1、中振大学城项目可行性研究报告大学城项目可行性研究报告 目 录 第1章 总 论 . 3 1.1. 项目背景与概况 . 3 1.2. 主要技术经济指标 . 6 1.3. 问题与建议 . 7 第2章 项目投资环境与市场研究 . 8 2.1. 投资环境分析 . 8 2.2. 区域房地产市场分析 . 11 2.3. 销售预测 . 19 2.4. 营销策略 . 24 第3章 建设规模与项目开发条件 . 26 3.1. 建设规模 . 26 3.2. 项目概况现状 . 26 3.3. 项目建设条件 . 27 第4章 建筑方案 . 30 4.1. 设计依据 . 30 4.2. 项目设计主题和开发理念 . 30 2、4.3. 项目总体规划方案 . 31 4.4. 建筑设计 . 33 4.5. 结构设计 . 34 4.6. 给排水设计 . 35 第5章 节能节水措施 . 37 5.1. 设计依据 . 37 5.2. 建筑部分节能设计 . 37 第6章 环境影响评价 . 38 6.1. 编制依据 . 38 6.2. 环境现状 . 错误！未定义书签。 6.3. 项目建设对环境的影响 . 38 6.4. 环境保护措施 . 38 第7章 劳动卫生与消防 . 40 7.1. 指导思想 . 40 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 . 40 7.3. 消防设计 . 41 第8章 组织机构与人力资源配置 . 43 8.3、1. 组织机构 . 43 8.2. 人力资源配置 . 43 第9章 项目实施进度 . 44 9.1. 项目开发期 . 44 9.2. 项目实施进度安排 . 44 第 1 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 9.3. 项目实施过程控制措施 . 44 第10章 项目招投标 . 46 10.1. 工程项目招标投标概述 . 46 10.2. 工程项目招标投标因素分析. 47 10.3. 招标依据 . 49 10.4. 招标范围 . 49 10.5. 招标方式 . 49 第11章 投资估算与资金筹措 . 50 11.1. 投资估算 . 50 11.2. 资金筹措 . 50 第12章 财务评价 .4、 52 12.1. 项目评估依据 . 52 12.2. 财务评价基础数据的选择 . 52 12.3. 财务评价 . 52 12.4. 不确定性分析 . 53 第13章 社会评价 . 54 13.1. 项目对社会的影响分析 . 54 13.2. 风险分析 . 54 13.3. 社会评价结论 . 55 第14章 研究结论与建议 . 56 14.1. 可行性研究结论 . 56 14.2. 建议 . 56 第 2 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第1章 总 论 1.1. 项目背景与概况 1、项目名称： 中振大学城项目 2、承办单位概况 单位名称：重庆中振土地综合治理有限公司 单位性质：有限5、责任公司 注册资金：200,000万元 单位住所： 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人： 企业负责人： 建设单位简介： 3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （4） 城市房地产开发经营管理条例； （5） 房地产项目经济评价方法。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对大学城项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与6、效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研第 3 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。重庆房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥7、有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 2009年，重庆市就五个重庆战略发展做出了明确的部署规划，其中提出了宜居重庆建设总体规划，宜居重庆是以科学发展观为指导，紧紧围绕以人为本的核心理念，以关注民生为重点，以实现人民群众安居乐业为根本目的一项民心8、工程，坚持主城与区县城并进，坚持城市和农村并重，坚持建设与管理并举，立足14个专项规划，以提升居住品质、优化公共空间、完善服务设施为主线，努力把重庆建设成 “居住舒适、环境优美、生态良好、繁荣和谐”的山水之城。 重庆作为长江上游经济区的中心城市，其经济发展速度在西部经济中领先地位更加突出，对整个西部地区都具有较强的辐射力，在目前大力发展区域经济发展的环境下，重庆市委市政府提出要突出重庆城市形象建筑，提高重庆城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据规划，到2012年，重庆市人均住房建面将不低于30平方米，住房成套率不低于90%，主城住宅智能化水平比例也将达到70%。 同时，随着重庆经济的发展和人民9、生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使重庆城市居民的生活环第 4 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 境、居住环境不断得到改善。 大学城项目符合重庆城市建设总体规划，贯彻了 “宜居重庆”的发展战略，其对加快城市化化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量10、的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为重庆市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加重庆市当地社会就业岗位作出一定的贡献。 6、拟建地点 本项目位于重庆市大学城南端，处于大学城中路与科南路交汇处，为大学城中心地段，总占地面积20228平方米，东临第三军医大，西临重大校区，身处微电园近边地带，具有城市核心中高端人群外延承接优势和远郊人群汇聚吸纳效应。 项目在11、地理属性上与东方剑桥及龙湖睿城紧邻，受周围大盘辐射，生态居住区更为接近，该区域有望成为继“北部新区”、“新牌坊”之后的主城“第三高档居住区”，项目向北可以延续目前大学城教育生态居住的中高端发展方向。从政策支持及市政规划的发展角度出发，整体区域自成体系，将成为重庆经济发展的“第三极”。 7、预期目标 大学城项目拟在占地面积20228平方米的土地上，建设总容积率为3，总建筑面积为60684平方米的4栋高层电梯住宅房（其中住宅面积54372平方米，1-2层商铺面积5052平方米，地下停车场面积9787平方米，其他公共配套建筑1260平方米）。 8、主要建设条件 本项目的建设是大学城整体开发项目的一部12、分，项目以建筑、自然与人和谐为理第 5 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 念，项目所在U8-10-3/02地块属组团标准U分区，将规划打造成为高档社区、大型商业配套、以及市政相关配套设施。是大学城未来的商业、文化、教育及居住中心，城市副中心。项目位于片区的心腹位置，强化了项目未来在区域内的地位。周边规划的重要市政配套如大学、中学、集中式商业等均集中于片区中部区域，与本项目距离相对较近，后期本项目对其利用度相对较高。 项目所在区域交通路网发达，通达性很强，西接西永大道紧接渝遂高速公路入口通达主城各区，高速顺畅，地铁1号线直达重庆窗口朝天门、轻轨7号太连接本项目至北培，途经主城各大地区。13、外环高速2009年底已通车，从杨公桥至本项目经渝遂高速及内环立交全程约16公里，驱车15分钟即可快速直达。经渝遂立交至项目约15分钟，从项目至成都约2.5小时。大学城4线66辆公交环城贯通，内部交通往来畅达；从沙坪坝出发，乘大学城专线公交，约30分钟抵达本项目；2011年前双碑大桥通车，从北部新区、江北至本项目仅需15分钟。从项目至大学城内15所大学及西永微电园仅需5分钟。随着区域成熟度不断提升，入住人口不断增加，公交线路也会逐渐增多满足区域的公共交通需求。 重庆中振土地综合治理有限公司实力背景重庆地产集团，注册资金20亿，为重庆首屈一指的大型国有企业，资金实力雄厚。做为重庆政府背景及经济实力14、强劲的企业，从根本上保障了开发项目的站位高度和开发的顺利保障。同时工程建设方面的经验和资源优势也可以使得以工程建设为基础的房屋修建具有较好的质量和成本控制预期。 1.2. 主要技术经济指标 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 20228 2 规划总建筑面积 60684 2.1 其中：住宅建筑面积 54372 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积 5052 2.3 其中：地下停车场建筑面积 9787 2.4 其中：其他配套建筑面积 1260 2.5 住宅单层建筑面积 330-670 2.6 户型面积（建筑面积） 30-95 3 建筑数量 栋 4 4 建筑楼层 层 26-28 第 6 页 共 515、7 页 大学城项目可行性研究报告 5 室内高层 m 2.9 6 绿化率 % 48.5 7 绿地率 % 38.5 8 容积率 3 9 建筑密度 % 33.3 10 车位数量 个 370 11 项目总投资 万元 18,411.18 12 财务净现值 万元 4,815.77 13 财务内部收益率 % 78.82 14 静态投资回收期 年 0.89 15 动态投资回收期 年 0.91 1.3. 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及重庆的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销16、售率条件下，本项目具备良好的可行性。 重庆市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 第 7 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第2章 项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 1、 国家政治经济形势及有关政策 2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外17、形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。 初步测算，全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三第 8 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 季度增长9.1%，四季度增长10.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值1586958亿元，增长9.5%；第三产业增加值118、42918亿元，增长8.9%。 全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%，增速比上年加快4.6个百分点。其中，城镇固定资产投资194139亿元，增长30.5%，加快4.4个百分点；农村固定资产投资30707亿元，增长27.5%，加快6.0个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长49.9%，第二产业投资增长26.8%，第三产业投资增长33.0%。分地区看，东部地区投资增长23.9%，中部地区增长36.0%，西部地区增长35.0%。涉及民生领域的投资大幅增长。全年基础设施（扣除电力）投资41913亿元，增长44.3%。其中，铁路运输业增长67.5%，道路运输业增长40.1%，城19、市公共交通业增长59.7%。居民服务和其他服务业增长61.8%，教育增长37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长58.5%。全年房地产开发投资36232亿元，增长16.1%，增速比上年回落4.8个百分点。 根据国家统计局的数据信息，09年我国房地产市场发展迅猛。不仅一扫08年的颓势，甚至超过了07年的发展水平。 ? 商品房销售面积及销售额大幅增长 1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长第 9 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 39.1%。 1-11月，商品房销20、售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。 ? 贷款大幅提高，同比增幅40% 1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。 ? 70个大中城市房屋销售价格指数均有较大提升 11月份，全国70个大中城市房屋销售价格21、同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。普通商品住宅销售价格上涨7.8%，高档住宅销售价格上涨4.1%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%，环比上涨2.1%。 2009年中央经济工作会议的基调是调结构，促发展。调结构是手段，促发展是目的。中央对2010年经济发展形势的判断是，当前我国经济回升的基础还不牢固，经济回升内在动力仍然不足，结构性矛盾仍很突出。这就意味经济发展如果还没有回到正常的轨道上，宏观调整政策的“双松”依然是必选项。但如果经济得以恢复，政策将根据实际情况灵活掌握。 中央经济工作会议更明确提出,“推进22、城乡一体化,放宽中小城市和城镇户籍限制,进一步便利符合条件的农村转移人口逐步在城镇就业和落户”作为推进城镇化的重要任务。同时,会议多次提到转变增长方式和保持平稳较快增长,而转变增长方式的重点是拉动消费,鼓励住房需求释放是推动消费的主要内容之一。因此,会议对城镇化的强调不是流于口号,而是有新的具体措施（如放宽户籍限制等）,这将拉动的不仅是普通消费,更重要的是房地产行业,特别将极大地促进二、三线城市的基建及地产投资。未来的城镇化推进将进一步拉动地产业及其上下游的快速发展,对于业务重点在二、三线城市的地产商而言,无疑将开启更广阔的发展空间。 2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 2009年23、，是重庆在逆境中化危为机、挑战中克难奋进的一年。面对国际金融危机第 10 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 冲击，全市各族人民在党中央、国务院和中共重庆市委的坚强领导下，深入贯彻科学发展观，坚决执行中央扩内需、促增长的一系列政策措施，全面落实“314”总体部署和国发3号文件，同心协力，奋起应对，较快扭转了经济增速下滑态势。主要经济指标好于预期、高于全国平均水平，各项事业全面进步，社会保持和谐稳定。 经济加快回升、持续向好。初步统计，全市生产总值比上年增长14.9%，达到6527亿元。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别增长31.5%和18.6%。年末金融机构本外币存款余额突破124、万亿元，贷款余额达到8857亿元，商业银行不良贷款率下降到1.2%。在大幅减税让利情况下，地方财政一般预算收入仍增长18.1%。 重点领域改革取得新进展。统筹城乡综合配套改革总体方案全面启动。新增部市合作协议16个，累计达到54个。新一轮土地利用总体规划获国家批准。集体林权制度主体改革任务基本完成。重庆联合产权交易所服务范围不断拓展，农村土地交易所运行良好，股份转让中心和农畜产品交易所挂牌营运。净增市场主体10万户，非公有制经济占比提高到60%。 内陆开放全方位推进。实际利用外资40.4亿美元、内资1468亿元，分别增长47.7%和74.2%。加工贸易取得重大突破，服务贸易异军突起，境外投资迈25、出较大步伐。 三峡移民搬迁安置任务全面完成。累计完成移民投资541.8亿元，搬迁安置移民113.8万人，复建各类房屋3725万平方米，关闭搬迁淹没工矿企业1397户，“搬得出”目标如期实现。三峡工程后续工作规划有序展开。8个重点移民区县发展提速，经济增速快于全市3.1个百分点。 生态环境质量持续改善。节能减排完成年度任务。森林覆盖率提高到35%。长江、嘉陵江、乌江重庆段水质稳定在类以上。地质灾害得到有效防治。主城区空气质量优良天数达到303天，比上年增加6天。 2.2. 区域房地产市场分析 1、2009年重庆主城区房地产市场运行分析 供给：新批准预售面积连续下降，南岸区批售量居各区之首 20026、9年，重庆主城区新批准预售面积为1837.82万平方米，同比减少134.1万平方米，降幅为6.80%，新批预售量自2008年以来持续下降。新批准住宅为1567.20万平方米，占总批准量的85.27%，新批准非住宅为270.62万平方米，占总批准量的第 11 页 共 57 页 17.97%220020%大学城项目可行性研究报告 14.73%。 2077.39210015%2007年重庆主城区新批准预售面积达2077.39万平方米，同比大幅增长17.39%，创下自2006年以来的最高水平。2008年在金融危机和国家宏观调控影响下，重庆房地产行业迅速降温，新批准预售面积在此后两年连续下滑。 197127、.92200010%2009年上半年，开发企业普遍对市场走向持谨慎态度，导致上半年重庆房地产开发始终处于较低水平。从月度上市量来看，上半年除4月份以外，月度新批准预售面积均在130万平方米以下（月平均批准量为126.43万平方米）；下半年，市场供给在19005%持续增强的市场需求拉动下逐步增长，月批准预售量超过140万平方米，月平均批准1837.82量达179.88万平方米，较上半年月均提高53.45万平方米。下半年市场供给量增长十分明显。 18001760.980%图：2006-2009年重庆主城区新批准预售面积和同比增长率 1700-5.08%-5%-6.80%1600-10%20062028、0720082009新批准预售面积同比增幅 图：2009年重庆主城区月度新批准预售面积和同比增长率 第 12 页 共 57 页 万平方米300900%258.51800%250226.41700%202.28600%200180.36178.88500%151.09140.23400%150123.64125.88115.71300%200%10079.01100%55.82大学城项目可行性研究报告 0%50-100%0-200%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新批准预售面积同比增幅 从新增上市的区域分布来看，南岸区由于弹子石板块和茶园板块的高度活跃，批准预售量居于各区之29、首，达到399.26万平方米，占总量的21.72%；排在二至四位的分别是北部新区、渝北区和九龙坡区，获批体量分别为229.60万平方米、227.27万平方米和208.76万平方米，占比分别为12.49%、12.37%和11.36%；江北区、巴南区和沙坪坝区获批体量集中在150-200万平方米之间，所占比重集中在8%-11%之间；其它区域的获批量均低于100万平方米，占比均低于6%。 与去年相比，十一个区五升六降。北碚区、南岸区和北部新区同比增幅最大，分别为26.91%、26.30%和21.66%；九龙坡区和巴南区分别同比增长17.79%和2.98%；江北区、大渡口区、渝北区、高新区、渝中区和沙30、坪坝区同比均下降，且除江北区外，同比降幅均超过20%，沙坪坝区降幅最大，为44.01%。 图：2009年重庆主城各区新批准预售面积和同比增长率 第 13 页 共 57 页 45050%399.2640026.30%30%35026.91%21.66%30017.79%229.62.98%10%227.27250208.76193.95200181.28154.45-10%-22.38%150-9.09%93.061002866.64-.82%57.19-30%26.3650-36.22%-44.01%大学城项目可行性研究报告-38.87% 0-50%区区区区区区区区区区区岸新北坡北南坝碚新中口31、南部渝龙江巴坪北高渝渡北九沙大2400120%新批准预售面积同比增幅 100%需求：市场需求2集中0释放0，销0售面积大幅增长94.51% 1788.4近年来，重庆商品房行业快速发展，成交量不断放大。2006年，重庆主城区共成80%交商品房62.02%1103.81万平方米，2007年在房地产行业升温，重庆成立城乡统筹发展实验区的大背景下，重庆楼1市快6速发0展，0全年共成交商品房1788.40万平方米，同比大幅60%增长62.02%；2008年行业调整，成交量下降到1252.21万平方米。 1252.212009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模1旧城1拆迁0等多3重因.素8的132、120040%刺激下，被抑制了一年的市场需求集中释放，全年共销售商品房2435.68万平方米，同比大幅增长94.51%，销售金额达1049.69亿元，同比增长109.68%，销售面积和销20%售金额双双创下年度最高记8录。0 0图：2006-2009年重庆主城区商品房销售面积和增长率 0%400-20%-29.98%0-40%2006200720082009销售面积销售面积增长率 从月度成交量分布来看，2009年重庆商品房成交量呈不规则的正态分布。1月，第 14 页 共 57 页 万平方米万平方米350200%300大学城项目可行性研究报告 150%由于春节假期的影响，市场较为冷清，仅成交8433、.33万平方米；进入2月以后，市场开始升温，成交量为163.33万2平方5米；0此后成交量继续上升， 4月，达到年内第一个成交高峰，共成交274.12万平方米，打破了2007年楼市最火热时创下的月度成交记录；5-9月市场持续火热，月成交量稳定在170万平方米以上；10月，由于秋季房100%200交会、开发企业加紧促销和担心利率七折优惠取消等原因，市场出现恐慌性购房，导致单月成交量一举突破300万平方米，达到301.24万平方米，再次刷新4月创下的月度成交记录；11月和12月1虽然是5传统0淡季，但市场降温并不明显，月成交量依然50%保持在190万平方米以上。 2009年重庆主城区月均成交面积为34、202.97万平方米，较去年大幅提高98.62万100平方米。 图：2009年重庆主城区商品房月度成交量和同比增长率 0%500-50%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月度成交面积同比增幅 从成交量的区域分布来看，传统人居大区“三北一南”（南岸区、江北区、渝北区和北部新区）仍然是市场需求最集中的区域，其中南岸区成交量最高，为465.56万平方米，占总量的19.11%；渝北区、江北区和北部新区分别成交358.8万平方米、296.24万平方米和293.48万平方米，所占比重分别为14.73%、12.16%和12.05%；九龙坡区和沙坪坝区分别成交281.18万平方米和276.35、31万平方米，占比分别为11.54%和11.34%；其它区域成交量均低于150万平方米，占比均低于6%。 2009年主城11区成交量同比全部正增长。增幅最大的是九龙坡区，为203.09%，沙坪坝区、南岸区和渝中区同比增幅均超过100%，渝北区、江北区、巴南区、北部新第 15 页 共 57 页 万平方米500465.56240%450358.8200%400203.09%350296.24293.48160%281134.10%.18300276.31126.64%250120%103.38%15001599.93%20093.91%130.2580%121.48150106.9%53.53%536、8.284032.791%1002大学城项目可行性研究报告56.035049.45 .67%40%区和高新区增幅在5050%以上，大渡口区和北碚区增幅最小，分别为24.43%和32.79%。 图：2009年重庆主城各区商品房成交量和同比增长率 24.43%00%13009区区区区区区区区区区区岸北北新坡坝南中新口碚南渝江部龙坪巴渝高渡北1200北九沙大6成交面积同比增幅 1100 出清周期：可售量不断减少，09年12月出清周期较去年同期缩短9个月3 图：2008年5月-2009年12月重庆可售房源和出清周期 10000出清周期可售面积 2008年，受07年楼市火爆影响，企业对市场的预期较高，推37、盘体量较大，但市场持续低迷，导致可售房源不断上升。到08年末，主城区商品房可售体量达到1492.71万平方米，出清周期上升到14个月。 进入2009年，楼市快速回暖，被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长，而同期市场新增供给与08年基本持平，导致市场供不应求，可售房第 16 页 共 57 页 万平方米万平方米200805200806200807200808200809200810200811200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912月6000大学城项目可行性研究报告38、 源持续减少，出清周期不断下降。到2009年末，重庆可售房源下降到1074.12万平方米，较去年同期下降28.054%；出0清周0期为50个月，较08年底缩短了9个月。 商品房价格：成交均价一路走高，北部新区单价超过5000元 近三年来，除了2008年以外，2007年和2009年重庆主城区商品房价格均快速上升。 40002009年，重庆主城区商品房价格为4310元/平方米，较2008年上涨7.80%。 2009年重庆主城区商品房月度成交均价增长明显。1月成交均价为3934元/平方米，2月下降到年内最低水平（3668元/平方米），此后市场开始发力，成交均价一路走高，到12月，成交均价已3经超0过39、5000元/0平方米，达到5222元/平方米，相比1月上涨32.74%。09年房价快速上涨的原因在于：一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；二是利率打折、契税减免等优惠措施使得购房者的购房成本降低，从而间接提升了市场的实际购买力；三是低端物业所占比例有所降低。 2000图：2007-2009年重庆主城区成交均价走势 10000246802246802246802-11-11-117777-8888-9999-000077000088000099000000 2009年，重庆主城各区成交均价最高的是北部新区，达到5273元/平方米，是唯一一个超过5000元/平方米的区域；江北40、区、渝中区和南岸区也分别达到4771元/平方米、4668元/平方米和4554元/平方米；此外高新区、沙坪坝区和渝北区成交均价集中在3900-4300元/平方米之间；九龙坡区、大渡口区和北碚区成交均价集中在第 17 页 共 57 页 元平方米 /600020%5273477116.03%468813.07%13.91%5000455415%42643977417037443728400010%12.25%7.12%32277.14%299630002.65%5%6.48%6.36%4.14%20000%大学城项目可行性研究报告 3200-3800元/平方米之间；巴南区的成交均价最低，为2966元41、/平方米，是唯一一个-2.16%低于1000-5%3000元/平方米的区域。 图：2009年重庆主城各区成交均价和增长率 0-10%区区区区区区区区区区区新北中岸新坝北坡口碚南部江渝南高坪渝龙渡北巴北沙九大成交均价（元/平方米）同比增幅 2009年重庆主城各区域除高新区外全线上涨。大渡口区同比涨幅最大，为16.03%；九龙坡区、沙坪坝区和南岸区分别上涨13.91%、13.07%和12.25%；其它区域涨幅都在8%以下，高新区是本年唯一一个同比下降的区域，降幅为2.16%。 2、2010年重庆商品房市场展望 2009年，重庆房地产市场在一系列优惠政策的刺激下快速复苏，成交量不断放大，成交价格快速42、上涨，市场供应日趋紧张，可售房源大幅减少。随着商品房市场的快速增长，开发企业资金回笼速度加快，投资信心开始增强，市场新增供给不断提高。 2009年中央经济工作会议明确提出：2010年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；12月14日国务院常务会议指出要保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这表明，2010年国家对房地产市场的监管力度将进一步加强，供求关系将有所调整。 ? 供给：新增供给力度加大，供不应求的现状将逐步得到改观 2009年下半年，在市场需求的强力拉动下，供给力量逐渐恢复，新增上市面积不断提高，到12月已经增加到226.41万平方米，首次实现月度供给量43、超过当月销售量。2010年将继续实施宽松的货币政策，开发企业资金充足，在良好的市场预期下，加大开发力度，推出更多产品成为获取最大利润的最优选择。因此预计2010年重庆主城第 18 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 区新增供给将出现大幅增长，供应紧张的态势将得到有效缓解。 热点板块方面，大学城板块仍将在2010年的重庆楼市中扮演重要角色。2009年9月，龙湖地产在大学城拿下882亩集住宅、商业金融为一体的地块，项目预计会在2010年上市；此外金科、中渝、康田等企业2009年也都在大学城拿地，轻轨1号线将在2010年建成通车，因此预计2010年大学城板块楼市将继续升温。此外，江北城、鸿恩44、寺、茶园等板块也逐渐成为热点区域，已吸引保利、中海等知名房企进入。 ? 需求：政策微调，商品房成交量小幅回落 2009年，在多重优惠政策的刺激下，重庆市场逐渐回暖，成交量逐月走高。2010年初，尽管旨在平抑房价的“国十一条”出台，但对刚需巨大、市场发展平稳、主要以本地需求为主的重庆市场影响不大；且国家在2010年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对房地产行业最为重要的金融环境变化不大，加上大规模拆迁还将继续，预计市场需求仍将会保持较高水平。不过，需要注意的是，由于房价上涨过快，国家有意遏制高房价，抑制投资性购房，可能加大对二套房的调控力度，这可能影响到部分改善性需求释放；同时由于245、009年楼市的火爆透支了部分购房需求，因此预计2010年重庆商品房成交将在高位基础上小幅回落。 ? 价格：供需趋于平衡，商品房价格温和上涨 2009年，重庆主城区新增供给为1837.82万平方米，成交2435.68万平方米，供需比为0.75，市场明显供不应求，导致房价上涨7.8%。2010年市场供给量将大幅增加，供不应求的局面将得到改观；同时，2010年重庆将逐步开展利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作，保障性住房建设将进一步加快，一定程度上增加了供给。另一方面，经过2009年的旺销，2010年开发企业资金充足，没有快速回笼资金的压力，降价促销的可能性不大。综合以上因素，预计2046、10年重庆主城区商品房价格仍将继续上涨，全年涨幅低于5%。 2.3. 销售预测 1、项目需求分析 项目所在U8-10-3/02地块属组团标准U分区，将规划打造成为高档社区、大型商业配套、以及市政相关配套设施。是大学城未来的商业、文化、教育及居住中心，城市副中心。周边规划的重要市政配套如大学、中学、集中式商业等均集中于片区中第 19 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 部区域，与本项目距离相对较近，生活便利，利于打造高品质生活小区。 目前，北部新区是重庆工业园区的领头羊，但西部新城在2012年之后，将是3个北部新区的实力。目前西部新城已经有了多个发展良好，产业区由芯片制造园、封装测试园、47、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。到2012年，园区预计形成1000亿元人民币以上产值，建成中国西部门类最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家级软件和服务外包基地，建成中国西部地区国际化研发产业城市，成为中国“西部硅谷”。 而西永微电子园区所毗邻大学城，至08年后年产业已超200亿，按规划发展进程已示，截止2015年，大学城整个城区人口将超25万，而园区人口增长将上50万。随着工业区建设及教育业的逐步成熟，产业人口和收入都将快速增长，将带动区域消费快速增长。产业人口的迅速增长，产业优势所带来的强大消费力，将成为项目的一个重要消费支撑。 2、项目销售目标群定位 本项目规划为重48、庆地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：西永微电子园区中高层管理者、专业技术人员；高校教师、中校教师、区县改善置业的中高收入客户 二类客户：西城改善置业的中高收入群体，周边就读的学生家庭、公务员和事业单位工作人员 三类客户：九龙坡、沙坪坝、本地居民等区拆迁客户、普通白领，主城区投资客户。 客户消费心理特征： 我们项目的目标客层虽然有些多元化，但整体来说相对收入或职业层次比较中等，大部分属于小资阶层。他们的主要是以享受型、发展型为主的多元消费结构。在消费上具有了更多的空间与自由，从而在生活方式的选择上也有了趋于多样化的可能性。 ? 享受性消费的理性化：有限的选择与节制 这个阶层的49、人群具有一种享受性消费的特征，具有一种隐形炫耀性消费特征。基本的生活必需性消费如住房、家用轿车、家庭耐用品的更新，都是享受性消费的表现，第 20 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 随着消费内容的不断扩大，娱乐消费、休闲消费的内容也不断加大。但需要注意的是，他们的享受性消费是有限的、或者说是有节制的，他们的收入不菲但显然还不足以支持他们的欲求，他们对于以标识经济、财富的符号消费并不很认同，也就是他们的生活目标有可能使他们与无节制的纯粹物质享受拉开距离。而且，作为职业阶层，他们的工作压力与时间也使得享受性消费受到一定程度的限制。 表现在房地产消费方面，他们中更大部分还是比较注重性价比，看50、重环境、物业形态、建筑立面等外在的直接表现是否体现出一种品质感和档次，在里面的生活是否舒适、自然和健康。 ? 投资性消费的增多 中产阶层的收入已完全满足最基本的生活需要，并有更多的剩余资金可用于满足发展需求的其他消费项目或投资。他们的消费圈较大，而社交场合也多集中在消费场所，出于提升自己社会地位的要求会积极投身于时尚消费，以及由于对地位的恐慌而导致“地位消费”，因此他们社会流行时尚有更为强烈的愿望，而消费在此也自然成为他们可以加以运用的一种手段。同时多余的钱财也使得他们也开始注重投资和理财，对房地产来说，具有较高的保值和增值的项目将备受青睐。 ? 休闲消费：时间与精力的掣肘 休闲在现代社会越来51、越紧张的生活中开始扮演积极的角色。杰弗瑞?戈比认为：“休闲是从文化环境和物质环境的外在压力中解脱出来的一种相对自由的生活方式，它使个体能够以自己所喜爱的、本能地感到的有价值的方式，在内心之爱的驱动下行动，并为信仰提供一个基础。”而且，一个越来越明显的现象是，“我们当中的大部分人在休闲时所从事的活动总是要与花钱联在一起，或者花钱成为休闲的必要条件。或者花钱本身就是休闲的表达方式。”当休闲越来越成为生活的一部分而不是可有可无的工作的补充时，休闲的作用会日渐突出，而且在现代社会，休闲也越来越与消费联系在一起，于是一种新的消费形式休闲消费的出现也就自然而然了。 2、 销售计划 鉴于大学城项目工程进度，52、销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 销售量 本项目1至4号楼标准层住宅880套，总建面积60684，可销售额约2.6亿； 第 21 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 销售进度 本项目预计2011年3月底开盘： ? 开盘后一个月内，即至2011年4月底，完成总销售任务的30%，销售金额约6000万； ? 开盘后三个月内，即至2011年6月底，完成总销售任务的70%，销售金额约1.4亿； ? 开盘后六个月内，即至2011年9月底，完成总销售任务的80%，销售金额约1.60亿； ? 开盘后九个月内，即至2011年12月底，完成总销售任务的90%，销售金额约1.8亿； ? 开盘后十二53、个月，即至2012年3月底，完成总销售任务的100%，销售金额约2.6亿。 3、 销售收入预测 1）、周边市场产品价格调查表 第 22 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 项目量价格 主力面积 位置 物业形态体 08年 09年特征 (万方) （）客户群 10月 10月涨幅 以家有子女就读富力城大学城（重师于大学城方便子女读瀚湖 40-70 5800 6600 14% 书的自住客户和看好 对面）高层 91.8 大学城发展的投资型客户为主 龙湖睿大学城（重大别墅、高层、40-60（高以第二次置业的城层）160-1805000 7200 44% 客户为主，投资性客户 东门） 洋房21 （洋房54、） 占相当的比例 龙湖东联排别墅、以大学城为依托桥郡大学城 30 6500 7500 15% 的第二次及以上置业 双拼别墅38 180-2 的客户为主 以家有子女就读东方剑大学城（重大于大学城方便子女读桥高层 33 40-60 4200 4800 14% 书的自住客户和看好 东门） 大学城发展的投资型客户为主 融城华大学城科技以大学城为依托府 大道别墅 8.3 未开盘 的第二次及以上置业 的客户为主 2）项目销售价格定位： 根据市场价格作为参考，得出本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于4300元/；其中1号住宅楼销售均价4500元/平方米，2号住宅楼销售均价4200元/55、平方米，3号住宅楼销售均价4300元/平方米，4号楼住宅楼销售均价4200元，1号至4号楼地下停车场90000元/个，3号楼一层商铺销售均价12000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价6500元/平方米，本项目预测销售总收入为26349.51万元，详见附表四销售收入及税金估算表。 第 23 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 2.4. 营销策略 1、项目营销战略 搭建社会高度平台，拔升企业、项目形象 从客户角度出发，注重细节营造小资生活场 有节奏的制定销售周期，挖掘阶段卖点 通过特色化营销，深度传达项目价值点 加强现场执行能力、注重体验营销 合理利用价格杠杆调节价格与价值的对应关系 256、项目营销模式 ? 企业营销 项目入市前应对企业进行相关的营销工作，通过企业实力的展示树立客户的购买信心，加深项目的市场知名度。 ? 观念营销 把项目建筑、生活、居住、休闲、个性等等的“标准”灌输给消费者，使其接受新的消费理念，改变传统的思维，习俗，生活方式，使生活更上一个新的层次。本项目在项目初期建立品牌时，通过观念营销来引导行业新标准，向客户创造和引导需求，进而达到了让客户主动消费的目的。 ? 竞合营销 通过同项目周边竞争对手之间的联合，形成区域间的同盟，共同打造区域房地产市场环境，寻求营销业绩和效益的不断扩大，共同创造更多的价值，从而降低竞争风险，第 24 页 共 57 页 大学城项目可57、行性研究报告 增强企业竞争能力，进而实现“共赢”。 ? 渠道营销 利用金润公司专门为合作伙伴开辟的营销渠道，针对主城外重点区域进行定点的宣传，对项目直销起到辅助作用，扩展项目辐射区域，增加客源量。 ? 展示营销 在重庆房屋展示交易中心设立项目分展，通过明显形象效应来吸引消费者注意力和项目影响力，使消费者能多次接触到项目信息，给消费者留下深刻的印象，使消费者一旦产生消费的需求，首先想到的就是本项目。 ? 体验式营销 通过项目环境、产品的打造营造圈层生活氛围和未来小区实际的生活场景，让客户身临其境就能感受到以后的生活状态；同时利用现场销售中心的布局和设计让客户充分体验项目价值点。 ? 品牌忠诚营销58、 客户会的建立让客户成为企业品牌的忠实追随者，通过不定期的回访互动，项目信息的及时传达，第一时间让客户掌握项目的最新情况，为客户选择和判断提供最直接的方式。 ? 网络营销 目前市场上项目广泛采用的营销模式，利用企业网站、房地产专业网站的平台对项目客户群进行项目信息传达、销售信息传达。同时借助网络的互动性，组织各类线上、线下活动，引起市场的关注，拓宽营销渠道。 第 25 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第3章 建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 本项目总占地面积20228平方米，总建筑面积为60684平方米，建设总容积率为3，建设内容为4栋(1-4号楼)高层电梯住宅房（其中住59、宅面积54372平方米，1-2层商铺面积5026平方米，地下停车场面积9787平方米）。 3.2. 项目概况现状 1、地点与地理位置 项目位于大学城腹地，属该片区中心位置。其5000方商业有望与龙湖睿城商业形式互动，做为大学城中心的辅助配套。而项目周边的原生态优势为项目兼备生态宜居社区的概念提供了环境支持，而近在咫尺的教育资源及产业资源所聚集的发展型人群更为本项目的运动型社区的定位明确了指向。 另，项目所在的大板块有良好的生态绿色资源，现状和规划将形成的便捷完善的交通网络，中高端项目所形成的高尚生态认同感，与周边的几大核心商圈距离都在20分钟车程左右，加上区域的新区特性和政府的规划引导，已有项60、目客户来源，所有这一切都暗示了项目随在的板块是一个服务于九龙坡区、沙坪坝区及大学城自身的优质人居生活区，及区域的本性西城副中心配套生活区。 第 26 页 共 57 页 轨道1号线轨道站点轨道7号线站点步行大学城项目可行性研究报告 约10分钟至沙坪坝本项目至九龙坡 2、土地权属类别和土地状况 本项目开发建设的土地位于重庆沙坪坝区西永组团U8-10-3/02地块，面积为20228平方米。经重庆市人民政府国用（ ）第 号国土使用证批准为住宅用地。 本项目土地的开发建设规划，已经重庆市规划局审议通过。 3.3. 项目建设条件 1、地形、地貌情况 重庆地貌特征是山多河多，山脉连绵起伏，河流纵横交错。长江61、干流自西向东横贯全境，在重庆境内流程665公里，以长江干流为轴线，汇集上百条大小支流。 地势沿河流、山脉起伏，形成南北高、中间低，从南北向河谷倾斜的地貌，构成以山地、丘陵为主的地形状态。 地形高低悬殊，地貌结构复杂，主要有4个特点： 一是地势起伏大，东部、东南部和南部地势高，最高处大巴山的川鄂岭海拔2796.8米；西部地势低，最低处巫山长江水面海拔73.1米。 二是地貌类型多样。全市地貌形态类型有中山、低山、高丘陵、中丘陵、低丘陵、第 27 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 缓丘陵、台地和平坝等8大类，其中山地（中山和低山）面积62400多平方公里，占幅员面积的75.8%；丘陵面积近62、15000平方公里，占幅员面积的18.2%；台地面积2900多平方公里，占幅员面积的3.6%；平坝面积近2000平方公里，占幅员面积的2.4%。 三是地貌形态组合的地区分异明显。华蓥山-巴岳山以西为丘陵地貌；华蓥山至方斗山之间则为平行岭谷区；北部为大巴山区中山山地；东部、东南部和南部则属巫山大娄山山区。 四是喀斯特地貌大量分布。在背斜条形山地中发育了渝东地区特有的喀斯特槽谷景观。在东部和东南的喀斯特山区则分布着典型的石林、峰林、洼地、残丘、落水洞、溶洞、暗河、峡谷等喀斯特景观。 2、气候条件 重庆位于北半球副热带内陆地区，其气候特征恰如几句俗谚：春早气温不稳定，夏长酷热多伏旱，秋凉绵绵阴雨天，63、冬暖少雪云雾多。重庆年平均气温为18。1月份气温最低，月平均气温为7，最低极限气温为零下3.8。7月至8月份气温最高，多在2738之间，最高极限气温可达43.8。因此，重庆与武汉、南京并称长江流域三大“火炉”。 重庆雨季集中在夏秋，年降雨量为10001100毫升。尤以夜雨为多，别有一番情趣，历代诗人常以“巴山夜雨”为题吟诗填词。重庆亦有“雾都”之称。每年秋末至春初多雾，年均雾日为68天。每逢雾日，满城云缠雾绕，大街小巷缥缈迷离，恍若仙境。重庆还是中国日照最少城市之一，年均日照时1259.5小时。7月至8月份略高，月均日照时230小时。其他月份在150小时以下。重庆三面环山，沟壑纵横，因此风速较64、小。但在夏季雷阵雨天气时，又一反常态，常常伴有大风，风速每秒可达1027米。 3、施工条件 本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而重庆满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。 4、政策环境 第 28 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 本项目的建设符合重庆城市建设总体规划和重庆市大学城总体规划，贯彻了重庆市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城65、市品位都具有积极意义。 第 29 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第4章 建筑方案 4.1. 设计依据 1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版） 2、民用建筑设计通则 GB50352-2005 3、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 5、城市规划编制办法 4.2. 项目设计主题和开发理念 项目自身定位、中振企业战略、市场竞争情况、消费者需求，确立本项目规划7大原则，为项目规划设计提供直接指导作用。 ? 创新标准 树立中振的开发建设标准，一种超越目前周边市场项目的不一样的新标准。 ? 独66、立融合 项目规模小，开发时序较短，地块价值较弱，要精致化的社会打造，强调城市完整单元的互相流通性，规划整体一个具有弹性可持续发展的成长架构，以追求时尚个性化、生活环境人性化和运动健康可持续化。但由于功能定位与其环境结合，又具有一定的相对独立性。如居住与活动、休闲等的相对隐私和分隔。 ? 生态科技 室内居住环境与室外活动环境科技、智能化，构建起一种健康、舒适的生活环境。至少按绿色生态住宅小区标准来打造。 ? 人性关怀 尊重消费者的生理和心理需求，通过深入研究不同人群的行为、心理与场所的关联关系，在各种室外公共空间和室内生活空间体现中振对消费者的关怀。 ? 资源整合 整合周边大盘的配套资源，以及沙67、坪坝及大学城内区的教育资源，借其势而为第 30 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 我所用。在各种功能布局上考虑与资源的有效连接与利用。 ? 价值最大 项目地块的价值和周边资源、环境是不一样的，地块指标不同所产生的产品打造的精细产生不同的价值。需要通更合理的功能布局，更合理的规划布局来实现项目整体价值最大化。 ? 符号记忆 建筑是生活的承载。建筑要有符号性。同时各种景观小品也要有特色，有中振的特色符号。 4.3. 项目总体规划方案 1、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体68、围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 2、项目结构和布局 本项根据项目周边的用地、形象、规划以及项目地块资源情况，项目整体可以规划为高层： ? 建筑布局建议 项目地块分析 第 31 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 市政主干道 项目地块建筑红线范围内总占地30亩，积率3，可实现建筑面积约6万平米。 项目原地貌以坡地、梯田、坑地为主，地势凹凸不坪，开发难度较大。 项目地块紧临大学城内市政主干道，可顺利通往城内各区域。 项目地块边缘处设有高压电塔一处，高压线贯穿项目地块本身，增加建筑规划难度。 ? 项目建筑布局 第 32 页 共 569、7 页 支干道连往东方剑桥、龙湖线睿重庆大学城第一中学轴中观城景、重中大积面大园校留公预化绿区庭等泛大学城项目可行性研究报告 成3熟2号号楼楼商业连廊区域1号楼口入市主政主区干道小 项目由于成三角形地块状分布，再由边缘高压电塔阻碍缘故。为保证项目容积率用满，且满足项目绿化率要求，以达到生态、宜居、环境打造等效果。因为项目建筑分布因考虑尽量远离高压线，利用中庭拉开楼体与高压线直接距离，以达到经济指标、居住环境、心理安慰一致的程度。 4.4. 建筑设计 1、主要规范及标准 建筑结构荷载规范 GB50009-2001 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 混凝土结构设计规范 GB5001070、-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 建筑桩基技术规范 JGJ94-94 地下工程防水技术规范 GB50108-2001 第 33 页 共 57 页 4号楼商业连廊支干道大学城项目可行性研究报告 砌体结构设计规范 GB50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99 建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002 人民防空地下室设计规范 GB50038-94 钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：93 2、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将现代美71、学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 建筑风格为现代风格，要充分体现出大盘开发的鲜明形象。色彩以白色和浅色 暖调为主，砖红及深灰配搭，清爽、鲜明、亮挺。在体型、色彩搭配、质感对比、高低错落、进退悬挑的序列中精心推敲，再配以部分构架勾勒造型，使立面造型更具个性化、现代感，打造出重庆高品质的特色居住楼盘形象。 3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑重庆的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，72、提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 4.5. 结构设计 1、指导思路 在结构设计中充分考虑以下内容： 、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 第 34 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 2、结构设计 结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。 3、结构选型： 6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是73、否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。 4、地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。 5、使用工具及软件 中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。 4.6. 给排水设计 1、给排水 设计规范 1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版） 2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 3) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版） 4) 建筑设74、计防火规范 GB50016-2006 5) 室外给水设计规范 GB50013-2006 6) 室外排水设计规范 GB50014-2006 7) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计 水源概况 本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水 市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。 用水量 第 35 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。 给水系统 小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。 消防系统 小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华75、路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。 排水设计 小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。 第 36 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第5章 节能节水措施 5.1. 设计依据 为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。 5.2. 建筑部分节能设计 176、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。 2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。 第 37 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第6章 环境影响评价 6.1. 编制依据 1) 污水综合排放标准GB8978-1996； 2) 城市区域环境噪77、声标准GB3096-93； 3) 地表水环境质量标准GHZB1-1999； 4) 大气污染物综合排放标准GB16297-96。 6.2. 项目建设对环境的影响 项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。 6.3. 环境保护措施 1、设计依据 环境空气质量标准； 城市区域环境噪音标准； 大气污染物综合排放标准； 室外排水设计规范。 2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。 3、治理措施 污水治理 本工78、程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、第 38 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理 高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。 各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理 小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区79、内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。 第 39 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第7章 劳动卫生与消防 7.1. 指导思想 以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 1、安全施工保障措施 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、80、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。 对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。 建立健全项目安全施工应急救援体系。 建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。 建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。 2、职业卫生健康对策与措施 建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。 建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。 研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。 落81、实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。 第 40 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。 7.3. 消防设计 1、设计依据与原则 1) 建筑设计防火规范 GB50016-2006 2) 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90 3) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001 4) 火灾自动报警系统设计规范 GB50016-98 5) 建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95 本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑82、，全面满足消防及安全施工、经营的需要。 2、总体消防设计 本工程为高层建筑,耐火等级为二级。 本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。 3、室内装修防火 室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。 4、消防道路设计 住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。 5、水量 室内消火83、栓用水量：30L/S 室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S 6、室内消火栓系统 小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。 第 41 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 7、室内消火栓系统 小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。 8、自动喷水系统 小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。 第 42 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第8章 组织机构与人力资源配置 8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第 43 页 共 57 页 84、大学城项目可行性研究报告 第9章 项目实施进度 9.1. 项目开发期 2011年1月至2012年4月为项目主体工程建设期。 9.2. 项目实施进度安排 项目总体工期时间为15个月，从2011年1月至2012年4月。 2011年3月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作； 2011年12月，1-4号楼商品住宅房项目主体完工； 2012年2月，1-4号楼公共停车场建设主体完工； 2012年4月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。 9.3. 项目实施过程控制措施 1、项目进度控制措施 在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析85、,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种: (1)建立项目实施进度报表； (2)派出常驻人员，现场进行检查； (3)定期召开现场会议。 2、项目质量控制措施 项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。 3、项目资金控制措施 在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得86、超范围支出和超标准第 44 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。 第 45 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第10章 项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。 1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。87、 改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。 2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。 改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。 3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。 在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，88、企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。 4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。 由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。 5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化 公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出89、更大的贡献。 第 46 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 10.2. 工程项目招标投标因素分析 招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。 1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。 首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。 其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进90、行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。 第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。 2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。 采购业主在项目纳入招投标前有时91、会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。 3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。 近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相92、关招标管理规定，视经第 47 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。 4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。 招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购93、业主利益的事。 5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。 招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。 6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回94、访是确保招投标项目成功的一个重要条件。 一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现95、其优点和益处。 第 48 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 10.3. 招标依据 根据中华人民共和国招标投标法之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标： 施工单项合同估算价在100万元人民币以上的； 重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； 勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的； 单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。 10.4. 招标范围 序情况 号名 称招标 不招标备 注 招标 1 项目勘察、设计 招标 2 土方工程 招标 3 桩基工程施工 招标 4 土建工程施工 招标 5 装修装饰96、工程 招标 6 水电工程 招标 7 小区绿化、景观塑造 招标 8 小区道路及基础设施施工 招标 9 重要设备、建筑材料等物资的采购 招标 10 项目监理 招标 10.5. 招标方式 项目招标均采用公开招标的方式。 项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。 第 49 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第11章 投资估算与资金筹措 11.1. 投资估算 1、法律依据 、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规； 、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用97、版）； 、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价； 、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表； 、中华人民共和国土地管理法； 、中华人民共和国城市房地产管理法； 、中华人民共和国国家标准GB/T 185082001城镇土地估价规程。 2、投资估算结果 项目总投资为18518.68万元。详见附表一总投资估算表 11.2. 资金筹措 1、资本金筹措 本项目自筹资本金为10518.68万元（约占总投资的57%），全部用于本项目的开发和建设。 2、债务资本筹措 本项目债务资金约8000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计98、算，本金及利息拟用销售款进行偿还。 3、资金来源落实情况 房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金10518.68万元(约占总投资的57%)，向金融机构融第 50 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 资8000万元(约占总投资的43%)。 第 51 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第12章 财务99、评价 12.1. 项目评估依据 1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。 12.2. 财务评价基础数据的选择 销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定； 营业税：税率为5%； 城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算； 教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算； 所得税：税率为25%。 折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%； 12.3. 财务评价 1、基本报表 损益和利润分配表（见附表五）。 财务现金流量表（全部投资）（见附表七）。 2、盈利能力分析 100、财务内部收益率 根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为167.71%。 财务净现值 根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为4930.74万元。 投资回收期 根据预计的现金流量表计算，本项目投资动态回收期0.9年。 第 52 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 根据损益和利润分配表测算，本项目利润总额为5246.66万元，全投资投资利润率为28.33%。 12.4. 不确定性分析 1、敏感性分析 根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。101、测试结果表明： 当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值4930万元，内部收益率为52.2%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为4521万元，内部收益率43.25%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。 2、盈亏平衡分析 当其他条件不变，销售均价下降30%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为70%时（不考虑其他经营性收入，如会所经营等），就可以达到盈亏平衡。 就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升43%时，也能保持盈亏平衡。 第 53 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第13章 社会评102、价 13.1. 项目对社会的影响分析 本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面： 1、引进先进的住宅开发理念，推动重庆市房地产业的发展 重庆中振土地综合治理有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立企业的形象，通过在大学城核心地段的成功打造，使小区吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，贡献于在重庆市房地产事业的长远发展。 2、开发精品社区，提高住户的人居水准 本项目作为重庆中振土地综合治理有限公司在重庆大学城地区建设的高档房地产开发103、项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将一定程度上改善周边居民的生活环境，为重庆市房地产的产品类别提供新的定义，并成为重庆中振土地综合治理有限公司品牌文化建设的旗舰性楼盘。 13.2. 风险分析 1、政策风险及防范 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系104、统的筹划。 2、销售风险及防范 本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制第 54 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3、工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计105、划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。 总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。 13.3. 社会评价结论 通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任106、的同时也会对当地发展产生积级的影响。 第 55 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 第14章 研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 1、市场分析结论 通过对当前宏观经济形式、重庆市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。 2、经济分析结论 通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为167.71%，大于基准收益率10%；财务净现值为4930.74万元，大于0；静态投资收回期为0.89年，动态投资回期为0.9年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险107、能力，本项目在经济上是合理的。 综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。 14.2. 建议 1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 3、本项108、目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的第 56 页 共 57 页 大学城项目可行性研究报告 保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。 附表： 附表一：总投资概算表 附表二：投资计划与资金筹措表 附表三：总成本费用 附表四：销售收入及税金估算表 附表五：损益和利润分配表 附表六：还本付息计划表 附表七：财务现金流量表（全部投资） 第 57 页 共 57 页