1、境城商住小区建设项目 ?可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概述1、项目名称：HH县二境城商住小区建设项目2、项目建设单位：AA乾丰房地产开发有限公司3、项目法定代表人：*4、项目地址：位于HH县新民西路北侧，环城西路西侧，占地面积23733.33平方米。5、项目性质：新建6、项目建设工期：24个月7、项目建设主要规模包括：新建地上6层、地下1层砖混结构商住楼7幢，户数共320套；新建二层框架结构商业楼1幢，总建筑面积43514.28平方米（含地下建筑面积3143.81平方米）。其中：1#商住楼建筑面积7841.59平方米，2#商住楼建筑面积7841.59平方米，3#住宅楼建筑面积2655.2、28平方米，4#住宅楼建筑面积3964.40平方米，5#住宅楼建筑面积6155.58平方米，6#商住楼建筑面积5295.27平方米，7#住宅楼建筑面积9219.23平方米，8#商业楼建筑面积541.34平方米。1.2可行性研究报告编制依据1、国家计委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法； 2、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、国家主席令第29号中华人民共和国城市房地产管理法和第91号中华人民共和国建筑法； 4、国务院令第248号城市房地产开发经营管理条例；5、中华人民共和国城市规划法6、民用建筑设计通则 （GB50352-2005）7、严寒和寒冷3、地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）8、公共建筑节能设计标准 （GB50189-2015 ）9、无障碍设计规范 （GB50763-2012）10、湿陷性黄土地区建筑规范 （GB50025-2004）11、建筑设计防火规范 （GB50016-2014）12、国家有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策13、现行有关的技术经济规范、标准和定额资料14、项目承办单位提供的技术资料1.3项目实施单位概况本项目实施单位是AA乾丰房地产开发有限公司，该企业基本情况介绍如下：名称：AA乾丰房地产开发有限公司住所：GG省AA市AA区世纪新村小区群贤苑1-302室法定代表人：张天忠注册资本：壹仟万元4、整实收资本：壹仟万元整公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发成立日期：二O一三年十月十五日AA乾丰房地产开发有限公司是2013年10月经AA市工商局行政管理局批准成立，注册1000万元，是集房地产开发；房屋出租、销售；土建工程电气配套承装；物业管理；室内装潢；房产信息咨询；企业管理策划，企业营销策划为一体的有限责任公司。公司现有员工13人，具有工程师、建筑师、会计师等中级以上职称4人，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。目前，该公司满怀信心、志存高远，凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志，做一个工程，树一个精品，逐步把乾丰地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的贡5、献。1.4项目的编制过程 2016年1月，受AA乾丰房地产开发有限公司委托，我公司组织有关工程技术、经济评价人员成立编制小组。根据项目建设单位提供的相关材料，按照国家有关部门的法令、规程、规范及省上有关产业政策，结合HH县城市总体规划，深入实地，就拟建项目的土质状况、生态环境、水电资源进行了深入细致的调查分析。依照国家有关规定及建设项目经济评价方法与参数（第三版）、可行性研究与项目评价的要求，编制完成了HH县二境城商住小区建设项目可行性研究报告。1.5可行性研究的范围 （1）项目场址的选择； （2）建筑方案总平面布置、功能布局的确定； （3）与项目配套的供电、给排水以及其他设施； （4）工程项6、目节能、节水、建筑消防与环境保护措施； （5）项目实施进度计划； （6）项目投资估算与资金筹措； （7）社会效益分析； （8）项目可行性研究结论和建议。1.6项目投入总资金情况HH县二境城商住小区建设项目估算总投资9483.00万元。资金来源：全部由建设单位自筹解决。1.7主要技术经济指标总用地面积：23733.33m2总建筑面积：43514.28m2其中：地上建筑面积：40370.47m2地下建筑面积：3143.81m21#商住楼建筑面积：7841.59m22#商住楼建筑面积：7841.59m23#住宅楼建筑面积：2655.28m24#住宅楼建筑面积：3964.40m25#住宅楼建筑面积：67、155.58m26#商住楼建筑面积：5295.27m27#住宅楼建筑面积：9219.23m28#商业楼建筑面积：541.34m2总基底面积：6558.30m2居住人数（3.2人/套）：1024人总户数：320套容积率：1.70建筑密度：27.63%绿地率：30.13%1.8研究结论住宅是人们生活的必需品，消费市场具巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。随着HH县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。HH县根据县城新一轮总体规划，在充分论证HH县经济发8、展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，AA乾丰房地产开发有限公司在HH县北区建设一处高品质、分展示人性化的新型商住小区，HH县二境城商住小区的建设将成为在HH县倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。通过整体分析论证，该项目属新型中档商住小区项目建设，小区选址符合HH县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目提出的背景近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产9、业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。2012年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。2008年12月8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。2008年12月17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发10、展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。2010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。 211、011年1月7日，下发的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知进一步明确，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。AA乾丰房地产开发有限公司为进一步促进HH县住房供应结构调整，适应新的城市功能布局，公司适时提出在HH县二境城开发战略，规划总用地23733.33平方米，建造43514.28平方米的商住小区，服务HH人民，推进HH县城建设发展。项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造HH12、县商品房中的精品工程，营造区域亮点。2.2项目建设宗旨以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承“新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，通过精心策划、精心设计、精心施工，把HH县二境城商住小区项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。2.3项目建设的必要性2.3.1居民小区建设是加快提升城市形象的需要为进一步加快城市建设步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社13、会持续快速健康发展，根据HH县政府关于加快HH县城建设步伐，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。2.3.2居民小区建设是健全完善房地产市场的必然随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。HH县的房地产开发起步较晚，经历了从计划经济时期的福利分房、单14、位集资建房、完成市场运作阶段，从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了HH县的整体形象和城市化水平的提高。第三章 产业政策、行业准入分析及营销策略3.1项目建设符合产业政策要求房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必需的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。本项目属于AA乾丰15、房地产业重要的一环，能在促进国民经济稳定发展和提高国民收入上贡献一份力量。HH县二境城商住小区项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，为HH县城区市民提供物美价廉的商品房。项目属于产业结构调整指导目录（2007年本）中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。3.2项目建设符合行业准入的规定AA乾丰房地产开发有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设16、本项目的实力，符合行业准入的规定。3.3 营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。3.3.1价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。本项目采用“低开高走”的价格策略。采用该策略有以下优势：1、低价开盘，开发商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。3、迎17、合了消费者买涨不买跌的心理。根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。具体实施策略如下：销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下：1、以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；2、对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；3、财购房者采用签名活动、买房送物活动；4、保证购房者不满意可退房。3.3.2促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼18、等促销策略来打开市场，做好销售。广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项19、目加深了解并产生依赖。销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。3.3.3人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下：在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。3.3.4销售促进价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格20、还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。3.3.5公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。3.3.6调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要。3.3.7准备策略样板房的准备：在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的“归属感”和“迫切感”，能21、够从视觉上、感官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的“助消”作用。因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的品位和喜好。样板房应该保证每种户型一套。现场包装调整：根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建议现场做以下内容：销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、销售人员服装，标志性的景观等。第四章 项目地址及外部配套条件4.1项目建设区域概况全县地形以丘陵为主，山、川、塬相间，22、子午岭由西北向东南斜贯全境，将全县分为西南、东北两个部分，地势由东北向西南倾斜。受地势影响，形成了东北部子午岭丘陵沟壑水源涵养林牧区，西南部沟壑农耕区和东部山地丘陵区三个较为分明的地形区域。HH县境内河流以子午岭为界，分泾河、洛河水系，马莲河、县川河、固城河为泾河支流，葫芦河、苗村河为洛河支流，年平均总径流总量为5500万立方米。HH县属中温带大陆性季风气候区，气候特征明显，四季分明，雨热同季，光照充足，冬冷夏长，干旱少雨，多寒潮，夏季酷热，冬季干燥少雪，年降雨量450毫米左右，年平均日照时数2491小时，年蒸发量1460毫米，主要灾害有干旱、霜冻、暴雨、冰雹及水土流失等。土壤母质为马兰黄土，23、在生物、气候、地形因子作用下，逐步形成了钙质土和淋溶土2个系列8个类型，土壤平均有机质含量0.75%，含氧0.05%，含磷0.1%，水解氮492PPm,速效磷5.6PPm，速效钾158PPm。土壤总体是含氮少、磷缺、钾丰富，有机质贫乏，肥力较低。受气候、地形地势影响，全县适宜多种阔叶林木和草木植物生长，品种繁多。据统计，全县木本植物和草本植物约70科，234种，其中木本植物29科，70种；草本植物41科，164种。东部子午岭林区大量生长着旱生、中生群丛乔灌木及旱生草丛类；西部残塬沟壑区以牧草植物为主，水分较好的阴坡、半阴半阳坡、沟底有人工林如刺槐、杨柳、杏树等。全县总土地面积2941.79平方24、公里，其中耕地35.35万亩。林业用地77.79万亩，占土地总面积的59.16%，其中：有林地37.03万亩，疏林地0.12万亩，未成林造林地30.50万亩，苗圃地0.30万亩，宜林荒山9.84万亩；牧业用地8.72万亩，占土地总面积的6.63%，其它用地4.26万亩。全县共有坡耕地面积9.71万亩，其中25度以上的坡耕地1.96万亩，16度25度的坡耕地7.75万亩。涉及全县九条流域，12个乡镇，80个行政村。全县人工林覆盖率29.3%。全县辖9乡3镇，80个行政村，498个村民小组，5个社区居委会，总人口17.43万人，其中农业人口15.09万人。全年国内生产总值完成9.67亿元，农业增加25、值完成3.55亿元，规模以上工业增加值完成3900万元，财政大、小口径收入完成5613万元和4136万元，农民人均纯收入达到2281元，城镇居民可支配收入达到8174元。全县有农机技术推广站16个，种苗站5个，国营良种场1处，国营苗圃6个，林业工作站9个，水土保持站15个。农业机械总动力2.43万千瓦，拥有35kv变电站4座，农村用电量1151万千瓦时。4.2场地建设条件4.2.1地形、地貌条件HH县位于GG省AA市东北部、子午岭西麓。属黄土高原沟壑区，黄土层层厚90150米。地势自北向南倾斜，平均海拔1460米，地貌梁、峁、沟交错，河、川、塬相间，分为五塬六川；地形东北高西南低、东宽西窄，略26、呈三角形，东西长138.0公里，南北宽80.0公里。本工程地貌属陇东黄土高原侵蚀地貌。 4.2.2场地概况简述HH县二境城商住小区项目建设地点位于：HH县环城西路西侧。本项目占地面积23733.33平方米，四至范围为：东至环城西路、南至新民西路、西至水泥村道、北至石油生活基地。交通便利，整个场地比较平缓，是理想的建设用地。4.2.3抗震依据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；判定：AA市HH县抗震设防烈度为6度，设计基本加速度值0.05g；设计分组为第三组。从场地土的性质初步判定，为中硬场地土。在勘察深度范围内未见地下水，持力层无饱和粉土或粉砂层且不会产生地震液化现象。4.2.4工程27、地质条件根据附近的岩土工程勘察报告资料显示，自上而下主要由耕土（Q4ml）、马兰黄土（Q3eol）、黄土状粉质粘土（古土壤）（Q3 pd）、离石黄土（Q2eol）、黄土状粉质粘土（古土壤）（Q2pd）离石黄土（Q2eol）构成。分述如下：层：耕土（Q4ml）层厚1.602.00m, 黄褐;稍密;稍湿;灰黑色，松散，稍湿，土质不均匀，以黄土状粉土为主，含有砖块，砼块，砾石及建筑、生活垃圾。全场分布。层：马兰黄土（Q3eol）层厚11.6012.30 m，黄褐;稍密;稍湿;黄褐色，土质均匀，稍湿，稍密，针孔发育强烈，具大孔结构，可见白色菌丝状钙化物；黑褐色钙质斑点,干强度中等，光泽韧性较差，呈硬塑28、状态，风积成因。全场分布。层：黄土状粉质粘土（古土壤）（Q3 pd）层厚2.803.30m，褐红;稍密;稍湿;褐红色，土质较均匀，具大孔结构，土颗粒粘粒含量明显增加，颗粒间且胶结性强；稍湿，稍密，干强度高，光泽韧性较好，呈硬塑坚硬状态，风积成因；含白色菌丝状钙质条纹，呈螺旋状分布，夹有钙质结核，层底含姜结石，呈薄夹层；全场分布。层：离石黄土（Q2eol）厚度6.707.70m，棕黄;稍密;稍湿;棕黄黄褐色，稍湿，稍密，土质均匀，结构较紧密，局部黄棕相间，含钙质粉末呈零星状分布，夹有白色钙质结核和姜结石，多呈薄夹层，粒径最大可达10cm以上，干强度高，光泽韧性中等，呈硬塑坚硬状态，风积成因。依据29、湿陷性黄土地区建筑规范（GB50025-2004），该场地湿陷程度中等（），场地为自重湿陷性黄土场地，湿陷性土层下限深度11.0016.00m,湿陷等级级，湿陷程度中等；综合判定为自重湿陷性黄土场地，湿陷等级级，湿陷程度中等。湿陷性土层下限深度16.00m该场地为中软场地土，场地类别为类，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.65s，设计分组属第三组，属可进行建设的一般场地。4.2.5气象条件HH县年平均气温为8.3，最高气温为35.30，最低气温-22.60。年平均降水量为552.1mm，最低319.9mm，降水量分布不均匀，59月份降水量占全年降水量的7530、%左右，最大日降水量148.2mm，最大时降水量44.8mm，10分钟最大暴雨量17.2mm，年平均蒸发量1461.6mm，年平均日照时数2449小时，平均风速2.5m/s，最大风速20m/s，全年主导风向为东南风，冬季主导风向为西北风，最大冻土深度为82cm。4.2.6依托社会公用设施条件1、电力条件电网与HH县电力供应主干线相接，电网覆盖项目区，供电方便，完全能够满足基建工程和远期的电力需要。2、采暖条件供暖由HH熙耀供热有限公司供热管网统一供暖，供暖管网已覆盖拟建场地。项目完成后完全能保障商住小区的供暖性能要求。3、给水条件该项目供水水源为市政给水管网，主给水管网已接入该项目区，项目运营31、后完全能够满足商住小区的正常用水。4、排水条件本项目室外排水采用雨、污分流制排水体系。室外雨水经雨水管网汇集后排入市政雨水管网。污水经室外化粪池处理后排入市政排水管道。5、通信条件本项目通信已与中国电信股份有限公司HH县分公司达成协议，其选址不影响通信工程的建设，同时也便于项目建成后通信线路的接入。 5、道路条件该项目区位于HH县环城西路西侧，与外界的交通便利。4.2.7施工条件本项目建设施工不会对周边环境构成永久性负面影响，建设区在HH县环城西路西侧，交通便利，便于项目施工建设。项目所用砂、石、原木等材料可在当地就近采撷，其材质状况良好，完全可以满足本项目的建设。钢材、水泥等建材可从AA市建32、材市场采购。第五章 项目建设方案5.1规划设计指导思想和原则5.1.1规划指导思想坚持“以人为本”的设计原则，结合周边的现状和发展趋势，超前规划，使其成为适合现代人居住的高档文明的居住社区，成为HH县城住宅发展的一个亮点，体现现代文明小区的内涵。坚持可持续发展，注重整体环境的质量，结合现状及当地居民的生活习惯和传统文化，创造舒适、方便、卫生、美观的居住环境。坚持经济和社会效益的统一，充分合理地利用地块的地理优势和区位优势，寻求经济效益、环境效益和社会效益的最佳结合。5.1.2规划设计目标为居民提供一个功能布局合理，适应多元化生活方式，有益主体心智培养的高品质居住环境，满足小区设计的安全性、可达33、性、方便性、识别性和私密性等要求。5.1.3规划设计原则本住宅群体组合的设计应坚持功能、经济、美观等多方面的要求，又使彼此间互相协调统一。1、功能原则满足日照、通讯、密度、朝向、间距等要求，使居住环境方便、安全、安静，便于居民联系交往，便于管理。2、美观原则运用美学原理，创造和谐、优美、明朗、亲切、大方及富有个性的居住环境。3、绿色住宅原则大力营造绿色住宅、生态住宅，采用各种节能设备、措施，最大限度节约能源。5.2总体布局5.2.1 总体布局项目设计依据HH县城总体规划，考虑HH县城特色，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，以充分体现经济、环境和社会效益的统一。 总体布局强调文化性和时代34、性，力求塑造气势恢弘而又生活舒适的生活环境。小区的整体布局和道路结构合理、简洁、特色鲜明，并注重对小区环境空间的塑造，在居住建设有较好的朝向前提下，形成多层次的室外绿地活动空间，形成一个优美的居住环境，住宅日照间距控制在1：1.3以上。 5.2.2 设计要点1、住宅设计。根据地方风格、传统习惯，住宅群体的平面组合采用南北朝向和间距布置的行列式。使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路和管网。 （1）标准层面功能布局要充分满足人居环境及心理需求，并有完善舒适的响应设施设备标准。 （2）标准层平面形成、户型组合、平面规模、建筑标准应根据使用功能要求、气候、交通、疏散、城市规划要求，用地条件35、周围环境等因素决定。（3）平面开工力求简洁、对称、形体优美。 （4）综合考虑住宅平面空间效率、合理选择结构体系，力求舒适、安全、经济、节能、技术先进。2、公建设计。小区公建布置在主入口，有公共服务、安全保卫等。项目区设置给水、电力、通信供电等管线，依照小区总体规划，严格按设计规范要求布局，管线全部采用地下敷设，与城市管线相衔接。 5.2.3总平面功能布置1、总平面布局该项目总用地面积为23733.33平方米，位于HH县环城西路西侧，主入口位于场地东侧，临环城西路，从主入口进入临环城西路布置2、6、8#商住楼，临西侧道路布置1#商住楼，1#商住楼北侧由南向北依次为3、4、5、7#住宅楼。由于该36、小区地处城区、供排水、供电、供暖等全部依托HH县相应市政系统。2、交通组织根据当地的经济情况与住宅小区的性质，人流为主要交通流量，其对象主要是小区居住人员以及来小区访亲拜友的人员。住宅区共设有2个主要出入口，主出入口位于环城西路西侧，小区的次入口位于1#商住楼西侧。小区有两个出入口，合理的组织了小区内的人流和车流，从而使小区内交通流线清晰。本小区所有住宅入口均由小区内道路进入各住宅单元。入户道路端头都设有回车场，道路满足消防的要求。3、竖向设计由于场地地势平坦，设计时将一层室内地坪与室外相差0.45米,场地地面采用平坡式，地面雨水及废水考虑采用有组织排放（经处理后）均以暗管系统排入市政排污管网37、。4、绿化设计本次项目按照绿地率按30.13 %考虑；设计中的绿地主要有两种形式：一是建筑围合的花园，二是道路边和建筑周边带状绿地。项目强调绿化围合建筑理念，在小区内每个楼栋间都被绿地包围，小区中心绿化形成绿带，向内渗透与各组团绿地相连，向外扩展与城市道路绿化带相连，使得整个绿化系统形成网状结构，创造优良的生活与休闲环境。小区沿贯通小区内部的主干道形成中心绿化景观带，极大的丰富了小区的空间关系。5、主要技术经济指标总用地面积：23733.33m2总建筑面积：43514.28m2其中：地上建筑面积：40370.47m2地下建筑面积：3143.81m21#商住楼建筑面积：7841.59m22#商住38、楼建筑面积：7841.59m23#住宅楼建筑面积：2655.28m24#住宅楼建筑面积：3964.40m25#住宅楼建筑面积：6155.58m26#商住楼建筑面积：5295.27m27#住宅楼建筑面积：9219.23m28#商业楼建筑面积：541.34m2总基底面积：6558.30m2居住人数（3.2人/套）：1024人总户数：320套容积率：1.70建筑密度：27.63%绿地率：30.13%5.3建筑设计5.3.1建筑方案设计依据建筑制图标准 （GB/T50104-2010）建筑工程设计文件编制深度 （住建部2008年版）民用建筑设计通则 （GB50352-2005）工程建设标准强制性条文 39、房屋建筑部分 （2013版）无障碍设计规范 （GB50763-2012）湿陷性黄土地区建筑规范 （GB50025-2004）住宅建筑规范 （GB50368-2005）住宅设计规范 （GB 50352-2011） 严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）公共建筑节能设计标准 （GB50189-2015）屋面工程技术规范 （GB50345-2012）地下工程防水技术规范 （GB50108-2008）民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）民用建筑外墙保温系统及外墙装饰防火暂行规定公通字【2011】65号5.3.2设计原则及构思在平面设计中，充分考虑人流疏散的方40、便和畅通，使用功能布局合理，节约工程造价。立面设计按照使用合理、经济、美观的原则，并结合实施环境和使用功能，采用现代化建筑设计风格，力求创造具有个性及富有艺术效果和现代气息的建筑。5.3.3建筑设计方案1、工程概况本工程为HH县二境城商住小区项目，位于HH县环城西路西侧。新建地上6层、地下1层砖混结构商住楼7幢，户数共320套；新建二层框架结构商业楼1幢，总建筑面积43514.28平方米（含地下建筑面积3143.81平方米）。其中：1#商住楼建筑面积7841.59平方米，2#商住楼建筑面积7841.59平方米，3#住宅楼建筑面积2655.28平方米，4#住宅楼建筑面积3964.40平方米，5#41、住宅楼建筑面积6155.58平方米，6#商住楼建筑面积5295.27平方米，7#住宅楼建筑面积9219.23平方米，8#商业楼建筑面积541.34平方米。所有建筑物建筑耐火等级为二级，屋面防水等级：级，设计使用年限为50年，建筑抗震设防烈度为6度。2、平面设置本工程为HH县二境城商住小区项目，位于HH县环城西路西侧。新建1#商住楼为地上6层、地下1层砖混结构，地下一层为储藏室，一层为商铺，二六层为住宅；建筑高度为18.95m，总建筑面积7841.59m2，其中：地上建筑面积7268.35平方米，地下建筑面积573.24平方米，基底面积1146.48平方米，平面呈“一”型布置，东西长97.93米42、，南北宽11.95米。1#商住楼为6个单元，为一梯两户共60套。新建2#商住楼为地上6层、地下1层砖混结构，地下一层为储藏室，一二层为商铺，三六层为住宅；建筑高度为18.95m，总建筑面积7841.59m2，其中：地上建筑面积7268.35平方米，地下建筑面积573.24平方米，基底面积1146.48平方米，平面呈“一”型布置，南北长97.93米，东西宽11.95米。2#商住楼为6个单元，为一梯两户共48套。新建3#住宅楼为地上6层、地下1层砖混结构，地下一层为储藏室，一六层为住宅；建筑高度为18.90m，总建筑面积2655.28m2，其中：地上建筑面积2462.24平方米，地下建筑面积19343、.04平方米，基底面积386.08平方米，平面呈“一”型布置，东西长32.90米，南北宽12.20米。3#住宅楼为2个单元，为一梯两户共24套。新建4#住宅楼为地上6层、地下1层砖混结构，地下一层为储藏室，一六层为住宅；建筑高度为18.90m，总建筑面积3964.40m2，其中：地上建筑面积3675.99平方米，地下建筑面积288.41平方米，基底面积576.82平方米，平面呈“一”型布置，东西长49.10米，南北宽12.20米。4#住宅楼为3个单元，为一梯两户共36套。新建5#住宅楼为地上6层、地下1层砖混结构，地下一层为储藏室，一六层为住宅；建筑高度为18.90m，总建筑面积6155.5844、m2，其中：地上建筑面积5703.24平方米，地下建筑面积542.34平方米，基底面积904.68平方米，平面呈“一”型布置，东西长80.06米，南北宽11.30米。5#住宅楼为4个单元，为一梯两户共48套。新建6#商住楼为地上6层、地下1层砖混结构，地下一层为储藏室，一层为商业网点，二层为附属用房，三六层为住宅；建筑高度为18.95m，总建筑面积5295.27m2，其中：地上建筑面积4909.84平方米，地下建筑面积385.44平方米，基底面积770.87平方米，平面呈“一”型布置，南北长65.66米，东西宽12.20米。6#商住楼为4个单元，为一梯两户共32套。新建7#住宅楼为地上6层、地45、下1层砖混结构，地下一层为储藏室，一六层为住宅；建筑高度为18.90m，总建筑面积9219.23m2，其中：地上建筑面积8541.12平方米，地下建筑面积678.11平方米，基底面积1356.22平方米，平面呈“一”型布置，东西长120.20米，南北宽11.30米。7#住宅楼为6个单元，为一梯两户共72套。新建8#商业楼为二层框架结构，一二层均为商铺，建筑高度为6.95m，建筑面积541.34m2，基底面积270.67平方米，呈“扇”型布置，弧度为130.13。3、户型设计户型选择在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。在进行住宅排列组合时，主要考虑当地居民的生活习惯要求及施工的46、简易性，造价的经济性，组合时力求简约大方。住宅套型设计套型内分区明确，以起居室为中心，家庭内部动静分离、寝居分离、干湿分离，室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅单位设计适应现代生活方式，保证经济实用的原则上，强调大的活动空间和良好视野；考虑到当地的气候条件，住宅阳台均采用封闭式。在厨房、卫生间设计上综合考虑家居生活用品设备的布置。A、B户型均为三室两厅一厨一卫。本项目共设计户型320套，其中A套户型120套，B套户型200套，详见户型统计表。户型统计表序号住房类型项目使用面积（M2/套）建筑面积（M2/套）套数(套)11#商住楼B套户型747、2.7897.966022#商住楼B套户型72.7897.964833#住宅楼B套户型72.7897.962444#住宅楼B套户型72.7897.963655#住宅楼A套户型86.97114.464866#商住楼B套户型72.7897.963277#住宅楼A套户型86.97114.46728总 计3204、立面设计在功能与形式统一的前提下运用现代的设计手法，力求使建筑形式简洁明快。充分利用材料材质的肌理、构件的光影效果及建筑的形体组合来塑造建筑造型，色彩上注重与周边建筑的协调统一，作到相互衬托，最终塑造出具有地域性特色的建筑形象。立面以白色、铁秀红色为主，一层墙面为烟灰色剁斧石墙面，使建筑颜色48、立即生动起来。5、剖面设计楼 号层数层 高室内外高差建筑物高度1#商住楼-1+6地下室2.15m、一层3.5m、二六层均为3.0m-0.450m18.95m2#商住楼-1+6地下室2.15m、一层3.5m、二六层均为3.0m-0.450m18.95m3#住宅楼-1+6地下室2.15m、一六层均为3.0m-0.90m18.90m4#住宅楼-1+6地下室2.15m、一六层均为3.0m-0.90m18.90m5#住宅楼-1+6地下室2.15m、一六层均为3.0m-0.90m18.90m6#商住楼-1+6地下室2.15m、一层3.5m、二六层均为3.0m-0.450m18.95m7#住宅楼-1+6地下49、室2.15m、一六层均为3.0m-0.90m18.90m8#商业楼2一层3.5m、二层为3.0m-0.450m6.95m6、用料表、门窗表及装修内装修墙体17#楼外墙材料为370厚KP1型承重粘土多孔砖，内墙材料为240厚KP1型承重粘土多孔砖，所有填充墙及隔墙一律砌至梁板底。8#楼外墙填充墙采用300厚非承重粘土空心砖，内墙为200厚非承重粘土空心砖，所有填充墙及隔墙一律砌至梁板底。外装修一层窗台以下为烟灰色剁斧石墙面，以上为外墙涂料。门窗单元门为楼宇对讲门，入户门为防盗门，室内门业主自定，外窗均选用高气密型铝合金中空玻璃节能窗，所有室内玻璃隔断及门厅处玻璃门均采用安全玻璃。7、交通设计及防50、火疏散本工程耐火等级为二级，在平面、垂直交通设计中，17#楼每个单元均设一部楼梯与室外道路连通，每个单元均为一个防火分区，8#楼建筑面积为541.34平方米，整个建筑为一个防火分区，均满足疏散要求。5.4结构设计5.4.1设计依据本工程设计遵循的标准、规范、规定及规程：建筑结构荷载规范 GB50009-2012 混凝土结构设计规范 GB50010-2010 建筑地基基础设计规范 GB50007-2011 建筑地基处理技术规范 JGJ 79-2012 建筑抗震设计规范 GB50011-2010 湿陷性黄土地区建筑规范 GB50025-2004建筑工程抗震设计规程 DB62/T25-3055-2051、11 建筑工程抗震设计分类标准GB50223-2008 砌体结构设计规范 GB50003-2011 砖砌体结构抗震设计规程 DB62/T25-3043-2009 建筑结构制图标准 GB/T 50105-2010 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001 工程建设标准强制性条文,房屋建筑部分 （2013年版）建筑工程设计文件编制深度规定 DB62/T25-3012-2003 结构计算程序采用（PKPM）系列软件中的“砌体结构”建筑专业提供的条件图。5.4.2结构特征结构类型：17#楼为六层砖混结构带地下室，8#楼为二层框架结构建筑抗震设防标准：丙类场地类别为：类结构重要性分类：安全等52、级二级地基基础设计等级：丙类结构设计使用年限：50年地震设防烈度：6设计基本地震加速度值为：0.05g设计地震分组：第三组5.4.3荷载标准值(1)结构荷载取值(KN/m2)餐厅：2.5KN/m2,不上人屋面：0.5KN/m2, 卫生间：2.5KN/m2,商铺3.5 KN/m2,消防疏散楼梯：3.5KN/m2,其余均为：2.0KN/m2。（2）构件材料自重：钢筋混凝土：26.0KN/m3 KP1型多孔砖：13.5KN/m3粘土实心砖：19.0KN/m3（3）自然条件： 基本风压Wo=0.3 KN/m2（重现期50年）基本雪压So=0.4 KN/m2（重现期50年）冻土深度为0.79米，属季节性53、冻土。5.4.4主要结构材料1）砼强度等级: 0.000以下为C30，垫层C15，0.000以上：梁、板、圈梁、砼均为C25，屋面构架及露天构件为C30，其余均为C25。2）砂浆强度等级: 室外地坪以下砂浆为M10水泥砂浆，一三层为M10混合砂浆砌筑，其余均为M7.50混合砂浆。3）钢筋:HPB300级钢，HRB400级钢；4）焊条: HPB300级钢之间采用E50型，HRB400级钢之间采用E55型；5）墙体：17#楼:室外地坪以下及女儿墙为MU10实心粘土砖，0.000以上内外墙均采用KP1型MU10.0粘土多孔砖，外墙370厚，内墙240厚，容重不大于16.0KN/m3。8#楼外墙均采用54、KM型MU3.5粘土空心砖,外墙300厚，内墙200厚，容重不大于9.0KN/m3。5.4.5 上部结构选型本工程17#楼为地下一层，地上六层，结构形式为砖混结构，结构安全等级为二级，楼、屋面板采用现浇混凝土梁、板结构，结构设计使用年限为50年。本工程8#楼为二层框架结构体系，楼、屋面板采用现浇混凝土梁、板结构，结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。5.4.6地基基础1、地基基础地基基础设计等级均为丙级地基处理采用整片垫层法处理，均采用砼条形基础。地基处理深度和宽度要符合湿陷性黄土地区建筑规范的有关规范。2、地基处理地基处理采用大开挖，开挖宽度沿基础外缘向外 2.00米（基槽底），地基55、开挖深度为自然地坪以下5.0米（最低点），基坑挖深至设计标高后，基坑用60洛阳铲在坑底间隔 1.00m布探孔，孔深 4.0米，若无异常，用 3:7灰土分层回填捣实，素土分层碾压至-3.350m，压实系数不得小于0.97,3:7灰土分层夯实至-2.75m，灰土要求过筛，拌均匀，无杂质压实系数不应小于0.97，室内回填土压实系数不应小于0.94。5.4.7结构措施1、顶层楼梯间墙体应沿墙高每隔 500mm 设4点焊网片，4的筋间距为300，其它各层楼梯间墙体应在休息平台设置 60mm 厚,纵向钢筋为 210的钢筋混凝土带。 2、突出屋顶的楼梯间构造柱通至顶部，并与顶部圈梁连接，所有墙体应沿墙高每隔56、500mm设4点焊网片，4的筋间距为300。3、二层及二层以下沿墙高每隔500mm设4点焊钢筋网片，4的筋间距为300，沿墙体水平通长设置。4、大于2.0m洞口两侧，加构造柱（墙厚X240），内配 612的纵筋，6200的箍筋，做法见 02G01-1-60页，并与圈梁可靠连接。5、本工程1、2、5、6、7#楼长度超过50米，属超长建筑，在建筑物中间部位设净宽120mm伸缩缝。5.4.8 结构分析计算软件本工程主体结构计算采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列软件中的SATWE-8 JCCAD程序进行计算。5.5给排水、消防设计5.5.1设计依据湿陷性黄土地区建筑规范 GB50025-200457、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2013版建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009年版） 建筑设计防火规范 GB50016-2014民用建筑节水设计标准 GB50555-2010建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005城镇给水排水设计规范 GB50788-2012建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002室外给水设计规范 GB50014-2006（2014年版）室外排水设计规范 GB50014-2006（2011年版）住宅设计规范 GB50352-2011消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2058、14建筑专业提供的图文资料及要求。甲方提供的工程可利用的市政设施条件。5.5.2设计范围本项目的室内给水排水工程设计，包括生活给排水系统，污水、废水排水系统和消防灭火器布置及配套基础设施工程内的给排水、雨水、消火栓。5.5.3设计内容（1）室外给水生活给水水源由市政管网供给，供水压力为0.30MPa，室外给水管采用钢塑复合管PN=1.0MPa，管道敷设于地沟内。 （2）室外排水本项目室外排水采用雨、污分流制排水体系。室外雨水经雨水管网汇集后排入市政雨水管网。污水经室外化粪池处理后排入市政排水管道。（3）室内给水室内给水:本建筑为居住部分，用水定额为150L/（人*天）,总户数320户，每户按359、.2人计算，设计人数为1024人，小时变化系数为2.5，用水时间24h，商业网点用水定额为6L/m2,建筑面积5522.52m2，小时变化系数为1.2，用水时间12h，最高日用水量为186.7m3/d。最大时用水量为19.31m3/h，系统设计压力0.28Mpa，由室外管网供水，系统采用下行上给式，水量、水压均能满足设计要求。 （4）室内排水排水采用单立管排水系统，排水经室外化粪池处理后排入排水管网。污水停留时间为24小时，清掏周期为360天。排水管采用PVC管，粘接连接。排水量为158.7m3/d，按供水量的85%计算。（6）雨水屋面雨水排到地面后由雨水箅子收集后经室外雨水管道排至市政雨水管60、网。雨水量：Q=k1qF暴雨强度公式（参照AA市）q766.82（1+0.78）（+）0.63设计重现期：P=3a；径流系数：=1.0（7）管材 1、室外给水管采用钢塑复合管，法兰连接；室内给水管采用PP-R塑料给水管，热熔连接。2、室内排水管采用PVC管，采用粘接连接；室外排水管道采用HDPE双壁波纹管,直埋敷设，橡胶圈承插连接。5.5.4灭火器及消火栓配置本工程住宅部分按A类火灾，轻危险等级，灭火器选用MFABC-3型磷酸铵盐干粉灭火器，商业网点及地下储藏室按A类火灾，中危险等级，灭火器选用MFABC-3型磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器装在灭火器箱内。5.6暖通设计5.6.1设计依据湿陷性黄土61、地区建筑规范 GB50025-2004严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ 26-2010采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003 辐射供暖供冷技术规程 JGJ142-2012 建筑设计防火规范 GB50016-2014供热计量技术规程 JGJ173-2009民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 GB50736-2012民用建筑集中采暖供热计量技术规程 DB62/T25-3044-2009住宅设计规范 GB50352-2011建筑专业提供的图文资料及要求。甲方提供的工程可利用的市政条件。5.6.2设计范围对本工程进行采暖系统、通风系统设计。5.6.3设计内容1、室外计算参数（A62、A）冬季采暖室外计算温度 -9.6 冬季通风室外计算温度 -4.8夏季通风室外计算温度 24.6 夏季室外湿球计算温度 20.6冬季室外大气压力861.8hPa 夏季室外大气压力853.5hPa最大冻土层深度79cm。2、室内计算参数：客厅、卧室20，餐厅18，厨房16，卫生间25，商铺18。3、热工设计参数屋面：钢筋混凝土屋面采用100厚岩棉板；采取措施后传热系数为0.40W/（m2.k）。外墙：墙体材料采用KP1型烧结多孔砖，370厚外墙外做50厚岩棉板采取措施后传热系数为0.502W/（m2.k）。门窗：外窗选用高气密型铝合金框中空断热桥隔热多腔密封玻璃窗（6中等透光热反射+12空气+663、透明）（南北向）采取措施后传热系数为2.40W/（m2.k）；非采暖楼梯间：非采暖楼梯间两侧做20厚玻化微珠，采取措施后传热系数为1.26W/（m2.k）。5.6.4采暖设计1、采暖热源：本工程热源由熙耀热能输送中心供热管道供给，小区换热站提供，热媒温度为55/45低温热水，连续供给。采暖系统定压由换热站解决。2、采暖热负荷：本工程总采暖热负荷为1443.2kW，住宅部分采暖热指标为32.7W/m2，建筑面积34847.95m2；商业网点采暖热指标为55W/m2，建筑面积5522.52m2；3、采暖系统形式：低温热水地板辐射方式，系统采用下供下回双管系统，在供暖入口做总热计量装置。采暖系统主立64、平管管材均采用热镀锌钢管，螺纹连接；接室内的支管均选用对接焊铝塑复合管，连接方式为热熔链接，管件接头为相应管材接头，计量方式为分户计量。4、埋地盘管必须整卷敷设，除与分集水器连接处采用卡套式或插接式连接外，管路中途不得有任何接头。5、加热管采用交联聚乙烯管PE-X，公称外径为20mm，壁厚为2mm。埋地加热管的使用年限在工作温度为60，压力为0.4MPa条件下，管道可安全使用50年以上。压力等级为0.6Mpa。6、分水器、集水器（含连接件等）材料均为铜质，分水器暗装在墙内，做法见3K404/13。7、加热管的弯曲半径不宜小于6倍的管外径，填充层内的加热管不能有接头，并采用固定卡子将加热管敷设65、有真空镀铝聚脂薄膜面层的绝热板上。8、加热管固定点的间距，直管段不宜大于700mm，弯曲管段上不宜大于350mm。9、加热管始末端出地面至连接配件和穿墙的管段，应设置在硬质套管内，在加热管始末的适当距离内或其它管道密度较大处加热管间距不大于100mm时，应设置柔性套管采取隔热措施。10、加热管内热煤流速不小于0.25m/s,系统工作压力45KPa。11、保温、防腐：敷设在管井不采暖空间的管道均应保温，保温材料采用岩棉管壳，管径小于等于DN32的管道采用保温厚度为40mm, 管径大于DN32的管道采用保温厚度为50mm。12、供暖管路系统中最高点设自动排气阀进行放气、最低点设泄水装置。5.6.566、通风设计住宅卫生间设机械排风系统，排风量按5次/h换气次数计算，采用吊顶式卫生间通风器。商业网点卫生间设机械排风系统，排风量按8次/h换气次数计算，采用吊顶式卫生间通风器。厨房设排油烟机，排气管上安装与其相匹配的止回阀。5.7电气设计5.7.1设计依据住宅设计规范 GB50096-1999 （2003年版）；民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008；建筑物防雷设计规范 GB50057-2010低压配电设计规范 GB50054-2011；建筑照明设计标准 GB50034-2013；有线电视系统工程技术规范 GB50200-94；综合布线系统工程设计规范 GB50311-2007；住宅建筑电气设67、计规范 JGJ2422011其他有关国家及地方的现行规程、规范及标准。5.7.2设计范围本工程设计包括：220/380V配电系统、照明系统、建筑物防雷、接地系统及安全措施、有线电视系统、综合布线系统、多功能访客对讲系统；5.7.3配电系统1、负荷等级及各类负荷容量1）负荷等级本工程应急照明为二级负荷，其余供电负荷均为三级负荷。2）负荷统计住宅负荷：每户6kW，共320户，Pe=1920KW商业网点负荷：建筑面积：5522.52m2，Pe=276KW（50W/m2）3）供电电源及电压等级本小区用电由HH县电力主网引入10KV电源接至本小区的箱变，箱变位于4#楼南侧休闲广场处，在由箱变穿管埋地引入68、到各建筑物。为适应现代信息传输需要，配合城市建设和信息通信网向数字化、综合化、智能化方向发展，小区实施光纤入户，根据本小区特点，住宅每户2芯光纤，室外采用光缆穿焊接钢管进线。有线电视信号引自城区有线电视网，规划小区有线电视入户率达100%，有线电视线路与宽带网络线路、电话线路并行敷设，采用ICC管直埋方式，直接接入各建筑物内有线电视前端箱，各层设有线电视分配箱，引至用户终端插座。分支线缆采用穿管暗敷设。5.7.4 220/380V配电系统1、供电电源：本工程从箱变220/380V电源，供给各建筑物的照明负荷。进线电缆从箱变引入。2、计费：分户计量，一户一表，电表采用IC卡电表。3、住宅用电指标69、：本工程住宅用电标准为每户6kW。4、供电方式：本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式。5、照明配电：电源进线处设置剩余电流动作保护器（SPD）。照明、插座均由不同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设剩余电流保护器。5.7.5照明系统1、照度水平：商业网点300LX，卧室为150LX，厨房为150LX，卫生间为100LX，楼梯间为5075LX。2、翘板开关底边距地1.3m，未注明高度的插座底边距地0.3米，插座均选用安全型。卫生间灯具及插座均选用防水密闭型。3、首层总计量电表箱嵌墙暗装，底边距地1.1米安装。4、照明支路为单相 BV-3x2.5-KBG16，插座回路为BV-3x4-KB70、G20。应急照明支路为单相 NH-BYJ-4x2.5-SC20。5、为了满足实际用户需要本设计灯具型号、规格，仅供业主及用户确定工程造价参考，待业主及用户二次装饰设计确定。6、本工程要求气体放电灯（如荧光灯）就地单灯补偿，要求补偿后的功率因数cos不小于0.9。5.7.6建筑物防雷、接地系统及安全措施（一）建筑物防雷1、本工程根据计算防雷等级为三类，建筑物电子信息系统雷电防护等级为D级。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、侧击雷及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。2、在屋顶采用12热镀锌圆钢作避雷带,屋顶避雷带连接线网格不大于20mx20m或24mx16m。3、利用建筑物钢筋混凝土柱子内两根16或71、以上主筋通长连接作为引下线，引下线间距不大于25m。所有外墙引下线在室外地面下1m处引出一根40x4热镀锌扁钢，扁钢伸出室外散水，预留长度不小于1m。4、接地极为建筑物基础底梁上的上下两层钢筋中的两根主筋通长连接形成的基础接地网。5、引下线上端与避雷带连接，下端与接地极连接。建筑物四角的外墙引下线在室外地面上0.5m处设测试卡子。6、凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠连接。（二）接地及安全措施1、本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的接地极，接地电阻阻值要求为上述接地系统接地电阻最小值，不大于1，实测不满足要求时，增设人工接地极。2、凡正常不带电，而72、当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。3、本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结线采用BV-1x25mm2 SC25。总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出两根大于16结构钢筋至局部等电位箱（LEB），局部等电位箱暗装，底边距地0.5m。将卫生间内所有外露的金属管道及金属构件与LEB连接。具体做做法参见国标图集02D501-2等电位联结安装。4、过电压保护：在电源总配电柜内安装第一级过电压保护器（SPD）。5.7.7有线电视系统1、电视信号由室外有线电73、视网进本小区的接口引来，进楼处预埋两根SC40钢管。2、系统采用862MHz邻频传输，系统输出口的模拟电视信号输出电平满足696dBV；图像清晰度不低于4级。3、放大器箱及分支分配器箱均安装在各层楼梯间暗装，底边距地1.2m。4、干线电缆选用SYWV-75-9，支线电缆选用SYWV-75-5，穿KBG20钢管沿墙及楼板暗敷。每户在客厅、卧室均设电视插座；用户电视插座暗装，底边距地0.3m。5.7.8综合布线系统1、本工程每户按1对电话线、1根网线考虑；在商业网点、客厅及卧室均设有双孔信息插座。2、网络，电话由当地电信局提供，经各建筑楼内弱电箱分配后放射式引至各家庭信息箱，由家庭信息箱以CAT674、八芯非屏蔽双绞线放射式引至工作区信息插座。3、系统配线：电话引入线及干线采用HYA电缆，数据引入线采用光缆，电话分支线采用RVS-2X0.5，数据干线及水平支线均采用CAT6八芯双绞线。4、敷设方式：电缆井内沿金属桥架敷设，水平布线采用穿SC20管暗敷设。5.7.9多功能访客对讲系统1、本工程采用总线制多功能访客对讲系统。2、本工程访客对讲系统对讲主机ZJ设在单元防盗门上，底边距地1.4m；电源装置DY挂墙明装，装高中心距地1.8米；楼层分配器F在楼梯间暗装；对讲分机挂墙安装在住户门侧，底边距地1.4m。第六章 节能节水措施能源是一个国家、民族协调、可持续发展的最基本条件。为了贯彻执行中华人民75、共和国节约能源法和北京市节约能源条例，充分的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调。根据本项目的实际情况，在本项目建设过程中，重点考虑建筑物的布局形式、采暖通风、采光照明、建筑材料及电气设备的选型，以及项目建成后的运营等方面的节能措施。本项目节约能源的重点，是选用节能保温的建筑材料和节电的措施。设计依据如下：中华人民共和国节约能源法民用建设节能设计标准（JFJ2695）民用建筑热工设计规范（GB5017693）工程设计节能技术暂行规定（GB5024-87）严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 26-2010）6.1节能措施本项目在建设过程中应采取有效的节能措施，改善建筑的热工76、性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能措施建筑设计中注重节能设计。本方案根据当地的气候特点，采用合理的建筑布局和构造措施。建筑设计考虑了如下节能措施：1、建筑外形尽可能简洁，少凹凸，减少外墙面积达到节能的目的；2、尽可能减少开窗面积，减少窗墙比；3、屋面：钢筋混凝土屋面采用100厚岩棉板；采取措施后传热系数为0.40W/（m2.k）。4、外墙：墙体材料采用KP1型烧结多孔砖，370厚外墙外做50厚岩棉板采取措施后传热系数为0.50W/（m2.k）。5、门窗77、：单元门为楼宇对讲门、入户门为防盗门，室内门业主自定外窗选用高气密型铝合金框中空断热桥隔热多腔密封玻璃窗（6中等透光热反射+12空气+6透明），采取措施后传热系数为2.30W/（m2.k）；6、非采暖楼梯间：非采暖楼梯间两侧做20厚玻化微珠，采取措施后传热系数为1.26W/（m2.k）。7、梁柱靠外墙部位时，内侧加做60厚憎水珍珠岩保温板，做法见甘02J07-4。2、给排水节能供水采用市政直接供水，充分利用市政管网压力，卫生器具采用节水型洁具及配水件；住宅坐便器采用节水型冲洗水箱；实行计量收费，不同使用性质的分别设置水表计量，每户在室外楼梯间的公共部位设置水表；消防栓、室外浇洒及室外水景用水均78、分别设置水表计量，利用市政管网供水压力直接供水，供水设备均选用节能产品。3、采暖节能该建筑采暖方式为市政供热管网供给。采用低温热水地板辐射方式，系统采用下供下回双管系统，在供暖入口做总热计量装置。采暖系统主立、平管管材均采用热镀锌钢管，螺纹连接；接室内的支管均选用对接焊铝塑复合管，连接方式为热熔链接，管件接头为相应管材接头，计量方式为分户计量。4、电气节能本项目消耗的能源主要是电源，拟采取以下节能措施，以达到最大限度节约能源的目的。节约电能措施安满足便用和保证电能电量，采用节电设计方案和新型产品，提高电器设备使用率，以节约能源。根据用电性质，变配电所的位置尽量靠近负荷中心，缩短供电半径合理选择79、线路的导线截面。采用削峰填谷的节电降损；平衡三相负荷用人工补偿功率因素。载流体采用同材质，采用穿钢管敷设方式，导线敷设避免裂相敷设方式，垂直敷设采用三相五线统包的感抗低、损耗小的阻燃电缆馈电以降低无功损耗。在公共设施中推广高效节能照明系统。尽量充分利用自然光，采用高效照明光源及灯具。公共楼梯安装人体感应照明灯。本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，节约电能。照明系统总干线采用三相五线配电，使用电负荷趋于平衡，减少星型点的漂移，零序电流控制在15以下并针对不同情况尽量避免集控，分支线采用单相三线制，日光灯具尽量采用裸露无罩型，节能效益比控制在1.02左右。6.2节水措施该项目运用的节水措施80、为：1、对住户宣传节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断的增强人员节水意识。2、推广节水型设备。包括：节水型坐便器冲洗设备、节水型水龙头、和其他节水型设备。本项目在卫生间内的用水洁具及其配件均选用符合用水器具节水技术条件标准的节水型产品，水嘴选用陶瓷密封水嘴，以达到节约用水的目的。3、采取必要措施，减少剩余水压。按建筑给水排水设计规范）GB500152003，安装节流塞、节水阀芯等措施减少剩余水压，起到节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20。4、提高管材、附件和施工质量，严格粹制跑冒滴漏。 总之，采取以上节水措施，其节水效果都将是显著的。“坚持开发节约并81、举，把节约放在首位”，不仅能取得显著的经济效益，就HH县来说，能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。第七章 环境影响分析7.1施工期的环境影响本项目为HH县二境城商住小区建设项目，工程内容主要以土建为主，土方的开挖和运输量较多，在施工过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，水泥、砂子、石料的采集、搬运、筛分产生粉尘，沥青熬制过程中产生沥青烟等，这些将对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用蓬布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的场地应经常撒水，以达到降尘、抑尘的目的；沥青的熬82、制、混凝土的搅拌应远离居民区敏感点，并设于其下风向。7.1.1污水施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就近排入市政管网。7.1.2噪声施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工期间施工机械采用有减振消声装置的机械，避免在干扰居民休息的时间进行施工，同时调整施工作业时间及同时施工作业的施工机械数量，满足建筑施工场界噪声限值（GB1252390），施工期的噪声限值为：推土机、挖掘机、装载机：昼间75dBA，夜间55dBA；各种混凝土搅拌机、振捣棒、电锯；昼间70dBA，夜间55dBA。施工车辆，特别是重型运83、载车辆的运行路线和时间，应尽量避开噪声敏感区和敏感时段。文明施工，尤其在夜间，尽量减少机具和材料的撞击。7.1.3生态地基开挖工程直接破坏植被，扰动土壤，在施工范围内造成一定的水土流失。对裸露面在施工中或竣工后应进行整治、植草绿化、及时加固，最大限度的恢复植被，使因该工程占地而失去的植被得到有效补偿，施工期的临时工棚、料场等临时占地，待施工结束后，应立即全部进行复垦和绿化，减少植被覆盖度。该工程在规划范围设有绿化带，工程完成后应迅速在绿化带种植草皮，并在人行道边缘1米处种植树木。7.1.4固体建设过程中所产生的砖块、沙子、包装废料等垃圾、施工人员的生活垃圾（如蔬菜叶、瓜果皮、废纸等）应集中堆放84、，及时运至垃圾场集中处理。7.2运营期的环境影响项目建成后，将全部向HH县城区中低收入家庭出售，共计建成312套住房，污染源主要来自居住户生活产生的废水、垃圾及车辆噪声。7.2.1废水该小区日产生活污水由各住户污水管排入小区管网，经由城市排污管进入城区污水处理厂统一处理，对环境不会产生污染影响。处理系统工艺先进、能满足环保要求，确保达标排放。7.2.2生活垃圾运营期间的生活垃圾主要为剩饭菜、食品包装袋等，各小区住宅实行封闭管理，垃圾收集设有配套设施，并有专人管理，对小区环境不会产生污染，对公共环境应加强物业管理水平，提高住户环保意识，共同维护生存环境。7.2.3噪声运营期噪声主要为区内住户家用85、车辆噪声，进入小区应尽量降低行驶速度，减少鸣笛次数，其噪声值应满足城市区域环境噪声标准（GB309693）昼间70dBA，夜间55dBA。7.3绿化原则绿化设计应本着投资少、收益多、易管理的原则，在选择树种时，根据当地气候的特点，选择根系发达在此地大量生长、对土壤要求不高的树种，并可抑制粉尘、吸收有害气体。主要以乔灌、花、草相结合，以图案造型表现氛围，建筑物周围以草坪、花卉和灌木为主。从绿地配置的植物种类上要选择与当地城市气候和氛围相协调的乡土树种，营造统一的绿色情调，构成与地带性植物相一致的植物群落。7.4环境影响评价该项目本身污染较小，施工期及运营期均有相应的环保措施进行有效控制，项目建设86、地址环境质量良好，区内绿化率高，建设廉租住房符合国家住房有关政策，保障最低收入家庭基本住房需求。对优化居民居住环境具有推进作用，因此，项目在环保方面是可行的。第八章 劳动安全卫生消防认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目运行后符合国家规定的安全要求，保障劳动者在劳动过程中不受侵害和影响身体健康。根据国家工业与安全方面的法规、标准的规定，并按三同时的设计原则，认真落实安全技术措施和实施。8.1危害因素及危害程度分析8.1.1主要隐患部位本项目建筑物建造过程当中的职业危害因素的分析；根据建筑工程安全生产达标及考核标准实用手册的相关条款，在项目建设中的职业危害因素主要为影响施工的安全因素。如87、操作流程不当、施工方法不当、未按规定穿戴安全装备进场施工等。项目在建设和运营过程中产生高温、高压、易燃、易爆、辐射、振动、噪声的隐患，施工现场的水、电、电器、机械、高空作业、提升机、特品吊运、装卸、脚手架及周围、跳板、支撑、通道、料堆等等。对操作者、受服务人员不存在健康影响的问题。8.1.2有害物质种类有害物质种类有粉尘、废水废料、噪声、有害气体等。8.2安全设施按照国家规定的各类安全标准和设计规范，项目中的设备选型及安装、电气安装和危害设施建设均应符合安全规定及标准，确保使用安全。施工期间严格执行建筑安装工人安全技术操作规程、建筑机械使用安全技术规程，在主要隐患部位设置警示标识，设置防护墙、88、防护网、防护栏，高空防护设备，人场人员戴安全帽，出入口设护头棚，穿劳动保护用具等。 防雷接地，总接地电阻要求1欧姆，等电位联接、电子设备防雷电磁脉装置，抗震6级设防，配室外消防设施。8.3劳动安全与职业卫生机构 项目建设期间，建设单位组织成立项目建设安全领导小组，由业主方、施工方、监理方分别派专员参加，负责项目建设全过程的质量安全管理，对施工过程中的突发富全事故应有安全预案。8.4预期效果及建议只要确保上述各项措施得以实施，可保证项目建成后，劳动安全的各项指标均能满足国家有关规范、标准要求，可有效防止、避免或减少机械伤害等职业危害事故的发生。而且，一旦发生事故，也能及时采取有效措施，最大限度地89、减轻危害所带来的损失。第九章 项目组织管理9.1组织机构为加强项目建设的领导，确保该项目顺利实施，成立项目协调领导小组，研究部署涉及项目建设全局的重大事项。组 长：张天忠副组长：张晓飞组 员：米永涛 张 磊 张海飞 为组员的项目领导小组。为确保项目能如期顺利完成，建设协调领导小组下设办公室，办公室设HH县二境城商住小区内，具体负责项目计划编制、施工设计规划、工程预、决算、招标、材料供应、施工、质量监督、设备购置和竣工验收等。同时加强与建设部门联系，定期进行质量检查，并随时接受上级业务主管部门的检查监督。在项目实施过程中，项目主管单位将做到“三个到位”：（1）是制度到位。严格执行监理制、招投标制90、合同制，提高项目实施的质量和效益。（2）是资金到位。按工程进度如期拨付工程有关费用，保证资金到位，保证实施进度。（3）是检查到位。定时或不定时地组织财政、监察、财务审计、发展计划、建设等有关部门对项目的资金使用情况、质量情况、进度情况进行检查，同时接受社会的监督。9.2项目管理（1）强化项目管理，在项目落实后严格按规划任务实施，按设计施工，按律设标准姊收，并就项目建设的讲度、质量、竣工验收制定完整的实施细则，同时严格财务审批手续，实行专款专用，按计划项目开支，做到开支合理，手续齐全，符合要求，充分发挥资金效益，以确保项目的有序推进和高质量的完成。（2）对每个单项工程都按照有关规定和程序严格进91、行招投标，实行合同管理，落实具体责任单位和责任人，按照建设项目的“五制”原则，根据建设内容和设计要求，严格监督检查和考核；加强对项目建设的质量监督，由质量检查小组对每个项目进行现场监理、跟踪检查、阶段验收，确保工程质量进度和效益。9.3质量管理在项目实施过程中，始终把工程建设质量作为项目管理的重点，建立健全各项管理制度，所有单项工程管理按有关规定实行“五制”，在各项工程建设上高起点建设，高标准要求，严把质量关，保质保量完成工程建设任务。工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证92、体系：对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；质量事故的报告和处置；督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；督促、检查工程材料是否符合要求。9.4进度管理项目建设严格按照批准的建设内容和规模会同项目设计单位及时做好单项工程的初步设计方案和施工设计方案。做好项目的前期准备工作和招投标工作，确保项目及时开工建设。并在建设期间完善各项进度报告制，及时掌握项目建设进度，协调处理。9.5合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的93、单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位94、签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活扬动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。9.6协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目95、标。9.7安全建设管理 本项目为城市配套设施建设项目，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。9.8资金管理 项目建设严格按照国家有关项目资金管理实施意见和要求建立健全财务管理制度，对建设资金实行专户储存，专款专用，并按进度进96、行资金拨付，加强对资金使用的监督检查，项目完工后委托审计部门对项目资金使用情况进行全面审计，用好项目建设资金。第十章 项目实施进度10.1建设工期本项目建设期为两年。10.2项目实施进度安排项目建设期为2016年1月2017年12月，具体实施进度如下： 2016年1月2016年6月底，完成项目的立项、勘察设计、施工图设计、招投标等前期工作。 2016年7月一2017年12月底，全部完成商住小区建设任务，并通过有关部门组织的验收。本项目实施进度仅为原则性的初步安排，最终实施计划有待于在具体操作时确定。项目实施单位应严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。10.3工程施工与管理本项目97、从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好的单位。为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。 施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范。工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心98、施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。 施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、交通等要求。第十一章 招投标管理11.1招标依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发改委第9号令发布的建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项的暂行规定；3、国家发改委第3号令发布的工程建设项目招标范围和规模标准规定；4、GG省招标投标条例GG省人民代表大会常务委员会公告21号。5、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定第9号令;6、国家、地方或行业现行有关工程招投标的法律、99、规章和文件。11.2工程招标为保证本项目实施中的质量，确保实施按期完成建设任务，保证发挥建设项目正常功能的前提下节约建设投资，该工程采购必须按照招标计划实施。在招标活动中依据国家有关建设工程招标规定，本着“公开、公正、公平”的原则，对设计、施工、设备采购和监理等建设内容进行招标，在评标时必须对投标单位的资质、技术力量、企业信誉、业务水平、实施能力、机械装备、业绩和信誉等进行审查核验，根据评标结果从中选择最佳的设计、施工、监理和设备供应单位。11.3招标范围根据现行招投标的法律、法规和规定，公共基础设施建设项目必须进行公开招标的要求。本工程的采购选择公开招标，招标范围包括：地质勘察、设计、设备采100、购等。11.4招标的组织形式该工程项目的招标组织形式可由建设单位自行进行招标（建设单位必须具备组织招标、编制招标文件和评标的技术力量）或委托招标代理机构招标，在委托代理机构招标时，必须委托具有招标代理资质，且有良好的信誉招标代理机构进行代理招标。11.5工程建设招标内容及标准根据国家发展计划委员会2001年6月18日发布的第9号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，编写本章内容。根据工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会3号令）和GG省招标投标条例的规定，本工程项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，101、必须进行招标：1、施工单项合同估算价在50万元人民币以上的；2、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；3、勘察、设计、监理等单项合同估算价在30万元人民币以上的；4、单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在1000万元人民币以上的。按规定近期工程各项资金招标情况说明如下：工程勘察费：27.00万元30万元（第3号委令第七条第四款），可不进行招标；设计费：108.79万元30万元（第3号委令第七条第四款）；必须进行招标；工程建设监理费：173.11万元30万元（第3号委令第七条第四款），必须进行招标；建筑工程费：6433.41万元50万元（第3号令102、），必须进行招标；安装工程费：1174.65万元50万元（第3号令），必须进行招标；其中：对于以上需要招投标的项目，在招投标时，应审查核定具有相应资质等级的单位不少于三家，按照“公开、公正、公平”的原则，择优选定合适单位，签订相应合同。第十二章 投资估算与资金筹措12.1工程概况新建地上6层、地下1层砖混结构商住楼7幢，户数共320套；新建二层框架结构商业楼1幢，总建筑面积43514.28平方米（含地下建筑面积3143.81平方米）。其中：1#商住楼建筑面积7841.59平方米，2#商住楼建筑面积7841.59平方米，3#住宅楼建筑面积2655.28平方米，4#住宅楼建筑面积3964.40平方103、米，5#住宅楼建筑面积6155.58平方米，6#商住楼建筑面积5295.27平方米，7#住宅楼建筑面积9219.23平方米，8#商业楼建筑面积541.34平方米。工程项目投资估算工程费用包括土建工程、给排水工程、暖通工程，电气照明工程，另外包括工程建设其他费用及预备费，为该工程所需的全部费用。12.2投资估算方法本工程投资估算方法采用指标估算法。12.3投资估算编制依据1、估算依据 1）GG省建筑安装工程投资估算指标；2）GG省建筑工程概算定额（甘建价201529号）及2001年GG省地区基价AA地区基价；3）GG省安装工程概算定额（甘建价201529号）及2001年GG省地区基价AA地区基价104、；4）GG省建筑安装工程概算费用定额（甘建价201530号）；5）GG省建设工程造价管理文件汇编2013年版； 6）GG省施工机械台班费用定额（甘建价2013542号）；7）GG省建设工程材料预算价格汇编（DBJD25-50-2013）；8）一类材料指导价执行庆建建发【2015】322号关于公布AA市二0一五年第二期建设工程一类材料价格信息的通知HH县材料价格；9）建安工程人工费执行庆建建发【2013】541号有关人工费调差文件；10）甘建价【2012】94号关于调整建筑工程机械费的通知；11）方案设计及有关图纸和技术资料；12）相关投资估算文件资料等；13）设计委托书。2、各项其他费用按有关105、文件参考的说明1）建设项目前期工作咨询费、工程勘察设计费、招标代理费、工程监理费按发改价格2015299号文件执行，按市场调节价计取；2）建设单位管理费按基本建设财务管理规定（财建2002394号）3）预算编制费、清单编制费按甘建价2012476号文件执行；4）招投标交易费按甘发改服务20131086号文件执行；5）甘价服务2005229号文件，省物价局、省建设厅关于“建设工程施工图设计审查收费标准及有关问题”的通知；6）墙改费取费按8元/计取；7）征地费：总用地面积35.60亩，25.20万元/亩计算；8）基本预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的5%计取。3、工程费用的组成工程建设总投资106、由建筑安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费三部分组成。根据建筑工程的特点，结合工程实际情况涨价预备费暂不考虑，只考虑基本预备费。12.4投资估算说明本项目估算总投资额9483.00万元，占总投资的100%。包括：第一部分建筑工程费、安装工程费的投资估算为7608.06万元，占总投资的80.23%。其中：建筑工程费6433.41万元，安装工程费1174.65万元。第二部分工程建设其他费投资估算为1423.37万元，占总投资的15.01%。第三部分预备费的投资估算为451.57万元，占总投资的4.76%。12.5资金筹措HH县二境城商住小区建设项目估算投资9483.00万元。资金来源为全部为建107、设单位自筹解决。 第十三章 社会影响分析13.1社会影响分析1、对居民就业和收入的影响分析HH县二境城商住小区的开发建设，尤其是建设场址毗邻HH县环城西路和新民西路交通便利并辐射周边地区，近几年来，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年HH县城的房地产市场快速发展。在国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资和住宅开发投资增长幅度比以往都有了一定的回落，但仍然保持着较高的增长水平，这对于资金雄厚、管理规范、后期服务到位的开发单位无疑是一种福音，这也直接说明开发商对HH县的房地产市场的看好。随着本项目的建设实施，将形成一个较大规模的住宅小区，可进一步带动周边地区与相关产业的发展108、，提高部分居民收入水平。同时，可以通过吸纳周边下岗人员、当地征地居民置业，可缓解目前的就业压力，为社会的安定作出一定的贡献。2、对居民生活质量的影响项目建设单位虽成立不久，却有着雄厚的经济实力、过硬的技术力量以及专业的管理团队，作为一家知名集团公司的房地产开发企业，项目单位在追求企业经济效益的同时，始终恪守诚信，本着以客户需求为导向，传播优质的生活方式，秉承卓越品质，凝聚团队杰出实力，云集强大专家队伍，以非凡气魄为HH县市民精心打造出更为精良的地产项目。本项目的建设将为HH县城和周边地区的居民提供一个高档次、环境优雅的智能化小区。将改善部分居民居住条件，提升生活质量。3、对HH县经济的影响随着109、HH县建设步伐的加快，HH县的经济总量增长形势喜人，建筑业发展势头迅猛，全县城镇人均住房建筑面积进一步提高,居民住房条件进一步改善；目前,HH县房地产业与建筑业步入了有史以来最快、最好的发展时期,成为该县新的经济增长点,在激活消费、拉动经济增长、改善居住条件等方面起到了重要作用。4、对HH县社会发展的影响本项目的建设不仅加速了HH县房地产业的进程，满足生活服务业发展的需求，而且将有力促进与房地产行业密切相关的旅游、金融、饮食、交通等的发展，同时将大幅度提升该地区土地价值和房地产价格。项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度1对居民就业和收入的影响通过吸纳就业人员，可提高部分居民的收入水平110、；可增加数千个间接就业岗位2对居民生活质量的影响改善部分居民居住条件，提升生活质量3对HH县经济的影响房地产是带动性很强的产业，本项目建设可促进当地工业、建筑业以及交通、贸易等行业的发展4对HH县社会发展的影响提升城市功能，提升HH县综合竞争力13.2社会风险分析项目的社会风险主要体现在政策风险、市场和经营风险、工程及环境风险、投资风险等四个方面。1、政策风险近年来国家对房地产行业的宏观调控，主线是在“房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制”的基础上，主要解决住房供应结构不合理的突出矛盾，即调整住房供应结构，稳定住房价格。此外，在一定程度上，国家关注重点从市场转向住房保障，着重开展住房111、保障体制研究与建设，加大解决中低收入人群住房问题的推进力度。项目单位应加强与县政府及相关部门的合作与协调，对存在的问题进行协调，并制订出切实可行的支持措施，来合理规避政策环境发生变化的风险2、市场和经营风险一是市场供需实际情况与预测值发生的偏差；二是市场竞争力或竞争对手情况发生重大变化；三是实际销售价格与预测价格发生的偏差。项目单位应加大市场营销和市场策划力度，明确地细分市场，精准业务；有效地运用多种信息媒体，建立直接的宣传手段；选择合理有效的竞争战略，制定完善齐备的市场营销方案。3、工程及环境风险本项目建设投资大，建设周期长，环保消防要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、112、部门和单位。任何一个环节出现问题，都将影响本项目建设的质量。因此，建设单位应成立项目建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。对于可能产生的环境保护风险，建设单位应严格遵守我国有关环境保护的法律、法规，认真落实项目环境影响评价报告中提出的各项治理措施，并制订风险防范应急预案，作到环境保护和项目的建设和运营“三同时”，实现可持续发展。4、投资风险本项目投资风险将会存在以下风险：工程方案变动使工程量增加；施工技术难度大、资金不能及时到位使工期延长；各种费率、利113、率、通货膨胀的提高。项目单位在项目执行过程中应实施有效监控。加大成本控制至关重要，要给予充分重视。第十四章 研究结论及建议14.1结论1、房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，作为第三产业是拉动经济增长的主力军，它能够带动数十来个相关行业的发展。AA乾丰房地产开发有限公司为促进HH县优势服务业发展，以推进城市化进程为契机，顺应人居环境不断改善的社会需求，积极推进本地房地产进步，促进房地产业与城市经济社会的协调发展，适时提出开发HH县二境城商住小区项目，该项目有利于满足HH县尤其是HH县城区周边居民的基本住房消费需求，有利于优化HH县住房供应结构，有利于保持区域国民经济的平稳增长，有利于114、实现全面建设小康社会的目标。因此，该项目建设意义重大。2、本项目开发的是生态型低碳绿色住宅小区，项目建设设计融人居环境生态化、功能配置合理化、庭院景观园艺化于一体，打造人性化高尚住宅。项目定位于HH县周边城区中端市场，能促进城市商住小区建设。据数据统计和市场调查，本项目的市场需求是充分的，项目建设是必要的。3、本项目以建设多层建筑为主，采用的技术方案适用、安全、有效，达到为中等收入阶层提供舒适、便利的人性化居住环境的目的，在技术上是可行的。4、本项目规模适当，是促进城市经济建设发展的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，并有较好的社会效益，在经济运行上是合理的。5、本项目选址符合城市规划的115、要求，遵循前瞻性、舒适性原则，充分利用土地，采取多种节水、节能措施，并最大限度地利用各种资源。项目对环境的影响是积极的。14.2建议1、为保证本项目的顺利实施，建议HH县政府有关部门及时落实减免规费等优惠措施，以使本项目尽早建成并投入运营。2、经分析，本楼盘的售价的销售成本对财务收益率影响很大，建议项目建设单位在开发和实施过程中加强管理、降低项目成本尤其是销售成本，加大宣传优势，充分利用好现有政策，努力提高售房价格，确保受益的最大化。3、项目的建设手续否顺利到位，是本项目建设顺利实施的关键，建议项目建设单位合理安排节点工期、择优选择参建单位，以确保本项目顺利实施。第十五章 附 录15.2附表 116、HH县二境城商住小区建设项目估算表15.1附图 附图1HH县二境城商住小区总平面布置图附图2HH县二境城商住小区各单体平面图附图3HH县二境城商住小区各单体立面图附图4HH县二境城商住小区各单体剖面图15.3附件附件1组织机构代码证附件2营业执照附件3法人身份证复印件附件4HH县国土资源局建设项目用地预审意见书附件5规划条件通知书附件6建设单位验资报告附件7HH县城乡供水总公司用水证明附件8HH县熙耀热能输送中心供热证明附件9HH县供电公司用电证明附件10中国电信股份有限公司HH分公司通信证明附件11HH县环境保护局建设项目环保审核意见表附件12项目领导小组名单目 录第一章 总 论11.1 项117、目概况11.2 可行性研究报告编制单位41.3 承办单位简介41.4 项目区概况51.5 可行性研究依据91.6 可行性研究的范围10第二章 项目建设背景及必要性112.1 项目建设背景112.2 项目建设必要性14第三章 项目建设地址及条件173.1 项目建设地址173.2 项目建设条件17第四章 工程建设方案224.1 项目设计依据与原则224.2 工程规划方案234.3 工程技术方案254.4 给排水工程304.5 供电工程314.6 采暖及通风354.7 燃气设计37第五章 环境保护385.1 环境保护标准385.2 环境影响初步分析385.3 施工期环境保护措施395.4 运营期间环118、境保护措施415.5 绿化425.6 环境影响评价43第六章 节 能446.1 依据标准、法律、法规和规范446.2 能耗状况和能耗指标分析446.3 节能措施45第七章 劳动安全卫生消防487.1 设计依据487.2 危害因素及危害程度分析487.3 安全设施及措施487.4 消防设施50第八章 抗震设防528.1 编制依据528.2 建设场地条件528.3 建筑结构概况与抗震设计54第九章 组织机构与项目管理569.1 组织机构569.2 项目管理56第十章 项目建设实施进度5910.1 项目建设期5910.2 项目建设实施规划59第十一章 工程招标6011.1 招标依据6011.2 招标投标的基本原则6011.3 项目概况6111.4 项目提前招标情况6211.5 项目招标内容62第十二章 投资估算与资金措筹6512.1 建设投资估算的范围6512.2 投资估算依据6512.3 投资估算编制内容6612.4 资金筹措70第十三章 效益分析7113.1 项目实施对社会的影响分析7113.2 项目与所在地互适性分析7113.3 社会风险分析7213.4 社会评价结论74第十四章 社会稳定风险评估分析7514.1 社会稳定风险评估因素7514.2 项目建设社会稳定风险分析76第十五章 结论与建议7815.1 研究结论7815.2 建议78- 76 -