1、深圳丰隆中心前期商场定位顾问报告（终稿）2010年08月30日2二二二二零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析三三三三确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈四四四四案例分析案例分析案例分析案例分析一一一一项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析五五五五项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位六六六六商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议3地块区位条件项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析 地处深南中路与上步路交界处 紧邻上步片区，城市配套设施成城市配套设施成城市配套设2、施成城市配套设施成熟熟熟熟，科学馆市政府深圳会堂等均位于区内 位于华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中间间间间，辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈，享有浓厚的商务和商业氛围，周边聚集了多个大型零售和办公物业 2010年4月，南园片区被纳入为城市更新重点研究片区，总改造范围0.2平方公里，功能定位为居住与商业并重的综合性多功能城市组团 预计南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本项目周边城市环境项目周边城市环境项目周边城市环境项3、目周边城市环境，有利于与本项有利于与本项有利于与本项有利于与本项目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛围围围围，提升项目商业价值深南中路深南中路深南中路深南中路上步路上步路上步路上步路南园路南园路南园路南园路松岭路松岭路松岭路松岭路本项目本项目本项目本项目4地块周边环境分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈（上步片区上步片区上步片区上步片区）蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈深圳购物中心茂业百货（深南店）中信地铁商场中信城市广场岁宝百货（红岭店）上步大厦4、核电大厦华联大厦科技大厦商业银行大厦佳兆业中心深圳科学馆深圳会堂深圳市委南园小区5地块经济指标项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析45%建筑覆盖率建筑覆盖率建筑覆盖率建筑覆盖率东8米，南9米，西6米，北15米建筑退线建筑退线建筑退线建筑退线12,000平方米，300个车位，安排在地块西南角社会多层停社会多层停社会多层停社会多层停车库车库车库车库?预留4米宽消防车道；?临深南路预留一地铁出口；?大楼内预留一地铁入口其他指标其他指标其他指标其他指标393米，地上62层，地下4层建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度1,150个停车位停车位停车位停车位100,000平方米，62层写字楼面积写字5、楼面积写字楼面积写字楼面积30,000平方米，6层商业面积商业面积商业面积商业面积186,466平方米总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积14,413平方米占地面积占地面积占地面积占地面积6地块现状项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析 地块平坦，无明显高度差 地块内尚余9栋住宅楼房未拆迁完毕 靠深南中路一侧靠深南中路一侧靠深南中路一侧靠深南中路一侧，绿化带宽约绿化带宽约绿化带宽约绿化带宽约5 5 5 5米米米米，基本基本基本基本完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面 东北侧为公交总站和下层广场，与地块有绿化带分隔 南面为南园小区6、住宅楼，高6-7层，外观较为陈旧地块内部地块内部地块内部地块内部地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块南面住宅区地块南面住宅区地块南面住宅区地块南面住宅区7地块临街及曝光率深南中路与松岭路交界路口项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析 目前，深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高 地铁科学馆站C出口位于地块西北角，拥有大量进出人流 深南中路车流密集7、，西北角无建筑与绿化遮挡，可视性高 建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口，将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计，树立大型灯树立大型灯树立大型灯树立大型灯箱或指示牌箱或指示牌箱或指示牌箱或指示牌，向外延伸地块范围向外延伸地块范围向外延伸地块范围向外延伸地块范围深南中路深南中路深南中路深南中路上上上上步步步步路路路路松松松松岭岭岭岭路路路路注：越多表示曝光率越高8地块临街及曝光率深南中路 地块北面深南中路临街8、面长约130米，但由于有人行道公交车站和绿化带遮挡，大大减低临街面曝光率 建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理，将临街面向外推延将临街面向外推延将临街面向外推延将临街面向外推延若可行，建议在此设置项目主入口深南中路深南中路深南中路深南中路上上上上步步步步路路路路松松松松岭岭岭岭路路路路注：越多表示曝光率越高项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析9地块临街及曝光率松岭路 松岭路非交通主干道，仅为双向两车道，宽约20米，车流较少 两旁为中低层旧式住宅楼，临街商铺以经营快式餐饮生活配套为主，人流量较少 松岭路临街面长约80米，曝光率低于地块北面深9、南中路深南中路深南中路深南中路上上上上步步步步路路路路松松松松岭岭岭岭路路路路注：越多表示曝光率越高项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析10地块临街及曝光率上步路 地块东北角为公交总站和下沉广场，车站建有2层办公楼及大型广告牌，与地块有绿化带分割，大大减低项目可视性，曝光率偏低 地块南面紧靠南园小区居民楼，楼高6层，与地块相距仅10米左右，曝光率偏低建议南面利用车建议南面利用车建议南面利用车建议南面利用车道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔深南中路深南中路深南中路深南中路上上上上步步步步路路路路松松松松岭岭岭岭路路路路项目地块分析10、项目地块分析项目地块分析项目地块分析注：越多表示曝光率越高11地块交通可达性公共交通工具 周边公共交通配套完善，拥有地铁公交车站等公共交通设施 地铁科学馆站CD出口分别位于地块东西两角，地铁人流可直接进入项目地铁连通华强北和蔡屋围商圈，距离一个地铁站，直接辐射两大商圈 地铁地铁地铁地铁C C C C出口人流较多出口人流较多出口人流较多出口人流较多，建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口，有效聚集人流有效聚集人流有效聚集人流有效聚集人流；在在在在D D D D出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌出口设置大11、型广告牌，指指指指示项目位置示项目位置示项目位置示项目位置 科技馆公交总站位于项目东北角，有多条线路停靠，前往龙岗布吉梅林等地，将项目辐射范围向关外延伸 周边有多个地铁商场出口，建议利用地下空间与地铁商场连接，与中信城市广场地铁商场茂业百货等零售项目打造为一个整体，提升该区商业氛围项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析C C C CD D D DB B B BA A A A注：地铁出入口，公交车站，地铁商场出入口12地块交通可达性车流动线 北面紧邻深南中路，东临上步路，均为城市主干道，双向8车道，车流量大 西靠松岭路，连接另一城市主干道滨河路 从本项目可快速到达深圳东西南北方向各区域12、，交通便利，可达性佳 本项目距离两大商圈，华强北与蔡屋围车程约5分钟10分钟市民中心10分钟深圳火车站8分钟万象城5分钟华强北路与本项目与本项目与本项目与本项目距离车程距离车程距离车程距离车程地点地点地点地点上上上上步步步步路路路路深南中路深南中路深南中路深南中路滨河路滨河路滨河路滨河路华华华华强强强强北北北北路路路路南园路南园路南园路南园路松松松松岭岭岭岭路路路路华强北华强北华强北华强北商圈商圈商圈商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析13地块交通可达性人流动线地下人流地下人流地下人流地下人流 经由地铁商场，从本项目可通往到达中信城市广场13、佳兆业中心科技馆 人流密集，平均日流量最多达34万人/次，多为途经人群，较少进行消费地上人流地上人流地上人流地上人流 由于地下空间发达，地上人流相对较少 地铁口人流最为密集，其次是深南中路与上步路 松岭路和南园路人流较少，多为小区居民C C C CD D D D注：为地上人流为地下人流项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析14地块SWOT分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析优势优势优势优势?位于两个地铁口之间，临近主干道，交通便利，可达性高?地处城市中心区域，周边配套设施完善?周边聚集多个办公楼和大型购物商场，商务商业氛围良好劣势劣势劣势劣势?位于华强北和蔡屋围两大商14、圈之间，偏离商圈核心区域?绿化带遮掩深南路临街面，大幅减低项目可视性?项目商业面积偏小，未能形成规模效益威胁威胁威胁威胁?蔡屋围华强北商圈未来有KK Mall中航城等大型综合购物中心供应，零售市场竞争加剧?福田中心区南山区后还是深圳未来重点发展商圈，是潜在竞争对手机遇机遇机遇机遇?南园片区城市更新有利于提升项目周边商业环境?周边已建有多个大中型商业项目，有效连接将增强该片区商业氛围?周边未来商业项目供应有限，利于树立本项目地标性?城市配套完善，交通便利，潜在消费群体庞大15二二二二零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析三三三三确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消15、费商圈四四四四案例分析案例分析案例分析案例分析一一一一项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析五五五五项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位六六六六商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议16深圳市整体零售市场综述1717国内生产总值 深圳是近三十年来中国经济发展最具活力的城市之一，GDP 一直保持快速增长 2009年的国内生产总值达到8，201亿元，仅次于上海北京与广州，在中国城市中位列第四中国城市中位列第四中国城市中位列第四中国城市中位列第四 随着中央经济刺激政策的实施，从09年二季度开始，经济逐步回暖，深圳16、积极建设国家创新型城市，以创新推动产业结构优化升级，引进了一批国家重大科技项目 2009年，深圳市第一二三次产业分别占当年国内生产总值的比重分别为0.07：46.73：53.20经济结构进一步调整优化高新技术物流金融和文化四大支柱产业继续发展01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002004200520062007200820090.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP 增长率0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%0.30%0.35%417、2.00%44.00%46.00%48.00%50.00%52.00%54.00%第二产业51.64%53.20%52.46%50%48.90%46.73%第三产业48.07%46.60%47.42%49.90%51.02%53.20%第一产业0.29%0.20%0.12%0.10%0.08%0.07%200420052006200720082009零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析（亿元）8,0218,0218,0218,021亿元亿元亿元亿元深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报1818人18、均国内生产总值01000020000300004000050000600007000080000900001000002004200520062007200820090.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP增长率主要城市2009年人均国内生产总值020000400006000080000100000深圳上海北京广州天津 深圳人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP一直排名于全国主要城市的前列一直排名于全国主要城市的前列一直排名于全国主要城市的前列一直排名于全国主要城市的前列 2009年深圳人均生产总值达到92,771人民币，相19、当于14,000美元需求不再以满足于生存的需求，而是以改善生活为主要以改善生活为主要以改善生活为主要以改善生活为主要资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段启动期启动期启动期启动期快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展期减缓发展期减缓发展期减缓发展期人均GDP(美元)800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主数量与质量并重缓慢发展综合发展型（元）（元20、）零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析92,77192,77192,77192,771深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述1919社会消费品零售总额0501001502002503002004200520062007200820090.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%社会消费品零售总额增长率主要城市2009年社会消费品零售总额0100020003000400050006000深圳上海北京广州天津 社会消费品零售总额在近年来都保持了良好的保持了良好21、的保持了良好的保持了良好的增长态势增长态势增长态势增长态势，在2008年，虽然经济受到金融风暴的影响，但是社会消费品零售总额的增长率达到17.6%，为历年来最高 主要的消费支出集中在食品，交通和通讯，教育文化娱乐服务近几年，随着收入水平的增加，用于休闲娱乐的消费支出将大大提高用于休闲娱乐的消费支出将大大提高用于休闲娱乐的消费支出将大大提高用于休闲娱乐的消费支出将大大提高食品食品食品食品,36363636.0 0 0 0%衣著衣著衣著衣著,7 7 7 7.9 9 9 9%居住居住居住居住,11111111.7 7 7 7%交通和通訊交通和通訊交通和通訊交通和通訊,17.9%17.9%17.9%122、7.9%教育文化娛樂教育文化娛樂教育文化娛樂教育文化娛樂服務類服務類服務類服務類,12.5%12.5%12.5%12.5%其他商品和服其他商品和服其他商品和服其他商品和服務務務務,3 3 3 3.6 6 6 6%家庭設備用品家庭設備用品家庭設備用品家庭設備用品及服務及服務及服務及服務,5 5 5 5.8 8 8 8%醫療保健醫療保健醫療保健醫療保健,4.6%4.6%4.6%4.6%消费性支出构成比例消费性支出构成比例消费性支出构成比例消费性支出构成比例（2008200820082008年年年年）资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报（十亿元）（亿元）零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场23、分析深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述2020城镇居民人均可支配收入05000100001500020000250003000035000200420052006200720082009人均可支配收入人均消費性支出主要城市2009年人均可支配收入05000100001500020000250003000035000深圳上海北京广州天津 深圳市人均可支配收入在近几年持续增长，而且以2007年的同比增数最高 2009年人均可支配收入达到29,245元，略高于上海市的28,838元的水平，为全国最高为全国最高为全国最高为全国最高 除了整体收入水平24、较高外，近几年来的高速发展的金融和房地产等行业也在深圳培育了数量可观的培育了数量可观的培育了数量可观的培育了数量可观的富裕群体富裕群体富裕群体富裕群体 持续的收入增长，提高了居民的消费能力，将会进一步推动当地的零售业的发展资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报（元）（元）零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析29292929,245245245245深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述2121深圳市人口0100200300400500600700200420052006200720082009户籍非户籍 深圳是一座移民城市，其高速的25、经济增长吸引了来自全国各地的务工者2009年深圳市共有常住人口约891万，其中非户籍人口约为650万，占总人口数的73%据2009年政府统计显示，在深圳市常住人口中，20-39岁的人口数量约占63.5%，反映出深圳常住人口以劳动适龄人口为主，以年轻人口为主以年轻人口为主以年轻人口为主以年轻人口为主 年轻人口具有较强的消费能力年轻人口具有较强的消费能力年轻人口具有较强的消费能力年轻人口具有较强的消费能力，倾向时尚倾向时尚倾向时尚倾向时尚休闲娱乐消费为主休闲娱乐消费为主休闲娱乐消费为主休闲娱乐消费为主，为零售市场带来庞大的市场需求为零售市场带来庞大的市场需求为零售市场带来庞大的市场需求为零售市场带26、来庞大的市场需求和消费客群和消费客群和消费客群和消费客群深圳市常住人口深圳市常住人口深圳市常住人口深圳市常住人口（万人万人万人万人）资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述2222深圳宏观经济分析总结经济发展及结构经济发展及结构经济发展及结构经济发展及结构经过30年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为在中国高新技术产业，外贸出口，海洋运输等多方面占重要地位的城市，创造了举世瞩目的深圳速度深圳的国内生产总值在2009年位于全国第四位，仅次于上海北京 广州27、消费支出情况消费支出情况消费支出情况消费支出情况从深圳居民消费支出情况来看，虽然食品类消费占整体消费的比重仍然占据第一位，但随着城市居民收入的提高，衣着交通和通讯教育娱乐文化服务居住等消费支出所占比例正在提高，尤其是用于休闲娱乐的消费支出居民生活水平居民生活水平居民生活水平居民生活水平从社会零售总额人均可支配收入等相关资料表明深圳居民消费从注重量的满足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型发展型消费质量和消费结构都发生了明显的变化零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述23深28、圳主要零售商圈分布深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述南山/华侨城商圈6 6 6 6福田中心区5 5 5 5蔡屋围商圈3 3 3 3东门商圈2 2 2 2人民南/国贸商圈1 1 1 1华强北商圈名称名称名称名称4 4 4 4编号编号编号编号213456本项目本项目本项目本项目1990s1990s1990s1990s200020002000200020052005200520052006200620062006 深圳城市拓展及基础设施改善推动零售商圈自东向西发展，福田中心区和南山商圈是未来发展重点 目前已形成六大零售商圈，沿深南大道呈带状分布沿29、深南大道呈带状分布沿深南大道呈带状分布沿深南大道呈带状分布；预计随着地铁的开通将促使零售项目沿地铁线聚集，商圈发展更为分散 本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间，分别与两个商圈中心相距一个地铁站分别与两个商圈中心相距一个地铁站分别与两个商圈中心相距一个地铁站分别与两个商圈中心相距一个地铁站，约约约约5 5 5 5分钟车程距离分钟车程距离分钟车程距离分钟车程距离零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析24深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述人民南30、人民南人民南人民南/国贸商圈国贸商圈国贸商圈国贸商圈?传统零售商业中心，定位中高档，以百货和中型购物中心为主?由于建成时间长，部分零售物业硬件设施已显陈旧，导致购物环境欠佳?消费客群以游客白领商务人士为主?主要零售项目有金光华广场国贸商场友谊城等东门商圈东门商圈东门商圈东门商圈?历史最悠久的商圈，定位中低档次?由中小型百货和步行街铺为主，人流车流密集交通拥挤，购物环境欠佳?以本地青年中低收入人群和游客为主力消费群?主要零售项目有太阳百货茂业百货天虹百货等蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈?目前深圳最高端的零售商圈，集中了西武百货LVGucciChanelCartierHermes等顶级零31、售品牌?以大型综合购物中心为主，针对白领商务人士游客和当地富裕人群为主要客群?主要零售项目有万象城中信城市广场地王广场等92%95%99%入住入住入住入住率率率率西武百货吉之岛新南国影城王子厨房中航健身会南国影院反斗乐园力美健BallyVersaceHugo BossAquascutumPaul&SharkVacheronConstantinRel芮欧时尚生活百货嘉禾影城冰纷万象滑冰场Ol超市GucciHugo BossArmaniPradaDunhillNovo ErmenegildoZegna主要主要主要主要租户租户租户租户高端中高端高端定位定位定位定位68,000平方米110,000 m32、一期:133,000 m二期:20,000 m规模规模规模规模2002年2004年11月2004年开业开业开业开业时间时间时间时间中信深圳集团深圳金光华商业公司华润（深圳）公司发展发展发展发展商商商商中信城市广场金光华广场万象城项目项目项目项目罗湖区主要零售项目罗湖区主要零售项目罗湖区主要零售项目罗湖区主要零售项目罗湖区罗湖区罗湖区罗湖区：商圈重点已西移商圈重点已西移商圈重点已西移商圈重点已西移至至至至蔡屋围蔡屋围蔡屋围蔡屋围，未来发展以单体大型项目和商圈未来发展以单体大型项目和商圈未来发展以单体大型项目和商圈未来发展以单体大型项目和商圈改造为主改造为主改造为主改造为主零售市场分析零售市场分析33、零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行25深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述福田区福田区福田区福田区：中心区将成为最具发展潜力的商圈中心区将成为最具发展潜力的商圈中心区将成为最具发展潜力的商圈中心区将成为最具发展潜力的商圈，整体零售氛围预期有所提升整体零售氛围预期有所提升整体零售氛围预期有所提升整体零售氛围预期有所提升华强北将通过片区改造升级和中航城建设华强北将通过片区改造升级和中航城建设华强北将通过片区改造升级和中航城建设华强北将通过片区改造升级和中航城建设，注入新发展元素注入新发展元素注入新发展元素注入新发展元素华强北商圈华强北商圈34、华强北商圈华强北商圈?由旧工业区改造的批发零售商圈，零售定位中档?以电子产品服装专业批发市场和中型百货商场为主?商圈内人流车流混杂交通拥堵，购物环境欠佳?主要吸引专业批发买家和本地青年为消费群体?主要零售项目有茂业百货女人世界曼哈购物中心等福田中心区商圈福田中心区商圈福田中心区商圈福田中心区商圈?随着中心区建设而开发的新兴商圈，定位中端，以大型综合购物中心和裙楼商业为主?目前商圈聚集效应和区域影响力尚待提高?以中心区商务人士周边中高收入居民为主要消费群体?主要零售项目有COCO Park中心城93%95%入住入住入住入住率率率率家乐福金逸影院CK JeansochirlyJack&JonesE35、sprit必胜客星巴克Columnbia吉之岛百老汇电影城SwarovskiOmegaMoiselleLevisOnlySKAP星巴克主要主要主要主要租户租户租户租户中端中端定位定位定位定位135,000平方米85,000平方米规模规模规模规模2007年2006年开业开业开业开业时间时间时间时间深圳市怡景中心城商业发展公司星河国际集团发展发展发展发展商商商商中心城COCO Park项目项目项目项目福田区主要零售项目福田区主要零售项目福田区主要零售项目福田区主要零售项目零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行26南山区南山区南山区南山区：商业文化中心区将是重点发展区域商36、业文化中心区将是重点发展区域商业文化中心区将是重点发展区域商业文化中心区将是重点发展区域预期随着交通环境的进预期随着交通环境的进预期随着交通环境的进预期随着交通环境的进一步完善一步完善一步完善一步完善，商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高华侨城及后海商业文化中心区商圈华侨城及后海商业文化中心区商圈华侨城及后海商业文化中心区商圈华侨城及后海商业文化中心区商圈?南山区商圈得益于轨道交通建设而发展，为新兴商圈?发展起步较晚，分布零散，主要集中在华侨城和南山商业文化中心区?定位中端，以滨海休闲旅37、游为主题，以大型购物中心为主?主要服务周边中高收入居民和游客?主要项目有益田假日广场花园城海岸城保利文化广场95%沃尔玛百安居紫荆城百货洲立影城迪卡侬MangoVero ModaEspritOnlyI.TOchirlySKAPLockLockSwatchNice周大福Papa Johns星巴克Osim中端70,500平方米2000年招商地产花园城中心9890入住入住入住入住率率率率吉之岛嘉禾海岸影院顺电玛花纤体冰fun海岸滑冰场反斗乐园Papa JohnsSwatchEspritCK JeansOchirlyONLYVero ModaLEOSammy星巴克中影嘉禾影院全明星冰场四海一家Arma38、ni CollezioniHugo BossZaraCerruti1881LancelMartiniGuess主要主要主要主要租户租户租户租户中端中高端定位定位定位定位120,000平方米100,000平方米规模规模规模规模2007年2008年8月开业开业开业开业时间时间时间时间深圳海岸房地产益田房地产集团发展发展发展发展商商商商海岸城益田假日广场项目项目项目项目南山区主要零售项目南山区主要零售项目南山区主要零售项目南山区主要零售项目零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述资料来源：仲量联行27华强39、北零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析2828华强北商圈零售市场概况 华强北路前身为深圳的工业区，并以电子通讯电器计算机等轻工生产为主华强北现有很多的中小型商场均是由昔日的厂房改建而成 市政府锐意将华强北发展为深圳的主要零售购物区并于1998年进行大规模的改造工程，以改善该区的购物环境至今华强北以奠定为深圳主要购物区之一 现时华强北商圈主要以中小型商场及百货公司为主，且餐饮娱乐项目较少 预计将来随着中航城改造及重建完成，大型现代化购物中心的出现，华强北商圈将向西扩展，商圈更为扩大，商业气氛与及档次将会进一步提升华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市40、场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析2929华强北商圈主要商业项目171717171 1 1 12 2 2 27 7 7 74 4 4 43 3 3 35 5 5 51313131321212121161616162020202015151515a a a a111111116 6 6 69 9 9 91212121214141414华华华华強北路強北路強北路強北路深南中路深南中路深南中路深南中路现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目零售商场零售商场零售商场零售商场1.群星广场2.深圳礼品大世界3.万商城4.紫荆城5.曼哈购物广41、场6.曼哈商业广场7.茂业百货生活馆(深南店)8.中信城市广场9.潮流前线10.华强北地铁商场11.天虹商场12.免税商场13.Nico女人世界名店14.茂业百货15.港澳城/国美16.顺电/生活本色17.国美18.乐淘里专卖市场专卖市场专卖市场专卖市场19.深圳富民外贸市场20.女人世界21.儿童世界未来主要商业项目未来主要商业项目未来主要商业项目未来主要商业项目a.中航城b.朗巨集团商业群楼c.嘉年市场改造项目本項目本項目本項目本項目b b b b振振振振华华华华路路路路振振振振兴兴兴兴路路路路10101010191919193-2918181818c c c c零售市场分析零售市场分析零42、售市场分析零售市场分析华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究3030华强北商圈主要零售物业茂业百货物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况发展商发展商发展商发展商茂业(集团)股份有限公司地地地地点点点点华強北路2005-2006号物物物物业业业业情況情況情況情況开业时间2004物业状况已开业经营状况经营状况经营状况经营状况经营模式连锁百货公司经营主题中高档次百货公司出租率100%规模规模规模规模营业面积約63,820平方米(共10层)楼层数目地库2-3层为停车场地库1层至9层为零售层租金租金租金租金(每月每每月每每月每每月每平方米平方米43、平方米平方米)多以扣点为主化妆品：15%时装：20-25%餐饮：10%生活家品：30-35%茂业百货平均每月每平方米租金为人民币57元华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行3131茂业百货 商品组合运动服饰户外运动用品7童装家电/家居生活用品玩具8女鞋化妆品珠宝精品钟表1淑女装时尚饰品2精品女装内衣家居服3少女装饰品配套服务餐饮4男装5休闲商务服饰6楼层楼层楼层楼层商品组合商品组合商品组合商品组合B1茂业超市,潮流缤纷馆9美食广场及电影院名品特卖场华强北商圈零售市场研究华强北商圈44、零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究超市10%服装/鞋类59%餐饮7%娱乐5%儿童/家居10%配饰9%根据茂业百货股东报告指出，华强北店2008年至2009年的收益为4.46亿元，除去停车场收入后，估计华强北店每月坪效达581元，经营情况十分理想经营情况十分理想经营情况十分理想经营情况十分理想 共有10层商业，业态设置较为单一业态设置较为单一业态设置较为单一业态设置较为单一，以零售购物为主以零售购物为主以零售购物为主以零售购物为主，服饰所占服饰所占服饰所占服饰所占比例超过比例超过比例超过比例超过60%60%60%60%近期对商品组合进行调整，增加餐饮娱乐业态比例在第9层引进45、保利电影院（面积约3,000平方米）和美食广场，以填补华强北商圈内餐饮休闲娱乐业态的缺陷商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行3232紫荊城物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况发展商发展商发展商发展商深圳市天道投资有限公司地点地点地点地点振兴路达工业区418栋 702 室开业时间开业时间开业时间开业时间1999 年 1 月经营模式经营模式经营模式经营模式租赁营业面积营业面积营业面积营业面积约 7,500 平方米楼层数目楼层数目楼层数目楼层数目2 层46、店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目130 间出租率出租率出租率出租率80%目标客群目标客群目标客群目标客群/市场市场市场市场定位定位定位定位年青,时尚主力店与主要主力店与主要主力店与主要主力店与主要商户举例商户举例商户举例商户举例Orchirly,Mikibana,Jack&JonesG-Star,面包新语,妍丽化妆品租金租金租金租金(每月每平每月每平每月每平每月每平方米方米方米方米 )1/F:场内店铺 450 临街店铺 950 2/F:250管理费:50华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来47、源：仲量联行3333紫荆城 商品组合分布楼层楼层楼层楼层商品组合商品组合商品组合商品组合商户组合商户组合商户组合商户组合1/F时尚服饰Ochirly,Mikibana,G-Star,妍丽化妆品,Exception,Dazzle,Imaroon,5+,面包新语,Jass,阿努比斯,shes,Artini,W dot,T.B2,波希米亚,Circle,Zain,例外,anubis,易家,开运,time story,colourful,泡泡屋,cocoshop,左转90度,zippo,诺思奇,zain,circle,x fair,波希米亚,翠吉祥,maggie,淘淘屋,cat,mr.color,外滩48、 8 号,manifique,Happy lane,C&C,可耐美,Shes,TR2,VON,玫瑰人生,esse,海绵数码,伏力饰2/F年青服饰Mikibana,Jack&Jones,Lee,Apple-teenwood,CK Jeans华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究服装/鞋类50%餐饮1%配饰49%商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）商品组合单一商品组合单一商品组合单一商品组合单一，以潮流服饰为主以潮流服饰为主以潮流服饰为主以潮流服饰为主，面包新语是商场内唯一的餐49、饮店铺 数间临街店铺均承租两层，店铺门面达两层高而且设计时尚，具视觉效果，容易吸引途人目光商场内外设计意念统一，容易给消费者留下良好印象零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行3434曼哈购物广场物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况发展商发展商发展商发展商曼哈商业公司投资有限公司地点地点地点地点华强北路振兴路口物业情况物业情况物业情况物业情况开业时间2004 年物业状况已开业经营状况经营状况经营状况经营状况经营模式租赁经营主题中档休闲出租率98%规模规模规模规模营业面积约40,000 平方米(共7层)规划规划规划规划主力店及其它店铺麦当劳,棒约翰,粉蓝,周50、大福,真维斯,Kappa,Levis Ladies,NIKE,匡子,Esprit Golf,Freebird,Jessi Five,Lapagayo,My choice,许留山,亚洲眼镜,Giordano,尚顶好,Belle,a02租金租金租金租金(每每每每月每平方月每平方月每平方月每平方米米米米 )第一层:临街铺1,500,场内店铺 1,000第二层:350第三层:220现状现状现状现状二楼夹层的前电话手机店铺已租予仙踪林商场的餐饮比例逐渐增加华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量51、联行3535曼哈购物广场商品组合华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究 曼哈购物广场商品组合相对较为丰商品组合相对较为丰商品组合相对较为丰商品组合相对较为丰富富富富，引进多家餐饮商家引进多家餐饮商家引进多家餐饮商家引进多家餐饮商家，KTV位于商场5楼 二楼夹层前手机店铺已租予仙踪林，希望逐步提高商场餐饮比例希望逐步提高商场餐饮比例希望逐步提高商场餐饮比例希望逐步提高商场餐饮比例 以精品名店概念打造一站式购物广场，但餐饮以快餐和轻式为主，KTV面积偏小，整体仍以购物为主题，未能形成一站式效果零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析363652、天虹商场物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况发展商发展商发展商发展商天虹商场有限公司物业情况物业情况物业情况物业情况开业时间1985年1月18日经营状况经营状况经营状况经营状况经营模式租赁经营主题时装出租率99%规模规模规模规模营业面积约20,000平方米楼层数目1-4层(共4层)租金租金租金租金(每月每平每月每平每月每平每月每平方米方米方米方米 )多以扣点为主现状现状现状现状商场的管理妥善，加上天虹商场在深圳一带有一定的知名度，因此不难吸引附近居民前往消费华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零53、售市场分析资料来源：仲量联行3737天虹商场 商品组合楼层楼层楼层楼层商户组合商户组合商户组合商户组合1F化妆品首饰钟表鞋包星巴克味千拉面2F超市保健品家电数码影音器材3F女装内衣家居服饰品4F男装休闲装家居用品儿童用品文化用品华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究超市3%服装/鞋类27%餐饮3%便利服务14%儿童/家居34%配饰14%文具5%商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）天虹商场共有4层商业，业态分明，已成为集购物饮食娱乐服务休闲于一体的现代化商场 但商场内54、的餐饮娱乐项目比例较低商场内的餐饮娱乐项目比例较低商场内的餐饮娱乐项目比例较低商场内的餐饮娱乐项目比例较低，还是以购物为主题还是以购物为主题还是以购物为主题还是以购物为主题，所占比例超过所占比例超过所占比例超过所占比例超过80%80%80%80%零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行3838物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况发展商发展商发展商发展商深圳华强集团地点地点地点地点深圳华强北(华强广场酒店旁)物业物业物业物业情况情况情况情况开业时间一期:2009年12月底二期:2010年物业状况已开业经营经营经营经营状况状况状况状况经营模式租赁经营主题地下室55、内主题商业街招租情况包括大家乐,许留山,肯德基,仙踪林.Illy,真功夫零售品牌:Artini,Casio,CityChain,眼镜88,生活馆,Disney租金租金租金租金(每月每平方米每月每平方米每月每平方米每月每平方米 )700(为10米店铺平均价)管理费:40规模规模规模规模商业面积约6,000平方米(共74个铺位)规划规划规划规划物业用途室内现代化购物中心商场分5 个区域:1.饕餮域2.尚品廊3.衣风尚4.恋物尚5.憩乐汇乐淘里华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行3956、乐淘里商品组合 乐淘里是华强北商圈最新开业的零售项目，是华强北首个地下主题步行街 分为五大区域饕餮域(餐饮区)尚品廊(名品区)衣风尚(服饰区)恋物志(饰品区)憩乐汇(休闲区)以个体私人小面积铺位为主，配以部分连锁商家的大面积铺位据了解，目前已进驻包括卡西欧迪士尼屈臣氏等在内的连锁品牌商家 同时，业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白，大力引进包括了大家乐大力引进包括了大家乐大力引进包括了大家乐大力引进包括了大家乐许留山许留山许留山许留山肯德基肯德基肯德基肯德基仙踪仙踪仙踪仙踪林林林57、林.illyillyillyilly 真功夫等餐饮品牌真功夫等餐饮品牌真功夫等餐饮品牌真功夫等餐饮品牌，以填补业态空缺以填补业态空缺以填补业态空缺以填补业态空缺华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析4040华强北商圈未来项目中航城物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况发展商发展商发展商发展商中航地产及和记黄埔地点地点地点地点深南大道与中航路交汇处(天虹商场位置)物业情况物业情况物业情况物业情况开业时间2014年物业状况建设中经营状况经营状况经营状况经营状况经营模式租赁经营主题大型综合性中58、高档购物中心规模规模规模规模总商业建筑面积*中航城商场及世纪汇(即中航广场)约230,000平方米规划规划规划规划物业用途综合发展项目，包括甲级写字楼高级住宅及现代化购物中心华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行41中航城未来规划及最新动态 天虹百货将进驻中航广场，名为君尚百货，占用面积约2万平方米，定位高档，以配合其天虹百货华强北电的中档定位，增加其在华强北商圈的市场占有率 发展商正会晤主力店商家进行项目介绍和软销，当中包括ZARA顺电及百老汇电影院等未來面貌未來面貌未來面貌未59、來面貌深南中路深南中路深南中路深南中路中航廣場中航廣場中航廣場中航廣場寫字樓 GFA 93,308 平方米零售 GFA 69,640 平方米服務式洒店 33,638平方米鼎誠國際一期鼎誠國際一期鼎誠國際一期鼎誠國際一期寫字樓 GFA 42,498 平方米零售 GFA 21,594 平方米住宅 2,545.8平方米航城大航城大航城大航城大零售 GFA30,000 平方米革亞達大革亞達大革亞達大革亞達大零售 GFA 9,824 平方米寫字樓 GFA 12,767平方米中航大中航大中航大中航大零售 GFA 8,463 平方米住宅 GFA 34,403平方米航空大航空大航空大航空大寫字樓 GFA 1360、,085 平方米零售 GFA 13,170 平方米酒店 21,077平方米上海賓館上海賓館上海賓館上海賓館零售 GFA 6,000 平方米酒店 49,000平方米南光大南光大南光大南光大零售 GFA 5,000 平方米服務式酒店 40,000平方米鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期(西面西面西面西面)零售 GFA 29,906 平方米寫字樓 GFA 46,884平方米鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期(西面西面西面西面)零售 GFA 27,210 平方米中航公寓中航公寓中航公寓中航公寓零售 GFA 5,083 平方米服務式酒店 GFA 46,884平方米花園及動力中61、心位置花園及動力中心位置花園及動力中心位置花園及動力中心位置零售 GFA 12,558 平方米华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析42华强北商圈现有休闲娱乐业态分布华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究171717171 1 1 12 2 2 27 7 7 74 4 4 43 3 3 35 5 5 5131313138 8 8 81616161615151515111111116 6 6 69 9 9 91212121214141414华华华华強62、北路強北路強北路強北路深南中深南中深南中深南中路路路路振振振振华华华华路路路路振振振振兴兴兴兴路路路路1010101018181818现有主要休闲娱乐项目现有主要休闲娱乐项目现有主要休闲娱乐项目现有主要休闲娱乐项目KTVKTVKTVKTV1.天王星量贩式KTV2.K频道量贩式KTV3.优力锋KTV4.Kbox匣子（华强北店）5.DJ娱乐无限6.山水量贩式KTV酒吧酒吧酒吧酒吧7.本色酒吧8.悠游天空酒吧9.洛奇酒吧10.哈雷酒吧11.龙胜吧12.梦之城酒城13.世贸玫瑰吧夜总会夜总会夜总会夜总会14.群星迪斯科夜总会15.乌托邦俱乐部16.乐富豪夜总会17.南华夜总会18.皇马都会零售市场分析63、零售市场分析零售市场分析零售市场分析43华强北现有休闲娱乐业态 华强北商圈休闲娱乐项目以KTVKTVKTVKTV酒吧及夜总会为主酒吧及夜总会为主酒吧及夜总会为主酒吧及夜总会为主，分布较为零散分布较为零散分布较为零散分布较为零散，定位中至中低档次定位中至中低档次定位中至中低档次定位中至中低档次，主要针对青年消费为主 餐饮设置主要集中在振华路和振兴路一带，以中低档次的中小型快餐酒楼为主，多为临街店铺，流动性大，消费环境欠佳消费环境欠佳消费环境欠佳消费环境欠佳 总体而言，目前华强北商圈餐饮及休闲娱乐业态欠缺，以满足中低档次和快式消费为主，无法满足消费者购物后的餐饮娱乐需求华强北商圈零售市场研究华强北64、商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析4444小结 华强北商圈 华强北内的主要零售商场的商场面积接近100万平方米当中大部分的商场以中至中低档次为主，平均出租率百分之八十至九十，可见出华强北的零售气氛兴盛 现时华强北内零售商场以百货为主，欠缺综合型零售设施，且零售项目定位及规划大致相同，具有明显的单一性，业态欠完善，缺乏休闲娱乐项目 受区内交通拥挤人车流混杂影响，加上大部分物业经营管理不到位，导致整体消费环境欠佳，无法吸引消费者长时间驻留消费 商场内租户多超级市场如华润万家本地连锁品牌服饰商家和快餐店商家，其付租能力不算高，65、而且流动性较高 未来中航城将会是一个举足轻重的综合发展项目，定位为中高档，其项目有高档办公楼，因此预计能为华强北带来稳定及高消费力的潜在客群华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析4545零售+休闲娱乐高中低档次零售abcdfgi可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间零售商场零售商场零售商场零售商场a)群星广场b)万商城c)紫荆城d)曼哈购物广场e)天虹商场(深南店)f)Nico女人世界名店g)茂业百货h)港澳购物城i)潮流前线k)乐淘里l)中航城餐饮餐饮餐饮餐饮/休闲娱乐休闲娱乐66、休闲娱乐休闲娱乐1）振华路2）振兴路3）天王星量贩式KTV4）K频道量贩式KTV5）优力锋KTV6）本色酒吧7）悠游天空酒吧8）洛奇酒吧9）群星迪斯科夜总会10）乌托邦俱乐部中高中低ehkl小结华强北商圈休闲娱乐21345678910华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析46蔡屋围零售市场研究47蔡屋围商圈概况 1995年深圳地王大厦建成，取代国贸大厦成为新地标逐步聚集了京基金融中心大酒店晶都大酒店等众多高档酒店，以及中国农业银行深圳发展银行中国人民银行深圳市证券交易所等金融机构 商圈整体定位中高67、至高端，主要客户为区内高素质高收入高消费的企业老板白领，深圳市富裕阶层近年来，到深圳旅游的游客也成为了该区的主要客户群体之一 整个商圈的商业零售项目呈现数量少品质高的特点区内主要的购物广场有万象城地王购物中心及即将落成的京基.百衲空间 2004年，华润万象城建成，一个零售餐饮娱乐办公酒店居住于一体的商业综合体，目前是深圳最大华南最好全国最具示范效应的超大型室内购物中心 位于深圳京基金融中心内京基百纳空间购物中心将于2010年年底开业京基金融中心是集甲级写字楼超五星级豪华酒店大型购物中心 商务公寓精品住宅为一体的城市中心商业综合体主楼共层，高米，建成后将成为深圳第一高楼，成为深圳新地标蔡屋围商圈68、零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析481 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 67 7 7 7蔡屋围主要零售商业项目主要零售商业项目主要零售商业项目主要零售商业项目主要零售商业项目1 1 1 1地王购物中心地王购物中心地王购物中心地王购物中心2 2 2 2万象城万象城万象城万象城3 3 3 3京基京基京基京基.百衲中心百衲中心百衲中心百衲中心(2010(2010(2010(2010年年底开业年年底开业年年底开业年年底开业)4 4 4 4都市名园商业裙楼都市名园商69、业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼5 5 5 5蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊6 6 6 6岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货7 7 7 7茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货（和平广场店和平广场店和平广场店和平广场店）蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析49蔡屋围商圈主要零售物业万象城纯商业项目，与华润大厦相邻物业用途物业用途物业用途物业用途规划规划规划规划星期一至星期四 10:00-22:00星期五至星期六 10:00-22:30营业时间营业时间营业时间营业时间零售店70、铺 256 间食肆 37 间空置3间店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目一期：约133,000平方米二期：约20,000平方米总面积：153,000平方米商场建筑面商场建筑面商场建筑面商场建筑面积积积积80,000平方米占地面积占地面积占地面积占地面积规模规模规模规模本地居民上班人士以及国内外游客目标客群目标客群目标客群目标客群90%出租率出租率出租率出租率中高至高档商场定位商场定位商场定位商场定位综合型高端购物中心经营主题经营主题经营主题经营主题租赁，统一产权经营模式经营模式经营模式经营模式经营状经营状经营状经营状况况况况已开业物业状况物业状况物业状况物业状况一期：2004年；二期：2009年开71、业时间开业时间开业时间开业时间物业情物业情物业情物业情况况况况罗湖区宝安南路地点地点地点地点华润(深圳)有限公司发展商发展商发展商发展商物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行50电影院,溜冰场,运动用品,银行,家居生活/影音,儿童乐园,童装,玩具,礼品,餐饮4F餐饮,家居生活5F餐饮配套便利店培训MTR主力店,男装,女装,家居生活/影音,个人护理/药品,礼品,鞋/包,钟表/珠宝/饰品,餐饮,银行/服务/展示中心,休闲服/运动用品,童72、装/玩具B1百货公司,名牌男女服装,休闲服饰,礼品,餐饮,银行,运动用品,钟表,珠宝,饰品1F百货公司,男女服饰,运动用品,钟表/珠宝/饰品,银行国际名牌店2F百货公司电影院休闲服饰个人护理餐饮3F商品组合商品组合商品组合商品组合楼层楼层楼层楼层万象城商品组合娛樂,8.39%時裝,29.42%配飾/禮品/珠寶/鞋類,11.66%餐飲/輕食,18.68%便利/服務,6.26%健康/美容,3.87%兒童/玩具,0.91%數碼/電子/音像/個人電腦,3.46%超市/百貨公司,16.73%家居/生活/音樂/書籍,0.64%商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（按店铺面积计算按店铺面73、积计算按店铺面积计算按店铺面积计算）商品组合丰富，集购物餐饮休闲娱乐功能于一体 以百货公司超市电影院溜冰场家电卖场为主力店 以购物功能为主以购物功能为主以购物功能为主以购物功能为主，占整体比例超过占整体比例超过占整体比例超过占整体比例超过60%60%60%60%餐饮面积占整体18.68%，主要设置在一楼四楼五楼；包括快餐快餐快餐快餐特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮轻食等轻食等轻食等轻食等，定位中高端定位中高端定位中高端定位中高端 休闲娱乐占12.26%，同样定位中高端，以影城溜冰场美容美发为主蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零74、售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行51地王购物中心纯商业项目，与华润大厦相邻物业用途物业用途物业用途物业用途规划规划规划规划星期一至星期四 10:00-22:00星期五至星期六 10:00-22:30营业时间营业时间营业时间营业时间90间店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目22000平方米方米商场建筑面商场建筑面商场建筑面商场建筑面积积积积70%-80%占地面积占地面积占地面积占地面积规模规模规模规模本地居民上班人士以及国内外游客目标客群目标客群目标客群目标客群60%70%出租率出租率出租率出租率中高档商场定位商场定位商场定位商场定位休闲娱乐中心经营主题经营主题经营主题经营主题租75、赁，统一产权经营模式经营模式经营模式经营模式经营状经营状经营状经营状况况况况已开业物业状况物业状况物业状况物业状况1996开业时间开业时间开业时间开业时间物业情物业情物业情物业情况况况况深蓝中路地点地点地点地点祈福房地产开发（深圳）有限公司发展商发展商发展商发展商物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行52地王购物中心商户比例分析时尚女装珠宝饰品美容美体儿童培训2/F英语培训美容美体3/F时尚服饰餐饮配套服务G餐饮（稻香）4/F餐饮健76、身中心便利店商户组合商户组合商户组合商户组合LG楼层楼层楼层楼层商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）以餐饮餐饮餐饮餐饮健康美容类休闲娱乐业态为主健康美容类休闲娱乐业态为主健康美容类休闲娱乐业态为主健康美容类休闲娱乐业态为主 餐饮类店铺数量占27.79%，主要分布在LG层及层，定位中端定位中端定位中端定位中端，以快餐类为主以快餐类为主以快餐类为主以快餐类为主，如札幌拉面永和大王仙踪林肯德基面包新语等，针对周边商务办公人士消费 休闲娱乐类店铺数量占19.15%，主要以培训美容美体类商家为主，分布在LG层层层，定位中端到77、中高端蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行53地王购物广场餐饮休闲娱乐健康美容商户蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析54蔡屋围现有餐饮休闲娱乐业态 除万象城和地王购物中心外，现有餐饮主要集中都市名园裙楼万象街和蔡屋围新 八九坊内其中万象街和新八九坊已形成餐饮一条街 整体定位中低至中端整体定位中低至中端整体定位中低至中端整体定位中低至中端，以快餐以快餐以快餐以快餐轻食类商家为主轻78、食类商家为主轻食类商家为主轻食类商家为主，有部分特色餐饮店有部分特色餐饮店有部分特色餐饮店有部分特色餐饮店，主要以主要以主要以主要以附近居民附近居民附近居民附近居民购物消费人士为主要客户购物消费人士为主要客户购物消费人士为主要客户购物消费人士为主要客户 商圈内休闲娱乐业态包括健身中心娱乐业态包括健身中心娱乐业态包括健身中心娱乐业态包括健身中心俱乐部俱乐部俱乐部俱乐部SPASPASPASPA美容美发店等美容美发店等美容美发店等美容美发店等，定位中至定位中至定位中至定位中至中高端中高端中高端中高端，但分布零散但分布零散但分布零散但分布零散，数量少数量少数量少数量少，以周边居民为主要服务对象以周边居79、民为主要服务对象以周边居民为主要服务对象以周边居民为主要服务对象 其中，都市名园裙楼为三层住宅裙楼商业，定位餐饮和休闲娱乐业态，集中多家餐饮SPA健身中心酒吧等商家，已形成一定规模效应 但整体定位中端，业态布局混乱，商场整体管理不到位，导致消费环境欠佳蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析55未来项目京基.百衲空间 五层高的国际商场于2010201020102010年年年年10101010月开幕月开幕月开幕月开幕 集购物娱乐餐饮商务居住旅游文化等多功能一体的都会中心地标Approx.2,100 u80、nitsParking Lot 停车位98 levelsLevels 楼层32,500Business Apt Area 商务公寓面积96,000Residential Area 住宅面积83,50083,50083,50083,500Commercial Area Commercial Area Commercial Area Commercial Area 商场面积商场面积商场面积商场面积46,500Hotel Area 酒店面积197,000Office Space 写字楼面积602,400 m2Total Area 总面积蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研81、究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行56京基.百衲空间未来规划俏江南俏江南俏江南俏江南StarbucksStarbucksStarbucksStarbucks翡翠餐饮集团翡翠餐饮集团翡翠餐饮集团翡翠餐饮集团Burger KingBurger KingBurger KingBurger King意粉屋意粉屋意粉屋意粉屋UA IMAXUA IMAXUA IMAXUA IMAX京基京基京基京基.百纳空间商品组合比例百纳空间商品组合比例百纳空间商品组合比例百纳空间商品组合比例（按面计算按面计算按面计算按面计算）蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市82、场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析资料来源：仲量联行57小结蔡屋围商圈 蔡屋围商圈内零售商业面积（含即将建成的京基.百纳空间）将近万平方米，商场以中高至高档次为主，目标客户为本地居民上班人士以及国内外游客 万象城是区内目前最具代表性的大型综合购物商场，出租率达到90%；年底即将开业的京基.百纳空间预计将进一步带旺商圈的氛围 商圈内餐饮休闲娱乐布局在大型购物商场内及商场周边；商场内餐饮休闲娱乐以商场购物人士为目标客户群，定位中高端 商场外餐饮休闲娱乐则定位中低至中端，餐饮多沿街分布以快餐轻食，特色的餐饮较少，休闲娱乐项目以健身会俱乐83、部SPA为主整个商圈缺乏定位高端专注于餐饮休闲娱乐项目蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析58商圈各商业项目定位休闲购物高中低档次购物可發展的市場空間可發展的市場空間可發展的市場空間可發展的市場空間中高中低休闲注：休闲包括餐饮及休闲娱乐1.1.1.1.地王购物中心地王购物中心地王购物中心地王购物中心2.2.2.2.万象城万象城万象城万象城3.3.3.3.京基京基京基京基.百衲中心百衲中心百衲中心百衲中心（2010201020102010年年底开业年年底开业年年底开业年年底开业）4.4.4.4.都84、市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼5.5.5.5.蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊6.6.6.6.岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货7.7.7.7.茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货（和平广和平广和平广和平广场店场店场店场店）2 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 67 7 7 7蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析59项目周边零售市场研究60项目周边零售市场概况 本项目所在的科学馆站周边，拥有多个大中型零售物业，包括中85、信城市广场中信地铁商场岁宝百货（红岭店）深圳购物中心佳兆业中心裙楼等 中信城市广场曾作为深圳第一代综合现代购物中心代表，享有区内零售市场龙头地位但随着万象城的开业，商圈中心转移，中信城市广场地位下降，经营情况每况愈下，其西武百货品牌效应也逐渐衰弱 目前，虽然项目周边拥有多个零售物业，但分布零散，各物业间联系松散，各自为政，未能形成整体商业氛围零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究61项目周边-主要商业项目零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市86、场研究项目周边零售市场研究现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目零售项目零售项目零售项目零售项目1.中信城市广场2.中信地铁商场3.茂业百货4.佳兆业中心5.深圳购书中心休闲娱乐项目休闲娱乐项目休闲娱乐项目休闲娱乐项目6.中信城市广场酒吧街7.欧罗酒吧8.好乐迪量贩KTV9.金枫叶歌舞厅夜总会本項目本項目本項目本項目1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 67 7 7 78 8 8 89 9 9 962中信城市广场10:00 22:00营运时间营运时间营运时间营运时间50,000平方米占地面积占地面积占地面积占地面积规模规模规87、模规模本地居民及上班人士，国内外旅客目标目标目标目标客户客户客户客户99%出租率出租率出租率出租率中至中高档商场定位商场定位商场定位商场定位一站式综合购物中心经营主题经营主题经营主题经营主题租赁经营模式经营模式经营模式经营模式经营状况经营状况经营状况经营状况已开业物业状况物业状况物业状况物业状况罗湖区深南中路地点地点地点地点规划规划规划规划物业情况物业情况物业情况物业情况发展商发展商发展商发展商物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况零售店铺 192间食肆 13间店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目纯商业项目，综合体，与中信银行写字楼相邻物业用途物业用途物业用途物业用途地库1层至5层(共688、层)楼层数目楼层数目楼层数目楼层数目约 67,500平方米商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积2002年9月开业时间开业时间开业时间开业时间中信深圳(集团)公司零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究资料来源：仲量联行63中信城市广场 商户组合美容健身B1超级市场,时装及配饰,珠宝,美容,食品LG/F百货公司,餐饮,女装,个人护理G/F百货公司,快餐,家居厨具2/F电影院,百货公司3/F电影院,餐饮,家居精品,配饰,高级定制,男装4/F商品组合商品组合商品组合商品组合楼层楼层楼层楼层中式餐饮,美89、容5/F時裝35.6%配飾/禮品/珠寶/鞋類2.9%餐飲13.2%娛樂3.9%其他0.2%超市 39.4%數碼/電子/手機/個人電腦 1.6%便利/服務0.1%個人護理/美容3.1%商品组合较为丰富，包括购物餐饮休闲娱乐功能以超市和百货为主力店以超市和百货为主力店以超市和百货为主力店以超市和百货为主力店，购物功能占整体面积约购物功能占整体面积约购物功能占整体面积约购物功能占整体面积约80%80%80%80%餐饮比例占餐饮比例占餐饮比例占餐饮比例占13.2%13.2%13.2%13.2%，餐饮类型包括快餐餐饮类型包括快餐餐饮类型包括快餐餐饮类型包括快餐轻食及特色餐饮轻食及特色餐饮轻食及特色餐饮轻90、食及特色餐饮，定位中至中高端定位中至中高端定位中至中高端定位中至中高端主要集中在户外酒吧街和五楼，包括Pizza Hut哈根达斯逸和轩王子厨房豫园等 休闲娱乐占7%，主要由新南国影城和悦会和美容美体商家组成零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究资料来源：仲量联行6464中档2004F中档805-6F400700470-800400-1,300平均租金(实用面积计)(每月每平方米)中档-高档中档-高档中档-高档中档-中高档商品价格水平租户类型楼层零售BF1F2F3F租户类型平均租金(实用面积计)(每月每平方91、米)主力店30-50餐饮80-200零售200-1300其它数据管理费(按实用面积)60/月/平方米实用率50%中信城市广场 租金资料零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究资料来源：仲量联行65中信城市广场国际休闲酒吧街 中信城市广场酒吧街主要由12间透明玻璃吧屋组成，每间面积100多平方米 消费客群主要为附近大厦的商务人士，定位中端至中高端零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究66中信城市广场 营运概况及最新动向 92、中信城市广场作为深圳第一代的中高档购物中心深圳第一代的中高档购物中心深圳第一代的中高档购物中心深圳第一代的中高档购物中心逐渐被新一代的大型的中高档的多元化的购物中心，例如：万象城金光华广场假日广场，逐渐取代逐渐取代逐渐取代逐渐取代 由于近几年国际知名旗舰店在深圳如雨后春笋般发展名牌购物者会首选名牌旗舰店而不是到百货店去购买加上由于西武开的分店渐趋广泛，甚至有些店铺经营欠缺理想，其品牌效应逐渐削弱，因此西武在中心城市广场的营运状况每况日下 吉之岛计划减少租用面积业主正在考虑如何划分商场的LG层从而引进国际大众化中至中高档品牌，例如：H&M,Zara,Uniqlo从而增加购物者的可选择购物品牌，增93、加购物人流零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究6710:00 22:00营运时间营运时间营运时间营运时间占地面积占地面积占地面积占地面积规模规模规模规模本地居民及上班人士，国内外旅客目标目标目标目标客户客户客户客户50%出租率出租率出租率出租率定位不明确商场定位商场定位商场定位商场定位潮流时尚经营主题经营主题经营主题经营主题售后返租经营模式经营模式经营模式经营模式经营状况经营状况经营状况经营状况已开业物业状况物业状况物业状况物业状况罗湖区深南中路地点地点地点地点规划规划规划规划物业情况物业情况物业情况物94、业情况发展商发展商发展商发展商物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况300间店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目纯商业项目物业用途物业用途物业用途物业用途地下一层楼层数目楼层数目楼层数目楼层数目18,000平方米商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积2007年5月开业时间开业时间开业时间开业时间中信深圳(集团)公司中信地铁商场零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究资料来源：仲量联行68中信地铁商场经营情况 中信地铁商场是深圳目前最大的地铁商业项目最大的地铁商业项目最大的地铁商业项目最大的地95、铁商业项目是中信城市广场通往地铁1号线科学馆站的地下空间，连接深南中商圈和华强北商圈 目前是由中信集团统一负责租务和商场管理工作但由于产权分散产权分散产权分散产权分散，无统一商品组合和档次定位，业态布局混乱，不利于打造良好商业氛围不利于打造良好商业氛围不利于打造良好商业氛围不利于打造良好商业氛围，空置率达空置率达空置率达空置率达30%30%30%30%左右左右左右左右 商场日平均人流量最高达3-4万人/次，但主要以途经人流为主，未能吸引其驻留消费零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究69 中心地铁商场特设96、美食广场，并携手香港美食家蔡澜先生打造蔡澜美食坊，辅以多间特色餐饮，建成集休闲购物餐饮于一体的地下购物商城 但实际招商情况不理想，尚余大量空置面积，美食坊以中低档次快餐为主美食坊以中低档次快餐为主美食坊以中低档次快餐为主美食坊以中低档次快餐为主，如烧烤档粥粉面店等，人流稀少人流稀少人流稀少人流稀少，经营惨淡经营惨淡经营惨淡经营惨淡零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究70二二二二零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析三三三三确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈四四四四97、案例分析案例分析案例分析案例分析一一一一项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析五五五五项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位六六六六商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议71商圈覆盖范围研究商圈的介定是按以下的考虑：?与本项目的距离，往来两地所需的行车时间-第一商圈：行车时间不多于5分钟-第二商圈：行车时间5-10分钟之内-第三商圈：行车时间多于10分钟?居住和工作人口及消费水平?消费者消费模式和习惯?各区零售设施供应及质素确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈72第一商圈第一商圈第98、一商圈第一商圈行车时间行车时间行车时间行车时间不多于不多于不多于不多于5 5 5 5分钟分钟分钟分钟第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈行车时间在行车时间在行车时间在行车时间在5 5 5 5-10101010分钟分钟分钟分钟国贸商圈中心区商圈南湖街道中心区街道5-10分钟第二商圈第三商圈第一商圈商圈界定商圈界定商圈界定商圈界定商圈商圈商圈商圈区域区域区域区域行车时间行车时间行车时间行车时间福田区罗湖区10分钟华强北商圈蔡屋围商圈华强北街道南园街道桂园街道5分钟确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈73731 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 99、56 6 6 67 7 7 78 8 8 89 9 9 910101010111111111212121213131313141414141515151516161616a a a ab b b b华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈科学馆科学馆科学馆科学馆华强北华强北华强北华强北蔡屋蔡屋蔡屋蔡屋围为本项目核心商圈围为本项目核心商圈围为本项目核心商圈围为本项目核心商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈74200100、9200920092009年项目周边区域常住人口数量年项目周边区域常住人口数量年项目周边区域常住人口数量年项目周边区域常住人口数量单位单位单位单位：万人万人万人万人46.246.246.246.2合计合计合计合计13.816.416人口数量桂园街道南园街道华强北街道区域科学馆周边主要写字楼办公人口估算科学馆周边主要写字楼办公人口估算科学馆周边主要写字楼办公人口估算科学馆周边主要写字楼办公人口估算34,56934,56934,56934,569合计合计合计合计130013000平方米半岛大厦466946693.06平方米广业大厦15000150000平方米中信大厦460046000平方米深圳科技101、大厦（中核大厦）800080000平方米国企大厦100010000平方米佳兆业中心估算办公人口写字楼面积项目名称 第一商圈辐射范围涵盖福田区华强北南园街道以及罗湖区桂园街道，居住人口达46.2万人，人口密度人口密度人口密度人口密度大大大大，为本项目提供稳定的潜在消费群体为本项目提供稳定的潜在消费群体为本项目提供稳定的潜在消费群体为本项目提供稳定的潜在消费群体 本项目周边科学馆区域聚集大量写字楼物业，包括佳兆业中心国企大厦深圳科技大厦（中核大厦）中信大厦等，办公人口超过3.5万人，属于中高收入属于中高收入属于中高收入属于中高收入水平水平水平水平，商务消费商务消费商务消费商务消费，尤其是餐饮消费需102、求旺盛尤其是餐饮消费需求旺盛尤其是餐饮消费需求旺盛尤其是餐饮消费需求旺盛 由于周边以及华强蔡屋围商圈缺乏高档零售娱乐设施，本项目将针对该市场空白，为两大商圈消费者提供购物后的休闲娱乐区域，以吸引更多消费人群资料来源：深圳市福田区罗湖区政府确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈资料来源：仲量联行注：办公人口按人均办公面积10平方米估算75二二二二零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析三三三三确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈四四四四案例分析案例分析案例分析案例分析一一一一项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析五五五五项目103、整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位六六六六商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议76北京道一号北京道一号（香港）（香港）案例分析案例分析案例分析案例分析建议业态组合建议业态组合建议业态组合建议业态组合北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号One PekingOne Peking 位于香港尖沙咀商业区中心地带，毗邻海港城购物中心 地标性建筑物地标性建筑物地标性建筑物地标性建筑物，成为尖沙咀成为尖沙咀成为尖沙咀成为尖沙咀饮食饮食饮食饮食购物购物购物购物消闲的荟萃点消闲的荟萃点消闲的荟萃点消闲的荟萃点 独特帆船外形设计 全104、海景视野 特色高档餐饮 国际名店街 楼高29层，写字楼面积160,000平方尺，零售130,000平方米尺，地下停车位138个DesignDesign对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：区位相似区位相似区位相似区位相似，位于商圈核心位于商圈核心位于商圈核心位于商圈核心毗邻大型综合购物商圈毗邻大型综合购物商圈毗邻大型综合购物商圈毗邻大型综合购物商圈，业态形成互补业态形成互补业态形成互补业态形成互补写字楼群楼设计写字楼群楼设计写字楼群楼设计写字楼群楼设计，商业规模较小商业规模较小商业规模较小商业规模较小77 位于广东道及北京道交汇点，享有两面临街面 临近设有尖沙咀地铁105、站，尖沙咀码头巴士总站，交通便利LocationLocation对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：地块条件相似地块条件相似地块条件相似地块条件相似，主干道交汇处主干道交汇处主干道交汇处主干道交汇处，拥有双临街面拥有双临街面拥有双临街面拥有双临街面交通可达性佳交通可达性佳交通可达性佳交通可达性佳，临街地铁站和巴士总站临街地铁站和巴士总站临街地铁站和巴士总站临街地铁站和巴士总站，外部人流动线相似外部人流动线相似外部人流动线相似外部人流动线相似案例分析案例分析案例分析案例分析北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号78Tenant MixTenant Mix-Dinn106、ingDinningCathay Arts206Lobby FloorChao Inn10/FBorghese208Pacific Coffee207(2/F)Bank of East Asia202&203Dermes Medical Laser Centre201Kung Tak Lam Shanghai Vegetarian Cuisine7/FKa Ma DoSan Francisco Steak house8/FRoyal Palace Chinese Restaurant9/FRestaurant FloorsPrince Restaurant11/F 引进近10间高档格调餐饮商家107、，成为美食聚集地，其中首层Aqua是香港定位最高端的餐厅之一 单层面积小，写字楼大堂设在2F（三层），减少核心筒对零售面积的占用 同时确保写字楼每层拥有海景视野，提升写字楼价值 2F以快餐银行医疗艺术展览等商务配套为主，服务写字楼客户对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：以高档餐饮为主力业态以高档餐饮为主力业态以高档餐饮为主力业态以高档餐饮为主力业态，与周边大型与周边大型与周边大型与周边大型项目项目项目项目差异化差异化差异化差异化定位定位定位定位，填补商圈空白填补商圈空白填补商圈空白填补商圈空白 写字楼大堂设在写字楼大堂设在写字楼大堂设在写字楼大堂设在3 3 3 3108、楼或以上楼或以上楼或以上楼或以上，不占用商不占用商不占用商不占用商场首场首场首场首二层商铺面积二层商铺面积二层商铺面积二层商铺面积，以及增加写字以及增加写字以及增加写字以及增加写字楼景观价值楼景观价值楼景观价值楼景观价值 写字楼大堂所在的楼层安排商务配套写字楼大堂所在的楼层安排商务配套写字楼大堂所在的楼层安排商务配套写字楼大堂所在的楼层安排商务配套业态业态业态业态，方便及吸引消费方便及吸引消费方便及吸引消费方便及吸引消费案例分析案例分析案例分析案例分析北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号79 零售店铺安排在商业价值最高的GF及1F（首二层）采用复式商铺设计，满足商家门面曝光率要求，吸引国际109、一线品牌进驻，打造项目高端地标形象 零售定位明确，小而精，均为国际顶级时尚品牌，与周边大而全的海港城定位差异化对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：零售店铺安排在首零售店铺安排在首零售店铺安排在首零售店铺安排在首二层曝光最佳位置二层曝光最佳位置二层曝光最佳位置二层曝光最佳位置，以提高商铺租金以提高商铺租金以提高商铺租金以提高商铺租金 采用采用采用采用复式商铺复式商铺复式商铺复式商铺设计设计设计设计，最大化商铺面门及曝光率最大化商铺面门及曝光率最大化商铺面门及曝光率最大化商铺面门及曝光率，树立高端形树立高端形树立高端形树立高端形象象象象案例分析案例分析案例分析案例分析110、北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号Tenant MixTenant Mix-ShoppingShopping80对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：地块西北角转角位地块西北角转角位地块西北角转角位地块西北角转角位，建筑红线后退建筑红线后退建筑红线后退建筑红线后退，设计大型商铺面门设计大型商铺面门设计大型商铺面门设计大型商铺面门，零售主力店零售主力店零售主力店零售主力店，增加曝光率增加曝光率增加曝光率增加曝光率 预留广场位置预留广场位置预留广场位置预留广场位置，成为人流聚集点成为人流聚集点成为人流聚集点成为人流聚集点案例分析案例分析案例分析案例分析北京道一号北111、京道一号北京道一号北京道一号81二二二二零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析三三三三确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈四四四四案例分析案例分析案例分析案例分析一一一一项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析五五五五项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位六六六六商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议82821 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 67 7 7 78 8 8 89 9 9 9101010101111111112121112、21213131313141414141515151516161616a a a ab b b b华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位目的定位目的定位目的定位目的 位于华强北及蔡屋围中间位于华强北及蔡屋围中间位于华强北及蔡屋围中间位于华强北及蔡屋围中间，本项目辐射范围涵盖两大商圈本项目辐射范围涵盖两大商圈本项目辐射范围涵盖两大商圈本项目辐射范围涵盖两大商圈 填补华强填补华强填补华强填补华强蔡屋围商圈空白蔡屋围商圈空白蔡屋113、围商圈空白蔡屋围商圈空白，起到扩展两大商圈范围的作用起到扩展两大商圈范围的作用起到扩展两大商圈范围的作用起到扩展两大商圈范围的作用 打造本项目打造本项目打造本项目打造本项目 成为两大商圈枢纽连接点成为两大商圈枢纽连接点成为两大商圈枢纽连接点成为两大商圈枢纽连接点，荟集华强荟集华强荟集华强荟集华强蔡屋围人蔡屋围人蔡屋围人蔡屋围人气与氛围气与氛围气与氛围气与氛围 为两大商圈消费者提供购物后为两大商圈消费者提供购物后为两大商圈消费者提供购物后为两大商圈消费者提供购物后，娱乐娱乐娱乐娱乐舒适的休闲消费环境舒适的休闲消费环境舒适的休闲消费环境舒适的休闲消费环境8383超市10%服装/鞋类59%餐饮7%娱114、乐5%儿童/家居10%配饰9%茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定位依据定位依据嘉年市场改造项目朗巨集团商业群楼中航城未来乐淘里国美顺电/生活本色港澳城/国美茂业百货Nico女人世界名店免税商场天虹商场华强北地铁商场潮流前线中信城市广场茂业百货生活馆(深南店)曼哈商业广场曼哈购物广场紫荆城万商城深圳礼品大世界群星广场现有华强北零售商业项目华强北零售商业项目华强北零售商业项目华强北零售商业项目华强北主要商业项目商品组合84紫荆城115、紫荆城紫荆城紫荆城商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）服装/鞋类50%餐饮1%配饰49%超市3%服装/鞋类27%餐饮3%便利服务14%儿童/家居34%配饰14%文具5%天虹商场天虹商场天虹商场天虹商场商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定位依据定位依据85乐淘里乐淘里乐淘里乐淘里五大区域饕餮域尚品廊衣风尚恋物尚憩乐汇项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定116、位依据定位依据8686华强北商圈小结华强北商圈小结华强北商圈小结华强北商圈小结主要零售商场的商场面积接近100万平方米当中大部分的商场以中至中低档次为主，平均出租率80%至90%，可见出华强北的零售气氛兴盛以百货为主，欠缺综合型零售设施，且零售项目定位及规划大致相同，具有明显的单一性，业态欠完善，缺乏餐饮及休闲娱乐项目项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定位依据定位依据87蔡屋围商业项目商品组合87娛樂,8.39%時裝,29.42%配飾/禮品/珠寶/鞋類,11.66%餐飲/輕食,18.68%便利/服務,6.26%健康/美容,3.87%兒童/玩具,0.91%數碼/電子117、/音像/個人電腦,3.46%超市/百貨公司,16.73%家居/生活/音樂/書籍,0.64%万象城万象城万象城万象城商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（按店铺面积计算按店铺面积计算按店铺面积计算按店铺面积计算）蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊定位低端餐饮一条街，以快餐轻食类商家为主项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定位依据定位依据88地王购物中心商品组合比例图地王购物中心商品组合比例图地王购物中心商品组合比例图地王购物中心商品组合比例图（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算）都市名园裙楼都市名园裙楼都市名园裙118、楼都市名园裙楼定位中端三层住宅裙楼商业，定位餐饮和休闲娱乐业态，集中多家餐饮SPA健身中心酒吧等商家，已形成一定规模效应项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定位依据定位依据8989蔡屋围商圈小结蔡屋围商圈小结蔡屋围商圈小结蔡屋围商圈小结 万象城是区内目前最具代表性的大型综合购物商场，出租率达到90%；年底即将开业的京基.百纳空间预计将进一步带旺商圈的氛围 商场外餐饮休闲娱乐则定位中低至中端，餐饮多沿街分布以快餐轻食，特色的餐饮较少，休闲娱乐项目以健身会俱乐部SPA为主 整个商圈缺乏定位高端专注于餐饮休闲娱乐项目项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据119、定位依据定位依据定位依据90休闲购物高中低档次购物中高中低休闲注：休闲包括餐饮及休闲娱乐1.1.1.1.地王购物中心地王购物中心地王购物中心地王购物中心2.2.2.2.万象城万象城万象城万象城3.3.3.3.京基京基京基京基.百衲中心百衲中心百衲中心百衲中心（2010201020102010年年底开业年年底开业年年底开业年年底开业）4.4.4.4.都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼5.5.5.5.蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊6.6.6.6.岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货7.7.7.7.茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货（和平广和平广和平120、广和平广场店场店场店场店）8.8.8.8.群星广场群星广场群星广场群星广场9.9.9.9.紫荆城紫荆城紫荆城紫荆城10.10.10.10.曼哈购物广场曼哈购物广场曼哈购物广场曼哈购物广场11.11.11.11.天虹商场天虹商场天虹商场天虹商场（深南店深南店深南店深南店）12.12.12.12.NicoNicoNicoNico女人世界女人世界女人世界女人世界13.13.13.13.茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货14.14.14.14.流行前线流行前线流行前线流行前线15.15.15.15.乐淘里乐淘里乐淘里乐淘里16.16.16.16.中航城中航城中航城中航城17.17.17.17.嘉年市场改121、造嘉年市场改造嘉年市场改造嘉年市场改造1 1 1 1131313136 6 6 65 5 5 54 4 4 43 3 3 32 2 2 21212121211111111101010109 9 9 98 8 8 87 7 7 714141414151515151616161617171717可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定位依据定位依据9191打造成区域地标打造成区域地标打造成区域地标打造成区域地标，从而带动整个区域商场化从而带动整个区域商场化从而带动整个区域商场化从而带动整个区域商场化，活化整个区域的零122、售业态活化整个区域的零售业态活化整个区域的零售业态活化整个区域的零售业态佳兆业中心中信地铁商场中信城市广场茂业百货（深南店）深圳购书中心深圳市委深圳科学馆丰隆中心丰隆中心丰隆中心丰隆中心建议业态组合建议业态组合建议业态组合建议业态组合项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位定位依据定位依据定位依据定位依据92零售概念 以中高至高端餐饮及休闲娱乐作卖点，打造成能覆盖华强北蔡屋围商圈的商业物业，从而带动强调品味的中高端零售商科学馆站购物中心科学馆站购物中心科学馆站购物中心科学馆站购物中心项目整体项目整体项目整体项目整体零售概念零售概念零售概念零售概念93零售主题 主力业态：高级有格调的特色123、餐厅 吸引华强北及蔡屋围的消费群体，填补两个商圈内缺少的娱乐及高格调餐饮业态市场空间 借助有格调餐饮及休闲娱乐，突显本项目的中高定位，从而吸引具质素的零售品牌进驻Life=Entertainment Life=Entertainment Life=Entertainment Life=Entertainment 生活娱乐生活娱乐生活娱乐生活娱乐，吃喝玩乐新地标吃喝玩乐新地标吃喝玩乐新地标吃喝玩乐新地标（THE）项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位零售主题零售主题零售主题零售主题94二二二二零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析三三三三确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目124、标消费商圈确定目标消费商圈四四四四案例分析案例分析案例分析案例分析一一一一项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析五五五五项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位六六六六商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议95办办办办公公公公楼楼楼楼商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议商场商场商场商场办办办办公公公公楼楼楼楼BeforeBeforeBeforeBefore96办办办办公公公公楼楼楼楼品牌形象店品牌形象店品牌形象店品牌形象店AfterAfterAfterAfter商商商商场场场场独独独125、独立立立立裙裙裙裙楼楼楼楼 办公楼大堂安排在高楼层，减少核心筒对商场面积的占用 尽量提高写字楼楼层位置，提升写字楼景观资源 地块西北角（地铁C出口），退红线，安排零售主力店，设计复式商铺，宽高门面，满足旗舰店开店要求 首二层为复式商铺，利用高大外立面，提高曝光率 解决二层商铺租金价值较低的问题 地块东南角（公交车站），设置独立裙楼，安排娱乐餐饮业态 分隔商场与公交车站，使商场中高端零售业态不受车站及周边中低档次商铺影响商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议97规划设计平面图办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼裙楼商场裙楼商场裙楼商场裙楼商场商场主入口商场主126、入口商场主入口商场主入口/办公楼主入口办公楼主入口办公楼主入口办公楼主入口出租车出租车出租车出租车上落客区上落客区上落客区上落客区独立独立独立独立裙楼裙楼裙楼裙楼商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议9898建议商品组合建议商品组合建议商品组合建议商品组合品牌品牌品牌品牌复式店铺复式店铺复式店铺复式店铺1F1F1F1F2 2 2 2F F F F品牌品牌品牌品牌复式店铺复式店铺复式店铺复式店铺3 3 3 3F F F F写字楼配套设施写字楼配套设施写字楼配套设施写字楼配套设施（银行银行银行银行花店花店花店花店）4 4 4 4F F F F高级餐饮高级餐饮高级餐饮高级餐饮（大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐西餐西餐西餐西餐，如利苑如利苑如利苑如利苑）5 5 5 5F F F F高级餐饮高级餐饮高级餐饮高级餐饮（大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐西餐西餐西餐西餐，如如如如Dan RyanDan RyanDan RyanDan Ryan）独立裙楼独立裙楼独立裙楼独立裙楼Bar&Club Bar&Club Bar&Club Bar&Club