1、 目 录一、总 论.11、项目背景.12、项目概况.33、主要技术经济指标.44、研究结论与建议.4二、项目建设的必要性.61、项目建设是大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展的有效措施.62、项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量.63、项目建设是保护当地弱势群体利益的需要.74、项目建设能够促进城市建设，完善城市规划.7三、项目选址与建设条件.81、地理位置.82、建设条件.83、土地所有权性质.10四、建设用地相关规划.111、用地性质和用地范围.112、土地使用强度.113、总平面布局及建筑设计要求.114、公共服务设施及市政配套.115、其他.12五、建设规模及功能标准.1312、建设内容及规模.132、功能设施标准.13六、工程技术方案.151、指导思想及原则.152、总平面布置.163、建筑设计.174、结构设计.185、电气设计.186、给排水设计.267、节能、排水.29七、环境影响评价.311、编制依据.312、环境现状.313、项目对环境影响.314、环境治理及保护方案.31八、项目实施进度安排.331、建设工期.332、实施进度安排.33九、招投标方案.341、编制依据.342、招标范围.343、招标组织形式.354、招标方式.355、招标信息发布.35十、投资估算与资金筹措.371、投资估算.372、资金筹措.38十一、社会效益分析.39附 件:1、企3、业法人营业执照；2、房地产开发资质证书；3、建设项目选址意见书；4、建设用地规划许可证。 第一章 总 论一、项目背景1、项目名称*公寓安置小区2、项目承办单位概况*市南华房地产开发有限公司位于武陵区护城乡政府院内。成立于2005年6月1日，法定代表人张南华，注册资本400万元，企业类型为有限责任公司。暂定房地产开发资质。公司主要从事房地产开发、经营、水电安装；新型建筑材料研究、开发、生产、销售；经营建筑材料。公司设有市场营销部、招商部、工程开发部、财务部、办公室和物业管理公司等管理机构。公司现有专业技术人员20多人。*市南华房地产开发有限公司自成立以来，以市场为导向，转机制、抓管理，依托杰出的4、人才、技术力量，专业的房地产开发投资理念，科学的经营管理模式，在追求规划和环境完美结合的同时，踏踏实实作好质量与品牌，不断提高服务标准，并致力于创造美好的家居生活。公司以其诚信的经营，精湛的设计、完备的配套设施和优质的物业管理，得到了广大业主的好评。3、报告编制依据和研究范围（1）编制依据a、*市人民政府关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见（常政发200712号）； b、*市公寓楼安置工作领导小组关于公寓楼安置小区建设项目相关报建费用减免问题的会议纪要（第三次）；c、国家及*市颁布的相关法律、法规、政策；d、*市国民经济和社会发展第十一个五年计划；e、*市城市总体规划19992025、0；f、投资项目可行性研究指南（试用版）（原国家计委计办投资200215号审定）；g、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；h、工业与民用建筑可行性研究深度要求；i、其他有关专业设计规范；j、*市统计局、房产局等政府部门发布的有关信息资料；k、建设方提供的其它相关资料。（2）研究范围本可研报告的研究范围如下：项目建设的必要性分析、项目选址和建设条件分析、建设规模和建设方案论证、环境保护、节能节水措施研究、招标方案、投资估算和资金筹措方案、社会效益分析等。4、项目背景为有效实施城市总体规划，大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院6、关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）文件精神，结合*市实际，市政府决定对市城市规划区划定范围内的征地房屋拆迁实行公寓楼安置，即将原来“土地只转不征，实行一地一宅安置”改为“统一规划，土地划拨，建设多、高层公寓楼安置小区，房屋可依法上市”的模式进行还房安置。在实行公寓楼安置的区域严格按规划实施，不准新建“一地一宅式”住房，要按照政府引导、统一规划、基层负责、群众参与、公开公平的原则，依法开展征地房屋拆迁，有序推进公寓楼安置，合理解决市城市规划区划定范围内村（居）民住房需要，为加快城市化进程创造良好的环境。随着城市化步伐的加快，7、城市建设的不断深化，越来越多的拆迁居民急需安置。为了落实市政府精神，解决当地居民建房占地不合理问题，保障征地群众根本利益不受侵害，提高土地利用效益，改善村民居住环境，丰富当地建筑景观，实现可持续发展，特提出本项目建设。二、项目概况1、拟建地点本项目拟建于*市江北城区滨湖路以南、康桥尚都以东地段，该区域经济活跃、地段优越、环境优美、交通便利。2、建设规模项目规划用地面积36030m2（合54亩），建筑占地面积11751.33m2,总建筑面积60483.14m2，其中包括住宅46830m2、农贸市场5311m2、沿街门面1816.42m2、架空层6525.72m2。建筑密度32.62%，容积率1.8、68，绿地率33%，停车位118个，可提供住宅442套。三、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表 序号指 标 名 称单位指标备注1规划用地面积m236030合54亩2建筑占地面积m211751.333总建筑面积m260483.144居住总户数户4425停车位个1186建筑密度%32.627容积率1.688绿地率%339建设总工期年1.510总投资万元7685四、研究结论与建议本项目的开发与*市人民政府常政发200712号关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对项目用地规划、工程技术方案、环境保护以及社9、会效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：1、重视建筑细节与建筑品质。尽管一个住宅项目的成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档住宅楼并存的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节与品质上的差异。规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个环境优雅、居住舒适、内涵丰富、具有显著经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。2、本项目建设规模大、投资大，项目单位要做好资金安排，力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。3、建设工程不可预见因素很多，工期质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进10、程中，要加强施工管理，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。第二章 项目建设的必要性一、项目建设是大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展的有效措施为有效实施城市总体规划，大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展，根据中华人民共和国城市规划法及国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）文件精神，结合*市实际，市政府决定对市城市规划区划定范围内的征地房屋拆迁实行公寓楼安置，即将原来“土地只转不征，实行一地一宅安置”改为“统一规划，土地划拨，建设多、高层公寓楼安置小区，房屋可依法上市”的模式进行还房安置。在实行公寓楼安置的区域严11、格按规划实施，不准新建“一地一宅式”住房，要按照政府引导、统一规划、基层负责、群众参与、公开公平的原则，依法开展征地房屋拆迁，有序推进公寓楼安置，合理解决市城市规划区划定范围内村（居）民住房需要，为加快城市化进程创造良好的环境。本项目既可节约和集约利用土地，又能很好地解决拆迁户和其他居民的住房问题，还能丰富当地建筑景观。二、项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量随着社会水平的逐步提高，居民对生活质量的要求也越来越高。*市是国家园林城市和中国十佳魅力城市之一，区域内居民的生活水平和生活质量也在逐年提高。本项目按规划要求实施后，不仅可以提高安置居民的居住水平、丰富江北城区建筑景观，而且还可以节12、约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。三、项目建设是保护当地弱势群体利益的需要所谓弱势群体是指妇女、儿童、残疾人员或老弱病残家庭及双职工同时下岗的特殊家庭等，由于收入水平低下，住房困难是他们的普遍特征之一。该项目建设地点周围区域有部分居民居住水平低下，有的一家三代挤住在低矮的平房内。本项目实施，将秉着公开、公平的原则，凡属安置区域内符合条件的居民，均可同条件入住本安置小区。这样有效的解决了部分弱势群体住房难的问题。“关心弱势群体，保障公民利益”是本项目实施的初衷，“倡导以人为本，构筑和谐社会”是本项目实施13、的主题。本项目的实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐*的具体体现。四、项目建设能够促进城市建设，完善城市规划随着城市建设步伐的加快和旧城改造力度加大，*市城区发展日新月异。近十年来，*市先后取得了“国家卫生城市”、 “中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“全国交通管理优秀城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国城市环境综合整治先进城市”和“中国魅力城市”等荣誉称号，现正在深入开展全国交通管理模范城、国家环保模范城、中国最佳人居环境、国际花园城市等多项创建活动。而本项目建设将为*争创国际花园城市、最佳人居环境城市增景添色，该项目的建设对完善江北城区城市规划，促进城市建设具14、有重大意义。第三章 项目选址及建设条件一、地理位置项目地址位于*市江北城区滨湖路以南、康桥尚都以东地段。二、建设条件1、交通项目地周边有1条城市主干道*路和1条城市次干道滨湖路，*路处于该地块的西侧，滨湖路处于该地块的北侧。地块南面和东面各有一条城市巷道。*路是*市江北城区南北向交通动脉，南起人民路、北至*大道，沿途与育才路、洞庭大道、滨湖路、柳叶大道、紫菱路、三星路等多条城市主次干道相交。滨湖路是一条东西向城市次干道，西起新安路、南至丹阳路。沿*路和滨湖路经过本项目地段的公交车辆很多、交通十分便利。2、基础设施供水：从滨湖路城市自来水管网接入。供电：从滨湖路城市供电网接入，并在小区内设配电室15、。通讯：直接由市话通信网接入。排水：区内污水可从沿滨湖路布置的排水管网排出。3、建设场地环境（1）地形地貌*市地处洞庭平原，地貌类型丰富，其中以平原为主，山、丘、湖兼有，形成“三分丘岗，两分半山，四分半平原和水面”的结构。*地区西北部属武陵山系，中低山区；中部多见红岩丘陵区，其间也现断块隆起山（如太阳山）和蚀余岛状弧形山；东部为沅水、澧水下游及洞庭湖平原区；西南部为雪峰山余脉，组成中山区。整个地势呈现西高东低的趋势。拟建项目场地位于*市江北城区中部，地貌上属平原岗地类型，为河流岗地冲积平原，其地貌单元属沅江北岸级阶地范畴。（2）气象资料历年平均气温 17.8历年最高气温 40.1历年最低气温 16、-13.2历年平均降雨量 1373mm历年最大降雨量 2020mm历年最小降雨量 927mm历年平均气压 1011.8毫巴历年最高气压 7032.6毫巴 历年最低气压 1032.6毫巴历年平均相对湿度 81%历年最大绝对湿度 42.8%历年最小绝对湿度 1.9%历年平均蒸发量 1173.5mm历年月平均最大蒸发量 202.4mm历年月平均最小蒸发量 36.0mm历年平均风速 2.1m/s历年最大风速 22m/s历年主导风向 NNE历年最大积雪深度 200mm历年土壤最大冻结深度 20mm（3）水文地质拟建的工程项目场地内有赋存于杂填土中的滞水及赋存于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土17、中，以地表水入渗为主要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型。但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。（4）地震烈度：根据建设部建抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知、省建抗（1993）44号关于抗震设施烈度有关规定的通知和国家地城局、建设部2001年版中国地震动参数区划图，本工程按*市地区标准，设防烈度要求为7度。（5）地基土工程地质评价：依据岩土工程勘察规范（GB50021-2001）、建设地基基础设施规范（2000年版）、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）、土的分类标准（GBJ145-18、90）。根据邻近地质勘察报告，地基土主要由人工填土、耕填土和冲洪积、湖积（沼）相堆积层组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为类建筑场地。三、土地所有权性质项目土地使用权为行政划拨土地，土地性质为居住用地。第四章 建设用地相关规划一、用地性质和用地范围 1、用地范围该地块位于滨湖路以南、康桥尚都以东地块，规划总用地面积约36030m2（合54亩）。 2、用地性质 该地块用地性质为居住用地。二、土地使用强度建筑密度容积率绿地率32.62%1.6833%三、总平面布局及建筑设计要求 1、要求总平面布局合理、交通组织顺畅，创造宜人的居住环境； 2、建筑19、后退道路红线距离：临滨湖路和东、西面巷道不小于5m； 3、建筑间距按1：1.2控制； 5、机动车出入口与城市次干道交叉口应保持一定距离； 6、停车泊位按每户机动车停车位0.15个；7、采用中式现代建筑风格，要求造型新颖、建筑色彩淡雅，采用全坡屋顶。四、公共服务设施及市政配套 1、该区域按要求须规划设置物业管理中心、10KV变电所及公厕； 2、排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设； 3、满足消防、人防、抗震等城市防灾要求。五、其它 1、组织三家以上符合承担本工程设计资质的单位进行规划设计方案竞选； 2、未尽事宜按国家地方现行法规、规范执行。 第五章 建设规模及功能标准一20、建设内容及规模本项目规划建设以住宅为主的生活区和农贸市场以及一些沿街商业门面。初步规划总用地面积36030m2（合54亩），建筑占地面积11751.33m2,总建筑面积60483.14m2，其中：住宅46830m2(共442套)，农贸市场5311m2，商业门面1816.42m2，架空层6525.72m2。二、功能设施标准1、建筑使用功能家庭向小型化发展，户规模以3口户为主。居住环境质量有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；在项目区内公共服务设施完善，满足居民文化和购物等要求。室内各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性21、和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。2、住宅户型规划本项目根据安置对象的实际需要设计大、中、小三中户型。大户型单套建筑面积为120m2，共304套；中等户型单套建筑面积为90m2，共69套；小户型单套建筑面积60m2，共69套。3、装修标准（1）住宅装饰外墙：瓷砖、高级外墙漆；内墙：所有内墙水泥砂浆找平；地面：水泥砂浆找平；门窗：入户门为高级防盗门，户内留内洞，高级塑钢（或铝合金）窗；卫生间：蹲式大便器或预留坐式位置及下水管道；有线电视、宽带网、电话线户内预埋。（2）商场、沿街门面装饰外墙：高级外墙漆（或外墙漆）；内墙：仿瓷涂料；地面：水泥砂浆地面；门窗：沿街门面卷帘门，高级塑钢（或铝合金22、）窗。4、小区配套标准小区设有景观花园、草地、休闲广场、地面停车场、垃圾站、室内外消防、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。第六章 工程技术方案一、指导思想及原则1、指导思想（1）突出建筑物的特色，体现住宅建筑时代感，为*市江北城区增添一处极具魅力的建设景观。（2）以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。（3）以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。（4）力求创造富有特色的居住空间、景观与生态环境完美结合的住宅小区，塑造别具一格的社区形象。（5）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归宿感和私密性的居住环境空间23、。（6）经济、实用、安全、美观。2、设计原则（1）根据国家有关规范和标准进行规划和设计。（2）小区建筑既具有私密性又相互有机地联系在一起，力求达到“虽为人造，宛若天开”的境界。（3）小区建筑造形拟运用现代设计手法，结合洗炼的建筑符号和简化的湖湘元素，诠释湖湘建筑风格。（4）建筑造型简洁流畅，色彩纯净清雅，充分体现现代建筑的独特韵味。（5）利用地块内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系。二、总平面布置1、布局*公寓安置小区规划总用地面积36030m2（合54亩），建筑占地面积11751.33m2，总建筑面积60483.14m2。本工程总平面布置是以小区总体布局为基准。根据地形条件，小区内共布置224、4栋6F住宅楼，均为南北朝向；在地块西北角布置2F农贸市场，本项目垃圾收集站、配电房及公厕均在农贸市场内合理位置设置；考虑到用地的经济性，沿滨湖路和本项目农贸市场设置1F商业门面；在小区中心布置绿化休闲广场，小区绿化景观以此为核心向四周发散，结合地形地貌，与住宅、街区和各个公共建筑有机地联系，保证了公共景观和资源充分利用，达到了比较高的“符合性和均好性”。使得每户居民既能分享景观，又有一景观中心。这种以景观空间为核心的住宅区空间体系突破了传统的以道路或者建筑物为主体的居住区规划设计理念，使得小区内空间层次丰富有致。2、交通组织项目道路系统采用了市政道路和小区道路相结合的交通网络，且全部与景观空25、间交融在一起，使整个小区的车行交通更加独立和有效，既安全又便于管理，使住宅小区的道路空间设计达到新的境界。由于小区面积较大，且将建设农贸市场，故临北面滨湖路设置2个出入口，另外小区东、西面临巷道各设置1个出入口。根据地形条件将纵横道路全部连接，形成“井”字型循环道路，并与城市道路相连通。小区内的交通最大限度做到人车分流，在住宅与住宅之间均设有地面停车位，方便了居民的临时停车。小区的内部设有花园、地面停车场、景观道路兼消防通道，并以此为骨架，与各楼间道路相连通。3、环境设计小区绿地率达33%，绿化设计十分注重地块环境的处理，巧借道路绿化带及周边环境绿化景观，在小区中部集中布置绿地，通过对景、借景26、等多种手法进行处理、连接，小区内绿地与城市道路绿化带、周边环境绿化景观相互映衬，显得丰富多彩。绿化设计则以最贴近建筑的方式布置，提高了绿地的观赏与使用效果。三、建筑设计1、平面设计小区将按“优质、价廉、安全、适用”的指导思想进行建设，整个小区建筑类型丰富，构成以多层住宅为主、农贸市场及商业门面为辅的中高档生活小区，力求达到适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能优良的国家康居示范工程住宅标准。小区内多层住宅均采用一梯两户形式。户型内平面方整，起居生活区与卧房分区明确，客厅与主卧室均有良好的朝向与景观。各户内厨房、卫生间均有直接的通风、采光。户型设计充分考虑当地的气候条件，夏天较为炎热，要尽量避免27、非方正户型的出现，做到明厅、明厨、明卫。遵循“动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区”的原则，但也要考虑建筑的创新、变化，设计适量的个性化户型。2、立面设计单体住宅建筑设计具有鲜明的建筑风格和明显的识别性，力求在小区内营造出多样化的住宅类型和丰富的组合形式。立面以湖湘建筑风格为主，设计注重各部分层次的变化，结合小区特色，在立面设计中着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强小区的整体形象。四、结构设计1、执行规范 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）； 混凝土结构设计规范GB50010-2002； 建筑地基基础设计规范GB50007-2002； 建筑抗28、震设计规范GB50011-2006（2008年版）。 2、抗震设防根据中国地震烈度划分图及建筑设防分类标准，本工程属丙类建筑，抗震设防烈度为7度。3、结构型式本工程为普通住宅和农贸市场及商业门面建设，根据建筑平面尺寸，建筑体型符合规划简单结构要求，商业门面采用框架结构，多层住宅及农贸市场采用砖混结构。 4、基础选型根据工程地质勘察报告，本工程商业门面采用柱下独立基础基础，多层住宅楼和农贸市场采用条形基础。五、电气设计1、设计依据（1）建设方的委托要求；（2）有关专业和有关职能部门提供的资料；（3）规范标准：建筑设计防火规范GB50016-2006；火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；29、10千伏以下变电所设计规范GB50053-94；供配电系统设计规范GB50052-95；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；电力工程电缆设计规范GB50217-94；国家其它有关电力设计规程、规范。2、负荷等级与供电特征（1）负荷等级：住宅用电负荷属三级负荷，农贸市场及商业门面用电负荷属二级负荷。（2） 供电特征：住宅区10kV电源由就近的上级变电站架专线引入。商业部分10kV双电源分别由就近的两个上级变电站引来，两路均为100%负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电，保障供电稳定、可靠，满足整个小区的用电需求。3、用电负荷住宅建30、筑和商业门面建筑面积负荷指标按80W/m2计算，农贸市场建筑面积负荷指标按60W/m2计算，架空层建筑面积负荷指标按30W/m2计算，需要系数取0.4。小区总装机容量为4406.2KW，计算容量为1762.5KW，计算视在功率为1958.3KVA，故选用1台1250KVA变压器和1台800KVA变压器方能满足本项目用电需求，变压器平均负荷率为95.5%。4、小区变、配电系统 高压配电系统采用环网供电方案。采用高压真空断路器或高压负荷开关加高压熔断器供电方式能够完全满足小区供电要求，环网供电的特点是操作简便、价格低廉、安全性及可靠性能够完全满足小区的供电要求。小区内安装1台容量为1250KVA的31、变压器和1台容量为800KVA的变压器，将10KV电源降为220/380V后对各区域低压用电设备供电。箱式变电站高压侧10KV进线采用电缆进线。计量方式采用低压计量。 户外箱式变电站的布置尽可能考虑电源进出线的方便，且位于各区负荷中心，它是一种将高压开关设备、变压器、低压配电设备按一定接线方案组合成一体的变配电设备。高压开关采用LK-LBS型负荷开关，它是集隔离开关、负荷开关、接地开关、熔断器四种分立元件于一体的组合电器。变压器选用SC10型节能干式变压器，安装超温保护，为使变压器容量在三相不平衡负荷下得以充分利用，并有利于抑制三次谐波电流，变压器接线组号为D，yn11。箱式变电站低压侧配电装32、置采用固定式安装，进线开关、出线开关选用塑壳式断路器，断路器设过负荷保护和短路保护，低压侧电源采用放射式向各用电点供电。箱式变电站的功率因数补偿装置设在低压室，采用自动补偿。为保护变压器和其他受电设备，箱式变电站内装设避雷器。5、配电配电系统应满足计量、维修、管理、安全可靠的要求。合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。每路干线的供电范围，应根据容量、负荷密度、维护管理及防火分区等条件综合考虑。各单体建筑在总电源进线箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。各层设楼层配电箱，电力、照明分成不同的配电系统。每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路33、器，并采用可同时断开相线和中性线的开关电器。每套住宅进户线截面不小于10mm2，分支回路截面不小于2.5mm2。每套住宅空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其他电源插座及照明，设置独立回路。电源插座回路设漏电保护，数量必须符合规范要求。住宅的公共部位设公共照明，采用节能自息开关。消防用电设备采用单独的供电回路，保证火灾发生切断生活用电时，消防用电正常。消防应急照明、应急电源采用双路电源末端互投自动控制或采用自带蓄电池灯具且供电时间30min，或采用自发光材料作出口指示和疏散指示灯。照明光源的确定应根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，优先采用节能型光源。34、电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，配线电力电缆采用ZRVV、VV型电力电缆，控制电缆采用ZRKVV型，绝缘导线采用BV型导线。电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行。6、户外供电及照明户外高压电缆采用YJVV8.7/10kV型电缆、低压电缆采用YJVV0.6/1kV型电缆沿电缆沟敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。主干路灯照明采用造型优美高压钠灯,以衬托小区优美环境，由装于户外箱式变电站或室内变电所的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。7、防雷接地户外箱式变电站、室内变电所均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于，供变压器中性点接地和避雷器接地35、用。建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建(构)筑物混凝土内主钢筋做引下线和接地装置。雷电电磁脉冲防护等级为C级,在低压配电系统中采用2级电涌保护器进行保护。低压配电系统的接地型式采用TN-S。用电设备的接地分为工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于1。总等电位联结应将电气装置接地极的接地干线，建筑物内的保护干线，水管、煤气管、采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接。设洗浴设备的卫生间作等电位联结。 8、电气消防 （1）消防安全建筑消防设计a、小区建筑属于建筑36、二级防火。b、建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。消防给水本工程用地面积约36030m2，设计居住人口约1415人，建筑物规划最高楼层为6层，建筑耐火等级为二级。根据建筑设计防火规范GB50016-2006的规定和工程建设标准强制性系数条文（房屋建筑）要求，小区发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为15L/s；室内消防用水量为15L/s，火灾延续时间为2小时。本工程的消防总用水量为108m3/h，216m3/次。消防时的最大时用水量为289.6m3/h。电气消防a、室内变电所、户外箱式变、配电站离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向37、外开。变压器选用干式变压器。b、在沿街门面设置火灾自动报警系统。c、在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设疏散照明，应急照明和疏散照明指示标志，采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不少于20min。e、照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。否则，应采取隔热、散热等防火措施。e、超过60W的白炽灯、卤钨灯、荧光高压汞灯（包括镇流器）等不应直接安装在可燃装饰或可燃构件上。f、电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。g、设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。(2)节能电气节能a、变压器选用节能型产品。b、采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数。c、照明配电采用合理的控制方式38、，照明灯采用光效高的节能灯,镇流器选用节能型电感镇流器。 d、电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗。e、设计时考虑稳定电压措施。给水措施a、充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源；b、在本区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和计划节约用水；c、尽量选用节水型卫生设备。9、火灾自动报警系统在商业门面等火灾自动报警系统保护对象为一、二级的建筑物一楼设消防控制室，内设火灾报警控制器，消防设备联动控制柜，火灾事故广播通讯柜。在建筑物各层设火灾探测器、声光报警器及手动报警按钮等设备。扬声器置于楼内的公共场所，在楼内主要出口处均设消防电话插座孔。火灾自动报警系统39、的传输线路应采用穿金属管、经阻燃处理的硬质塑料管或封闭式线槽保护方式布线。消防控制、通信和报警线路采用暗敷设时，应采用穿金属管敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。10、综合布线系统在小区建立综合布线系统，综合布线系统应满足建筑群内信息网络与通信网络的布线要求，应能支持语音、数据、图形等多媒体业务信息传输要求，综合布线系统是建筑群内信息、通信网络的基础传输通道。设计时，应根据各建筑物项目的性质、使用功能、环境安全条件进行合理的系统配置和管线设计。综合布线系统采用开放式星型拓扑结构，它由水平分布子系统、垂直干线子系统、配线架、交换机、中心服务器组成，并由中心服务器对系统进行控制，40、为进入国际互联网或其它广域网提供足够的接口。11、智能化系统在小区内建立智能化系统，将建筑设备监控系统、安全防范系统、火灾自动报警系统及联动系统等集成到一个统一的、协调运行的系统中，实现建筑管理系统智能化，同时，建筑管理系统可进一步与通信系统、信息网络系统联合形成更高层次的建筑集成管理系统，实现建筑物设备的自动监测与优化控制、实现信息资源的优化管理和共享，为使用者提供最佳的信息服务，创建安全、舒适、高效、环保的工作、生活环境。智能化系统设计和设备的选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每套住宅集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。住41、宅设有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求，在主卧室、起居室、书房设有线电视插座。通信管线必须到户，每户电话进线不应少于两对，在主卧室、起居室、书房设信息插座。每套住宅设置具有自动计量装置的水表、电表、煤气表。住宅设置楼宇访客对讲和出入门锁电动控制装置，系统设置按可视对讲系统考虑。弱电系统配线采用穿钢管或阻燃PVC管暗敷引至弱电设备和插座。六、给排水设计1、设计依据（1）建筑给排水设计规范GB50015-2003；（2）室外给水设计规范GB50013-2006；（3）室外排水设计规范GB50014-2006；（4）建筑设计防火规范GB50016-2006；（5）建筑灭火器配置设42、计规范GB50140-2005；（6）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；（7）相关法规和技术规范。2、给水（1）给水水源本工程的给水水源由*市自来水公司城市供水设施供给，现已有给水管从滨湖路通过。水量、水压能够满足本工程的生活、消防用水量要求。水质符合生活饮用水卫生标准GB5749-2006标准。（2）用水量生活用水量根据有关的规定，本工程住宅最大日生活用水定额为250L/人.日，设计人数为1415人，用水时间按16小时计算，时变系数为2.5，其余部分最大日生活用水定额为6L/m2日，设计面积为13653.14m2，用水时间按12小时计算，时变系数为1.5，不可预见用水量按总用水量的1043、%计算。工程最大日生活用水量为479.3m3/d，最大时用水量为72.1m3/h；消防用水量本工程用地面积约36030m2，设计居住人口约1415人，建筑物规划最高楼层为6层，建筑耐火等级为二级。根据建筑设计防火规范GB50016-2006的规定和工程建设标准强制性系数条文（房屋建筑）的要求，小区发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为15L/s； 室内消防用水量为15L/s，火灾延续时间为2小时。本工程的消防总用水量为108m3/h，216m3/次。总的生活用水量及最大时用水量为479.3m3/d，72.1m3/h。消防时的最大时用水量为289.6m3/h。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于44、取用的地点，栓口离地面高度1.1米。（3）给水系统给水系统设计为生活、消防联合给水系统。可将生活、消防合一，将给水系统给水管设计为环状网。主干管沿小区主干道敷设，用闸阀分成若干个段，在管网上设置若干个室外地上式消火栓，其消火栓的间距不大于120 m，保护半径为150 m，消火栓距主干道路边不大于2 m，距建筑物不小于5 m。由于小区只有一条进水管，在小区内设一座300m3的消防水池，当发生火灾时由城市消防队消防车从小区给水管网消火栓或从小区消防水池中取水灭火。（4）管材、接口及敷设方式给水管管材采用可延性铸铁管。管道接口为橡胶密封圈接口。敷设方式为埋地敷设。给水管沿场内道路地势埋地敷设，埋深145、.0 m。3、排水采用雨污分流制。（1）本项目的日排污量按日用水量的90%考虑，即日最大排污废水量约431.4m3/d。生活污水水质受污染，其BOD5为180-200mg/L，需处理后方可排放，生活污水经化粪池处理后，排入小区内的排水管网，最终排入城市排水系统。（2）雨水雨水量设计暴雨强度按*地区暴雨强度公式计算。q=2159.4（1+0.41gP）/（t+13.275）0.6864 雨水量设计流量按Q=qF （L/s）q 设计暴雨强度（L/S.ha）Q 雨水流量（L/S） 径流系数 本工程取平均值 0.60F 汇水面积（ha）P 重现期（年） 本工程取P=1t 降雨历时t=t1+mt2（mi46、n）m 折减系数（3）管材、接口及敷设方式排水管管材采用混凝土管或钢筋混凝土管。管道接口：雨水排水管为水泥砂浆抹带接口；污水排水管为钢丝网水泥砂浆抹带接口。敷设方式为埋地敷设。排水管沿场内地势埋地敷设，起点埋深1.0 m。七、节能、排水 1、节能、节水原则（1）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。（2）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。 2、节水措施（1）在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少不可再生能源的消耗。（2）设计时，在保证合47、理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。（3）建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通能耗。（4）根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（5）积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。（6）安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。（7）所有单元均安装计量表，便于管理和考核。第七章 环境影响评价一、编制依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）环境保护有关标准：大气环境质量标准（GB3095-1996）、地面水环境质量标准（GB3838-2002）、生活饮用水卫生标48、准（GB8507-2006）；二、环境现状本项目选址于*市江北城区滨湖路以南、康桥尚都以东地段，周边自然环境状况良好，没有厂矿企业，对本项目环境无不良影响。三、项目对环境影响项目对环境影响主要有以下几方面：（1）本工程的污染物主要是生活污水；（2）垃圾站堆存的生活垃圾；（3）在项目土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重；（4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。四、环49、境治理及保护方案1、废水处理：本工程的生活污水排水量为431.4m3/d。排放的生活污水BOD5为180-200mg/L，不含其他有害物质，需处理后方可排放。本工程的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999的水质标准后，排入场区内的排水管网，最终排入城市排水系统。2、生活垃圾由专职清扫人员清扫、装袋，集中送城市垃圾处理场或由环卫部门处理。3、选用环保型洁净能源，禁用燃煤、木材等设施，并进行雨污分流。4、项目建成后，加强环境管理，搞好园区的绿化和美化工作，促进园区环境的良好发展。5、施工过程中的环境保护。工程施工时应避免夜间进行。材料运输中，50、应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填。第八章 项目实施进度安排一、 建设工期预计建设工期（即破土动工至全面竣工验收）可控制在1.5年以内，即2009年6月2010年11月。二、实施进度安排项目建设期分三个阶段：（1）前期工作及施工准备阶段，包括：前期可研、规划； 立项、报建；初步设计与施工设计；工程招投标。（2）施工阶段，包括：土建施工；安装及配套工程；设备调试。（3）竣工验收，包括：竣工验收工程总结、交付使用。第九章 招投标方案一、编制依据1、51、中华人民共和国招标投标法；2、湖南省实施办法；3、建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定(国家计委9号令2001.6.18)；4、招标公告发布暂行办法(原国家计委4号令2000.7.1)；5、工程建设项目自行招标试行办法(原国家计委5号令 2000.7.1)；6、湖南省招标公告发布和中标候选人公示暂行办法(湘计招186号2002.4.1)。二、招标范围根据湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法，下列工程项目必须进行招标：1、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目；2、关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目；3、全部或者部分使用国有资金投资的项目；4、国家融资的项目；5、52、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。达到下列规模标准之一的，必须招标：1、施工单项合同估算价在一百万元人民币以上的；2、重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在五十万元人民币以上的；3、勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在三十万元人民币以上的；4、单项合同估算价低于本条第(1)项、第(2)项规定标准，但项目总投资额在一千万元人民币以上的。三、招标组织形式因该单位不具备自行招标能力，所以必须委托符合资质的招标代理公司办理相关招标事宜。四、招标方式关系社会公共利益、公共安全的公用事业建设项目，应当依法公开招标。有下列情形之一的，招标人可以采用邀请招标方式：1、因项目技术复杂或者有53、特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择的；2、受自然资源或者环境限制，不宜公开招标的；3、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；4、法律、法规规定不宜公开招标的。符合前款所列情形之一，招标人要求采用邀请招标方式的，应当经项目审批部门核准；省重点项目，应当经省人民政府批准。五、招标信息发布依法必须公开招标的项目，招标公告、中标候选人公示必须在国家或省发展改革部门指定的媒介发布。中国时报、中国经济导报、中国建设报、中国采购与招标网(http： )、湖南日报、湖南经济报、湖南省招标投标监管网(网址：)。依法采用邀请招标的项目，须向三个以上的投标人发出投标邀请书，中标候选人公示必54、须在国家或省发展改革部门指定的媒介发布，中国时报、中国经济导报、中国建设报、中国采购与招标网(http：)、湖南日报、湖南经济报、湖南省招标投标监管网(网址：)。招标基本情况见表9-1。表9-1 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式招标估算金额（万元）备注1勘察设计委托招标公开招标1292监理委托招标公开招标643建筑及安装委托招标公开招标60484重要设备及材料采购委托招标公开招标108第十章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、估算依据（1）湖南省建筑工程概算定额（2001年）；（2）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算办法（2000年10月）；（3）国家现行的政策法55、规及建设单位提供的有关资料。2、估算说明（1）开发建设投资估算范围包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其它费用、预备费等；（2）土地为行政划拨，土地费用包括拆迁补偿费、土地补偿费、安置补助费和青苗补偿，共252万元；（3）预备费用按工程费用和其他费用两者之和的5%计取；（4）建设单位管理费按总投资的1.0%计取，勘察设计及工程监理费分别按工程费用的2.0%和1.0%计取；（5）城市配套设施及各种报建费按照*市公寓楼安置工作领导小组第3次会议纪要精神进行减免。3、总投资估算建设项目总投资为7685万元。详表11-1。工程费用：6446万元其他费用：87356、万元预备费：366万元二、资金筹措建设项目所需7685万元建设资金，全部由建设单位自筹。表11-1 投资估算表 单位：万元序号项目名称面积（m2）建筑工程设备费安装工程其他费用合计一建筑安装工程费用1建筑工程（含土方工程）60483.14604860482道路及停车场12388.7774743供配电及照明60801404给排水及消防48701185通讯、有线电视等管线预埋40406供气工程（室外）2626小 计6446二其他费用1土地费用2522522建设单位管理费77773勘察设计费1291294城市配套费及各种报建费2562565工程监理费64646绿化费11889.99595小 计87357、三预备费366366合 计7685第十一章 社会效益分析*公寓安置小区的建设，是一项公益性、基础性建设项目。工程完成后，将产生十分显著的社会效益：1、本项目建设既可节约和集约利用土地，又能很好地解决拆迁户和其他居民的住房问题，还能丰富江北城区建筑景观，为有效实施城市总体规划，大力推进节约集约用地，实现城市可持续发展，加快城市化进程创造良好的环境。2、本项目建设可以节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。3、本项目的实施，将秉着公开、公平的原则，凡属安置区域内符合条件的居民，均可同条件入住本安置小区，这样有58、效的解决了部分弱势群体住房难的问题，将是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐*的具体体现。4、该项目建设通过建筑语言，诠释了*市浓厚的湖湘文化，对完善江北城区城市规划，促进城市建设有重大意义。e马,陪F?lm嫄W圹獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G驳op1尚懇袹戦疈u圻?赓O?a?*p懡0L)w懱拽?E?/扢?9镃/潺hR烞b蔔Ye嚁剂Bb?捚?悭曥T?UFUZ!醋MM蘇g壶鲦伸?qfg%厧1t? 戯愤焿驆罳騙萡P?躀cP縮蒕?nP砫 ?C?Z豸值?橒忋喏曚NI耔nENB峢mT鸏s眑+?該|紖59、?!汩?脍f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?脶?,B衹絵2n吞輷匽e马e马,陪F?lm嫄W圹獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G驳op1尚懇袹戦疈u圻?赓O?a?*p懡0L)w懱拽?E?/扢?9镃/潺hR烞b蔔Ye嚁剂Bb?捚?悭曥T羁8?p蟇7硏枫pg裋.1瑡2陹?泝Z祘?$赇?諑矽?|D蚈/盰#,vDlE嵮禋T?NI耔nENB峢mT鸏s眑+?該|紖?!汩?脍f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?脶?,B衹絵2n吞輷匽之銻蚗v枉h5di:t詮I?懑忋忑殆#懛嗕!V汁 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?60、h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦ez 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦e摭F讷,#RU?遴?eyk?窅脆?_躵y胶?宗卝?XA蛋?H7曮Z- 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