1、商学院宝德学院学生公寓及综合服务楼扩建工程项目申请报告目 录第一章 总论1第二章 项目选址5第三章 总体方案7第四章 建筑工程10第五章 项目基础设施配套13第六章 项目运作模式及用工计划21第七章 环境影响评价23第八章 项目投资及融资情况说明29第九章 经济和社会效益分析33第十章 建议39附件：1、市规划和国土资源局规划要点通知书2、市规划和国土资源局文件规国资准字2004238号“关于批准西青区2004年度第八批农用地转用的函”附图：商学院宝德学院总体规划平面图商学院宝德学院学生公寓及食堂扩建工程项目申请报告第一章 总论一、项目申报单位1、项目承办单位单位名称：商学院宝德学院单位性质：2、中外合作办学法定地址：市西青区津静公路28号法人代表：邱冠雄商学院宝德学院是由商学院与新加坡宝德集团麾下易通国际有限公司合作创办，经市人民政府批准成立的我市首家中外合作新型高等学历教育的学院，是商学院非独立设置的二级学院。2004年经国家教育部批准，该学院改为独立学院，招收本科学生。商学院宝德学院坐落于市第三高教区内，占地约14万平方米。现有校舍建筑面积近5万平方米。全日制在校生近五千余人，面向全国二十多个省市招生，开设有本科、专科、普通高职、中外合作高职等近二十个专业。经过几年的建设和成长，商学院宝德学院已经拥有一支高素质、高水平教师队伍。其中具有高级职称的教师约占教师总数的55%，经国家外3、国专家局批准，聘请了多位来自英、美、澳、加、新加坡等国家的外籍专家、教师授课。学院充分发挥中外合作办学优势，采用结合中国实际需要的教学方案，改变传统的办学模式，体现了实践性、新颖性、超前性的办学特色。学院先后与国外多家大学及教育机构进行教育合作，举办了“双证书双语教学班”。中外合作高职专业，使用双语（中英文）作为教学语言，将国际标准的高等教育直接引入校内。国际新型英文教材和良好的国际化教学环境使学生完成学业后，不仅掌握了专业知识，还具有了较好的英语听说读写能力，为学生提供了多种发展途径和更广阔的发展空间。学院拥有先进的教学设备，如高速宽带校园网、多媒体教室、高级视听语音设备等，为学生营造了一个4、现代化的学习环境。学院图书馆备有各类中英文书刊资料，电子阅览室连通相关高校电子书库，为学生所学知识的融会贯通、知识面的拓宽和知识结构的完善创造了良好的条件。实验楼设有各类实验室，供各专业的学生进行实习。学院由国际著名认证机构英国BSI公司认证成为市首家达到ISO9001：2000国际质量体系标准的高等学院。在全球经济一体化的趋势下和信息革命的浪潮中，宝德学院将以创新的精神迎接新的挑战，以创建国际化的教育品牌为目标，力争成为国内一流的合资学院和沟通国内外高等职业教育的桥梁。宝德学院的学生将从这里走向世界。2、项目合作单位单位名称：市工农联盟农牧场单位性质：国有企业法定地址：市西青区津静公路南法定5、代表人：贾德明市工农联盟农牧场隶属于市农垦集团，始建于1956年。坐落在市西青区津静公路两侧绵延7公里，占地面积1.7万亩，场区东部分布有农学院、国际女子学院、城建学院、宝德学院等第三高教区内所建高等院校和华苑产业园区。场区西部建有我市农业高科技示范区等农业高级科技开发项目。现拥有大型奶牛场、五金机械厂、学校、医院等14个场办企事业单位，是一座具有农工商综合实力的农垦企业。市工农联盟农牧场利用现有的资源与我市高校后勤服务合作开发经营，将成为我市农垦企业经济快速发展新的增长点。二、项目概况1、项目名称商学院宝德学院学生公寓及综合服务楼扩建工程项目2、项目建设地址市西青区，津静公路以北，宝德学院以6、西地块内3、项目性质扩建4、项目建设内容和规模本项目为学生公寓及综合服务楼扩建工程，根据合作建设双方选定的设计方案，在合作单位转让（划拨）给承办单位的3.2763公顷（约49.14亩）土地界内，先期已建成学生公寓1座及以餐饮为主包括其它服务设施的食堂1座，总建筑面积为24063平方米。其中学生公寓建筑面积17400平方米，食堂建筑面积6663平方米。本期扩建项目依照其总体规划，紧邻先期建成学生公寓及食堂，拟建学生公寓及综合服务楼两个单项工程，建筑面积26000平方米，建设用地1.0公顷。其中拟建的综合服务楼为一栋建筑层数六层，面积7500平方米的综合性服务建筑；学生公寓楼建筑层数六层，面积187、500平方米，可为2738名学员提供住宿、餐饮及其相关的生活服务，基本满足学院教育发展规划需求。三、项目申请内容商学院宝德学院是经市政府批准建立的中外合作办学高等院校。依照市政府推进学校后勤社会化改革的要求，2003年宝德学院经与市农垦集团工农联盟农牧场协商，由市工农联盟农牧场出资并提供毗邻宝德学院西侧的土地，双方合作建设学院学生公寓及食堂工程项目。并由工农联盟农牧场实施全面物业管理。该项目目前已竣工并投入使用。2004年经国家教育部批准宝德学院成为独立学院，并招收本科学生。随着社会需求的增加，学院招生人数逐年增加，在校学生的人数不断上升。为此，宝德学院与市农垦集团工农联盟农牧场经过协商再次合8、作，在已竣工的前期项目工程北侧，再建学生公寓18500平方米和综合服务楼7500平方米，在此提出商学院宝德学院学生公寓及综合服务楼扩建工程项目申请报告。第二章 项目选址本项目为商学院宝德学院学生公寓及综合服务楼扩建工程，为该学院学生生活区建设工程的扩建项目。宝德学生公寓及综合服务楼扩建项目选址于市西青区，津静公路以北，宝德学院以西地块内。该场址地处市区西南部，规划的市第三高教区范围内。其建设基地四至范围为：北至规划路，南至先期建成的学生公寓，西至滨渠路，东至宝德学院，规划南北长179米，东西宽56米，用地面积约1.0公顷。该项目选址地势平坦、开阔，现状为农业用地，规划为教育发展预留地。其选址符9、合城市发展总体规划及区域发展规划，同时该选址土地权属明确，拆迁量较少，有利于项目的建设实施。同时由于该项目选址地处市区西南部，规划的市第三高教区范围内，空气清新，环境优美。其周边有城建学院、农学院、国际女子学院，学府气息浓郁，而东侧与其服务对象宝德学院仅一墙之隔，加之其南侧已先期建成有宝德学生公寓楼及食堂，与本项目共同构成其校园生活区。故而该项目选址建筑环境及社会环境良好，有利于项目建成后的经营与发展。宝德学生公寓及综合服务楼扩建项目选址周边城市道路交通体系较为完备，南有津静公路，西邻滨渠路，北为规划路，与外环线、津沪高速公路近在咫尺，且周边现状道路交通状况良好。而由于选址紧邻宝德学院，供水引10、自宝德学院供水管网，管径DN200；排水至宝德学院校园内污水管道，最终排至滨渠路上DN600市政污水管网。供电电源引自市工农联盟农场现有的35千伏变电站，可为本项目提供双电源；供暖系统利用高校集中供热公司锅炉房提供的热网，其能力可为本项目提供充足的热力；而食堂用燃气则引自小区液化气管网，可满足本项目的燃气需求。其项目选址市政基础设施较为完善。依照商学院宝德学院规划构想，该项目选址位于宝德学生生活区建设用地北侧，建设用地1.0公顷，该场址紧邻先期建成学生公寓及食堂，与宝德学院现有生活设施相邻，可使之有机地融入学院现有生活区内，资源共享，并与规划建设规模相匹配，故而该项目工程选址合理可行。综上所述11、，商学院宝德学院建设宝德学生公寓及综合服务楼扩建工程项目选址于市西青区，津静公路以北，宝德学院以西地块内，无论是从国家相关法律、法规，还是周边社会环境、基础设施条件等方面考虑，都是较为理想的。本项目占地约1.0公顷，选址位置合理，能与先期建成的学生生活设施有较好的衔接，并且相互间使用功能相互协调，可为教育、教学发展奠定良好的物质基础。同时由于各单项工程总体布局紧凑，基础设施依照规划统筹考虑，在道路、管网配套方面亦按总体发展布局合理规划，并分期建设实施，为该项目的实施奠定了良好的基础，对于工程前期启动较为有利，故而本项目工程选址合理可行。第三章 总体方案商学院宝德学院学生公寓及综合服务楼扩建工程12、选址于市西青区，津静公路以北，宝德学院以西地块内。该场址地处市区西南部市第三高教区范围内。项目建设用地南北长179米，东西宽56米，面积约1.0公顷。依照商学院宝德学院总体规划，其学生生活区位于校区西侧，规划用地南北长375米，东西宽56米，建设用地面积约2.1公顷。在此范围内规划构想建设总建筑面积约5万平方米建筑，建设内容包括学生公寓楼、食堂及综合服务设施等四个单体建筑，总体规划构想最终可容纳6000名学生。宝德学生生活区建设总体方案紧紧围绕高校后勤社会化的发展方向，因地制宜，突出以人为本、绿色校园的基本理念，利用现状地形地貌，营造良好环境。在建设项目上统筹规划，分期实施，合理利用资金，力求13、创造出有特色的现代化校园生活区。宝德学生公寓项目总体布局规划采用南北纵向排列的构图形式，先期建设的食堂、学生公寓楼位于场址南侧，本期拟建的综合服务楼布置在中部，拟建的学生公寓布置在场址北部。以贯通南北的主路串联不同的功能空间，以综合服务楼为生活区核心，两栋“E”字形的学生公寓楼及食堂分列南北两侧，其间穿插布置有休闲广场、园林步道、运动场地等，结合西侧滨渠路30米宽的绿化带，构成几何秩序与自然秩序相交融的格局。本期扩建项目建设场址依照其总体规划，布置在生活区北侧，建设用地长约179米，宽约56米，面积1.0公顷，拟建项目包括有学生公寓及综合服务楼两个单项工程，建筑面积26000平方米。其中拟建的14、综合服务楼位于建设场址中部，紧邻已建成的学生公寓，为一栋建筑层数六层，面积7500平方米的综合性服务建筑；学生公寓楼位于建设场址北侧，建筑层数六层，面积18500平方米，可为2738名学员提供住宿、餐饮及其相关的生活服务，基本满足了学院教育发展规划需求。本扩建项目建设期为一年，项目道路系统本着统筹规划、分期建设的方式，项目先期工程将东侧出入口作为主要通道，道路系统围绕先期实施项目已建设完成。本期扩建工程将最终的生活区主入口布置在西侧，开向滨渠路一侧，内部道路体系作为总体规划实施的延续，与原道路衔接成环状，主要道路宽度8米，呈枝状分布支路宽度4米，步行道依人流特征，结合休闲广场及运动场地合理布局15、，将生活区、后勤服务区与其它相关功能分区联系起来。机动车道构想以人、车互不干扰为原则，后勤运输通道布置在南侧次要入口处，紧邻食堂等后勤设施，其交通体系合理可行。商学院宝德学院生活区总体规划，充分考虑了建设的阶段性及配套关系，先期建设项目自行配套功能完善，并与后期扩建工程能有较好的衔接，使用功能亦相互协调。本期生活区扩建项目中的学生公寓设计可容纳2738名学生住宿，综合服务设施为之提供就餐及其他相关服务。工程总体完工后，将形成可容纳5474名学生住宿，并可为之提供综合配套服务的功能完善的生活区。其总体发展规划与学院事业发展规划基本同步，项目总体建设方案是可行的。总体规划及本期扩建工程技术经济指标16、表序号项目指标总体规划构想一建设总用地2.063公顷二总建筑面积50000平方米三容积率2.38四学生规模5474人五建筑密度40.9%六绿地率30%七停车场地与校园统筹考虑本项目工程一规划用地1.0公顷二总建筑面积26000平方米三容积率2.6四入住学生规模2738人五建筑密度43.33%六绿地率30%第四章 建筑工程本项目为商学院宝德学院学生公寓及综合服务楼扩建工程，建设项目由学生公寓楼及综合服务楼两个单项工程组成，总建筑面积约26000平方米。1、学生公寓楼学生公寓楼构想建筑层数六层，砖混结构，面积18500平方米，由三座南北向楼与一座东西向楼组合而成，其平面总体布局呈“E”字形，中间设17、走廊，两侧布置宿舍及其相关用房。宿舍套型设计有普通6人房间、普通4人房间和带独立卫生间的4人房间三种，其中普通6人房间净面积为20.42平方米，主要分布于南北向三座楼的南侧；普通4人房间净面积为13.67平方米，主要分布于其北侧；带独立卫生间的4人房间套内净面积为19.45平方米，主要分布于东西向楼内。学生公寓楼建筑各层面积约为3000平方米，方案平面功能设计中，共设计有公寓577间，其中普通6人房间179间，普通4人房间119间，带独立卫生间的4人房间279间，并附设有值班室、公共盥洗室、卫生间及计量室等，可容纳2738人住宿，套内生均居住面积在3.44.86平方米/人。设计中每套宿舍除设有18、学员必备的生活、学习用具外，均预留有IC卡电话机、网络终端接口、空调专用插口及空调板等设施。其多户型的设计，设备安装的多样性，可满足不同学员的需求，其平面布局合理可行。2、综合服务楼拟建的综合服务楼建筑层数六层，框架结构，平面呈“L”型，面积约7500平方米，其中建筑一至三层总面积约为4000平方米，平面功能布置以学生食堂为主,设计可同时容纳约2400人就餐；建筑四至六层面积约3500平方米，平面功能布置有学术报告厅、小型室内体育及休闲娱乐设施、物业办公室，以及邮局、银行、商店等配套服务设施。综合服务楼应遵循无障碍设计原则，首层设残疾人专用坡道，出入口为小推力弹簧门，满足使用及疏散需求。综合服19、务楼建筑方案平面功能设计中，将人员流动较强的餐厅布置在建筑首层及二、三层范围内，每个餐厅均配置有完善的操作间及就餐空间，独立经营，适应多种运营方式，并按照不同消费档次设置，有利于引入竞争机制，提高服务水平；四至六层的综合服务空间可为学生提供文体活动的场所，起到丰富学生业余生活的功能，其平面布局合理可行。3、立面设计作为宝德学院配套建设生活区建设项目，本工程的建筑风格应遵循宝德学院现有的极具现代感的建筑风格，同时应注意到与之相邻的建筑形式相协调。本项目应将体现现代高等职业教育特点和较高的文化品位作为建筑立面造型设计的指导思想，采用充满现代感的体块穿插和组合，创造一种明快、简洁的风格，同时通过精致20、的细部处理和局部的构架以及小巧的建筑构件，形成细致、精巧的建筑立面，喻示现代高校既面向未来，又脚踏实地的特点。外檐宜采用浅灰色涂料和半镀膜玻璃等建材的合理搭配，以彰显出卓越的文化品位。另外，对不同的建筑，其使用功能表现在建筑形象上侧重点有所不同，本方案应利用多变的手法，营造出清新、活泼和富有情趣的品味，构架的利用，弧形墙体等元素使建筑空间充满动感，从而使之成为校园中不可多得的活跃元素。4、剖面设计学生公寓楼建筑剖面设计依照其使用功能确定，层高以3.15米为宜，室内外高差0.60米，建筑总高度控制在20.10米左右，满足使用功能需求及相关技术要求。综合服务楼由于其使用功能复杂，其建筑层高设计依使21、用功能的改变而设计，其中一至三层层高3.90米，四至六层层高3.60米，室内外高差0.60米，建筑总高度23.70米，其剖面设计满足使用功能需求。纵观本工程建设方案构想，在总体布局方面符合校园发展总体规划，并在原规划基础上加以延伸，使之更加可行、合理。建筑平面布局满足使用功能需求，立面造型充满现代感，符合当今新型高校建筑发展趋势，其建筑方案较为可行。第五章 项目基础设施配套一、编制依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003生活饮用水卫生标准GB5749-85污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-22、92采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003建筑设计防火规范GBJ16-87（2001版）城镇燃气设计规范GB50028-93（2002年版）二、道路、交通本工程地处市交通主干环路外环线外侧，其场址北临规划路，规划为次干道路，南侧为津静公路，东为宝德学院校区，西侧的滨渠路为城市主干道路。加之与外环线、津沪高速公路近在咫尺，其外部道路交通体系完美，路况良好，可承担本工程建设期及建成后对城市交通造成的压力。三、给排水1、编制范围宝德学生公寓及综合服务楼范围内的生活给排水系统及雨水系统。2、水源由原宝德学院校园内的环状给水管网分别引入两条DN200输水管线，并在本项目服务范围内呈环状布置，23、其供水压力0.20MPa。3、用水量扩建工程学生人数2738人，用水定额150升/学生天；学生食堂可同时就餐2400人，3次/天，用水定额20升/人次；校园绿化面积3000平方米，用水定额1.5升/平方米次，1次/天；道路及广场面积4400平方米，用水定额1.0升/平方米次，2次/天。则本工程最高日用水量为568立方米/天。4、生活给水系统设计学生公寓和综合服务楼生活给水系统均分为两个区：首层、二层为低区，由区域环状给水管网直接供给；三层六层为高区，由设于原宝德学院食堂地下一层水泵房内微机控制变频调速生活给水设备及不锈钢断流水箱供给。5、污水系统学生公寓和综合服务楼首层污水单独排至室外；食堂污24、水经隔油池处理后排出，校园粪便污水经化粪池发酵、沉淀处理后与其它普通废水汇合，排至原宝德学院校园内污水管道，最终排至滨渠路上DN600市政污水管网。本学院扩建项目最高日污水排出量为499立方米/天。6、雨水系统屋面雨水采用外排水系统。学生公寓和综合服务楼周围道路雨水经雨水收水口收集后，通过设置的区域雨水管道，排至原宝德学院校园内雨水管道。四、电气1、编制范围本工程包括18500平方米的学生公寓和7500平方米的食堂的强电及弱电部分设计。强电部分包括照明设计、动力配电、10千伏箱式变电站、防雷、接地及总等电位设计。弱电部分包括电话、电缆电视、计算机网络等。2、负荷估算及负荷等级（1）负荷估算 公25、寓电热水炉90千瓦；（按每门栋一台，每台18千瓦） 公寓卫生间电热水器418.5千瓦；（按每间一台，每台1.5千瓦） 按每间一台空调计，40瓦/平方米，共计426千瓦； 照明及其它（如电脑等）按15瓦/平方米，共计277.5千瓦； 食堂及服务楼按60瓦/平方米计，共计450千瓦； 本工程总计安装容量为1662千瓦。 考虑学生公寓40%空调安装率，其它常规及负荷计算，本工程计算负荷945千瓦，补偿后cosf取0.95后，计算视在功率约1126千伏安。（2）负荷等级本工程公寓走廊及楼梯间火灾事故照明用电为消防用，按二级负荷考虑。本工程照明及其它动力等用电为三级用电负荷。3、供电电压等级、供电电源（26、1）本工程按10千伏电压等级供电。（2）宝德学院现有10千伏变电所一座，10千伏单路电源进线，安装21000千伏安变压器，目前尚有富裕容量不足800千伏安，对照学院发展最终规模，此变电所容量并不富裕。学院为保证现有二级负荷供电要求，还装有400千瓦备用柴油发电机一台。但变电所距本工程建设地点约500米，如从现有学院变电所向本工程低压供电，超出了规划合理的供电半径。综上所述，学院现有10千伏变电所不能被本工程所利用，只能另寻出路。（3）工农联盟农牧场现有35千伏变电站一座，距本工程建设地点约3千米，有足够富裕容量。为此本工程拟从农场35千伏变电站架空引一路10千伏电源为本工程供电。为保证二级负荷27、（火灾应急照明采用电池应急灯）蓄电池作备用电源供电，且业主要求保证小部分食堂电炊具用电，可用一期工程所设柴油发电机作备用电源。4、供配电系统为节省投资，本工程设两座630千伏安箱式变电站。10千伏系统为单电源进线，对10千伏箱变链式供电。箱式变电站10千伏侧采用10千伏负荷开关，10千伏熔断器保护变压器，变压器用S9油浸变压器。0.4KV侧为单母线接线方式，其中一台通过双向切换开关与现有自备柴油发电机联络。正常由市电供电，市电事故或检修停电时，临时由自备柴油发电机供电。低压系统为TN-S系统。学生公寓楼配电按楼栋配电，配电电源引自箱式变电站。各层分层树干式供电。食堂树干与放射相结合配电。学生公28、寓楼、学生宿舍分间单独计量电能，选用电子式磁卡表。5、照明设计照明配电采用三相五线制TN-S系统。照明光源以高效节能荧光灯为主。照明照度标准遵循国家现行规范。学生公寓为封闭楼梯间，在走廊及楼梯间设事故照明应急灯，应急灯备用电源为电池，放电时间不小于30分钟。6、防雷及接地本工程建筑物按三类防雷建筑物设计，电气接地、弱电系统接地及防雷共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。建筑物做总等电位联结，卫生间、浴室做辅助等电位联结。7、弱电部分（1）电话学生宿舍每间设一部磁卡管理电话，食堂办公等设办公电话。电话采用虚拟网，电话线引自市话网。（2）电缆电视系统学生宿舍安装电缆电视终端插座，电视分配系统采用分支29、分支系统。电缆电视信号源为区有线电视台。（3）计算机网络本项目建设利用现有校园局域网。数据传输主干用光纤，分支用超五类线，采用星形拓扑结构。每件学生宿舍设信息端口一个，报告厅及办公间等亦设信息插座。五、暖通1、编制范围（1）学生公寓和综合服务楼冬季集中采暖设计（2）学生公寓和综合服务楼通风设计（3）室外供热管网设计2、编制说明（1）概述本项目仅冬季做集中采暖，不做集中空调，但均预留分体空调电源。（2）采暖设计说明根据市集中供热计费发展及节能要求，采暖系统均设热计量装置。学生公寓建筑层数六层，面积18500平方米，由三座南北向楼与一座东西向楼组合而成，中间设走廊，两侧布置宿舍及其相关用房。采暖系30、统按门栋划分，每一个门楼设一采暖系统。系统形式为单管顺序同程式。供水干管设在六层屋顶下，回水干管设在首层屋面下。楼梯间的门栋口处设热力小室，内设热计量装置一套。室内设计温度：宿舍18，公用厕所16，盥洗间20，卫生间23。综合服务楼建筑层数六层，面积约7500平方米，其中建筑一至三层总面积约为4000平方米，平面功能布置以学生食堂为主，设计可同时容纳约2400人就餐；建筑四至六层面积约3500平方米，平面功能布置有学术报告厅、小型室内体育及休闲娱乐设施、物业办公室，以及邮局、银行、商店等配套服务设施。综合服务楼采暖系统形式亦为单管顺序同程式。供水干管设在六层屋面下，回水干管设在首层屋面下。楼梯31、间门栋口设热力小室，内设热计量装置一套。室内设计温度：一般房间18，厕所16。散热器均采用钢铝翼柱型（或无沙铸铁柱形）室内管道采用热镀锌钢管，均不保温。学生公寓及综合服务楼均由电气预埋空调电源，不做集中空调。（3）学生公寓及综合服务楼其卫生间、厕所、淋浴间、更衣间等均设机械排风，采用排气扇通过土建竖井（或外墙窗）排出室外。食堂操作间设独立的机械通风系统，采用有组织送排风系统。（4）热源及室外管网本工程热源利用城建学院集中供热锅炉房供热，热媒为95/70热水（施工图设计时应再落实），室外管网采用聚胺酯直埋保温管，平均埋深地下0.8米。（5）采暖技术经济指标序号名称面积（平方米）热负荷（千瓦）热负32、荷指标（瓦/平方米）1学生公寓18500647.5352综合服务楼7500375503总计260001022.5注：由热源引至本小区供热管道管径为DN200。（6）节能本工程建筑外围护结构要按节能要求加强保温。六、燃气1、编制范围商学院宝德学院学生食堂，可满足2400学生就餐，地处综合服务楼13层。2、燃气系统设计根据资料，学生食堂使用附近液化石油气气化站来气，该气化站供气规模足可满足食堂用气需要。根据要求学生食堂应按可满足2400人就餐设计，耗热指标以8372兆焦/座年（200104千卡/座年）计，经计算高峰小时流量约120米3/小时。采用DN150管道将气化站内液化石油气引入学生食堂，设流33、量计量表后接入操作间灶具。综合楼是人员聚集场所，要求操作间内设置燃气浓度报警器、烟气CO报警器等安全监测装置，同时要求通风良好并应与外界有通畅的消防通道。七、无障碍设计本工程须遵循无障碍设计原则，在建筑出入口处设置供残疾人使用的专用坡道，弹簧门设置小推力门，卫生间设置残疾人专用厕位，其它相关标准须达到无障碍设计规范要求。八、人防工程依照相关规定，本工程需配建1300平方米的人防工程，由于建筑构造等具体原因，本工程不设置人防工程，考虑异地建设。第六章 项目运作模式及用工计划1、运作模式项目建成后由宝德学院负责学生的日常管理工作，市工农联盟农牧场负责学生公寓的物业管理及食堂的运营管理。由市工农联盟34、农牧场成立专门的物业管理公司负责运营管理，实行工农联盟农牧场领导下的经理负责制。由工农联盟农牧场委派一名经理负责公司日常管理和经营活动，经理直接对工农联盟农牧场负责。总经理下设副经理（两名），物业管理公司的财务由工农联盟农牧场总部的财务人员兼管。宝德学院的学工处负责对在校学生的日常生活管理工作。2、组织机构工农联盟农牧场副经理后勤保障管理场地租赁管理经理设施维护管理保洁保安管理副经理宝德学院学工处3、劳动定员物业管理公司初步确定员工总人数为19人，其中管理人员3人，普通员工14人，财务兼职人员2人。4、员工来源管理人员采用工农联盟农牧场和社会招聘相结合，普通员工尽量安排工农联盟农牧场职工就业。35、第七章 环境影响评价一、环境评价标准1、环境噪声执行城市区域环境噪声标准（GB309693）2类标准。见表7-1：表7-1 城市区域环境噪声2类标准（GB3096-93） 单位：dB区域类别昼 间夜 间2类60502、环境空气执行环境空气质量标准（GB30951996）二级标准。见表7-2：表7-2 环境空气质量二级标准（GB3095-1996） 污染物名称取值时间浓 度 限 值 mg/m3TSPNO2SO2年平均0.20.040.06日平均0.30.080.151小时平均0.120.503、本项目污水排放执行污水综合排放标准（GB89781996）三级标准。表7-3 污水综合排放标准（GB836、9781996）三级标准污染物名称PHCODcr5SS动植物油浓度限值(mg/L)6-9500400304、项目建设期施工设备的噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），见表7-4。表7-4 建筑施工场界噪声限值 单位：dB施 工 阶 段噪 声 限 值昼 间夜 间土石方7555打 桩85禁止施工结 构7055装 修6255二、污染因素1、建设期污染因素（1）噪声该项目在建设期间，各种建筑施工机械在运转中将会产生较大的噪声，其等效声级与施工设备的种类及施工队伍的管理等有关，建设期间的噪声源主要来自于打桩机、水泥搅拌机、水泥振捣器、土石方及建筑材料运输等，另外还有突发性、冲击性、不连续37、性的敲打撞击声，其声级范围详见表7-5：表7-5 建设期间主要噪声源的声级值（距源10米）序号声源名称噪声级范围dB（A）序号声源名称噪声级范围dB（A）1推土机78-965挖土机80-932搅拌机75-886卷扬机75-883打桩机95-1057水泥振捣器90-984运输卡车85-948空气压缩机75-88（2）废气建筑施工引起的扬尘将使周围空气中的TSP（总悬浮颗粒物）浓度升高，各种施工车辆设备运行时排放的废气以及项目建成后使用前装修阶段将有油漆等涂料废气产生。（3）废水在施工建设中将产生大量的泥浆污水以及施工人员生活污水等，如管理或处理不当，将对项目所在地周围环境造成一定的污染。（4）固38、体废弃物在施工建设中将运送大量的建筑材料，产生的大量建筑垃圾以及施工人员的生活垃圾。此外，项目建成后，投入使用前将有装修垃圾，对周围环境也会产生一定的影响。2、使用期的污染因素（1）废气本项目设有食堂，厨房采用燃气灶，烹饪油烟排放对环境构成的影响。（2）废水废水含食堂运营污水、生活污水和粪便污水，污水排放给环境构成的影响。（3）固体废弃物固体废物主要为食堂运营垃圾和生活垃圾，虽属无毒固体废物，如处理不当会对环境构成影响。三、环境影响分析及措施1、建设期该建设项目的建设期约为一年，在建设期间不可避免地会对环境带来一定的影响，其主要影响有施工和运输扬尘、噪声及泥浆水等，故该项目业主应督促施工单位遵39、守有关的法律、法规和规定，文明施工，尽量把施工影响减少到最低程度。（1）噪声治理措施该项目施工机械设备噪声具阶段性、临时性和不固定性，不同的施工设备产生的噪声不同，在多台机械设备同时作业时，各台设备产生的噪声会产生叠加使噪声值增加3-8dB。该项目施工单位应严格执行中华人民共和国噪声污染防治法和建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），采用低噪声施工机具和先进工艺进行施工。同时在施工作业中必须合理安排各类施工机械的工作时间，对于夜间施工认真执行申报审批手续，并报环保部门备案。（2）废气治理措施扬尘是建设施工期的重要污染因素。施工期间应特别注意施工扬尘的防治问题，需制定必要的预防措施，以减少40、施工扬尘对周围环境的影响。首先，要加强现场管理，做好文明施工和标准化施工，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路以及车辆出场冲洗等措施，并采用商品混凝土，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害，必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。其次在土方挖掘、平整阶段，运土车辆必须做到净车出场，最大限度减少泥土撒落构成扬尘污染，在运输、装卸建筑材料时，应采用封闭车辆运输，尤其是泥砂等。据经验调查，露天堆场产生的扬尘主要特点是与风速和尘粒含水率有关，因此减少建材的露天堆放和保证一定的含水率是抑制扬尘的有效手段，同时应禁止在大风天进行搅拌等作业。（3）废水治理措施该项目建设期的废水主要来自施工废水和施工人员生41、活废水。泥浆水必须经沉淀处理后方可排入市政污水管网。（5）固体废弃物治理措施该项目建设施工期间需进行运输弃土和各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等）等工作，将产生大量废土、砖石等各种建筑垃圾，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，及时将固废运到指定点妥善处置。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（筒）内，由专门人员统一及时清运处理。2、使用期（1）大气环境污染治理措施食堂烹饪油烟排放，按照饮食业42、油烟排放标准GB18483-2001标准安装油烟净化设施，通过处理达标后排放。排气筒出口段的长度至少应有4.5倍直径的平直管段，排气出口朝向应避开易受影响的建筑物。（2）废水治理措施本项目生活污水主要为洗涤污水，集中沉淀池经沉淀后排入工农联盟农场污水管网。食堂污水因含有油脂和食物残渣必须经过格栅过滤、沉淀池沉淀和隔油池处理后排入工农联盟农场污水管网。厕所废水经化粪池预处理，经预处理后汇同其他生活废水经污水管道汇集排至原宝德学院校园内污水管道，最终排至滨渠路上DN600市政污水管网。整个区域必须实行雨污分流，所排雨水通过屋面、地面集水系统集中后经雨水管网排放，经上述处理后预计废水对周围环境影响不43、大。（3）固体废物该项目生活垃圾实行袋装化收集并就近投放至各垃圾收集点。物业管理部门要组织专门人员对垃圾中纸、金属、塑料等可回收利用的部分应加强综合利用；废日光灯管、废电池等有毒有害垃圾收集后运至相关部门处理；其它无利用价值的普通垃圾及时收集后进入校内垃圾收集房，由专门人员统一及时负责清运处理，加强管理，运输时防止散落，要加强对垃圾桶和卫生间的管理，保持清洁卫生，及时清运垃圾（尤其是夏季高温时），作到日产日清，以防止垃圾腐败产生异味。四、环境绿化本项目在建筑物周围和主要道路两侧种植树木、花草，绿化率达到30%以上，为在校学生创造良好舒适的生活环境。第八章 项目投资及融资情况说明一、投资估算编制44、依据1、国家计委与建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数规定的投资估算范围。2、2004年市建筑工程预算基价及市建委颁发的有关工程造价信息。3、国内类似项目投资。4、市有关基本建设方面的取费标准。二、投资估算编制说明：1、本投资估算包括学生公寓楼、综合服务楼的建筑安装工程费用和其它费用。2、本项目总建筑面积26000平方米，其中：学生公寓楼为6层砖混结构，建筑面积18500平方米；食堂为6层框架结构，建筑面积7500平方米。3、本项目基础工程费用中包括打桩工程费用。4、强电部分包括照明设计、动力配电、箱式站、防雷、接地及总等电位设计。5、弱电工程包括电话、电缆电视、计算机网络等系统。6、本投资45、估算还包括道路、给排水、消防、庭院照明、绿化等室外工程费用。7、公用设施、市政配套设施及采暖等先期已建成，本次估算未考虑。8、预备费按工程费用及其它费用之和的5%测算。9、本项目建设期为一年。三、固定资产投资估算结果：本项目固定资产投资为2990万元。学生公寓及综合服务楼投资估算表 单位：万元序号项 目建筑工程设备及安装工程其他费用合计第一部分 工程费用2404234026381学生公寓151615162综合服务楼863 609233供配电及高低压线路（含箱式站）95954电梯20205室外工程25590845.1广场、道路1313 5.2给排水、消防55555.3庭院照明445.4绿化工程446、45.5围墙及大门88第二部分 其他费用210210第三部分 预备费142142合 计24042343522990其他费用估算表单位：万元序号项 目金 额1环境评价费32地震安全性评价费43结建人防工程异地建设费1304勘察设计费325标底编制费36施工图设计审查费27工程监理费138工程质量监督费39招投标管理费510其它费用15合计210学生公寓及综合服务楼经济技术指标表序号项 目学生公寓楼综合服务楼建筑面积建安工程单价建筑面积建安工程单价（平方米）（元/平方米）（平方米）（元/平方米）1基础工程1850010075001002土建主体工程1850050075006903装饰工程1850047、10075002004给排水、消防及燃气工程18500307500305采暖、通风工程18500307500456电力照明工程1850060750085合 计8201150四、融资情况说明：本项目总投资2998万元，其中：固定资产投资2990万元，流动资金8万元，以上资金来源均由市工农联盟农牧场投资。资金使用计划及筹措表单位：万元序号项目名称合 计建设期经营期一资金使用1固定资产投资299029902流动资金88小 计299829908二资金筹措1自有资金299829908小 计299829908第九章 经济和社会效益分析一、项目财务分析1、财务分析编制依据及说明国家计委1993530号建设项48、目经济评价方法与参数财政部企业财务通则、企业会计准则本申请报告的有关章节2、基本数据（1）住宿情况本项目建成后，学生公寓楼共设计有公寓595间，其中普通6人房间179间，普通4人房间119间，带独立卫生间的4人房间297间，设计可容纳2738人住宿。（2）固定资产投资根据估算，本项目固定资产投资为2990万元。（3）流动资金根据分项详细估算法，本项目需要流动资金8万元。（4）资金筹措本项目总投资为2998万元，均由市工农联盟农牧场投资。（5）项目定员本项目建成后，运营期间需要物业管理人员17人，其中：管理人员3人；保洁、保安及其他服务人员14人。（6）建设进度本项目建设期为一年。（7）测算期限49、按经营期20年计算。3、财务分析（1）计算说明水电燃动力费、采暖费、工资及福利水电费只计算公用部分，学生使用水电费自付。采暖费按取暖面积的15.4元/平方米计算。工资及福利按管理人员14400元/年、其他服务人员8400元/年进行测算。折旧费及维护费折旧年限按分类计取，残值率取4%，维护费用按折旧的5%计算。管理费用递延资产按5年进行摊销，其他管理费按经营收入的3%计算。（2）经营收入本项目年经营收入主要有学生公寓、综合服务楼租赁收入，总收入为465万元。详见下表：年经营收入表序号费用名称单位数量单价合计（万元）1学生公寓出租收入（带卫生间）人11881400元/人1662学生公寓出租收入（不50、带卫生间）人15501200元/人1863综合服务楼出租收入平方米7500150元/M2年113合 计465（3）总成本费用本项目年总成本估算结果为213万元，详见下表：总成本估算表 单位：万元序号项目名称正常运营年1原材料消耗102燃动力503工资及福利164折旧及维护费1235管理费用14合 计213（4）税金本项目按总收入的5%交纳营业税，营业税附加包括城市维护建设税和教育费附加及防洪设施费，税率分别为营业税的7%、3%和1%，年交纳营业税及附加为26万元。企业所得税税率为33%。正常经营年份交纳的所得税为75万元。在税后利润中提取盈余公积金10%，公益金5%。（5）利润经测算，正常年利51、润总额为226万元。（6）盈利能力分析投资利润率 年利润总额投资利润率= 100% 固定资产投资+流动资金 226 = 100% 2990+8=7.54% (2) 投资利税率 年利税总额投资利税率= 100% 固定资产投资+流动资金 226+26 = 100% 2990+8=8.41% 经测算，本项目的投资利润率为7.54%，投资利税率为8.41%。4、财务评价结果主要指标汇总如下表所示：财务评价指标汇总表序号项目名称单位指标1固定资产投资万元29902流动资金万元83年营业收入万元4654年营业税金及附加万元265年成本及费用万元2136年利润总额万元2267投资利润率%7.548投资利税率52、%8.41通过以上计算及指标分析来看，本项目年投资利润率为7.54%，投资利税率为8.41%，投资回收期为13.15年。从财务评价方面来看，本项目是可行的。二、项目的社会效益分析1、项目的建设对深化高校后勤社会具有推动作用自国家教委提出高校后勤社会化的要求以来，在市委、市政府领导和有关部委积极推动下，我市已先后在高教区建设了“理工南”、“财院东”、“职大北辰”等多处学生公寓，缓解了高等院校学生食宿及其后勤服务，并在高校建设中发挥了日益明显的作用。高校后勤保障社会化是进一步提高办学效益的内容之一。当前，在社会各方面紧密配合下，我市各高校不断深化改革，为使各高校集中精力搞好教学和科研工作，建立社会53、化、专业化的后勤保障体系则势在必行。2、项目的实施将促进农垦企业的产业结构调整农垦企业是我国农业和农村经济的重要组成部分，进入农业发展新阶段的今天，农垦企业面临着经济结构调整和拓宽发展空间的挑战。市农联盟农牧场所在位置，近年来已经成为我市投资热点区域之一，振兴农垦是新世纪市工农联盟农牧场事业发展的新亮点，以学生公寓项目为切入点，充分利用农场的现有资源，跻身于我市高校后勤社会化服务。同时，也有利于农场安排农业剩余劳动力，提高农垦企业竞争力和自我发展能力，使之成为农垦企业新的经济增长点。3、项目的建成将为宝德学院的学生提供良好的住宿条件和后勤服务，同时对宝德学院的迅速发展提供支持。近年来，我市高等54、教育发展迅速。由于招生名额逐年大幅度增长，高校在校生人数急剧上升，学生食宿及后勤服务是各院校面临的必须解决的实际问题。宝德学院2003年在校专科生3700人，2004年本、专科共招生1980人。扣除2004年毕业生300人，2004年在校生达到5400。目前学院招生形势良好，为适应社会需求学院将有计划的进行一定程度的扩招，按照学院总体发展规划，明年将取消专科设置，本着积极、稳妥发展的原则，将维持每年招生1500人，最终在校学生人数将达到6000人。宝德学院原有校舍仅能容纳约600人住宿，目前竣工将要投入使用的17400平方米学生宿舍能够容纳2700多人住宿。距目前在校学生人数和学校的发展目标的55、需求相差较大。为了解决学生住宿问题，学院已集中安排了临时租用的宿舍，但距学院较远，仍然给学生们在生活上带来诸多不便。因此，本项目的建设将为宝德学院的在校学生提供良好的住宿和优质后勤服务，保障宝德学院迅速发展。第十章 建议为保证本项目的顺利实施，建议项目承办单位与合作单位尽快成立扩建工程项目筹备组，加紧项目前期的筹划和组织管理工作，为项目的实施打下良好的基础。市农联盟农牧场应尽快开展对食堂和其它服务设施的招租以及人员的招募和培训工作，保证为宝德学院的在校学生提供优质的后勤服务，尽早发挥本项目的作用。目 录第一章 总论1第二章 项目选址5第三章 总体方案7第四章 建筑工程10第五章 项目基础设施配56、套13第六章 项目运作模式及用工计划21第七章 环境影响评价23第八章 项目投资及融资情况说明29第九章 经济和社会效益分析33第十章 建议39目 录第一章 总论4第一节 项目概述4第二节 项目建设单位基本情况4第三节 可行性研究范围及依据4第二章 餐饮行业概况6第一节 餐饮行业界定及分类6第二节 餐饮的行业特征6第三节 餐饮行业发展历程7第四节 餐饮行业在国民经济中的地位8第三章 市场环境分析9第一节 宏观经济环境分析9第二节 宏观经济环境变化对餐饮行业的影响9第三节 餐饮行业市场概况10第四章 京源酒店选址19第一节 项目选址原则19第二节 项目选址调查20第五章 京源酒店项目总体建设方案25第一节 建设原则25第二节 建设内容25第三节 建设方案25第六章 环境保护、节能与安全29第一节 环境保护29第二节 节能29第三节 安全30第七章 组织机构及劳动定员32第一节 组织机构32第二节 运行管理32第三节 劳动定员33第四节 运营机制33第八章 投资估算及资金筹措36第一节 项目实施进度计划36第二节 投资估算及资金筹措36第九章 财务评价38第十章 结论与建议41 第41页