1、 1 Property Times 北京 2012 年第一季度 CBD 租金跃升全市首位 2012 年 4 月 20 日 目录 市场概览 1 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 住宅市场 5 投资市场 6 定义 7 联系方式 8 作者 孟娣孟娣 DTZ 戴德梁行研究部+86 10 8519 8105 联系方式 魏东魏东 华北区研究部主管+86 10 8519 8087 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管+852 2507 0779 Tony McGough 全球预测分析部主管+44(0)20 3296 2314 Hans Vrensen 全球研究部主管+44(0)20 3296 21592、 2012 年第 1 季度，新项目的入市使得北京写字楼市场重点地区的供需矛盾得到了短暂的缓解，但全市甲级写字楼空臵率继续下行达到历史最低值 3.55%，环比下降 0.28 个百分点。经历了 2011 年整年的强劲增长，租金价格依旧没有放缓的迹象，CBD 商圈一跃成为北京甲级写字楼市场排头兵，租金至每月每平方米 304.91 元(48.40 美元)，涨幅达 14.73%。重点区域的供需矛盾突显，使得周边市场成交活跃，大部分项目抓住机遇提高租金，全市整体租金涨幅达12.64%，达每月每平方米 277.57 元(44.06 美元)(图一)。北京的百货、购物中心虽然体量巨大，但在地域分布上存在明显的不3、合理。随着京城南部、西部地区的开发，区域内商业发展潜力开始发挥。餐饮服务和娱乐服务业成为购物中心聚人气的首选。创新的商业经营模式是否能够打破同质化的购物中心形式还有待市场的验证。高端消费的商品住宅价格本季度呈现了大幅度反弹，至 2012 年第 1 季度，高端住宅的市场售价环比上升了 15.26%，达每平方米 48,560 元(7,707.90 美元)(图五)。酒店服务式公寓继续在高端住宅租赁市场上异军突起，本季度租金涨幅达6.3%，达每月每平方米 226.1 元(35.90 美元)。2012 年第 1 季度，北京投资市场(成交金额大于 1 千万美元)共成交 12 宗交易，全部为土地交易，成交数4、量下跌 63.6%。北京的土地供应郊区化，优质地块供应有限也使不少房企踌躇不前，2012 年初零溢价率成交地块频繁出现。图一 DTZ 写字楼价格指数写字楼价格指数(2005 年至年至 2016 年预测年预测)资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 80120160200240280320200520062007200820092010201120122012F2013F2014F2015F2016FOffice rentsOffice pricesIndex(2006 Q1=100)经济概览 2 2011 年在通货膨胀的压力下，北京市实现地区生产总值 16,000.4 亿元(2,539.7 亿美元)5、，按照可比价格计算，同比增长 8.1%(表一)，较 2010 年下调了 2.1 个百分点。全市第三产业增加值按可比价格计算，比上年同期增长 8.6%，达 12,119.8 亿元(1,923.8 亿美元)。2011 年全年，全市完成全社会固定资产投资 5,910.6亿元(938.2 亿美元)，同比增长 13.3%(表一)。累计至 2011 年 12 月，全市房地产开发投资为3,036.3 亿元(481.9 亿美元)，同比增长 10.1%，占全社会固定资产投资比重为 51.4%。2011 年 1 至 12 月，城镇居民人均可支配收入 32,903元(5,222.7 美元)，比上年同期增长 13.26、%(表一)。表一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 数值数值 同比同比(%)地区生产总值地区生产总值 2011 亿人民币 16,000.4 8.1 第三产业第三产业增加值增加值 2011 亿人民币 12,119.8 8.6 人均可支配收入人均可支配收入 2011 人民币 32,903 13.2 固定资产投资总额固定资产投资总额 2011 亿人民币 5,910.6 13.3 房地产开发投资房地产开发投资 2011 亿人民币 3,036.3 10.1 注：从 2011 年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由 50 万元调整至 500 万元，上年同期数据进行了相应调整 资7、料来源:北京市统计局 写字楼市场 3 2012 年第 1 季度，侨福芳草地和颐堤港项目的入市，使得可租赁面积严重短缺的北京甲级写字楼市场的供求矛盾得到了短暂的缓解，新增办公空间 142,000 平方米。至此全市甲级写字楼总存量达到 6,552,569 平方米(表二)。写字楼租金即使经历了 2011 年整年的强劲增长依旧没有放缓的迹象，至 2012 年第 1 季度，平均租金达到每月每平方米 277.57 元(44.06 美元)，环比增长12.64%。在有新项目入市的情况下，全市甲级写字楼空臵率继续下行达到历史最低值 3.55%，环比下降0.28 个百分点(表二)。分商圈而言，2012 年第 1 8、季度在旺盛的需求以及高端项目入市的带动下，CBD 商圈一跃成为北京甲级写字楼市场排头兵，租金升至每月每平方米 304.91 元(48.40 美元)，涨幅达 14.73%，虽然有新的可出租面积进入，但强劲需求导致该区域空臵率只产生了轻微波动，达 5.81%，上浮 0.19 个百分点。重点区域的供需矛盾突显，使得周边市场成交活跃，大部分项目抓住机遇提高租金。东长安街/建国门商圈租金本季度内涨幅最大，高达 16.25%，至每月每平方米 277.78 元(44.09 美元)。中关村地区依旧没有新项目落成，可租赁面积屈指可数，租金季度上涨 15.11%，达每月每平方米 212.34 元(33.70 美元9、)，预计未来一部分需求将转向周边配套完善的成熟工业园区。本季度，全市甲级写字楼销售价格环比增长 8.59%，达每平方米 57,231 元(9,084 美元)(图二)。由于不断上涨的租金和可租赁面积的制约，部分租约到期的面积将空臵出来，租赁需求也会向租金水平相对合理的外围区域延伸。预计 2012 年第 2 季度北京市甲级写字楼市场由于可租赁面积的限制，空臵率将保持稳定，无较大波动，公司租赁成本的控制也会影响租金上涨幅度。市场活动市场活动 戴姆勒公司租赁颐堤港 9,000 平方米。贝克休斯租赁中汇广场 2,600 平方米。壳牌租赁环球贸易中心 2,800 平方米。欧特克公司租赁侨福芳草地 1,5010、0 平方米。表二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 区域区域 总存量总存量(平方米平方米)空臵率空臵率(%)租金租金(人民币人民币/平方米平方米/月月)租金季度租金季度变化变化(%)CBD 2,360,728 5.81 304.91 14.73 东二环 279,665 1.21 259.87 8.12 东长安街/建国门 825,106 0.90 277.78 16.25 金融街 1,011,548 0.24 296.71 7.97 燕莎 696,698 4.02 284.17 12.60 中关村 756,723 0.29 212.34 15.11 其他 622,101-总体总体 6,55211、,569 3.55 277.57 12.64 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 图二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据(2005 年至年至 2016 年预测年预测)资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼供需及空臵率走势甲级写字楼供需及空臵率走势(2005 年至年至 2013 年预测年预测)资料来源:DTZ 戴德梁行研究部80120160200240280320200520062007200820092010201120122012F2013F2014F2015F2016FOffice rentsOffice pricesIndex(2006 Q1=100)0 5 10 15 212、0 25 0200400600800100020052006200720082009201020112012F2013F空臵率空臵率(%)新供应吸纳量空臵率建筑面积，千平方米建筑面积，千平方米商铺市场 4 2012 年前两月，北京市商业市场表现强劲，全市实现社会消费品零售额 1235.38 亿元(196.09 亿美元)，比上年同期增长 15.8%，增幅较去年同期增长 5.5 个百分点(图四)。然而，消费品市场虽然呈现高位开局，但驱动力较为单薄，增长动力不足，占比超四成的节日消费增长乏力。本季度，西长安街沿线的凯德晶品购物中心开业，为北京购物中心存量带来 72,000 平方米的新增供应。该项目连13、同去年在该商圈开业的凯德 Mall 为以百货为主的传统翠微商圈带来了新的活力。同时，经历了三年的规划，2008 年北京奥林匹克运动会服务区被改造为新奥购物中心并在本季开业，该项目总面积为245,000 平方米。截止本季度，北京购物中心存量增至 5,876,400 平方米(表三)。本季虽然有新项目投放市场，但是由于已有项目招租稳定，全市购物中心空臵率较上季度下降一个百分点至 14%。就租金而言，全市购物中心租金保持稳定，部分核心区高端项目依旧一铺难求。东方广场依旧保持全市最高租金水平，首层租金范围保持在每月每平方米 2,600-3,500 元(412.7-555.6 美元)(表四)。传统的王府井14、商圈目前正在经历不断的升级改造，Forever 21 下季度将在王府井区域开出其在中国最大的旗舰店，营业面积为 2,500 平方米。同时，苹果亚洲最大旗舰店也将 APM 亮相，其营业面积约为 2,320平方米。品牌的不断调整将吸引更多年轻消费群体购物，预计王府井区域的租金有进一步提升的空间。预计二季度将有约 20.4 万平方米的购物中心面积投放市场，位于东大桥路的侨福芳草地购物中心其独特的设计和环保理念将给消费者带来全新的购物体验，而在北京商业市场表现活跃的凯德商用将在太阳宫区域开出其在京的第六个凯德 Mall 太阳宫店。预计清明、五一及端午几个假期将带动二季度北京消费市场的增长，新增的购物中15、心因地理位臵较为优越，吸引多家品牌入驻，因此预计不会对整体市场的空臵率产生较大影响，而整体市场租金也将保持稳定增长的态势。市场活动市场活动 云海肴在华润凤凰城开业，租赁面积为 350 平方米。DKNY acc 在西单大悦城开业，租赁面积为 119 平方米。图四 社会消费品零售总额社会消费品零售总额(2004 年至年至 2012 年年*)*2012 年数据截止至 2 月 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 表三 购物商场市场数据购物商场市场数据 区域区域 总存量总存量(平方米平方米)新增供应新增供应(平方米平方米)租金范围租金范围(人民币人民币/平方米平方米/月月)亚运村 366,000 245,16、000 250-750 CBD 431,000 0 1,200-2,000 朝外 225,000 0 400-600 燕莎 226,000 0 800-1,000 三里屯 248,800 0 800-1,200 王府井/东长安街 420,000 0 1,200-3,000 望京 419,000 0 400-700 西单 110,000 0 1,200-2,000 中关村 553,000 0 400-700 其它 2,877,600 72,000-总计总计 5,876,400 317,000-资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 表四 2012 年第年第一一季季主要商业项目租金主要商业项目租金 区域17、区域 项目名称项目名称 租金范围租金范围(人民人民币币/平平方米方米/月月)王府井/东长安街 东方新天地 2,600-3,500 CBD 国贸商城 1,200-2,000 中关村 欧美汇 800-1,200 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 2,627 2,903 3,275 3,800 4,589 5,310 6,229 6,900 1,235 200420052006200720082009201020112012*人民币亿元人民币亿元住宅市场 5 2012 年，住宅市场预期将进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，楼市调控政策短期内不会放松。在政策影响下，北京市商品住宅成交持续低迷，全市整18、体商品住宅销售价格稳步下调。然而作为高端消费产品的商品住宅价格本季度呈现了大幅度反弹，至 2012 年第 1 季度，高端住宅的市场售价环比上升了 15.26%，达每平方米 48,560 元(7,707.9 美元)(图五)。这与北京市近期出台的北京市 2011-2015 年国有建设用地供应计划相关，计划中指出，“十二五”期间，北京市三环内将不再新供住宅用地。这就使得原本就占有优势地理位臵的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升。2012 年第 1 季度，北京高端住宅平均租金达每月每平方米 152.1 元(24.1 美元)，环比增加 2.0%，整体市场空臵率上升至 9.1%，增加了 1.1 个百分19、点(表五)。高端出租公寓和别墅的租赁价格分别为每月每平方米109.8 元(17.4 美元)和每月每平方米 100.2 元(15.9 美元)，分别下调 1.0%和 1.6%(表五)。酒店服务式公寓继续在高端住宅租赁市场上异军突起，本季度租金涨幅达 6.3%，至每月每平方米 226.1 元(35.9 美元)(表五)。北京市场上的酒店服务式公寓有部分项目计划进行装修翻新，还有小部分项目由于经营管理因素已转型为普通出租公寓，这使得 2012 年酒店服务式公寓的房源紧张，业主预期良好，提高租金并更倾向于选择长期稳定的租户。未来北京核心城区的土地供应将更多地用于办公及商业用途，商品住宅将进一步郊区化。随着20、城市轨道交通的不断延伸，医疗卫生、教育等配套的完备，外围的高端项目也可能成为开发商新的盈利增长点。表五 高档住宅市场数据高档住宅市场数据 租金租金(人民币人民币/平方米平方米/月月)租金租金环比环比增长增长(%)空臵率空臵率(%)空臵率空臵率 环比增长环比增长(百分点百分点)出租公寓 109.8-1.0 10.5 2.1 酒店服务式公寓 226.1 6.3 4.6-1.0 别墅 100.2-1.6 10.3 0.5 总体总体 152.1 2.0 9.1 1.1 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 图五 DTZ 住宅价格指数住宅价格指数(2005 年至年至 2012 年年*)*2012 年数据截止21、至第一季 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 图六 2012 年第年第一一季高档住宅市场价格分布季高档住宅市场价格分布 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 8013018023028033020052006200720082009201020112012住宅租金住宅售价指数指数(2006年第一季年第一季=100)45,01633,87174,63897,99951,36749,42238,65955,403元元/平方米平方米投资市场 6 2012 年第 1 季度，北京投资市场(成交金额大于 1 千万美元)共成交 12 宗交易，全部为土地交易，成交数量环比下跌 63.6%(表六)。在北京严格的调控政22、策影响下，开发商面临不同程度的资金压力，同时北京的土地供应郊区化、优质地块供应有限也使不少房企踌躇不前，2012 年初零溢价率成交地块频繁出现。截至 2012 年第 1 季度，北京大宗投资市场实际成交金额为 60.25 亿元(9.56 亿美元)，仅为上个季度成交金额的四分之一。其中住宅土地成交数量仅为 2 宗(表六)，成交总额为 32.84 亿元(5.21 亿美元)，是上个季度的28.0%。工业土地成交数量与上个季度持平，成交金额有所减少，达 3.35 亿元(0.53 亿美元)。综合项目用地成交总额不足上季度的四分之一，为 24.06 亿元(3.82 亿美元)，成交额进一步缩水(表七)。住宅土23、地市场方面，房价的下调也直接影响着土地市场价格，但北京土地市场一级开发成本较高，预计底价成交现象会普遍发生，总体成交量将维持低位，并分布大兴、通州、顺义、房山、昌平等新城范围内。综合类土地市场预计在 2012 年会成为市场主角。从地域分布上看土地供应主要集中在朝阳温榆河和垡头地区、海淀产业园、丰台丽泽商务区和河西地区、石景山首钢高端产业综合服务区。表六 主要成交项目数量统计主要成交项目数量统计 2011 年年 第三季第三季 2011 年年 第四季第四季 2012 年年 第第一一季季 住宅 15 11 2 写字楼 1 0 0 商业 1 0 0 工业 2 3 3 综合 15 16 7 其他 1 324、 0 合计合计 35 33 12 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 表七 主要成交金额汇总主要成交金额汇总(人民币亿元人民币亿元)2011 年年 第三季第三季 2011 年年 第四季第四季 2012 年年 第第一一季季 住宅 107.62 117.23 32.84 写字楼 1.09 0.00 0.00 商业 6.00 0.00 0.00 工业 1.32 4.98 3.35 综合 258.50 101.89 24.06 其他 2.59 17.94 0 合计合计 377.12 242.04 60.25 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 表八 主要成交金额汇总主要成交金额汇总(人民币亿元人民币亿元)25、物业物业 区域区域 类别类别 价格价格(人民币亿元人民币亿元)朝阳区来广营乡土地储备项目 A4 和 B4 地块二类居住用地 其他 住宅 23.7 北京市大兴区采育镇区四号地 01-0001A、01-0001B 地块住宅混合公建用地、二类居住用地项目(回迁安臵房)其他 住宅 9.1 北京市房山区房山线长阳西站 4 号地 01-04-04 等地块二类居住、商业金融用地 其他 综合 8.8 北京经济技术开发区路东区 G9F-1、G9F-2、G9F-3 地块F3 其他类多功能用地及 F2公建混合住宅用地 其他 综合 3.3 资料来源:DTZ 戴德梁行研究部 7 定义 可出租面积：可出租面积：可供出租且26、可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。空臵率：空臵率：可出租面积与楼面总面积之比。开发中项目：开发中项目：由两部分组成：1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。净吸纳量：净吸纳量：一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。新供应量：新供应量：已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。预租售：预租售：竣工前已经租出或售出的开发项目。最优租金：最优租金：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高27、租金。(特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定)租金：租金：除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。最优物业回报率：最优物业回报率：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。(特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。)一般市场回报率：一般市场回报率：年租赁总额与物业资本价值之比。存量：存量：商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。占用面积：占用面积：已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用28、者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。)空臵面积：空臵面积：即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 8 联系方式 商业地产服务部 策略发展顾问部 聂绮冰+86 10 8519 8281 王晨+86 10 8519 8095 物业管理部 投资部 叶世源+86 10 8519 8084 王宇涛+86 10 8519 8168 写字楼部 建筑顾问部 李赞+86 10 8519 8539 伍万政+86 21 2208 0168 估价部 胡峰+86 10 8519 8108 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，DTZ 及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位臵、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。DTZ 保留一切版权，未经许可，不得转载。DTZ 2012