1、重庆市巴南区公路物流中心轻纺服装国际商贸城可行性研究报告轻纺服装国际商贸城可行性研究报告2第一部分 概 述5一、项目名称5二、项目建设地址5三、项目建设规模与目标5四、业主单位5五、可行性研究报告编制主要依据51、重庆市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要；52、重庆“三基地四港区”规划；53、重庆市发展和改革委员会“关于在巴南区建设重庆轻工产业基地有关事宜的会议纪要”；54、重庆市巴南区“十二五”商贸流通发展规划；55、国家和重庆市的有关规范、标准及规定5第二部分 市场可行性研究6一、国外纺织服装行业发展现状6二、国内纺织服装行业发展现状6三、重庆纺织行业现状研究72、（一）重庆纺织制造与加工现状研究9（二）重庆纺织品交易与流通研究16四、行业现状总结与项目启示45（一）重庆纺织业总量小、基础薄弱，产业链缺损45（二）民营纺织业还处于较低水平发展阶段45（三）资金短缺严重制约了行业发展45（四）中高级技术、管理人员缺乏，研发投入严重不足46（五）促进行业发展的相关配套体系不健全46（六）前期各个规划的纺织工业园对本项目有较强的启示意义46第三部分 重庆城市未来发展对行业的支撑47一、城市功能定位对项目的支持力47（一）城市定位47（二）城市规模48二、城市交通对行业的支撑49（一）国际通道：一江两翼三洋的国际通道49（二）国内通道：八大对外物流通道50（三）3、西部通道：衔接西部12省、市、自治区51（四）城市环线：构成一小时经济圈的重要交通网络52三、城市商贸发展规划对行业的支撑53（一）物流规划53（二）商贸规划54第四部分 行业发展空间研究55一、重庆市经济发展现状及预期55（一）GDP与各经济指标55（二）未来发展预期58二、重庆公路物流基地对项目的支撑59（一）重庆公路物流基地规划59（二）对本项目的支撑64第五部分 本项目建设目标及定位65一、市场可行性研究总结65（一）行业矛盾突出，亟待改善，本项目具备较大的发展机会。65（二）东产西移的国家战略，让项目获得支撑。65（三）发展大市场、促进大流通，这是市场发展的必然趋势。65（四）重庆经4、济发展对本项目发展有保障66（五）XX轻纺服装国际商贸城66二、项目建设目标66（一）总体目标66（二）分步目标67三、项目建设内容及规模67（一）交易展示区70（二）会展中心71（三）商务酒店72（四）总部办公大楼73（五）商务休闲服务中心74（六）电子商务平台76第六部分 环境保护及绿化77一、建设项目对环境可能造成的影响77（一）项目建设期的环境影响77（二）项目建成后的环境影响77二、环境保护对策和措施78（一）建设期对策措施78（二）建成后对策措施79三、绿化81第七部分 消防81一、建筑消防81二、电气消防81（一）消防电源及配电81（二）消防控制室81（三）其他防火措施82三、给5、排水消防82（一）消防水源82（二）室外消防82（三）室内消防82第八部分 经济可行性研究82一、建设周期和投资预算82（一）项目分期开发时序82（二）分期开发的相关说明83（三）项目总投资估算84（四）项目动态资金投入85（五）市场收益估算86二、综合效益评估86（一）经济效益估算86（二）就业带动86（三）带动行业发展86（四）成为其它行业发展的重要参考与借鉴87（五）对物流园区的贡献意义重大87第九部分 结论及建议87一、结论87二、建议8888第一部分 概 述一、项目名称XX轻纺服装国际商贸城二、项目建设地址重庆市南彭镇公路物流中心三、项目建设规模与目标项目总占地面积370.95亩，容6、积率为2，总建筑面积49.5万平米，其中会展中心19129.02平米、商务酒店239574.66平米、交易区144955.62平米、总部办公大楼65516.20平米、商务休闲服务中心26785.78平米。项目预计总投资约10.7亿元（RMB），将建设成集展示交易、办公洽谈、订单销售、仓储运输、电子商务、综合配套服务等于一体的现代化、智能化、数字化的国际商贸城。建成后，项目将新增就业岗位约9万个（其中相关从业人员2.5万人，间接带动就业人员6.5万人），年交易额可达100亿元，年增加税收0.8亿元（不含营业税）。四、业主单位重庆XX服装商贸城有限公司五、可行性研究报告编制主要依据1、重庆市国民经7、济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要；2、重庆“三基地四港区”规划；3、重庆市发展和改革委员会“关于在巴南区建设重庆轻工产业基地有关事宜的会议纪要”；4、重庆市巴南区“十二五”商贸流通发展规划；5、国家和重庆市的有关规范、标准及规定第二部分 市场可行性研究一、 国外纺织服装行业发展现状近年来，世界纺织品服装消费总量保持了稳定的增长，根据WTO公布的相关统计资料，1980-2002年世界纺织品服装贸易增长了269%，年均增长12.1%。从1990年开始，服装贸易平均增长率7.5%，纺织品贸易平均增长率为3.0%。随着全球经济的发展，纺织品服装贸易和纤维消费在今后相当长的一段时8、期内，依然会保持继续平稳增长的趋势，全球纺织品需求总量将保持适度增长。全球纺织品服装消费更趋成熟，体现为流行周期越来越短，进入个性化、小批量、短周期、快交货、零库存的趋势与特点，世界成衣定单交货期已缩短到60天之内。激烈的零售和贸易竞争，使纺织品消费产生极化现象，低端和高端发展迅速。以中高价和高档市场为目标的零售商及服装加工商则需注重品牌、产品设计、高质量和华贵的特征；批量的服装零售商更加关注的是价格、快速变化和购买的方便性。 纺织品消费个性化正在成为影响服装行业发展的核心，色彩搭配和款式的个性化发展已成为影响服装销售的一个关键因素。另外，个性化服务将进一步深入，除量体裁衣量身定做以外，还将出9、现专门设计等深层次的个性化服务，满足不同层次的消费需要。全球未来的纺织服装生产与流通，其信息化和高技术发展的趋势将更加明显。主要特点是纺织品技术含量不断提高，如高科技纤维开发技术，特种纤维将成为重要的工程材料；先进的加工工艺技术与设备的广泛应用，高速、高效、优质的加工设备、先进的节能、环保技术、新型的智能纺织品、功能性纺织品、绿色环保纺织品的不断开发生产、机电一体化纺织机械以及计算机技术在纺织和服装行业的广泛应用、信息化技术在行业应用中的大幅度提高等等，都将进一步提高纺织行业的生产和流通效率，成本会不断下降，产品的质量、品质更加优良，品种会更加丰富多彩，竞争也将更加激烈。二、 国内纺织服装行业10、发展现状在所有的行业中，服装行业是个永恒的朝阳产业。中国是世界上最大的服装消费国，因为与时尚潮流的密切接轨，使人们的服装更新频率日益频繁。服装制品的内需市场正由量的膨胀向质的细分化、多样化方向发展。领域也从正装到晚装、个性化时装，从一般设计到多元化设计方向扩展。由于全球化的影响，消费者的生活方式产生了很大变化，服装的个性化、多样化、差别化也正加速。随着全球经济的加速化，服装业界的海外贸易也逐步增加，海外贸易的方式也将向多样化发展。2005年我国实际完成服装总产量465亿件，比2004年增长11.2%，其中梭织服装产量170亿件，比2004年增长13.3%；针织服装产量295亿件，比2004年增11、长10.1%。2004年中国在世界服装贸易中的份额从2003年的23%增长到2004年的24%。但服装及衣着附件出口金额在我国出口总值中的比重逐年明显下降,到2005年我国服装及衣着附件出口金额仅占我国出口总值的9.7%。目前，欧美等发达国家都讲究服装消费的生态要求，倡导人性化绿色环境保护服装消费，尽管这些绿色服装售价明显高于同类的非绿色服装，但仍广受欢迎，市场份额日益增加。由此带来的影响是我国的服装纺织品出口有了绿色壁垒。这种“壁垒”虽说给相关企业形成了压力，却有助于促进纺织行业技术上的进步和提高和推进产品质量检测的全面实施。服装检测设备早已有验针器、扫描器或扫描仪、验布机、面料成分检测机、12、面料起毛起球测试机、面料燃烧性能测试机、各类面料化学成分含量测试机等。但是在国内这些设备基本上都集中在专业的检测部门、检测机构之中，服装企业，面料企业，辅料企业使用的程度因此偏低。于是我国服装及纺织品出口因绿色壁垒造成的退货，索赔事情时有所闻，给服装企业敲响了警钟。不但在出口市场上，在国内服装市场上，甲醛含量和其它化学物品含量超标的产品也时有发现，这无疑对纺织行业的技术更新、产品质量检测提出了更高要求。三、 重庆纺织行业现状研究重庆服装起于20年代，兴于40年代，盛于80年代，发展于90年代。90年代以来，随着我国市场经济的逐步完善，我市服装行业发展壮大应运而生，以股份制、合资、民营、个体经济13、成分为主的企业已有3300多个，规模以上企业141家，全行业从业人员23.5万人，产值50亿元，1997年重庆设立直辖市，给重庆服装产业的发展注入了新的活力；特别是1998、2000、2002连续三届重庆国际服装文化节的成功举办，市委，市政府出台了一系列启动服装业发展的政策，并评出重庆名牌11个，著名商标9个，最佳服装品牌25个，优秀服装企业31个，ISO9000认证企业14户，民营企业获进出口权企业10户。这些举措极大地刺激了服装行业的更大发展。企业由于自身的发展，也迫切需要向管理现代化，服装科技化转变。重庆生产的“极力”、“天派”、“树王”、“吉尼斯丹”为代表的男装品牌，在市内各大商场有售14、外，而且在全国各大商场占有一定份额。以“纤”、“梦之诗”、“三和”、“金爵士”、“紫云”、“欧碧倩”、“妙娅”为代表的女装品牌，是都市女孩青睐的时装。以“永佳”、“精华”、“竹风”、“雅旺”、“必登福”为代表的T恤、针织、羊毛衫产品在重庆市场享有良好的信誉。“老鸭”、“奥翔”、“金山辰奇”羽绒制品，“牛魔王”、“谰狐王”皮衣系列产品，在全国各地深受消费者喜爱。重庆3533印染服装总厂连续两年获得全国服装百强、双百强殊荣，该厂生产的各式面料及“威尚”服装在制服行业独树一帜。协信商厦女装名城拥有数百个重庆及阜外的著名女装品牌，为其提供了良好的市场，地产服装已达到重庆服装市场销售的22%，同时行业中15、涌现出以全国知名设计师梁明玉、刘敏为代表的一大批现代新型设计师队伍。重庆服装行业主要以西装、羽绒制品、皮革、茄克、休闲、时装、职业装、针织、童装、大衣等12大类1000多个品种来美化人民生活、装点山城文化、突出地方特点，表现重庆特色，体现个性风貌，也是构成“渝派”服装的重要因素，并已成为山城重庆的一道亮丽的风景线。据相关资料表明，2002-2009年期间，重庆市服装行业规模以上企业经济运行态势平稳，纺织服装行业呈现生产增长速度加快，出口整体上升，产销基本持平的特点。2009年前三季度，全市114户规模以上的纺织服装企业工业总产值同比增长25%；工业增加值同比增长21%；累计产销率为96.5%，16、同比持平；销售收入27.70亿元，同比增长27.96%。全市纺织品服装出口同比上升58%。服装工业完成出口交货值同比上升31%，比全国纺织18.88%的升幅高12%。重庆纺织工业有着较好的基础条件和比较优势，其主要表现为以下三个方面：第一,重庆资源条件优越。重庆作为长江上游经济中心、老工业加工基地，纺织工业有较好的发展基础，具有一定的存量资产和较为悠久的机器纺织生产加工历史。重庆有着丰富的独具地方特色的天然纤维资源、中国重要的蚕茧和丝绸的生产加工基地、丰富的竹材资源、丰富的羽绒和兔毛资源等，这些资源为重庆纺织工业发展打下坚实基础。第二，市场发展空间较大。重庆辖区3130多万人口，连同周边区域(17、云、贵、川)，常住人口2亿多，其市场辐射地位颇佳、潜力巨大。按目前全国人均年纤维消费水平10公斤计，仅重庆辖区内人口计算，则纤维消费总量应超过30万吨，如按70%用于衣着类消费。按每吨纤维平均产出0.4万件服装计，各类服装消费量约为8.4亿件。从近年城乡居民人均消费支出看，城镇居民衣着消费比重稳定在9%10%，农村居民衣着消费支出比重稳步上升，并已超过7%。重庆的区域地位与影响，对周边地区的辐射与外延能力，使得重庆纺织服装产业的发展有着巨大的市场空间。第三，基础条件较好和劳动力资源丰富。重庆水、陆、空交通运输方式俱全，通信设施完善，煤、电、气等能源和水资源供应较之东部沿海发达地区具有比较优势。18、重庆具有相对丰富的劳动力资源，且劳动力成本较低。重庆既是西部经济最发达地区之一，又享有西部大开发、三峡库区建设和中央直辖市的政策优势，使得重庆对外来投资者具有较强的吸引力，也为重庆纺织服装产业招商引资，吸引国内外企业投资重庆纺织服装产业创造了较为良好的发展平台。（一） 重庆纺织制造与加工现状研究1、 研究前提说明1.1样本采集范围本次抽样调查对象筛选范围为：重庆主城区及周边郊县的纺织工业园，主城散户集中的纺织基地、纺织品交易市场、郊县大型轻纺企业。筛选样本共计17个，涵盖主城区内70%以上纺织品生产交易市场。1.2样本采集对象轻纺工业园市场：计有样本6个分别为空港纺织工业园、陶家都市工业园、麒19、龙服装城、南川工业园、合川轻纺工业园、万州工业园（仅如意集团一家）散户集中纺织基地：计有样本5个分别为回龙坝纺织村、陈家坪针织村、北碚歇马、玉清寺、西彭郊县大型轻纺企业：计有样本5个分别为长寿川维厂、长寿棉纺厂、涪陵金帝工业集团、涪陵丝绸集团、东方集团轻纺交易市场：计有样本1个为朝天门交易市场1.3样本调查方式为力求调查信息的客观、真实性，本次调研主要采用两个渠道交叉验证的方式。首先是现场调研，通过与市场负责人、商家访谈的形式获取信息；其次通过网络信息查询及行业协会信息求证相结合的形式。2、 重庆主城散户集中的纺织基地现状研究2.1分布区域名称区域位置陈家坪针织村九龙坡区九龙坡石桥镇陈家坪气象20、塔回龙坝纺织村沙坪坝区沙坪坝区回龙坝镇歇马纺织村北碚区北碚区歇马镇永远村、东风村玉清寺九龙坡区华岩镇玉清寺西彭九龙坡区西彭镇元明村小结：调查的五个散户集中的纺织基地均位于主城周边的五个地区。2.2商家规模说明：本次调查采取随机抽样，筛选有效样本占企业数量20%。名称占地面积（万方）建筑规模（万方）企业数量（家）入驻率租金情况（元/月）备注陈家坪针织村22.9175100%812针织加工回龙坝纺织村80120642100%68棉纺织造歇马纺织村(含东方厂)78.94768棉纺织造玉清寺0.30.551136陈家坪拆迁后迁至此处，以针织加工为主西彭10.852自建厂房印染主要服务陈家坪针织村合计921、0.3133.2877小结：1）从规模上看，上述五个基地总建筑规模90.3万方，企业数量达877家，且市场已基本饱和，无扩展空间。2）回龙坝与陈家坪为五大散户集中的基地中，最大的两个。陈家坪以针织半成品和成衣加工为主，回龙坝以白胚布织造为主；玉清寺的商家主要由陈家坪拆迁或无拓展空间被迫迁至此处。西彭的两家印染厂基本是承接陈家坪针织村的业务，因技术水平较为落后，仅能提供简单的加工。3）陈家坪的企业平均规模约170平米/家，回龙坝、歇马纺织村企业平均规模约1870平米/家。2.3未来发展预判市场名称厂房现状政府对该片区的规划市场前景预测商家意愿陈家坪针织村民房内加工，发展空间受限，市场脏、乱、差已22、规划拆迁多年，但无处可搬因城市发展需要，发展受限市场被整合或逐步萎缩满足其生产经营需要，愿意搬迁回龙坝纺织村民房或自建厂房，发展受限，不能满足商家更新换代的需求已规划拆迁另觅新址继续经营，部分企业会升级换代，提高产品档次，发展势头较好满足其生产经营需要，愿意搬迁歇马纺织村民房区内进行生产加工无规划继续维持现有状况愿意向回龙坝片区靠近玉清寺民房区内进行生产加工，环境、噪音污染大仅10余厂家在此经营，尚无规划紧邻城市居住区，无扩展空间，将被整合或逐步萎缩更愿意依托大市场西彭自由民房改建而来尚无规划无扩大规模的可能认为依托大市场较好，但搬迁成本较高，不愿意搬小结：1）所有的纺织村均由民房改建（或企业23、自建）厂房而生产，小作坊式的生产方式，导致环境恶劣、扰民、干扰交通、影响市容等恶性循环。2）从目前已知的散户集中的纺织基地调查，区域发展十分受限，可改造空间不大。3）从商家意愿调查，在满足其生产经营需要的前提下，均愿意被整合，更愿意依托大市场而经营。2.4散户集中的纺织基地调研总结重庆纺织行业处于产业下游，生产链条亟待完善。行业交易市场功能不健全，企业流转成本高，导致行业利润微薄。散、乱、差、小的市场格局，需要行业大整合。回龙坝与陈家坪散户纺织基地，拥有规模约130万平米和817户商家，未来被拆迁的可能性大，且商家也愿意被整合，重庆市规划的纺织工业园均有机会可整合这两大纺织基地（如“重庆西部现24、代物流产业园区”正在对回龙坝散户纺织基地进行整合），达到整合行业、提升行业水平的目的。重庆市轻纺服装行业的产业调整和升级改造，为本项目的投资建设带来了良好的发展机遇，行成产业互补。3、 重庆市纺织工业园现状研究3.1市场分布及规划重庆市目前已知含轻纺工业的有6个工业园区，其中有四个分布于主城以外，离主城内的散户集中基地较远。各园区规划如下：各工业园具体规划指标工业园名称规划占地开建时间规划建成时间备注空港纺织工业园2680亩2008年2014年回兴组团以纺织服装织造为主导陶家都市工业园1000亩2008年2011年一期已完工麒龙服装城400亩2006年2011年建设周期5年南川工业园26平方公25、里2008年未定仅龙岩组团以纺织业为主力合川轻纺工业园1350亩2009年2013年引进大规模的印染企业入驻万州工业园1500亩2005年2010年100万锭紧密纺项目小结：规划的6个纺织工业园中，除麒龙服装城，其余5个均从属于各区规划的工业园区，是各园区产业功能的一部分。3.2各园区规划与现状对比1）空港纺织工业园园区规划现状规划占地规划情况已建用地建设现状服装城2,250亩30余家服装加工企业61.25亩已投产15家轻纺城约200亩（净地）重庆兆隆置业，规划为轻纺城0亩转型为灯博城家纺城230亩（总建42万平米）南通汽车城与10余个家纺企业共同修建（规划有市场、酒店、住宅、仓储功能）0亩按26、商品住宅方向打造，虽规划有10万方商业，但后期向交易市场发展的可能性较小目前，空港纺织工业园内只有服装城引进30余家企业并且已经有15家投入生产，因园区内规划的交易市场尚未建成，厂家基本以各自为阵的自产自销模式在经营，对外张力小，故多数厂家厂房建好却尚未投产。而轻纺城和家纺城项目已分别转型为灯博城和商品房开发项目。2）陶家都市工业园规划现状规划占地规划情况已建用地建设现状134万方规划有生产区、研发区、生活区和商业区，主要招商对象为重庆轻纺加工企业1万方仅引进8家针织企业，招商对象已调整为机电、饲料、高新技术等产业陶家都市工业园按最初规划主要为轻纺工业园，承接陈家坪规划拆迁的约200家针织企业27、，但是：n 陈家坪针织企业中，多数规模小，实力弱，因此不愿承担高额的搬迁费用；n 政府也没有积极地推进陈家坪商家的搬迁，商家们自然不愿离开；n 因前期招商未形成集中的规模效益，准备进入的商家仍处于观望中；n 项目准入门槛设定为500平米以上起租，远超过陈家坪多数商家的实际需求规模（陈家坪地区企业平均规模170平米）。综合这些因素，陶家工业园招商情况很不理想（目前只引进8家针织企业），项目后期方向已调整，主要面对机械加工制造、电子信息、高新技术、商贸物流、专业市场等产业集群。3）麒龙服装城规划现状规划占地规划情况已建用地建设现状26万方以建设园林式独立标准厂房区、综合社区、商贸中心为载体，引进重28、庆市及全国服装、轻纺织中小企业入驻，是为服装生产厂家提供集服装服饰生产加工、服装研发设计、面辅料选择、服装服饰展示、服装服饰销售及相关生活服务配套为一体的大型服装产业集群4.8万方已经建设8栋6层的厂房，入驻94家企业，入驻率100%麒龙服装城目前的建成规模远远小于项目原规划，因市场临近主城，受城市化进程的影响，片区城市功能已发生转变，后期不再新建厂房。4）南川工业园园区规划现状规划占地规划情况已建用地建设现状南川工业园26平方公里“三个组团，两个功能分区”，其中龙岩组团规划10平方公里，重点发展轻纺、生物医药、机电和高薪技术产业4.1万平米引进长丰麻纺、业成纺织两个纺织企业；在建一栋19层和29、一栋7层的厂房南川工业园是重庆市规划的最大的工业园区之一，占地面积达到了26平方公里，目前只是进行一期的开发工程，其中在建两栋服装厂房，正在进行招商筹备。5）合川轻纺工业园园区规划现状规划占地规划情况已建用地建设现状合川轻纺工业园1,350亩标准厂房总建筑面积约100万平方米，项目建设时限2009年至2013年300亩金考拉集团已经投产，香港查氏集团在建目前，只有金考拉集团投产运营，其余部分正在招商进行中，尚无其他企业签约入驻。另有世界500强之一的香港查氏集团和重庆轻纺集团共同投资建设的重庆中染纺织公司已经在合川动工建设，其建成投产后将结束重庆轻纺产业缺乏印染这一环节的历史，从而使我市轻纺产30、业形成纺织、印染、服装一条龙的完整产业链。6）万州工业园园区规划现状规划占地规划情况已建用地建设现状万州工业园1,500亩山东如意集团拟用5年时间，投资40亿元，建成100万锭紧密纺项目，实现年销售收入50亿元，安排就业岗位1万人。打造1000万件高档衬衣生产线，100万件纯棉休闲西服、1500万米高档衬衫面料及印染项目，形成纺织、印染、服装一条龙的产业链860亩一期已经投产，二期2008年已开工建设，运营状况乐观万州100万锭紧密纺项目的实施，将推进重庆棉纺行业技术进步和产品结构的升级。7）各园区纺织园未来发展预判工业园名称未来发展方向预判未来发展潜力预判预计建成时间空港纺织工业园功能已发生31、转变，且用地受限，离城市近，无扩大规模的可能发展潜力较小2014年陶家都市工业园招商对象已发生转变发展潜力较小2013年麒龙服装城离城市区近，项目无扩建可能无发展潜力2007年停止建设南川工业园主要招商为服装加工企业，产品链条单一发展潜力不大后期规模很大，无法预计建成时间合川轻纺工业园招商情况不理想，有缩减的可能发展潜力不大2015年万州工业园建设进度与规划一致，运营情况较好发展潜力大2011年小结：n 各个规划的纺织园区中，除麒龙服装城已近饱和以外，其余园区均发展不理想，多数园区有转产、萎缩的可能。n 多数园区远离主城散户纺织基地，且在发展过程中，没有依托一个成熟的纺织基地，导致后期招商难度32、大。n 各个规划的纺织园，相互分散，且各园区都不能实现从纺纱织布印染成衣这一加工制造产业链，商家（或商品）需周转多处，导致物流成本高。n 市场内未形成完整的“产供销”产业链条，导致市场集合能力弱，商家经营成本高。n 另，位于重庆城市西永组团（沙坪坝以西），与重庆大学城和西永微电子工业园相邻的重庆西部现代物流产业园区内规划建设2000亩的重庆国际轻纺城，以纺织制造、加工和原料、半成品、成品展示交易功能为主，该项目现阶段在整合回龙坝片区纺织企业。综上所述，现有纺织园区虽未能完成主城散户纺织基地的整合，但在国家东产西移的产业政策引领下，在重庆着力打造“三基地四港区”的大背景下，以及物流、交通、商贸环33、境的整合推动下，行业发展面临千载难逢的机遇。（二） 重庆纺织品交易与流通研究1、 纺织原料的交易与流通11纺织原料分类及产地1）纺织品原料分类对纱厂来说，纺织原料指的是一切用于纺纱的天然或化学纤维。 n 天然纤维：棉（白棉、彩棉、有机棉等）、麻（亚麻、苎麻、剑麻等）、丝（桑蚕丝、柞蚕丝等）、毛（羊毛、兔毛、澳毛等）。n 化纤纤维：涤纶短纤、锦纶短纤、丙纶短纤、腈纶短纤、粘胶短纤。对棉纺类企业来说，纺织原料是指棉型纤维。相关说明：从以上对各个纺织园区及散户集中点的调研中得知，重庆纺织行业现状生产主要以棉纺织品为主，化纤、毛、麻、丝等原料使用极少，故以下将主要对棉纺的用纱量进行测算。2）棉纺品原料34、主要产地及产能2009年中国棉花产值对比地区产值（万吨）占全国比例全国749.2100%主要产区河北73.79.8%山东104.113.9%河南65.18.7%湖北51.36.8%新疆302.640.4%合计596.879.6%数据来源：国家统计局小结：2009年全国棉花总产量达到749.2万吨，其中河北、山东、河南、湖北、新疆五个省市总产量达到596.8万吨，占全国总量的79.6%。尤其新疆的棉花，占全国棉花产量的40.4%，为最主要的纺织品原料来源，也是重庆最主要的原料供货地。3）棉花产地到达重庆可依赖的交通条件铁路路线线路历程建成时间运行时间备注重庆-兰州910公里2010年兰州-重庆435、小时西南至西北新通道重庆-湖北利川244公里2010年湖北-重庆 4小时“泸-宁-汉-渝-蓉”快速专线上的一段，双层集装箱运输设计郑渝铁路规划中2017年郑州-重庆8小时将成为重庆到河南、北京的快速通道襄渝铁路二线507公里2009年西安-重庆 8小时北京-重庆一日可到武汉-重庆朝发夕至货运4000万吨以上襄渝铁路895公里已建成襄樊重庆7小时连接湖北直达重庆重要铁路专线安张常铁路650公里2014年规划中陕西安康-重庆渝东北-湖南张家界-常德铁路小结：全国5大产棉地区，新疆、河北、河南、山东、湖北可依靠铁路快速直达重庆，待2010年底兰渝铁路建成，新疆直达重庆仅需13小时，全国最大产棉基地到36、达重庆将更为便捷。高速公路线路全长建成时间备注重庆-西安（渝邻路）475公里已建成童家院子-黑石子-王家场-统景-邱家河（渝陕界）重庆-长沙（渝湘路）848公里已建成界石-彭-南川-武隆-彭水-黔江-长沙重庆-安康（沿江路）475公里2011年前茶园-丰都-高家镇-陈家坝-溪口-安康重庆至武汉公路（渝鄂路）660公里已建成童家院子-鱼嘴-垫江-奉节-刘家垭（渝鄂界）黔江至张家界（黔张路）247公里已建成冯家坝水井槽（渝湘界）；重庆-兰州（兰渝高速）660公里未知重庆-兰州的重要高速道路，连接西南与西北小结：依托6条高速公路全国5大产棉地区可直达重庆。1.2铁路、公路运输情况对比说明：以下对比按37、同距离。（数据来源：由回龙坝一物流公司提供） 运输渠道到货地行程时间运载量运费公路广州2-3天一卡车可装载170-180件布0.5元/吨公里铁路广州4-7天一节车箱可装载600-700件布0.16元/吨公里虽然目前的公路运输较铁路运输快一倍，但随着高速铁路的不断建设，铁路运行时间将大大缩短，基本接近甚至小于公路运输的行程时间。小结：铁路运输运载能力远远高于汽车，价格仅为公路的32%。因此，铁路运输，更利于纺织品的物流流转。1.3用纱量的推论重庆主要棉纺品原料需求量测算表名称建筑规模（万方）企业数量（家）年用纱量（吨）平均单个企业年用纱量（吨）陈家坪针织村2.91759,00051玉清寺0.5538、1156051回龙坝纺织村120642186,720275万州工业园100163,000歇马纺织村(含东方集团)8.84726,393200陶家都市工业园18800100合计233.25884286,473小结：1根据商家访谈及政府公布数据测算，重庆年用纱量约28.6万吨。2 从商家访谈得知目前纯棉纱价格30,000元/吨，化纤纱的价格为15,000元/吨，按平均每吨纱1.9万元计算，重庆年用纱金额约54亿元。1.3原料交易的渠道调研区域用纱量（吨）采购渠道比例陈家坪针织村、玉清寺9,560本地采购100%回龙坝纺织村歇马纺织村213,093产棉基地采购65%本地采购35%万州工业园63,0039、0产棉基地采购100%合计285,653本地采购30%产棉基地采购70%小结：1）从采购渠道看，70%的纺织原料是纺织企业直接到产棉机构采购，30%是依托当地的代售点代为采购。2）重庆尚无原料交易市场。1.4原料加工名称数量（台）产品类别每单位产能产能（年）浆纱机高档30台以郑州产单浆槽两单元浆纱机为主206、306型，仅有1台308型2.5万米/8小时81,000万米合计162,000万米低档50台郑州、邵阳产老式机器（如郑州1992年产142D）1.5万米/8小时81,000万米小结：1从回龙坝调研，目前主要的浆纱设备为郑州、邵阳产90年代初老式机器，单日浆纱量从产能上较中高档设备少3万米40、以上。2而目前国内纺织企业大部分已采用单浆槽两单元浆纱机206、306型及以上更为先进的设备（信息来源：郑州纺织机械公司）。1.5本部分总结1）重庆纺织原料交易中，约有38亿元的成交额在异地实现。2）大量的异地采购，和企业间分散的采购模式，导致原料采购成本和物流成本高。3）重庆集中的纺织原料交易市场存在具大的发展空间。4）在织造准备工序中，65%的浆纱设备仍是90年代初沿海地区的淘汰设备，产能低，且不能满足先进织造设备对原料加工环节的需求（如：喷气织造机）。这为本项目引入新型织造准备工序厂商提供机会。2、 重庆纺织品半成品（布匹）研究2.1半成品（胚布）出货渠道1）胚布的产能测算重庆主要的半成41、品生产为两类，针织棉胚布和梭织棉胚布，产地分别为陈家坪、陶家工业园和回龙坝地区。因陶家工业园仅2个厂产胚布，故仅以陈家坪、回龙坝两地作为参照对象进行测算。A回龙坝胚布产量测算设备类别数量（台）单机产能年产量合计93,360万米喷气织机150130米/8小时2,100万米无梭织机（剑杆）11,0004050米/8小时53,460万米有梭织机10,0003040米/8小时37,800万米注：以上数据中“设备数量”引自政府2008年公布数据；“单机产能”由四个企业抽样调查而来；B陈家坪胚布产量测算陈家坪地区年用纱量约9,560吨，按每吨纱产980公斤针织胚布测算，陈家坪年产胚布9,369吨。（注：陈42、家坪地区对针织胚布的计量均以“吨”为单位；以上数据引自“渝乐针织公司（供纱企业）”提供）C歇马纺织村（注：含东方集团）设备类别数量（台）单机产能年产量合计13,198万米喷气织机90130米/8小时1,264万米无梭织机（剑杆）1,6004050米/8小时7,776万米有梭织机1,1003040米/8小时4,158万米小结：上述三大产地梭织棉胚布产能达到106,558万米，针织棉胚布达到9,369吨。2）纺织织造设备研究调研区域名称数量（台）产品类别适应产品单机产能回龙坝及歇马镇（含东方集团）喷气织机240陕西普声PS109I型加工4060支高支棉130米/8小时无梭织机12,600主要为剑杆43、织机适应40支以下4050米/8小时有梭织机11,100主要为80年代国产老式有梭机（如1515、615型） 适应30支以下3040米/8小时小结：A从回龙坝和歇马镇调研，目前47%的设备为八十年代国产老式机器，该类设备多为沿海地区的淘汰设备，和重庆国营老厂的二手设备，效率低、工艺差、污染大，而中高档的喷气织机只占1%的比例；B从产能上可以看出，喷气织机为普通剑杆及有梭织机产能的34倍，且工艺好、污染小、速度快，剑杆织机污染小、工艺较好，这两者同是国家鼓励推广的织造设备类型。而近半数的设备为淘汰设备。3）纺织印染加工工艺研究印染厂名称位置印染能力来货地出货地西彭针织印染厂西彭镇元明村1,80044、吨/年陈家坪90%其他10%陈家坪90%其他10%三元针织印染厂西彭镇元明村1,300吨/年永红印染厂沙区回龙坝5,000万米/年回龙坝60%广安、南充20%其他地区20%重庆20%东南亚出口40%广东30%其他地区10%3533厂江津区印染园路1号印染色布8,000万米/年、针织色布5,000吨/年针织布陈家坪90%重庆30%广东20%云贵地区30%其他地区20%印染色布回龙坝50%其他50%重庆金江印染厂綦江县北渡镇4,000万米/年本厂10%回龙坝50%广安、南充20%其他地区20%重庆10%东南亚出口30%广东30%云贵地区10%其他地区10%注：重庆地区共计有8家印染企业，永红与3545、33厂、金江厂为重庆三家最大的印染厂之列，因此，以上四家印染厂的印染能力已达总量的70%以上。小结：A重庆针织布的印染基本依托本地染厂加工即可以满足需求，但印染档次低。B重庆最大的三个印染厂对梭织布的年印染能力仅17,000万米，而重庆三大产地梭织棉胚布产能即达到106,558万米，本地染厂远远不能满足印染的需求。3）胚布的出货地分布纺织基地名称产品种类成品出货地比例物流渠道比例陈家坪针织村针织棉胚布主要供往陈家坪针织村100%公路100%回龙坝纯棉、涤棉、化纤类梭织白胚布江浙（织里镇）40%水路10%广州（南海市场）25%公路80%福建（石狮）20%铁路10%其他15%空运0陶家都市工业园针46、织胚布陈家坪针织村及工业园内100%公路100%小结：n 从大量的坯布出货地可以看出。重庆地区所产的两类胚布，针织布基本留在了重庆本地，而大量的梭织白胚布外流。n 从出货渠道看，陈家坪生产的针织棉胚布主要在西彭印染后，供陈家坪本地的针织厂使用；回龙坝地区的梭织棉胚布，则主要（以白胚布的形式）销往江浙沿海等地。n 白胚布由于对运输的洁净条件要求高，且市场行情变化快，要求运输时间短，因此目前主要依托公路运输；n 以织造设备和印染能力判断出货档次看：两大产地的出货档次判断产地所选设备产布等级（或档次）布匹主用途备注回龙坝产地150台喷气织机适宜60支高支棉（中档）床上用品、衬衫、棉质休闲服等陕西普声47、PS109I型11000台剑杆织机适宜2140支棉布（中低档）普通服装（如工作服）主要为2000年前后的国产剑杆织机如：中纺GA74系列、JKE168C型10000台有梭织机适宜20支左右的低档棉布低档棉质布料（如欠发达地区的服装面料）主要为郑州和邵阳产的老式有梭机（如1515、615型）；这部设备多数为沿海等地的淘汰二手产品；陈家坪产地西彭地区两家作坊式印染厂低档针织布广告衫、低档内衣、汗衫等低档面料在本地印染成都地区中档针织布童装、中档内衣等中档的印染面料本地不能实现印染 重庆本地的成品布，档次低，品种单一，而半成品因本地印染能力跟不上，主要销往江浙、广州等地，加工为成品。2.2半成品（布48、匹）进货渠道1）各园区制衣厂家进货渠道工业园名称原料来货地比例物流渠道比例空港纺织工业园化纤江浙、广州80%公路80%其他20%毛重庆及周边城市80%水路、铁路20%其他20%陶家都市工业园布陈家坪及园内织布厂100%公路100%麒龙服装城布朝天门交易市场80%公路80%江浙、广州、上海15%铁路10%其他5%水路10%南川工业园正在招商未知未知未知2）散户制衣厂家进货渠道调研区域厂家行业主要使用的原料比例采购渠道陈家坪针织村制衣加工针织布及少量梭织布陈家坪70%1、 陈家坪及周边区县供应低档、窄幅针织棉胚布；2、 其他档次及类别的布匹由成都地区供应；3、 回龙坝地区有少量的梭织面胚布供应；玉49、清寺周边区县及成都地区30%小结：n 各服装供应园区内的企业，对档次要求较高的成品布匹主要采购自江浙、广州、上海等地，以公路运输为主。n 散户制衣厂家中，对档次要求较低的成品布匹，以本地供给为主。2.3总结1）回龙坝与歇马纺织村为重庆最大的胚布产能地。但两大纺织村中，近半数的设备为80年代所产的淘汰设备，效率低、工艺差、污染高。2）重庆纺织行业印染能力低，导致市场以大量胚布以白胚布的形式外流，本地印染仅为低档成品布；而加工企业所需要的成品布却依赖沿海江浙等地采购，导致服装加工企业原材料进货成本高。3）待合川査式集团印染厂竣工后，重庆纺织行业的对高档产品的印染需求将有所缓解。3、 成品出货渠道350、.1园区制衣厂家出货渠道工业园名称成品出货地比例物流渠道比例空港纺织工业园国内85%铁路45%国外（欧美、日本等地）15%公路45%水运10%陶家都市工业园重庆郊县及周边省市90%公路100%重庆主城10%麒龙服装城重庆郊县及周边省市85%公路90%重庆主城15%铁路10 %南川工业园正在招商未知未知未知3.2散户制衣厂家出货渠道纺织基地名称成品出货地比例物流渠道比例陈家坪针织村重庆主城10%公路89%重庆郊县30%铁路10%云贵川等西部省市60%空运1%注：回龙坝与歇马纺织村几乎全为织造企业，无成衣加工企业；小结：n 从纺织品成品的出货地来看，档次较低的成衣制品，主要销往重庆郊县及周边省市各51、大批发市场，以覆盖中低收入人群。n 仅少量的本土成衣制品，对重庆主城有覆盖，主要集中于各园区内档次较高的成衣加工企业。4、 成品交易市场研究注：以下将以朝天门市场为成品交易市场研究对象。朝天门市场位于重庆渝中半岛顶端，长江、嘉陵江交汇处，是重庆商务、商贸“金三角”之地，也是全市重点打造的5个百亿市场群中，位列第一的综合性交易市场。目前，朝天门市场营业面积超过50万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、18000多个摊位；近5，000多家企业和著名品牌进入市场，设置了直销、经销、代销处，经营全国各地6000多个知名品牌；市场相关从业人员15万多人，间接带动就业人员50余万人。2010年，朝天52、门市场实现150多亿元（渝中区政府公布数据）交易额，日均人流量超过35万人次，位列西部第一，全国第五位，商品辐射云、贵、川、陕、湘、桂等地的200多个地区、市、县。4.1朝天门成品市场基本情况说明：以下规模为净使用面积，未含公摊部分。名称经营品类规模（平米）商家数量租金单价（元/月）备注一厅棉布、纱布、绵绸、白布1,600134190.5低档二厅西裤面料1,570147213.5中低档协信负四层毛料4703197中高档五厅时装面料、棉布73067305中档六厅女装面料、裤装面料1,430129227中低档合计5,800508206.6小结：1）朝天门市场经营布匹的展厅共5个,净使用面积5,8053、0平米,商家数量508家,平均规模11.4平米/家。2）从租金价格看，摊位费最高的是经营中档时装面料、棉布的商家约为305元/月，最低为经营毛料的商家97元/月。平均租金为206.6元/月。3）从经营现状看，除协信负四层经营毛料的摊位空置率约50%，其余基本是一铺难求，且转让费高（转让后月租金高出2倍左右）。4.2租金反算营业额名称经营品类规模（平米）商家数量租金单价（元/月）租金（元）月营业额（万元）一厅棉布、纱布、绵绸、白布1,600134190.5304,8002032二厅西裤面料1,570147213.5335,1952234.6协信负四层毛料470319745,590303.9五厅时54、装面料、棉布73067305222,6501484.3六厅女装面料、裤装面料1,430129227324,6102164.1合计5,800508206.61,232,8458219说明：由市场内商家采访得知，租金约占营业额1.5%的比例小结：1）从租金反算成品布营业额为8,219万元/月，约9.9亿/年。平均每家年营业额则为194万/年。2）从品种上看，棉布类、女装面料、裤装面料营业额较高，达2000万/月以上，而毛料的营业额最低，仅303万/月。4.3经营品种及出货量研究名称经营品类单价（元/米）产地月营业额（万元）月出货量（万米）一厅棉布（染色）1618上海等地2032182白布1.25255、.7本地绵绸1118上海、青岛二厅西裤面料1620江浙等地2234.6124针织布1620不详协信负四层毛料5578江浙等地303.95五厅时装面料、棉布2030广州等地1484.359六厅女装面料、裤装面料1218广州等地2164.1144合计8219514小结：从布匹出货量看，约为514万米/月，而每年的出货量约6168万米。4.4成品交易市场的进货地分布市场名称经营种类成品进货地比例物流渠道比例协信广场布匹广州30%公路75%浙江57%上海7%铁路25%成都6%海润广场儿童服装广州85%公路75%其他15%铁路25%女装浙江、上海20%公路85%广州65%铁路15%其他15%4.5成品交56、易市场的出货地分布市场名称经营种类成品出货地比例物流渠道比例协信广场布匹重庆主城28%公路95%重庆郊县65%其他7%铁路5%海润广场儿童服装重庆主城20%公路95%重庆郊县75%其他5%铁路5%女装重庆主城25%公路95%重庆郊县70%其他5%铁路5%小结：n 从朝天门的进货地来看，成品布匹主要来自浙江、广州等地，主要销往重庆郊县，主城部分制衣企业占28%左右比例，基本以中等及以下档次为主。n 从以上数据可得知，重庆各纺织产业园区内的服装加工企业，所采购的（较高档次的）布匹，主要直接从江浙等地采购，未经过朝天门市场流转。n 而朝天门的成衣，则主要来自广州、江浙等沿海城市，销往重庆郊县，档次为57、中档及中低档。重庆主城的服装消费，通过朝天门市场的比例约25%，大量的服装未经过朝天门市场流转。因此，从以上分析可得知，朝天门市场主要实现中档及中低档布匹和服装的交易与流转，中档及以上布匹的采购主要在江浙沿海等地，中档及以上服装的供给主要由江浙沿海等地直接供应至重庆主城。4.6服装类专业市场典型案例研究4.6.1案例一览表1、大正商场市场名称大正商场专业类别服装专业市场区域渝中地址朝天门摊位数量900个入驻率95客流高峰时间段凌晨.车库数量室内： 0 个；室外： 0个管理费用物管费:20元/M2月商业运作模式开发商分零销售、分零出租总经营面积12000 M2经营楼层数6层单层面积2000M2商58、业管理物业公司代管各楼层经营状况楼层主营业务商家总数典型商家名称平均租金（实用面积）1男士服装1506001000元/平米月2女人天地200500800元/平米月3休闲服饰150300600元/平米月4、5内衣袜业童装150/层200元/平米月6皮具100100元/平米月主要客户来源区域渝中区；江北区；九龙坡；南岸区；大渡口；沙坪坝；远郊区；区 县；货源生产地浙江、广东货流主要运输方式公路铁路层高3.6 M；柱距7.2 M装修标准装修一般，空间狭窄，商铺密度高；过道宽度入口： 4 M；主要过道： 1.8 M；次要过道： 1.5 M。每层电动扶梯 3 台；垂直电梯 6 台；步行梯 6 部。入口数59、4 个入口分布地面3个1个天桥接口主力摊位面积主力开间主力进深库房设置、租金510 M22.5 M23 M附近租赁、店内储存优势 和 劣势优势：1、 朝天门最早的批发市场之一，历史悠久；2、 地处朝天门批发大市场；3、 临近长途车站及码头，客货来往方便；4、 城市公共交通便捷，可通达全城；5、 处于朝天门大市场的入口处。劣势：1、 城市规划老旧，外围交通拥挤，街道面貌破烂；2、 装修陈旧、档次偏低，内部空间狭窄，消防问题严重；3、 管理落后，缺少良好的商业服务，导致租金相对较低；4、 铺面划分过小，商家希望提高档次时遇到瓶颈。公交线路及终始站公交线路数量多，且多为始发站，可到达解放碑、杨家坪、60、南坪、观音桥。并有近郊公交线路，通往区县和郊区。2、大生商场市场名称大生商场专业类别女士服装专业市场区域渝中地址朝天门摊位数量400个入驻率100 客流高峰时间段凌晨车库数量室内： 0 个；室外： 0个管理费用物管费:25元/M2月商业运作模式开发商分零出租总经营面积8000M2经营楼层数4 层单层面积2000M2商业管理商业公司管理各楼层经营状况楼层主营业务商家总数典型商家名称平均租金或售价（实用面积）1女人服装150500800元/平米月2女人服装200300600元/平米月3女人服装200200300元/平米月4女人服装200100元/平米月冬季经营皮装时，租金基本上翻番。主要客户来源区61、域渝中区；江北区；九龙坡；南岸区；大渡口；沙坪坝；远郊区；区 县。货源生产地浙江、广东货流主要运输方式公路层高3.9 M；柱距7.2M装修标准装修一般，空间狭窄，商铺密度高；过道宽度入口： 4 M；主要过道： 1.8 M；次要过道： 1.5 M。每层电动扶梯 3 台；垂直电梯 6 台；步行梯 6 部。入口数3 个入口分布地面2个1个天桥接口，每层都与海润商场相连主力摊位面积主力开间主力进深库房设置库房租金510 M22.5 M23 M附近租赁20 元/M2月店内储存优势 和 劣势优势：1、 地处朝天门批发大市场；2、 临近长途车站及码头，客货来往方便；3、 城市公共交通便捷，可通达全城；4、 62、专业商业管理公司经营，市场凝聚力强，商家流失少；5、 处于朝天门大市场的入口处。劣势：1、 城市规划老旧，外围交通拥挤，街道面貌破烂；2、 装修陈旧、档次偏低，内部空间狭窄，消防问题严重；3、 铺面划分过小，商家希望提高档次时遇到瓶颈。公交线路及终始站公交线路数量多，且多为始发站，可到达解放碑、杨家坪、南坪、观音桥。并有近郊公交线路，通往区县和郊区。3、海润童装城市场名称海润童装城专业类别儿童服装专业市场区域渝中地址朝天门摊位数量350个入驻率70客流高峰时间段凌晨车库数量管理费用物管费:10元/M2月商业模式分零销售、开发商分零出租总经营面积10000M2经营楼层数5 层单层面积2000M263、商业管理物业公司代管各楼层经营状况楼层主营业务商家总数典型商家名称平均租金或售价（实用面积）1儿童服装100250350元/平米月2儿童服装75200250元/平米月3儿童服装50130元/平米月4、5儿童服装50/层3040元/平米月主要客户来源区域渝中区；江北区；九龙坡；南岸区；大渡口；沙坪坝；远郊区；区 县；货源生产地浙江、广东货流主要运输方式公路层高3.9 M；柱距7.2 M装修标准装修较好，商铺密度相对不是很密集；过道宽度入口： 7.2*3 M；主要过道： 1.8 M；每层电动扶梯 0 台；垂直电梯 0 台；步行梯 2 部。入口数2个入口分布1层1个，2层1个，各楼层与大生商场相连主64、力摊位面积主力开间主力进深库房设置库房租金610 M22.5 M24M场内储存30 元/M2月优势 和 劣势优势：1、 地处朝天门批发大市场；2、 临近长途车站及码头，客货来往方便；3、 城市公共交通便捷，可通达全城；4、 临街面较宽，商业开敞度较好。劣势：1、 城市规划老旧，外围交通拥挤，街道面貌破烂；2、 装修陈旧档次偏低，空间狭窄，消防问题严重3、 位置较偏，处于朝天门大市场的末端，客流较少；4、 铺面划分过小，商家希望提高档次时遇到瓶颈。公交线路及终始站公交线路数量多，且多为始发站，可到达解放碑、杨家坪、南坪、观音桥。并有近郊公交线路，通往区县和郊区。4、港渝男人广场市场名称港渝男人广65、场专业类别品牌男装、体育用品、万里行鞋业批发零售区域渝中区朝天门地址重庆市渝中区陕西路摊位数量600个入驻率90 客流高峰时间段凌晨车库数量室内：50 个；室外： 0 个管理费用物管费: 1 元/M2月；空调费：实际结算商业模式曾经分零出售，后由于影响经营，又全部回购，现分零出租。经营面积5万M2层数15层单层面积3300M2商业管理物业公司代管各楼层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售价（实用面积）7-12品牌男装港渝男人广场（2.6万平方米）8男饰682109男饰5912810男饰608611男饰45406体育用品5商品之家3-4运动鞋12万里行鞋业主要客户来源区域渝中区；江北区；九龙66、坡；南岸区；大渡口；沙坪坝；远郊区；区 县；货源生产地江浙、上海、广东货流主要运输方式公路、铁路空运层高3.9 M；个别楼层： M柱距8 M装修标准地面：面砖、墙：腻子；顶：石灰膏吊顶；过道宽度入口： 3.6 M；主要过道：3.6M；次要过道：3 M。每层电动扶梯 2 台；垂直电梯 2台；步行梯 1 台。入口1 个入口分布距离主干道约50米左右有个港渝广场，平层为第八层。主力摊位面积主力开间主力进深库房设置、租金20 M24 M6 M附近租赁场内储存40元/M2月（最主要）优势 和 劣势优势：定位明确；品牌男士服装；劣势：商业环境一般，品牌包装和推广力度不够；硬件环境一般。入口位置较差。5、朝67、天门童装城市场名称朝天门童装城专业类别儿童服装专业市场区域渝中地址朝天门摊位数量300个入驻率100 客流高峰时间段凌晨车库数量管理费用物管费:25元/M2月商业模式开发商分零出租经营面积8000 M2经营楼层数4 层单层面积2000M2商业管理商业公司管理招商优惠政策各楼层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售价（实用面积）1儿童服装100300400元/平米月2儿童服装100150250元/平米月3儿童服装办公库房50铺面150元/平米月；库房办公50元/平米月4儿童服装办公库房50铺面100元/平米月；库房办公50元/平米月主要客户来源区域渝中区；江北区；九龙坡；南岸区；大渡口；沙坪坝68、；远郊区；区 县；货源生产地浙江、广东货流主要运输方式公路层高 3.9 M；柱距7.2M装修标准装修较差，空间狭窄，商铺密度高；过道宽度入口： 7.2*3 M；主要过道： 1.5 M；每层电动扶梯 0 台；垂直电梯 0 台；步行梯 2 部。入口3个入口分布主力摊位面积主力开间主力进深库房设置、租金 68 M2 2.5 M 24 M场内储存 50 元/M2月优势 和 劣势优势：1、 地处朝天门批发大市场；2、 临近长途车站及码头，客货来往方便；3、 城市公共交通便捷，可通达全城；4、 专业商业管理公司经营，凝聚力强，商家流失少；5、 临街面较宽，商业开敞度较好。劣势：1、 城市规划老旧，外围交通69、拥挤，街道面貌破烂；2、 装修陈旧、档次偏低，空间狭窄，消防问题严重；3、 规模太小，对客流的吸引力不足；4、 铺面划分过小，商家希望提高档次时遇到瓶颈。公交线路及终始站公交线路数量多，且多为始发站，可到达解放碑、杨家坪、南坪、观音桥。并有近郊公交线路，通往区县和郊区。6、协信商厦市场名称协信商厦专业类别服装市场区域渝中区地址朝天门摊位数量400个入驻率95客流高峰时间段上午、凌晨车库数量室内： 30 个管理费用物管费:20元/M2月商业运作模式开发商分零销售、分零出租经营面积18000 M2经营楼层数6 层单层面积3000M2商业管理物业公司代管各楼层经营状况楼层主营业务商家总数平均租金或售70、价（实用面积）42服装面料批发200100元/平米月1窗帘批发20300500元/平米月1服装直销60300400元/平米月2服装直销80150200元/平米月主要客户来源区域渝中区；江北区；九龙坡；南岸区；大渡口；沙坪坝；远郊区；区 县；货源生产地浙江、广东货流主要运输方式公路、铁路层高3.9 M；柱距7.2 M装修标准装修一般，空间狭窄，商铺密度高；过道入口：7.2*4 M；主要过道：1.8M；次要过道：1.5 每层电动扶梯 2 台；垂直电梯 5 台；步行梯 4 入口数3 个入口分布主力摊位面积主力开间主力进深库房设置、租金515M22.5 M2 M附近租赁50 元/M2月场内储存60元/71、M2月优势 和 劣势优势：1、 地处朝天门批发大市场；2、 临近长途车站及码头，客货来往方便；3、 城市公共交通便捷，可通达全城；劣势：1、 城市规划老旧，外围交通拥挤，街道面貌破烂；2、 装修陈旧、档次偏低，空间狭窄，消防问题严重；3、 商业管理落后，缺少良好的商业服务，导致租金相对较低；公交线路及终始站公交线路数量多，且多为始发站，可到达解放碑、杨家坪、南坪、观音桥。并有近郊公交线路，通往区县和郊区。4.6.2服装类专业市场特征分析4.6.2.1各个服装批发市场的规模区域名称总面积（万平米）渝中区大正商场2.5大生商场0.8海润童装城1港渝男人广场5朝天门童装城0.8协信商厦1.8圣名圣名72、国际时装城1.8n 重庆市的服装批发市场集中在渝中区朝天门区域。n 目前的服装批发市场，单个市场的经营面积都很小。主要原因是：这些市场形成的时期都很早，并且大多是旧城改造项目，见缝插针，没有统一的市场规划。n 现在朝天门的服装批发生意非常火爆，对经营面积的需求也在增加，而朝天门区域已经没有空间再增加经营面积了，这是制约朝天门市场发展的重要因素。4.6.2.2单层面积和楼层数我们对本次调查的服装批发市场单层面积和楼层进行对比。区域名称单层面积楼层数渝中区大正商场35007大生商场20004海润童装城20005港渝男人广场330015朝天门童装城20004协信商厦30006n 服装批发市场的单层面73、积都比较小；n 经营楼层数量，大多为46层，说明：在市场总规模紧张的条件下，服装批发市场是可以接受较高的经营楼层的。n 港渝男人广场虽然拥有15层的惊人楼层数量，但因为大部分楼层处于主干道的标高以下，所以其高楼层和低楼层的经营状况并不好。4.6.2.3租金分析我们对本次调查的服装批发市场首层租金进行对比。区域名称首层租金（使用面积）渝中区大正商场800大生商场650海润童装城300港渝男人广场210朝天门童装城350协信商厦350n 在本次调查中，服装批发市场的租金价格是最高的，大正、大生两个经营得比较好的市场租金甚至超过解放碑地区的大部分临街门面价格。n 就单个市场而言，商场的单层面积和总面74、积、以及位置，与租金价格并没有直接的关系。租金价格的高低，很大程度上决定于商业管理公司的经营水平、商场的产权集中度等因素。4.6.2.4入住率分析我们对本次调查的服装批发市场的入住率进行对比。区域名称入住率楼层数渝中区大正商场95%6大生商场1004海润童装城705港渝男人广场9015朝天门童装城1004协信商厦956分析：从以上数据，我们可以看到：n 楼层与出租率的关系是成反比的，楼层越高出租率越低。并且在调查中发现：大多数市场的高楼层出租率都只有50，如：海润童装城的第4层出租率仅50，并且其中还有部分是作为库房，5层的出租率几乎为0。但大正、大生市场，高楼层仍然有超过80的出租率。说明：75、在整体经营管理良好的情况下，服装批发市场可以接受高楼层。n 港渝男人广场有15层商业楼层，是朝天门楼层最多的商场，因其定位准确（朝天门唯一一家男性服饰市场），所以出租率非常好。但是，在港渝广场90的出租率中，楼层过高和过低的铺面中：有3040是作为库房租赁的。4.6.2.5货源运输方式我们对本次调查的服装批发市场的货源运输方式进行对比。区域名称货源运输方式渝中区大正商场公路大生商场公路海润童装城公路港渝男人广场公路、铁路、空运朝天门童装城公路协信商厦公路分析：从以上数据，我们可以看到：n 服装批发的单批货运量不大、重量较轻，因此，公路运输是主要途径。其次是铁路，这与本项目公路物流基地定位相吻合76、。n 朝天门市场的物流行业发展迅速，目前服装批发商家，已不再自行联系运输企业或车皮，而是全权委托物流公司托运，运送方式由物流公司安排。4.6.2.6经营模式及商业管理公司我们对本次调查的服装批发市场的经营模式进行对比。区域名称经营模式商业管理公司渝中区大正商场分零出售、分零出租物业公司代管大生商场开发商分零出租有海润童装城开发商分零出租物业公司代管港渝男人广场开发商分零出租（曾出售，后回购）物业公司代管朝天门童装城开发商分零出租、出售有协信商厦开发商分零出租、出售物业公司代管分析：从以上数据，我们可以看到：n 服装批发市场的产权构成比较多样，大正、朝天门童装城、协信商厦都采用租、售并行的方式。77、协信商厦由于没有专业的商业管理公司，对产权所有者没有进行约束，造成了商场的产权混乱、业种规划难度大等问题，因此租金价格很低。n 港渝男人广场曾经进行过分零销售，但在经营中遇到了与协信商厦同样的产权混乱、业种规划难度大等问题，造成租金价格低，商场无法存活的局面；因此，开发商又重新回购了所有产权，重新进行了业种规划，使市场重新焕发了生机。说明：分零销售，如果没有强力的制约手段，市场的整体经营存在巨大的障碍。n 有专业商业管理公司管理的市场，经营状况较好，租金价格高。说明：商业管理公司在商场的经营中，起到了举足轻重的作用。4.6.2.7铺面平均面积、开间区域名称主力摊位面积开间 X 进深渝中区大正商78、场5102.5 X 23大生商场5102.5 X 23海润童装城6102.5 X 24港渝男人广场254X6朝天门童装城682.5 X 24协信商厦5152.5 X 23调查显示：主力摊位面积5-10比例最高。4.6.2.8目标客户：主要是主城区、周边区县以及贵州、云南一带等；4.6.2.9差异化经营：n 以性别作为区分:港渝男人广场、圣名国际女装城；n 年龄阶段：朝天门童装城、海润童装城；n 品牌区分：港渝男人广场、圣名国际女装城；n 档次区分：圣名国际女装城代表最高档、大生、大正代表中高档，协信商厦代表中低档；调查显示：朝天门服装行业经过十多年的发展，在市场竞争过程中开始注重自身核心竞争力79、的营造：差异化经营。经营商家反映：在大生销售快的服装在协信商厦上货就可能亏损，相反也是。4.6.2.10扎堆效应分析：朝天门批发市场经过多年的发展，目前市场内竞争比较激烈，竞争中又相互依存，我们称之为“共生”关系，也即：相互是独立的个体，但谁也离不开谁。4.6.2.11市场特征n 目前只在朝天门地区有该行业市场，其他区域没有分布。n 朝天门市场属于旧城区域，整个市场规划差、交通拥堵、空间有限，停车位不足，严重制约了市场的未来发展。n 有专业商业管理公司介入的市场不多，商场形象较差。n 对市场总规模有很高的要求，单个项目难以形成长久的市场。n 须与周边商业相近和互补。若单独形成市场有很大的风险。80、n 现有市场内部设计落后、管理混乱、环境极差。n 铺面面积小，适合销售。但经营商家不愿意开发商销售物业，而是希望开发商长期持有物业，以避免出现管理问题，影响市场经营。n 皮鞋和布匹市场，与几年前相比，经营面积和辐射能力已出现严重萎缩。n 对物流运输的要求极高。n 大规模的综合型市场发展，必须有政府的大力支持。4.7朝天门目前存在的问题n 朝天门市场由于建在市区，目前日均人流量达30万人次，严重影响市内交通，且在市内无发展空间。n 由于市场建市20多年，各商场设施、设备都存在老化，不适应现在城市发展的要求，且存在严重的安全隐患。如一旦发火灾，周边高楼林立无法扑救，还央及周边住户，带来严重后果，造81、成无法估计的损失。n 占道经营严重：现朝天门市场各交易区的摊位都设置较小，又无配套的专业库房，而经营户的货物大量堆积在摊位上，堵塞通道，占用消防设施，存在严重的安全隐患。n 在调查中，我们还发现，目前的经营者对市场的租金上涨速度，有较大的不满，主要原因是：租金上涨过快，每年就有510的涨幅。n 朝天门规划造成发展空间过少，很难再形成布匹市场、鞋类市场的空间；n 朝天门停车难和仓储设施少造成物流成本高，这也使得朝天门辐射能力大打折扣。小结:朝天门市场的搬迁将能解决以上问题，朝天门市场功能转型，为本项目带来集散、流转功能的填补机会；商圈档次功能的升级，为本项目带来行业互补的机会。四、 行业现状总结82、与项目启示（一） 重庆纺织业总量小、基础薄弱，产业链缺损重庆纺织服装产业从总体上说总量小、基础薄弱、产业链不完备。重庆纺织在全国的纺织经济总量中仅占0.41%，2004年在全国31个省市(直辖市)中排名第25位，西部地区排名第五位。重庆纺织产业在重庆工业经济总量约占3.8%。（二） 民营纺织业还处于较低水平发展阶段虽然重庆民营纺织服装企业近年来发展迅速，且已初步形成回龙坝及周边地区的织布产业集群，陈家坪、南岸地区为主的针织服装加工产业集群和集中分布在主城区、以朝天门为主要市场的梭织服装加工产业集群，在全国的白坯布和西部地区服装、针织品市场上具有一定的市场占有率。但就总体而言，重庆民营纺织服装企83、业还处于一个较低发展水平，企业规模普遍较小，技术装备水平滞后；产品研发创新能力低下，导致产品档次偏低，产品的雷同、跟风、仿照现象突出；专业技术人员和高素质管理人员缺乏，家庭作坊式管理、粗放式经营现象普遍。织布、针织和服装虽初具产业集群规模，但与产业集群配套的市场服务体系建设的滞后使得集群优势难以充分显现。（三） 资金短缺严重制约了行业发展重庆纺织服装行业多年来资金投入严重不足，大部分国有纺织企业因债务负担沉重，经营业绩不佳，很难通过融资、贷款解决流动资金不足和进行技术改造，企业无法选择合适的时机大量购进原料，为维持企业稳定，在即使原料价格大幅上涨的情况下，企业也只能付出巨大的成本差价购进原料维84、持生产，致使企业难以按市场规律来调整企业的经营策略，获得较好的经济效益。而中小民营企业大都还处在初级发展阶段，底子薄、贷款难，严重地制约着中小企业上规模、上档次。（四） 中高级技术、管理人员缺乏，研发投入严重不足由于我市纺织行业总体发展水平偏低，以初加工、中低档产品为主，产品附加值低，劳动生产率低，行业平均工资远低于全市平均工资水平，企业尚缺乏吸引优秀人才的激励机制，导致优秀的生产经营、技术管理人才和受过职业技能培训的技术工人少，从而形成难招进、留不住。同时企业对新产品开发和技术创新经费投入不足，高、新产品比重低，科技贡献对产业的拉动作用不强。（五） 促进行业发展的相关配套体系不健全行业发展服85、务体系不健全，缺乏与纺织服装产业发展规模与发展趋势相配套的企业共享公共服务平台、生产力要素市场和现代化的专业物流配送体系。以至于部分企业不得不舍近求远与北京、深圳管理顾问公司等外地企业共同搭建企业信息化平台。（六） 前期各个规划的纺织工业园对本项目有较强的启示意义各规划的纺织产业园，没有依托成熟的散户集中基地而发展，缺泛资源整合能力，对市场客观需求未深入调研，规划设置的产业链条单一，不能形成“产供销”的产业链，入驻企业间互补、互动性弱，导致商家（或商品）物流成本高，最终导致招商困难，发展不理想。而本项目有条件依托政府规划、优质资源整合以及客观的市场调研，加强企业间的互补性和互动性，选址交通条件86、优越的区域，降低物流成本，最终让市场具备强大的集合能力。综上所述，XX轻纺服装国际商贸城的建设是可行的也是必要的，其建成运营后可以加快重庆轻纺服装产业的发展速度，将成为重庆服装生产、加工与销售业新的增长点；可以带动周边地区相关产业链形成（如：仓储业物流业；服装辅料及服装加工业；服务业及周边餐饮、住宿、购物等服务的发展；交通运输业；带动周边土地及房产的快速升值等）。第三部分 重庆城市未来发展对行业的支撑一、 城市功能定位对项目的支持力（一） 城市定位1、 城市区域定位重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的87、立体交通枢纽城市。2、 城市性质重庆是长江上游经济中心，重要的国家级中心城市，重庆将加快建成西部地区的重要增长极。3、 城市职能重庆将按照建设“三中心、两枢纽、一基地”（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。4城市发展目标把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。小结：在国家赋予重庆新的城市定位条件下，重庆将有机会获得更多的产业支持、政策倾斜和资金扶持。重庆初步确定88、为国家级承接东部纺织业转移的基地，便是国家对重庆城市定位所带来的机遇，重庆纺织行业的发展应刻不容缓。（二） 城市规模1、 一圈两翼规划重庆“一圈两翼”规划，也正是在城市定位的基础上提出的。以重点发展一小时经济圈为龙头，带动两翼共同发展，城市产业和功能向中心区聚集，强化中心区地位，“两翼”作为中心区的有力支持，应做优、做精。到2020年，一小时经济圈内将形成1个特大城市、5个大城市、7个中等城市、若干小城市的城市体系。以此为核心，带动渝东北、渝东南两翼生态区的发展，形成中国西部的强力增长极。2、 都市空间规划未来重庆的城市发展空间已基本定型，都市空间的范畴包含中心城市近郊远郊区三个梯级，范围拓展89、至一小时经济圈范畴，在这个范围内80%的重庆人向此聚集，实现城市化率76%。工业向远郊卫星城迁移，中心城区人口向近郊五组团疏散，并重点发展这五个近郊组团，强化中心城区功能，实现南北辉映的两大城区（渝中商务区和两江新区）。依托水陆空集成的门户优势和国家政策集中投放的重大机遇，侧重新兴现代服务功能的培育，以“国际、商贸、创新、绿色”为特征，打造具有核心竞争力的开放型城区，重点是科技研发、服务贸易、国际交往、大型会展、市场营销。3、 城市人口增容按照重庆市一小时经济圈规划和宜居重庆规划，2020年通过移民和产业带动方式，“一小时经济圈”内将聚集全市80%人口，城市化率达到76%，实现重庆城乡一体化。90、2020年，重庆常住人口将达到3100万。依据上述规划，一小时经济圈内将聚集人口2480万，城镇人口1885万。以现状人口测算，每年须新增总人口81万人，新增城市人口80万人（注：重庆一小时经济范围内，现常住人口规模已达到1586.08万人，城镇化率63.2%）。小结：通过产业带动，城市功能和产业向一圈内聚集。轻纺服装行业，作为劳动力密集型产业，对推动城市化进程和解决就业，有较强的带动作用。同时，重庆城市每年新增的81万城市人口，也为纺织产业提供丰富的劳动力。因此，纺织产业的发展，符合城市发展的需要，也满足行业自身发展的需要。二、 城市交通对行业的支撑（一） 国际通道：一江两翼三洋的国际通道一91、江两翼三洋的国际通道布局图一江两翼三洋的国际通道国际通道国际线路开通时间通行线路备 注一江长江水道至太平洋已建成渝沪汉蓉铁路渝沪高速公路渝汉沪至太平洋出海通道以寸滩港为核心，实现铁路、水运、公路、航空的快速周转，预计长江水道将承担50%的货运总量西北翼渝兰铁路，由新疆阿拉山口出境，经哈萨克斯坦俄罗斯白俄罗斯波兰德国鹿特丹港通达大西洋2010年重庆兰州俄罗斯荷兰鹿特丹10天（比原行程节约40天）形成东亚、东南亚通往中亚、西亚和北非、南欧的便捷运输通道。西南翼渝黔铁路、由贵阳昆明大理瑞丽出境，经缅甸中部城市曼德烈石兑港通达印度洋和中东地区2013年重庆昆明老挝西南进出境国际铁路通道，可延伸至印度洋92、2013年重庆昆明缅甸所谓“一江两翼三洋”，就是布局“一江、两翼”三条国际通道，从而实现重庆通达太平洋、大西洋、印度洋。通过实施这3条国际物流大通道，将促进重庆建成国家级物流枢纽城市，推动重庆内陆开放高地建设，带动中西部地区开放型经济发展，加速中西部地区内陆物流与国际物流的融合。重庆市在交通领域内的定位一直是“西部交通枢纽”，目前推出“一江两翼三洋”战略，将重庆市的交通基础设施建设及城市定位，直接提高到与国际贸易及国际物流相对接的高度上，为重庆构建“国际贸易大通道”提供了战略上的支撑。“一江两翼三洋”的交通规划，也让本项目实现中转国际商品成为可能。（二） 国内通道：八大对外物流通道重庆规划8大93、对外物流通道物流通道线路及建成时间备注成渝通道渝遂铁路复线2012年对外主要连接四川，市域内连接主城区和江津、永川两大区域性物流基地成渝泸高速2015年渝包通道襄渝铁路复线2009年对外连接山西、陕西、内蒙古等省区，经过西安、包头等全国物流节点城市，市域内连接主城区和合川、长寿两大区域性物流基地拟建沿江高速公路，规划新增一至两条高速公路渝汉沪出海通道渝利铁路2013年对外主要连接武汉、杭州、南京、上海等全国物流节点城市，市域内连接主城区和长寿、涪陵、忠县垫江（石柱）、万州、南川綦江五大区域性物流基地沪蓉高速、渝宜高速渝湘闽出海通道渝怀铁路复线2012年对外主要连接长沙、宁波、广州、深圳、厦门等94、全国物流节点城市，市域内连接主城区和南川綦江、黔江秀山两大区域性物流基地渝湘高速公路2010年渝黔桂穗通道渝黔新线铁路2014年推动建设渝贵（阳）南（宁）成品油管道、川渝黔桂天然气管道渝兰西亚通道襄渝铁路复线2009年推动中哈原油管道延伸至重庆。对外主要连接兰州、西宁、乌鲁木齐等全国物流节点城市，市域内连接主城区和合川区域性物流基地渝兰铁路2010年渝京远东通道襄渝铁路复线2009年对外主要连接郑州、北京等全国物流节点城市，市域内连接主城区和长寿、涪陵、忠县垫江（石柱）、万州物流基地渝滇东南亚通道拟建渝泸（州）高速推动建设渝贵（阳）昆（明）成品油管道、中缅原油管道重庆段、毕（节）南（川）煤制天95、然气管道。对外主要连接贵阳、昆明等全国物流节点城市，市域内连接主城区和江津、永川、南川綦江三大区域性物流基地八条省际大通道，拉近了重庆与沿海发达城市的距离，大大节约了物流成本和运输时间，纺织贸易商品，从货源地到重庆更为便利，重庆更有望成为服装加工的转产基地，原料交易与集散基地。（三） 西部通道：衔接西部12省、市、自治区通过网状的公路铁路交通网路，重庆可以便捷的实现与周边12省、自治区、直辖市之间的对接。西部省际通道组成线路里程建成时间运行时间备注成渝线504公里已建成重庆至成都4.5小时主要的成渝货运线遂渝铁路二线132公里2010年重庆至成都2小时。路线为遂宁潼南合川北碚；年货运2,00096、万吨兰州-重庆910公里2010年重庆至兰州4小时西北至西南新通道安张常铁路650公里2014年不详陕西安康重庆渝东北湖南张家界常德铁路新渝黔线347公里2014年重庆至遵义2小时与兰渝线、贵广线连接，成为西部另一个重要的快速出海通道渝昆铁路约500公里2015年重庆至昆明3小时重庆至昆明将不再绕道贵阳省际通道与八大对外物流通道组成了一个物流聚集与疏散体系，重庆将成为西部交通枢纽中心及物流集散基地。（四） 城市环线：构成一小时经济圈的重要交通网络在一小时经济圈内，5条公路与铁路交通环线是圈内各城市间的最有效连接。铁路公交化、公路高速化，缩短城市间的通行距离与时间，让郊区快步融入主城。重庆环线高97、速列表线路全长辐射范围建成时间内环高速公路75公里童家院子余家湾渝遂路口上桥大渡口界石茶园童家院子已建成绕城高速公路187公里鱼嘴王家北碚青木关走马西彭江津 一品南彭迎龙鱼嘴2009年底外环高速公路473公里白沙铜梁合川南川綦江白沙不详重庆环线铁路列表线路里程辐射范围一环成渝线、渝黔线、襄渝线等67公里重庆沙坪坝三客站小南海大渡口菜园坝环线三线西铜线、襄渝线60公里北碚铜罐驿成渝城际铁路段26公里大学城沙坪坝菜园坝渝黔线、兰渝线27公里龙头寺井口三客站城市环线铁路规划图当5条环状的高速公路与铁路建成后，重庆三个梯度的主城范围框架已形成，17区5县将纳入主城的范围，幅员面积将创规模的达到23,098、00平方公里，80%的城市人口将向这里聚集，对于本项目而言，意味着将有更多的消费力在这里产生，也更有条件整合行业产业链。小结：n 城市交通的发展，将实现原料产地与生产地之间的快速集散，中转国际商品，推动半成品交易，并提升重庆纺织品的对外辐射力。n 重庆将有条件成为：纺织品原料集散基地、胚布织造基地、服装加工基地与国际纺织品中转基地。这与国家及地方对行业的政策引导相符，与城市发展相符。三、 城市商贸发展规划对行业的支撑（一） 物流规划三基地四港区，实现水陆空联动运输体系，让重庆真正成为西部地区的物流集散中心。近日，这一规划已通过国家发改委正式行文确认，并作为对接国家物流业调整和振兴规划的主枢纽平99、台。到2010年，重庆将成为全国物流网络中的主要枢纽和结点之一，现代物流业发展水平超过国内平均水平，现代物流业逐步成为经济社会发展的新兴产业和新的经济增长点，初步建成长江上游现代物流中心框架。到2020年，现代物流业将成为重庆市国民经济的支柱产业之一，建成长江上游现代物流中心。三基地：结合全国18个铁路集装箱节点之一的团结村集装箱中心站，规划布局的铁路物流基地；围绕全国枢纽机场之一的重庆江北国际机场，规划布局的航空物流基地；围绕全国高速公路重要枢纽节点，规划布局的公路物流基地。四港区：则是结合长江水运资源和国家批准的内陆唯一保税港区优势，规划布局的寸滩港港区、果园港港区、东港港区和黄谦港港区4100、个水运物流枢纽。小结：物流产业的发展，带来经贸的繁荣，也为重庆纺织产业成为西部集散中心、加工织造基地带来机会。（二） 商贸规划1、 商贸发展现状重庆在商贸领域发展与周边的成都相比，一直以来都有较大的差距。据福布斯杂志所发表的2009福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜上，重庆名列24位，成都名列12位，而相比2007年，重庆名列35位，成都名列12位，真正让重庆在过去一年中大踏步向前的，得利于重庆的新定位和新规划。物流业发展滞后，是导致重庆商贸发展较弱的主要因素，2008年物流业增加值仅占全市GDP比重的7.2%，低于全国平均水平近2个百分点。2、 十一五商贸规划发展大市场，促进大流通按重庆一小时101、经济圈商贸流通产业的规划，“一圈”是整个战略的重点。到2010年，社零总额将达到2,013亿元，占全市82%；人均社零超过目前东部发达地区平均水平，商品销售总额达到4,000亿元以上，年均增长18%以上。商业增加值达到500亿元以上，年均增长15%以上。按照这一目标，重庆一小时经济圈商贸流通产业的模式将有所转变，以传统商业经营方式向现代流通方式转变，以传统流通格局向大市场、大贸易、大流通转变。“商贸”是城市辐射力与成熟度的重要标志。重庆商贸发展不起来是因为物流不畅，物流不畅是交通环境不佳造成的结果。国家对重庆定位的重新规划和设计，必然会带来商贸领域的大发展。相反，大流通、大市场、大商贸，也是重102、庆新形势下，城市定位的需要，这是对城市定位的支持和支撑。所以，在重庆新规划的引领下，应把握时机，发展大市场，促进大流通，发展大商贸，带动西部地区发展，这是新形势下重庆城市定位的需要，是国家赋予重庆的历史使命，也是重庆经贸市场发展的必然趋势。综上所述，结合行业指导政策、城市功能定位、区域交通规划、物流发展规划四者条件综合分析，本项目：应抓住“东产西移”带来的行业机遇，把握交通改善带来的行业机会，以发展大市场、促进大流通，以发展大商贸，带动重庆乃至西部地区的纺织行业发展。这是行业发展的需要，是重庆城市定位的需要，也符合国家对行业的引导政策。本项目若立足于大市场、大商贸，是否面临经济层面的风险？重庆103、巴南区公路物流基地是否利于本项目发展？行业的市场空间多大？我们还需进一步研究。第四部分 行业发展空间研究一、 重庆市经济发展现状及预期重庆是中国西部地区重要经济增长极，中国六大工业基地之一，经济综合实力在西部领先，按重庆直辖市的经济总量在西部十二个省级地区列第五位，主城区居第一位。（一） GDP与各经济指标直辖以来全市GDP总值及其增长速度（单位：亿元、%）备注：以上数据来源于重庆市统计局97直辖以来，重庆市的经济发展迅速进入上升通道，特别是在（9899年）亚洲金融危机后，重庆GDP增速始终保持两位数以上。2009年全市实现地区生产总值6528.72亿元，比上年增长14.9%。2010年2月，104、在城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，重庆与北京、天津、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市，在中西部地区一枝独秀。五大中心城市GDP增长对比（单位：%）备注：以上数据来源于国家统计局通过“五大中心城市”最近五年GDP同比增长对比，我们发现重庆市的GDP增长比例在“五大中心城市”中，从2005年的倒数第二位，攀升到2009年的第二位，遥遥领先与北京、上海、广州，比全国8.7%的增长高6.2个百分点。重庆经济经过在2008年金融危机后并未受太大影响，2009年发展势头迅猛，随着国家对重庆“五大中心城市”之一的定位，重庆将担负五个方面的使命：突出的区域辐射功能，在中国西部经济发展中具有重要影响105、力；成为内陆直接对外开放的城市；成为西部，乃至中国的物流、交通和人流门户与枢纽；肩负更重要的产业职能和经济职能；成为国家改革开放的重要试验区。2、固定资产投入全社会固定资产投资总额及其增长速度（单位：亿元、%）备注：以上数据来源于重庆市统计局；在新政策的带动下，投资资金继续向重庆倾斜，2009年全社会固定资产投资5317.92亿元，比上年增长31.50%。分构成看，建筑安装工程投资3560.77亿元，增长32.7%，设备工器具购置投资655.26亿元，增长15.4%。建筑安装工程及设备工器具投资的高速增长，直接反映出工业企业投资的增加。3、社会消费品零售总额社会消费品零售总额及其增长速度（单位106、：亿元、%）备注：以上数据来源于重庆市统计局2009年重庆市社会消费品零售总额达到2479.01亿元，比上年增长20.1%，其高速持续增长，反映人民得到生活不断改善，城市消费品市场极其活跃，同时促进了整个市场的良性循环。（二） 未来发展预期直辖以来，重庆经济发展迅猛，特别是在新政策的带动下，各方资金投入重庆，2009年固定资产投资高达总额31.5%的增幅，各项基础设施迅猛推进。在中央坚定西部大开发的战略思想下，重庆成为首要建设的城市，并作为带动整个西部地区经济发展的重要增长极、城乡统筹综合实验区、长江上游的经济中心，必然会以政策支持、投资倾斜、优化的人力资源配置来加快重庆的建设。进入2010年107、国家对重庆的利好政策不断出台：1、续2008年11月，国务院正式批复设立重庆两路寸滩保税港区（我国首个内陆保税港区和目前唯一的“水港+空港”一区双核的保税港区）后，2010年2月国务院批准设立重庆西永综合保税区，它也是全国面积最大的综合保税区，也使重庆成为内陆地区拥有保税区数量最多、规模最大、规格最高的地区。在未来，西永综合保税区将会与两路寸滩保税港区相互辉映，构建起水陆空立体保税监管的“双子星座”，必将为加快重庆内陆开放高地建设注入动力，重庆建成中西部地区第一大加工贸易基地的目标指日可待。2、2010年2月城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，重庆与北京、天津、上海、广州一起,被确定为国家五大108、中心城市，这是国务院3号文件（国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见）后，又一重要规划将重庆发展提升到国家战略。能获得国家中心城市的定位, 是城乡建设部对重庆城市地位的进一步明确，是一张非常重要的名片，对重庆经济社会发展具有重大意义这。3、成渝经济区区域规划有望年内获批，规划获批后，成渝经济区建设将被上升为国家战略，该区域将会成为继珠三角、长三角、东北老工业基地、环渤海经济区之后的第五大经济增长极。成渝经济区涉及的地域范围广，人口数量多，经济体量大，工农业基础好，科技力量雄厚，发展潜力和空间巨大，进一步推动成渝经济区加快发展，对深入推进西部大开发，促进西部地区科学发展具有重要意义。随109、着各项利好政策的不断出台，我们坚信重庆将迎来发展的“黄金十年”，重庆经济将保持高速、稳定增长。因此，在一个经济处于稳定增长的区域内发展大市场，市场所面临的经济风险低，市场成长性有保障，市场前期向好。二、 重庆公路物流基地对项目的支撑（一） 重庆公路物流基地规划1、 园区设置的目的重庆公路物流基地是重庆市重点发展的综合性物流基地，是重庆市实现长江上游综合交通枢纽的国家战略定位，构建国际贸易大通道而规划“三基地四港区”物流枢纽平台体系之一。2009年7月，国家发改委将“三基地四港区”列为贯彻实施国家物流业调整与振兴规划的国家级重点物流枢纽平台。重庆公路物流基地成为国家物流战略项目，是“三基地四港区110、”国家级物流枢纽体系中唯一的公路物流枢纽平台。重庆公路物流基地是重庆市构建“一江两翼三洋”国际贸易大通道、贯彻国家物流业调整和振兴规划、打造长江上游综合交通枢纽；布局在巴南区的国家级综合性枢纽级公路物流平台，属于“三基地四港区”之一；是重庆唯一的国家级综合性枢纽级公路物流基地；定位为全国物流网络重要节点、重要陆路物流配送平台、大型展示和交易中心。2、 园区规划重庆公路物流基地规划图：重庆公路物流基地位于巴南区南彭街道、界石镇，北接内环高速、南接绕城高速、东临渝湘高速、西通渝黔高速，能与重庆“二环、八射”及各物流中心快速连接。该基地总投资100亿元人民币以上，规划控制面积约21平方公里，建成后将111、成为西部最大的集“多式联运、现代仓储、货运配载、展示交易、增值加工、城市配送”等功能于一体的公路枢纽型经济集聚区，货运年吞吐量达1亿吨，可实现年产出1000亿元。重庆公路物流基地围绕发展目标规划建设“四区三中心”，涵盖综合管理区、展示交易区、增值加工区、综合配套区和仓储配送中心、货运配载中心、转运中心7大功能版块。基地结合公路物流产业特点、重庆南部物资进出的类型以及周边产业布局情况，以产业为支撑，以市场为纽带，将重点发展汽车摩托车、机电装备、家居建材、农副产品、高质木料、服装轻纺、医药、小商品等产业的现代仓储、配送和展示交易，推动物流、商流、资金流、信息流高效联动，为制造业发展提供便利，为物流112、业发展提供商机。3、 园区核心资源依托重庆市“三基地四港区”规划和“巴南十二五规划”，设立重庆公路物流基地。基地是国家级枢纽型综合性物流基地，是西部最大的公路物流基地，是重庆市西南部、东南部物资进出的门户，承接两大国家级物流通道上主要公路物资，沟通重庆与长江经济带、东南沿海经济带、云贵昆经济区之间商贸联系，通过公、铁、水多式联运，实现与东南亚等国物流联络。3.1核心资源一：优越的交通区位地处两大出海通道集结点上重庆公路物流基地处于重庆主城区南大门的巴南区。经贵州省贵阳市至广西壮族自治区北海市的出海大通道渝黔高速段和重庆至广东省、福建省沿海的出海大通道渝湘高速段汇聚于此。是重庆市西南部、东南部物113、资进出之门户，可承接两大国家级物流通道上主要公路物资，通过水、公、铁多式联运实现与东南亚等国便捷联系。重庆公路物流基地地处两环两射集结点上重庆公路物流基地东邻渝湘高速，西邻渝黔高速，北接内环高速，南接绕城高速；规划中的铁路东南外绕线在重庆公路物流基地设置货场，交通区位优势十分明显。重庆公路物流基地可通过外环高速、内环高速和“五横六纵”的城市快速道路，与重庆都市圈内各大工业园区和主要物流枢纽（寸滩港、东港、果园港、黄磏港、铁路和航空物流基地、佛耳岩码头等）便捷联系。便捷的公铁水多式联运网络公水联运：通过外环高速、内环高速和“五横六纵”的城市快速道路，与巴南区内佛耳岩港口作业区、寸滩港、东港、果园114、港、黄磏港进行快速联系。公铁联运：铁路东南环线在公路物流基地设有年吞吐量500万吨的货运站，形成公铁快速转运。3.2核心资源二：项目规划功能规划重庆公路物流资源整合平台：是为重庆及西部地区公路物流提供“基础性的物流设施”、“信息交易服务”和“商务配套服务”的一个综合性物流基地；是服务重庆都市型工业和物资仓储配送、配载流通的重要基地 。功能之一：物流服务业的集聚与孵化平台 大力发展物流金融服务、物流地产服务、物流信息服务、物流加工服务等新兴物流服务产业功能。功能二：辐射西南地区的物资分拨分销与集散平台 集多式联运、现代仓储、货运配载、展示交易、增值加工、城市配送等功能区域于一体的公路枢纽型经济集115、聚区 功能之三：西部区域多式联运网络的重要枢纽平台 依托国家规划公路网在重庆形成的国家级公路节点，以周边腹地产业为支撑，立足重庆、辐射西南、联动全国，形成重庆物流体系中的综合性枢纽级公路物流基地、西南地区重要陆路物流配送基地和全国物流网络重要节点功能配置图“两轴、四节点、多片区”的空间结构布局 1、“两轴”：东西向物流发展轴和南北向物流配套轴。2、“四节点”：综合管理中心、高务中心、两个居住配套中心。3、“多片区”：是指货运配载中心、仓储配送中心、转运中心、居住区、市场交易区、增值加工区等六个物流片区。（二） 对本项目的支撑1、 强大的物流优势，将让项目有条件实现集散功能。1）XX轻纺服装国际116、商贸城依托重庆公路物流基地而设立，强大的公路物流和公路物流功能将满足轻纺服装的快速集散。2）结合与园区联动的铁、水、空运功能，形成“水路空”的联运体系，能有效扩大市场的对外辐射能力。2、 市场需要一个产业氛围和稳定环境。从园区规划来看，这里已远离主城，且功能规划为物流和商贸的功能，本项目符合这一功能主题。也正因这一主题功能，一方面能保障市场的长期存在，另一方面又能打消商家顾虑，让其长期发展。3、 园区可解决市场大量的配套，为产业人口提供支持。1）按照物流园区的综合规划，这里可为市场解决必需的商务功能、生活配套功能、金融服务功能等，这为市场的发展提供了良好的成长空间。2）大量的城市生活区，还可为117、密集的生产劳动力提供居所。XX轻纺服装国际商贸城以得天独厚的优势资源，已成为重庆市主要商贸市场的承载地，本项目适合在园区内长期发展。第五部分 本项目建设目标及定位一、 市场可行性研究总结（一） 行业矛盾突出，亟待改善，本项目具备较大的发展机会。重庆纺织行业处于产业下游，生产链条亟待完善。行业交易市场功能不健全，企业流转成本高，导致行业利润微薄。散、乱、差、小的市场格局，需要行业大整合。各大纺织产业园发展均不理想，无法达到整合行业、提升行业水平的目的。本项目的建设，迫在眉睫。（二） 东产西移的国家战略，让项目获得支撑。在国家对纺织行业的规划指导下，纺织行业将实现“东产西移”，重庆作为承接这一功能118、的重要转移基地，让本项目在政策支持面上获得支撑。同时，在重庆纺织行业发展指导中，重点将发展多元化的产业功能（如：麻纺、工业用布等）。（三） 发展大市场、促进大流通，这是市场发展的必然趋势。在重庆新规划的引领下，应把握时机，发展大市场，促进大流通，发展大商贸，带动西部地区发展，这是新形势下重庆城市定位的需要，是国家赋予重庆的历史使命，也是重庆经贸市场发展的必然趋势。本项目应抓住“东产西移”带来的行业机遇，把握交通改善带来的行业机会，以发展大市场、促进大流通，以发展大商贸，带动重庆乃至西部地区的纺织行业发展。这是行业发展的需要，是重庆城市定位的需要，也符合国家对行业的引导政策。（四） 重庆经济发展119、对本项目发展有保障未来10年，是重庆发展的“黄金十年”，随着各项利好政策的不断出台，重庆经济将保持高速、稳定增长。因此，在一个经济处于稳定增长的区域内发展大市场，市场所面临的经济风险低，市场成长性有保障，市场前期向好。（五） XX轻纺服装国际商贸城XX轻纺服装国际商贸城以得天独厚的优势资源，已成为重庆市主要商贸市场的承载地，本项目适合在园区内长期发展。综上所述，本项目具备较大的发展机会和空间。二、 项目建设目标（一） 总体目标按照国家发展改革委员会办公厅关于重庆市三基地四港区物流枢纽布局规划有关问题的复函、重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划实施意见以及加快物流枢纽建设构建国际贸易大通道会议纪要120、的要求，根据项目地区社会发展的优势和特点，XX轻纺服装国际商贸城坚持高起点、高标准、高质量的规划建设理念，力争用5至10年时间，将XX轻纺服装国际商贸城建设成为西部规模最大、品牌最为集中，物流、包装、技术、信息服务等配套功能最为完善的轻纺服装集散中心，预计建成后，项目将新增就业岗位约9万个（其中相关从业人员2.5万人，间接带动就业人员6.5万人），年交易额可达100亿元，年增加税收0.8亿元(不含营业税)。（二） 分步目标1、项目起步期从2012年到2014年，充分发挥其规模、辐射及聚集效应，完成相应的基础配套设施的建设。修建园区会展中心、商务酒店、交易区、总部办公大楼、商务休闲服务中心等。 121、2、项目拓展期 从2014年到2016年，积极招商引资，吸引轻纺服装产业品牌商家入驻，打出园区的品牌效应。完成纺织服装产业配套的展示区的建设，组织大型会展、服装博览会、高峰论坛等活动，提高园区的影响力，扩大园区知名度。 3、园区发展期 从2016年到2018年，建设园区信息中心、园区物流中心，对园区内的服装产业链进行横纵向资源整合，以优势企业带动劣势企业，以技术先进企业带动技术落后企业，促进整个园区的整个服装行业的良性循环。加强与国内其他地区的服装创意产业园的交流合作，开发新兴国内市场。 4、园区成熟期 从2018年到2020年，积极拓展海外市场，建立国外贸易发展中心，打造具有国际知名度的本土122、品牌。形成整个园区的资源积聚、人才积聚，吸引更多的轻纺服装企业的入驻，达到规模经济，充分降低整个园区的制造成本。三、 项目建设内容及规模XX轻纺服装国际商贸城要充分利用现有资源和基础，以重庆公路物流基地为依托，以重庆市经济政策为导向，以重庆服装纺织品贸易为起点，以吸引国内外企业和优秀人才落户XX轻纺服装国际商贸城为重点，以积极营造服装交易氛围，不断提升重庆乃至中国服装纺织行业的自主创新能力为目的，构建服装纺织品产业发展功能齐全的国际商贸城。在行业促进方面，要大力发展多门类的服装展销会，如轻纺服装产品交流、采购大会、产品发布、技术论坛等，打造展会经济、加强重庆服装业与国际间的交流和合作；选择重庆123、本地知名服装企业以及园区内有潜质的企业，树立龙头企业样板；促进创意产业产品的消费，力争用5至10年时间，把XX轻纺服装国际商贸城建设成中国服装纺织品重要的集散中心。本项目市场能功分区表XX轻纺服装国际商贸城一期工程在建筑上将以后现代风格为主，局部兼容新古典主义。功能上主要分为以批发展示高端产品为主的交易展示区、会展中心、总部办公大楼、商务休闲服务中心等，同时将搭建完善的多功能全覆盖的电子商务平台，服务于整个XX轻纺服装国际商贸城项目乃至整个西部的轻纺服装行业。XX轻纺服装国际商贸城总平面示意图XX轻纺服装国际商贸城功能分区示意图（一） 交易展示区XX轻纺服装国际商贸城一期工程将以批发高端产品为124、主打造轻纺服装交易区，设有24小时服装轻纺不夜城、精品交易展示、渝派服饰交易展示、OUTLETS品牌交易展示等主题展区。交易区总占地48277平方米，建筑面积144956平方米，将成为巴南区公路物流基地的一张名片，成为西部服装轻纺行业发展的一个样本。 （二） 会展中心XX轻纺服装国际商贸城一期工程将建巴南区唯一且最大的服装轻纺专业会展中心。该会展中心预计占地9565平方米，建筑面积19129平方米，建成后不仅可为巴南区和重庆市所用，还将成为整个西部轻纺服装会展、新品发布等活动的集中举办地。该会展中心将配备全方位安保系统、媒体新闻中心、会展区事务中心、商务接洽中心等。 （三） 商务酒店为满足XX125、轻纺服装国际商贸城商务洽谈与接待的需要，项目一期将建占地约为14980平方米的功能性精装商务酒店，建筑面积共239575平米。酒店配备精品公寓套房、贵宾级套房、风味餐厅、中/西餐厅、多功能厅、放映厅、大小会议室、会见厅、贵宾接待厅、大宴会厅等。 （四） 总部办公大楼项目内将规划设计占地26950平方米、建筑面积65516平方米的总部办公大楼，定位为巴南区标准最高、设施一流、管理服务国际化、具备一定的市场竞争力的中国西部服装轻纺写字楼，主要面向进入XX轻纺服装国际商贸城的轻纺服装企业单位服务。配套招商租赁中心、接待中心、大小会议中心、物业管理与服务中心、安保中心等。 （五） 商务休闲服务中心XX126、轻纺服装国际商贸城内将设商务休闲服务中心，占地13392平方米，建筑面积26786平方米，为会展、商务、交易展示、总部办公等提供必要的商业和生活配套支撑，包括银行、金融、邮局、餐饮、娱乐等各个方面。 （六） 电子商务平台为实现XX轻纺服装国际商贸城的规范化，园区内实行统一运营管理、统一品牌营销、统一媒体宣传等，将搭建全方位多功能电子商务平台，服务于大型会展会议、各种品牌推广、企业宣传以及活动营销等各方面。 第六部分 环境保护及绿化一、 建设项目对环境可能造成的影响（一） 项目建设期的环境影响废气：园区建设施工中各类燃油动力机械在挖方、填筑、清理平整、运输等过程中排放燃油废气和物料运输过程中产生127、粉尘与扬尘。废水：主要来源于工程养护、构筑物施工、运输车辆、机械设备维护与清洗以及施工营区生活污水等。噪声：施工过程中土石方开挖、爆破、打桩、结构、运输等施工机械、动力设备、运输车辆等产生的施工噪声。振动：主要为汽车、空压机、钻机、爆破等作业时所产生。固体废物：土石方在园区内平衡，不外弃，因此固体废物主要源于施工人员生活垃圾和建筑弃渣（含拆迁）。生态环境：局部地形地貌的改变、地表植被的破坏和受损、土地利用格局的改变、水土流失的加剧、农业生态系统逐步向以工业为主的城市生态系统转变等。（二） 项目建成后的环境影响废气：园区通过采取清洁能源，引进科技含量高、污染低、能耗低的行业后对评价区域产生的影响128、很小，可满足环境功能区划的要求。废水：实行雨、污分流制，对机加行业等含重金属（主要为Cu、Zn）废水、含油废水（包括乳化液）收集后，由各企业负责处理达一级排放标准和相关要求后与其它废水一并通过园区内截流干管进入园区污水处理厂；对一般生产废水与生活污水可直接进入园区污水处理厂。园区建成后对评价区域的水环境影响较小，环境可以接受。噪声：企业自行采取相应的隔声、消声、吸声、减振、绿化、合理布局等措施，确保厂界和环境噪声的达标，杜绝扰民问题的发生。交通噪声：绿化隔离措施，即在道路两侧按绿地规划布置相应的绿化隔离带，实行点、线、面结合，乔、灌、花、草有机搭配的立体绿化结构，利用植被、林木的散射、吸声、隔129、声和吸附作用，有效减缓噪声对环境的影响； 固体废物及生活垃圾：在集中安置区、行政办公区、贸易区设置相应垃圾收集点，严格规范垃圾的管理，实行分类袋装化收集，由环卫部门统一处置。二、 环境保护对策和措施（一） 建设期对策措施环境空气：针对园区建设过程具有施工点分散、同一作业点施工时间相对较短、燃油动力机械为间断作业，污染物排放不连续且分散、处理难度较大的特点，施工单位必须严格遵守重庆市主城尘污染防治办法（渝府令第188号）和重庆市人民政府关于印发重庆市主城蓝天行动实施方案（2005-2010年）的通知（渝府发200541号），严格控制尘污染。主要措施包括：工地周围设置不低于1.8m的硬质密闭围挡；130、工地进出口道路硬化处理；使用清洁能源，严禁燃煤和焚烧垃圾；设置车辆清洗设施及配套的沉沙井，车辆冲洗干净后方可驶出工地；露天堆放水泥、灰浆、灰膏等易扬撒的物料或48小时内不能清运的建筑垃圾，设置不低于堆放物高度的密闭围栏并予以覆盖，易撒露物质密闭运输；产生大量泥浆的施工，配备相应的泥浆池、泥浆沟，做到泥浆不外流，废浆应当用密闭罐车外运；使用预拌混凝土；禁止从3m以上高处抛撒建筑垃圾或易扬撒的物料；对可能闲置3个月以上的工地进行覆盖、简易铺装或绿化；采取洒水或者喷淋等降尘措施；完工后5日内清除建筑垃圾；待用泥土或种植后当天不能清运的余土以及48小时内未种植的树穴，应当予以覆盖；对行道树池进行绿化或131、覆盖；绿化带、花台的种植泥土不得高于绿化带、花台边沿；施工单位必须根据尘污染防治技术规范，结合具体工程的实际情况，制定尘污染防治方案，在工程开工3个工作日前分别报市政行政管理部门和对拟建项目尘污染负有监督管理职责的行政管理部门备案；废水：修建排水沟、沉砂池，废水经沉淀处理后排放；对设备维护清洗含油废水经隔油、沉淀处理后排放；节约用水，废水经处理后尽量重复利用。噪声：结合施工场地周边环境敏感情况，严格落实重庆市环境噪声污染防治管理办法（渝府令第126号）的各项要求，创造良好的施工环境，做到文明施工。施工单位应在开工15日前向巴南区环保局申报，说明施工项目、场所及可能排放的噪声强度和所采取的噪声防132、治措施等，得到批准后，应向施工区周边居民发布公告，得到公众的谅解。合理布置高噪声设备，合理安排施工时间，采取降噪、减振措施，防止噪声扰民。加强施工机械设备的维护保养，避免由于设备故障增强噪声，合理安排车辆运输时间，尽可能昼间进行，以减轻夜间噪声对敏感地带的影响。同时加强道路的交通疏导，避免因车辆阻塞使区域内噪声增加，车辆采取限速、禁鸣措施。打桩、爆破等作业严禁夜间进行。因工艺需要必须24小时连续作业时，施工单位应提前3日向巴南区环保局办理夜间施工手续，施工单位按要求认真实施降噪措施，并将夜间施工审批手续悬挂于工地显眼处，同时张贴告示，作好公众的宣传解释工作，并接受公众和环保执法人员的监督。加强133、对施工人员的环境宣传和教育，使其认真落实各项降噪措施。加快施工进度，尽量缩短工期。振动：对产生振动较强的打桩、钻孔等工序及施工设备，采取减振防护措施。在已建成的道路、建筑物或区内不良地质构造附近实施爆破作业时，应设置安全警戒距离，严格控制用药量及用药型号，采用小剂量浅孔微差挤压爆破，避免发生损坏路基或引发地质灾害。同时对炸药、雷管等危险品应严格规范管理，杜绝事故的发生。固体废物：合理调配土石方，尽可能减少开挖量和运距。弃土弃渣及时清运，先挡后填，加强运输及装卸过程的管理，做到文明施工。严禁向园区内水库、长江等水体内倾倒弃土弃渣和生活垃圾，弃土弃渣必须运至区内回填平衡，分层压实，落实水保措施；生134、活垃圾分类袋装化收集后由环卫部门统一处置，严禁随意抛散和焚燃。（二） 建成后对策措施废气：严格遵守国家与重庆市“两控区”、“一控双达标”等环保政策规定，园区内严禁燃煤。严格项目准入制，主要发展纺织服装产业，项目单位投资强度、单位产出强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重必须满足工业项目建设用地控制指标(试行)（国土资发2004232号）和重庆市人民政府关于印发重庆市招商工作规范（试行）的通知（渝府发20051号）指标的要求，对污染较重、水耗高、不符合产业发展的企业严禁引入。加强交通污染防治。园区应将道路交通建设放在突出位置并与强化园区交通管理相结合，确保区域内道路交通合理分135、流、畅通，减少因车辆阻塞、怠速而增大尾气排放量。认真落实交通规划中道路、立交等绿地规划，重点针对区域内高速公路、城市主干道，城市次干道、城市支路、各立交节点和沿江的绿化带建设，力争做到“四季见花，长年见绿”，利用植被的吸收附作用，降低废气和噪声的影响。加强园区道路的保洁措施，实行清扫机械化，严禁带泥车辆上路行驶，认真落实市政府188号令及“蓝天行动”中尘污染控制的各项措施。解决交通污染是一项十分复杂的系统工程，不仅需要有合理的交通规划布局，较完善的交通网络系统，更重要的是从污染排放源汽车抓起，因此，建立健全汽车尾气达标出厂制度，对道路行驶车辆尾气实行严格监测，监督管理，不达标车辆及时到有资质的136、专业厂家进行治理，在车辆年审中加强对尾气达标情况的审查，禁止尾气超标车辆上路行驶，严禁使用含铅汽油，加快主城区公交客车与出租车辆的燃气化，尽快发挥城市轻轨的重要分流作用，以减缓交通污染影响。餐饮油烟：对园区内餐饮业、食堂等进行合理布局，居民楼、写字楼和无公共烟道的综合商住楼不得新建、扩建产生烟尘、油烟污染的餐饮项目，油烟一律安装净化器，除油后达标高空排放，避免扰民问题的发生，并严格执行环保管理制度。废水：园区建成后实行雨、污分流制，严禁将污水排入雨水管网。对一般生产废水与生活污水可直接进入城市污水处理厂。工业噪声：企业自行采取相应的隔声、消声、吸声、减振、绿化、合理布局等措施，确保厂界和环境噪137、声的达标，杜绝扰民问题的发生。交通噪声：绿化隔离措施，即在道路两侧按绿地规划布置相应的绿化隔离带，实行点、线、面结合，乔、灌、花、草有机搭配的立体绿化结构，利用植被、林木的散射、吸声、隔声和吸附作用，有效减缓噪声对环境的影响； 生活垃圾；设置垃圾回收点，严格规范垃圾的管理，实行分类袋装化收集，由环卫部门统一处置。一般工业固体废物：按清洁生产要求，采用先进的、符合清洁生产要求的工艺，从生产流程上削减固体废物的排放量；各企业加强环境管理，加大对固体废物的回收与综合利用力度，“变废为宝”，最大限度减少固体废物的产生及排放量。从园区的产业定位看，其一般工业废物主要为边角余料、废弃零部件和包装材料，均可138、实行分类回收和处置，无外弃。危险废物：按国家危险废物污染防治技术政策和重庆市危险废物管理的有关规定，由重庆市固废中心统一处置和管理，严禁将危险废物随意丢弃，或混入一般固体废物中，强化企业对危险废物的收集、储存、转运，并实行联单制管理，增强职工的安全环保意识，处理率必须达到100%。医疗废物按规范送同兴医疗废物处理中心统一进行无害化处置，防止疾病传播，保护市民健康，改善环境质量。三、 绿化园区绿化应布局合理，融合局部景观，精心设计，创造一个环境优美、舒适、典雅的环境。第七部分 消防一、 建筑消防严格控制建筑设计防火规范，以2500m2设防火分区，消防车可以顺利到达每栋建筑，每栋建筑保证足够的扑救139、面。合理布置室外消防给水管网，消防水池及室外消防栓设施以及防火规范中规定的各种设施及设备。二、 电气消防（一） 消防电源及配电1、消防控制室、消防泵、消防电梯、防排烟风机等消防用电设备由两路电源供电，并在最末一级配电箱内自动切换。2、消防用电设备采用专门专用回路供电。3、消防用电配电线路采用阻燃电线、电缆。4、设火灾应急照明和疏通指示标志。（二） 消防控制室消防控制室内设置火灾自动报警及联动控制，应急广播主机消防专用对讲电话主机。（三） 其他防火措施 1、变电所的变压器采用树脂干式变压器，非燃性电容器，无油高压开关柜。 2、柴油发电机设气体自动灭火系统。3、电气管井内预留洞采用防火材料填堵，防140、止火灾顺电缆蔓延。三、 给排水消防（一） 消防水源 厂区河道蓄水兼消防水池用，消防管道在小区内连接成环状，供应小区消防用水。（二） 室外消防 区内结合建筑物消防水泵结合器配备地上式室外消防栓，其间距不超过120m,室外消防给水干管管径DS200，在建筑周围成环状布置。（三） 室内消防 1、室内消火栓采用临时高压给水系统，由消防水池、消防水泵供给； 2、消火栓系统竖向分水一个区供水，分区静水压力小于0.80Mpa。且消火栓栓口压力大于0.50Mpa处采用减压孔减压以满足消防规范要求。 3、自动喷水灭火系统按中级设计，采用临时高压给水系统，由消防水池，喷水系统，屋顶水箱联合供给。第八部分 经济可行141、性研究一、 建设周期和投资预算（一） 项目分期开发时序分期开发计划与时间安排时间土地开发量年度建设计划年度竣工量市场营运总规模2012年181.95亩会展中心12万平米12万平米商务酒店交易区商务休闲服务中心2013年189亩总部办公大楼20万平米32万平米商务休闲服务中心短转库房2014年0亩商务酒店17.5万平米49.5万平米总部办公大楼商务休闲服务中心交易区（二） 分期开发的相关说明1）项目总建筑规模49.5万平米，开发用地370.95亩，计划建设时间3年，即20122014年。2）项目首期以会展中心、商务酒店、交易区、商务休闲服务中心为主，计划以1年时间完成第一步启动，并迅速建立项目轻142、纺服装国际商贸城的市场形象。在建设项目首期的同时，展示交易区开始招商筹备，配套功能区同步建设。3）项目开发第二年，依托已逐步成型的市场氛围，引进国内外品牌实力商家。同时，总部办公大楼、商务休闲服务中心、短转库房等市场服务功能同期开建，共同促进项目市场的迅速成型。4）项目开发第三年，项目整体建成，市场可依托完善的市场配套，以及业态丰富、种类齐全的市场交易链，现代化的市场服务平台，形成强大的市场张力。6）项目运营期间，丰富市场业态，拓展市场功能。7）预计，项目在建成3年后，将逐步成熟，并步入正轨。（三） 项目总投资估算项目总述：项目成本估算：根据测算，本项目总投资106918.25万元，开发成本为143、87273.75万元，开发费用为19644.5万元，建成得房成本约为2159.96元/平米。（四） 项目动态资金投入假设自有资金为33222万元，预估本项目在2012年、2013年经营权销售收入分别为2880万元和14400万元可投入在项目建设中；项目还需向银行贷款：2011年为0.8亿元、2012年3亿元、2013年2.142亿元，总计贷款金额5.642亿元。（五） 市场收益估算本项目可能的盈利点：8年经营权出让收益、租金收益 、配套服务功能盈利等。根据对其它园区及项目周边调查，综合考虑从项目所在区域以及轻纺服装国际商贸城所处的发展阶段，对项目全部按出让8年经营权进行估算，项目总体量49.5144、万平方米，8年经营权出让总收益为13.37亿元。如下表：可售面积（）销售单价（元/）销售总价（元）495,000 2,700 1,336,500,000 备注：以上销售价格的估算，按平均月租金28元/平方米，收益年限为8年期进行推算。二、 综合效益评估（一） 经济效益估算项目预计总投资约10.7亿元，将建设成集展示交易、办公洽谈、订单销售、仓储运输、电子商务、综合配套服务等于一体的现代化、智能化、数字化的国际商贸城。建成后，年交易额可达100亿元，年增加税收约0.8亿元（不含营业税）。（二） 就业带动本项目市场总规模达49.5万平米，预计入驻的企业、商家数将达5000户，新增就业岗位约9万个（145、其中相关从业人员2.5万人，间接带动就业人员6.5万人），可解决大量下岗、转岗、退伍军人、各大中专应届毕业生，为解决社会就业矛盾贡献力量。（三） 带动行业发展市场的成功将加快行业市场的整合，将极大提升重庆纺织行业的行业水平、技术能力、产品种类，由此建立重庆市成为西部地区纺织产业基地，纺织品贸易、集散中心的功能，是重庆纺织行业的整体实力跃上一个新的平台。（四） 成为其它行业发展的重要参考与借鉴市场的成功将为重庆其他行业的发展，提供经验及模式参考，从而加快整个重庆商贸水平的提高与发展。（五） 对物流园区的贡献意义重大超过9万就业人口，每年可在园区产生超过8亿元的消费，为园区内相关服务配套设施提供固146、定的消费人群，可为园区内的各类房地产开发提供丰富的客源。本项目的建立，符合重庆公路物流基地的产业定位，是园区产业功能的重要组成。一个规模大、辐射力强的行业龙头市场诞生于园区内，将有利用物流园区整体形象的提升。第九部分 结论及建议一、 结论本项目的建设符合重庆市 “十二五”发展规划，项目立足重庆市的经济社会发展水平，以市场为导向，园区为载体，将逐步形成纺织服装产业体系相对完整、结构布局科学合理、社会经济效益显著、功能配套齐全的轻纺服装国际商贸城。增强了重庆市的城市功能，提升了重庆形象。其产业密集型、高附加值、高整合性的特性，对于提升重庆市纺织产业发展水平，优化产业结构具有不可低估的作用。项目选址147、恰当，配套建设条件逐渐成熟，建设规模合理，建设方案可行。项目总用地面积370.95亩，总建筑面积约49.5万平方米，其中会展中心19129.02平米、商务酒店239574.66平米、交易区144955.62平米、总部办公大楼65516.20平米、商务休闲服务中心26785.78平米。项目总投资10.7亿元，其中：项目业主自筹资产资金33218.25万元。建成后，年交易额可达100亿元，年增加税收约0.8亿元（不含营业税）。二、 建议（一）项目建设与环境保护相结合、必须坚持“三同时”原则，即环境保护与主体工程同时设计、同时施工、同时使用，切实保护好城市环境。（二）严格执行进基本建设程序，严把建设质量关、建议在设计、施工及设备采购各个环节实行监督制度，力创优良工程。（三）积极开展项目的前期论证和规划设计工作，多渠道落实建设资金，保证项目的顺利实施。