1、武汉中百青山商场改造项目 可行性分析报告 谨呈：中百集团 世联地产 2014年03月 1 忆往昔忆往昔 50年代末起，青山商场是青山第一家，也是唯一一家百货，这里是所有青山人趋之若鹜的高端消费场所！观今日观今日 时过境迁，青山商场正逐渐被边缘化，被越来越多的后来者追赶与超越，昔日王者之风日渐凋敝！思将来思将来 武商、深国投、钰龙群雄逐鹿，青山商脉蝶变，暗潮涌动，是继续“沉沦”还是幡然“崛起”？青山商场面临生死抉择！5 是委曲求全的“活”着？是委曲求全的“活”着？还是轰轰烈烈的“涅槃”重生？还是轰轰烈烈的“涅槃”重生？青山商场需要一个华丽转身！青山商场需要一个华丽转身！我们是否有重生的机会？我们2、是否有重生的机会？天时：青山区政府未来三年内打造和平大道百万方商圈，力图吸引青山居民消费，武商、深国投助力青山商业升级 2013年开始，青山着力打造沿和平大道商圈，计划将建成6座100万平方米覆盖高中低档，吃、穿、住、娱等配套完备的商城，力图吸引青山居民留在本地消费，同时，高档商城的消费群体还瞄准了武汉江南片区、新洲区、鄂州、黄石等地区居民。预计3年的时间，青山和平大道将成为武汉江南片区商城密集度最高的商圈之一，不仅可以满足青山人的购物需求，还将吸引武昌片区居民到青山来购物。武商众圆广场 奥山世纪城 青山印象城 中百青山商场 100100万方万方 市级商圈市级商圈 和平大道和平大道 地利：红钢3、城作为青山及武汉东大门，地利优势明显，更易吸附、截留青山及武汉以东区域消费需求 新洲区新洲区 黄冈市黄冈市 鄂州市鄂州市 黄石黄石市市 武汉站武汉站 红钢城红钢城 印象城印象城 建二建二 奥山奥山 8 地利：项目与地铁五号线直接接驳，与青山公园一路之隔，为项目带来绝佳的附加值和地利优势 武汉地铁4号线一期起于武汉火车站，止于武昌火车站，线路全长约16.5公里，已于2013年底开通；武汉地铁5号线起于青山，经和平大道，止于黄家湖，全长30公里，原本是武汉市远期（2017年之后）建设的地铁线，后决定提前于后决定提前于20152015年开工建设。年开工建设。武汉高铁站武汉高铁站 天兴洲大桥天兴洲大桥4、 二七长江大桥二七长江大桥 长江二桥长江二桥 提前开工！提前开工！青山公园俯瞰图 青山公园1984年建园，占地120亩，是目前市区内面积最大的一处园林式街心公园；2012年，武汉31座公园中，青山公园荣获文明指数测评首位；2013年，青山公园为武汉唯一一家 入围“首届中国最佳植物专类园”的公园。【人和】消费者机会1：商脉价值认同度高：红钢城商圈是青山链状商圈的原脉和起点，历史积淀浓厚、客户对商圈价值感强烈 青扬十街幻走服饰营业员：红钢城的商业氛围还是不错的，到了晚上建七的夜市人特别多，像赶集一样，我觉得现在红钢城的核心在渐渐往青扬十街这边转，不过按你们说的青山商场要好好改造的话，重新成为红钢城5、的核心还是没问题的，毕竟那么好的地段。建二街边餐厅老板：我认为现在建八已经是红钢城的边界了，青山商场的辐射力越来越弱，建九建十根本没什么像样的铺子，那么好的一块地搞成现在这个样子，不得不说有点可惜。中百仓储钢都店停车场看门大爷：我从小住在建一这里，以前红钢城就是整个青山的核心，记得小的时候在青山住的再远的人，每年也会经常跑到红钢城去逛几次，后来年纪大了，红钢城也没什么大的发展，慢慢就不去了，我已经十几年没有过去了。建二商圈 奥山商圈 红钢城商圈 北向磁极！北向磁极！商脉原点！商脉原点！【人和】消费者机会2：客群容量充足：红钢城对周边及武东客群吸附性较强，为本项目提供较充足的客群支持 13 136、 8 7 7 7 3 3 3 1 43 37 30 21 21 17 14 9 6 5 4 2 0 10 20 30 40 50 青山商场 青扬十街 徐东销品茂 奥山世纪城 江汉路 建二商场 汉正街 光谷 楚河汉街 武广 青山商场 徐东销品茂 建二商场 奥山世纪城 江汉路 光谷 青扬十街 武广 其他 楚河汉街 汉正街 街道口 厂前/白玉山/工人村等 红钢城商圈 居住场所与购物场所关系居住场所与购物场所关系 24 22 19 16 12 11 9 7 7 5 1 32 19 17 15 14 11 6 4 2 2 2 1 0 5 10 15 20 25 30 35 青山商场 建二商场 徐东销品茂7、 江汉路 奥山世纪城 青扬十街 光谷 武广 楚河汉街 汉正街 街道口 青山商场 建二商场 徐东销品茂 奥山世纪城 江汉路 青扬十街 光谷 武广 楚河汉街 其他 汉正街 街道口 厂前/白玉山/工人村等 红钢城商圈 工作场所与购物场所关系工作场所与购物场所关系 【人和】消费者机会3：消费力有保障：青山居民人均可支配收入处于较高水平并增长迅速，为商业消费提供了强劲的动力支持 2012年武汉居民可支配收入为27061元，较2011年增长14%，青山区居民可支配收入为27217元,较2010年增长14%，青山区居民人均可支配收入略高于武汉市平均人均可支配收入，并且保持较快的增长。启示：武汉居民人均收入增8、长速度快，势必为未来城市消费提供强劲的动力，带动城市经济的发展，拉动城市消费产业的发展，对城市商业地产的发展具有较大的推动作用。18385 20806 23738 27061 10.01%13.17%14.09%14.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2009年 2010年 2011年 2012年 城镇人均可支配收入（元）增长速度（%）18905 20955 23882 27217 10.40%10.84%13.97%14.00%0.00%2.00%49、.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2009年 2010年 2011年 2012年 城镇人均可支配收入（元）增长速度（%）20092009-20122012年武汉居民可支配收入变化情况年武汉居民可支配收入变化情况 20092009-20122012年青山区居民人均可支配收入变化情况年青山区居民人均可支配收入变化情况 【人和】商家机会1：看好商圈价值：区域内商家看好青山商场地段价值，有一定数量拓展意向客户难以找到合适的经营店面 访谈区域 商家名称 访谈语录 ATT时尚广场 芝九草堂（10、甜品店）做餐饮需要人流，你看现在下午还不到饭点就有很多人到这里来，他们大多是白玉山那边的人，我觉得红钢城市不会缺人的，所以我对你们改造后的前景很有信心，要是资金没问题的话我肯定会考虑在你们的地下一层再开个门面的。ATT时尚广场 鱼味轩（中式快餐）总体来说青山好吃的不多，尤其是红钢城，现在到外面吃的人越来越多了，厂前、白玉山那边又有那么多的拆迁户，红钢城现在餐饮的数量肯定是少了，档次也肯定是低了，其实我个人很喜欢这边进驻一些高档点的餐饮，和我们高低搭配，把整个氛围给炒起来。青扬十街 五仟锅火锅 我认为餐饮一定要做出特色，我们这个店说实话位置不是很好，特色还是有一点，但也不是特别明显，我们店虽然离11、主干道有点远，但是生意还是不错的，整个红钢城做餐饮的总体上没什么特色，来我们这边吃饭的人也反映过这个问题，所以到武昌、汉口吃饭的人越来越多。青扬十街 豪客来牛排 我们的生意一直很不错，说明红钢城的人还是很喜欢比较有特色的餐饮的，当时进驻的时候因为是在二楼，一楼到二楼很长的那段楼梯其实对我们的经营是不利的，但还是挡不住人来消费，从这个角度上看，红钢城对餐饮的需求是很旺盛的。建二商场 绿茵阁 武汉各个地方的绿茵阁生意都不错，我对我们的菜品很有信心，对红钢城的未来也很有信心，你们建起来之后，我估计是可以通过我们招商团队的考核的。【人和】商家机会2：租金承受力高：红钢城周边商铺租金承受力普遍较高，为本12、项目后期商铺的租售提供了有效保证 商家类别 商家名称 商家访谈语录 品牌零售 青扬十街幻走服饰 我们店的衣服其实不算便宜，但是生意一直很好，像旁边的柒牌、海澜之家、菲雪儿生意也很好，说明大家还是很看好这里的，我们的租金一个月4万多（55平左右），还是相当高的。餐饮 ATT开心壹佰 从你们上次来调研说了青山商场改造的事我就一直很关注，我这个店子位置不大好，一个月要320，要是你们负一层的租金在400左右的话，我肯定会去的，不仅我会去，而且我至少能把ATT的20家做餐饮的给你拉过去。休闲娱乐 聚鑫宾馆名人健身 我们店是08年开业的，生意一直很不错，后来在建二开了分店，现在建二主要是中青年消费，红钢13、城主要是中老年消费，两家生意都不错，按照我们多年积累的客源，你们改造了之后我们还是倾向于尽量留在本地的。教育培训 聚鑫宾馆新航道 我们这里是在青山的第一家分店，所以一直想在青山找一栋稍微有点档次的办公楼，我们不是付不起租金，只是好点的办公楼是在是找不到，在建的钰龙倒是可以，但是我们实在是等不了那么长时间了，同时又舍不得这么好的位置，所以只能退一步忍一忍在聚鑫宾馆了，你们的改造我们肯定是支持的，就是我们必须歇业一段时间了，刚刚装修好，太可惜了。14 商场百变，失之毫厘差之千里，商场百变，失之毫厘差之千里，万法归宗，万法归宗，得人心得人心者方得天下！者方得天下！让我们先来倾听消费者心声让我们先来倾14、听消费者心声 天时地利人和齐备，天时地利人和齐备，涅涅槃重生，正当其时！槃重生，正当其时！我们该如何找到市场切入点？我们该如何找到市场切入点？【消费者调查问卷】通过问卷调查，挖掘青山消费者的内心需求 样本数量 此次共计访问420个样本，有效样本332个 为使此次调研工作更加有效，根据项目情况对消费群体样本采集的选择经过初步筛选；红钢城商圈 建二商圈 奥山商圈 发放问卷 140份 140份 140份 有效问卷 109份 117份 106份 访问地点：此次调查的重点为青山三大核心商圈消费者研究。奥山商圈奥山商圈 有效问卷有效问卷106106份份 受访群体分布图 建二商圈建二商圈 有效问卷有效问卷115、17117份份 红钢城商圈红钢城商圈 有效问卷有效问卷109109份份 20-30岁 50%20岁以下 8%30-40岁 31%40-50岁 8%50岁以上 3%年龄分布年龄分布 12000-15000元 9%15000-20000元 3%20000元以上 4%5000-8000元 39%5000元以下 19%8000-12000元 26%家庭平均月收入家庭平均月收入 2012年武汉居民可支配收入为27061元，青山区居民可支配收入为27217元，略高于武汉市平均人均可支配收入，并且保持较快的增长。区域消费人群中约30%为国企职工，青山区域功能定位影响区域核心消费人群的职业特征。目前青山三大商16、圈核心消费人群中，20-30岁年轻人比例约50%，占比最高，是消费最活跃的客群；30-40岁人群占比约31%。本科/大专以上高学历人数占总人数70%以上，消费者文化程度较高。本科/大专 64%初中及以下 5%高中/中专 25%硕士及以上 6%教育程度教育程度 服务人员 5%国企管理人员 7%国企职工 20%离退休人员 3%农民 1%其他 11%私企职工 23%私营业主 10%无业有收入 4%学生 16%职业分布职业分布 【消费特征】以20-40岁左右中青年为主，收入稳定，多在武钢、石化等大型国企工作 17 14 14 13 12 11 7 7 5 3 2 2 2 13 13 8 7 7 7 317、 3 3 1 43 37 30 21 21 17 14 9 6 5 4 2 41 30 21 19 12 9 8 7 6 5 3 1 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 青山商场 建二商场 徐东销品茂 光谷 奥山世纪城 江汉路 武广 青扬十街 汉正街 楚河汉街 中南 其他 街道口 青扬十街 青山商场 徐东销品茂 建二商场 奥山世纪城 江汉路 汉正街 楚河汉街 光谷 武广 青山商场 徐东销品茂 建二商场 奥山世纪城 江汉路 光谷 青扬十街 武广 其他 楚河汉街 汉正街 街道口 建二商场 徐东销品茂 青山商场 奥山世纪城 江汉路 青扬十街 楚河汉街 光谷 街道口 武广18、 中南 其他 汉正街 奥山商圈 厂前/白玉山/工人村等 红钢城商圈 建二商圈 居住区域与消费场所关系居住区域与消费场所关系 【消费特征】地缘消费特征显著：红钢城/建二居民倾向于就近消费，厂前/白玉山/工人村居民更愿在红钢城消费 13 7 7 6 6 5 4 4 2 2 2 1 1 24 22 19 16 12 11 9 7 7 5 1 32 19 17 15 14 11 6 4 2 2 2 1 20 14 13 11 11 7 5 4 4 2 2 2 0 5 10 15 20 25 30 35 徐东销品茂 江汉路 青扬十街 奥山世纪城 街道口 光谷 青山商场 建二商场 其他 楚河汉街 汉正街 19、武广 中南 青山商场 建二商场 徐东销品茂 江汉路 奥山世纪城 青扬十街 光谷 楚河汉街 武广 汉正街 街道口 青山商场 建二商场 徐东销品茂 奥山世纪城 江汉路 青扬十街 光谷 武广 楚河汉街 其他 汉正街 街道口 建二商场 徐东销品茂 青山商场 奥山世纪城 光谷 青扬十街 街道口 江汉路 武广 汉正街 中南 其他 奥山商圈 厂前/白玉山/工人村等 红钢城商圈 建二商圈 工作区域与消费场所关系工作区域与消费场所关系 13 8 5 3 3 21 15 11 10 4 91 77 44 24 10 28 16 14 4 1 20 8 8 6 4 0 10 20 30 40 50 60 70 8020、 90 100 20-30分钟 10-20分钟 10分钟之内 40分钟以上 30-40分钟 20-30分钟 30-40分钟 10-20分钟 40分钟以上 10分钟之内 20-30分钟 30-40分钟 40分钟以上 10-20分钟 10分钟之内 20-30分钟 40分钟以上 30-40分钟 10-20分钟 10分钟之内 10-20分钟 10分钟之内 20-30分钟 40分钟以上 30-40分钟 步行 打的 公共交通（公交、地铁）私家车 自行车/电动车/摩托车 交通方式及时间交通方式及时间 【消费特征】偏好公交出行：公共交通为消费者首要出行方式，可接受到达目的商圈交通时间20-40分钟 222 121、08 81 18 12 3 27 21 12 9 6 156 63 36 18 9 33 30 9 3 18 12 3 0 50 100 150 200 250 2000-3000元 2000元以内 3000-4000元 4000-5000元 6000元以上 5000-6000元 3000-4000元 2000元以内 2000-3000元 6000元以上 4000-5000元 2000-3000元 3000-4000元 2000元以内 4000-5000元 5000-6000元 2000-3000元 3000-4000元 4000-5000元 6000元以上 2000元以内 2000-300022、元 3000-4000元 20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同年龄结构的月均消费支出（除固定支出外）不同年龄结构的月均消费支出（除固定支出外）【消费特征】年轻化群体消费旺盛：20-40岁客群家庭月消费支出多在2000-3000元，30-40岁较20-30岁而言消费实力更强 20【餐饮消费特征】20-40岁客群偏好时尚餐厅：西式简餐、品牌连锁快餐、日韩特色餐饮；多与朋友及家人外出就餐 73 60 57 43 30 29 28 4 2 19 9 9 6 5 3 2 42 34 33 26 26 19 18 3 3 12 10 8 5 4 4 3 2 2 5 5 323、 2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 西式简餐（秀玉、绿茵阁）连锁快餐(肯德基）美食广场（新加坡美食城）特色餐饮（日韩料理）传统中餐（柬埔寨、艳阳天）自助餐（巴西烤肉）街边普通餐厅（瓦罐煨汤、酒店餐饮（香格里拉）其他 连锁快餐(肯德基）街边普通餐厅（瓦罐煨汤、美食广场（新加坡美食城）自助餐（巴西烤肉）特色餐饮（日韩料理）传统中餐（柬埔寨、艳阳天）西式简餐（秀玉、绿茵阁）美食广场（新加坡美食城）西式简餐（秀玉、绿茵阁）连锁快餐(肯德基）特色餐饮（日韩料理）传统中餐（柬埔寨、艳阳天）街边普通餐厅（瓦罐煨汤、自助餐（巴西烤肉）其他 酒店餐饮（香格里拉）美食广场（新加坡美食城）传统24、中餐（柬埔寨、艳阳天）连锁快餐(肯德基）自助餐（巴西烤肉）西式简餐（秀玉、绿茵阁）特色餐饮（日韩料理）酒店餐饮（香格里拉）街边普通餐厅（瓦罐煨汤、其他 传统中餐（柬埔寨、艳阳天）美食广场（新加坡美食城）街边普通餐厅（瓦罐煨汤、西式简餐（秀玉、绿茵阁）20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同年龄不同年龄对应对应餐饮消费倾向餐饮消费倾向 0 50 100 150 朋友聚会 情侣约会 家庭就餐 部门聚餐 商务宴请 其他 朋友聚会 家庭就餐 部门聚餐 其他 商务宴请 情侣约会 朋友聚会 情侣约会 家庭就餐 部门聚餐 其他 朋友聚会 家庭就餐 部门聚餐 商务宴请 其他 部门25、聚餐 家庭就餐 朋友聚会 其他 20-30岁 30-40岁 20岁以下 40-50岁 50岁以上 不同客群不同客群年龄餐饮消费同伴年龄餐饮消费同伴 210 126 63 48 18 33 21 12 9 6 123 84 45 18 15 33 21 15 6 15 6 6 6 0 50 100 150 200 250 50-100元 100-150元 150-200元 50元以内 200元以上 50-100元 100-150元 150-200元 50元以内 200元以上 100-150元 50-100元 50元以内 200元以上 150-200元 100-150元 50-100元 150-226、00元 200元以上 50-100元 50元以内 100-150元 150-200元 20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同年龄对应餐饮人均消费不同年龄对应餐饮人均消费 150 141 69 63 48 24 24 12 9 9 105 69 48 39 30 36 21 9 6 3 18 9 3 3 0 20 40 60 80 100 120 140 160 3-4次/月 2-3次/月 1次/月及以下 5次/月以上 4-5次/月 2-3次/月 3-4次/月 1次/月及以下 5次/月以上 4-5次/月 2-3次/月 3-4次/月 1次/月及以下 5次/月以上 427、-5次/月 2-3次/月 4-5次/月 5次/月以上 1次/月及以下 3-4次/月 1次/月及以下 5次/月以上 4-5次/月 2-3次/月 20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同年龄结构对应餐饮消费频次不同年龄结构对应餐饮消费频次 【餐饮消费特征】20-40岁客群人均消费多在50-150元，至少每月2-3次，20-30岁外出就餐频次较30-40岁更频繁 115 96 38 35 34 12 10 9 9 8 4 3 23 17 9 7 3 3 2 1 1 1 66 41 25 24 20 15 13 9 5 4 4 4 9 7 6 5 4 4 4 3 2 2 28、1 1 9 3 2 2 1 0 20 40 60 80 100 120 140 电影院 KTV 公园/游乐园 电玩城 酒吧、咖啡厅 网吧 棋牌室 桌游吧 健身中心 台球厅 美容院/SPA 洗浴中心 电影院 KTV 电玩城 公园/游乐园 美容院/SPA 洗浴中心 酒吧、咖啡厅 台球厅 棋牌室 网吧 电影院 公园/游乐园 电玩城 KTV 酒吧、咖啡厅 美容院/SPA 棋牌室 健身中心 洗浴中心 桌游吧 网吧 台球厅 公园/游乐园 电影院 健身中心 酒吧、咖啡厅 KTV 洗浴中心 棋牌室 台球厅 桌游吧 电玩城 美容院/SPA 网吧 公园/游乐园 棋牌室 电玩城 健身中心 其他 20-30岁 20岁29、以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同年龄对应不同年龄对应休闲娱乐消费倾向休闲娱乐消费倾向 【休闲消费特征】20-40岁偏好体验式消费：影院、KTV、电玩；30-40岁美容SPA比例较20-30岁提高 144 126 96 75 21 27 24 18 3 87 78 54 45 21 24 24 12 6 6 15 12 6 0 20 40 60 80 100 120 140 160 100-150元 50-100元 50元以内 150-200元 200元以上 100-150元 50-100元 150-200元 200元以上 50-100元 100-150元 150-200元 530、0元以内 200元以上 50-100元 150-200元 100-150元 50元以内 200元以上 50-100元 50元以内 100-150元 20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同年龄对应休闲娱乐人均消费不同年龄对应休闲娱乐人均消费 【休闲消费特征】20-30岁人均消费多在100-150元，30-40岁人均消费略低，多在50-100元；每月2-3次，休闲消费较活跃 228 105 75 30 30 33 24 9 6 3 153 60 51 12 12 27 18 15 12 3 15 9 6 3 0 50 100 150 200 250 2-3次/月 331、-4次/月 1次/月及以下 5次/月以上 4-5次/月 2-3次/月 3-4次/月 1次/月及以下 4-5次/月 5次/月以上 2-3次/月 1次/月及以下 3-4次/月 5次/月以上 4-5次/月 2-3次/月 1次/月及以下 5次/月以上 3-4次/月 4-5次/月 1次/月及以下 2-3次/月 3-4次/月 5次/月以上 20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同年龄对应休闲娱乐消费不同年龄对应休闲娱乐消费频次频次 24【购物消费特征】受访客户表示，珠宝、鞋子、包包、高端服饰、内衣、快时尚服饰等会优先商场购买，更加重视购物的体验性 化妆品 25%生活用品 3132、%电脑 13%电器 14%中低档服饰 17%有何种物品有何种物品会首选网络会首选网络购买购买 受访客户表示，生活用品、化妆品、中低档服饰、电器、电脑等会优先通过网络购买；同时受访客户表示，珠宝、鞋子、包包、高端服饰、内衣、快时尚服饰等会优先商场购买，更加重视购物的体验性。鞋子 21%内衣 13%珠宝 26%快时尚服饰 13%高端服饰 11%包包 16%有何种有何种物品会首选商场网络物品会首选商场网络购买购买 【对应子女年龄特征】20-30岁多数尚无子女或子女处于幼儿阶段；30-40岁子女多处于幼儿及小学阶段，子女多在12岁以内 0 20 40 60 80 100 120 140 160 18033、 200 13-15岁 3-6岁 3岁以内 7-12岁 无小孩 13-15岁 16-18岁 18岁以上 3岁以内 7-12岁 无小孩 13-15岁 16-18岁 18岁以上 3-6岁 3岁以内 7-12岁 无小孩 13-15岁 16-18岁 18岁以上 3-6岁 7-12岁 无小孩 18岁以上 3岁以内 无小孩 20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同客群年龄对应子女年龄不同客群年龄对应子女年龄 【对应子女年龄特征】30-40岁用于子女吃喝玩乐花销多在1000-2000元/月，更愿在子女身上消费 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 34、1000-1500元 1000元以下 1500-2000元 2000-3000元 3000元以上 1000-1500元 1000元以下 1500-2000元 2000-3000元 3000元以上 1000-1500元 1000元以下 1500-2000元 2000-3000元 3000元以上 1000-1500元 1000元以下 1500-2000元 2000-3000元 3000元以上 1000-1500元 1000元以下 1500-2000元 20-30岁 20岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 不同客群年龄对应子女花销不同客群年龄对应子女花销 【消费者心声1】消费者除对于消费35、品牌及种类关注外，对购物环境的体验感及参与性也较为关注 80 37 36 24 52 26 23 8 19 9 5 10 8 6 3 7 5 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 品牌更齐全、选择更多 有体验式过程 空间尺度大、舒适度提高 外立面时尚、气派 品牌更齐全、选择更多 有体验式过程 空间尺度大、舒适度提高 外立面时尚、气派 品牌更齐全、选择更多 有体验式过程 空间尺度大、舒适度提高 空间尺度大、舒适度提高 品牌更齐全、选择更多 有体验式过程 外立面时尚、气派 空间尺度大、舒适度提高 品牌更齐全、选择更多 有体验式过程 20-30岁 30-40岁 20岁以下 436、0-50岁 50岁以上 不同客不同客群对商业关注点群对商业关注点 28【未来趋势】人口结构不会发生大的变化，仍以20-40岁中青年为主，电商冲击下，未来商业消费的体验性需求将更加突出 青山区政府规划中的滨江商务区在建成后将带来大量的中小企业办公需求，因此年轻消费群体预计会有一定增加；在愈发激烈的电商冲击下，传统百货及购物中心将面临越来越大的压力，客户将越来越重视购物的体验感。【消费者心声2】期望红钢城商圈餐饮及休闲娱乐总体占比达到53%，业态定位需放大餐饮及休闲娱乐等业态比例 受访者希望项目能够引进业态中，餐饮为第一位，占比28%，其次为服装，占比26%；其次为生活商超21%；整体购物类占比437、7%，餐饮占比31%，休闲娱乐类占比22%。电影院,5%ktv,5%电玩,2%美容spa,3%电玩城,1%教育培训,6%大型生活超市,13%中小型精品超市,8%服装,26%特色餐饮,13%大型餐饮,15%酒吧,3%对本商业功能期望对本商业功能期望 【消费者心声3】希望本项目打造成中高档购物中心，同时倾向于现代时尚风格的建筑外立面 低端便民 2%中端时尚潮流 40%中高端国际时尚 46%高端国际名品 12%对本商业档次期望对本商业档次期望 受访者在项目引进品牌档次定位的选择中，中高端国际时尚潮流为第一位，占比46%，其次中端时尚潮流，占比40%，高端国际名品、低端便民各占12%、2%。受访者在商38、业建筑风格偏好选择中，现代时尚为第一位，占比60%，其次为人文建筑，占比18%。本项目所在红钢城具有得天独厚的历史建筑“红房子”，这将成为本项目的一大亮点，但根据消费者调查测试显示，武汉消费者更加喜欢现代时尚建筑。因此建议本商业建筑主体为现代时尚风格，适度融合人文元素及小品（红房子、武钢元素）。现代时尚 60%欧式建筑 11%人文建筑 18%仿古建筑 8%其他 3%对于本商业建筑风格偏好对于本商业建筑风格偏好 消费者需求有无市场支持？消费者需求有无市场支持？【市场机会】餐饮及休闲市场经营良好：红钢城商圈餐饮、休闲娱乐经营状况良好，且商家后期进驻青山商场意愿强烈 商家类别 商家名称 商家访谈语录39、 品牌零售 青扬十街 海澜之家 青扬十街其他卖衣服的生意怎么样我不知道，我们海澜之家还是不错的，因为是连锁经营，什么款式、价格都是一样的，不一样的就是租金，所以买我们的衣服和到销品茂买是完全一样的，基本感觉不到客源的流失。餐饮 ATT广场 如意馄饨 老实说ATT的位置不是特别好，但是到我们这里吃饭的人却一点都不少，我们也和其他的兄弟门店对比过，经营状况应该处于中上等，餐饮就是这样，只要有足够的人，生意就不会差。休闲娱乐 聚鑫宾馆 美之源美容会所 我们的总体经营面积有500多平，客源一直很稳定，主要是红钢城的老客户，建二那边来的也不少，近一个月我们一半的面积在装修，很脏也很吵，但是对我们办卡的客40、户影响不大，不管武钢的效益差成什么样，人总是爱美的，而且会越来越爱美，也越来越会给自己投资，这个大的趋势是不会变的。教育培训 沿港二巷 秋实教育 生意不错，做了好几年了，红钢城的学校很多，学生的学习氛围很浓，总体来说红钢城这一片是缺少品牌培训的，我们的口碑还是不错的，虽然现在做培训的越来越多，竞争越来越激烈，对我们的冲击肯定是有的，但是总体上还好。32【市场机会】中高端市场存在机会：项目可通过鲜明的主题化和强化的体验感实现客群拦截、形成错位竞争 区域区域 核心竞品核心竞品 地段地段 体量体量 开发商开发商 定位定位 竞争策略竞争策略 区域外区域外 销品茂销品茂 徐东商圈核心 17万方 中商集团41、团结集团 以满足家庭消费为主的一站式大型购物中心 地段优势实现客群拦截 强化休闲体验 提升购物环境 主题更为鲜明 区域内区域内 武商众圆广武商众圆广场场 建二商圈核心 28万方 武商集团 以高档购物为主的大型购物中心 档次错位竞争 主题更鲜明 体验性更强 深国投青山深国投青山印象城印象城 红钢城商圈、建二商圈交叉辐射区域 36万方，其中商业约11万方 深国投 集中档购物、中档餐饮、休闲娱乐、工厂直销店为一体的时尚购物中心 档次错位竞争 主题更鲜明 体验性更强 本项目本项目 红钢城商圈核心 10万方 中百集团 集购物、餐饮、休闲娱乐、居住于一体的中型综合商业项目 33 绝对的城市核心绝对的城市42、核心，绝对的绝对的商脉原点商脉原点，绝对的绝对的价值高地价值高地，绝对的绝对的超越空间超越空间，红红钢城商圈涅钢城商圈涅槃需要领军槃需要领军项目！项目！商圈升级，红钢城呼唤商业领军者！青山商场，如何铸就王者归来传奇！1 2 3 4 5 6 7 8 9 10【体量定位】商业类型分类：世联在充分研究欧美商业中心，同时结合中国商业物中心目前发展状况，将商业中心按照自身物业特征的四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为10种类型：Power Centre 功能中心 Lifestyle Centre 时尚生活中心 Meal-Entertainment centre 美食娱43、乐中心 Specialty Mall 专业市场购物中心 Community Centre 社区购物中心 City Centre 都市商业中心 Super Regional Shopping Centre 超级区域商业中心 Regional Shopping Centre 区域商业中心 Residential Shopping Centre 邻里商业中心 Retail Park 购物公园【体量定位依据1：规律判定法】按照一般规律，本项目商业不具备成为市级商业中心的条件，具备打造区域商业中心的条件；按照一般性规律，区域中心商业体量在5-10万方 项目名称 能级定位 体量 经营状况 奥山世纪城 城市44、级商圈 35万方 2013年11月开业，但业态落位率仅为50%徐东销品茂 城市级商圈 17.7万方 人流充足，经营状况良好 武商众圆广场 地区商业中心 28万方 规划建设中 青山印象城 区域级商业中心 9万方 规划建设中 商圈核心区位、交通条件、居民消费惯性，具备打造区域商业中心的条件，建议体量空间5-10万方 类型 本项目 城市中心区域 超级区域中心 区域中心 邻里中心 购物公园 社区中心 功能中心 LS 中心 美食娱乐中心 专业中心 地址 地区中心 城市中心区域 城郊结合处，郊区新区 地区中心 居民区 附近 郊区 居民区附 近 郊区 富人聚 集区 适应性广 适应性广 交通 临近城市 主干道45、 城市主干道旁 城市主干道/高速路口 区域中心主干道 社区主干道 城市主干道/高速路口 区域性主干道 城市主干道/高速路口 区域/社区交通干道 城市/区域主干道 适应性广 面积 超过20万方 超过15万方 5-10万方 0.5-4万方 超过10万方 0.5-2万方 4-10万方 1.5-5万方或更大 1-6万方 市区0.4-2万方，郊区5-8万方 商圈 可覆盖30公里或以上 可辐射20公里或以上 可覆盖5公里 可覆盖3公里 可覆盖30公里或以上 可覆盖1.5公里 可覆盖20公里或以上 可覆盖3公里 可覆盖5公里或以上 可覆盖30公里或以上【同类商业体量对比预测法】区域型商业体量区间为4-8.846、万方 商业能级 所属商圈 项目 商业体量（平米）城市级商业 武广商圈 武汉国际广场 320000 光谷商圈 世界城步行街 400000 徐东商圈 销品茂 170000 区域级商业 武广商圈 凯德广场 78000 街道口商圈 群光广场 88000 武广商圈 武汉广场 80000 武广商圈 世贸广场 80000 武广商圈 新世界中心 42000 街道口商圈 亚贸广场 40000 西北湖商圈 新世界国贸 35000 中南路商圈 中商购物广场 35000 武广商圈 庄胜崇光 30000 中南路商圈 保利文化广场 30000【体量定位依据2：需求预测法】消费需求测算法计算商业容量 核心辐射区域：一级辐射47、区域（约1公里范围，步行12分钟内可达）二级辐射区域（约2公里范围，步行24分钟内可达）三级辐射区域（约3公里范围，步行36分钟内可达）重点辐射区域：厂前（约4公里范围，乘车30分钟内可达）工人村（约2.6公里范围，乘车20分钟内可达）白玉山（约11.8公里范围，乘车50分钟内可达）武东（约12.2公里范围，乘车60分钟内可达）一级商圈：本项目1公里范围内居住人口约75550人 红钢城街道办：约37691人 编号 名称 1 青扬十街 2 三街坊 3 四街坊 4 五街坊 5 六街坊 6 七街坊 7 八街坊 8 九街坊 25 二街坊 19 十九街坊 新沟桥街道办：约37860人 编号 名称 10 48、十二街坊 11 十三街坊 12 十四街坊 13 勘苑社区 14 热电小区 16 科苑社区 23 新沟桥车站街 二级商圈：本项目2公里范围内居住人口约118430人 红钢城街道办：约1350人 编号 名称 1 沿河社区 新沟桥街道办：约27000人 编号 名称 2 蒋家墩社区 3 新光社区 5 静安社区 6 光明社区 冶金街道办：约52350人 编号 名称 4 23街（名流、永鑫）8 科技苑 9 31街 10 友谊社区 11 27街 16 南干渠 17 104街 18 105街 19 108街 21 惠济社区 22 通达社区 23 振兴社区 25 绿苑小区 26 楠姆社区 27 怡兴社区 钢花村49、街道办：约14000人 编号 名称 13 钢花新村110 14 钢花新村111 15 钢花新村114 红卫路街道办：约17430人 编号 名称 7 九大家 24 兴达花园 20 碧园 工人村街道办：约6300人 编号 名称 12 建十一路 28 桥头村 三级商圈：本项目3公里范围内居住人口约174699人 青山镇街道办：约5880人 编号 名称 1 青山镇 冶金街道办：约10470人 编号 名称 13 106街 14 现代花园 15 109街 红卫路街道办：约29000人 编号 名称 3 康苑社区 4 翠园社区 5 虹蔚社区 6 文苑社区 7 和平（江南春城）钢花村街道办：约32600人 编号50、 名称 19 112街 20 115街 21 116街 22 117街 23 118街 24 青翠园 25 南苑 工人村街道办：约9430人 编号 名称 16 星光社区 17 兴和社区 18 建十一路 青山镇街道办：约17640人 编号 名称 1 船厂 2 石化 3 桃园 白玉山街道办事处驻白玉山二街13号，人口32860人，面积1.86平方千米。辖10个居委会：康美、康寿、康秦、康乐、康宁、康达、群力、同兴、五一、火官。厂前街道办事处驻厂前邮局后侧，人口13249人，面积3.4平方千米。辖4个居委会：自建村、桃山村、铁铺岭、冶建村。武东街道办事处驻武东路64号，人口23570人，面积6.5751、平方千米。辖5个居委会：铸锻、航舵、兴中、船机、钢运。本项目3公里范围外居住人口约87319人，属于三级商圈辐射范围 本项目2-3公里之间，居住人口约87380人 一级商圈：75550人 以项目为核心，辐射周边1公里范围区域内人口，主要包含红钢城街道办，新沟桥街道办 二级商圈：118430人 以项目为核心，辐射周边2公里范围区域内人口，主要包含冶金街道办，新沟桥街道办，钢花街道办，红卫街道办 三级商圈：174699人 以项目为核心，辐射周边3公里范围区域内人口，主要包含冶金街道办，新沟桥街道办，钢花街道办，红卫街道办；以及3公里外白玉山、厂前及武东 2013 2016 2020 一级商圈 7552、550 76689 78234 二级商圈 118430 120215 122638 三级商圈 174699 177333 180906 备注：1、一级商圈2013年人口为自然增长基础之上加项目人口容纳量；2、人口自然增长率约0.5%1公里 2公里【辐射人群】2013年项目辐射一级商圈75550人，二级商圈118430人，三级商圈174699人 武商众圆广场 奥山世纪城 徐东销品茂 青山印象城【竞争分流】和青山印象城、武商众圆广场产生直接竞争，和奥山世纪城、徐东销品茂产生间接竞争【竞争分流渗透率】结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为63%，二级商圈为42%，三级商圈为25%商圈等级商圈等级 区域渗53、区域渗透率透率 本项目本项目预计市预计市场份额场份额 综合渗透率综合渗透率 一级商圈 85%74%63%二级商圈 73%58%42%三级商圈 66%38%25%经常光顾 56%偶尔光顾 29%几乎不光顾 15%一级商圈区域渗透率一级商圈区域渗透率 经常光顾 53%偶尔光顾 21%几乎不光顾 26%一级商圈区本项目渗透率一级商圈区本项目渗透率 经常光顾 45%偶尔光顾 38%几乎不光顾 17%二级商圈区域渗透率二级商圈区域渗透率 经常光顾 30%偶尔光顾 28%几乎不光顾 42%二级商圈本项目渗透率二级商圈本项目渗透率 经常光顾 35%偶尔光顾 31%几乎不光顾 34%三级商圈区域渗透率三级商圈54、区域渗透率 经常光顾 13%偶尔光顾 25%几乎不光顾 62%三级商圈本项目渗透率三级商圈本项目渗透率 2011 2012 2013年1-10月 社会消费品零售额 2037元 2315元 1733元 生活资料零售额 1425元 1620元 1210元 近3年青山人均生活资料消费性支出（元/月）数据来源：2010-2012年武汉统计年鉴 典型商业 年份 单年坪效 单月坪效 青山商场 2013年 27161.66 2263.47 青山商场 2012年 26246.05 2187.17 典型商业坪效 坪效预测：每月坪效：（2263+2187）/2=2225元【坪效】经过近三年青山区人均消费及商业坪效55、测算，得出本项目测算基准，人均生活性消费性支出为1418元，商业单月坪效为2225元 人均生活资料消费性支出预测：（1425+1620+1210）/3=1418元 本项目潜在商业面积=潜在消费人口*人均消费*区域渗透率*项目预计市场份额/预测坪效值=约90165平方米【需求法预测商业体量预估】通过未来商业平均坪效值和潜在消费人口预测本项目商业体量约为9万 商圈等级 潜在消费人口（人）人均消费(元/月）区域渗透率 本项目预计市场份额 预测坪效值（元/平米/月）可支撑的潜在商业体量 一级商圈 75550 1418 85%74%2225 30285 二级商圈 118430 73%58%31956 三56、级商圈 174699 66%38%27923 总计 368679 90165 【体量定位】综合两种方法，建议本项目商业建面控制在5-8.8万方 方法1：规律判定法 方法2：需求判定法 集中式商业体量建议：90165 集中式商业体量建议：50000-88000 集中式商业体量建议：50000-88000 47 战略定位 商圈 定位 档次 定位 业态功能定位 消费者定位 整体定位 主题定位【整体定位】集购物、餐饮、休闲娱乐、居住、于一体的中型综合商业项目 项目自身商业分析：本项目属于旧城区改造，是2014年青山区重点改造项目，受到社会各界关注 本项目所在红钢城商圈核心，作为该商圈第一个百货，市场知57、名度极高 消费者需求分析：消费者对本项目期望：希望能打造一个集购物、餐饮及休闲娱乐于一体的一站式商业项目【战略定位】集购物、餐饮、休闲娱乐、居住于一体的中型综合商业项目 13 7 7 6 6 5 4 4 2 2 1 1 24 22 19 16 12 11 9 7 7 5 1 16 12 11 10 10 9 7 7 5 2 1 32 19 17 15 14 11 6 4 2 2 1 20 14 13 11 11 7 5 4 4 2 2 14 11 11 7 7 6 4 3 3 1 1 31 25 23 21 21 17 9 9 9 9 5 5 0 5 10 15 20 25 30 35 徐东销58、品茂 青扬十街 江汉路 街道口 奥山世纪城 光谷 建二商场 青山商场 汉正街 楚河汉街 中南 武广 青山商场 建二商场 徐东销品茂 江汉路 奥山世纪城 青扬十街 光谷 武广 楚河汉街 汉正街 街道口 江汉路 光谷 建二商场 徐东销品茂 武广 楚河汉街 青山商场 奥山世纪城 汉正街 青扬十街 中南 青山商场 建二商场 徐东销品茂 奥山世纪城 江汉路 青扬十街 光谷 武广 楚河汉街 汉正街 街道口 建二商场 徐东销品茂 青山商场 光谷 奥山世纪城 青扬十街 街道口 江汉路 武广 中南 汉正街 徐东销品茂 青山商场 江汉路 建二商场 奥山世纪城 光谷 武广 汉正街 街道口 青扬十街 楚河汉街 徐东销59、品茂 建二商场 青山商场 光谷 江汉路 奥山世纪城 武广 楚河汉街 中南 汉正街 街道口 青扬十街 奥山商圈 厂前/白玉山/工人村等 汉口/汉阳等 红钢城商圈 建二商圈 其他 武昌/徐东/中南等 工作地与购物场所关系工作地与购物场所关系 【商圈定位依据】目前在青山商场消费客群以居住及工作在红钢城商圈及武钢东为主 徐东 青山 红钢城 建二 徐东核心 白玉山 武钢北库项目 奥山世纪城 武商众圆广场 34街 青山 印象城 老区委大院项目 本项目 辐射范围 未来理想状态 辐射范围 现阶段主要覆盖红钢城、建二、厂前、工人村及白玉山。未来随着轨道交通开通以及区域内商业集群的形成，覆盖范围会有所扩大。【商圈60、定位】以红钢城商圈及武钢东为主，辐射青山及武汉东区域 受访者单次购物、单次餐饮、休闲娱乐消费金额属于中端、中高端水平，建议引进与之消费水平相适应的餐饮、休闲娱乐商家。1000元以上 4%200-400元 34%200元以内 13%400-600元 30%600-800元 13%800-1000元 6%个人单次购物金额个人单次购物金额 100-150元 28%150-200元 19%200元以上 6%50-100元 29%50元以内 18%个人单次休闲娱乐金额个人单次休闲娱乐金额 100-150元 33%150-200元 11%200元以上 5%50-100元 39%50元以内 12%个人单次餐61、饮金额个人单次餐饮金额 【档次定位依据】结合青山消费者消费习惯，建议以中高端商业为主 高档化 大众化 建二商场 青山印象城 奥山世纪城 武商众圆广场 青山印象城 机会 现代建筑 历史建筑 周边环境分析：片区内缺少一个中高档的综合性消费场所。消费者分析：对项目期望引进品牌商家整体定位主要为中高端；受访者的单次消费金额来看，主要集中在200-600元之间，故本项目定位会考虑消费者需求，以中高端为主。市场竞争分析：定位于中高端，适当兼顾高端及中端 少年儿童 0-18岁 中端消费者 中高端消费者 低端消费者 高端消费者 青年 19-30岁 中年 30-55岁 老年 55以上 群光、汉街万达广场、武商众62、圆广场 武广、国广 机会 奥山世纪城、青山印象城 青扬十街【档次定位】定位中高端，适度兼顾高端及中端 通过对消费者的访谈，项目将重点引进餐饮休闲娱乐等业态业种。【业态定位依据】消费者对餐饮及休闲娱乐偏好高达53%受访者希望项目能够引进业态中，餐饮为第一位，占比28%，其次为服装，占比26%；其次为生活商超21%；整体购物类占比47%，餐饮占比31%，休闲娱乐类占比22%。电影院,5%ktv,5%电玩,2%美容spa,3%电玩城,1%教育培训,6%大型生活超市,13%中小型精品超市,8%服装,26%特色餐饮,13%大型餐饮,15%酒吧,3%对本商业功能期望对本商业功能期望 餐饮 服务配套 休闲娱63、乐 零售 武汉平均水平 青山区 消费者 需求 消费者 需求 消费者 需求 项目自身需求 功能模块 所占比例 业态组合 零售类 40-50%百货、精品零售 餐饮 25-30%西餐、特色餐饮、中式餐饮、火锅、烧烤、美食广场、特色小吃、休闲水吧、自助餐等 休闲娱乐 20-25%影院（万达影院、金逸影院等）、健身房、儿童乐园、电玩城、KTV、SPA、美容美体中心、儿童早教等【业态定位】零售占比约40-50%，餐饮及休闲娱乐比例约为45-55%区域商业分析：青山区现代商业发展滞后，各业态商业均有很大的发展空间。目标消费者意愿分析：通过消费者访谈，多数消费者倾向于购物、餐饮、休闲、娱乐于一体商业项目。且餐64、饮和休闲娱乐是他们首选的业态。商户入驻意向分析：根据商户访谈调查，各式餐饮、中高档影院、生活超市等均表现出对本项目的入驻意愿。55 单层面积：0.8万方 层数：地下1层，地上8层 体量：8.15万方（地下1.75万方，地上6.4万方）高度：174.8米 商业总高度41.7米（1F6米，2-7F5.1米，8F5.1米，局部9米）住宅总高度126.5米（单层面积450平米，2单元组成，3米层高，43层，含转换层2.2米）【指标实现】结合体量定位及项目用地指标，建议将项目打造成地下1层、地上8层，总建面8.15万方的购物中心 体量定位 用地条件 体量建议：50000-88000 位置位置 可用建筑面65、积可用建筑面积 地上单层 0.8万方 地下单层 1.75万方-1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 商业 计容商业 地下车库 商业打造示意：8F-2F 41F 住宅 住宅 56【指标实现】结合体量定位及项目用地指标，建议将项目打造成地下1层、地上8层，总建面8.15万方的购物中心 体量定位 用地条件 体量建议：50000-88000 位置位置 可用建筑面积可用建筑面积 地上单层 0.8万方 地下单层 1.75万方-1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 商业 地下车库 项目打造示意：-2F 41F 住宅 物业分类物业分类 层数层数 基底基底面积面积（万方）（万方）体量体量 （66、万方）（万方）层高层高 高度高度 （米）（米）地上建筑地上建筑总总高度（米）高度（米）地上商业地上商业 8 0.8 6.4 一层5米，2-7层4.8米，8层4.8米，局部9米 38.6 162.9 塔楼塔楼 41.3 0.09（2单元）3.73 转换层2.2米，1-41层3米 124.3 地下（商地下（商业业+停车场）停车场）2 1.75 3.33（商业1.75，停车场1.58）地下1层，地下2层 地下1层4.5米，地下2层6米 8F 6米 4.5米 5米 4.8米 可辐射 消费群 居住人群：红钢城+厂前、白云山、工人村、武东 商务人群：钰龙写字楼入住群体 办公人群：周边武钢及大型企业员工、公67、务员、学生 旅游商务人群：外来游客（高铁）【核心消费者定位】20-40岁居住/工作在红钢城商圈及武钢东客群 年龄定位：20-40岁中青年群体 客群来源定位：核心辐射红钢城商圈、厂前、白玉山、工人村、武东 主力消费群以20-40岁中青年为主 他们是社会消费的主力军,有文化和一定的经济基础/敢于消费,属感性型消费群，崇拜时尚但不属于奢侈消费群。这部分消费群除自身消费外，还包含对0-12岁子女的儿童市场消费。【主力客群描摹】【主力客群描摹】追求时尚体验的人群 学生期学生期 时尚潮流型 2022岁的青少年；具有奇思妙想、善于捕捉亮点和潮流，接受新事物能力和愿望强；强调个性的张扬和形象的出位。收入水平和68、消费能力有限。2235岁的青年；对生活品质、精神享受有独到见解和追求，品质、感受是核心关注点；年轻、有一定经济实力，强调主观感受和精神享受。2840岁的中青年；追求时尚元素的基础上的个性化元素，更多精神层面的追求；对于生活质量和品质的追求达到一个高度；经济实力相对突出，对于品牌有很强的忠诚度，消费能力强。奋斗期奋斗期 时尚品味型 事业有成期事业有成期 时尚尊贵型 60 主题定位 项目主题定位项目主题定位 “生活剧场”“生活剧场”62 项目形象推广语 “品味好时光”推广语推广语 这里这里 品味品味好时光好时光 升学 工作 求婚 结婚 毕业 恋爱 生子 事业有成 18-20岁 23-26岁 23-69、27岁 27-33岁 22-24岁 20-25岁 24-29岁 33-38岁 学生期、奋斗期、事业有成期，都在生活剧场，学生期、奋斗期、事业有成期，都在生活剧场，在生活剧场，体会人生八大精彩瞬间！在生活剧场，体会人生八大精彩瞬间！人生八大精彩瞬间之升学 商业标签：HAPPY站台 20岁那年，我考上梦想中的大学，离开生活了19年的父母亲，开启独自生活的旅程。那段时间，父母会定期给我打生活费，虽然不多，但我常常拿一部分出来，满足青春期的我追逐潮流的心。经常去逛生活剧场的淘趣店，买点小饰品，吃点小美食，就非常的满足，甚至有时不在意买到什么，而在体验“淘”中的乐趣。精神诉求：动感攀岩 人生八大精彩瞬间70、之毕业 商业标签：室内攀岩 23岁那年的毕业季，我跟几个好友都找到了理想的工作，拿到了毕业证。而一下要跟生活了四年的伙伴们各奔东西，面对全新的生活，那种不舍、兴奋、担忧，复杂的心情，让我们在那段最难忘的时间常常流连在生活剧场的电玩城、mini卡丁车、火锅店。商业标签：星光大道 人生八大精彩瞬间之工作 24岁那年，我正式告别学生时代，进入纷繁的社会，开始职业生涯，每月定期拿到工资后，爱美的我总是会走进生活剧场，去感受当季最潮流的服饰，因为我知道，生活剧场，有最灵敏的嗅觉，为我们去捕捉时尚与潮流的前沿。商业标签：诚品书店 人生八大精彩瞬间之恋爱 25岁那年，在生活剧场我遇到了人生中的他，帅帅的，一71、样喜欢泡在生活剧场。工作之余，我们常常在恬静的午后泡在生活剧场的诚品书店，或是去星巴克点两杯浓浓的咖啡，只为享受最简单幸福的时光。68 商业标签：杜莎夫人蜡像 人生八大精彩瞬间之求婚 27岁的情人节那天，我的他把我约到生活剧场的电影院的蜡像展区，单膝下跪对我说“虽然我现在给予不了你明星般的生活，但你永远都是我心中最璀璨的明星。”生活剧场的电影里每天都在演绎别人的故事，而我们知道，这里也记录了属于我们自己的故事。商业标签：豪车展台 人生八大精彩瞬间之结婚 28岁，我们的结婚纪念日。为了让我过的更好，老公在过去的一年里付出了超过常人更多的努力，年终奖除了应得的收入，老板单独给他准备了一个大红包。那72、天，老公把我带到生活剧场，为我挑选了一枚心仪已久的宝格丽BVLGARI手链，并承诺说以后会让我每个结婚纪念日都过得难忘、精彩。29岁，我们有了自己的宝宝，家庭的重心一下子都转移到了这个小家伙身上。喜欢逛生活剧场的我们，开始关注到这里有一层属于小朋友的专属天地，旋转木马、儿童职业体验馆，等等这一切，让宝宝的世界变得更加五彩缤纷。商业标签：旋转木马 人生八大精彩瞬间之生子 商业标签：时尚T台 人生八大精彩瞬间之事业有成 32岁，结婚5年，老公当上了部门的经理，我也得到了外派出国的机会，临走前，老公特地去生活剧场给我挑了瓶香奈儿，他说，女人要在最好的年华绽放最好的自己。38岁，人到中年，老公为了家日73、夜操劳，忘记了自己也正当年华，在他生日那天，我在生活剧场买了件阿玛尼送给他，那天，他笑的那么灿烂，穿上我送他的阿玛尼，依旧帅气潇洒。人生八大精彩瞬间之事业有成 商业标签：游艇展示 人生八大人生八大 精彩瞬间精彩瞬间 梦想梦想 淘淘 趣趣 格格 调调 优优 雅雅 动动 感感 约约 会会 童童 真真 风风 尚尚 领领 潮潮 74【商业标签落地性】与楼层主题对应的9个商业标签，大多数可产生经营收益，其他可起到聚集人气、增强体验性和唯一性效果-1F：HAPPY站台 1F：豪车展台 2F：星光大道 3F：时尚T台 4F：游艇展台 5F：旋转木马 6F：诚品书店 7F：室内攀岩 8F：杜莎夫人蜡像 成本：74、成本：装饰成本 效益：效益：强化乐淘主题，增强体验 成本：成本：与豪车商家合作，仅提供场地 效益：效益：提升项目格调，同时增加租金 成本：成本：整合中心百货名人合作资源，模具费用680元/套 效益：效益：体现潮流感，提升体验性 成本：成本：3万元（750元/平）效益：效益：时装商家宣传新品，顾客互动 成本：成本：30万元/台（豪华型6.5m*2.6m），可与游艇俱乐部合作 效益：效益：提升项目格调及体验性 成本：成本：16万元/台（豪华型12座直径7米）效益：效益：作为娱乐配套赚取体验费用 成本：成本：招商合作费用 效益：效益：收取租金，同时建立标签 成本：成本：8万元（6m*9m，私人定制）75、效益：效益：举办攀岩赛，增强项目体验性；同时可作为娱乐配套，赚取体验费用 成本：成本：定制7万元/尊，租赁0.5万元/天 效益：效益：蜡像合影，增强项目标签感和体验性 75 业态定位 76【业态筛选原则】原则一：以中高端为主，适度兼顾高端及中低端 原则二：引进业态体现较强的体验性、参与性及前沿性【各楼层业态规划】基于目标消费者精神诉求下的业态规划 楼层 主题 业态 商业标签 楼层业态规划 8层 梦想 星光梦幻馆 杜莎夫人蜡像展区 影院、密室逃脱、KTV、特色餐饮 7层 动感 动感体验馆 室内攀岩 MINI卡丁车、电玩、运动健身、美容SPA、特色餐饮 6层 约会 风味品宴馆 诚品书店 日韩料理、76、主题餐厅、中式餐饮 5层 童真 亲子童乐馆 旋转木马 儿童职业体验中心、玩具反斗城、儿童早教、儿童服饰、母婴用品店、儿童摄影、特色餐饮 4层 风尚 绅士精品馆 游艇展示 时尚男装、品质男装、运动户外、家居 3层 优雅 窈窕时尚馆 时尚T台 国际时尚女装、主题餐厅 2层 领潮 花漾潮流馆 星光大道 时尚女装、配饰、内衣、主题餐厅 1层 格调 国际名品馆 豪车展区 国际名品、黄金、护肤品、鞋包、特色咖啡小点-1层 淘趣 淘乐荟萃馆 Happy站台 美食广场、潮流服饰、美容美甲、数码配件-2层 停车场 停车场 淘 趣 目标经营内容：美食广场、快餐、数码配件、美甲、潮流服饰、服饰配件 业态类型：中低端77、餐饮+中低端零售 BF 淘乐荟萃馆淘乐荟萃馆 79 品牌例举：屈臣氏（现有）、生活剧场 购物购物 品牌例举：面包新语、皇冠、良品铺子 面包甜品面包甜品 81 品牌例举：蔡林记、鲜芋鲜、泡沫剧、廖记棒棒鸡、周黑鸭 简餐简餐 82 流行服饰流行服饰 类型例举：流行服饰、服装配件 83 美甲美甲 84 数码零售数码零售 类型例举：手机贴膜、数码配件 格 调 目标经营内容：国际名品、黄金、护肤品、鞋包、特色咖啡小点 业态类型：高端/中高端百货+中高端特色餐饮 1F 国际名品馆国际名品馆 86 国际名品国际名品 品牌例举：ARMANY JEANS、DKNY、CK 快时尚 快时尚 品牌例举：3C4U、无印78、良品 88 黄金珠宝黄金珠宝 品牌例举：宝格丽、萧邦、梵克雅宝 89 日用护肤日用护肤 品牌例举：HR、SK-II、Dior 90 鞋帽箱包鞋帽箱包 品牌例举：登喜路、爱马仕、香奈儿 91 咖啡小点咖啡小点 品牌例举：星巴克、COSTA COFFEE（1-2层）领 潮 目标经营内容：时尚女装、配饰、内衣、主题餐厅 业态类型：中端时尚女装+女性主题餐厅 2F 花漾潮流馆花漾潮流馆 快时尚服饰快时尚服饰 品牌例举：UNIQLO、ZARA、C&A 94 时尚女装时尚女装 品牌例举：拉莎贝尔、欧时力、honeys 95 性感内衣性感内衣 品牌例举：维多利亚的秘密 96 主题餐饮主题餐饮 品牌例举：泰迪79、厨房 优 雅 目标经营内容：国际时尚服饰、主题餐厅 业态类型：精品时尚女装+主题餐厅 3F 窈窕时尚馆窈窕时尚馆 98 品味女装品味女装 品牌例举：哥弟、古时、例外、OIKOS 99 西式快餐西式快餐 品牌例举：棒约翰 风 尚 目标经营内容：时尚男装、品质男装、运动户外、家居 业态类型：中端/中高端男装+品质家居 4F 绅士精品馆绅士精品馆 101 时尚男装时尚男装 品牌例举：Levis、life.Afterlife、CK 102 品质男装品质男装 品牌例举：观奇洋服（定制）、Jeep、tonywear、Bosssunwen 休闲运动休闲运动 品牌例举：FILA、REEBOK、NIKE、ADI80、DAS 104 家居家纺家居家纺 品牌例举：罗莱、爱百思 童 真 目标经营内容：儿童职业体验中心、玩具反斗城、儿童服饰、母婴用品店、儿童摄影 业态类型：儿童服饰、用品+儿童服务/娱乐 5F 亲子童乐馆亲子童乐馆 106 儿童娱乐儿童娱乐 品牌例举：星期八小镇职业体验中心 107 玩具零售玩具零售 品牌例举：玩具反斗城 108 儿童早教儿童早教 品牌例举：美吉姆儿童教育中心 109 儿童服饰儿童服饰 品牌例举：巴拉巴拉、迪士尼、小猪班纳 110 母婴用品母婴用品 品牌例举：孩子王、贝贝熊、丽婴坊 111 儿童摄影儿童摄影 品牌例举：小阿福、西瓜庄园 112 特色餐饮特色餐饮 品牌例举：绿茵阁、秀81、玉 约 会 目标经营内容：日韩料理、主题餐厅、中式餐饮 业态类型：特色餐饮 6F 风味品宴馆风味品宴馆 114 日韩料理日韩料理 品牌例举：渔寿司、禾绿、味藏 115 特色餐饮特色餐饮 品牌例举：鹿港小镇 116 韩式烤肉韩式烤肉 品牌例举：韩悦、汉拿山 117 中式餐饮中式餐饮 品牌例举：巴适、花袭人、娘惹裙厨 动 感 目标经营内容：卡丁车、电玩、运动健身、美容SPA、特色餐饮 业态类型：休闲娱乐+特色餐饮 7F 动感体验馆动感体验馆 119 卡丁车馆卡丁车馆 品牌例举：优速卡丁车馆（小型）120 电玩城电玩城 品牌例举：汤姆熊电玩城 121 运动健身运动健身 品牌例举：威尔士健身会所 1282、2 美容美发 美容美发 品牌例举：东田造型 123 美容美容SPASPA 品牌例举：佐登妮丝、克丽缇娜 124 特色餐饮特色餐饮 品牌例举：海底捞火锅 梦 想 目标经营内容：影院、密室逃脱、KTV、特色餐饮 业态类型：休闲娱乐+特色餐饮 8F 星光梦幻馆星光梦幻馆 126 密室逃脱密室逃脱 品牌例举：真相密室 127 影院影院 品牌例举：UME影城 128 KTVKTV 品牌例举：星聚点会所KTV 129 甜品小点甜品小点 品牌例举：DQ、快乐柠檬、大卡司 130 主力店建议 131【主力店1：影院】UME影城引进华中首家五星级影城，配备巨幕影厅和高舒适度座椅设计 档次：档次：北京首家五星级电83、影院，其英文含义U-Ultimate（终极），M-Movie（电影），E-Experience（欣赏/体验）。选址要求：选址要求：一般营业面积4000平左右，5-7个电影放映厅，一般包含一个巨幕影厅（约430平米），每个影厅座位200个左右，采用高坡度无遮档、低视点及宽排（120cm）距座椅设计，共约有1300余个座位。客群：客群：高中档消费 注：项目资料已发给相关负责人，对方表示会尽快回复。132【主力店2：餐饮】海底捞火锅引进全国知名，且在武汉人气爆满的海底捞火锅 简介：简介：全称为四川海底捞餐饮股份有限公司，在简阳、北京、上海、武汉等13个城市有直营连锁餐厅，现有员工2万名，82家直营店84、，四个大型物流配送基地和一个底料生产基地。品牌理念：品牌理念：始终坚持“无公害，一次性”的选料和底料原则，成功的打造出信誉度高，颇具四川火锅特色的火锅品牌。我们会在明年进入青山明年进入青山，你们附近有个公园，我位置挺不错的，过两天我会去看一看；我们一般单层面积1700左右，没有具体的楼层选择。品牌拓展部武汉地区经理品牌拓展部武汉地区经理 梁经理梁经理 133【主力店3：娱乐】儿童职业体验中心打造武昌首家儿童职业体验中心 理念：提前感知成人世界，培育健全心理，增强社交能力，塑造健全人格；以 2/3 的比例打造真实生活场景，设置有设施林立的街道、各式风格的建筑和各色品牌商店和工厂。客群及票价：专为85、 3-13 岁孩子创建的角色扮演主题乐园；儿童（3-16岁）150-180元/场，每场约4小时，成人50元/场。选址要求：一般选址在新兴的商业中心，通过租赁的形式，成为该商场的主力店，凭借品牌影响力和客源吸引力及大面积租赁，场馆面积4000-7000平米，无固定楼层要求。注：项目资料已发给相关负责人，对方表示会尽快回复。134【主力店4：仓储】中百仓储对原有仓储进行联通或升级改造，充分发挥大型仓储的人流导入作用 战略考虑：从甲方战略考虑，针对沿港路中百仓储是否拆迁，提出两种解决方案：保留或原地改造：近几年中百仓储不拆迁 于沿港路地下打造人行通道，以连接购物中心和中百仓储，充分吸引人流。拆迁升级86、：若政府启动两河改造，中百仓储拆迁 前期本商业-1层预留中百仓储位置及设计，后期中百仓储拆迁后可在本商业-1层布局。135 建筑设计要点【外立面】凸显商业整体的时尚感、现代感，融合红房子、武钢元素，打造青山乃至整个武汉市的商业标杆设计 137【设计亮点1】每层设置不同情境景观，提升商业标识性及参与性，满足休闲及消费活动，提供共享空间及休闲娱乐空间-1F：HAPPY站台 1F：豪车展台 2F：星光大道 3F：时尚T台 4F：游艇展台 5F：旋转木马 6F：诚品书店 7F：室内攀岩 8F：杜莎夫人蜡像 淘趣 格调 领潮 优雅 风尚 童真 约会 动感 梦想【设计亮点2】设置跨层天梯，实现人流快速共享87、，便于留住客群，提升高区商业价值 138 西单大悦城西单大悦城，号称“全世界跨度最长的飞天扶梯”，从1层直达6层 西单大悦城1-6L 西单大悦城1-6L 朗豪坊朗豪坊双通天梯全长83m，为全香港最长，连接4-12层，仅在8层做缓冲停留 类“天梯”设计可实现人流的跨平面投送，由于可从低楼层直达高楼层，从而提升了高层商业价值，简化购物过程,同时使中庭空间更加简洁，视线更少阻挡“天梯”一般为单向设计，不负责向低楼层返回投送，这样可以增加人员流动，带动其余各楼层 跨层自动扶梯价格高昂，是普通自动扶梯的5-6倍，且后期维护也较为复杂【设计亮点3】设置通天塔，建立独立布置的垂直交通体系，兼顾景观和结构功能88、 独立垂直电梯塔底独立垂直电梯塔底层入口层入口 电梯门户廊道，无缝电梯门户廊道，无缝连接水平动线连接水平动线 玻璃立面，强化观玻璃立面，强化观景功能景功能 步行楼梯，多样步行楼梯，多样化交通体验化交通体验 莱比锡火车莱比锡火车站购物广场站购物广场 独立布置的垂直交通体系，景观功能和结构功能两全齐美 立面由玻璃和金属构成，景观通透，工业设计感强烈，凭借其强昭示性还能作为店招和广告发布的平台【设计亮点4】通过自然采光中庭，将阳光引入室内，生态节能，但设计时应注意避免产生光污染 漏斗型中庭，顶部采光漏斗型中庭，顶部采光 百叶格栅，防止百叶格栅，防止阳光过度照射阳光过度照射 侧开式顶棚，结合屋顶绿植侧89、开式顶棚，结合屋顶绿植 中庭顶部天窗可采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上 武汉夏季时间长，阳光强烈，建议运用侧开式顶棚和百叶格栅处理，减少光污染 141【设计亮点5】通过打造本商业地下通道联通沿港路中百仓储，共享及导入仓储大量人流 142【设计亮点5】设置特色小品，结合武钢元素，增强项目的设计感和体验感 143 青山商场改造将不仅仅是一个单纯青山商场改造将不仅仅是一个单纯商业项目改造，而是影响青山及中商业项目改造，而是影响青山及中百未来商业发展的一次全新变革！百未来商业发展的一次全新变革！144 这里将成为重塑红钢城商圈，引领青山商业格局的领航者！作90、为青山商业的原脉和起点，本项目将指引青山商业发展的方向!【项目愿景】这里将成为青山居民休闲消费 新领地！这里成功打造，将一改青山购物、休闲、娱乐匮乏旧局面！【项目愿景】这里将成为中百百货全国布局 里程碑！继江汉路中心百货之后，这里将成为中百集团在青山滨江商务区的又一力作，成为中百百货一个全新商业产品线！【项目愿景】147 梦想美好，然而现实残酷梦想美好，然而现实残酷 美好愿景需要企业承担成本，而企美好愿景需要企业承担成本，而企业前期承担过多不利于后期运营，业前期承担过多不利于后期运营，我们希望通过更多现金流产品为企我们希望通过更多现金流产品为企业长期稳定发展提供保障！业长期稳定发展提供保障！191、48【物业筛选】住宅市场区域住宅产品价格实现高、去化速度快、开发风险小，对比竞争项目，本项目有较大突破空间 平台水平平台水平 规模水平规模水平 品牌开发商陆续进入青山，单盘开发体量明显放大 产品形式产品形式 2013年后开发项目多为高层产品 价格水平价格水平 区域内早期楼盘价格多在7000-8000元/平米，新开楼盘价格多在9000-10000元/平米 产品户型产品户型 主要以70-90平米两房，90-130平米三房为主 排布形式排布形式 25万方以上体量项目多为行列式排布，10万方以内项目多依据地块周边道路规划点群式排布 建筑风格建筑风格 区域内品牌开发商大体量项目以Art-deco建筑风格92、为主 配套配套 多数项目主要依靠城市基础配套，奥山/武商/深国投三大项目自建大体量商业配套 项目竞争项目竞争 竞争分类竞争分类 项目项目 竞争策略竞争策略 直接竞争直接竞争项目项目 中交江锦湾 基本面：红钢城商圈核心 附加面：商业及地铁配套+青山公园 中体项目 基本面：青山公园 附加面：红钢城商圈核心+商业及地铁配套+中百品牌 青山印象城 基本面：商业及地铁配套 附加面：红钢城商圈核心+青山公园+中百品牌 七星富利天城 基本面：商圈核心 附加面：商业及地铁配套+青山公园 南洋金谷公园里 基本面：商圈核心+商业及地铁配套 附加面：中百品牌+青山公园+销售期重叠时间短 联泰香域水岸 基本面：商圈核93、心+商业及地铁配套 附加面：中百品牌+青山公园 中建开元公馆 基本面：红钢城商圈核心+商业及地铁配套 附加面：青山公园 间接竞争间接竞争项目项目 奥山世纪城 基本面：商业及地铁配套 附加面：红钢城商圈核心+青山公园 大华滨江天地 基本面：中百品牌 附加面：红钢城商圈核心+商业及地铁配套 平台水平小结：区域多的高层产品，价格实现较高，去化速度较快，开发风险较小 项目竞争小结：片区开发处于核心产品层向外围产品层过渡阶段，本项目有较大市场突破空间 149【物业筛选】写字楼市场市场竞争激烈，同时客户支撑不足，不符合企业战略需求，因此不建议开发写字楼物业 平台水平平台水平 商商圈圈 类型类型 项目名称项94、目名称 价格（元价格（元/平）平）红钢城商圈红钢城商圈 写字楼 青山广场 6900 住宅 康盛大厦 8100 兴达花园 7300 建二商圈建二商圈 写字楼 开来九州国际 8900 住宅 百胜青城一品 9000 钢洲花园 7500 二七商圈二七商圈 写字楼 武钢公司大楼 不出售 住宅 保利才盛景苑 9600 铁机西区 8000 平台水平小结：价格实现度不高，且与住宅价格倒挂，同时去化速度较慢。未来供应未来供应 钰龙时代中心 3万方 青山印象城 2.4万方 钢谷 15.5万方 青山汽车城 17.8万方 滨江商务区 大量供应 客户需求客户需求 客户客户 客户敏感点客户敏感点 对项目看法对项目看法 商95、贸物流 交通、配套 更愿在核心商圈或距离武钢较近的位置办公 金融 交通、人流量、区域经济实力 企业量少，需求较稳定，不会经常换位置 地产 成本 自建办公楼，不考虑 教育培训 学校、区域经济实力、成本 考虑中，到时候看情况 机械工程 成本、产业聚集 距离武钢有点偏，人多，嘈杂 客户需求小结：写字楼客户支撑量不足，意向去本项目办公的教育培训类客户可用商业产品承接。150【物业筛选】公寓市场商业平层公寓市场接受度差，不建议开发，商业LOFT公寓市场接受度有待考证，建议作为机动产品 平台水平小结：区域内70年产权公寓单价大多高于住宅500-1000元/，40年产权平层公寓单价多低于住宅或基本持平。客户96、需求小结：武汉市其他区域LOFT公寓可实现一定溢价，但青山尚无类似产品，对于快速回现而言，存在一定风险。区域内各项目住宅、公寓（平层）同期价格对比：9800 9700 9800 7800 9000 8900 10300 9200 10900 8300 9000 9000 0 4000 8000 12000 奥山世纪城 大华铂金华府 保利才盛景苑 青城华府 锦绣龙潭 宏昌玲珑汇 70年产权公寓 40年产权公寓 公寓价格（元/）住宅价格（元/）产品类型 价格 优活城（元/）百步亭金桥汇（元/）70年产权住宅 10500 8500 40年产权平层公寓 9800 10000 40年产权loft 12597、00 13000 未来供应：健吴公馆 开发商 长城建设有限公司 总建面 1.7万 层高 5.1米（不包括楼板厚度）户型 A1户型48，A2户型62，A3户型74，3T13户，均为三房 客户 基本无刚需，多为投资和少量自住，自住多于投资；客户对商业产权的看法一半一半，约70%客户对商业水电有抗拒 推盘节奏 2013年底开始蓄客，预计2014年3、4月份开盘 价格 客户心理价格1万多一点，旁边楼盘的价格在8、9000左右 151【物业筛选】酒店市场星级酒店如非企业战略选择，不建议开发；经济性酒店存在政策风险和终端购买者风险，不建议开发 平台水平小结：价格实现度不高，且与住宅价格倒挂，同时去化速度较98、慢。酒店匹配度小结：星级酒店资金投入大，回收期长；销售型经济型酒店存在无法找到合适买家的风险，同时存在政策风险。平台水平平台水平 档次档次 名称名称 门市价门市价 房间数房间数 入住率入住率 四星级酒店 武钢宾馆 538 206 95%武汉晶银大酒店 448 62 90%商务酒店 美罗商务旅馆 183 162 80%悦邦大酒店 228 138 85%武汉瑞宾商务酒店 157 91 84%快捷酒店 武汉聚鑫宾馆 156 140 93%扬子江速8酒店 191 62 95%星级酒店星级酒店 项目 费用 土地费用 0 前期工程 450 市政代收 315 建安工程 12000 装修工程 18000 室外99、环境 750 管理费 150 不可预见 317 合计 31982 经济型酒店经济型酒店 优势 存在的问题 1.促进项目销售 1.无法找到合适的整体购买者 2.硬件可以做出形象 2.无星级酒店管理公司，软件不可控 3.酒店返租金额高，税收高 152【物业筛选】商业市场项目可紧抓区域内对餐饮、休闲、娱乐等体验式商业需求，对区域内商业进行升级 客户消费特征客户消费特征 消费特征一消费特征一 区域内的消费者需求以日常生活配套为主 消费特征二消费特征二 区域商业无法满足消费者的体验式商业需求，高端购物和餐饮休闲消费外溢现象严重 消费特征三消费特征三 区域居民对红钢城商业现状不满意，希望能就近消费体验性商100、业，渴望能增加特色、大型餐饮、子女教育及玩乐、自身休闲娱乐功能等配套 0 20 40 60 80 44 60 62 70 65 60 43 5 希望增加的业态 平台水平小结：项目片区商业氛围浓厚，但档次偏低，百货档次难以满足消费者需求，且餐饮及休闲娱乐功能较为缺失。客户消费特征小结：餐饮、休闲娱乐等体验式商业需求外溢，消费者及商家对项目未来前景看好。【物业筛选】基于上次沟通的市场分析，建议塔楼物业功能首选住宅，其次为40年产权LOFT公寓 2 写字楼产品市场竞争激烈、价格实现度较低，且客户需求有限，集中成交期多为现房阶段，延长销售回现周期，因此不建议开发写字楼物业 写字楼市场 3 现有市场上平101、层公寓呈现有价无市，需求主要由低成本办公、刚需过渡居住客户支持，尚无LOFT公寓产品，存在一定市场风险 公寓市场 1 区域内客群置业首要关注点为地段、配套，本项目位于红钢城核心商圈，地段及配套优势明显，且临近青山公园，具备树立区域住宅标杆的基础 住宅市场 4 目前区域内产业上下游商务客户为区域主导客户，欢乐谷带来旅游度假需求，但酒店的开发将会沉淀大量资金，延长回收期，酒店的开发需要结合企业的开发目标而定 酒店市场 x x 5 项目片区商业氛围浓厚，目前商业档次偏低，单纯的中端百货档次难以满足消费者需求，且餐饮及休闲娱乐功能较为缺失 区域内餐饮、休闲娱乐、儿童培训及娱乐等商业配套需求旺盛，但供应102、不足 商业市场？【客户意愿】受访客户中购买住宅的比例远高于其他物业，表明区域内客群住宅需求旺盛 超过半数的受访客户（55%）表示两年内有投资和购买住房的打算；意向投资或购买产品中，住宅的比例远高于其他物业，占比达到54%，其次依次是是平层公寓、loft公寓和写字楼，占比分别为20%、16%、10%。会 55%不会 45%两年内是否会投资或购买住房两年内是否会投资或购买住房 LOFT公寓 16%平层公寓 20%普通住宅 54%写字楼 10%若购买，会购买哪种产品若购买，会购买哪种产品 【塔楼建议】综合价格实现和销售速度，土地性质可变前提下建议开发普通住宅，若性质不可变，建议开发40年产权loft103、公寓 物业类型 价格实现 销售速度 普通住宅 11000元/平（当前）区域内对住宅物业需求强劲，去化速度较快 中交江锦湾 开盘售罄 大华铂金骊府 开盘去化90%中建开元公馆 开盘去化90%40年产权LOFT公寓 11000元/平（当前）后湖、徐东区域40年产权loft公寓相较普通住宅可实现一定溢价，但去化速度一般；青山尚无在售40年产权loft公寓，尚未得到市场检验。住宅 LOFT公寓 1.通过红钢城商圈核心地段+自身商业配套+青山公园，树立区域标杆形象、实现价格突破 2.塔楼部分体量较小，精准客户及产品定位，实现较高的销售速度 借助钰龙办公项目奠定商务平台，以同地段买一层送一层的小户型产品实104、现相对低总价，截留中端办公需求，并通过宜居宜商，扩大客群 156 基于商业与塔楼物业组合下的基于商业与塔楼物业组合下的 经济账表现如何？经济账表现如何？157 地价及开发投入 158【地块背景】用地构成本地块由现青山百货商场、邮局、卫生防疫站三块地构成 序号 土地构成 占地（亩）占地面积（平米）建面（平米）1 青山商场自有用地 17.12 11413.9 37399.58 2 邮局（含住户）8.73 5820.29 11094.36 3 卫生防疫站 6.99 4660.23 7903.34 合计 32.84 21894.42 56397.28 备注：征收住户187户，需还建19188.38平米105、；还建面积以实测为准；成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 159 内容 总额（万元）征收费用 17530 不可预见费 1526 工作经费 714 财务成本 1835 政府供地收益 6921 青山商场 13000 合计 41527 青山商场待摊成本（后期返还）-10400(-13000需交20%政府收益金)实际支付合计 31127 地块指标 占地2.19万方，容积率5.5，建面12.05万方，其中拆迁还建1.92万方，中百改造后项目建面10.13万方 折合楼面地价 2583 备注：青山商场待摊成本1.3亿元后期返还1.04亿元，191106、88方拆迁安置建安成本已计入土地获取成本；【地块背景】土地获取成本前期实际需要支付地价约为3.11亿元，折合楼面地价约2583元/平米 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 160 物业类型 地上 建面（万方）地下 建面（万方）合计 塔楼 3.73/3.73 商业 6.4 1.75（不计容）8.15 地下立体车库/1.58（不计容）1.58 小计 10.13 还建 1.92/1.92 体量总计 12.05【地块背景】各物业体量关系还建部分建面1.92万方，本项目商业及塔楼建面10.13万方 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售107、收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 161 内容 分项 单价（元/）建造面积 总额（元）万元 土建费用 塔楼（含土建及桩基）2000 37262 74524000 7452.4 转换层 10000元/平米 10000*900 9000000 900 建筑成本 8352.4万元 住宅建筑面积 3.73万方 单平方单价 2239元/平米 备注：拆迁还建部分按单方3188元/平米，建面19188平米测算，还建成本约为6117万元；后期中百代建还建住宅，建筑成本可节约约2280万元。转换层按每平米1万元计算造价，2个单元住宅，转换层成本约900万元。【建造成本】住宅部分建筑成本约83108、52.4万元，单方造价约2239元/平米 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 162 内容 分项 单价（元/）计算过程 总额（元）总额（万元）土建费用 商业（含土建及桩基）3000 3000*64000 192000000 19200 地下商业-1层2500 2500*17500 43750000 4375 小计 23575 建面 地上6.4万方，地下1.75万方，共计8.15万方 单方土建费用 2893 室外工程及环境 外围配套 500元/平米 21900*0.55*500 6022500 602.25 天然气/供水 100000109、0 100 电增容6000KVA 10000000 1000 小计 1702 安装及装饰 安装部分 地上1050元/平米 65000*1050 67200000 6720 地下800元/平米 17500*800 14000000 1400 装饰部分 地上1200元/平米 65000*1200 76800000 7680 地下600元/平米 17500*600 10500000 1050 外立面 外表面1260元/平米 11556*1260 14560560 1456 小计 18306 建面 地上6.4万方，地下1.75万方，共计8.15万方 单方安装及装饰 2246 建筑成本 43583万元 110、商业建筑面积 地上6.4万方，地下1.75万方 单方建设成本 5348元/平米【建造成本】商业部分建筑成本约43583万元，单方造价约5348元/平米 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 指标 数值 商业面积（平米）65000 商业需要车位数量 650 商品住宅面积（平米）35450 商品住宅需求车位数量 320 还建住宅面积 20000 还建住宅需求车位数量 70 住宅需要车位数量 390 车位总数量（个）车位总数量（个）10401040 地上车位数量（个）208 地下商业地下商业所需所需停车位（个）停车位（个）832832 地下111、停车位地下停车位面积（平米）面积（平米）3161631616 立体停车位面积（平米）立体停车位面积（平米）1580815808 依据2013武汉市建筑工程规范管理技术规定 产品类型 二环与三环之间 普通商品住宅 0.9 还建住房（参考经适房标准）0.35 商业（一类，购物中心）1【建造成本】地下车库依据武汉当前建筑规范，本项目地下停车位面积需满足约3.16万方，考虑到开发周期影响及成本控制因素，建议采用立体停车，需要地下占地约1.58万方 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 164 内容 分项 单价（元/）建造面积 总额（元）万元 112、土建费用 地下车库-2层3500-2层15808平米 55300000 5533 建筑成本 5533万元 建筑面积 15808平米 单平方单价 3500元/平米【建造成本】地下车库建筑成本约5533万元，单方造价约3500元/平米 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 165 内容 分项 总额（万元）单价 取地费用 实际支付地价 31127 2583 建造、安装及装饰成本 住宅（含转换层）8352.4 2239 商业 43583 5348 地下车库 5533 3500 小计 57468 建设成本合计 88595【建设成本】建设成本合计113、约8.86亿元 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 开发周期 物业 2015 2016 上半年 下半年 上半年 下半年 商业 购物中心地上施工 塔楼 塔楼施工 车位 2层地下室完工 销售周期 物业 2015 2016 上半年 下半年 上半年 下半年 住宅 住宅全部销售 166【建筑成本】成本分摊结合目前项目进度，预计2014年完成拆迁，商业2015年底竣工，塔楼2016年年中竣工 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 前提：1.2014年完成取地，并完成全部拆迁工作；201114、5年初开始施工建设；2.2层地下室（含立体停车），考虑桩基及车库建设，保守估计施工半年；3.武汉超高层需完成主体结构封顶可预售，本项目住宅共43层（含1层转换层），按地上4天1层建设速度，共需172天，5.7个月，因此此次塔楼施工预计时间为6个月；4.考虑到住宅前期蓄客期，保守估计2016年下半年完成住宅3.73万方销售。167 项目成本估算表（单位：元）成本细项 2014年 2015 2016 合计 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 土地费用 62254000 62254000 62254000 62254000 62254000 311270000 建筑安装费用 99,078,000115、 192,000,000 83,524,000 374602000 室外工程及环境 17,022,500 0 0 17022500 商业安装及装饰成本 183060000 183060000 合计合计 6225400062254000 178354500178354500 437314000437314000 145778000145778000 6225400062254000 885954500885954500 【建筑成本】成本分摊2015年下半年为成本投入峰值 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 62254000 17835116、4500 437314000 145778000 62254000 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 2014年 2015 2016 半年度成本投入 168 销售收入 169【塔楼价格预估】本项目住宅/LOFT公寓预计当前销售价格为1.08万元/平米，2016年中预计实现价格为1.28万元/平米 住宅价格：结合新房、二手房当前售价及青山区价格涨幅，预计2016年本项目住宅售价约为1.28万元/平米 住宅：以当前1.08万元/平米，年均涨幅9%计算，预计2015年底，本项目2016年住宅价格约为1.28万元/平米 楼盘 区位相近度（20%）目标客户相似（35%）产品相似（25%）开发商实力117、相似（20%）价格 打分系数 权重得分 价格 大华滨江天地 9300 1.2 15%1674 奥山世纪城 9500 1.2 15%1710 中建开元公馆 10500 1 35%3675 青扬十街二手房 9800 1.1 35%3773 本项目价格预估 10832 保守估计，以当前价格测算，本项目住宅价格为1.08万元/平米 价格涨幅参照武汉住宅成交价格年均涨幅9%。LOFT公寓：考虑到青山目前尚未有LOFT产品面世，有待市场验证，同时区域内公寓产品销售情况不乐观，保守估计，2016年按照住宅同样售价1.28万元/平米测算 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总118、收入 发展思路 影响因素 170 指标 数值 价格 1.28万元/平米（2016年下半年）销售面积 37262平米 销售收入 4.8亿元【塔楼销售收入】在考虑了年度9%价格增长的情况下，可售塔楼收入约4.8亿元 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 171 指标 数值 商业装修成本（万元）18306 成本 开发成本（万元）88595 财务费用（万元）13951 营销费用（2.5%）（万元）1192 销售税金（12.41%）（万元）6859 总成本（万元）110597 销售收入（万元）47695 净利润（万元）-62902 成本利润率-119、56.87%销售利润率-131.88%战略持有商业面积（平米）8.15（含地上6.4，地下1.75）项目整体盈利情况（亿元）-6.29【方向1：塔楼为住宅】持有8.15万方商业，资金缺口约6.29亿元 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 172 指标 数值 商业装修成本（万元）18306 成本 开发成本（万元）90086 财务费用（万元）14104 营销费用（2.5%）（万元）1192 销售税金（12.41%）（万元）6859 总成本（万元）112241 销售收入（万元）47695 净利润（万元）-64545 成本利润率-57.51120、%销售利润率-135.33%战略持有商业面积（平米）8.15（含地上6.4，地下1.75）项目整体盈利情况（亿元）-6.45【方向2：塔楼为LOFT公寓】持有8.15万方商业，资金缺口约6.45亿元 塔楼为LOFT较塔楼为住宅，建安增加约20%，资金缺口将加大约0.15亿元 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 区域区域 具体位置具体位置 价格价格 （元（元/平）平）权重权重 一一楼比楼比准系数准系数 权重权重价格价格 （元元/平）平）青扬十街 外街 45000 40%1.1 19800 青扬六合 外街 43400 30%1.2 15121、624 建设二路 外街 45300 30%1.1 14949 本项目 2014年 一层售价 50373 负一层售价 40298（一层售价*0.8）负一层使用权售价 3223832238（负一层售价*0.8）2016年 3.83.8万元万元（年增长9%）173【-1F价格实现】出售-1F商铺40年使用权，保守估计，2016年可实现3.8万元/平售价 租金反推法 市场比较法 测算前提一：商业年投资回报率约7%，投资回收期约14.3年；通过市场比较法，本项目负一层可实现约4万元/平售价，考虑到使用权出售抗性，以80%售价预计，可实现售价3.2万元每平，保守估计年均增长9%，可以实现3.8万元/平售价122、。区位区位 具体区位具体区位 租金租金 （元（元/平）平）一层权重一层权重 权重价格权重价格（元（元/平）平）att时尚广场一楼 进门处儿童服饰 420 1.3 546 进深最深处餐饮 290 1.2 348 中间位置如意馄饨 380 1.1 418 青扬十街（地上商街）外街幻走服饰 550 1 550 内街运动服饰 370 1.3 481 内街唐朱迪服饰 340 1.3 442 本项目 一层租金（元/平）464 权重（负一层较一层）0.8 负一层租金（元/平）371 371 通过租金反推法，无论是租金反推售价还是售价反推租金，均证明项目负一层2014年可以实现3.2万元/平售价。售价反推租金123、：以单价3.2万元/平，年租金回报率7%计算，本项目负一层租金为32000*7%/12=222元/平；租金反推售价：以租金371元/平/月，本项目负一层20年使用权价格为371*12*20=8.9万元/平，考虑到使用权出售抗性，以80%价格预计，可实现售价为8.9*80%=7.1万元/平；租金、售价反推回报率：以371元/平/月租金，3.8万元售价，项目负一层可实现年租金回报率8.54%。174 按照销售均价3.8万元/平米，估算市值：V=1.75*3.8=6.65亿元【商业销售收入】6.22亿元资金缺口，通过销售地下一层商业使用权销售，可实现零成本持有地上6.4万方商业，同时盈余3600万用124、于商业后期运营及其他项目开发 净收入=商业销售收入-资金缺口 =6.65亿元-6.29亿元 =0.36亿元 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 175【销售总收入】塔楼+商业，销售总收入约为11.42亿元 销售物业 指标 数值 住宅 价格 1.28万元/平米（2016年下半年）销售面积 37262平米 销售收入 4.77亿元 商业 价格 3.8万元/平米（2016年下半年）销售面积 17500平米 销售收入 6.65亿元 总收入 11.42亿元 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 125、影响因素 176【财务指标】基于塔楼与-1层商业销售前提，本项目总体盈利约6026万元 成本发生 土地成本 建安成本 总体成本 销售收入 塔楼销售 商业销售 总收入 发展思路 影响因素 指标 数值 商业装修成本（万元）18306 成本 开发成本（万元）88595 财务费用（万元）9861 营销费用（2.5%）（万元）2855 销售税金（12.41%）（万元）6859 总成本（万元）108170 销售收入（万元）114195 净利润（万元）6026 成本利润率 5.57%销售利润率 5.28%战略持有商业面积（平米）8.15（含地上6.4，地下1.75）项目整体盈利情况（亿元）6026 177【126、发展思路探讨】贵司斥资6.22亿元，将现有3万方青山商场升级改造为地上6.4万方，地下1.75万方购物中心，共计8.15万方商业全部持有 发展思路1 贵司将负一层1.75万方商业使用权销售，零负担持有地上6.4万方购物中心，且盈余6026万元资金用于本商业运营及其他项目开发 发展思路2 178 影响因素 179【其他影响因素1】按照前期所有资金均从银行贷款，后期具体可结合企业自有资金投入比例测算财务费用 2014年 2015年 2016年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 成本发生 62,254,000 178,354,500 437,314,000 145,778,000 62,254127、,000 净收入回笼 0 0 0 665,000,000 476,953,600 自有资金 0 0 0 0 0 银行贷款 62,254,000 178,354,500 437,314,000 0 0 期初贷款余额 0 65,366,700 255,907,260 727,882,323 245,054,439 本期贷款额 62,254,000 178,354,500 437,314,000 0 0 本期应付利息 3,112,700 12,186,060 34,661,063 36,394,116 12,252,722 本息和 65,366,700 255,907,260 727,882,323128、 764,276,439 257,307,161 累计收入结余-62,254,000 -178,354,500 -437,314,000 519,222,000 414,699,600 收支结余-127,620,700 -434,261,760 -1,165,196,323 -245,054,439 157,392,439 本期还本付息 0 0 0 519,222,000 257,307,161 期末贷款余额 65,366,700 255,907,260 727,882,323 245,054,439 0 按年利率10%计算，0自有资金下财务费用 180【其他影响因素2】商业运营可产生收入，保129、守估计2016年春节开业，前三年全年营业额8.2亿元，第4年起租金每年涨3%2013年营业额 体量 坪效 权重 权重坪效 本项目体量 预计营业额 武广 34.5 8 4.31 0.4 1.73 8.15 14.1 群光 23 8.8 2.61 0.4 1.05 8.15 8.5 中商 9.5 7.3 1.30 0.2 0.26 8.15 2.1 本项目 8.2亿元 结合武汉市场相当体量的商业坪效，预计2013年本项目营业额约为8.2亿元；保守估计，前3年营业额保持不变；预计本商业2016年春节开业，预计2016年起，全年营业额约为8.2亿元。2013年销售额 建筑面积 按建筑面积3万方，计算坪130、效 本项目改造后体量 预计营业额 青山百货商场 2.81亿元 3万方 0.94 8.15万方 7.66亿元 基于青山百货商场2013年营业额坪效估算，改造后8.15万方，预计营业额约为7.66亿元。181【其他影响因素2】保守估计，每年至少可产生约6600万元净利润 项目 合计 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年 2034年 2035年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 1131、7 18 19 20 营业额预估 82000 82000 82000 84460 86994 89604 92292 95060 97912 100850 103875 106991 110201 113507 116912 120420 124032 127753 131586 135534 商业毛利润（营业额*8%）（万元）166719 6560 6560 6560 6757 6960 7168 7383 7605 7833 8068 8310 8559 8816 9081 9353 9634 9923 10220 10527 10843 停车场收入（万元）963 48 48 48 48 132、48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 停车位个数 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 1204 平均月租金（元/个）400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 合计（万元）167682 6608 6608 6608 6805 7008 7216 7431 7653 788133、1 8116 8358 8607 8864 9129 9401 9682 9971 10268 10575 10891 182【其他影响因素3】塔楼预估价格上下浮动5%，可影响净收入 预估售价测算 预估售价上浮5%测算 预估售价下调5%测算 装修成本 18306 18306 18306 开发成本 88595 88595 88595 财务费用 9861 9694 10027 营销费用（3%）2855 2998 2712 销售税金（13.5%、15.5%）6859 7202 6516 总成本 108170 108489 107850 总收入 114195 119905 108486 净收入 602134、6 11416 635 成本利润率 5.57%10.52%0.59%销售利润率 5.28%9.52%0.59%183【备选方案】地下开挖3层（-2/-3层停车），较开挖2层而言，净收入减少约7583万元 数值 装修成本 18306 开发成本 94834 财务费用 11205 营销费用 2855 销售税金 6859 总成本 115753 总收入 114195 净收入-1557 成本利润率-1.35%销售利润率-1.36%数值 装修成本 18306 开发成本 88595 财务费用 9861 营销费用 2855 销售税金 6859 总成本 108170 总收入 114195 净收入 6026 成本利135、润率 5.57%销售利润率 5.28%VSVS 地下开挖2层，-1层规划商业 地下开挖3层，-1层规划商业 184【风险提示】前期与政府沟通容积率5.0，按照成本打平计算，需要突破到5.5，需要贵司做政府攻关 风险提示1 用地性质目前为全部商业，塔楼从承担现金流功能使命来看，建议转换为住宅性质，土地变性需要贵司做政府攻关 风险提示2 185【可行性结论1】本项目具备升级改造的基础与实力，且当前为项目改造升级的最佳时机 自身禀赋 1.历史积淀：作为青山首家商场，是整个青山商业元脉，奠定了红钢城商圈的商业价值 2.经营表现：营业额表现比较稳定（2013年营业额2.81亿元，教2012年涨幅19%）136、3.消费者期望：消费者对于青山商场期望比较高，并表示若商场后期升级，更愿来本商场消费 面临危机 1.经营瓶颈：目前商业经营场所陈旧，难以吸引及留住优质商家品牌 2.消费升级：青山居民消费水平不断提升，消费需求不断升级 3.竞争压力：青山后期将出现大体量商业，对青山商业格局带来改变（武商众圆广场2014年十一开业，深国投青山印象城2017年初开业）开发实力 中百实力：通过消费者问卷及访谈，消费者期望本项目打造成一个中高端、集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的一站式商业体，而中百集团已有运营江夏等购物中心物业，具有开发及操作购物中心的实力 186【可行性结论2】本项目有机会打造成青山标杆商业综合体，满足137、青山居民全课程、一站式消费需求 规划及主题 1.体量：地上6.4万方（8层，单层8000方），地下1层（1.75万方），共计8.15万方 2.主题：生活剧场 3.推广语：这里品味好时光 4.目标客群：20-40岁中青年为主，兼顾全年龄段 5.档次：中高端，兼顾高端及中低端 6.开业时间：2016年2月（春节前夕）商业创新 1.建筑创新：Happy站台、豪车展台、星光大道、时尚T台、游艇展区、旋转木马、诚品书店、室内攀岩、蜡像展区 2.品牌创新 餐饮：特色餐饮+主题餐饮 休闲娱乐：儿童职业体验中心、密室逃脱、MINI卡丁、诚品书店、室内攀岩 项目愿景 1.重塑红钢城商圈，引领青山商业格局的领航者138、！2.一改青山购物、休闲、娱乐匮乏新局面，打造青山居民休闲消费新领地！3.构建中百百货又一商业产品线，成为中百百货全国布局里程碑！187【可行性结论3】本项目改造方案投入产出效益可观，运营20年投资回报率150%社会效益：改善青山及红钢城居民消费环境，提供青山区约3000个就业岗位 测算因素：充分考虑到青山百货商场停业损失及开业时间；按2013年营业额2.81亿元，8%净收入计算，年均收入0.22亿元，2年机会成本约0.44亿元 需争取条件：1、塔楼土地性质变更为住宅；2、项目容积率争取到5.5。所处阶段 阶段细项 收益（亿元）总收益（亿元）净收入 开发期 取地成本-3.11-11.27亿元-11.27亿元建安、财务及税费成本-7.95青山商场运营机会成本-0.44还建成本利润空间 0.23 总开发成本-11.27销售期 塔楼销售收入 4.77 11.42亿元 0.15亿元-1层商业销售收入6.65 总销售收入 11.42 经营期 总经营收入（20年）16.77 16.77亿元 16.92亿元 投资回报率 150%世联地产 让更多的人享受真正的地产服务 You enjoy.We serve.188