1、北辰新河三角洲项目D1地块策划工作高端住宅市场研究（长沙及外省高端项目研究）一、 长沙高端住宅市场研究1、长沙高端住宅竞争市场研究（1） 长沙高端住宅市场及区域分析n 长沙高端住宅市场界定n 长沙高端住宅分布区域分析n 长沙高端居住区发展研判（2） 长沙高端住宅市场分析n 长沙高端住宅市场各分项详细分析（面积、户型、附加值、配套、智能化等）n 长沙高端住宅市场典型项目优劣势分析2、高端消费群研究；（1） 长沙高端消费群特征分析n 长沙高端消费群区域来源特征n 长沙高端消费群置业目的分析n 长沙高端消费群年龄特征分析n 长沙高端消费群职业特征分析（2） 长沙高端消费群购买喜好分析3、高层豪宅与别2、墅豪宅的竞争优势比较n 高层豪宅和别墅豪宅的价值评判体系对比分析n 高层豪宅的竞争力提升方向4、滨江高层豪宅潜在开发量估测n 潜在滨江豪宅项目列表分析n 潜在滨江豪宅入市时机推断5、高端市场总结二、 省外高端高层滨江豪宅案例分享及借鉴（附件）n 代表项目：星河湾海怡半岛、博雅首府一、长沙高端市场研究1、长沙高端住宅竞争市场研究；（1）长沙高端住宅市场及区域分析n 长沙高端住宅市场界定据我司对长沙市场的分析和了解，我司认为目前长沙高端住宅标准可以依据以下几点作为判断依据： 项目在市场有一定的影响力； 价格在6000元/平米以上； 产品与品质得到市场认可； 是片区内具有代表性的项目。备注：考虑本案3、物业类型为高层以及超高层特点，分析对象将不含别墅项目n 长沙高端住宅分布区域分析依据我司对长沙市场高端住宅所作的界定，我司认为长沙高端住宅市场主要代表项目有以下六个：长沙奥林匹克花园、藏珑湖上国际社区、融科檀香山、恒大华府、华盛新外滩、书院观邸。楼盘名称所属板块占地面积(亩)总建筑面积（万）容积率物业类型销售均价（元/）华盛新外滩中心35205.8高层7000（余货）恒大华府市府217503.3小高层大平层8000-9000藏珑（二期）金鹰月湖462461.0别墅/洋房/高层豪宅大平层均价6700长沙奥林匹克花园（乾台）省府南城517552.0高层楼王麒麟1.2-1.5万；其余7000-8004、0元融科檀香山体育新城21030（洋房9万）2.5洋房、高层9600书院观邸南湖板块38135.0多层、高层7500（余货小户型）表一：长沙高端住宅代表项目基本指标表华盛新外滩藏珑国际社区书院观邸融科檀香山长沙奥林匹克花园恒大华府图一：长沙高端住宅代表项目分布表从目前长沙高端住宅项目分布来看，高端项目分散，多为片区内具有代表性的项目，在长沙市场有一定代表性。整体竞争形势来看，已形成三大竞争格局：第一类：以城市珍稀资源型，如湖泊、湿地等资源为依托的高端住宅项目，代表项目主要以藏珑湖上花园社区为代表；第二类：以江景资源为依托，占据优势地段的高端住宅项目，代表项目主要有华盛新外滩和书院观邸；第三类：5、以独具特色的产品，形成纯粹的客户圈层，达到打造长沙高端住宅项目的目的。代表项目有融科檀香山、恒大华府（大平层）。总的来看，长沙市场目前尚未形成高端住宅项目聚集之势，高端片区或者说是“富人区”的板块概念尚未形成。主要原因，我司认为主要有：第一：长沙房地产发展历史不长，房地产发展还处于初级阶段。长沙房地产历史从1998年开始进入快速发展阶段，目前来看，产品发展仍停留在“首改”阶段，产品设计、产品创新、配套服务等发展相比发达城市还有一定的距离；第二：城市化进程影响。长沙2000年以来加快城市化进程步伐，长沙城市化进程正处于中期加速阶段（30%城市化率70%）。城市的四面开花，对高端项目聚集和人气的形6、成有一定的阻碍。第三：城市规划缺乏前瞻性。2008年底，长沙市城区面积增大到955平方公里，其中建成区面积由118.8平方公里增加到243平方公里，年均增加15.5平方公里，等于再造一个新长沙城。但城市规划区内建设用地已所剩无几，公共服务和市政配套设施发展滞后，而且往往新开发用地伴随着拆迁安置用地，难以形成高档住宅片区形象和条件。n 长沙高端居住区发展研判从长沙房地产市场发展形式分析，我司认为在长沙市场具备形成高档片区条件的主要有以下几个片区：、新河三角洲片：新河三角洲片区占据极佳的自然资源、地段、文化资源、交通等优势，规模较大，物业类型丰富，配套成熟，能形成高档的复合型居住社区。尤其是不可多7、得的绝佳滨水资源，属湘江水域最宽阔的双水流域，且集山、水、洲为一体的宽阔视野。尤其是长沙市规划严格控制滨水一线住宅用途以后，地块资源的唯一性优势凸显。整体高端定位的优势下，圈层的高端性和纯粹性，将形成身份、品位和地位的标杆。、南湖片区：“南湖新城”的这片土地是承载老长沙记忆的最美好之处，杜甫江阁、文津渡、四羊方尊广场、湖南第一师范（南湖书院），这里是至今仍旧可以追寻到长沙城3000年历史印记的城区中心地块，有着说不尽的文化意味，更有着临江望岳的绝版自然条件。2007年始，南湖地块旧城改造步伐加快，华远、保利地产的进驻，特别是保利取得南湖片区4号地，成交价12.4388亿元，溢价4万，单价1038、3.29万元/亩，成为长沙单价地王。南湖片区在现有开发口碑基础上，如创远景园、书院观邸，片区物业升级，将有望成为匹敌新河三角洲的又一个滨江高档社区。、武广新城片区：武广客运专线的即将全线通车，于长沙，不仅仅是一条便捷的铁路而已，它与三个关键词密切相连:泛珠三角区域合作、中部崛起、长株潭经济一体化，这三个关键词正是湖南一直寻求的振兴之路。长沙的振兴和希望将随武广铁路的开启腾飞新的希望，武广新城无疑将承担长沙通往世界的桥头堡之一，片区的形象要求可见一斑。集聚在片区的代表性项目就有明升湘江名城（暂定名）（总建面330万）、长房半岛蓝湾（总建面33万）、恒大绿洲（总建面40万）、湖湘桃园（总建面32万9、）、东方花园（总建面33万）、长福花苑（总建面31万）等，武广新城片将成为大东城最具形象、效率和品质的高档片区之一。、金鹰月湖片区：片区配套最具时尚感、奢华感和生态意义，有全国最牛气的省级电视单位湖南广电；湖南最时尚气派的行业展示窗口湖南国际会展中心；湖南最生态化的五星级酒店湖南国际会展中心酒店；有湖南设施最为齐全的主题公园世界之窗和海底世界；有全国占地面积最大最豪华的美食城西湖楼；有湖南规模最大全国也不多见的水上公园月湖水上公园和将要开发的月岛公园；这里还有一个庞大的汽车专业市场中南汽车世界；洪山旅游区、金鹰卡通城、长郡国际学校、影视培训基地等等，藏珑一举奠定项目的城市领袖气质，随着恒大入驻10、高广投资项目金色溪泉湾项目开发，项目的高档居住气质愈发浓郁。金鹰月湖片新河三角洲片区南湖片区武广新城片图二：长沙高端住宅区位分布表34（2）高端住宅市场案例分析 长沙高端住宅案例及对比案例一：融科檀香山 项目简介：融科檀香山位于长沙上东国际区体育新城长沙大道。真正的国际大都会中，都有属于自己的上东区。体育新城位于长沙东部，是城市重点发展区域，也是目前长沙发展最迅速的一个区域。随着武广客运专线的通车，长沙新客运站运行和武广新城的建设，未来该区域还将建设地铁、轻轨，这里将会是一个具有高品质和身份感的泛富区域、国际化生态居住社区。阶层性、国际化、动力源、唯一性、稀缺性，这些都是国际大都会“上东区”11、固有的属性。案例二：长沙奥林匹克花园乾台项目简介：长沙奥林匹克花园乾台处于新南城的中轴核心位置，其中长158米，最宽处达75米的星光大道，借鉴北京皇家天坛的设计理念，贯穿社区中轴，直接连接至楼王组团乾台的主入口，矗立于正中轴线上的最顶端的乾台，严格按照传统建筑的对称布局，极具尊贵感，仪式感。建筑设计抛却传统建筑的形式束缚，以ART-DECO风格，将中国建筑元素及精神呈现出来。案例三：藏珑二期项目简介：项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城12、市主干道相连，现已拉通万家丽路。项目区域交通更便捷，区位优势明显，自然环境优越，将成为集文化、教育、高科技、商贸、居住一体化的综合性区域。二期产品占据项目核心景观中轴线，区间面积89145，179-206，皆为观景高层，塔式布局南北通风，独享的入户花园，部分主卧室增加了更衣空间，复式配有高档游泳池，点式呈弧形展开，可最大程度地欣赏贝尔高林园艺大师倾心打造的核心景观。案例四：恒大华府项目简介：该项目位于长沙市政府新区板块金星大道，是长沙市政府政要所在之地。延承世界经典的新欧式建筑手法，揉合现代主义建筑元素与欧洲古典建筑经典，让浪漫优雅、富丽堂皇的高贵气质自然流露。正南北一梯两户板式结构、4层带电13、梯花园洋房、60平米超大超高空中花园、220平米以上超舒适大宅空间，超大室内恒温游泳池，7000平方米超五星顶级会所、3600平方米活水人工湖、30000平方米花园景观极致尊贵只为顶级成功人士享用。户型空间秉承“奢华以舒适为本”的创新豪宅设计理念，集空间感、艺术感、尊崇感、浪漫感为一体的户型空间，以220平米以上的平层大宅为主，王者空间、豪华配置、恢弘气度完美诠释新重庆豪宅之标准，长沙顶级豪宅居所由此定义。案例五：华盛新外滩二期项目简介：位于长沙市湘雅路以南，湘春路以北，太平路以西，湘江大道以东，地理位置和设计均极具上海黄埔外滩风格，周边环境优美，“山、水、洲、城”，是长沙市政府2004-2014、06年“一洲两岸”、“六桥三环”战略规划中湘江经济风光带的核心区域，未来升值潜力巨大。项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。 各项基本指标对比项目融科檀香山长沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩位 置长沙大道以南、京株高速以西、白沙湾路以东、博进路两侧雨花区湘府中路189号(省政府新址以东)开福区洪山路188号月湖公园北侧岳麓区金星大道长郡中学新址对面湘江中路一段126号开 发 商联想控股融科智地,长沙融创置业有限公司湖南湘天房地产开发有限公司长沙双瑞房地产开发有限公司恒大地产集团长沙公司湖南新外滩房地产开发投资有限公15、司物业公司第一太平融科戴德梁行（待定）双瑞物业管理戴德梁行华盛物业物 管 费1.8元/平方米/月待定1.8元/平方米/月平层豪宅1.6-2元/平方米/月1.8元/月/平方占地面积1400006671.561410.5144855104919建筑类别洋房高层高层小高层高层容积率2.52.01.83.35.8总栋数洋房31栋，高层10栋7栋4栋17栋5栋是否装修否否否是否总建筑面积项目总建面约30万,其中洋房9万项目总建面约70万,乾台7.6万项目总建面约56万，其中二期21万(大户型面积9万平米)项目总建面约50万 项目总建面20万 物业类型高端住宅高端住宅高端住宅平层豪宅高层住宅绿化率40%516、1%40%45%40%总户数洋房440户，高层未定254户户80户1076户装修标准毛坯毛坯毛坯豪装毛坯层高3.3米3米3米3.5米3米分析：n 长沙市场高档住宅项目整体体量不大，总建筑面积在20-70万平米左右，多为高层、小高层物业；n 整体来看，缺乏成规模的高端住宅小区，多为项目内的楼王组团或片区，规模大部分在8-10万平米左右；n 项目位置大多为城市边缘近郊地带，城市中心片区豪宅极度稀缺；n 物业管理公司以本土或自身的物业管理公司为主，国际顶级物管公司多为顾问公司，物业管理费大多在1.8元/平米/月，比普通住宅高出30%左右；n 交房标准目前仍以毛坯交房为主，精装交房代表项目为恒大华府大17、平层。 硬件设施、交房标准对比项目融科檀香山长沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩外部及硬件标准外立面用材洋房：文化石、涂料、木材优质劈开砖及外墙弹性涂料高级涂料、面砖，部分石材高级外墙漆高级面砖+石材+汉高宝莹外墙漆窗、玻璃用材双层中空玻璃铝合金低辐射（LOW-E）中空双层玻璃断桥隔热铝合金窗高级铝合金窗、配天然石台面双层中空塑钢电梯世界三大品牌之一：芬兰通力西子奥的斯能源再生电梯三菱、蒂森西子奥的斯德国蒂森克虏伯电梯单元公共部分标准大堂层高3.5米6.3米5.2米4.8米4.5大堂天花工艺造型吊顶乳胶漆造型天花吊顶，高级乳胶漆乳胶漆大堂墙身高档石材、高档墙纸大理石大理18、石，撒哈拉紫高级抛光砖、局部石材、木饰面造型面砖大堂配套/简欧豪华大堂，豪华吊灯楼栋管家中央空调、闭路监控、可视对讲、大门电控锁信箱、沙发大堂面积220平米35平米50平米25平米大堂地面高档石材大理石玻化砖高级抛光砖大理石电梯间高档石材大理石地面、优质通体瓷砖墙面、大理石门套进口石材高级乳胶漆天花、地面墙身高级抛光砖面砖单元门待定自动感应大堂门可视对讲可视安全门可视对讲停车设施车位数633个，车位配比1：1.44地下：319个；地上：107个车位配比1：1.2二期468个车位配比1：1共2858个，车位配比1:1868个，车位配比1:0.8分析：n 外立面、大堂等部分大多采用高档材料体现项目19、品质；n 多采用高科技附加设备增加产品附加值，智能化系统配备完善，更增加小区的安全性，部分项目采用更为科技化人性化设备（如融科檀香山采用地板采暖系统，而奥林匹克花园乾台则采用了中央空调、中央除尘、中央热水等系统）n 小区车位配比大多超过1：1，或接近1：1，充分满足业主小区的停车需求。n 精装修产品稀缺是长沙高端住宅市场的不足，仅恒大华府为精装项目。 客户、销售及价格情况对比项目融科檀香山长沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩客户情况本地金融业人士，私营业主，企业高管，占总比80%左右40%本地客户公务员、企业高管、私营业主占总比60%私企高管、私营业主为主，占80%本地20、客户据多,主要来自私营企业业主,企业高管，占80%外地老板，私营业主，社会精英，湖南地区各地市占15%左右，另北京、上海、深圳客户占5%60%外地客户，私企业主为主；私企业主为主，占40%省外占13%，省内地州市7%外地客户主要来自省内其他地市,岳阳,衡阳,娄底等地.占20%销售及价格销售情况共440套花园洋房，5月初开盘销售，截止12月中旬，销售率达到90%截止2009年12月21日，共销售30套二期一批共176套，截止12月21日，共销售148套，销售率84%共154套，截止2009年12月21日，共销售144套，销售率93.5%05年开盘,销售火热,06年11月二期开盘持续热销,至目前为21、止,销售率达98.5%,少量珍藏户型对外发售.价格策略高开高走，以销售套数的增加设置提价节点，实现价格上涨高开高走低开高走低开高走，开盘特价一期低价入市,得到市场肯定,随着一期形象的逐步建立,二期高开高走,并随着市场大好形式以200元/平方/每月的速度快速上调2009年5月初项目开盘，整体有一半封顶，样板房、样板园林开放，销售100多套，均价7000元左右；2009年，11月15日开盘，楼王麒麟1.2-1.5万；其余7000-8000元左右；2009年4月初项目开盘，均价4100-4200元2009年元月开盘，起价：毛坯5500元，精装6500元2008年1月12日，二期开盘,均价5800,推22、出50-200平米1-4房户型,开盘当日销售330套.至2009年8月，销售超过200套，提价1000元，均价达到8000元左右2009年12月大三房提价，均价5000元，豪宅大平层均价6700元2009年12月精装房均价8000-9000元左右2008年6月20日项目全面封顶,样板、园林房全面开放,均价6200元/平米至2009年10月，项目全部封顶，销售超过300套，提价800元，均价8800元左右2009年6月项目全面交房，准现房发售，均价688元/平方，少量珍藏二房、三房发售，销售率98.5%至2009年11月，销售超过350套，提价两百元，均价达到9000元左右至2009年12月主体23、工程基本完工，销售近400套，均价超过9600元左右，其中二楼；三楼，一楼，四楼，预计2010年5月达到基本验收条件，10月交房 项目优劣势对比项目融科檀香山长沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩项目优劣势对比优势优势优势优势优势融科智地的品牌优势，高端的产品设计，以及地板采暖等技术的引入项目位于城市发展核心地段，而乾台处于项目的核心位置、核心景观，配备八大智能系统项目位于月湖公园，月湖湖畔，拥有独一无二的湖景资源恒大的品牌优势及开盘特价的价格策略，3000元每平米的顶级豪华装修市中心地段，一线江景劣势劣势劣势劣势劣势价格上仍有一定抗性价格上仍有一定抗性，产品、配套不足以24、支撑高价价格上有一定抗性，配套不齐全生活配套不齐全容积偏大分析：n 其主要优势在于独特稀缺的环境资源或采用高端智能科技及体现人性关怀的附加产品，如藏珑的月湖、华盛的江景，而融科檀香山则使用了地板采暖设施，奥林匹克花园则采用中央空调、中央热水、中央除尘等多项系统。n 自身或周边配套不齐全成为其共同的缺陷之一。n 在价格上，市场仍有一定抗性。 规划设计对比项目融科檀香山长沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩 建筑设计 建筑风格南加州风格建筑ART-DECO（新装饰主义建筑风格）新雅典主义新欧式建筑风格现代欧式设计公司美国设计美国KXA建筑师事务所澳大利亚伯涛/湖南省建筑设计院25、园林设计 园林风格纯美原乡风情园林景观，高绿化率法式古典园林风格现代园林风格/现代园林风格设计公司加拿大设计不详新加坡贝尔高林/亚特兰斯（美国）设计顾问有限公司水系待定各楼宇之间有5条水系水流向玉渊湖，形成了五川汇流，在风水上叫聚宝盆月湖3600平米活水人工湖紧邻湘江特殊树种待定百年古樟树、银杏、野生罗汉松等银杏、金丝垂柳、广玉兰、乐昌含笑、红枫、日本樱花/其他待定每200平米设一台驱蚊灯 配套功能对比项目融科檀香山长沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩小区内部配套体育配套有待定待定超大室内恒温游泳池，网球场、壁球场休闲广场内公用体育健身设施会所配套有有有7000平方米超26、五星顶级会所有教育配套幼儿园幼儿园幼儿园2500平米幼儿园无休闲配套待定待定有3600平方米活水人工湖休闲广场、绿化广场其它30000平方米花园景观会所功能设置会所面积2000待定3879.037200待定会所功能设置商务厅、休闲室、中西餐厅、酒吧等待定待定室内游泳馆、国学馆、桑拿、瑜伽、健身房、台球乒乓球、儿童学习室、舞蹈室、手工制作等咖啡馆、活动室、棋牌室其他分析：n 多聘请国际知名设计机构进行规划设计，风格多样。n 各项目均有较大面积水系或水景，且多种植名贵树种。n 在价格上，市场仍有一定抗性。n 配套项目暂不齐全。n 带2000平米以上多功能会所。 独特资源及附加值对比项目融科檀香山长27、沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩独特资源及产品附加值地板采暖 关注气候变化带来的居住变革，融檀香山以前瞻性的视野,引入“地板采暖”这一先进成熟的取暖技术，从此告别长沙湿冷的冬天，让一部分人先温暖起来。风水大宅 以半环形排布展开，将楼王组团建筑合理布局于景观湖周边。楼体分布如两翼环抱，呈“太师椅”状，寓意稳坐江山。整体布局又似“聚宝盆”,寓意财富源源不断，聚而不漏。全而观之，乾台坐落于聚宝盆的制高点，位极至尊。公园湖景独一无二的湖上社区集中小区优势资源中心湖景、山体公园、五星会所一线江景紧邻沿江风光带，一线江景一览无余户户增送私家花园 一到三楼赠送地下多功能厅，地下多功28、能厅通过电梯与居所相连，营造自由领地的生活创意，地下多功能厅可设计成私家影院、运动室、藏书室、酒吧地下多功能厅与融科檀香山独有的花园庭院融为一体，从地下多功能厅推门而出，走进了生动活跃，情趣盎然的庭院生活。八大系统1、IC卡智能电梯；2、户式中央空调系统；3、中央除尘系统；4、户式新风系统；5、LOW-E中空门窗系统；6、户式中央热水系统；7、户式中央纯净水处理系统；8、霍尼韦尔智能家居系统九大智能化系统彩色可视对讲系统，闭路监控系统，门禁系统，停车场管理系统，背景音乐系统，电子巡更系统，家居安防系统，电梯对讲系统，物业管理系统300元/平米鼎级装修9A精装，西门子、TOTO摩恩、奥珀、松下、29、奥的斯，全中空low-e玻璃，豪华铝热断桥窗等纯一流国际品牌建材厂及直供。挑空阳台除双阳台外，主阳台5.9米超高挑空，不仅可观江景，还可作为空中私家花园。全方位智能化安防系统红外线对射报警系统；电子迅更系统；门禁系统；可视对讲系统；门磁系统；瓦斯探测系统；智能化停车系统；室内外空气置换新风系统；蒂森克虏伯智能电梯；顶部灯塔天气预测系统。 项目卖点对比楼盘名称融科檀香山长沙奥林匹克花园楼王组团乾台藏珑二期大平层恒大华府华盛新外滩项目卖点整合 1、地段优势；位于上东国际区体育新城长沙大道南，这是长沙走向世界的通道,黄花机场、武广客运、地铁2号线承载一个城市未来发展的动力之源 2、物业的稀缺性；来自30、美国南加州的自然艺术建筑，充分尊重原生地表肌理和环境，打造长沙首屈一指的“美式院落洋房” 3、低密度小区的人车分层；，首创人车分层低密度社区，车辆在小区入口直接停入地下，在纯花园社区里，给孩子一个自由奔放、无拘无束的空间，让孩子在纯静的环境中健康成长 4、项目的高附加值；体现别墅的户型设计，追求生态、阳光、自然的居家氛围，将室内、室外空间巧妙相融，给予居住者更多“私享”空间。檀香山户户赠送私家花园，在这里,回家，就是一次次穿越花园的旅行。以四层电梯洋房的顶尖人居品质，体验便捷之上的尊崇生活。引入“地板采暖”这一先进成熟的取暖技术，从此告别长沙湿冷的冬天 1、核心位置：位于整个社区最中央卧龟的背31、部，是项目最中核心的至高点位置。 2、 核心景观：组团最核心的景观湖玉渊潭，玉渊潭约4000平方米，各楼宇之间有5条水系水流向玉渊湖，形成了五川汇流，在风水上叫聚宝盆，此设计在长沙是独一无二的。通透宽阔的主轴星光大道，大气磅礴五川汇流、灵动旖旎的水舞广场自然描绘而成。叠水、瀑布、溪流、疏密有致，脉脉相连，最后凝聚成五条景观溪流汇入中央玉渊潭，与五川汇流生生不息。 3、 8大系统成就长沙最适合居住的平层豪宅 4、 超大豪华户型：楼王面积从350-580平方米的超大豪华户型标榜身份的尺度空间：（乾台整个组团面积区间为153-538平方米，户型为3-7房，主力户型为乾台绕湖的4栋超豪4房，面积为约232、58平方米）； 5、风水大宅。 1、独享千亩月湖公园：长沙市十大重点工程之一、最大的人文水景公园、目前唯一的社区原生态水景公园。投资6亿建成。占地1000多亩，其中水面面积近600亩，陆地面积近500亩。由一湖四水，一岛双堤、一环六景构成。 2、区位价值：九大交通干道全线围合、周边路网发达、公交路线众多、区域配套齐全。 3、规模优势：坐拥千亩月湖公园，打造长沙首席超级生态豪宅。项目总占地1500亩，由三地块组成，由高端住宅、大型shoppingmall、商务写字楼等组成。 4、社区规划：项目因地制宜，充分利用小区位置优势，借周边湖光山色。合理组织交通网络，完善公建配套设施，并在整个建筑体系中采33、用新材料、新技术、新设备、倡导节能、节水、节材、加大住宅产业化、模块化与智能化的设计力度，创造湖滨良好的生态环境，形成沿水而居的特色生活形态；将开放空间与其用途创造性的结合，形成可持续发展的生态型居住社区。 1. 采用最优规划、最佳设计、最好施工标准、最优质装修标准、最佳园林、最佳配套等全系列最高标准规划建设； 2. 60平米超大超高空中花园、220平米以上超舒适大宅空间，中心湖景、中心山体公园的优势资源； 3. 恒大集团良好的品牌效应及3000元每平米的精装豪宅； 4. 项目自身的完善配套，超大室内恒温游泳池，7000平方米超五星顶级会所丶3600平方米活水人工湖丶30000平方米花园景观、34、2500平米幼儿园、网球场、壁球场等； 1. 5.9米挑高景观阳台； 2. 紧邻一线江景，远望岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，一览无遗，是大型江景毫宅楼盘的绝版之地； 3. 项目内的市民绿化广场是大型休闲购物、园林广场；兼顾商业休闲两大功能； 4. 项目四边人气鼎盛，是长沙市政府“一洲两岸”“六桥三环”战略规划中湘江经济风光带的核心区域，开发价值巨大； 5. 红外线对射报警系统；电子迅更系统；门禁系统；可视对讲系统；门磁系统；瓦斯探测系统；智能化停车系统；室内外空气置换新风系统；蒂森克虏伯智能电梯；进口汉高宝莹外墙漆；顶部灯塔天气预测系统；分析：n 项目或拥有天然的稀缺景观资源，或在产品设计35、上精益求精，或大量使用高科技设施，如高端智能安防设备、地暖设备等增加产品附加值。n 卖点多集中在以下几个方面： 1.独特的位置，稀缺的天然地理环境资源；2. 高端的产品设计，超大户型；3. 高附加值设施的大量使用。 户型特点分析对比户型设计特点分析表项目名称平层复式多阳台凸窗转角窗入户花园露台空中花园挑高阳台私家庭院融科檀香山（一楼）长沙奥林匹克花园乾台藏珑二期大平层（顶楼）恒大华府华盛新外滩二期（顶楼）（顶楼）分析：n 大多以大平层为主力户型。n 采用多开窗设计，带多个阳台，带空中花园，视野宽阔，采光充足。 户型功能区间特色对比项目总面积(m2)客厅主卧 次卧1 次卧2次卧3书房餐厅 厨房 36、主卫客卫 阳台空中花园入户花园庭院赠送地下室面积(m2)是否和主卧相连面积(m2)开间(m)进深(m)(m2)(m2)(m2)(m2)(m2)(m2)(m2) (m2)(m2)(m2)(m2)(m2)融科檀香山四房（一楼）192.81565.11139.516.414/11.3否24.711.3104.622.3/5378融科檀香山三房（三楼）190305.1625.215.613/1412.48.1739/12.633奥林匹克花园乾台四房248.0337.26.35.91815.813.2/10.9是18.77.212.59.71019.3/藏珑四房20527.85.84.81813.91237、.613.8/12.685.67.226.817.4/恒大华府四房27333.86.55.24415.213.7/13.6是31.218.411.2635/恒大华府五房38148.78.45.850202222.616是2215.612.66.344.7/华盛新外滩（三房）121244.8516.21210.1/15.68.64.84.59.8/华盛新外滩（四房）14424.34.55.421.214.1/9.6否19.38.85.36.28.4/分析：n 多采用板式结构，南北通透，通风采光性极佳。n 使用大通厅设计，客餐厅面积达50平米以上。n 主卧均为南向，大面积并带有超大卫生间。n 带有38、多个阳台或大面积空中花园，观景效果佳，融科檀香山更设有私家庭院。 面积配比对比项目 大三房四房五房五房以上（含复式楼）总套数面积()套数占比面积()套数占比面积()套数占比面积()套数占比融科檀香山155-20013230%177-22019845%220-28011025%440长沙奥林匹克花园乾台152-197125%196-24821885%358208%504-53742%254藏珑二期大平层/179-236420100%/420恒大华府大平层/212-2825974%358-3802126%/80华盛新外滩121-15862481%148-17514018%/211101%774分析39、：n 大多以大三房及大四房为主力户型，面积区间从150-300平米左右。n 部分项目有少量五房以上户型或复式楼，面积200-500平米不等，大四房占比较高。 智能化系统对比项目名称智能化系统附加设备家居安防楼宇对讲智能电梯红外线边界智能门禁紧急呼救可视对讲电子巡更闭路监控智能报警停车场管理背景音乐物业管理新风系统中央除尘中央空调中央热水纯净水处理低辐射门窗天气预测地板采暖融科檀香山待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定待定长沙奥林匹克花园乾台藏珑二期恒大华府华盛新外滩二期分析：n 大量使用高科技智能化系统增加业主的安全性，提升产品附加值。小结：长沙高端住宅项目较少40、，通常仅为小区部分产品，且体量相对较小，缺乏大型高端住宅项目，而中心板块豪宅项目极度稀缺；从产品设计上来看，通常聘请国际级大师，从建筑、户型、园林等多方面结合项目自身地理位置与独特资源进行规划设计；从相关配套及设施上来看，大多采用高科技智能化系统，配以部分辅助设施，使小区更安全更宜居，带多功能会所，但其余相关配套仍需健全；从客户群体来看，高端住宅客户大多来源于本地及省内地州市各地区，少量来自北京、上海深圳等地，大多以自住需求为主，职业以私营业主为主；从销售状况来看，高端客户群对高端住宅接受度较高，市场仍处于发展中，尚有大幅提升空间。 2、高端消费群研究：（1）高端消费群特征分析：n 高端消费群41、区域来源特征：项目名称长沙市及县区本省其它县市外省华盛新外滩75%15%5%恒大华府(大平层)80%7%13%藏珑（二期）大户型68%23%9%长沙奥林匹克花园（乾台）76%13%11%融科檀香山80%15%5%分析：从调研的长沙高端项目来看，以长沙市客户本地居多，占到60%-80%左右，其次为本省其它县市客户占到7%-20%左右，再次为外省客户。随着中部崛起战略，长株潭融城进入实质性阶段，长沙经济快速发展和城市化建设，使得有部分外省置业者前来置业投资，主要辐射周边县市，外省以广州、深圳等地客户为主，多为湘籍人士返乡置业群体。n 高端消费群置业目的分析： 目的项目自住型投资其它华盛新外滩92%42、3%5%恒大华府(大平层)98%1%1%藏珑（二期）大户型95%2%3%长沙奥林匹克花园（乾台）95%1%4%融科檀香山97%1%2%分析：通过高端消费置业目的分析表，我们可以知道目前90%以上的客户以自住型置业为主。主要是为了改善居住环境，大部分高端客户随着生活水平提高，对住房舒适度重视度加大，想改善目前住条件；少部分的客户是看着目前长沙房价快速增长，有较大升值空间，想通过固定资产投资来获取可观的利益。总体来说高端住宅客户的置业目的以居住为主。n 高端消费群年龄特征分析： 年龄项目30岁以下31-40岁41-50岁50岁以上华盛新外滩16%45%30%9%恒大华府(大平层)5%49%32%443、%藏珑（二期）大户型17%53%23%7%长沙奥林匹克花园（乾台）3%50%44%3%融科檀香山10%48%35%7%分析：从上表可看出，目前长沙高端客户年龄段集中在31-40岁和41-50岁之间。31-40岁区间成功人士，是走向成熟稳定、处于事业上升的阶段，有稳定充足的收入，积累了一定的财富，对未来雄心勃勃，勇于追求自己喜爱的生活方式的一群人；而40-45岁年龄阶段的高端客户正处于事业的成熟期、收获期，特别注重生活品质和居住舒适度，具有改善家人居住环境的迫切欲望。这两部分成功人士对高端住宅的供应形成了庞大而有力的支撑。n 高端消费群职业特征分析：分析：长沙市目前高端市场的主力消费者集中在私营44、业主、高层管理人员和医生、金融IT等少数高收入阶层人士，即所谓处于社会金子塔顶端的富人阶级，他们是长沙的主要的高端住宅消费群体，引导着长沙高端住宅消费的方向。（2）高端消费群购买喜好此分析基于合富辉煌数据平台，分析对象参考以下2点，分析样本60份：、购置物业总价在100万及以上；、能够承受总价在100万及以上物业的客户。n 客户眼中的长沙高端住宅楼盘客户访谈关注要素藏珑湖上国际社区买藏珑主要是看中那湖，我老公非常喜欢那湖，他姐家在武汉，在客厅都能看到荷花池，非常漂亮；也很看中朝向，正南正北，不靠马路边，通透，没有遮挡，喜欢看得很远。景观藏珑买了自住，户型设计蛮好；环境太好，路过就打动了环境、户45、型华盛新外滩华盛新外滩里面还可以，即看到江景又不很吵。我再买房要靠江景的。江景华盛新外滩是一个江景，环境很好，交叉设计的阳台比较新颖，但不知是否安全，个人不是很喜欢。江景、安全性奥林匹克花园奥林匹克规划、布局、花草做的很好，外墙很漂亮，硬件设施不错，最满意的是老人和小孩活动空间比较多，栋与栋之间园林也不一样，应该是住的比较舒服。规划、园林分析：从我司对高端客户访谈来看，普遍认为长沙市场缺乏真正意义上的高层豪宅产品，但对目前市场上销售的代表型高端项目有一定的认同感，环境和产品是客户关注的重点，对江景、湖景产品认可度较高。n 豪宅的元素与需求、景观资源是豪宅的首要元素，地段其次。客户认为住豪宅看中46、的是环境与生活质量，一般住得起的都会有车，在地段选择上并不是十分重要，但会强调一个合理车程，常见回答是市中心15-20分钟以内，并且路况要好。、地段选择。综合访谈记录分析，高端客户选择繁华市中心的比例不高。综合考虑交通与环境因素，认为靠近市中心，环境、景观比较好，交通便利，配套完善的区域最合适。“最好离CBD稍微近点，配套比较方便，路况较好，不要交通堵塞；韶山路，芙蓉路沿线。”n 面积需求特征 180-200平米，包括200平米是客户接受的主要面积区间。n 配套及产品特征喜好、大堂设计高端客户对大堂设计主要倾向：大气而不奢华、注重文化品位、星级服务与管理、家的温馨与感受。“大一点比较好，高一点47、比较好，宽一点。空气流通，人多不要压抑，通风好，装修风格比较雅的感觉。”“应该是做一个艺术沙龙，有文化气息，有专门的人在前台接待，值守，光线明亮，像进酒店又没那么复杂。”“大气一点，高一点，干净有品位，有文化氛围，不需要太张扬。”“星级宾馆的感觉。中信红树湾就很好，大堂里有物业的接待人员，你一回来就可以告诉你比如你的信箱里面又投递了几封信之类的信息，起到部分的管家功能。”、会所功能在访谈过程中，超过90%的客户表现出对会所的关注。在功能诉求上，出现多样化与差异化。从目前客户体验来看，认为做的好的会所很少，很多会所做得不成功，不了了之。还有的因为人气问题，会所没有开起来。运动与健身成为普遍关注重48、点主要为小型和大众的体育锻炼活动，要求“运动设施越多越好”，主要有羽毛球、乒乓球、台球、游泳馆、健身房（侧重简单器械）等。作为交流与休息的场所茶厅、咖啡厅、棋牌室是主要需求。高档小区棋牌室倾向为老年、儿童设置。“会所做为交际的地方，要有茶馆，谈生意什么的，私密性要好，毕竟不会在家里谈生意，还要公私分开。有时比较累需要休息的地方。”“有一个会所挺方便，免费的茶水，环境还比较干净；会所比如说专门的区域，上上网，主要是交流、接待不应太杂。”“咖啡厅，溶入人文环境、文化风味，可以一边喝茶一边看书”、配套需求客户较关注的配套：医疗、教育、体育文化、生活购物、小区安全与智能化。调研发现，客户最关注的配套是49、小区医疗和教育配套。很显然，购物是日常生活必需的配套。小区医疗要求有卫生所，能解决突发事件；教育配套主要是对小学和幼儿园的关注。对于智能化设施，如光纤入户等高科技设施、小区安全及物业管理也有所关注3、高层豪宅和别墅豪宅的竞争优势比较高密度豪宅和低密度豪宅的价值评判体系对比分析关键价值点别墅高层价值因素比较别墅豪宅高层豪宅区位优势地处郊区，区位优势不明显地处城市中心地段，区位优势更加明显，方便，保值土地占有独门独户，土地资源的私有制纵向发展，空间的占有私密性独门独户，不受影响上下左右空间有一定干扰安全性人气不旺，安全隐优不容易别关注，人气较旺，更安全景观景观私有，前庭后院，私家院落景观开阔，视野50、好，景观感受强空间舒适度尺度高（高厅），房多（5房以上），功能分隔细（会客、居住、休闲空间等）传统布局难以满足需求垂直交通交通组织简单，有一定优越性垂直交通组织要求迅速、快捷、便利配套设施人气不旺，配套欠缺城市中心区配套，配套优越服务方式服务操作上难于协调和统一，管理成本较高细致入微的个性化管家服务，更具家的归属感高层豪宅的竞争力提升方向高层豪宅和别墅类豪宅产品综合比较来看，各具优劣势，总体分析： 别墅类豪宅产品在土地占有、私密性、空间舒适度、垂直交通方面占据有一定的比较优势，景观感受上各具特点。整体来看，别墅类产品有天有地、独门独户，私密性好，但往往又地处偏远，配套不齐，生活不够便捷，安全感51、不足； 高层类产品在区位优势、安全性、配套设施、服务方式上，比较而言，有一定的优势，景观感受上更加开阔、视野更广，景观感更强。相对别墅产品而言，高层产品主要提升方向有： 空间尺度：改变传统的高层平面布局，比如空间尺度别墅化等，引入更佳的景观视野和独特空间感； 科技和智能化方向：比如改进垂直交通，方便性等； 服务方式：高层具有特有的服务集中式和高效性，可提供更有别于别墅的方式，营造尊贵感和归属感相结合等。（3） 滨江高层豪宅潜在开发量估测；竞争形势分析； 楼盘名称建筑形态总建面积总套数主力户型销售情况剩余(套)预计明年推货量双湾国际高层4216381978150-188一期599套已售499套152、00一期余货100套二期推货459套华盛新外滩(一、二期)高层1869551076121-15809年10月售完三期待售一二期售完,三期用地123.6亩，总建面积33万，目前正在规划凯乐国际高层207000190161-126（一期）分二期开发，明年6月一期对外发售，共1106户，总建111600华远金外滩高层156510开盘时间待定，项目包括住宅、酒店式公寓、商业、写字楼和酒店，预计总建筑面积达80余万平方米，其中纯江景豪宅面积为156510（不含酒店式公寓）保利南湖地王高层/该地块总占地120.8亩，规划容积率6.0，住宅、商业规划6:4，总建面积约40万平方，3年内开发，预计4年内住宅推53、货量达240000n 潜在滨江豪宅项目列表分析长沙可售滨江毫宅列表分析n 潜在滨江豪宅入市时机推断在售滨江毫宅未来推货预测按对比楼盘可售量及推售时间，取年平均值推算：楼盘名称2010年1-6月2010年7-12月2011年1-6月2011年7-12月2012年1-6月2012年7-12月双湾国际500005000050000500005000050000华盛新外滩/82500825008250082500凯乐国际/5580055800318003180031800华远金外滩/40000400004000040000保利南湖地王/800008000080000合计约50000约105800约228300约284300约284300约284300根据推算，由此可看出，2010年上半年江景豪宅推货量最低，约5万平方，其次是下半年，约10.58万方。除双湾国际、凯乐国际外，其余江景豪宅都在规划建设中。