1、 湖南湘潭湖南湘潭湖南湘潭湖南湘潭 房地产顾问房地产顾问房地产顾问房地产顾问（广州广州广州广州）有限公司有限公司有限公司有限公司 敬敬敬敬呈呈呈呈：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社 2010 年年年年 12 月月月月 25 日日日日 琶洲村商业项目琶洲村商业项目琶洲村商业项目琶洲村商业项目 市场研究及租金预测报告市场研究及租金预测报告市场研究及租金预测报告市场研究及租金预测报告 2010 年 12 月 25 日 1 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）目目目目 录录录录 报告说明及编制2、情况报告说明及编制情况报告说明及编制情况报告说明及编制情况.3 A A A A 篇篇篇篇 市场研究报告市场研究报告市场研究报告市场研究报告.5 第一部分第一部分第一部分第一部分 前言前言前言前言.5 1.1 委托背景.5 1.2 项目概况.5 1.3 报告总述.8 第二部分第二部分第二部分第二部分 市场及环境分析市场及环境分析市场及环境分析市场及环境分析.9 2.1 琶洲区位价值分析.9 2.1.1 琶洲定位背景.9 2.1.2 琶洲片区发展历程.9 2.1.3 琶洲区位交通.10 2.1.4 琶洲区总体规划.11 2.1.5 会展中心对本项目的影响程度.13 2.2 办公楼市场.15 2.23、.1 写字楼发展格局.15 2.2.2 广州市甲级写字楼总体现状.17 2.2.3 琶洲写字楼市场总体特征.20 2.2.4 琶洲写字楼现有供应及其特征.20 2.2.5 琶洲未来写字楼供应.22 2.2.6 未来写字楼市场发展预测.22 2.3 酒店市场.24 2.3.1 广州市星级酒店现状及特征.24 2.3.2 琶洲酒店现状及特征.26 2.3.3 琶洲未来酒店供应.26 2.3.4 未来酒店市场发展预测.27 2.4 公寓市场.28 2.4.1 广州市高档公寓市场现状.28 2.4.2 琶洲高档公寓市场现状.32 2.4.3 未来公寓供应.32 2.4.4 未来公寓市场预测.33 2.4、5 商铺市场.34 2.5.1 广州市商铺市场现状.34 2.5.2 琶洲商铺市场现状及特征.38 2.5.3 琶洲未来商铺供应.39 2.5.4 琶洲商铺市场预测.41 2.6 物业分析.41 2.6.1 座落位置及邻近环境.41 2010 年 12 月 25 日 2 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.6.2 物业规划状况.43 2.6.3 物业 SWOT 分析.44 第三部分第三部分第三部分第三部分 珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城 CBDCBDCBDCBD 历史研究历史研究历史研究历史研究.47 3.1 商业成熟度理论.47 3.2 珠江新城发展历程.47 3.2.15、 发展过程.47 3.2.2 发展迟缓之背景分析.48 3.3 价格变化趋势.49 3.4 珠江新城、琶洲发展特征比较.51 第四部分第四部分第四部分第四部分 琶洲村商业项目定位说明琶洲村商业项目定位说明琶洲村商业项目定位说明琶洲村商业项目定位说明.53 4.1 写字楼定位.53 4.2 酒店定位.53 4.3 公寓定位.53 4.4 商铺定位.54 B B B B 篇篇篇篇 租金预测报告租金预测报告租金预测报告租金预测报告.56 第一部分第一部分第一部分第一部分 报告说明报告说明报告说明报告说明.56 1.1 委托、用途及日期.56 1.2 预测基准及假设.56 1.3 现场视察.58 1.6、4 预测方法.58 1.5 资料来源.58 1.6 业权查核.58 1.7 预测结果.59 第二部分第二部分第二部分第二部分 报告正文报告正文报告正文报告正文.61 2.1 琶洲村商业项目.61 2.2 物业租金预测过程.61 2.3 预测结果.67 2010 年 12 月 25 日 3 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）报告说明报告说明报告说明报告说明及及及及编制情况编制情况编制情况编制情况 预测条件假设预测条件假设预测条件假设预测条件假设：我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确有效的。但是，一旦我们所依赖的基本依据有所改变，我们的分析、推荐或建议也应随之改变，以下因素的7、变化将可能导致我们的研究发生变化。?新的规划变动?新的政策法规?对广州市房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件 市场分析原则市场分析原则市场分析原则市场分析原则 本报告以准确性、客观性、公正性为原则，按照有关市场分析的办法及相关规定撰写，遵循客观性原则和独立分析原则。市场分析依据市场分析依据市场分析依据市场分析依据?分析小组进行现场调研时收集到的数据及资料。?分析小组数据平台系统积累的相关数据及资料。?官方及行内权威研究机构公开发表的文章及观点、数据。敬请注意敬请注意敬请注意敬请注意：本项目研究工作是在 2010 年 12 月进行的，进行研究分析所依赖的信息和资料都基于这个时间8、阶段。本报告中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的限制，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、租售方式、市场趋势、收益、竞争、管理、产权抵押、限制和其它障碍等等，该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的租金预测只是预示性的，该报告是一份咨询顾问报告，对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的租金9、数据及分析而引起的任何损失，我们不承担任何责任。该报告仅为委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。2010 年 12 月 25 日 4 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）报告编制情况报告编制情况报告编制情况报告编制情况：委托单位：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社 研究目的：基于委托方对项目的期望和要求，结合市场情况，对“琶洲村商业项目”进行租金预测研究，供委托方作项目经营决策之用。编制单位：房地产顾问（广州）有限公司 本报告由 A、B 两篇组成，A 篇为市场研究报告，B 篇为租金预测报告，A、B 篇为不可分割的两个部分。A 篇市场研究报告，将成为委托方了解市场，10、以及查询租金预测依据的重要文本。B 篇将直接呈现琶洲村商业项目的租金预测结果。我们在 B 篇展示的租金预测报告，大部分的数据依赖我们 A 篇的数据及观点。房地产顾问房地产顾问房地产顾问房地产顾问（广州广州广州广州）有限公司有限公司有限公司有限公司 总经理总经理总经理总经理：2010201020102010 年年年年 12121212 月月月月 2 2 2 25 5 5 5 日日日日 2010 年 12 月 25 日 5 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）A A A A 篇篇篇篇 市场研究报告市场研究报告市场研究报告市场研究报告 第一部分第一部分第一部分第一部分 前言前言前言前言11、 1.1.1.1.1 1 1 1 委托背景委托背景委托背景委托背景 琶洲村位于广州市海珠区新港东路琶洲塔东面，2009 年 10 月，保利地产以 1.42 亿元竞得琶洲村全面改造项目之地块，琶洲全面改造范围内的总用地面积为 75.8 万平方米，分为 13 宗地块，属于琶洲村的是地块十一、地块十两宗地。目前，琶洲村拆迁工作基本完成，13 宗地块的建筑规划设计方案正在审批中。根据委托方琶洲经济联合社指示，我司本次进行市场研究及价值预测的对象为地块十一、地块十拟建之属于琶洲村的商业项目，我司需预测以上建筑物自投入运营日始20 年内的租金水平，以作为琶洲经济联合社考虑整体出租时的决策参考。1.1.1.12、1.2 2 2 2 项目概况项目概况项目概况项目概况 琶洲村改造项目位于广州市海珠区琶洲岛，该片区处于广州市中心东南部，岛内绿树成荫，四面环水。西接海珠区赤岗领事馆区，南隔黄埔涌，与广州“南肺”万亩果园紧密相连，东与长洲岛、黄埔港连接，北为珠江，地理位置优越。琶洲村改造项目 2010 年 12 月 25 日 6 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）海珠区琶洲村改造项目共计 13 块地，其中，商住综合用地一块，商业金融用地三块，琶洲村用地两块，其余为公共绿地、广场及中小学用地。类型 地块数 地块编号 用地面积（）商住综合用地 1 地块一 178,915 商业金融业用地 3 地块三、13、四、五 109,214 琶洲村用地 2 地块十、十一 166,846 中小学用地 1 地块十三 29,027 公共绿地 5 地块六、七、八、九、十二 127,956 广场用地 1 地块二 9,321 分属琶洲村的商业项目位于地块十一、地块十，其中地块十一拟建之商业综合体紧邻地铁万胜围站，由东西两栋塔楼及裙楼组成，东西塔楼为普通公寓，总建筑面积为55,278 平方米，裙楼商场建筑面积为 72,033 平方米。地块十由南北两栋塔楼及裙楼组成，北塔为高 20 层的写字楼，总建筑面积为 40,500 平方米。南塔为高 42 层的酒店，总建筑面积为 64,384 平方米。地块十一设有三层地下室，配套车位14、有 1,160 个，地块十也设有三层地下室，配套车位有 971 个。地块十 地块十一 地铁万胜围站 北塔写字楼 南塔酒店 东塔公寓 西塔公寓 2010 年 12 月 25 日 7 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）地块十一（琶洲村商业综合体商场）纯商业 楼层 总建筑面积（）功能 备注 地下负 1 层 1,090 商业 地下负 1 层 19,660 车位 车位：356 个 地下负 2 层 20,750 车位 车位：387 个 地下负 3 层 20,750 车位 车位：417 个 1 11,950 商业 2 10,566 商业 3 11,019 商业 4 11,019 商业 5 115、1,019 商业 6 15,370 商业 公寓（西塔）地上（16）870 公共分摊 第七层为架空层，第 15、30 层为避难层 地上（842）32,988 公寓 公寓（东塔）地上（16）702 公共分摊 地上（840）25,962 公寓 地块十（琶洲村商业金融用地）基底面积（）楼层 标准层面积（）总面积（）车位数（个）功能 北塔 2,025.0 120 2,025.0 40,500.0 办公楼 南塔 1,600 142 1,600.0 64,384.3 酒店 商场 3,440.7 14 3,440.7 13,474.7 商铺 地下车库 负3负1（车位）3,440.8 38,840.0 971 16、车位 琶洲村商业项目各产品类型指标 产品类型 总建筑面积（）产品类型 总建筑面积（）办公楼 40,500 商场 85,507.7 酒店 64,384.3 公寓 60,522 车位 2,131（个）2010 年 12 月 25 日 8 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）1.1.1.1.3 3 3 3 报告总述报告总述报告总述报告总述 随着广州城市化进程的推进，市中心待开发土地已经屈指可数，琶洲、白云新城、以及市中心众多城中村改造将是未来数年广州市中心城区房地产开发的重头戏，琶洲岛是政府明确指示重点建设、扶持的区域。从目前广州市区、琶洲地区公寓、写字楼、商铺、酒店发展现状来看，虽然17、各类型物业面临不同的风险，但发展前景可期。我们将在报告中将产品分为四类，分别阐述该产品目前在市区、琶洲地区的现状，未来，价格变化趋势，从而为琶洲村的公寓、写字楼、酒店、商铺未来租金的发展预测提供足够的经验数据。由于琶洲村项目并非城市发展过程中自发形成的板块，其受政策推动力度影响较大。而且，作为一个新型区域，其商业像所有的商业体一样，会经历成长、高速发展、及至稳定的阶段。我们会在考量类似地区的成长历史，价格变化历史等方面深入研究，从而为琶洲村商业项目将经历的阶段进行分析预测。琶洲村项目租金的界定除了其来自区域、市场的影响外，其本身的素质也会影响其租金，本篇我们还将为其商业项目进行定位，明确其在市18、场上的形象定位、功能定位、服务客户定位，用以作为我们预测的基础。2010 年 12 月 25 日 9 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）第二部分第二部分第二部分第二部分 市场及环境分析市场及环境分析市场及环境分析市场及环境分析 2.2.2.2.1 1 1 1 琶洲区位价值分析琶洲区位价值分析琶洲区位价值分析琶洲区位价值分析 2.2.2.2.1 1 1 1.1.1.1.1 琶洲定位背景琶洲定位背景琶洲定位背景琶洲定位背景 2009 年，为落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20082020 年)把广州建设成为“国家中心城市”新的发展战略，广州市市委、市政府确定了广州新时期“加强中19、心城区职能的优化、集聚与提升，从区域、市域向中心城区的重点功能区集聚高端服务职能，建设服务中心、金融中心、决策管理中心、消费中心和文化创新中心”的重点发展战略，并决定在中心城区，重点规划建设珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城-员村地区员村地区员村地区员村地区(中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区)、琶洲地区琶洲地区琶洲地区琶洲地区(国际会展商务区国际会展商务区国际会展商务区国际会展商务区)、白云新城地区白云新城地区白云新城地区白云新城地区(宜居文化新城宜居文化新城宜居文化新城宜居文化新城)、白鹅潭地区白鹅潭地区白鹅潭地区白鹅潭地区(国际商业中国际商业中国际商业中国际商业中心心心心)、中轴线南20、段地区中轴线南段地区中轴线南段地区中轴线南段地区(岭南特色的行政中心岭南特色的行政中心岭南特色的行政中心岭南特色的行政中心)等集聚高端职能的五大功能区。琶洲地区为广州市中心城区未来几年重点打造的五大功能区之一，定位为国际会展商务区，受扶持及推动力度大，片区前景看好。2.1.22.1.22.1.22.1.2 琶洲片区发展历程琶洲片区发展历程琶洲片区发展历程琶洲片区发展历程 琶洲地区规划定位，实际上是一个城市规划探索的过程，从最初的模糊到清晰，历经10 年。20002002 年为启动期，通过政府对广州会展中心一期工程的直接投入，和地铁二号线一期工程的建设全面启动琶洲地区的开发建设。2003200721、 年为协调发展期，通过政府对该地区开发建设的政策性倾斜鼓励和引导市场资金的流入，使该地区朝着规划的目标协调发展。2007 年，广州市规划局把琶洲地区的发展定位为：以广州会展博览中心的建设为契机和核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的生态型的休闲商务区。20082010 年为规划定位完善期，通过总结以上两个发展期内存在的各种客观问题，结合广州城市发展需要，明确提出琶洲员村为“珠江新城泛 CBD 区”，按照国家中心城市职能，琶洲地区功能定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文22、化旅游、居住等。相比 2007 2010 年 12 月 25 日 10 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）年的定位，进一步强调了其商务、研发的功能，弱化了住宅功能。2.2.2.2.1 1 1 1.3 3 3 3 琶洲区位交通琶洲区位交通琶洲区位交通琶洲区位交通 琶洲位于广州生态型城市副中心琶洲岛，琶洲岛长约 8.5 公里，宽 1 公里，呈琵琶状，恰恰处于广州新城市规划“东移”轴和“南移”轴的过度地带，总占地面积约10.47 平方公里，其中陆地面积为 9.66平方公里，水域面积 0.81 平方公里。琶洲是广州市未来发展重点区域，道路建设较为先进。琶洲交通路线面积达 2.5 平方公23、里，占该地区总用地面积的 24，比例堪称全国之最。琶洲拥有华南地区最完善的国际交通规划，即“四纵三横”加“双地铁”的复合式交通网络。目前除了华南快速干线、东环高速路、琶洲大桥、新港东路扩建和地铁二号线、三号线首段已先后建成通车外，目前正在施工的大工程有：琶洲会展中心周围路段的二期工程、滨江东路的延长线。目前琶洲已经开通新港东、琶洲、万胜围三个地铁站，通过与地铁南北主干线的换乘，可以很快捷的到达珠江新城、天河北商务区、交通中心（广州新白云国际机场、广州火车东站、广州火车站、广州新火车站等）以及科学城、大学城、广州新城、南沙开发区等。琶洲地区的交通优势较为明显。2010 年 12 月 25 日 124、1 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.1 1 1 1.4 4 4 4 琶洲区琶洲区琶洲区琶洲区总体规划总体规划总体规划总体规划?总体规划概览总体规划概览总体规划概览总体规划概览 根据 2010 年 2 月广州市规划局发布的广州市琶洲员村地区控制性详细规划，员村、琶洲总体定位为：琶洲岛总面积 10.47 平方公里，岸线总长度 20.1 公里。规划师们通过对琶洲岛地理位置、自然条件、地质地貌、河流水文、土壤植被等详细基础资料进行收集分析，对岛内三条村庄的历史沿革、现状人口规模和用地情况进行综合分析，以及对琶洲岛周边的规划进行研究，之后，依据城市总体规划和分区规划目标25、，制定了琶洲岛规划空间的基本布局：三区、五带、一环、一轴、九组团。华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为了 A、B、C 三个区。A 区是居住、文化休闲综合区，以居住功能为主，另有文化区、滨水娱乐区等；B 区是会展博览区，除会展博览核心主导功能外，配套了国际会议中心、酒店、博物馆、金融咨询服务、商务办公，国际传媒、医疗服务等设施；C 区是居住和高新技术产业区，以高新技术研发、旅游度假、高品质居住为主导功能的综合区，其中居住以农村城市化社区为主体。广州市中心城区现代服务业核心地区 国际化大都市的最核心区域 会展、金融、商贸三大引擎合理推动的国际城市中央商务核心区 势力、活力、魅力三位一体26、的复合型新城市滨水中心区 2010 年 12 月 25 日 12 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）五带是指城市主干道形成的控制带，分别为一横-东西向横贯全岛的新港东路，四纵-为南北向四条主干道，江海大道、华南快速路、科韵路和东环高速公路。一环是沿环岛路形成的滨水开敞区域及生态景观控制带。一轴是连接新城市轴线发展区和会展中心区的绿色空间走廊，成为新城市轴线的辅助轴线。?规划亮点提示规划亮点提示规划亮点提示规划亮点提示 兼具文化创意功能兼具文化创意功能兼具文化创意功能兼具文化创意功能除了国际会展商务之功能，规划设计定位琶洲还有一个功能文化创意中心。琶洲将引领中心城市文化软实力的提27、升，提升城市文化品位，增强广州的区域竞争力，形成具有岭南特色的文化创意中心。保留黄埔村保留黄埔村保留黄埔村保留黄埔村大部分城中村将要拆迁。但黄埔村例外。黄埔村因其是岭南风味的古村落，将进行保留。即使是做搬迁，原则上也是在原区域内进行安置。此外，千年黄埔古港见证了广州“海上丝绸之路”的繁荣，也将进行保留。?琶洲土地琶洲土地琶洲土地琶洲土地利用状况利用状况利用状况利用状况 A 区发展最早，为已建成区，居住功能为主，发展最为成熟，可利用土地较少。B 区西（华南快速干线与琶洲大桥之间部分）正处于开发建设尾声，全面进入经营期，可B C 华南快速干线 马场路过江隧道 东环高速 琶洲大桥 员村二横路过江隧道28、 黄村过江隧道 A 标注蓝色星号者为琶洲村商业项目 2010 年 12 月 25 日 13 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）利用土地较少，以会展贸易为主，新建筑全为商业、展贸功能。B 区东以住宅、金融、商务为主，目前正处于开发初期，琶洲村项目即为本区域重点发展的商业项目。C 区完全处于未开发状态。B 区西开发建设基本完成，已经进入经营期。B 区东刚刚进入开发建设初期，以琶洲村改造项目为开端，其中，琶洲村商业项目将是本片区重要发展项目。C 区即为黄埔村、新洲村所在地。据悉，C 区新港东路南侧省渔轮厂及周边区域约 3000 亩地可能由珠江投资有限公司开发一个“中央研发区 CID”29、项目，如该方案可行，未来琶洲村商业项目面临的机遇将更大。2.2.2.2.1 1 1 1.5 5 5 5 会展中心对本项目的影响程度会展中心对本项目的影响程度会展中心对本项目的影响程度会展中心对本项目的影响程度 2008 年，广交会移师琶洲，并更名为中国进出口交易中心。要研究会展对周边区域，对琶洲村商业项目的影响，可参考旧的广交会。旧广交会特征分析：?广交会毗邻火车站，离机场较近，交通便利，带来大量的人流。因此，广交会周边汇集了大量商业物业。这些商业物业档次不高，但因有大量的人流支撑，租金价位普遍偏高。?周边有众多酒店物业，两间五星级酒店，部分酒店不仅可住宿，还提供公标注蓝色星号者为琶洲村商业项30、目 B B B B 区西区西区西区西 C 未开发状态 经营期区域 A B B B B 区东区东区东区东 已建成区 建设初期 2010 年 12 月 25 日 14 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）寓、写字楼场所。这些酒店并不完全依赖广交会客流，其中很大一部分针对火车站周边人流。因而非广交会期间入住率也不低。?周边写字楼物业档次杂，既有高档的，如广东东宝展览中心和达宝广场，也有如康乐牛仔城、金祥大厦等的写字楼。这些较低档次的写字楼入住客户大多是与广交会有关的公司，租金普遍较高。纵观以上发展状况，可知：旧广交会处于城市成熟发展区，拥有得天独厚的地理位置，周边物业并不完全依赖广交会31、而存在，虽然它们因为广交会而提升了租金价值。但它们的繁荣却与其优越的地理位置密不可分。新广交会的情况不一样，琶洲地区是城市的新发展区，新的规划 2010 年才敲定。整体来看，琶洲还具备旅游商务的功能，但这两种功能都将依赖广交会的带动作用。而琶洲岛的商业不能依赖广交会而获取高利润。小结小结小结小结：琶洲岛是由政府强势推动发展的新区域，且已经投入巨资打造，具有良好的硬件基础，未来前景无庸置疑。琶洲村公寓、写字楼、酒店将依赖于整个琶洲岛的配套完善、成熟，与琶洲岛的发展息息相关。琶洲村的商业项目将依赖本区域的消费力、人流量，有其自身的发展轨迹。2010 年 12 月 25 日 15 琶洲村商业项目租金32、预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.2 2 2 2 办公楼市场办公楼市场办公楼市场办公楼市场 2.2.12.2.12.2.12.2.1 写字楼发展写字楼发展写字楼发展写字楼发展格局格局格局格局 目前，广州已经形成的写字楼板块有四个，分别是以体育中心为核心的体育中心板块、环市东路板块、东风路板块以及近几年迅速发展的珠江新城板块。琶洲板块目前正在发展中，初具雏形。广州写字楼区域分布图广州写字楼区域分布图广州写字楼区域分布图广州写字楼区域分布图?环市东环市东环市东环市东：贵族雄风老而弥坚贵族雄风老而弥坚贵族雄风老而弥坚贵族雄风老而弥坚 环市东是广州甲级写字楼的“发源地”。随着广州世界贸易33、中心 1993 年投入使用，环市东逐渐发展了众多广州早期的甲级写字楼，在花园酒店至区庄之间，分布着广东国际大厦、广州世界贸易中心、广州国际电子大厦、好世界广场、宜安广场、东山广场等甲级写字楼，形成了良好的商务办公氛围。环市东的广东国际大厦主楼 63 层、高 200 米，90 年代成为广州甚至全国的最高建筑物，也是广州市的标志性建筑。随着城市中心的东移，体育中心商务区逐渐取代环市东成为广州金融贸易商务中心的核心区域。但由于环市东路上酒店、购物广场等商业配套一应俱全，写字楼物业管理出色、综合素质较高，因此写字楼目前的租售价仍较高，如广州世界贸易中心南塔平均月租 80 元/平方米，好世界广场、东山广34、场、广州国际电子大厦月租金均在 100环市东环市东环市东环市东 东风路东风路东风路东风路 体育中心体育中心体育中心体育中心 珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城 琶洲琶洲琶洲琶洲 2010 年 12 月 25 日 16 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）元/平方米以上，出租率均高达 95%。环市东写字楼租户中，以港资、政府机关、中小型本地企业为主，目前，环市东是市内仅次于体育中心的写字楼集中地。?体育中心体育中心体育中心体育中心：黄金地位黄金地位黄金地位黄金地位较稳固较稳固较稳固较稳固 天河体育中心商务圈由 1997 年投入使用的中信广场为核心地标发展而来，包括体育中心沿线的体育东35、体育西，天河北、天河路，目前荟萃了广州约 55%的甲级写字楼。目前，该板块高档写字楼月租金约 100170 元/平方米，售价约 1.8 万2.8 万元/平方米，天河体育中心商务圈不仅是天河区的中心同时也是广州市的新商业中心。体育东写字楼形成较早，近几年及未来都没有新型甲级写字楼项目供应，其代表物业有财富广场、羊城商贸中心、金利来大厦、平安大厦等，月租金均在 100 元/平方米以上。天河北的写字楼有中信广场、大都会广场、时代广场、市长大厦、光大银行大厦等，天河北新出现的甲级写字楼有耀中广场、天誉大厦，其档次及定位、售价都代表该区域的最高水平，该片区月租金约 130170 元/。体育西有城建大厦36、高盛大厦、新创举大厦、中石化大厦、维多利广场等。天河路上的甲级写字楼都是近两年出现的，代表物业有粤海天河城大厦、广晟大厦等，月租金水平约 130 元/。近来广州甲级写字楼尤其是体育中心板块的写字楼租赁非常紧俏，租金和售价上涨幅度较大。体育中心商务圈的租户以外资、港资以及国内大型企业为主。?东风路东风路东风路东风路：本土中小企业的大后方本土中小企业的大后方本土中小企业的大后方本土中小企业的大后方 东风路是广州市东西走向的主干道之一，它连接着广州“含金量”最高的几个区域荔湾区、越秀区、天河区。广东省政府、广州市委市政府以及广州市主要的政治、文化机构都分布在东风路沿线。东风路商务板块从中山立交到荔37、湾路，长约 8 公里，1998 年前后，东风路曾大兴土木，商务写字楼建设较为火热，由于亚洲金融危机影响，东风路在那段时间却成为了广州烂尾写字楼最为集中的干道之一。从 2005年开始，东风路多幢写字楼被相继激活，这些复活的烂尾楼以其较低的价格、灵活的招商政策丰富了东风路商务区写字楼格局，使得东风路成为一条产品极其丰富的、特征鲜明、性价比较高的商务区。东风路商务圈以乙级写字楼居多，甲级写字楼较少，健力宝大厦、越秀城市广场作为东风路甲级写字楼的代表，月租金水平约 100 元/。东风路商务圈租户以本土中小企业、部分港资企业为主。2010 年 12 月 25 日 17 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（38、2010/12）?珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城：后起之秀前途无量后起之秀前途无量后起之秀前途无量后起之秀前途无量 过去的几年，作为广州市政府规划的未来中央商务区，珠江新城 CBD 发展迅速，各项基础设施相继完善，众多市政设施配套建成或在建中，亦有多个住宅、商业项目落成或在建。2010 年，广东省博物馆、市歌剧院、市图书馆、超高层“西塔”等标志性建筑完工。目前，珠江新城落成的甲级写字楼有国际金融广场、富力中心、发展中心大厦、信合大厦、富力盈隆广场等，其月租金大都在 130 元/以上，作为广州甲级写字楼的顶级代表，国际金融广场及富力中心的月租金甚至高达 200220 元/，直接向体育中心商务圈39、的老地标“中信广场”发出挑战。在体育中心板块已无太多办公项目推出，而其他传统写字楼板块又趋于平缓的前提下，珠江新城这个“后起之秀”对广州写字楼市场的冲击具有极其重要的意义。近两年珠江新城新投入使用甲级写字楼已开始在市场上扮演重要角色，并且随着时间的推移逐步与体育中心板块平分秋色，或直接取代体育中心板块，成为广州发展最好的商务板块。目前，珠江新城的租户以中外著名金融、保险、领事馆等机构为主。?琶洲琶洲琶洲琶洲：会展商务前景可观会展商务前景可观会展商务前景可观会展商务前景可观 琶洲属于新型的商务圈，位于海珠区的东面，其现状见 2.2.3 之描述。2.2.22.2.22.2.22.2.2 广州市广州40、市广州市广州市甲级甲级甲级甲级写字楼总体现状写字楼总体现状写字楼总体现状写字楼总体现状 20032006 年广州市甲级写字楼的需求量均保持在 11 万平方米左右，供需基本平衡。20072010 年，珠江新城甲级写字楼密集上市，导致新供应量大增，除 2008年金融危机导致吸纳量大降，2007、2009、2010 年甲级写字楼的吸纳量均远远高于2007 年以前。广州甲级写字楼空置率 20012006 年均保持较低的空置水平，约 810，2007年由于新增供应量较大，导致 2008 年空置率高达 15以上。2010 年 12 月 25 日 18 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）资料41、来源：DTZ研究部 广州甲级写字楼租金在 2003 年降至谷底，随着经济的复苏，此后稳定上涨。2004年租金上涨率接近 22，2007 年年租金上涨率甚至高达 25，达到约 130 元/月。但即便如此，截至 2010 年第三季度，甲级写字楼租金仍没有赶上 1996 年最高峰时的 169 元/平方米/月，仅为 121 元/平方米/月。与租金表现不同的是，广州甲级写字楼售价在 2006 年才开始复苏上涨，2006、2007年均保持较高的增长速度，而进入 2008，租金还在稳定上涨，而售价出现了一定程度的下滑，导致甲级写字楼售价下滑的主要原因在于经济环境的改变，国内房地产开发商普遍面临资金紧张局面，42、因此，被动降价促销以回笼资金。2009、2010 年甲级写字楼售价继续稳定上涨。2010 年 12 月 25 日 19 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2010 年第三季度，广州四大商务区甲级写字楼总量约 191 万平方米，体育中心商务中心区规模最大达到 91 万平方米，几乎相当于珠江新城、东山区甲级写字楼的总和，其空置率最低仅为 3.8。珠江新城由于 20072010 年，新供应面积较大，导致空置率一直稳居四大商务区首位。从租金状况看，珠江新城因其产品最新，设计新颖，良好物业管理，以 138.5 元/平方米/月的租金高居榜首。2010 年 12 月 25 日 20 琶洲村商43、业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.2 2 2 2.3 3 3 3 琶洲写字楼市场总体特征琶洲写字楼市场总体特征琶洲写字楼市场总体特征琶洲写字楼市场总体特征 琶洲属于广州新形成的商务圈，位于海珠区的东面，总占地面积约为 10.47 平方公里，其规划定位为“以会展博览业为核心的城市副中心区”。琶洲国际会展中心自 2003年底作为广交会的主要场馆之一正式投入使用以来，以琶洲国际会展中心为核心的琶洲会展商务圈现今已渐成规模，经济效益初显。目前，琶洲甲级写字楼并不多，以琶洲国际采购中心，保利国际广场、中洲中心为代表。琶洲商务圈由于在规划上对绿化的建设较为完善，对比起体育中心商务圈44、以及环市东的生态环境相对要好，但由于目前投入使用的写字楼相对较少，商业氛围并未成型。相信未来随着写字楼的投入，进驻公司的增加，该区的商业氛围的认同程度会上升。该区域甲级写字楼的月租金水平约 80110 元/，服务客户较为单一，主要为会展型商务客户。2.2.2.2.2 2 2 2.4 4 4 4 琶洲琶洲琶洲琶洲写字楼现有写字楼现有写字楼现有写字楼现有供应及其特征供应及其特征供应及其特征供应及其特征 琶洲写字楼数量并不多，早期的写字楼仅有中州中心一期、保利国际广场南北塔，新建成的写字楼有保利世界贸易中心、中州中心二期、广州国际采购中心，除中州中心一期外，其余写字楼都按甲级写字楼标准建造。200645、2007 年，是琶洲写字楼发展的初期，20082010 年，陆续出现较大规模的新型写字楼，截至 2010 年 12 月，琶洲商务圈写字楼总面积接近 60 万平方米。该体量相当于东山区与越秀区甲级写字楼总存量之和。目前琶洲甲级写字楼售价约 2.32.5 万元/，与珠江新城 CBD、天河北 CBD 甲级写字楼售价持平。由于其商务氛围正处在培育期，近年来月租金维持在 80110 元/，相当于环市东、东风东商务圈写字楼的租金水平。琶洲写字楼空置率也比较大，如中洲中心一期空置率约 35，保利国际广场空置率约 15，而广州市甲级写字楼整体空置率在 2010 年第三季度为 7。2010 年 12 月 25 46、日 21 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）琶洲甲级写字楼现有供应概况表琶洲甲级写字楼现有供应概况表琶洲甲级写字楼现有供应概况表琶洲甲级写字楼现有供应概况表 名称 规模（万）月租金（元/）售价（元/）空置率 客户 保利国际广场（北塔）9.8 85110 24，000 10 保利地产、会展贸易公司 保利国际广场（南塔）9.8 85110 25，000 15 会展贸易、办事处、中洲中心（一期）13 万 7085 35 贸易、五金、广告、设计 中州中心（二期）17 万 只售不租 23，000 未交楼 广州国际采购中心 5.5 万 只售不租 23，000 约 75 保利世贸中心 4.547、 万 只售不租 23，000 约 85 20062010 年，琶洲写字楼售价增长明显，以保利国际广场为例，2010 年售价已达25,000元/，相比2006年15,000元/的售价增长了66.6，年均增长率为16.7。20062010 年，由于相应配套一直未跟上，商务租赁需求平淡，琶洲写字楼租金无明显涨幅。2010 年 12 月 25 日 22 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.2 2 2 2.5 5 5 5 琶洲琶洲琶洲琶洲未来写字楼供应未来写字楼供应未来写字楼供应未来写字楼供应 名称 总建筑面积（万）开发商 预计入市时间 备注 琶洲 PZB1301 项目（南48、丰汇）2.4 南丰集团 2011 年 目前在建 琶洲A区A12地块 10 万 广东电网公司 2013 年 2010年4月获得土地，预计 2013 年入市 琶洲A区A13地块 8.3 万 广东钢铁集团有限公司 2013 年 2010年3月获得土地，预计 2013 年入市 琶洲村地块十 4 万 琶洲经济联合社 2014 年 规划已定 琶洲村地块三 18.9 万 保利地产 初步规划 琶洲村地块四 4 万 保利地产 琶洲村地块五 8.5 万 保利地产 根据现有资料显示，未来五年琶洲将有约 56 万平方米办公楼项目投入市场，且开发企业大都是国内外著名品牌企业，具有良好的企业信誉及资金实力。从土地挂牌出让49、的条件可以看出，政府扶持琶洲的意向明显，建设琶洲的信心较足。琶洲岛 C 区及 B 区东部，尚有大量土地未出让，未来该片区商业及写字楼、酒店的总供应量并不能确定，但可以预见的是，作为会展商务区，写字楼的供应量将会是一个庞大的数字，其竞争也较为激烈。写字楼市场的经营表现，有赖市场的检验。2.2.2.2.2 2 2 2.6 6 6 6 未来写字楼市场发展预测未来写字楼市场发展预测未来写字楼市场发展预测未来写字楼市场发展预测 写字楼需求强写字楼需求强写字楼需求强写字楼需求强，租售价租售价租售价租售价预计预计预计预计会持续走高会持续走高会持续走高会持续走高 随着近年广州经济的快速发展，以及中国加入世贸、50、CEPA 的实施、9+2 经济合作协议的建立，泛珠江三角洲战略的提出以及广州成功主办亚运会、被规划为“国际中心城市”等一系列好消息的颁布，将会更加促进广州在中国南方的中心地位，加大其吸金能力，将对广州甲级写字楼楼市场的刺激十分明显。2007 年第 102 届广交会正式更名为中国进出口商品交易会，增加了进口功能，这一举措推进了中国、广州积极推进经济融入全球化进程的态度，直接促进了广州商务市场的发展。经济环境的持续发 2010 年 12 月 25 日 23 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）展，更是吸引了国内外 500 强企业在广州设立办事处，甚至设立华南、全国的地区总部的意向，以51、上系列因素对甲级写字楼市场的需求都有较积极的促进作用。业务分拆及行业精细化分工带来新商机业务分拆及行业精细化分工带来新商机业务分拆及行业精细化分工带来新商机业务分拆及行业精细化分工带来新商机 近年广州一些大的写字楼租户出现了分区扩张的趋势，如有的外资银行就将其后勤部门从天河区写字楼搬到了其他的区域的写字楼，这种新变化也为广州新出现的甲级写字楼提供了一定的商机。通常这些分拆出去的部分分为几种模式：一是数据处理中心；二是呼叫中心；三是培训中心；四是外判型企业；五是物流企业。高档写字楼高档写字楼高档写字楼高档写字楼“只租不售只租不售只租不售只租不售”逐显趋势逐显趋势逐显趋势逐显趋势 2007 年，广52、州市场上出现了部分“只租不售”的甲级写字楼，如珠江新城的国际金融广场、富力中心、联通新时空大厦、发展中心大厦，体育中心 CBD 区域的天誉大厦，以及环市路的天伦电子大厦等，这些项目在产品设计方面具有前瞻性，其软、硬件的配置都非常高，不少设计是按照国际标准来打造，所以其招商范围已经突破了国内招商的局限，把目标客户群扩大到国际范围。市区新供应写字楼项目呈高档趋势市区新供应写字楼项目呈高档趋势市区新供应写字楼项目呈高档趋势市区新供应写字楼项目呈高档趋势 目前，广州市区（天河、海珠、越秀、荔湾四区）房地产开发已经饱和，可再利用的土地也非常有限，2008、2009 年及之后政府出让的市区土地，大部分将以53、商业、写字楼或酒店、政府市政配套为主，土地价值的最大化决定了今后市区的写字楼将以高档项目为主。琶洲写字楼供应前景与风险并存琶洲写字楼供应前景与风险并存琶洲写字楼供应前景与风险并存琶洲写字楼供应前景与风险并存 由于琶洲写字楼开发与珠江新城 CBD 开发一样，政府主导因素偏多，可能会导致写字楼供应短时间内井喷，而市场消化容量则依据市场本身的规律来确定，琶洲写字楼有遭遇空置率较高的尴尬情景，其前景与风险同时并存。小结小结小结小结：总体而言，体现较高附加值的会展、创意商务写字楼，与广州打造“国家中心城市”目标一致，且琶洲是政府强力推进与世界接轨的重点商圈，前景大于风险。2010 年 12 月 25 日54、 24 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.3 3 3 3 酒店市场酒店市场酒店市场酒店市场 2.2.2.2.3 3 3 3.1.1.1.1 广州市星级广州市星级广州市星级广州市星级酒店酒店酒店酒店现状现状现状现状及特征及特征及特征及特征?酒店数酒店数酒店数酒店数与开与开与开与开房率房率房率房率 截至 2009 年年底，广州宾馆酒店总数 364 家，星级饭店 232 家，五星 13 家（已挂牌），四星 34 家，三星 123 家，二星 62 家。相比 2008 年，五星级酒店增加 4 家，增幅达 44，四星级、三星级酒店也有不同程度增长，二星级酒店在下降，一星级酒55、店在 2009 年全部关闭。高星级酒店规模继续扩大，低星级酒店由于设施设备陈旧，管理方式落后，逐步被经济型酒店取代，呈淘汰趋势。20012008 年，广州星级酒店年平均开房率较为稳定，维持在 62，无较大波动。该数据表明，广州酒店市场发展相对成熟，客房消化能力较强。数据来源：广州统计年鉴 2009 年，广州市旅游业总收入为 994.04 亿元，同比增长 18.7%；外汇收入 36.24 亿美元，增长 15.8。广州接待过夜旅游者 3975.53 万人次，增长 12.7%。2010 年 12 月 25 日 25 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）?房价与开房率房价与开房率房价与开56、房率房价与开房率 根据广州旅游局2009 年广州旅游业统计分析报告，2009 年，三星以上酒店全年平均开房率为 57.31，平均房价为 391.97 元/晚。见下图：广州三星以上酒店平均开房率统计表 单位：分项 2007 年 2008 年 2009 年 三星级 58.78 57.16 54.35 四星级 66 61.44 61.76 五星级 63.08 55.99 56.27 三星以上酒店全年平均开房率 61.07 57.87 57.31 广州三星以上酒店平均房价统计表 单位：元 分项 2007 年 2008 年 2009 年 四星级 471.99 463.64 413.24 五星级 769.57、48 758.53 733.84 三星以上酒店全年平均开房率 397.15 397.33 391.97 近几年，由于市场新供应酒店大都以高端酒店为主，造成五星级酒店竞争激烈，开房率较四星级酒店较低。20072009 年，广州市五星级酒店平均开房率约仅为 58左右，而地处偏僻位置配套不完善的酒店，开房率还低于平均水平。而房价方面，五星级酒店房价一般情况下，高于四星级房价约 6070。?国际酒店品牌大举进驻国际酒店品牌大举进驻国际酒店品牌大举进驻国际酒店品牌大举进驻 2006 年，广州仅有万豪 1 家国际酒店管理集团。截至 2010 年 12 月，已有香格里拉、洲际、凯悦、喜达屋、雅高、温德姆和万58、豪等 11 家国际酒店管理集团进驻。内地首家 W 酒店将于 2010 年 12 月在广州珠江新城开业，索菲特、朗豪、柏悦等多家豪华外资酒店也将在明、后年进入广州市场。2010 年 12 月 25 日 26 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）与此同时，广州白天鹅宾馆、花园酒店等著名国内酒店品牌也不断扩张，签订市区一些项目的酒店管理合同，扩大国内酒店品牌的份额。?酒店分布特征酒店分布特征酒店分布特征酒店分布特征 目前广州高端酒店项目绝大部分都在中心城区，定位皆为商务酒店。番禺、从化、增城等郊区高端酒店以度假休闲为主。开房率较高的豪华酒店有定位机场高端客的铂尔曼酒店、定位休闲度假客的59、长隆酒店等。定位商务会展客的豪华酒店目前在广州市场趋于饱和状态。2.2.2.2.3 3 3 3.2.2.2.2 琶洲琶洲琶洲琶洲酒店酒店酒店酒店现状及现状及现状及现状及特征特征特征特征 截至目前，琶洲地区仅有广州香格里拉大酒店一家星级酒店营业。自 2007 年初开业以来，每年平均房价约维持在 1,400 元/晚左右，但由于其离市中心还有一段距离，尤其因为配套尚不完善，其开房率较低。2.2.2.2.3 3 3 3.3.3.3.3 琶洲琶洲琶洲琶洲未来酒店供应未来酒店供应未来酒店供应未来酒店供应 从目前收集到的资料显示，未来几年，琶洲将有四大星级酒店出现，分别是洲际酒店、威斯汀酒店、朗豪酒店以及琶60、洲村改造后新建的酒店。以上酒店大都是国际品牌，代表广州先进的管理、生活方式，也提升整个琶洲地区的商业档次及酒店发展水平。名称 星级 开发商 管理方 规模 预计开业时间 洲际酒店 五星 保利地产 洲际集团 2011 年 威斯汀酒店 五星 中央商务部 喜达屋酒店集团 325 间客房 2011 年 朗豪酒店 五星 南丰集团 朗廷酒店集团 488 间客房 2013 年 琶洲村酒店 四星 琶洲村经济联合社 预计 2013年 2010 年 12 月 25 日 27 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.3 3 3 3.4 4 4 4 未来酒店市场发展预测未来酒店市场发展预测未来61、酒店市场发展预测未来酒店市场发展预测 随着琶洲会展商贸发展的成熟，以及琶洲员村泛 CBD 开发的成熟，琶洲地区与珠江新城 CBD 将融为一体，琶洲现有商业、商务配套不完善导致的不利情况将缓解，琶洲特殊的会展岛屿地理将使得其酒店市场大有前景。而泛 CBD 地区开发成熟，估计至少需要 35 年时间，而中间这段时间，正是琶洲的酒店内练的时候。小结小结小结小结：朗豪酒店 威斯汀酒店 洲际酒店 香格里拉大酒店 琶洲村酒店 务实、低调的广州酒店市场，极少出现著名国际酒店品牌抱团式发展的局面。而方圆 2 公里内，琶洲会展中心周围聚集了四家代表广州酒店业最高水平的酒店，事实胜于雄辩。预计随着琶洲岛开发建设的深62、入，琶洲的酒店业会迎来收获的季节。2010 年 12 月 25 日 28 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.4 4 4 4 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 2.2.2.2.4 4 4 4.1.1.1.1 广州市高档公寓广州市高档公寓广州市高档公寓广州市高档公寓市场现状市场现状市场现状市场现状?公寓分布公寓分布公寓分布公寓分布 广州市市区的高档公寓主要分布在天河北、体育中心、珠江新城、滨江东、环市路等路段。环市路是八十年代末九十年代初的高档公寓区，天河北、体育中心是约九十年代中期开始开发的传统高档公寓区，珠江新城、滨江东是近几年的热点高级公寓区。?租金售价状况租63、金售价状况租金售价状况租金售价状况 总体总体总体总体市场市场市场市场 广州市的公寓产品与高档住宅区别并不大，除了少数项目真正实行酒店式服务管理，其余都是散卖散租。户型设计走两个极端，或全为大户型，或全为小户型，但定位都是高档公寓，采用高档次装修标准。这些产品包括原本属于住宅性质的项目，也有部分由办公或商业、酒店项目改建，其共同点是地处市中心优质地段，周边市政基础设施完善、具有较为成熟商业、商务氛围，装修档次较高，由国内国际品牌物业管理公司管理。广州市高档公寓的价格与高档住宅价格并无二致，目前，广州市区公寓一手售价约老东山 天河北 珠江新城 滨江东 2010 年 12 月 25 日 29 琶洲村64、商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）20,00060,000 元/，大部分中高档公寓售价在 25,00030,000 元/左右，二手高档公寓价格与一手价格相差不大，一般只有 10003000 元/的区别。说明广州高档公寓的投资性质越来越强，基本成为投资产品。近几年来，广州高档公寓月租金变化幅度不大，保持在 5080 元/之间。高档公寓租金上升幅度不明显，这与高档公寓总体供应较多有关，近三年来，市中心大部分公寓产品入市都定位高档项目，以提高装修标准，使用著名物管品牌等方式拉高产品定位。随着广州市经济的发展，金融环境的不断完善，广州市高档公寓的租金会保持稳定上升态势。广州广州广州广州 2065、092009200920092010201020102010 年高档年高档年高档年高档公寓公寓公寓公寓一一一一、二手售价及其租金水平二手售价及其租金水平二手售价及其租金水平二手售价及其租金水平 数据来源：估价及顾问服务部 微观微观微观微观市场市场市场市场 广州真正实行酒店式统一管理的公寓并不多，但其代表着广州高档公寓发展的最高水平，其租金水平也较高，空置率较低，最受高端客户欢迎，现将调查到的酒店式公寓的租金、空置率现状反馈如下。2010 年 12 月 25 日 30 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）除了真正实行统一管理的酒店式公寓，广州市场上大部分的是与住宅管理方式一样的公寓66、，我们选取高档公寓最集中的三大片区即天河区的天河北（体育中心）片区、珠江新城片区、海珠区的滨江东片区，选取市场口碑好、租赁及交易活跃的公寓楼盘进行了调查，现将调查结果反馈如下。天河区（珠江新城）楼盘名楼盘名楼盘名楼盘名 户型户型户型户型 面积面积面积面积（）（）（）（）总租金总租金总租金总租金（元元元元）租金租金租金租金 （元元元元/月月月月）售价售价售价售价 （元元元元/）新大厦 3 房 169 8,000 47 17000 4 房 175 9,000 51 保利香槟花园 2 房 100 6,000 60 26,000 3 房 150 7,500 50 4 房 168 8,000 48 凯旋67、新世界 2 房 114 7,000 61 30,000 2 房 120 7,000 58 3 房 130 8,000 62 4 房 260 20,000 77 誉峰 3 房 173 13,000 75 29,000 4 房 250 20,000 80 5 房 273 24,000 88 中海景晖 3 房 114 6,000 17 25,000 4 房 168 12,000 105 4 房 190 15,000 79 中海花城湾 3 房 130 5,500 42 24,000 4 房 171 10,000 58 中海观园国际 3 房 197 13,000 66 27,000 4 房 243 1768、,000 70 富力爱丁堡 1 房 90 7,000 78 25,500 2 房 127 11,000 87 4 房 192 17,000 89 名称 片区 管理方 租金 入住率（约数）开业日期 富力爱丁堡 珠江新城 广州天力物业管理有限公司 100150 80%2006 年 珠江广场 滨江东 新珠江大酒店 80100 80%2005 年 新凯国际公寓 珠江新城 广州市新凯公寓管理 150170 80%2006 年 双城国际 珠江新城 广州天绰物业管理公司 85100 85%2004 年 新大厦 珠江新城 广州天绰物业管理公司 90-110 85%2002 年 祈福华夏 珠江新城 祈福物业管理69、 120140 98%金亚花园 二沙岛 奥克伍德 160-170 100%中信公寓 天河北 北京保利酒店物业管理有限公司 120-140 95%1997 年 山水庭院 白云区 7080 60%2006 年 星河湾公寓 番禺区 广州新中华管理公司 160-180 95%2005 年 天文苑二期 体育中心 雅诗阁 200300 90%2005 年 天河新作 B 栋 体育中心 雅诗阁 230-270 90%2008 年 2010 年 12 月 25 日 31 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）天河区（天河北、体育中心）楼盘名楼盘名楼盘名楼盘名 户型户型户型户型 面积面积面积面积（）（70、）（）（）总租金总租金总租金总租金（元元元元）租金租金租金租金 （元元元元/月月月月）售价售价售价售价 （元元元元/）中信公寓 2 房 124 10,000 81 21,000 3 房 160 13,500 84 芳草园 2 房 96 5,000 52 21,000 3 房 123 7,000 57 希尔顿阳光 3 房 128 8,000 63 22,000 3 房 150 14,000 93 帝景苑 3 房 124 5,500 44 18,000 4 房 171 8,500 50 汇景新城 3 房 160 9,000 56 23,000 4 房 200 15,000 75 4 房 198 171、3,000 66 4 房 289 18,000 62 富力天河华庭 3 房 146 12,000 82 21,000 4 房 160 15000 94 天河新作 2 房 97 9000 93 28,500 2 房 125 10000 80 3 房 133 11000 83 4 房 227 22000 97 天誉花园 2 房 110 5000 45 18,000 3 房 152 6500 43 4 房 178 10,000 56 伊顿 18 2 房 90 6,000 67 20,000 3 房 123 7,000 57 3 房 150 8,000 53 中怡城市花园 2 房 95 6,500 672、8 23,000 3 房 109 7,500 69 3 房 130 8,000 62 协和新世界 2 房 73 5,000 68 21,000 3 房 90 6,000 67 海珠区（滨江东）楼盘名楼盘名楼盘名楼盘名 户型户型户型户型 面积面积面积面积（）（）（）（）总租金总租金总租金总租金（元元元元）租金租金租金租金 （元元元元/月月月月）售价售价售价售价 （元元元元/）中海锦苑 3 房 140 7,000 50 30,000 4 房 290 16,000 55 6 房 258 15,000 58 汇美景台 5 房 320 24,000 75 32,000 6 房 370 35,000 9573、 中信君庭 2 房 210 15,000 71 31,000 3 房 240 15,000 63 金海湾 3 房 262 26,000 99 33,000 3 房 300 28,000 93 2010 年 12 月 25 日 32 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.4 4 4 4.2 2 2 2 琶洲高档公寓市场现状琶洲高档公寓市场现状琶洲高档公寓市场现状琶洲高档公寓市场现状 琶洲板块住宅楼较少，琶洲已建成的住宅小区有雅郡花园、会展世界城、大家庭花园、南园居、世港国际公寓、会展领域、会展西岸等，这些楼盘档次不一，管理一般，现有的住宅楼楼龄一般都在 10 年以上，74、二手楼售价约 1.31.7 万元/，但由于人流量并不大，配套尚待完善，其租金较低，目前二房租金一般 1,500-2,000 元/月，三房租金约 2,5003,500 元/月，折合月租金约 2535 元/，在市中心来说尚处于租金洼地。琶洲酒店的日租价大约与酒店式公寓租价持平，而琶洲会议酒店则相对较便宜，大约在 300-500 元/天。2010 年，琶洲迎来了高档公寓销售的高峰，目前在售的公寓项目有保利世贸公寓、印象琶洲公寓、利海假日轩、佳润临江上品等，总建筑面积约 19万平方米，售价均在 2 万元/以上，最高的价格已达 3.9 万元/。琶洲板块高档公寓的价格基本与珠江新城接近。名称 地块性质 开75、发商 规模 在售户型 售价 保利世贸公寓 办公用地 保利地产 8.4 万平方米，570 套 50156（单间、一房、二房、三房）2.5 万-2.8万元/平方米 印象琶洲公寓 住宅用地 广州市房屋开发建设有限公司 1.6 万平方米，约 100 套 60130（单间、二房）2 万 利海假日轩 住宅用地 利海集团 2.2 万平方米，约 160 套 80110（二房、三房）2 万 佳润临江上品 酒店用地 佳润地产 4.6 万平方米，约 400 套 42-124 的单间至三房 2万3.9万 邦泰国际公寓 住宅用地 广州邦泰置业 2.3 万平方米，210 套 80、110 复式单位 2.4 万 合计 1976、 万平方米 2.2.2.2.4 4 4 4.3 3 3 3 未来公寓供应未来公寓供应未来公寓供应未来公寓供应 由于政府规划限制，琶洲板块未来不再有住宅用地供应，可以预见未来琶洲地区供应的公寓项目将屈指可数。就目前资料显示，未来五年琶洲仅有纵横国际公寓、琶洲村公寓项目，纵横国际公寓预计 2011 年开盘，总建筑面积约为 13 万平方米，主要以二房、三房为主，琶洲村公寓总建筑面积约为 6 万平方米，预计三年后才可能投入使用。2010 年 12 月 25 日 33 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）名称 地块性质 开发商 规模 户型 纵横国际公寓 住宅用地 广州纵横集团有限公司 1377、 万平方米 二房、三房 琶洲村公寓 商业用地 琶洲村经济联合社 6 万平方米 未知 合计 19 万平方米 2.2.2.2.4 4 4 4.4 4 4 4 未来公寓市场预测未来公寓市场预测未来公寓市场预测未来公寓市场预测 广州的公寓市场与住宅相似，较为理性，价格从未出现跳跃式增长；产品档次、形态也较为理性，产品差异化不明显，相对北京、上海等国际化大都市高档公寓强烈的投资性导致的价格差异状况，广州的高档公寓目前还没有完全成为投资投机资金泄洪的对象。随着广州城市的发展，市场对高档公寓的消化能力会逐步增强。而中国目前高度依赖房地产的状况可能还会持续数年，这种情况会导致公寓售价继续上涨，而租金则保持平稳78、或上涨幅度远低于售价上涨幅度。琶洲独特的会展 CBD 定位及其地理位置，决定其未来公寓市场将有良好的发展前景。小结小结小结小结：高速城市化发展的背景下，广州的高档公寓将面临良好的发展前景。而市场对高档公寓的需求会随着经济水平的提升而提升，可以预见，琶洲作为体现广州“国家中心城市”性质的重点发展片区，其高档公寓无论产品设计、受欢迎程度都将充满憧憬。2010 年 12 月 25 日 34 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.5 5 5 5 商商商商铺市场铺市场铺市场铺市场 2.2.2.2.5.15.15.15.1 广州市商铺市场现状广州市商铺市场现状广州市商铺市场现状79、广州市商铺市场现状?分布格局分布格局分布格局分布格局 天河路商圈天河路商圈天河路商圈天河路商圈 天河路商圈西起广州购书中心，东到天河购物中心，以天河城、正佳广场为核心，不到三公里的天河路目前已聚集了十多个商厦，商业物业面积逾 100 万平方米，商号超过 1200 家，节假日客流逾百万人，是广州乃至华南最大的商圈。综合商场东有丽特百货、摩登百货、正佳广场、宏城广场、天河城，西有维多利广场、广百中怡店，组成有规模的天河购物商业组团，成为全广州大型商场最集中的区域，随着 2011 年太古汇的加入，更令跨度不到 3 公里的天河路商圈上零售商场面积将激增 11 万。天河路商圈成为全国商业界关注的重点商圈80、。天河路天河路天河路天河路 环市东路 英雄广场路 北京路 2010 年 12 月 25 日 35 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）北京路商圈北京路商圈北京路商圈北京路商圈 越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，如新大新、广百(广百新翼)、光明广场、名盛广场、五月花广场大都围绕着北京路而分布，这些大型综合购物中心围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商业。北京路商圈新老商业资源有机结合，最能代表广州商贸服务业发展水平，也最能反映岭南文化与现代文明融合发展的趋势。环市东商贸区环市东商贸区环市东商贸区环市东商贸区 环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，综合商场包括友谊81、商店、柏丽广场、世贸中心、新大新等，周边有白云宾馆、花园酒店、假日酒店、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等 18 家高中档宾馆、写字楼，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，被誉为广州的“尖东”。英雄广场商圈英雄广场商圈英雄广场商圈英雄广场商圈 英雄广场商圈位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐渐增强，该地区商品销售额每年保持两位数的良好增长势头。?租金现状租金现状租金现状租金现状 目前市区大型购物中心、综合商业体很少有拿出来售卖的，基本采用“只租不售”方式。282、010 年，白云区万达广场首层少数铺位放售，售价约 58 万元/。各大商圈购物商场重要数据各大商圈购物商场重要数据各大商圈购物商场重要数据各大商圈购物商场重要数据（2010201020102010 年第年第年第年第 3 3 3 3 季度季度季度季度）商圈 总存量(平方米)新增供应(平方米)租金范围(人民币/平方米/月)天河城商圈 520,000 0 800-2,500 天河北商圈 159,414 0 400-900 环市东商圈 34,000 0 550-2,100 北京路商圈 344,961 0 600-1,800 农林下路/中山三路商圈 190,000 0 800-1,300 江南西商圈 183、53,000 0 400-1,000 上下九商圈 102,000 0 400-1,000 总体总体总体总体 1,503,375 0 300-2,000 2010 年 12 月 25 日 36 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）注释:除非特殊注明，所有的数据都是按照建筑面积来计算。租金不包括管理费及其他开支，租金以交易数值表示。如无特别说明，租金都指首层租金。主要商业项目租金主要商业项目租金主要商业项目租金主要商业项目租金（2010201020102010 年第年第年第年第 3 3 3 3 季度季度季度季度）?未来大型商业项目供应未来大型商业项目供应未来大型商业项目供应未来大型商84、业项目供应 广州商铺的供需两旺格局在 1998 年达到顶峰。从 1999 年开始，广州商铺供给、需求双双下调，到 2003 年，随着广州市经济发展势头兴旺，商铺市场让投资者重新拾回信心。2005 年广州商铺市场供销畅旺，供应量和成交量都创近年来的新高，总成交面积高达 67.3 万。20062010 年，是广州商业地产开发高峰期，供应量与需求量基本持平。未来 12 年，预计广州市大型商业体供应量达到 76 万平方米，其中天河区约 30 万平方米，占市区总供应的 50。区域区域区域区域 项目名称项目名称项目名称项目名称 总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积 （平方米平方米平方米平方米）租金租金85、租金租金 (人民币人民币人民币人民币/平方米平方米平方米平方米/月月月月)天河城商圈 正佳广场 300,000 1,000-1,500 天河城商圈 天河城 160,000 1,500-2,500 农林下路&中山三路 中华广场 170,000 800-1,200 环市东路 世贸新天地 30,000 550-750 北京路 五月花广场 32,660 1,000-1,300 2010 年 12 月 25 日 37 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）20102010201020102012012012011 1 1 1 广州大型商业项目供应广州大型商业项目供应广州大型商业项目供应广州大86、型商业项目供应 项目名 区域 商业建筑面积（万）商业定位 备注（预计）天河又一城 天河 2.3 综合商业 2010 年开业 高德置地广场 天河 9 休闲广场 2010 年开业 白云万达广场 白云 9.6 购物中心 2010 年开业 和黄“西城都荟”荔湾 8.8 购物中心 2011 年开业 嘉和商业城 海珠 6 购物中心 2011 年开业 世界服装外贸中心 海珠 3 服装商场 2011 年开业 光大城市广场 海珠 8 购物中心 2011 年开业 万菱汇 天河 5.8 综合商业 2011 年开业 珠江太阳城广场 天河 9.5 购物中心 2011 年开业 太古汇 天河 11 购物中心 2011 年开87、业 亚太世纪广场 天河 4 综合商业 2011 年开业 广州老机场购物中心 白云 10.6 购物中心 2011 年开业 2010 年 12 月 25 日 38 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.5.5.5.5.2 2 2 2 琶洲商铺市场现状及特征琶洲商铺市场现状及特征琶洲商铺市场现状及特征琶洲商铺市场现状及特征 琶洲岛商业围绕琶洲国际会展中心铺开，大都定位展贸功能，且单体规模较大，目前投入使用的有保利国际广场 C、D 两栋裙楼，广州国际采购中心的西塔，以及保利世界贸易中心的一期，合计总建筑面积约 61 万平方米，如将琶洲国际会展中心约 50万平方米建筑面积计算88、在内，目前，琶洲已入市的商铺面积达 111 万平方米。名称 开发商 商业规模 售价 租金 开业年份 保利国际广场 保利地产 18.4 万平方米，东西两栋 4 层裙楼 35 万元/季节性展览，经营一般 2006 年 保利世界贸易中心 保利地产 16.8 万平方米，包括一期博览馆，二期展示馆（租给吉盛伟邦 8 年，至 2017 年）。三期为写字楼、公寓；四期为五星级酒店。（三期、四期总建筑面积约 39 万平方米）只租不售 展示馆租金：100400 元/2009 年 广州国际采购中心 广州国际采购中心有限公司 26 万平方米，西塔 16 层为红星美凯龙，东塔 14 层为专业市场商铺，东塔 518 层89、为商铺型写字楼 商铺型写字楼：2万2.3 万元/专业市场商铺：510 万元/西塔租金：100300 元/2010 年 大型商业体保利世界贸易中心立体展示图 现有的 111 万平方米商业中，保利世界贸易中心二期展示馆已经租赁给吉盛伟邦，广州国际采购中心的西塔裙楼全部租赁给红星美凯龙家居中心，其余的均以季节性的展 2010 年 12 月 25 日 39 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）贸功能为主，展位根据展示行业不同，划分不同的面积，定位不同的展位租金。目前，广州国际采购中心的红星美凯龙招商月租金约 100300 元/，首层约 300 元/。保利世界贸易中心的吉盛伟邦招商月租金约90、 100400 元/。目前整个琶洲岛 B 区西部的商业均以展贸为主，配有较多餐饮功能，而零售、购物非常少，基本不具备零售商业氛围。2.2.2.2.5 5 5 5.3 3 3 3 琶洲未来商铺供应琶洲未来商铺供应琶洲未来商铺供应琶洲未来商铺供应 根据目前资料显示，未来 4 年内，大约有 40 万平方米商业投放到市场上，而琶洲岛B 区东的南丰集团两个商业项目以及中洲交易中心的商业项目预计都会做与展贸、批发有关的专业市场。属于保利集团的琶洲村改造项目有约 3.8 万平方米商业，定位尚不明确，而琶洲村所属的地块十一的商业体，总面积约 7.2 万平方米，是未来 B 区东目前所知最大的商业项目，其定位相当91、重要。名称 开发商 商业规模 现时状态 开业年份 中州中心二期 广州中洲房地产开发有限公司 负 1、15 层为商业，总建筑面积约 7.2 万平方米。622层为甲级写字楼。商铺未启动销售及招商 2011 南丰汇 南丰集团 总建筑面积 13.6 万平方米。负1、14 层为商业，5 楼为餐饮及商务配套，718 层为展贸式写字楼。商铺不售，打造一个“饰品专业采购市场”。租金未定。2012 南丰国际会展中心 南丰集团 总建筑面积 15 万平方米，负 1层、12 层为展览场地，3 层为多功能宴会厅，45 层为酒店大堂、餐厅及会议室；6 层为水疗及健身中心；7 层到 22层为五星级酒店。在建状态 2012 92、琶洲村地块十一 琶洲村经济联合社 商铺面积约 7.2 万平方米 待建 2014年 琶洲村地块十 商铺面积约 1.3 万平方米 待建 琶洲村地块四 商铺面积约 2.3 万平方米 待建 琶洲村地块五 商铺面积约 1.5 万平方米 待建 2010 年 12 月 25 日 40 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）南丰国南丰国南丰国南丰国际会展中心际会展中心际会展中心际会展中心 南丰汇南丰汇南丰汇南丰汇 中洲交易中心中洲交易中心中洲交易中心中洲交易中心 广州国际采购中心广州国际采购中心广州国际采购中心广州国际采购中心 2010 年 12 月 25 日 41 琶洲村商业项目租金预测及顾问报93、告（2010/12）2.2.2.2.5 5 5 5.4 4 4 4 琶洲商铺市场预测琶洲商铺市场预测琶洲商铺市场预测琶洲商铺市场预测 琶洲展贸式商铺大批量出现，将导致未来竞争压力加大。而普通零售商场在琶洲尚处于零状态，这是一个机会。而零售商场的成功运营，有赖于整个片区的成熟，一定要形成稳定的客流方可走入良性轨道。未来琶洲岛的常住人口量将直接影响琶洲村商业项目的兴衰。小结小结小结小结：2.2.2.2.6 6 6 6 物业分析物业分析物业分析物业分析 2.2.2.2.6 6 6 6.1.1.1.1 座落位置及邻近环境座落位置及邻近环境座落位置及邻近环境座落位置及邻近环境 琶洲村改造项目位于琶洲岛 94、B 区东部，西临琶洲塔公园，东临农地，北靠珠江，南临新港东路，琶洲村十一地块商业综合体与地铁万胜围站紧邻，为地铁上盖物业，地块十商业项目靠近珠江，视野开阔，但交通优势不及地块十一商业项目。琶洲村项目南部为雅郡花园、会展世界城，琶洲岛 B 区唯一的商品房住宅，东部临大片农地以及杨青村，整个片区基础设施较为完善，建筑容积率低，视野开阔。项目地势平坦，呈较规则矩形。项目拆迁工作基本完成，红线外已完成三通。琶洲岛的规划决定整个片区将以办公、商业为主，目前，展贸式商铺大批量出现，是否饱和有待时间的检验。而可以肯定的是，在琶洲岛发展零售商业体绝对是一个机会，而这个机会是否可成功，取决于琶洲岛未来可以形成的95、稳定客流群。2010 年 12 月 25 日 42 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）琶洲改造项目现状琶洲改造项目现状琶洲改造项目现状琶洲改造项目现状 琶洲改造项目现状琶洲改造项目现状琶洲改造项目现状琶洲改造项目现状 拆迁基本完成拆迁基本完成拆迁基本完成拆迁基本完成 琶洲村牌坊琶洲村牌坊琶洲村牌坊琶洲村牌坊 新港东路新港东路新港东路新港东路 琶洲村改造项目临江路暂时封闭琶洲村改造项目临江路暂时封闭琶洲村改造项目临江路暂时封闭琶洲村改造项目临江路暂时封闭 2010 年 12 月 25 日 43 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）地块内部地块内部地块内部地块内部全貌96、全貌全貌全貌 2.2.2.2.6 6 6 6.2.2.2.2 物业规划状况物业规划状况物业规划状况物业规划状况 琶洲村的商业项目位于地块十一、地块十，其中地块十一拟建之商业综合体紧邻地铁万胜围站，由东西两栋塔楼及裙楼组成，东西塔楼为普通公寓，总建筑面积为 55,278平方米，裙楼商场建筑面积为 72,033 平方米。地块十由南北两栋塔楼及裙楼组成，北塔为高 20 层的写字楼，总建筑面积为 40,500 平方米。南塔为高 42 层的酒店，总建筑面积为 64,384 平方米。地块十一设有三层地下室，配套车位有 1,160 个，地块十也设有三层地下室，配套车位有 971 个。地块十 地块十一 地铁万97、胜围站 北塔写字楼 南塔酒店 东塔公寓 西塔公寓 2010 年 12 月 25 日 44 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）琶洲村商业项目各产品类型指标 产品类型 总建筑面积（）产品类型 总建筑面积（）办公楼 40,500 商场 85,507.7 酒店 64,384.3 公寓 60,522 车位 2,131（个）2.2.2.2.6 6 6 6.3.3.3.3 物业物业物业物业 SWOTSWOTSWOTSWOT 分析分析分析分析?项目优势项目优势项目优势项目优势 发展商实力发展商实力发展商实力发展商实力 琶洲村项目由保利地产建设开发，直至最后的经营，保利集团为著名品牌开发商，资金98、雄厚，控制成本能力强，抗风险能力强，且其在琶洲岛已经拿下较多土地，对开发琶洲的信心较强。加之最近两年，保利地产在广州的实力地位逐步稳固，未来其影响力、品牌附加值将会对琶洲村项目带来良好的社会效应、经济效应。项目地理位置优越项目地理位置优越项目地理位置优越项目地理位置优越 项目紧邻新港东路，毗邻地铁万胜围地铁站，拥有较为完善的交通网络，地理位置优越。项目规划优势项目规划优势项目规划优势项目规划优势 整个琶洲村改造项目规划有高档住宅、商业、写字楼、酒店，具有丰富的产品形态，且产品由著名设计机构设计，产品设计前瞻，产品业态丰富，意味着产品在未来的市场中将具备较好的竞争力。良好的自然良好的自然良好的自99、然良好的自然、人文环境人文环境人文环境人文环境 项目拥有珠江江景资源，周边有多个公园，整个岛区绿化率较高，自然环境良好。项目东部有闻名海外的岭南古村落黄埔村以及千年码头黄埔古港，人文气息浓郁，未来黄埔村将开发复合型旅游产品，为项目带来旅游、度假客流。2010 年 12 月 25 日 45 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）?项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势 缺少生活配套及生活缺少生活配套及生活缺少生活配套及生活缺少生活配套及生活气氛气氛气氛气氛 项目处于琶洲岛，因该区域开发时间并不长，周边众多项目尚在规划中，区内居住人口较少，生活配套严重不足，服务业发展滞后，导致缺乏商务消费者100、。项目周边目前未有任何商业氛围，成熟尚需时日。公交公交公交公交配套配套配套配套尚尚尚尚不完不完不完不完善善善善 目前该区域仅开通 137、229、262 路三条公交线路，公共交通路线较少。?项目机会项目机会项目机会项目机会 琶洲琶洲琶洲琶洲作为作为作为作为“国际会展商贸区国际会展商贸区国际会展商贸区国际会展商贸区”面临的发展机面临的发展机面临的发展机面临的发展机遇遇遇遇 琶洲岛是广州市政府在市中心重点打造的五大片区之一，是未来数年广州市房地产开发的重点、热点，本项目将直接受益。潜在消费潜在消费潜在消费潜在消费人人人人群群群群较较较较多多多多 随着琶洲村改造项目落成，以及琶洲岛 C 区开发的推进101、，B 区会展商贸的成熟，未来琶洲将拥有多方人流，如会展客户、商务人士、常住人群、旅游度假等，潜在消费人群增多，项目面临更多消费机会。零零零零售商业面临发展机售商业面临发展机售商业面临发展机售商业面临发展机遇遇遇遇 目前琶洲岛零售市场处于发展初期，整个区域缺乏中高档零售商场，琶洲村商业项目面临良好的发展机会。2010 年 12 月 25 日 46 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）?项目项目项目项目威胁威胁威胁威胁 竞争激烈竞争激烈竞争激烈竞争激烈 项目周边项目皆为实力企业开发，规模大，产品素质、产品组合、地理位置等条件都相当不错，无可避免成为本项目的直接竞争对手。琶洲琶洲琶洲琶102、洲岛岛岛岛区域区域区域区域性性性性规划有规划有规划有规划有待待待待完完完完善和调整善和调整善和调整善和调整 琶洲岛控制性详细规划尚在完善中，尤其 C 区土地尚无明确规划及计划，各大投资机构投资意向也在谈判中，未来不确定因素较多，项目周边众多项目尚在规划中，商业容量始终在调整中，而市政府对琶洲相关政策的执行力度及可持续性发展观念的贯彻力度将直接影响琶洲岛的成熟时间，直接影响琶洲村商业项目的未来利润。宏宏宏宏观观观观经济经济经济经济风险风险风险风险 从目前的情况来看，国家对房地产的宏观调控政策将在一段长时间内会持续，以及对未来政策改变的不确定，对项目之开发经营存在着相应的政策风险威胁。小结小结小结103、小结：本项目优势多于劣势。最大的威胁（或风险）来自该片区未来供应项目的不可预知性，建议与其过多关注竞争者，不如多关注自身，建议项目“先入为主”，率先启动开发，占据市场。2010 年 12 月 25 日 47 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）第三部分第三部分第三部分第三部分 珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城 CBDCBDCBDCBD 历史研究历史研究历史研究历史研究 3.13.13.13.1 商业成熟度理论商业成熟度理论商业成熟度理论商业成熟度理论 任何一个商业模式，都有其发展规律，即都会经过培育期、成长期、成熟期、持续期、衰弱期。通过查找资料和有关商业人士的沟通交流，业内人士104、普遍认为：中国大陆的商业体培育期一般需要 2 到 3 年，成长期需要 4 到 6 年，成熟期需要 7 到 10 年，持续期需要 12 到 20 年，以后基本属于衰退或升级换代期。3.23.23.23.2 珠江新城发展历程珠江新城发展历程珠江新城发展历程珠江新城发展历程 3.3.3.3.2 2 2 2.1.1.1.1 发展过程发展过程发展过程发展过程 珠江新城的发展规划及定位经历了约十年的修整，这个曲折的过程为琶洲的未来发展提供了宝贵的实际经验，同时也为国内其他城市 CBD 建设提供了参照。珠江新城的发展历程如下：1992 年初，广州市政府常务会议决定开发珠江新城。23 年 46 年 710 年105、1220 年 2010 年 12 月 25 日 48 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）1993 年月，广州新城市中心区珠江新城规划出台，珠江新城作为广州市政府规划的“新城市中心区”出现，开发商和专家均将此视为广州 CBD 的代名词，这是广州当时最先进的一个城市规划。2000 年 8 月，市政府开展了广州新城市中心 珠江新城规划检讨，广泛听取民意。回顾总结了珠江新城前八年的开发建设情况，重新筹划珠江新城的发展前景。2002 年月，检讨过后的规划经过年的整理报批，终于有了定案，正式定位珠江新城为广州 CBD 核心区 2003 年 1 月 22 日，广州市政府公布施行珠江新城规划检106、讨出现，同时，1993年批准实施的广州新城市中心：珠江新城规划同时废止。2005 年，珠江新城开发进入火热阶段，2007 年、2008 年珠江新城开发进入高潮，部分代表广州最高档的甲级写字楼相继落成，部分顶级金融机构也开始进入珠江新城，珠江新城 CBD 建设进入一个崭新的阶段。3.3.3.3.2 2 2 2.2 2 2 2 发展迟缓之背景分析发展迟缓之背景分析发展迟缓之背景分析发展迟缓之背景分析 19921999 年，珠江新城的土地开发已累计投入 50 亿元人民币，但对多数广州人而言，“珠江新城”还只是一个地图上的概念，除居住用地正在积极开发外，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公107、建筑建成。与此同时，体育中心周边甲级写字楼及高档商业发展迅猛，天河北逐渐发展成民间自发形成的 CBD 区域。珠江新城定位及处境都显得较尴尬。该期间珠江新城未发展起来有几个原因：?正值金融危机，受整个国际经济形势影响，大机构进入中国受阻。?广州的土地没有统一计划供应，无组织性的土地供应超过了有组织性的土地供应量，从而导致大量的资金流向旧城区。?上世纪 90 年代初及中期，政府没能统一土地批租市场，凡是有土地的人都可以找人合作。而且当时广州政府正在酝酿一项重大计划，即启动地铁建设，资金将从珠江新城的土地收益中获取。基于以上原因，珠江新城大量土地被“零卖”，破坏了珠江新城规划的完整性，此举挫伤了有实108、力的开发商对开发珠江新城CBD 的信心。2010 年 12 月 25 日 49 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）3.3.3.3.3 3 3 3 价格价格价格价格变化变化变化变化趋势趋势趋势趋势 珠江新城真正进入开发期是在 2005 年，截至目前，已经发展了五年。珠江新城产品以住宅、写字楼为主，商铺、酒店项目为辅，其写字楼、住宅代表着目前广州最高的设计及建设水平，其售价也是引领全市同类产品的。大型商业体、酒店均在最近两年陆续入市，经营状况一般，有待市场的逐步成熟。商商商商铺铺铺铺价价价价格变格变格变格变化化化化 珠江新城目前统计的商铺大多是位于东区、西区住宅或写字楼裙楼商铺，其109、特点是经营灵活，大多为一线临街状态，人们从观望、欣赏到热捧，其售价在短短几年间，翻了几倍。由于珠江新城地处城市中心，且作为广州 CBD 打造，政府投入巨资建立了市政公共配套，其售价年上涨幅度达到 2030，租金也在逐步升高，由于其成为资本高度关注的区域，租金上升的速度依然赶不上售价的猛涨，其年投资回报率近几年均维持在 45。而投资较早的客户显然获利颇丰。珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城商商商商铺铺铺铺总体行情总体行情总体行情总体行情 年份 售价（元/平方米）售价年增长率 租金 （元/平方米/月）投资回报率 2010 1015 万元 2025 350-600 45 2009 812 万元 203110、0 300-500 45 2008 510 万元 2535 200-400 56 2007 47 万 3040 150-300 45 2006 35 万 公寓公寓公寓公寓价价价价格变格变格变格变化化化化 珠江新城的公寓成为广州市豪宅的代表，也成为高档住宅价格的风向标，20062010年，它见证了广州住宅楼价的变化。全市一手住宅均价年涨幅为 1020，而珠江新城的涨幅一般是全市涨幅的两倍。从 20062010 年四年间，珠江新城公寓均价翻了一番，年均涨幅为 20。虽然珠江新城公寓价格引领全市，但其并没出现跳跃式增长，总体还算正常。这是广州楼市较为理性、务实特征的表现。公寓租金虽有涨幅，但并不明显111、，目前珠江新城公寓投资回报率仅为 2.53.5，很难觅到超过 4回报率的单位。2010 年 12 月 25 日 50 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）写字楼写字楼写字楼写字楼价价价价格变格变格变格变化化化化：珠江新城写字楼因其对外销售的并不多，大部分采用“只租不售”方式，仅有富力地产开发的几个写字楼项目对外发售，其价格代表性不强，但也反映了该片区甚至广州市甲级写字楼近几年的走势。相比住宅来说，写字楼的涨幅并不大，年涨幅均在 15左右，属于稳步发展的市场。而其租金上涨幅度较大，因此，其投资回报率均稳定在 67这个幅度，如果空置率不高，写字楼产品的投资收益将非常可观。现实情况是，112、目前珠江新城写字楼的空置率一般较高，这和20072010年三年大批量甲级写字楼上市有不可分割的关系。项目名称项目名称项目名称项目名称 总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积（万万万万）入入入入市时市时市时市时间间间间 租售租售租售租售性质性质性质性质 截至截至截至截至 2010201020102010 年年年年 12121212月月月月出出出出租租租租率率率率 （或销或销或销或销售售售售率率率率）国际金融广场 5.6 2007 年 租赁 55%发展中心大厦 4.8 2005 年 租赁 95%信合大厦 5.9 2005 年 租赁 90%珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城公寓公寓公寓公寓总体行情总113、体行情总体行情总体行情 年份 售价（元/平方米）售价年增长率 租金 （元/平方米/月）投资回报率（约数）2010 2.53.5 万元 2040 70-80 2.53.5 2009 2.22.5 万元 2035 60-80 34 2008 1.82.2 万元 0 50-65 3.55 2007 1.82.2 万元 2050 40-50 45 2006 1.21.8 万元 40-50 4.55 珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城写字楼写字楼写字楼写字楼总总总总体行情体行情体行情体行情 年份 售价约数（元/平方米）售价年增长率 租金 （元/平方米/月）投资回报率（约数）2010 2.52.8 万元 1114、215 130-180 57 2009 2.22.5 万元 1520 120-160 67 2008 1.82.2 万元 815 100-130 67 2007 1.72.0 万元 1015 100-130 78 2006 1.51.8 万元 85-100 68 2010 年 12 月 25 日 51 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）富力中心 11.7 2008 年 租赁 35%富力科讯大厦 3.7 2005 年 可租可售 80%（出租率）富力盈隆广场 8.8 2006 年 出售 70%（出租率）3.3.3.3.4 4 4 4 珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城、琶洲发展特征比115、较琶洲发展特征比较琶洲发展特征比较琶洲发展特征比较 不同点不同点不同点不同点?珠江新城建立之初，由于政府短视，将其分批零卖，造成整个珠江新城规划设计不统一，留下规划的硬伤。?珠江新城毗邻地处市中心之中心地位，是城市扩充发展的必然板块，地理位置优越。?珠江新城有大量公共建筑落户，配备优质的软硬件环境。?珠江新城以写字楼、住宅为主。?珠江新城商品房开发先行，配套后面才跟上。?琶洲启动建设之初，就确立了整体规划、整体有计划打造的概念，批地很有针对性，规划上比珠江新城有优势。?琶洲从地理上来看属于市中心，但由于特殊的地理位置（珠江与河涌将其与城市建成区拉开距离），并不是天然就属于城市可扩充的板块。相比116、珠江新城无地理优势。?琶洲除了琶洲会展中心，较少有给予公众享用的大型市政配套。?琶洲以商业、写字楼开发为主。?琶洲基础设施先行，商品房开发后面跟上。2010 年 12 月 25 日 52 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）小结小结小结小结：相同相同相同相同点点点点?珠江新城与琶洲均为政府强势推动发展的区域，有强有力的政策、资金支持。?琶洲与珠江新城都定位创造高附加值的服务业、金融业、会展业、创意中心等，是与广州建设“国家中心城市”目标一致的定位片区。?珠江新城与琶洲均从蛮荒之地起步，属于全新发展的片区。珠江新城片区的发展历史，是一个新片区成长的历史，其中的发展进程、发展特征部分117、可作为琶洲新片区发展的借鉴。珠江新城各类产品价格的变化，基本上反应的是整个广州市楼市的整体趋势。对比琶洲与珠江新城的“相同点”与“不同点”，我们将在琶洲村商业项目各类产品价格变化方面作出适当修正。2010 年 12 月 25 日 53 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）第四部分第四部分第四部分第四部分 琶洲村商业项目定位琶洲村商业项目定位琶洲村商业项目定位琶洲村商业项目定位说明说明说明说明 由于委托方未对写字楼、公寓、酒店以及商铺的档次、装修标准进行具体的界定，而产品档次与租金水平、经营支出等方面直接挂钩，因此，为预测租金的需要，我们在通过详细市场调查，与委托方以及保利地产相关118、人员沟通的基础上，对琶洲村商业项目之各类产品进行了档次、功能界定。备注：以下界定仅为性质界定，为租金预测之用。委托方如需详细的产品定位，可委托我公司或相关咨询企业撰写“产品定位报告”。4 4 4 4.1 1 1 1 写字楼写字楼写字楼写字楼定位定位定位定位 根据整个琶洲岛定位及现有建筑产品的定位，以及未来琶洲岛客户的性质，建议本项目定位为甲级写字楼。档次定位：甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼 客户定位：展览展览展览展览、贸易贸易贸易贸易，广告广告广告广告、创意创意创意创意、办事处办事处办事处办事处 4 4 4 4.2 2 2 2 酒店酒店酒店酒店定位定位定位定位 档次定位：四星四星四星119、四星级级级级 功能定位：商务商务商务商务、旅游旅游旅游旅游、度度度度假假假假 客户定位：琶洲琶洲琶洲琶洲岛岛岛岛黄埔黄埔黄埔黄埔古古古古村村村村旅游旅游旅游旅游、度度度度假假假假客客客客人人人人；会展贸会展贸会展贸会展贸易易易易客客客客人人人人、商务商务商务商务客客客客人人人人 4 4 4 4.3 3 3 3 公寓公寓公寓公寓定位定位定位定位 档次定位：中高档公寓中高档公寓中高档公寓中高档公寓，客户定位：琶洲琶洲琶洲琶洲附近上班附近上班附近上班附近上班的白的白的白的白领领领领、金金金金领领领领、外外外外国人国人国人国人；中小企业中小企业中小企业中小企业主主主主、生意人生意人生意人生意人；商务商120、务商务商务、旅游旅游旅游旅游客客客客人人人人；贸易公贸易公贸易公贸易公司办司办司办司办公公公公或或或或居居居居住住住住 2010 年 12 月 25 日 54 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）4 4 4 4.4 4 4 4 商铺定位商铺定位商铺定位商铺定位 产品产品产品产品定定定定位位位位 由于项目位于琶洲岛 B 区东部，与 B 区西部会展商贸有一段距离，且会展商贸未来发展前景不可预知，而市场会展商贸的规模却已超 111 万平方米。而琶洲岛大型零售商业体目前为零，具有极大发展机遇。而且未来四年，琶洲村地块十一商业规模为整个板块里较大的，是最适合做成片区样板零售购物中心的项目。121、地块十商业裙楼毗邻一线江景，视野开阔，环境优雅，适合发展娱乐、休闲类商业 项目整体市场定位项目整体市场定位项目整体市场定位项目整体市场定位 地块十一商业裙楼地处琶洲岛中心腹地，地铁口，接纳各方客流 项目自身独特资源项目自身独特资源项目自身独特资源项目自身独特资源 市场空白市场空白市场空白市场空白（或需求或需求或需求或需求）会展商贸在琶洲岛 B区东部，本项目不具备承接商贸功能的天然地理优势 琶洲岛大型零售商业体目前为零 琶洲会展商贸的规模却已超 111万平方米。规模化同质化竞争激烈。地块十一商业地块十一商业地块十一商业地块十一商业：大型零售购物中心大型零售购物中心大型零售购物中心大型零售购物中心122、 地块十商业地块十商业地块十商业地块十商业：娱乐休闲城娱乐休闲城娱乐休闲城娱乐休闲城 做琶洲岛内零售商业、娱乐休闲综合体，弥补岛内商业空白。2010 年 12 月 25 日 55 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）市场市场市场市场、功能功能功能功能定定定定位位位位：由于地块十一商业裙楼约 7.2 万平方米，地块十商业裙楼约 1.3 万平方米，其规模决定地块十一商业裙楼定位为社区型购物中心较为合理，其基本满足的是岛内客户及周边客户的购物需求。而地块十商业裙楼 1.3 万平方米的规模，加之其天然的资源环境，可以打造岛内有口碑的娱乐休闲城。以此市场定位，挖掘岛内商业第一桶金。项目市场123、定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位 岛内住宅区常住人口（商品房小区、黄埔村居民、新洲村居民、对岸长洲岛居民）琶洲首席购物中心琶洲首席购物中心琶洲首席购物中心琶洲首席购物中心（地块十一地块十一地块十一地块十一）琶洲娱乐休闲第一城琶洲娱乐休闲第一城琶洲娱乐休闲第一城琶洲娱乐休闲第一城（地块十地块十地块十地块十）岛内商贸、会展、商务人士日常消费 旅游、度假客人、大学城师生 超市、零售、娱乐、餐饮、培训等 KTV、SPA、酒吧、中西餐厅 2010 年 12 月 25 日 56 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）B B B B 篇篇篇篇 租金预测租金预测租金预测租金预测报告报告报告124、报告 中国广东省广州市 海珠区琶洲街 琶洲经济联合社 敬启者，主旨主旨主旨主旨：琶洲琶洲琶洲琶洲经济联经济联经济联经济联合合合合社社社社拥拥拥拥有之中有之中有之中有之中华华华华人民人民人民人民共和共和共和共和国国国国广东广东广东广东省省省省广州市广州市广州市广州市海海海海珠珠珠珠区区区区琶洲村琶洲村琶洲村琶洲村之之之之办办办办公楼公楼公楼公楼、酒店酒店酒店酒店、公寓公寓公寓公寓、商场商场商场商场、停车停车停车停车位位位位等未等未等未等未来租金价来租金价来租金价来租金价格格格格预测预测预测预测咨询咨询咨询咨询 第一部分第一部分第一部分第一部分 报告说明报告说明报告说明报告说明 1.11.11.1125、1.1 委托委托委托委托、用用用用途及日期途及日期途及日期途及日期 兹遵照 贵机构委托，对上述于中华人民共和国(中国)之房地产租金价格咨询。吾等证实曾实地视察该项目所在地，作出有关查询，并搜集吾等认为必要之进一步资料，以便向 贵机构呈报吾等对该房地产于二零一四年一月一日至二零三三年十二月三十一日假设该项目按既定发展方案并能预期顺利交付使用之每年整体租赁价格之建议价，供贵机构做内部参考使用。1.21.21.21.2 预测预测预测预测基准基准基准基准及假设及假设及假设及假设 吾等对该项目之租金建议价乃该项目物业市场租金水平之评估，所谓市场租金水平，就吾等所下定义而言，乃指某项物业经过充足时间正式行126、销以后，由自愿出租及承租双方在知情、审慎及无胁迫情况下，于预测日通过按市场基准进行的租赁可取得的估计租金金额。吾等预测之租金金额并未考虑租赁双方签订 20 年租约时，出租方应给予承租方的合理免租期。2010 年 12 月 25 日 57 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）鉴于该项目目前尚未建设的实际情况，吾等假设该项目将于 2014 年 1 月 1 日按既定发展方案开发建设并能预期顺利交付使用。写字楼、酒店、商业及公寓之交楼标准均为毛坯。通过 A 篇市场分析，我们认为琶洲已经经历了前期的培育期，从项目投入使用开始计五年内将是一个高速成长期，也是其价值大幅上涨的阶段，之后就趋于平127、稳。吾等在作出预测时，乃假定业主于该物业权益出租而并无凭借递延条件合约、售后租回、合资经营、管理协议或任何类似安排，以抬高该物业权益之估计金额。就该物业之业权状况，吾等乃依赖由 贵机构所提供之意见，假设该发展项目的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门的批准，并能获得合法业权。吾等假设承让人对该物业享有良好业权。所有的预测都将基于一定的条件，未来的发展受多重因素的作用，因此，我们展望及预测未来琶洲村商业项目租金水平、租金增长率、空置率等方面都将基于以下的假设：?经济经济经济经济环境假设环境假设环境假设环境假设：?中国经济将在相当长的时间内继续保持持续稳定的发展，不会出现 GDP 的零增长128、或负增长，投资者信心不会受到重创。?人民币不会出现过激震荡或突发性大幅贬值。?不会发生类似于 1997 年-1998 年的亚洲金融风暴，通胀率会保持相对稳定（或相当于目前）的水平。?国民收入及生产会保持持续增长的情况。?本地就业率稳定且会相对健康发展。?国内主要行业不会出现过激的、长期的劳资纠纷而导致影响各行业的发展。?银行利率较为稳定。?政府税率相对稳定。?房房房房地地地地产产产产大大大大投资投资投资投资环境假设环境假设环境假设环境假设：?珠三角地区不会出现土地供应及房地产发展商呈突发性、混乱性及无序的恶性竞争局面的景象发生。?珠三角地区投资环境尤其是房地产市场发展继续保持其吸引力。2010129、 年 12 月 25 日 58 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）1.31.31.31.3 现场视察现场视察现场视察现场视察 吾等曾于 2010 年 12 月 10 日视察该项目之外貌，然而，吾等并未进行地质勘探及面积测量。除另有说明外，吾等未能进行详细的实地丈量以核实该项目之地块面积，吾等乃假设该等提供予吾等之文件副本所示之面积乃属正确。1.41.41.41.4 预测预测预测预测方法方法方法方法 鉴于该项目所在区域房地产市场情况，同时结合该项目之现状情况，吾等于预测该项目物业租金价格时，吾等乃采用现金流量法对其租金价格进行估算。现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期130、内收入和支出的资金数额明细。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。净现金流量等于现金流入量减去现金流出量。1.51.51.51.5 资料来源资料来源资料来源资料来源 吾等在颇大程度上依赖 贵机构或有关人士提供之资料，并接纳向吾等提供关于规划许可或法定通告、地役权、年期、发展方案、地块面积、建筑面积与及所有其它相关事项之意见。载于本报告书内之量度及面积均以提供予吾等之文件所列载资料作基准，故仅为约数。吾等并无理由怀疑 贵机构提供予吾等之资料之真实性及准确性。吾等并获知所有相关之重要事实已提供予吾等，并无任何遗漏。1.61.61.61.131、6 业权查核业权查核业权查核业权查核 根据 贵机构提供之编号为【穗规地证（2010）11 号】建设用地规划许可证复印件一份，其部分内容摘录如下：用地单位 ：保利房地产（集团）股份有限公司 用地项目名称 ：海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目 用地位置 ：海珠区新港东路琶洲村 用地性质 ：二类居住用地（R2）；商业金融业用地（C2）；村镇居住 用地（E61）；村镇企业用地（E62）；公共绿地（G2）；2010 年 12 月 25 日 59 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）广场用地（S2）。用地面积 ：757,639 平方米（其中净用地面积 493,323 平方米，道路 面积 13132、6,360 平方米，绿化面积 127,956 平方米）附加说明：本项目为海珠区琶洲村“城中村”全面改造地块，依据穗挂出2009第31-34 号广州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、市国土房管局与保利房地产（集团）股份有限公司签订的国有建设用地使用权出让合同核发本证。地块规划建设按照市国土房管局与保利房地产（集团）股份有限公司签订的国有建设用地使用权出让合同（海珠区琶洲村地块一、地块三、地块四、地块五）及其附件实施，其中：地块一、地块三、地块四和地块五为出让地块，出让用地面积为 288,129平方米；地块十和地块十一为琶洲村村民住宅用地和村经济发展用地，用地面积为166,846 平方米，为133、代建地块，地块十三为中小学用地，用地面积为 29,027 平方米，为代建地块；地块二为广场用地，用地面积为 9,321 平方米，为代征代建地块，地块六、地块七、地块八、地块九以及地块十二为公共绿地，用地面积为 127,956 平方米，为代征代建地块。该项目应统一编制修建性详细规划、统一实施开发建设。1.1.1.1.7 7 7 7 预测结果预测结果预测结果预测结果 琶洲经济联合社拥有之中华人民共和国广东省广州市海珠区琶洲村之办公楼、酒店、公寓、商场、停车位等物业，总建筑面积合计为 350,914 平方米，基于上述基准及假设条件下，假设该项目按既定发展方案开发建设并能如期交付使用，按毛坯状态整体交134、吉出租，于 2014 年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 31 日的年租金明细如下表：2010 年 12 月 25 日 60 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）物物物物业业业业类类类类型型型型 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（平方米平方米平方米平方米）2014年年年年 2015年年年年 2016年年年年 2017年年年年 2018年年年年 2019年年年年 2020年年年年 2021年年年年 2022年年年年 2023年年年年 2024年年年年 2025年年年年 2026年年年年 2027年年年年 2028年年年年 2029年年年年 2030年年年年 2031年年年135、年 2032年年年年 2033年年年年 年年年年1 年年年年2 年年年年3 年年年年4 年年年年5 年年年年6 年年年年7 年年年年8 年年年年9 年年年年10 年年年年11 年年年年12 年年年年13 年年年年14 年年年年15 年年年年16 年年年年17 年年年年18 年年年年19 年年年年20 写写写写字字字字楼楼楼楼 40,500.00 24,178,014 27,079,376 29,787,313 32,170,298 34,100,516 35,805,542 37,595,819 39,475,610 41,449,391 43,521,860 45,697,953 47,98136、2,851 50,381,993 52,901,093 55,546,148 58,323,455 61,239,628 64,301,609 67,516,690 70,892,524 月租金总价 2,014,835 2,256,615 2,482,276 2,680,858 2,841,710 2,983,795 3,132,985 3,289,634 3,454,116 3,626,822 3,808,163 3,998,571 4,198,499 4,408,424 4,628,846 4,860,288 5,103,302 5,358,467 5,626,391 5,907,710 137、月租金单价 50 56 61 66 70 74 77 81 85 90 94 99 104 109 114 120 126 132 139 146 酒酒酒酒店店店店 64,384.30 37,727,596 41,500,356 44,820,384 47,509,607 49,885,088 52,379,342 54,998,309 57,748,225 60,635,636 63,667,418 66,850,789 70,193,328 73,702,995 77,388,144 81,257,552 85,320,429 89,586,451 94,065,773 98,769,06138、2 103,707,515 月租金总价 3,143,966 3,458,363 3,735,032 3,959,134 4,157,091 4,364,945 4,583,192 4,812,352 5,052,970 5,305,618 5,570,899 5,849,444 6,141,916 6,449,012 6,771,463 7,110,036 7,465,538 7,838,814 8,230,755 8,642,293 月租金单价 49 54 58 61 65 68 71 75 78 82 87 91 95 100 105 110 116 122 128 134 公公公公寓寓寓139、寓 60,522.00 23,216,185 26,698,613 29,902,447 32,593,667 34,549,287 36,276,751 38,090,589 39,995,118 41,994,874 44,094,618 46,299,348 48,614,316 51,045,032 53,597,283 56,277,147 59,091,005 62,045,555 65,147,833 68,405,224 71,825,486 月租金总价 1,934,682 2,224,884 2,491,871 2,716,139 2,879,107 3,023,063 3,140、174,216 3,332,927 3,499,573 3,674,551 3,858,279 4,051,193 4,253,753 4,466,440 4,689,762 4,924,250 5,170,463 5,428,986 5,700,435 5,985,457 月租金单价 32 37 41 45 48 50 52 55 58 61 64 67 70 74 77 81 85 90 94 99 商商商商业业业业 85,507.70 48,212,585 55,444,473 62,097,810 67,686,613 71,747,810 75,335,200 79,101,960 141、83,057,058 87,209,911 91,570,407 96,148,927 100,956,373 106,004,192 111,304,402 116,869,622 122,713,103 128,848,758 135,291,196 142,055,756 149,158,543 月租金总价 4,017,715 4,620,373 5,174,818 5,640,551 5,978,984 6,277,933 6,591,830 6,921,422 7,267,493 7,630,867 8,012,411 8,413,031 8,833,683 9,275,367 9,142、739,135 10,226,092 10,737,396 11,274,266 11,837,980 12,429,879 月租金单价 47 54 61 66 70 73 77 81 85 89 94 98 103 108 114 120 126 132 138 145 车车车车位位位位 100,000.00 7,410,766 8,522,380 9,545,066 10,404,122 11,028,369 11,579,788 12,158,777 12,766,716 13,405,052 14,075,304 14,779,070 15,518,023 16,293,924 17,143、108,621 17,964,052 18,862,254 19,805,367 20,795,635 21,835,417 22,927,188 月租金总价 617,564 710,198 795,422 867,010 919,031 964,982 1,013,231 1,063,893 1,117,088 1,172,942 1,231,589 1,293,169 1,357,827 1,425,718 1,497,004 1,571,855 1,650,447 1,732,970 1,819,618 1,910,599 月租金单价 6 7 8 9 9 10 10 11 11 12 1144、2 13 14 14 15 16 17 17 18 19 合合合合计计计计 350,914.00 140,745,147 159,245,198 176,153,020 190,364,307 201,311,070 211,376,623 221,945,454 233,042,727 244,694,864 256,929,607 269,776,087 283,264,891 297,428,136 312,299,543 327,914,520 344,310,246 361,525,758 379,602,046 398,582,148 418,511,256 合计月租金总价 11,145、728,762 13,270,433 14,679,418 15,863,692 16,775,922 17,614,719 18,495,455 19,420,227 20,391,239 21,410,801 22,481,341 23,605,408 24,785,678 26,024,962 27,326,210 28,692,520 30,127,147 31,633,504 33,215,179 34,875,938 合计月租金单价 33 38 42 45 48 50 53 55 58 61 64 67 71 74 78 82 86 90 95 99 2010 年 12 月 25 146、日 61 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）第二部分第二部分第二部分第二部分 报告正文报告正文报告正文报告正文 2.12.12.12.1 琶洲村商业项目琶洲村商业项目琶洲村商业项目琶洲村商业项目 中华人民共和国广东省广州市海珠区琶洲村，商业项目位于地块十一、地块十，其中地块十一拟建之商业综合体紧邻地铁万胜围站，由东西两栋塔楼及裙楼组成，东西塔楼为普通公寓，总建筑面积为 55,278 平方米，裙楼商场建筑面积为 72,033 平方米。地块十由南北两栋塔楼及裙楼组成，北塔为高 20 层的写字楼，总建筑面积为 40,500平方米。南塔为高 42 层的酒店，总建筑面积为 64,384 147、平方米。地块十一设有三层地下室，配套车位有 1,160 个，地块十也设有三层地下室，配套车位有 971 个。琶洲村商业项目各产品类型指标 产品类型 总建筑面积（）产品类型 总建筑面积（）办公楼 40,500 商场 85,507.7 酒店 64,384.3 公寓 60,522 车位 2,131（个）2.2.2.2.2 2 2 2 物业租金预测过程物业租金预测过程物业租金预测过程物业租金预测过程 2.2.2.2.2 2 2 2.1.1.1.1 写字楼租金预测写字楼租金预测写字楼租金预测写字楼租金预测 基础数据：根据委托方提供的资料，本次估价对象写字楼建筑面积为 40,500 平方米，假设可出租面积148、为 40,500 平方米，毛坯出租，租赁期从 2014 年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 31日共 20 年。a.a.a.a.预测写字楼第一年预测写字楼第一年预测写字楼第一年预测写字楼第一年租金租金租金租金 2010 年 12 月 25 日 62 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）序号序号序号序号 项目项目项目项目 2014201420142014 年年年年 1 1 1 1 现金流入现金流入现金流入现金流入 30,034,80030,034,80030,034,80030,034,800 1.1 出租收入 30,034,800 2 2 2 2 现金流出现金流出现金流149、出现金流出 5,856,7865,856,7865,856,7865,856,786 2.1 营业税费及附加 1,651,914 2.2 管理费及租赁费用 600,696 2.3 物业经营及保养费用 600,696 2.4 租赁经营企业利润 3,003,480 3 3 3 3 当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计 A A A A 24,178,01424,178,01424,178,01424,178,014 4 4 4 4 当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益 A/12 A/12 A/12 A/12 2,014,8352,014,8352,01150、4,8352,014,835 5 5 5 5 单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金 50505050 b.b.b.b.预测各年写字楼的租金水平及预测各年写字楼的租金水平及预测各年写字楼的租金水平及预测各年写字楼的租金水平及年递增年递增年递增年递增率率率率 我们根据广州市类似写字楼的发展模式及本次评估写字楼的预期状况，我们预测该写字楼各年租金水平及年递增情况如下表：年份年份年份年份 第第第第 1 1 1 1 年年年年 第第第第 2 2 2 2 年年年年 第第第第 3 3 3 3 年年年年 第第第第 4 4 4 4 年年年年 第第第第 5 5 5 5 年年年年 151、第第第第 6 6 6 6 年年年年 第第第第 7 7 7 7-20202020 年年年年 年总租金年总租金年总租金年总租金 （元元元元）24,178,014 27,079,376 29,787,313 32,170,298 34,100,516 35,805,542 年递增 5%租金水平租金水平租金水平租金水平 （元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月）50 56 61 66 70 74 年递增 5%年递增率年递增率年递增率年递增率 -12%10%8%6%5%5%2010 年 12 月 25 日 63 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）2.2.2.2.2 2 2 2.2 152、2 2 2 酒店租金预测酒店租金预测酒店租金预测酒店租金预测 基础数据：根据委托方提供的资料，本次估价对象酒店建筑面积为 64,384.30 平方米，假设该酒店将建设为四星级酒店，假设可出租客房数量（间）按 100 平方米/个客房计算，即可出租客房数量为 64,384.30100=644 个客房（取整），租赁期从 2014 年 1 月 1日至 2033 年 12 月 31 日共 20 年。a.a.a.a.预测酒店第一年预测酒店第一年预测酒店第一年预测酒店第一年租金租金租金租金 序号序号序号序号 项目项目项目项目 2014201420142014 年年年年 1 1 1 1 现金流入现金流入现金流153、入现金流入 152,426,731152,426,731152,426,731152,426,731 1.1 客房出租收入 129,562,721 1.2 餐饮收入 15,242,673 1.3 其他收入 7,621,337 2 2 2 2 现金流出现金流出现金流出现金流出 114,699,135114,699,135114,699,135114,699,135 2.1 客房直接开支 25,912,544 2.2 餐饮直接开支 7,621,337 2.3 其他直接开支 1,905,334 2.4 营业税费及附加 8,383,470 2.5 行政管理及一般开支 12,194,138 2.6 推广154、及营销费 7,621,337 2.7 能源 9,145,604 2.8 物业运营及保养 7,621,337 2.9 租赁经营企业利润 15,242,673 2.10 重置装修储备金 19,051,361 3 3 3 3 当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计 A A A A 37,7237,7237,7237,727,5967,5967,5967,596 4 4 4 4 当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益 A/12 A/12 A/12 A/12 3,143,9663,143,9663,143,9663,143,966 5 5 5 5 单位面积月平155、均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金 49494949 b.b.b.b.预测各年酒店的租金水平及年递增率预测各年酒店的租金水平及年递增率预测各年酒店的租金水平及年递增率预测各年酒店的租金水平及年递增率 我们根据广州市类似酒店的发展模式及本次评估酒店的预期状况，我们预测该酒店各年租金水平及递增率如下表：2010 年 12 月 25 日 64 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）年份年份年份年份 第第第第 1 1 1 1 年年年年 第第第第 2 2 2 2 年年年年 第第第第 3 3 3 3 年年年年 第第第第 4 4 4 4 年年年年 第第第第 5 5 5 156、5 年年年年 第第第第 6 6 6 6 年年年年 第第第第 7 7 7 7-20202020 年年年年 年总租金年总租金年总租金年总租金 （元元元元）37,727,596 41,500,356 44,820,384 47,509,607 49,885,088 52,379,342 年递增 5%租金租金租金租金水平水平水平水平 （元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月）49 54 58 61 65 68 年递增 5%年递增率年递增率年递增率年递增率 -10%8%6%5%5%5%2.2.2.2.2 2 2 2.3 3 3 3 公寓租金预测公寓租金预测公寓租金预测公寓租金预测 基础数据：根据委157、托方提供的资料，本次估价对象公寓建筑面积为 60,522 平方米，扣除避难层后的可出租面积为 56,850 平方米，租赁期从 2014 年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 31日共 20 年。a.a.a.a.预测公寓第一年预测公寓第一年预测公寓第一年预测公寓第一年租金租金租金租金 序号序号序号序号 项目项目项目项目 2014201420142014 年年年年 1 1 1 1 现金流入现金流入现金流入现金流入 39,963,27639,963,27639,963,27639,963,276 1.1 出租收入 39,963,276 2 2 2 2 现金流出现金流出现金流出现金流出 16,158、747,09116,747,09116,747,09116,747,091 2.1 营业税费及附加 2,197,980 2.2 管理费及租赁费用 799,266 2.3 物业经营及保养费用 799,266 2.4 租赁经营企业利润 3,996,328 2.5 重置装修储备金 8,954,252 3 3 3 3 当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计 A A A A 23,216,18523,216,18523,216,18523,216,185 4 4 4 4 当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益 A/12 A/12 A/12 A/12 1,934159、,6821,934,6821,934,6821,934,682 5 5 5 5 单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金 32323232 b.b.b.b.预测各年公寓的租金水平及预测各年公寓的租金水平及预测各年公寓的租金水平及预测各年公寓的租金水平及递增递增递增递增率率率率 我们根据广州市类似公寓的发展模式及本次评估公寓的预期状况，我们预测该公寓各年租金水平及递增率如下表：2010 年 12 月 25 日 65 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）年份年份年份年份 第第第第 1 1 1 1 年年年年 第第第第 2 2 2 2 年年年年 第第第第 160、3 3 3 3 年年年年 第第第第 4 4 4 4 年年年年 第第第第 5 5 5 5 年年年年 第第第第 6 6 6 6 年年年年 第第第第 7 7 7 7-20202020 年年年年 年总租金年总租金年总租金年总租金 （元元元元）23,216,185 26,698,613 29,902,447 32,593,667 34,549,287 36,276,751 年递增 5%租金水平租金水平租金水平租金水平 （元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月）32 37 41 45 48 50 年递增 5%年递增率年递增率年递增率年递增率 -15%12%9%6%5%5%2.2.2.2.2 2 2 161、2.4 4 4 4 商业物业租金预测商业物业租金预测商业物业租金预测商业物业租金预测 基础数据：根据委托方提供的资料，本次估价对象商业物业建筑面积为 85,507.70 平方米，假设可出租面积为 85,507.70 平方米，租赁期从 2014 年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 31 日共 20 年。a.a.a.a.预测商业物业第一年预测商业物业第一年预测商业物业第一年预测商业物业第一年租金租金租金租金 序号序号序号序号 项目项目项目项目 2014201420142014 年年年年 1 1 1 1 现金流入现金流入现金流入现金流入 75,606,80875,606,80875,606162、,80875,606,808 1.1 出租收入 71,826,468 1.2 其他收入（广告、冠名权等）3,780,340 2 2 2 2 现金流出现金流出现金流出现金流出 27,394,22327,394,22327,394,22327,394,223 2.1 营业税费及附加 4,158,374 2.2 管理费及租赁费用 1,512,136 2.3 物业经营及保养费用 1,512,136 2.4 租赁经营企业利润 7,560,681 2.5 重置装修储备金 12,650,895 3 3 3 3 当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计当年现金流量统计 A A A A 48,212,5163、8548,212,58548,212,58548,212,585 4 4 4 4 当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益 A/12 A/12 A/12 A/12 4,017,7154,017,7154,017,7154,017,715 5 5 5 5 单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金 47474747 b.b.b.b.预测各年商业物业的租金水平及预测各年商业物业的租金水平及预测各年商业物业的租金水平及预测各年商业物业的租金水平及递增递增递增递增率率率率 我们根据该商业物业的预期状况，我们预测该商业物业各年租金水平及递增率如下表：2010164、 年 12 月 25 日 66 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）年份年份年份年份 第第第第 1 1 1 1 年年年年 第第第第 2 2 2 2 年年年年 第第第第 3 3 3 3 年年年年 第第第第 4 4 4 4 年年年年 第第第第 5 5 5 5 年年年年 第第第第 6 6 6 6 年年年年 第第第第 7 7 7 7-20202020 年年年年 年总租金年总租金年总租金年总租金 （元元元元）48,212,585 55,444,473 62,097,810 67,686,613 71,747,810 75,335,200 年递增 5%租金水平租金水平租金水平租金水平 （元元165、元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月）47 54 61 66 70 73 年递增 5%年递增率年递增率年递增率年递增率 -15%12%9%6%5%5%2.2.2.2.2 2 2 2.5 5 5 5 车位物业车位物业车位物业车位物业 基础数据：根据委托方提供的资料，本次估价对象车位物业建筑面积为 100,000 平方米，车位总数量为 2,131 个，假设可出租面积为 100,000 平方米，可出租车位数量为 2,131 个，租赁期从 2014 年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 31 日共 20 年。a.a.a.a.预测预测预测预测车位物业车位物业车位物业车位物业第一年第一年第一年166、第一年租金租金租金租金 序号序号序号序号 项目项目项目项目 2014201420142014 年年年年 1 1 1 1 现金流入现金流入现金流入现金流入 9,205,9209,205,9209,205,9209,205,920 1.1 出租收入 9,205,920 2 2 2 2 现金流出现金流出现金流出现金流出 1,795,1541,795,1541,795,1541,795,154 2.1 营业税费及附加 506,326 2.2 管理费及租赁费用 184,118 2.3 物业经营及保养费用 184,118 2.4 租赁经营企业利润 920,592 3 3 3 3 当年现金流量统计当年现金流167、量统计当年现金流量统计当年现金流量统计 A A A A 7,410,7667,410,7667,410,7667,410,766 4 4 4 4 当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益当年月平均收益 A/12 A/12 A/12 A/12 617,564617,564617,564617,564 5 5 5 5 单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金单位面积月平均租金 6 6 6 6 b.b.b.b.预测各年预测各年预测各年预测各年车位物业车位物业车位物业车位物业的租金水平及的租金水平及的租金水平及的租金水平及年递增年递增年递增年递增率率率率 我们根据广州市类似车位物业的发168、展模式及本次评估车位物业的预期状况，我们预测该车位物业各年租金水平及年递增情况如下表：2010 年 12 月 25 日 67 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）年份年份年份年份 第第第第 1 1 1 1 年年年年 第第第第 2 2 2 2 年年年年 第第第第 3 3 3 3 年年年年 第第第第 4 4 4 4 年年年年 第第第第 5 5 5 5 年年年年 第第第第 6 6 6 6 年年年年 第第第第 7 7 7 7-20202020 年年年年 年总租金年总租金年总租金年总租金 （元元元元）7,410,766 8,522,380 9,545,066 10,404,122 11,0169、28,369 11,579,788 年递增 5%租金水平租金水平租金水平租金水平 （元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月）6 7 8 9 9 10 年递增 5%年递增率年递增率年递增率年递增率 -15%12%9%6%5%5%2.2.2.2.3 3 3 3 预测预测预测预测结果结果结果结果 琶洲经济联合社拥有之中华人民共和国广东省广州市海珠区琶洲村之办公楼、酒店、公寓、商场、停车位等物业，总建筑面积合计为 350,914 平方米，基于上述基准及假设条件下，假设该项目按既定发展方案开发建设并能如期交付使用，按毛坯状态整体交吉出租，于 2014 年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 170、31 日的年租金明细如下表：2010 年 12 月 25 日 68 琶洲村商业项目租金预测及顾问报告（2010/12）物物物物业业业业类类类类型型型型 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（平方米平方米平方米平方米）2014年年年年 2015年年年年 2016年年年年 2017年年年年 2018年年年年 2019年年年年 2020年年年年 2021年年年年 2022年年年年 2023年年年年 2024年年年年 2025年年年年 2026年年年年 2027年年年年 2028年年年年 2029年年年年 2030年年年年 2031年年年年 2032年年年年 2033年年年年 年年年年1 年年年年2 年年171、年年3 年年年年4 年年年年5 年年年年6 年年年年7 年年年年8 年年年年9 年年年年10 年年年年11 年年年年12 年年年年13 年年年年14 年年年年15 年年年年16 年年年年17 年年年年18 年年年年19 年年年年20 写写写写字字字字楼楼楼楼 40,500.00 24,178,014 27,079,376 29,787,313 32,170,298 34,100,516 35,805,542 37,595,819 39,475,610 41,449,391 43,521,860 45,697,953 47,982,851 50,381,993 52,901,093 55,546172、,148 58,323,455 61,239,628 64,301,609 67,516,690 70,892,524 月租金总价 2,014,835 2,256,615 2,482,276 2,680,858 2,841,710 2,983,795 3,132,985 3,289,634 3,454,116 3,626,822 3,808,163 3,998,571 4,198,499 4,408,424 4,628,846 4,860,288 5,103,302 5,358,467 5,626,391 5,907,710 月租金单价 50 56 61 66 70 74 77 81 85 9173、0 94 99 104 109 114 120 126 132 139 146 酒酒酒酒店店店店 64,384.30 37,727,596 41,500,356 44,820,384 47,509,607 49,885,088 52,379,342 54,998,309 57,748,225 60,635,636 63,667,418 66,850,789 70,193,328 73,702,995 77,388,144 81,257,552 85,320,429 89,586,451 94,065,773 98,769,062 103,707,515 月租金总价 3,143,966 3,45174、8,363 3,735,032 3,959,134 4,157,091 4,364,945 4,583,192 4,812,352 5,052,970 5,305,618 5,570,899 5,849,444 6,141,916 6,449,012 6,771,463 7,110,036 7,465,538 7,838,814 8,230,755 8,642,293 月租金单价 49 54 58 61 65 68 71 75 78 82 87 91 95 100 105 110 116 122 128 134 公公公公寓寓寓寓 60,522.00 23,216,185 26,698,613 175、29,902,447 32,593,667 34,549,287 36,276,751 38,090,589 39,995,118 41,994,874 44,094,618 46,299,348 48,614,316 51,045,032 53,597,283 56,277,147 59,091,005 62,045,555 65,147,833 68,405,224 71,825,486 月租金总价 1,934,682 2,224,884 2,491,871 2,716,139 2,879,107 3,023,063 3,174,216 3,332,927 3,499,573 3,674,176、551 3,858,279 4,051,193 4,253,753 4,466,440 4,689,762 4,924,250 5,170,463 5,428,986 5,700,435 5,985,457 月租金单价 32 37 41 45 48 50 52 55 58 61 64 67 70 74 77 81 85 90 94 99 商商商商业业业业 85,507.70 48,212,585 55,444,473 62,097,810 67,686,613 71,747,810 75,335,200 79,101,960 83,057,058 87,209,911 91,570,407 9177、6,148,927 100,956,373 106,004,192 111,304,402 116,869,622 122,713,103 128,848,758 135,291,196 142,055,756 149,158,543 月租金总价 4,017,715 4,620,373 5,174,818 5,640,551 5,978,984 6,277,933 6,591,830 6,921,422 7,267,493 7,630,867 8,012,411 8,413,031 8,833,683 9,275,367 9,739,135 10,226,092 10,737,396 11,2178、74,266 11,837,980 12,429,879 月租金单价 47 54 61 66 70 73 77 81 85 89 94 98 103 108 114 120 126 132 138 145 车车车车位位位位 100,000.00 7,410,766 8,522,380 9,545,066 10,404,122 11,028,369 11,579,788 12,158,777 12,766,716 13,405,052 14,075,304 14,779,070 15,518,023 16,293,924 17,108,621 17,964,052 18,862,254 19,8179、05,367 20,795,635 21,835,417 22,927,188 月租金总价 617,564 710,198 795,422 867,010 919,031 964,982 1,013,231 1,063,893 1,117,088 1,172,942 1,231,589 1,293,169 1,357,827 1,425,718 1,497,004 1,571,855 1,650,447 1,732,970 1,819,618 1,910,599 月租金单价 6 7 8 9 9 10 10 11 11 12 12 13 14 14 15 16 17 17 18 19 合合合合计180、计计计 350,914.00 140,745,147 159,245,198 176,153,020 190,364,307 201,311,070 211,376,623 221,945,454 233,042,727 244,694,864 256,929,607 269,776,087 283,264,891 297,428,136 312,299,543 327,914,520 344,310,246 361,525,758 379,602,046 398,582,148 418,511,256 合计月租金总价 11,728,762 13,270,433 14,679,418 15,8181、63,692 16,775,922 17,614,719 18,495,455 19,420,227 20,391,239 21,410,801 22,481,341 23,605,408 24,785,678 26,024,962 27,326,210 28,692,520 30,127,147 31,633,504 33,215,179 34,875,938 合计月租金单价 33 38 42 45 48 50 53 55 58 61 64 67 71 74 78 82 86 90 95 99 2010年12月25日 69 琶洲商业项目价值预测及顾问报告（2010/12）如未得本公司的书面许182、可如未得本公司的书面许可如未得本公司的书面许可如未得本公司的书面许可，本本本本预测预测预测预测报告书的全文或任何部份内容或任何注释报告书的全文或任何部份内容或任何注释报告书的全文或任何部份内容或任何注释报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能均不能均不能均不能以任何形式刊载于任何文件以任何形式刊载于任何文件以任何形式刊载于任何文件以任何形式刊载于任何文件、通函或声明通函或声明通函或声明通函或声明。最后最后最后最后，根据本公司的一贯做法根据本公司的一贯做法根据本公司的一贯做法根据本公司的一贯做法，吾等必须申明吾等必须申明吾等必须申明吾等必须申明，本本本本预测预测预测预测报告书仅供报告书仅供报告书仅供报告书仅供贵机构贵机构贵机构贵机构做内部参考做内部参考做内部参考做内部参考使用使用使用使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。