1、第一章 项目提出的背景与建设的必要性2一、项目背景2二、投资环境15三、投资的必要性及适应性16第二章 项目发展前景分析18一、农业生态旅游的内涵18二、农业生态旅游的特点及发展前景19第三章 生态农业观光园概况22一、 生态农业观光的涵义22二、发展过程的阶段模式24三、生态农业观光园的主要类型24四、生态农业观光园的功能分区26五、生态农业观光园的目标26六、生态农业观光园旅游分析27七、绿色食品市场分析29第四章 项目总体方案设计33一、项目建设指导思想33二、项目规划原则34三、项目建设总体方案36四、项目建设内容37第五章 项目技术方案40一、技术方案原则40二、生态环境综合治理技术2、40三、无公害农产品生产技术41四、庭院生态模式建设技术41第六章 国民生产水平评价、社会评价42第七章 研究结论与建议45一、方案总体描述45二、结论与建议46第一章 项目提出的背景与建设的必要性 一、项目背景*农场休闲养生观光旅游项目属生态旅游范畴。生态旅游是以农业生产为依托，使农业与自然、人文景观以及现代旅游业相结合的一种产业。具体讲，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农业产品加工与旅游者的广泛参与融为一体，是旅游者充分体验现代农业与生态农业相结合的新型旅游产业。（一）我国旅游行业现状分3、析1、行业随着经济增长景气度持续升温。作为朝阳产业的旅游业具备诸多发展优势，旅游业关联我国国民经济的109个产业行业和39个部门，与GDP增长的正相关性高达99以上，是中国第三产业中最具活力与潜力的新兴产业。旅游业对其相关产业的促进作用巨大，据世界旅游组织测算，旅游收入每增加1元，可带动相关行业增收4.3元。近年来随着我国国民经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，消费升级进程使得我国旅游业迅猛发展，行业景气度持续升温。“十五”期间国内旅游业收入年复合增长率为11.4%，而同期GDP的年复合增长率则为9.2%。2009年受金融危机影响，我国旅游行业不可避免的受到一定影响，入境游客减少，行业增速4、同比有所减缓。但相对来讲，中国居民受此次金融危机影响有限，保守估计国内游客同比增长8%。2010年上海世界博览会和2012年广州亚运会等盛会的举办将对我国旅游业的繁荣发展也将提供前所未有的历史机遇。盛会之后留下的奥运会、世博会等遗产也将在较长一段时期内继续吸引国内外游客的观光游览。有关专家预测，到2015年，中国入境过夜旅游人数可达1亿人次，国内旅游达28亿人次，出境旅游约1亿人次，游客总量约30亿人次。旅游业增加值可达2820亿美元， 占服务业增加值的11%、国内生产总值的4.8%。基于对中国旅游业的预期，联合国世界旅游组织（UNWTO）预测，2015年中国将成为全球第一大入境旅游接待国、第5、四大出境旅游客源国。2、国民消费能力提高将进一步提升国内旅游需求。需求方面，首先，经济增长、居民收入水平的提高是旅游行业发展的根本动力。根据国际规律，人均GDP达到3000-5000美元时，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。中国2008年人均GDP首次超过3000美元，预计“十一五”期末将接近4000美元，已触及休闲、旅游消费爆发性增长的中低线，中国旅游行业将进入新一轮快速增长周期。消费升级将是伴随我国经济成长的一个长期主题，而国内旅游业将长期受益于这一进程。其次，逐步向依靠消费拉动经济增长的结构调整将是政府今后相当长时期内宏观政策调整的风向标和着力点。同时，随着居民社保体系和制度的不6、断健全，居民对未来的不稳定预期将得以改善，进一步有效地促进居民消费能力的释放，而旅游消费作为居民消费的龙头产品将首先受益。第三，城市化及老龄化将进一步提升旅游消费需求。3、国内优质旅游资源供给相对不足。供给方面，截至2006年底，我国共有A级景区2342个，其中：1A级景区130个，2A级景区927个，3A级景区511个，4A级景区774个。2007年8月中国旅游协会旅游景区分会又公布了66个5A级景区。此外我国还有国家重点风景名胜区187个，国家自然保护区2395个，国家森林公园627个（我国共建立各类森林公园1928处，其中国家级森林公园627处），国家地质公园138个，工农业旅游示范点57、00多家，列入世界遗产名录的文化遗产33个。而另有统计数据表明，目前全国县级以上的自然、人文和人造景区约20000万家，星级饭店12024家、各类旅行社16891家、优秀旅游城市247个。相对于我国广袤的土地和庞大的人口，优质景区资源仍然显得非常稀少，平均每百万人仅拥有1.8个A级景区和0.6个4A级景区。4、旅游行业面临良好的政策成长环境。政策方面，由于旅游业的发展和社会经济有着紧密联系，在我国利用扩大内需改善经济增长结构的大背景下，中国旅游行业面临良好的政策成长环境。从各方面的判断和分析来看，“促消费”将是2010年经济工作重点之一。旅游业作为最终消费产品，对拉动内需的作用直接且巨大，同时8、，旅游经济带动性强，因此发展旅游业是促消费、促进经济结构调整的现实及必然选择。2009年11月25日，国务院通过关于加快发展旅游业的意见，提出旅游行业发展的根本目标是将旅游行业培育成中国国民经济战略性支柱产业。2009年12月31日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将建设海南国际旅游岛上升为国家战略。两次意见的出台表明政府从供给方面对行业未来政策给出了方向，预计后续细则将逐渐推出，如加强旅游基础设施建设、行业大门对民营经济开放、税费优惠、从业人员管理规则的合理化等。另外对旅游行业需求方面的促进也会逐渐提上议事日程，如将通过提高居民可支配收入和落实带薪休假制度等措施促进9、行业发展。（二）生态旅游现状分析1、农业生态旅游的现状。从20世纪90年代起，我国农业观光旅游在大中城市迅速兴起。据不完全统计，19961997年已动工和计划投资在一亿元以上的观光农业项目在7个以上。目前我国观光农业旅游项目主要分布在北京、上海和广州等大城市的近郊，其中以珠江三角洲地区最为发达。在广东、果园观光旅游最早出现在80年代末90年代初，目前广东已有80多个观光果园，每年接待旅游者400多万人，旅游收入10多亿。在北京、上海、江苏和广东等地的一些大城市的近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如10、上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地、河北的集发农业观光园等。2、农业生态旅游的特点。农业生态旅游具有科学性、知识性、趣味性和可观赏性、可参与性，是一种极具开发价值和潜力的旅游资源。农业生态旅游就是以市场需求为导向，充分利用农业科技、人才、地缘、生态等优势，将农业与旅游、教育、培训紧密结合起来，以农业带动旅游度假。它紧扣农业生产和市场需要，提供多种多样的最佳科技产品和服务，并以农民为运作主体的一种全新的体系。其特点为：一是科学观念新和技术层次高；二是产品与生产需求相互融合，工艺与农业紧密结合；三是高度多元化与商品化。3、11、农业开展旅游活动优势。（1）生态农业投入少、收益高。生态农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金小。生态农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在狩猎、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，其价格高于市场价格，并且减少了运输和销售费用。（2）我国地域辽阔，气候类型、地貌类型复杂多样，拥有丰富的农业资源，并形成了景观各异的农业生态空间，具备发展农业生态旅游的天然优势。（3）生态农业的一大特征是它体现了各地迥异的文化特色。我国农业生产历史悠多，民族众多，各个地区的农业生产方式和习俗有着明显12、的差异，文化资源极为丰富，为农业生态旅游增强了吸引力。（4）别具一格的农业科技优势。生态农业依托的是先进的农业生产技术，这类农业观光园大都在技术水平和生产规模上处于先进水平。主要的旅游资源大都是世界各地的名优品种，主要是创造新、奇、特效果的观赏类农作物。游客一年四季无论什么时候来，欣赏到的都是花的海洋、菜的世界、瓜果的天地，流连忘返。而农业演示厅、传统农具展示厅、中心实验室、组织培养室、植物“克隆”工厂，都给游客带来意外的惊喜和收获。（5）独具特色的餐饮服务。游客在“农科奇观”不但可以看得入迷，玩得开心，还可以吃得惬意，满载而归。农科餐厅出品种菜肴原料都是基地自产的产品，以“回归自然、营养保健13、”的特色，赢得了广大游客的交口称赞，回头客大增。不少旅行社把我们的农科餐厅作为定点餐厅，慕名而来的食客更是络绎不绝。游客吃饱喝足，还可买上无污染、无公害的优质农产品带回家让亲朋友分享。（6）农业生态旅游项目的起动一般是在科研基地现有的基础上进行的。这就要求对基地环境进行全方位、大规模的绿化、美化、净化，以达到人与自然和谐共处的环境。同时对科研实验设施及生产大棚进行适当改造，以适应观光旅游的需要；别处还要增建一些为旅游服务的配套设施如旅游餐厅、农产品展销厅、农具展示厅、农业演示厅等，以满足旅客多方位的需求。在农业基础项目的同时，也要穿插点缀一些可参与性强的休闲娱乐设施如烧烤场、野炊园、钓鱼走廊、14、农家作坊及车水抓鱼、点瓜种豆、装盆栽花、组培实验等项目，让游客体验全方位的农家生活。还要培训一支相应的旅游服务和管理专业队伍，满足客人对生态农业的知识。最后，在此基础上对科研基地进行适当的形象包装并适度对外进行推介。通过生态农业园全方位的提升，必然可以满足游客多方面的需求，从而加大对游客的吸引力。综上所述，农业生态是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。4、农业生态旅游的发展潜力。农业和旅游的结合不是单纯到农村旅游这个简单的概念，它应该进一步摆脱计划经济本制下“等、靠、要”的束缚，加强生态环境的建设，提高农业的生态价值，同时必须面向市场，走科研为主，多业并举，综合发15、展的道路。而农业资源不但是生产资源，其形成的奇特的生态景观和本身具有科学性、知识性、趣味性和可观赏性、可参与性，实际上也是一种极具开发潜力的旅游资源。现在如火如茶的生态农业观光园的迅猛发展也证实了这一点。如河北的集发农业观光园、北京的锦绣大地农业观光园等。生态旅游农业，已登上大雅之堂，它将成为旅游业中的一颗璀璨的明珠，具有不可估量的发展潜力。传统农业生态旅游给人是自然纯朴的田园风光，而现代农业生态旅游带给人们的则是不可思议的神奇世界和无可抗拒的巨大诱惑力和吸引力，因而则更有发展前景。不少港澳游客来了五六次还想来。与主题公园景观相比较，农业生态旅游则更富于创意与变化，一年四季均可推出新的旅游吸引16、物。开展农业生态旅游可以实现社会、生态、经济三个效益的统一。通过社会各层人员的观光、旅游，可更广泛地普及农业科技知识和生态环保知识，提高参观者的科技和环保意识以及发展“三高”农业的积极性。生态农业是我国农业可持续发展的最佳模式，通过一系列农业高新科技，将农业生产及农产品加工以具有观赏价值的艺术风格充分体现出来。它不仅可以增加农产品加工以具有观赏价值的艺术风格充分体现出来。它不仅可以增加农产品的附加值，丰富人们的生活内容，更有利于改善生态环境。因此，结合本地实际，建立资源、生态、旅游等为支柱的生态旅游农业产业体系，不但具有巨大的市场前景和发展潜力，更可以将社会、经济、生态三大效益合理地统一起来，17、必将为我国部分地区探索出一条现代农业综合协调发展的产业化道路。实践证明，开办农业生态旅游是切实可行的。它投资省，风险低，周期短，见效快，必将成为一个新的经济增长点。总之，农业生态旅游根据自己的地域优势和科技优势以及园区所拥有的有利条件，在策划理念上注入了科技、旅游、示范、教学、培训、商贸的概念，把差异作为最好的旅游资源加以开发，通过现代农业的新品种、新栽培模式与传统农业的不同显示出其差异，选择了花奔、蔬菜和水果的设施生产作为主导产业，走出一条生态农业旅游发展的新路子，并通过其示范、推广和辐射作用，带动周边地区千家万户的农民致富。通过高新技术改造传统农业促使其产生独有的农一要素差异，发展为新型的18、特色主导产业，以适应消费层次的深化和生态保护的需要。农业的性质发生巨大变化，它已经成为具有多功能性的产业，农业将成为体验经济的主导产业；农业生态旅游作为现代农业和旅游业交叉的载体，是一种新型的经济组织创新，它将成为生态旅游农业发展的主流。农业生态旅游在我国未来旅游业的发展中占有重要的地位，必将成为我国经济增长的一个新亮点。（三）海南旅游业的现状及前景1、海南经济基础薄弱，拥有丰富的旅游、海洋资源，旅游业发展潜力巨大。海南的经济是典型的岛屿型经济，经济基础较为薄弱，2009年GDP为1646亿元，地方财政一般预算收入178亿元，经济总量较小。海南的人均GDP低于全国平均水平，且自1996年开始差19、距逐渐拉大。2008年，海南和全国的人均GDP分别为17175元和22698元，人均GDP在全国31个省市自治区中排位23。海南的经济发展水平与其经济特区和中国唯一热带岛屿省份应有的地位完全不符。海南是中国唯一一个地处热带和亚热带的海岛，拥有世界上保存最好的三大热带雨林之一、拥有世界上保存最完整的死火山群、世界十大空气质量最优城市三亚、海口位列其中等。海南的旅游资源具有相当的稀缺性和独特性，国内其他省份远不能及，与夏威夷、普济岛、巴厘岛等世界著名旅游岛屿相比，海南也毫不逊色。海南的旅游资源优势明显，但开发并不充分，接待的境外游客仅有巴厘岛的五分之二和普济岛的五分之一。海南岛有长达1500公里的20、海岸线，海域面积广阔，占全国的42.3%，拥有全国丰富的海洋渔业和海洋植物资源，但其海洋生产总值仅占全国的21.6%。海南旅游资源丰富，在亚太区域优势明显，旅游业发展的空间巨大。上世纪90年代初期的房地产泡沫破灭给海南的经济发展沉重打击，之后10多年来处理地产及其引起的金融机构风险的过程中，海南错过了中国经济高速发展的最辉煌的时期。1995年以来海南固定资产投资的增长基本上低于全国平均水平，2003年以后固定资产投资突破两位数，开始以较快的速度增长，2008年金融危机期间，增速高达40.41%，比全国平均水平高出14.56个百分点。同时2007年3季度以来，海南房地产开发投资增速开始遥遥领先全21、国，2009年1至10月份，海南房地产投资累计增速高达50.1%，而全国同期仅为18.9%。而且，从固定资产投资资金来源来看，外商投资+自筹资金占主导，基本在40%以上，国家资金和国内贷款仅占20%到30%。民间投资的大举涌入海南，一定程度上反映了市场对海南经济未来的良好预期。2009年，海南三次产业结构的比重为30：30：40，第一产业在GDP构成中所占比重较大，第二产业较全国平均水平低18.83个百分点，第三产业和全国平均水平持平。“大企业进入，大项目带动”战略对海南经济的发展起到很大的推动作用，但由于少数大企业、大项目对全省工业增长贡献过大，08年行业不景气时，海南经济下降明显，波动过大22、。同时海南的科技实力不强，在全国各省市自治区中，海南2007年高科技产值排位倒数第5名。海南第三产业中交运邮政业、批发零售业、住宿餐饮业占第三产业近一半。由于2006年海南金融风险处置才基本完成，金融业在第三产业中的比重仅为5%，占比较低，一定程度上与第二产业比重不高有关，海南金融业不发达。而海南本省人口有限，市场容量不大，仅仅依靠本地的消费能力不够，商业经济不发达，商业地产投资比重较全国低5个百分点，而受移民度假类住宅需求推动，住宅投资比重较高。因此，若扩大服务业收入，必须依赖旅游业吸引省外甚至国外旅客的消费。旅游业的发展对海南第三产业及GDP的增长可能会有积极的影响和带动。2、旅游业是海南23、重要的支柱产业，但与国内旅游强省相比仍然不够发达。 海南建省办特区以来，历届政府都十分重视发展旅游业，通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模。近年来，在推动国际旅游岛建设的背景下，海南省景区（景点）的建设明显加快，到2009年，全省共有各类旅游景区、参观点69家，其中天涯海角24、南山旅游区等7处景区（景点）已被评为国家4A级景区（景点）。与此同时，海南的旅游基础设施建设逐渐完善，尤其是旅游发展的交通“瓶颈”制约进一步缓解。海口、三亚等五个城市先后获得全国优秀旅游城市称号。2009年7月，三亚市内开办一家免税商店。国际一般标准认为单一产业对国内生产总值的贡献超过8%，即为支柱产业。2007年海南旅游业对当地GDP的贡献达到13.98%，远超过8%的标准，与全国其他省份相比，旅游业对海南经济的重要性也相对较高。2004年以来海南旅游收入占服务业增加值的比重始终保持在30%以上旅游业已经成为海南服务业的重要主导产业。由于海南经济总量较小，导致旅游业产业对海南GDP贡献较高25、，并不能说明海南已经成为旅游强省，与其他省份相比，海南旅游业目前仍然不够发达，只能属于旅游资源大省。与云南、浙江等旅游强省地区相比，主要表现在海南旅游产业整体规划薄弱，旅游基础配套设施发展不均衡，旅游交通基础设施不够完善，并且个别地区过度开发，低水平重复建设，比如兴隆温泉、亚龙湾等地，而中西部、热带森林资源开发明显不足，旅游开发的不均衡导致东、南部线路游火爆，中西线冷淡的局面。同时海南旅游的国际化程度很低，国际旅游收入和入境游客人数虽然逐年大幅增长，但远低于国际水平，并且在国内各省排名也较为靠后。究其原因主要是对外开放程度不高，业内专家认为海南对现有优惠政策利用率也很低。3、国际旅游岛建设推动26、海南旅游业持续高速发展。 近几年来，海南省政府坚定不移地将旅游业作为现代服务业的“龙头”来培育和大力发展，以推进国际旅游岛建设为契机，进一步加强旅游促销活动，加大旅游配套设施建设，促进了旅游业持续稳定发展。海南2008年全年接待旅游过夜人数2,060万人次，比上年增长10%；旅游总收入192.33亿元，增长9.1%，酒店客房入住率59.26%，增长3.4%。2009年1至5月，海南共接待国内外游客945.8万人次，同比增长了5.3，实现旅游总收入91.53亿元，同比增长5.3，海南旅游业整体发展势头良好，同时带动了酒店建设、旅游房地产、景点景区建设等相关产业的高速增长。建设海南国际旅游岛从2027、00年首次提出，到2009年12月国务院正式批复建设，历经十年。日前国务院发布的国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见表明政府把建设海南国际旅游岛上升为国家战略高度，将海南岛建设成为中国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。相关政策内涵包括：实行入境免签，进一步扩大国际游客的免签范围；全面开放旅游产业及相关产业，如旅游餐饮业、文化、会展、体育产业等； 实行旅游零关税；扩大航权开放；实行更加开放的海洋旅游政策。意见的发布凸显中央政府继续扩大对外开放范围和深化改革力度28、。海南拥有丰富的旅游资源，在亚太区域优势明显，旅游业发展空间巨大，未来海南将逐步向生态旅游、休闲度假游、养生养老等方向升级，且国家将长期的、持续的对海南国际旅游岛建设给予资金、政策支持，海南的土地、优质自然资源的价值将进一步凸显，“免签证、零关税、放航权”的核心政策将大幅提高海南旅游的国际化程度，对海南国际旅游岛建设起到极大的推动作用，海南旅游业将进入新的高速发展阶段。总而言之，海南建设生态农业观光旅游前景非常广阔。（四）项目地理位置岭门农场于1965年创建，从无到有，从小到大，至今已形成一个拥有近亿元资产的中型企业。岭门农场创建初期，是一个谷物农场，做为海南农垦的一个粮食基地，随着1968年29、兵团的建设，开始垦荒植橡，经过43年创业，如今形成一个以胶粮为主，多种经济共同发展的企业。岭门农场属于海南省陵水黎族自治县，地处陵水县城北部12公里处，陵水县和万宁市交界处，靠近万宁南林农场。岭门农场有海榆东线公路（G223国道）穿其而过，距海南东线高速公路8公里。农场属于热带季风气候，全年高温多雨，雨热同期，年均气温26度，年均日照2256小时，年降水量1900毫米。岭门农场拥有15.62万亩土地，辖有4个橡胶作业区，4个农业作业区，47个生产单位，其中橡胶生产单位23个，粮食生产单位24个。8所学校，其中7所完全小学，1所九年制中心学校。1所医院，总人口1.3万，职工3060人。种植橡胶230、.55万亩，年产干胶800多吨，年产粮食4250吨，水田面积近万亩，职工自营经济4万亩，槟榔2.9万亩，椰子2599亩，淡水养殖985亩，各种热带水果6000亩，人工造林15407亩，反季节瓜菜5500亩2000吨，产值2000万元。二、投资环境海南被称为“未受污染的处女地，世间少有的长寿岛”，作为全国唯一的特区省份，建设国际旅游岛已被批复，且上升为国家战略层面，在体制、改革、资源、开放等方面占有一定的优势，政府对、新技术，特别是具有宝岛特色的资源型优势产业非常重视。加之海南的能源、交通、通讯等基础设施建设进度快，因此，在海南投资建设养生度假旅游产品正逢天时、地利、人和，其产业必将得到长足的发31、展。在全省范围内的投资有利条件为：（一）区位条件独特。海南地处中国大陆的最南端，是全国最大的经济特区，近傍香港，遥望台湾，内靠我国经济发达的珠江三角洲，外邻亚太经济圈中最活跃的东南亚地区。海南在这种大格局下，充分发挥区位优势和政策优势，将有条件发展大西南走向世界的前沿，南海资源开发利用的基地，海南铁路通道的建成，随着环境问题日益突出，人们对“健康岛”“生态岛”认识，这种优势将会进一步明显加强。（二）政府相对优惠。国务院赋予海南实行比其他经济特区更加优惠的政策，进行改革有更大的灵活性；全国人大授予海南省人大以地方特别立法权。建省以来，海南运用这些政策和权力，结合实际，制定了一系列有利于推进改革开32、放，促进社会主义市场经济新机制发育和完善的政策法规，为经济的展提供了基础保证，也为全国改革开放提供了许多成功的经验。（三）投资环境日益改善，建省以来，全省开发建设成就显著，经济实力得到增强，基础设施日益完善，体制改革不断深化，市场体系不断健全，法制建设和社会治安得到加强，社会事业有了较大发展。深层次、多功能、全方位对外开放新格局 已基本形成，为大规模开发建设创造了较好的软硬环境。三、投资的必要性及适应性中国21世纪议程明确指出：深化资源开发和管理，加强植物工程技术，建设一批农业种植及生态旅游综合开发、资源产品综合利用等示范工程。海南省委、省政府特别重视优势资源的合理开发利用，因此，选择项目是十33、分必要的，也是适时的。（一）、项目所在地有山坡、水库、胶林、果树、山地溪流、田园风光、民族风情等众多旅游资源，选址条件较好，投资环境良好，符合建设要求。岭门农场属于海南省陵水黎族自治县，地处陵水县城北部12公里处，陵水县和万宁市交界处，靠近万宁南林农场。岭门农场有海榆东线公路（G223国道）穿其而过，距海南东线高速公路8公里。区内有独具特色的田园风光、水库风光、民俗风情。项目突出的生态观光、养生休闲特色，配合周边的人文景观、自然景观等旅游项目，形成山海互补，戏海静心、养生度假休闲的旅游项目组群，使项目发展成为旅游新热点的不可或缺的旅游项目。（二）、带动相关产业的发展，增加农民收入。本项目以岭门34、农场内的自然资源、农业生产为依托，使农业与自然、人文景观以及现代旅游业相结合，利用现在农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，以旅游内涵为题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农业产品加工与旅游者的广泛参与融为一体。既有项目建设单位的经济效益，又能带动农业建设、科学管理、农艺展示、农业产品加工等技术、产业的发展，增加农民收入，符合国家建设新农村的产业政策。（三）、本项目有利于保护生态环境，符合可持续发展的要求。开展农业生态旅游有助于提高人们的生态环境意识，有利于农业生态环境的保护，这是符合可持续发展思想的要求，也是顺应当今发展潮流的。生态旅游有巨大的市场前景和发展潜力，更35、可以将社会、经济、生态三大效益合理地统一起来，它不仅可以增加农产品的附加值，丰富人们的生活内容，更有利于改善生态环境。（四）、本项目可满足当前消费者的需求。市场生态农业园全方位的提升，能够满足旅客多元化的需求，加大对旅客的吸引力，在蓬勃发展海南省旅游企业中，独树一帜，为整个海南旅游业增加了新的亮点，加强海南省旅游业的整体竞争能力。第二章 项目发展前景分析一、农业生态旅游的内涵（一）、农业生态旅游的内涵与基本特点“生态旅游”的概念出现的时间不长，它是出于对资源与环境的追求和保护而提出的。对生态旅游的理解应包括以下几个方面：一是人们为逃离喧嚣紧张的工作环境，重返大自然的一种行动；二是对自然生态系统36、的保护，对旅客行为和数量的控制，同时也改选着环境教育功能，生态旅游开始仅局限在对原始森林、纯自然景观或自然保护区等的旅游，现逐渐扩展到半人半工半自然的生态系统范围内与一般旅游不同，生态旅游大致有以下几个基本要求：1、生态旅游地必须是一个运行良好的自然或半自然生态系统。2、旅游基础设施应尽量生态化，即基础设施尽量与自然环境相协调，旅游规划及景点设计要符合基本生态规律。3、生态旅游地应向人们展示赏心悦目的景观和提供健康的娱乐活动和生活体验，使旅游者获取身心愉悦的感受。4、通过旅游应使旅游者获取有关的生态环境知识，提高人们的环保意识。农业生态旅游是以农村自然环境、农业资源、田园景观、农业生产内容和乡37、土文化为基础，通过整体规划布局和工艺设计。加上一系列配套服务。为人们提供观光、旅游、休养、增长知识、了解和体验乡村民俗生活，再结合季节性的果、蔬、花实地自采现尝，趣味郊游活动以及参与传统项目、观赏特色动植物和自娱等融为一体的一种旅游活动形式。农业生态旅游使人们在领略锦锈田园风光和清新乡土气息中更贴近自然和农村，增强分配制度农业生态环境、提高农产品品质的意识，还能促进城乡信息交流和农产品流通，促进农业生产的发展和农村生活环境的改善。农业生态旅游是旅游业与农业的有机结合。二、农业生态旅游的特点及发展前景（一）、融自然景观和文化传统于一体旅游资源（如名胜古迹、城市公园等）。农业是一个受人类调控的半自38、然半人工生态系统，它既具有自然景观的特点，又具有在人类活动参与下而形成的文化背景与内涵（如农村的民俗文化、种植文化、饮食文化、建筑文化等）。由于自然旅游资源和人文旅游资源的相对有限性，农业旅游资源的开发利用无疑是旅游业发展的一个新的方向和有益的补充。（二）、具有地域多样性、动态性、和可塑性由于生态环境条件和文化传统的差异，不同的区域具有不同的农业生产习惯和土地利用方式；而且农业利用模式也会发生季节变化，农业生产的这种时空变化也会形成相应的农业生态一文化景观。因此，农业旅游资源具有地域多样性和时间动态性。自然景观和历史古迹一般具有不可移动性和不可更改性，而农业旅游资源则具有一定的可逆性，农业生产39、在不违背客观规律的前提下，可根据一定的目的对生产要素（如农业物种和关键技术等）进行优化选择、组装配套与集成，而形成有特色的农业生态系统模式。（三）、具有高效益、低风险的特点农业生态旅游一般将农业生产、旅游地产与旅游活动有机结合在一起，这样可获得多重经济效益。即使在不利的条件下，三者在经济效益上也可相互补充。例如，由于气候条件的不确定性（如自然灾害等）和市场的不稳定性，常会使农业减产失收减效，因此可通过农业旅游来提高农业的附加值而相对减少农业的风险。另一方面，在旅游淡季，农业生产又可弥补旅游收入的下降。因此，相对单纯的农业生产或单纯的旅游而言，农业生态旅游具有高效益、低风险的优势。（四）、具有广40、阔的发展前景一些优美的自然风光多在偏远的地区，一些著名的人文景点也多出现在特定的地区。而农业旅游资源则在城市地域之内、城市郊区及周边农村随处可见。只要开发即可利用，而且开发成本相对较低。同时，这些地区一般距离城市近而不需长途跋涉，交通条件较方便，所需时间短，一般利用双休日即可完成，目前较适合城市居民的需求。（五）、具有可实践性和体验性等功能同其他旅游资源不同，农业生态休闲可通过直接品尝农产品（蔬菜瓜果、畜禽蛋奶、水产等），或直接参与农业生产与生活实践活动（耕地、播种、采摘、垂钓、烧烤等），从中体验农民的生产劳动和农家生活，并获得相关的农业生产知识和乐趣，因此，从这种意义上讲，农业生态休闲具有可41、实践性和体验性等功能。（六）、有利于保护生态环境，符合可持续发展的要求优美健康的农业生态环境和运行良好的农业生态系统是农业生态旅游的必然要求。因此，开展农业生态旅游有助于提高人们的生态环境意识，有利于农业生态环境的保护，这是符合可持续发展思想的要求，也是顺应当今发展潮流的。 (七)、本项目的良好前景1、近年来、随着经济的发展，国民收入的不断增长，城市化发展水平的加快，人们渴望返璞归真、体验自然的愿望越来越强烈。休闲观光农业正是经济社会发展这一时期的产物。以农业农村资源为依托，以自然的田园风光和农业经营为基础，满足人们亲近自然，体验自然和消费需求的休闲观光已悄然兴起，并形成良好的发展势头。农业生42、态旅游具有科学性、知识性、趣味性和可观赏性、可参与性，是一种极具开发价值和潜力的旅游资源。生态农业风险低、收益高。高科技生态农业项目可以就地取材，建设费用相对节约，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。高科技生态农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入、度假地产收入和旅游收入，而三者的结合使得其效益优于传统农业。2、项目有独具特色的山林风光、田园风光、水库风光和民俗风情。热带雨林气候使得区域内空气清新，负氧离子浓度很高。项目设置养生度假，饮食娱乐、农业观光、旅游休闲等功能于一体，充分利用陵水县周边的丰富的旅游资源，开发人文、生态、绿色等旅游项目，形成山海互换多元化整合。43、3、随着近几年来人民群众收入水平的提高，旅游景点资源稀缺，不能满足消费者的多层次需求，旅游投资开发方兴未艾。当前，迫切需要建设能够符合市场需求、体现地方特色的农业生态旅游精品项目，本项目将充分利用丰富的旅游资源进行深层次开发，为地方经济发展服务，为建设社会主义新农村服务，为建和谐社会服务。通过以上分析，本项目作为农业生态养生度假休闲旅游项目，突出重点是优美的生态环境、因地制宜，配以地方黎族、苗族民俗风情、弘扬和发展当地黎苗文化、符合农业生态旅游的发展内涵及前景分析，符合国家有关政策导向。第三章 生态农业观光园概况一、 生态农业观光的涵义生态旅游是从20付纪90年代以来发展起米的。生态旅游不仅被44、定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，糨还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当地人口提供有益的社会和生产水平活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生括性功能。随若收45、人的增加，闲暇时问的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果同”或珍稀动物养殖场：有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施：有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狡义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、46、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施丁，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。二、发展过程的47、阶段模式观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式，阶段是与特定的生产水平基础剌对应的，开发式的观光农业旅游项目，最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。例如“广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村，还有正在兴建的占地20公顷计划投资1.5亿元的高科技珠海现代农业公园以及太湖之滨占地3000亩预计投资6亿元的“未来农林大世界”等，部属此类的代表。三、生态农业观光园的主要类型生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：1.观光农业园：在城市近郊或风景区附近开辟48、特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔莱、赏花、采荼，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。2.农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园别外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、化卉区及活动区等。农业公园面积，因性质和功能而异，既有谜你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。3教育农业园：这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用49、农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。4森林公园：是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当的位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避50、暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。5民俗观光村：在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方风俗。如深圳的民俗文化村等。四、生态农业观光园的功能分区生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区1观赏区：由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2示范区：由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式51、，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。3休闲体验区：由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4产品区：由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村生产水平发展。五、生态农业观光园的目标一是直接生产水平效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的生产水平效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤52、为如此。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这人目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接生产水平效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接生产水平效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接生产水平效益日标”的实现。六、生态农业观光园旅游分析据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一53、是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有2.4亿人次，到2004年，近8亿人次出游。1990年，中国公民出境人数只有300万人次，到2004年，1213万人次周游列国。2005年更是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7%，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长9. 7%，首次跃居世界第5位；国内旅游人数达7. 84亿人次，比上年增长5.3%。国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长10.9%。旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%，比上年提高了0.15个百分点。在“春节”、“五一”、“十一”三54、个黄金周中，全国共接待国内旅游者1. 83亿人次，实现旅游收入736亿元。xx市旅游业迅猛发展，2005年全市接待国内外游客127. 80万人次，实现旅游收入6. 86亿元，比上年分别增长22.4%和38.4%，其中境外游客15. 39万人次，旅游外汇收入691万美元，分别增长25.7%和27.1%。旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业生产水平开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不55、必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村生产水平难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量部有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却能大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，人多数农副产品部供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良56、品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在逃择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。据测算，“九五”和“十五”期间，陵水县每年新增农村富余劳动力近万人。如何转移？在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业，旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关关行业就可增收4. 3元：旅游业每直接就业157、人，社会就可新增5个就业机会。生态农业观光园效益显著，它能使农业生产水平结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村生产水平和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式陵水县旅游资源的最大特点是人文景舰与自然景观共生，农村生产水平与社会结构的自然形态明显，旅游物价平，亲和力较强。七、绿色食品市场分析我国绿色食品市场的发展1990年5月15日，我国正式宣布丌始发展绿色食品。我国绿色食品事业经历了以下发展过程：提出绿色食品的科学概念-建立绿色食品生产体系和管理体系-系统组织绿色食品工程建设实施-稳步向社会化、产业化、市场化、国际化方向推进。第一阶段，从农垦系统启动的基础建设阶段（1958、90一1993年），1990年，绿色食工程在农垦系统正式实施。在绿色食品工程实施后的三年中，完成了一系列基础建设工作，主要包括：在农业部设立绿色食品专门机构，并在全国省级农垦管理部门成立了相应的机构：以农垦系统产品质量监测机构为依托；建立起绿色食的产品质量监测系统；制订了一系列技术标准；制订并颁布了绿色食品标志管理办法等有关管理规定：对绿色食品标志进行商标注册；加入了“有机农业运动国际联盟”组织。与此同时，绿色食的开发也在一些农场快速起步，并不断取得进展。1990年绿色食品工程实施的当年，全同就有127个产品获得绿色食品标志商标使用权。1993年全国绿色食的发展出现第一个高峰，：当新增产品的数59、量达到217个。第二阶段，向全社会推进的加速发展阶段（1994年1 1996年），这阶段绿色食品发展呈现出五个特点：(1)产品数量连续两年高增长。1995年新增产品达到263个，超过1993年最高水平1. 07倍；1996年继续保持快速增长势头，新增产品289个，增长9.9%。(2)农业种植规模迅速扩大。1995年绿色食品农业种植面积达到1700万亩，比1994年扩了3.6倍，1996年扩大到3200万亩，增长88. 2%。(3)产量增长超过产品个数增长。1995年主要产品产量达到210万吨，比上年增加203.8%，超过产品个数增长率4.9个百分点；1996年达到360万吨，增长71.4%，超60、过产品个数增长率61.5个百分点，表明绿色食品企业规模在不断扩大。(4)产品结构趋向居民日常消费结构。与1995年相比，1996年粮油类产品比重上升53.3%，水产类产品土升35.3%，饮料类产品上升20.8%，畜禽蛋奶类产品上升12，4%。(5)县域开发逐步展开。全国许多县（市）依托本地资源，在全县范围内组织绿色食品开发和建立绿色食品生产基地，使绿色食品开发成为县城生产水平发展富有特色和活力的增长点。第三阶段，向社会化、市场化、同际化全面推进阶段（1997年至今），绿色食品社会化进程加快主要表现在：中国许多地方的政府和部门进步重视绿色食品的发展；广大消费者对绿色食品认知程度越来越高：新闻媒体61、主动宣传、报道绿色食品；理论界和学术界也日益重视对绿色食品的探讨。绿色食品市场化进程加快主要表现在：随着一些大型企业宣传力度的加大，绿色食品市场环境越来越好，市场覆盖面越来越大，广大消费者对绿色食品的需求日益增长，而且通过市场的带动作用，产品开发的规模进一步扩大。绿色食品同际市场潜力逐步显示出来，一些地方绿色食品食业生产的产品陆续出口到日本、美国、欧洲等国家和地区，示出了绿色食品在国际市场上的强大竞争力。绿色食品国际化进程加快主要表现在：对外交流与合作深度和层次逐步提高，绿色食品与国际接轨工作也迅速启动。为了扩大绿色食品标志商标产权保护的领域和范围，绿色食品标志商标相继在日本国和香港地区开展注62、册；为了扩大绿色食品出口创汇，中国绿色食品发展中心参照有机农业国际标准，结合中国国情，制订了AA级绿色食品标准，这套标准不仅直接与国际接轨，而且具有较强的科学性、权威性和可操作性。另外，通过各种形式的对外交流与合作，以及一大批绿色食品进入国际市场，中国绿色食品在国际社会引起了日益广泛的关注。21世纪是一个“绿色”的世纪，面临日益严重的环境和资源问题，世界各国将在实施可持续发展战略承诺的基础上采取实质性行动，而食物生产将是采取行动的重点领域。常规食物生产方式已引起人们广泛而深刻的反思，只关注食物生产的效率和效益已远远不够，而必须考虑生产方式对资源、环境、消费者的影响，这是因为它们已成为食物价值的63、重要组成部分，并且对食物生产政策、农产品国际贸易产生了影响，未来的趋势是，只有在洁净的土地上用洁净的生产方式生产的食物才更具有竞争力，才能更好地满足消费需求。21世纪的主导农业是生态农业，21世纪的主导食品是绿色食品。绿色食品的有机食品、生态食品、自然食品生产和贸易发展十分迅速，市场容量也在迅速扩在。绿色食品的发展前景：有关专家认为，21世纪将成为“人类生命科学世纪”、“产品质量创新世纪”，当今世界各国都面临着“绿色世纪”和“绿色革命”的严峻挑战。随着高科技的发展，通过多层次加工的健身滋补食品、强力美容食品、野生植物食品、转基因食品等脱颖而出，将以其独特的品质和特性，抢占绿色食品市场。由此可见64、，新世纪绿色食品市场竞争将更加激烈。XX 市作为农业大市，绿色食品资源丰富，开发潜力巨大，绿色市场销售前景看好。绿色产业发展机遇与挑战并存，注重标示本兼治为发展之根本。绿色食品如要超常规发展：首先，要增加市民的环境保护意识，减少污染源，依靠科技增加有机肥和开发“绿色”农药，减少化学肥，为开发绿色食品创造良好的绿色环境。其次，食品加业部门要注重人才、技术、设备、资金的投入，依靠科技开展创新，在提高食品质量上做文章，在研究开发绿色食品上上功夫，把争创绿色名牌作为立足点、着眼点，领取进入国内外市场的“绿色通行证”。只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世人的生活多添一份“绿色65、”。综上所述，观光农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。第四章 项目总体方案设计一、项目建设指导思想1、建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味。生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园生产水平效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。同时为允分展现“黎族民居”特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑“黎族民居”元素。2、兼顾景观生态性与与娱乐性。在对生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景66、观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。3、开发“体验生产水平”。通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。4、服务设施规划具有现代性。在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。二、项目规划原则*休闲观光园区的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和生产水平社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互67、可促进的良性循环。生态园根据自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和“水”的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将生产水平发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和观光业为主要功能区进行开发建设，形成发展长龙生产水平的“三个构想”：发展绿色高效农业，积极发展观光业，适当发展加工业。规划原则：（一）整体性与开放性的原则生态园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结68、合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。（二）生态性原则生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场本身和周边乡村产生不良影响。（三）生产水平性原则生态园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态园本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的生产水平效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划巾将充分考虑生产水平生产的内容。（四）参与性原则 亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感69、”，结合生态园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。（五）特色性原则特色是生园生产水平发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，生态园会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。（六）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。（七）适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对生态园的土地利用作出决定，是其规划设计的重70、要内容。生态观光园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，安对生态园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的生产水平效益。（八）近期和远期规划建设性原则生态园的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。三、项目建设总体方案1、兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲区规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。运用现代化71、市场营销手段，积极发展观光采摘业。2、建立绿色产品生产基地。进行土地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范区。3、建设农业生态休闲观光园。在生态示范区的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的体闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景光和集“自然-生产-休闲-康乐-教育”于一体的景观综合体，发展体验农业观光农业相结合的特色旅游。四、项目建设内容观光农业园立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境、生产优质的绿色农产品为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种养殖项目选择和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。园区规划项目有：采摘72、园、垂钓池、儿童乐园、设施农业、农作物迷宫、田园风光区、生态养殖（水产宙禽）、野营烧烤等项目。在休闲活动安排上，生态农业观光园追求与游客的互动性，游客参与性项目安排有采摘、走迷宫、酿酒（果酒葡萄酒）、编织、垂钓、植物组织培养、老式农耕活动等，是久居城市的人回归自然，追究野趣，体味“住一天农家屋，干一天农家活，吃一天农家饭”乐趣的理想渡假园区，也是学校进行“寓教于游，寓教于乐”的科普教育理想之地。1 海南热带农业生态观光区：以展示区内瓜果蔬菜的奇特性、体验无土栽培、瓜果嫁接的科普性与趣味性为卖点，组织奇特瓜果蔬菜观察体验的旅游产品组合，展示海南特色瓜果蔬菜、橡胶林、兰花等高科技农业产品。规划有综73、合服务区、园艺展示区、工作区、种子展示区、肥料展示区、植物保护区等多个功能区组成，主要展示国内外选育的适宜海南中指作物的新品种，国内外农作物耕作、栽培、水肥管理等领域的最新技术成果等，反映农业技术改良、农业进步。成为海南省农业新品种技术的研究基地、农业新成果的展示基地、具备农业观光、技术推广、职业培训、技术研发等功能。2 四季花田景观展示区：以展示区内在四季盛开的鲜花为卖点。花代表的是生活中美好的事物，花文化体验区既是通过文化景观的设计、文化设施的配置、文化活动的演示等方式，让游客在旅游中充分体验到花文化的无限魅力。本区向游客展示花文化的艺术精神，以参与、体验的旅游形式调动游客的主管意愿，在游74、客与主题项目之间达成深层次的交流。让游客在文化体验中，深切感受自然生态的绚丽多彩，并深悟人与自然共生的关系，使其生活素质和精神境界得以提升。3 田园风光区：以老石扳铺设田埂，并架设老式水车灌溉系统让游客真正参与到农事活动中来。其他包括在园区内放养了等家禽家畜，建有老式茶楼、木楼会议室、茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。4 农作物迷宫区：园区建有农作物迷宫，四季种植不同的农作物，利用其高度形成植物迷宫，或向日葵、或玉米、或小麦，或菊花，每年每季景观小同。其中以旧石扳铺设了纵横交错的道路系统，并在各个结点布置了休闲的桌椅和老井供游客使用。5 垂钓区：农业园建有一个专75、业垂钓池与六个特种鱼垂钓塘，这些垂钓池环境优美，设施齐备，专业垂钓池养殖有多种常规鱼，特种鱼垂钓塘每个塘养殖一种稀特鱼，如美国苘鱼、鲻鱼、南美白对虾等。6 嘻水区：为满足儿童喜欢玩水的需要，农业园建有嘻水河，嘻水河水深在0. 305米之间，河底密铺鹅卵石，河边种植荷花，是儿童夏天嘻水、抓鱼的好地方。7 水果采摘区：生态种养殖系统农业园种植有桃、油桃、李、梨、葡萄、枇杷、枣、杏、柑橘、石榴、柿等种类果树的优良品种，基本上四季有花、全年有果。所有果园严格按照xx省无公害农产品（水果部分）生产：标准进行管理，采用大量施用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管理果园，尤其是果园养鸡，通76、过果园种草养鸡-鸡吃果园害虫-鸡粪还田增强果矧园土壤肥力。果尉水土得到良好保持，同时减少劳动用工，减少农药（除草剂和杀虫荆）用量，提高了果品质量，还为农业园餐厅提供了大量优质放养本鸡和本鸡蛋。8 餐饮区：农业园建有较大规模餐饮区，餐厅颇具乡村建筑风格，拥有几十个大、小包厢，设施齐备。可同时供500人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。9 生活管理区：朴实的砖房，弯曲延伸的石板路位于职工宿舍与服务建筑之间，在建筑风格、景观设计上与整体协调。10 木屋别墅区：建形态各异、别具特色、外观新颖、内部设施完备的别墅。11 农家四合院：条件优雅、77、设施完备的农家四合院，接待游客。我国农业回顾展就布置在其中。农业回顾展以详实的文字说明、图片、实物、模型等形式展示了我同古代农业、传统农业和现代农业发展的历史。展览重点介绍了我国农业的种植技术、园艺作物技术的发展，以及农业生产工具和生产设施，突出了知识性、趣味性、观赏性，对市民、青少年、学生具有较强的教育意义。农家小院中，还可以摇辘轳打水、推碾子磨面、野炊等活动，体验乡情农趣。12 棋艺荼社：建成100平方水的棋场所一个，制造木制棋子。一侧建设木椅供游人对弈、休憩品茶。13 儿童乐园：园中新建儿童乐园，在环境优美的树林中的儿童乐园设有小朋友们喜爱的小猴抬轿子、火车快快跑、弹跳蹦蹦床、开心小木马78、等多项游乐设施，安装了滑梯、漫步机、摇篮、秋千、组合训练器、单（双）杠等20余种娱乐健身器材，还有摸鱼池、吊床、露营帐篷等，伴着悠扬的童乐，骑着心爱的小木马，为小朋友们提供了尽情玩要的场所。14 素质教育区：该区主要设置自然作坊、二十四节气广场等，通过这些内容来达到自然教育的目的。作坊中有例如泥人坊、染布坊、纺织坊、草叶工艺作坊等，在这坐人们穿上自己染色的衣服，制作自已喜欢的泥人玩偶，学习纺织技术，观看昆草制作过程等一些民间工艺，体现了参与性。二十四节气广场，让游人对民间的各个节气的传说、俗语，以及各个节气对农业生产的关系有所了解，地方历史文化的注入体现了亲和地方特色的设计理念。15 附属建设79、：1)沼气池满足生态园照明、动力等需要。2)滴灌系统。3)小型现代化养殖园，用于现代化养殖技术的展示和推广。将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。4)停车场。5)服务接待区。第五章 项目技术方案一、技术方案原则本项目的技术方案依照项目区的生产水平、社会条件、遵循自然、社会和生产水平系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。二、生态环境综合治理技术重点推广使用现代化种养80、殖术和“畜-沼-果”、“种-养-沼-能”生态利用模式。对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表骨流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，也优化了生态环境。三、无公害农产品生产技术利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。存生产过程中81、，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。四、庭院生态模式建设技术根据项目的自然、生产水平条件，结合家庭场馆建设，选择庭院生态模式。重点引进立体农业种植技术发展“生产水平林果蔬菜家禽”生态模式：引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“生产水平林果花卉养殖业”；引进、推广生态养殖技术，发展“养殖业生产水平林果”生态模式。一个以上专业生产项目的生态庭院，使其家居环境更加优美、生产水平更加富裕。第六章 国民生产水平评价82、社会评价（一）“可持续发展”将成为主导各国农业生产水平发展的指导思想21世纪世界生产水平的发展将进入一个新时代，即知识生产水平时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业生产水平发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为生产水平发展的支柱产业。（二）生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20%。生态旅游之所以具有强大的生力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态83、”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。84、它既强空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、生产水平发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证生态旅游区可持续发展的一种有效途径。在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村生产水平的协调发展。（三）生态农业观光园建设是促进农业和农村生产水平持续健康发展、农业资源85、高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路。许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会生产水平发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。据了解，“十五”期问农业部门将积极发展生态农业，努力防治面源污染，寓生态环境建设和保护于农业增效、农民增收之中，促进农业和农村生产水平的可持续发展。专家介绍，发展和保护是我国农业而临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，存很多地区是建立存牺牲生态环境基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型生产水平增长与式和掠夺式资源开发利用与式必须尽快扭转。不少专家也指出86、，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系：（四）生态农业观光园可持续发展的方向建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。xx市作为农业大市，发展观光农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高我市农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境。避免对野生动植物的干扰破坏，并与生态农业、林业等的建设结合87、起来考虑。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的种种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。观光农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但H前部分观光农业园片面追求生产水平利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与观光农业可持续发展道路背道而驰的。观光农业的“农业”内涵，应定位于旅游与生态农业协调所体现的地域特点，即地域生态农业特色和地域农业文化特色。根植于符合自然生态的生态农业和传统的农村民俗文化必须加以保持并得以充分体现开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视生产水平、生态、社会三大效益相结合，这是x88、x农业生态观光问旅游的可持续发展道路。（五）生态效益带动陵水县的环境治理，加速xx市整体风貌整治工程，再现xx市几十年前的郁郁葱葱。同时，随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，训调节大气候，生态环境向良性循环的方向发展。（六）社会效益项目每年可向市场提供载公害的蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。第七章 研究结论与建议一、方案总体描述生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面89、拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽，另一方而改变了传统的农业生态结构，优化了农业生产水平的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加价值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村生产水平、优化农业结构的有效措施。同绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动陵水县农业结构调整。二、结论与建议结论：在经过生产水平效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：xx生态农业观光列建设具有良好的社会、生产水平、环90、境效益，项目建设可行。建议：工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、验证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。第一章 总论一、物流仓储合作项目背景1项目名称物流仓储合作项目2合作单位概况合作单位名称：上海棱光股份有限公司、上海龙泾钢材市场经营管理有限公司。上海棱光股份有限公司简介：该公司系于1992年5月19日经上海市建委(1992)第434号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，公司股票于1993年2月9日在上海证券交易所上市交易91、，是由全民所有制企业上海石英玻璃厂改制而成。经营范围：石英玻璃，电子仪表，半导体材料，工业气体,化工产品,机电产品，汽车货运运输，日用百货，针纺织品，进出口业务(按批文)，汽车配件，出租汽车业务，跨省市公路旅客运输(以上涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司位于吴泾工业区龙吴路4900号，共占地面积15.23万平方米。公司注册地址：上海市吴泾工业区龙吴路4900号。公司注册资本：15,138万元，营业执照注册号码：3100001000769。上海龙泾钢材市场经营管理有限公司简介：上海龙泾钢材市场经营管理有限公司创建于2004年，位于黄浦江畔黄金水域中游，背靠氯碱万吨级深水港码头，前依交通便捷的龙92、吴线，占地面积238亩。龙泾公司在短短的几年中取得了骄人的业绩，成为集物流、仓储、贸易为一体的钢材现货交易市场。现在龙泾公司机构健全，人才济济，各项服务设施齐全，目前公司拥有员工160多人，其中本科、大中专学历员工占45%以上；一期投资3000万元，拥有露天仓储200余亩，室内仓储6000M2；生活、交易区21000M2，交易室300余间，配套住宅150余套；仓储货场的各类设备先进齐全，布局合理，有10台行车，气吊、电吊各2台，门机3台；公司码头吞吐量每年以30%的速度增长，现已突破15万吨/月；截止2008年底市场交易额累计达到120亿元，货物库存量3.4万吨,并以33%的速度递增；大户、名93、企纷纷抢驻市场，已有近260余家商企进驻，其中实力雄厚、信誉和效益良好的企业200多家。2005年，公司在天津设立办事处，为客户催办货物、集港事宜、联系船舶、汽车、火车运输等一条龙服务；同时开办统一采购、集中运载，缩短进货周期，及时为客商反馈天津、唐山等地的钢材信息，使客户在第一时间掌握市场行情，在商场竞争中更具优势。今天的龙泾钢市已实现为客户和企业全面打造市场，实现飞跃发展构筑三大优势平台：A、科学、迅速、便捷的物流交通网；B、快速反应信息的电子商务管理局域网；C、采取担保取得金融机构贷款的支持和可在工商税务申请一般纳税人的政策扶持。龙泾钢市位处新兴的城郊结合部闵行区吴泾镇，（正处于上海市的94、中心），地理位置非常优越。3物流仓储合作项目可行性研究报告编制依据1、国家十一五发展规划纲要2、上海市国民经济和社会发展“十一五”发展规划3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、物流仓储合作项目概况1物流仓储合作项目拟建地点本项目拟建于上海市闵行区龙吴路，距离港口很近。2物流仓储合作项目建设规模经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的钢材物流中心。具体建设规模如下：（1）项目占地面积100亩，建筑面积9000万平方米；（2）运营后，具有年卷板开平120万吨，仓储8万吨的能力。3物流仓储合作项目主要建设条件本项目位于我国钢铁贸易的主要市场上海市。95、目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材交易市场达个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。4物流仓储合作项目投入总资金及效益情况本项目投资额为6500万元，年实现营业收入4800万元,年实现净利润2500多万元,投资可以在3年内收回,具有很96、好的经济效益。5物流仓储合作项目主要技术经济指标三、项目可行性分析随着国家经济的企稳回升和上海市“两个中心”建设步伐的加快，钢材需求出现回暖该钢贸企业带来新的机遇。上海棱光股份有公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外环线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益97、好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。四、问题与建议目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。第二章 市场预测随着国家宏观经济政策的调整和拉动内需的扩大，必将带来钢材消费新的增长，特别是钢材期货交易市场的开通，钢材物流企业的仓储、加工、销售效益十分看好。目前在上海地区投资建设钢材加工企业和钢材期货交割库定有良好收益。一、我国钢材消费市场分析12009年上半年钢材消费市场状况据工业和信息化部发布的2098、09年上半年钢铁行业运行报告显示，2009年上半年，由于国内需求回升，加之钢铁生产原料、燃料价格上涨，国内钢材价格稳步上扬。据测算，上半年，国内钢材消费总量3.1亿吨(含重复材)，比去年同期增长7.1%，增幅较一季度提高将近5个百分点。宏观经济政策促进了国内钢铁消费量增加。2009年上半年，国内粗钢产量达到2.6658亿吨，同比增长1.23%，粗钢表观消费量达到26798万吨，同比增长10.1%。由于国家产业政策的调整，政府4万亿投资重点主要为铁路、公路、机场、灾后恢复重建、廉租住房等，2009年以来，钢材的消费情况发生很大的变化。建筑和交通受益于政策投资，钢材消费增长明显。2009年15月，99、国内钢材消费流向为：建筑51.9%、工业33.8%、交通6.3%、其他8.0%，而2008年钢材的消费流向结构是：建筑49.3%、工业37.1%、交通5.2%、其他8.4%。具体来看，在钢材消费大户中，今年上半年房地产开发消费钢材同比增长12.6%，铁路估计同比增长约158%，汽车行业同比增长约16.5%。据中国物流信息中心市场监测，国内钢材市场需求1月份比去年12月上涨3.1%，2月份比1月份上涨0.4%，3月份回调7.0%，4月份比3月份下降4.5%，5、6月份连续上涨，环比涨幅分别为1.8%和2.9%。报告称，今年上半年宏观经济形势转好，工业生产加快回升、固定资产投资保持快速增长、钢材消100、费的汽车、房地产等主要下游行业景气回升，带动了国内钢材市场需求明显回升。报告还显示，今年上半年，虽然国内钢铁生产总体上看依然呈现低速增长，但同一季度相比增速明显提高。上半年钢材和生铁产量增幅分别比一季度提高2.9和1.3个百分点，粗钢产量增长基本同一季度持平。报告指出，今年上半年我国刺激经济增长的一揽子计划不断发挥效应，经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升，由此带动了国内钢材市场整体回暖。2钢材消费市场发展利好因素分析钢铁是重要的工业原材料，被称为工业的“骨骼”。钢铁工业是国民经济重要的基础产业，是国民经济社会发展水平和综合实力的重要标志。徐向春认为，钢铁行业能够为汽车、石化、房地产等101、重要产业提供原料。如果国内钢铁行业发展的好，就不会受制于人。此外，钢铁行业也会拉动煤、电等能源行业的发展。因此钢铁行业被誉为工业“骨骼”。国家十大产业振兴规划中，除了钢铁业振兴规划本身外，获得振兴规划席位的其他九大行业多半都与钢铁有关。其中还包括与钢铁消费密切相关的几大下游产业汽车、船舶、石化、轻工、装备制造等。据公开数据显示，汽车行业占国内钢铁需求的3.62%，汽车的外壳、底板、车轮等要消耗大量的板材和少量特钢与钢管。装备制造业耗钢量占国内钢铁需求的16.2%，工厂机床、冶金生产设备等主要消耗板材、管材。船舶业造船加上修船、船舶分段及海洋工程的用钢量占到国内需求的2.1%。轻工业耗钢量占国内102、钢铁需求的7.89%。轻工业用钢主要体现在自行车用的板材、焊管，家电使用板材，五金使用线材等。此外，石化行业的大型石化设备、钻井石油管、石油天然气运输管道等也是用钢大户。这些都将用到大量高温、高压、耐腐蚀的特制钢管和板材。另外，物流业的振兴也与钢铁业有着间接关系，因为物流业涉及的铁路、公路、民航、海运等都属于钢铁业的下游行业，另外物流业振兴也将有利于钢铁原料和产品的运输和销售，将降低钢铁行业的成本。钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用103、。3钢材市场消费趋势分析中钢协表示，如果没有积极地刺激经济增长的各项政策措施，预计2009年我国钢材消费量将下降为3.9亿吨左右。但随着4万亿元投资刺激政策以及十大产业振兴规划等政策的出台，预计2009年钢材消费量约为4.3亿吨。其中，装备制造、石化、船舶、汽车四大行业的用钢量比2008年将增加1000万吨。随着钢铁下游产业的带动，加上4万亿元投资计划的实施，钢铁行业逐步复苏。据悉，十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。二、我国钢材期104、货交易市场的发展上海期货交易所2009年3月27日正式开始了螺纹钢和线材期货合约的交易，钢材期货终于瓜熟蒂落。作为成熟、完整市场体系的重要组成部分，钢材期货交易市场的建立，有利于中国钢材市场的长期健康发展。中国目前已经成为全球最大的钢材生产国、消费国和出口国，在世界钢材市场份额中占据举足轻重的位置。但是，目前中国并没有因此在国际市场上拥有钢材及冶炼原料的价格话语权，未能成为全球钢材及主要原料的定价中心。同时，由于生产和流通企业过于分散，由于缺乏权威的市场价格，缺乏必需的市场避险场所，引发了钢材市场价格剧烈震荡和相关生产流通企业的重大损失。为此，迫切需要建立钢材期货交易市场。其实，早在钢材期货交105、易批准之前，一些所谓“准期货”，即钢材电子交易市场已经提前登场了。有关资料显示，近些年来，国内钢材电子交易市场发展迅速。目前，仅上海地区就存在四家钢材电子交易市场，远期日均交易量达万吨，其价格在国内市场日益受到关注，已经成为现货市场的重要补充。实际上，我国早在上世纪90年代就曾在全球率先推出过钢材期货。1993年3月，苏州商品交易所首先在国内推出了6线材的期货交易，之后，包括天津联合期货交易所、沈阳商品交易所、重庆商品交易所以及上海建筑材料交易所等都相继推出了该品种的期货合约。不过，当时国内期货市场发育不成熟，线材期货交易后期出现了过分投机的违规现象，甚至出现恶性逼仓行为，该品种最终于1994106、年被国务院暂停。但是，钢材期货交易市场对钢材交易的推动作用还是可以被反映出来的，1993年，钢材期货市场建立后，由于市场需求面广量大，线材期货推出后，交易异常活跃，一度成为国内交易量最大的品种，累计成交总量达4.52亿多吨，成交金额达1.32万亿多元，交割总量亦达到了250万余吨。而如今，不仅钢铁行业规模大大扩展，2008年国内螺纹钢和线材产量累计达到了1.7亿吨，占全球钢材总量的13%左右。更为重要的是，目前期货市场的参与者规模与当年相比已有过之而无不及而钢材交易市场的发展是钢材物流仓储市场发展的基础之一，因此，上海钢材交易市场的发展对全国尤其是上海的钢材物流仓储的发展产生重要的积极作用。三107、钢材物流企业的效益状况1.我国钢铁物流企业总体概况钢材物流型的钢贸企业依托行业电子商务平台，以钢铁物流的供应链为主干进行资源整合，改进企业的经营模式，使企业内部的作业链上含有物流供应链上部分或全部的主要经营环节，组建集采购、配组、分装、贮存、调运、加工和信息服务于一体额钢铁物流配送中心，借助钢铁物流供应链上个功能部门之间的协同效应和成本转嫁效应，为目标企业提供点对点、门对门、零库存、一站式服务的整体解决方案，实现钢铁物流业的集约化发展。钢材物流企业作为专业的钢材物流服务公司，不仅具有专业化的服务水平，而且还对钢材企业的成本节约有重要的作用，目前，专业物流行业的重要作用已越来越被认可，物流作为108、国民经济的一个重要部门也为我国经济发展发挥着越来越重要的作用。中国物流与采购联合会的统计显示，2008年,我国社会物流总额达89.89万亿元,同比增长19.5%，增速回落了6.7个百分点。此外，中国目前流通领域发展仍显不足，物流行业发展潜力巨大，物流行业对国内经济的影响正日益显现。为此，2009年2月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过物流业调整振兴规划。物流业作为我国十大产业振兴规划之一被敲定。会议指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。2007年中国物流总成本占GDP的比重约为18%109、，但是我国物流业总体水平落后。会议确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。物流业振兴规划的出台及国家相关政策的倾斜，必将推动我国物流行业包括钢材物流行业的发展。2.我国钢铁物流产业发展重点与取得的成果近年来，我国的钢铁物流产业发展迅速，侧重于以下四个方面：1）传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；2）政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；3）注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；4）注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。110、同时，我国钢铁物流产业取得了较为丰硕的成果，主要表现在以下三个方面：1）钢材加工配送中心渐显规模我国现有300余家钢材加工配送中心，主要分布在华南、华东、中南部等经济发达地区，涉及品种有冷轧薄板、电工钢、镀锌板、镀锡板、彩涂板、不锈钢板、热轧酸洗板、热轧中厚板等，主要为汽车、家电、电子、建筑、轻工、钢窗、办公设备等行业提供服务。当前，钢材的加工配送呈现“三高”趋势，1）剪切线的技术装备水平越来越高；2）产品加工精度越来越高；3）加工自动化程度越来越高。我国钢材加工配送中心的投资主体主要有四种类型：1）钢铁企业投资建设钢材加工配送中心，目的是延伸产品规格范围，提高直供用户比例，为用户提供更为便捷111、优质的服务。宝钢目前已拥有各类的剪切加工配送中心27家，覆盖华东、华南、东北、华北、西南、西北六大区域18个重点用钢城市。2）有实力的钢铁贸易商积极拓展经营触角，投资建设钢材剪切加工配送中心。如中钢集团天津公司在天津兴建钢材加工配送中心。3）国外企业如韩国浦项、日本商社等在我国投资建设钢材剪切加工配送中心；4）终端用户如造船、汽车、家电等生产企业自建分条、横切、冲片、套裁、激光拼焊生产线，在满足自用后，向社会提供加工配送服务。2）钢铁物流园区不断涌现随着钢铁工业的快速发展，钢铁物流园区作为现代钢铁物流产业发展的一个新趋势，建设速度加快，并越来越受到我国各级政府和相关企业的重视和支持。华南、华112、北、西南、西北、华中等区域的钢铁物流节点城市都陆续建设了钢铁物流园区。广东乐从钢铁物流基地、江苏惠龙港国际钢铁物流中心、天津国际金属物流园区等如今已成长为中国规模最大的钢铁交易园区和钢铁贸易集散地。天津北辰钢铁物流园区被列入天津市20项重大服务业项目和天津区县重大项目。“石家庄筹建大型钢铁物流中心”项目被列入2009年河北省级重点项目。钢铁物流园区依据业态大致有三种类型：1）传统的钢铁交易市场通过设施升级改造以及钢铁贸易商的重新整合，转型为钢铁物流园区；2）大型钢铁生产企业为实现专业化、现代化管理而投资建设钢铁物流园区；3）钢铁生产企业与流通企业共同投资建设物流园区，实现生产和流通的有效衔接。113、钢铁物流园区可以解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，提高钢铁经营的规模效益，满足货物联运发展的需要。3）钢铁行业电子商务发展迅猛我国钢铁行业的电子商务日益成熟，在促进钢铁大物流的形成、活跃钢材流通市场、降低物流成本、增加信息的透明度等方面起到应有的作用。我国的钢铁行业的电子商务主要有以下四类：1）以钢铁资讯为主，如兰格钢铁网、我的钢铁、中国联合钢铁网、钢之家以及中华商务网等；2）以钢铁远期合约为主，国内前三甲分别是上海大宗钢铁电子交易中心、兰格钢铁电子交易市场以及中国钢铁电子交易中心； 3）以钢铁现货交易为主，如宝钢的东方钢铁在线、上海中金钢铁电子交易中心；4）以钢铁产品搜索引擎114、为主，如兰格搜钢、上海搜钢网等。四、竞争情况分析1.主要竞争对手由于上海市的钢材交易量较大，居全国前列，因此导致了上海的钢材物流行业比较发达，钢材物流企业也较多，全市共有钢材物流企业100多家，下面仅列举其中的一部分企业。2.竞争对手优劣势目前钢材物流企业主要包括两类：一类是实力比较强的大中型物流企业，这类企业一般从事专业的钢材物流服务，包括产品加工、配送、仓储、运输等，其服务水平比较高，服务范围也比较宽。另一类是小型钢材物流公司，这类企业主要从事钢材产品的运输，服务产品单一，实力较弱。第三章 资源条件评价钢材物流仓储行业主要以钢材贸易为基础的，钢材贸易形势繁荣，则钢材物流仓储行业也会受益匪浅115、，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。我国是钢铁生产和流通大国，粗钢产量连续13年稳居世界第一。2008年，我国生产粗钢50048.8万吨，同比增长1.13%。2009年上半年我国累计生产粗钢26658.29万吨，同比增长1.23%。2008年全球钢铁企业排行榜中，我国的宝钢集团、河北钢铁集团、武汉钢铁集团和山东钢铁集团四大钢铁企业进入前十。我国钢铁生产企业众多，最新的统计数据显示，我国共有钢铁企业7561家，其中，冶炼企业（炼铁、炼钢、铁合金冶炼）2691家；钢材加工企业4870家。当前我国的钢材流通主要方式仍然是直供和分销。中国钢铁工业协会统计数据显示，2008年，中国钢铁工业协会会员企业116、向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08%钢铁贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球钢铁贸易的规模得到了飞速发展。中国钢铁贸易占世界钢铁贸易的比重不断上升。钢铁贸易在我国对外贸易以及钢铁工业发展中的地位也日益重要。另外，在国内市场中，上海是我国钢铁贸易的主要市场之一。据上海钢铁服务业协会披露，目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。发展制造业与服务业融合的生产性服务业，是上海加快发展现代服务业的“重要内容”。作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海117、已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材交易市场达个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。据上海钢铁服务业协会近日透露，上海正加大力度以宝钢所在的宝山地区为核心培育发展钢铁服务产业，形成钢材贸易、信息发布、融资担保、物流配送及中介服务等多种平台。目前上海交易量中的七成在宝山完成，年交易额超过1000亿元。依托宝钢和港口，宝山已形成钢铁延伸业和现代物流业高度集聚的产业118、特色，正在成为国内钢铁服务业规模最大、发展最快的地区之一。据了解，上海目前共有6000多家钢铁服务企业，其中有2800多家集聚在宝山地区。钢材配送中心、大型钢材仓库和大型钢材交易市场等服务形态“已联成产业链”。全国钢材交易量的五分之一在上海完成，而上海交易量的70%在宝山地区完成，年交易额超过1000亿元。第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案一、建设规模本项目建设规模为：月产10万吨卷板开平；8万吨库存量钢材仓库；二、产品方案作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务方案包括：1.卷板开平服务2.提供钢材期货交割场所服务3.钢材仓储服务4.螺纹钢、线材装卸服务第五章119、 物流仓储项目场址选择一、物流仓储项目场址所在位置现状1物流仓储项目地点与地理位置本项目的地址是上海市闵行区龙吴路4900号。闵行区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。北纬31.05度，东经121.25度。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。吴淞江流经北境，黄浦江纵贯南北，分区界为浦东、浦西两部分。闵行是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要工业基地、科技及航天新区。本项目位于闵行区吴泾镇。吴泾镇成立于2000年10月，在原吴泾街道办事处和塘湾镇的基础上“撤二建一”建立而成。辖区37.15平方公里120、，下辖8个行政村、10个居民委员会，常住人口10万。吴泾镇地处闵行区东南部，位于黄浦江东流北折处，有“黄浦江第一弯”之称，是上海西南水运主要物流周转地。东、南两侧沿黄浦江为界，分别与闵行区浦江镇、奉贤区金汇镇隔江相望，西接闵行区江川街道、颛桥镇，北与梅陇镇接壤，东北与徐汇区华泾镇交界。A15高速公路横贯东西，拉近与浦东机场的空间距离。规划中的地铁M15号线及虹梅南路快速干道纵贯南北，将为吴泾提供又一纵向通道。紫竹科学园区座落镇中，跨国公司及其研发中心云集，上海交通大学、华东师范大学两所知名高校人才济济，吴泾化工区正在进行综合治理，将成为集精细化工、环保化工及现代物流于一体的现代化工区。这一切使121、吴泾镇成为集科技、人才、管理等众多优势于一身的镇，潜力巨大，前景美好。上海棱光股份有限公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外环线，在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势，发展现代钢材物流前景广阔。2物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积项目占地面积100亩，位于上海市闵行区龙吴路4900号，属于上海棱光股份有限公司厂区内闲置土地，属于工业用地。3土地利用现状目前，此地块处于闲置状态。二、物流仓储项目场122、址建设条件1气候条件闵行区具有北亚热带季风气候特征，四季分明，冬夏长，春秋短，日照充足，雨量充沛。2城镇规划及社会经济条件闵行区现有9个镇、3个街道，1个市级工业区，共163个村民委员会和311个居民委员会。区政府设在上海地铁1号、5号线地铁终点站莘庄镇。2008年末，全区户籍人口91.50万人，比上年增长3.3%。其中非农业人口81.75万人，比上年增长5.1%。出生人口9287人，出生率10.3，比上年下降1.3个千分点；死亡人口6381人，死亡率7.1，与上年持平。人口自然增长率为3.2。户籍人口计划生育率为99.5%。平均期望寿命81.76岁。外来流动人口87.14万人，其中居住半年以123、上流动人口66.75万人，人口出生总数1.12万人，流动人口计划生育率为91。2008年，闵行区国民经济继续保持了平稳较快发展的良好势头。初步核算，全区地区生产总值1120.40亿元，比上年增长15.0%。其中，第一产业增加值1.95亿元，增长13.3%；第二产业增加值776.80亿元，增长14.0%；第三产业增加值341.65亿元，增长17.5%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为0.2%、69.3%和30.5%。财政收入稳步增长。全年实现财政总收入319.30亿元，比上年增长17.3%，其中区级财政收入96.53亿元，增长12.7%。2008年完成税收收入304.23亿元124、（不含契税），增长19.0%。固定资产投资总量平稳增长。2008年完成全社会固定资产投资总额295.56亿元，比上年增长5.5%。其中基本建设投资133.53亿元，增长13.2%；房地产开发投资131.96亿元，下降9.0%。从产业投向看，第二产业投资103.81亿元，增长10.6%，所占比重为35.1%；第三产业投资191.74亿元，增长3.0%，所占比重为64.9%。2008年新增本地劳动力就业岗位3.58万个，完成全年目标的119.5%，其中农村富余劳动力非农就业5534个，完成全年目标的110.7%。“双困人员”全部得到安置，共安置571人；“零就业家庭”动态为零，累计解决170户。全125、区新增青年见习基地94家，新增青年见习人数1968人。至年末，全区共有交通协管、劳动监察等“万、千、百人”就业项目24个，安置从业人员1.85万人，其中就业困难人员占50%。“双困”人员就业基地18家，吸纳就业困难人员342人。年末城镇登记失业人数13348人，比上年减少668人。3交通运输条件闵行区地处长江三角洲东南前沿，在上海市腹部，中心城区西南部，形似一把“钥匙”。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南与奉贤区隔江相望；西接壤于松江区、青浦区；北部长宁区、嘉定区；与虹桥经济技术开发区和漕河泾高新技术开发区相连，闵行经济技术开发区和虹桥国际机场座落区内。区域总面积371.68平方公里，占上海126、市总面积的5.86%，吴淞江流经北境、黄浦江纵贯南北，浦江两岸河道纵横，水网密布。境内地表为第四纪沉积层所覆盖，土层松厚肥沃，地势平坦，平均海拔4米左右。闵行区拥有水、陆、空立体化的完备交通网络，是沿海城市中交通条件最快捷便利的地区。空路：上海虹桥国际机场距区政府仅10分钟车程，从莘庄到浦东国际机场只需30分钟。水路：黄浦江流经区内的黄金水道达26.8公里，沿途建有8个万吨级泊位，年吞吐量400万吨。陆路：全区现有道路229条，总长1000多公里。318、320两条国道途经区内通往南北。坐落在莘庄的亚洲第一立交莘庄立交，与外环线、内环线、延安路高架、沪闵路高架、沪嘉高速公路、莘奉金高速公路以及127、始于闵行区的沪杭、沪宁两条高速公路等盘桓相连。地铁一号线、莘闵轻轨已建成通车，城市交通基本实现网络化、立体化。4公用设施社会依托条件闵行区的城市环境建设名闻中外。目前，全区绿化覆盖率达38，人均公共绿地12平方米，废污水实际集中处理率达86左右。1999年，闵行区成为中国第一个国家保护规范城区，2000年创建成国家园林城区，2001年被授予“中国人居环境范例奖”，2002年被联合国授予“迪拜人居环境范例奖”。闵行区投资100多亿元用于市政基础设施建设，供水、供电、供气、通讯和污水处理配套完善。供水：全区供水总量1.9亿立方米，其中生活用水全部取自黄浦江上游，日供水量达80多万吨。供电：区内建有128、7座22万伏变电站，1座11万伏变电站和33座3.5万伏变电站。供气：区内燃气率达100，是全市第一个达到燃气化的区。东海天然气输气管铺设已经完成。通讯：全区拥有电话装机总量57.72万门；排污：全区建有3座城市污水处理厂和3大截流外排工程组成的污水处理收集系统，具有日处理10万吨生活用水、50万吨工业废水、截流外排65万吨污水的能力。5防洪、防潮、排涝设施条件本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。6环境保护条件物流仓储项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。7法律支持条件本项目建设符合有关法律规定的要求。8征地、拆迁、移民安置条件本项目所建地块目前为闲置地块，无拆迁、移民方面的问题。9施129、工条件本项目所有施工条件都已经具备。5物流仓储项目场址地理位置图注：图中红色标识为项目厂址第六章 物流仓储合作项目设备方案和工程方案一、物流仓储合作项目主要设备方案1物流仓储合作项目主要设备选型2物流仓储合作项目主要设备来源本项目设备主要选用国产设备。3物流仓储合作项目推荐方案的主要设备清单二、物流仓储合作项目工程方案本项目占地面积100亩，厂区内建筑面积约占9000平方米。主要建筑物包括：卷板开平厂房和仓储库。卷板开平厂房、仓储库均采用钢结构建筑。第七章 物流仓储合作项目燃料动力供应一、燃料、水、电供应1物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量2物流仓储项目水、电供应来源生产经营用电主要来源于市130、政供电。二、燃料、水、电价格第八章 总图与公用辅助工程一、物流仓储项目总图布置场区的建筑物包括：开平车间、钢材仓库、设备仓库、储油仓库、产品仓库、办公场所及职工宿舍和食堂。本项目总体布置分两排，场区前排从西向东依次为办公场所、职工宿舍和食堂；场区后排从西向东依次为储油车间、产品仓库、开平车间、设备仓库、钢材仓库。这样既使生产区与生活办公区分开，又使职工生活区远离开平车间的噪声干扰。各建筑单位周围根据建筑布局状况设置厂区内相应绿化及道路，物流通道6-8米宽，人流通道4米以上宽；各建筑单位和相邻建筑之间至少留有12米以上间距，保证自然采光、通风、日晒条件良好。二、物流仓储项目公用辅助工程1物流仓储131、项目给排水工程本项目供水主要来源于市政用水。厂区内铺设给水管道，最大给水量达到42吨/时，能充分保证项目用水需求。全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣，厂区内所有生产生活用水不外排。本项目在厂区东南角建有蓄水池，集中收集厂区雨水，多余雨水经混凝土管排放至室外民渠。2物流仓储项目供电工程本项目厂区用电的电压为220V和380V，频率为50HZ，项目用电总负荷为4870KW。项目厂区中部有3500伏的高压电缆经过，本项目供电直接从厂区中部高压柜通过电缆引入两路10KV电源132、，再通过6个开闭器引至厂区的3个2800箱变，由箱变内的变压器将高压变为厂区所需电压后由地下管井引至各车间。3物流仓储项目通信设施电话本项目电话通信业务到闵行区联通营业厅办理，从距离项目所在地最近的闵行区电话局引入电话线，在公司安装“集团电话”进行电话通讯。网络网络通讯拟采用如下方案：从距离项目所在地最近的联通公司机房接入2M ADSL到公司机房，设置防火墙后由网线连接路由器，再由路由器连接交换机后与各台计算机相连接，从而实现网络通信。4物流仓储项目供热设施拟建项目计划采用电热地膜供暖系统对场区进行供暖。电热地膜供暖系统是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜,由可导电的特制油墨、金属载流条经加工、133、热压在绝缘聚酯薄膜间和防水、耐压绝缘套制成。工作时以电热膜为发热体,将热量由下而上送入空间，使人体和物体首先得到温暖，其综合效果优于传统的对流散热器供暖方式。电热地膜系统由电源、温控器 、连接件、绝缘层、电热膜及饰面层和防水耐压绝缘套构成。电源经导线连通电热膜，将电能转化为热能。由于电热膜为纯电阻电路，故其转换效率高，除一小部分损失外，绝大部分被转化成热能 。5物流仓储项目制冷设施场区车间、宿舍、食堂采用风扇和冷气相结合的制冷措施。6物流仓储项目维修设施本项目建成后，设备维修有专门的技术人员负责，另外，公司每年都会准备一定的设备维修费用，用于项目设备的维护和维修。7物流仓储项目仓储设施本项目建134、有一个钢材仓库，一个产品仓库和一个设备仓库。其中钢材仓库用于对外营业用，是主营业务之一；产品仓库用于暂时存放开平加工的来料及产成品；设备仓库用于存放物流设备。第九章 物流仓储项目节能措施一、节能措施本项目采用以下措施进行节能：（1）在供暖设备的选择上，采用国内先进的电热地膜供暖，电热膜地热供暖系统的节能包括三个方面：电热膜自身热转换率高达99.28%，并且能够实现建筑节能以及行为节能。（2）本项目计划采购的生产设备均为国内先进的节能设备。（3）本项目厂区规划图经业内专家设计，项目车间安排、物流通道科学合理，在生产过程中，能够充分节约人力、物力。（4）培养职工节能意识。二、能耗指标分析（1）电热135、地膜供暖无需锅炉、暖气片及管道，不占室内空间，无噪音、无气体排放污染；绿色环保健康。比空调供暖节能15-40，比锅炉供暖节能20-50。（2）采用以上节能措施后，估计单位产品（建筑面积）能耗比国内同类产品低20%左右。项目建成后，节能水平将达到国内先进水平。第十章 物流仓储项目节水措施一、节水措施本项目采用以下节水技术进行节水：(1)水资源重复利用，全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。(2)回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用，以达到节水的136、目的。(4)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。(5)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。二、水耗指标分析采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了中国节水技术政策大纲规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。第十一章 物流仓储项目环境影响评价一、场址环境条件（1）水环境项目所在地吴泾镇河流多属潮汐型河道，在黄浦江水的补充下，水体自净能力较强，水质较好，且排入河道的生活污水和工业废水尚未超过河道的纳污能力。故而该区域的河道水质随黄浦江水质的变化呈起伏变化。（2）环境137、空气2008年，闵行区环境空气质量优良天数达333天（其中优级天数86天，良级天数247天），优良率为91.0%，较2006、2007年分别上升了2.5%和2%，是自2004年开始空气质量日报以来的最好值，且近三年的空气质量优良率呈现逐年升高的趋势，总悬浮颗粒、二氧化硫、可吸入颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达二级标准。（3）声环境项目所在地噪声情况较为严重，因此本项目在施工过程中要注意采用低噪声的施工机械且做好噪声防治工作。二、项目建设和生产对环境的影响1物流仓储项目建设对环境的影响（1）项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染；（2）施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量138、造成影响；（3）施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；（4）施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。2物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。三、环境保护措施方案（1）施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。（2）为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少139、表土的裸露。（3）在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）和上海市有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。（4）施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。（5）针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传140、播途径上采取相应的降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。（6）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。（7）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。四、环境保护投资针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大场区内的绿化投资，增强隔音效果。五、环境影响评价（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008工业企业厂界噪声排放标准中要求，对环境影响不会太大。（2）拟建项141、目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。（3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1有毒有害物品的危害本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。2危险性作业的危害本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。二、消防设施消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于物流仓储项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备142、包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救；严格遵循建筑设计防火规范的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料；根据建筑设计防火规范的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。第十三章 物流仓储合作项目组织机143、构及人员配置一、物流仓储合作项目组织机构1物流仓储合作项目管理机构组织方案和体系图本项目管理体系图如下：总经理：全面管理本项目事务；业务部：负责物流仓储业务的合作、洽谈、签单等；物流部：负责钢材等货物的吊运及运输；仓储部：负责仓库的日常管理及产品的进出统计；加工部：负责钢材卷板开平；财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务；行政部：负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常管理事务。2物流仓储合作项目机构适应性分析从机构设置方案来看，该方案符合公司法和国家有关规定的要求，在总体设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调144、能力；在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营管理的要求；项目的法人代表及主要经营管理方的素质也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。二、物流仓储合作项目人力资源配置1作业班次本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时间为8小时。2劳动定员数量及技能素质要求本项目运营后，将招聘员工约200人，实现定岗、定职、定责、定薪。在员工招聘过程中严格控制员工素质，以保障产品生产的顺利进行。3职工工资福利本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。4劳动生产率水平分析由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目145、劳动生产率将处于同行业较高的水平。5员工来源及招聘方案在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进一批物流管理、业务浅谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。6员工培训计划（1）新员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗；（2）在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。第十四章 物流仓储合作项目实施进度一、物流仓储合作项目建设工期本项目建设工期为6个月。二、物流仓储合作项目实施进度安排本项目计划从2010年1月开始建设，于2010年146、6月底完成建设。2010年1至2010年4月完成主要加工车间及室内仓储库房的建设，2010年2月至2010年5月完成职工办区及生活区的建设，2010年4月至2010年6月完成厂区道路的建设，设备购置于2010年3月至2011年6月完成。第十五章 物流仓储合作项目合作方案一、物流仓储合作项目合作模式本项目由上海棱光股份有限公司和上海龙泾钢材市场经营管理有限公司合作组建。其中上海棱光股份有限公司以100亩土地作为股份入股，上海龙泾钢材市场经营管理有限公司以资金和设备作为股份入股，双方以土地无资金，资金不计利息方式合作，所得收益按各50%分成。合作期间甲方投入的土地按评估价50年折旧，乙方投入设备按147、10年折旧。二、物流仓储合作项目合作经营方式本项目日常经营由上海龙泾钢材市场经营管理有限公司负责经营管理，上海棱光股份有限公司选派财务人员监管经营收支情况。三、物流仓储合作项目合作年限本项目合作年限为10-30年。四、物流仓储合作项目合作方案分析从合作双方出资方式来看，该合作方案充分发挥了合作双方的各自优势，但也面临合作双方违约的风险，为规避合作双方在合作期满时的争议，双方应该在项目投建前充分考虑项目合作生命期后的各项事宜。总体看来该合作方案是可行的。第十六章 物流仓储合作项目投资估算一、物流仓储合作项目投资估算依据物流仓储合作项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、办法、定额、费率148、标准，主要文件依据为：1）建设部标准定额研究所工程建设概预算编制方法；2）国家及地方颁发的工程建设其他费用标准；3）设备的市场调研和询价.二、物流仓储合作项目建设投资估算1物流仓储合作项目厂房及室内仓储库建筑工程费本项目厂房及室内仓储库建筑面积为9000平方米，根据不同预算造价，本项目厂房及室内仓储库建筑工程费用为900万元。2物流仓储合作项目设备及工器具购置费根据本项目工艺所需要的设备清单、数量以及各设备厂家提供的报价信息，本项目设备购置费用为1950万元。3物流仓储合作项目工程建设其他费用物流仓储合作项目工程建设其他费用主要是厂区道路建设，根据项目造价，厂区道路建设费用为200万元。三、物149、流仓储合作项目投资估算1物流仓储合作项目投入总资金估算汇总表2物流仓储合作项目流动资金估算表第十七章 物流仓储合作项目财务评价一、物流仓储合作项目财务评价基础数据与参数选取1财务价格根据项目规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。本预测中各种数据比例，是通过调查国内该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，150、所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。本次财务预测将采用现值法。现值法是通过估算建设项目未来寿命期内预期净现金流，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被咨询项目价值的一种咨询方法。2计算期与生产负荷根据预测学的原理、该项目技术水平在国内、国际领先程度、市场竞争状况和产品生命周期理论，本项目收益年限10.5年(建设期为0.5年），10.5年以后按照项目整体转让的假设前提进行计算，主要意义在于：第一、避免企业在不同发展规模和周期内所产生的企业发展趋势变化的影响；第二、避免由于预测期后诸如宏观经济政策、景气程度、市场结构变化、物价指数变化等不可预见因素变化的影响，尽量减少偏差，保证预测结151、果的相对准确性；第三、符合投资项目为项目投资者带来直接的、即期的或者可预见的近期可获得的项目收益的原则。项目建成后，当年达到生产负荷的50%，从第二年开始，达到100%。3财务基准收益率设定评估中的折现率按照下式选取：折现率无风险报酬率+风险报酬率（1）无风险报酬率无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。一般来说，无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险报酬率定为3.6%。（2）风险报酬率无论是投资还是经营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也就越大，经济学中把得到的补偿相对于风152、险投资额的比例称之为风险报酬率。对风险报酬率一般采用累加法估算，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为：风险报酬率行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率行业风险报酬率。行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主要与经营项目所在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。本次评估中，综合行业风险报酬率取值2.4%。经营风险报酬率：经营风险指企业因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性，本项目影响经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本变动、经营单位调整与应对153、价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对经济周期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或环境变化的变动性越大，经营风险也越大。经综合考虑，本评估项目经营风险报酬率取2.5%。财务风险报酬率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少以及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险报酬率主要与企业经营过程中资金周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。考虑到本评估项目外部融资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财务风险，经综合考虑后，财务风险报酬率取1.5%。综上分析，风险报酬率为6.4%，风险报酬率与无风险报酬率之和为10%。154、同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。4其他计算参数其它计算参数按国家或地方有关文件选取。二、物流仓储合作项目营业收入估算四、物流仓储合作项目财务评价报表1物流仓储合作项目财务现金流量表2物流仓储合作项目损益和利润分配表五、物流仓储合作项目财务评价指标1项目财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。根据项目财务现金流量表计算，所得税后的财务内部收益率为53.24%远远高于行业基准收益率155、10%，反映出项目投资回报水平较高，说明项目具有很好的经济效益。2财务净现值财务净现值是按行业基准收益率，将项目计算期10年内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据本项目现金流量表计算得到，本项目所得税后财务净现值为12347.64万元。因为项目财务净现值大于零，说明本项目从财务角度分析是可行的。3投资回收期本项目所得税后动态投资回收期为3.2年（含建设期），说明本项目开始运营后，能在2.7年内收回全部资金。本项目投资回收期较短，说明项目能回收投资资金的能力强。4投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一个正常年份利润总额或生产经营期内年平156、均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。本项目按计算公式：投资利润率=正常年份利润/投资总额*100%来计算本项目的投资利润率，经计算，本项目的投资利润率为41%。由于项目具有很高的投资利润率，远远高于同行业水平，说明本项目在财务上可行。六、物流仓储合作项目敏感性分析项目敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析。敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。本项目采用单因素分析法进行敏感性分析。本项目内部收益率为53.24157、%，选取固定资产、经营成本以及营业收入作为变动因素进行内部收益率IRR 通过固定资产、经营成本、营业收入变化对IRR的影响看出，营业收入是IRR变动最敏感的因素，其次是固定资产，而经营成本对IRR的影响敏感性相对较弱。七、物流仓储合作项目财务评价结论财务收益评价表明，在收益计算期内，本项目财务净现值为12347.64万元，净现值大于0，同时内部收益率为53.24%，大于风险资本回报率（10%），动态投资回收期为3.2年，清偿能力强，项目效益较可观，大有市场潜力，由于受营业收入变化影响较大，故市场风险较大。总之，该项目在经济上是可行的。本项目的实施，对于满足市场需求有重要意义。第十八章 物流仓储158、合作项目社会评价一、物流仓储项目对社会的影响分析本项目的建设能够为当地钢铁行业提供专业化的服务，加快当地经济发展，促进居民就业，增加当地居民的收入，增加国家财政税收，因此，具有良好的社会效益，对社会产生较好的影响。二、物流仓储项目与所在地互适性分析1物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度分析预测与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。经调查了解到，得到了当地钢材企业的认可，大多数居民对本项目建设表示支持，只有极少数居民对本项目表示排斥，其主要原因是担心项目的建设对当地环境造成破坏。2物流仓储159、项目各级组织对项目的态度及支持程度本项目建设得到了当地政府部门的大力支持，当地政府表示，愿意为本项目的建设提供交通、电力、通讯、供水等基础设施条件。3物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度本项目建设地为上海市闵行区，当地居民容易接受新事情，因此，当地文化对本项目的适应程度良好。三、物流仓储项目社会风险分析所谓社会风险，是指因个人或单位的行为，包括过失行为，不当行为及故意行为对社会生产及人们生活造成损失的风险，由于当地政府和居民对本项目的建设基本没有反对意见，因此，本项目社会风险较小。四、物流仓储项目社会评价结论从以上分析可以得到，本项目建设具有良好的社会效益，得到了政府和当地多数居民的认同，160、社会风险较小，因此，从社会评价的角度来分析，本项目是可行的。第十九章 物流仓储项目风险分析一、物流仓储项目主要风险因素识别项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。二、物流仓储项目风险程度分析1.政策风险1）宏观政策风险经济政策风险是指在建设期或经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业161、政策的调整及经济发展速度的波动。从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。2）钢铁信贷政策风险针对于钢铁物流行业，其与钢铁的消费量紧密相关。钢铁消费量受政策的波动也会传导给钢铁物流行业。目前，央行已经强调，要坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，巩固经济企稳回升势头，这在一定程度上坚定了投资者的信心，市场仍有一个宽松的货币环境。但是，银监会四度公开强调防控信贷风险：7月17日，银监会主席刘明康强调要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。162、23日，对于个别商业银行二套房贷款业务中的各类违规问题，银监会强调要严格执行二套房贷，27日，银监会公布了固定资产贷款管理暂行办法，30日又公布了流动资金贷款管理暂行办法。央行四次强调防范信贷风险，让房产开发商们感觉到政策的变化，而楼市、股市热钱的流入使得政策上会更加予以控制防范，这样使得楼市热钱有逃脱的可能，楼市高涨的同时面临着风险。而建筑行业历来都是钢材的一项重要的消费市场。因此通过传导机制必然会对钢铁物流行业形成一定的风险。2.市场风险市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从本项目来看，公司面临市场风险有：1）市场价格波动163、。随着潜在进入者与行业内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国钢铁物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。2）需求变动。由于经济的周期性波动会对市场产品需求带来行情的波动。由于本项目的盈利水平与钢铁行业的市场需求情况密切相关，因此受钢铁需求的变动，本项目的业绩也会受到影响。3）油价风险油价的波动影响物流企业运输的成本从而影响物流企业的运营成本。因此油价风险对于钢铁物流行业来说不容小觑。3.财务风险财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收164、益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。作为物流行业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。4.管理风险项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面165、的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策1.应对政策风险的对策：公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。2.应对市场风险的对策：现代市场经济已步入以顾客为核心的3C时代（顾客、竞争、变化），面对钢铁市场的激烈竞争和飞速变化，钢铁物流企业正在不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进166、集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险2）搭建统一的业务应用平台，实现钢材采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量检斤、加工的集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性3）财务数据从业务数据自动生成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。4）建立科学、实时、准确的成本核算体系和统计分析体系，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和167、忠诚度。6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办公效率。8）发展电子商务，实现网上销售、竞价、状态查询、资金结算。9）优化人力资源管理，提升组织能力，确保战略实施10）全面收集、整理、分析和展现数据，支持管理决策。3.应对财务风险的对策：实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本变化，调整资本结构；使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险；加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流；加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅168、通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制；加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；实施财务预决算制度；建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。不可抗拒因素造成的风险，包括各种自然灾害、火灾、战争、政策变化、人为事故等。为避免企业在发生意外及其它各种不可抗拒因素给企业造成损失，将在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。（4）应对管理风险的对策：项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股169、东和投资者的合法权益；加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；推行目标成本全面管理，加强成本控制；倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。第二十章 物流仓储合作项目可行性研究结论与建议一、物流仓储合作项目推荐方案的总体描述本项目计划占地面积100亩，建筑面积9000平方米，投资6507万元，建设期为0.5年，建成运营后，年实现毛收益4800万元，利润2543万元。本项目所得税后内部收益率为53.24%，不含建设期的动态投资收回期为2.7年，具有良好的经济效益。二、物流仓储合作项目推荐方案的优缺点描述1优点本项目经济效益好，投170、资回收期短，具有较强的市场针对性，从财务角度分析具有良好的社会经济效益。另一方面，本项目符合国家政策及产业规划，另外，当地居民对此项目的建设也表示支持。本项目建成后能够带动当地钢材贸易发展，提高当地居民就业水平。2存在问题虽然从长期来分析，本项目市场前景广阔，但是从目前形势分析，市场具有一定的不确定性。目前，钢材贸易商、期货商等对第三方物流仓储认知程度较低。三、结论与建议经过充分分析与论证，得到以下结论：（1）项目建设条件良好，厂区规划科学，各种设备配置合理；（2）项目具有很好的经济和社会效益；综上所述，该项目立项明确，具有良好的经济和社会等各项效益，项目是可行的。另外，对本项目的建议如下：（171、1）项目承建单位应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社会效益。（2）项目主管单位应抓紧项目有关配套工作，压缩审批程序，缩短申请周期，尽快落实配套资金，为项目的前期工作提供资金保障，加快工作进度，提高工作效率，使项目的建设少走弯路，早建设、早投产、早见效。目 录1.总论11.1项目概况11.2项目建设的必要性21.3可行性研究工作依据61.4可行性研究报告的编制原则61.5可行性研究报告内容概要71.6建议引进设备清单151.7结论及建议151.8项目主要技术经济指标172、汇总162.市场需求预测与竞争能力分析192.1概述192.2广西区内市场192.3主要目标市场分析222.4广东省水泥市场分析242.5竞争能力分析272.6市场分析结论283.建设条件与厂址选择293.1原、燃材料293.2交通运输313.3供电电源313.4水源313.5厂址条件324.工程技术方案334.1原燃料与配料设计334.2石灰石矿山464.3生产工艺584.4总图运输724.5电气及生产过程自动化764.6给水排水854.7通风及空气调节874.8建筑结构895.节约与合理利用能源925.1主要能耗指标925.2主要节能措施929.工程建设招标安排10810.项目建设进度的建173、议11010.1项目管理11010.2项目实施进度11011.投资估算11211.1综述11211.2建设投资构成11211.3估算编制依据11211.4建设项目投资总估算书11312.财务评价11712.1概述11712.2项目总投资及资金筹措6.环境污染防治与治理946.1建设场地946.2工程概述、主要污染源和主要污染物946.3设计采用的环境保护标准956.4控制污染的方案966.5环境管理机构及监测机构986.6环境影响分析986.7环境保护投资估算987.劳动安全及工业卫生1017.1设计依据与执行标准1017.2建筑及场地布置1017.3生产过程中职业危险、危害因素分析1027.4对各种危害因素采取的主要防范措施及预期效果1027.5劳动安全卫生机构及人员配备情况1048.组织机构与劳动定员1058.1组织机构1058.2劳动定员1058.3劳动生产率1058.4职工培训10511712.3总成本费用11812.4财务评价12012.5不确定性分析12212.6财务评价结论12312.7财务评价附表目录12313.附件13914.附图14048