1、荣盛房地产发展股份有限公司投资拓展部20131石家庄华诚建筑机械厂项目石家庄华诚建筑机械厂项目可研报告可研报告2石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告目录目录第二部分：土地购置区域分析第二部分：土地购置区域分析第三部分：项目分析第三部分：项目分析第四部分：测算及结论第四部分：测算及结论第一部分：土地购置时机分析第一部分：土地购置时机分析城市区位城市区位石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 石家庄市位于河北省石家庄市位于河北省中南部，是河北省省会，中南部，是河北省省会，下辖有下辖有6 6个区（裕华、桥东、个区（裕华、桥东、桥西、长安、新华、开发桥西、长安、新华、开发区）、区2、）、1212个县、个县、5 5个县级市。个县级市。总面积总面积1584815848平方公里。平方公里。石家庄是全国特大城石家庄是全国特大城市之一，京津冀都市圈第市之一，京津冀都市圈第三级核心城市，全国重要三级核心城市，全国重要的医药、纺织工业中心城的医药、纺织工业中心城市，重要的现代服务业和市，重要的现代服务业和生物产业基地之一，华北生物产业基地之一，华北重要商埠。重要商埠。天津天津北京北京石家庄市石家庄市城市交通城市交通石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 石家庄是华北重石家庄是华北重要的铁路运输枢纽，要的铁路运输枢纽，京广、朔黄、石太铁京广、朔黄、石太铁路干线交汇于界内；路干线3、交汇于界内；公路四通八达，京珠、公路四通八达，京珠、石黄高速公路、石黄高速公路、107107等多条国道、等多条国道、2121条省条省道、道、4242条县道交错于条县道交错于市域。市域。朔黄线朔黄线京广线京广线石太线石太线石黄线石黄线京珠线京珠线石家庄市石家庄市城市交通城市交通石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 石家庄跨入石家庄跨入“高铁时代高铁时代”与北京形成一小时交通圈与北京形成一小时交通圈 。20122012年年1212月月2626日京广高铁日京广高铁正式通车后，石家庄抵达北正式通车后，石家庄抵达北京最快只需京最快只需6767分钟。随着两分钟。随着两个城市交流加快，北京在金个4、城市交流加快，北京在金融资本、高新技术、人才教融资本、高新技术、人才教育、现代制造等多方面必将育、现代制造等多方面必将对石家庄区域产生辐射，从对石家庄区域产生辐射，从而推动石家庄经济的快速发而推动石家庄经济的快速发展。展。石家庄与北京、天津、石家庄与北京、天津、郑州、太原等周边城市进行郑州、太原等周边城市进行广泛商业合作也将成为必然广泛商业合作也将成为必然之行，之行，经济发展的同时也势经济发展的同时也势必带动房地产市场新一轮的必带动房地产市场新一轮的发展。发展。人口增长人口增长资料来源：统计公报资料来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告户籍人口：户籍人口：石家庄市石家庄5、市2007-2007-20112011年市区户籍人口逐年增年市区户籍人口逐年增长，按照长，按照2007-20112007-2011年平均增年平均增长率长率1.26%1.26%计算，到计算，到20152015年末，年末，石家庄市区户籍人口将达到石家庄市区户籍人口将达到262.5262.5万人，其中万人，其中2012-20152012-2015年将增长年将增长12.812.8万人，按全国万人，按全国人均居住面积人均居住面积32.732.7平米计算，平米计算，预计未来四年房地产市场需预计未来四年房地产市场需求求12681268万万平米左右。（石家平米左右。（石家庄庄20112011年人均居住面积年人6、均居住面积29.329.3平米）平米）常住人口：常住人口：20112011年市区常住年市区常住人口约人口约292292万人，万人，按照按照2007-2007-20112011年平均增长率年平均增长率4.6%4.6%计算计算2012-20152012-2015年将增长年将增长57.157.1万人，万人，预计未来四年房地产市场需预计未来四年房地产市场需求求18661866万万平米左右。平米左右。经济总量较为稳定经济总量较为稳定数据来源：统计公报数据来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告GDPGDP总量：总量：2007-20112007-2011年年GDPGDP总量逐年增加，7、其中总量逐年增加，其中20112011年年GDPGDP位列全国城市位列全国城市GDPGDP排名第排名第2828位，位，在公司已进入城市中排名第在公司已进入城市中排名第6 6位。位。GDPGDP增速：增速：20112011年石家庄市增幅为年石家庄市增幅为12%12%，高于全国平均增长水平（全国，高于全国平均增长水平（全国GDPGDP增幅增幅9.2%9.2%）。）。其中，第一产业增加值其中，第一产业增加值414.9414.9亿元，增长亿元，增长4.3%4.3%；第二产业增加值；第二产业增加值2031.92031.9亿元，增长亿元，增长13.6%13.6%；第三产业增加值第三产业增加值1635.818、635.8亿元，增长亿元，增长12.1%12.1%。三次产业结构比例为。三次产业结构比例为10.110.1：49.849.8：40.140.1。人均可支配收入持续增加人均可支配收入持续增加数据来源：统计公报数据来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 数据显示，石家庄市数据显示，石家庄市的人均的人均GDPGDP和人均可支配和人均可支配收入水平逐年增长，增长收入水平逐年增长，增长率呈放缓趋势。率呈放缓趋势。20112011年石年石家庄市人均家庄市人均GDP39714GDP39714元，元，高于全国平均水平高于全国平均水平（3499934999元）元）；人均可支；人均可支配收9、入为配收入为2053420534元，低于元，低于全国平均水平（全国平均水平（2181021810元）元）12761276元，由此可以看出石元，由此可以看出石家庄市城市消费能力低于家庄市城市消费能力低于全国平均水平。全国平均水平。房地产投资总量持续增长房地产投资总量持续增长 2007 2007年到年到20112011年石家庄市固年石家庄市固定资产投资及房地产投资呈逐年定资产投资及房地产投资呈逐年上升的走势，房地产投资占固定上升的走势，房地产投资占固定资产投资的比例逐年上升，至资产投资的比例逐年上升，至20112011年达到年达到2525，高于全国，高于全国2020的平均水平。的平均水平。受金融危10、机和国家宏观政策受金融危机和国家宏观政策影响，石家庄市影响，石家庄市20092009年房地产投年房地产投资增长率低于固定资产投资增长资增长率低于固定资产投资增长率，其它各年房地产投资增长率率，其它各年房地产投资增长率均高于固定资产投资增长率，房均高于固定资产投资增长率，房地产市场处于高速增长期。地产市场处于高速增长期。20112011年房地产投资增长率达到年房地产投资增长率达到46%46%说说明石家庄市房地产投资仍处于较明石家庄市房地产投资仍处于较快增长期。快增长期。数据来源：统计公报数据来源：统计公报石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄土地市场石家庄土地市场数据来源：中指数11、据库数据来源：中指数据库石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 2007-20122007-2012年年1111月，石家庄市区土地累计成交月，石家庄市区土地累计成交1052310523亩（建筑面积亩（建筑面积23262326万平米），累万平米），累计销售面积计销售面积17781778万平方米，剩余土地储备万平方米，剩余土地储备548548万平方米（未含万平方米（未含20072007年前存量面积）。按平年前存量面积）。按平均每年销售均每年销售305305万平方米计算，预计去化时间为万平方米计算，预计去化时间为1.81.8年，土地储备量较为适中。年，土地储备量较为适中。数据来源：中指数据12、库数据来源：中指数据库石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄土地市场石家庄土地市场 20122012年（年（1-111-11月）土地供应占地面积共计月）土地供应占地面积共计27692769亩（建筑面积亩（建筑面积548548万平米），成交万平米），成交占地面积共计占地面积共计22102210亩（建筑面积亩（建筑面积504504万平米），较万平米），较20112011年同期上涨年同期上涨23.4%23.4%；成交均价；成交均价441441万元万元/亩，较亩，较20112011年上涨年上涨44.1%44.1%；楼面价；楼面价19341934元元/平米，较平米，较20112011年上13、涨年上涨45.2%45.2%。预。预计石家庄市区土地价格将平稳上升。计石家庄市区土地价格将平稳上升。石家庄商品房供需分析石家庄商品房供需分析 2007-2012 2007-2012年普通住宅类土地累计成交面积为年普通住宅类土地累计成交面积为23262326万，商品住宅累计成交建面为万，商品住宅累计成交建面为17781778万万，供求比达到，供求比达到1.3:11.3:1，土地供应略大于商品房需求。，土地供应略大于商品房需求。石家庄土地和房地产数据未将城中村改造项目纳入统计范围内，石家庄土地和房地产数据未将城中村改造项目纳入统计范围内，“三年大变样三年大变样”目前已目前已造成二环内无地可挂，未来14、土地上市交易只能依靠拆旧村庄、拆厂房和迁学校。从石家庄土造成二环内无地可挂，未来土地上市交易只能依靠拆旧村庄、拆厂房和迁学校。从石家庄土储中心了解到，未来二环以内已列入政府整理的土地仅有储中心了解到，未来二环以内已列入政府整理的土地仅有23002300余亩，计划余亩，计划2-32-3年可上市交易。年可上市交易。数据来源：中指数据库数据来源：中指数据库石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄商品房供需分析石家庄商品房供需分析数据来源：中指数据库数据来源：中指数据库石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告售价：售价：20112011年均价年均价51545154元元/平米，平米15、，20122012年年1-111-11月为月为61326132元元/平米，同比增长平米，同比增长19%19%。销量：销量：20112011年达到年达到301301万平米，万平米，20122012年年1-111-11月为月为255255万平米，同比下降万平米，同比下降11%11%。存量：存量：325325万平米，需要万平米，需要8 8个月时间去化。个月时间去化。石家庄商品房供需分析石家庄商品房供需分析数据来源：中指数据库数据来源：中指数据库石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 20122012年以来，石家庄市商品房销量呈迅速上升趋势，价格整体态势年以来，石家庄市商品房销量呈迅速上升趋16、势，价格整体态势在平稳的基础上震荡上升。预计下季度量价继续回升。在平稳的基础上震荡上升。预计下季度量价继续回升。城市发展规划城市发展规划石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告p城市定位：建设成为城市定位：建设成为“华北重要华北重要商埠商埠”，建设宜居、宜商的和谐都，建设宜居、宜商的和谐都市。市。p城市规划：城市规划：“十二五十二五”期间石家期间石家庄市全力实施中东西区域经济协调庄市全力实施中东西区域经济协调互动发展战略、工业化与城镇化互动发展战略、工业化与城镇化“双轮驱动双轮驱动”战略、统筹城乡发展战战略、统筹城乡发展战略，倾力建设正定新区、东部产业略，倾力建设正定新区、东部产业新城17、大西柏坡、空港工业园、南新城、大西柏坡、空港工业园、南部工业区重点工程，努力打造京津部工业区重点工程，努力打造京津冀第三极，强化省会在冀中南经济冀第三极，强化省会在冀中南经济区主导地位和全省领先地位，加快区主导地位和全省领先地位，加快向繁华舒适、现代一流省会城市目向繁华舒适、现代一流省会城市目标迈进。标迈进。p未来未来5 5年石家庄市将重点实施年石家庄市将重点实施“中部率先隆起、东部实现突破、西中部率先隆起、东部实现突破、西部加快发展部加快发展”的分区发展战略，其的分区发展战略，其中主城区、高新区、正定新区和藁中主城区、高新区、正定新区和藁城、鹿泉、栾城城、鹿泉、栾城“一城三区三组团一城三区18、三组团”，是全市经济发展龙头带动区和，是全市经济发展龙头带动区和城乡现代化建设标志区。城乡现代化建设标志区。本案本案石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告正定新区正定新区老城区老城区东东部部产产业业区区空港空港藁城藁城栾城栾城鹿泉鹿泉本案本案提出提出“北跨、南优、西控、东延北跨、南优、西控、东延”发展战略：发展战略：北跨：北跨：通过基础设施和重点项目建通过基础设施和重点项目建设，大力发展正定新区，承载会展、设，大力发展正定新区，承载会展、体育、总部经济、文化教育等现代体育、总部经济、文化教育等现代服务业和新兴服务职能。服务业和新兴服务职能。南优：南优：优化中心城区和栾城的用地优化中心19、城区和栾城的用地布局和功能结构。布局和功能结构。西控：西控：开展西部山前生态保护，适开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。度控制周边开发。东延：东延：结合东部产业区和藁城的发结合东部产业区和藁城的发展，引导工业产业向东部集聚。展，引导工业产业向东部集聚。到到20302030年中心城市形成年中心城市形成“一城三区、一城三区、四组团四组团”的布局结构。中心城市城的布局结构。中心城市城镇建设用地规模达到镇建设用地规模达到755755平方公里，平方公里，总人口达到总人口达到744744万人，城镇化水平万人，城镇化水平91.5%91.5%（20112011年城镇化率年城镇化率51.5%51.5%，全，20、全国平均水平为国平均水平为51.27%51.27%）。）。城市发展规划城市发展规划小结小结石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告起步较晚起步较晚但发展迅速但发展迅速居民收入水平一般，居民收入水平一般，但提升速度较快但提升速度较快未来人口增加数量较大未来人口增加数量较大土地市场储备适中土地市场储备适中商品房市场销售商品房市场销售量价齐升量价齐升20112011年，年，GDPGDP位列全国城市位列全国城市GDPGDP排名第排名第2828位，增幅位，增幅12%12%。20112011年居民人均可支配收入位列全国年居民人均可支配收入位列全国8282位，增幅位，增幅12.3%12.3%，人均可21、，人均可支配收入一般。支配收入一般。20112011年，石家庄市区户籍人口为年，石家庄市区户籍人口为249249万人，按照万人，按照2007-20102007-2010年户籍年户籍人口平均增长率人口平均增长率1.26%1.26%计算，计算，20122012年年-2015-2015年全市户籍人口将增加年全市户籍人口将增加1313万人。万人。20112011年末，全市常住人口达到年末，全市常住人口达到10281028万人，其中市区常住万人，其中市区常住人口约人口约292292万人，万人，20122012年年-2015-2015年全市常住人口将增加年全市常住人口将增加5757万人。万人。0808年以22、来，土地多为城中村改造或其他整改项目，净地供应量少，年以来，土地多为城中村改造或其他整改项目，净地供应量少，按石家庄市按石家庄市07-1107-11年平均销售年平均销售305305万平方米计算，在万平方米计算，在”三年大变样三年大变样“的条件下土地储备去化时间为的条件下土地储备去化时间为1.81.8年，未来形势较好。年，未来形势较好。销量持续回升，价格企稳，现有库存去化时间销量持续回升，价格企稳，现有库存去化时间8 8个月。存量小，个月。存量小，未来需求旺盛或未来一段时间价格有上涨趋势未来需求旺盛或未来一段时间价格有上涨趋势2、宏观经济特征：、宏观经济特征：3、市场情况：、市场情况：1、人口状23、况：、人口状况：综上所述，石家庄市经济发展迅速，人口稳步增长综上所述，石家庄市经济发展迅速，人口稳步增长 ，未来发展前景看好。销售价格有上升趋，未来发展前景看好。销售价格有上升趋势。土地市场储备适中，适合于购置土地。势。土地市场储备适中，适合于购置土地。18目录目录第二部分：土地购置区域分析第二部分：土地购置区域分析第三部分：项目分析第三部分：项目分析第四部分：测算及结论第四部分：测算及结论第一部分：土地购置时机分析第一部分：土地购置时机分析石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告长安区情况长安区情况石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 长安区坐落于石家长安区坐落于石家庄市24、区东北部，素有庄市区东北部，素有省会省会“东大门东大门”之称之称。成立于。成立于1956年，以年，以东西贯穿全区中部的东西贯穿全区中部的长安路命名长安路命名。市委、。市委、市人大、市政府、市市人大、市政府、市政协四大机关位于该政协四大机关位于该区，是省会的政治中区，是省会的政治中心心。现辖。现辖3个镇个镇8个街个街道办事处，道办事处，33个自然个自然村、村、60个社区居委会。个社区居委会。全区土地总面积全区土地总面积110.24平方公里，常平方公里，常住人口住人口49万人。万人。长安区长安区市政府市政府本案长安区交通情况长安区交通情况石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 长安区位优25、势明显，内有石德铁路、京深、京石、石太、石黄高长安区位优势明显，内有石德铁路、京深、京石、石太、石黄高速公路纵横交错，交通十分便利。速公路纵横交错，交通十分便利。石德铁路石德铁路京京石石高高速速石太高速石太高速石黄高速石黄高速二二环环路路京京珠珠高高速速本案石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 在在“三年大变样三年大变样”的号角下，石家庄市加速推进中心城区污染工业企业外迁工作。外迁企的号角下，石家庄市加速推进中心城区污染工业企业外迁工作。外迁企业原址主要分布在以下四个片区：东北工业区（业原址主要分布在以下四个片区：东北工业区（意向地块区域意向地块区域）、高新技术开发区西区、中）、高26、新技术开发区西区、中华南大街片区和建设南大街片区。按照规划，这四大片区的企业搬迁整合主要以还石家庄市华南大街片区和建设南大街片区。按照规划，这四大片区的企业搬迁整合主要以还石家庄市良好的居住环境为首要目的。良好的居住环境为首要目的。本案北二环北二环东东二二环环东北工业区东北工业区中华南大中华南大街片区街片区 高新技术开高新技术开发区西区发区西区建设南大街建设南大街片区片区长安区发展规划长安区发展规划石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 根据根据石家庄市中心城区工业区整合规划石家庄市中心城区工业区整合规划：东北工业区将改造为商业综合区：东北工业区将改造为商业综合区，着力打，着力打造六27、个都市型工业园区。重点打造服装服饰工业园、广告包装设计工业园、食品饮料工业园、造六个都市型工业园区。重点打造服装服饰工业园、广告包装设计工业园、食品饮料工业园、文体用品工业园、工艺美术品制造园、农副产品加工制造园。文体用品工业园、工艺美术品制造园、农副产品加工制造园。长安区发展规划长安区发展规划工艺工艺美术美术品制品制造园造园）广告包装广告包装设计工业设计工业园园本案食品饮料食品饮料工业园工业园文体用品工业文体用品工业园园服装服服装服饰工业饰工业园园农副产品农副产品加工制造加工制造园园东北工业区东北工业区区域经济区域经济石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 2007-2011 2028、07-2011年长安区年长安区GDPGDP总量总体呈上涨趋势，增长率有所波动；总量总体呈上涨趋势，增长率有所波动；20112011年长安区年长安区GDPGDP总量为总量为194194亿元，较去年增长亿元，较去年增长11%11%，低于石家庄市平均水平（，低于石家庄市平均水平（12%12%）。）。数据来源：统计公报数据来源：统计公报区域经济区域经济石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 2007-2011 2007-2011年长安区年长安区一般预算收入一般预算收入保持稳定增长，保持稳定增长，20112011年达到年达到2222亿元，较去年增亿元，较去年增长长24.4%24.4%，低于石家29、庄市平均水平（，低于石家庄市平均水平（35.2%35.2%）。）。数据来源：统计公报数据来源：统计公报区域经济区域经济石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 2007-2011 2007-2011年长安区年长安区社会消费品零售额社会消费品零售额保持稳定增长，保持稳定增长，20112011年达到年达到136.1136.1亿元，较亿元，较去年增长去年增长21%21%，高于石家庄市平均水平（，高于石家庄市平均水平（18%18%）。）。数据来源：统计公报数据来源：统计公报区域经济区域经济石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 2007-2011 2007-2011年长安区固定资产投30、资保持稳定增长，年长安区固定资产投资保持稳定增长，20112011年达到年达到235235亿元，较去年增亿元，较去年增长长26.4%26.4%，略低于石家庄市平均水平（，略低于石家庄市平均水平（28.5%28.5%）。）。数据来源：统计公报数据来源：统计公报区域经济区域经济石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告数据来源：统计公报数据来源：统计公报长安区长安区2011年宏观数据年宏观数据经济数据经济数据数量数量占市区比例占市区比例占全市比例占全市比例常住人口常住人口49.049.0万万占石家庄市区常住人口占石家庄市区常住人口16.8%16.8%占石家庄市常住人口占石家庄市常住人口4.831、%4.8%占地面积占地面积110.2110.2平方公里平方公里占石家庄市区占石家庄市区24.2%24.2%占石家庄市占石家庄市0.7%0.7%地区生产总值地区生产总值194.3194.3亿亿占石家庄市区占石家庄市区13.2%13.2%占石家庄市占石家庄市4.8%4.8%一般预算收入一般预算收入22.022.0亿亿占石家庄市区占石家庄市区15.2%15.2%占石家庄市占石家庄市10.0%10.0%社会消费品零售总额社会消费品零售总额136.1136.1亿亿占石家庄市区占石家庄市区19.3%19.3%占石家庄市占石家庄市8.2%8.2%固定资产投资固定资产投资234.6234.6亿亿占石家庄市区占32、石家庄市区17.4%17.4%占石家庄市占石家庄市7.6%7.6%由上表对比数据可看出，长安区占地占石家庄市区的由上表对比数据可看出，长安区占地占石家庄市区的24.2%24.2%，人口占，人口占16.8%16.8%，人口密度适中；，人口密度适中；长安区长安区GDPGDP占市区占市区13.2%13.2%，财政收入占，财政收入占15.2%15.2%，固定资产投资占，固定资产投资占17.4%17.4%。说明长安区。说明长安区经济活跃，区域投资力度较好。经济活跃，区域投资力度较好。区域土地市场情况区域土地市场情况石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告区域住房情况区域住房情况数据来源：中指数据33、库数据来源：中指数据库总体成交情况：总体成交情况：2007-2012年，长安区土地供应面积共计3764亩（建筑面积864万平米），占石家庄市区供应面积的26.7%26.7%；成交面积共计2851亩（建筑面积620万平米），占石家庄市区成交面积的27.1%27.1%。20122012年成交情况：年成交情况：2012年土地供应面积共计705亩（建筑面积160万平米），成交面积共计705亩（建筑面积160万平米），成交均价462万元/亩，楼面价2030元/平米。意向地块质量意向地块质量近期成交对比近期成交对比石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告数据来源：中指数据库数据来源：中指数据库建筑34、机械厂地块占地面积：82亩建设用地面积：72亩容积率：住宅3.0、商业5.5土地款：41607万可售面积：15.6万楼面价：26752012-045（桥西区）占地面积：20亩土地出让金：9800万元利润地价比：61%楼面价：1748元/售买单位：石家庄开博成交时间：2012.9.192012-042（裕华区）占地面积：229亩土地出让金：16300万元利润地价比：87%楼面价：2565元/买受单位：北京旭睿成交时间：2012.9.192012-053（开发区）占地面积：128亩土地出让金：17700万元利润地价比：63%楼面价：1065元/售买单位：河北宝鸿洲成交时间：2012.9.27 石家35、庄市本季度供应土地石家庄市本季度供应土地7 7宗，成交土地宗，成交土地3 3宗。土地成交楼面价宗。土地成交楼面价22792279元元/平米，环比上升平米，环比上升60%60%（上季度楼面价（上季度楼面价14251425元元/平米），总体溢价率平米），总体溢价率21.4%21.4%。与石家庄市近期成交土地楼面价相。与石家庄市近期成交土地楼面价相比，我公司意向地块地理位置更好，应积极推进。比，我公司意向地块地理位置更好，应积极推进。区域住房情况区域住房情况石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 长安区原为工业区，区内多为长安区原为工业区，区内多为8080、9090年代建设的企业、工厂的职36、工宿舍，年代建设的企业、工厂的职工宿舍，且为多层建筑，商品房项目较少。随着且为多层建筑，商品房项目较少。随着0808年以来年以来“三年大变样三年大变样”的城中村改造的城中村改造和工厂企业的搬迁才有了新型楼盘，和工厂企业的搬迁才有了新型楼盘，区内建筑大多房龄较长区内建筑大多房龄较长。意向地块对面二。意向地块对面二手交易均价大多手交易均价大多84008400元元/平米。平米。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告区位优越：位于石家庄市区东北部，交通四通八达。区位优越：位于石家庄市区东北部，交通四通八达。经济发展：其经济发展增速较快，与石家庄经济发展处于同一水平，有力支撑经济发展：其经济发37、展增速较快，与石家庄经济发展处于同一水平，有力支撑房地产市场的发展。房地产市场的发展。土地市场：从成交量看，土地市场：从成交量看，20122012年长安区土地成交量年长安区土地成交量100%100%，说明该区域属于房地，说明该区域属于房地产活跃区；从楼面价看，产活跃区；从楼面价看，20122012年长安区平均楼面价为年长安区平均楼面价为20302030元元/，高于石家庄，高于石家庄市的成交楼面价市的成交楼面价9696元元/（19341934元元/）。）。综上所述，长安区是石家庄重点打造区域，随着老工业区的迁出，东北商综上所述，长安区是石家庄重点打造区域，随着老工业区的迁出，东北商业综合区（东北38、工业区改造）业综合区（东北工业区改造）的打造，居住环境的提升，未来发展潜力巨大，的打造，居住环境的提升，未来发展潜力巨大，各大房企均看好该区域发展潜力（保利、恒大均已进驻），说明该区域房产增各大房企均看好该区域发展潜力（保利、恒大均已进驻），说明该区域房产增值空间大，适于房地产开发投资。值空间大，适于房地产开发投资。宏观及市场总结宏观及市场总结32目录目录第二部分：土地购置区域分析第二部分：土地购置区域分析第三部分：项目分析第三部分：项目分析第四部分：测算及结论第四部分：测算及结论第一部分：土地购置时机分析第一部分：土地购置时机分析石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目区位项目区39、位石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 意向地块位于石家庄市长安区，和平路北侧、光华路与翟营北大街交汇处，意向地块位于石家庄市长安区，和平路北侧、光华路与翟营北大街交汇处，东北二环内。本案到东二环入口道路距离约东北二环内。本案到东二环入口道路距离约2.7公里，出口约公里，出口约2.9公里，和平路公里，和平路200米。米。本案道路距离道路距离2.72.7公里公里项目区位项目区位 地块位于石家庄市主城区东北角，距市政府道路距离约地块位于石家庄市主城区东北角，距市政府道路距离约5.55.5公里，距离石家庄老火车公里，距离石家庄老火车站道路距离约站道路距离约9.19.1公里，距离石家庄高铁40、站道路距离约公里，距离石家庄高铁站道路距离约11.911.9公里。距阿尔卡迪亚小区道路公里。距阿尔卡迪亚小区道路距离约距离约4.84.8公里。公里。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告本案道路距离道路距离4.84.8公里公里阿尔卡迪亚阿尔卡迪亚道路距离道路距离5.55.5公里公里道路距离道路距离9.19.1公里公里石家庄高铁站石家庄高铁站道路距离道路距离11.911.9公里公里项目四至项目四至2 21 13 3翟营大街（现状沿街商铺）翟营大街（现状沿街商铺）石钢炼铁厂（已拆平）石钢炼铁厂（已拆平）规划路规划路 4 4规划绿地规划绿地（现状为石（现状为石钢集团货运铁路）钢集团货运铁路41、）石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告1 12 23 34 4昌平区项目可研报告昌平区项目可研报告 华诚建筑机械厂华诚建筑机械厂项目为厂区搬迁改造项目为厂区搬迁改造项目，现状为建筑机项目，现状为建筑机械厂办公楼及废弃的械厂办公楼及废弃的厂房，需搬迁的均为厂房，需搬迁的均为厂区。厂区西侧的临厂区。厂区西侧的临街商铺目前按月收取街商铺目前按月收取租金，随时可以搬迁。租金，随时可以搬迁。该厂是全市该厂是全市2222家家国有企业出让并被批国有企业出让并被批准搬迁企业中的一家，准搬迁企业中的一家，按石家庄现在政策，按石家庄现在政策，政府土地收益政府土地收益60%60%返还返还给该厂。给该厂。42、项目现状项目现状项目现状项目现状地块内目前多为废弃的二、三层厂房地块内目前多为废弃的二、三层厂房石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告uu地块北侧地块北侧地块北侧地块北侧uu地块东侧地块东侧地块东侧地块东侧uu地块西侧地块西侧地块西侧地块西侧uu地块南侧地块南侧地块南侧地块南侧项目现状项目现状石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告和平世家石钢集团炼铁厂盛世长安小区石钢集团和平时光小区红星美凯龙本案本案石家庄煤矿机械厂紫晶悦城紫晶悦城石家庄焦化集团新奥燃气北京实验二小分校北京实验二小分校老小区老小区1 1、意向地块基本情况意向地块基本情况石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项43、目可研报告2 2、规划指标规划指标合作方已与该厂签订合作协议，约定按厂区占地面积（82.04亩）300万元/亩给予补偿，不再负责新厂区建设及职工安置等事宜，并约定政府土地出让收益全部返还给合作方（按石家庄现在政策，政府土地收益60%返还给该厂），由合作方或指定的房地产公司摘牌，合作方已为该项目专门成立房产公司。2011年5月支付机械厂16800万元，另支付项目运作费用300万元。经过与规划局了解情况，该厂占地82.04亩，开发净用地约72亩，住宅占地约54亩，容积率3.0，商业占地约18亩，容积率5.5。公司产品研发部已出具规划草案：方案一：总建筑面积：173546平米住宅面积：103546平44、米独立商业：5000平米集中商业：47000平米酒店、办公：18000平米综合容积率：3.66地块周边配套地块周边配套 意向项目周边医疗、教育配套较好；意向项目周边医疗、教育配套较好；地块周边有地块周边有4 4路、路、5656路、路、8383路、路、102102路、快路、快4 4路等多条公交线路经过。路等多条公交线路经过。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告本案本案二十二中学二十二中学中五十二中学五十二中学南翟营小学南翟营小学小第二实验小学第二实验小学九十四中九十四中小中中幼南翟营幼儿园南翟营幼儿园长安区医院长安区医院石家庄中心医院石家庄中心医院石家庄世瞬堂中医院石家庄世瞬堂中医院45、南翟营站南翟营站和平世家站和平世家站地块周边配套地块周边配套石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告意向项目意向项目2公里范围内无大型百货商场及公里范围内无大型百货商场及购物中心。购物中心。本案本案兴客隆超市兴客隆超市天元超市天元超市北国超市北国超市居然之家居然之家红星美凯龙红星美凯龙周边楼盘分布图周边楼盘分布图石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告机械厂项目机械厂项目和平时光和平时光紫晶悦城紫晶悦城奥北公元奥北公元保利花园保利花园紫晶悦城紫晶悦城盛盛世世长长安安成交均价成交均价68006800元元/成交均价成交均价68006800元元/成交均价成交均价64006400元元/46、成交均价成交均价79007900元元/1212月成交均价月成交均价84688468元元/和平世家和平世家1212月成交均价月成交均价84208420元元/石德铁路石德铁路紫晶悦城紫晶悦城2.8公里公里3.2公里公里0.8公里公里区域楼盘分析区域楼盘分析-保利花园保利花园石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告占地面积：304246，容积率：住宅3.0、商服4.5，建筑面积130万。建筑产品：24-34层高层。物业类型：住宅、10万写字楼、4万商业街、7万大型购物中心。目前在售首期F区，共9栋楼，已取得销售许可证6栋，共计1234户。开盘时间：2012年10月27日，截止到2012年1247、月31日已备案993套，剩余241套。市场调研得知目前已开盘的6栋楼基本售罄，2012年12月30日加推9#楼1个单元104套房源也已销售完毕。销售价格：住宅均价6800元/（在售区域紧邻北二环售价较低），商业未售。在售区域在售区域F北二环北二环数据来源：石家庄房管局网站数据来源：石家庄房管局网站1月月3日数据日数据规划商业规划商业未售区域未售区域石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告百亩公园百亩公园项目优势1、品牌开发商，2、项目规模大，配建商业综合体，3、景观和户型设计较好，4、配建两所国际双语幼儿园、一所小学、一家体育会所。项目劣势1、地块原为化肥厂,2、南面有电厂的灰尘和噪音48、,3、西面为药厂，空气中有异味。保利花园电厂石药集团区域楼盘分析区域楼盘分析-保利花园保利花园户型区间：户型区间：87-15787-157主力户型主力户型96-9896-98二居二居110-134110-134三三居居 2室室2厅厅1卫卫1厨厨 96-98 2室室2厅厅1卫卫1厨厨 87-90 4室室2厅厅2卫卫1厨厨 155-157 3室室2厅厅2卫卫1厨厨 110-124 3室室2厅厅2卫卫1厨厨 131-134 石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告区域楼盘分析区域楼盘分析-保利花园保利花园地块名称地块名称用地性用地性质质建建设用49、用地面地面积()规划建划建筑面筑面积()容积率容积率成交成交日期日期成交价成交价（万元）（万元）楼面价楼面价（元（元/)溢价溢价率率（%）竞得方竞得方备注注规划路北、北二环路南、体育大街东、规划路西住宅、商服用地129216581476住宅3.0、商服4.52011-12-19863001484 0%保利（北京）房地产开放有限公司445万/亩丰收路北、规划路南、体育大街东、规划路西住宅、商服用地175030787638住宅3.0、商服4.52011-12-191159001471 0%保利（北京）房地产开发有限公司441万/亩土地成交情况：土地成交情况：石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目50、可研报告占地面积：120702.7，容积率：3.5，建筑面积42.2万（总规划100万）。建筑产品：16-34层高层。物业类型：住宅。目前在售首期共9栋楼，已取得销售许可证3栋（5-7#），共计532户。开盘时间：2012年10月20日，截止到2012年12月31日已备案247套，剩余285套。市场调研得知3#、4#和2#楼一个单元未推出，前期有3栋楼银行团购，其余均已销售，共1200多套，已去化800余套。销售价格：住宅均价6800元/，商业未售。数据来源：石家庄房管局网站数据来源：石家庄房管局网站1月月3日数据日数据区域楼盘分析区域楼盘分析-奥北公元奥北公元143256798回迁房回迁房在51、售在售未售未售石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告区域楼盘分析区域楼盘分析-奥北公元奥北公元项目优势1、项目景观规划较好，打造的奥林匹克主题健康生活体系，根据奥运主题定制的景观局部，2、配建24班名校和双语幼儿园、7500平米社区医院、14000平米超大型七星级会所。项目劣势1、位置较远，市政配套一般,2、户型设计较差，3、城中村改造项目。户型区间：户型区间：48-16848-168主力户型：主力户型：80-9280-92二居二居110-130110-130三居三居 2室室2厅厅1卫卫1厨厨 80 1室室1厅厅1卫卫1厨厨 48 3室室2厅厅2卫卫1厨厨 130 2室室2厅厅1卫卫52、1厨厨 92 3室室2厅厅1卫卫1厨厨 113 石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告区域楼盘分析区域楼盘分析-奥北公元奥北公元土地成交情况：土地成交情况：宗宗地地编号号地块名地块名称称用地用地性质性质建建设用用地面地面积()规划建划建筑面筑面积()容积容积率率成交成交日期日期成交价成交价（万元）（万元）楼面楼面价价（元（元/)溢价溢价率率（%）竞得竞得方方备注2012 011号翟营大街以西、建华大街以东、丰收路以南住宅、商服用地1207024224593.52012-4-1910330024450%石家庄荣泰房地产开发有限公司按地上总53、住宅建筑面积的5%配建保障性租赁住房。整个项目回迁房总建筑面积370905.7平方米(含地下40600平方米)。区域楼盘分析区域楼盘分析-紫晶悦城紫晶悦城石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告数据来源：石家庄房管局网站数据来源：石家庄房管局网站1月月3日数据日数据占地面积：156306，容积率：3.5，建筑面积47.6万（总规划300万）。建筑产品：32层高层。物业类型：住宅、公寓、星级酒店、5A级智能写字楼、商业街。目前在售为9号地的7栋楼，已取得销售许可证8栋楼，共计2052户。开盘时间：2012年5月18日，截止到2012年12月31日已备案1245套，剩余807套。市场调研得54、知2号地10栋楼前期团购，除1栋楼王其它已销售完毕；7号地、9号地共计15栋楼3000多套房源，目前尾盘在售。销售价格：住宅均价6400元/（在售的为临近石德铁路的9号地，售价较低）。回迁区域回迁区域规划商业规划商业售完售完在售在售石德铁路石德铁路792区域楼盘分析区域楼盘分析-紫晶悦城紫晶悦城石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告紫晶悦城项目沿建华大街东侧规划了60万平方米的超级商业综合体，涵盖购物中心、星级酒店、写字楼、商业街等以及独立商业。紫晶悦城目前在售为两层社区商铺和部分一层住宅底商，售价为13000-22000元/，均价15000元/。石德铁路石德铁路外街商业外街商业规划55、集中商业规划集中商业792规划集中商业规划集中商业区域楼盘分析区域楼盘分析-紫晶悦城紫晶悦城石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目优势1、项目规模大，配建60万平米商业、两所幼儿园、一所小学、一所中学及100亩公园和一个养老中心.项目劣势1、城中村改造项目，品质较低2、地块较为分散，3、地块紧邻石德铁路百亩公园百亩公园机械厂机械厂项目项目紫晶悦城紫晶悦城紫晶悦城紫晶悦城石德铁路石德铁路紫晶悦城紫晶悦城户型区间：户型区间：92-13292-132主力户型：主力户型：92-9692-96二居二居110-130110-130三居三居 3室室2厅厅1卫卫1厨厨 113 2室室2厅厅1卫卫56、1厨厨 92 3室室2厅厅2卫卫1厨厨 132 2室室2厅厅1卫卫1厨厨 94 3室室2厅厅1卫卫1厨厨 116 石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告土地成交情况：土地成交情况：区域楼盘分析区域楼盘分析-紫晶悦城紫晶悦城宗地编号地块名称用地性质建设用地面积()规划建筑面积()容积率成交日期成交价（万元）楼面价（元/)溢价率（%）竞得方备注（2012）002翟营大街以东、光华路以北、规划路以南、新奥燃气公司以西住宅、商服用地56721161656等于2.852012-2-21393002431 0%河北祈福乾悦房地产开发有限公司保障性住57、房配建：住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后5%的比例配建保障性租赁住房；回迁情况：回迁房总建筑面积128671.8平方米。（2012）003石德铁路以南、规划路以北住宅、商服用地1289345125等于3.52012-2-2190001994 0%河北祈福乾悦房地产开发有限公司保障性住房配建：住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后5%的比例配建保障性租赁住房；回迁情况：回迁房总建筑面积28104.63平方米。2012035号煤机街以东、光华路以北、翟营大街以西、规划路以南住宅、公共管理与公共服务、商服用地866922696123.112012-8-24618002292 0%河北祈福乾悦房地产开发有限58、公司按规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后5%的比例配建保障性租赁住房，回迁房总建筑面积183283平方米。区域楼盘分析区域楼盘分析-和平时光和平时光石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告在售在售未售未售售完售完占地面积：67200，容积率：3.46，建筑面积28万。建筑产品：14-34层高层、小高层。物业类型：住宅。目前在售在售为1#和2#楼，已取得销售许可证，共计180户。开盘时间：2011年11月25日，截止到2012年12月31日已备案117套，剩余63套，去化较慢。销售价格：住宅均价7900元/，商业未售。数据来源：石家庄房管局网站数据来源：石家庄房管局网站1月月3日数据日59、数据石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目优势1、准现房、13年7月交房、送厨卫精装修，3、目前在售为14-16层的小高层 项目劣势1、社区景观较差，楼间距小，影响采光，2、在售的两栋楼为孤楼，基本没有景观。区域楼盘分析区域楼盘分析-和平时光和平时光在售在售项目目前在售为三种户型：项目目前在售为三种户型：104104的两居：的两居：131131和和139139三居三居 石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 2室室2厅厅2卫卫1厨厨 104 3室室2厅厅2卫卫1厨厨 139 3室室2厅厅2卫卫1厨厨 131 区域楼盘分析区域楼盘分析-和平时光和平时光区域楼盘分析区域楼盘60、分析-盛世长安盛世长安石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告占地面积：130000，容积率：2.6，建筑面积40万。建筑产品：19栋16-26层高层、小高层。物业类型：住宅。开盘时间：2007年4月开盘2012年7月销售完毕，共计3162套，月均去化50套。销售价格：二手房12月成交均价8468元/。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告区域楼盘分析区域楼盘分析-盛世长安盛世长安盛世长安目前在售为两层住宅底商，剩余10多套，多为住宅下面户型面积较大，为170240，翟营大街剩余商业销售均价18500元/底商底商在售底商在售底商石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告61、区域楼盘分析区域楼盘分析-盛世长安盛世长安项目优势1、小区配建北京实验二小盛世长安分校。项目劣势1、社区景观较差。2、社区品质一般，外立面3层以下为真石漆，3层以上为涂料。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告区域楼盘分析区域楼盘分析-阿尔卡迪亚阿尔卡迪亚外街商业外街商业内街商业内街商业 阿卡目前在售的商业为两层内街商铺和外界商铺，面积为200-400平米。内街商业售价：1.5-2.2万/平米，外街商业售价：2.8-2.9万/平米竞品项目户型分析竞品项目户型分析石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告竞品项目产品分析：竞品项目产品分析：1 1、区域主打偏改善性需求：除奥北公元62、有少部分、区域主打偏改善性需求：除奥北公元有少部分9090以下户型外，项目地块以下户型外，项目地块周边项目户型多以两居、三居及以上为主，周边项目户型多以两居、三居及以上为主，2 2、主力供应户型：周边各项目推出面积多集中在、主力供应户型：周边各项目推出面积多集中在9090-130-130，此区间面积为，此区间面积为二居、三居室设计；同时，也可看出二居、三居室设计；同时，也可看出9090以下户型推出较少，只有周边区域以下户型推出较少，只有周边区域奥北公元项目推出该区间面积户型。奥北公元项目推出该区间面积户型。3 3、热销户型：热销户型多为、热销户型：热销户型多为90-130 90-130 二居、63、三居，与供应相匹配，反映出二居、三居，与供应相匹配，反映出市场对该面积区间户型认可度较高；市场对该面积区间户型认可度较高；4 4、优质大盘受捧、优质大盘受捧:从成交情况来看，保利花园项目去化速度较快，受到客户从成交情况来看，保利花园项目去化速度较快，受到客户的追捧。的追捧。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告 根据以上市场调研结果，推根据以上市场调研结果，推测我司意向项目客群为：测我司意向项目客群为：目标客群来源分析目标客群来源分析 项目区域为工业项目区域为工业区，国有企业、工厂区，国有企业、工厂众多；加上居然之家、众多；加上居然之家、红星美凯龙等私营业红星美凯龙等私营业主将会成为64、本项目的主将会成为本项目的的主要购买客群。的主要购买客群。由于本项目区域由于本项目区域位置较好，还会受到位置较好，还会受到周边区县和投资客的周边区县和投资客的青睐。青睐。产品定位及户型配比产品定位及户型配比石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告1 1、产品定位：、产品定位：阿尔卡地亚小区作为我司在石家庄的第一个项目，其知名度及品质受到很大阿尔卡地亚小区作为我司在石家庄的第一个项目，其知名度及品质受到很大的认可，我司可将该意向项目打造成为阿尔卡地亚小区的升级版，针对周边项目的认可，我司可将该意向项目打造成为阿尔卡地亚小区的升级版，针对周边项目园林普遍较差的劣势，突出打造我司擅长的江南水65、乡园林。园林普遍较差的劣势，突出打造我司擅长的江南水乡园林。2 2、户型配比及售价建议：、户型配比及售价建议：结合市场空白点，建议户型配比如下：结合市场空白点，建议户型配比如下：户型区间 （建筑面积）60左右一居居 70-80的小二居 80-90 舒适二居90-100经济型三居100-110三居110-120130以上户型占比5%10%20%30%20%10%5%总价区间 （万元）50万元60-65万元65-75万元75-85万元85-90万元90-100万元105万元以上参考户型参考户型7171 2 2室室2 2厅厅1 1厨厨1 1卫，卫，参照南京花语馨苑参照南京花语馨苑9898 3 3室室66、2 2厅厅1 1厨厨1 1卫，卫，参照南京花语馨苑参照南京花语馨苑133133 3 3室室2 2厅厅1 1厨厨2 2卫卫参照廊坊塞纳荣府参照廊坊塞纳荣府石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告园林园林石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告商业环境分析商业环境分析本案距离北国商圈（含北国先天下购物广场）4公里；距离怀特商圈（含万达广场）4.4公里；距离东方明珠商圈5.4公里；距离新百-东购商圈（银座商城）7.2公里；距离新火车站商圈（祥云国际）12.4公里。本案位于石家庄东北商业综合区（东北工业区改造），周围多为新建小区，且有向东67、继续延伸发展的可能，存在一定的消费基础，但周边除居然之家、红星美凯龙等专业市场外，无其他商业集群。祥云国际祥云国际石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告商业环境分析（规划）商业环境分析（规划）保保利利项项目目综综合合体体紫紫晶晶悦悦城城综综合合体体本案本案红星美凯龙红星美凯龙（建华路店）（建华路店）居然之家居然之家道路距离道路距离3.53.5公里公里道路距离道路距离1 1公里公里 项目西北侧紫晶悦项目西北侧紫晶悦城未来规划沿建华大街城未来规划沿建华大街建设建设6060万平方米的商业万平方米的商业综合体。综合体。涵盖酒店、写涵盖酒店、写字楼、公寓、品牌百货字楼、公寓、品牌百货超市、影院68、等艺术设施、超市、影院等艺术设施、娱乐休闲设施、街区商娱乐休闲设施、街区商业等。业等。保利项目未来也将沿保利项目未来也将沿体育大街规划建设涵盖体育大街规划建设涵盖写字楼写字楼(5栋），商业街栋），商业街和大型购物中心（和大型购物中心（7万）万）为主的商业综合体。为主的商业综合体。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告商业环境分析商业环境分析本案本案和平时光和平时光约约18211821户户盛世长安盛世长安约约31623162户户意向项目意向项目约约12241224户户保保利利项项目目综综合合体体紫紫晶晶悦悦城城综综合合体体1公里公里和平世家和平世家约约11251125户户3.5公里公里69、北国超市北国超市谈固店谈固店北国先北国先天下购天下购物广场物广场4公里公里1.31.3公公里里紫晶悦城紫晶悦城约约20482048户户金桥丽日新居金桥丽日新居 约约200200户户项目周边项目周边500米范围内，新开发楼盘较为密集，未来周边米范围内，新开发楼盘较为密集，未来周边1公里范围内，公里范围内，预计能达到预计能达到34万人；该区域消费人群密集度高，万人；该区域消费人群密集度高，周边无其他综合商业的集聚效应，未来物业空间较大。周边无其他综合商业的集聚效应，未来物业空间较大。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目定位项目定位-集中商业集中商业大型社区超市大型社区超市儿童娱乐儿70、童娱乐KTV美食餐饮美食餐饮购物中心购物中心 基于项目周边市场环境及项目现状考虑，我们对该项目经营定位进行如下设计：服务于周边社区居民，满足其日常配套服务要求，以餐饮娱乐为主的生服务于周边社区居民，满足其日常配套服务要求，以餐饮娱乐为主的生活休闲活休闲MALLMALL。价格定位价格定位石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告机械厂项目机械厂项目和平时光和平时光紫晶悦城紫晶悦城奥北公元奥北公元保利花园保利花园紫晶悦城紫晶悦城成交均价成交均价68006800元元/成交均价成交均价68006800元元/成交均价成交均价64006400元元/成交均价成交均价79007900元元/1212月成交71、均价月成交均价84688468元元/和平世家和平世家1212月成交均价月成交均价84208420元元/石德铁路石德铁路紫晶悦城紫晶悦城商业成交均价商业成交均价1500015000元元/商业成交均价商业成交均价15000-1800015000-18000元元/盛盛世世长长安安 基于上述项目市场比较法测算，考虑到项目周边配套情况及所处区域不同，我部初步拟定项目商品住宅销售均价为8200元/平方米；两层社区商铺销售均价为17000元/；5层集中商业一层售价20000元/平方米、二层售价16000元/平方米、三层售价12000元/平方米、四层售价10000元/平方米、五层售价8000元/平方米，集中整72、体销售均价13200元/平米。项目开发计划项目开发计划项目于项目于2013年年1月前完成土地收储工作；月前完成土地收储工作；2013年年3月完成搬迁工作，并完成土地招拍挂手续（在此期间沟通规月完成搬迁工作，并完成土地招拍挂手续（在此期间沟通规划）；划）；2013年年4月月1日取得土地；日取得土地；预计预计2013年年5月月1日项目住宅部分开工建设；日项目住宅部分开工建设；于于2013年年8月月1日住宅部分开盘；日住宅部分开盘；2013年年10月月1日商业部分开工建设；日商业部分开工建设；2014年年4月月1日项目商业部分开盘；日项目商业部分开盘；项目住宅部分于项目住宅部分于2013年年底销售完73、毕。年年底销售完毕。2014年年12月实现项目全面清盘。月实现项目全面清盘。考虑一期建设。销售周期分为一期两个批次。每批次相隔考虑一期建设。销售周期分为一期两个批次。每批次相隔3个月左右个月左右推向市场，也可以根据实际销售情况进行调整。由于商业项目总体量推向市场，也可以根据实际销售情况进行调整。由于商业项目总体量不是很大，可以考虑同时开发。不是很大，可以考虑同时开发。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告74目录目录第二部分：土地购置区域分析第二部分：土地购置区域分析第三部分：项目分析第三部分：项目分析第四部分：测算及结论第四部分：测算及结论第一部分：土地购置时机分析第一部分：土地购74、置时机分析石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目规划项目规划石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告经济指标经济指标科科 目目数数 量量备备 注注一、规划总用地面积一、规划总用地面积54694 54694 平米82 82 亩亩 1 1、实用地面积、实用地面积48000 48000 平米72 72 亩亩 2 2、计容积率用地面积、计容积率用地面积48000 48000 平米72 72 亩亩 （1 1）地块东侧部分用地）地块东侧部分用地36182 36182 平米54 54 亩亩 （2 2）西侧商业部分用地）西侧商业部分用地1175、818 11818 平米18 18 亩亩二、总建筑面积二、总建筑面积173546 173546 平米可售可售155546 155546 平米平米 1 1、普通住宅、普通住宅103546 103546 平米可售可售103546 103546 平米平米 2 2、非普通住宅、非普通住宅7000070000平米可售可售5200052000平米平米三、道路面积三、道路面积14267 14267 平米四、绿化面积四、绿化面积16704 16704 平米五、容积率五、容积率 （1 1）地块东侧部分用地）地块东侧部分用地3.00 3.00 （2 2）西侧商业部分用地）西侧商业部分用地5.50 5.50 六、规76、划户数六、规划户数1845 1845 户 1 1、普通住宅、普通住宅1224 1224 户参考项目草规 2 2、非普通住宅、非普通住宅621 621 户按每套80平米估算非土地成本非土地成本石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目成本（汇总）项目成本（汇总）科科 目目预算金额预算金额（万元）（万元）单位成本单位成本（元（元/）计算数量计算数量一、土地成本一、土地成本155546 155546 平米平米二、项目前期费用二、项目前期费用1163.86 1163.86 74.82 74.82 155546 155546 平米平米三、综合规费三、综合规费1639.69 1639.69 1077、5.42 105.42 155546 155546 平米平米四、建筑工程成本四、建筑工程成本37678.11 37678.11 2422.31 2422.31 155546 155546 平米平米五、配套系统五、配套系统5000.30 5000.30 321.47 321.47 155546 155546 平米平米六、环境绿化六、环境绿化1004.31 1004.31 64.57 64.57 155546 155546 平米七、管理费用七、管理费用1555.46 1555.46 100.00 100.00 155546 155546 平米平米八、销售费用八、销售费用2333.19 2333.178、9 150.00 150.00 155546 155546 平米平米九、财务费用九、财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 155546 155546 平米平米十、不可预见费十、不可预见费777.73 777.73 50.00 50.00 155546 155546 平米平米土地外成本土地外成本51152.65 51152.65 3288.59 3288.59 155546 155546 平米平米合合 计计51152.65 51152.65 3288.59 3288.59 155546 155546 平米平米非土地成本非土地成本石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目成本（79、住宅）项目成本（住宅）科科 目目预算金额预算金额（万元）（万元）单位成本单位成本（元（元/）计算数量计算数量一、土地成本一、土地成本103546 103546 平米平米二、项目前期费用二、项目前期费用706 706 68.20 68.20 103546 103546 平米平米三、综合规费三、综合规费1163 1163 112.34 112.34 103546 103546 平米平米四、建筑工程成本四、建筑工程成本21641 21641 2090.00 2090.00 103546 103546 平米平米五、配套系统五、配套系统3298 3298 318.49 318.49 103546 10380、546 平米平米六、环境绿化六、环境绿化669 669 64.57 64.57 103546 103546 平米平米七、管理费用七、管理费用1035 1035 100.00 100.00 103546 103546 平米平米八、销售费用八、销售费用1553 1553 150.00 150.00 103546 103546 平米平米九、财务费用九、财务费用0 0 0.00 0.00 103546 103546 平米平米十、不可预见费十、不可预见费518 518 50.00 50.00 103546 103546 平米平米土地外成本土地外成本30583 30583 2953.60 2953.60 81、103546 103546 平米平米合合 计计30583 30583 2953.60 2953.60 103546 103546 平米平米非土地成本非土地成本石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目成本（底商）项目成本（底商）科科 目目预算金额预算金额（万元）（万元）单位成本单位成本（元（元/）计算数量计算数量一、土地成本一、土地成本5000 5000 平米平米二、项目前期费用二、项目前期费用44 44 88.00 88.00 5000 5000 平米平米三、综合规费三、综合规费41 41 82.01 82.01 5000 5000 平米平米四、建筑工程成本四、建筑工程成本950 82、950 1900.00 1900.00 5000 5000 平米平米五、配套系统五、配套系统164 164 327.40 327.40 5000 5000 平米平米六、环境绿化六、环境绿化32 32 64.57 64.57 5000 5000 平米平米七、管理费用七、管理费用50 50 100.00 100.00 5000 5000 平米平米八、销售费用八、销售费用75 75 150.00 150.00 5000 5000 平米平米九、财务费用九、财务费用0 0 0.00 0.00 5000 5000 平米平米十、不可预见费十、不可预见费25 25 50.00 50.00 5000 5000 83、平米平米土地外成本土地外成本1381 1381 2761.98 2761.98 5000 5000 平米平米合合 计计1381 1381 2761.98 2761.98 5000 5000 平米平米非土地成本非土地成本石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告项目成本（集中商业）项目成本（集中商业）科科 目目预算金额预算金额（万元）（万元）单位成本单位成本（元（元/）计算数量计算数量一、土地成本一、土地成本47000 47000 平米平米二、项目前期费用二、项目前期费用413.62 413.62 88.00 88.00 47000 47000 平米平米三、综合规费三、综合规费435.4284、 435.42 92.64 92.64 47000 47000 平米平米四、建筑工程成本四、建筑工程成本15087.00 15087.00 3210.00 3210.00 47000 47000 平米平米五、配套系统五、配套系统1538.78 1538.78 327.40 327.40 47000 47000 平米平米六、环境绿化六、环境绿化303.46 303.46 64.57 64.57 47000 47000 平米平米七、管理费用七、管理费用470.00 470.00 100.00 100.00 47000 47000 平米平米八、销售费用八、销售费用705.00 705.00 150.85、00 150.00 47000 47000 平米平米九、财务费用九、财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 47000 47000 平米平米十、不可预见费十、不可预见费235.00 235.00 50.00 50.00 47000 47000 平米平米土地外成本土地外成本19188.29 19188.29 4082.61 4082.61 47000 47000 平米平米合合 计计19188.29 19188.29 4082.61 4082.61 47000 47000 平米平米项目可实现销售收入项目可实现销售收入155448万元。万元。销售收入销售收入昌平区项目可研报告昌平区项目可研报86、告销售收入销售收入面积（）面积（）销售价格（元销售价格（元/）销售收入销售收入(万元）万元）住宅销售住宅销售一期一期103546 8200 84908 底商销售底商销售一期一期5000 17000 8500 集中商业集中商业一期一期47000 13200 62040 合计合计155546 9994 155448 项目地块获取方案合作方提出条件：合作方提出条件：1、70%股权方条件:收回前期全部投资11970万元。溢价8990万元（利息3990万元，截止到2013年1月按年息20%计算，其他费用5000万元），合计20960万元，在与机械厂签订变更协议时一次性支付。2、30%股权方条件:收回前期87、全部投资5130万元，利息1710万元，截止到2013年1月按年息20%计算，合计6840万元，在地块西北角提供一定用地，其自建1.5万平米酒店及3000平米办公楼，可在土地取得后支付。投资拓展部计划谈判方案：投资拓展部计划谈判方案：1、签订协议约定规划条件（项目净开发用地不少于72亩，其中住宅用地56亩，商业用地16亩，住宅容积率3.0，商业容积率5.5）。2、约定对方保证在2013年1月前完成土地收储工作，2013年2月完成搬迁工作，2月底完成土地挂牌，3月我公司以不高于500万元/亩价格取得土地。3、约定支付合作方款项（27800万元）及支付机械厂剩余款项（7812万元）合计35612万88、元由政府返还款（31444.8万元）支付，剩余4167.2万元在取得土地后支付并提供建安发票。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告土地成本土地成本石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告按计划谈判方案，以按计划谈判方案，以500万元万元/亩成交计算：亩成交计算：土地总成本：土地总成本：41607.2万元万元其中：土地出让金其中：土地出让金36000万元（万元（500万元万元/亩亩72亩）亩）土土 地地 契契 税：税：36000 4%=1440万元万元 支付合作方补偿款：支付合作方补偿款：4167.2万元万元注：注：合作补偿款合作补偿款=应支付的合作款项（应支付的合作款项（389、5612万元）万元）政府返还款（政府返还款（31444.8万元）万元）=4167.2万元万元 应支付的合作款项应支付的合作款项=已支付机械厂款项（已支付机械厂款项（16800万元）万元）+前期费用（前期费用（300万万元）元）+利息及收益（利息及收益（10700万元）万元）+剩余应支付机械厂款项（剩余应支付机械厂款项（7812万元）万元）=35612万元万元 政府返还款政府返还款=土地收储成本（土地收储成本（82.04亩亩300万元万元/亩，亩，24612万元）万元）+应返还应返还收益收益（土地出让金扣除收储成本后的（土地出让金扣除收储成本后的60%，6832.8万元）万元）=31444.8万90、元万元购地指标分析及结论购地指标分析及结论资金峰值：资金峰值：5092650926万元，其中：支付土地资金万元，其中：支付土地资金41607.241607.2万元，万元，支付住宅工程款及前期费用支付住宅工程款及前期费用9318.949318.94万元万元该项目各项指标符合公司要求，同意投资。该项目各项指标符合公司要求，同意投资。石家庄机械厂项目可研报告石家庄机械厂项目可研报告土地成土地成本本项目税后项目税后利润利润项目投资项目投资峰值峰值年度投资年度投资回报率回报率一周年累一周年累计销售回计销售回款款一周年累一周年累计销售回计销售回款占项目款占项目投资峰值投资峰值倍数倍数营业税后营业税后销售利润销售利润率率税后利润税后利润地价比地价比41607.241607.24624446244509265092645%45%80704807041.581.5829.75%29.75%111%111%