1、 天天文档在线 联系QQ：744421982便利店选址篇适合便利店的立地条件有哪些？在便利店行业，国际上流传着这样一句话：选址正确是成功的一半。由此可见便利店的选址是何等的重要。 所谓立地是指商店的店址确定。总结国际上便利店经营的成功经验(特别是日本的经验)，便利店的立地条件是保证经营成功的关键。 便利店的立地条件的核心是商圈内的客流量。影响客流量的因素主要有：商圈内的家庭数、企事业单位数；经过商店门口的人流、车流；马路的形状、人行道的形状，商店周围的开阔度等等。 国外成熟便利店的商圈，通常以商店所在点为中心，其半径为300米左右； 在中小城市，则半径扩大至500米左右。 每一店铺的目标人口在2、26003000人之间，如以一个家庭36人计算，则家庭数在722833户之间。 适合便利店的立地条件的要点归纳如下： （1）坐落于“生活道路” 所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有定的住家和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。 （2）紧挨车站 这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。 （3）商圈内有足量的生活人口 一般情况下商圈内应保证有3000 人以上的生活人口存在(徒步57分钟之内)、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。 （4）靠近集聚人的场所 能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署3、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。 （5）附近有办公楼街 有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。 （6）附近有单身宿舍或单身公寓 单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。 （7）房租应在一天的销售额以下 便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的营业额之内。 （8）竞争者较少 商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店的顾客分流，从而影响到经济效益。 以上便利店的立地条件的8个要点的实质是要4、最大限度地保证商店的客流里。哪些立地条件不太适合开便利店？（1）商圈内人口极少 便利店不适宜开在商圈内人口不足的地方，如果商圈内人口在1500人以下，此店铺应摈弃(这意味着商店的固定顾客过少，从而会影响到销售额)。 （2）车流的动线很少 车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。 如处在十字路转角处的店铺其车流动线有4条(东、西、南、北 4个移动方向的路线)，位于双向车道马路的商店有两条动线，而处在单向车道马路的商店则只有一条动线。 （3） 在马路上看不到商店 这是指商店不是设在沿马路的街上，而是在某一脱离马路的区域内。其缺陷有二：一是不5、方便顾客的来店；二是很难招袜流动顾客。 （4）地下店铺 设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。 （5）要登楼梯的店铺 和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，从而违背了便利店主要提供方便的原则。 （6）不能设店招与灯箱的店铺 商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。设想在夜晚如果没有明亮的店招如何能让路过者知道这是一家24小时营业的便利店。 （7）不在车站“回归动线”内的店铺 所谓“回归动线”是指上6、车与下车的客流必须经过商店门口的移动路线。如果商店的位置不在这条移动路线之内、 即使商店紧靠车站，也会使来店的客流受到影响。 （8）店铺的形状不规则 长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营，如果商场的形状不规则， 那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列，这就会增加顾客选购商品的时间。连锁门店的商圈考察记得第一家沃尔玛商店是在阿肯色州的罗杰斯开业的。店址选在这里并非是因为这里具备建立该店的强大优势，而是因为它离沃尔玛的创始人萨姆沃尔顿的住所很近，租金也合适。但是如果考虑建立第20或30家连锁店，就应当用更为系统的方法来确定合适的店址。 决定店址有一项重要工作，那就是对7、门店周围的商圈考察。商圈是指门店能够吸引顾客到门店购物的有效距离。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区的商圈大小也是有所不同。一般面积在一百平米左右的便利店的商圈是骑车十分钟车程内的范围，而面积在3-5万平米的大型仓储超市的商圈会达到方圆20-30公里左右。 曾经有一些预测人们选择购物地点的理论是以一些简单的问题为依据的，如顾客道上电去的距离，竞争对手的门店规模等等，赖利（William J. Reilly）的零售吸引力定律认为门店对于顾客的吸引力是随着门店的可用销售面积的平方根的增加而增加。D。L。赫夫提出的模式是顾客在某一地点购物的可能性与销售面积和到达商店所需的时8、间之比相一致。但是赖利的理论只与商店位置的相关吸引力有关，人为购物所走的距离是不同的，它是由人和所选的商品的性质决定的。由于不同地区的地势（如有山或河的隔阻），生活习惯，市场情况及收入水平的差异性，计算商圈的大小没有什么固定的方法，需要结合实际的环境进行推测，这些方法只是在做一些粗略的估计时才有意义。 商圈一般被划分为3层，主要商圈（primary zone），次要商圈(secondary zone)和外层商圈(tertiary zone).通常主要商圈是指占门店的总顾客量的60-65的顾客所在的区域。次要商圈通常会产生门店20的销售额，外层商圈属于顾客只是极少光临的区域范围，仅占门店日常销售9、的10-15所有区域范围。 对于门店商圈的考察具体的项目很多,日常商圈分析的内容有：1.人口规模和特征：（1）人口的数量和密度（2）年龄分布（3）文化水平（4）职业分布（5）人口变化趋势（6）人均可支配收入（7）消费习惯；2.城市结构，交通，地形；3.商业结构（1）销售动态（2）零售商店的种类和经营方式（3）竞争的饱和度情况的分析。 在进行了这一系列的调查之后，就进入了商圈特性的分析阶段。首先是在对周围竞争门店的调查以后，初步估计门店所在的商圈范围内的潜在购买力是多少和自己门店的将来的实际市场占有份额是多少，然后用门店商圈内的预计年销售额除以门店的正常米效（连锁门店中同类型的平均每平米的销售额10、），于是便得到了一个初步的门店所需的经营面积的数值，再和实际门店的有效面积相比较看是否合适。如果小于门店的面积，可能就会发生门店不能完全满足当地的市场需求的现象，大了，是否应当考虑将门店分割一部分作为他用。当然，这也只是一个简单的估算办法，门店在实际经营会有很多不可预知因素。 其实，各项市场调研的参数都是为门店的设立服务的，各项指数也因为其局限性，需要结合在一起，才能真正衡量一个门店的店址的合适与否。在结合分析了各项商圈的统计数据之后，我们才能说对于门店的将来我们有了成功的把握！便利店店铺环境(商圈)与开店地点店铺开发的成功与否，其中的商团调查与店址评估，占有十分重要的地位。一商圈确定通过商圈11、调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。商圈的意义及其重要性商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估12、，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。 商圈的类别商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。 1商圈设定分类 商圈的设定大致上可分为两种型态。 (1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。 (2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有13、方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。 2商困以区域大小的分类 以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。 (1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 (2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。(3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。 (4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。(5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。商圈的特性 商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几14、种。 1住宅区 住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。 2教育区 教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。3办公区 办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 4商业区 商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。 5娱乐区 娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再15、加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。 商圈店址调查要点与评估 店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。 失败店的主要因素有以下三点： (1)地点选择失败； (2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。 1商圈实地调查的要点 (1)开店地点周围住户的情形，亦16、即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。 住宅的种类：A单身住宅；B普通小区住宅(分大、中型)；.它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；D高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。住户的构成。便利店的客户群以1030岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：中小型企业(内部没有餐厅)；中大型医院；大学、专科及高中职校；24小时的大、中型工厂(三班制)；消防队、警察局、市政府；公园及广场；车站附近；大型集中住宅区；其他。(3)商困未来发展的17、具体考虑如下：地区内人口及户数的增加；新设车站的计划；学校的建设计划；马路新设、增设及拓宽计划；小区住宅的兴建计划。(4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。 2评估评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。 下面我们将讨论一下评估作业的方法。在地点位置详细图中，可了18、解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。方法如下：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内，再进行分析与判断。将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。二店址选择店址选择的重要性、原则1。店址选择的重性便利店筹建时，作好商团分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。在19、西方国家，便利店的开设地店被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了便利店可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，这也就决定了便利店可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。店址选择的重要性主要表现在以下几点。(1) 店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。便利店的店址不管是租借的或是长期性投资，关系着企业的发展前途。一经确定，就需要投入大量的资金，去营建店铺。当外部环境发生变化时，它不保人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性特点。(2) 店址是便利店确定经营目标和制定经营策略的重要依据不同的地区有不同的社会环境、人口状20、况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的便利店顾客来源及特点和便利店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。(3)店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当，就意味着其享有“地利”优势。在同行业商店之间，如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，好店址必然享有较好的经济效益。() 店址选择要坚持“方便顾客”的原则，以节省顾客的购买时间，并最大限度满足顾客的需要，否则将失去顾客的信赖、支持，企业也就失去生存的基础。 2便利店店址选择的原则便利店店址选择，是以适应流向情况、人口分布，便利广大顾客购物为原则。在扩大销售的原则指导下21、，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购货地区。从而形成了以下四种类型的商群。 (1)城市中央商业区。全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较小城镇，中央商业区是这些城镇阶准一的购物区。 (2)城市交通要道和交通枢纽的商业街。它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的宜通街道、地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如酣；店址选择在这些地点就是为了方便来往22、人流购物。 （） 城市居民区商业街和边沿区商业中心。城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置商店是为方便附近居民就近购买日用杂货、百货等。边沿区商业中心往往坐落在铁路的重要车站附近，规模较小。 (4)郊区购物中心。在城市停车困难、交通日益拥挤，环境污染严重的情况下，随着私人汽车大量增加，高速公路的发展，部分城市中的居民迁往郊区，形成效区住宅区，为适应郊区居民的购物需要，不少便利店设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。区域位置选择上面已经说过，便利店在选址过程中，已逐步形成了四类商业群，那么作为一个具体的便利店应选择哪一个商业群，在选择时充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律23、。赔政顾客对商品的需求一般可分为三种类型：(1) 日常生活必需品，这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现。所以，经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米为限，步行在10分钟以内为宜。(2) 周期性需求的商品。对这类商品，顾客是定期购买的。在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要的商品品种。另外，顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心成交通枢纽、交通要道的商业圈(324、) 耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低。顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上再做出选择。特殊 需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的潜在顾客。地点选择 仅仅做出了店址的区域位置选择还不够，因为在同一区域内，一个便利店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个商店来说，是最满意的开设地点，而对另一类商店来说，就不一定是合适的开设地点。因此，一个新设商店在做好区域或位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素25、，做出具体设计地点的选择。 1分析交通条件 交通条件是影响便利店选择开设地点的一个重要因素，决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。 (1)从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面。 在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。 商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸，如果运货费用明显上升，经济效益就会受到影响。（)为方便顾客购买，促进购买行为的顾客实现，对交通条件作如下具体分折。设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流较多，购26、买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车，船客流为主；选在邻近市内公共汽车站的位置，则以上车的客流为主。设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多，中途站与终始站的客流量无统一规律，有的中途站多于终始站，有的终始站多于中途站。要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。分析客流规律便利店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点27、总是力图处在潜在客流最多，最集中的地点；以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具体问题还需具体分析。（1)分析客流类型。一般商店客流分为三种类型。自身客流。指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源，因此，新设商店在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。 分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购买了这类主商品后，就会附带到邻近补充商品商店去购买，供日后进一步消费的补充商品；又如邻近大型商店的28、小商店，会吸引一部分专程到大商店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。不少小商店傍大店而设，就是利用这种分享刻流。 派生客流。指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。 (2)分析客流目的、速度和滞留时间。不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。如在一些公共场所附近，车辆通行干道，客流规模很大，虽然也顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。 (3)分析街道两侧的客流规模。同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、29、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。(4) 分析街道特点。选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端，还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址放置中间地段就更能招揽潜在顾客。3分析竞争对手 商店周围的竞争情况对便利店经营的成败产生巨大影响，因此对商店开设地点的作选择时30、必须要分析竞争对手。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客流，促进销售增长，增强店信誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。当然，作为便利店的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方，这对经营选购性商品的商店尤其如此。另外，当店址周围的商店类型，协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。 4分析地形特点 选择商店开设地点时，分析地理特点，就是要选择能见度高的地点设店，所以商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同31、时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。 5分析城市规划商店开设地点的选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合没店，反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，便利店经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。 最后，便利店经营者还要对商店未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数的来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平均购买量等。这样，便利店经营者就可做出商店的开设地点和商店设置后开业的决策了。