1、上海浏河老年公寓项目可行性研究报告 本项目总占地面积 420 万平方米(按容积率 0.5 左右估算) ,总建面约 210 万平方米,开发周期约 8 年左右 我们建议本项目老年公寓实施滚动开发,组团排列,可按照 4 期来开发 (从开发到售完) ,每期两年,每期开发老年公寓建筑面积 11.5 万平方 米上. 配套可以根据我们项目进程分批开发,但一期开发时老年公寓,服务中 心,敬老院,康复中心,活动中心必须同步建设. 根据上述计划,本项目老年公寓全部建成后,总建面约 52.3 万平米, 约占地块开发计划的 31%左右.按老年公寓容积率 0.6 左右估算,占地 面积约 87 万平米,约占总占地面积的 2、20.75%. -1- 第一部分 对象市场分析 -2- 本项目开发必要性三大市场支撑: 壹:全国老龄化已成为重要的社会问题 人口老龄化提前达到高峰. 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化. 在多重压力下渡过人口老龄化阶段 上海市进入老龄化加速发展过程 贰:目标客户自身需求改变 老年人口的不断增加,引发了一系列社会问题 老年人的消费观念有了根本性的转变 随着老年人文化层次的提高,越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视 上海 250 万老年人中有 74.4%较多的老年人想改变居住现状 社会上空巢家庭的逐渐增多 老年人跨城市居住的区域观念有所转变 上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深 老年3、人及其子女对国际上流行的养老方式的认同 叁:目前上海老年公寓情况不佳 养老机构的数量明显不足 养老机构布局和档次不尽合理 养老机构设施简陋老化 缺乏政策扶持,开发成本是太仓的2-3倍 -3- 一,上海市人口结构现状 老年人比重逐年增加,上海市进入老龄化加速发展时期 未来 3 年内老年人将增加至少 22.5 万人 上海老年人经济情况转好,购买力有所加强 (一)上海市老年人口逐年递增,06 年达到 275.62 万人,占全市人口比重 20% 以上,未来将进入老龄化加速发展期 2005 年,全市 1357 万人,户籍人口中 60 岁及以上老年人数量为 266 万人,占全市总 人口的 19.6%.截至4、 2007 年 1 月,上海市民政局,统计局公布的本市老人人口最新统计信 息显示,去年申城老人比前年增加 9.25 万人,60 岁及以上老年人口达到 275.62 万人,首次 突破 20%.2010 年-2020 年将进入高速发展期. -4- (二)20072010 年上海市老年人口每年将增长 7.5 万人 我们在 2000 年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测, 大致可以分成四个阶段: 从 2000 年到 2005 年称为平稳发展阶段, 当时预测老年人口年均将增长 2 万; 第二个阶段是 从 2005 年到 2010 年,称为中速增长期,老年人口年均增长 7.5 万;第三个阶段是 205、10 年 到 2020 年,称为高速增长期,年均增长 14 到 15 万;第四个阶段是从 2020 年到 2030 年, 上海的老年人口将有一个增长的高峰期,老年人口要达到 460 万左右,占总人口的 32%, -5- 也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人. 通过分析 20072050 年上海市人口老龄化发展预测数据, 未来本市户籍和常住人口老龄 化发展将主要有以下几个特点: 1,未来本市人口老龄化将达到一个非常高的程度,到 2050 年,户籍老年人口将增加 172.67 万人,达到 439.04 万人;常住老年人口将增加 150.05 万人,达到 449.43 万人. 2,未来本市人口老6、龄化将在 20102020 年间经历一个高速发展的时期,在 20252030 年间达到老龄化发展的高峰,之后老年人口呈下降趋势,但是总体上仍将维持在相对较高 的水平. 3,本市高龄化将在 20252040 年间经历一个高速发展的过程,比老龄化的高速发展滞 后约 1520 年左右,并在 20402045 年间达到高峰,之后高龄化的比例将略有下降. 4,未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响.老年抚养系数随时间的发展越来 越高,在 20252030 年前后达到高峰.随后略有下降但仍维持在较高水平,20402045 年前 后将进一步提高. 从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较, 以及不同年龄段分7、组的老年人 口抚养系数的比较可以得知, 持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养压力 具有非常积极的作用. (三)上海老年人口经济支多收少,老年人住房需求水平下降 1,老人收入平均水平每月 1077 元,老年人人均收入逐年递增 老年人口养老金水平与退休前的单位性质和从事的职业有密切的关系.其中,党政机 关平均养老金最多,为 1837 元/月;事业单位次之,为 1390 元/月,国营企业第三,为 1016 元/月,集体企业第四,为 732 元/月,而农户最少,为 409 元/月.但总体上海市老 年人人均收入每年呈现上升态势. 2,老年人支出水平提高,支出项目发生转 变 随着收入水平的提8、高, 被调查老年人口的支 -6- 出水平也不断提高.2005 年被调查老年人口的月平均支出 724 元,比 1998 年增加 268 元. 在所有支出中,饮食支出仍然是老年人口最主要的支出项目,但比重在降低(从 1998 年的 56.1%下降到 2005 年的 42.6%) ;房屋水电煤气费用,给子女(孙辈)或其他亲属补贴也仍是 两个重要支出项目,但比重也都在下降;而医疗费用比重在升高,并成为第二大支出项目. 这一方面表明,调查老年人口消费水平还处于较低水平,支出项目仍然是食品,房屋水 电煤气费等生活必需型消费,另一方面也表明,随着上海经济社会发展,老年人口的生活水 平与生活质量也有了明显的改9、善, 这突出表现在支出项目发生了重大变化, 如在支出项目中, 生活必需型支出如食品,房屋水电煤气费用等支出所占比重明显降低,而交通通信,学习娱 乐等项所占比重明显上升. 3,老年人口经济状况特点 以 1998 年,2003 年和 2005 年开展的三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础,考 察了上海老年人口经济现状,发展趋势及差异.主要结论有: (1)上海老年人口的收入水平,支出水平,经济总体水平在不断提高,但与全市平均 水平相比还比较低,且差距仍在扩大. (2)男性老年人口,城镇老年人口收入来源侧重于稳定,有保障的养老金;女性老 年人口, 农村老年人口的收入来源侧重于不稳定, 没有保障的子女10、(孙辈)或其他亲属补贴. (3)生活必需型支出所占比重明显降低,而交通通讯,学习娱乐等项所占比重明显上 升.从单个项目来看,饮食支出仍然是最主要支出项目,但医疗费用逐渐成为重要的经济负 担. (4)女性老年人口,高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体,他们收入少且缺 少保障,消费水平低,对经济状况总体评价也低. -7- 二,上海市老年人口居住现状 老年人独居占老年人总人口的 70%以上,上海老年人独居现象明 显 上海老年人居住以独居为主,以社区服务为依托,以养老机构为 补充 (一)上海目前老年居住模式比较 1,合居模式. 合居是指老年人与子女或其他亲属居住在一起.合居模式顺应我国目前以家庭养11、老为 主,社会养老,社区养老为辅的养老模式,对社会,家庭和老人都有益处.但是,由于代际 生活习惯的差异性,家庭人际关系的复杂性,市场经济条件下人口流动的频繁性,合居模式 面临挑战. 据浙江省和上海市的调查, 老人与子女不住在一起的一代人家庭和两代人家庭合 计占 52.2%,上海市区约有 38%的老人系孤身或不与子女,亲属住在一起.即便有些老人与 家人合居,老人与子女,婿媳关系紧张的也占有一定的比例,老少关系不和睦,甚至发展到 小辈虐待长辈的家庭占 5.22%. 2,独居模式. 独居是指老年人独立居住.由于受现代生活方式的影响,特别是住房条件的改善,越 来越多的老年夫妇选择和已婚子女分居.在北京12、,天津和上海三大城市中,人口不超过三人 的家庭,分别占总户数的 63.72%,61.66%和 71.52%. 独居模式符合现代社会生活方式,代际之间干扰少,家庭关系简化,对有生活自理能力 的老人和正承担社会家庭双重压力的已婚子女来说都是理想的选择,但随着老人年龄增大, -8- 生活自理能力下降,加上子女疏于探望,老人的寂寞孤独和生活不便随即凸现.长春市心理 卫生研究所所长郑晓华指出:现在有很多老人不愁吃穿,但由于子女远离身边,缺乏交流, 精神上其实非常孤独.老年人如果长期处于心理孤独状态,首先会带来情绪上的改变,表现 在情感脆弱,容易灰心,进取心差,自卑,自责等心理症状.这些心理症状比病痛更加13、折磨 人.如果得不到及时的排解和安抚,便会导致 老年性痴呆症等一系列心理疾病.更有甚者, 独居老人死去多日无人知晓的极端悲惨事件 不断出现报端. 3,毗邻模式. 毗邻是指老人与子女或其他亲属相互独 立但邻近居住.毗邻而居,既没有合居时容易 产生的代沟矛盾,又容易做到经常探望和相 互照料,是目前较为理想的老年居住模式.但 要形成这种模式, 一要父母和子女有建立这种 居住模式的愿望; 二要有合适的毗邻住房可供 选购;三要有购买合适毗邻住房的经济势力; 四要在需要时有一方能做出牺牲或让步.例 如,由于居住地点,居住环境的限制,为照顾 子女上班,孙子(女)上学,就需要老人做出 牺牲或让步,搬到邻近子女14、的地方居住.由于 同时达到以上4项条件有一定难度, 目前能做 到毗邻居住的,为数还不多. 4,集中模式. 集中模式是指老年人居住在老年性服务 -9- 机构安度晚年的模式.集中模式大致可分为老年公寓,老年社区,养(敬)老院三种形式. 随着四二一家庭结构的形成,集中居住模式日渐盛行,但由于老年性服务机构数量少,更 重要的是设施好的收费高,收费少的配套设施差,服务水平低,致使集中模式在我国并不盛 行.目前,我国各类老年社会福利机构共有养老床位 120.5 万张,平均每千名老人占有床位 仅 8.6 张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位 5070 张相比,相差甚远.另一方面, 现有社会养老机构入住率15、低.2005 年 11 月,郑州市 28 家在册的养老机构总床位 3157 个, 入住老人不过 1468 位,平均入住率仅为 46.5%.郑州市民政局社会福利处处长王林指出: 造成这种现象的关键原因,就是这些养老机构价位较高. (二)适合我国国情的老年居住模式探 析 鉴于我国人口老龄化的特点, 经济社会发 展水平的制约,综合传统家庭文化观念的影 响,以家庭居住为核心,以社区服务为依托, 以养老机构为补充的老年居住模式适合我国 国情,是一种最佳选择. 1,以家庭居住为核心. 居家一直是我国最主要的老年人口的户 居方式.根据第五次全国人口普查长表资料, 在 12798.21 万老年人口中,有 1216、755.98 万老 年人口居住在家庭户中, 其比例高达 99.67%, 只有 42.23 万老年人口居住在集体户中,其比 例仅为 0.33%. 之所以提出以家庭居住为核心 是因为: 中华民族有孝敬老人的优良传统. 在源远 流长的中国传统文化中, 孝文化无疑占有一定 - 10 - 的地位.四世同堂,与父母共居无疑是尽孝的基本形式. 适合养老模式的发展.2006 年 3 月 1 日,全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本 公在第二次全国老龄工作会议上指出:中国提倡的居家养老模式是最经济,见效最快,符 合中国国情的,也是经济上,精神上,感情上让老人满意的养老模式. 符合老人生理,心理的发展.许多老年17、人在身体健康状况允许的情况下,一般倾向于与 子女分居,但随着年龄的增长,健康状况的下降,特别是当行动自由越来越不方便之时,又 希望能与子女住在一起,以便能得到子女的照顾.另外,多数老人有金窝银窝,不如自家 土窝的居家心理,愿意在自家颐养天年,希望儿孙满堂,喜欢子孙绕膝. 老年住房条件的改善为合居提供了可能.五普期间,我国 80 岁以上老年人均住房 面积 50 平方米以上的占同龄人口的 66%.据老龄科研中心 2000 年底对 20 省 2 万多名 60 岁以上老年人的抽样调查,城市老人每户拥有住房 3 间多,户均面积约 70 平方米,90%以 上老人有单独住房,农村老人户均住房 4 间,面积达18、 80 多平米. 毗邻式是家庭居住模式的最优形式.老年居住模式中的合居式,独居式,毗邻式都以家 庭居住为核心, 但鉴于三种形式的优缺点, 毗邻式模式无疑是最优形式. 分得开, 住得近, 分而不远的代际互助型老年住宅(即毗邻型,作者注) ,有其它类型不可替代的优点.它 既符合家庭养老的传统模式,又同社会养老相结合,保证了子女家庭的独立性,真正体现了 代际间的互助.同时,这类住宅对现有住宅形式没有太大的冲击,只是更充分利用了己有 住宅. 1P44 为此, 政府应通过各种政策鼓励,支持家庭与老人共同居住, 积极开发设计同 楼居住宅和1+1连体式亲情户型.前者是指两代或多代同住一栋,上层为年轻夫妇及孩19、 子,下层为老人;后者是将一个大户型拆分为两个小户型. 2,以社区服务为依托. 居住离不开住宅,住宅脱离不开社区.以社区为单位的专为老年人服务的设施和机构, 既可为老年人的日常生活提供便利也可提供深层的入宅服务. 社区服务是对家庭功能的补充 和完善,是家庭居住形式的扩大和延化.五普资料表明:2002 年,我国空巢老人户占 65 岁 及以上老人家庭户的 22.83%.老年空巢家庭在大城市尤其突出,2003 年,北京老年空巢家 庭比例为 34%,上海为 34.8%,天津 36.5%.农村老人单独居住的比率已高达 27.6%.对于 - 11 - 空巢老年家庭, 社区服务的作用尤其重要. 提倡以家庭居20、住为核心的同时必须兼顾社区服务, 以便为老年人创造一个优越,舒适,安全的生活环境与居住环境. 3,以养老机构为补充. 随着居家养老功能的弱化, 老年人对养老机构的需求越来越大. 据中国老龄科研中心调 查资料显示,北京市 50 岁以上的常住人口中,希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分 别为 10.4 万和 30.8 万.但是,据统计:2000 年国家举办的社会福利机构有 1364 个,收养 人数为 11.8 万;集体举办的敬老院有 39377 个,收养人数达 64 万人;再加上老年公寓等其 他类型福利机构,目前能为老年人提供服务的床位仅有 97.7 万张,不足全国老人总数的 0.8%.所以说,21、老人养老机构居住仅是补充.美国的研究人员认为,入住养老机构应该是 老年人口中最衰老和最不能自理的人的选择,中国,外国都是如此.美国住养老院者的平均 年龄是 82 岁,每千名 65 岁70 岁以上的老人中只有 12 名住养老院,即使在 85 岁以上的 老人中,也不过占 23.7%,荷兰住养老院者的平均年龄是 84 岁,住养老院的只占 7%.目 前老人不愿入住养老机构的原因不外乎传统养老机构如福利院, 敬老院等收费低, 但大多面 积窄小,功能单一,设施陈旧,缺少专业护理人员;现代兴起的老年公寓配套设施齐全,服 务质量高,但价格之高普通家庭难以承担. 以家庭居住为核心, 以社区服务为依托, 以养老机22、构为补充的毗邻型老年居住模式顺应 老龄化发展的需要,有利于整合家庭,社区,社会资源,满足宏观(社会) ,中观(家庭) , 微观(老人)的不同需求. - 12 - 三,上海老年敬老院现状与发展 - 13 - 据上海市民政局,统计局公布的信息显示,2006 年,275.62 万上海户籍老人家庭中, 无子女的空巢老人有 38 万人,占老年人口的三成之多,15%的空巢老人需要生活 上的照顾.而目前上海仅有不到 500 家敬老院,对于未来加速增长的老年人来说,是远远不 够的,因此本项目拥有一定的市场机遇. (一) ,上海老年敬老院职能 为入住老人提供日常护理服务 为入住老人提供文体活动场所 为入住老人提23、供全程的医疗服务 为入住老人提供生活起居服务: (二) ,上海敬老院服务特点 全日制护理,24 小时服务 及时快速的医疗保障 设医务室,有专职医生主治看病,24 小时服务 关心老人物质生活使老人吃好住好 注重老人的精神心理护养 代为老人出租房屋和保管财产或以房养老; 代办老人丧事. 社会 孤老,单位孤老,外地回沪孤老,无子女的老夫妻及有特殊困难 的老人均可洽谈包养终身事宜(包括户口申请,疾病治疗,后事 安排) 聘请律师为老人提供免费的法律咨询服务 - 14 - (三) ,上海敬老院产品特点 户型在 30-60 平方米左右,南北通透 大阳台设计,保证充足光照时间 装修风格以上海老式建筑风格为基调24、,木质材料为主 房间内至少配置 2 个床位以上 多数敬老院采用一梯多户设计,以适应老年人喜欢群居的生活习 惯 附表: - 15 - (四) ,上海敬老院未来的发展方向 2010 年,上海每个住宅社区至少配置一个养老设施 严格控制土地开发,保证公共服务设施的建设 到 2010 年,上海市将特别重视居住区老年服务设施的配置,每个社区至少配 1 个养老 设施.对于不达标地区,将严格控制存量土地的开发建设,浦东新区属严格执行居住区标 准地区. 1,养老院成社区标配 管理意见中要求切实加强社区福利设施建设, 针对上海老年社会的特点, 尤其要重视老 年服务设施的配置.到 2010 年,必须达到每个社区(镇25、,乡)至少设置 1 个养老设施的标 准. 中心城浦西内环线以内的建成区以及地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区, 按照 不低于本社区老年人总数的 1.5%配置床位;中心城内外环线之间的建成居住区以及郊区新 城老城厢地区,按照不低于本社区老年人总数的 2%配置床位;浦东新区,郊区新城和城镇 人口在 5 万人以上的新市镇以及中心城成片改造地区或新建地区, 按照高于本地区老年人总 数的 2.3%配置床位.鼓励各种社会力量和社会团体创办不同标准的敬老,养老设施,以调 节,补充养老床位,切实做到老有所养,老有所乐. - 16 - 2,规划标准分为三类. 对于各种社区公共服务设施规划的配置,将按不同地区26、分为三类实施:严格执行居住 区标准 的地区有浦东新区, 郊区新城和城镇人口在 5 万人以上的新市镇地区以及中心城成 片改造或新建地区等;可按照不低于居住区标准建筑面积下限 80%配置的地区,指中 心城浦西内外环线之间的建成居住区,郊区新城建成区(老城厢)等;可按照不低于居住 区标准建筑面积下限 60%配置的地区是中心城浦西内环线以内的建成居住区,地处中心 城历史文化风貌保护区的居住社区等. 此外, 郊区城镇人口在 5 万人以下的新市镇, 中心村, 可根据国家和上海市村镇规划编制的有关技术标准,配置社区公共服务设施. 3,不达标土地将严控. 意见指出, 中心城区及郊区新城建成区要加强土地资源管理27、, 凡现状公共服务设施配置 不足或缺口较大(达不到配置标准 50%)的社区,要严格控制存量土地的开发建设,并按 照社区公共服务设施规划确定的规划指标,优先建设社区公共服务设施. - 17 - 四,上海老年人生活习性 对公园,社区广场等公共场地的偏好 对子女关怀的渴望 对社区服务需求的增加 社会对养老保障的关注度在提高 1,空巢老人怕过节. 子女因种种原因不在老人身边,因此空巢老人越来越多.第一代独生子女纷纷结婚, 他们的父母也都步入老年, 即使子女们想和父母住在一起, 但是经常会出现一对小夫妻面对 四个老人的情况,难以兼顾两边,从客观上造成了空巢老人的出现. 对于这些老人来说,由于缺乏社会和家28、人的关怀,他们经常会感到孤独,精神上容易空 虚,尤其是过节的时候,他们更渴望享受天伦之乐.遇到紧急情况,如疾病,火灾等,老人 的生命安全将受到威胁. 2,老年人饮食起居依靠社区服务. 目前,上海老年人群除了少部分住在敬老院外,绝大部分都是与子女居住或独自居住, 他们对一日三餐的买汰烧力不从心,不少人每日三餐草草应付,营养和安全难以保证. 目前上海一些社区开出了为老人提供饮食服务的机构,几乎都处于微利生存状态.一 些社区内的养老院利用自身资源,为社区老人提供中饭晚饭,但由于条件所限,很难提供大 规模服务. 3,社会对养老保障的重视. 上海市民政部门在十一五规划中提出,十一五期间,本市养老床位总数29、将达 10 万 张,形成 10 万人左右的养老服务专业队伍.其中 2007 年将新增 10000 张养老床位,完成 2 万名独居老人紧急呼叫装置安装, 13 万名老人提供社区居家养老服务, 为 新建 20 家老年人 - 18 - 日间服务机构. 中心城区重点发展中小型,单一功 能为主的养老机构和老年日托站,满足 老年人就近养老服务需求,郊区发展以 大中型,综合功能为主的养老机构,满 足多层次养老需求,重点抓好第三,第 四社会福利院改扩建. 落实解决 70 岁以上城镇无保障老 人等的基本生活保障和医疗保障,探索 建立养老金增长机制,适时提高农村 65 岁以上老年人托底养老补贴标准,为全 市 9330、%以上老年人建立健康档案,实施 动态管理,扩大家庭病床设置,其中为 老年人设置的家庭病床数达到每年 5 万 张次以上, 推广家庭保健医生服务模式, 建立家庭保健医生与老人家属间的定期联系及突发 性事件应急预案制度,普及推广社区临终关怀安宁护理制度. 完善老年维权四级网络, 全面推进基层老年维权示范岗的建设, 拓展老年人优待服务项 目,鼓励社会各行各业提供老年人优待服务. - 19 - 五,上海老年人购房现状 老年公寓细分市场尚未成型,老年人购置新房选择余地不大 二手房目受老年人偏爱,毗邻居住模式是其主因 (一) ,老年人社区方兴未艾,细分化市场有待发展 社会化, 社区服务的养老模式正在越来越大31、程度地帮助解决种种社会难题. 老年住宅的 建立, 为老年人考虑得更多更细致的社区配套服务, 社会力量尤其是加入商业化运作的企业 力量对于养老模式的革新与良性发展提供了最直接的帮助, 这在最大限度地减轻子女负担的 同时,又能让老年人在属于自己的社区,居所中得到全方位的照顾. 以亲和源为例,无障碍防滑地板,坡道,带扶手的宽走廊,宽门洞,电梯低按键,家庭 居室高插座,以及社区 24 小时红外安防设施等种种细节,让每一位老年人在这里安全,方 便地生活.而为了满足老人在医疗保健方面的需要,小区建立了 2000 余平米的社区医院, 配备完善的科室与专业医护人员, 还专为老人提供了老年性疾病的康复与护理服务32、, 并针对 社区居民建立长期的健康管理和健康咨询等服务. 但是,就目前市场情况来看,着力于这一细分的企业仍为数不多,相对于快速增长的需 求来说,市场的供应显得非常短缺. (二) ,二手房受老人偏爱三大主因支撑 相比老人们在增量房市场上遭遇到的无奈,如今的二手房市场似乎更受到老人们的偏 爱.记者从北京中原了解到,目前的二手房交易有 7%左右都是为老人购房,而预计未来可 能还有进一步上升的趋势. 比起新建的商品房, 二手房能够吸引老人目光的原因主要有以下几个方面. 首先是经济 - 20 - 上的考虑.老年人的收入来源往往是退休金或是儿女给的赡养费,这些收入一般不会太多, 而老人贷款购房会受到多方面33、的限制,即使能贷款也要求购房者每月有稳定且较高的收入, 因此老年人宁可选择总价稍低一些的二手房进行购买. 其次,成熟的社区配套是关键.社区配套包括医疗,餐饮,购物,电梯配置等设施,这 些设施关系到购房者每天的生活便捷程度. 而相比新的小区来说, 二手房由于居住时间较久, 一般都能形成相对成熟,完善的配套,从而使老人省心不少. 另外,位置也是相当重要的一个原因.由于上海的房地产市场持续走高,可供选择的新 盘越来越少;而为父母购房的子女为了方便照顾老人,都会尽量选择距离近的房子. - 21 - 六,上海老年居住产品需求特点 (一) ,面积特点: 1)老年人的居所一般都是一房一厅,一房两厅,两房一厅34、,两房两厅这几种房型. 2)据调查,在敬老院中,每位老人人均居住面积有 15 ;而一般公寓中,老人平均居 住面积可达 30 . (二) ,功能特点: 1)居住方面: 老年人的居所大都邻近医院,菜场. 因为老年人体力有限,从住所步行到菜场 就增加了生活的便利性;而且老年人患病 几率较高,万一有急事,可以及时就医. 2)疗养方面:老年人社区的医疗要 比一般公寓社区规格高. 对于亚健康状态的老人,要有常见疾 病的中西医门诊;对于有老年慢性病的老 人,要有跟踪档案,对其定期进行体检, 确保老人日常生活的安全;而专业的医疗 服务机构,则可以提供老年人专业的治疗 和护理, 护理人员可以上门为老年人服务, 35、老年人也可以白天在医院接受护理,晚上 回家休息. 同时,医院可针对敬老院内的老人开 出相应的营养处方,医疗处方等,具 - 22 - 体来讲,老年人在食堂就餐时可参考医院 营养处方和营养师给出的菜单配菜;如果 老年人腿脚不好,在运动处方中便会让老 年人日常生活中多跳跳台阶,逐步进行锻 炼. 3)学习,休闲方面: 本市每年有近 40 万老人到各类老年教 育机构和社区学校学习,参加文化体育活动 的老年人占老年人口总数的 60%以上. 4)交流方面: 本市老年人需要每天问候服务的有 11.94 万人,需每月一次以上精神慰藉服务 的 16.12 万人.老年公寓可以满足这方面的需求. (三) ,户型特点:36、 房型以紧凑小房型为主. 主卧面积设计得宽阔舒适,而客厅通常比较小. 供老年人用的门把手,应摆把式,开锁的钥匙就应为锥形,以适应老年人握裹力和 视力不强的特点. 有大阳台,方便老年人晒太阳. 南北通透,便于通风. (四) ,设计特点: 1)老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护电梯,同时走廊要宽,楼梯踏步要 - 23 - 比一般踏步低;房屋由外至内,要完全采用无障碍设计;室内地面应采用防滑材料,例如: 厨卫应采用防滑瓷砖,其他地面可采用木地板,塑料地板,橡胶地板或地毯. 2)装饰材料的选择,应协调配套,符合老年人的心情,注重简洁,典雅,不求华丽, 此外墙面,地面除了注意安全外要便于清洗. 37、室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康,老年人一般喜爱典雅,洁净,安宁,稳 重,加之体弱,心律减缓,视力减弱,一般宜采用浅色,如浅米黄,浅灰,浅蓝等.忌用红, 橙,黄,因为红色会引起心律加速,血压升高,不利于健康.浅蓝则给人以安宁感,适合减 缓心律,消除紧张.浅米黄给人以温馨感觉,有利于休息,消除疲劳. 3)家具应从实用出发,宜少不宜多. 家具外露部分应尽量减少棱角;老人用的双人床应两面上下,有条件的应有手扶之处; 床与沙发应该稍硬,不宜过软,过深和过矮,更不要坐下去站不起来. 4)室内灯光应有弱有强.夜间最好有低度照明,便于老人起夜如厕;老年人视力有所 衰退,写字,看书时灯光应强一些;室内38、电灯开关安装部位,夜间使用要方便;家用电器设 备应尽量采用智能型,如电锅,电水壶等有自动保温功能. 5)橱卫设计要点:做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计,老年人不必踮脚或哈 腰便可完成生活所需; 卫生间的洁具不宜用蹲坑, 可选用专供老人久坐起身困难之用的能升 降的马桶盖;浴缸不宜过高,较高应加垫,为老人坐立方便,浴缸要安装扶手,浴缸底面要 有防滑,以确保安全. (五) ,特殊要求: 在老年人居住的社区和房屋里,需随处设计 紧急按扭和医院联网,如果老年人忽然 感到身体不适,可通过紧急按扭寻求帮助. - 24 - 第二部分 个案产品分析 - 25 - 一,上海老年公寓现状与展望 老年公寓是根据39、老年人生理特点和方式设计建造, 专供生活能自理的老年夫妇 (包括单 身)住用的成套独用住宅;在经营管理上,这一养老形式是一项按市场机制运作,为老年人 提供社会化服务的产业.20 世纪 80 年代后期,由上海市退休职工管理委员会在浦东新区建 立的上海市退休职工老年公寓 ,开创了上海建设老年公寓的先河. (一) ,当前老年公寓发展现状 1,上海目前老年公寓现状 目前, 上海的老年公寓走的仍是养老院性质的路线, 而类似国外流行的健康型老年公寓 仍零星可数. 上海以老年公寓命名的机构共有 10 家,包括位于嘉定区的众仁老年公寓 ,静安 区的 孙克仁老年公寓 卢湾区的 , 金色港湾老年公寓 , 上海市退40、休职工嘉定老年公寓 , 黄浦区黄浦老年公寓和千鹤老年公寓,闸北区彭浦新村老年公寓以及虹口区 老年公寓等. 这些老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩,一般是由政府经营,多为敬老院性质,大 部分不具备成套独用的特点,真正具备老年公寓基本特征的几乎为零. 到目前为止,真正进入上海市政府统计系统的老年公寓床位不到 2000 张,这些老年公 寓大多规模较小. 拿目前在上海规模最大, 档次较高的嘉定区南翔镇 众仁老年公寓 来说, 只有 3 幢住宅楼,492 张床位.最小的老年公寓甚至仅设几张床位. 2,目前老年公寓类型 老年公寓可分三种类型,按 7:2:1 的比例划分,即分散建设的老年公寓组团占 70% (41、约 189 万平方米) ,集中建设的老年公寓小区占 20%(约 54 万平方米) ,综合建设的老 年城占 10%(约 27 万平方米) . - 26 - (二) ,老年公寓政策规划拟定中 目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划, 将在某些边远区域进行开发试点, 并 对沪上一些滞销楼盘进行改造, 或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓, 三代同堂 改 为三代同区 . 上海可以考虑在近年市政府基础投入大, 自然环境好, 交通较方便的近郊地区开展老年 公寓的规划和建设. 市郊地价较低,可以控制成本,以减轻老年人的经济负担; 市郊空气清新,有益于老年人的身心健康. (三) ,上海老年公寓潜在发展 42、1,市场需求总量 270 万 到 2015 年, 在上海, 入住老年公寓的人数将达到 9 万人. 按每人 30 平方米 (建筑面积) 计算,老年公寓市场需求总量为 270 万平方米. 老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测,到 2015 年,按老年人 口的 3%计算,入住老年公寓的人数将达到 9 万人.按每人 30 平方米(建筑面积)计算, 老年公寓市场需求总量为 270 万平方米. 2,养老型住宅公寓成首选 目前,公寓仍是绝大多数养老型住宅的首选物业形态.根据上海退管会办公室提供的 2005 年养老型住宅购买意愿调研结果,月收入 8000 元以上的人群中,55%的被调查者表示43、 愿意购买养老型住宅,其中,40 岁以上的中年人购买意愿尤为强烈. 带电梯的多层公寓,两房一厅,兼顾社区会所老年社交活动的小区,成为中老年被访者 选择最多的物业类型. 3,外资暗中关注 尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成, 但早已有海内外资本暗中关注. 上海市房 产经济学会相关负责人表示, 不久前接待的一个美资地产投资集团, 瞄准的就是上海老年社 区,老年公寓的开发项目. - 27 - 而不少业内人士认为养老型住宅的投资开发需要三个前提: 企业的参与, 政策的支持以 及对老年人市场整体需求的研究和规划. 上海正在与欧盟合作, 尝试建立一个评估体系, 评估哪些老人可以进入由公共财政支 持的养44、老机构. 上海市老龄科研中心副主任孙鹏镖提出. 根据设想,评估将跟踪进行,先前进院的老人如果经济状况改善,则要将资格让位,形 成一个能进能出的体制.未来,由公共财政支持的养老机构将有针对性地向老年群体开放. - 28 - 二,主要个案调研 绿地 21 城孝贤坊 绿地 21 城孝贤坊 普通住宅 低密度超大规模 物业类别 社区 装修状况 占地面积 毛坯 6.1523 平方米 上海周边区昆山花桥镇绿 物业地址 地大道 555 号 价格 物业管理费 6000 元/平方米 1.20 元/平方米月 - 29 - 开发商 绿地集团昆山置业有限公司 建筑面积 总户数 4.4693 平方米 230 套 524145、8388 ,39218000, 售楼电话 39218008 开盘时间 容积率 2005-12-1 0.6 楼层状况 建筑类别 高层,小高层 电梯公寓 绿化率 房型面积 45% 60-90 平方米 绿地国际家园占地 4000 亩,以古典西班牙,英伦,北美等五种风格打造,社区内设 置中福会幼儿园,大众社区巴士,邻里中心,四星级酒店等,社区配套完善. 配备有 2.82.2 大进深电梯,可供专业医疗担架入内;公共空间无障碍设计;公共走 道及楼梯间安全扶手;指纹锁智能识别功能;可视对讲系统;24 小时紧急救助按钮;社区 配备有老年大学和老年特色服务医院,新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施. 区46、位交通 绿地国际家园,位于大上海城郊上海市与昆山市交界处,312 国道旁,邻近国际 汽车城,国际 F1 赛车场.距上海市中心 35 公里,距昆山 18 公里. 从中山公园驱车到绿地 21 城需要半个小时左右时间.在地理位置上,该楼盘位于昆山 靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城, 是规划建设的专门面向老年人的人文新镇, 濒临吴淞江 水系.在售的主要为联体别墅和公寓房,虽然与安亭镇相距很近,但价格上相对较低. 小区内部设有循环巴士通往学校, 农贸市场等, 另外有直达中山公园和人民广场的班车, 每日 4 班次. - 30 - 局部装饰 外立面采用传统英式砌砖法 样板房分不同的装修风格, 有很多保护型装修47、和护理型装修的选择. 设计了无障碍通道, 走道铺地毯防滑,需铺面砖的地面采用防滑面砖,设置了装饰性腰带扶手等. 周边配套 - 31 - 该楼盘在去年年底引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院,相配套的绿地家世界 也已正式开工建设. 在综合性医院基本配置的基础上,增设专门针对老年人的科室和相关功能;在普通大 型超市的基础上增设老年人购物专区;还会根据老年人体质特征需要,设立平价药房,以老 年人营养品和常见疾病用药为主.此外,还将设立老年食堂,在小区设置邮局分理点,还 有小区道路引导系统,老年文化中心,休闲中心等. 江 南 太阳 城 江 南 太阳 城 - 32 - 建筑面积 物业类别 21 万平方米48、 普通住宅 占地 售楼处地址 145833 上海接待: 华山路 600 号丙 021-62496356, 装修状况 毛坯 售楼电话 0573-2209000 售楼处 物业地址 价格 交房 华山路 600 号丙 建国北路燃气大厦 1 楼 3400 元/平方米 2006 年 10 月 嘉兴市太阳城房地产开发 开盘时间 入住时间 绿化率 得房率 2005-2-1 2006-10-31 50% 80-90% 1170 套 开发商 有限公司 容积率 房型面积 1.44 92-165 (一房,两房, 三房) 总套数 车位 物业顾问 1050 上海东湖物业管理公司 江南太阳城利用嘉兴江南水乡的自然资源,在现49、代化的居住社区里融入老年建筑组团, 以三项实施策略及六项配套体系为依托,为上海创建的第一个新型的健康养老社区. 项目分二期开发,总量为 21 万平方米,首期楼盘将于 2006 年 10 月交付使用.整个社 区三面环水,绿化面积占整个社区的 50%.上海知名医院在小区内常设门诊. 地理位置 - 33 - 江南 太阳城位于浙江省嘉兴市, 基地三面环水, 东临东方路, 三元路将基地分为两块, 整个场地平整. 规划设计特点 规划结构较完整,清晰.将不同层次的住宅群体组织成三个片区,各片区又由多 个住宅组群组成,各组群规模适宜,方便邻里交往. 小区道路,人行车行既有分离,又有混行,方便出行.机动车停放采50、用地面,架 空和地下多种形式,停车率达到 80%. 环境设计充分利用自然水景,组织了放射性景观轴和步行景观轴,组群内有多种 空间以及沿河的绿色景观带.全区绿色系统点,线,面结合,空间比较丰富. 小区公建配套基本齐全,东南角设有商业街,小区出入口内设有会所,小区内还 设有次会所和泛会所,位置适宜. 住宅布局大部分为南北朝向,部分底层架空,有利日照与通风.小区南侧布置了 两个老人居住组群.住宅户型多种,便于用户选择.住宅内部功能分区明确,空 间尺度适宜,日照,采光,通风良好. 周边配套 小区的配套设施非常完善,设置了各种功能的主会所,次会所及泛会所,以满足居民生 活的各种需要, 设计中结合城市设计51、及环境设计的要求, 将主会所分布在东方路及三元路交 - 34 - 叉处,以起到丰富城市景观的作用,同时不对居民的生活产生影响,次会所及汽会所结合居 民的休闲,交流,活动健身等,有机布置在各组团周围. 在社区内设立医疗急救站,并与 120 急救中心联动.体能恢复中心提供理疗,氧恢复, 食疗, 深度睡眠, 整体按摩等服务. 药物咨询中心提供促进健康的药物及营养品的咨询服务. 物业管理 采用专业化的管家式物业管理服务, 强调从基础细节开始, 有限管理, 倡导 无限服务, 为业主提供 从日常家政服务,商务服务,健康服务到包括精神需求,老年人特护在内的一 系列个性服务,真正体现人性关怀,营造温暖呵护. 52、营销策略 该项目定位上海人的养老天堂的养老社区,推出低价抢客策略,以 3500 元/ 平方米在上海销售.还推出一次性收取 10 万元出租 20 年居住权,允许入住老人作为二房 东出租公寓等吸引上海人前往置业.该案在销售初期就取得了良好业绩,目前 70%的业主 都是上海购房者. 亲 和 源老 年 公寓 亲 和 源老 年 公寓 - 35 - 建筑面积 占地 总套数 物业类别 装修状况 开发商 8.6 万 8.37 万 838 间 养老院 全装修 上海建桥集团 地址 电话 房型 绿化率 物业 开园时间 上海浦东康桥小镇 021-58133980 60-140 (小户型为主) 51% 上海亲和源股份有53、限公司 2008-4-1 亲和源位于上海市南汇区康桥镇,建筑面积 8.6 万平方米,设置有生活区,医疗区,商 业区,活动区四大功能区域,总共建设 14 栋生活楼,房间 800 余间,可容纳 1600 余位老 人.社区房型以多层,小户型为主,配有电梯,居室建筑面积从 60 到 140 不等. 社区采取无障碍化的设计,以确保老年人的安全.每栋老年公寓均配有公共浴室,阅读 室,活动室,餐厅等,每建筑组团均设置有多功能的活动空间.社区在老人卧室,卫生间, 浴室,各种活动场所以及室外活动区域均安装有紧急呼叫系统,红外线监视器等智能化系 统,建立起全社区的安全监控体系.整个社区的设计使低密度的老年公寓,娱54、乐,健康生活 广场,公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系,人工湖,公园等自然景观精致结合,独特 的空中连廊构成全天候,泛社区的便捷通道,使社区内所有的建筑融为一体. 地理位置 - 36 - 区域图 该项目位于南汇康桥地区的秀沿路上,北接浦东新区,东靠川沙,西南临南汇周浦.南 侧川周公路为连接川沙至周浦的交通主干道,东侧申江路为规划中环线延伸段,与外环线 A20 公路向望.沪南路,外环线(A20) ,申江路,川周公路构成了井字形立体交通.距卢 浦大桥,浦东国际机场约 15 分钟车程. 路线图 - 37 - 交通路线指引: (1)自驾: 秀沿路 2999 弄,A20 外环申江路口下 转秀沿路 (255、)公交车路线: 轨道交通二号线至龙阳路站,换乘龙滨线至亲和源站下 周边设施配套图 - 38 - 周边配备有:邮局,银行,电信局,派出所,贵族中学,贵族幼儿园,学术气氛浓郁的 大学,社区文化活动中心,便利生活的集贸市场,洗衣店,大卖场,风味餐厅,国际烧烤乐 园,秉承传统的高级五德会酒店,高档别墅近在咫尺,四星级标准建造的乡村酒店等等,能 够较好的满足远亲近邻的探访需求. 会员制 会员卡缴费标准 卡种 前一百名会员价 大套 银杏 A 卡不 中套 记名卡 小套 大套 银杏 B 卡记 中套 名卡 小套 银杏 C 卡 大套 中套 35 万 8500 元/月 7000 元/月 2 万/年 - - 45 万56、 2 万/年 50 万 60 万 1.5 万/年 2 万/年 50 万 2.5 万/年 50 万 5 万/年 年费缴费标准 - 39 - 小套 6000 元/月 - 非持有国内身份证的会员卡费加收 20 万人民币 亲和源实行会员制, 入住者须符合会员条件, 承认会员章程, 购买会员卡, 缴纳年费等, 拥有会员资格方可获得亲和源物业的使用权. 社区组成: 12 幢多层公寓,838 套全装修全配置(含软装潢)居室 一幢多功能综合楼(老年大学,老年活动中心) 一所配餐中心(就餐,配送) 二处休闲茶栈(品茗,座谈,棋牌等活动) 一所老年医院及护理院(300 个床位) 一座会所(一楼游泳池,二楼健身房,57、三楼水疗馆,四楼会务活动中心) 商业街(设有小超市,理发店,洗衣店,鲜花店,老年用品商店等) 绿化景观,上海市一级生态小区, (绿化覆盖率达 51%;乔木,灌木,花卉,草坪; 假山,小湖,喷泉,凉亭等) 风雨连廊(公寓与公寓,公寓与会所,配餐中心,老年医院及护理院之间相互连 接) 户外活动场地,停车场 复 馨 敬老 院 复 馨 敬老 院 - 40 - 占地面积 建筑面积 床位 浴室 4000 平方米 6000 平方米 425 个 公用 房间 床位价格 护理费 卫生间 136 间 700-1350 元/月 200-1000 元/月 独立 本项目地处丰镇路 788 号,投资规模为 498 万元, 58、资金来源为民营投资 100%构成.建 筑面积为 6000 平方米.工程主体结构采用混凝土结构. 上海虹口区凉城复馨敬老院是上海市人民政府 2006 年实事工程, 2006 年底竣工. 于 复 馨敬老院地处上海虹口区丰镇路 788 号, 占地面积达 4000 平方米, 绿化面积约 2000 平方米, 有单人,双人,三人,四人和特护房共 136 间,床位 425 张. 复馨敬老院拥有现代化的,人性化的设施: 每个房间内有空调,电扇,电话,液晶电视,独立卫生间,卫生间内 24 小时供应 热水,部分房间有淋浴房; - 41 - 每个床位设有对讲式呼叫器 所有房间均饮用纯净水 六层大楼内设有两台三菱电梯59、,直达各楼面.每个床位价格每月 700 元到 1350 元 不等. 复馨敬老院设有多种健身和休闲设施: 在 2000 平方米的花园内有鱼池,亲水平台,健身器材,背景音响等设施; 每层楼面有阳光屋,除沐浴阳光外,可在此进行棋牌活动,阅读书报,休闲品茗, 且不下楼就可在此用餐; 设有 1000 平方米的健身娱乐中心,内有网吧,书画室,图书馆,老年大学教学点, 兴趣小组活动室,茶艺馆,多功能影视厅,理疗室,桌球房,推拿按摩室,足疗 房,理发室等休闲项目.除后三项象征性收费外,其余均为免费服务. 收费标准 楼层 房型 设备 空调 电话 床位费 伙食费 护理费 三级 200 合计金额 1350 155060、 1750 1500 1700 1900 1650 1850 2050 1350 1550 1750 2230 朝北两人房 彩色电视 独立卫生 空调 电话 850 300 二级 400 一级 600 三级 200 朝南三人房 36 楼 朝南带阳台 三人房 彩色电视 独立卫生 空调 电话 彩色电视 独立卫生 空调 电话 1000 300 二级 400 一级 600 三级 200 1150 300 二级 400 一级 600 三级 200 朝南四人房 彩色电视 独立卫生 850 300 二级 400 一级 600 2楼 朝南三人房 空调 电话 930 - 42 - 300 特级 1000 朝北两人61、房 1楼 备注 朝南八人房 彩色电视 独立卫生 850 300 特级 1000 2150 1,每位入住老人需缴保证金 3000 元,代办费 600(代购床上用品及日用品) 2,寝室调电费由同住人员分担 - 43 - 三,老年住宅规划分析 老年社区在规划上要有针对性的为老年人的不便进行一些特殊的规划, 从社区规划, 绿 化景观和交通布局等等方面为老年人考虑,达到方便他们生活的目的. 1,社区规划: 道路人车分流,避免老人的行动不便而与车发生危险, 无障碍设计,为老人的不方便生活提供处处提供方便, 开阔空间活动场所,提供老人的户外活动空间, 增加休息座椅,方便老人随时休息. 社区为老龄社区,在设计62、中充分考虑无障碍设计,在社区服务中提供高水准的服务,使 之成为养老居住的理想家园.在规划设计中结合地域的风土,气候等自然因素,在设计中充 分体现地域性的老龄居住社区. 围绕人与自然亲和的理念,将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局,集合道路设计, - 44 - 在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成. 为了给老人提供最好的日照, 所有建筑均为南北 朝向,用水系将社区内的建筑物连接,使得社区内的建筑物之间形成自然连接. 2,社区组成: 1,多层公寓为主; 2,多功能综合楼(老年大学,老年活动中心) ; 3,配餐中心(就餐,配送) ; 4,休闲茶栈(品茗,座谈,棋牌等活动) ; 5,老年医院及护理院;63、 6,会所(游泳池,健身房,水疗馆,会务活动中心) ; 7,商业街(设有小超市,理发店,洗衣店,鲜花店,老年用品商店等) ; 8,绿化景观, (绿化覆盖率 50%以上;乔木,灌木,花卉,草坪;假山,小湖,喷泉, 凉亭等) ; 9,风雨连廊(公寓与公寓,公 寓与会所,配餐中心,老 年医院及护理院之间相互 连接) ; 10,户外活动场地,停车场. 3,绿化景观 景观设计上注意体现出小区内 人与自然和谐的设计理念,绿化周 线结合房屋布局,成自然曲线;用 水系将建筑物之间联系,使得该区 域内的建筑和自然可以很好的统一 和协调;在绿化设计上力求体现现 代都市中人群对郊区的田园生活情 趣的向往,在小区内用64、尽可能多的 绿化使小区内的生态环境与自然气 - 45 - 候相符合,达到一种田园生活的居住理念. 在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群, 在设计中按照无障碍规范设计, 使得 居者能在生活愉快,心情舒畅. 4,交通布局 人车分流, 小区内应设无障碍 环行步道 人流入口处设置在离公交车 站较近的位置. 建设具有 东方人文色彩和浓郁古典风 情, 又具现代时尚感的, 静谧的居 住氛围. 绿化配置以东方古典园林常 用的竹,松,梅等为主 集中绿化由开阔的草坪绿化 和具有集合功能的大小型广场组 合而成 合理的规划布局是实现各种 功能的基础, 对老年公寓而言, 其 主要的客户为老年人, 因此只有在 功能65、布局, 小区规划等等各个环节 体贴老年人的方便, 才能真正实现 的老年公寓. - 46 - 四,老年住宅产品特点 1,住宅建筑规划 在充分通风,采光的基础上,其建筑格局以围合状布置为主.围合型空间可以充分提 供公共交流的平台,在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台. 底层架空,景观阳台,露台空间,屋顶花园,扩大花园范围 以特色水文化为景观概念,使亲情睦邻概念成为住宅主体. 比普通住宅相应的提高日照标准 出入口,通道应考虑轮椅通行和安置扶手,室内地面应平坦,无高差,并进行防 滑措施,许多公共设施区应设扶手 . 商业布置以方便老年人为主. 2,房间设计特色 住宅的规划设计体现建筑与自然的和谐,66、 所以住宅规划成自然曲线的形态. 每排住宅都 用连廊连接,使得每排住宅形成一个整体.住宅间的连廊下可作为活动区域.考虑到对老人 的关怀,采用了南侧大面积开窗的手法,为老人提供更多的阳光,同时针对大面积开窗带来 的夏季阳光过于强烈,为此,同时在南面运用了遮阳百叶的建筑构件,使得房屋可以有选择 的利用阳光. 3,公寓设施: (一)公共部分 1, 公寓楼: 外墙立面用 不同的色带区别楼栋,会员 佩戴的胸卡颜色与其所居住 的公寓楼色带颜色相一致; 2, 公寓大厅: 每幢公寓 大厅内设有管家服务台,书 报架,沙发等; - 47 - 3,公寓走道:每层楼面走道内设休息 处,靠墙设双排扶手,地面采用 PVC67、 卷材; 4,电梯:每幢公寓设置公用电梯,电 梯特配常规,特殊(低位)两套操作按钮; 5,楼梯:每幢公寓两头各设有安全楼 梯,每个楼梯口设楼层编号和 EXIT 标志. (二)居室 1,进户门:正副扇双门; 2,进门处:设换鞋椅,椅高 45 厘米; 3,电源开关:设置漏电,电涌保护总 开关;电源插座离地 60 厘米,开关离地 120 厘米; 4,地面:客厅,卫生间,厨房,阳台 铺设地砖;卧室,书房铺设木纹复合地板; 5,墙壁:厨房,卫生间铺设磁砖,其 余为环保内墙涂料; 6,床:床体高度可调节(45 厘米,50 厘米两档) ;床垫为符合人体工学设计的席 梦思; 7,椅凳:符合人体工学设计,扶手特68、 设拐杖放置孔; 8,电视机:采用 IPTV 制式电视机; 9,电话:大号字体的拨号键盘,一键 通功能设置; 10,空调:风管式(卡式)内机空调, 遥控操作,附设吊扇; 11,紧急按钮:客厅,床头,坐便器边, 淋浴房内,阳台设有紧急按钮, - 48 - 12,红外线监控:非常情况自动报警; 13,门窗:推拉式门窗,双层玻璃结构;阳台门下侧特设换气小窗; 14,阳台:超大设计(180 厘米纵深) ; 15,卫生间:地面采用电加热采暖装置;无菌材料制作的人性化扶手;隐蔽水槽式地漏 装置;采取太阳能加热水器集中供应热水; 16,厨房:整体(套)橱柜设施;饮用水(净水) ,自来水分开安装; 17,户型69、: 一房一厅一卫(面积:40-60 平方米/间) 二房一卫(面积:60-80 平方米/间)为主, 二房二厅二卫(面积:80-95 平方米)房型, 少部分的三房二厅(面积在 120-140 平方米)或二房二厅(面积在 90-120 平方米之间) 大套房型平面图 二房二厅一卫 140 平方米 中套房型平面图 一房二厅一卫 80 平方米 - 49 - 小套房型平面图 一房二厅一卫 60 平方米 - 50 - 阳光公寓独居 以一房一厅一卫(面积:40-60 平方米/间) 和二房一卫(面积:60-80 平方米/间)为主, 和二房二厅二卫(面积:80-95 平方米)房型. 睦亲住宅 二室二厅二卫(面积在 70、80-100 平方米) - 51 - 亲子住宅共居 三房二厅(面积在 120-140 平方米)或少部分的二房二厅(面积在 90-120 平方米之间) 4,房屋装修 老年人住宅装饰装修应该与其心理特点 互相适应,营 造 舒 适 优 雅 ,简 洁 方 便 ,个 性突出的生活环境. - 52 - 1. 室 内 外 无 障 碍 设 计 居室的格调和布局要符合老年人的 生理和心理特点.室内外进行无障碍设 计 ,减 少 地 面 层 的 高 差 ,以 利 行 走 方 便 , 也为轮椅进出创造条件.室内地面应采 用防滑材料,例如:厨卫应采用防滑瓷 砖 ,其 他 地 面 可 采 用 木 地 板 ,塑 料 地 板71、 , 橡胶地板或地毯.卫生间的洁具不宜用 蹲坑,可选用专供老人久坐起身困难之 用的能升降的马桶盖.浴缸不宜过高, 较高应加垫,为老人坐立方便,浴缸要 安装扶手,浴缸底面要有防滑,以确保 安全.老年人在室内活动路线必须畅通 无阻. 2. 装 饰 材 料 不 求 华 丽 装饰材料的选择, 应协调配套, 符合老年 人的心情.注重简洁,典雅,不求华丽,例如 - 53 - 墙面,地面除了注意安全外要便于清洗.室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康,老 年人一般喜爱典雅,洁净,安宁,稳重,加之体弱,心律减缓,视力减弱,一般宜采用浅色, 如浅米黄,浅灰,浅蓝等.忌用红,橙,黄,因为红色会引起心律加速,血压72、升高,不利于 健康.浅蓝则给人以安宁感,适合减缓心律,消除紧张.浅米黄给人以温馨感觉,有利于休 息,消除疲劳. 3. 家 具 尽 量 减 少 棱 角 家具应从实用出发,宜少不宜多.家具外露部分应尽量减少棱角,老人用的双人床应 两面上下,有条件的应有手扶之处,床与沙发稍硬不宜过软,沙发家具应体现人体工程学, 沙发不宜过软,过深和过矮,更不要坐下去站不起来. 室内灯光应有弱有强,夜间最好有低度照明,便于老人起夜如厕.因老年人视力衰退, 写字看书灯光应强一些.室内电灯开关 安装部位,夜间使用要方便.家用电器 设备应尽量采用智能型,如电锅,电水 壶等有自动保温功能. 5,房屋配套建筑特色 竖向交通上每73、栋建筑在中间连接部 分设计一部电梯,卫生间宽敞,便于轮 椅的进出.房屋通行上为无障碍设计是 社区设计的最大的功能特点.连廊和户 外的公共空间也为老人的娱乐和交流提 供了一个宽敞的环境. - 54 - - 55 - 五,老年住宅配套特点 (一) 智能化配置 围绕人与自然亲和的设计理念, 将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局, 集合道路设 计,在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成. 为了给老人提供最好的日照,所有建筑均为南北朝向,用水系将社区内的建筑物连接, 使得社区内的建筑物之间形成自然连接. 1. 2. 3. 4. 5. 红外线保安系统,对讲门禁系统,闭路监控系统,门禁管理系统等安防系统; 每74、户(间)设置无线呼救系统,内部小总机; 无线定位求助系统 社区一卡通服务; 防盗紧急救助系统(防盗门磁,红外线报警装置) ,防火烟感系统,煤气泄漏报警 装置; 6. 7. 8. 9. 宽带网络系统,卫星电视; 楼宇设备监控系统 社区内较为密集的定点设置 SOS 的紧急呼叫系统; 考虑部分残障人士的需求,设置盲道等通道; 10. 电子公告板(中,英双语) ,背景音乐及紧急广播系统 11. 车辆管理系统; 12. 远程抄表系统. - 56 - (二) 会所: 除了常规的洗衣中心,社区服务中心,医疗服务中心,家政服务中心等等之外,还应 规划设计有: 1. 2. 3. 国际会议中心:定期举办大型的国内75、,国际性的各类研讨会和活动; 多功能厅:满足日常的观看电影,唱歌,跳舞,晚会等; 创业天地:充分调动老人参与社区管理的积极性,发挥老年人的专长,力争满足 老人老有所为的心理; 4. 幼儿园: 满足 含饴弄孙的心 理需求,并方便共居者的子女教 育; 5. 文体娱竞赛园地: 满足日常生活, 文化,体育的活动需求; 6. 以单元幢或组团家长制组织:给 予人们在城市中的一种参与感与 活动力. (三) 电梯: 电梯多采用医院专用的长方形柜 型电梯,方便担架搭乘; - 57 - 电梯按键上也会有普通位置的按键设置, 也会增加为残疾人或是行动不方便的老人 专门设置的电梯按键; 电梯播报的声音也会比普通电梯大76、,以照顾听力不是很好的老人. (四) 商业: 以特色主题文化商业设施配合生活服务功能商业. 除对一般居民外, 需注入针对老年及 休闲,文化,观光的特殊商业服务. 比如:当地特产店,特色餐饮店,花鸟店,古董艺品,戏曲茶楼,医疗保健用品商店, 特色服装店,书店等. (五) 配套: 养老,度假,居住,文化,休闲,娱乐,购 物,学习,创业,健身于一体 一,生活配套设施: 超市,菜场,美容美发,洗衣房 二,服务设施: 医疗保健中心,餐饮,茶室等等 三,娱乐设施有: 阅览室,多功能娱乐厅,棋牌室等 四,医疗保健设施: 诊所,医疗室,医疗咨询等 - 58 - 五,健身设施有: 室内游泳池,健身房等 六,文化77、设施有 老年大学,藏书阁,书法绘画厅等 (六) 老年医院及护理院 1,老年医院:位于亲和源护理大楼 1-3 层, 设门(急)诊部,住院部.门诊部设外科,内科, 耳鼻喉科,皮肤科,康复医学科,中医科,检验 科,医学影像科,老年特色专科等. 2,护理院:位于亲和源护理大楼 4-11 层, 共设 300 张床位,分甲等和乙等两种床位. (七) 生活机能配备 清洁服务: 代购,代订服务: 公寓的医护人员定期上门为老年人做保健及健康检查, 小病及时医疗, 大病及时送 - 59 - 医院治疗; 宠物托管服务; 邮政收发,定时提醒等服务; 旅游活动安排服务 健身培训,辅导及陪练 日常医疗保健指导 花卉,盆景78、艺术指导 联谊沙龙,互助小组 其他为老年人提供的特殊服务. 通过系统全面的服务,为老年人的生活的方方面面提供保证,使老人能够在老年公寓 里享受剩余人生岁月的快乐. - 60 - 六,老年住宅市场表现 楼盘 总套数 销售率 房型面积 60-90 孝贤坊 230 96% (一房,两房) 江南太阳城 1170 一,二期 91% (一房,两房,三房) 60-140 亲和源 838 / (一房,两房) (会员制) 35-60 万 92-165 3700 元/平方米 6000 元/平方米 价格 上海的嘉兴江南太阳城, 2006 年 10 月将正式投入使用.一次性收取 10 万元出租 20 年居住权,允许入79、住老 人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业. 江南太阳城三期滨河御座10 月 2 日开盘,首批房源公开当天认购 80% 三期主力房源 69 一房,91 两房,109 三房 目前 70%的业主都是上海购房者. 孝贤坊 该项目目前已经基本售完 最后一批小高层于 2008 年 1 月推出 公寓房 56-73 平方米一房,74-89 平方米两房 目前 90%的购房者是上海客户 亲和源 目前尚未开园已售出接近 40 张会员卡 60-80 平方米一房,100-140 平方米两房 - 61 - 七,国际市场中的老年公寓 (一) ,综述 在欧美一些国家,适合老年人居住的建筑大体分为四类: 老年住宅:主要供80、健康或基本健康的老人居住,他们生活基本可以自理,仅需少量 服务; 老年公寓:除上述老年住宅对象外,还包括体弱或生活自理能力较差,要求根据需 要提供补充性服务的老人居住; 养老院:供高龄老人或体弱多病,生活基本不能自理,需大量生活照料服务的老人 居住; 护理院, 老年病医院: 供体力或智力缺陷需提供生活照料, 护理或治病的老人居住. 老年公寓是介于老人住宅与养老 院中间的一种居所,它既可使老人有 独立的居住单元,保持家庭气氛,又 可获得各种较好的社会服务,有利于 居家安度晚年.而不需在身体还较为 健康,年龄又不太高时进入过集体生 活的养老院,在那里生活全由他人安 排,许多人对这种生活单调,缺少乐81、 趣的制度性养老机构不感兴趣.而老 年公寓却深受老年人欢迎. 西方国家,老年公寓已逐步取代 了部分传统的养老院.如丹麦,尽管 人口结构日趋老龄化, 但从 1998 年起 就再也没建过一座养老院. 具有老年 王国之称的瑞典, 专为老年人建造配 有若干公用服务设施的公寓或住宅. - 62 - 美国先于我国进入老龄化社会, 近十多年来大量兴建的老年社区就非常值得我们关注. 美国 的老年社区或公寓十分普遍,它们分为赢利性和非赢利性两类,前者大多为私人公司所办, 后者主要由教会兴办,美国政府则给予部分津贴.在美国环境好,规模大的老年社区一般都 坐落于大城市的郊外, 大多为私人投资并进行商业化运作, 社区82、中包括各种专门为老年人服 务的配套设施,形成老年产业的发展基 地. 现在许多美国老人们更愿意居住在 . 家一样环境下的有各种服务设施的辅助 生活区或各种养老机构.据统计,50% 的 85 岁或以上的老人期望住养老设施. 在西方各国的老年公寓,老人们住 在独立的套间,设有卧室,起居室,储 藏室,洗浴设备和小厨房.老人可携带 自己喜爱的家具,购置洗衣机,烘干机. 每户设紧急呼救系统.各层面设老人活 动室或整个公寓楼分设娱乐室, 健身房, 阅览室,会客室等,并设医务室,监护 室及招待客房.公寓服务人员负责打扫 卫生,维修设备,也可根据需要送餐到 户.辅助设施有小商场,邮电所,银行, 车库等.高层公寓83、设有电梯,电梯内有 椅子供老人休息.档次较高的老年公寓 还有游泳池,保龄球及室外草坪,喷泉 等. 西方国家的社会风俗,不主张父母 与成年子女住在一起.子女年满 18 岁, 就应该独立.英国甚至有法律规定,子 女结婚后仍然与父母住在一起的,就是 无家可归者,是不合法的行为.这就 造成西方国家的老年人一般不会同子女住在一起,这间接促进了老年公寓产业的发展. - 63 - (二) ,国外老年公寓设计理念: 1. 突出自由的感受,满足老人对自由感的要求; 2. 考虑老人可以继续在家中参与工作; 3. 用积极,年轻的方法对待年龄; 4. 随着生活质量的提高和医疗条件的改善,关注老年人在生理和心理方面 的84、健康状况; 5. 对环境的可持续发展; 6. 有度假及护理功能的老年公寓; 7. 可以有多处居所,方便外出旅游 国 家 产 品 特 点 借鉴之处 建筑规模大,有各种各样的俱乐部,开设的 美 国 课程和组织的活动超过 80 种以上. 代表楼盘: 完善的配套设施与 太阳城中心,凤凰城. 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保 日 本 险保障体系的基础上实现的.提供无障碍设 老年人住宅产品与 施的老龄人住宅产品,具有看护性质的老龄 其他租售性质的住 人住宅产品,能和家人共同生活(二代居)的 宅产品混合设计在 住宅产品.代表楼盘:港北新城. 一个生活社区内, 突 出自助自理. 国家政策倾向于让老年人居85、住在独立的公寓 建筑元素的集合处 欧 洲 中.建筑将三种元素结合在一起:城市意味, 理, 让老年公寓不显 社区功能和生态目标.代表楼盘:荷兰弗莱 孤独. 德利克斯堡老年人公寓. 一般兴建在成熟的社区中.公寓户型一般分 住宅的户型设计及 新加坡 为35平方米和45平方米,为一位或两位 内部结构设计标 准 老年人提供生活空间. 的特殊化考虑. 功能区划分 在设计过程中, 设计师会根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施, 满足 - 64 - 老年人日常生活和个人护理的需要,在某种意义上,生活环境的设计非常重要,应该与设计 方案融为一体. 同时, 也应考虑到设计发挥老人余热的环境, 鼓励老人86、充分发挥自己的余热, 使其尽享每天生活的乐趣. - 65 - 第三部分 产品定位建议 - 66 - 一,产品用地分析 1,地块概貌 本地块处于太仓与上海宝山区交界处, 毗邻浏河入江口. 地块目前是处于原始未开发状 态, 地块由农田和村舍组成. 地块沿江堤平铺, 地块有一定的高差起伏. 地块东临上海宝山, 西临浏河新镇,西北是浏河入江处. 2,地块区属 本地块在行政区域上属于江苏太仓浏河的新镇, 新镇现有居住人口较少, 大部分当地人 口经济活动范围是上海区域, 较少的居住人口使的本地块的人气淡薄. 地块与区域与上海偶 明显界限, 目前浏河与上海之间有收费站加以明确分割, 这在一定程度上影响了两个87、区域的 交流互动.本地块面积较大,横跨浏河与宝山区,这在区属上有独特优势.本地块大区属上 属于上海都市圈,房产市场完全受上海辐射. - 67 - 3,地块资源 外部区域有长江和浏河的天然水资源优势, 宽阔的江面为地块提供了丰富的水文化 资源.地块毗邻上海宝山区,宝山是上海的工业区,各种工矿企业林立,这些企业即为区域 提供了客户资源, 同时又对区域的环境造成了一定的污染. 宝山区有国内著名的美兰湖高尔 夫球场(这对一些高端客群有较强的吸引力,同时也提升了区域的房产价值) .外部资源可 以总结为:长江浏河,高尔夫球场,大量企业,上海都市圈! 内部资源地块内河道纵横,天然植被丰富.地块高低起伏.郑和88、纪念馆,水坝,小 桥流水,村舍,树林等遍布地块. 4,优劣势 优势: 外部长江资源,准上海区,交通,地块规模,地块内较少拆迁量. 地处太仓与上海交界处,距离上海市区距离相对较近. 浏河镇具有一定的规模及产业支持,也有一定的人文积累. 地块规模较大,有着较好的规划条件. 劣势: 周边配套相对匮乏,未能形成居住氛围. 区域居住人口少,人气淡薄,气温气候对项目开发有一定影响. 市民认知度低,如何让公众形成认知需要较强的策划力. 地块规模较大,对开发商的开发能力存在挑战. 4,地块研判 - 68 - 1,本地块属于生地,大规模的房地产开发存在一定的制约,如何规划与开 发必须做好充分的准备. 2,区域的89、影响,地块周边完全没有形成房产开发概念,房产开发程度低; 3,从大区域来看,本地块因紧靠上海,有一定的上海客群基础,房产开发 存在机会. 4,项目本身的规划起点较高,地块适合走大规模的高拉高走项目,如在此 区域开发小面积项目,则风险过大.本项目前期规划了高尔夫球场,游 艇俱乐部,会展中心,纪念馆等核心配套这就是典型的高起高走项目思 路,完全符合地块的市场属性,但是对发展商的资金实力,开发水平都 是严峻考验. 5,对本地块的目标客群定位,产品物业形态,项目自身配套的充足率提出 非常高的要求. - 69 - 二,老年公寓开发的驱动力 上不负政府,下不负民众.是规划本项目的理念. (一)项目开发的考90、量标准 衡量一个建设项目(老年公寓建设)的可行性和必要性以及该项 目究竟合适与否,从不同的角度出发,有不同的考量标准. 1,政府角度 从市政府的角度出发有三个主要的衡量标准, 这也可谓之为浏河规划建设老年公寓项目 的原始动力,或称之为项目开发的驱动力 .这三个重要标准分别是: 是否有助于促进城市和地区经济的发展, 增加城市和地区的经济总量, 为政府创造 更多的税收;(经济效益) 是否有助于挖掘地区资源,保持城市和地区协调发展,并增加民众就业机会,为更 多的民众提供工作岗位;(社会效益) 是否有助于改善和提市地区形象, 反映政府的政绩, 增强民众对地区的认知度和自 豪感.(环境效益) 由此可见,91、在讨论建设项目中,考虑有必要在本地块建设中规划老年公寓项目时,以上 三个方面将成为决策的重要依据. 而项目完成后, 也是以这个标准来衡量本项目究竟是否成 功. 2,民众角度 此外,从市民的角度出发,老年公寓项目的建设是否成功也有三个标准: 一是普通市民是否有机会享受这个建设项目. 二是建设项目是否为地区形象增色,改变传统认知. 三是经济上是否合算. - 70 - 3,投资商角度 从投资机构的角度出发,一个项目的成功主要有两方面的考量: 一是经济上的考量,有足够的赢利肯定是开发商首要考虑的问题. 二是社会反映上的考虑, 成功的项目是开发机构最好的广告, 而且得到社会承认是 市场经济下任一个商业企92、业的立身之本. 4,规划的理念 本着从政府,社会和市场三者的角度出发,在对本地块中老年公寓项目研讨后,经过针 对老年公寓市场的调研,提出了一个大的框架.将以经济效益,社会效益,环境效益三个重 要因素作为项目开发的驱动力,努力将项目的价值体现至最大化. (二)项目开发的效益标准 1,经济效益 城市形象提升后的投资效益 整合资源后的综合效益 人气聚集后的商贸效益 浏河城镇功能的升级效益 城市总是在寻找新的发展机遇, 在建设较大规模的老年公寓后, 浏后的城镇体系必然引 发升级, 形成新的城市形象与功能. 在老年公寓建后, 浏河将成为名副其实的上海卫星城镇, 从而改变城镇形象,并得到更多投资机会.而人93、口增加后的商务,商业也必然会有一轮的发 展,并由此带动政府在税收等各方面的拉升.此外,城镇的体系的升级还包括浏河城镇化建 设的大步飞跃,并奠定浏河镇长期发展的机遇. 2,社会效益 挖掘出城镇历史,有效整合历史与人文资源 提升浏河城镇影响力水平,推动城镇内涵的提升 - 71 - 提升区段形象,形成新的商业,商贸,医疗,配套等相关开发氛围 增加民众对浏河的城市自豪感和城市凝聚力 在社会效益方面, 老年公寓的开发一方面将提升整体地块的开发质量, 并融合浏河传统 文化与因素. 使得浏河对周边地区形成的一定的影响力. 而由于老年公寓对于相关的开发要 求较高,对于周边的配套依存度较大,因此,就某种程度而言94、,本项目的开发也将推动地块 边的城市化进程,从而推动周边配套的建设和完善,形成浏河城镇体系的又一核心点. 3,环境效益 改善城镇形象 反映政府执政水平 提升城市舒适度及景观环境 老年公寓的建设对于改变浏河城镇形象有着重要作用, 交将浏河由太仓的重要城镇转变 化为上海的卫星镇.并将原先传统的工业城镇纳入宜工,宜居,宜商,宜旅的新型城镇.这 一形象的改变将使得浏河在原有基础上对周边地区吸引力进一步加强. - 72 - 三,市场容量判定与项目规模建议 上海市目前空巢老人 38 万人,具备购房能力的空巢老人约占 5%,1.9 万人,根据老年人平均居住水平 30 平方米/人,目前上海 市老年公寓需求面积95、约为 57 万平方米 上海市老年人平均每年增长 7.5 万人, 本项目开发周期 6-8 年, 期间 老年人增长至少 60 万人,因此本项目具备一定的市场机遇 中高收入老年人过半需要购买老年公寓 根据市场调研情况,目前本项目目标客户数量约在 1500 户左右,并 逐年增长 上海老年人平均收入 1077 元/月,老年人平均存款较高,具备一定 的购买力 项目所在地房价水平较低,与上海老年公寓市场更具备价格优势, 总价约 25-30 万元较容易被上海老年人需求市场接受 水乡规划和高尔夫球场为本项目提供了巨大的升值空间,投资客户 也将成为本项目的重要客户组成之一 注:数据来源与 2006 年对上海,北京96、的 3000 名 55-75 岁市民的随机抽样拦截访问 - 73 - 根据市场需求情况调研,结合本项目地块情况,本司认为浏河项目一期开发 总量适合在 15.1 万平方米左右,其中老年公寓为一起主要产品,共 11.5 万平方 米,一期配套敬老院,商业,活动中心,医院等共计 3.6 万平方米. 分期 每期 形态 老年公寓 公寓服务中心 国际老年病理疗康复中心 建面(万平方米) 11.5 0.6 0.8 0.8 1.1 0.3 15.1 1 0.3 0.8 0.6 一期配套 敬老中心 文体娱乐中心 商业配套 一期总计 国际宾馆 后期配套 商业配套 敬老中心 公寓服务中心 本项目总占地面积 420 万97、平方米(按容积率 0.4 左右估算) ,总建面约 168 万平方米,开发周期约 8 年左右. 我们建议本项目老年公寓实施滚动开发,组团排列,可按照 4 期来开发 (从开发到售完) ,每期两年,每期开发老年公寓建筑面积 11.5 万平方 米上. 配套可以根据我们项目进程分批开发,但一期开发时老年公寓,服务中 心,敬老院,康复中心,活动中心必须同步建设. 根据上述计划,本项目老年公寓全部建成后,总建面约 52.3 万平米,约 占地块开发计划的 31%左右.按老年公寓容积率 0.6 左右估算,占地面 积约 87 万平米,约占总占地面积的 20.75%. - 74 - 四,定位建议 (一) ,形象定位98、 养 生 堂 养身,养心,养生 集老年公寓和会员式养身院于一体的综合养身社区. 高标准的环境 中式风格园林环绕,别墅社区生活体验 高标准的产品 多层电梯公寓,人性化设计处处可见 高标准的配套 各种老年娱乐设置一应俱全,医疗系统保证健康晚年 高标准的服务 24 小时双语服务,为老年人解决各种问题 从传统的敬老院进化到老年公寓社区, 为老年人提供从物质生活到精神生活等等方方面 面的服务,让老年人在此享受人生暮年的幸福的老年家园. (二) ,产品定位 1. 规划 建筑形态以多层电梯公寓为主,附以少量小高层. 道路系统进行人车分流设计,设置一定量的商业体量满足社区内部分消费要求. - 75 - 2. 99、户型 紧凑房型,以一房和二房为主. 一房一厅一卫(面积:40-60 平方米/间) 二房一卫(面积:60-80 平方米/间)为主, 二房二厅二卫(面积:80-95 平方米)房型, 少部分的三房二厅(面积在 120-140 平方米)或二房二厅(面积在 90-120 平方米之间) 3. 配套 老年公寓应具备以下几项功能 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 多功能综合楼(老年大学,老年活动中心) ; 配餐中心(就餐,配送) ; 休闲茶栈(品茗,座谈,棋牌等活动) ; 老年医院及护理院; 会所(游泳池,健身房,水疗馆,会务活动中心) ; 商业街(设有小超市,理发店,洗衣店,鲜花店,老年用品商店等)100、 ; 10,户外活动场地,停车场. (三) ,客户定位 以上海客户为主要客户群; 上海已经开始进入老龄化阶段, 且社会老龄化问题面临较大的压力; 而本项目紧邻上海, 对上海有很强的辐射力,又具有上海不具备的优势,如价格,同时还考虑到昆山绿地 21 城 孝贤坊和嘉兴江南太阳城的九成客户来源于上海, 因此我们的主要客户应该定位为上海老年 客户. 保持对太仓本地客户的引入; 本项目是太仓比较有影响力的项目, 鉴于整个项目的影响力, 我们应当积极的引导一部 分本地客户到本项目来. - 76 - 其它客户:长三角乃至全国的老年人客户. - 77 -目 录第一章 总 论11.1项目名称与建设单位11.1.101、1项目名称11.1.2项目建设单位11.1.3项目申请报告编制单位11.2编制依据、内容及范围11.2.1编制依据11.2.2编制内容与范围11.3项目概况21.3.1建设单位概况21.3.2建设规模与内容31.3.3建设地点31.3.4配套基础设施现状31.3.5环境保护41.3.6项目实施进度41.3.7投资估算及资金筹措41.4主要技术经济指标41.5结论及建议5第二章 建设背景和必要性62.1项目建设背景62.2项目建设的必要性7第三章 发展规划产业政策、行业准入及市场分析93.1房地产业发展趋势93.2产业政策分析123.3行业准入分析193.4近期全国房地产行业态势213.5项目所102、在地区宏观经济分析233.6*房地产市场分析243.7市场分析结论26第四章 项目选址与建设条件274.1项目选址274.2建设条件274.2.1自然条件274.2.2基础设施条件284.2.3主要建筑材料来源、供应29第五章 建设方案305.1总体规划305.1.1规划依据305.1.2小区规划原则305.1.3总体规划设计315.2建筑设计325.2.1设计依据325.2.2设计原则325.2.3功能设计335.3结构设计345.3.1设计依据345.3.2抗震设计及荷载取值345.3.3结构材料345.3.4结构选型355.4公用工程365.4.1给水系统365.4.2室外消防系统385103、.4.3排水系统395.4.4雨水系统395.4.5电气设计40第六章 节能、节水436.1必要性436.2节能措施436.2.1建筑节能436.2.2智能化管理节能456.2.3设备节能466.3节水措施466.4能源管理47第七章 环境保护487.1建设地点环境现状487.1.1编制依据487.1.2环境保护目标487.1.3环境质量标准497.2项目建设对环境的影响及防治措施497.2.1施工期对环境影响及治理措施497.2.2使用期对环境影响及治理措施517.3绿化527.4环境评价52第八章 劳动安全卫生548.1危害因素及危害性分析548.2劳动安全558.3卫生措施56第九章 组104、织机构与人力资源配置589.1组织机构设置589.2公司各部门职能589.3劳动定员619.4员工培训62第十章 项目实施进度6510.1项目实施6510.2项目实施进度安排6610.3项目实施进度控制措施66第十一章 项目招投标6911.1招标原则6911.2招标依据6911.3招标条件6911.4招标范围7011.5招标程序7011.6招标组织方式7111.7投标7211.8开标、评标和中标73第十二章 投资估算及资金来源7412.1投资估算7412.1.1估算说明7412.1.2工程建设投资估算7412.2项目总投资构成7512.3资金筹措76第十三章 财务分析7713.1分析评估依据7105、713.2销售收入、营业税金及附加估算7713.2.1销售收入估算7713.2.2税金及附加7813.2.3销售期费用（经营成本）估算7813.3现金流量分析7813.4投资利润率7913.5财务分析结论79第十四章 风险分析8114.1风险因素分析8114.2风险控制82第十五章 结论与建议8415.1结论8415.2建议84目录第一章总论3第一节 项目概况3第二节 项目建设背景3第三节 项目建设目的与意义4第三节 项目计划目标7第四节可行性研究编制中的工作范围8第五节可行性研究的简要结论9第二章 项目编制依据和原则10第一节 编制依据10第二节编制原则11第三章 申报企业情况11第一节 申106、报企业基本情况11第二节 企业人员情况13第三节 企业财务经济状况14第四节 企业管理情况14第三章 项目技术可行性分析15第一节 项目的技术创新性论述15第二节 技术成熟性和项目产品可靠性论述18第四章 项目产品市场调查和需求预测20第一节 产品的主要用途20第二节 市场竞争力分析及市场风险21第三节 产品目标市场定位22第五章 项目实施方案23第一节 技术方案论述23第二节 生产方案论述28第三节 产品销售计划39第六章 环境保护42一、设计依据42二、主要污染物种类、来源及排放量43三、污染物处理方案44四、结论45第七章 劳动安全45一、工程建设的安全卫生要求45二、生产过程中存在的职107、业危害因素46三、安全生产所采取的主要防范措施47四、职业安全、卫生管理及教育48五、预期效果及评价49第十章 新增投资估算、资金筹措50第一节 新增投资估算50第二节 资金筹措51第三节 资金使用计划及还款计划51第十一章 经济、社会效益分析52第一节 生产成本和销售收入估算52第二节 财务分析53第三节 项目的风险性及不确定性分析54第四节 社会效益分析54his was so and she told him that she did not like to see so many people laughing at him!Lesson64 The Channel Tunnel 海峡108、隧道In l858, a French engineer, Aime Thome de Gamond, arrived in England with a plan for a twenty-one mile tunnel across the English Channel. He said that it would be possible to build a platform in the centre of the Channel. This platform would serve as a port and a railway station. The tunnel would be well-ventilated if tall chimneys were built above sea-level. In 1860, a better plan was put forward by an