1、“三旧改造”政策解读及实操三旧改造的概述三旧改造的概述 1广东省三旧改造的进展广东省三旧改造的进展 2广东省三旧改造的政策解读广东省三旧改造的政策解读 4三旧改造典型城市的操作流程三旧改造典型城市的操作流程 5三旧改造中应注意的问题三旧改造中应注意的问题 6三旧改造带来的机遇三旧改造带来的机遇 3v“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。“旧城镇旧城镇”改造，改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造；“旧厂房旧厂房”改造2、，改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；“旧村居旧村居”改造，改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。v广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；3、列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。三旧改造的概念佛山市佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围：1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业“退二进三”企业的工业用地；5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；8、因城乡规划已调整为商服用地或其他4、用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。v东莞东莞“三旧”的界定：是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。下列土地可列入下列土地可列入“三旧三旧”改造范围：改造范围：（1）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（2）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地5、；（3）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（4）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（5）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（6）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（7）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（8）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（9）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。有下列情形之一的，不纳入有下列情形之一的，不纳入“三旧三旧”改造范畴：改造范畴：（1）不符合土地利用总体规6、划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；（2）不符合产业发展政策和行业发展规划的；（3）权属有争议的；（4）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（5）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；广东省三旧改造的进展广东省三旧改造的进展v调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。v广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。v广东省要求：各地2010年“三旧”改造计划将在3月底前完成上报7、省国土资源厅，6月30日前各地要完成上图建档工作。拒绝开发商拒绝开发商广州广州“三旧改造三旧改造”历程历程接受开发商接受开发商再拒绝开发商再拒绝开发商再接受开发商再接受开发商 1992年前，广州城市改造在政府主导下进行，“政府出资、政府建设”，房屋就地翻新或重建，对单栋危房进行改造的“见缝插针”式改造方法。这只能解决危房问题，无法根本改善旧城区生活环境。为解决资金困境，1992年后开始引进外资，该模式虽解决了资金，但出现了如拖欠临迁费，用地手续不完善，投资风险大，破坏传统街区环境等问题。改造曾一度陷入僵局。1999年之后，广州决定禁止开发商参与城市改造，由政府投资和建设。典型工程就是越秀区解放8、中路项目。但随改造深入，资金缺口越来越大，进程缓慢，几乎停滞。2006年，广州提出“中调”概念，对社会资金进入城市改造“松口”，在政府主导的前提下，允许引入社会资金。政府做好居民拆迁安置工作后，由有信用的房地产公司提出建设方案，经政府审批后交由开发商建设。(以猎德村改造为标志)v广州市全市广州市全市52条全面改造条全面改造“城中村城中村”名单名单v越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台（4条）v海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘（6条）v荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬（18条）v天河区：猎德、冼村、石东、林和9、石牌、棠下、棠东、小新塘（8条）v白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下（5条）v黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗（7条）v萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙（4条）v截至目前,猎德、林和、冼村、棠下、文冲、横沙、琶洲、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、三元里、萧岗等14条城中村已完成改造方案的编制和审批工作。亚运前要清拆的9条村正在加紧推进,其中猎德村改造安置区建设基本完成；琶洲村、林和村已启动清拆；杨箕、棠下、冼村即将启动清拆；萧岗村、三元里村改造方案4月20日经市“三旧”改造工作领导小组审议通过；小新塘村的改造方案正在编制中。v旧厂改造项目已完成12宗,均改造为现代服务业10、项目,涉及土地面积1434亩。最近又有35个旧厂项目提出改造申请,已批复省机械进出口股份有限公司海珠区江燕路大松岗仓库、市五羊油漆股份有限公司黄花公路马务乡地块、省工艺品进出口集团公司白云区广源西路地块等改造方案。猎德猎德 进度：进度：广州市首个城中村改造项目,按照“政府主导，以村为主，一村一策”的原则,改造方案以“三三三制”形式进行，通过土地拍卖的形式猎德村得到46亿的旧村改造资金，预计25亿作为补偿安置款和新建新楼，10亿作为建设一幢临江的五星级酒店的投资款，作为村集体经济的重要来源。2009年8月23日正式动工，预计今年年底实现村民的回迁。特点特点土地产权置换开发商物业土地产权置换开发商11、物业 容积率容积率猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率高达5.25.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.987.98。琶洲琶洲 进度：进度：预计总投资超过100亿元，当时备受争议：2009年10月仅有保利地产一家开发商报价.随着安置补偿协议和安置区规划设计的敲定，动迁工作已进入了签约阶段。截止2010年4月19日，琶洲村有近四成已经签约。作为动迁主体的开发商保利地产称，复建房力争在2012年底交楼，规划在江畔靓地头建一栋星级酒店，作为琶洲村集体收入主要来源，保证改造后村民的利益。由于开发商主导的独特性，琶洲村改造中，有包括“更高补偿标准，先签约者均可享受12、”等新亮点。作用作用完善琶洲会展产业链的战略举措完善琶洲会展产业链的战略举措 改善琶洲发展环境，实现琶洲建设“宜居宜商”的现代化中心城区，建立以发展现代服务业为重点，以会展产业、总部经济、商贸服务业、创意产业和高新技术产业等为支撑的现代产业体系的重要战略举措。特点特点纯市场运作的城中村项目，由开发商主导改造容积率容积率安置区容积率安置区容积率4.24.2，村经济留村经济留用的商业发展用地用的商业发展用地5.55.5 冼村冼村 进度：进度：复建安置区、集体经济及村民公寓区、拍卖融资区三个区域。预计全部资金投入约为40亿元。2010年4月1日，冼村举行了旧村改造屋主签约启动仪式，备受关注的冼村改造13、进入签约启动程序。冼村的旧村改造由冼村实业有限公司独立实施，没有发展商介入。借鉴借鉴打造文化长廊，保护部分文物打造文化长廊，保护部分文物 在村内五个祠堂、一座大庙中，除了位南罗公祠没有明显移位外，罗山冼公祠、北约冼公祠、御南卢公祠、览青梁公祠均离原址很远。但全部采取“迁建”模式，尽量保留祠堂中有用材料，以11的比例重建，集中安置在村民住宅区集中的A区。特点特点村内自有公司承担，复建房预留出租公寓容积率容积率改造后住宅楼的容积率是6，村集体物业是6.5，融资地块就达到了7.4。林和村林和村 进度：进度：地块南面所建的8栋住宅和公寓将由新鸿基地产和林和村共同组建项目公司进行开发，其中，新鸿基地产将14、拥有70%的权益。2010年4月18日，林和村正式拆村，预计将在2010年6月底前搬迁完毕，2011年开始动工，预计在2012年开盘，会将项目定位为天河北规模最大、配套最好的高端社区。14栋住宅中，6栋楼为村民回迁房，每栋均将建为150米高的49层住宅，分布在地块中部至北面地块，另8栋B1至B8将建成150米高的48层住宅，其中1栋为服务公寓。而作为商业项目的一部分，林和村改造已规划要建一栋2层楼高的商业用楼，及一栋25层、近100米高的办公塔楼。借鉴借鉴 改造基本上借鉴猎德村经验。打造天河北规模最大、配套最好的高端社区。特点特点自主改造、引进开发商的模式容积率容积率 5.69 5.69调整为15、调整为6.216.21 棠下村棠下村 进度：进度：改造方案已通过市“三旧”改造领导小组审批，改造资金约为15亿元。2010年6月1日-8月31日清拆完毕2010年9月份进行建筑垃圾处理和环境整治2012年6月30日前完成回迁房的建设 作用：作用：改善农转居居民的居住环境，除了保证居者有其屋外，还要提升居住质量和生活品质，此外也要释放土地价值，村未来的物业发展能上一个台阶。“公选”开发商，采用村自主开发改造模式，如果企业有兴趣、有能力，可以通过和村社集体经济组织成立合资公司的方式参与改造。建筑密度将由原来的60.74%大幅降低为30.2%，绿地率由原来的2.9%激增至41.8%。萧岗村萧岗村 进16、度：进度：萧岗村位于热闹的新市墟，按照白云新城的规划，萧岗村将被整体规划，改造成居住环境明显改善、经济发展基础好、社会管理有序的宜居宜商新城区。萧岗“城中村”改造规划已于2010年3月8日报审批，近期将走完程序。相关负责人透露，萧岗村改造资金庞大，估计约需50亿元。借鉴借鉴与白云新城规划协调与白云新城规划协调 萧岗受白云新城规划所限，在房屋高度、土地控制方面要求甚严。难题难题没有灵活优惠的政策确保村民及村社利益在改造中不受损害，估计萧岗村那些房产大户很可能成为“拔不走的钉子户”。杨箕村杨箕村 进度：进度：改造后的杨箕村将以杨箕大街为界划为两大部分，北面为回迁区域，南面为出让融资区域。计划在2017、10年5月30日前完成安置协议的签订，6月30日前交付房屋。现已开展清拆工作。预计3年至3年半内实现回迁。杨箕改造方案投资规模就高达20亿元，比上一次制定的改造总投入还多出3亿元.作用作用提升越秀核心产业功能的战略举措提升越秀核心产业功能的战略举措 结合越秀区建设“两大功能区”的战略构想，以环市东、环麓湖为引领，在东风路以北的区域打造“越秀核心产业功能提升区”。容积率容积率 5.635.63 三元里村三元里村 进度：进度：早在2003年，三元里就曾编制城中村改造规划，但由于未能调剂出适合的启动用地，原规划未能实施。三元里改造方案已获批准。借鉴：借鉴：目前仍以配合“国宝一号文物”三元古庙修复并连18、接抗英纪念碑为整体考虑，以三元里古庙为核心，配合爱国主义教育基地的内涵进行新一轮城市建设。问题问题在改造过程中遇上政策、资金、补偿标准等问题小新塘村小新塘村 进度：进度：改造方案已上交有关部门审批，但改造方案和补偿标准均未对外公布；且赞成改造的只有七成，远未达到政策所要求的要九成人同意。借鉴：借鉴：新塘地区城中村改造将充分尊重居民的传统意识，祠堂将完整无损地保留下来。改造方案正在编制 据调研结果，截至2010年4月10日，佛山市已经完成改造及正在实施改造的“三旧”改造项目712个，涉及土地面积90898.09亩，已改造114宗共15000亩。佛山佛山 在所有项目中，属于二产转三产的土地面积6319、266.49亩，属于二三产业自身升级和优化的土地面积22677.17亩，用于先进制造业项目的土地面积3188.22亩，用于现代服务业项目的土地面积5675.72亩，用于世界500强项目的土地面积769.04亩，用于住宅的占地面积18066.73亩，用于城市基础设施的占地面积30473.05亩。佛山市现有的712个改造项目，共涉及90898.09亩土地面积，其中涉及27803.44亩旧城镇，涉及50692.03亩旧厂房，涉及12402.62亩旧村居。根据调研结果，深圳市需进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村为100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住20、宅区8平方公里。深圳市城市更新办法实施之际，深圳市已列入改造计划的各类拆除重建项目共计202项，3月5日公示2010年首批城市更新单元共计89项，涉及面积6.8平方公里，这些城市更新项目的实施将给深圳未来经济增长带来新的活力。深圳已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项，其中城中村全面改造项目137项，旧城改造项目32项，工业区升级改造项目31项，计划改造用地面积16.5平方公里。目前，已批准各类改造专项规划58项。规划已获批准的25个改造项目将在近期进入实施阶段，将可提供200多万平方米住宅。深圳深圳 2009年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12月，东莞市政21、府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。东莞市的先行改造试点之一东城区在11月18日率先启动20项重点工程项目，其中拟投入80亿元用于“三旧”改造项目。截至2010年4月10日，东莞市共计上报“三旧”改造项目168宗，涉及用地3.7万亩；其中南城、东城和厚街等7个试点镇街就有72宗，占43。根据规划，东莞市“三旧”改造近期目标是到2010年底改造3万亩，中期目标是到2015年完成改造10万-15万亩，远期目标是到2020年完成改造30万亩。为保障2010年完成3万亩的改造任务，市政府将按照每个镇街现有建设用地总规模的2%给各镇街下达“三旧22、”改造任务，预计最多2000亩，最少200亩。东莞东莞 珠海、深圳、广州旧城改造模式比较珠海、深圳、广州旧城改造模式比较珠海模式深圳模式广州模式改造原则政府引导、政策推动、市场运作政府主导，统一规划，成片改造、综合配套多模式综合村集体经济主导、非市场化，“谁受益，谁投资”，先改制后改造参与的利益主体及作用政府不直接投入资金，通过减免费用，让利引导市场参与城中村改造。根据不同实际情况确定不同的改造主体：村集体、房地产商、房地产+村集体联营、政府四种不同主体。完成改制工作；政府对市政、公共服务设施等适当支持。村集体/村民与房地产商谈判后制订改造方案，原地集中改造。获得贷款优惠，完成户口等改制工作。23、房地产开发商直接与村民谈判，制订改造方案，开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另2/3作商品房经营。房地产开发商不能介入，经过猎德村等试点工作后，目前正在逐步放宽准入政策。政府给予政策村民赔偿安置政策制订一定的补偿标准、办理房产证等相关手续。拆迁补偿可以实行货币补偿、房地产权调换、货币补偿与房地产权调换相结合的三种方式。拆建比最高可达1：1.5。“一村一策”，各村有自己的补偿政策，可申请减免土地转制费用，适当减少补地价。房地产开发商的优惠政策“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，确保开发商获得25%以上的合理利润。政府在三年内不24、推出新的房地产开发土地。对相关工作给予协调。房地产开发商不能介入，经过猎德村等试点工作后，目前正在逐步放宽准入政策。模式的优缺点优点借助市场力量解决改造“资金”问题，快速启动改造行动。多渠道融资，多元化的改造模式，走政府与市场调节相结合的道路。尽量避免房地产开发商介入，体现改造的公益性。缺点规定“城中村改造的三年中市区不再批租土地”为代价，政府直接的土地收益损失就高达43亿元。补偿标准偏高，可能冲击房地产市场。市场缺位，改造资金筹措困难。风险政府把改造风险放在房地产开发商身上，容易形成“烂尾村”，同时，村民与房地产商的谈判能力较差，在改造中难以保障。在国家宏观调控等众多不明朗因素影响下，逐利为25、目的的房地产商可能面临资金链断裂，同时减低了对改造的兴趣。村民独立承担改造风险。三旧改造带来的机遇三旧改造带来的机遇扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲1 1政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”2 2提升房地产社会地位和社会价值社会地位和社会价值的重要契机3 3加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展4 4广东省三旧改造的政策解读广东省三旧改造的政策解读国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）国家关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）广东省转发省国土资源厅关于改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办2009122号）广东省印26、发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（佛府200768号）佛山市印发加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造补充意见的通知（佛府办2008296号）佛山市深圳城市更新办法（深圳市人民政府令第211号）（2009年12月1日起实施）深圳市广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府200956号）广州市东莞市推进产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法（东常20093号）东莞市关于印发东莞市“三旧”改造实施细则（试行）的通知（东府2009144号）东莞市v1、农村集体建设用地改变为国有土地问题、农村集体建设用地改变为国有土地问题村集体可以自愿申请把集体27、建设用地转为国有。部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。业主自行改造的“三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。v2、土地出让收益处理的问题、土地出让收益处理的问题在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。v3、相关补办手续及程序问题、28、相关补办手续及程序问题v1987年以前的历史建设用地无需办理征收、农转用手续，直接确权。1987年2007年6月期间的历史建设用地无需办理农转用手续，补办征收手续后确权。v没有合法用地手续且已使用的建设用地没有合法用地手续且已使用的建设用地v（1）用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的确定土地所有权和使用权的若干规定进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。v（2）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，29、依照1988年修订的中华人民共和国土地管理法有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。v（3）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004年修正的中华人民共和国土地管理法有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。v（4）完善各类用地手续的处罚标准v如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标30、准进行处罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用地面积不低于3元/平方米。v农村集体建设用地转为国有建设用地农村集体建设用地转为国有建设用地v原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会表决同意的前提下，办理征收手续。v完善完善“三旧三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。年完成。2007年年6月月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。v4、边角地、插花地、夹心地的处理问题31、边角地、插花地、夹心地的处理问题过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。边角地、插花地、夹心地可以整合用于“三旧”改造:面积小于3亩、累计面积不超过改造地块面积10%。是国有建设用地的，可以协议出让；是集体农用地的，按批次申办“农转用”或征收手续；是集体建设用地的，征收手续与“三旧”改造方案一并报批。v5、土地出让金优惠政策及财政扶持政策、土地出让金优惠政策及财政扶持政策v按照粤府78号文等新政策，广东省在2012年前完成用地手续审批的，就无就无须缴交新增建设用地的有偿使用费。须缴交新增建设用地的有偿使用费。32、v按照粤府78号文的规定，对于历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。v对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。各部门职责各部门职责v（一）发展和改革局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项、产业政策制定及行业发展规划编制；v（二）财政局负责制定并落实“三旧”改造土地税费优惠政策，负责土地出让金的拨付和使用监督工作；v（三）国土资源局负责指导“三旧”改造方案的编制，负责办理农用地转用、征收土地等用地报批手续以及国有或集体建设用地供地手续，负责土地确权、登记；v（四）建设局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定和工程项目建设监管；v（五）城建规划局负责指导和审查“三旧”改造专33、项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划，提供项目的规划设计条件，办理项目的规划手续；v（六）城市管理综合执法局负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理；v（七）法院、检察院、经贸、监察、公安、农业、外经贸、环保、法制、房管、消防、地税、工商等相关部门在各自职责范围内对“三旧”改造进行指导和管理；v（八）各镇街负责编制“三旧”改造专项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划，负责编制或指导编制具体项目的“三旧”改造方案。三旧改造典型城市的操作流程三旧改造典型城市的操作流程v（一）专项规划编制（一）专项规划编制调查摸底、编报“三旧”改造规划、年度“三旧”改造实施计划、“三旧”项目改造方案（各街镇组织编34、制年度“业主自行改造”“三旧”项目改造方案），本级政府组织相关部门组织编制年度“政府征地改造”“三旧”项目改造方案）v（二）两轮征询（二）两轮征询第一轮征询：改造意愿征询。同意改造的居（村）民应达到2/3以上。第二轮征询：拆迁补偿安置方案征询。在规定时间内，签定拆迁补偿安置协议的居（村）民应达到90%以上。改造主体应制定拆迁补偿安置方案，广泛征询意见后报区政府批准实施。v2、行政裁决、行政裁决对在拆迁时限内不签约的被拆迁人，改造主体根据两轮征询意见和征（收）地批准文件，向区政府申请行政裁决；不服从行政裁决的，区政府可以责成有关部门行政强制执行。v3、权属调整、权属调整“三旧”改造可以在国有土地35、上实施，也可以在集体土地上实施，但由于国有土地可以进行商品房开发，所以政策运作空间更大，更能产生经济效益，更能吸引社会资金。二线城市和一线城市老城区不同，二线城市旧圩镇土地性质比较复杂，既有国有土地，也参杂着集体土地，虽然圩镇商业开发条件较好，但存在集体土地就难以运作旧城镇范围内的土地应全部转变为国有建设用地。将集体建设用地改变为集体经济组织为使用权人的国有建设用地，经批准后可以暂缓交纳出让金，区国土局核发国有土地使用证，在土地转让或公开出让时补办土地出让手续并补交出让金。纳入政府征地改造的旧城镇和旧村庄，土地通过征收、收回国有土地使用权纳入政府储备：应通过土地公开市场重新出让。公开出让时，可36、以“拆建打包”一并确定改造主体。不纳入政府储备的旧村庄和旧城镇内原集体土地，集体经济组织可以采取“拆建打包”，通过土地公开市场转让、协议转让、土地使用权入股等方式，与其他单位合作，按改造规划实施开发，配建公寓式安置房。安置房由区国土局核发国有土地房地产证（注记未办国有土地使用权有偿出让手续），房屋转让时，按基准地价的30%缴交国有土地出让金。不纳入政府征地改造的旧村庄和旧城镇内集体土地，可以自愿转为国有土地，旧村庄也可以保留集体土地性质。可以采取公开出让、协议转让、土地使用权入股等方式，与其他单位合作开发除商住房地产以外的项目，配建公寓式安置房。安置房由区国土局核发集体土地房地产证。v4、对被37、拆迁人的补偿安置、对被拆迁人的补偿安置拆迁国有土地房屋补偿=市场评估价+套形面积补贴+改造奖励+搬迁奖励+临迁费。拆迁补偿安置费预存制度：改造主体应按经批准的拆迁补偿安置方案确定的将拆迁补偿安置费足额存入银行预存账户，由街镇、改造主体共同监管。拆迁集体土地（含自愿转为国有土地）住宅房屋补偿：（1）先补偿，再用补偿费买安置房；（2）根据当地住房面积、改造成本、分户后人口等因素综合确定补偿安置基准建筑面积，分户后房屋确权面积不足基准建筑面积的，按基准建筑面积安置；超过基准建筑面积的部分，货币补偿。v5、安置区建设、安置区建设相对集中，统筹规划为集城市房屋拆迁安置房、集体土地房屋拆迁安置房、经济适用38、房、廉租房等功能于一体的综合性新社区，并充分利用已建成农民新村的空置房，就近安置被拆迁户。v6、城乡建设用地增减挂钩、城乡建设用地增减挂钩拆旧建新需要腾挪用地，适用“城乡建设用地增减挂钩项目区”，申请建设用地周转规模指标：3年复垦，归还建设用地规模指标。v7、“三旧三旧”改造土地出让金改造土地出让金2010年7月1日起执行，广州国土房管局制定的关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知规定，广州“城中村”改造安置房交易转让时，只需按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。在“三旧”改造政策支持范围的城中村改造，按土地纯收益的50%计收土地出让金；东莞市，原本“三旧”改造按照全市地价水平39、和前三年有形土地市场的成交地价，将全市分为三类地区，每类地区固定补缴土地出让金标准。其中第一类镇街为1000元/平方米，第二类镇街为600元/平方米，第三类镇街为400元/平方米。今年4月份调整后，这一费用将不折不扣地打7折，打折过后，第一类镇街为700元/平方米，第二类镇街为420元/平方米，第三类镇街为280元/平方米；而对商业改为商住用途的，补缴土地出让金同样将打7折第一类镇街从原来的500元/平方米调整成为350元/平方米，第二类镇街从原来的300元/平方米调整成为210元/平方米，第三类镇街从原来的200元/平方米调整成为140元/平方米。v8、关于旧厂房改造、关于旧厂房改造集体土地40、旧厂房的改造政策与旧村庄一样，可以政府征地，也可以由业主自行改造的，村集体自愿申请转为国有土地，通过公开出让、协议转让、土地使用权入股等方式实施开发。与旧村庄、旧城镇连片改造用于商品住宅开发的，可以协议转让，补交土地出让金；不与旧村庄、旧城镇连片改造的，用于商品住宅开发时必须由政府统一组织公开出让。集体旧厂房保留集体土地性质的，可以办理集体土地使用权流转，但不得用于商品房开发。v9、“三旧三旧”改造土地出让收益分享改造土地出让收益分享广州市旧城更新改造，在财政扶持和税费减免方面，实行市权限内税费减免返还和重点改造区域未来5年的土地出让收益市区8：2分成的优惠政策。“城中村”整治改造，实行改造成41、本现行拨付，全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的土地出让金适当延期，未来5年的土地出让纯收益政府、村4：6分成和市区、政府8：2分成，专项改造资金等扶持激励措施。旧厂区改造，实行公开出让收益分成和补交地价两种途径，激励原用地单位转变原工业用地功能，腾出土地用于现代产业发展。公开出让收益返还的，以土地出让收入60%或土地纯收益的40%为返还补偿原土地使用权人，对2010、2012年按计划搬迁的，追加返还成交价的10%、5%。规划控制为公共绿地等有具备开发价值的地块，在评估补偿的基础上，再给予基准地价标准的专项奖励，按期搬迁的企业还可根据搬迁快慢给予基准地价标准60%或30%的奖励；42、东莞市“三旧”改造过程中，征收农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让收益返还给村，镇街将土地出让纯收益按不高于60%、不低于30%的比例返还给村集体，用于保证被征地农民原有生活水平补贴支出，补助被征地农民社保支出以及农村集体设施建设支出等；对于集体经济组织将其所有的集体建设用地改变为国有建设用地后，与有关单位合作开发建设的“三旧”成片拆迁改造项目，土地出让金扣除规定计提的农业土地开发资金后，市、镇、村按2:4:4的比例分成。1、经同级人民政府同意的市、县（市、区）国土资源局（分局）的请示；2、农村集体经济组织的申请材料；3、权属证明；4、该建设用地来源合法的证明材料；5、申请的用地符合“三43、旧”改造规划及已纳入年度实施计划的相关材料；6、勘测定界报告及勘测定界图；7、1：10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；8、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。旧村庄建设用地改变为国有建设用地的材料目录旧村庄建设用地改变为国有建设用地的材料目录 1、市、县人民政府关于“三旧”改造方案的请示文件；2、申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料，改造地块的控制性详细规划的法定成果；3、“三旧”改造宗地档案情况表；4、需完善征收手续土地的权属证明；5、与农村集体经济组织或农户的补偿协议及补偿兑现凭证；6、按用地发生时土地管44、理法律政策落实处理（处罚）的凭证；7、勘测定界报告和勘测定界图；8、需完善征收手续土地的1：10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；9、土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）。“三旧三旧”改造用地完善征收手续的材料目录改造用地完善征收手续的材料目录三旧改造的相关政策广州市 广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指导意见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件，以及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。第一层次（纲领性政策文件）为关于加快推进“三旧”改造工作的意见，主要内容是规定“三旧”改造的组织45、领导机制、推进改造的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的关于广州市推进旧城更新改造的实施意见、对应旧村改造的关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见、对应旧厂房改造的关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见。第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括城中村改造复建房成本标准指引、广州市“三旧”改造规划控制指引、广州市“城中村”全面改造工作流程、广州市旧厂房改造工作流程、广州市旧城更新成片重建改造工作流程、广州市“三旧”改造复建资金监管办法和广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工46、作指导意见（试行）等一系列配套政策截至2010年4月10日，第一层次和第二层次政策文件已经印发执行，第三层次中的重点政策文件已具雏形，广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）已经公布实施，v（1）成片重建改造模式：由区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励各区探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设单位。v（2）零散改造模式：修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造。零散改造项47、目原则上由业主负责修缮改造，其中直管房修缮改造和街区公共设施整治费用由区政府出资，与直管房难以分割的私房修缮改造费用区政府可给予一定补贴。零散改造项目的私房业主愿意搬迁的，可适用旧城更新改造拆迁补偿安置政策。v（3）历史文化保护性整治模式。“修旧如旧、建新如故”、“重在保护、弱化居住”，采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑。三旧改造的流程东莞市v“三旧”改造应按“拆三留一”要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。成片拆迁改造的类型及审批程序v1、政府主导改造流程：属于政府收购储备后再48、次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。v2、社会资金参与改造流程：v（1）开展土地和房屋权属调查工作；v（2）编制并申报单元规划；v（3）编制并申报改造方案；v（4）具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审查，经审查通过后由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；v（5）具体项目改造方案经省人民政府批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。v（6）政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，完成拆迁后，土地作政府收购储备土地；亦可以以协议方式出让供地，亦49、可以以协议方式出让供地，该方式供地必须上报市“三旧”改造领导小组审定，并进行公示。政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地。v3、集体经济组织自行改造流程：v（1）开展土地和房屋权属调查工作；（2）编制并申报单元规划；v（3）编制并申报改造方案；（4）具体项目改造方案报批；v（5）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造，或与有关单位合作开发建设的改造，可以以协议方式出让供地，可以以协议方式出让供地，按基准地价核算土地出让金，按基准地价核算50、土地出让金，必须上报市“三旧”改造领导小组审定，并进行公示。v（6）土地利用总体规划和城乡规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，不得用于商品住宅开发。不得用于商品住宅开发。v（7）“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时，按规定须在市土地交易中心公开交易。v（8）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市“三旧”改造领导小组批准后，可免公开交易。v4、有偿出让的国有建51、设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造流程：v（1）分散土地归宗。市国土资源局根据有偿出让的国有建设用地使用权人的申请，将分散的土地归宗，为有偿出让的国有建设用地使用权人办理土地变更登记手续。分散的土地必须是建成的国有建设用地；v（2）编制并申报单元规划；v（3）编制并申报改造方案；v（4）有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批；v（5）具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立52、项和规划用地许可等手续。单宗项目改造的类型及审批程序v单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。v对于用地手续不完善的已建房屋，兼顾产业结构调整和城市有序发展的要求，可先按市政府出台的已建房屋补办房地产权手续政策申请补办相关手续，再参照本章办理。v单宗项目改造分为四种类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等。v1、已批建设用地改为经营性用途的审批程序、已批建设用地改为经营性用途的审批程序v（1）申请人持所需资料先向镇街“三旧”改造领导53、小组办公室提出申请，由镇街“三旧”改造领导小组办公室转报市“三旧”改造领导小组办公室。v（2）市“三旧”改造领导小组办公室以函告方式征求市规划、国土、建设、消防等职能部门意见。v（3）市“三旧”改造领导小组办公室综合意见后对符合要求的项目出具同意申请的意见。v（4）申请人持市“三旧”改造领导小组办公室的审核意见，依法接受市国土资源局、城市管理综合执法局处理后，分别前往市城建规划局办理建设用地规划批准书，前往属地镇街规划建设办办理工程质量监督情况说明或市建设局办理房屋安全鉴定报告备案凭证，前往公安消防部门办理合格证明文件。v（5）申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：无须入市交易的，凭规54、划、建设、消防等部门出具的意见，向市国土资源局申请改变土地用途，报市政府审批；按规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，进入市土地交易中心公开交易。v不同情况的政策规定：不同情况的政策规定：v1.集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；v2.非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；v3.集体建设用地使用权流转出让后改55、为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按集体建设用地使用权流转出让合同的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；v4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准）；v5.以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补办出让手续，补缴土地出让金（详见附件2东莞市56、国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费标准）；以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，进入市土地交易中心公开交易，按照市场价补缴土地出让金。v2、单宗项目拆建改造的类型及审批程序v在符合控制性详细规划的前提下，生产性工业用地因增资扩产需要申请提高容积率的，不再调整土地出让金、建设配套设施费。v1.到市城建规划局办理建设用地规划批准书；v2.凭建设用地规划批准书向市国土资源局申请重新核发土地使用证。其中：以行政划拨方式取得的国有建设用地重新核发国有土地划拨决定书；以出让方式取得的国有建设用地变更或重新签订出让合同；由本集体经济组织自用的集体建设用地，报市国土资源57、局备案；非本集体经济组织依法使用的，土地使用者应与集体经济组织协商一致，变更或重新签订流转出让合同。v3、超占土地完善手续的类型及审批程序、超占土地完善手续的类型及审批程序v超占土地是指建设项目超出原批准用地红线范围占用土地。对同时满足下列条件的超占土地可办理。v（1）超占土地已实际使用；v（2）超占土地与原批准土地属于同一项目宗地，不可分割；v（3）超占土地与原批准用地的土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致；v（4）超占土地的面积不能大于原批准土地的10%，否则由市“三旧”改造领导小组作个案处理。v审批程序：v（1）在符合控制性详细规划的前提下，向市城建规划局申请办理建设用地58、规划批准书。v（2）接受违法用地处理后，凭建设用地规划批准书到市国土资源局申请补办超占土地用地手续。v（3）超占土地范围内的已建房屋，按已建房屋补办房地产权手续的政策补办房屋产权手续。v相关鼓励政策v1、优先审批政策：对“三旧”改造项目，各有关部门给予优先审批。v2、容积率奖励政策：经科学论证和专业审查，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规范的前提下，可以提出提高容积率和改变土地使用性质等具体要求，经批准后实施。v3、经费保障政策：“三旧”改造规划的编制经费，由组织编制单位予以保证，允许纳入“三旧”改造成本，在改造成本费用中列支。“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手59、续涉及补缴土地出让金标准v（1）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/m2；第三类镇街为400元/m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。v（2）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街为300元/m2；第三类镇街为200元/m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。v（3）不改变用途的经营性用地申请提高容积率，补缴的土地出让金标准参照（1）执行。v（4）宗地补缴土地出让金由宗地所在镇街类别的楼面地价乘以宗地拟改造容积率所得。v第一类：莞城、东城、万江、南城；v第二类：虎门、厚街、长60、安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；v第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山。国有划拨土地使用权办理协议出让国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费标准（转让）手续程序及办证税费标准v1.不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报市人民政府批准后，可以采取协议出让方式办理；v2.经规划部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报市人民政府批准后，可以采取协议出让方式办理，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。v申61、请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：v（1）不改变用途等土地使用条件的v拟出让时的出让土地使用权市场价格减去拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格，计算出应缴纳的土地使用权出让金额。v（2）改变用途等土地使用条件的v拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格减去拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格，计算出应缴纳的土地使用权出让金额。安排三旧改造用地的周转指标安排三旧改造用地的周转指标v在实施三旧改造工作中，涉及到建设用地腾挪需利用好“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的有关政策。农村建设用地拆旧区安置点建新区 相关62、要求（一）符合土地利用总体规划和城镇、村镇建设规划、产业布局规划，建新区可安排城镇的规划发展预留区，重点是县城、重点镇周围，也可安排在城镇规划建设用地区。农房安置应集中到规划的中心村和聚居点。（二）挂钩周转指标按照“总量控制、封闭运行、年度考核、到期归还”的原则，在项目区建新区域作为规划指标和年度计划指标使用。（三）挂钩试点涉及的农用地和建设用地的调整、互换、使用，必须统一纳入项目区，按项目区整体审批。（四）使用挂钩周转指标的建设用地，可根据用地需求决定是否征收为国有土地，需要征收的，应依法办理土地征收手续，并依法进行征地补赔偿。1、建新区继续使用集体建设用地的，由县市人民政府审批；2、需要征63、为国有的，按征用建设用地，只征不转，报省政府审批；3、拆旧区内原国有建设用地复耕后，调换到建新区，依法变更为国有，报省厅审核。（五）项目区内建新地块用于房地产等经营性用地的，必须是国有土地，并按照规定实行招标拍卖挂牌方式供地。改造时机问题：改造时机问题：任何改造过程都存在一个最佳时点选择的问题，同样“三旧”改造过程中也存在着最佳时点的选择问题。随着人地矛盾的加剧，建设用地的节约集约利用和内涵挖潜是必然趋势，而“三旧”改造则是土地节约集约利用的一个重要途径。因此，“三旧”改造是未来建设用地扩张的一个常态表现。但目前在全省范围展开的“三旧”改造，规划为改造区域的改造对象是否都具备了“三旧”改造的条64、件，改造时机是否均已成熟等等。1 12 2政策把握问题：政策把握问题：在三旧改造的过程中，各地不同的实施细则都会产生不同的操作方法，此外对专项规划的了解程度也会直接影响项目能否适用广东省的新政策，应避免政策或规划掌握不清导致项目达不到预期。三旧改造中应注意的问题三旧改造中应注意的问题3 3妥善处理与村民的关系问题：妥善处理与村民的关系问题：在参与城中村改造的过程中，作为原村民主要关心考虑的几个问题就是：改造的资金来源如何？房屋的拆迁和补偿如何？改造的目标怎么样？改造后本人的利益是否受损？等等。因此我们在制定政策时，必须提出妥善解决这些问题的方法，当这些问题解决的方法得到村民的认可和接受之后，村65、民将积极主动的参与到城中村改造的工作中去，城中村改造将会十分顺利地进行。因此，我们必须扎实做好下面几项工作：1、政策的制定应立足城市发展、村民利益和政府管理三方面的共赢；2、加大改造政策的宣传力度，让村民积极主动地加入到改造的行列；3、重点选择几个试点城中村给予政策优惠先行改造，树立改造的模范，让尚未参加改造的城中村看到改造带来的各种益处；4、让村民自己解决出现的矛盾。无合法手续的权属登记中应注意的问题：无合法手续的权属登记中应注意的问题：无合法用地手续的历史建设用地，按用地行为发生时间分类处置条件：用地符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，（1）发生在1987年1月1日以前，无需办理征收“农66、转用”手续，按照国家土地管理局1995年3月确定土地所有权和使用权的若干规定办理确权登记。（2）发生在1987年1月1日2007年6月30日期间的，无需办理“农转用”手续，按土地利用现状办理征收、供地。（3）发生在2007年6月30日以后的，按1998年新修订的土地管理法办理“农转用”和征收手续后，办理确权登记。4 46 6拆迁中产权与补偿的处理问题：拆迁中产权与补偿的处理问题：（1 1）产权问题：）产权问题：旧村居大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性，令“三旧”改造陷入两难境地：如果承认违法建筑的产权，则鼓励了违法行为，会引起新的抢建，而且城市环境也不允许；如果不承认产权，考虑到法律依据不足67、及违法行为的普遍性，对该部分违章建筑难以强制拆除，使改造无法进行。（2 2）拆迁补偿问题：）拆迁补偿问题：如，旧村居现状住宅面积大，建筑成本高，每年还可为业主带来相当可观的租金收益，需要补偿安置的数额巨大。而且，业主对于拆迁普遍有抵触情绪，这给改造单位带来巨大的改造成本（包括交易成本）与风险，令开发商望而却步。此外，业主倾向于只接受住房补偿，进一步加重了“三旧”改造的难度。5 5违法抢建问题：违法抢建问题：在三旧改造的过程中可能会引发被改造对象的抢建行为。一方面抢建者的最终目的是为了博取更多的经济利益。这些违章建筑抢建成功之后，抢建者就将其当作与政府讨价还价的筹码。另一方面，则与相关政策的宣传68、不到位和政府机关的约束力度不够有很大关系。抢建违建有什么样的后果？“三旧”改造会给原村民带来什么样的便利与好处？都是“三旧”改造过程中需要考虑的问题。7 7风险防范问题：“三旧”改造投资风险可以从两个角度进行分类，一个角度可以从引起风险的主要因素进行，一般分为资产专用性风险、营运风险、财务风险、市场风险、社会风险和自然风险。另一个角度是从衡量风险状态的角度进行，分为静态和动态商业风险、内部和外部财务风险。（1）资产专用性风险：由于“三旧”固定性的特征，一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，在经济学中称为沉淀成本。这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，69、在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，目前的成本支出水平和结构也许投资者能够承受，但在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能，这些都是由于“三旧”改造资产专用性，转移困难造成的。实践中出现的某些“半拉子”工程就属于这种情况。（2）营运风险：一是由于得不到充分的市场信息导致经营决策失误。二是由于开发商不懂交易所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。三是由于开发商管理水平差，效率低，如建成的商品房不能及时出售，或者出租的房屋空置率过高，导致经营费用增加，营业净收入低于期望值等。（3）财务风险（4）市场风险：购买力风险。购买力风70、险是指由于种种原因使物价总水平迅速上涨，通货膨胀率较高，出售或出租“三旧”改造商品房获得的现金不能买到原来能买到的那么多东西，即购买力下降。这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上，特别在高通货膨胀时期，这种风险尤其严重。流动性和变现性风险。由于“三旧”改造后商品房的实体不能流动，它的变现性也就较差。利率风险。“三旧”改造投资由于利率的变化会产生风险，一方面是因为利率是投资的机会成本的标志，获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，另一方面利率的浮动会影响到“三旧”改造后商品房的销售市场和建筑市场。（5）社会风险和自然风险：由于政治的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政治风波出现和经济衰退时，原有发展规划改变，项目削减，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。（6）商业风险：商业风险是基本的资产风险，也就是“三旧”改造开发商所要求的总资产收益率（IIRTC）不能实现的概率。这一概率与如下5个变量随时间的预期变化有关，即资本支出、总可能收入、空置状况、经营费用和物业价值。（7）财务风险。