1、黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目可行性研究报告核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zV2、kum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx3、2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%4、Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn85、xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpaz6、adNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7Jn7、D6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3t8、nGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv9、*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu10、#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4N11、GpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8912、AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z8913、AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVku14、m&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vST15、T#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGj16、qv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWp17、azadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X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录 第一章 总论5第一节 项目概况5一、项目名称5二、项目地理位置5三、建设规模5四、项目投入总资金及资金效益情况5第二节 承办单位概况5一、承办单位名称5二、承办单位概况5第三节 可行性研究报告编制依据6第四节 项目主要建设条件6第五节 主要技术经67、济指标6第七节 问题与建议7第二章 项目投资环境与市场需求研究8第一节 全国房地产发展状况8第二节 黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析10一、购房人群的分类：10二、各类购房人群的比例：20三、市场调研结论:21第三节 黄山镇房地产发展趋势分析22第四节 黄山镇房地产市场需求状况分析22第三章 项目建设规模与项目开发条件24第一节 项目建设内容24第二节 项目建设规模24第三节 项目开发条件24一、项目SWOT分析24二、项目市场定位26第四章 建筑方案与营销计划28第一节 建筑方案28一、规划设计依据28二、规划设计原则28三、规划设计理念29四、规划设计30五、结构设计34六、基础配套设68、施综合规划35七、电力工程规划36八、电信工程规划38九、给排水工程规划39十、暖通工程规划42十一、燃气工程规划43十二、环卫设施规划43十三、建筑新材料、新技术的应用43十四、主要技术经济指标45第二节 营销计划45一、营销策略45二、营销时间48三、销售进度50第五章 节能、节水措施52第一节 节能节水的必要性52第二节 设计依据53第三节 建筑节能53第四节 节电措施53第五节 节水措施54第六章 环境影响评价56第一节 项目场址环境现状56第二节 环境标准56第三节 项目环境影响分析57一、建设期间对环境的影响57二、建设期间环保措施58三、设计中环保措施59四、项目运营期间环保措施69、60第四节 环境影响评价结论61第七章 消防62一、设计依据62二、消防安全措施62第八章 项目实施组织管理64第一节 项目招投标64一、招标依据64二、招标组织原则64三、招标范围65四、招投标程序65五、招标的具体情况67第二节 建设期项目管理68一、项目组织机构68二、项目管理措施69第三节 资金管理70第九章 项目实施进度71第一节 工期计划71第二节 施工进度图71第三节 销售计划71第十章 投资估算与资金筹措72第一节 投资估算依据72一、定额依据72二、材料及设备价格依据72三、其他依据72第二节 投资估算73一、基本参数73二、建设工程投资估算73第三节 资金筹措77第四节 资70、金使用计划77第十一章 销售及经营收入测定78第一节 项目销售收入测算78第二节 项目销售税费及净收入预测78第三节 项目销售回款计划79第四节 资金来源与运用分析79第五节 销售利润80第十二章 财务评价与敏感性分析81第一节 盈利能力分析81第二节 项目不确定性分析81一、 盈亏平衡分析81二、 敏感性分析82第十三章 社会评价及风险性分析83第一节 社会影响效果分析83一、项目社会影响83二、项目环境效益评价84第二节 社会适应性分析84第三节 风险性分析85一、风险因素识别85二、风险概率等级评估及对策87三、风险特点及对策87第十四章 结论与建议88第一节 结论88第二节 建议88附71、表及附件89附表：89第一章 总论 第一节 项目概况一、项目名称黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目二、项目地理位置 本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道28号，黄江镇是全国的工业重镇之一，东莞市已将黄江镇列作重点区域,是凤岗、雁田、清溪、樟木头的行政中心。三、建设规模项目总用地57.82亩，总建筑面积166700平方米,其中计入容积率建筑面积为154200平方米。四、项目投入总资金及资金效益情况该项目总投资估算65,196.17万元，预测能实现销售收入88219.56万元，税前利润9,653.08万元，税前成本利润率14.81%，税后利润7,239.81万元，税后成本利润率11.72、10%。投资回收期2.28年。第二节 承办单位概况一、承办单位名称*房地产开发有限公司二、承办单位概况*第三节 可行性研究报告编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版3、房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）4、东莞市城市总体规划 ；5、东莞市“十一五”规划；6、城市规划编制办法7、城市居住区规划设计规范8、委托方提供的有关资料。第四节 项目主要建设条件1、项目的建设符合东莞市城市发展总体规划要求。2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。3、项目场址周边市政设施配套条件较好。4、项目所需资金已经有所落实。第五节 主要技73、术经济指标序号项 目指标1占地面积385502总建筑面积1667003计入容积率总建筑面积1542004项目总投资65,196.17万元5项目经营收入88219.56 万元6利润总额9,653.08万元7税后利润7,239.81万元8成本利润率（税前）14.81%9成本净利润率（税后）11.10%10财务净现值（FNPV）7106.85万元11财务内部收益率（FIRR）16.59%动态投资回收期2.28年第七节 问题与建议1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。2、建议业主采用招标方式择优74、选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。第二章 项目投资环境与市场需求研究第一节 全国房地产发展状况1、房地产开发完成情况1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.9275、亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。2、商品房销售情况1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和6476、.4%。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。3、房地产开发企业资金来源情况1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。4、70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2077、10年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比78、4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。5、全国房地产开发景气指数5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；房屋施工面积79、分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。第二节 黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析一、购房人群的分类：通过市场调研对黄江镇购房人群的购房行为进行的分析和统计，将黄江镇的购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下：第一大类：投资型 黄江镇本地居民19万人，外来人员有20多万，总共人口将近30万，黄江镇的厂矿企业比较多，上规模的就有500多家，加上各种大大小小的经营店，在黄江从事商业经营的据不完全统计有3-4万人。许多企业的多层人员和从事商业经营的人员，他们有比较高的收入，比较讲究居住的舒适性和隐私性，喜欢租房居住。所以，房屋出租在80、黄江是一块很大的市场。而黄江镇房地产的价格相对比较平稳，不像其它城市和地域房价那样会大起大落。因此，在黄江投资者购房主要是用来出租，而转手出售的不多。在黄江镇购房投资按地域来分可以分成以下几大群体：1、黄江镇本地投资者：黄江镇本地投资购房者主要是本地那些开工厂、办企业的老板或其他各类从事经营活动的经营户；他们由于开工厂、办企业或从事商业经营活动手中有比较充裕的资金，他们手中的这些资金有相当比例是流入到黄江的房地产市场的。他们看准：“黄江镇外地人口比例过大，外资企业比较多，外资管理人员工资比较高，要求有一个比较舒适的住宿环境。”也就是说他们看准了黄江房屋出租市场这块大蛋糕。因此，本地企业的老板尽81、可能的将手中资金投资物业用来出租。一来可以将闲散资金保值增值减少投资风险；二来在适当时可以抛出套现。本地人投资购房的房型主要为2房2厅、2房1厅、3房2厅、3房1厅，2房的面积一般在70-90，3房的面积一般在80130，也有个别购买面积在40-50的1房1厅做投资。黄江镇本地人买房投资出租的主要对象为：外资企业中高级管理人员、在黄江镇从事商业经营人员、高收入的酒店类服务人员。据我们调查的11家中介公司中，他们均认为：黄江镇本地投资者喜欢购买锦绣花园、假日豪庭、富康花园这三个楼盘的物业。其中锦绣花园由于地理位置比较好、各种设施比较齐全，出租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区、升82、值潜力大，更受黄江本地人投资者的青睐。2、深圳投资者：黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销售价格一般在4000元左右，而深圳房屋销售价格在2万元以上。黄江与深圳往返一次只要几十分钟，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房置业的非常多。这些购房者买房绝大部分是用于投资，用于自居的比较少,在黄江镇深圳人买楼完全用于自居的只占10%。深圳投资商购房一般选择2房2厅和2房1厅的户型，面积多在70-90，也有选择3房1厅、3房2厅的，面积在90-130。3、台湾、香港投资者：、台湾投资者：在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业的管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来的，公司给他们的待遇非常好，工83、资也比较高，一般年薪都在几十万。台资企业中80%的管理人员在黄江镇是购有产业的，他们购房置业有两个目的，一个是住得舒适，能拥有自己独立的空间；另一个是做投资用，用来出租或者自己住一段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居的目的，又可达到投资的性质,他们选购房型主要以面积在90左右的2房2厅和面积在130左右的3房2厅为主。、香港投资者：香港人早在1995年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房的主力军，香港的房价与黄江的房价差异非常大，早期香港人在黄江镇买房主要是用于自居。但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，一个是出租给黄江镇的外来人员，包括在黄江工作的台湾和香港工作人员。另外是84、用来转售，主要转手给香港的客户，他们一般选择那些升值潜力大、环境优美、朝南向、通风好的房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大的差价。所选购的房型一般为面积在130左右的3房2厅和面积在90左右的2房2厅。也有1房1厅的，但是买1房1厅的一般是香港的年轻人。4、外地投资者：据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群的了解，在黄江镇投资购房的另一大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业、公司或从事商业经营活动，一般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定的事业，收入比较高，一般利用手中剩余的资金投资房地产。90%的人所购房屋是用来出租，也有10%左85、右的投资者是用于转手出售的，选购房型一般为2房2厅或3房2厅，面积多在90-130。5、浙江温州投资者：浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名的炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大的资金，他们主要在一线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机的，在黄江镇就有一支投资者是来自浙江温州的，他们的群体不大，大概40多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙江温州投资商非常看重物业的升值潜力，所选购的物业多集中在棕榈泉、富康花园、宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以8090的2房和120-140的3房为主。第二大类：自居购房：在黄江镇购房的另一大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购86、房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类：1、本地居民:黄江镇以前是一个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，一般都拥有自己的土地。在改革开放后，一些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工的人员也逐渐的多起来。尤其是1992年邓小平南巡讲话后，涌入黄江的外地人突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房一下子供不应求。有商业经营头脑的本地人意识到这是一条发家致富、赚钱的好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。在2000年以前黄江镇本地人一般是不大买房地产公司开发的商品房的。但是，在2004年左右情况发生了87、变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的一个主体。黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种：（1）、改善居住条件：以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差、又不安全。最主要的是本地人在收取10多年的租金后，手中都有比较充裕的资金，另外，在黄江人中有一种相互攀比的心态。在上述几种因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。这类购房者年龄一般比较大，在40岁以上，这类人群一般是两代或两代以上的人同居，家庭人口一般在3口以上，所以所购房的面积比较大，所选购的住房多是3房2厅、3房1厅、面积一般在110-130左右的户型，还有部分人购买面积在200左右的错88、层复式。另外，本地人购买大面积的还有一个原因，他们本身有比较多的剩余资金，再加上相互之间攀比心态。但也有部分本地人只购买2房1厅、2房2厅或1房1厅的，这类人群主要是子女长大成人独立出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小的户型购买。也有子女为孝顺父母，给父母买的。他们选择面积一般在7090的2房1厅、2房2厅的户型。（2）、子女独立型：本地人的子女在长大成人开始谈对象、找朋友，临近结婚登记时，一般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。他们年轻、思想活跃、喜欢交往，对居住的外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求的是室内的舒适、色彩的明快，89、这类人选择的房子一般为2房1厅，面积一般在80左右。条件比较差的买或租1房的，面积一般在40-60。（3）、农民与本地公务人员：黄江镇政府准备大规模的兴建农民公寓，以1600元左右的成本价卖给当地农民。因此，当地收入比较低的农民，可能会选择购买农民公寓。但是，作为政府公务人员一般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们的身份。黄江镇的政府官员一般在宝湖山庄置业，购置的主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买的住房房型一般以90左右的2房2厅和120多的3房2厅的为主。2、香港居民 现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。在香港工作压力很大，许多香港人尤其90、是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作的，这些人一般选择在工作地购置物业，黄江受常平和樟木头的带动，香港人在此购置产业的非常多。最有趣的是黄江的房地产最早是由香港人带动发展起来的，在2000年以前，黄江的购房者主要是香港客户。据易安居地产、众合地产、阳光地产、港源湾地产介绍： 1998年建起来的锦绣花园，其住户70%是香港人；康湖山庄住户90%以上也是香港人。在黄江镇购房自居的香港人可以分为以下几种：、 休闲度假型： 香港的工作、生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏、高压力的工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级91、管理人员总是携家带口，外出度假。黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要的是，黄江的房价非常便宜，据我们的调研资料显示：目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价7000元、中惠金士柏山均价5000元、中惠珺庭的均价才5700多元，其它楼盘如南峰玫瑰园3800元、假日豪庭3800元、康湖山庄17期2700元。与深圳的房价差异非常大。而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要一个小时左右，从香港、深圳到黄江来往的巴士非常多，交通十分便利，每到周未的时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情、享受天伦之乐。香港没有实行计划生育政策，一个夫妻一般有2-3个小孩，所以，他们选购房屋一般为3房2厅或2房2厅92、，面积一般在90-140。、为女朋友购房型： 现在在大陆就业的香港年轻人非常多，他们在黄江或广州、东莞工作。由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳、广州、东莞的房价比较贵，而黄江的房价相对便宜。所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江置业。这类人群购置的物业一般为2房2厅，面积多在70-90。也有买1房的，面积在40-50，但是，买这类房子的人比例相对比较少，不足10%。 、安度晚年型：黄江的物价比较便宜，由开发商开发的楼盘物业管理比较规范，一般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。香港人与黄江人又属于同一个语系，生活习性也非常93、接近。因此，在香港年纪比较大的人，尤其是中下层的市民，他们经济能力有限，在深圳、香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜、又比较近的黄江购房安度晚年，选购房型一般为2房2厅、3房2厅和4房2厅的或复式的，面积在80200不等的大户型。3、台湾居民台湾的房价尤其是台北的房价与北京的房价一样节节攀升，在全世界是排在前几位的。近20年来，中国的经济迅猛发展，大陆的经济和生活水平大有后来居上之势。台湾与大陆的差距越来越少，尤其处在珠江三角洲的东莞更是如此，而对在黄江台资企业工作的台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江的房价差距大，而他们在黄江有一个比较稳定的工作，所以有相当部分管理人员选择在黄江购房94、置业，他们在黄江工作时则把家人从台湾接过来，一起生活。不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛出做投资。凡是在黄江做生意的老板一般都在黄江镇购买房子投资物业，有部分人购有几套物业，购买一套房子的都是用于自居，两套房子以上的就有做投资用的。台湾人买房，主要集中在棕榈泉，所购房型主要以90左右的2房2厅，或130左右的3房2厅，而台湾老板级人物则买4房2厅140多以上的住房。4、深圳居民 深圳人在黄江置业完全用于自居的比例比较少，大约在深圳在黄江购房人的20%左右，房型多以2房2厅、3房2厅为主，面积一般在70-120。5、外来务工人员:黄江镇全镇的工矿企业大概有500家，主要以电子厂、鞋厂为主，95、上1000人规模的企业比较少，在外资的内地来的管理人员的工资比较高，待遇比较好，公司一般为他们解决住宿问题，有的配有单身的住房。而对一些小型的私人企业，老板对管理人员非常看重，为了笼络他们，一般为他们配有专门的单身住房。在黄江镇的外资企业中，月工资收入超过5000-6000元的员工，大概有40%的在黄江镇购房置业，自居并兼做投资；另外，工资比较高的服务行业如太子酒店、裕元花园酒店、金怡酒店等也有10%的人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如中惠金士柏山、富康花园合租一个套间。其它工资低于4000元的员工，基本上没有人在黄江购房置业的。这也许是他们的工资比较低、工作的稳定性不好的缘故。而96、一些小型私营企业的员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去的想法，不愿意在外置业。另外，黄江的房屋租金比较低，在一个非常规范的花园里，2房1厅的住房才1000多元，而外面农民房更便宜，2房1厅90的才300-400元。所以，绝大部分普通工人都选择租房。二、各类购房人群的比例：通过调研和对调研资料的分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房的主力户型和每个楼盘的住居群体等进行了初步的统计。黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下：表一：黄江镇房地产市场购房人员比例分布购房目的购房人群所占比例购买的主力户型1、投 资（53%）1、本地投资者 10%、2房2厅、2房1厅97、，面积： 70-90；、3房2厅、3房1厅，面积： 80-130；、1房1厅，40-50；2、深圳投资者 20%、2房2厅、2房1厅，面积： 70-90；、3房2厅、3房1厅，面积： 90-130；3、台湾、香港投资者 10%、2房2厅， 90左右；、3房2厅， 130左右；、1房1厅，40-50；4、外地投资者12%、2房2厅， 90左右；、3房2厅， 130左右；5、温州投资者1%、2房2厅，80-90；、3房2厅，120-140；2、自 居（47%）1、黄江镇本地居民 15%、2房2厅、2房1厅，面积： 70-90；、3房2厅、3房1厅，面积： 110-130；、复式：180-200、198、房1厅，40-60；2、香港居民15%、2房2厅、2房1厅，面积： 90-120；、3房2厅、3房1厅，面积： 110-140；、复式：180-200、1房1厅，40-60；3、台湾居民10%、2房2厅，面积： 90左右；、3房2厅，面积： 130左右；、4房2厅：140以上。4、深圳居民5%、2房2厅，面积： 90左右；、3房2厅，面积： 130左右；4、外来务工人员（含各类管理人员）2%、2房2厅、2房1厅，面积： 70-100；、3房2厅、3房1厅，面积：80-110；、1房1厅，40-50；三、市场调研结论:1、在黄江镇购房人群中，投资型的占53%，自居型的占47%，基本上对半开，与其99、它发达地区购房人群的情况基本相同。 2、在黄江镇购房人群中：各主体人群在总购房人群中所占的比例和选择户型比例人群分别如下： 、黄江本地居民占25%，所选择的户型：2房面积在70-90的约占52%，3房面积在80-130的约占32%，复式面积在180-200约占6%，1房面积在40-60的不足10%。 、深圳居民占25%，所选择的户型：2房的面积在70-90的约占70%左， 3房面积在90-130的约占25%。 、港台居民占35%，所选择的户型：2房的面积在90-120的约占60%，3房面积在110-140的约占30%，复式面积在180-200的约占5%，1房面积在40-60的不足5%。 、其它100、地区居民占15%，所选择的户型：2房的面积在90左右的约占70%，3房面积在130左右的约占20%， 1房面积在40-50占10%。3、小复式：这种户型目前在黄江楼盘中比较少见，而向他们提及购买这种户型的客户也比较小。第三节 黄山镇房地产发展趋势分析（1）经济快速发展，投资及消费都有较大增长空间黄山镇近几年经济增长速度较快，快速增长的经济与投资也提升了黄山镇居民的消费能力，从而也为黄山镇的房地产发展提供了充足的动力。（2）房地产交易量和价格均呈稳步上升趋势根据黄山镇房地产投资量、开工量、成交均价及市场需要情况判断，未来黄山镇房地产市场仍将是稳步上升趋势，但竞争会日益激烈。第四节 黄山镇房地产市101、场需求状况分析黄山镇房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注102、重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于黄山镇房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占黄山镇房地产市场，产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。第三章 项目建设规模与项目开发条件 第一节 项目建设内容 本项目包括商品住房住宅、娱乐商场、办公楼、地下停车场、公共配套设施建设等内容第二节 项目建设规模本项目总建设用地面103、积为38550平方米，总建筑面积为166700平方米，计入容积率建筑面积为154200平方米，其中多层住宅建筑面积为100230平方米，商场及办公楼建筑面积为33924平方米，公建配套设施总建筑面积为20046平方米，地下车库地下室面积12500平方米，容积率为4，建筑覆盖率为38%，绿化率为30%，建筑多层为24米或以内，建筑层数以多层为主。相关经济技术指标总建设用地面积 38,550.00 m2总建筑面积 166,700.00 m2计入容积率总建筑面积 154,200.00 m2其中住宅物业建筑面积合计 100,230.00 m2商场及办公楼建筑面积合计 33,924.00 公建配套设施总104、建筑面积 20046m2不计入容积率建筑面积 12,500.00 m2其中地下车库建筑面积 12,500.00 m2容积率 4.00 建筑覆盖率38.00%绿化率30%建筑高度24m m第三节 项目开发条件一、项目SWOT分析1、优势（strength）（1）地理位置优势本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道28号，基础配套设施齐全。（2）环境优势项目地靠近高级三星酒店及高档别墅群、旁边相隔不足五百米处现正兴建五星级酒店。万科“棠樾”水域别墅、森林1号别墅、大屏障国家森林公园、观澜高尔夫球会都不超过三十分钟车程。政府中心及行政大楼也设在邻近。旁边是三十万人的科苑城工业园。（3）周边设施项目地105、邻近梅观高速公路出口，使黄江镇是东莞直通深圳、香港最快的交通要道之一。往返香港、深圳、东莞、广州等地交通方便。正面备有来回六线省道, 直达内各区樟木头镇域和其它附近城镇。公路对面是一兴旺广场，面向工业园顾客，生活配套设施完善。本区还没有多层商品房与大型商场计划兴建。香港到深圳龙华只要48分钟车程，黄江镇有专线车到深圳龙华只需30分钟车程。（4）资金优势*房地产开发公司资金实力雄厚，值得消费者信赖。（5）规模优势本项目占地38550平方米，计入容积率总建筑面积154200平方米左右，在此区域如此大规模可供开发的土地已经不多。2、劣势（weakness）*房地产开发公司目前开发产品的数量不多，开发106、经营相对不足，因此在项目策划、建设、营销、管理等方面有一定的劣势。3、机会（opportunity）随着黄山镇经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，经济条件越来越富裕，购买力逐渐增强，加上随着黄山镇知名度的逐渐提升，外地人到黄山镇经商以及定居的人数越来越多，市场供需两旺，空置率底，优质楼盘上市供不应求。4、威胁（threat）由于黄山镇目前已经开发了大量楼盘，而且不乏许多高品质、大规模楼盘，这样，给项目带来一定的竞争压力。 二、项目市场定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。通过对黄山镇可能的消费群研究，本项目市场定位为:107、核心客户群: 小商户老板、在附近工作的中高档收入人仕、收租保值的当地居民。重点客户群:在黄江镇及附近区域、深圳特区工作和生活的人仕功能定位:提供在附近住宅的人仕有一个更佳的购物商场、休闲娱乐的生活小区价格定位:当地中档商品住房之一户型设计:初步以60m2150m2为主该项目的建设正是顺应了黄山镇房地产市场的新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。第四章 建筑方案与营销计划第一节 建筑方案一、规划设计依据中华人民共和国城市规划法黄山镇城市总体规划（2003-2020）黄山镇城市风貌规划黄山镇城市规划标准城市规划编制办法及有关定额指标城市居住区规划设计规范108、 中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定 委托方提供的规划设计条件和设计要求。二、规划设计原则 1、独创性因地制宜，在特色环境规划设计与建筑设计的基础上，在不大规模改变原生地形的前提下，充分利用业已形成的环境之优势，对基地做适当改良，以基地的独特自然地貌创造与众不同的居住环境，以人居场所与自然环境的和谐共生作为最大亮点。2、以人为本整体尺度设定,环境设计以中心尺度为基准，宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。公共服务建筑与环境场地的配套设施，在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。3、生态化充满自然异趣的居住氛围是最重109、要的开发卖点之一，该案拟树立“蓝天、阳光、绿水、雅居”的整体环境形象，使居住环境的营建尽可能地贴近自然，强调整体自然环境与生态观的引入。4、可操作性充分考虑项目实施造成的影响，尽可能地使项目开发的处于易于实施的境地，基础设施的建设也要考虑到整体建设的影响。在户型配备方面，充分考虑多样化的需求，调查用户群的需求，以适应场地以及多元化、个性化的市场要求。5、科技化将新技术、新材料与当前住居模式有机结合，提升住宅功能质量与环境水平，在确保生活模式宜人的前提之下，提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。三、规划设计理念 该规划以人为中心，以社会效益、经济效益和环境效益三者统一为基准点，着意刻110、画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。1、均好原则在规划设计上以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得等同的价值回报。2、整体性与独立性的衔接强调全区建设的整体性，包括：功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统与市政基础设施统一规划,形成统一整体。在整体布局的基础上结合开发的实际状况，规划设计中既兼顾整体性的同时，又要便于规划的顺利实施。3、集约性原则 充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生活环境。4、可持续原则 强调“社111、会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文延续性。5、超前性原则 科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。四、规划设计1、总体布局居住区的规划布局，应贯彻以人为本和可持续发展的思想，遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的内在联系，有效、有机地组织居住区内的物质功能要素，使全区各项功能布局合理，构成一个完善的、相对独立的有机整体。用地布局应做到充分、合理、有效地使用土地，处理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和绿化用地的布局112、关系，使规划结构具有整体性，主次分明，中心突出，脉络清晰。同时还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理与心理、动与静的要求。规划布局还应具有该项目的特色，突出规划结构的识别性、艺术性和地方特色。2、住宅布置住宅设计采用多层建筑，通过住宅的不对称式布局，总体呈现错落有致，丰富多变的邻里空间，加之贯穿于小区的绿化带，增强了小区的立体感和动态感。本项目拟开发四栋多层住宅，层数为6层。6层多层住宅布置在用地的南侧，居民尽最大可能充分感受并享用优雅的内外部空间，充分利用遮荫间距，提高了土地使用率，避免了对宝贵土地资源的浪费。同时形成了松张有序、各具特色的住宅轮113、廓线。住宅单元设计，能体现可持续发展智能建筑的新趋势。在功能布置上有三个特点：户型设计充分体现以人为本的设计思想，并结合当地居民的居住习惯。燃、电、水、暖四表尽量出户布置，或接电脑自动抄表系统。均设综合管线布置，其考虑水、电、燃、暖气外，尚有电话、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线在新户型中安全、卫生、高效的运行。住宅立面风格：住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络，同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。该小区住宅建筑形式力求体现“新东方主义”的艺术气质，造型简约、清新，立面采用现代造型的设计手法，飘板构架、线脚、外凸窗的运用充分表达其高雅、精致的主题风格。建筑色彩：住114、宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，凸阳台采用亮色如黄色等为主、并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以提高整个小区建筑的可识别性。3、公建为使用方便，物业管理中心设在小区北侧，同时为了完善小区的居住环境，在小区用地的中部布置室外休闲娱乐活动设施，并按不同年龄的心理需要，布置不同内容和氛围。4、道路系统小区道路及入口小区主入口设置在小区东部，面向迎宾路，满足小区对外交通需求。小区内车行系统分为二级：小区干道：红线宽度14米，路面宽7米；宅前宅后道路：路面宽度3米。静态交通小区停车位根据设计要求，停车位按100%考虑，除利用地面停车外，还考虑利用地115、下车库作为主要停车方式。地面车库入口自用地的西侧进入，地面为大片绿化。无障碍设计小区道路及公共设施必须考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计，为行动不便者提供公平参与社会活动的机会。5、绿化景观及公共开放空间将整个区域绿化连接成为有机的生态体系，将城市大环境融入小区绿化系统之中，促进城市的可持续发展。结合小区公共开放绿地，在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地，形成整个小区的景点中心，规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的带状休闲活动区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施。精心设计入口场景，理顺车流和人流的关系，使其各行其道，整体形象以简洁明快、朴实亲切又116、不乏现代感为宗旨，展示小区基本形象。6、竖向规划指导思想和规划原则因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；合理组织小区的地面排水；合理、经济地组织好用地的土方工程。规划内容根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，用地地形简单，地势较为平坦，总体呈南高北低，西高东低之势。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。五、结构设计1、117、设计依据建筑结构荷载规范 GB 50009-2001混凝土结构设计规范 GB 50010-2002建筑地基基础设计规范 GB 5007-2002建筑抗震设计规范 GB 50011-2001多层民用建筑设计防火规范 GB 50045-952、该工程由多层公建及多层住宅楼组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa 基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa 厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa 疏散楼梯：3.5kPa118、 阳台：2.5kPa 车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa 不上人屋面：0.5kPa 设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。六、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据城市居住区规划设计规范，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环卫设施规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：压力流管让重力流管；小管径让大管径；给水管尽量在污水管上面；易弯的让不易弯的；临时性119、的让永久性的；工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。七、电力工程规划1、设计依据低压配电设计规范10KV变电所设计规范建筑设计防火规范民用建筑电气设计规范火灾自动报警系统设计规范建筑防雷设计规范多层民用建筑设计防火规范2、负荷估算小区内建筑主要是多层住宅，住宅按6KW/户计算，用电负荷同时使用系数取0.6，总负荷为1152kW。3、供电系统小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果，小区设置1座变配电室，以满足住户用电需求。电源由附近的市政10KV线路以电缆方式埋地引入。4、低压配电系统小区内所120、有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和121、声、光控相结合的开关。6、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。八、电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及公用建筑的122、电话用户均设电话通讯，住宅按每户1门电话考虑，公建按100m2（建筑面积）一部计，需电话容量约100门。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。住宅有线电视终端标准为1个/户，公建为1个/100m2，共计100个。3、对讲与防盗门控制在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。住宅宽123、带终端标准为1个/户，公建为1个/100m2，共计为100个宽带网络终端。九、给排水工程规划1、规划依据建筑给水排水设计规范 GB500152003(2003年版)建筑设计防火规范GBJl687(2001年版)居住小区给水排水设计规范CECS 5794建筑灭火器配置设计规范GBJl4090(1997年版)人民防空工程设计防火规范GB5009898(2001年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797多层民用建筑设计防火规范GB5004595(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废124、水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划生活给水规划水源小区给水水源取自市政供水管网，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN150，支管DN100-DN80,楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。用水估算用水量定额按住宅用水140升/人日；服务人员及管理人员用水50升/人日；绿化及浇洒道路用水1.5升/次日，2次/日设计。供水系统小区内多层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管125、网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。污水量以总用水量的90%计，污水干管管径为DN300-500，埋设于小区主要道路下。4、雨水排水规划暴雨公式：4091.17（1+0.824Lgp）q= （t+16.7）0.87屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、消防给水规划消火栓给水系统设计参数根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20Ls，多层住宅、沿街商业建筑、地下车库的室内消火栓系统用水量为20Ls，火灾延续时间为2小时。室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl501.0型地上式消火栓。室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。126、根据规范要求，在多层住宅、商业建筑等处设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。自动喷水灭火系统根据规范要求，在沿街商业建筑等处设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8Lminm2保护面积为160 m2。灭火时间为1小时，一次火灾灭火用水量为108m3。建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN400采用U-PVC加筋管127、，DN400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。十、暖通工程规划1、供热工程热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式，拟在小区内设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。设计参数室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度；通风计算温度-3；采暖计算温度-7；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；室内设计参数场所冬季温度（）相对温度%商铺16-1840住宅18-2040热负荷测算住宅建筑热负荷估算（均以128、建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2 ，采暖热负荷：2400KW。2、空调所有住宅均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自行选购。十一、燃气工程规划该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。十二、环卫设施规划该小区垃圾生产量为0.5-0.7kg/人日。垃圾成分以生活垃圾为主。区内垃圾收运系统规划为分类收集。规划区内按60-80米服务半径设置垃圾收集点，实行定时129、收集的方法，推行环保理念，健全回收体系。十三、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：新材料技术墙体采用泡沫混凝土砌快，标准型材，板材及其它轻质材料，节约能源。采用彩色喷涂塑钢门窗，提高保温、防风、防渗性能,节约能源。冷水给水管拟采用ABS塑钢管，热水管拟采用超强PEX保热管，节能、耐腐、耐用、污染小。室内排水管材采用芯层发泡PVC管，室外排水采用超强PVC管，耐腐并节约钢材。系统新技术计算机网络系统通过建立智能平台，以ATM交换技术为主干，配合局域网交换技术和ATM桌面交换技术及多层协议（MLMP）交换技术，实现单一网130、络上（ATM）和单一用户设备（高性能PC）的数据、视频、语音的综合服务。楼宇设备自动化采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物设备自动化系统，对小区的给配水箱液位，变配电、照明、电梯等设备的运行进行监控和故障报警。综合布线系统采用光缆和无屏蔽双铰线组合以及星型拓扑结构布线，以支持CA.BA.OA等系统，实现模块化的开放性系统，增加实用性，提高扩充性。公共安全防范系统可视对讲、防盗报警、保安巡逻集成系统，并配以电视监控。主动红外线周解防范及联网报警系统营造安全舒适的居住环境，实现人性化的社区管理。节能开关设备的应用楼梯间及公共通道部分，采用声控或延时开关，节约电能，方便使用。通过对131、新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。十四、主要技术经济指标主要技术经济指标总建设用地面积 38,550.00 m2总建筑面积 166,700.00 m2计入容积率总建筑面积 154,200.00 m2其中住宅物业建筑面积合计 100,230.00 m2商场及办公楼建筑面积合计 33,924.00 公建配套设施总建筑面积 20046m2不计入容积率建筑面积 12,500.00 m2其中地下车库建筑面积 12,500.00 m2容积率 4.00 建筑覆盖率38.00%绿化率30%建筑高度24m m第二节 营销计划一、营销策略1、品牌策略本项目将在132、市场调研、产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等条件价值链的各个环节保持适度优势，并在某些环节取得绝对领先地位，从而确定企业的核心竞争力。品牌是企业成功的重要标志、是企业赖以生存的基础、是房地产市场走向成熟的标志之一、是开发商树立企业形象的必然选择、是公共监督房产质量的主要手段，创立和发展企业品牌，实施品牌战略，已成为许多成功房地产企业的取胜之道。 2、营销价格策略价格竞争是一种十分重要的营销手段。本项目营销过程中，为了实现经营战略和目标，根据不同的产品、市场需求和竞争情况，采取各种灵活多变的定价策略，把价格与市场营销组合中的其他因素更好的结合，促进和扩大上销售，提高企业整体效益。133、（1）定价原则 供需原则：房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况。供给变化与房产价格成反比，需求变化与房产价格成正比。在执行营销计划时，供需状况发生变化，价格必须作调整。 渐进原则：房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性，因交易金额巨大，买卖双方人数较少，供需弹性较小；市场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现“时间落后”现象，需要经过逐渐调整达到均衡。 效益最大化原则：在推出营销方案之前，尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相当的两处或多处地产在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领先，而且有最好的134、市场占有率。高价格确保获得最大收益。 价格稳定原则：在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动，而对每个阶段每一顾客的成交价基于同一标准制定，若有折扣、优惠赠品，一视同仁。（2）价格策略：按期房价，现房价，综合价，楼层差，朝向差，地段位置差，集团购买，个人购卖等因素综合考虑。（3）定价方式：结合住宅小区内环境、综合地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异，进一步突出住宅小区的“卖点”。3、营销渠道策略本项目的营销渠道是：开发商把自己开发的产品销售权委托一家代理公司，由代理公司再将产品通过中间商转销给消费者，这样可以加速推销工作。4、营销促销组合策略现代市场营销不仅要求开发商开发好的项目，制定出合适135、的价格，还需要与现实或潜在顾客沟通，使他们对本企业所开发的物业，从关注、发生兴趣到产生购买的欲望，进而购买。要达到与顾客之间如此沟通，尽可能快地销售自己的物业，以实现企业营销目标，还要 借助于房地产市场的促销组合策略。拟采用多种促销手段：包括内部认购；人员直销；集团认购；灵活多样的付款方式；广告宣传；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销； 方法序号广告人员推销促销促进公共关系1电视广告微笑服务提供按揭公益活动2户外广告销售介绍价格折扣报告会3广播广告现场推销展销会各种庆典4报纸广告上门推销抽奖、赠品研讨会5、营销广告策略（1）通过黄山镇当地电视广告及电台广播进行推广，提升136、项目知名度；（2）通过在路桥以及其它主要道路交叉口树立户外广告牌，加大宣传力度以提升项目知名度；（3）在报纸上通过软文宣传，吸引购房者关注，提高项目知名度；（4）通过在网络上发布相关信息，吸引更多客户关注本项目；（5）通过黄山镇一年一度的房交会，展示楼盘信息，吸引客户注意，提高项目知名度。6、营销公共关系策略本项目应通过传播、沟通等手段来影响公众，从而塑造自身形象，引起各界的重视。这样的公共关系策略除了具有与其他促销方式同样的沟通作用外，还具有其他促销方式无法替代的作用。价格体系制定市场分析渗透推广策略制定营销团队组建销售形象定位卖场气氛营造入市方案制定营销方案制定 项目营销模块二、营销时间 137、1、新形象导入期（2011年6月12月）目标：告知本项目信息，引起市场关注； 推广方式：利用工地形象包装、户外、DM单张、楼书折页、报纸及电视广告等加以散播；相应软文、新闻跟进，并配合户外道具，整合推广，以电视媒体为主释放桃园水乡项目的基础信息，如规划、户型、景观以及预期效果等 宣传要点：凸现本项目开发主题及生活特色。先行准备：布点项目楼体及周边，并设计新围档，条幅，气球、路牌广告等，烘托工地现场的氛围等；力求效果：预热市场，引起消费者注意，达到积蓄目标客户的目的。备 注：活动营销依实际情况确定。2、产品热推期（2012年1月4月）（1）媒体专题目的：制造热点，拖出话题。举措：新闻主题、营销公138、关目的：储备更多客户，成熟市场形象。举措： 登记意向客户 资料、礼品发放 举办小活动力求效果：争取外地投资客，截流部分其他楼盘客源（3）备选SP活动： 活动目的：根据形象推广预期效果，加强产品宣传，塑造产品的特色和巨大的投资价值，吸引目标客群广泛关注，进一步提高项目的品质感和知名度，为集中认购做铺垫。 举措：“客户集中认购会”告知、客户集中认购会、桃园水乡主题摄影展3、市场引爆期（2012年4月-12月） 推广目的：根据前期产品宣传和市场关注情况，配合销售策略，针对意向客群强势营销，促进项 目销售去化。 推广方式：以频繁的电视、报广、新闻通稿、短信、网络等媒介进行立体攻击。 硬广特点：开盘信息139、的曝光，引起县城、东莞以及周边乡镇市场的高度关注。 营销活动：根据营销策略推出活动，为项目造势。如“开盘庆典”，“样板房参观活动” 力争效果：一举成功，完成前期销售任务。4、强销期（2011年1月12月）推广目的：借开盘热销之势，加强活动营销，进一步促进项目完全销售，提升桃园水乡的品质形象和社会形象。推广方式：以活动为主，附加电视、报纸新闻报道的方式，加强宣扬项目热销情况及其原因。电视媒体：加强本项目楼盘的形象报道，以及热销情况，消费者访谈等。报媒：新闻通稿形式报道销售进展情况。SP活动：业主集体考察活动三、销售进度根据项目实际情况，结合周边项目销售情况分析，预计本项目销售进度如下：销售期日销140、售建筑面积销售比累计销售面积累计销售比例2012年第三季度10,023.0010.00%10,023.0010.00%2012年第四季度15,034.5015.00%25,057.5025.00%2013年第一季度35,080.5035.00%60,138.0060.00%2013年第二季度25,057.5025.00%85,195.5085.00%2013年第三季度15,034.5015.00%100,230.00100.00%合 计100,230.00100.00%第五章 节能、节水措施第一节 节能节水的必要性2007年6月3日，国务院印发的节能减排综合性工作方案，明确了2010年中国实现141、节能减排的目标任务和总体要求。提出了“十一五”期间单位国内生产总值能耗降低20左右，主要污染物排放总量减少10的约束性指标。2007年6月26日，建设部提出的“关于落实国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知的实施方案”，进一步细化了建设行业的建筑节能工作。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。根据中央建设节约型社会以及“十一五”期间节能减排的目标和要求，广东省政府制定了广东省节能减排综合性工作方案，根据方案，到2010年，全省万元GD142、P能耗（按照2005年价格计算）比2005年降低17%，由1.73吨标准煤下降到1.44吨标准煤，平均年节能率3.7%。搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的根本转变，是促进经济社会可持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能措施是落实中央以及广东省“十一五”期间节能减排的目标的有力保障。第二节 设计依据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、公共建筑节能标准；公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）。3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ1342001）；4、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品143、)目录”；“民用建筑节水措施”。第三节 建筑节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。第四节 节电措施本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动144、系统合理配置，降低电耗，节约用电 。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。较大场所采用照明分区控制开关。采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。充分利用自然光并根据自然光的照度变化， 调整电气照明点亮的范围。4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。第五节 节水措施本工程建设方145、案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行中华人民共和国水法、城市供水条件（国务院158号令）、建设部城市节约用水管理办法，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。第六章 环境影响评价第一节 项目场址环境现状本项目位于于广东省东莞市黄江镇黄江大道28号，该区域空气中的总悬浮物、二氧化硫及氮氢化合物均可达146、环境空气环境标准二级标准的要求，噪声达到城市区域噪声标准二级标准。第二节 环境标准环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。环境保护标准：（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护管理条例（国务院1998253号）（3）建设项目环境保护设计规定（国计字1986002号）（4）关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）（5）大气环境质量标准（GB3095-96）一级（6）人体直接接触的娱乐水体达标景观娱乐用水水质标准（GB129411991）A类标准；与人体非直147、接接触的景观娱乐水体达到景观娱乐用水水质标准（GB129411991）B类标准；生活饮用水体达到生活饮用水卫生标准（GB57491985），其他水体达地表水环境质量标准（GB3838-2002）三类（7）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）二类（8）污水综合排放标准（GB8987-1996）一级（9）建筑施工场噪声标准（GB12523-90）（10）饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）（11）锅炉大气污染物排放标准（GB13271-2001）（12）公共场所卫生达到公共场所卫生标准（GB96339673）。第三节 项目环境影响分析一、建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、148、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。1、废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘，扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物(TSP)指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。2、废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，主要污染物为 CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。3、固体废物：施工中产生的固体废物为弃土(石)、废弃建筑材料及生149、活垃圾。4、噪声：施工期间由于使用推土机、打桩机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染，源强约为75100dB(A)，其特点是具有突发性和间歇性。二、建设期间环保措施1、施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。2、施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排入西洱河。3、施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对洱海、西洱河及周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭150、施工，减少粉尘的传播和飞扬。 4、施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场界噪声限值(GBl252390)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。5、施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖151、，避免产生水土流失。6、光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。7、工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。8、管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到个人。三、设计中环保措施1、通风系统均安装消声器。2、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护带。3、水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。4、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。5、水泵出口均采152、用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。四、项目运营期间环保措施1、严格划定保护区范围，并规定和执行旅游景区保护条例和文物保护法。2、严格保护区内的水资源环境，防止水土流失，环卫设施的布设须远离水体。3、废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。4、固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。153、5、废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体，餐饮洗涤废水通过设置沉淀池、隔油池等措施处理，废水经过相应处理达到污水综合排放标准（GB8987-1996）三级标准后排入市政排水干渠，对地表水环境影响不大。按用水量的80%计算本项目区内的污水量，新建排污水设施，修筑排污管道，配置排污处理设施，各类污水经过集中处理并达到国家规定的排放标准后方可排放就近的农田中，不排入巴江河水系。有条件的情况下，可以回收用于灌溉、冲厕等设施，节约水资源。6、在项目拟建场址区现有水资源环境的基础上加强旅游景区的绿化美化和环境管理工作，切实做好水土保持工作，实现旅游资源的可持续利用。第四154、节 环境影响评价结论1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成熟和适用的处理工艺技术，环境保护设施基本齐全，污染物能够得到有效地处理，基本不会造成非人为的环境影响；3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有环境的使用功能。4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。第七章 消防一、设计依据1、建筑设计防火规范GBJ16155、87（2001版）（修订本）2、建筑灭火器配置设计规范GBJ5014020053、建筑内部装修设计防火规范4、自动喷水灭火系统设计规范5、火灾自动报警系统设计规范二、消防安全措施1、室外消防设施按建筑设计防火规范的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物间防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道，同时设计消防给水系统，室外消火栓与建筑物均匀分布，确保消防用水量。据防火规范在场址内设置消火栓，室外消火栓与生活给水管网合用，并按单距不大于120m设置室外地上式消火栓，保护半径不大于150m。2、室内消防措施本项目为多层建筑，按建筑设计防火规范的要求进行防火分区，每个防火区建156、筑面积小于2500m2，均设两个安全出入门，设封闭楼梯间，封闭楼梯间门为乙级防火门。防烟分区的面积为500m2，不跨越防火分区。3、消防给水与排水室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量35L/s，火灾延续时间为3小时。本项目消防给水系统与生活给水系统合用，给水管网呈现环状布置，利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱，储水量大于18m3，确保火灾初期的消防用水。在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所按规范配置一定数量的灭火器。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。在变配电室设置一套低压CO2气体灭火系统。4、电气防火在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志，并按规范要求的部位放置应急照明157、及事故广播系统。第八章 项目实施组织管理第一节 项目招投标一、招标依据（1）中华人民共和国招标投标法（2）工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令；（3）招标公告发布暂行办法（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；（4）工程建设项目自行招标试行办法（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；（5）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；（6）评标委员会和评标方法暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；（7）中华人民共和国政府采购法。二、招标组织原则 为保证工程质量，防范和化解工程158、建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。三、招标范围本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。四、招投标程序1、招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。2）招标人在中国采购与招标网或信息日报发布招159、标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。（1）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。（2）施工企业选择招标根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。（3）设备与主要材料采购招标根据项目的需160、要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。（4）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。2、投标1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。4）投标161、人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。3、评标和中标1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。3）中标人确定162、后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。五、招标的具体情况 内容项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监 理土建工程设备采购及安装第二节 建设期项目管理一、项目组织机构项目建设过程中，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，项目拟组建“正霖花园住宅公寓建设项目领导组织”，由董事会、总裁以及四个工作组组成。董事会总裁综合办公163、室副总裁兼总经理财务中心副总裁兼总经理人力资源部（7人）办公室（9人）法务部（3人）财务部（10人）资金部（4人）预算部（11人）房地产开发中心副总裁兼总经理前期部（5人）项目部（17人）销售部（15人）招商部（11人）董事会秘书股东会监事会董事会的职责：综合指挥、协调项目重大事宜，检查、监督项目实施情况。总裁的职责：在董事会的统一领导下，履行具体工作职责，包括（1）负责项目策划、创意及实施等组织领导工作；（2）负责项目实施过程的全方位监督；（3）负责项目建设资金的筹措与安排。下设四个工作组：（1）综合办公室职责：负责该项目各项工作的协调，负责与设计单位、施工单位、监理单位等各单位的协调，以及164、项目建设期间质量、工期、成本、合同、安全、环境的管理任务。（2）财务中心职责：负责该项目的预算审核、资金筹措、财务审检、拨款及项目完工审计。（3）房地产开发中心的职责：负责该项目前期相关工作，包括项目的建设手续报批、建设招投标、施工建设督办等，以及项目竣工后的招商、销售等事宜。二、项目管理措施为加强整个项目的建设管理，保证工程建设质量、工期、成本及安全，拟采取以下管理措施：（1）设计阶段：严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准；尽量采用标准化设计，积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计方法；注意因地制宜，就地取材，节省建设资金，在切实满足建筑功能要求的同时，千方165、百计的节约投资、节约各种资源，缩短建设工期；积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料。（2）项目实施：根据工程设计的要求，进行总体规划设计并实施工程监督。实行监理制，以控制工程投资、工期和质量。（3）竣工验收：项目按批准的设计建成后，项目单位编制完成工程结算和竣工决算，报造价咨询单位进行审核，并报有关部门组织竣工验收，严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。（4）项目建成运行：由相关部门组织有关专家机构对项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。第三节 资金管理本项目建通过设立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度，加强审计、监察工作。合理安排资金，166、积极、充分、扎实地抓好项目建设的各项工作。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。第九章 项目实施进度第一节 工期计划2010年10月2010年12月，完成项目前期咨询、可行性研究报告编制、并上报有关部门审批。2011年1月2月，完成施工图设计。2011年2月2011年3月，施工招投标，签订施工合同。2011年4月2012年12月，完成主体工程施工。2012年1月5月，完成公共配套设施工程施工。2012年6月，工程竣工验收及交付使用。第二节 施工进度图工程项目实施进度图序号工作项目2010201120121011121234567891011121234561项目前期工167、作2施工图设计3施工招投标4主题工程施工5室外附属工程施工6竣工验收第三节 销售计划根据项目的建设期及销售期进度合理安排，以及同类项目建设和销售时间预计，不包含任何具体及特殊情况，拟定项目各期的销售进度计划，详见销售收入预测表。第十章 投资估算与资金筹措 第一节 投资估算依据一、定额依据a、广东省建筑工程消耗量定额；b、广东省建筑装饰装修工程消耗量定额；c、广东省安装工程消耗量定额；d、广东省市政园林工程消耗量定额；e、广东省建筑工程措施项目计价办法；f、广东省建筑工程造价计价规则。二、材料及设备价格依据a、广东省建设工程造价管理协会广东省建设工程材料及设备价格信息；b、广东价协建设信息发展有168、限公司广东省建设工程材料及设备市场信息；c、广东省建设工程造价信息网；d、东莞市黄山镇当地询价。三、其他依据a、类似工程造价指标及造价指数。b、第二部分其他费用根据国家有关规定进行计算。c、根据工作深度，预备费按一、二部两部分费用之和，取8计算。d、根据国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。第二节 投资估算一、基本参数项目主要技术经济指标总建设用地面积 38,550.00 m2总建筑面积 166,700.00 m2计入容积率总建筑面积 154,200.00 m2其中住宅物业建筑面积合计 100,230.00 m2商场及办公楼建筑面积合计 33,924.00 公建配套设施总建筑169、面积 20046m2不计入容积率建筑面积 12,500.00 m2其中地下车库建筑面积 12,500.00 m2容积率 4.00 建筑覆盖率38.00%绿化率30%建筑高度24m m开发项目为中档多层商品住宅项目，配套较完善。整个项目用地面积38550平方米，总建面积为166700平方米，可，其中可售住宅用途建筑面积100230平方米，商场及办公楼出租面积33924平方米，地下车库面积建筑面积12500平方米。二、建设工程投资估算1、项目总投资经估算，项目的总投资为65,196.17万元，详见下表：2、项目总投资估算项目总投资估 算表 序号项目名称总额（万元）单价 (元/)占总投资比例1土地取170、得费34,849.20 2,897.44 53.45%2施工前期费666.80 55.44 1.02%3建筑安装工程费20,704.78 1,721.44 31.76%4红线内外市政及公建配套工程费100.23 8.33 0.15%5管理费用1,126.42 93.65 1.73%6不可预见费1,126.42 93.65 1.73%7销售费用2,555.87 212.50 3.92%8财务费用2,788.09 231.81 4.28%9房屋公用设施专用基金1,278.36 106.29 1.96%合 计65,196.17 5,421 100%（1）土地成本项目总占用土地为38,550平方米，经171、与相关政府协商后，更改土地用途，补地价费用再加上原来现时该土地价共值348,49.2万元。（2）施工前期费用施工前期费用主要包括进行工程水文、地质勘查和红线座标测量、定点、埋设桩点等和土地开发工程、建筑安装工程及区内配套工程的设计发生各项费用，也包括按设计需要挖、填土石方工程费、场地平整费，宗地内平整、通路、通水、通电、排污等工程费用。根据东莞市同类工程项目报价和东莞市政府相关部门公告相关指数，结合开发项目实际情况，经估算，施工前期费用为666.80万元(具体详见附表1项目开发成本估算表)。（3）建筑安装工程费建筑安装工程费包括土地方工程、桩基工程、地下室工程、主体工程、水电消防工程等，也包括172、电梯、燃气、通讯、智能系统工程等安装工程。按照东莞市同类工程项目报价和东莞市建筑工程价格信息，结合开发项目实际情况，经估算，建筑安装工程费为20,704.78万元(具体详见附表1项目开发成本估算表)。（4）红线内外市政及公建配套工程红线内外市政及公建配套工程费是指区内道路、供水供电、景观绿化及配套设置公共休闲娱乐设施工程费。按照东莞市同类工程项目报价和深圳市建筑工程价格信息，结合开发项目实际情况，经估算，红线内外市政及公建配套工程费为100.23万元(附表1项目开发成本估算表)。（5）不可预见费不可预见费又称为预备费，是指考虑开发建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风173、险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和价差预备费两大种类型。基本预备费一般按照建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费）之和乘以一个固定的费率计算。价差预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用，内容包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。计算方法一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。根据东莞市同类房地产开发项目的调查，不可预见费一般为房地产开发成本（土地取得费、施工前期费、建筑安装工程费和社区内外配套工程费之和）的2%5174、%，考虑到估价对象的实际情况及市场调查，结合估价经验，本项目开发不可预见费率取2.0 %。经估算，不可预见费为1,126.42万元(附表1项目开发成本估算表)。（6）管理费用管理费用指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费等。根据东莞市同类房地产开发项目的调查，管理费用一般为房地产开发成本（土地取得费、施工前期费、建筑安装工程费和区内外配套工程费之和）的1%3%，考虑到估价对象的实际情况及市场调查，结合估价经验及开发商的实际经验能力，本项目管理费率取2.0%。经估算，管理费用为1,126.42万元(附表1项目开发成本估算表)。（7）销175、售费用 销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费用等。根据调查，目前东莞市类似项目的销售代理费为预期销售收入的0.5%1.2%，东莞市类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费用等为预期销售收入的0.5%1.2%。考虑开发项目可售建筑面积较大、开发商知名度一般等基本情况，结合市场分析及估价人员经验，销售费用取预期住宅销售收入的3%。根据我们对东莞市相关信息的统计分析以及实地市场调研结果，进行综合分析，结合本项目自身特点，预计住宅销售均价为176、8500元/平方米，可实现住宅销售收入85195.52万元。即销售费用为2555.87万元(附表1项目开发成本估算表)。（8）财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如建设期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费等）。本开发项目贷款30546.28万元，财务费用2788.09万元，具体详见附表1项目开发成本估算表)。第三节 资金筹措本项目建设投入总资金65,196.17万元，企业自筹19,558.85万元，银行贷款30,546.28万元，销售回款15,091.03万元。第四节 资金使用计划 根据项目的开发建设期安排及各177、期的施工进度计划，结合同类项目资金投入比例及项目开发建设期各期的施工进度计划，拟定项目各期资金的投资计划，详见附表：资金来源与应用表。 第十一章 销售及经营收入测定第一节 项目销售收入测算开发项目为中档多层商品住宅项目，配套较完善。整个项目用地面积38550平方米，总建面积为166700平方米，可，其中可售住宅用途建筑面积100230平方米，商场及办公楼出租面积33924平方米，地下车库面积建筑面积12500平方米。住宅销售计划如下表：销售期日销售建筑面积销售比累计销售面积累计销售比例2012年第三季度10,023.0010.00%10,023.0010.00%2012年第四季度15,034.178、5015.00%25,057.5025.00%2013年第一季度35,080.5035.00%60,138.0060.00%2013年第二季度25,057.5025.00%85,195.5085.00%2013年第三季度15,034.5015.00%100,230.00100.00%合 计100,230.00100.00%根据我们对东莞市相关信息的统计分析以及实地市场调研结果，进行综合分析，结合本项目自身特点，预计住宅销售均价为8500元/平方米，商场及办公楼出租价格为80元 /m2 /月，停车场出租收入为20元 /m2 /月，可实现销售收入88219.56万元。第二节 项目销售税费及净收入预179、测（1）、销售税费核算根据东莞市地方税务局相关规定，销售税费指房地产销售过程中应缴纳的营业税、城市建设维护税，教育税附加，依据税费的相关法律法规，税费率及计征方式为：营业税为销售收入的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育税附加为营业税的3%。根据项目销售收入与销售税费估算表，开发项目销售税费为4852.08万元。（2）、项目销售净收入预测销售净收入 = 销售总收入-销售税费 = 88219.56- 4852.08 = 83367.48万元 第三节 项目销售回款计划根据项目销售计划可确定项目的销售回款，具体详见附表：项目销售收入与销售税费估算表。第四节 资金来源与运用分析项目投资及资金来源构180、成表 序号项目资金来源资金额(万元)占总投资额比例（%）1自有资金（资本本金）19,558.8530.00%2金融机构融资30,546.2846.85%3其他（销售回款）15,091.0323.15%4项目总投资65,196.17100.0%由上表可知开发项目总投资65,196.17万元资金，企业自筹19,558.85万元，银行贷款30,546.28万元，销售回款15,091.03万元。为降低开发成本和投资风险，项目在开发期各类资金具体投入须合理统筹安排，达到资金平衡合理有效使用。第五节 销售利润该项目总投资估算65,196.17万元，预测能实现销售收入88219.56万元，税前利润9,653181、.08万元，税前成本利润率14.81%，税后利润7,239.81万元，税后成本利润率11.10%。投资回收期2.28年。具体见下表： 开发项目利润测算表序号项 目计算公式金额（万元）(1)开发项目项目总收入88,219.56(2)开发项目开发成本65,196.173)税金4,852.08(4)开发项目土地增值税8,518.24(5)开发项目利润总额(1)-(2)-(3)-(4)9,653.08(6)企业所得税(7)25%2,413.27(7)企业净利润(7)-(8)7,239.81(8)开发成本利润率利润总额/总成本14.81%(9)开发成本净利润率净利润/总成本11.10%根据中国人民共和园182、企业所得税法规定，企业所得税的税为25%。项目开发期的利润测算详见附表利润表。同时，由表可知，本项目开发建设能达到投资利润正常水平。第十二章 财务评价与敏感性分析第一节 盈利能力分析项目的财务内部收益率为16.59%，财务净现值7106.85万元，由于财务内部收益率高于基准收益率12.0%，项目动态经济指标较好，获利能力较好（项目投资动态经济效益分析见附表：项目投资现金流量表）。该项目总投资估算65,196.17万元，预测能实现销售收入88219.56万元，税前利润9,653.08万元，税前成本利润率14.81%，税后利润7,239.81万元，税后成本利润率11.10%。投资回收期2.28年,183、经济获利能力较好，该项目在财务可行。通过以上经济效益分析说明，项目在经济是可行的。第二节 项目不确定性分析一、 盈亏平衡分析该项目总投资65,196.17万元，预计销售总收入88219.56万元。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=项目总投资+销售税费，因销售税费中营业税为销售收入的5%、城市建设维护税为营业税的7%、教育税附加为营业税的3%，合计占销售收入的5.5%。则盈亏平衡点的计算公式为：销售收入=总开发成本+销售收入5.5% =70,048.25 (万元)那么当销售进度达到70,048.25/88219.56 =79.4%，本项目不仅可收回全部投资，还能缴清相关销售税费。项目盈亏平衡点为184、：项目销售达到正常销售总收入的79.4%时，可收回全部投资及缴清相关销售税费。二、 敏感性分析本项目面临风险因素主要有建造成本、售价、开发周期、政府政策等，本次我们对开发成本和售价这两个对项目投资利润率影响较大的风险因素作定量分析，针对二种最不利的情况：开发成本增加5%、售价下降5%，运用动态方法来分析其主要经济评价指标的变动情况，详见附表：项目敏感性分析表。通过以上对项目动态敏感性分析可看出，售价下降5%及开发成本增加5%，财务净现值均为正值，且财务内部收益率超过12%，动态投资回收期在3年以内，说明项目抗风险能力相对较强。第十三章 社会评价及风险性分析第一节 社会影响效果分析一、项目社会影185、响1、项目的可持续性。本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。2、社会就业。本项目建设中建成后，小区的物业管理和商业店铺办公楼等，将吸引新的投资和就业机会，为现阶段的社会和就业环境带来一丝暖意 。3、对开发公司影响。本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象，为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。4、对人和社会的影响 。 （1）对社会的影响。根据本项目所处地186、段，项目建成后，为人们提供一个良好的居住空间和休闲环境 。 （2） 对社会经济发展的影响 本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，将会促进本地的建筑业更快更好发展 ， 走向高效率、高质量和高标准，有利于当地的经济发展 。 （3）对社会的经济影响 。本项目的建设，将会为社会提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献 ，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。二、项目环境效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积，同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展 。项目的现代建筑，有效的美化了市187、容，更重要的是改善了人民的居住水平 ，创造出一个良好的生活环境。为达到上述目标 ，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局 ， 力争创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。第二节 社会适应性分析本项目市场定位为中、高档住宅客户群。通过对利益相关者的需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程序较高，当地居民利益相关者对项目的支持程度较高，拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳，与当地社会环境的相互适应性很强。第三节 风险性分析一、风险因素识别1、开发188、建设风险企业缺乏土地运作、住宅类项目运作经验，以及对土地获取、资金筹措、开发建设环节等方面的运作能力存在挑战。其中建设资金的风险包括由于各方面的影响使得土地取得费用的增加、工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。2、经营风险项目开发经营过程中，成本、销售、技术、工程质量等方面的风险。其中技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险；工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。3、市场风险由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上189、的损失。这是一种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来一定风险。4、利率风险项目规模大，存在较大资金压力，对资本运作能力的要求高；经济发展目前处于波动期，国家货币政策变动大，存在利率风险；企业资产结构性合理度及内部现金流的充足度等将影响企业的盈利能力和偿债能力。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生190、产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 5、政策风险国际/国内政策环境对投资型房产控制力度加大；国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策。6、突发事件公共卫生事件、自然灾害及其他突发事件。二、风险概率等级评估及对策三、风险特点及对策1、对于风险发生可能性较小的，损失程度中小的风险可以采取风险自留：通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生的风险；2、对于风险发生可能性较大的，损失程度较大的风险可以采取风险控制：通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险的影响；3、对于风险发生可能性大或非常可能的，损失程度大的风险可以采取风险转移：通过有效的保险或引入合191、作方，分散风险、降低风险带来的损失 ；4、对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果的风险，只能终止项目实施。第十四章 结论与建议第一节 结论1、本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心的绿化营造、良好的物业管理等，预计将有较强的市场竞争力。2、从市场需求来看，黄江镇目前的中高档商品房购房者大部分都是小商户老板、在附近工作的中高档收入人仕、收租保值的当地居民。市场对高端物业的需求一直存在，而目前并没有适合的产品，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买。因此，我们预测该项目推出后的销售情况较好。3、 从经济效益来看，本项目亦具有较好的还贷能力，项目整体是可行192、的。第二节 建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度 ，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明 ，并提出若干建议 :1、由于建筑设计施工方案、营销方案等一系列问题有待确定，实际操作时需要深化。2、本报告的预算是在考察东莞市黄江镇房地产市场的基础上，且进行价格试水后确定其预售价的，这在很大程度上依赖与目前东莞市房地产市场的供求关系和未来几年东莞市黄江镇经济和人民生活水平状况。3、建设单位应密切地注意市场的同时，选择合适的市场策略外，组织一支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理193、均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险 ， 达到项目的预期盈利目标，并取得良好的社会效益。4、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。由于该项目工程施工较为复杂 ， 因此在工程实施进程中，第一，要加强施工管理，实行工程监理制；第二 ，推行招标，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划 ；第三 ， 要及时与设计部门沟通 ， 分析解决技术难题 ， 以确保项目经营目标的顺利实现。附表及附件附表：1、 项目开发成本估算表2、 资金来源与应用表3、 销售收入与销售税费估算表4、 投资计划估算表 5、 土地增值税估算表6、 利润表 7、 现金194、流量表8、 敏感性分析成果表12 项 目 开 发 成 本 估 算 表 附表1 单位：万元序号项目名称计算方式单价(元/)投资金额（万元）比例%（占总投资比）比例%（未含地价比）一土地取得费依据于土地转让价34,84953.45%二施工前期费2.12.3666.801.02%2.20%2.1勘查测量、设计费按总建筑面积计16266.720.41%0.88%2.2宗地内“七通一平”费按总建筑面积计14233.380.36%0.77%2.3临时设施费按总建筑面积计10166.700.26%0.55%三建筑安装工程费3.13.620,704.7831.76%68.23%3.1土方工程按总建筑面积计30195、500.100.77%1.65%3.2桩基工程按总建筑面积计801,333.602.05%4.39%3.4主体工程按计入容积建筑面积计86013,261.2020.34%43.70%3.5安装工程费3.4.13.4.125,609.888.60%18.49%3.5.1水电工程按总建筑面积计701,166.901.79%3.85%3.5.2消防工程按总建筑面积计601,000.201.53%3.30%3.5.3电梯工程按总建筑面积计801,333.602.05%4.39%3.5.4通讯工程按总建筑面积计50833.501.28%2.75%3.5.5燃气工程按总户数计1003.200.00%0.0196、1%3.5.6智能系统工程按总建筑面积计20333.400.51%1.10%3.5.8住宅楼公共部分装修工程按住宅建筑面积计70701.611.08%2.31%3.5.10商业公共部分装修工程按商业建筑面积计70237.470.36%0.78%四红线内外市政及公建配套工程费按共建配套建筑面积计50100.230.15%0.33%五管理费用(一)+(二)+(三)+（四）费率1,126.421.73%3.71%六不可预见费(一)+(二)+(三)+（四）费率1,126.421.73%3.71%七销售费用销售收入费率2555.873.92%8.42%八财务费用按金融机构融资额计2,788.094.28197、%9.19%九房屋公用设施专用基金(一)(七)2.0%1,278.361.96%4.21%合计（不含地价）(二)(八)30,346.9746.55%100.00%合计（包含地价）(一)(八)开发项目总投资资额65,196.17100.00%资 金 来 源 与 应 用 表附表2 单位：万元年度项目合计2011年第二季度2011年第三季度2011年第四季度2012年第一季度2012年第二季度2012年第三季度2012年第四季度2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度资金来源138,324.6936,161.041,202.991,381.665,834.775,524.669,124198、.3613,384.1430,423.2421,903.6913,384.14项目收入再投入88,219.569,124.3613,384.1430,423.2421,903.6913,384.14自有资金19,558.8519,558.85银行借款30,546.2816,602.191,202.991,381.665,834.775,524.66-资金运用84,970.8436,161.041,202.991,381.665,834.775,524.668,644.636,436.535,185.844,412.1310,186.58开发成本投资65,196.1736,051.18975.3199、01,136.874,940.724,563.407,669.245,178.202,819.971,252.61608.66销售、经营税金及附加4,852.08501.84736.131,673.281,204.70736.13土地增值税预征876.1585.20133.84304.23219.04133.84土地增值税清算7,642.107,642.10所得税2,413.27-1,347.421,065.85借款本金偿还1,202.99601.50601.50借款利息支付(财务费用)2,788.09109.86227.69244.79292.55359.76388.36388.36388.200、36388.36-盈余资金53,353.85479.736947.6125237.4017491.563197.56累计盈余资金53,353.85479.737,427.3432,664.7450,156.3053,353.85销 售 收 入 与 销 售 税 费 估 算 表附表3 单位：万元序号项目合计2012年第三季度2012年第四季度2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度1项目收入88,219.569,124.3613,384.1430,423.2421,903.6913,384.141.1商场及办公楼出租收入(万元)2,308.19461.64461.64461.6446201、1.64461.641.1.1可出租面积()23,746.8021,372.1221,372.1221,372.1221,372.1221,372.121.1.2租金(元/季度)2402402402402401.1.3出租率（%）90.0%90.0%90%90%90%1.2地下停车场出租收入(万元)262.5052.5052.5052.5052.5052.501.2.1地下停车场出租面积()8,750.008,750.008,750.008,750.008,750.008,750.001.2.1地下停车场出租租金(元/季度)60606060601.2.3地下停车场出租率（%）500%100.0202、%100.0%100%100%100%1.3住宅销售收入(万元)85,195.528,519.5512,779.3329,818.4321,298.8812,779.331.3.1住宅销售面积()100,230.0010,023.0015,034.5035,080.5025,057.5015,034.501.3.2住宅平均售价(元/)8,5008,5008,5008,5008,5001.3.3住宅销售率（%）100%10%15%35%25%15%1.4物业管理收入(万元)453.3590.6790.6790.6790.6790.671.4.1住宅物业管理收入30303030301.4.2商铺及203、商场物业管理收入61616161612项目税金及附加4,852.08501.84736.131,673.281,204.70736.132.1营业税4,410.98456.22669.211,521.161,095.18669.212.2教育税附加132.3313.6920.0845.6332.8620.082.3城市建设维护税308.7731.9446.84106.4876.6646.843项目净收入83,367.488,622.5212,648.0128,749.9620,698.9812,648.01项 目 投 资 计 划 估 算 表附表4 单位：万元序号项目名称投资金额2011年第二季204、度2011年第三季度2011年第四季度2012年第一季度2012年第二季度2012年第三季度2012年第四季度2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度合计1土地取得费34,849.2034,849.2034,849.202施工前期费666.80666.80666.803土方工程500.10200.04300.06500.104桩基工程1,333.60222.27666.80444.531,333.606地下室工程-7主体工程13,261.203,978.363,978.363,978.361,326.1213,261.208水电工程1,166.90583.45583.451,16205、6.909消防工程1,000.20500.10500.101,000.2010电梯工程1,333.60666.80666.801,333.6011通讯工程833.50416.75416.75833.5012燃气工程3.201.601.603.2013智能系统工程333.40166.70166.70333.4014环保节能辅助系统工程-15住宅楼公共部分装修工程701.61350.81350.81701.6116公寓楼公共部分装修工程-17商业公共部分装修工程237.47118.74118.74237.4718地下室装修工程-19红线内外市政及公建配套工程费100.2316.7150.1233.206、41100.2320管理费用1,126.42112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.641,126.4221不可预见费1,126.42112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.64112.641,126.4222销售费用2,555.87255.59383.38894.55638.97383.382,555.8723财务费用2,788.09109.86227.69244.79292.55359.76388.36388.36388.36388.36-2,788.207、0924房屋公用设施专用基金1,278.361,278.361,278.36合 计65,196.1736,051.18975.301,136.874,940.724,563.407,669.245,178.202,819.971,252.61608.6665,196.17土地增值税估算表附表5 单位：万元序号扣除项目单价（元/）面积（）金额（万元）1项目销售物业开发成本391110023039199.831.1土地成本209110023020953.421.2前期工程40100230400.921.3建安工程费124210023012448.951.4红线内外市政及公建配套工程费6100230208、60.261.5不可预见费68100230677.272开发费用4901002304909.502.1管理费用68100230677.272.2销售费用2551002302555.872.3财务费用1671002301676.373税金及附加4841002304852.084其他扣除项目(按第1项的20%计)7821002307839.97扣除项目总额56801土地增值税的计算住宅销售收入85195.5250%100%200%200%扣除项目金额56801.37284012840156801增值额28394.152839400030%40%50%60%增值税8518.248518.240.00209、0.000.00利 润 表附表6 单位：万元序号项 目合计2011年第二季度2011年第三季度2011年第四季度2012年第一季度2012年第二季度2012年第三季度2012年第四季度2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度1项目收入88,219.569,124.3613,384.1430,423.2421,903.6913,384.142开发成本65,196.1736,051.18975.301,136.874,940.724,563.407,669.245,178.202,819.971,252.61608.663项目税费及附加4,852.08501.84736.131,67210、3.281,204.70736.134土地增值税预征876.15-85.20133.84304.23219.04133.845土地增值税清算7,642.10-7,642.106利润总额9,653.08- 36,051.18- 975.30- 1,136.87- 4,940.72- 4,563.40868.097,335.9725,625.7619,227.344,263.417累计利润9,653.08- 36,051.18- 37,026.49- 38,163.36- 43,104.09- 47,667.49- 46,799.40- 39,463.43- 13,837.675,389.679,211、653.08应纳所得税额9,653.08-5,389.674,263.418所得税2,413.27-1,347.421,065.859净利润7,239.81- 36,051.18- 975.30- 1,136.87- 4,940.72- 4,563.40868.097,335.9725,625.7617,879.923,197.56成本利润率=利润总额/总成本费用=14.81%成本净利润率=净利润/总成本费用=11.10%现 金 流 量 表附表7 单位：万元序号项目合计2011年第二季度2011年第三季度2011年第四季度2012年第一季度2012年第二季度2012年第三季度2012年第四季度212、2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度123456789101现金流入88,219.569,124.3613,384.1430,423.2421,903.6913,384.141.1项目收入88,219.569,124.3613,384.1430,423.2421,903.6913,384.142现金流出73,168.3536,051.18975.301,136.874,940.724,563.408,256.276,048.175,018.593,740.182,437.652.1开发成本投资65,196.1736,051.18975.301,136.874,940.724,213、563.407,669.245,178.202,819.971,252.61608.662.4营业税及附加4,852.08501.84736.131,673.281,204.70736.132.5土地增值税预征876.1585.20133.84304.23219.04133.842.6土地增值税清算7,642.107,642.102.7所得税2,413.271,347.421,065.853净现金流量15,051.22-36,051.18-975.30-1,136.87-4,940.72-4,563.40868.097,335.9725,404.6518,163.5110,946.494累计净214、现金流量15,051.22-36,051.18-37,026.49-38,163.36-43,104.09-47,667.49-46,799.40-39,463.43-14,058.784,104.7315,051.225净现值7,106.85-36,051.18-956.18-1,092.73-4,655.75-4,215.88786.256,514.1322,116.2815,502.389,159.536累计净现值7,106.85-36,051.18-37,007.36-38,100.09-42,755.84-46,971.72-46,185.47-39,671.34-17,555.06215、-2,052.687,106.85计算指标：财务内部收益率=16.59%财务净现值=7106.85万元动态投资回收期=2.28年敏 感 性 分 析 表附表8 因素变化情况指标变化敏感性分析结果项目总收入（万元）开发总投资（万元）税后利润（万元）税后成本利润率（%）财务净现值（万元）财务内部收益率动态投资回收期（年）基本方案88,219.5665,196.177,239.8111.10%7,106.8516.59%2.283销售收入变化售价上降10%96,739.1065,447.376,045.719.24%8,838.7518.63%2.255售价下降10%79,699.9964,958.4216、87,890.5212.15%5,370.0314.52%2.311工程成本变化开发成本增加10%88,219.5667,391.137,619.5411.31%7,164.4616.66%2.282开发成本减少10%88,219.5663,001.166,685.0010.61%7,049.2516.52%2.284租金租金增加10%88,476.6365,196.177,309.5111.21%7,193.5416.69%2.282租金减少10%87,962.4965,196.177,169.0111.00%7,020.1616.49%2.285核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！9J217、WKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN218、&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu219、#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4N220、GpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXR221、m6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv222、$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh223、5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qY224、pEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9C225、pbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9226、wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu227、#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx228、2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84229、!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89230、AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuW231、FA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn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