1、 THE GODFREY HOTEL CHICAGO 芝加哥戈弗雷酒店项目芝加哥戈弗雷酒店项目 募集 3250万美元 EB-5 基金 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 伊利诺伊州芝加哥西哈伯德街 350 号（邮编：60654）（312）506-4112 戈弗雷酒店基金有限合伙公司戈弗雷酒店基金有限合伙公司 机密商业评论机密商业评论 声明声明 本文件所述信息为高度敏感与机密信息，仅供投资参考。本机密商业评论及其所述信息具有机密性，除经牛津 127休伦酒店投资地产有限公司事先书面同意与授权，任何内容均不得向其他方披露。此外，未经牛津 127休伦酒店投资地产有限公司2、事先书面同意，不得全部或部分复制或以任何其他方式使用本机密商业评论。本机密商业评论所述信息旨在使投资者深入了解芝加哥戈弗雷酒店项目本机密商业评论所述信息旨在使投资者深入了解芝加哥戈弗雷酒店项目（“项目项目”）。欲知更多信息，请联系：Sarang Peruri 312.506.4112 何品如 010-5877-1023 北京市朝阳区朝外大街16号中国人寿大厦5层577室 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 2 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 目录目录 1.0 术语.4 1.1 主要定义.4 1.2 其他定义.4 2.0 执行概要.6 2.1 投资移民案例.6 3、2.2 公司简介.7 2.3 企业概况.7 2.4 企业结构.8 2.5 资金路径.9 2.6 目标声明.10 2.7 商业计划实施.10 2.8 财务状况.10 2.9 资金来源.11 2.10 资金用途.11 2.11 预计投资税前回报.11 2.12 外商投资回报.11 2.13 管理层和员工.11 2.14 项目可行性.12 3.0 芝加哥戈弗雷酒店项目.13 3.1 项目概况.13 3.2 项目描述.14 3.3 项目地点.23 4.0 财务.28 4.1 概况.28 4.2 投资总结.28 4.3 投资时间表.28 4.4 批准和许可证.29 4.5 预计资金来源.29 4.6 资4、金用途.29 4.7 投资回报.30 4.8 外商投资回报.36 4.9 融资方式.36 4.10 有关预测的警戒性声明.37 5.0 就业和服务人员.38 6.0 美国酒店行业概述.39 6.1 区域中心管理.39 6.2 牛津 127休伦酒店投资地产有限公司管理.39 6.3 项目合伙人.40 7.0 美国酒店行业概述.43 7.1 行业概述.43 7.2 关键外因.44 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 3 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 7.3 当前表现.45 7.4 行业趋势.45 7.5 行业展望.46 7.6 增长趋势.46 7.7 产品和市场5、.47 8.0 项目市场分析.50 8.1 区域概况.50 8.2 供需.50 8.3 竞争.52 8.4 定价.54 8.5 供应、需求和预计经营业绩分析.55 9.0 区域信息.56 9.1 芝加哥-乔利埃特-内珀维尔，伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州大都市统计区.56 9.2 综合统计区.56 9.3 芝加哥地区.57 9.4 人口.57 9.5 人数.57 9.6 经济.59 9.7 主要城市.59 9.8 运输业.60 10.0 合作信息.61 10.1 合伙企业办公地址.61 10.2 合伙企业结构.61 10.3 有限合伙企业的优势.61 10.4 灵活的收益分配.61 10.6、5 主要特征.61 10.6 转移课税.61 10.7 独立意见.62 11.0 EB-5 投资者和区域中心信息.63 11.1 区域中心.63 11.2 移民投资者：同一目标，两种选择.63 11.3 什么是最低投资额？.63 11.4 创造就业.63 11.5 外商投资者作为有限合伙人的作用.63 11.6 潜在投资障碍和风险缓解.64 11.7 满足获得绿卡的资格.64 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 4 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 1.0 术语术语 除非另有明确不同规定，下列定义和术语适用于本机密商业评论。1.1 主要定义主要定义“公司公司”：7、指牛津 127休伦酒店投资地产有限公司，一家位于特拉华州的有限责任公司，是芝加哥戈弗雷酒店项目的业主。本机密商业评论所称“公司”与“牛津 127 休伦酒店投资地产有限公司”为同一实体，可替换使用。该公司是牛津资本集团有限公司的一家附属公司。“有限合伙公司有限合伙公司”：指戈弗雷酒店基金有限合伙公司，一家有限合伙公司，由基本合伙人和有限合伙人组成，其中基本合伙人为戈弗雷酒店基金集团的一家附属公司，有限合伙人包括购买其份额的外国投资者。该有限合伙公司将汇总 EB-5 投资基金，然后转借公司供其创造就业机会。“普通合伙人普通合伙人”：有限合伙公司的普通合伙人为戈弗雷酒店基金集团。“区域中心区域中心”8、：指伊州政府区域中心（“区域中心”），一家有限责任公司，将充当区域中心。区域中心旨在监督并为项目、EB-5 进程及相关实体提供建议。“项目项目”：指芝加哥戈弗雷酒店项目，承诺在区域范围内开发一个含 221间客房的芝加哥市中心酒店。“区域区域”：伊州政府区域中心是授权的区域中心。就本报告与经济计量分析而言，区域由伊利诺伊州 4 个毗邻的县组成，分别是库克县、威尔县、雷克县和杜佩奇县（详见执行概要地图）。上述县包含芝加哥市。1.2 其他定义其他定义“EB-5 投资者投资者”：指外籍企业家，即希望根据移民法获得签证的投资者。“EB-5 有限合伙人有限合伙人”：指戈弗雷酒店基金有限合伙公司的有限合伙人9、，其根据统一有限合伙法被授予一般权利、权力和职责，并根据 EB-5 移民投资项目、美国公民及移民服务局（“USCIS”）政策备忘录和行政上诉办公室先前为管辖 EB-5 项目而通过的决策被准予进入牛津 127休伦酒店投资地产有限公司。“EB-5 项目项目”：外籍投资者可通过下述两种 EB-5 方案获得合法永久居留权：基本方案和区域中心移民方案。两种方案均要求外籍投资者在美国境内新成立的商业企业进行 50 万美元或 100 万美元的资本投资（具体取决于投资目标是否在目标就业区内）。新成立的商业企业须在外籍投资者进入美国并成为合法有条件永久居民（CPR）的两年内为美国工人创造或保留 10 个全职就业10、机会。根据区域中心移民方案规定，在 USCIS 指定区域中心附属的新商业企业进行投资前，外籍投资者须通过直接或间接创造就业机会以满足就业要求。此外，根据基本方案规定，外籍投资者在新商业企业进行投资时只可通过直接创造就业机会以满足就业要求。若区域中心方案依赖其对通过区域中心 EB-5 投资（即投资门限降低至 50 万美元从而为 EB-5 投资者提供投资机会）直接或间接所创造的就业机会数目的预测，则应对目标就业区（TEA）、农村地区（人口少于 20000 的地区）和高失业率地区（失业率达到或高于全国失业率水平 150%的地区）进行区分。注：外籍投资者需确保其在填写 1-526 申请表时或在进行投资11、时（以先发生者为准）所做的投资在目标就业区才可进行以 50 万美元为投资门限的投资。“高失业率地区高失业率地区”：指失业率至少达到全国平均失业率水平 150%的地理区域。详见美国移民与国籍法第 203条第（b）（5）（B）（ii）款。“移民法移民法”：指美国法典第 8章第 1153 条第（b）（5）（A）（i）-（iii）、（B）（i）-（iii）、（C）（i）-（iii）和（D）款的移民法。“投资者投资者”：指戈弗雷酒店基金有限合伙公司份额的未来买主。若投资者购买戈弗雷酒店基牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 5 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 金有限合伙公12、司一手股份，其就会成为公司的有限合伙人。“有限合伙人有限合伙人”：指戈弗雷酒店基金有限合伙公司的有限合伙人。“管理层管理层”：指公司管理者，详见第 6.0 节：本机密商业评论所称管理层。“最低最低 EB-5 投资额投资额”：即每购买一手股份所需金额为 50 万美元。“管理费管理费”：即 4 万美元，指用于核算、印刷、托管、市场推广等的费用及其他费用，包括与 I-526 申请相关的处理费用。“募股募股”：指根据私募备忘录进行的戈弗雷酒店基金有限合伙公司份额的发行。“合伙协议合伙协议”：指戈弗雷酒店基金有限合伙公司签订的有限合伙协议及其不时修订的修正版本。合伙协议中所用的所有定义以本机密商业评论中13、的定义为参考。“法人法人”：指个人、公司、合伙公司、股份公司、有限责任公司或其他形式的法人实体。“优先优先回报回报”，是指支付给各有限合伙人的优先收益，详见第 4.7节：本机密商业评论所称投资回报。“项目文件项目文件”：指（1）合伙协议；（2）机密商业评论；和（3）买卖协议（包括附件）。“ROI”：指投资回报。“农村地区农村地区（RA）”：指根据美国最近一次进行的十年人口普查统计结果位于大都市统计区（MSA）和人口达到或超过 20000 的城市或城镇之外的地理区域。详见美国移民与国籍法第 203条第（b）（5）（B）（iii）款和美国联邦法规第 8章第 204 条第 6（j）（6）（i）款。“14、目标就业区目标就业区（TEA）”：指农村地区（已定义术语）或国家指定的高失业率地区（已定义术语）。“份额份额”：指戈弗雷酒店基金有限合伙公司的份额，其根据相应规章制度向美国境外的外国公民发行，一手股份购买价格为 50 万美元。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 6 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 2.0 执行概要执行概要 项目 戈弗雷酒店基金有限合伙公司（“合伙公司”）利用 EB-5 基金借款给牛津 127休伦酒店投资地产有限公司（“公司”），供其在区域范围内建设、开发并运营一家含 221间客房的芝加哥市中心酒店提供资金。该酒店拟位于伊利诺伊州芝加哥。EB-515、 投资组织与结构 合伙公司将批准 65 个投资者作为其有限合伙人，并根据伊利诺伊州在满足美国联邦法规第 8 章第 204条第 6（j）（6）（iii）款的“政策制定”要求基础上制定的统一有限合伙法授予该有限合伙人所有相关权利与责任。此外，合伙公司将给拥有并运营上述含 221间客房的芝加哥市中心酒店的公司提供贷款。项目成本与资金 项目总成本约为 7487.4326 万美元。合伙公司所筹资金中 3250 万美元为EB-5 基金，其余 4237.4326 万美元为其他资金。对资金及资金的来源与使用情况详见第 4.0 节：本机密商业评论所称资金情况。项目开发与期限 上述酒店的开发期限为 20 个月。可16、在提交 I-829 申请表前获知 EB-5 投资者所需提供的就业量。项目就业 根据本文件经济分析，本项目将创造 865.0个固定就业机会。目标就业区定位 本项目位于目标就业区（TEA），表明针对每位投资者的最低 EB-5 投资额降低至 50 万美元。创造就业机会的充足程度 本项目创造的就业机会（865.0个）足以供本项目为65名投资者提供EB-5机会（最低需创造或保留 650个就业机会）。投资回报 在商业企业有盈利的情况下，EB-5 投资者每年将会获得年利率 0.5 厘（0.5%）的回报。管理费 4 万美元的管理费包括用于核算、印刷、托管、市场推广等的费用及其他费用（包含与 I-526 申请相17、关的处理费用）。2.1 投资移民案例投资移民案例 戈弗雷酒店项目位于伊利诺伊州芝加哥，USCIS 核准区域中心，即伊州政府区域中心的区域内。根据 USCIS的要求（即根据美国联邦法规第 8 章第 204条第 6（j）（4）（B）款的规定和投资移民案例先前的行政决定），本文件所述内容构成了一份“详尽商业计划书”，详细介绍了戈弗雷酒店项目，该项目符合经济学方法论，可创造就业机会，并经 USCIS批准成为美国增长基金有限公司区域中心指定申请的一部分。更确切地说，关于投资移民案例，22 I&N Dec.206投资移民案例，相关规章制度默认的“详尽”商业计划书应包括如下内容：企业简介、产品和/或服务、目18、标说明（请参见第 3.2 节：项目描述）市场分析（请参见第 8.0节：市场分析和第 9.0节：区域信息），包括竞争企业的名称及其各自的优势与劣势（请参见第 8.3 节：竞争）竞争企业的产品和价格体系对比，新商业企业目标市场/潜在客户描述（请参见牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 7 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 第 8.0 节：项目市场分析）所需许可证和执照列表（请参见第 4.4节：批准与许可）生产过程、所需材料及供给源描述（不适用）针对材料供应和/或产品经销所签合同的详细说明（不适用）企业营销策略（包括定价、广告和服务）讨论（请参见第 8.0节：项目市场分19、析）企业组织结构及其员工经验描述（请参见第 6.0节：管理层）企业人员配备要求说明、雇佣时间表、所有岗位工作职责说明（请参见本商业计划书附件经济分析，并注意第 5.0节：雇佣与人员配备和第 4.3节：投资时间表中的开发时间表）销售额、成本、经营开支和收入预测与详细说明（请参见第 4.0节：资金情况）2.2 公司公司简介简介 牛津 127休伦酒店投资地产有限公司（“O127HHV，LLC”）位于特拉华州，是芝加哥戈弗雷酒店项目的业主。公司将与伊州政府区域中心（“区域中心”）一同进行该项目。此外，公司还将向有限合伙公司贷款以为公司业务开发提供资金。因此，有限合伙公司将成为 EB-5 投资基金的贷款20、人。2.3 企业概况企业概况 伊州政府区域中心是由美国公民及移民服务局（USCIS）核准并指定的 EB-5 区域中心，总部位于伊利诺伊州芝加哥市，地理面积覆盖伊利诺伊州一个县-库克。为便于分析，本报告及其附件经济分析将选取威尔、杜佩奇和雷克四个毗邻县进行评估。下图为该县的地理位置图：投资需求 3250 万美元 EB-5 基金 4237.4326 万美元其他资金 资金使用 建设并开发含 221 间客房的芝加哥市中心酒店 可核实信息 建设开支、酒店和餐厅收入及年客房占用率 成果 共 创 造865.0 个就业机会，包括直接、间接及酒店建设与运营创造出的就业牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公21、司酒店投资地产有限公司 8 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 2.4 企业结构企业结构 下述内容简要概述了区域中心在 EB-5 项目中的运营情况。区域中心名称为伊州政府区域中心（“区域中心”）。区域中心负责监督并确保遵守 USCIS的规章制度，并负责处理 USCIS 注册申请要件（如 I-924A 表格）。芝加哥戈弗雷酒店项目的业主为位于特拉华州的牛津 127 休伦酒店投资地产有限公司。该公司将向贷款人戈弗雷酒店基金有限合伙公司借入投资资金并用于创造就业机会。戈弗雷酒店基金有限合伙公司由基本合伙人和有限合伙人组成，其中基本合伙人为戈弗雷酒店基金集团，有限合伙人为外国投资者，详情请参见下图。按照22、拟定的 EB-5 投资结构，外国投资者将成为戈弗雷酒店基金有限合伙公司的有限合伙人，有权投资“新商业企业”，并在满足必要要求的基础上在有条件居住的两年内获取永久居留权。库克县 区域组成区域组成 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 9 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 企业结构企业结构 L 2.5 资金路径资金路径 戈弗雷酒店基金有限合伙公司从 65 个投资者处筹资 3250 万美元。投资资金将被存入一个第三方托管账户，并由此账户转给戈弗雷酒店基金有限合伙公司。此后，投资资金将贷款给牛津 127 休伦酒店投资地产有限公司供其为芝加哥戈弗雷酒店项目开发提供资金。本项23、目的其他资金将来源于开发商股权及银行贷款。若牛津 127 休伦酒店投资地产有限公司未能及时获取全额 EB-5 外商投资基金来开发项目，其保留进行过渡融资的权利。伊州区域中心 区域中心负责监督 EB-5 进程并确保遵守 USCIS 的规章制度 芝加哥戈弗雷酒店项目 含 221 间客房的芝加哥市中心酒店 戈弗雷酒店基金有限合伙公司 普通合伙人：戈弗雷酒店基金集团 合伙公司借款给公司供其创造就业机会 有限合伙人：EB-5 投资者 牛津 127 休伦酒店投资地产有限公司（公司）项目业主与开发商 运用 4000 万美元 EB-5 基金及其他资金开发本项目 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒24、店投资地产有限公司 10 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 2.6 目标目标声明声明 伊州政府区域中心旨在为位于区域中心（“区域”）的目标就业区（TEA）内的各种盈利企业的发展筹集资金。这些项目预计包括：住宿和食物服务、农业、艺术、娱乐和休闲、教育服务、医疗保鲜和教育服务、制造业、零售业、交通运输业、公共事业及区域内的其他设施。确切地说，公司计划建设、发展和运营位于伊利诺伊州的创造就业机会的实体（“JCE”）含 221 间客房的芝加哥市中心酒店（芝加哥戈弗雷酒店项目）。本项目具体信息请参见第 3.0节：本机密商业评论所称芝加哥戈弗雷酒店项目。2.7 商业计划实施商业计划实施 公司将集中精力发展25、和运营位于伊利诺伊州的含 221 间客房的芝加哥市中心酒店（本机密商业评论的重心）。公司相信，现在是利用公司管理团队的知识、技能和经验以及通过 EB-5项目筹集的资金来开发项目并获利的绝佳时机。公司正在开发位于芝加哥市中心的全方位服务酒店，酒店共 16 层，含 221 间客房，底层零售区占地约6600平方英尺，室内外屋顶阳台占地共计约12000平方英尺，会议室面积达2200平方英尺，水疗/健身场地占地近 1300平方英尺。酒店位于伊利诺伊州库克县的芝加哥市。当然，EB-5项目的首要任务就是创造就业机会。戈弗雷酒店基金有限合伙公司很高兴能在JCE 为创造就业机会而进行的投资中发挥重要作用。本文件26、所述项目将会提供就业机会，将对社会产生有益影响，并将推动当地乃至整个国家的经济发展。2.8 财务状况财务状况 公司预计，在区域内运营含 221 间客房的芝加哥市中心酒店时，公司能够获得一定盈利。有限合伙公司 资金路径 资金投资 创造就业机会 生效 区域中心就资金的合法来源进行内部尽职调查。I-526 签证申请表审批期间，将资金存入一个合资企业账户。组建具有特殊目的实体以招纳 65名 EB-5 投资者并筹得3250万美元 EB-5 基金。牛津资本集团有限公司充当普通合伙人。有限合伙公司将借款给公司，公司将负责开发本项目。根据第 4.0 节本机密商业评论所称资金情况，在托管方支付款项后五年内筹集全27、额 EB-5 基金具有风险性。根据本文件所述内容，筹集的款项在酒店运营前二十四个月内用于创造第 5.0 节就业所称就业机会。根据本文件所附经济分析，本项目将创造 865.0 个固定工作岗位。区域中心将为 EB-5 基金在两年条件性居住期内的支出与收入情况提供证明文件，并作为 I-829 申请表条件撤销的一部分以使所需创造的就业机会生效。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 11 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 EB-5 投资机会的价值定位投资机会的价值定位 公司选择利用其在酒店行业的专有知识并通过 EB-5 项目进行集资。公司已发现了被忽略且不完善的社区和市场需28、求，其将通过 EB-5项目筹集资本投资开发基金，以开发这个市场机会。2.9 资金来源资金来源 开发戈弗雷酒店项目所需资金近 7487.4326万美元。资金来源包括近 4237.4326 万美元的开发商自有资本和高达 3250万美元的 EB-5基金。公司筹集此类资金的主要方法为：根据 EB-5项目向 EB-5 投资者发行戈弗雷酒店基金有限合伙公司的份额，而有限合伙人将向牛津 127休伦酒店投资地产有限公司（JCE）发放贷款。通过此类操作，外国投资者通过符合移民法和 EB-5 项目的合规投资，将被授予美国合法的条件性永久居民身份。在 EB-5 试点项目中，（1）合格的外国投资者须对新企业进行合格投29、资，并完成所需的入境手续，和（2）在目标就业区内，对项目每 50 万美元的合格投资须能直接或间接地为合格的美国工人创造至少十（10）个全职就业机会。主体项目将直接或间接地创造足够的全职就业机会，以使对主体项目的投资符合 EB-5 项目的投资要求。请参见本机密商业评论中所附经济计量分析确认是否满足以下要求：（1）就当地和国家经济而言，使公司的利益量化，和（2）每位 EB-5 投资者对戈弗雷酒店基金有限合伙公司的50 万美元的投资都能直接和/或间接地为合格的美国工人创造至少十（10）个全职就业机会。对于 EB-5 机会、EB-5 项目和要求，请参见第 11.0节：本机密商业评论所称 EB-5 投资30、者和区域中心信息。2.10 资金用途资金用途 资金将用于开发区域内的芝加哥戈弗雷酒店项目。公司计划第一步在区域内开发规模、融资、就业机会创造量和结构都与本机密商业评论描述类似的设施。公司进一步开发的设施将在规模、实施、融资、就业机会创造量和对区域经济的影响方面保持一致。请参见第 4.0节：本机密商业评论财务状况获取更多信息。2.11 预计投资税前回报预计投资税前回报 根据华盛国际独立评估报告的财务预测，预计公司将获得显著投资回报。2014-2015 年度预计净营业收入（NOI）为 815.6254 万美元。1请参见第 4.0 节：本文件所称财务状况获取详细信息。2.12 外商投资回报外商投资回31、报 每位投资者的投资回报在 I-526 申请提交后确定，并从商业公司利润中支付。在投资额退还给投资者前，预计投资者每年都会收到以单息计算的利息。2.13 管理层和员工管理层和员工 公司及其附属公司的管理层在融资、开发和酒店管理领域经验丰富。公司及其附属公司有能力执行其业务策略。公司将雇佣训练有素且受尊敬的敬业员工，并支持员工运营其开发的设施。请参见第 5.0节：就业和人员配置，和第 6.0节：本机密商业评论所称管理层获取更多信息。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 12 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 2.14 项目可行性项目可行性 华盛国际咨询服务进行的专业32、市场分析结果表明：“经济萎缩持续相当长一段时间后，当地经济开始扩张。市场采访和调研表明，尽管该区域住房市场萧条、失业率持续高涨，可自由支配开支水平降低，市场还是得益于以超过国民经济增长速度不断增长的完善且多元化经济。芝加哥大多数企业和机构都是世界知名企业，拥有国内和国际客户。总之，前景乐观，1 该地点非常适合未来酒店开发，符合有效运营对访问、能见度和地形的要求。”2 1 华盛国际咨询、独立评估报告“芝加哥戈弗雷酒店”（2012年 8 月 27 日），第 45 页 2 华盛国际咨询、独立评估报告“芝加哥戈弗雷酒店”（2012年 8 月 27 日），第 23 页 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资33、地产有限公司酒店投资地产有限公司 13 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 3.0 芝加哥戈弗雷酒店项目芝加哥戈弗雷酒店项目 第 4.0 节：本机密商业评论所称财务状况对公司拟开发的芝加哥戈弗雷酒店项目资金进行了详细描述。项目说明戈弗雷酒店 项目 建设和运营含 221间客房的芝加哥市中心酒店 项目地点 伊利诺伊州库克郡芝加哥市西休伦街 127 号位于区域中心的地理区域内 项目组成 16层含 221 间客房的酒店 占地约 12000 平方英尺的室内外屋顶阳台 占地约 2200平方英尺的会议室 占地约 1300平方英尺的水疗/健身场地 占地约 6600平方英尺的一楼餐厅 近 70 个停车位 产业集群34、 商业和机构建筑施工：NAICS 2362 家具和家庭用品批发商：NAICS 4232 商业设备和供应商：NAICS 4234 家电和电子产品供应商：NAICS 4236 建筑师和工程师：NAICS 5413 非居住性不动产管理者：NAICS 5313 酒店住宿收入：NAICS7211 全方位服务饭店：NAICS 7225 酒吧（酒精饮料）：NAICS 7224 3.1 项目概况项目概况 公司将集中精力发展和运营位于伊利诺伊州的含 221 间客房的芝加哥市中心酒店（本机密商业评论的重心）。公司认为，现在是利用公司管理团队的知识、技能和经验以及通过 EB-5项目筹集的资金来开发项目并获利的绝好时35、机。公司正在开发位于芝加哥市中心的全方位服务酒店，酒店共 16层，含 221 间客房，底层零售区占地约 6600 平方英尺，室内外天台酒廊占地共计约 12000 平方英尺，会议室面积达2200 平方英尺，水疗/健身场地占地近 1300 平方英尺。酒店位于伊利诺伊州库克县的芝加哥市。该酒店开发与运营是本商业计划的重心。当然，EB-5 项目的首要任务就是创造就业机会。戈弗雷酒店基金有限合伙公司很高兴能在JCE 为创造就业机会而进行的投资中发挥重要作用。本文件所述项目将会提供就业机会，将对社会产生有益影响，并将推动当地乃至整个国家的经济发展。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产36、有限公司 14 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 3.2 项目描述项目描述 公司的关联公司牛津资本集团有限公司（“牛津”）正在开发含 221 间客房的芝加哥市中心酒店。2011年 5 月，公司的一家附属公司完成了以位于芝加哥市中心部分完工的高层酒店为担保的约票面价值 35%的不良地产的收购工作。牛津于 2012 年获得该地产的拥有权，目前正以 65%的重置成本继续对该地产进行施工，计划于 2013年中完工。该地点位于芝加哥市中心，地理位置优越，拥有比典型客房/套房大的客房/套房和具吸引力的设施。建成项目的艺术效果图建成项目的艺术效果图 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产37、有限公司 15 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 公司拟继续完成该部分完工的酒店，并将其变为一个 16 层、含 221间客房的全方位服务酒店。该酒店将包括占地约 6600平方英尺的底层零售区、约 12000 平方英尺的屋顶阳台、约2200平方英尺的会议室和约 1300平方英尺的水疗/健身场地。此外，酒店还将包括近 70个停车位。Valerio Dewalt Train 的造型设计采用创新型交错桁架框架，结构重量轻，桁架间无柱结构。该独特建筑将成为与芝加哥丰富建筑遗产相呼应的受认可的高层次设计建筑，并成为消费者及最终投资者/买主向往的地方。完成一半的酒店完成一半的酒店 牛津牛津 127 休伦休伦38、酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 16 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 近 70 个停车位供酒店住客使用。底层平面图初稿底层平面图初稿 第第 2 和第和第 3 层停车位的初步平面图层停车位的初步平面图 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 17 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 酒店住客可使用占地约 6600 平方英尺的餐厅、商务中心、健身场所、多间会议室和室内/室外休息室。第第 4 层公共区域的初步平面图层公共区域的初步平面图 第第 5 层客房和水疗层客房和水疗/健身场地的初步平面图健身场地的初步平面图 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒39、店投资地产有限公司 18 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 大客房大客房/套房套房：基础配置下的酒店客房中，标准间占 82%（平均 350 平方英尺），套房占 18%（平均 420平方英尺），可协助酒店取得比四星级单体竞争酒店更高的房价。运营效率运营效率：采用相对较大的 ADR 市场下的仅提供客房的运营模式，可获取高效营业利润（如其姊妹酒店费利克斯酒店）。特大号套房和双人大床套房可供酒店住客选择。客房配备全方位服务设施。公司正将一个新型酒店产品投放当地不断改善的酒店市场，以使全市范围内业务好转并改善休闲/商务暂住旅客的需求。第第 7、14 和和 16层客房的初步平面图层客房的初步平面图 第第 40、13 层客房的初步平面图层客房的初步平面图 第第 6、8 和和 15 层客房的初步平面图层客房的初步平面图 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 19 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 选址理想，令人向往。该地点位于芝加哥市中心，土地价值和施工成本高，可开发土地相对较少，从而阻碍了新项目的开发。第第 10 和第和第 11 层客房的初步平面图层客房的初步平面图 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 20 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 该酒店提供 221 间客房。182 间标准间和 39间套房可供住客选择。客房提供豪华、舒适的服务，并41、配备多种设施以满足住客的不同需求。尽管多个品牌对该酒店产生兴趣，但公司的基础计划是将该酒店作为单体酒店来运营，这就使预计出口资本化率降低，运营模式更为有效。牛津在芝加哥市中心和全国范围内精品单体酒店和“品牌精品”酒店运营方面经验丰富。客房展示客房展示 酒店大厅展示酒店大厅展示 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 21 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 在酒店餐厅和屋顶阳台，住客、旅客和当地居民将享受独特用餐体验。酒店将会为喜欢在自己房间内用餐的住客提供每日客房服务。此外，还会为商务会议、婚礼和其他休闲活动提供急需场地。占地约 2200平方英尺的室内空间和约 4042、00平方英尺的室外空间将预留用作会议室。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 22 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 在美国，牛津及其附属公司在拥有和管理酒店方面有着悠久的历史。公司拥有并管理芝加哥费利克斯酒店，该酒店与芝加哥戈弗雷酒店毗邻，运营时间不到三年，通过吸引商务、休闲和组团商务人士入住酒店，入住率高达 90%。芝加哥费利克斯酒店包括 225 个具吸引力的客房、一个厨师主导的餐厅、健身中心和酒店内水疗中心。公司在管理、资产管理、开发和拥有酒店所有权方面具有类似的经验。在芝加哥，其拥有朗庭酒店、费利克斯酒店、卡斯酒店、芝加哥温德姆酒店、芝加哥北岸逸林酒店等；43、在纽约，拥有逸林大都会酒店和雷迪森列克星敦酒店；在华盛顿哥伦比亚特区，拥有国家会议中心和万豪住宿酒店；同时，在查理斯敦、亚特兰大和其他主要市场也拥有众多酒店。有关牛津地产的详细信息将在本商业计划后续章节进行论述。费利克斯酒店费利克斯酒店 卡斯酒店卡斯酒店/智选假日酒店智选假日酒店 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 23 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 3.3 项目项目地点地点 本项目位于区域中心伊利诺伊州库克县，具体地址为伊利诺州芝加哥市西休伦街 127号（邮编：60654）。该地点位于芝加哥市中心，土地价值和施工成本高，可开发土地相对较少，从而阻碍了新项目44、的开发。芝加哥夜景芝加哥夜景 芝加哥市中心标芝加哥市中心标牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 24 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 戈弗雷酒店位于芝加哥市中心美丽的北河街区，由知名的餐厅、夜生活和画廊组成，在这里，您只需走几步就可在密歇根大道、州街、高端市中心办公区和如海军码头和千禧公园的旅游目的地享有非凡购物体验。本酒店位于芝加哥市中心，交通便利，周围有众多芝加哥著名景点。芝加哥拥有全球最为出名的天际线，拥有众多世界上最高的大厦和芝加哥地标历史悠久的密歇根大道区。芝加哥整个市中心区域的天际线错落有致，呈现出优美的曲线。威利斯大厦（前称为西尔斯大厦）是西半球最45、高的大楼，位于卢普区的西端，该市金融区的心脏，这里还有许多其他大厦，如伟基河畔南 311 号和美国电话电报企业中心等。本酒店距壮丽大道和卢普区只有几步之远，周围有众多受欢迎的餐厅、市中心景点、休闲活动和世界级娱乐活动。芝加哥是美国第三大都会区，人口超过 1000 万，国内生产总值居世界第四，仅次于东京、纽约和洛杉矶。此外，芝加哥是财富 500强企业中 31个企业的所在地；拥有北美最大的会展中心麦考密克会展中心和世界上众多最好的医院和大学，包括芝加哥大学和西北大学等；受益于包括世界第二大繁忙机场奥黑尔国际机场在内的两大主要机场。因 2011 年旅客人数达 4400 万人，芝加哥成为美国排名前五的46、旅游目的地之一及中西部商务和休闲中心。酒店所在地酒店所在地鸟瞰图鸟瞰图 标的地产标的地产 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 25 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 卢普区卢普区 卢普区（或芝加哥卢普区）为芝加哥市 77 个正式 划 分 的 社 区 之一，是芝加哥市中心传统商业中心、芝加哥和库克县政府所在地及传统剧院和商业区。该社区包括格兰特公园和美国的一个最大艺术博物馆芝加哥美术馆。该社区其他文化机构包括芝加哥交响乐团、芝加哥歌剧院、古曼剧院、杰福瑞芭蕾舞团、中央公共华盛顿华哈娄图书馆和芝加哥文化中心。卢普区有大量室外雕塑，包括巴勃罗 毕加索、胡 安 米 罗、47、亨利摩尔、马克夏加尔、亚历山大考尔德和让迪比费的作品。此外，该区还拥有众多芝加哥文化重量级建筑，如芝加哥美术馆、位于公民歌剧院大厦的歌剧院、芝加哥交响乐团（如上文所述）、古曼剧院、芝加哥剧院和位于东门罗街的历史悠久的帕尔马希尔顿酒店。壮丽大道壮丽大道 壮丽大道又称壮丽一英里，是伊利诺伊州芝加哥市的一个社区，沿着密歇根大道自芝加哥河向社区近北区的橡树街延伸。该区临近市中心，为 Rush街东部的一个街区，以其夜生活闻名。壮丽大道是芝加哥卢普商业区及其黄金海岸间的重要通道，也是 Streeterville 社区的西部边界。壮丽大道有众多高档百货商店、饭店、奢侈品零售商、住宅楼和商业大厦、金融服务公司48、和酒店，主要是为了迎合旅客和富裕阶层。主要市级传媒公司其中聚集在该区，包括广告代理公司和芝加哥论坛报等。此外，壮丽大道零售区占地 310 万平方英尺（290000m2），有 460 个商店、275个饭店、51 个酒店和众多观光和娱乐景点，每年吸引游客 2200万人次。2007年，在美国计划的杰出地方评选中，美国规划协会将壮丽大道列为全国 10 条伟大街道之一。近年来，壮丽大道又种植了众多树木和鲜花以反映季节的变换。众多全球领先的零售商店聚集在壮丽大道，如布鲁明戴尔百货商店、内曼马库斯百货商店、萨克斯第五大道精品店、诺德斯特龙百货商店和巴尼斯纽约精品店。此外，一些最豪华的精品店也位于壮丽大道，包49、括卡地亚（Cartier）、艾斯卡达（Escada）、宝格丽（Bulgari）、梵克雅宝（Van Cleef&Arpels）、香奈儿（Chanel）、王薇薇（Vera Wang）、周仰杰（Jimmy Choo）、乔治杰生（Georg Jensen）、哈利温斯顿（Harry Winston）、托里伯奇（Tory Burch）、圣约翰（St.John）、Loro Piana、吉尔桑达（Jil Sander）、纪梵希（Givenchy）、Aritzia、Ted Baker、朗雯（Lanvin）、布鲁奈罗库奇内利（Brunello Cucinelli）、凯特丝蓓（Kate Spade）、Vince、J50、ack Spade、Stuart Weitzman、普拉达（Prada）、Paul Stuart、贝齐约翰逊（Betsey Johnson）、万宝龙（Montblanc）、安芳妲（Anne Fontaine）、马克雅可布（Marc Jacobs）、拉夫 劳伦（Ralph Lauren）、宝缇嘉（BottegaVeneta）、爱马仕（Hermes）、古琦（Gucci）、路易威登（Louis Vuitton）、Cole Haan、查尔斯大卫（Charles David）、乔治阿玛尼（Giorgio Armani）、亨利班德尔（Henri Bendel）、Moncler、Kenneth Cole、菲51、拉格慕（Salvatore Ferragamo）、杰尼亚（Ermenegildo Zegna）、布克兄弟（Brooks Brothers）、巴宝莉（Burberry）、波士（Hugo Boss）、La Perla、大内密探（Agent Provocateur）、丹尼斯贝索（Dennis Basso）、Piazza Sempione、弗拉泰利罗塞蒂（Fratelli Rosseti）、Hickey Freeman、亨利别格林（Henry Beguelin）、橘滋（Juicy Couture）、伊夫圣罗兰（Yves Saint Laurent）、迈克科尔斯（Michael Kors）、柏图（Ber52、nadaud）、昆庭（Christofle）、Arthur、赛尔莫内特（Sermoneta）、Manrico Cashmere、Marlowe、格拉夫（Graff Diamonds）、大卫雅曼（David Yurman）、Fogal、沃尔福特（Wolford）、Frette、Pratesi、Culti、蒂芙尼（Tiffany&Co.）和 Guess精品店。另外，The 10 Best of Everything：An Ultimate Guide for Travelers,the National Geographic一书将壮丽大道（及罗迪欧大道和第五大道）列为全球东望东望芝加哥卢普芝加哥卢53、普区区 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 26 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 十大最佳购物场所之一。芝加哥市中心亮点芝加哥市中心亮点 诺德斯特龙和北桥购物中心 海军码头 美国女孩之家 芝加哥美术馆 雪德水族馆 菲尔德自然史博物馆 阿德勒天文馆及天文学博物馆 商品市场 科学工业博物馆 芝加哥旅游指南上的热门景点芝加哥旅游指南上的热门景点 芝加哥艺术馆 芝加哥历史博物馆 DuSable美国黑人历史博物馆 菲尔德自然史博物馆 赖特住宅及工作室 科学工业博物馆 唐人街 雪德水族馆南望壮丽大道南望壮丽大道 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有54、限公司 27 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 项目地点地图项目地点地图 酒店酒店所在所在牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 28 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 财务状况 4.1 总论总论 因业务优势众多，故管理层认为：（1）芝加哥戈弗雷酒店项目可获利，和（2）各有限合伙人将取得合理的投资回报。公司预计，其运营本项目会盈利，并至少一年进行一次红利和净现金流量分配。本文件所述具体财务数字指在区域内开发的芝加哥戈弗雷酒店项目。管理层将对其他潜在开发项目就盈利能力、适应性和就业机会创造进行类似分析。请参见以下模拟财务预测获取更多信息。4.2 投资总结投资总结 芝加55、哥戈弗雷酒店项目旨在建设并开发位于伊利诺州芝加哥市的含 221 间客房的芝加哥市中心酒店，其在前节中有具体描述。有限合伙公司将筹集 EB-5 投资基金并将资金借给公司。公司将利用该等资金开发本项目，同时该项目会直接或间接创造就业机会。项目开发者正在通过区域申请表中的 CPP 备忘录提及的过桥贷款融资方式筹集初期开发成本。本文件包括项目时间表、项目资金来源和用途及模拟财务信息。4.3 投资时间表投资时间表 芝加哥戈弗雷酒店投资时间表 第 0年 第 1年 第 2年 第 3年 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 行政阶段 设计阶段 批准和许56、可证 酒店施工 酒店运营 行政和设计阶段 非 EB-5 基金没有创造就业机会 施工阶段 EB-5 基金和其他资金施工阶段共创造的就业机会：300.3 运营阶段 使用了所有资金运营阶段共创造的就业机会：564.7 项目行政和设计阶段已完工，并已获得一切必要建设批准和许可证。施工也已开始进行，目前大概完成了施工量的 65%（如下）。预计项目开发会持续二十个月，于 2014 年年初或年中完成。该酒店预计于 2014年第一季度开业。施工状况施工状况 目前大概完成了施工量的 65%16 层结构已成形 外墙已经 90%完成 墙板已经 50%完成 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有57、限公司 29 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 4.4 批准和许可证批准和许可证 芝加哥戈弗雷酒店项目正在进行中，并已获得一切必要批准和许可证。牛津 127休伦酒店投资地产有限公司已收到芝加哥市签发的一切必要批准，包括 2012 年 5 月 15日签发的建筑许可证。牛津 127休伦酒店投资地产有限公司已对建筑许可证、指示牌/顶棚通行权许可证、标志许可证和车道许可证提出了修订要求，并正在等待批准。部分占用证书和占用证书预计分别于开业一个月和一个星期前可获得。与酒店运营相关的其他许可证将根据项目的完成进度进行提交。4.5 预计资金来源预计资金来源 公司用来筹集投资资金的一个方法为：根据 EB-5 58、项目向 EB-5 投资者发行戈弗雷酒店基金有限合伙公司份额，这样，外国投资者通过符合移民法和 EB-5 项目的合规投资，将被授予美国合法的条件性永久居民身份。EB-5 项目要求：（1）合格的外国投资者须对戈弗雷酒店基金有限合伙公司进行投资，并完成所需的入境手续，和（2）对项目每 50 万美元的合格投资须能直接或间接地为合格的美国工人创造至少十（10）个全职就业机会。公司将雇佣充足的全职直属员工和/或间接创造就业机会（由核准的经济计量研究提供证明）以符合 EB-5 项目的投资要求。请参见本机密商业评论中所附经济计量分析确认是否满足以下要求：（1）就当地和国家经济而言，使公司的利益量化，和（2）就59、 EB-5 投资者每 50万美元的投资而言，公司将能直接和/或间接地为合格的美国工人创造至少十（10）个全职就业机会。若戈弗雷酒店基金有限合伙公司未能筹集足够资金来完成本项目，则戈弗雷酒店基金有限合伙公司有权通过私人贷款方式筹集全额资金。该等贷款将优先于 EB-5 投资额。预计芝加哥戈弗雷酒店项目（位于区域内的含 221 间客房的芝加哥市中心酒店）的总投资额达 7487.4326 万美元。本项目预计资金来源如下：4.6 资金用途资金用途 募股获取的资金将用来开发芝加哥戈弗雷项目（位于伊利诺州库克县的耗资 7487.4326 万美元的项目）。资金用途明细如下：资金用途 金额 购置成本$8,20060、,000 施工（硬成本）$32,919,348 软成本*$11,326,754 家具、固定装置和设备/运营用品和设备$6,330,000 其他成本$16,098,224 总计总计$74,874,326*各类软建设成本效应（家具设备购买、建筑和施工、开发费、开业前成本以及酒店开业前成本）将在后续章节中提供。预计资金来源 金额（美元）比例 EB-5 基金$32,500,000 43.4%开发商自资资本$42,374,326 56.6%总计$74,874,326 100.0%牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 30 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 初步预算和开支 资61、金用途 费用 每间客房费用 收购/倒闭$8,200,000$37,104 结算成本$15,000,000$67,873 法律费用$2,000,000$9,050 硬成本$29,401,467$133,038 四楼酒吧附加硬成本$2,956,006$13,376 意外开支$1,933,224$8,748 检测和业主建设项目$500,000$2,262 家具、固定装置和设备/运营用品和设备$5,830,000$26,380 四楼酒吧附加家具、固定装置和设备/运营用品和设备$500,000$2,262 建筑/设计咨询$1,750,000$7,919 施工期间再保险税$150,000$679 餐厅承租62、人整修津贴$421,875$1,909 餐厅承租佣金$96,754$438 购买费用$250,000$1,131 土地开发费$750,000$3,394 项目管理费$260,000$1,176 施工期间财产和财务保险$225,000$1,018 建筑物维护/杂项$750,000$3,394 运营差额储备$1,000,000$4,525 利息分配$1,500,000$6,787 开业前开支$1,400,000$6,335 总金额总金额$74,874,32$338,797 注：施工已开始，所用资金为开发商自有资本；EB-5 基金对完成施工、内部整修和酒店运营至关重要。4.7 投资回报投资回报 根据63、华盛国际独立评估报告的财务预测，预计公司将获得显著投资回报。2014-2015年度的预计净营业收入（NOI）为 815.6254 万美元，3 2014-2015年度预计收入、支出和盈利 收入$20,878,000 支出$15,249,000 净营业收入$5,629,000 3 华盛国际咨询、独立评估报告“芝加哥戈弗雷酒店”（2012年 8 月 27 日），第 96 页 牛津 127 休伦酒店投资地产有限公司 31 伊州政府区域中心 五年预估收入 2013/14 年 9 月开始 2014/15 年 客房数 221 221 入住率 71%76%均价$225.54$239.79 每间可供出租客房收入64、$160.13$182.24 营业日 365 365 入住房间 57,272%总数 平均数 返回后付款 61,305%总数 平均数 返回后付款 收入收入 客房$12,917 61.9$58,448$225.54$14,701 62.9$66,520$239.80 食品 1,958 9.4 8,858 34.18 2,136 9.1 9,663 34.83 饮料 4,599 22.0 20,809 80.30 5,017 21.5 22,701 81.83 其他运作部门 62 0.3 280 1.08 68 0.3 307 1.11 水疗/健身俱乐部 283 1.4 1,281 4.94 30665、 1.3 1,383 4.99 车库/停车场 627 3.0 2,836 10.94 679 2.9 3,072 11.07 租金及其他收入 433 2.1 1,960 7.56 474 2.0 2,146 7.74 总收入总收入 20,878 100.0 94,473 364.55 23,380 100.0 105,791 381.37 部门费用*客房 3,677 28.5 16,636 64.19 3,888 26.4 17,595 63.43 餐饮费用 4,087 62.3 18,495 71.37 4,318 60.4 19,537 70.43 其他运作部门 130 210.6 59066、 2.28 137 201.7 618 2.23 水疗/健身俱乐部 265 93.6 1,200 4.63 277 90.6 1,253 4.52 车库/停车场 196 31.3 888 3.43 205 30.2 928 3.34 总计 8,356 40.0 37,808 145.89 8,825 37.7 39,931 143.95 部门收入 12,523 60.0 56,665 218.66 14,555 62.3 65,861 237.42 未分配经营开支未分配经营开支 行政和一般开支 1,664 8.0 7,528 29.05 1,748 7.5 7,911 28.52 营销 1,367、63 6.5 6,169 23.81 1,433 6.1 6,482 23.37 特许经营费 840 4.0 3,799 14.66 956 4.1 4,324 15.59 运营及维护 901 4.3 4,078 15.74 947 4.1 4,285 15.45 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 32 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 公用事业 277 1.3 1,255 4.84 291 1.2 1,318 4.75 总计 5,045 24.1 22,829 88.09 5,375 23.0 24,320 87.6768、 房产利润 7,478 35.9 33,835 130.56 9,180 39.3 41,540 149.75 管理费 626 3.0 2,834 10.94 701 3.0 3,174 11.44 未减除固定费用前收益 6,851 32.9 31,001 119.63 8,479 36.3 38,366 138.31 固定费用固定费用 房产税 954 4.6 4,317 16.66 964 4.1 4,360 15.72 保险 166 0.8 750 2.89 171 0.7 773 2.79 餐厅租金（315）（1.5）（1,426）（5.50）（335）（1.4）（1,517）（5.4769、）重置准备 418 2.0 1,889 7.29 701 3.0 3,174 11.44 总计 1,222 5.9 5,531 21.34 1,500 6.4 6,790 24.48 净收入$5,629 27.0$25,470$98.28$6,978 29.9$31,577$113.83 资料来源：华盛国际“芝加哥戈弗雷酒店”（2012年 8月 27 日）续下页 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 33 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 五年预估收入续 2015/16 年 2016/17 年 客房数 221 221 入住率70、 77%77%均价$249.30$256.78 每间可供出租客房收入$191.96$197.72 营业日 365 365 入住房间 62,112%总数 平均数 返回后付款 62,112%总数 平均数 返回后付款 收入收入 客房$15,485 63.1$70,068$249.31$15,949 63.1$72,167$256.78 食品 2,224 9.1 10,064 35.81 2,291 9.1 10,366 36.88 饮料 5,225 21.3 23,643 84.12 5,382 21.3 24,352 86.65 其他运作部门 71 0.3 319 1.14 73 0.3 329 71、1.17 水疗/健身俱乐部 318 1.3 1,438 5.12 327 1.3 1,481 5.27 车库/停车场 706 2.9 3,195 11.37 727 2.9 3,291 11.71 租金及其他收入 494 2.0 2,236 7.96 509 2.0 2,304 8.20 总收入 24,523 100.0 110,963 394.82 25,258 100.0 114,290 406.65 部门费用部门费用 客房 4,026 26.0 18,217 64.82 4,147 26.0 18,764 66.76 餐饮费用 4,470 60.0 20,224 71.96 4,604 72、60.0 20,831 74.12 其他运作部门 141 200.0 639 2.27 145 200.0 658 2.34 水疗/健身俱乐部 286 90.0 1,294 4.60 295 90.0 1,333 4.74 车库/停车场 212 30.0 958 3.41 218 30.0 987 3.51 总计 9,134 37.2 41,333 147.06 9,409 37.2 42,572 151.48 部门收入 15,388 62.8 69,631 247.75 15,849 62.8 71,717 255.18 未分配经营开支未分配经营开支 行政和一般开支 1,809 7.4 8,73、185 29.12 1,863 7.4 8,430 30.00 营销 1,482 6.0 6,707 23.86 1,527 6.0 6,908 24.58 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 34 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 特许经营费 1,007 4.1 4,554 16.20 1,037 4.1 4,691 16.69 运营及维护 980 4.0 4,434 15.77 1,009 4.0 4,566 16.25 公用事业 301 1.2 1,364 4.85 311 1.2 1,405 5.00 总计 5,574、79 22.7 25,244 89.82 5,746 22.7 26,001 92.51 房产利润 9,809 40.1 44,387 157.93 10,103 40.1 45,716 162.66 管理费 736 3.0 3,329 11.84 758 3.0 3,429 12.20 未减除固定费用前收益 9,074 37.1 41,058 146.09 9,345 37.1 42,287 150.46 固定费用固定费用 房产税 973 4.0 4,404 15.67 1,002 4.0 4,536 16.14 保险 176 0.7 796 2.83 181 0.7 820 2.92 餐厅75、租金（348）（1.4）（1,574）（5.60）（358）（1.4）（1,621）（5.77）重置准备 981 4.0 4,439 15.79 1,010 4.0 4,572 16.27 总计 1,782 7.3 8,064 28.69 1,836 7.3 8,306 29.55 净收入$7,292 29.8$32,993$117.39$7,510 29.8$33,981$120.91 资料来源：华盛国际“芝加哥戈弗雷酒店”（2012年 8月 27 日）续下页 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 35 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Ty76、pe here 资料来源：华盛国际“芝加哥戈弗雷酒店”（2012 年 8 月 27日）五年预估收入续 稳定 客房数 221 入住率 77%均价$264.48 每间可供出租客房收入$203.65 营业日 365 入住房间 62,112%总数 平均数 返回后付款 收入收入 客房$16,428 63.1$74,335$264.49 食品 2,360 9.1 10,677 37.99 饮料 5,543 21.3 25,082 89.25 其他运作部门 75 0.3 339 1.21 水疗/健身俱乐部 337 1.3 1,525 5.43 车库/停车场 749 2.9 3,390 12.06 租金及其他77、收入 524 2.0 2,373 8.44 总收入 26,016 100.0 117,721 418.86 部门费用部门费用 客房 4,271 26.0 19,326 68.77 餐饮费用 4,742 60.0 21,456 76.34 其他运作部门 150 200.0 678 2.41 水疗/健身俱乐部 303 90.0 1,373 4.88 车库/停车场 225 30.0 1,017 3.62 总计 9,691 37.2 43,850 156.02 部门收入 16,326 62.8 73,871 262.84 未分配经营开支未分配经营开支 行政和一般开支 1,919 7.4 8,683 378、0.90 营销 1,573 6.0 7,116 25.32 特许经营费 1,068 4.1 4,832 17.19 运营及维护 1,039 4.0 4,704 16.74 公用事业 320 1.2 1,447 5.15 总计 5,919 22.7 26,781 95.29 房产利润 10,407 40.1 47,090 167.55 管理费 780 3.0 3,532 12.57 未减除固定费用前收益 9,626 37.1 43,558 154.98 固定费用固定费用 房产税 1,033 4.0 4,672 16.62 保险 187 0.7 844 3.00 餐厅租金（369）（1.4）（1,79、670）（5.94）重置准备 1,041 4.0 4,709 16.75 总计 1,891 7.3 8,555 30.44 净收入$7,736 29.8$35,003$124.54 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 36 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 4.8 外商投资回报外商投资回报 外国投资者回报将在合伙协议中有详细论述。每位投资者的投资回报在 I-526 申请提交后确定，并从商业公司利润中支付。预计投资者每年都会收到以单息计算的利息。当前预测要求该等利息连续支付五年。退出投资策略退出投资策略 公司用来偿还合伙公司80、贷款，从而使合伙公司将投资者投资于其发行的份额的资金退还给投资者的策略为：在第五（5）年年末出售项目或为项目重新筹集资金。但这种情况下不能保证该等出售或再融资会在可接受条款（若有）基础上完成。购买份额为长期投资方案。4.9 融资方式融资方式 公司通过向EB-5投资者发行戈弗雷酒店基金有限合伙公司的有限合伙份额的方式筹集所需资金。如果在第 0年第三季度前未在区域中心的批准下筹集到所有的 EB-5 外商投资资本，那么项目开发者则需要通过区域申请表中的 CPP 备忘录中提及的过渡性贷款来支付初始开发成本。其余项目资本将由开发者自有资本垫付。据估计，外籍企业家（“EB-5 投资者”）将占投资者中的大部81、分，他们期望在根据移民法推行的 EB-5 项目中获益。EB-5 项目中，如合格的 EB-5 投资者在两（2）年内无利息投资100 万美元（或在合格的区域中心内投资 50 万美元），那么其本人和其直系家属则可获得美国永久居住权（即取得得“绿卡”）。根据移民法第 203（b）（5）节中的规定，对于希望获得永久居民身份的外籍人士，如其对符合 EB-5 项目规定的新商业企业进行资本投资，则其可获得移民签证。如合格的外商投资者及其家属在新商业企业中投资 100 万美元及以上，并且为美国工人提供至少十（10）个全职工作，那么其可通过 EB-5 项目获得条件性或临时（即有效期 24 个月）绿卡。如果新商业企82、业所提供的工作数量达到 EB-5 项目的要求，那么外商投资者可在其条件性或临时居住身份失效（即 24个月期满）后获得非条件性或永久绿卡。投资时间不得少于五（5）年。由于 EB-5 项目对投资者的年龄、业务培训、经验和语言能力均无要求，因此在公司看来，EB-5 项目是最具灵活性的移民投资项目。对于持有绿卡的永久居民，只要其居住地为美国且常驻美国（即每年在美国居住时间超过六个月），并且能在其原籍国或根据原籍国规定在其他地方保持其商业和职业利益，那么其本人及其家属则可因个人或商业原因自由回其原籍国。EB-5 项目不要求投资者每天打理其美国投资，仅要求他们“积极参与”商业企业，因此合格的投资者可享受充83、分的灵活性和自由。EB-5 投资者在成为有限合伙企业的有限合伙人后才需要“积极参与”。有限合伙人不负有新商业企业投资外的任何个人责任，因此其可在以有限合伙人的身份进行资本投资的同时，从事其他其认为合适的专业和/或个人兴趣和活动。投资者在获得美国永久居民身份的五（5）年后才有资格成为美国公民，如果外商投资者和/或其家人决定成为美国公民，那么这五年时间中可以抵免获得条件性美国居民身份后的时间。在得到条件性居民身份后，合格的外商投资者及其家人（即配偶和申请时 21周岁以下子女）可获得与其他合法美国永久居民相同的福利，包括：牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 37 伊州84、政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 可在美国生活工作。在美国工作不需要工作许可证。可在美国开发经营一项或多项业务。可为其亲属担保申请绿卡。出入美国无需其他签证和授权。可享受美国永久居民的教育福利，如以美国居民的学费标准就读州立大学。在成为永久居民后的五（5）年后可获资格成为美国公民。4.10 有关预测的警戒性声明有关预测的警戒性声明 此处所载的前瞻性陈述的前提是，基于对当前预算的考虑以及对公司为戈弗雷酒店有限合伙公司的投资者盈利能力的假设；成功地推销其服务；获得足够的资金扩展业务；开展业务时维持严格的监管程序。包括公司意见在内的与上述信息相关的假设难以准确预测85、。这些假设结果受众多因素的影响，这些因素会对公司造成实质性的影响。预算、投资和其他管理决策都是主观的，因此需要根据实际经验和业务发展情况来诠释并且定期修订。公司会根据修订内容改变预算并修改策略，这些行为都可能对公司造成实质性的影响。上述的考虑以及此处所载的其他因素都会使得公司的实际成果和经验与预期结果或前瞻性陈述中的其他期望结果相差甚远。公司已经对项目的预期财务绩效进行了估测。估测结果基于一定的前提和假设，这些假设受公司控制范围之外的未来情形（如一般行业状况）的影响，所以在未来看来可能不正确，公司可能会花费预计之外的成本，其收入也可能低于预期值。公司无法保证能达到预期的结果。公司于业内专家共同86、协商完成预测。但是，由于预期是建立在众多假设的前提之上，而假设未必成真，因此公司的独立专家和顾问都无法对这些预期结果的实现情况给出任何保证。多数风险都在 PPM中有所描述，此类陈述并列入本文作为参考。鉴于上述所有原因，实际情况可能与前瞻性陈述中的内容相差甚远，陈述中的假设也未必成真。另外，备忘录中涉及的“相信”、“预测”、“意欲”、“期望”、“计划”和“项目”等相关字眼的内容，可视为前瞻性陈述。此类陈述以公司的预期为基础，易受各类公司控制范围之外的风险和不确定因素的影响。由于这些风险和不确定因素的存在，因此对此处所载的前瞻性陈述内容实际发生的可能性不作任何保证。公司、区域中心及戈弗雷酒店基金有87、限合伙公司均无义务公开发布可用以反映未来事件和情况的任何版本的前瞻性陈述结果。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 38 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 5.0 就业和人员配备就业和人员配备 经预测，芝加哥戈弗雷项目将在其正式营业后的第三年年末直接或间接创造近 865.0 个全职岗位。芝加哥戈弗雷项目的经济计量分析中讨论了对区域经济、人口和家庭带来的收益，此经济计量分析和 USCIS对获得 EB-5 移民签证批准要求的统计证明都包含在机密商业评论中。以 EB-5 为目的的就业效应 直接效应 间接效应 总计 酒店客房收入 388、60.1 204.5 564.6 建筑业 0.0 390.4 390.4 总计总计 360.1 504.9 865.0 本报告的详细分析证实了下表中对计划项目总经济效应的汇总数据（以 2008 年美元价值计）。开发商的酒店建设计划是在芝加哥市中心打造一座 16 层的含 221 间客房的酒店。完工后的酒店中，82%为标准客房，18%为套间，这使得其与区域内的四星级独立酒店竞争时占有优势。其独特的建筑设计将吸引众多住客。另外，芝加哥市场供应扩张缓慢，加之国家经济的复苏，这些原因都将使得更多的访客涌入区域。业主在做出酒店建设的财政预算时已考虑到这些市场情况以及新酒店的独特特性。华盛国际的独立评估报告89、中包含了对新酒店与芝加哥市中心其他独立经营的四星级酒店的经营统计比较。华盛国际可行性研究报告中显示，酒店在开始营业后第三年的入住率将达到 77%，与竞争酒店相比高出两个百分点，对于一个拥有独特设施的酒店来说这个数字是合理的。根据标准客房和套间的入住率和房价，在酒店开始运营后的第三年，即 2015 年，80665 的年间夜量预计将使酒店从房间租金中收入 1548.5万美元。用于住宿的预期年开支划分在 NAICS 7211项和 IMPLAN 的 411节下。EB-5 进程的 I-829 阶段中，将验证酒店的住宿收入。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 39 伊州政府90、区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 6.0 管理管理 6.1 区域中心管理区域中心管理 Zachary Zises/总裁总裁 在 2011年，Zises 先生创建了伊州区域中心并在 2012年开始成为管理成员。Zises先生是 EB5投资项目的专家为当地发展商和移民律师提供专业 EB5 咨询。在这之前，Zises 先生是芝加哥商品交易所的独立交易员，并在 2006 年创建了Zises交易公司。此外，他还是芝加哥一家地产公司CWAZ的管理成员，和在歇根州 Benton Harbor 镇拥有 50 亩蓝莓果园。Zises先生毕业于加州大学柏克莱分校 6.2 牛津牛津 91、127 休伦休伦酒店投资地产有限公司管理酒店投资地产有限公司管理 公司将与一家经验丰富的房地产投资公司牛津资本投资集团有限公司共同管理。John W.Rutledge/牛津牛津度假酒店，度假酒店，牛津牛津资本投资集团有限公司，董事长兼资本投资集团有限公司，董事长兼 CEP，创始人创始人 Rutledge 先生是酒店房地产企业家和私募股权投资者，是牛津资本投资集团有限公司的创始人、总裁兼首席执行官。牛津资本投资集团有限公司总部位于伊利诺伊州芝加哥市，是一家全国性的房地产、私募股权、资产管理和投资公司。Rutledge还是酒店运营的子公司牛津酒店和度假村的创始人、总裁兼首席执行官。Rutledge92、 先生在 24 岁时合伙建立了他的第一家公司牛津房地产公司。在 1994 年，在Rutledge 先生于商学院学习的第二年，成立了他的第二家公司牛津资本伙伴公司。与此同时，他还完成了在华尔街并购/收购和商业银行公司Wasserstein Perella有限公司的延长实习。在 2004 年至 2006 年间，他成立的他的第三家公司，牛津资本伙伴有限公司的继承公司牛津资本投资集团有限公司。牛津资本投资集团有限公司最初是作为从其个人及其伙伴认为具有吸引力的长期套利机会中获利的平台，这些机会是由国内房地产市场的过度建造而带来的，特别是在早期至 20世纪中期的住宿业中。自那时起，出现两波主要逆势买入潮，93、首波出现于 20 世纪初期 RTC危机期间，第二波出现于 9月 11 日及互联网泡沫破裂之后。在这两波主要逆势买入潮期间，牛津、其子公司及其负责人成功地赞助、联合赞助和/或参与近 25亿美元的酒店房地产投资、认购和/或开发，从近 12000 间酒店客房中获近 6.5 亿美元的年收入，其 5000 余名员工为投资者创造了超过 6亿美元的利润。牛津领导的知名项目包括逸林大都会酒店和纽约雷迪森列克星敦酒店、国家会议中心（维吉尼亚州，兰斯）、温德姆威尔明顿酒店、位于前 IBM办公楼中的芝加哥朗庭酒店、芝加哥壮丽大道的温德姆酒店、芝加哥菲利克斯酒店、芝加哥市休伦湖西街 127 号的酒店、逸林酒店和芝加哥94、北岸的会议中心、芝加哥北岸的万丽酒店、芝加哥西北部的凯悦萨默菲尔德套房酒店、芝加哥卡斯酒店、以及万豪东南亚投资组合：查尔斯顿、哥伦比亚和南卡罗莱纳州的罗克希尔；以及北卡罗莱纳州的马修斯。牛津还投资了阿比度假酒店和阿凡尼水疗中心（位于威斯康星州的日内瓦湖），并通过投资子公司投资了芝加哥壮丽大道的逸林酒店。同时，牛津还投资了旧金山的泛太平洋酒店、旧金山的弗朗西斯德雷克爵士酒店、杰克逊威尔河畔的凯悦酒店以及五间日本酒店的投资组合，分别位于东京、大阪、神户、冲绳和福冈。Sarang Peruri/牛津牛津资本集团有限公司资本集团有限公司委托人委托人 认购过程中，Peruri先生负责的内容包括报销、尽职95、协调、新交易的发起以及金融结构。他在发展过程中负责的内容包括项目预算、设计/规划选择、施工管理监督和战略资产管理。他同样负责企业私募股权业务中的投资机会。在加入牛津资本集团有限公司之前，Peruri先生 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 40 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 在国际股本集团从事收购和资本管理工作，其重心放在南美和亚洲与房地产相关的投资。Peruri先生的第一份工作是在摩根士坦利公司的投资银行部任职，在此期间，其完成了分析培训课程。Peruri先生在宾夕法尼亚大学沃尔顿商学院取得了金融和房地产专业的工商管96、理硕士学位，并获得了养老地产协会奖学金和罗伯特托伊戈奖学金，同时，他还任杰里米西格尔教授的助教。此外，他还取得了美国伊利诺伊州大学商学院的金融理学学士学位，在此，他以最高荣誉毕业，并获得了铜牌。他同时还持有伦敦经济学院的一般课程证书。Brad Mulvihill/牛津牛津资本集团有限公司资本集团有限公司委托人委托人 Mulvihill 先生在牛津资本集团有限公司参与的酒店交易总额超过 5 亿美元。他在酒店投资方面主要负责收购报销、尽职协调、交易发起以及战略资产管理。他在开发/建设项目管理方面主要负责项目预算分析、投标审查和施工过程管理。同时，他还负责在房地产市场和企业私募股权领域选择投资机会。97、在加入牛津资本集团有限公司之前，Mulvihill 先生在普增房产和凯悦国际集团（即环球凯悦集团）积累了六年的房地产投资经验。在普增房产任职时，Mulvihill 负责报销、交易架构搭建、尽职调查国际购物中心收购、开发以及合资合作。在凯悦国际集团工作时，他负责对酒店收购和新开发项目进行财务分析。Lawrence B.Cummings/牛津牛津资本集团有限公司资本集团有限公司高级常务董事高级常务董事 Cummings 先生为生于芝加哥，在商业房地产方面拥有逾 25 年的经验。拥有酒店、办公、零售和高级住宅领域的从业经验。Cummings 曾分别担任私人持股公司和上市公司的负责人。他在 2000 98、年加入牛津及其附属企业担任酒店和高级住房交易的高级顾问，在 2005 年，他升职为常务总经理，2006 年被提拔为高级常务总经理。2005 年，Cummings 共同成立了牛津酒店投资伙伴公司。在加入牛津之前，Cummings 主要负责位于俄勒冈州本德的桑河生活中心的杠杆收购，是一项辅助生活和专业护理资产的投资组合。最终，桑河被成功收购。Cummings 负责的成功事例中，还包括担任总部位于迈阿密的阿兹特克休闲集团及其继承公司佛罗里达州 LAG 公司的酒店中间人。其负责的交易中包含了以 5900 万美元售出迈尔斯堡希尔顿花园酒店。Cummings 于 1976年毕业于哈佛学院历史系。他于 1999、80年获得了哈佛大学工商管理商学院的工商管理硕士，主攻房地产和金融。Cummings 为青年总裁组织（YPO）的前任会员，并且至今仍为城市土地学会中的一员。George Jordan/牛津牛津度度假酒店有限公司假酒店有限公司高级运营副总裁高级运营副总裁 George Jordan 是一名区域总经理，负责监督所有的三星和四星级酒店。Jordan 拥有 30 年的酒店从业经验，就业酒店包括亚利桑那比尔特莫酒店、圣保罗酒店、马凯特酒店、德雷克酒店和拉斐尔酒店，最近的包括芝加哥菲利克斯酒店。Jordan 于美国南加州大学和亚利桑那州立大学获得了金融理学学士学位，此后他得到了晋升。George 曾就职希100、尔顿国际酒店任职区域餐饮总监，还曾担任德雷克酒店的酒店经理。近期，他与开发团队合作收购了拉斐尔酒店，并且将其发展成独立的四星级精品酒店公寓。George于 2009 年加入牛津团队，任职区域总经理，负责监管菲利克斯酒店和卡斯酒店，他的运营和营销专业知识有利于收购操作。6.3 项目合伙人项目合伙人 牛津牛津资本集团有限公司资本集团有限公司 牛津资本集团有限公司作为私有公司，从事全国房地产投资、开发、资产或财产管理业务，总部位于芝加哥，在查尔斯顿、纽约市和华盛顿特区（北弗吉尼亚州）设有直属分公司或控股公司。牛津的投资活动历来以负责的大型兼并、开发及二次开发为主。公司业务的主要领域包括酒店、度假区、101、会议中心、老年住宅以及医疗、健身、水疗、运动休闲俱乐部 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 41 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 等其他运营密集型房地产。此外，在其他主要房地产项目如办公室、零售部、住宅及土地方面也有投资。牛津的企业私募股权活动主要集中于快餐店及其他食品公司、快速消费品与零售类、医疗保健类、移动技术平台以及包括财务软件和银行业务在内的财经服务。牛津负责人及其附属公司的参与交易额已超过 30亿美元。牛津的机构投资者、私人股权投资者及合伙人包括家庭办公室、主权财富基金、基金会、留本基金、养老基金以及机会基金。102、其贷款人包括投资银行、商业银行和信贷公司。牛津以高度组织性和强大的分析能力见长，同时又能使其所有项目均具有独具一格的良好前景。公司的专业领域包括：兼并和开发（主要通过所有权渠道）、战略规划和品牌建设、集资、投资和财务构建、证券包销、合法清查、开发建设管理、资产/投资/财产管理、运作、投资者报告和处理。牛津的负责人参与过极其复杂的大型国内项目，包括集团开发、办公室公寓建筑和酒店的开发再利用，以及综合重建项目。牛津牛津资本项目范例资本项目范例 酒店及房地产 寺庙地 59 号的精品酒店 马萨诸塞州，波士顿市 芝加哥戈弗雷酒店 伊利诺伊州，芝加哥市 位于前 IBM 办公楼中的芝加哥朗庭酒店 伊利诺伊州103、，芝加哥市 菲利克斯酒店 伊利诺伊州，芝加哥市 逸林大都会酒店 纽约州，纽约市 国家会议中心 弗吉尼亚州，兰斯市 雷迪森列克星敦酒店 纽约州，纽约市 壮丽大道的芝加哥温德姆酒店 伊利诺伊州，芝加哥市 芝加哥北岸的逸林酒店和会议中心 伊利诺伊州（斯科基），芝加哥市 芝加哥北岸万丽酒店 伊利诺伊州（诺斯布鲁克），芝加哥市 庄里大道卡斯酒店 伊利诺伊州，芝加哥市 阿比温泉度假村 威斯康星州，丰塔纳（日内瓦湖）位置图位置图 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 42 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 酒店及房地产-接上页 市中心汉普104、顿酒店和套房 威斯康辛州，密尔沃基 芝加哥西北部凯悦萨默菲尔德套房酒店 伊利诺伊州，绍姆堡 市中心逸林酒店（前温德姆）特拉华州，威尔明顿 万豪住宿酒店 南卡罗来纳州，查尔斯顿 万豪斯普林希尔套房酒店 南卡罗来纳州，查尔斯顿 哥伦比亚东北部万豪住宿酒店 南卡罗来纳州，哥伦比亚 哥伦毕业东北部万豪酒店 南卡罗来纳州，哥伦比亚 夏洛特马修斯万豪酒店 北卡罗来纳州，马修斯 罗克希尔万豪酒店 南卡罗来纳州，罗克希尔 南尚蒂伊杜勒斯万豪住宿酒店 弗吉尼亚州，尚蒂伊 温德姆花园酒店格威内特（金假日酒店）乔治亚州，亚特兰大 温德姆花园酒店诺斯莱克（金假日酒店）乔治亚州，亚特兰大 牛津资本投资联盟项目 壮丽大道105、逸林酒店 伊利诺伊州，芝加哥 万豪酒店（前泛太平洋酒店）加利福尼亚州，旧金山 弗朗西斯德雷克爵士酒店 加利福尼亚州，旧金山 杰克逊威尔河畔的凯悦酒店 佛罗里达州，杰克逊威尔 申浦安东方酒店 日本，东京迪斯尼乐园 难波东方酒店 日本，大阪 东方美利坚公园 日本，神户 Alivila 日航酒店 日本，冲绳 Centraza 酒店 日本，福冈 高级住房 保健护理中心在弗吉尼亚州的五家专业护理设施的投资组合 迈阿密慈善医院内的慈善医院护理中心 普罗维登斯医疗保健公司在俄亥俄州、弗吉尼亚州和佛蒙特州的高级住宅物业连锁 Southtowne生活中心 俄勒冈州，尤金 桑河生活中心有限责任公司俄勒冈州中部的 106、7个高级住宅物业投资组合 沃库拉保健中心 佛罗里达州，沃库拉 麦迪逊护理中心 佛罗里达州，麦迪逊 其他房地产 一家位于 N.富兰克林街 伊利诺伊州，芝加哥市 十家位于拉萨尔街 伊利诺伊州，芝加哥市 奥普拉温弗瑞的哈波工作室 伊利诺伊州，芝加哥市 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 43 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 7.0 美国酒店行业概述美国酒店行业概述 7.1 行业行业概述概述 由于旅游消费的缩减，酒店和旅馆行业的收入在 2009 年下降到 7.6%，但行业在 2010 年开始复苏。收入从 2010 到 2012 107、年每年都因为受到经济和旅游率好转而增长。基于过去的五年，直到 2013年的数据显示，IBISWorld预期行业收入将有一个 0.3%的平均年增长率，到达 1376亿美元的收入，包括 2013年的 2.5%增幅。2009 年，美国经济的衰退和失业率的上升使得人们在花费方面更加谨慎。因此，人们不愿意花费在非必要的旅游上。家庭和企业为了节省开支，使得休闲和商务旅游经费大幅下跌。同时，行业受到国际访美游客减少的了不利影响，使 2009年的收入下降了 5.2%。从 2010 年和现在，美国经济不断好转，人们对经济的担忧也平淡了下来，大批的消费者和企业客户选择出游时入住酒店和旅馆。有 2009 年底到 2108、013年，美国国内旅游预期年增长达到 1.7%。同时（2009-2013），国际游客到访美国也预期有 6.0%的年增长率。这个趋势加强了美国酒店业的需求，帮助了行业的表现。展望接下来的五年，IBISWorld 预测酒店行业将再一次在长住酒店、精品酒店、水疗疗养地和度假村有极大的发展。业内人士预期会进军海外新兴市场，如中国、印度、东欧和北美。在接下来的五年直至 2018 年，行业收入预计将以年平均每年 3.4%的速度上升，涨至 1622亿美元。由于需求的持续的增长，行业内就业量预计将以每年平均 3.3%的速度增长，涨至170万人。酒店行业一览酒店行业一览 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有109、限公司酒店投资地产有限公司 44 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 7.2 关键外因关键外因 美国居民国内旅游美国居民国内旅游 国内旅游（包括所有的旅游，但特别是商业旅游）以及游客在外住宿趋势直接影响了住宿的需求量。由于美国游客旅游量得到了增长，对酒店和旅馆的需求量也得到了增加。这种驱动因素预计在 2013年缓慢增加，显示了行业内的潜在机会。消费者信心指数消费者信心指数 消费者的信心决定了其对娱乐和旅游的开支，特别是在经济衰退期间。这种驱动因素预计在2013 年得到增加；但是，由于这种因素充满变数，所以这个因素对酒店行业来说仍然是个潜在的威胁。消费者开支110、消费者开支 消费者消费水平对旅游需求有直接的影响。如消费者整体消费较多，那么其将更有可能为旅游和住宿消费。因此，消费者开支的增长有利于促进住宿的需求量。此类因素将在 2013 年缓慢增长。非美国居民的入境旅游非美国居民的入境旅游 国际访美游客量及其在美国停留时间可对住宿需求量产生影响。入境旅游量的增长可增加对酒店和旅馆的需求量。此类因素将在 2013年得到增长。竞争竞争 由于存在众多小型企业和少量极大型国际企业的竞争，行业内的竞争通常很强，并且会时常加强。其他影响竞争力的重要因素包括地段（游客和商务游客密集的地方需求较大）、酒店/旅馆的星级以及设施和服务质量知否满足顾客的期望和要求。企业或连锁111、酒店/旅馆的品牌和形象对增加游客对其设施和服务的信心也尤为重要。近来，由于游客预订习惯和喜好发生了改变，企业需要在网络上向顾客呈现其设施、服务和价格，并提供网上支付预订服务。酒店和旅馆行业的运营依托着住宿市场这个充满活力、瞬息万变的市场。其面临着更广阔市场的其它部门（包括旅行房车停车场、家庭式旅馆以及旅馆）带来的竞争。由于旅游市场分割并将继续细分，这将使旅客住宿有新的要求。基于其产品类型和目标客户群都在一个稳定期内，这计划的酒店处于企业市场平均水平下。需求的增长将会因为谷歌移动手机从郊区移至市中心的商品市场大楼，和衍生到凯易律师事务所大楼和其他在这商业区的企业发展，提供了更多元化的客户群，允许112、这酒店更精准的推广他们的企业市场业务。美国居民国内旅 消费者开支 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 45 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 7.3 当前表现当前表现 在过去的几年中，酒店和旅馆业面对着需求下降局面。在经济的衰退的初期，人们对其财政的担忧，减少了奢侈品的开支，包括旅游在内，致使各种旅游住宿收入都明显下降。2009年，经济衰退加重，失业率增加，美国国内旅游量下降了 5.1%，国际游客到访量下降了 5.2%，这影响到酒店行业的需求。因为酒店和旅馆的运营极大地依靠国内外游客，随着国内外游客的减少酒店业的盈亏收到直113、接的影响。无论如何，从 2009年底至 2013年，国外游客量预期有年增长 6.0%，同时国内游客量也有 1.7%的增长幅度。旅游收入的增加有望提升酒店和旅馆的入住率，因此 2013 年度的盈利预期有 2.5%的升幅。直到 2013 年的过去五年，业内收入预计以每年平均 0.3%的速度增长，直到 1376亿美元。行业数据 收入 IVA（百万美元）机构 企业 就业出口（百万美元）出口（百万美元）进口（百万美元）薪资（百万美元）国内需求（百万美元）美国居民国内旅游 2004 123,706.8 60,121.5 47,579 37,818 1,406,751 33,400.8-635 2005 1114、23,434.6 64,803.2 47,997 38,337 1,414,457 34,314.8-661 2006 125,850.2 666,826.5 48,472 38,707 1,435,580 34,860.5-661 2007 134,877.9 70,755.41 49,309 39,620 1,453,722 35,822.1-682 2008 135,183.1 68,402.6 48,664 38,735 1,489,183 35,958.7-654 2009 124,915.4 56,711.6 48,762 38,425 1,391,932 33,227.5-621115、 2010 127,746.6 60,807.4 49,066 38,564 1,369,267 33,980.6-633 2011 132,490.2 64,655.2 49,342 38,601 1,414,842 35,109.9-642 2012 134,243.9 65,645.3 49,412 38,619 1,428,125 35,400.4-653 2013 137,564.2 68,369.4 50,003 38,705 1,457,926 36,179.4-664 2014 140,597.1 70,017.4 50,331 38,711 1,490,069 36,977.116、0-683 2015 144,569.1 72,429.1 50,501 38,710 1,537,991 38,166.2-712 2016 151,298.1 76,254.2 50,598 38,798 1,609,577 39,942.7-742 2017 162,159.6 82,701.4 50,698 38,721 1,731,660 42,972.3-758 2018 162.159.6 82,701.4 50,698 38,721 1,731,660 42,972.3 777 7.4 行业趋势行业趋势 技术的发展提高了劳动生产率，降低了劳动成本，并加强了酒店和旅馆业的服务水平117、。在过去的五年中，互联网的普及使行业大为获益。经营者通过网络搜集信息、预订以及采购，这降低了整体成本。运营者通过网络搜集的信息可使他们更有针对性地通过邮件、短信或其他电子形式发送促销广告。许多企业利用客户奖励项目吸引并维持频繁前往的游客。以L和 P网站为例，它们提供提前预定功能，并在最后时刻提供大幅折扣。许多运营者将一些预计的空房预交给这些网站出售，增加其入住率和创造额外收入。喜达屋国际酒店集团等主要运营商也成立了酒店房地产投资信托基金来集资。在经济衰退前，这些信托基金普遍地投资者公寓式酒店里，直到次贷危机导致了投资资金的枯竭。不管怎样，运营商重组业务，不再直接持有酒店物业拥有权，返回其核心专118、业领域酒店运营管理。虽然酒店运营整体收入相对较低，但是由于减去了许多与地产相关的成本，所以其利润率较高。尽管如此，酒店业仍旧以地产为本。因此，业主受到一般房地产价值周期和经济情况的改变的限制，并受当地酒店房间供求失衡的影响。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 46 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 7.5 行业展望行业展望 年际变化 收入（%）Iva（%）公司（%）企业（%）就业（%）出口（%）进口（%）薪资（%）国内需求（%）美国居民国内游（%）2004 5.1 12.0 1.8 2.7 3.0 N/C N/C 4.7 119、N/C 8.0 2005 0.2 7.8 0.9 1.4 0.5 N/C N/C 2.7 N/C 4.1 2006 2.0 3.1 1.0 1.0 1.5 N/C N/C 1.6 N/C 0.0 2007 7.2 5.9 1.7 2.4 1.3 N/C N/C 2.8 N/C 3.2 2008 0.2 3.3 1.3 2.2 2.4 N/C N/C 0.4 N/C 4.1 2009 7.6 17.1 0.2 0.8 6.5 N/C N/C 7.6 N/C 5.1 2010 2.3 7.2 0.6 0.4 1.6 N/C N/C 2.3 N/C 1.9 2011 3.7 6.3 0.6 0.1 120、3.3 N/C N/C 3.3 N/C 1.4 2012 1.3 1.5 0.1 0.0 0.9 N/C N/C 0.9 N/C 0.7 2013 2.5 4.1 1.2 0.2 2.1 N/C N/C 2.1 N/C 2.8 2014 2.2 2.4 0.7 0.0 2.2 N/C N/C 2.2 N/C 3.0 2015 2.8 3.4 0.3 0.0 3.2 N/C N/C 3.2 N/C 4.2 2016 4.7 5.3 0.2 0.2 4.7 N/C N/C 4.7 N/C 4.3 2017 4.4 5.1 0.0 0.2 4.8 N/C N/C 4.8 N/C 2.2 2018 2121、.6 3.2 0.2 0.0 2.6 N/C N/C 2.6 N/C 2.4 酒店和旅馆行业正在复苏。经过了 2009 年的低迷后，2010 年至 2012 年行业收入得到了回升，并预计在 2013 年持续增长，且增幅有望达到衰退前的水平。IBISWorld 预测，在接下来的五年直至 2018 年，行业收入将以年平均 3.3%的速度上升，涨至 1622亿美元。到 2014年将预期以 2.2%的速率增长，并带来 1406亿美元的预计收入。行业将会在失业率下降和消费者开始更自由地消费的情况下，尤其民康活动，如旅游渡假，从整体经济复苏以得益。消费者的花销预计在未来五年以平均年增长率 2.9%（包括 122、2014 年的 2.3%增幅）持续增长。企业消费也是同样展望增长，有助酒店业的需求发展。由于消费者收入增加，企业也提高了其预算，所以在之后的五年旅游收入预计将增长。2014年，国际游客量预计增长 4.3%，国内游客量增加 3.0%。IBISWorld 预测今后的五年国际和国内游客量年平均增长速度分别为 3.7%和 3.2%，并将保持稳定。游客量的增加也加大了对住宿的需求量，酒店和旅馆将因普通旅游和商务旅游的增加而获益。国内和国内旅游价格的改变对旅游模式的确定发挥着重要的作用。其他非经济需求的决定因素包括消费者是否有时间旅游、文化联结性及消费者的年纪。天然气的价格影响着机票价格和其他与汽车相关的123、旅行费用，所以同样直接地影响旅游花费。7.6 增长趋势增长趋势 在今后的五年中，由于旅游住宿需求量的持续上涨，酒店和旅馆投资量会逐渐增加。投资项目将会在这五年的前期加速，来平衡过去几年的不足。运营商对酒店投资时将把重心放在国际旅游市场和地区，包括俄罗斯、东欧、中东、拉丁美洲、亚洲、中国和印度。因此，国内住宿投资提案将竞相为国际旅游市场和地区集资。在美国本土，某些地区酒店房间供应过盛，因此对整体行业复苏会有影响。根据 联合国世界旅游组织（UNWTO）的旅游迈向 2030的报告中，国际旅客到访亚洲、拉丁美州、中欧、东欧、地中海东、中东、和非洲将会以发展国家增幅的一倍速度发展。最大的增长地区为亚太区124、，将会以平均 4.9%的年增长至 2030。中东和非洲地区也将会倍增。国际游客到这些新兴市场将会在 2015 年超越发展市场。到 2030 年，57%的游客将会到访新兴市场（相对 30%在 1980 年），而 43%的游客将会到访发展市场（相对 70%在 1980 年）。因此，大型酒店运营商的盈利将会集中在新兴市场。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 47 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 7.7 产品和市场产品和市场 酒店和旅馆住宿需求量因国内和国际游客市场情况而变。国内旅游国内旅游 56%的过夜旅游游客需要在酒店、汽车125、旅馆或家庭式旅馆中停留。总体来看，就国内旅游市场而言，75%的游客为休闲的目的出游，14%为商业目的出行，其余 8%的游客的出行目的两者兼有。所有旅行者中，乘汽车出游的占 77%，乘飞机的占 18%。一般情况下，主要城市的大型连锁酒店拥有较多的商务旅客和国际游客到访，而汽车旅馆的顾客大多为国内休闲旅游者。影响旅游量的因素同样影响着在酒店和旅馆住宿的需求，这些因素包括家庭可支配收入（这受到一般就业增长情况的影响）以及利率和税率的变动。家庭可支配收入决定了一个家庭的支出和旅游次数，而旅行则影响着旅游业的经济增长。同样重要的还有燃料价格，这也是影响家庭可支配收入的因素之一，因此同样地也影响着一般旅游126、需求量、流动量以及旅行模式。可分配时间的改变，以及已工作人员近来不再愿意利用假期出游（工作和家庭原因），这都对酒店和旅馆行业产生了影响。在有限的家庭可分配收入中，假日支出款项除用于旅游外，还会用于其它休闲和娱乐。对旅游方式产生长期影响的是就是国内旅游和出国游在价格上的差异。两者间的差异受汇率变动、廉价机票数量、度假套餐和飞机座位数影响。最后，私人运营商、联邦政府和各州政府进行的旅游推广（如通过电视节目和特别体育赛事等进行推广）也会刺激旅游。但是，州政府作出的旅游推广只可促进当地的旅游，而非整个旅游行业。商务旅游商务旅游 商务旅游包括前往参加研讨会和会议的旅行，占国内家庭旅行总量的 20%。此类127、旅游很大程度上受经济增长、商务会议和收益性情况的影响。经济状况直接影响商务旅游数量、旅游时间和旅行开支预算。此外，随着技术的发展，电信会议和电话会议减少了商务旅游的必要性。国际旅游国际旅游 国际旅游行业是全球范围内最具竞争力的行业之一。国际旅游与国内旅游相似，都受全球经济状况，特别是经济增长情况的影响。此外，美元兑其他主要货币的汇率直接影响旅行费用，进而对影响各竞争旅游目的地对游客的吸引力，所以国际旅游行业也会受此影响，特别是在主要游客来源国/地区。地缘政治紧张局势等其他因素，包括战争和恐怖主义（无论其实际存在与否），也会影响国际旅游量。由政府或其他机构举办的重大活特别活动等促销活动也会引起游128、客的兴趣。最后，供给因素也同样至关重要。供给因素包括游客计划旅游期间的航班数、飞机座次以及其目的地的住宿情况。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 48 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 近 28.5%的住宿客户都为临时商务旅客，25%旅游的目的是为参加会议，25.7%为度假旅客，20.8%的游客旅游是出于个人或家庭的原因。预定房间的客户中，83.3%为国内游客，16.6%为国际游客。经济衰退使得商务旅游的数量减少，因此商务游客和会议游客的相对比例在过去的五年中有所下滑。商务间夜房住客一般为 35岁至 54岁左右的男性，通常129、为管理人员或专业人士。这些游客多在入住前事先预定，每间夜花费在 95美元左右；这类人中，36.0%入住一晚，25.0%会入住两晚，而其余的则会入住两晚以上。休闲旅客通常会携一名同伴一同出行，年纪与上述年纪相仿。此类旅客在入住前也会预定，每间夜花费在 87美元左右。其中，43.0%的旅客会入住一晚，28.0%会入住两晚，其余的旅客则会入住两晚以上。来源：WWW,牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 49 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 行业利润是指扣除利息和税金前的收益。不同参与人的利润各不相同，影响利润的因素有酒店规模、酒130、店网络及酒店母公司等。大型酒店通常会因其经济规模而获得更多的利润。运营商在房价上竞争激烈，同星级并且位于同一地区的企业在价格上的竞争尤为激烈。2004 年至 2008 年年中，由于国内旅游数和住宿需求量的增加，酒店和旅馆行业的利润显著上升。然而，2008年年中至 2009年摸的全球金融危机导致了形势的逆转，2009年行业收入大幅下降。住房需求量的下降和房价的大幅折扣都给行业以沉重的一击。2010 年和 2011年旅游行业的复苏使得行业利润得到了回报增长，并将在 2012 年保持增长势头。IBISWorld 预测本行业在 2012年的利润将占行业总收入的 8.0%，这个数字在 2009年仅为 5131、.5%。酒店和旅馆行业的主要开支为采购和销售成本，如床上用品和客房用品。大多酒店会在房间内、单独的餐厅和用餐区提供餐点和酒水。食品和酒水价格的浮动严重影响着行业的收入和利润。短期内，此类开支的增长不得转嫁给顾客或客户。因此，菜单、餐点分量和其他对食品服务的投入需要得到持续的监管。2012 年，采购费用预计占企业平均收入的 38.1%。上至前台活动（如前台接待、礼宾服务等），下至后台区活动（包括一般管理、会计、市场营销、房间清洁以及厨房、酒吧和餐厅的服务），酒店管理在很多方面都需要劳动力。酒店的大多岗位都不需要过多的技能，培训要求也较低，这些岗位的员工可为兼职或散工，因此大多酒店的人员流动率教大132、。鉴于此，酒店长期需要招聘和培训，这将使得酒店付出昂贵的代价。一些运营者将其部分员工服务外包给专业招聘机构，以降低招聘成本。IBISWorld 预测 2012年行业工资总额将占行业总收入的 26.8%，这个数字在 2007年仅为 25.7%。2012年租金和水电费用将占收入的 7.6%，其比例在十年前就开始增长。造成这种涨势的原因是房地产投资信托基金（REIT）的普及，以及越来越多的酒店在其租用的建筑内运营的事实。所以，租金开支得到了增加。其他主要开支占行业收入的 12.7%，包括维护和保养、利息成本、促销成本、付与代理商的佣金、预定和互联网费用、会计和法律费用、汽车开支、文具和印刷、保险和其133、他行政和管理费用。部门所有行业的平均成本（2012）行业成本（2012）利润 薪资 购置物 折旧 营销 租金和公共事业 其他 来源：行业与行业成本行业与行业成本 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 50 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 8.0 项目市场分析项目市场分析 8.1 区域概况区域概况 酒店周边地区的住宿设施通常对其地位、形象、等级和运营风格都会产生影响，有时还会影响其打进某些细分市场的能力。周边地区通常是指休伦街以北、拉萨尔街以西、伊利街以南及克拉克街以东的地区，这些地区都处于盛衰周期中的稳定阶段。在这些紧邻的134、地区中，土地主要用于商业和住宅用途。这些周边地区以餐厅、公寓和高端零售购物中心（购物中心经营者数家全国知名的连锁商店）而闻名。项目所在区域内的企业和实体中较著名的有费利克斯酒店、最佳西方酒店以及英菲尼迪特许经销店。区域毗邻地区内的餐厅中包括有 Fogo de Chao、Elate，以及 Chicago Chop House。一般而言，周边地区的土地中，30%为办公用途，40%为零售/餐厅用途，20%被酒店所占用，另外 10%为住宅区域。芝加哥戈弗雷酒店的开业将对此地区产生有利影响；酒店充分利用了未用土地，并且其使用符合周边地区的使用要求。交通 沿东西向 94号州际公路可直通项目区域，此条公路沿135、南/北一直延伸至芝加哥地区，向北直通威斯康星州的密尔沃基港市，向东直抵密歇根州的安阿伯。南北向 55 号州际公路向南途经的城市包括密苏里州的圣路易斯和田纳西州的孟菲斯。区域内主要的高速公路中还包括东西向 90 号州际公路，西通罗克福德，沿东南向可达印第安纳州的加里。同时区域内还有数条地方公路。驾驶者沿 90号州际公路东行驶，从 50B 出口驶出可到达东俄亥俄街，沿通道继续向东行驶一公里左右则可到达北拉萨尔街。左转驶入被拉萨尔街后继续向北行驶四分之一公里左右后右手边即为项目所在地一个尚算繁忙的十字路口。路边有指示牌指向地产方位；因此领域的显著标志使得酒店很易找到。总体而言，项目所在区域交通方便，136、所提议的酒店也非常醒目。机场交通 在项目所在地的西北方近 17 公里处的奥黑尔国际机场将很好地服务于地产项目。驾驶者可从机场沿路标驶入 90号国道，一直向东行驶，到达 90 号州际公路后变可按上述路径驶往项目所在地。位于项目所在地西南方向 13 公里处的米德韦机场同样也能很好地服务于地产项目。8.2 供需供需 在供需的经济原则中，价格与需求成正比，但与供应成反比。住宿业中，供应量即为可提供的客房数量，需求量即为入住客房量；供需平衡直接影响客房价格或平均价格。含 221 间客房的芝加哥北河戈弗雷酒店将坐落于伊利诺伊州的芝加哥市。所提议项目周边的市场中共有 535 家酒店和旅馆，客房总量达 957137、01 间。其中最大的两间酒店分别为 2019 间客房的凯悦酒店和 1639 间客房的帕尔玛希尔顿酒店。在如此大供应量的市场中，芝加哥戈弗雷酒店将在地段、价格、质量、入住时间（如将重心放在长期居住或者短期居住服务上）、房间类型（全套房或标准间）、酒店经营时间和品牌等因素方面与小型酒店进行竞争。史密斯旅游研究（STR）公司是一家独立的研究公司，从事住宿业数据的编写和出版，典型的酒店买家通常会参考其编写出版的数据。该公司曾为一类酒店所编写的历史供需数据可用于分析所提议的地产项目。下表中的内容包含了上述信息，以及整个市场的入住率、平均价格和每间客房的收入（“平均客房收入”）。平均客房收入即入住率乘以平138、均价格，它显示了如何将客房收入最大化。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 51 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 历史供需趋势 年 平均日客房数 可用 间夜变化（%）入住间夜数 变化（%）入住率（%）平均价格 变化（%）每间可销售房收入 变化（%）2002 1,194 435,810-309,239-71.0$145.28-$103.09-2003 1,194 435,810 0.0 319,332 3.3 73.3 149.27 2.7 109.38 6.1 2004 1,575 574,875 31.9 387,596139、 21.4 67.4 156.11 4.6 105.26（3.8）2005 1,521 555,11 1（3.4）371,444（4.2）66.9 177.75 13.9 118.94 13.0 2006 1,475 538,290（3.0）374,570 0.8 69.6 221.91 24.8 154.42 29.8 2007 1,548 565,020 5.0 422,393 12.8 74.8 233.09 5.0 174.25 12.8 2008 1,654 603,852 6.9 431,553 2.2 71.5 223.27（4.2）159.56（8.4）2009 1,964 7140、16,870 18.7 488,767 13.3 68.2 172.69（22.7）117.74（26.2）2010 2,281 832,496 16.1 600,387 22.8 72.1 179.02 3.7 129.11 9.7 2011 2,322 847,589 1.8 649,504 8.2 76.6 188.25 5.2 144.25 11.7 年平均复合变化：2002-2011 7.7 8.6 2.9 3.8 年初至 4月 2011 3,503 420,341-298,999-71.1%$178.80-$127.18-2012 3,513 421,555 0.3%314,478141、 5.2%74.6 186.33 4.2%139.00 9.3%酒店#房间 联营年份 开业年份 芝加哥摩纳哥金普顿酒店 191 2009年 1 月 1958年 6 月 芝加哥詹姆斯酒店 297 2006年 4 月 1985年 6 月 芝加哥市中心大使套房饭店 368 1991年 8 月 1991年 8 月 芝加哥港丽酒店 311 2005年 11月 2001年 5 月 首选芝加哥硬石酒店 381 2004年 1 月 2004年 1 月 达纳酒店 216 2008年 5 月 2008年 5 月 维特双树酒店 310 2009年 5 月 2009年 5 月 芝加哥帕洛玛金普顿酒店 261 2010142、年 3 月 2010年 3 月 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 52 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 来源：优尼华盛酒店管理咨询公司（HVS）“芝加哥戈弗雷酒店”（2012 年 8 月 27 日）这些数据表明 2011 年整体市场入住率为 76.6%，2010 年这个数字为 72.1%。这些日历年中的平均整体入住率为 72.3%。芝加哥有数十家财富500强企业。除此之外，当地美食和主要地铁景点为市场中的主要需求来源。2012 年年初至今的最新数据显示，市场入住率正强势上涨。这个良好的趋势表明，市场正在复苏，从需求的角143、度来看，经济衰退的阴影正在渐渐消退。在市场调查中，区域经理表示，市场主要企业的间夜量都得到了上升，这进一步证实了市场的复苏。这些数据表明 2011 年整体市场平均价格为 188.25美元，2010年则为 179.02 美元，而所有日历年间的平均价格为 199.54 美元。平均客房价格在 2009 年暴跌，同年国家经济缩水 170s 美元。由于经济状况的加强，客房需求量持续上涨，2012 年年初至今的最新数据显示客房价格逐月递增，表明了价格的复苏。这些入住率和平均价格的趋势使得 2011 年每间可销售房收入达到了 144.25美元。8.3 竞争竞争 通过评估各区域酒店的入住率、价格结构、市场定位144、加盟连锁情况、地段、设备、设施和质量，综合管理代表的意见，我们发现了所提议项目地产的一些主要竞争对手。其他的住宿设施仅为次级竞争手段；虽然这些酒店的设施、价格结构活市场定位使得他们无法成为主要竞争对手，他们仍有望在其他方面与所提议项目地产进行竞争。下表总结了潜在竞争对手和次要竞争对手（如果有的话）的重要运营特点。这些信息通过个人采访、检查、住宿目录和内部运营数据库获得。表中还包括了各地产的渗透率；渗透率即为酒店的经营业绩和相应市场数据的比例。如果渗透率超过 100%，那么该地产的运营情况优于整个市场的总体情况；如果渗透率低于 100%，则表示酒店的运营情况未达到市场平均水平。竞争对手经营情况145、 预计分类 2009年预计情况 地产#房间量 商务 会议&团体 度假 加权年客房数 入住率（%）平均价格 每间可销售房收入 达纳酒店 216 30%25%45%216 60%$160.00$96.00 芝加哥帕洛玛酒店 261 30%30%40%0 0%0.00 0.00 芝加哥詹姆斯酒店 297 30%30%40%297 65%180.00 117.00 维特双树酒店 298 47%29%24%200 70%174.00 121.80 芝加哥酒店 小计/平均 1,072 35%29%36%713 64.9%$172.58$111.98 二级竞争对手 1,249 44%30%27%1,069 146、70.7%$173.14$122.49 总计/平均 2,321 39%29%31%1,782 68.4%$172.93$118.28 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 53 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 2010预测 2011预测 年均加权客房数 入住率.（%）平均价格 每间可销售房收入 加权年客房数 入住率（%）平均价格 每间可销售房收入 RevPAR 变化（%）入住率 深入率 产生渗透率 达纳酒店 216 62$155.00$96.10 216 71$165.00$117.15 21.9 92.7 81.1 帕洛147、玛酒店 219 71 171.00 121.41 261 73 190.00 138.70 14.2 95.3 96.0 芝加哥酒店 芝加哥詹姆斯酒店 297 70 190.00 133.00 297 77 190.00 146.30 10.0 100.5 101.2 维特双树酒店 298 73 194.00 141.62 298 78 210.00 163.80 15.7 101.8 113.3 芝加哥酒店 小计/平均 1,030 69.4$180.53$125.29 1,072 75.1$191.01$143.44 14.5 98.0 99.2 次级 1,067 74.5$178.33$1148、32.90 1,067 78.1$186.37$145.64 9.6 102.0 100.8 总计/平均 2,097 72.0$179.37$129.17 2,139 76.6$188.65$144.54 11.9 100.0 100.0 来源：优尼华盛酒店管理咨询公司（HVS）“芝加哥戈弗雷酒店”（2012 年 8 月 27 日）牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 54 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 来源：优尼华盛酒店管理咨询公司（HVS）“芝加哥戈弗雷酒店”（2012 年 8 月 27 日）8.4 定价定价 评估住149、宿设施价值时需要着重考虑的因素之一就是对其可达到的平均价格的预测，正式地说就是每间入住房间的平均价格。平均价格的计算可用某一时期内所有房间的总收入除以同时期的房间数。预计平均价格和预期入住率可用以预测客房收入，而预期客房收入可进而用来估算其他大部分的收入和开支分类。虽然此处的平均价格分析在预测入住率之后才给出，但这两个统计数据高度相关；在不假设平均价格的情况下无法预测入住率。每间可销售房收入（RevPAR）就显示了两者之间的关系，其反应了酒店使客房收入最大化的能力。下表总结了项目地产潜在主要竞争对手的历史平均价格和每间可销售房收入。竞争地产的平均价格和每间可销售客房收入 地产 预计 2011 150、年平均房价 均房价渗透率（%）每间客房收入（RevPAR）平均可销售客房收入渗透率（%）达纳酒店$165.00 87.5$117.15 81.1 芝加哥帕洛玛酒店$190.00 100.7$138.70 96.0 芝加哥詹姆斯酒店$190.00 100.7$146.30 101.2 芝加哥维特双树酒店$210.00 111.3$163.80 113.3 主要竞争者平均值$191.01 101.3$143.44 99.2 次级竞争者平均值$186.37 98.8$145.64 100.8 整体平均值$188.65$144.54 来源：优尼华盛酒店管理咨询公司（HVS）“芝加哥戈弗雷酒店”（201151、2 年 8 月 27 日）芝加哥港丽酒店（次级）大使套房市区酒店（次级）芝加哥硬石酒店（次级）芝加哥摩纳哥酒店（次级）芝加哥河西 达纳酒店（主要）芝加哥帕洛玛酒店（主要）芝加哥詹姆斯酒店（主要）牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 55 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 主要竞争市场在 2011基准年的整体平均价格为 191.01 美元，较 2010 年的 180.53 美元有所上升。当地竞争市场中，维特双树酒店因其地段和产品类型而拥有最高的估计平均价格（通过可预见的保证金估算）。在选择所提议项目地产的价格定位时，需要考虑的152、因素有地段和在竞争市场中的新建工程等。我们将所提议的项目地产的价格定在 190.00美元。如上述所言，在达到 2011年的 191.01 美元之前，2010 年主要竞争市场的平均价格为 180.53美元。由于企业预算紧缩，消费者在经济衰退期间的开始也减少，所以北河市场酒店的平均价格也得到削弱。研究分析表明，2009 年价格跌至谷底，为 170 多美元左右。然而，2010年价格开始回升，如经济状况继续加强，放假价格也会继续增长。基于这些考虑因素，下表展示了预计平均价格和假定增长率。作为平均增长率因素的背景，项目期间的潜在通货膨胀率取 3.0%。预计年平均增长率 区域市场（日历年）标的地产（日历年153、）年 入住率 平均价格 增长 平均价格 入住率 平均价格增长 平均价格 渗透率 基准年 76.6%-$188.65-$190.00 100.7%2012 79.2%6.0%$199.97-6.0%$201.40 100.7%2013 77.3%7.0%$213.97 66.0%7.0%$215.50 100.7%2014 76.3%7.0%$228.94 74.0%7.0%$230.58 100.7%2015 75.1%6.0%$242.68 77.0%6.0%$244.42 100.7%2016 74.4%3.0%$249.96 76.0%3.0%$251.75 100.7%来源：优尼华盛酒154、店管理咨询公司（HVS）“芝加哥戈弗雷酒店”（2012 年 8 月 27 日）如上表所示，相较 2011 年所提议项目地产的房间价格定位，2012年预计产生 6.0%的变化。而 2013年和 2014 年的增长率则分别为 7.0%和 7.0%。短期内北河市场的房间价格将持续上涨。由于所提议项目地产设施先进，管理完善，所以其价格涨势与市场趋势相近。稳定期预计提议项目地产的深入率为 100.7%。下表中的入住率和平均价格将用于估算项目地产的房间收入；本预测反应的是 2013 年 9 月1 日起一年后的情况，与我们的财务预测相一致。入住率、平均价格和每间可用房间平均收益预测 年 入住率 折扣前平均价155、格 折扣后平均价格 每间可用客房平均收益 2013/14 71%$225.54$225.54$160.13 2014/15 76%$239.79$239.79$182.24 2015/16 77%$249.30$249.30$191.96 来源：优尼华盛酒店管理咨询公司（HVS）“芝加哥戈弗雷酒店”（2012 年 8 月 27 日）8.5 供应、需供应、需求和预计经营业绩分析求和预计经营业绩分析 本商业计划中的市场分析和预计经营业绩参考优尼华盛酒店管理咨询公司进行的专业市场分析。本分析为“芝加哥戈弗雷酒店的独立评估报告”（2012年 8月 27 日），附件中提供完全副本。牛津牛津 127 休伦156、休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 56 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 9.0 区域信息区域信息 区域内的县区位于伊利诺伊州，包括芝加哥市。此区域由美国行政管理和预算局定义为芝加哥大都市统计区（MSA）。这些县区主要为城市和郊区。在这些县区中，占主导地位的行业和人口构成都较为相似，且他们的经济相互关联。9.1 芝加哥芝加哥-乔利埃特乔利埃特-内珀维尔内珀维尔，伊利诺伊州，伊利诺伊州-印第安纳州印第安纳州-威斯康星州大都市统威斯康星州大都市统计区计区 在大都市统计区（MSA）中，占主导地位的是美国第三大城市伊利诺伊州的芝加哥市（仅次于纽约大都157、市区和洛杉矶大都市区），可简称为芝加哥大都市区或“芝加哥地区”。它同时还是伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州联合统计区中芝加哥-内珀维尔-密歇根城市的中心。芝加哥地区与芝加哥市在社会、经济和文化纽带上紧密相连。对此地区的定义有多种，最常见的有两种，一种是芝加哥都会规划部管（为一个规划组织）辖下的地区，另一种为行政管理和预算局（OMB）定义的伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州大都市统计区内的芝加哥-乔利埃特-内珀维尔城市。此区域中印第安纳区域的地区为印第安纳州西北部。芝加哥大都市统计区最初于 1950 年由美国人口调查局指定，包括了伊利诺伊州的库克县、杜佩奇县、雷克县和威尔县，以及印第安纳州的莱158、克县。由于周围的县区人口密度逐渐增大，且越来越多的居民在库克县就业，所以这些县区已达到了列入大都市统计区的标准。芝加哥大都市统计区，现为伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州大都市统计区的芝加哥-内珀维尔-乔利埃特城市，是美国人口第三多的大都市统计区，人口达 9,569,624（2008年统计数据）。芝加哥大都市统计区被进一步细分为三大都市区，第一个为伊利诺伊州都市区，芝加哥-乔利埃特-内珀维尔，大致与 CMAP 区对应；第二个为印第安纳州都市区加里，由印第安纳州的雷克县、波特县其他两个周边县区组成；第三个为伊利诺伊州-威斯康星州都市区，雷克县-基诺沙县。2008年统计的三大都市区人口如下：伊利诺159、伊州都市区，芝加哥伊利诺伊州都市区，芝加哥-乔利埃特乔利埃特-内珀维尔（内珀维尔（7,990,248）库克县（5,294,664）迪卡尔布县（106,321）杜佩奇县（930,528）格兰迪县（47,958）凯恩县（507,579）肯德尔县（103,460）麦克亨利县（318,641）威尔县（681,097）印第安纳州都市区，加里（印第安纳州都市区，加里（702,458）贾斯珀县（印第安纳州）（32,544）雷克县（印第安纳州）（493,800）牛顿县（印第安纳州）（13,933）波特县（印第安纳州）（162,181）伊利诺伊州伊利诺伊州-威斯康星州都市区，雷克县威斯康星州都市区，雷克县-基诺160、沙县（基诺沙县（876,918）雷克县（伊利诺伊州）（712,453）基诺沙县（威斯康星州）（164,465）9.2 综合统计区综合统计区 行政管理和预算局同样将稍大些的区域定义为综合统计区（CSA)。伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州芝加哥-内珀维尔-乔利埃特城市综合统计区包含的都市区包括芝加哥、密歇根市（印第安纳州）和坎卡基（伊利诺伊州）。此区域表明了劳动力市场向整个区域蔓延。综 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 57 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 合统计区（包含了芝加哥都市区）人口共计 9,793,036（20161、08年统计）。9.3 芝加哥地区芝加哥地区 芝加哥地区是芝加哥都市区的非正式叫法。芝加哥地区范围无正式的划分，其范围大于大都市统计区，并且包含了综合统计区的部分区域。Robert R.McCormick 上校是芝加哥论坛报的编辑兼出版人，因其见解常被引用而饱受褒扬。McCormick 对芝加哥地区的设想一路蔓延到周边的爱荷华州和密歇根州。1926年 7月被第一次使用，标题为：“芝加哥的圣地：发现之旅”，记者为 James ODonnell Bennett。他表示，芝加哥地区范围方圆 200英里（320千米），他在文章中报导了此地许多不同的地方。论坛报在大范围内都是主流报纸。今天，芝加哥论坛报在162、芝加哥市、库克县其他地方、八个周边伊利诺伊州县区（雷克、麦克亨利、杜佩奇、凯恩、肯德尔、格兰迪、威尔和坎卡基）和连个印第安纳州县区（雷克和波特县）被广泛使用。伊利诺伊州旅游部将库克、雷克、杜佩奇、凯恩和威尔县的周边地区称为芝加哥地区，将其区别对待。芝加哥商会将其定义为整个库克、杜佩奇、凯恩、雷克、麦克亨利和威尔县地区。但是，仍然存在不同的观点，不过其中一些也只是人们在口头说说而已。例如，许多住在较远县区的居民仍然认为他们住在“芝加哥”或者认为他们是“芝加哥人”。迪卡尔布地区至今仍未被纳入区域内，但是现在普遍被认为芝加哥市的“远郊”。另外，一些公司营销计划，如建设数据公司的“芝加哥及其附近地区”163、区域和芝加哥汽车贸易协会的“芝加哥地区和印第安纳西北地区”广告宣传活动都针对大都市统计区和伊利诺伊州的迪卡尔布、拉萨尔、温纳贝戈、布恩、奥列格县，以及印第安纳州的贾斯珀县和牛顿县，及威斯康星州的基诺沙、拉辛和沃尔沃思县。芝加哥地区是五大湖区城市群中的一部分，人口总计达 5400 万。9.4 人口人口 城郊地区周边地势平坦，自 20 世界 60 年代初期以来其规模就以极快的速度开始不断扩大。值得一提的是，奥罗拉、埃尔金、乔利埃特和内珀维尔是位于阳光地带、美国西海岸和山地州区域为数不多的“繁荣郊区”。在 2000 年至 2007 年间，位于城市远郊的肯德尔县为美国发展速度的县城（人口高于 1000164、0的县城中）。芝加哥都市区的聚落形态倾向于城区的形态：密歇根湖畔的北郊相对富裕，而南郊（也可称为芝加哥南部）的平均收入和生活成本都相对较低，较为不富裕。但是也有例外。芝加哥西部是该城市中最贫穷的地区，而西部和西北部郊区的众多区域却较为富庶。据 2000年的人口普查显示，在美国中西部的县城中，杜佩奇县中等收入家庭的收入最高。根据 2000 年美国人口普查数据可以看出，几个最大县城贫困率由低到高依次为：麦克亨利：3.70%；杜佩奇：5.9%；威尔：6.7%；雷克：6.9%；凯恩：7.4%；库克：14.5%。基廷（2004，2005）追溯了 233 处在 1900年前成为芝加哥都市区的郊区或城市社区165、的聚居地的起源，并进行深入历史分析。这些聚居地最初为农业中心（占 41%）、工业城镇（占30%）、铁路住宅郊区（占 15%）以及娱乐/机构中心（占 13%）。虽然不同形态的聚居地间的关系有时颇具争议性，但是他们在修建高中等方面仍有合作。9.5 人数人数 虽然芝加哥都市区已经得到了发展，但是每十年一次的人口普查仍然显示大多数县城已经部分或全部被同化。芝加哥地芝加哥地 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 58 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 芝加哥都市区人口 普查区 2009 年 7月估测 2000 年人口普查 1990年人166、口普查 1980 年人口普查 1970 年人口普查 1960 年人口普查 1950 年人口普查 伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州，芝加哥-内珀维尔-乔利埃特 大都市统计区 9,580,567 9,098,316 8,065,633 7,869,542 7,612,314 6,794,461 5,495,364 伊利诺伊州库克县 大都市统计区 5,287,037 5,376,741 5,105,067 5,253,655 5,492,369 5,129,725 4,508,792 伊利诺伊州迪卡尔布县 大都市统计区 107,333 88 969 77,932 74 624 71,654 51,167、714 40,781 伊利诺伊州杜佩奇县 大都市统计区 932,541 904 161 781,666 658 835 491,882 313,459 154,599 伊利诺伊州格兰迪县 大都市统计区 48,421 37 535 32,337 30 582 26,535 22,350 19,217 伊利诺伊州凯恩县 大都市统计区 511,892 404,119 317,471 278,405 251,005 208,246 150,388 伊利诺伊州肯德尔县 大都市统计区 104,821 54 544 39,413 37 202 26,374 17,540 12,115 伊利诺伊州麦克亨利县 168、大都市统计区 320,961 260 077 183,241 147,897 111,555 84,210 50,656 伊利诺伊州威尔县 大都市统计区 685,251 502 266 357,313 324 460 249,498 191,617 134,336 印第安纳州贾斯珀县 大都市统计区 32,816 30 043 24,960 26,138 20,429 18,842 17,031 印第安纳州雷克县 大都市统计区 494,211 484 564 475,594 522 965 546,253 513,269 368,152 印第安纳州牛顿县 大都市统计区 13,736 14 566169、 13,551 14 844 11,606 11,502 11,006 印第安纳州波特县 大都市统计区 163,598 146,798 128,932 119,816 87,114 60,279 40,076 伊利诺伊州雷克县 大都市统计区 712,567 644,356 516,418 440 372 382,638 293,656 179,097 威斯康星州基诺沙县 大都市统计区 165,382 149,577 128,181 123,137 117,917 100,615 75,238 伊利诺伊州坎卡基县 综合统计区 113,215 103,833 96,255 102,926 97,2170、50 92,063 73,524 印第安纳州拉波特县 综合统计区 111,063 110,106 107,066 108,632 105,342 95,111 76,808 伊利诺伊州-印第安纳州-威斯康星州，芝加哥-内珀维尔-乔利埃特 综合统计区 9,804,845 9,312 255 8,385,397 8,264 490 8,089,421 7,204,198 5,911,816 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 59 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 9.6 经济经济 财富前 1000 强企业中，有 57 家将总171、部设在芝加哥都市区，其中包括波音公司、麦当劳、摩托罗拉、发现金融服务公司和美国联合航空有限公司，这些公司代表了不同的产业群。芝加哥都市区是北美的主要金融中心，区域内的芝加哥商业交易所集团是美国最大的期货交易所。几个世纪以来此区域内基础建设的重要部分就是芝加哥联合牲畜饲养场，在 1865年至 1971年期间圈养并屠杀了数以百万计的牛和猪，将其制成标准化的牛肉和猪肉。同时，芝加哥地区开始大量生产电信设备、电子产品、钢材、原油衍生产品、汽车和工业生产资料。到 21 世纪初期，伊利诺伊州经济已经向依赖高附加值服务的方向发展，如金融贸易、高等教育、物流和医疗保健等。在某些情况下，这些服务可以追溯到伊利诺172、伊州的早期经济。如芝加哥商品交易所，这个全球衍生产品交易所，就起源于早期的农产品期货市场。2007年，在美国大都市区中，芝加哥都市区新建和扩建设施数量位列第一；在 2008年仅拍第三位，次于休斯顿-舒格兰-贝敦和达拉斯-沃斯堡都市区。而在 2009 年，芝加哥都市区已跃至第二，仅次于纽约都市区。华尔街日报将芝加哥地区 2006 年 11月的经济情况总结为“芝加哥在反复的自我改造中辉煌”。9.7 主要城市主要城市 超过 100万人口 伊利诺伊州芝加哥市（市区范围内 2,853,114）超过 10万人口的城市 伊利诺伊州奥罗拉 伊利诺伊州埃尔金 伊利诺伊州乔利埃特 伊利诺伊州内珀维尔 超过 6 万173、人口的城市 伊利诺伊州阿灵顿海茨 伊利诺伊州博林布鲁克 伊利诺伊州西塞罗 伊利诺伊州埃文斯顿 印第安纳州加里 印第安纳州哈蒙德 威斯康星州基诺沙 伊利诺伊州帕拉丁 伊利诺伊州绍姆堡 伊利诺伊州斯科基 伊利诺伊州沃基根 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 60 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 9.8 运输业运输业 主要机场 芝加哥奥黑尔国际机场（ORD）芝加哥中途国际机场（MDW）加里/芝加哥国际机场（GYY）芝加哥罗克福德国际机场（RFD）（位于相邻的罗克福德都市区）地铁、铁路和通勤铁路 芝加哥运输管理局列车，当地称为“174、L”（“高架列车”），往返于芝加哥和近郊 伊利诺伊州东北部通勤铁路公司，包含：四条往返于库克县南部和威尔县的线路 三条穿梭于库克县西部、杜佩奇县和凯恩县的线路 一条往返于库克县西北部和麦克亨利县的线路 三条往返于库克县北部和雷克县的线路，其中一条延伸至威斯康星州的基诺沙县 南岸线与电气子线路相同，从芝加哥通往加里和密歇根城，终点为印第安纳州的南本德。联合车站由美铁运营，是主要的美铁铁路客运枢纽，与子线路和 L相连。主要高速公路 90 号州际公路、290号州际公路、94 号州际公路、294号州际公路、88号州际公路、65 号州际公路、55 号州际公路、355 号州际公路、57 号州际公路和 80175、 号州际公路 主要走廊 除芝加哥卢普区外，都市区还拥有一些重要的商业活动分区域走廊。其中包括：沿罗纳德里根纪念收费公路（88 号州际公路）的伊利诺伊州技术和研究走廊 沿简亚当斯纪念收费公路（90 号州际公路）的黄金走廊 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 61 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 10.0 合作信息合作信息 10.1 合伙企业办公地址合伙企业办公地址 合伙企业联系地址为伊利诺伊州芝加哥市西哈伯德街 350 号（邮编：60654）。电话：312-755-9500。10.2 合伙企业结构合伙企业结构 合伙企业是一176、家依据特拉华州法律成立的特拉华有限合伙企业。有限合伙企业是合伙企业的一种，与一般合伙企业相似，不同的是，除需要一名或多名普通合伙人（GP）外，还需要一名或多名有限合伙人（LP）。有限合伙企业中只需要一名合伙人成为一般合伙人。一般合伙人在传统公司中在各方面都享有与合伙人相同的法律地位。即一般合伙人拥有经营管理权、有权使用合伙企业的资产、可按预先确定的比例分享公司的利润并对合伙企业的债务负有连带责任。在一般合伙企业中，一般合伙人作为公司的代理有实际权力限制其他合伙人在合伙企业业务的常规过程中与第三方联系。就普通合伙企业而言，“如果一般合伙人的行为明显不属于有限合伙企业活动的常规过程之内，那么此行为177、将受到有限合伙企业的限制，需要得到其他所有合伙人的实际授权才能执行。”就对于公司的股东，有限合伙人拥有有限权力，这意味股东仅对涉及注册投资的公司债务负责，并无管理权限。一般合伙人向有限合伙人支付其投资的报酬（类似于股息），报酬的性质和范围定义见合伙协议。因此一般合伙人在财务状况欠佳的情况下需要承担更多的责任，此时一般合伙人可视为“慷慨的合伙人”。10.3 有限合伙企业的优势有限合伙企业的优势 有限合伙企业即有限责任实体，与公司或有限责任公司类似。有限合伙企业的首要优势就是，其权益的所有者对实体的债务或责任不负个人责任。10.4 灵活的收益分配灵活的收益分配 有限合伙对收益和/或现金流的分配具有178、一定的灵活性，其分配无需与合伙权益的所有权一致。10.5 主要特征主要特征 合伙企业是有限合伙企业，因此能以企业实体的形式向有限合伙人提供灵活性和有限责任。有限合伙企业的利润和亏损通过合伙企业转向各合伙人。各合伙人每年将收到合伙企业发送的 K-1 附表。合伙人需要为其分配额缴付税款（如果有的话）。合伙企业的一般合伙人有责任管理合伙企业每天的日常业务。有限合伙人无责任也无权参加合伙企业及其业务的管理，合伙协议中规定的除外。10.6 转移课税转移课税 所有由有限合伙企业流向合伙人个人的企业亏损、利润和费用。由于合伙企业不是纳税实体，所以不需要对企业和个人双重征税，要求企业和个人均支付所得税。尽管有179、上述规定，仍然建议所有有意愿投资合伙企业的个人就其投资在美国联邦、州、地方和国外的税务问题咨询税务顾问。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 62 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 10.7 独立意见独立意见 不得将机密商业评论中的内容或任何与合伙企业或合伙企业的员工、代理或附属公司交流的书面和口头内容视为任何形式的建议，包括但不仅限于税务、法律、会计或投资建议。对于与投资合伙企业相关的权利和义务，有意愿的投资者应当咨询其个人的法律顾问等独立顾问。牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 63 伊州180、政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 11.0 EB-5 投资者和区域中心信息投资者和区域中心信息 EB-5 移民计划对富裕阶层而言是非常有益的获得永久居留权的选择。由于配额等候名单中并无优先类别，因此相较其他选择，外侨可以更加迅速地获得永久居留权。EB-5 类别需要在商业企业中投资 100 万美元（如果在失业率高或农村地区则投资额为 50万美元），同时，此商业企业需要为美国工人提供 10个全职工作。虽然投资者无法完全被动，但是其无需以任何方式参与每天的日常业务管理，除非出于其自愿。尤为重要的是，投资者需要提供投资资金合法来源的证明，表明其资金为个人资金或由他人181、赠予。投资者获得的永久居留权在两年内是有条件的，如果投资者符合 USCIS 的要求，投资收益没有被撤回，并在两年内提供了必要数量的工作，那么两年后其将获得永久居留权。11.1 区域中心区域中心 投资者可以投资其自有或他人持有的商业企业，也可投资预先批准的“区域中心”。根据USCIS 规定，每位在区域中心投资的投资者都需要在区域中心经批准的地理区域内能直接或间接提供 10个工作岗位。区域中心所在的地理区域内，最低投资额为 50 万。在大部分区域中心中，投资者拥有有限合伙人权利的有限合伙投资被视为足以使投资者摆脱完全被动。商业计划的作用就是为区域提议区域中心。11.2 移民投资者移民投资者：同一目182、标，两种选择同一目标，两种选择 相较以前，越来越多的外侨希望通过投资途径获得美国永久居民身份。多种原因导致了选择移民人数的增加，包括美国移民法下其他途径不可行性的增加以及美元的显著贬值。因此其他货币兑美元的转换额大大提高，这使得投资额无论是 50万美元还是 100 万美元对外侨来说数量都显得更小。希望通过投资来获得永久居留权的外侨有两种基本选择。第一种就是通过个人渠道投资，并在此投资中拥有管理和制定政策的权力。第二种就是在经政府批准的“区域中心”内投资。两种选择各有利弊，下文将对此进行详尽讨论。概括说来，个人投资选择主要的优势就是，外侨在成功移民的同时，其投资的企业还能为提提供盈利，并能长期提183、供收入和生计。但是，与区域中心投资相比，在移民法下进行此类投资更加困难重重。区域中心投资是最迅速、最安全的选择（假设投资的区域中心拥有强大的移民追踪记录）。此种方式的移民手续办理过程通常更为迅速，需要面对的法律问题也更少。但是，投资者无法亲自运营所投资的业务，并且其收益也远少于成功的个人投资。11.3 什么是最低投资额？什么是最低投资额？两种选择中，投资额都为 100 万。但是如果投资者能证明其投资位于“农村”，或者位于失业率为国家平均水平 150%以上的地区，那么投资额为 50 万。大部分（并非所有）区域中心都位于此类投资额要求为 50 万的“目标就业区”。11.4 创造就业创造就业 两种投184、资方式都需要投资者证明其投资能为美国员工提供 10 个“全职工作”。两者的区别是，个人投资者需要证明其投资能直接提供 10个工作岗位。而经美国公民及移民服务局的预先批准，对在区域中心的投资而言，可利用公认的计量经济模型，直接或间接地创造就业机会。11.5 外商投资者作为有限合伙人的作用外商投资者作为有限合伙人的作用 两种投资选择都禁止完全被动的投资。换言之，投资者需要参与企业的“管理”。在这点上，需要注意的是，外商投资者可投资大多数区域中心的有限合伙企业。有限合伙企业投资 EB-5 批准的企业，其形式通常为贷款。根据条款内容，如果请愿投资者为有限合伙人，并且有限合伙企业同意向请愿人提供其在统一185、有限合伙法下通常会被授予的权力、权 牛津牛津 127 休伦休伦酒店投资地产有限公司酒店投资地产有限公司 64 伊州政府区域中心伊州政府区域中心 Type here Type here 利和职责，那么投资者则被视为充分参与企业管理。实际问题和法律问题中，有限合伙人如要达到此类要求，日常管理仅需一般合伙人允许，无需投资者投入特定的时间。11.6 潜在投资障碍和风险缓解潜在投资障碍和风险缓解 个人投资者会遇到的最大问题之一就是证明其已在“新商业企业”投资。如果项目由区域中预先被批准为海外投资，那么这个问题就可被预先解决。“新商业企业”可以由个人投资者通过以下三种方式创建：创建全新的业务，收购现有业务186、，对其进行“重组或改组”（虽然这种选择鲜少适用并且无具体的定义）；或，扩展现有业务。这种方式需要投资者证明其不仅提供了 10个全新职位，并且企业的资本净值和员工数量都提高了至少 40%。如果投资者对“困难企业”（经条款量化的蒙受重大损失的企业）投资，那么投资者仅需保留现有员工，无需增加新的岗位。另一个对个人投资者和区域中心投资者都很重要的问题就是证明“资金的合法来源”。投资者需要大量文件来证明其资金并非通过非法渠道取得。如果资金为他人赠予，那么赠予者也许要证明其资金来源的合法性。同样地，如果资金通过向个人贷款的方式取得，那么贷方也需要证明其资金来源的合法性。所需要的文件包括纳税申报、房地产交易187、证券交易、继承文件、股票股利、就业记录和银行记录等。相关但独立于资金合法来源要求的是跟踪资金从个人投资者到新商业企业的记录。一些情况下，此记录就是个人银行账户到投资企业的电汇文件。由于一些国家对境外货币转移有所限制，资金通常需要转往多方，这使得资金记录跟踪变得极为复杂。需要注意的是，投资必须来源于个人投资者，独资企业实体在内的企业实体投资不符合条件。11.7 满足获得绿卡的资格满足获得绿卡的资格 对个人投资者和区域中心投资者而言，在其永久居民申请得到批准后，外侨即获得“条件性居民身份”。这意味着投资者获得的“绿卡”有效期为两年。投资者需要在获得批准后的21至 24 个月内递交申请成为永久居民188、。除此之外，投资者还需要证明投资资金未被撤回，并且其已提供了所需数量的工作岗位。对个人投资者而言，如果经济衰退导致劳动力削减，业务兴衰不定，那么这个条件就很难满足。对区域中心投资者而言，虽然在社区内允许直接提供就业机会，并且 USCIS 已经预先同意为原投资者请愿批准之目的创造就业，但是区域中心仍然需要在预计就业实现的两年后提供证明。因此，虽然所有的区域中心都已得到预先批准，区域中心的选择仍然是至关重要的。截至本文日期前，仅有少量区域中心已经执行了可使其投资者成功获得永久绿卡的所有步骤。移民投资的选择并非适用于所有希望得到美国永久居民身份的外侨，只是在其他传统方法都不可行的时候，这个方法为大多数人提供了解决办法。选择移民投资的投资者需要配备一个团队，其中不仅需要移民律师，还需要工商、税务和/或证券律师。投资者在决定是否要选择移民投资时遇到的多重问题需要咨询团队。