汇点本体本体特征特征本体本体特征特征 公建立项，体量小公建立项，体量小，面临周边的不利影响，面临周边的不利影响本本案案环卫车辆用地环卫车辆用地路西为规划路西为规划绿绿地地农农机机配件配件公公司司地地3、块块内内环卫环卫职工宿舍职工宿舍职工宿舍职工宿舍人人员混杂；员混杂；环卫车辆带来大量环卫车辆带来大量异味；异味；北向北向四环四环急救急救中中心计心计划划拆除拆除，修修建中建中铁职工宿舍；铁职工宿舍；东东向草向草地为规划公地为规划公交站交站项目项目指标指标：项目建项目建设设用地用地性质性质：商业金融商业金融；总总用地面用地面积积：19103.02619103.026；建建设设用地面用地面积积：1450014500；地地上上规划建规划建筑筑面面积积：3625036250；容积率容积率：2.52.5；建建筑密度筑密度：40%40%；单层层高限制单层层高限制：5.55.5米米建建筑限高筑限高：约约704、70米；米；本体本体特征特征本体本体特征特征 项目四项目四界除界除西西侧侧为规划为规划绿绿地，地，北侧北侧规划地规划地块块用用途未定途未定，东，东侧和侧和南南侧均侧均受到外受到外界界不利影响。不利影响。未未来来规划规划未未来来规划规划项目地项目地块块规划绿地环卫清洁车停车场据消息称据消息称，改改建中建中铁铁1616局宿舍局宿舍公公交交场场站站环卫车辆停车厂，存在一定的污染影响和异味。东侧公交场站未来会对项目造成一定干扰 两两个个选择选择。Q1：公建立项，居住：公建立项，居住or办公办公？Q2：成功实现成功实现，速度速度or利利润？润？Q1：公建立项，居住：公建立项，居住or办公办公？朝青区域朝5、青区域发展早发展早，吸收吸收东部东部主主流居住需求，流居住需求，配套成熟配套成熟，确确立立了片了片区区居住居住板块认知板块认知区域内区域内居住项目云集居住项目云集，且以，且以主流中大型居住主流中大型居住项目为主。整体片区以其近项目为主。整体片区以其近 CBD/燕莎的物理距离优势和便燕莎的物理距离优势和便捷交通联系，完善的生活配套，成为了捷交通联系，完善的生活配套，成为了东部主流居住东部主流居住的重要选择。的重要选择。星河湾星河湾是区域内唯一豪宅项目，其成功主要依赖是区域内唯一豪宅项目，其成功主要依赖项目自身的打造能力项目自身的打造能力，且未能改变区域整体主流居住 板，且未能改变区域整体主流居住6、 板块的市场认知。块的市场认知。区域区域属性属性区域区域属性属性 区域内区域内公公共交通发达共交通发达，连接连接东部城市核，东部城市核，6#6#线线通通车车将加将加强强区域区域交通交通优势优势轨道轨道交通交通利好利好：本本项目距离项目距离20122012年通年通车车年通年通车车的的地地铁铁地地铁铁6 6号线号线号线号线在在步行步行步行步行1515分钟分钟分钟分钟。公公路交通便路交通便利利：项目项目紧邻紧邻青年路，青年路，距四环距四环3.1公里公里、距、距5环环2.6公里公里，距朝阳路，距朝阳路约约2.3公里公里；城市；城市主主干干道林立道林立，姚家园路、朝阳北路东，姚家园路、朝阳北路东西连接西7、连接，青年路、东四环、东五环青年路、东四环、东五环南南北北贯贯通，交通通，交通路路网发达网发达，地地铁铁6号线号线青年路青年路上上的的公公交交线线路：路：运运通通111、494、499、468等等。青年路青年路站站五五环环四四环环朝阳路朝阳路朝阳北路朝阳北路姚家园路姚家园路青青年年路路青青年年路路呼家楼呼家楼朝阳门朝阳门东四东四车公车公庄庄四四道道口口4#线线2#线线5#线线2#线线10#线线本项目地本项目地铁站铁站区域区域属性属性区域区域属性属性 各类生活各类生活配套配套完善完善，高高端端特特色色配套配套空白空白，几无几无商务商务氛围氛围朝阳路青年路区域，朝阳路青年路区域，作作为为CBD居住8、功能居住功能外溢外溢的主要区域，的主要区域，出现出现了大了大量量中中端端住宅项目，生活、住宅项目，生活、教教育育、医疗医疗配套配套齐全齐全，成，成熟度较高熟度较高，生活生活氛围浓厚氛围浓厚，同时拥有丰富同时拥有丰富的的公公园园资源；资源；大型大型生活型生活型购购物中物中心心集中集中于于朝阳路朝阳路两侧两侧，大型大型购购物物场所场所:大中电器、易初莲花、奥特莱斯、瑞祥百货公公园：园：红领巾公园、平房公园学校学校：耀中国际学校、姚家园小学、鲁迅文学院医院医院：健德康医院、万杰医院、华泰医院、四季康医院大型大型购购物物场所场所:大中电器、易初莲花、奥特莱斯、瑞祥百货公公园：园：红领巾公园、平房公园学9、校学校：耀中国际学校、姚家园小学、鲁迅文学院医院医院：健德康医院、万杰医院、华泰医院、四季康医院鲁迅文学院鲁迅文学院活力东活力东方奥特莱斯方奥特莱斯购购物物广场广场健德康医院健德康医院红领红领巾公巾公园园平房公平房公园园耀耀中中国际国际学校学校尚街尚街购购物中物中心心易初莲花易初莲花购购物物中中心心华堂商华堂商场场平房医院平房医院华泰华泰医院医院平房平房中中心心小小学学万杰万杰医院医院瑞祥百货瑞祥百货姚家园姚家园小小学学北北京京四四季季康康医院医院青年青年餐厅餐厅易初莲花易初莲花购购物物中中心心大中大中电器电器中中端购物端购物商场商场/购物超购物超市市/折扣折扣商场等商场等云集云集。既既无产无10、产业中业中心心，亦无亦无商贸商贸氛围氛围，商务办公，商务办公空白空白地带。地带。区域区域属性属性区域区域属性属性 三大商三大商圈圈不不断做强断做强，区域内，区域内土土地地开开发发殆尽殆尽，土土地地成熟度成熟度提提高高，居住，居住价值价值不不断彰显断彰显区域区域未未来来区域区域未未来来泛海泛海国国际际姚家姚家园路园路星河湾星河湾国国美第美第一城一城华纺易华纺易城城润润枫水尚枫水尚珠江罗马嘉珠江罗马嘉园园大大悦悦城城青青年年路小区路小区朝阳朝阳雅雅筑筑炫炫特区特区红领巾红领巾公园公园平房平房公园公园晨光家晨光家园园日月日月东东华华天鹅湾天鹅湾青青年汇年汇朝阳园朝阳园朝阳朝阳无无限限京京棉新棉新城城11、珊瑚湾珊瑚湾晨曦晨曦园园石佛营石佛营小区小区地地块块八里庄八里庄小区小区八里庄八里庄东东里里甘露家甘露家园园富华家富华家园园四四环环朝阳朝阳北北路路朝阳路朝阳路观湖观湖国国际际公园公园18721872中关村中关村CBD望京望京金融街金融街燕莎燕莎东部城市核东部城市核功功能能不不断强化断强化，商务办商务办公公物物业的业的集集聚效聚效用用将将带来带来CBD/CBD/燕燕莎莎/望京等商望京等商圈圈功功能能的的跨越式跨越式提提升升。区域内区域内各类各类住住宅宅物物业业开开发接发接近近尾声尾声；区域区域生活生活配套配套日日趋趋成成熟熟，随着随着居住项目的居住项目的交交付使付使用用及及各类各类配套配套的不12、的不断完善断完善，区域，区域整整体体居住居住价值价值将将得得到到彰显彰显。区域区域靠靠近近CBD/燕莎燕莎/望京望京等等东部东部城市城市核核，承承接接大大量量东东部部人群人群居住居住需求需求；主流居住大主流居住大盘盘云集，云集，生活配套成生活配套成熟熟；道道路系路系统统发达发达，捷捷运运交通交通以以及及公公交系交系统统完善完善；x受到受到CBD/燕莎燕莎/望京三望京三大东部大东部城市城市核核环环绕绕，商务积聚效商务积聚效能能明显明显；x大大量量住宅项目住宅项目确确立立区域的居住区域的居住板板块块认知认知，产业无支持产业无支持；区域区域层面层面居住居住氛围浓厚氛围浓厚项目项目层面层面配套成配套成13、熟熟交通便捷交通便捷l比比邻邻成成熟熟居住项目，居住项目，周边周边生活配套成生活配套成熟熟l3.6万万规模规模，体，体量量小小，扭转扭转区域区域认知认知力力量量不足不足l公公建类产品具备建类产品具备一一定定的的产品附加值产品附加值的打造的打造空间空间公建立项公建立项小体量小体量打造打造附加值附加值的的空间空间本项目本项目回归回归土土地地属性属性，在在区域区域平平台之台之上上打造打造公公寓寓物物业业产产品品商务氛围困乏商务氛围困乏这是这是一个一个生生长在长在居住居住板块板块内的公建项目，内的公建项目，浓郁浓郁居住居住氛围氛围笼罩之下是笼罩之下是办公商务需求的办公商务需求的乏力乏力物物业业选择选择14、物物业业选择选择 Q1：公建立项，居住：公建立项，居住or办公办公？Q2：成功实现成功实现，速度速度or利利润？润？尊重尊重区域既区域既有有土土地地价值价值属性属性，打造打造公建立项的住公建立项的住宅宅产产品品，并并寻寻求一求一定定的的产产品突破品突破。区域区域属性属性：朝青：朝青板板块是北块是北京京东部东部城市城市核核主流居住主流居住释放释放的的首首选区域。选区域。起起步步早早，生活配套完，生活配套完善，居住善，居住氛围浓厚；氛围浓厚；CBD/燕莎燕莎/望京商圈辐射望京商圈辐射，商务办商务办公公功能功能缺失缺失。本本体体特特征征：体体量量小小，区域整体，区域整体认知认知博弈难博弈难度较度较大15、大；公；公建指标建指标给给住宅打造住宅打造带来带来附加值附加值打造打造空空间间。北科建作为北科建作为知名国有地产知名国有地产开发企业开发企业自持大量高端优自持大量高端优质办公物业质办公物业，拥有多重资源和丰富物业开发经验，拥有多重资源和丰富物业开发经验多方合作，产业聚集多方合作，产业聚集多方合作，产业聚集多方合作，产业聚集行业先锋行业先锋！行业先锋！行业先锋！企企业业战略战略企企业业战略战略国国际际软软件件大大厦厦（北北京市京市“十“十一一五”重点五”重点项目项目）软软件件园园信信息息中中心心（中关村中关村软软件件园园信信息息中中枢）枢）软软件件开开发发楼楼（国国家家5A5A级智级智能能写字写16、字楼楼）总总建建筑筑面面积积2020万万平平方方米米，五五个个重要重要部分部分组组成成：大：大型型超超市市、商业商业步行步行街街、精品专卖店、精品专卖店、主主题百货店、题百货店、大大型型影影院院拥有自有拥有自有物物业项目业项目拥有自有拥有自有物物业项目业项目13131313个个个个共共共共53535353万万万万平平方方米米平平方方米米写字写字楼楼项目：项目：写字写字楼楼项目：项目：17171717万万万万平平方方米米平平方方米米商业项目：商业项目：商业项目：商业项目：22222222万万万万平平方方米米平平方方米米酒店酒店：酒店酒店：14141414万万万万平平方方米米平平方方米米 五环五环17、昌昌平线平线长安长安街街六六环环朱辛庄项目朱辛庄项目项目地址：项目地址：项目地址：项目地址：昌昌平平区区回龙回龙观观镇朱辛镇朱辛庄庄，位于五位于五环环以以外外回龙回龙观观核核心心区区以以北北规模：规模：规模：规模：120120万万平平米米/中等中等容积率容积率入市时间：入市时间：入市时间：入市时间：20102010年年1 1月月项目价值：项目价值：项目价值：项目价值：大大盘盘开开发发/利利润润品牌双丰品牌双丰收收五环五环八八达达岭岭高高速速长安长安街街六六环环项目地址：项目地址：项目地址：项目地址：位于位于海海淀淀区西区西二旗二旗西路西路规模：规模：规模：规模：4747万万平平方方米米/低低容18、积率容积率消化程度：消化程度：消化程度：消化程度：入市时间：入市时间：入市时间：入市时间：D D区区20092009年年 C C区区20102010年年项目价值：项目价值：项目价值：项目价值：高高端物端物业利业利润实现润实现领秀新硅谷领秀新硅谷企企业业战略战略企企业业战略战略2010年年大体量的住大体量的住宅宅开开发发，城市城市别墅别墅项目项目实现实现利利润润，新新市市镇镇大大盘盘实现实现企企业业品牌品牌与与利利润润的的双丰双丰收收上上地核地核心心/城市城市别墅别墅轨轨道道交通交通/市市镇镇大大盘盘本项目本项目是是主主流居住流居住氛围氛围中中公建立项的小体量项目公建立项的小体量项目企企业业2019、10年年面临大体量住面临大体量住宅宅开开发发，且且均均为为资资质质优优越越/利利润实现润实现能能力力强强的项目的项目 市场市场研究研究市场市场研究研究项目项目名名称称入入住时住时间间建建筑筑面面积积（）价价格格（元元/）华纺易华纺易城城200820085050万万1600016000青青年汇年汇201020103232万万1550015500国国美第美第一城一城20062006100100万万74007400润润枫水尚枫水尚2009200942.542.5万万1600016000珠江罗马嘉珠江罗马嘉园园200820085353万万1500015000公园公园18721872201020103120、31万万2800028000珊瑚湾珊瑚湾200820081313万万19500 19500 炫炫特区特区200420042828万万95009500天鹅湾天鹅湾201020104646万万1900019000润润枫嘉尚枫嘉尚201020104.374.37万万2100021000大大悦悦公公寓寓201020107.087.08万万2500025000星河湾星河湾200720076060万万4300043000区域市场区域市场平平台台维持维持在在20000元元/星河湾超星河湾超越越平平台点式突破台点式突破区域内区域内集集中中了了大量城大量城市市中中端端住住宅宅，板块板块价价值值实现实现受到受到了21、了既既有有市市场场认知认知的的限制限制；区域区域内内主主流市场流市场平平台台价价格格在在2000020000元元/以下以下；星河湾星河湾作作为为片片区区单单点点突破突破，通通过过自自身身的的超超高高投入投入超超越越了了平平台台价价格格，但操作手法但操作手法不不具具有有普遍意义普遍意义；区域市场区域市场被被大大型型社社区中区中端端居住居住产产品品占占据据，项目，项目销售销售价价格格实现实现受受制；制；Q1：公建立项，居住：公建立项，居住or办公办公？Q2：成功实现成功实现，速度速度or利利润？润？区域区域属性属性：朝青：朝青板块板块是是北北京东部城市核京东部城市核主主流居住流居住释放释放的首的首22、选选区域。区域。起起步步早早，生活生活配套配套完善完善，居住居住氛围氛围浓浓厚厚；CBD/CBD/燕莎燕莎/望京商望京商圈圈辐射，商务办公辐射，商务办公功功能能缺失缺失。本体特征：体量小，区域本体特征：体量小，区域整整体体认知认知博弈难博弈难度度较较大大；公建公建指标指标给给住住宅打造宅打造带来带来附附加加值值打造打造空空间间。尊重尊重区域既区域既有有土土地地价值价值属性属性，打造打造公建立项的住公建立项的住宅宅产产品品，并寻并寻求一求一定定的的产产品突破品突破。企业战略：高端优质办公物业自持；高级住宅物业及城市主流大盘实现企业利润和品牌；本项目作为小体量公建立项的住宅产品可承担企业现金流补充23、区域市场：朝青板块受到既有市场认知影响，没有形成高端板块价值，虽然存在星河湾的单点突破，但区域整体价格实现存在瓶颈。在在现现有有市场市场平平台台上上追追求项目的求项目的速度实现速度实现，在在保证保证利利润润的的前前提提下下，成成为为企企业业现现金流的金流的有效有效保证保证。两两条条线线索索。思考原思考原点点：基基于于追追求求速度实速度实现现，居住，居住物物业业打造打造的的本体本体再再认认识识。本体本体价值价值：适宜适宜小小户户型打造型打造/层高成层高成为为项目项目重要重要附附加加值值保证保证优势优势劣劣势势1、东部城市核辐射、交通便捷2、片区成熟，配套齐备3、公建层高5.5米提供附加打造可能124、环卫车辆厂污染影响2、规模小，无社区便便利利性高性高/附附加加值值高高舒适舒适度度受受制制 基基于于追追求求速度实现速度实现，居住，居住物物业业打造打造的本体的本体再再认认识识。本体本体价值价值：适宜适宜小小户户型打造型打造/层高成层高成为项目为项目重要重要附附加加值值保证保证线线索索1：基基于于小小户户型型/高高附附加加特特质质的市场的市场竞争竞争项目项目盘点盘点 项目名称项目名称润枫嘉尚项目位置项目位置位于朝阳区中央公园区朝阳北路与十里堡路交汇处东北角发 展 商发 展 商北京润丰宏业房地产开发有限责任公司物管公司物管公司北京润丰世纪物业管理有限公司总占地面积总占地面积10508总建筑面积25、总建筑面积43735 类型类型双子座联体塔楼，1号楼18层，2号楼17层，总套数558套，50年产权户型户型公寓：39-55开间55-63一居建筑设计建筑设计北京市建筑设计研究院精装修精装修3000元/平米容积率容积率3停车位停车位222物业费物业费4元/平米月开盘时间开盘时间1号楼2009年4月12日2号楼2009年7月18日均价均价当前价格：21000-23000元/平竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点携携润润枫水尚枫水尚市场影响，市场影响，打造打造小小户户型型公建公建类类居住居住产产品品 （润润枫嘉尚枫嘉尚）星星火火路路金金台台路路金金台台夕照夕照国贸国贸京承高速京承高速鲁迅文学鲁迅文学院26、院假日假日花花园园酒店酒店活力东活力东方奥特莱方奥特莱斯购斯购物物广场广场健德康医健德康医院院朝阳朝阳公公园园红领巾公红领巾公园园平房公平房公园园耀耀中中国际国际学校学校伊顿伊顿国际国际学校学校尚街尚街购购物中物中心心易初莲花易初莲花购购物物中中心心华堂商华堂商场场平房医院平房医院华泰华泰医院医院万杰万杰医院医院瑞祥百货瑞祥百货姚家园姚家园小小学学北北京京四四季季康医院康医院青年青年餐餐厅厅大大悦悦城城易初莲花易初莲花购购物物中中心心大中大中电器电器地铁6号线6号线地铁四站到国贸号线地铁四站到国贸6号线地铁四站到国贸号线地铁四站到国贸n该该地地段段配套配套齐全齐全居住居住氛围氛围浓浓厚厚；n627、 6地地铁铁开开通通后会后会大大大的大的拉拉近近与与CBDCBD的的距距离离；n大大悦悦城的城的出出现现丰丰富富了了该该区域的商区域的商业业、文文化化、娱乐娱乐生生活活。竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点紧邻紧邻地地铁铁6号号线线星星火火站站，大，大悦悦城城进驻进驻区域，带来区域，带来地地段段价值价值释放释放 n该该项目为项目为双双子座子座两两栋塔栋塔楼楼，1 1号号楼楼1717层层，2 2号号楼楼1818层层，单层单层3 3梯梯1818户户，精精装装修修小小户户型型，装装修标修标准准30003000元元/平平米米，得得房房率率75%75%；n1 1层层2 2层层为为底底商，商，接接近近100028、010000平平米米，开开发发商商自自持持，准准备引备引入入品牌品牌商场商场（考考虑翠虑翠微微/华华堂堂）；n底底商商顶顶部部露露台台为人为人工绿工绿地，公地，公共共享享用。用。n东东北北拐角拐角、西西北北拐角拐角、东南东南拐角拐角、西南西南拐角拐角均均为一居为一居户户型型，其余其余为为单单向向开开间间，面面积积区区间间39396262；n同同层层同同种种户户型型南南北北差差价价为为10001000元元/平平，东西，东西差差价价为为500500元元/平平。一居一居一居一居一居一居一居一居开间开间开间开间开间开间开间开间公建立项的小公建立项的小户户型型公公寓寓产产品品，面面积积控控制制，高高档档29、精精装装；提提供供完善完善的的自自身身配套配套双双塔塔设计设计，裙裙楼楼底底商商/高高档档精精装装的面的面积积控控制制产产品品竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点 右图右图为为F F户户型型建建筑筑面面积积62.2562.25平平米；米；精精确确化空化空间间分分割割方略方略，整整体体家家装装浑然浑然一体一体功功能能分区分区独独立，立，客厅客厅与与卧室严卧室严格格分区分区；转角转角式式开开放放厨厨房房，可充当私可充当私密密玄玄关，关，布布局局巧妙巧妙。左图左图为为B B户户型型建建筑筑面面积积39.4239.42平平米；米；面面宽宽4.54.5米米，进进深深6.86.8米米，户户型型功功能完能完备备30、，个，个空空间间划分划分绽绽放放新新意意，入入门处门处玄玄关关设设置置巧妙巧妙，个，个性性化化关关爱爱设计设计，达达成成最最大大空空间间利用利用率；率；开开放放式式厨厨房房，空空间间灵灵活活舒舒适适。6262平米一居平米一居（功能实现性和舒（功能实现性和舒适度强，更适合居适度强，更适合居住）住）3939平米的小开间平米的小开间（单套总价低，更适合投（单套总价低，更适合投资）资）最大户型最大户型最小户型最小户型卖的快！卖的快！最大户型最大户型最小户型最小户型卖的快！卖的快！竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点消消化化呈呈现两现两极极特征，特征，即即功功能能舒适与舒适与总总价价控控制制是是客客户户认认31、可可的的价值价值 卧室地面高档符合强化木地板墙面进口高级壁纸天棚饰面高档环保乳胶漆灯饰雷士或相同档次品牌门窗入户门高档高级钢质四防门门锁高级电子密码锁外窗高级断桥隔热路合金、LOWE玻璃、内开内倒、纱窗厨房地面、墙面高档进口石材天花防水石膏板橱柜意大利艾尔郎，韩国汉森，伊耐斯或相同档次品牌卫生间地面、墙面高档进口石材天花防水石膏板卫浴洁具德国欧波朗或相同档次品牌淋浴房钢化玻璃淋浴房公共部分精装修外立面外墙保温，高级石材首层层高5.7米电梯品牌上海三菱或相同档次品牌智能化配套门禁彩色触摸可视对讲安防系统24小时摄像监控洗衣机韩国LG或相同档次品牌冰箱SIEMENS（西门子）或相同档次品牌抽油烟机32、VALENTI（意大利华伦帝）或相同档次品牌电磁炉VALENTI（意大利华伦帝）或相同档次品牌空调GREE（格力）或相同档次品牌热水器ARISTON（意大利阿里斯顿）或相同档次品牌衣柜、鞋柜、写字台高级板式家具竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点高高档档精精装装提提供供附附加加，促促进进成交成交，形形成成客客户户高高附附加加印象印象 高品质酒店式装修附赠家具和家电（除床、电视、沙发）成为项目重要附加价值！高品质酒店式装修附赠家具和家电（除床、电视、沙发）成为项目重要附加价值！竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点高高档档精精装装提提供供附附加加，促促进进成交成交，形形成成客客户户高高附附加加印象印象 大33、悦城大悦城n项目项目性质性质：城市：城市综合综合体体n规划规划占占地面地面积积：8461084610平平米米n规划规划总总建建筑筑面面积积：4242万万平平方方米米n业业态态内内容容：大：大型型购物购物中中心心地地上上2323万万平平方方米米大大型型购物购物中中心心地地上上1212万万平平方方米米酒店式酒店式服服务公务公寓寓7 7万万多多平平方方米米n购物购物中中心心：购物购物中中心心地地上上1111层层，地，地下下3 3层层，集购集购物物、餐饮餐饮、娱乐娱乐、文文化化、健健身身、休闲休闲等等六六大大主主题题于于一体，规划一体，规划引引进进主主力店、力店、次次主主力店、力店、特特色色店店等等各34、类各类商商户户400400余余家家。朝青区域的地朝青区域的地产产航母航母，大，大型型城市城市综合综合体体/公公寓寓依依托托项目项目整整体体资资源源竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点 n位于位于朝青商朝青商圈圈的核的核心心地地段段n向向西西紧邻紧邻CBDCBD核核心心商务区商务区n东东连通连通州州，北北与与丽丽都都、望望京商京商圈圈咫尺相咫尺相连连,具具有有极极大大的辐射的辐射力力n地地铁铁1 1号号线线延延长长线线-八八通通线线、规划中的地规划中的地铁铁6 6号号线线双双重重轨轨道道环环绕绕n周边周边3030多多条条公公交线交线路到路到20102010年年之之前前，朝阳，朝阳政府还政府还将计将计35、划划完完成成东部东部5252条条道道路的路的建建设设，令令朝阳大朝阳大悦悦城的城的交通交通网络更网络更加加畅畅达达。青年路青年路站站6 号号线线坐享坐享轨轨道道交通交通利利好好，紧邻紧邻6号号线线青青年年路路站站，地地铁铁拉拉近近项目项目与与CBD/燕莎等核燕莎等核心心商商圈圈距距离离竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点 国际级冰场国际级冰场北京首个国际性标准冰场北京首个国际性标准冰场三万平米大型三万平米大型园林园林大大悦城悦城北北广广场 规场 规划划了占了占地地面积面积为为3 3万平米的大型万平米的大型园林广园林广场场家庭梦工家庭梦工场场大模大模拟了拟了7070多个多个职职业业涵盖涵盖的的真真实36、实社会活动社会活动的方方的方方面面感受各种真面面感受各种真实实职职业经验，为业经验，为家人打家人打开开了了一一扇通往社会扇通往社会的大的大门门，在增长了他们阅历与在增长了他们阅历与经验的经验的同同时时也也为为将来将来的的成长成长和和职职业的业的选择做了充分选择做了充分的准的准备。备。n朝青朝青板块板块，受，受益益于于北北京城市京城市发展发展重重心心东东移移及及CBDCBD东东扩扩计计划划实实施施，已已得得到到政府政府大大力力扶扶持持，为国内，为国内众多众多品牌品牌开开放放商关商关注注。n大大悦悦城城作作为为集购物集购物、餐饮餐饮、休闲休闲、娱娱乐乐、文文化化、健健身身、休闲休闲等等多多项项消消37、费服费服务务功功能能于于一体的商业一体的商业形态形态，在在一一定定程程度上度上适适应应并并引引领领着着消消费费需求，不需求，不仅满足仅满足了了区区域域白领白领的的消消费费所所需，需，也也可可满足满足整整个个家家庭庭不同不同类类别别的的消消费费，全全业业态态激激发发多多元元素素消消费费需求，同时需求，同时会会带来带来整整个区域的个区域的变变化化，备备受关受关注注。品品质质/时时尚尚/生活生活场场；大大悦悦城城提提供供给给朝青区域一个朝青区域一个生活生活方式方式提提升升的的理由理由竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点 项目名称项目名称大悦公寓项目位置项目位置位于朝阳区朝阳北路与青年路交汇处东150米发38、 展 商发 展 商中粮置业物管公司物管公司凯莱物业总建筑面积总建筑面积69880产权产权50年类型类型南北联体双塔，28层共计624套户型户型公寓：90平米左右的一居为主，辅以少量100平米以上两居建筑设计建筑设计MARKLAND精装修精装修高标准，预计赠部分家电容积率容积率4.6停车位停车位1；1共2024个开盘时间开盘时间预计2009年10月均均价价预计均价25000元/平米公建立项的公建立项的50年产年产权权酒店式精酒店式精装装公公寓寓/户户型型尺尺度度大，大，打造打造项目项目高高端端品品质质竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点 n总总建建筑筑高度高度为为100米米，首层首层为为6m层层高高39、，2700平平米米面积面积的的豪豪华华大大堂堂；第二第二层层为为2700平平米米的的高高档档VIP会会所所，涵盖桑拿涵盖桑拿、健健身、身、游泳游泳等等项目项目；n3-28层层为为精装酒店式精装酒店式公公寓寓，层层高高3.3mn户户型型面积面积为为80-137平平米米一居一居或或两两居居，5梯梯11户户；n立立面面1800元元/平平米米，西西班牙纯手工烤制班牙纯手工烤制砖砖，配以，配以双双层层中中空空LOW-E隔音玻璃隔音玻璃；n楼楼体的体的结构结构为为十级防震十级防震SRC钢骨架结构钢骨架结构。豪豪华华大大堂堂/高高档档会会所所，奢侈奢侈用用材材/高标高标精精装装，无无不不昭示昭示项目项目精精40、装装小小户户型型豪豪宅宅路路线线竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点 项目名称项目名称青年工社项目位置项目位置青年路与朝阳北路交口往南50米发 展 商发 展 商新松房地产开发有限公司物管公司物管公司北京格兰浩泰物业管理公司总占地面积总占地面积1.02公顷总建筑面积总建筑面积41408.65产权产权40年类型类型塔楼LOFT户型户型47平方米至82平方米之间LOFT得房率得房率70%精装修精装修可选毛坯和精装容积率容积率2.96电梯电梯每单元4部开盘时间开盘时间预计2009年10月均价均价均价20000元/平米成熟成熟社社区区后后期期公建公建产产品品，既，既有有市场市场认知认知影响影响力力及自及自身41、身完善完善配套配套成成为为重要卖点重要卖点竞争竞争盘点盘点竞争竞争盘点盘点 本项目本项目平平层层产产品品不不具具备备竞争竞争优势优势，只只有有通通过过高高附附加加值值的的Loft产产品品的的舒适舒适度度提提升升实现实现项目的项目的差差异异化价值化价值点点竞争竞争策策略略竞争竞争策策略略项目项目优势优势劣劣势势本项目5.49m层高，附加值打造空间；与地铁站有一定距离；润枫嘉尚品牌优势，紧邻地铁星火站梯户比高，产品几无亮点；大悦公寓品牌优势，紧邻地铁青年路站，项目自身大型商业支撑户型大，总价高；青年公社成熟项目后期，4.8米loft产品，提供一定附加4.8mloft舒适度低，不足以实现纯粹的两层设42、计；项目项目应对策应对策略略润枫嘉尚充分放大LoftLoft产产品品附附加加值值，通过产品特性抵消交通优势和成熟品牌优势大悦公寓LoftLoft产产品品买一层送一层的实惠打击其城市综合体优势，控制面积，形成一定的总价优势。青年公社更舒适的LoftLoft实现实现；充分强化60cm的层高优势打造产品 思考原思考原点点：基基于于追追求求速度实现速度实现，居住，居住物物业业打造打造的本体的本体再再认认识识。本体本体价值价值：适宜适宜小小户户型打造型打造/层高成层高成为项目为项目重要重要附附加加值值保证保证线线索索1：基基于于小小户户型型/高高附附加加特特质质的市场的市场竞争竞争项目项目盘点盘点竞争竞43、争策策略略：强化强化项目项目附附加加价值价值，打造打造LoftLoft高高舒适舒适度度线线索索2：基基于于Loft特特殊殊产产品品形形式式的的客客户户特征特征研究研究 n客客户户概况概况：主主要要覆盖覆盖东部东部客客群群，CBD/CBD/燕莎燕莎是是主主要要的的客客户户来来源源地。地。纯纯自自住住与投资考与投资考虑虑比例比例为为3 3：7 7；一一次次性性付付款款占占90%90%。投资投资客客户户认认可可地地段段价值价值，特，特别别是是未未来来6 6号号线和线和大大悦悦城带来的区域城带来的区域价值价值升级升级；购购买买办公办公物物业业仅仅占占客客户户比例比例的的10%10%客客群群整整体体均均44、比比较较年年轻轻，自自住住客客年年龄龄集集中中在在25-3025-30岁岁之之间间，主主要是在要是在周边商周边商圈圈工工作作，父父母母有有能能力力给给予经济支予经济支持持，自自己也己也收收入入不不菲菲的的年年轻轻白领白领；投资投资客客户户在在30-3530-35岁岁之之间间 自自住住客客户户的的购购买买行行为中为中兼顾兼顾了了投资考投资考虑虑，此此公公寓寓为为过过渡渡需求需求满足满足。润润枫嘉尚枫嘉尚客客户户如如是是说说。客客户户扫描扫描客客户户扫描扫描影响影响客客户户购购买买的的因素因素：投资投资客客户户主主要要看看中的中的是是地地块块的的升升值值潜潜力力和和小小户户型型单套总单套总价价低低45、的的优势优势（地地铁铁开开通通后后到到达达国贸的国贸的良良好好通达性通达性）；自自住住客客户户主主要要看看好好与与CBDCBD较较近近的距的距离离和和便便利的利的交通；交通；自自住住客客户户主主要要看看好好与与CBDCBD较较近近的距的距离离和和便便利的利的交通；交通；小小户户型型，单套单套价价格适格适中，中，也非常符也非常符合合这这部部分分支支付付能能力有力有限限的的客客户户的的要要求求；在在该该区域中区域中价价格格有有一一定定的的优势优势。关关键词键词年年轻轻支支付付力力强强过渡过渡居住居住兼顾投兼顾投资资年年轻轻并并不不是是没没资资本。本。年年轻轻并并不不是是没没资资本。本。万万科科金阳46、金阳客客户户的的“艺术范儿艺术范儿”客客户户研究研究客客户户研究研究汤女士汤女士：3030岁岁左右左右，一，一家家三口，三口，自自己己在在大大使使馆馆工工作作，丈夫丈夫在在工工程程设计设计类类公公司司工工作作，因因双方双方都都在长在长虹桥虹桥附附近近工工作作，因此希因此希望望买买个个离离工工作作地地近近的的房房子子自自住。住。王女士王女士：2828岁岁，夫妻俩夫妻俩合合伙伙开开了了一一家家比比较较知知名名的的装装修设计修设计公公司司，主主要要负责负责大大型型商场商场和和售售楼楼处的处的包包装装设计和设计和施施工工，朋友朋友圈里圈里的人大都的人大都和和艺术艺术行行业业有有关。关。刘先刘先生生：在47、在一一家家乐乐器器杂杂志志社社当当主主编编，妻妻子子是是老师老师，之之前前一一直直住住在在单单位位分的一居分的一居房房子子里里。杂杂志志社社的的朋友朋友一一期期来来看看过过房房子子。买买来来自自住住看看重万重万科科品牌品牌，总总价价可可以以接接受，受，户户型型可可打造打造空空间间比比较较大大。霍先霍先生生：5050岁岁左右左右，北北大大经济经济学教授学教授，台台湾湾人，目人，目前前夫妻俩夫妻俩住住在在北北大，大，女儿女儿在在北北大大读读经济经济类类研究研究生生，属属于于国国家家重点重点人人才才，经常经常作作为特为特邀邀嘉嘉宾宾被被央视央视经济经济频频道道邀请邀请做做节节目目。买买来来自自住，为48、住，为女儿女儿考考虑虑。LoftLoft产产品品需需要要艺术艺术鉴赏鉴赏力力产产品品需需要要艺术艺术鉴赏鉴赏力力 项目位置项目位置东四环四惠桥东北侧，地铁1号线四惠站北侧发 展 商发 展 商金地地产物管公司物管公司金地物业总占地面积总占地面积45000总建筑面积总建筑面积120000类型类型1栋商业、3栋Loft，1栋板楼、4栋塔楼户型户型75-90平米的loft、84-140平米的公寓精装修精装修3000元/容积率容积率2.3停车位停车位1：0.5（共556个，地下451，地上105）物业费物业费4.8元/平方米/月配套配套2000会所，9000商业（6000商街和3000底商）开盘时间开盘49、时间2008-1-26入住时间入住时间A-D座2009年10月，E-H号楼2010年4月均均价价23000元/（平层）；32000元/（Loft）案案例例研究研究案案例例研究研究CBDCBD商商圈圈发发生生在在金地金地名名京的京的故事故事。坐坐落落坐坐落落CBDCBD商商圈圈，地，地段段稀稀有有商商圈圈，地，地段段稀稀有有 A1三三室室三厅三厅两两卫卫(114/赠送赠送68)户户型型方方正正，空间空间浪费浪费较较小小；客客厅厅挑挑高高4.88米米，面面宽宽4.8米米，舒适舒适度高；度高；独独立立家家庭庭厅厅设计设计，满满足足多多功能区功能区需求需求；东东西西朝朝向向，不不通通透透，通，通风采光50、相对风采光相对较较差差；A2 两两室室一一厅厅两两卫卫(75/赠送赠送44)户户型型空间空间浪费浪费较较小小；大大面积面积观景落观景落地地窗窗，保证观景保证观景效效果果；卧卧室均室均为为暗卧暗卧，采光采光效效果果不不佳佳；案案例例研究研究案案例例研究研究发发生生在在金地金地名名京的京的故事故事。LoftLoft产产品突破品突破产产品突破品突破90/7090/70限制限制限制限制75面积面积内，内，舒适舒适两两居功能居功能实实现；现；114高高附加附加，投投资资客客关注关注 发发生生在在金地金地名名京的京的故事故事。北北京金地京金地 策策划划经理 王女士经理 王女士访谈访谈金金地地名名京京的的L51、oft是是经历经历了了客户客户变变化化的。的。淡淡市市淡淡市市投投资资+自住自住自自己喜欢己喜欢，自，自己买单己买单自住自住相信相信自自己己，家，家庭买单庭买单开开盘盘的的时时候候，LOFT的的客户投客户投资资比比例还例还是是比比较高较高的，主要是的，主要是产品产品稀稀缺缺，地，地段段好好。30岁岁上上下下的的CBD白白领领，比比如惠普如惠普一一类类公公司司的的team leader 来来买买，看看重重Loft的的附加值附加值，喜欢这种喜欢这种城市城市小小别墅别墅的的感感受受。纯投纯投资资的的客户客户年年龄龄大大些些，大，大概概是是35-40岁左右岁左右，还还是是看看重地重地段段和和金金地。地52、。进进入入淡淡市市之后之后，原原来来的的投投资资客客基基本本就没就没有有了了。自住的自住的客户客户也也有有变变化化。主要是年。主要是年龄龄。几几乎都乎都是是80后后，而而且且都都是是85年年左右左右，单单身身或或者者小小两两口口，没没有有孩子都孩子都；工工作作，也都也都在在CBD，有有中中金金、四大、四大等等等等。一一个个两两居居室室，小小两两口口足足够够了。了。都都是是自自己喜欢己喜欢，家，家里里掏钱掏钱。特特别喜欢屋别喜欢屋里有里有楼梯楼梯和和客客厅厅的的挑挑空空。高高附附加和加和灵灵动动空空间间一一直直是是Loft产产品品的的卖点卖点决决策策者者和和买买单单人人却却在在悄悄然然发发生生变53、变化化功功能能决决定定，灵灵动动选择选择功功能能决决定定，灵灵动动选择选择客客户户研究研究客客户户研究研究 Loft客客户户的置业的置业逻辑逻辑。他们他们的的选择选择自自成成体体系系他们他们的的选择选择自自成成体体系系案案例例启启示示案案例例启启示示地地段段上上班班的的便便捷捷程程度度有有地地铁铁最好最好。户户型型功功能能的的实实用用考考量量起起居居+卧卧房房+书书房房附附加加实实际际的的赠送赠送面面积积灵灵动动的的空空间间体体验验Loft吸吸引引眼球眼球他们他们也也许许没没有丰有丰富富的置业的置业经经验验，却却有有一一套属套属于自于自己己的的居住居住理理论论和和看看法法。他们他们认认可可地地54、段段，看看重重户户型型的的功功能能实现实现，同时，同时对对产产品品的的艺术艺术性和性和可可打造打造空空间间倾倾心心不不已已。客客户户定定位位客客户户定定位位核心目标客户：他们是新享乐主义居住艺术家核心目标客户：他们是新享乐主义居住艺术家细分特征细分特征内容内容年年龄龄集中在集中在2530岁之间岁之间家庭结构家庭结构单身及两口之家；单身及两口之家；居住状况居住状况租住租住/住公司宿舍；住公司宿舍；置业用途置业用途自用自用职业职业典型白领人群典型白领人群来源来源CBD/燕莎燕莎/望京等东部城市核望京等东部城市核行为特征行为特征年轻，自信，追求时尚及高雅、浪漫的生活情调，受过高等教年轻，自信，追求时55、尚及高雅、浪漫的生活情调，受过高等教育，育，工作比较稳定工作比较稳定，小有积蓄小有积蓄，希希望望尽早拥有独立尽早拥有独立的生活的生活空空间，间，有个性有个性，喜欢运动喜欢运动，崇崇尚尚西方西方生活，生活，喜爱咖啡喜爱咖啡、网络和音网络和音乐，乐，比较感性比较感性，喜欢包装精致喜欢包装精致、品位品位高尚的高尚的商品商品；新新享享乐乐主主义义居住居住艺术艺术家家 杂杂志志的的终终极极价值价值是是论斤论斤的。的。他们对金钱，有追求，缺敏感。他们对金钱，有追求，缺敏感。他们对金钱，能挣，更会花。他们对金钱，能挣，更会花。回回家做家做饭饭是是小小概概率率事事件件。他们肯他们肯于于为为“我愿我愿意意”买买56、单单，他们他们乐乐于于为为“我喜欢我喜欢”付付账账。他们追求艺术，享受生活。他们追求艺术，享受生活。客客户户描描摹摹客客户户描描摹摹新新享享乐乐主主义义居住居住艺术艺术家家 基基于于追追求求速度实现速度实现，居住，居住物物业业打造打造的本体的本体再再认认识识。本体本体价值价值：适宜适宜小小户户型打造型打造/层高成层高成为项目为项目重要重要附附加加值值保证保证线线索索1：基基于于小小户户型型/高高附附加加特特质质的市场的市场竞争竞争项目项目盘点盘点竞争竞争策策略略：强化强化项目项目附附加加价值价值，打造打造高高舒适舒适度度LoftLoft线线索索2：基基于于Loft特特殊殊产产品品形形式式的的客57、客户户特征特征研究研究客客户户特征：特征：年年轻轻/自信自信/艺术艺术/看看重重附附加加/认认可灵可灵动动空空间间 CBD东东凌动凌动复复合合建建筑筑艺术艺术品品属性定属性定位位形象形象定定位位献礼献礼新新居住居住艺术艺术家家新新居住居住艺术示范艺术示范寓寓所所50-60Loft 5.49米米灵灵动动空空间间产品定产品定位位5.49米层高米层高可可以以保证保证正正常常的的两层两层面面积积，剔剔除除楼楼梯梯及及挑挑空空面面积积，赠送赠送空空间间约约为为25-30，符符合客合客户户的的两两居居功功能能实现实现。一一套套体体系系。PRICE/价格价格A+B+C+D=￥我觉得这里档次还不错（被动）我觉58、得这里档次还不错（被动）大露台大露台、送面积送面积、海景海景、交通方便交通方便、配套丰配套丰富富、还有园林还有园林自自我解释说服我解释说服加法效应加法效应收获价格收获价格、市、市场档次场档次的的叠加叠加“卖点式卖点式”产品设计与产品设计与营销营销VALUE/价价值值ABCD=我喜欢这里（我喜欢这里（主主动）动）生活的生活的味道味道、和和谐谐的的美美（或或so cool）自自我我情情感感驱驱动动乘乘法效应法效应收获价收获价值值、生活、生活意意义的义的改变改变“主主题题式式”产品设计与产品设计与营销营销竞争对手的做法：立足于“产品”打造我们的创新思维：立足于“魅力”打造本项本项目目切入切入点点产产59、品品体体系系产产品品体体系系基基于于定定位位的的产产品品体体系落系落地地 寻寻找找价值价值信信息息（FAB分分析析）F（Features/fact）：项目：项目本本身的身的特特性性/属性属性A（Advantages）：相对相对于于竞争对竞争对手手项目的优势项目的优势B（Benefit/value）：楼楼盘盘带给带给用用户户的的利利益益/价价值值我有什么我好在哪儿我能给你带来什么价值产产品品体体系系产产品品体体系系 寻寻找找价值价值信信息息（FAB分分析析）F（Features/fact）：项目：项目本本身的身的特特性性/属性属性A（Advantages）：相对相对于于竞争对竞争对手手项目的优势60、项目的优势B（benefit/value）：楼楼盘盘带给带给用用户户的的利利益益/价价值值理理智智型型让人产生“对对号号入入座座”的感觉，一种自然需求煽煽动动型型F（Fashion）：流：流行行，时时尚尚A（Attractive）兴）兴趣趣，诱惑诱惑B（Brand）：品品牌牌，名名牌牌让人产生“拥有拥有它它”的欲望，一种心理满足；与某个社会群体的时尚相关基基础础：产产品品本本身身的的价值价值提提升升：项目：项目整整体的体的价值价值产产品品体体系系产产品品体体系系 找找到项目的到项目的价值价值：一：一种种个个性性的的生活生活模模式式消费者消费者：他们：他们希希望望购买购买的是的是“我我的生活的生61、活”F（Features）A（Advantages）B（Benefit）现代现代感感、设计感设计感商商业业城市城市大大堂堂户型户型现现代代、潮潮流流阳阳光光大大堂堂（创新创新、品品质质感）感）商业商业风风情情灵动灵动户户型型（Loft产品附产品附加加）邻里邻里关关系系（可可交流的交流的公公共共空间空间）品品质质感感有有名名、标标签签创意创意与与众众不不同同（出出众众）时时尚尚、潮潮流流不不孤孤独独的生活的生活成成就就生活生活乐趣乐趣产产品品体体系系产产品品体体系系 新新公公寓寓的居住的居住艺术艺术文文化化小小户户型型大大生活生活其其逻辑逻辑关关系系图图如下如下：升升级级“小小户户型型”的生的生62、存状态存状态升升级级“小小户户型型”的生的生存状态存状态传传统小统小户户型型社社区区传传统小统小户户型型社社区区满满足足居家居家最最基基本本的要的要求求休息休息，私密私密空间空间其其他他功能功能如如洗衣洗衣、娱乐娱乐、健健身身等等无无法法满满足足满满足足居家居家最最基基本本的要的要求求休息休息，私密私密空间空间其其他他功能功能如如洗衣洗衣、娱乐娱乐、健健身身等等无无法法满满足足将社将社区区公公共共资源资源赋予赋予小小户户型型共享共享将社将社区区公公共共资源资源赋予赋予小小户户型型共享共享有有附加附加有有附加附加有有生活生活有有生活生活灵动灵动空间空间灵动灵动空间空间商业商业配套配套商业商业配套63、配套功能功能实实现现功能功能实实现现休闲休闲空间空间休闲休闲空间空间交流交流空间空间交流交流空间空间“Loft+Loft+商业商业”居住居住艺术艺术实实践践方方案案 大大生活生活的的实现实现建建筑筑方方案案建建设设用地面用地面积积：1450014500方方案建案建筑筑面面积积：2770027700其其中：中：1-2F1-2F底底商：商：5000*25000*2双双塔塔3-11FLoft3-11FLoft公公寓寓：1260*91260*9*2*2户户型型面面积积50506060，3 3梯梯2020户户。受到受到容积率容积率及及限高限制限高限制，本项目建，本项目建筑筑排排布布分为商业分为商业和和L64、oftLoft公公寓寓两两个部分个部分 新新公公寓设计寓设计衡衡量量的的5个个标标准准设计设计师师为为你服你服务务空间空间舒适舒适小面积空间小面积空间拓拓展展空间空间“浪费浪费”空间空间可可向向上上下下发发展展本本项目项目设计设计关关键键点点全全LOFT设计设计满足多种功能需求满足多种功能需求挑空大厅设计挑空大厅设计功能集约设计功能集约设计定制精装修定制精装修标标准准一：一：标标准准二二：标标准准三三：标标准准四：四：标标准准五：五：居住居住艺术艺术之之公公寓寓篇篇新新公公寓寓的的五五大大标标准准 Action1LOFT设计设计l此套型总高5.1米，业主通过添加夹层，可使建筑面积翻一倍；l面宽65、7米，进深仅8米，采光充分，视野开阔；l超大阳台，5.1米挑空；l与传统小LOFT比较，层高更高，达到5.1米，一般LOFT仅为4.8米。设置夹层后，上下高度更符合人体尺度，7米面宽，各主要功能用房（客厅、餐厅、卧室、厨房）均可直接对外采光；l户型范围内不设剪力墙，提供精彩空间变化可能。户户型型特特点点户户型型特特点点大面积弧形落地窗卫生间主卧客厅5.1米挑高天鹅天鹅湾湾LOFT产品产品：区域内部，区域内部，Loft户户型是一型是一种种空空白白产品产品，是是差差异异化竞争化竞争的的制制胜法宝胜法宝；Loft产品产品自身自身具备具备的的高高附加及附加及设计设计感感受受，减低减低了了销售销售风风险66、险，提提高高销售销售速速度；度；Action1多种多种功能功能满满足足n上下双层的复式结构,功能分布空间分割自由，私密性强；n一套物业满足办公、居住的复合功能要求,下层办公、会客,上层居住，阁楼书房；n起居室和书房大落地窗采光，提升舒适度；p设计要点：空间变化提升空间价值，利用5.49m层高优势，同时满足起居室、卧室、书房的需要；并利用空间排布增加居住舒适感；N一楼：厨房、卫生间起居室二楼：卧室、卫生间阁楼：书房N Action3挑空挑空大大厅厅设计设计p设计要点：利用LOFT的层高优势，突出空间灵动型，利用阁楼和挑空在公寓中实现别墅感受，提高产品附加值；5.49米层高的复式，使三层的设计成为67、可能，给人不同以往的空间体验，本项目无可比拟的优势;一楼：起居室、厨房、卫生间二楼：卧室、卫生间阁楼：书房1.89m3.6m2.8m2.69m Action4集约集约功能功能设计设计暗藏式一百英寸投影幕；超大容量影音储物柜；抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间；一平米=三眼灶电烤炉电饭煲微波炉碗碟干燥机超大储物拉篮；Action5定制定制精装修精装修项目项目润枫水润枫水尚尚天鹅天鹅湾湾大大悦悦城城精装精装标标准准30005000（预预计计）4000是是否否送送家家电电是是否否未未定定周边周边项目项目装修装修情况调查情况调查建建议议：周边周边项目项目精装精装水水平平普普遍遍集中集中在68、在3000左右左右，适适当当附加附加，略略高于高于区域区域平平台台，即可即可形形成成胜胜势，势，本本项目项目精装精装标标准准建建议议在在4000元元左右左右。精装精装要点要点：p有特有特色色的的个个性性化化装修装修风风格格p国际国际化化品品牌牌体体现现项目项目高高品品质质 个性设计自己的生活人与空间 让房子发生故事个性角色：DJ的家角色：DJ的家角色：画家的家角色：画家的家角色：作家的家角色：作家的家角色：摄影爱好者的家角色：摄影爱好者的家角色：裁缝的家角色：裁缝的家人与角色 居住居住艺术艺术之之商业商业篇篇新新艺术艺术商业商业打造打造案案例例“我我”的个人的个人生活生活场场悠唐悠唐物物业：业69、：丰联物业；容积率容积率：5.500；暖气暖气：市政供暖；停停车车位位：1627辆；占占地面地面积积：40473.3平方米；供供水水系统系统：热水：24小时热水；楼楼座座：1栋18层写字楼，2栋公寓楼，1-5楼及地下一楼为商业；位位置：置：朝外大街丰联广场南侧100米;建建筑筑面面积积：34万平方米,包括11万平米体验式购物中心、德国玛丽蒂姆（Maritim）国际五星酒店、全北京独一无二的SKY SHOW、保利博纳7厅豪华影院、前卫夜店、品位书吧、环球美食；案案例例研究研究案案例例研究研究 案案例例研究研究案案例例研究研究优优唐唐体体验验式式购购物中物中心心内部流内部流线线体系的体系的设计设计70、最最大的大的原原则则是是“利于利于流流动动、流、流动动四四方方”，采用采用“回回”字字型型设计设计放放弃弃了了“井井”字字型型来设计来设计，形形成成人人流的流的闭闭环。环。并并通通过过街街道道与与动动线线的的设计设计，再再配配合合手手扶扶电电梯梯和和垂直升降垂直升降电电梯梯使使顾客顾客在购在购物物过过程程中中不不自自觉觉的的形形成成立立体流体流线线体系，体系，形形成一成一个个生生动动、活力、流、活力、流畅畅的的平平面面和和空间街空间街道道布局布局。围围绕绕娱乐休闲娱乐休闲氛氛围围打造的打造的商业商业；“回”字“回”字形形排排布布，强强调调商业商业布布局局与与人流的人流的对对话话关关系系，充充分71、分强化强化体体验验式式购物购物中中心心优势优势 案案例例研究研究案案例例研究研究品牌品牌分分布布的的楼楼层设层设置，置，而而非非品品类类，品牌品牌选择选择充充分分尊重尊重年年轻轻消消费费族族群群的的好好恶恶餐饮：味千拉面、澳门街、食为知己、仙踪林、拿渡、呷哺、馋厨、吉野家、宁记火锅、品奇、八喜、鲜元素；娱乐：金银岛电玩中心；服装：SELECTED、Unusual、Dazzle、MEXX、Artini、Derhy、Bershka、Pull&Bear化妆品：la colline、亮视点、DHC、嘉贝诗、屈臣氏；其他：艺海堂（艺术品）、VEVA（手机）；服装：花菲、几米阳光、婷美、棉衣工房、Nuna72、 Lie、Lafuma、Wanko、Ochirly、Bibu、法文箱子、汤宝伊、优衣库、乐满、美伊其他：新晶派（饰品）、名表廊（手表）、古兰图腾（饰品）服装：麦考林、紫君坊、Veeko、odbo、Qggle、热风其他：无印工坊（饰品）、斯宾诺莎（咖啡）、真锅咖啡、马可波罗（餐饮）、乐思陶（陶瓷制作）、一点红（美容）、几米（书）、ASKIDO（美甲）;娱乐：小阿迪、奥美特、水孩儿、卡酷、疯狂钢琴、民间艺术体验馆；其他：好孩儿（教育）、三元梅园（食品）、乐高芭比（玩具）餐饮：豆捞坊、晶水都、至爱餐厅；地地下下一一楼楼地地下下一一楼楼YAYAYAYA米米米米一一楼楼HIHI品品二二楼楼ININ像像三73、三楼楼SOSO酷酷四四楼楼FUNFUN潮潮五五楼楼GOGO味味 大内大内密密探零零狗探零零狗首首映见映见面面会会享乐享乐市市集集-时时尚尚创意创意产品产品展展销销优优唐唐“享享”乐乐之之旅旅电电子竞子竞技技大大赛赛变变形金形金刚刚“大大黄蜂黄蜂”展展示互示互动动活活动动清晰清晰的的客群定位追求客群定位追求时时尚、艺术尚、艺术，“享乐”主义“享乐”主义的的青年潮人青年潮人活动够“炫”；活动够“炫”；语言够语言够“潮”“潮”案案例例研究研究案案例例研究研究购物购物中中心心的的品牌品牌活活动动时时刻贴刻贴合最合最新新鲜鲜的流的流行行主主题题，包包括括楼楼层主层主题题的的确定确定也也引引领领语言锋语言74、锋尚尚地地下下一一楼楼地地下下一一楼楼YAYAYAYA米；米；米；米；一一楼楼一一楼楼HIHIHIHI品品；品品；二二楼楼二二楼楼ININININ像像；像像；三三楼楼三三楼楼SOSOSOSO酷酷；酷酷；四四楼楼四四楼楼FUNFUNFUNFUN潮潮；潮潮；五五楼楼五五楼楼GOGOGOGO味味。味味。楼楼层主层主题题 “回回”型型动动线线设计设计“回回”型动线设计型动线设计主主题题式式商业商业排布排布主题式商业排布主题式商业排布高高娱乐娱乐性性艺术艺术商业商业高娱乐性艺术商业高娱乐性艺术商业优优唐唐的的实实践践优优唐唐的的实实践践符符合合逛逛街街（而（而非非购购物物）习惯习惯的的动动线线设计设计符75、符合合逛逛街街（而（而非非购购物物）习惯习惯的的动动线线设计设计商业商业艺术艺术化化氛围氛围营营造造商业商业艺术艺术化化氛围氛围营营造造本本项目的项目的建建议议本本项目的项目的建建议议案案例例启启示示案案例例启启示示成成为居住为居住艺术艺术家家的的生活生活方式方式实实践践场，场，容容休休闲闲、娱乐娱乐、消消费费、交交流流于于一处一处打造打造商业商业的的参参与与感感打造打造商业商业的的参参与与感感 一场一场战战役役。朝阳朝阳公公园园CBD区域区域燕莎燕莎商圈商圈朝阳朝阳公公园区域园区域朝青区域朝青区域广广渠渠路区域路区域建建筑筑面积面积19070m2 地地上上：17259m2 地地下下：181176、m2占占地地面积面积2860m2容容积积率率1.38建建筑筑密密度度0.229建建筑筑高度高度60米米建建筑筑层层数数地地上上：2-19层层地地下下：2层层绿绿化化率率0.3042车车位位数数地地上上147个个住宅地住宅地上上建建筑筑面积面积13219m2配套地配套地上上建建筑筑面积面积4040m2总户总户数数242户户项目项目属性属性：品品牌牌地地产产、小小体体量量、小小户户型型精装精装公公寓寓项目项目属性属性：品品牌牌地地产产、小小体体量量、小小户户型型精装精装公公寓寓来来自万自万科科金阳的金阳的快快速速突破突破经经验验。营营销销借借鉴鉴营营销销借借鉴鉴 目目标标客户客户：年：年轻轻、追追77、求求时时尚尚、对对生活生活品品味味要要求求较高较高n亮丽的蓝色系VI系统，给人年青时尚的感觉准确的诠释青年公寓的市诠释青年公寓的市场形象定位场形象定位n站位朝阳公园片区，大公园商圈，小户型生活，描绘高品质生活形态高品质生活形态n低总价，坐拥豪宅核心区，突出投突出投资价值资价值形象形象定定位：位：契契合合客户客户品品味味，选，选用用蓝蓝色色系，系，突突出出时时尚尚生活主生活主题题形象形象定定位：位：契契合合客户客户品品味味，选，选用用蓝蓝色色系，系，突突出出时时尚尚生活主生活主题题营营销销借借鉴鉴营营销销借借鉴鉴 形象形象包包装装：售售楼楼处包处包装装采用采用主主形象形象色色彩彩，统统一一的的V78、I识识别别系系统统形象形象包包装装：售售楼楼处包处包装装采用采用主主形象形象色色彩彩，统统一一的的VI识识别别系系统统外部外部内部内部展示展示营营销销借借鉴鉴营营销销借借鉴鉴 样样板房板房展展示示n结合项目本身特征，时尚、舒适、高品质的特点有机结合并演绎出来，体现了小空体现了小空间，高品质生活的整体感觉间，高品质生活的整体感觉。n整体风格符合客户群体对高品质生活追求的需要，第一时间给客户强烈的视觉冲第一时间给客户强烈的视觉冲击力。击力。镜面储物柜、玻璃镜面储物柜、玻璃浴门，宽敞舒适浴门，宽敞舒适的洗手间的洗手间会客、工作、储会客、工作、储物柜，功能物柜，功能齐全的卧室齐全的卧室隐藏式冰箱、悬挂79、微波隐藏式冰箱、悬挂微波炉，嵌炉，嵌入入时洗时洗衣机衣机，厨厨房房空空间间利用利用率高率高形象形象包包装装：样样板板间间设计设计体体现现小空间小空间、高高品品质质生活生活品品味味形象形象包包装装：样样板板间间设计设计体体现现小空间小空间、高高品品质质生活生活品品味味营营销销借借鉴鉴营营销销借借鉴鉴 短短信信新新浪浪文文字字链链工工地地围围挡挡DM直直邮邮巡巡展展五五号围号围挡挡楼楼市市图图5月月19日日6月月23日日形象形象导导入入期期开开盘盘热热销销期期持持续续销售销售期期尾尾盘盘期期6月月237月月2日日7月月2日日-9月月30日日10月月高高频次频次网网络推络推广广短短信信精精确确制制导80、导引爆引爆市场市场有有效聚效聚集集人人气气万万科科MINI精装开精装开盘盘低低首首付付朝阳朝阳公公园园根据根据销售销售目目标及标及客户客户的变的变化化精精确确调调整整推推广广策策略略低低首首付付朝阳朝阳公公园园万万科科品品牌牌投投资资不产不产生生任何推任何推广广费费用用，快快速速销售销售计计时时售售罄罄清清盘盘特特惠惠万万科竟科竟品品低低首首付付推推广广攻攻略略：开开盘盘集中集中轰炸轰炸、后后期期精精确确制制导导推推广广攻攻略略：开开盘盘集中集中轰炸轰炸、后后期期精精确确制制导导价价格格挤挤压压，自住，自住客户客户向向投投资资客户客户转转型型渠渠道道的选择：的选择：n线上：新浪文字链n线下：围81、挡 短信 楼市图 DM直投时时机机的选择：的选择：n开盘集中轰炸、引爆市场（推荐：网络、楼市图、短信）n持续销售在月末或周末选择快速的推广渠道进行宣传，预留2天时间约访客户时间。（推荐：网络、短信）营营销销借借鉴鉴营营销销借借鉴鉴 销售销售结结果果：速速度度与与价价格格双双双双突破突破预预期期目目标标销售销售结结果果：速速度度与与价价格格双双双双突破突破预预期期目目标标销售销售目目标标：n速度：6个月完成销售任务个月完成销售任务n价格：突破区域价格平台突破区域价格平台n满意度：高于万科集团盖高于万科集团盖洛普调查平均分洛普调查平均分成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/）成交率成交率6月月82、12515901.151.7%7月月311807.03151.7%8月月3918454.580.6%9月月2619048.891.3%10月月2119217.8100.0%11月月14日日已售已售 均价均价销售销售 率率（元（元/M2）100%万科金阳国万科金阳国际际公公寓寓24213199.122716149517210.38累累计计净销售净销售面积面积（M2）累累计计净销售净销售金额（元）金额（元）项目名称项目名称累累计计净销售净销售（套）（套）销售销售结结果果：n速度：从入场开始从入场开始5个月个月14天的销售期，提天的销售期，提前前2个个月完成销售任务。月完成销售任务。n价格：入市均价83、入市均价16500元元/，突破区域价格平，突破区域价格平台。完成销售均价台。完成销售均价17210.4元元/,单单价最高价最高涨幅涨幅5086元元。n满意度：高于万科集团盖洛普调查平均分高于万科集团盖洛普调查平均分FGBCEHA成功成功案案例例成功成功案案例例 小盘小盘快快速速突破突破成功成功案案例例启示启示小盘小盘快快速速突破突破成功成功案案例例启示启示Price灵活的价格策略5PS营营销销分分析析Partition扎实的成交客户分析Select稳健的客户梳理Promotion精准有效的推广渠道oPen有序的开盘流程Position 符合目标客户品味的形象定位及包装营营销销借借鉴鉴营营销销借84、借鉴鉴 1 1个个形象形象居住居住与与艺术艺术的的对对话话；洋溢洋溢年年轻轻与与自信自信1 1个个亮亮相相仪仪式式4 4个个炸炸点点1 1次次风暴推荐风暴推荐1 1场场话话剧剧1 1套套推推售售方方案案营营销销策策略略营营销销策策略略我们我们的的纲纲领领：投投其其所所好好/定定点点爆爆破破/快快进进快快出出投投其其所所好好定定点点爆爆破破快快进进快快出出 1个形象个形象案案名名i上层楼SLOGAN 我的悦生活/就在这里 少少年年不不识愁滋味识愁滋味/爱爱上上层层楼楼1个形象个形象 爱爱上上层层楼楼爱上层楼韩寒韩寒（或或同同档档次次）同同名名小小说说爱爱上上层层楼楼发发布仪布仪式式同同名名话剧话85、剧爱爱上上层层楼楼演员演员征征集活集活动动启启动动活活动动地点：地点：北北京京秀秀1个个亮亮相相仪仪式式 4个个炸炸点点炸炸点点1：网网络络I 上层楼同同名名小小说说爱爱上上层层楼楼网站网站独独家家连连载载爱爱上上层层楼楼与与开开心网心网合合作作，聘专聘专人人广广泛泛转转帖帖相关相关搜索搜索全全部置部置顶顶，并并设设置置跳跳转转页页，链链接接到到项目项目网站网站 4个个炸炸点点炸炸点点2：地地铁铁i上层楼10号线号线“i上上层层楼楼”号号，只做只做10列列，确确保保上上下下班班高高峰峰期期出现出现车车厢厢广广告告全全面面覆覆盖盖，与项目，与项目形象形象的的故事故事内内容容统统一一广广告告全全面86、面覆覆盖盖地地铁铁“金“金台台夕照夕照”站站i i上层上层楼楼 4个个炸炸点点炸炸点点3：蓝蓝色色港港湾湾重点重点昭昭示示位置位置设设置置项目项目广广告告所有所有酒酒吧吧、餐餐馆馆的的宣宣传传资资料专柜料专柜，以，以及及专专用用纸纸巾巾袋袋、杯垫杯垫等道等道具具设设置置广广告告 4个个炸炸点点炸炸点点4：项目项目现场现场地地界界鲜鲜明明，时时尚尚的的围围墙墙圈定圈定区域区域个个性性的的墙墙面面导示导示通通往往售售楼楼处处室室外外电电子信子信息息滚滚动动屏屏，增增强强昭昭示示性性地块地块姚家园路姚家园路四四环环青青年年路路五五环环3000米朝阳北路朝阳北路2400米1350米位置：朝阳北路、姚家87、位置：朝阳北路、姚家园路与青年路交汇点园路与青年路交汇点 4个个炸炸点点炸炸点点4：项目项目现场现场售售楼楼处处地块地块姚家园路姚家园路四四环环青青年年路路五五环环3000米朝阳北路朝阳北路2400米1350米位置：朝阳北路、姚家位置：朝阳北路、姚家园路与青年路交汇点园路与青年路交汇点充充满满时时尚尚感感的的雕塑雕塑成为成为售售楼楼处处给给人人的的第第一一印印象象；销售销售现场现场安安排排具具有有艺术气艺术气息息的的表表演演（泥塑泥塑/小小提提琴琴）4个个炸炸点点炸炸点点4：项目项目现场现场样样板板间间样样板板间间时时尚尚杂志拍摄杂志拍摄场场 1次次风风暴暴推推介介全全面面覆覆盖盖CBD地区地区标标杆企杆企业业，进进行行专专场场项目项目推推介介，组织团组织团购购 1场场话剧话剧爱爱上上层层楼楼爱上层楼话剧话剧以以小小说说爱爱上上层层楼楼为为剧剧本本，作作为为客户客户答答谢谢活活动动，可可邀请邀请客户客户代代表做表做演员演员