1、 龙岗南联项目 可性研究报告书 龙岗南联项目 可性研究报告书 深圳中原物业顾问有限公司 策中心顾问估价部 二 00 月十八日 龙岗南联项目可行性研究报告书 2目 录 目 录 一、项目总论.4一、项目总论.4 1.1 项目背景.4 1.2 可性研究结论.5 二、项目投资环境和市场研究.11二、项目投资环境和市场研究.11 2.1 市场宏观背景.11 2.2 深圳市房地产总体市场分析.20 2.3 龙岗房地产市场现状及后市预测.25 2.4 区域市场分析.29 三、项目开发背景及目标.51三、项目开发背景及目标.51 3.1 深圳市城市改造.51 3.2 龙岗区旧城改造.55 3.3 项目战目标.2、59 四、项目分析及评价.60四、项目分析及评价.60 4.1 地块解析.60 4.2 项目 SWOT 分析.63 4.3 项目评价.63 五、市场定位及项目评估.64五、市场定位及项目评估.64 5.1 项目定位.64 5.2 方案评估意见.73、项目改造模式建议.75、项目改造模式建议.75 6.1 拆迁补偿模式建议.75 6.2 安置方式建议.77 6.3 分期实施建议.77 七、项目开发建设进安排.79七、项目开发建设进安排.79 7.1 有关工程计划说明.79 7.2 施工横道图.80 八、投资估算与资筹措.81八、投资估算与资筹措.81 龙岗南联项目可行性研究报告书 38.1 项目3、总投资估算.81 8.2 资筹措.88 8.3 投资使用计划.89 九、销售及经营收入测定.90九、销售及经营收入测定.90 9.1 各类物业销售收入估算.90 9.2 项目销售回款计划.91 9.3 资来源与运用分析.91 9.4 销售润.92 十、财务与敏感性分析.93十、财务与敏感性分析.93 10.1 赢能分析.93 10.2 项目确定性分析.93 10.3 社会效益和影响分析.94 十一、可性研究结论与建议.95十一、可性研究结论与建议.95 11.1 拟建方案的结论意见.95 11.2 项目主要问题的解决办法和建议.97 11.3 项目风险及防范建议.98 十二、附表.100十二、4、附表.100 12.1 项目工程计划横道图.100 12.2 项目开发成本估算表.101 12.3 项目销售收入与经营税及附加估算表.102 12.4 项目投资计划估算表.104 11.5 资来源与运用表.105 12.6 损益及润分配表.106 12.7 现表.107 12.8 借款偿还期测算表.108 12.9 敏感性分析表.108 龙岗南联项目可行性研究报告书 4龙岗南联项目可性研究报告书 龙岗南联项目可性研究报告书 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 龙岗南联旧城改造项目 1.1.2 开发公司 1.1.2 开发公司5、 万达高集团有限公司、富益太平洋有限公司、宝源创建有限公司 1.1.3 承担可性研究工作的单位 1.1.3 承担可性研究工作的单位 深圳中原物业顾问有限公司 1.1.4 研究工作依据 1.1.4 研究工作依据?关于规范深圳市房地产项目计划项可性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590 号）?房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205 号）?建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530 号）?关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811 号）?深圳市建设工程价格信息?深圳市城中村（旧村）改造暂规定 龙岗南联项目可行性研6、究报告书 5 （深圳市人民政府：深府2004177 号）?开发公司提供的相关数据?其它关于旧城改造的有关政策 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.5 项目建设规模和内容 根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下：名 称 名 称 数 据 数 据 总占地面积 438377.72 总开发规模 1972700 Street Mall 270000 仓储式商场 11000 商业街铺 21700 酒 店 20000 商务公寓 50000 住 1600000 建筑容积 4.5 1.1.6 项目开发手续 1.1.6 项目开发手续 项目开发手续正在办中 1.2 可性研究结论 1.2.1 市场预测7、 1.2 可性研究结论 1.2.1 市场预测 根据市场调查，项目地块所属的龙岗区龙岗中心组团，是目前深圳关外房地产开发的热点地区，近几新增的房地产项目开发与供应较大，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。预计区域内未来几房地产市场仍将保持这种态势。龙岗南联项目可行性研究报告书 61.2.2 项目建设进 1.2.2 项目建设进 按照开发公司的实际情况以及开发思，本项目各阶段的进安排拟定如下：?准备阶段 2007 1-12 月?施工阶段 2008 1 月-2020 12 月?正式销售阶段 2010 1 月-2021 12 月 其中施工阶段，项目计划从 2008 1 月开始施工，预计整体建设工期8、为 13，即项目可望于 2020 12 月全部开发完毕；销售阶段，根据施工进和策划方案，项目计划从 2010 1 月开始销售，整体销售周期预计为 12。1.2.3 投资估算和资筹措 1.2.3 投资估算和资筹措?项目总投资估算 项目总投资估算 本项目开发建设总投资额合计为 1023146.83 万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见表 1-1。表 1-1 项目总投资估算表 表 1-1 项目总投资估算表 序号 序号 项目 项目 单价 单价(元/m2)(元/m2)投资额 投资额(万元)(万元)备注 备注 1 土地成本 892.80 176123.55 1 土地成本 892.80 176123.59、5 2 前期费用 80.00 15781.60 2 前期费用 80.00 15781.60 3 基础设施建设费 150.00 29590.50 3 基础设施建设费 150.00 29590.50 小区道绿化 4 公共配套设施建设费 200.00 39453.99 4 公共配套设施建设费 200.00 39453.99 停车场及管用房 5 建筑安装工程费用 3011.00 593980.56 5 建筑安装工程费用 3011.00 593980.56 5.1-5.2 之和 5.1 建筑工程费用 1455.24 385709.98 5.1.1-5.1.3 之和 5.1.1 主体工程 1255.24 10、247621.00 5.1.1.1-5.1.1.4 之和 5.1.1.1 商业 1000.00 27000.00 5.1.1.2 住 1300.00 210821.00 5.1.1.3 酒店 1400.00 2800.00 5.1.1.4 商务公寓 1400.00 7000.00 5.1.2 桩基及土方工程 200.00 39453.99 龙岗南联项目可行性研究报告书 75.1.3 地下室工程 500.00 98634.99 5.2 设备及安装工程费用 1055.76 208270.58 5.2.1-5.2.9 之和 5.2.1 水电安装工程 220.00 43399.39 5.2.2 消防工11、程 80.00 15781.60 5.2.3 通讯工程 20.00 3945.40 5.2.4 燃气工程 20.00 3945.40 5.2.5 电梯工程 180.00 35508.60 5.2.6 空调工程 500.00 17000.00 酒店、办公及 MALL 5.2.7 对讲视讯工程 40.00 7890.80 5.2.8 室外配套工程 220.00 43399.39 5.2.9 外墙装饰工程 1100.00 37400.00 酒店、办公及 MALL 6 开发税费 130.01 25647.91 6 开发税费 130.01 25647.91 1-5 项之和*2%7 管费用 173.35 12、34197.21 7 管费用 173.35 34197.21 1-5 项之和*2%8 可预见费用 216.69 42746.51 8 可预见费用 216.69 42746.51 1-5 项之和*3%9 其它费用 24.00 4734.48 9 其它费用 24.00 4734.48 9.1-9.3 之和 9.1 监及质安监费用 18.00 3550.86 9.2 租售丈查费 3.00 591.81 9.3 竣工面积丈查费 3.00 591.81 10 财务费用 60.83 11999.70 10 财务费用 60.83 11999.70 6.03%11 销售费用 247.84 48890.82 113、1 销售费用 247.84 48890.82 3.00%合计 合计 5186.53 5186.53 1023146.83 1023146.83?资来源 资来源 本项目建设共需资 1023146.83 万元，根据分析各种融资管道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资来源主要包括自有资（资本）、银贷款和销售回款等。由附表项目投资计划与资筹措估算表和附表资来源与运用表可以看出，资来源各管道对于本项目建设的顺进均有充分保障，其中各期的额和比安排合，再加上开发公司好的信誉和雄厚的实，资筹措方案可操作性较强。?项目筹资方案 项目筹资方案 本项目开发投资的资来源有三个管道：一是自有资，二14、是银贷款，三 龙岗南联项目可行性研究报告书 8是销售收入用于投资，本项目总投入 1023146.83 万元，开发商投入自有资222483.58 万元作为启动资，另需向银贷款 62000 万元用于投资，剩余部分由销售收入补充。详见详细投资计划与资筹措表?自有资 本项目自有资（资本）为 222483.58 万元。?银贷款 本项目银贷款总额为 62000 万元，借款期为 3，预计 2008 贷款 14000万元，2009 贷款 48000 万元，于 2010 偿还贷款 14000，2011 偿还贷款35000 万元，2012 偿还贷款 13000 万元，共计息 11999.70 万元。?销售回款 本15、项目预计销售回款共计可达 1629694.13 万元，因此投资资足部分738663.25 万元（含财务费用）万元拟由预售收入解决。资来源结构图 筹措资来源 筹措资来源 筹措资(万元)筹措资(万元)筹措资比 筹措资比 总投资额 1023146.83 100%自有资 222483.58 22%银贷款 62000 6%销售回款 738,663.25 72%1.2.4 项目综合评价结论 1.2.4 项目综合评价结论?主要指标 主要指标 本项目主要经济技术指针见下表 龙岗南联项目可行性研究报告书 9项目主要经济技术指针表 项目主要经济技术指针表 序号 序号 名称 名称 单位 单位 数据 数据 项目规划设16、计指针 项目规划设计指针 1 总占地面积 平方米 438377.72 2 总建筑面积 平方米 1972700 南面地块 南面地块 住 平方米 450000 街铺 平方米 9000 仓储式商场 平方米 11000 面地块 面地块 住 平方米 1150000 街铺 平方米 12700 MALL 平方米 270000 商务公寓 平方米 50000 酒店 平方米 20000 3 建筑容积 4.5 4 住土地使用限 70 5 商业土地使用限 40 6 办公土地使用限 50 7 酒店土地使用限 50 8 开发期 15 项目经济效益数据 项目经济效益数据 1 销售收入 万元 1629694.13 2 总润 17、万元 511788.32 3 净润 万元 435020.07 4 投资润（税前）50.02%5 投资润（税后）42.52%6 财务净现值（税前）万元 85100 7 财务净现值（税后）万元 59108 8 动态投资回收期 12.15?社会效益 社会效益 本项目改善城市环境与城市形象，增加财税收入，同时创造多的就业机会和营商机会，具有明显的社会效益。龙岗南联项目可行性研究报告书 10?环境效益 环境效益 同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合，具有好的环境效益。?可性研究结论 可性研究结论 项目开发公司具备充沛资、技术实、工程经验和好信誉，本项目具备18、较好的综合项目的市场前景，具备一定的抗风险能，且从技术方面看亦充分具备可性。研究结论：本项目可。研究结论：本项目可。龙岗南联项目可行性研究报告书 11 二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境（宏观调控对房地产的影响）二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境（宏观调控对房地产的影响）?主要调控政策及其对房地产的影响 表 2-1 近经济房地产主要调控政策 主要调控政策及其对房地产的影响 表 2-1 近经济房地产主要调控政策 政 策 政 策 对房地产的影响 对房地产的影响 2005 4 月国务院公布 关于进一步加强房地产市场宏观调19、控问题八条措施。简称“新八条 政府工作重点已从抑制房价过快增长扩大到对社会中低收入人群居住问题的关注和解决上；抑制炒房为。2005 8 月 11 日新的征地补偿标准出台 房地产土地成本可能会增加。人民币7月21日起升值实浮动汇制 境外资可能会增加对房地产高端产品的投资。20053月住房按揭上调和提高首付款 在局部价格过高市场的实施将进一步抑制房价的过快增长。2004 10 央发布新政策，融机构一期基准上调 0.27 个百分点 直接提高购房者和开发商的资成本，对抑制购房需求起到积极作用，再加上对未来升息预期下，对购房需求预期也有一定打压作用。2004 4 月国务院发出通知，提高房地产开发投资资本20、比到 35及以上 在短期内抑制业投资过快和销售速上升过快。个人转让二手住房所得应缴纳个税税为 20%。加大对投机性和投资性购房等房地产交为的调控。龙岗南联项目可行性研究报告书 12?宏观政策的影响在房地产市场的体现 宏观政策的影响在房地产市场的体现?全国房地产开发景气 指 数 呈 下 趋势，估计未来还会持续一段时间；?低房地产市场的温，抑制房价过快上涨，打击部分地区的投机活动；?改善商品房供给结构，未来市场供给的重点将会是中低档物业，且加快住房保障制建设，安居房、租房都会有大幅的进展；?土地政策将会适从紧，批地、拿地都将加市场化、透明化。2.1.2 深圳市投资宏观背景 2.1.2 深圳市投资宏21、观背景?深圳市经济发展现状 深圳市经济发展现状 深圳市是中国大陆经济最发达的城市之一，2005 全市生产总值为 4926.90亿元，经济增长速平均达到 16.3%。从发展趋势看，经济发展速呈现逐渐加快态势；从经济发展的进程看，过去四经济总断跃上新台阶，本地生产总值连续跨越 2000 亿元、3000 亿元和 4000 亿元，经济增长速平均达到 16.3%。0100020003000400050002002年2003年2004年2005年深圳市近年综合经济指标全市生产总值第一产业第二产业第三产业 龙岗南联项目可行性研究报告书 13?深圳市社会发展状况 深圳市社会发展状况 2004 末深圳市常住人口22、数近 600 万人；深圳城镇居民生活水平逐提高，居民储蓄存款余额 2625.39 亿元；职工工资水平稳步提高，在岗职工工资总额419.28 亿元。表 2-2 社会发展基本指标 表 2-2 社会发展基本指标 主 要 指 标 主 要 指 标 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 末人口数（常住人口.万人）468.76 504.25 557.41 597.55 城乡居民储蓄存款（万元）1373.39 1756.49 2199.45 2625.39 职工工资总额（亿元）244.17 282.2 325.99 419.28 2004 全市末居民储蓄存款余额 2623、25.39 亿元，比初增加 425.94 亿元，增长 19.4。全全市在岗职工工资总额 419.28 亿元，在岗职工平均工资31928 元，按可比口径比上增长 5.6，扣除物价因素，实际增长 4.2。2004 深圳市人均可支配收入 27596 元，居全国各大城市之首。对比上增长 6.4，扣除物价因素，实际增长 5.0。2004 深圳市人均消费性支出 19570 元，下 2.0，扣除物价因素，实际下 3.3。恩格尔系数为 31.6，表明深圳居民生活水平处于富裕生活水平阶段。2004 全社会房屋建筑竣工面积 1876.24 万平方米，比上下 15.8。其中基本建设房屋竣工面积 344.38 万平方24、米，增长 100.8。商品房竣工面积 690.76万平方米，下 32.3。商品房销售面积 1037.92 万平方米，增长 15.3。人均住房使用面积 22.75 平方米。龙岗南联项目可行性研究报告书 14?深圳市房地产市场特点及前景预测 市场特点：深圳市房地产市场特点及前景预测 市场特点：?在开发区域方面，整个深圳市房地产开发方向将在延续之前发展重心西移的同时，逐步加强向外开发的。关外地区成为深圳房地产发展的重点区域。?住市场供应出现结构性失衡，关内物业供应萎缩，中低档楼盘供应足；?房地产市场炒房现象涌现，政府宏观调控措施作用受限。?市场需求依然踊跃，强大的市场需求以及供应结构供应区域失衡，是25、造成 05 下半物业销售价格飞升的主因。前景预测：前景预测：根据 2002-2005 的土地供应情况，及过去几的各类房地产市场表现对未来几市场供应特征总结如下：?受到政府政策影响，土地出让将会以关外为主；?商品住仍是市场供应的主市场；?由于受到政府规划的影响，在商品住中，特区内多层住将会退出历史舞台，供应以高层为主，特区内房价将保持上升势头；由于全市土地资源用状况受到限制，未来土地出让会进一步萎缩，旧城改造将成为深圳房地产开发的主要来源，剔除炒房因素，房价有进一步上升的空间。龙岗南联项目可行性研究报告书 152.1.3 区域发展及前景预测 2.1.3 区域发展及前景预测?区域经济社会发展现状 26、区域经济社会发展现状 2005 龙岗区共实现地区生产总值930.31 亿元，同比增长 18.5%，其中第三产业增加值达到309.39 亿元，同比增长 14.1%；工业总产值 1734.39 亿元，同比增长 22%，工业增加值 591.24 亿元，同比增长 20.9%，其中龙岗街道办的工业总产值 101.36 亿元，占全区总产值的 5.84%，工业增加值 26.75 亿元，占全区总产值的 4.52%，位居龙岗区各街道的第五位。2005 龙岗全社会消费品总额为172.29 亿元，同比增长 14.8%，龙岗街道2005全社会消费品售总额为28.68 亿元，同比增长 14.5%，仅次于龙城街道办，位于27、龙岗全区第二。龙岗街道引进一批有深刻影响的品牌企业，仅加快商贸发展的步伐，而且有效地动本地的消费。如万佳、天虹、沃尔玛、国美、苏宁电器、吉之岛等知名连锁企业的进入带来显著的品牌效应，销售额一直占较高的龙 岗 区 各 街 道 2005年 工 业 总 产 值 及 增 加 值101.3626.750200400600800平湖布吉横岗龙城龙岗坪地坪山大工业区坑梓葵涌大鹏南澳亿 元工 业 总 产 值工 业 增 加 值龙岗区各街道2005年社会消费品零售总额1.774.075.314.7710.574.9528.6852.817.520.1821.680102030405060平湖布吉横岗龙城龙岗坪地坪28、山坑梓葵涌大鹏南澳亿元 龙岗南联项目可行性研究报告书 16份额。从 2005 经营情况来看，万佳、天虹、新一佳、沃尔玛、国美、岁宝、顺电等企业销售额占全区社会消费品售总额的 18.6%。销售额最高的是万佳百货，全销售额达 7.88 亿元，占以上企业销售额总和的 35%。2005 龙岗街道与龙城街道的工商税收收入总额位居龙岗区第三位。2005 龙岗全工商税收收入为 109.76 亿元，龙岗街道和龙城街道 2005全工商税收收入为 13.66亿元，占全区的12.45%。2005 龙岗街道与龙城街道供电和供水总位居龙岗区各街道第三位。2005 龙岗全 供 电 为108.02 万千 瓦时，同比增长1429、%，全供水为 3.69 万吨，同比增长 3.4%；其中龙岗街道和龙城街道全的供电合计为 19.46 万千瓦时，占全区的 18.02%，供水为 0.83 万吨，占全区的 22.49%。龙岗区各街道2005年工商税收收入0.3815.374.912.025.261.7913.669.1549.527.680102030405060平湖布吉横岗龙城、龙岗坪地坪山坑梓葵涌大鹏南澳亿元龙岗区各街道2005年供电量和供水量051015202530供电量 15.3926.1719.9419.46 5.39 13.3 4.28 1.75 1.82 0.51供水量0.45 0.81 0.66 0.830.20.30、350.20.11 0.05 0.02平湖布吉横岗龙城、龙坪地坪山坑梓葵涌大鹏南澳 龙岗南联项目可行性研究报告书 17小 结：小 结：随着城市化进程的断推进，龙岗街道 2005 的经济社会发展好，各项经 随着城市化进程的断推进，龙岗街道 2005 的经济社会发展好，各项经济指标都有较大的增长，且居龙岗区各街道前，尤其商业的发展较为显著，济指标都有较大的增长，且居龙岗区各街道前，尤其商业的发展较为显著，2005 龙城、龙岗两街道的社会消费品售总额达到 81.48 亿元，占全区的2005 龙城、龙岗两街道的社会消费品售总额达到 81.48 亿元，占全区的74%，比之高表明龙城、龙岗两街道的商业发展31、初步趋向成熟，同时也74%，比之高表明龙城、龙岗两街道的商业发展初步趋向成熟，同时也表明龙城、龙岗两街道是龙岗区商业发展的重点区域。表明龙城、龙岗两街道是龙岗区商业发展的重点区域。?区域前景预测 龙岗中心组团在深圳市总体规划中的定位：区域前景预测 龙岗中心组团在深圳市总体规划中的定位：龙城、龙岗和坪地组成龙岗中心组团，根据深圳市新城市规划建筑设计有限公司与深圳市城市规划设计研究院研究的龙岗中心组团规划，龙岗中心组团的功能定位为：?深圳市城市次中心，龙岗区政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心；深圳市城市次中心，龙岗区政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心；?强化政办公、融商贸、文教32、体卫的城市功能，构建集约化的生态城区，强化对周边区域的辐射带动作用，增强龙岗中心组团的区域核心竞争；?重点发展产业：商业服务业、房地产业、融业、先进工业等为主体的产业；?人口规模 2020 控制规模 77 万人。用地规模为 2020 规划 90.5 平方公，人均城市建设用地 117.5 平方米。龙岗街道在龙岗中心组团中的定位：龙岗街道在龙岗中心组团中的定位：?深圳东部、龙岗中心组团融中心：深圳东部、龙岗中心组团融中心：龙岗街道银网点众多，工商银、交通银、建设银、农业银、中国银、民生银等十二家银都 龙岗南联项目可行性研究报告书 18在龙岗设支，龙岗街道已发展成为深圳东部区域性融中心。?龙岗中心组33、团商业中心：龙岗中心组团商业中心：龙岗街道沿深惠沿线，龙兴国际、五洲风情MALL、龙盈泰、柏龙奥特莱斯、国际商场、人人乐依次分布，形成龙岗中心组团以及深圳东部发展轴的商业中心。?重要的高新技术产业基地：重要的高新技术产业基地：深圳市高新技术产业带包括九个高新技术工业片区、一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区，其中宝龙片区位于龙岗街道。?房地产市场开发的重要来源：房地产市场开发的重要来源：目前龙岗中心城是龙岗中心组团的主要房地产开发区域，未来随着龙岗交通条件、城市建设等方面的改善，龙岗街道将承接龙岗中心城房地产市场发展的旗帜。区域发展前景预测：区域发展前景预测：?龙岗各规划功能片区正处在热34、火朝天地建设中，高科技、物、工业园等等，都将发挥着它们的巨大功效，它们将成为深圳的工业后方，为特区作出巨大的贡献；?深惠改造、地铁 3 号线的通车，将彻底改变龙岗交通的局面，届时龙岗与关内紧密相联，龙岗的第三产业将飞速发展，关内人赴龙岗置业再有太多顾虑；?拥有大土地供给的龙岗，房地产将是其最为辉煌的产业之一，龙岗的房地产业会规模化，规范化，科学化，是深圳人想的人居环境之一；龙岗南联项目可行性研究报告书 19?龙岗中心城在远的将来会承担起深圳的部分城市功能，其商务、融、政、文化等都将有一些绝佳的表现；?高科技产业方面，多的国际高科技巨头会户龙岗，百花齐放的局面在所难免；?重工业将户龙岗中部工业组35、团，坪山、坪地、杭梓已为此打下好的工业基础；?龙岗东部组团的海滨游景区会吸引多的海内外游客，国际性的高端的海滨假景区会涌现出来，龙岗滨海带将成为“南中国的东方明珠。2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴?深圳市处于城市发展的快速阶段，经济发展对房地产市场需求的推动作用大，经济的快速发展对房地产市场是一个重大好；?深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，关内土地资源的紧张，政府将会加大关外出让土地的计划，关外房地产开发断升温，房地产价值也会得到提升；?未来几，龙岗区是深圳市重点发展的区域，为区域的房地产市场发展提供好的机会。龙岗南联项目可行性研究报告书 202.236、 深圳市房地产总体市场分析2.2 深圳市房地产总体市场分析 2.2.1 深圳市房地产市场供应状况分析 2.2.1 深圳市房地产市场供应状况分析 2005 深圳市房地产投资规模有下，商品房在建规模有所增长，空置房断消化。深圳市 2005 计完成房地产开发投资 419.59 亿元，同比下 3.37。商品房施工面积计为 3414.14 万平方米，同比增加 9.42；竣工面积为 656.23万平方米，同比下 35.18。商品房空置面积为 168.31 万平方米，同比下33.09，其中住空置面积 69.65 万平方米，同比下 49.58（见表 2-3）。表 2-3 2005 商品房建设规模情况 表 2-37、3 2005 商品房建设规模情况 指 标 指 标 计算单位 计算单位 2005 2005 2004 2004 同比 同比 一、商品房施工面积 万平方米 3414.14 3120.25 9.42 其中：住 万平方米 2435.63 2257.68 7.88 新开工面积 万平方米 1152.28 1025.55 12.36 二、商品房竣工面积 万平方米 656.23 1012.39-35.18 其中：住竣工面积 万平方米 479.42 772.2-37.92 三、商品房空置面积 万平方米 168.31 251.53-33.09 其中：住空置面积 万平方米 69.65 138.15-49.58 深圳38、市历商品房批准预售面积呈下趋势，2005 全为 894.35 万平方米。2005，商品房批准预 售 面 积 计 为894.35 万平方米，同比下 6.45，其中住批准预售面积711.58 万平方米，同比下 10.96。1058.28961.42854.35716.9953.19806.48894.35711.580200400600800100012002002年2003年2004年2005年历年深圳市商品房及商品住宅批准预售面积商品房批售面积住宅批售面积 龙岗南联项目可行性研究报告书 212.2.2 深圳市房地产市场需求状况分析 2.2.2 深圳市房地产市场需求状况分析 深圳市历商品房销售规39、模平稳增长，需求快速增长，供应压较大。2005 深圳市商品房销售规模快速增长，全的商品房销售 面 积 计993.20 万平方米，同比增长9.3。住市场占主体，2005 住销售面积比占到商品房销售面积的 90.73%。2005 住销售面积 901.13 万平方米，同比增长 12.28，占商品房销售面积的比重为 90.73%，位居各类物业的销售面积之首；商铺销售面积为 53.48 万平方米，比去同期减少 7.94%，占商品房销售总面积的比重为 5.38；办公楼销售面积为 28.49 万平方米，比去同期增长 5.87%，占商品房销售总面积的比重为 2.87。791.7724.4116.3617.9440、868.46806.5643.9915.73935.85820.1365.0127.54993.2901.1353.4828.49020040060080010002002年2003年2004年2005年历年深圳市商品房销售面积情况商品房住宅商业办公2005年各物业类型销售面积比例图商业5.38%办公5.87%其他1.02%住宅90.73%龙岗南联项目可行性研究报告书 222.2.3 深圳市房地产销售价格状况分析 2.2.3 深圳市房地产销售价格状况分析 2005 深圳市商品房价格总体呈上涨趋势。2005 深圳市商品房价格为 7659.18 元/平方米，同比上涨 17.28。其中，商品住均价为41、 7040.10 元/平方米，同比上涨 17.38；办公楼均价为 12490.88元/平方米，同比上涨 24.71；商业用房均价为 15611.48 元/平方米，同比上涨 25.63。住价格区域性差异明显，2005，罗湖区保持平稳，福田区有一定程上涨，南山区及特区外继续保持较快增长。表 2-4 2005 全市及各区住平均销售价格 表 2-4 2005 全市及各区住平均销售价格 指 标 指 标 单 位 单 位 2005 2005 2004 2004 同比增长%同比增长%全市商品住均价 元 7040.10 5997.52 17.38 其中：罗湖区 元 8310.06 7998.08 3.90 福田42、区 元 9091.75 7801.14 16.54 南山区 元 8699.96 6413.53 35.65 盐田区 元 7806.48 8942.16-12.70 宝安区 元 5386.20 4190.28 28.54 龙岗区 元 5287.98 4153.38 27.32 2005，特区内住价格平均为 8720.24 元/平方米；特区外住价格平均为 5346.26 元/平方米，；特区内外的住价格之比为 10.6,特区内外价格的差距逐渐缩小。龙岗南联项目可行性研究报告书 232.2.4 深圳市房地产市场未来发展预测 2.2.4 深圳市房地产市场未来发展预测 在国家继续宏观调控下，深圳地方性调控43、措施将具针对性。从目前形势来看，中央在今后几将继续巩固 2005 房地产市场宏观调控的成果，继续强调“抑制房价过快上涨，稳定住房价格、“支持普通商品住房和经济适用房发展、“打击炒作等宏观目标。在此背景下，预计深圳市也仍将继续加强宏观调控，但是在成效显著的 2005 调控基础上，新的政策和措施会在鼓励和促进市场健康发展、调整供求关系、改善供应结构、加快外来人口中低收入阶层的住房保障建设等方面着手。深圳市住需求继续保持增长，市场供求关系有望在 2006 下半趋于平衡。在每外来人口持续增长和人均收入水平断提高的背景下，2006 房地产市场需求仍将呈现刚性增长，住市场有望超过 1000 万平方米的需求44、规模。而在房价持续上升的市场信号下，存土地供应可能会加快入市，并使市场供应规模趋于扩大。但是，在前几土地紧缩供应的影响下，预计初能够入市的土地仍十分有限，新楼盘的上市仍比较小，因此预计上半市场供给仍较为紧张；而下半，随着新增用地的断出让、存土地的加快入市，以及调控政策的陆续实施，市场预期将逐步稳定，供给压将有所减缓，住市场供求关系有望在下半趋于平衡。商品住区域结构的调整和城市化进程的加速，有可能促进房地产市场先打破特区内外“二元结构，实现一体化发展。从 2005 住实际情况来看，特区外销售面积已经占到全市比的 50，而住价格涨幅达到 30左右，与特区内价格差距进一步缩小，达到 0.61。房地产45、业发展重心向特区外转移的趋势已经形成。未来几，深圳市房地产用地供应仍然以特区外供应为主，并继续促进置业需求的外移。随着深圳特 龙岗南联项目可行性研究报告书 24区外全面城市化系政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域。未来一到两内，深圳市房地产市场有可能在价格上首先打破特区内外“二元结构，实现特区内外较为合的价格梯，并进而实现房地产市场的一体化发展，有于促进整个城市经济的整体与长远性发展。住价格增长幅将保持在合区间内，房地产价格总体保持平稳波动。2005 商品住价格上涨 17.38，产生这种情况的决定因素还在于近市场供求关系的变化46、。土地供应紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造一定空间。但是这种房价上涨也间接地将未来置业需求提前释放，挤压未来市场的升值空间。总体来看，在未来的几，通过盘活存土地、增加市场供应、促进住结构优化的措施作用下，房地产价格的上涨幅会太大，局部区域的商品住价格较快上涨的势头将得到有效遏制，住价格水平将保持在较为性的区间内。深圳市规范市场、打击炒作政策的实施，将使二手房市场在未来一到两内进入成熟发展阶段。2005，深圳市各项规范市场交秩序、严控投机性购房和炒卖等措施的实施，较大幅压缩市场炒作空间，使得房地产市场尤其是通过二手房市场进短期炒作的可能性较小47、。同时，各项措施还将直接促进中介市场进洗牌和整合，缺乏诚信品牌和资实的小中介将被淘汰。预计未来几，上述措施将对二手房市场的供应、需求继续产生重大影响，二手房市场的投机性购房将进一步得到抑制，这有于我市二手房市场的进一步规范、健康发展，步入成熟的发展阶段。办公市场发展将有所减缓，而商业用房将进一步发展。龙岗南联项目可行性研究报告书 252005 办公楼和商业用房价格均持续上涨，但商业用房销售面积有所下；而办公楼显供应过大，尤其是在市中心区集中供应较多。预计未来几，办公楼市场预计将步入平稳发展期，发展步伐有所减缓，着重消化上几的供应；而商业用房将在地铁新线的建设、西部通道的开通以及特区外住持续增多48、对配套商业的需求等因素激下，销售规模将会有所增大，价格也会保持一定的增长。2.3 龙岗房地产市场现状及后市预测 2.3.1.龙岗区房地产市场发展现状 2.3 龙岗房地产市场现状及后市预测 2.3.1.龙岗区房地产市场发展现状?土地市场 表2-5 近期龙岗成交土地一览表 土地市场 表2-5 近期龙岗成交土地一览表 宗地号 宗地号 交交方式方式用途 用途 土地 土地 面积 面积（M（M2 2）建筑 建筑 面积 面积（M（M2 2）成交 成交 总价 总价（万元）（万元）楼面 楼面 地价 地价（元/M（元/M2 2）竞得人 竞得人 交 交 时间 时间 G09305-3 挂牌商业 6601.06792049、.96 680 858 腾龙达 2005.3 G01011-6 挂牌住 30000.0066000 14088 2135 广业成 2005.3 G01037-0099 拍卖拍卖商住 77527.98232580 48500 2085 天健地产 2005.6 G01058-0027 拍卖拍卖商住 37707.2475420 6000 796 宁佳置业 2005.6 G01015-0127 拍卖拍卖住 66707.59168798.850600 2998 龙光地产 2005.12G01024-0005 拍卖拍卖住 145466.6203653 77000 3781 深业地产 2006.2 G01050、06-0017 挂牌酒店、商业、办公 52429.39149241.630400 2037 珠江地产 2006.3 G10205-0243、0244 挂牌酒店、居住 197896 352894.618800 1760 南光地产 2006.3 总计 614336 1256509 总计 614336 1256509 2005 至 2006 3 月，龙岗共出让土地面积有 61 万平方米，大部分为商品住用地，预计 2006 龙岗是政府出让土地的热点区域。根据政府的土地出让计划，2006 政府出让商品房用地将集中在龙岗，为 龙岗南联项目可行性研究报告书 26迎接可能在龙岗区召开的 2011 世界大学生运51、动会，政府会在 06-10 这五的时间全建设龙岗，特别是在中心城及中心组团区域，这其中也包括加大土地出让，尤其是商品房用地出让的。?商品住供应 商品住供应 龙岗区历主要片区住批售面积中，2005 中心城的住批售面积为 22.38万平方米，位居第三。2002-2004 中心城的批售面积在全区都是位于布吉之后、排在第 2 位，2005由于阪雪岗的崛起，而使得中心城被排到的第三的位置。但由最近中心城频繁出让商品住用地的现象看，预计中心城的住批售面积将会在未来两得到提高。从 2005 龙岗各片区商品住批售面积比中看出，中心城和龙岗街道占全区比为 17%，占全区 的 比 并 大，市场的供给有很大一部分来52、自 2004 的存。龙岗区历年主要片区住宅批售面积龙岗区历年主要片区住宅批售面积050100单位：万200256.7224.6945.1617.8814.877.2702.540200335.722.7825.3312.411.704.223.450200462.3814.0847.9419.6916.542.53000200583.9329.8922.3822.766.732.234.0801.32布吉坂雪岗中心城横岗龙岗葵涌坪山平湖坪地2005年龙岗各片区商品住宅批售面积2005年龙岗各片区商品住宅批售面积布吉49%龙岗4%葵涌1%坂雪岗17%坪山2%中心城13%坪地1%横岗13%龙岗南联53、项目可行性研究报告书 27龙岗中心城的主要楼盘供应表 案 名 案 名 开 发 商 开 发 商 建筑面积 建筑面积（单位：）（单位：）东方沁园一期 深圳市建设控股龙岗房地产公司 121071.82 天健郡城 深圳市天健龙岗房地产开发有限公司 158195.41 花半 恒祥基地产 82523.51 罗马公元 深圳市宇宏投资发展有限公司 90162.85 尚景欣园一期 深圳市尚模发展有限公司 24040 海逸雅居 万通实业 28000 和兴花园四期 银台实业 53768 龙翔花园 深圳市科谊实业发展有限公司 22000 东方御花园 建业、中圳 86048.33 育龙庭（龙岗镇）深圳市东山实业有限公司54、 25574.4 俪景中心 深圳市龙岗鸿基房地产开发有限公司 87828.44 锦绣东方 新鸿进 100000 尚景欣园二期 深圳市尚模发展有限公司 33436.79 总计 912649.6 912649.6?商品住需求 商品住需求 龙岗区各片区住销售分析中，2005 龙岗中心城和龙岗街道占全区 26%的份额。2005 龙岗区商品住 销 售 面 积 大 约 为182.62 万，中心城和龙 岗 街 道 大 概 占 26%的份额。中心城和龙岗街道近来在全2005年龙岗各片区商品住宅销售面2005年龙岗各片区商品住宅销售面积积布吉47%坂雪岗16%中心城23%龙岗3%坪山1%葵涌1%横岗9%龙岗南联55、项目可行性研究报告书 28区中所占的分额一直保持在第二的水平，未来几，中心城和龙岗街道的供应有望超过布吉，而销售也可能将有一个大幅的增长。龙岗中心城近需求与供给大致平衡。2002-2005，中心城整体供应与需求大致相等。2002、2004 供大于求，2003、2005 供小于求。份 份指 标 指 标 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 供给 29 13.6 53.8 22.38 需求 15.3 23.4 35.1 42 供求比 1：0.53 1：1.72 1：0.65 1：1.88 2.3.2 龙岗区房地产市场发展预测 2.3.2 龙岗区房地产市场发56、展预测?宏观调控后的深圳房地产市场趋向性和谐，未来龙岗区房地产市场仍会持续 2005 的市场特质，整体楼价稳中有升，同时凭借发展优势将会赢得多的市场机会。?未来两三内，龙岗住仍将延续旺盛的需求，住均价各街道均会有同程的涨幅，布吉、龙岗、横岗住价格将持续上涨。?未来龙岗与市区的住仅在价格上差距进一步缩小，而且在物业质上的差距也将会缩小。?未来龙岗置业者在楼盘细节质上加追求精雕细琢，置业断升级，生活方式断改变。消费者满意于好的规划建设和楼盘质的升级。?深圳的主开发商断进军关外市场已是大势所趋。龙岗将汇集万科、中海、振业、卓越、星河、东部、佳兆业、鸿荣源、深业、龙光等等知名品牌开发商。龙岗南联项目可57、行性研究报告书 29?房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。城镇化进程加快、大人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。同时，消费者的消费观发生变化，将增加市场需求。2.4 区域市场分析 2.4.1 区域市场界定 本报告所研究的市场区域为龙岗中心城组团区域（含龙岗中心城、龙岗街道），2.4 区域市场分析 2.4.1 区域市场界定 本报告所研究的市场区域为龙岗中心城组团区域（含龙岗中心城、龙岗街道），市场辐射区域涵盖深圳东部区域以及周边区域。市场辐射区域涵盖深圳东部区域以及周边区域。2.4.2 区域住市场分析 2.4.2 区域住市场分析?历供应情况及销售情况 历供应情况及销售情况 历区域住市场58、供求关系总体来说基本平衡。表 2-6 2002 2005 中心城实际供应面积需求表 表 2-6 2002 2005 中心城实际供应面积需求表 份 份 指标 指标 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 供给（万）29 13.6 53.8 22.38 需求（万）15.3 23.4 35.1 42 供求比 1：0.53 1：1.72 1：0.65 1：1.88（资来源：中原统计；统计口径:当预售供应及实际需求）从龙岗中心城历实际供应、销售资来看，2002-2005，中心城整体供应与需求大致相等。2002、2004 供大于求，2003、2005 供小于求；总体59、来看近四区域市场供求比为 1.02：1，供求关系基本平衡。龙岗南联项目可行性研究报告书 30区域内未来房地产的住市场供应大。龙岗中心城是深圳市又一个居住乐土，开发商土地储备大，随着地铁 3 号线、深惠改造、水官高速延长线建设、南坪快线建设等一系好因素的影响，未来几内区域房地产市场供应将出现快速增长的势头，未来区域房地产市场供应将快速增大。目前区域内的在售楼盘销售进展较好。2005 区域房地产市场出现热销的局面，销售价格快速增长、销售进明显加快，根据统计，详情见下表：表 2-7 2005 主要在售楼盘销售进展一览表 表 2-7 2005 主要在售楼盘销售进展一览表 案 名 案 名 住预售面积）住60、预售面积）销售面积（）销售面积（）销 售 销 售 东方沁园一期 87608.16 85128.85 97.17%天健郡城 127794.46 113225.9 88.60%花半 64688.35 63342.83 97.92%罗马公元 60859.92 60135.69 98.81%尚景欣园一期 21887.82 17604.37 80.43%海逸雅居 21170.08 14211.47 67.13%和兴花园四期 49005.96 48354.18 98.67%龙翔花园 14529.15 14529.15 100%东方御花园 60054.34 52871.84 88.04%育龙庭（佳盛园）2161、618.81 14430.56 66.75%俪景中心 10888.69 8323.315 76.44%锦绣东方 61575.63 33975.63 55.18%尚景欣园二期 30049.14 10451.09 34.78%总计 631730.5 536584.9 84.94%总计 631730.5 536584.9 84.94%（资来源：中原统计）从统计来看，在截止到 2005 的存物业中，销售达到将近 85%，表明在售楼盘整体销售进展较好。龙岗南联项目可行性研究报告书 31从历史资及现状来看：区域近几供销基本平衡，但随着未来区域供应从历史资及现状来看：区域近几供销基本平衡，但随着未来区域供应62、的扩大，区域市场面临客户的范围将进一步扩大，未来区域房地产市场开发的扩大，区域市场面临客户的范围将进一步扩大，未来区域房地产市场开发将与增强区域辐射相一致，吸引外部市场的消费者前来置业。将与增强区域辐射相一致，吸引外部市场的消费者前来置业。?历价格水平 历价格水平 2005 区域的住房价呈现快速增长的趋势。中心城商品住成交价格可谓是一飞扬。从 2002 到 2005 涨幅分别为 167、616、1017 元/。尤其是04-05 涨幅突破 1000元/大关。2005 中心城楼市在下半发，最高均价已经突破 6000 元/大关，平均大概为 5300 元/左右，但因上半成交价格比较低，导致 2005 63、全成交均价约为 4689 元/。预测未来区域内的房价增长势头较猛。根据中原统计，未来龙岗中心城依然是深圳房地产开发的热点区域。在 2006面世的约 7 个新盘中，以招商依山郡、水岸新都为代表的多层 HOUSE 类项目占到 4 个。高档次物业的发展必将带动区域物业价格的上涨；同时，片区新近地价已经逼近 4000 元/平方米，未来两内普通住销售价格排除超过 7000 元/平方米的可能。龙岗中心城历年商品住宅销售均价走势龙岗中心城历年商品住宅销售均价走势2889305636724689100020003000400050002002200320042005单位：元/龙岗南联项目可行性研究报告书 3264、区域房地产价格快速增长所带来的物业总价的上升，在区域物业面积高企的区域房地产价格快速增长所带来的物业总价的上升，在区域物业面积高企的现状条件下，会进一步加强区域住物业高端化、购买群体高收入化的趋势。现状条件下，会进一步加强区域住物业高端化、购买群体高收入化的趋势。?现有区域分布、供应总及小区规模 分布区域：现有区域分布、供应总及小区规模 分布区域：从现有楼盘供应来看，趋于楼盘供应主要还是集中在中心城区域；此外龙岗街道也有部分在售以及即将发售的楼盘。供应总：供应总：表 2-8 2005 在售楼盘供应总 表 2-8 2005 在售楼盘供应总 项目名称 项目名称 开发类型 开发类型 建筑面积建筑面积65、销售均价销售均价户型 户型 销售时间销售时间栖湖 别墅 27418 25000 别墅 2005.10 中央悦城 Townhouse高层多层小高层 200000 5000 以上23 房 2005.11 锦绣东方 小高层 100000 5000 左右23 房 2005.1 御 小高层小高层公寓37759 10000 1-4 房酒店式公寓 2005.9 东方御花园 小高层 86194 5000 左右234 房 2005.9 俪景中心 小高层高层 24000 6200 12 房 2005.8 尚景欣园一期（1 层商铺）小高层 30833 住:4500 商:13000 34 房 大户型 2005.4 花66、半 小高层高层 82524 5500 34 房 2005.1 罗马公园 小高层 90000 5400 34 房 2005.4 龙岗南联项目可行性研究报告书 33天健郡城 小高层高层 158000 4400 34房复式 2004.11 东方沁园 多层小高层 171170 4300 34 房 2004.11 风临四季 多层小高层 45770 3900 2005.12 根据统计，2005 在售项目物业开发总规模达到 105 万平方米。小区规模：小区规模：在以上统计楼盘中，除别墅及酒店式公寓项目外，其它住项目平均规模将近 10 万，除部分较小规模的项目外，大部分项目规模在 10 万平方米以上。从楼盘发67、展区域来看，中心城及龙岗街道区域以其完善的配套、科学的规划、从楼盘发展区域来看，中心城及龙岗街道区域以其完善的配套、科学的规划、好的城市环境成为区域房地产市场开发的主要区域，未来几内还将是龙好的城市环境成为区域房地产市场开发的主要区域，未来几内还将是龙岗中心组团的主要房地产开发区域。岗中心组团的主要房地产开发区域。?现有主客户构成及特征 客户群体现状分析：现有主客户构成及特征 客户群体现状分析：?客户来源 客户来源 中心城项目已成交客户以龙岗居民为主，约占 80%，而周边区镇客户及关内客户相对较少；以本地及周边私营业主(客家为主,潮汕为辅)为主，其次为企业管者、事业单位及政府公务员和外来厂商（68、如香港/台湾/韩国/日本/欧美等）。?客户身份特征 客户身份特征 龙岗南联项目可行性研究报告书 34 龄以 3545 岁中人为主；一般是三口之家或者是三代同堂；低、中、高端客群拥有私家车（或单位配车）的比高。?客户需求特征及心 客户需求特征及心 购房以自住为主，投资客户比较少。置业者开始从首次置业客户为主向以再次置业居多过渡。购买的户型随着客群收入水平的增加呈现增大的趋势，龙岗中心城的中高端客群选择是以 3 房为主，面积在 100130 平方米的比重最大，而且 130150 平方米的也有部分客群选择。对总价的承受，中低端的客群多集中在 30 万以下，中高端的客群多集中在 4060 万之间，高端69、的客群多集中在 60 万以上。以周边环境及景观、周边配套、价格、区位为主要关注因素。购房为须满足其成功者的讲求身份体现的情结和较强的虚荣心。信息管道都以亲朋好友介绍为主，报纸、电视广告、网络及户外广告也是信息获取的常用方式。受传统生活习惯影响，客户多结群看房、购买，以至于在多个项目刚入伙时就出现成熟的客户社交圈。未来客户群体的演变：未来客户群体的演变：仍然以龙岗中心城及龙岗街道、周边街道居民的区域性消费特征为主，投资客户未来会成为重要的因素之一。龙岗南联项目可行性研究报告书 35 龙岗中心城现状以中高档物业为主，对本区域内第二梯层客户群体满足程龙岗中心城现状以中高档物业为主，对本区域内第二梯层70、客户群体满足程高，未来市场发展必然需要挖掘外地客户；高端客户现状满足程低，但未高，未来市场发展必然需要挖掘外地客户；高端客户现状满足程低，但未来两三，高端物业供应会加大，以满足高端客户的居住要求。来两三，高端物业供应会加大，以满足高端客户的居住要求。?现有产品类型及供应特征 现有产品类型及供应特征 目前区域内住的产品类型多样化，高端线比较明显。从 2005 在售楼盘供应总表可以看出，2005 市场供应产品类型以中高端的小高层、高层建筑为主，同时还有别墅以及酒店式公寓物业供应，供应类型比较丰富，但别墅及酒店式公寓物业供应较小；从 2006 供应情况来看，延续 05 中信高尔夫别墅、御的高端线，在71、已知的新盘中，招商依山郡、鸿荣源新亚洲项目、佳兆业水岸新都、中央悦外商、高级商务人群、经商人士 本地及龙岗镇具备实力的公务员、居民、周边工厂供职的中高层，经商人群及私营业主 第一梯层：人群逐年增多，但总量仍偏少，目前适合的物业严重缺实力稍逊的居民、公务员、大量周边工厂工作的白领、私营业主、个体生意户 第二梯层：群体庞大，是目前在售楼盘极力争取的目标群体，但经过近两年的井喷释放，需求开始放缓、趋平稳，周边城镇及外地客户仍有较大潜力挖第三梯层：群体庞大，但置业需求未受足够重视，受中心城物业面积大总价高的制约，需求还未满足，挖掘潜力大。龙岗南联项目可行性研究报告书 36龙岗中心城主要项目龙岗中心城主72、要项目龙岗中心城主要项目龙岗中心城主要项目城走的都是高端物业的发展线，提供的产品类型均以多层大面积单位为主。目前区域内的住供应大，有可能会带来供求失衡的风险。根据中原统计，除以上项目外，预计 06 龙岗中心城将推出的项目还有九州岛.新都市、天集雅苑、广业成项目、康弘雅苑、天健现代城、星河龙岗中心城项目、泽润花园和中现花园等项目，规划总建筑面积超过 190 万平方米，预计可售住面积超过 130 平方米。另外，06“泛中心城龙岗镇也有两个比较大的楼盘要推出，一是上文提到的水岸新都（佳兆业项目），此外就是东方国际都二期，这两个楼盘的总规划面积为 40.7 万平方米；加上龙岗的鹏达项目以及一些小规模的73、项目，预计中心城推盘总将至 66 万平方米；加上 2005 末的御和中信高尔夫别墅的剩余单位，2006 推盘将约为 80 万平方米。市场产品供应以中高档为主，2006 特别增加高端物业供应，从发展走势市场产品供应以中高档为主，2006 特别增加高端物业供应，从发展走势看，未来几内高端物业供应将是市场供应的主。看，未来几内高端物业供应将是市场供应的主。?未来区域住供应的主要组团分布 未来区域住供应的主要组团分布 从 06 楼盘的推出、政府土地供应以及开发商土地储备来看，中心城依然是未来几内龙岗住供应的主要区域；但同时也应注意到，在龙岗中心组团的规划中，龙岗镇规划有大片的居住用地，沿深惠以及从龙岗74、交到本项目深汕公沿线都规划为商住用地。根据龙岗中心组团城市定 龙岗南联项目可行性研究报告书 37位以及中心城规划，可以预见：龙岗镇是未来龙岗城市发展的重点区域，但城市发展现状造成改造难大，改造进展缓慢。龙岗镇随着水岸新都的开发，住物业开发水平得到较大的提升，未来几内，区域会增加住物业供应，但中心城依然是龙岗中心组团的主要住物业供应区域。龙岗中心城依旧是主要的住供应区域，项目所在的龙岗中心组团南联片区龙岗中心城依旧是主要的住供应区域，项目所在的龙岗中心组团南联片区属于龙岗旧城改造的重点区域，无论在交通、规划等方面都具优势，未来市属于龙岗旧城改造的重点区域，无论在交通、规划等方面都具优势，未来市场75、对区域的认知将会提升，同时片区内将是未来房地产供应的热点区域。场对区域的认知将会提升，同时片区内将是未来房地产供应的热点区域。?潜在项目调查 表 2-9 区域内潜在供应项目一览表 潜在项目调查 表 2-9 区域内潜在供应项目一览表 开发商 开发商 地块位置 地块位置 占地面积 占地面积(万)(万)占地面积 占地面积(万)(万)深业 中心城部龙平西侧 14.55 20.37 龙光 龙平西南平安西 6.67 16.88 招商 黄阁与龙平西交汇处 15 23.4 鸿荣源 新亚洲花园后续地块 40 65.8 天健现代城 黄阁与清中交汇处 6.3 14 九州岛地产 万佳百货旁 52.5 星河 深惠公与黄76、阁交汇处 17.17 26.2 佳兆业城市枫景 龙岗新生村与坪地交汇处 22.4 30.7 广业成 中心城 11 小区 3 6.6 名居地产-25 鸿基地产-10 岗宏投资泽润花园 白灰围一 7.3 23.5 龙岗南联项目可行性研究报告书 38中现龙岗 如意与龙翔大道交汇处 2.7 7.5 建设控股东方沁园 平安与白灰围一交汇处 3.8 5 银台实业和兴花园 清中 1.4 3.3 大综艺地产 龙平西侧 7 20 合计 -350.75 合计 -350.75 经调查统计，在未来2-3内，龙城、龙岗街道商品住市场将陆续会有350.75经调查统计，在未来2-3内，龙城、龙岗街道商品住市场将陆续会有3577、0.75万平方米的供应；数据表明未来区域内的住市场竞争将越来越大是争万平方米的供应；数据表明未来区域内的住市场竞争将越来越大是争的事实；同时，从最近出让交的地块看，深业、龙光等多的知名大型开的事实；同时，从最近出让交的地块看，深业、龙光等多的知名大型开发商进入龙岗市场，未来住质将会得到大的提升。发商进入龙岗市场，未来住质将会得到大的提升。2.4.3 区域商业市场分析 2.4.3 区域商业市场分析?近龙岗商业发展化指标 近龙岗商业发展化指标 商业房地产开工建设状况 28.834.235.350.348.465.968.47.210.930.530.921.614.513.413.07.822.478、9.712.69.211.60204060801998199920002001200220032004商业用房施工面积商业用房新开工面积（万m2）商业用房竣工面积 商业房地产市场供应状况 龙岗南联项目可行性研究报告书 3921.722.111.114.420.032.212.316.3%19.9%11.4%14.8%13.0%9.6%14.6%01020304019981999200020012002200320040%10%20%30%商业用房批准预售面积（万m2）占商品房预售比例 商业房地产销售状况 5.68.011.313.716.86.34.77.0%8.3%9.8%13.9%6.8%79、5.6%6.5%0510152019981999200020012002200320040%5%10%15%商业用房销售面积（万m2）占商品房销售比例 从近商业物业销售有关资来看，龙岗近来商用物业供应及商业市场存都处于较高的水平。?商业市场发展现状特征分析 商业市场发展现状特征分析?商用物业供应超出现有市场水平、售业发展趋于饱和商用物业供应超出现有市场水平、售业发展趋于饱和 根据统计，龙岗中心组团商用物业供应总已经超过 130 万平方米，远远超出现有的市场需求水平。从全区来看，龙岗人均商业物业保有居于全市的最高水平，按售来看，在现 龙岗南联项目可行性研究报告书 40有的市场条件下，龙岗商业发展80、已经趋于饱和。?休闲娱乐商业还有一定的发展空间休闲娱乐商业还有一定的发展空间?作为商业保有全市第三的区域，龙岗人均餐饮商业面积为 0.28 平方米，仅远远后于关内商业发达的福田、罗湖区，而且还低于深圳市的平均水平，未来休闲娱乐商业还有一定的发展空间；?从龙岗餐饮、休闲娱乐发展的现状来看，休闲娱乐发展较为后，表现为休闲场所多化、低档化严重，休闲娱乐服务种类欠缺。?综合性商业中心成为商业市场的主体 综合性商业中心成为商业市场的主体?从市场发展来看，目前龙岗中心组团商业已经形成以大型综合商业为主导的商业发展格局，以五洲风情 MALL、世贸广场、龙盈泰、柏龙、人人购物广场等为主体的大型商业设施成为龙岗81、商业发展的主体；?街铺商业供应也较大，但大多处于中心城区域，由于分布分散以及分布趋于住区的发展现状，导致供应严重超出市场需求水平，除部分经营较好外，大多商业街铺经营现状欠佳；?商业整体对市场预期过高，近内商业压较大商业整体对市场预期过高，近内商业压较大?近龙岗商业连连上马的关键原因在于发展商对 CEPA、扩关、地铁、轻轨等交通的改善的盲目乐观，甚至认为在现有的城市发展水平下可以吸引东莞、惠州等消费者。事实上龙岗存在地域性限制、交通 龙岗南联项目可行性研究报告书 41限制、城市发展水平限制、商业缺乏特色等多方面因素的影响，少开发商过高估计市场，盲目开发商业项目，导致目前商业物业供应严重超出市场需82、求水平，未来几内商业消化依然面临困境。?中远期商业发展趋势分析 中远期商业发展趋势分析 在现有的城市发展水平及现有的商业市场条件下，龙岗商业发展面临较大的困境，未来龙岗商业发展的机会在于龙岗城市发展所带来的城市辐射；本项目开发规模巨大，项目的开发承担龙岗中心组团主城区城市功能发展的职能，项目开发期预计长达十五以上，针对本项目进商业发展预测分析，需要对中远期商业市场发展趋势进分析。根据龙岗区“十一五商业发展规划，龙岗未来商业发展主要体现如下：根据龙岗区“十一五商业发展规划，龙岗未来商业发展主要体现如下：?“十一五龙岗区商业发展三大奋斗目标“十一五龙岗区商业发展三大奋斗目标 基本形成舒适具有特色的83、购物消费服务功能。加快商业网点空间布局和规模、业态的结构调整，完善商业经营服务功能，积极展结合游休闲、文化娱乐等服务消费领域，引导和发展多样化的消费。大推进品牌战，积极引进新型业态和国际国内知名品牌，创造龙岗自已的商业品牌，丰富消费市场，增强龙岗市场的商业集聚。到“十一五末期，要形成商业布局加合，商业经营服务功能完善，商业品种的特色较为鲜明，在既能较好满足本区消费的基础上，又能凭借综合优势、特色服务，构成具有一定区域性吸引的 龙岗南联项目可行性研究报告书 42购物消费环境。基本形成跨区域性的“商品贸重镇 初步建成区域性、专业化的“商品会展基地?“十一五龙岗商业发展的主要经济指标“十一五龙岗商业84、发展的主要经济指标 到 2010，龙岗商业增加值占 GDP 的比重达到 5.8，较计划初期提高 0.5百分点；2010 社会商品售总额达到 311 亿，均递增 17；商业网点营业总面积达到 319 万平米，人均 1.23 平米；连锁商业企业的市场占有提高到 50，较计划初期提高约 12 个百分点。?“十一五龙岗区商业发展的重点“十一五龙岗区商业发展的重点 促进遍布全区的连锁商业网和覆盖较高的电子商务网建设；提升布吉中心商业区、横岗商业区、龙城龙岗商业区的基础设施建设，提升其商业服务功能和辐射能；启动深惠荷坳至新生沿线的大型商贸带和横坪现代商业物配送带两袋；改造完善平湖、坪山、坪地等七个街道及大85、工业区的八个商业中心；培育五条在全市具有较高的知名的特色商业街；建成 80 个左右服务好、业种齐全的比较规范的小区商业中心及 20个工业区配套商业区；大发展两类商业，即游休闲商业和绿色生态商业。龙岗南联项目可行性研究报告书 43?关于中心组团商业发展的规划 关于中心组团商业发展的规划 龙城龙岗商业中心，已出现较为严重的同质化竞争态势，一般性的商业设施明显过剩，因此，对于再上新的商业设施项目，要进严格的论证；同时要对该片区两个组团的商业服务的分工进引导，实错位经营，尽可能扩大辐射范围。鼓励具有一定规模的商业街塑造整体形象，创名牌商业街区。用奥匹克运动场建在龙城西片区的机遇，积极规划发展周边地区的86、休闲运动商业。结合轻轨的开通，以及小汽车在家庭普及的状况，规划兴建一个大型郊区型购中心，以此大幅提升龙岗商业的幅射。未来商业发展预测：未来商业发展预测：根据龙岗商业发展规划，结合龙岗现有商业发展现状，可以看出未来龙岗商业发展的重心在于进商业资源整合、发展特色品牌商业；未来龙岗中心组团商业发展的重点在于：中高档大型休闲娱乐机构、大型购物中心等业态上；区域商业发展条件的再成熟有待于区域城市的发展，尤其是区域商业服务产业的发展、特色商服品牌的形成，以及由此带来的商业核心资源的形成，同时区域商业的发展还有待于城市条件的改善，真正形成对外商业聚集。龙岗南联项目可行性研究报告书 442.4.4 区域酒店市87、场分析 2.4.4 区域酒店市场分析?龙岗酒店业发展现状 龙岗酒店业发展现状?酒店发展现状差 酒店发展现状差?目前龙岗的酒店业还处于一个较为失衡滞后的水平，需求缺口相当大。目前龙岗区共有 108 家在营业酒店，其中三星级酒店 5 家，四星级酒店仅有 2 家（全在横岗、经营火爆），没有在营业的五星级酒店。?客源失严重 客源失严重?高星级酒店的极缺失，导致龙岗酒店业消费每都有大外至周边地域。根据 2004 底有关方面的调查显示，龙岗区高档消费的失规模每约达 30 亿元。?交通堵影响消费习惯，酒店业发展面临交通瓶颈 交通堵影响消费习惯，酒店业发展面临交通瓶颈?受交通的制约，长期以来未能形成一个集中消88、费的区域，交通成为影响龙岗酒店业发展的瓶颈，以前龙岗高星级酒店的缺乏也客观反映市场的状况。?市场发展空间广阔 市场发展空间广阔?龙岗经济快速发展所带来的酒店消费需求，远远超出现有酒店的供应能，未来随着经济的持续发展、众多好消息的分纷纷出台，龙岗酒店产业必将迎来大的发展空间。?皇冠假日酒店、丽湾酒店即将进入市场，将弥补龙岗五星级酒店的发展空白，引领龙岗酒店业发展到新阶段。龙岗南联项目可行性研究报告书 45?龙岗酒店业未来发展趋势 龙岗酒店业未来发展趋势?酒店业发展的好环境 酒店业发展的好环境?1 1 龙岗区游局挂牌 政府声音：“适发展高等级酒店和假式、商务式酒店?2 2 调整产业结构+交通建设 89、政府声音：高端产业的发展将给高星级酒店带来多发展机遇 通过产业结构的调整，高端产业的发展将带来高端消费人群；公系统的建设完善，将方区域消费人群的消费动以及向外展市场空间。?3 3 建设深圳奥体中心、高交会馆等大型文体设施 专家观点：体育赛事及会展经济有望成为动龙岗酒店业的引擎 在今后数，随着奥体中心和高交会馆等重大巨无霸项目的开发建设，大商务需求聚集龙城，直接为龙岗酒店业注入强劲动；体育赛事及会展经济将成为动龙岗酒店业的引擎，为其带来计其数的客、信息。?经济发展前景为酒店业发展提供强劲动 经济发展前景为酒店业发展提供强劲动?随着高新科技产业的飞速发展，产业集聚基地的形成，大外资企业的进驻，地铁90、三号线的动工、深惠公的改造以及南平快速通道的建 龙岗南联项目可行性研究报告书 46成，奥体新城和高交会馆的户，将为龙岗星级酒店业迅速崛起注入活。?2005，龙岗区全区第三产业增加值达到 309 亿元，据预测，龙岗区未来 5 服务业的需求将达到 840 亿元，远的将来，体育赛事及会展经济将成为动龙岗区酒店业的引擎。?未来高档酒店发展持续升温 未来高档酒店发展持续升温?皇冠假日酒店、丽湾酒店的出现，改变龙岗酒店业发展之后的局面，未来随着酒店的开业经营，龙岗酒店消费外的局面有望改善。?政府对区域酒店业的发展扶持逐渐加大，截止 2006 3 月 29 日，龙岗中心组团出让酒店用地两块，总建筑面积达到 91、18.5 万，其中酒店面积达到 11.5 万。2005 以来龙岗中心组团酒店用地供应 宗地编号 宗地编号 土地位置土地位置土地面积土地面积土地用途土地用途容积容积覆盖 覆盖 建筑面积 建筑面积 G01006-0017 中心城 52429.39 酒店、商业、办公3.15 30%149241.6 G10205-0244 坪地 19846.6 酒店 1.8 30%35724?酒店业主要需求分析 酒店业主要需求分析?游人口：游人口：?目前，深圳市已发展成为全国的重要游城市，2005 全市共接待海内外游客 5782 万人次，其中过夜海外游客 616 万人次，比 2004 增长 10.12；?2005，全92、区游景点共接待游客 518 万人次，宾馆、酒店接待过夜游客 93 万人次，实现游收入 29 亿元，未来随着龙岗东部沿海滨海游假区的开发建设，龙岗游产业将迎来新的发展高潮。龙岗南联项目可行性研究报告书 47?休闲娱乐：休闲娱乐：?居民生活的改善所带来的休闲娱乐需求强劲。?商务活动：商务活动：?随着深圳市经济的发展以及日趋完善的国际化商业环境的形成，高新科技产业、房地产业、商贸业等带动大商务交活动，酒店和酒店式公寓为商务活动提供居住和交场所。?会展经济：会展经济：?近深圳会展经济发展迅速，每房地产春交会、秋交会、高新技术成果交会等大型会展在深圳召开。随着高交会馆迁至龙岗的奥体新城，必将使龙岗区的酒93、店业带来新的客和商机。未来随着龙岗经济产业的持续发展，城市旧城改造的断推进，城市服务功能的断完善，在可以预见的未来内，龙岗酒店业将引来较大的发展机会，城市酒店将成为龙岗房地产开发的重要组成部分，酒店服务功能也将日趋完善；经济发展质的提高，城市功能定位的升级将为龙岗酒店业带来多的中高端消费群；城市休闲娱乐业的发展也将对龙岗酒店业的发展起到较大的推进作用。龙岗南联项目可行性研究报告书 482.4.5 区域办公市场分析 2.4.5 区域办公市场分析?办公市场发展现状 办公市场发展现状?龙岗区办公楼销售一直没有形成真正的办公市场，在深圳写字楼市场上处于微足道的地位，销售区域以布吉街道为主，每多星开发、94、销售面积稳定。龙岗区近办公物业供应及需求状况 2000 2001 2002 2003 2004 预售面积 0.22 0.34 0.89 0.77 1.32 销售面积 0.41 1.52 0.24 0.53 1.21 现楼空置面积 2.69 3.13 0.04 1.19 0.38?从规划来看，随着深圳东部服务组团定位的出台，龙岗中心服务组团是规划写字楼聚集之地，目前来看，写字楼的开发还是一个空白点；从长远来看，写字楼的总供给能够适应龙岗区市场的需求，但写字楼市场的培育与形成，仍需要较长的时间；目前市场供给较少，只有俪景中心、志联佳大厦、海关大厦等几个物业；未来随着经济进一步发展，城市化进程的加快95、，需求会进一步增长，写字楼物业的需求将呈曲线增长。?办公物业未来发展 办公物业未来发展?办公物业发展是实现城市发展定位的要求。根据龙岗中心组团规划龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，强化政办公、融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。?第三产业的发展是推动办公物业发展的引擎。以融商贸、文化产业等为主导的服务产业的快速发展对办公物业的发展提出较高的要求，办公物业的发展也是实现服务产业聚集的基本城市条件。龙岗南联项目可行性研究报告书 492.4.6 市场分析有关结论 2.4.6 市场分析有关结论 从市场分析来看，区域作为新兴的城市区域96、，整体来看，房地产开发有较大的发展机会。?住市场：住市场：龙岗中心组团是特区外规划最好、发展前景佳的住集中区域，目前已经成为深圳市住产业发展的重点区域，未来随着区域城市环境的改善以及发展的加大，区域住市场将具备广阔的发展空间；?商业市场：商业市场：整体来看，区域商业市场发展已经趋于饱和，目前市场发展机会主要在于休闲娱乐、餐饮等商业业态；根据龙岗深圳城市次中心的发展定位以及龙岗城市、经济发展前景，中远期的未来区域在整合型商业、品牌型商业、复合型商业领域具备较大的发展前景，但大体商业市场的发展需要长时间的培育。?酒店市场酒店市场 由于整体城市发展的后，龙岗酒店发展与其经济发展相称，酒店服务业整体发97、展后，尽管目前有大型的酒店项目上马，但足以改变区域中高档酒店缺乏的局面，可以预见，随着交通、城市环境的改善，区域高档酒店发展空间较大。?写字楼市场写字楼市场 城市写字楼的发展往往是一个城市服务产业发展的标志，龙岗中心组团定 龙岗南联项目可行性研究报告书 50位为深圳东部发展轴综合服务组团，以融、文化等服务产业的发展是未来城市发展的主要产业之一；同时众多高新技术企业的存在，对技术研发、物运输、贸等业的发展也起到积极的推动作用；可以预见，未来随着区域服务产业的发展壮大，将对商务空间的需求潜转变成现实需求，从而为办公物业提供发展空间；但区域服务产业的发展，最终形成对办公物业的大需求还需要经历市场的培98、育。整体来看，在中远期发展期限内，区域住、商业、酒店、办公等细分市场都具备较大的发展空间；待开发大项目开发规模巨大，开发期长，在开发期内，细分市场也将面临再发展、成熟的过程，因此在项目开发过程中，建议按各细分市场发展状况对项目开发进进科学规划。龙岗南联项目可行性研究报告书 51三、项目开发背景及目标 3.1 深圳市城市改造 3.1.1 深圳市城市改造的目标与方向 三、项目开发背景及目标 3.1 深圳市城市改造 3.1.1 深圳市城市改造的目标与方向?建设国际化城市?提升深圳城市发展水平?促进深圳经济社会的发展?建设和谐深圳、效益深圳 3.1.2 深圳市城市改造的主要政策、步骤与规划 3.1.299、 深圳市城市改造的主要政策、步骤与规划?主要政策 主要政策?改造物件 改造物件?根据城市基础设施及公共设施建设需要进改造的；?村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；?村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；?因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；?因为其它公共益需要，市政府或区政府决定进改造的。?补偿问题 补偿问题?拆迁补偿安置费用由城中村改造项目建设单位承担；?建设单位与被拆迁人要依法签订拆迁补偿协议；龙岗南联项目可行性研究报告书 52?实货币补偿为主，也可采取货币补偿、产权置换补偿二者结合的方式；?对村内村民的住可以产权置换方式100、补偿，但房地产面积原则上得超过每户 480 平方米，超过部分实货币补偿。?优惠政策 优惠政策?城中村现居民异地集中重建住区，实施整体性搬迁的，由主管部门无偿收回其现有住房用地，在统一规划的前提下，合安排建设用地，每户 480 平方米以下面积免收地?特区内城中村改造项目建筑容积在 2.5 及以下部分，免收地价；建筑容积在 2.5 至 4.5 之间的部分，按照现地价标准的 20%收取地价；建筑容积超过 4.5 的部分，按照现地价标准收取地价。?特区外城中村改造项目建筑容积在 1.5 及以下部分，免收地价；建筑容积在 1.5 至 3.0 之间的部分，按照现地价标准的 20%收取地价；建筑容积超过 3101、.0 的部分，按照现地价标准收取地价。?改造模式 改造模式 改造模式分为综合整治和全面改造两大类，具体内容如下表：综合整治 基本涉及房屋拆建的环境净化、美化项目 整体拆建 改造（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在 30%以上的项目 全面改造 局部拆建 为全面消除安全隐患、建设城市基础设施和公共服务设施，改造足 30%的项目?改造步骤 改造步骤 根据项目改造难程、改造的迫程，对各村进改造。龙岗南联项目可行性研究报告书 53?改造规划 改造规划?加强人口的管，控制人口规模和优化人口结构?加强改造中土地用规划，调整用地比，控制城中村违章建筑等问题?完善和加强城中村的市政基础设施建设?加强102、城中村的城市景观的规划建设 3.1.3 深圳市城市改造的现状 3.1.3 深圳市城市改造的现状 2005 是深圳市城中村改造的“示范，目前全市已经开展和计划实施的城中村改造项目有田贝村、渔农村、大冲村等 30 个项目。具体项目见下表：区域 区域 项目数 项目数 改造项目 改造项目 改造方式 改造方式 罗湖区 7 项 田贝村 整体拆迁 田心村 西岭下村 岗村 水库新村 清水河新村 向西广场 局部拆迁 福田区 2 项 渔农村 整体拆迁 岗厦村河园片区 南山区 8 项 大冲村 整体拆迁 大新村 大铲旧村 田厦新村 桂庙旧村 后海旧村 局部拆迁 荣村工业区 湾厦村 综合整治 宝安区 4 项 福永怀德村103、 整体拆迁 西乡庄边村 龙华牛栏前村 宝城 26 区 龙岗区 4 项 约新村 整体搬迁 马峦新村 龙岗南联项目可行性研究报告书 54秀山新村 平湖新村 盐田区 5 项 盐田三、四村及西山吓村 整体搬迁 径口村 暗径东村 沙井头村 整体拆迁 大梅沙村 局部拆迁?渔农村作为拆除重建的一个试点，整体拆迁工作已全面展开，目前已经成功完成城中村爆破工程，渔农村城中村改造重建的前期规划也已经基本完成，2005 举渔农村改造工程的奠基仪式；?福田区岗厦村河园片区及南山区大冲村整体拆迁的改造方案也已经获得批准，相关改造工作正在展开；?岗村已经成旧改领导小组，村内的所有违章建筑物、临时建筑物已经全部拆除，相关旧104、改设计于近期报批；?宝安 26 区的改造项目目前已与投资开发商签署合作协议，项目整体定位为宝安旧城内的重要商业中心区，预计 5 内竣工；?目前龙岗区城中村改造已经全面铺开，筛选出条件比较成熟、重点地块片区的旧改项目，加大着重推进，在两内将会有较为明显的改造成效。龙岗南联项目可行性研究报告书 553.2 龙岗区旧城改造 3.2.1 龙岗区在深圳市的城市功能定位 3.2 龙岗区旧城改造 3.2.1 龙岗区在深圳市的城市功能定位 按照规划，龙岗区未来发展的战定位为：“深圳重要的现代产业基地“深圳重要的现代产业基地，“深“深圳辐射粤东地区重要的城市地区圳辐射粤东地区重要的城市地区。龙岗区在深圳市的城市105、功能定位：?深圳市战地位重要的城市次中心城市次中心?深圳市最重要的现代工业基地现代工业基地?深圳市国际游假中心国际游假中心、滨海文化、客家文化的传播中心传播中心?深圳市新兴产业的发展基地新兴产业的发展基地 3.2.2 龙岗区各功能组团的城市功能定位 3.2.2 龙岗区各功能组团的城市功能定位 龙岗南联项目可行性研究报告书 563.2.3 龙岗区旧城改造的整体思 3.2.3 龙岗区旧城改造的整体思?坚持规划先，与城市化的全面推进相结合展开改造工作；?旧改与产业开发相结合，引进产业作为旧改的先决条件；?引入实开发商参与旧城改造，使改造的社会和经济效益达到最优组合；?改造模式多样化，做到“成熟一个，106、改造一个，成功一个；?对具有历史文化价值的旧区要加以保护和改造，同地段的改造有同 的标准和要求。3.2.4 龙岗区旧城改造的步骤与规划 3.2.4 龙岗区旧城改造的步骤与规划?改造步骤 改造步骤 采取先后难，稳步推进的步骤，对规模较小，区位较好，问题较少的旧区先改造，为其它旧区树样板，推进改造进。?改造规划 改造规划 功能和用地结构 功能和用地结构 组 团 组 团 范 围 范 围 功能定位 功能定位 中心城组团 龙城、龙岗、坪地及横岗（机荷高速以）深圳市次中心 大工业区组团 坪山、坑梓 深圳现代工业基地 布吉-横岗-平湖组团 布吉、平湖、横岗（机荷高速以南）深圳市重要物基地东部生态组团 大鹏、107、葵涌、南澳 国际性滨海游假胜地 龙岗南联项目可行性研究报告书 57?改变旧城功能布局乱的现状，建明确有序的功能分区和布局；?调整用地结构，加强城市绿化系统和公共设施配套的建，形成合的用地比关系；?合控制改造项目的开发强，使旧城的环境质得到根本的转变。公共配套设施 公共配套设施?进一步完善文、教、卫、体等设施，使得各类公共设施均衡地发展；?提高公共配套设施的档次并形成体系；?加强为外来人员服务的公共配套设施的建设，形成好的社会环境。市政配套设施 市政配套设施?统一规划给水系统，合分布管网，形成安全的供水系统；?改善电网的用电负荷能，增强网架，提高旧城供电的可靠性；?加快燃气管网的规划建设，提供安108、全有效的燃气供应系统。3.2.5 龙岗区旧城改造的现状 3.2.5 龙岗区旧城改造的现状?旧城现状 旧城现状?旧墟镇龙岗区各镇的旧商业区，集中各类大小商店和一些公建配套设施，并混杂一些住，道狭窄，交通组织混乱；?村龙岗区存在许多村，是村民祖祖辈辈的居住地，建设代较久，建筑破旧，基础设施后，居住环境恶，通风、采光、防火、防灾等条件较差，居住环境想，目前村一般出租给外来暂住人口居住；龙岗南联项目可行性研究报告书 58?旧工业区龙岗区几乎每个政村、自然村均有工业用地，多则 6-7个工业区，少则 1-2 个工业区，多为 80 代初期建设的标准厂房，位于镇村较为中心的位置或主干道如深惠旁边，与生活区交错109、混杂，布局密集拥挤。龙岗区旧城基本上都集中各街道主要的商业、融、文娱、政、医疗以及相当规模的工业，另外，由于城市建设规模的断扩展，原来的一些旧村位于城镇的中心地段，各类用地混杂交错、相互包围、缺乏明确有序的功能分区和布局，已经越来越适应龙岗区经济建设的要求。?旧城改造实 旧城改造实 改造项目 改造项目 改造用地 改造用地 面积（M面积（M2 2）改造新 改造新 类型 类型 改造新 改造新 主要背景 主要背景 改造投资 改造投资 方式 方式 产生效果 产生效果 新世界广场旧城改造 46257 用地功能置换 产业结构调整及深惠环境改造要求房地产 开发商 横岗现代化商业中心 横岗松柏街旧城改造 32110、000 工业厂房功能调整 产业结构调整 镇投资 公司 形成繁华商业街区 龙岗墟镇“小鞋城旧城改造 15880 工业区功能调整 产业结构调整 房地产 开发商 大型商业 广场 荷坳大围村旧村改造 378000 屋区 改造 功能调整及环境改造要求 村集体 经济 现代化 居住区 横岗茂盛改造 35000 道宽改造 整体经济水平提高及环境改造要求 镇政府 带动沿线工业区改造新 横岗四联旧工业区改造 61200 工业区改造迁移、调整用地功能 产业结构调整及环境改造要求 房地产 开发商 有特色城市住区 横岗约旧城改造 110000 旧工业区改造迁移、调整用地功能环境改造要求、整体经济水平提高 村集体经济与房111、地产开发商 配套齐全、环境优美 片区中心 龙岗第二工业区改造 160000 旧工业区改造迁移 产业结构调整及环境改造要求 房地产 开发商 高档次的商业服务与居住综合区 龙岗南联项目可行性研究报告书 59 3.3 项目战目标 3.3 项目战目标 项目作为区域大型的旧城改造项目，要实现的战目标包括以下几个方面：1.1.改善城市发展环境、完善城市功能、提升区域城市核心辐射 2.改善城市发展环境、完善城市功能、提升区域城市核心辐射 2.提高土地集约化使用程，提高居民收入 3.提高土地集约化使用程，提高居民收入 3.改善小区治安情况，避免“城中村现象再次出现 4.改善小区治安情况，避免“城中村现象再次出112、现 4.通过改造项目，改善居民的居住条件和生活习惯 5.通过改造项目，改善居民的居住条件和生活习惯 5.为委托方决策提供开发建设的方案建议参考 为委托方决策提供开发建设的方案建议参考 龙岗南联项目可行性研究报告书 60四、项目分析及评价 4.1 地块解析 4.1.1 交通条件 四、项目分析及评价 4.1 地块解析 4.1.1 交通条件 项目周边现状主要交通?地块周边交通条件评价地块周边交通条件评价 项目周边已经形成密较高的内外交通体系，但由于区域内交通压大，交通堵现象严重，对外联系依然受到一定程的制约，尤其是与深圳特区内和中心城以外其它区域的联系；目前，龙岗正大加强交通建设，南坪快线、深惠改造113、地铁三号线开工建设，待 2009 各大交通项目完工后，区域内外交通体系将趋于完备，交通拥堵、出的现象将彻底解决。龙岗立交龙平路 宝龙宝荷大道 深汕公路深惠公路 龙翔大道 盛龙路 惠盐高速专案地块 专案地块 水官高 龙岗南联项目可行性研究报告书 61?项目内部交通条件项目内部交通条件 项目周边包含深惠公、龙平东两条城市主干道，周边还包括多条城市干道；未来地铁三号线在项目内部以及项目东侧有两个站点；待未来项目开发完成后，项目内外将形成完备的交通体系，项目进出交通将方快捷。4.1.2 地形、地势 4.1.2 地形、地势 项目地块分居深惠公南两侧，地块规则、呈方形分布，地势较为平坦，具备开发大型商业114、中心以及大型城市生活小区的条件；专案南侧地块周边 地铁龙兴站 地铁南联站 深惠公路 龙 平 东 路 龙岗南联项目可行性研究报告书 62 4.1.3 水电气保障 4.1.3 水电气保障 项目内部是较为成熟的工业区以及居民区，项目周边是龙岗街道最成熟的居住区以及龙岗中心商业区，区域水电气保障条件已经具备；同时，区域的水电气保障能为项目的开发提供足够的保障空间。4.1.4 规划限制条件 4.1.4 规划限制条件?本项目周边包含大型公共交通项目，项目地块内部规划有公共汽车停车场等公共设施；?新规划建设的龙平东从项目侧地块中呈南向穿越；?沿项目地块侧到龙园区域，现状为大密的城市旧村、旧厂房等，改造压较大115、，该区域改造完成前，对项目产生的负面影响较大。专案北侧地块周边 龙岗南联项目可行性研究报告书 634.2 项目 SWOT 分析 4.2 项目 SWOT 分析 优势-Strength 项目未来城市中心区的地区位；项目发展规模；周边交通条件；项目综合城市服务功能定位；景观优势：龙岗河、龙园公园、八仙岭；势-Weakness 项目地块侧紧靠高密的旧城市区域；项目周边城市环境较差；项目周边没有形成完善的城市功能服务区；机会-Opportnity 城市产业经济的发展带来巨大的市场需求、提供后续发展动；区域交通建设展项目市场空间，地铁物业为项目带来较大的发展条件；大型综合商业中心、休闲娱乐酒店、大型居住区116、商务区的整体开发，将项目发展成为城市核心综合服务组团；威胁-Threaten 龙岗商业体大，现有的市场条件难以提供足额的市场空间；开发期长，未来市场变化的可预测性较大；4.3 项目评价 4.3 项目评价 本项目位于龙岗街道中心区域，具备较好的旧城改造的发展条件；项目周边聚集龙岗主要的居住区、商业区，项目区域未来会发展成为龙岗街道最主要的城市核心区域，提供完善的城市服务功能；项目发展定位为城市中心区核心综合体，开发功能涵盖酒店、商业中心、办公、住等多种物业功能，再加上项目超大的发展规模，项目完全具备发展成为龙岗城市中心服务组团的条件；从城市发展来看，龙岗中心组团定位为深圳东部产业发展轴的综合服117、务组团，龙岗城市服中心，区域城市未来具备广阔的发展空间，本项目属于区域中期发展项目，项目开发与城市发展方向相吻合，同时项目具备较好的开发时机。龙岗南联项目可行性研究报告书 64五、市场定位及项目评估 5.1 项目定位 5.1.1 项目功能定位 五、市场定位及项目评估 5.1 项目定位 5.1.1 项目功能定位?功能定位 功能定位 本项目处于龙岗中心组团中心区域，且位于城市主干道、地铁轻轨站台的显要位置，本项目的规模巨大，具备发展成为城市核心服务组团的发展潜，发展多种城市服务功能。因此，建议项目的功能定位为：龙岗中心组团核心城市综合服务体龙岗中心组团核心城市综合服务体?各功能组合 各功能组合 根118、据市场分析以及项目所要实现的城市功能，结合项目本身的开发条件，建议项目的功能组合为：综合商业 MALL+高尚住区+酒店+商务公寓（办公）综合商业 MALL+高尚住区+酒店+商务公寓（办公）综合商业 MALL：综合商业 MALL：Street Mall+仓储式商场+商业街铺?各功能面积 各功能面积 综合考虑地块的开发条件、城市中心区开发密、项目功能定位、未来市场可接受水平以及建筑排布景观等因素，本项目总体容积建议控制在 4.5 左右。龙岗南联项目可行性研究报告书 65?项目总开发面积 项目总开发面积 占地面积 438377.72 平方米 容 积 4.5 开发规模 1972700 平方米?各功能面119、积 各功能面积 功能 开发规模 Street Mall 270000 仓储式商场 11000 商业街铺 21700 酒店 20000 商务公寓 50000 住 1600000 5.1.2 项目形象定位 5.1.2 项目形象定位?项目整体形象定位：项目整体形象定位：龙城新都市龙城新都市 “龙城地段区位优势，提升项目城市服务价值“新龙岗中心组团新的城市中心“都市提供完善的城市服务功能 龙岗南联项目可行性研究报告书 66?住形象定位 住形象定位 中心组团水岸生态城中心组团水岸生态城 “中心组团地段区位优势，提升项目核心价值 “水岸紧邻龙岗河、自然资源的价值挖掘“生态绿色园、生态建筑“城演绎项目规模之120、大、配套之齐全?商业形象定位 商业形象定位 深圳东部商业王国深圳东部商业王国 “深圳东部项目引领深圳东部商业发展版图“商业王国大型商业综合体，拥有购物、休闲、娱乐等 多种业态的商业王国 龙岗南联项目可行性研究报告书 67各业态的形象定位：各业态的形象定位：仓储式商场：快速、捷 SHOPPING 新体验快速、捷 SHOPPING 新体验 餐饮：国际+民族风情高档餐饮品尝国际+民族风情高档餐饮品尝 休闲娱乐：动感与乐趣的双重体验动感与乐趣的双重体验 龙岗南联项目可行性研究报告书 68?酒店形象定位 酒店形象定位 龙岗首席休闲娱乐酒店龙岗首席休闲娱乐酒店 “龙岗为酒店提供广阔的市场空间“首席酒店的高121、档次、高定位、高规格“休闲娱乐与商业综合体结合，打造龙岗休闲娱乐王国?写字楼形象定位 写字楼形象定位 中央商务区城市地标中央商务区城市地标 “中央商务区结合区域优势，发展龙岗商务中央区；“城市地标项目发展成龙岗城市地标性建筑 龙岗南联项目可行性研究报告书 695.1.3 项目客户定位 5.1.3 项目客户定位?住客户定位 住客户定位 项目的住开发总面积达到 160 万平方米，开发规模巨大，未来发展的方向为城市核心区高尚住区，物业档次以中档住为主；从现有的市场条件来看，本项目的住客户主要包括：龙岗镇以及中心城客户（包括本地居民、企事业单位管人员、企业主、个体经营者等）；龙岗中心组团其它产业从业人122、员；周边各主要大工业区中高层管人员、技术人员等；周边东莞、惠州等区域客户；深圳关内客户，包括自用客户以及投资客户 香港外销客户 项目开发规模巨大，开发期预计在十以上，未来项目的客户群有变化、丰富的空间，项目未来在规划设计时应严密注意市场客户群及其需求的变化趋势；?酒店客户定位 酒店客户定位 本项目酒店与大型商业 MALL 定位相结合，定位为中高档休闲娱乐酒店；酒店的客户群定位主要包括：龙岗中高档休闲娱乐客户龙岗中高档休闲娱乐客户?写字楼客户定位 写字楼客户定位 本项目写字楼按照服务式公寓的发展思进开发，发展目标是成为龙岗城市地标性建筑；龙岗南联项目可行性研究报告书 70 写字楼客户定位主要包括123、：龙岗文化产业企业；高薪技术企业、制造企业总部研发机构；融、物等物业产业企业?商业客户定位 商业客户定位 根据项目周边的商业市场研究及项目的特点，初步确定项目商业的开发为综合商业 MALL+仓储式商场+临街街铺；综合商业 MALL 以售购物、休闲、娱乐、餐饮等为主要商业业态，发展成为深圳东部主要的商业王国；商业客户定位主要包括：商家定位：商家定位：以售、休闲、娱乐、餐饮等主店为龙头，引进大型商家，以售、休闲、娱乐、餐饮等主店为龙头，引进大型商家，发展小区配套商业以及城市服务商业；发展小区配套商业以及城市服务商业；消费者定位：消费者定位：深圳东部区域，以及龙岗周边东莞、惠州部分区域中高深圳东部区124、域，以及龙岗周边东莞、惠州部分区域中高收入消费者。收入消费者。龙岗南联项目可行性研究报告书 71 5.1.4 项目价格定位 5.1.4 项目价格定位 本项目开发总规模达到 192 万平方米，预计开发期在 15 以上，未来 15 内，项目区域城市发展、项目市场条件都将发生巨大的变化，本文中的价格定位是在现有的市场水平及预测条件下，对未来项目住、公寓、商业街铺等销售型物业进价格定位，同时结合市场的价格水平，对经营性物业租赁收入水平进预测。由于项目开发时间长，我们将根据对市场增长水平的预测分析本项目后期的入市价格。?项目入市安排 项目入市安排 序号 份 20072008200920102011201125、220132014 201520162017 201820192020 20211 项目南面住项目销售阶段 2 项目面住项目销售阶段 3 项目面商业、办公、酒店项目销售阶段 说明：说明：表示入市 龙岗南联项目可行性研究报告书 72本项目初始价格定位按市场比较来确定 项目宗地位于龙岗中心组团区域，该区域分布有较多的类似商品房，形成较大的市场供给，特别是中心城片区，将会给该片区同类项目造成一定的竞争压，同类项目的市场价格也会受到一定的牵制作用。同区域内类似项目的市场价格因项目的位置、规模、建筑标准、户型、物业管以及市场定位等等因素的影响而存在一定的差异，区域内住销售均价在 3,900-6,800 126、元/平方米。实 1 实 1 龙城国际，位于龙岗中心城龙福西与吉祥中交汇处，容积为 3.37，建筑类型为小高层，环境好，配套一般，内部装修为毛坯房，分两期开发，一期开发规模为 7 栋小高层，2006 6 月销售住均价为 6,800 元/平方米。实 2 实 2 东方御花园，位于龙岗区龙福西，容积为 2.14，建筑类型为小高层，环境较好，配套一般，内部装修为毛坯房，开发规模为 6 栋 11-18 层，2005 10月销售住均价为 5,600 元/平方米。实 3 实 3 叠翠新峰花园二期，位于龙岗区龙岗镇鹏达，容积为 2.1，建筑类型为小高层，环境一般，配套较好，内部装修为毛坯房，开发规模为 4 栋 127、9 层带电梯，2006 6 月销售住均价为 5,500 元/平方米。案 4 案 4 风临四季，位于龙岗区龙岗镇深汕，容积为，建筑类型为多层、小高层，环境一般，配套较差，内部装修为毛坯房，开发规模为 16 栋多层、小高层，2006 6 月销售住均价为 3,900 元/平方米。龙岗南联项目可行性研究报告书 73依据上述区域内同类在评估基准日项目的住价格水平在 5,500 元/平方米，预计估价对象开发建成后的第一期入市的住均价定位在 6,600 元/平方米将会具有较强的市场竞争，同样通过调查类似商业、办公、酒店、车位物业，预测开发建成后每期销售均价定位如下表：单位：元/m2 期 期 物业 物业 类型128、 类型 2010 2010 201120112012201220132013201420142015 2015 2016 2016 201720172018-2018-20202020住 6,600 7,600 7,600 8,600 8,600 8,600 8,600 8,600 8,600 街铺 40,000 43,00048,00048,00050,00050,000 50,000 50,00050,000商业 14,000 16,00018,00018,00018,00018,000 18,000 18,00018,000写字楼 7,500 8,000 8,600 8,600 8,60129、0 9,000 9,000 9,000 9,000 酒店 7,000 8,000 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 备注：A、对商品房房价预测是根据龙岗住基准地价增长速与房价增长的相关性建加权移动平均统计模型进测算，同时，结合各种对房价的影响因素分析，进综合评价的结果。B、地铁 3 号线至 2009 建成。地铁的建成将会给对周边房地产带来升值效应，并在地铁未建成时即产生影响，房价在 2007-2010 产生较大的增幅。C、龙岗奥匹克中心 2010 建成。奥匹克中心、体育公园、龙岗科学管等大型规划及市政设施的完成将大大改善龙岗的居住环境。D、政府130、对房地产的市场宏观调控。近期政府通过“国十五条等政策，对房地产开发的户型比、开发期限、首付比进调控，影响房地产价格。5.2 方案评估意见 5.2 方案评估意见?本项目的开发符合龙岗中心组团城市发展定位，与城市未来发展方向相吻 龙岗南联项目可行性研究报告书 74合，具备较好的城市发展前景；?本项目开发规模巨大，项目涵盖综合商业、住、酒店、办公等多种城市功能形态，项目的开发具备提升城市发展水平，完善城市核心服务功能的潜；?本项目方案符合产业导向的旧改政策，有助于推进区域商业、商务、住产业的发展；?龙岗中心组团作为新兴的次中心城市，在城市功能调整以及产业经济发展的支撑下，城市具备广阔的发展空间，项目131、的开发顺应未来城市发展、经济产业发展、市场发展的需求，具备实现较好的社会效益、经济收益的前景；?但同时也应看到，本项目开发规模巨大，预计开发期长达 15 以上，未来项目的开发可能面临较大的可预测风险，同时经营性物业规模较大，未来可能会为项目开发带来较大的资压。龙岗南联项目可行性研究报告书 75、项目改造模式建议 6.1 拆迁补偿模式建议、项目改造模式建议 6.1 拆迁补偿模式建议 通过对龙岗区旧城改造项目调查分析研究，龙岗区旧村改造项目改造拆迁补偿安置方案实施模式有货币补偿和货币补偿、产权调换相结合两种方式。考虑到本项目开发周期长，资占用大，结合龙岗区旧村改造政策及规划要求、结合对本项目现状考132、查、改造单位意向、被拆迁单位和个人意愿、改造范围现状情况较为复杂等情况，本项目最可能采取的改造模式为货币补偿与产权调换两种方式相结合。根据城市房屋拆迁管条。拆迁补偿采用货币补偿、房屋产权置换以及货币补偿和房屋产权置换相结合三种方式。国务院拆迁条定义如下：货币补偿：是指拆迁人将被拆迁房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有人，货币补偿的额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权置换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进置换产权，并按拆迁房屋的评估价进结算调换差价的为。具体需根据物业类型、产权情况、房屋性质等进一步细化。对本项目建议以货133、币补偿和房屋产权置换相结合，使拆迁、安置工作能够顺进。初步建议补偿安置模式如下：6.1.1 补偿原则 6.1.1 补偿原则 货币补偿、产权调换两种方式相结合 6.1.2 补偿方式：6.1.2 补偿方式：?私补偿安置方案 龙岗南联项目可行性研究报告书 76a)符合一户一栋原则，每户总面积未超过 480 平方米的，按建筑面积 1：1 置换产权，作差价结算；b)总建筑面积超过480平方米部分以及违反一户一栋原则的多栋私房，作产权置换，只给予房屋货币补偿；c)产权置换的业主自解决过渡周转房的，按产权置换面积计算，给予 6 元/平方米/月的安置补偿费。过渡期从业主迁出被拆迁房屋之日起至产权调换房屋交付使134、用之日止，参考期限为 24-30 个月；d)房屋货币补偿以房地产市场评估价确定，参考周边二手房价格1,800-2,500 元/平方米、住用地公告基准地价 1,100-1,200 元/平方米以及房屋重置价格约800-1,000元/平方米，建议有产权的私按2,000元/平方米左右进补偿、未办产权的私参考办产权的费用酌情扣减 100-200 元/平方米，妥协补偿价格控制在 2,500 元/平方米以内。?工业厂房补偿安置方案 a)工业厂房尽采用货币补偿方式，建议尽要采用异地安置模式；b)房屋货币补偿以房地产市场评估价确定，参考周边厂房价格1,000-1,500 元/平方米，工业用地基准地价 319 元135、/平方米，重置价格600-800 元平方米，建议有产权的厂房按 1,200-1,500 元/平方米进补偿、未办产权的厂房参考办产权的费用酌情扣减50-100元/平方米，妥协补偿价格控制在 1,500 元/平方米。?商业性用房补偿安置方案 a)业主必须持有合法有效证明是商铺用途或办公等其他用途，房屋货币补偿以房地产市场评估价确定，参考周边临街商业价格8,000-1,3000 元/平方米，结合本地块商铺大部分位于村内情况，建议参考价格为沿深惠首层 8,000 元/平方米，其他段首层商铺3,000-5,000 元/平方米；龙岗南联项目可行性研究报告书 77b)置换补偿安置，根据市场情况建议沿深惠首层136、商铺按 3：1 比置换（拆迁建筑面积：回迁建筑面积），其他首层商铺按 4：1 置换，安置补偿费（含租）40 元/平方米/月，参考期限为 24-30 个月。?厂改商、住改商补偿安置方案 对于部分厂房、住改商业出租、住底层改商铺出租，其具备合法商业用途、但又有部分实际的商业价格，按其产权价值必然打动村民，按商业补偿又合且加重开发商补偿负担，建议可采用折中的补偿价格，参考货币补偿价格为 5,000 元/平方米。?简结构补偿安置方案 建议建筑作产权调换，只给予房屋货币补偿。补偿标准以房地产市场评估其重置价格，参考价格为 150-250 元/平方米，妥协价格控制在300 元/平方米。6.2 安置方式建议137、 6.2.1 安置原则 6.2 安置方式建议 6.2.1 安置原则 根据调查，大多数居民偏向集中就地安置，结合政策，采用集中就地安置方式。该方式仅符合调查村民的意愿，同时可减少前期资投入，方拆迁安置合同的签署。6.2.2 安置方案 6.2.2 安置方案 片区内集中建设村民回迁楼，统一安置被拆迁的村民，并以沿街商铺形式补偿村民的被拆除物业。6.3 分期实施建议 6.3 分期实施建议 根据委托方提供相关资，旧村改造地块初步规划指标如下：龙岗南联项目可行性研究报告书 78土地用途：商业、住、办公、酒店用地 建筑物性质：商品房 土地面积：43.8 万平方米 容积：4.5 计入容积总建筑面积：超过 1,138、972,700 平方米。其中：住 160 万平方米（含回迁面积 207,943 平方米）；商业约 30 万平方米（含回迁面积 35,942 平方米），商务公寓 5 万平方米，酒店 2 万平方米（四星级）。本项目分期开发计划制定原则：a)根据旧村改造政策，旧村改造项目分期改造地块每块原则上得大于 10万平方米，但经相关部门批准可大于 10 万平方米，按保守原则本项目分三期开发。b)按照龙岗区同类项目市场吸纳考虑，每期按分区拟定开发计划。c)每期每区开发期按同类项目建设期 2 至 5 制定。d)销售期按市场投放分析，销售条件达到后分期销售。分期开发是根据总体规划和整体拆迁进进合的设计。考虑到让回迁139、户首先回迁，即住先，其中一期建设集中建设商住楼、部分商业，于安置回迁村民及住销售后资回笼；二期以住为主，主要从经济效益上考虑资回笼，三期建设商业、办公、酒店，是由于商业、酒店物业为长期收益性物业，占用资大。龙岗南联项目可行性研究报告书 79七、项目开发建设进安排 7.1 有关工程计划说明 七、项目开发建设进安排 7.1 有关工程计划说明 按照开发公司的实际情况以及开发思，本项目各阶段的进安排拟定如下：?准备阶段 2007 1-12 月?施工阶段 2008 1 月-2020 12 月?正式销售阶段 2010 1 月2021 12 月 其中施工阶段，项目计划从 2008 1 月开始施工，预计整体建140、设工期为 13，即项目可望于 2020 12 月全部开发完毕；销售阶段，根据施工进和策划方案，项目计划从 2010 1 月开始销售，整体销售周期预计为 12。龙岗南联项目可行性研究报告书 80 7.2 施工横道图 7.2 施工横道图 序序号 号 份 份 20072007200820082009200920102010201120112012 2012 201320132014201420152015201620162017201720182018201920192020 2020 2021 2021 1 前期准备及设计报建 2 项目南面住项目施工阶段 3 项目面住项目施工阶段 4 项目面商业、141、办公、酒店项目施工阶段 5 项目南面住项目销售阶段 6 项目面住项目销售阶段 7 项目面商业、办公、酒店项目销售阶段 6 竣工验收 龙岗南联项目可行性研究报告书 81八、投资估算与资筹措 8.1 项目总投资估算 八、投资估算与资筹措 8.1 项目总投资估算 本项目开发建设总投资额合计为 1023146.83 万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见表 8-1。表 8-1 项目总投资估算表 表 8-1 项目总投资估算表 序号 序号 项目 项目 单价 单价(元/m2)(元/m2)投资额 投资额(万元)(万元)备注 备注 1 土地成本 892.80 176123.55 1 土地成本 892.80 1142、76123.55 2 前期费用 80.00 15781.60 2 前期费用 80.00 15781.60 3 基础设施建设费 150.00 29590.50 3 基础设施建设费 150.00 29590.50 小区道绿化 4 公共配套设施建设费 200.00 39453.99 4 公共配套设施建设费 200.00 39453.99 停车场及管用房 5 建筑安装工程费用 3011.00 593980.56 5 建筑安装工程费用 3011.00 593980.56 5.1-5.2 之和 5.1 建筑工程费用 1455.24 385709.98 5.1.1-5.1.3 之和 5.1.1 主体工程 1143、255.24 247621.00 5.1.1.1-5.1.1.4 之和 5.1.1.1 商业 1000.00 27000.00 5.1.1.2 住 1300.00 210821.00 5.1.1.3 酒店 1400.00 2800.00 5.1.1.4 商务公寓 1400.00 7000.00 5.1.2 桩基及土方工程 200.00 39453.99 5.1.3 地下室工程 500.00 98634.99 5.2 设备及安装工程费用 1055.76 208270.58 5.2.1-5.2.9 之和 5.2.1 水电安装工程 220.00 43399.39 5.2.2 消防工程 80.00 1144、5781.60 5.2.3 通讯工程 20.00 3945.40 5.2.4 燃气工程 20.00 3945.40 5.2.5 电梯工程 180.00 35508.60 5.2.6 空调工程 500.00 17000.00 酒店、办公及 MALL 5.2.7 对讲视讯工程 40.00 7890.80 5.2.8 室外配套工程 220.00 43399.39 5.2.9 外墙装饰工程 1100.00 37400.00 酒店、办公及 MALL 6 开发税费 130.01 25647.91 6 开发税费 130.01 25647.91 1-5 项之和*2%7 管费用 173.35 34197.21 145、7 管费用 173.35 34197.21 1-5 项之和*2%8 可预见费用 216.69 42746.51 8 可预见费用 216.69 42746.51 1-5 项之和*3%9 其它费用 24.00 4734.48 9 其它费用 24.00 4734.48 9.1-9.3 之和 龙岗南联项目可行性研究报告书 829.1 监及质安监费用 18.00 3550.86 9.2 租售丈查费 3.00 591.81 9.3 竣工面积丈查费 3.00 591.81 10 财务费用 60.83 11999.70 10 财务费用 60.83 11999.70 6.03%11 销售费用 247.84 48146、890.82 11 销售费用 247.84 48890.82 3.00%合计 合计 5186.53 5186.53 1023146.83 1023146.83?项目总投资估算具体说明如下：土地成本：项目总投资估算具体说明如下：土地成本：经测算，整个项目土地开发的总成本为 176,123.55 万元，具体见下表：土地成本估算表 土地成本估算表 序号 序号 项目名称 项目名称 总额（万元）总额（万元）占总投资比 占总投资比 土地成本 176,123.55 100%土地成本 176,123.55 100%1）前期准备费93.40 0.05%2）应缴地价款114,890.69 65.23%3）拆迁补偿147、费47,828.88 27.16%4）拆迁安置费10,912.13 6.20%5）拆除清除及通一平1,176.00 0.67%6）监管资息损失1,222.45 0.69%土地成本投资估算说明：1)前期准备费 主要含改造范围内政府相关费用、专项规划编制费、改造范围内建筑物现状普查费、拆迁补偿测绘、评估等，其标准通过相关收费标准估算。2)应缴地价款 项目的用地规划改造为商住、办公、酒店用地。根据深圳市城中村（旧村）改造暂规定，宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积在 1.5 及以下部分，免收地价；建筑容积在 1.5 至 3.0 之间的部分，按照现地价标准的 20%收取地价；建筑容积超过 3.0148、 的部分，按照现地价标准收取地 龙岗南联项目可行性研究报告书 83价。我们以此前提测算项目用地的地价。根据 2006 4 月深圳市国土资源和房产管局关于发布深圳市 2006 公告基准地价的通告及通告的地价图，测算项目的地价如下表：项目应交地价测算表 项目应交地价测算表 序号 序号 项目 项目 建筑面积()建筑面积()楼面地价 楼面地价(元/)(元/)总价（万元）总价（万元）1 商业 300,000.00 2,872.00 86,160.00 2 办公楼 50,000.00 1,287.00 6,435.00 3 住 1,600,000.00 1,199.00 191,840.004 酒店 20149、,000.00 1,199.00 2,398.00 合计 1,970,000.00 1,456.01（均价）286,833.00旧城改造优惠地价 旧城改造优惠地价 序号 项目 建筑面积()楼面地价(元/)总价（万元）1 容积在 1.5 以下的建筑面积657,566.58 0.00 0.00 2 容积在 1.5-3.0 的建筑面积657,566.58 291.20 19,148.34 3 容积在 3.0 以上的建筑面积657,566.58 1,456.01 95,742.35 合计 1,972,700 582.40（均价）114,890.693)拆迁补偿费及安置费 本项目拆迁补偿费用主要按前面所150、制定拆迁补偿方案进成本测算，估算如下表：拆迁补偿安置费测算表 拆迁补偿安置费测算表 序序号 号 项目 项目 建筑面积 建筑面积（平方米）（平方米）置换面积置换面积（平方米）（平方米）货币补偿面积货币补偿面积（平方米）（平方米）货币补偿单价货币补偿单价（元/平方米）（元/平方米）补偿总价补偿总价（万元）（万元）安置费安置费（万元）（万元）1 住 263,740 207,943 55,797 2,000 11,159.4 3,742.972 厂房 91,696 0 91,696 1,500 13,754.4 0 3 商业 115,765 35,942 56,022 4,000 22,408.8 7151、,169.164 临时建筑 16,876 0 16,876 300 506.28 0 5 公建 6,135 0 0 0 0 0 合计 494,212 243,885 220,391 47,828.88 10,912.13合计 494,212 243,885 220,391 47,828.88 10,912.13 龙岗南联项目可行性研究报告书 84根据本次拟订拆迁补偿安置方案，初步成本测算的原则及价格取值说明如下：A、根据委托方提供的龙岗街道南联社区港台片区旧城改造建筑物普查工作报告中没有权属及户数确认，故本次成本测算时作有无产权考虑，对户数的确定，基本按一栋一户原则认定。B、住补偿成本测算中依152、据一栋一户原则，凡总建筑面积未超过 480 平方米的，按建筑面积 1:1 置换产权，作差价结算，给予 6 元/平方米/月安置补偿费，过渡期 30 个月计算；凡总面积超过 480 平方米部分，作产权置换，只给予货币补偿，补偿价格按 2000 元/平方米计算。C、厂房全部采用房屋货币补偿，补偿价格按 1500 元/平方米计算。D、持有合法有效证明是商铺用途的房屋给予产权置换：深惠沿线首层商铺按 3：1（拆迁建筑面积：回迁建筑面积）进产权置换，其他段首层商铺按 4:1 产权置换。二层或以上 3000-5000 元/平方米，取平均 4000 元/平方米作为测算依据。特别说明：依据龙岗街道南联社区港台片153、区旧城改造建筑物普查工作报告国有土地建筑物都集中在 C 地块，分别是 1、2、8、9、10、13、101、337、338 号建筑物，总建筑面积 30,268 平方米，其中住 2,811 平方米，商业 27,387平方米。住部分按 B 测算；依据惯，国有商业部分按“拆一赔一进回迁，本次补偿成本核算按该惯测算，该部分占改造地块范围内总回迁商业面积的 76.2%。E、临时建筑（简、砖瓦结构）：作产权置换，只给予货币补偿，补偿价格按 300 元/平方米计算。F、厂改商、住改商作产权置换，只给予货币补偿，因龙岗街道南联社区港台片区旧城改造建筑物普查工作报告并无作区分，现暂按 D 测算。G、公共建设面积计154、补偿安置费。龙岗南联项目可行性研究报告书 85A 区补偿安置成本测算表 A 区补偿安置成本测算表 置换补偿 置换补偿 货币补偿安置 货币补偿安置 类型 类型 总建筑 总建筑 面积 面积（平方米）（平方米）置换面积 置换面积（平方米）（平方米）每平方米过每平方米过渡费（元/渡费（元/平方米/月）平方米/月）总过渡费总过渡费（万元）（万元）货币补偿 货币补偿 面积 面积（平方米）（平方米）货币补偿 货币补偿 单价（元/单价（元/平方米）平方米）总货币 总货币 补偿额补偿额（万元）（万元）住 87,164 59,387 6 1,068.966 27,777 2,000 5,555.4 厂房 74,9155、40 0 0 0 74,940 1,500 11,241 商铺 8,534 2,105 40 1,010.4 114 4,000 45.6 临时 5,241 0 0 0 5,241 300 157.23 合计 175,879 61,492 2,079.366108,072 16,999.23 合计 175,879 61,492 2,079.366108,072 16,999.23 B 区补偿安置成本测算 B 区补偿安置成本测算 置换补偿 置换补偿 货币补偿安置 货币补偿安置 类型 类型 总建筑 总建筑 面积 面积（平方米）（平方米）置换面积置换面积（平方米）（平方米）每平方米过每平方米过渡费（156、元/平方渡费（元/平方米/月）米/月）总过渡费总过渡费（万元）（万元）货币补偿货币补偿面积 面积（平方米）（平方米）货币补偿 货币补偿 单价（元/单价（元/平方米）平方米）总货币补偿总货币补偿额（万元）额（万元）住 103,364 89,841 6 1,617.138 13,523 2,000 2,704.6 厂房 10,073 0 0 0 10,073 1,500 1,510.95 商铺 21,443 3,562 40 1,486.08 9,059 4,000 3,623.6 临时 3,757 0 0 0 3,757 300 112.71 合计 138,637 93,403 3,103.21157、8 36,412 7,951.86 合计 138,637 93,403 3,103.218 36,412 7,951.86 C 区补偿安置成本测算 C 区补偿安置成本测算 置换补偿 置换补偿 货币补偿安置 货币补偿安置 类型 类型 总建筑 总建筑 面积 面积（平方米）（平方米）置换面积 置换面积（平方米）（平方米）每平方米过每平方米过渡费（元/平方渡费（元/平方米/月）米/月）总过渡费总过渡费（万元）（万元）货币补偿面货币补偿面积（平方米）积（平方米）货币补偿单价货币补偿单价（元/平方米）（元/平方米）总货币补偿总货币补偿额（万元）额（万元）住 73,212 58,715 6 1056.87 158、14,497 2,000 2,899.4 厂房 6,683 0 0 0 6,683 1,500 1,002.45 商铺 85,788 30,275 40 4672.68 46,849 4,000 18,739.6 临时 7,878 0 0 0 7,878 300 236.34 合计 173,561 88,990 5,729.55 75,907 22,877.79 合计 173,561 88,990 5,729.55 75,907 22,877.79 4)拆除清除及通一平 龙岗南联项目可行性研究报告书 86拆除清除及通一平费用，根据龙岗区土地开发成本标准，并结合以往拆迁经验及目前市场情，拆除清除159、建筑物的废归拆除方所有，拆除方负责拆除清场地，红线内小区道按用地面积 40 元/平方米计。5)监管资息损失 旧改项目须在实施拆迁前按改造用地面积即 500 万/万平方米用地缴纳监管资，对通过旧改项目获取土地，存在监管资息损失。前期工程费：前期工程费：前期工程费包括主要建筑规划设计费、园规划设计费、报建费、质监费、安监监费、勘察费等，总计 15781.60 万元。基础设施建设费：基础设施建设费：基础设施建设费包括主要小区道和绿化的建设费用等，总计 29590.50 万元。公共配套设施建设费：公共配套设施建设费：公共配套设施建设费包括主要小区的停车场、管用房等建设费用等，总计39453.99 万元160、。建筑安装工程费：建筑安装工程费：包括建造本项目所发生的建筑工程费用 593980.56 万元，包括建安费用、装修费用及设备安装等费用。开发税费：开发税费：即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税和地方政府或有关部门征收的费用，按项目土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费、建安工程费用之和 3%的比估算。项目开发税费合计 25647.91 万元。龙岗南联项目可行性研究报告书 87管费用：管费用：即房地产开发企业的管部门，为组织和管本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照深圳市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，按项目土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、公共配套161、设施建设费、建安工程费用之和的 4%取值，项目管费用合计 34197.21 万元。可预见费：可预见费：项目的可变影响因素相对较控制，参照深圳市房地产开发项目的平均水平，按项目土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费、建安工程费用之和的 5%取值。项目可预见费合计 42746.51 万元。其它费用：其它费用：包括监及质安监费用、租售丈查费、竣工面积丈查费等，项目其它费用合计 4734.48 万元。财务费用：财务费用：即房地产开发企业为筹集资而发生的各项费用，本项目财务费用项目按项目贷款额计算财务费用，项目财务费用合计 11999.70 万元。销售费用：销售费用：即用于本项目销售162、的广告宣传费、市场推广费和销售代费等。参照深圳市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的销售特点，按销售收入的 3%取值。项目销售费用合计 48890.82 万元。龙岗南联项目可行性研究报告书 888.2 资筹措 8.2.1 资来源 8.2 资筹措 8.2.1 资来源 本项目建设共需资 1023146.83 万元，根据分析各种融资管道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资来源主要包括自有资（资本）、银贷款和销售回款等。由附表项目投资计划与资筹措估算表和附表资来源与运用表可以看出，资来源各管道对于本项目建设的顺进均有充分保障，其中各期的额和比安排合，再加上开发公司好的信163、誉和雄厚的实，资筹措方案可操作性较强。8.2.2 项目筹资方案 8.2.2 项目筹资方案 本项目开发投资的资来源有三个管道：一是自有资，二是银贷款，三是销售收入用于投资，本项目总投入 1023146.83 万元，开发商投入自有资222483.58 万元作为启动资，另需向银贷款 62000 万元用于投资，剩余部分由销售收入补充。详见详细投资计划与资筹措表?自有资 本项目自有资（资本）为 222483.58 万元。?银贷款 本项目银贷款总额为 62000 万元，借款期为 3，预计 2008 贷款 14000万元，2009 贷款 48000 万元，于 2010 偿还贷款 14000，2011 偿还贷164、款35000 万元，2012 偿还贷款 13000 万元，共计息 11999.70 万元。龙岗南联项目可行性研究报告书 89?销售回款 本项目预计销售回款共计可达 1629694.13 万元，因此投资资足部分738663.25 万元（含财务费用）万元拟由预售收入解决。资来源结构图 筹措资来源 筹措资来源 筹措资(万元)筹措资(万元)筹措资比 筹措资比 总投资额 1023146.83 100%自有资 222483.58 22%银贷款 62000 6%销售回款 738,663.25 72%8.3 投资使用计划 8.3.1 投资使用计划 8.3 投资使用计划 8.3.1 投资使用计划 本项目投资总额165、为 1023146.83 万元，各期的详细投资计划见项目投资计划与资筹措估算表。由项目投资计划与资筹措估算表可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进计划和资来源管道等方面进综合考虑，各期投资使用计划安排合，对于本项目建设的顺进有充分保障。8.3.2 借款偿还计划 8.3.2 借款偿还计划 本项目银贷款总额为 62000 万元，借款期为 3，银贷款 6.03%，预计2008贷款14000万元，2009贷款48000万元，于2010偿还贷款14000，2011 偿还贷款 35000 万元，2012 偿还贷款 13000 万元，共计息 11999.70万元。龙岗166、南联项目可行性研究报告书 90由以上分析可看出，本项目的负债结构和还贷方式合，既能充分用财务杠杆为项目解决资来源，又能有效地将筹资成本和财务风险至最低。九、销售及经营收入测定 9.1 各类物业销售收入估算 九、销售及经营收入测定 9.1 各类物业销售收入估算?销售收入估算 销售收入估算 根据“2.4 区域市场分析和“4.1 项目定位部分的结论，本项目各物业的可销售建筑面积、销售均价及销售如下表：物业名称 物业名称 可销售面积可销售面积（M（M2 2）入市时间 入市时间 销售均价 销售均价（元/M（元/M2 2）销售 销售 南面地块住 450000 2010 6600 100%南面地块街铺 90167、00 2010 40000 100%2012 2014 2016 2018 面地块住 1150000 2020 8600 100%面地块街铺 12700 2012 48000 100%面地块商业 MALL 270000 2019 一层 50000 二层 33000 三层 19800 四层 13000 25%面地块办公 50000 2018 9000 100%面地块酒店 20000 2021 8500 100%因此可得出，项目销售收入：1629694.13 万元?销售税及附加估算 销售税及附加估算 龙岗南联项目可行性研究报告书 91按照规定，本项目销售须交纳的销售税及附加包括：营业税：按销售收入168、的 5%计征，即 81484.71 万元。城市建设维护税：按营业税的 1%计征，即 814.85 万元。教育费附加：按营业税的 3%计征，即 2444.54 万元。印花税：按销售收入的 0.05%计征，即 814.85 万元。土地增值税：按销售收入的 0.5%预征，即 8148.47 万元。项目销售税及附加合计 93707.41 万元。9.2 项目销售回款计划 9.2 项目销售回款计划 按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进的初步安排，整个项目的销售周期为 12，从 2010 1 月-2021 12 月，各的销售回款计划详见附表 11.3 项目销售收入与经营税及附加估算表169、。9.3 资来源与运用分析 9.3 资来源与运用分析 从附表 11.5 资来源与运用表来看，本项目在计算期内各期的资赢余或短缺情况如下：2007 的资来源为自有资，用于土地取得和项目建设，赢余资为 30578.43 万元；其余各期资来源将主要由借贷资及销售收入构成，用于项目建设后，赢余资均大于。由以上分析可看出，本项目各期赢余资均大于，计赢余资达 龙岗南联项目可行性研究报告书 92653525.65 万元，项目策划、准备、实施和竣工各阶段资均有充分保障，基本上会出现资短缺的隐患，证明项目资平衡状况好，项目投资计划安排合。9.4 销售润 损益表9.4 销售润 损益表 项 目 项 目 额（万元）额170、（万元）销售收入 1629694.13 出租收入 10810.93 开发产品经营成本 1022756.83 经营税及附加 84876.44 土地增值税 8083.47 润总额 511788.32 所得税 76768.25 税后润 435020.07 税后投资润 42.52%税前投资润 50.02%本项目税后润 435020.07 万元。衡本项目的销售润各项静态指针如下：?税后投资润税后润总投资100%42.52%?税前投资润总润总投资100%50.02%从各项静态指针可以看出，本项目润比较想。龙岗南联项目可行性研究报告书 93十、财务与敏感性分析 10.1 赢能分析 十、财务与敏感性分析 10171、.1 赢能分析 本项目在计算期内经营收入 1609582.87 万元，可获润 511788.32 万元，扣除所得税后净润为 435020.07 万元，缴纳经营税及附加 84876.44 万元、土地增值税 8083.47 万元和所得税 76768.25 万元。详见附表 11.6 损益及润分配表。本项目全部投资内部收益（所得税前）为 11.63%，本项目所得税前财务净现值为 85100 万元，投资回收期为 12.15。全部投资内部收益（所得税后）为 10.68%，所得税后财务净现值为 59108 万元，投资回收期为 12.17。详见附表 11.7 现表。综上所述，代表本项目赢能的各项动态和静态的财172、务效益指针可汇总如下，见表 10-1。表 10-1 财务效益指标汇总表 表 10-1 财务效益指标汇总表 动态指针 动态指针 静态指针 静态指针(单位：%)(单位：%)FNPV(单位：万元)FNPV(单位：万元)FIRR(单位：%)FIRR(单位：%)类别 类别 项目 项目 投资润 投资润 税前 税前 税后 税后 税前 税前 税后 税后 全部投资 42.52 85100 59108 11.63 10.68 由以上分析数据可看出，本项目赢能好。从以上经济效益指针的角初步判断，项目具备可性。10.2 项目确定性分析 10.2.1 项目敏感性分析 10.2 项目确定性分析 10.2.1 项目敏感性分173、析 影响本项目效益的最为确定的因素包括建安工程费、销售均价等，分析结 龙岗南联项目可行性研究报告书 94果表明，对于项目效益最为敏感的是建安工程费（追加投资）和销售均价这两个因素。详见附表 11.8 敏感性分析表。10.2.2 项目盈亏平衡点分析 10.2.2 项目盈亏平衡点分析 以销售表示项目的盈亏平衡点（BEP），本项目总投资为 1023146.83 万元，销售收入为 1629694.13 万元，盈亏平衡点的计算依据为：盈亏平衡点的经营收入=项目总投资+销售税 盈亏平衡点的经营收入=项目总投资+销售税 其中销售税为销售收入的 5.75%，销售费用为销售收入的 3%。在盈亏平衡点时，所得税为174、 0，因此计所得税，有：开发成本+销售费用+财务费用+销售税=销售收入 开发成本+财务费用+销售总额BEP（销售费用+销售税费）=销售总额BEP BEP=68.89%1629694.1368.89%=1121256.80 即当销售收入达到 1121256.80 万元或销售部分销售进达到 68.89%时，本项目可回收全部投资。说明本项目对项目的销售进要求较高，在达到 68.89%的销售的情况下或销售回款达到 1121256.80 万元时才能实现盈亏平衡。10.3 社会效益和影响分析 10.3 社会效益和影响分析?增加财税收入 增加财税收入 本项目的开发共交纳经营税及附加 84876.44 万元、175、土地增值税 8083.47 万元 龙岗南联项目可行性研究报告书 95和所得税 73226.88 万元；本项目的固定资产投入产生的施工方交纳的建筑安装税；本项目的商业投入使用每将产生稳定的经营税及附加、所得税和增值税等，为地方政府增加财税收入。?改善社会环境 改善社会环境 本项目开发及其周边的市政配套建设，道和绿化的改造，进一步提升该片区的区域形象，增强南联片区的现代城市气息。?推进城市化进程 推进城市化进程 本项目的开发建设将为龙岗的旧改工作树好的榜样和典范，对龙岗的城市化进程起到积极的推动和典范作用。?创造就业与营商机会 创造就业与营商机会 本项目的开发建设和商业 MALL、办公、酒店等项目176、的投入使用，为当地人们创造就业机会，带来直接和间接就业人口，同时还制造营商机会，项目符合当地的市场和社会需求。?引入产业主题 引入产业主题 本项目的商业开发引入 COSTCO 仓储式商场和西爱德蒙顿购物中心（West Edmonton Mall），优化区域的产业结构，具有很强的经济效益和社会效益。十一、可性研究结论与建议 11.1 拟建方案的结论意见 十一、可性研究结论与建议 11.1 拟建方案的结论意见?主要指标 主要指标 本项目主要经济技术指针见下表 龙岗南联项目可行性研究报告书 96项目主要经济技术指针表 项目主要经济技术指针表 序号 序号 名称 名称 单位 单位 数据 数据 项目规划设177、计指针 项目规划设计指针 1 总占地面积 平方米 438377.72 2 总建筑面积 平方米 1972700 南面地块 南面地块 住 平方米 450000 街铺 平方米 9000 仓储式商场 平方米 11000 面地块 面地块 住 平方米 1150000 街铺 平方米 12700 MALL 平方米 270000 商务公寓 平方米 50000 酒店 平方米 20000 3 建筑容积 4.5 4 住土地使用限 70 5 商业土地使用限 40 6 办公土地使用限 50 7 酒店土地使用限 50 8 开发期 15 项目经济效益数据 项目经济效益数据 1 销售收入 万元 1629694.13 2 总润 178、万元 511788.32 3 净润 万元 435020.07 4 投资润（税前）50.02%5 投资润（税后）42.52%6 财务净现值（税前）万元 85100 7 财务净现值（税后）万元 59108 8 动态投资回收期 12.15?社会效益 社会效益 本项目改善城市环境与城市形象，增加财税收入，同时创造多的就业机会和营商机会，具有明显的社会效益。?环境效益 环境效益 龙岗南联项目可行性研究报告书 97同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合，具有好的环境效益。?可性研究结论 可性研究结论 项目开发公司具备充沛资、技术实、工程经验和好信誉，本项目具备179、较好的综合项目的市场前景，具备一定的抗风险能，且从技术方面看亦充分具备可性。11.2 项目主要问题的解决办法和建议 11.2 项目主要问题的解决办法和建议?项目主要问题 项目主要问题?项目规模过大，开发周期过长；?目前市场现状对未来项目的支撑足；?未来的可预测性太大；?未来项目的住供应较大，竞争激及可能带来的价可能。?解决办法和建议 解决办法和建议?根据市场准确定位。?明确项目开发目标，合地控制开发时间。?保证资的充实和加快销售速。?注重建筑产品的设计，通过产品设计，赋予本项目加实用、加适合客户的要求，从产品上提高项目质。龙岗南联项目可行性研究报告书 9811.3 项目风险及防范建议 11.3180、.1 项目投资风险 11.3 项目风险及防范建议 11.3.1 项目投资风险?项目市场风险包括未来几本区域房地产市场供应逐渐增多，竞争比较激。?在剔除项目所面临的市场竞争风险外，项目的收益情况好。本项目所面临的经营风险主要是项目开发总体方案的组织与实施过程中可能面临的风险。11.3.2 防范建议 11.3.2 防范建议?市场风险防范 市场风险防范?准确把握定位 通过与专业代公司的合作，准确把握市场状况，解真正的主置业者及其需求，有助于项目定位的准确性以及其后的客户展和营销工作的有效进。?合的产品设计 包括小区总体规划、户型设计规划、配套功能设计等，从产品规划方案上强调其功能性来赢得主置业者的青181、睐。?加强市场营销 通过与专业代公司的合作，掌握好入市时机，争取在最短时间内以合费用完成推广和销售工作。?经营风险防范 经营风险防范?明确项目开发的总体经营思 龙岗南联项目可行性研究报告书 99将项目开发的总体经营思，贯彻到项目的所有业务程中，并使之在业务程的各个环节中得到很好的解与执。在项目实施中应优化设计，采取优化的工程技术措施和施工方案，既要控制各项开发建设成本费用，又要保证工程质。?开发时间的控制 为达到项目在短期内开发完毕并取得合的回报，并且防止随着时间的延长而使得市场情况发生变化，建议本项目做好开发周期的控制，争在最短时间内开发完毕。?财务风险防范 财务风险防范?资供应的充实 保证182、开发资的充足。本项目资供应将随着开发进的断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资能持续到位，防止临时性的资短缺而延长整个项目的开发周期。?加快资回笼 应多渠道、多方式加快销售进，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽减少占用资。务求使得开发资能按期尽快回笼。龙岗南联项目可行性研究报告书 100 十二、附表 12.1 项目工程计划横道图 十二、附表 12.1 项目工程计划横道图 序序号 号 份 份 20072007200820082009200920102010201120112012 2012 2013201320142014201520152016201620172017183、20182018201920192020 2020 2021 2021 1 前期准备及设计报建 2 项目南面住项目施工阶段 3 项目面住项目施工阶段 4 项目面商业、办公、酒店项目施工阶段 5 项目南面住项目销售阶段 6 项目面住项目销售阶段 7 项目面商业、办公、酒店项目销售阶段 6 竣工验收 龙岗南联项目可行性研究报告书 10112.2 项目开发成本估算表 12.2 项目开发成本估算表 序号 序号 项目 项目 单价 单价(元/m2)(元/m2)投资额 投资额(万元)(万元)备注 备注 1 土地成本 892.80 176123.55 1 土地成本 892.80 176123.55 2 前期费184、用 80.00 15781.60 2 前期费用 80.00 15781.60 3 基础设施建设费 150.00 29590.50 3 基础设施建设费 150.00 29590.50 小区道绿化 4 公共配套设施建设费 200.00 39453.99 4 公共配套设施建设费 200.00 39453.99 停车场及管用房 5 建筑安装工程费用 3011.00 593980.56 5 建筑安装工程费用 3011.00 593980.56 5.1-5.2 之和 5.1 建筑工程费用 1455.24 385709.98 5.1.1-5.1.3 之和 5.1.1 主体工程 1255.24 247621.185、00 5.1.1.1-5.1.1.4 之和 5.1.1.1 商业 1000.00 27000.00 5.1.1.2 住 1300.00 210821.00 5.1.1.3 酒店 1400.00 2800.00 5.1.1.4 商务公寓 1400.00 7000.00 5.1.2 桩基及土方工程 200.00 39453.99 5.1.3 地下室工程 500.00 98634.99 5.2 设备及安装工程费用 1055.76 208270.58 5.2.1-5.2.9 之和 5.2.1 水电安装工程 220.00 43399.39 5.2.2 消防工程 80.00 15781.60 5.2.3 186、通讯工程 20.00 3945.40 5.2.4 燃气工程 20.00 3945.40 5.2.5 电梯工程 180.00 35508.60 5.2.6 空调工程 500.00 17000.00 酒店、办公及 MALL 5.2.7 对讲视讯工程 40.00 7890.80 5.2.8 室外配套工程 220.00 43399.39 5.2.9 外墙装饰工程 1100.00 37400.00 酒店、办公及 MALL 6 开发税费 130.01 25647.91 6 开发税费 130.01 25647.91 1-5 项之和*2%7 管费用 173.35 34197.21 7 管费用 173.35 3187、4197.21 1-5 项之和*2%8 可预见费用 216.69 42746.51 8 可预见费用 216.69 42746.51 1-5 项之和*3%9 其它费用 24.00 4734.48 9 其它费用 24.00 4734.48 9.1-9.3 之和 9.1 监及质安监费用 18.00 3550.86 9.2 租售丈查费 3.00 591.81 9.3 竣工面积丈查费 3.00 591.81 10 财务费用 60.83 11999.70 10 财务费用 60.83 11999.70 6.03%11 销售费用 247.84 48890.82 11 销售费用 247.84 48890.82 188、3.00%合计 合计 5186.53 5186.53 1023146.83 1023146.83 龙岗南联项目可行性研究报告书 102 12.3 项目销售收入与经营税及附加估算表 12.3 项目销售收入与经营税及附加估算表 项目 项目 合计 合计 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021 销售收入 销售收入 1629694.13 68481.95 68481.95 148154.24 104884.189、00 98442.00 86250.00 92000.00 92000.00 109000.00 271000.00 271000.00 207000.00 销售回款比 4.20%4.20%9.09%6.44%6.04%5.29%5.65%5.65%6.69%16.63%16.63%12.70%南面地块住销售收入 144234.13 50481.95 50481.95 43270.24 可销售面积()218536.56 76487.80 76487.80 65560.97 平均售价(元/)6600.00 6600.00 6600.00 6600.00 销售比 100.00%35.00%35.0190、0%30.00%南面地块街铺销售收入 36000.00 18000.00 18000.00 可销售面积()9000.00 4500.00 4500.00 平均售价(元/)40000.00 40000.00 40000.00 销售比 100.00%50.00%50.00%面地块住销售收入 989000.00 80500.00 80500.00 86250.00 86250.00 92000.00 92000.00 97750.00 97750.00 97750.00 97750.00 可销售面积()1150000.00 115000.00 115000.00 115000.00 115000.0191、0 115000.00 115000.00 115000.00 115000.00 115000.00 115000.00 平均售价(元/)8600.00 7000.00 7000.00 7500.00 7500.00 8000.00 8000.00 8500.00 8500.00 8500.00 8500.00 销售比 100.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%面地块街铺销售收入 60960.00 24384.00 24384.00 12192.00 可销售面积()12700.00 5080.00 5192、080.00 2540.00 平均售价(元/)48000.00 48000.00 48000.00 48000.00 龙岗南联项目可行性研究报告书 103 销售比 100.00%40.00%40.00%20.00%面地块 MALL 销售收入 337500.00 162000.00 162000.00 81000.00 可销售面积()270000.00 27000.00 27000.00 13500.00 平均售价(元/)50000.00 60000.00 60000.00 60000.00 销售比 25.00%10.00%10.00%5.00%面地块商务公寓销售收入 45000.00 1125193、0.00 11250.00 11250.00 11250.00 可销售面积()50000.00 12500.00 12500.00 12500.00 12500.00 平均售价(元/)9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 销售比 100.00%25.00%25.00%25.00%25.00%面地块酒店销售收入 17000.00 17000.00 可销售面积()20000.00 20000.00 平均售价(元/)8500.00 8500.00 销售比 100.00%100.00%经营税及附加 经营税及附加 85558.94 3595.30 3595.30194、 7778.10 5506.41 5168.21 4528.13 4830.00 4830.00 5722.50 14227.50 14227.50 10867.50 印花税 814.85 34.24 34.24 74.08 52.44 49.22 43.13 46.00 46.00 54.50 135.50 135.50 103.50 营业税 81484.71 3424.10 3424.10 7407.71 5244.20 4922.10 4312.50 4600.00 4600.00 5450.00 13550.00 13550.00 10350.00 城市维护建设税 814.85 34.195、24 34.24 74.08 52.44 49.22 43.13 46.00 46.00 54.50 135.50 135.50 103.50 教育费附加 2444.54 102.72 102.72 222.23 157.33 147.66 129.38 138.00 138.00 163.50 406.50 406.50 310.50 土地增值税 土地增值税 8148.47 342.41 342.41 740.77 524.42 492.21 431.25 460.00 460.00 545.00 1355.00 1355.00 1035.00 商品房销售净收入 商品房销售净收入 15359196、86.72 64544.23 64544.23 139635.37 98853.17 92781.59 81290.63 86710.00 86710.00 102732.50 255417.50 255417.50 195097.50 龙岗南联项目可行性研究报告书 104 12.4 项目投资计划估算表 12.4 项目投资计划估算表 项目 项目 合计 合计 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 197、2019 2019 2020 2020 2021 2021 项目总投资 1022756.83 191905.15 39361.76 42256.16 44310.62 43466.42 43746.08 41664.08 79988.38 79622.62 79795.12 79795.12 80305.12 85165.12 85165.12 6210.00 项目总投资 1022756.83 191905.15 39361.76 42256.16 44310.62 43466.42 43746.08 41664.08 79988.38 79622.62 79795.12 79795.12 8198、0305.12 85165.12 85165.12 6210.00 开发建设投资 1022756.83 191905.15 39361.76 42256.16 44310.62 43466.42 43746.08 41664.08 79988.38 79622.62 79795.12 79795.12 80305.12 85165.12 85165.12 6210.00 其中：含财务1010757.13 191905.15 38517.56 38517.56 40572.02 40572.02 42962.18 41664.08 79988.38 79622.62 79795.12 79795199、.12 80305.12 85165.12 85165.12 6210.00 财务费用 11999.70 844.20 3738.60 3738.60 2894.40 783.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 资筹措 1911988.64 222483.58 14000.00 48000.00 68481.95 68886.92 148559.22 105288.98 98846.98 86654.98 92404.98 92404.98 109445.47 271445.47 271445.47 213639.68 资筹措 191200、1988.64 222483.58 14000.00 48000.00 68481.95 68886.92 148559.22 105288.98 98846.98 86654.98 92404.98 92404.98 109445.47 271445.47 271445.47 213639.68 资本 222483.58 222483.58 借贷资 62000.00 14000.00 48000.00 销售收入 1616694.13 68481.95 68481.95 148154.24 104884.00 98442.00 86250.00 92000.00 92000.00 109000201、.00 271000.00 271000.00 207000.00 租赁收入 10810.93 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 445.47 445.47 445.47 6639.68 其它收入 龙岗南联项目可行性研究报告书 105 11.5 资来源与运用表 11.5 资来源与运用表 项目 项目 合计 合计 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 20202、18 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021 资来源 资来源 1911988.64 222483.58 14000.00 48000.00 68481.95 68886.92 148559.22 105288.98 98846.98 86654.98 92404.98 92404.98 109445.47 271445.47 271445.47 213639.68 销售收入 1616694.13 0.00 0.00 0.00 68481.95 68481.95 148154.24 104884.00 98442.00 86250.00 92000.00 92000203、.00 109000.00 271000.00 271000.00 207000.00 出租收入 10810.93 0.00 0.00 0.00 0.00 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 445.47 445.47 445.47 6639.68 自营收入 资本 222483.58 222483.58 长期借款 62000.00 14000.00 48000.00 短期借款 资运用 资运用 1258462.99 191905.15 40157.36 43051.76 63043.93 83199.73 66060.55 47694204、.91 85648.79 84581.99 85085.12 85085.12 86572.62 122582.11 126352.29 47441.58 开发总投资 1022756.83 191905.15 39361.76 42256.16 44310.62 43466.42 43746.08 41664.08 79988.38 79622.62 79795.12 79795.12 80305.12 85165.12 85165.12 6210.00 经营资 修费用 经营税及附加 84876.44 0.00 0.00 0.00 3595.30 3595.30 7778.10 5506.41205、 5168.21 4528.13 4830.00 4830.00 5722.50 14227.50 14227.50 10867.50 土地增值税 8083.47 0.00 0.00 0.00 342.41 342.41 740.77 524.42 492.21 431.25 460.00 460.00 545.00 1355.00 1355.00 1035.00 所得税 76768.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 21834.49 25604.68 29329.08 应付息 3978.00 795.206、60 795.60 795.60 795.60 795.60 0.00 0.00 0.00 借款本偿还 62000.00 14000.00 35000.00 13000.00 赢余资 赢余资 653525.65 30578.43 -26157.36 4948.24 5438.02-14312.81 82498.66 57594.07 13198.19 2072.99 7319.86 7319.86 22872.86 148863.37 145093.18 166198.10 计赢余资 计赢余资 30578.43 4421.07 9369.31 14807.33 494.52 82993.19 207、140587.25 153785.44 155858.43 163178.29 170498.15 193371.00 342234.37 487327.55 653525.65 龙岗南联项目可行性研究报告书 106 12.6 损益及润分配表 12.6 损益及润分配表 项目 项目 合计 合计 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021 经营收208、入 经营收入 1627505.06 0.00 0.00 0.00 68481.95 68886.92 148559.22 105288.98 98846.98 86654.98 92404.98 92404.98 109445.47 271445.47 271445.47 213639.68 0.00 0.00 0.00 68481.95 68886.92 148559.22 105288.98 98846.98 86654.98 92404.98 92404.98 109445.47 271445.47 271445.47 213639.68 销售收入 1616694.13 0.00 0.0209、0 0.00 68481.95 68481.95 148154.24 104884.00 98442.00 86250.00 92000.00 92000.00 109000.00 271000.00 271000.00 207000.00 出租收入 10810.93 0.00 0.00 0.00 0.00 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 445.47 445.47 445.47 6639.68 开发产品 经营成本 开发产品 经营成本 1115716.74 191905.15 39361.76 42256.16 48248.33210、 47404.13 52264.95 47694.91 85648.79 84581.99 85085.12 85085.12 86572.62 100747.62 100747.62 18112.50 191905.15 39361.76 42256.16 48248.33 47404.13 52264.95 47694.91 85648.79 84581.99 85085.12 85085.12 86572.62 100747.62 100747.62 18112.50 商品房经营成本 1022756.83 191905.15 39361.76 42256.16 44310.62 4346211、6.42 43746.08 41664.08 79988.38 79622.62 79795.12 79795.12 80305.12 85165.12 85165.12 6210.00 经营税及附加 经营税及附加 84876.44 0.00 0.00 0.00 3595.30 3595.30 7778.10 5506.41 5168.21 4528.13 4830.00 4830.00 5722.50 14227.50 14227.50 10867.50 土地增值税 土地增值税 8083.47 0.00 0.00 0.00 342.41 342.41 740.77 524.42 492.21212、 431.25 460.00 460.00 545.00 1355.00 1355.00 1035.00 润总额 润总额 511788.32-191905.15 -39361.76 -42256.16 20233.62 21482.79 96294.26 57594.07 13198.19 2072.99 7319.86 7319.86 22872.86 170697.86 170697.86 195527.18 弥补前期亏损 弥补前期亏损 -191905.15 -231266.91-273523.06-253289.45-231806.65-135512.39-77918.32-64720.213、14-62647.15-55327.29-48007.43-25134.57 0.00 0.00 应纳税所得额 应纳税所得额 -191905.15 -231266.91 -273523.06-253289.45-231806.65-135512.39-77918.32-64720.14-62647.15-55327.29-48007.43-25134.57 145563.29 170697.86 195527.18 所得税 所得税 76768.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 21834.49 2560214、4.68 29329.08 税后润 税后润 435020.07-191905.15 -39361.76 -42256.16 20233.62 21482.79 96294.26 57594.07 13198.19 2072.99 7319.86 7319.86 22872.86 148863.37 145093.18 166198.10 龙岗南联项目可行性研究报告书 107 12.7 现表 12.7 现表 项目 项目 合计 合计 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 201215、5 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021 现入 1616694.13 0.00 0.00 0.00 68481.95 68886.92 148559.22 105288.98 98846.98 86654.98 92404.98 92404.98 109445.47 271445.47 271445.47 213639.68 现入 1616694.13 0.00 0.00 0.00 68481.95 68886.92 148559.22 105288.98 98846.98 86654.98 92404216、.98 92404.98 109445.47 271445.47 271445.47 213639.68 销售收入 1616694.13 1616694.13 0.00 0.00 0.00 68481.95 68481.95 148154.24 104884.00 98442.00 86250.00 92000.00 92000.00 109000.00 271000.00 271000.00 207000.00 租收入 10810.93 10810.93 0.00 0.00 0.00 0.00 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 404.98 217、445.47 445.47 445.47 6639.68 现出 1192484.99 191905.15 39361.76 42256.16 48248.33 47404.13 52264.95 47694.91 85648.79 84581.99 85085.12 85085.12 86572.62 122582.11 126352.29 47441.58 现出 1192484.99 191905.15 39361.76 42256.16 48248.33 47404.13 52264.95 47694.91 85648.79 84581.99 85085.12 85085.12 86572218、.62 122582.11 126352.29 47441.58 开发产品投资 1022756.83 1022756.83 191905.15 39361.76 42256.16 44310.62 43466.42 43746.08 41664.08 79988.38 79622.62 79795.12 79795.12 80305.12 85165.12 85165.12 6210.00 经营税及附加 84876.44 84876.44 0.00 0.00 0.00 3595.30 3595.30 7778.10 5506.41 5168.21 4528.13 4830.00 4830.00219、 5722.50 14227.50 14227.50 10867.50 土地增值税 8083.47 8083.47 0.00 0.00 0.00 342.41 342.41 740.77 524.42 492.21 431.25 460.00 460.00 545.00 1355.00 1355.00 1035.00 所得税 76768.25 76768.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 21834.49 25604.68 29329.08 净现 435020.07 净现 435020.07-19190220、5.15 -39361.76 -42256.16 20233.62 21482.79 96294.26 57594.07 13198.19 2072.99 7319.86 7319.86 22872.86 148863.37 145093.18 166198.10 计净现 计净现-191905.15 -231266.91 -273523.06-253289.45-231806.65-135512.39-77918.32-64720.14-62647.15-55327.29-48007.43-25134.57 123728.79 268821.97 435020.07 所得税前净现 511788221、.32 所得税前净现 511788.32-191905.15 -39361.76 -42256.16 20233.62 21482.79 96294.26 57594.07 13198.19 2072.99 7319.86 7319.86 22872.86 170697.86 170697.86 195527.18 计所得税前净现 计所得税前净现-191905.15 -231266.91 -273523.06-253289.45-231806.65-135512.39-77918.32-64720.14-62647.15-55327.29-48007.43-25134.57 145563.29222、 316261.14 511788.32 龙岗南联项目可行性研究报告书 10812.8 借款偿还期测算表 12.8 借款偿还期测算表 序号 序号 项目 项目 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 1 资来源 1.1 盈余资 30578.43-26157.36 4948.24 5438.02-14312.81 95498.66 1.2 初还贷资结余 30578.43 4421.07 9369.31 14807.33 494.52 1.3 用于还贷资来源 5216.67 10164.91 15602.93 1290.223、12 96788.79 2 借款偿还 2.1 初项目还款余额 1400035000 130002.2 其中：银贷款 1400035000 130002.3 本增加额 1400048000 2.4 其工：银贷款 1400048000 2.5 本还本额 1400035000 130002.6 其中：银贷款 1400035000 130002.7 末项目借款余额 1400048000 2.8 其中：银贷款 1400048000 3 当偿债保证比 0.400.781.200.10 7.454 末还贷资结余 30578.43 4421.07 9369.31 14807.33 494.52 82993.19 项目借款偿还期 3 项目借款偿还综合保证比10.97 12.9 敏感性分析表 12.9 敏感性分析表 全部投资（所得税前）全部投资（所得税前）序号 序号 项目 项目 变动幅 变动幅（%）（%）内部收益(%)内部收益(%)净现值(万元)净现值(万元)投资回收期()投资回收期()-基本方案-11.63 85100 12.15 10 9.02 24977 12.67 1 开发产品投资 5 10.31 55347 12.40-5 10.23 50814 12.42 2 销售及经营收入-10 8.74 16377 12.73