1、成都瑞通易达工程项目管理有限公司 内部资料注意保密四川昭觉彝家圣城生态园区可行性研究报告 2012年12月28日概 要 瑞通易达公司成立以来，深入贯彻落实“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了昭觉凉山彝城休闲度假养老养生一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园区项目可行性研究报告。报告共分十2、三章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外休闲度假养老养生的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：我国已进入老龄化社会，休闲度假养老养生需求巨大，但养老产品供给严重不足，休闲度假养老养生被誉为民生经济、可持续经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻3、考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生提供了难得的战略机遇。投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。以美国为主的发达国家休闲度假养老养生的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高4、和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时昭觉凉山彝城休闲度假养老养生有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国休闲度假养老养生市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化5、的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。规划中的成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局6、合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司战略目标相匹配的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区，实现昭觉凉山彝城休闲度假养老养生产业的快速发展。把握宏观经济形势变化趋势，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司利用最佳的投资“窗口”期，布局昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有重大的战略意义。在当前休闲度假养老养生供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在7、行业内形成先发优势。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为昭觉凉山彝城休闲度假养老养生提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。从发达国家休闲度假养老养生发展经验和当前我国休闲度假养老养生面临的困境看，发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运8、营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力9、。养老养生项目所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以昭觉项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。在当前国内休闲度假养老养生仍处于相对落后的情况下，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资建设昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几10、千年来“养儿防老”的观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有很高的经济价值和社会价值，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是11、可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以昭觉项目为切入点，确定一级土地开发和昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园区项目可行性研究报告目 录前 言10第一章 背景及意义12一、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的背景12二、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的意义14第二章 国内外休闲度假养老养生概况19一、国外休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况19三、国内休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目市场比较分析32第三章 总体规划34一、休闲度假养老养生旅游观光生态园区的市场定位与经营理念34二、休闲度假养12、老养生旅游观光生态园区的区域规划及选址原则36三、项目功能设计39四、项目配套的湿地公园的建设及服务理念40五、休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的项目发展思路43六、项目发展目标44第四章 核心竞争能力46一、昭觉生态园区项目市场先发优势46二、昭觉生态园区项目的整体资源优势48三、昭觉生态园区项目内涵优势50第五章休闲度假养老养生旅游观光生态园区运作模式52一、发达国家养老社区运作模式52二、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区运作模式542、1、昭觉大凉山温泉酒店的运作模式542、2、昭觉生养生养老态生态园区的运作模式552、3、昭觉彝家新城生态商业区的运作模式572、4、昭觉生态园配13、套湿地公园的运作模式58三、项目总体运作模式59第六章、昭觉生养生养老生态园区的盈利模式652、1、昭觉大凉山温泉酒店的盈利模式652、2、国内项目昭觉生养生养老态生态园区的盈利模式702、3、昭觉彝家新城生态商业区的盈利模式742、4、昭觉生态园配套湿地公园的盈利模式75三、项目盈利模式76第七章休闲度假养老养生旅游观光生态园区投入产出分析78一、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目概况78二、基本参数假定及测算81三、开发成本及相关假定86五、经营情况假定885、1、昭觉大凉山温泉酒店的投入产出885、2、昭觉生养生养老态园区的投入产出885、3、昭觉彝家新城生态商业区的投入产出90514、4、昭觉生态园配套湿地公园的投入产出90六、项目总体发展方案91七、不同发展方案的现金流测算92八、发展方案比选96第八章休闲度假养老养生旅游观光生态园区建设条件97一、昭觉大凉山温泉酒店的建设条件97二、昭觉生养生养老态园区的建设条件98三、昭觉彝家新城生态商业区的建设条件99四、昭觉生态园配套湿地公园的投建设条件100第九章 昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区进度分析101一、昭觉大凉山温泉酒店的项目进度分析101二、昭觉生养生养老生态园区的项目进度分析101三、昭觉彝家新城生态商业区的项目进度分析102四、昭觉生态园配套湿地公园的项目进度分析103第十章 市场风险分析及关键成功要素115、05一、昭觉大凉山温泉酒店的市场风险分析105二、昭觉生养生养老生态园区的市场风险分析1062、1、市场风险1062、2、管理风险1062、3、政策风险1062、4、关键成功要素107三、昭觉彝家新城生态商业区的市场风险分析109四、昭觉生态园配套湿地公园的市场风险分析110第十一章 社会影响分析111一、项目的生态效益111二、项目的经济效益112三、项目的社会效益113第十二章 项目可持续发展114一、项目的可持续发展114二、经济的可持续发展115第十三章 项目建议116一、项目结论116二、项目切入116三、实施主体116四、投资主体116五、协调主体116前 言建国以来，我国致力于解16、决人民基本生活问题，如今，人民的基本生活已经有了保障，人民收入锐增，对生活品质也有了更高的要求，尤其是部分中高端收入人群对自己的晚年生活，有更大的希冀。始于美国房地产次级抵押贷款市场的癣疥之患，逐步演变成为1929年以来全球金融系统最大的危机，对全球经济产生了重大影响。在当前世界经济和全球金融市场异常严峻的形势下，受外部影响较大的投资方向、资产布局和风险控制受到严峻的挑战。事实表明，依靠资本市场推动利润增长的经营模式已无法支撑公司可持续发展的战略目标。只有不断提高企业自身的盈利能力，保持资产与负债的适度匹配，建立与偿付能力相连接的内部风险控制机制，才能确保企业的长期生存与发展。危机与机遇如同一17、枚硬币的两个面，总是相生相伴。历史经验表明，一次大的危机在给经济社会带来剧烈调整和冲击的同时，也会催生新的产业，孕育新的机遇。养老医疗、基础设施、房地产等领域成为企业新的投资方向，为企业的发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。我国已进入老龄化社会，养老养生的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。而瑞通易达投资有限公司有着较多的资金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题，形成以“民生经济、可持18、续经济”为特色的新经济增长点。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配置渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融投资集团战略目标的实现。2009年全国政协会议上，关于大力支持养老社区建设的提案，受到了社会各界的广泛关注。提案对我国养老体系建设存在的主要问题、大力支持养老社区建设的重要意义及有关政策做了重要阐述。瑞通易19、达投资有限公司可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务。 2012年，公司投资决策领导小组就关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业建议的议题进行了研究，会议认为“通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应当前国家政策的发展方向，符合集团发展战略，有利于加强公司的资产负债管理，有巨大的经济价值和社会价值”。根据公司投决会的要求，集团公司牵头组建了由系统内各公司相关人员组成的联合工作组。工作组在集团公司总裁室领导下，积极加强内部研究和外部沟通工作，在充分调研并对国内外养老社区、老年公寓及昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区等地进行实地考察的基础上，初步形成了成都瑞通易达投资有限公司、成都20、瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目可行性研究报告。第一章 背景及意义随着我国人口老龄化进程加快，我国休闲度假养老养生具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励投资休闲度假养老养生，为公司开展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生投资提供了政策支持。因此，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进和谐社会建设；有利于公司完善资产布21、局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的重要举措。一、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的背景（一）社会背景我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过10%即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4.2亿左右，约占到全国总人口的25%以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中22、国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3.9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数的1%，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代休闲度假养老养生产业。因此，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区具有巨大的投资价值和广阔的发展空间，是典型的朝23、阳产业。（二）经济背景2008年至今，始于美国的次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月11日发布的预测，2009年全球经济增长率将仅停留在1%，其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%的负增长。在这样严峻的外部发展环境下，我国长期依赖于出口和投资、第一产业和第二产业的经济增长模式受到了越来越严重的挑战。当前，出口已经呈现出负增长态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振，第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足呈现出缓慢增长的态势，客观要求我国经济发展必须转型，第三产业的24、发展将成为中国经济未来增长的主力军。对比发达国家的经济增长方式，我国第三产业的发展仍然有很大的增长空间。因此，如何顺应经济发展转型的要求，投资休闲度假养老养生，推动第三产业发展，将为公司带来重要战略投资机遇。（三）政策背景党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说：“尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优良传统，也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。”国务院在关于加强老龄工作的决定中指出：“老龄问题是关系国计民生和25、国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免税政策的落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配26、套等方面提供方便条件。在当前这种社会、经济背景下，宏观政策的大力支持下，为公司提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入昭觉凉山彝城休闲度假养老养生领域，通过投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。二、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的意义（一）有利于拉动内需，促进经济发展1、发展休闲度假养老养生能促进投资，带动相关产业发展。发展27、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。2、发展休闲度假养老养生能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和28、出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，29、不仅在一定程度上缓解了我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。3、发展休闲度假养老养生能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1：1，间接辅助工作人员比例为1：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。（二）有利于改善民生，促进和谐社会建设1、发展休闲度假养老养生能完善30、社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保障体系。2、发展休闲度31、假养老养生为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济32、规律、能够健康成长的产业，是未来昭觉凉山彝城休闲度假养老养生发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。3、发展休闲度假养老养生能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提供优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生活质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。4、发展休闲度假养老养生能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将33、缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。（三）有利于公司完善资产布局，实现可持续发展1、发展休闲度假养老养生是公司现有盈利模式的有力补充。近两年来，受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司的盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水的影响而出现了一定程度的下滑。公司只有通过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有34、效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。而昭觉凉山彝城休闲度假养老养生和资本市场关联度低，不易受资本市场波动的影响，且投资周期长、收益均衡稳定，因此发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，是对公司现有盈利模式的有力补充。2、发展休闲度假养老养生是公司现有资产配置的有效完善。与其他资源配置渠道相比，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有需求刚性、与资本市场关联度较低、投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生能够起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。3、发展休闲度假养老养35、生能与公司主业互动发展。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生和公司主业能够形成相互促进、共同发展的良好互动局面。一方面公司发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，为客户提供医疗服务、健康管理高附加值的增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司的忠诚度，促进公司主业发展。另一方面成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司庞大的客户规模可以成为养老社区的潜在消费者，覆盖全国的机构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关服务可以成为养老社区增值服务的重要内容，全球知名的品牌形象可以成为养老社区迅速打开局面的保障，推动公司养老项目快速发展，成为行业的领先者和主导者。4、发展休闲度假养老养生具有巨大的经36、济价值和社会价值。一方面我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，公司可充分分享我国休闲度假养老养生市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型投资企业，公司具有优良的社会责任感，参与发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生项目，正是成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应37、国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。5、发展休闲度假养老养生能极大提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司品牌价值。发展休闲度假养老养生，抢占我国休闲度假养老养生发展的主导地位，通过制定高标准的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的品牌价值。第二章 国内外休闲度假养老养生概况通过对国内外休闲度假养老养生发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日38、趋完善有效推动了国外休闲度假养老养生的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业休闲度假养老养生形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内休闲度假养老养生需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端休闲度假养老养生模式，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的休闲度假养老养生，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资休闲度假养老养生，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构39、。一、国外休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况（一）休闲度假养老养生发展因素分析从全球范围来看，人口老龄化率的不断提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动昭觉凉山彝城休闲度假养老养生发展的关键因素。1、人口老龄化在推进昭觉凉山彝城休闲度假养老养生快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6.2%增长至2008年的10.3%，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29.1。在1986年，此数字则达到了48.40、5。而在2008年更达到了79.9。2、收入增长收入增长也是推进昭觉凉山彝城休闲度假养老养生快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了休闲度假养老养生的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3.3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。图1：美国人口老龄化与养老需求的关联性分析资料来源：Recent Social Trends in the United States 图2：美国居民人均收入与养老需求的关联性分析 资料来源：Recent Social Trends41、 in the United States 3、医疗市场成熟度养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大的需求对象。因此，休闲度假养老养生的发展也与医疗市场的成熟度密切相关。医护资源的丰富，医护市场的成熟，都将有力的推动养老社区的发展。从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人中医生的数量由平均1.8人增加至2.7人，相应的美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数由50.1张增加至79.9张，表现出较强的关联性。图3：美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析资料来源：Recent Social Trends in the United Sta42、tes（二）养老需求内容分析由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老后，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供24小时43、的看护服务。1、预防性需求：主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。2、支持性需求：主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。3、长期看护需求：主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。4、精细护理需求：主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。图4：美国55岁以上老人的养老需求类型资料来源：Greystone Communities Continum of Care Chart（三）休闲度假养老养生供给种类分析发达国家的休44、闲度假养老养生较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。1、活力居住社区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱乐45、部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。2、独立居住社区：独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月的管理费中。一般来说，独立居住社区不需要政府有关部门的执照，但很多这样的住宅包含有协助居住的成分，从而需要住宅所在地的政府的批准和许可。图5：美国养老社区的种类预防性支持性看护类型55100长期看护独立居46、住活力居住护理居住精细护理动机看护方式年龄需求需要协助居住持续看护社区资料来源：Greystone Communities Continum of Care Chart3、协助居住社区：协助居住社区是受国家管制的租赁物业，一般要持有州政府的许可执照。其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要24小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求、机构自身的能力、所在州的法律等。4、护理居住47、社区：护理居住社区为生活不可自理的老人设计，提供24小时护理和医疗保健服务。护理居住社区是拥有SNF(专业护理设施)或者NF（护理设施）执照，为大多数需要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医48、疗补助和医疗保险，护理院也必须满足州政府的执照标准。在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。5、持续看护社区：持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。持续看护社区是由活力居住物业、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组成的。对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包括入住费，公寓费和租金。许多社区每月还收取维护费，以换取居住单元、餐饮服务和一些保健服务。一般持续看护社区需要州政府的许可。（四）休闲度假养老养生竞争状况分析发达国家在商业休闲度假49、养老养生中，行业集中度相对较高。以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老社区共有23家，其资产总额达到482.1亿美元，净资产额为206.77亿美元。以上市公司的收入计算，排名前5名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的55.79%。而以资产总额计算，排名前5名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的65.80%。造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。由于如此严格的管制，为达到政府的要求，而造成了养老社区行业的收购兼并50、较为频繁，造就了相对集中的行业竞争状况。图6：美国各大养老社区运营商市场份额占比（以收入计算）资料来源：美国各大养老社区运营商2008年年报图7：美国各大养老社区运营商市场份额占比（以资产计算） 资料来源：美国各大养老社区运营商2008年年报相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。根据2008年3月31日，美国老年人家居及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在85%以上。表1：美国主要养老社区类型入住率物业形态数量容量平均入住率（%）独立居住社区5257676389.5协助居住社区146710958288护理居住社区1011151、2613085.5持续看护社区1786078890A独立居住单元1734262391B辅助生活单元141803389C专业护理单位1491013288资料来源：美国老年人家居及服务联合会（五）政府监管发达国家，政府对商业休闲度假养老养生的监管较为严格。对于除有自理能力的活力居住社区以外，一般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。前面提到，美国政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的52、培训，并需要在政府有关机构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度、关于供应的规章制度、关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。这些制度的实施，提高了行业的准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老社区的良性发展。二、国内休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况（一）国内养老需求市场概况1、总体需求规模庞大我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化社会10%的标准，整体进入老龄化社会。据全国老龄委权威数据，2004年底，中国60岁以上老年人口达到1.43亿人，占总人口的53、10.97%。2005年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿人，占总人口的比例达11%，65岁以上老年人口达到1.01亿人，占全国总人口的7.7%。2006年中国60岁以上老年人口接近1.5亿。2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%。预计我国老年人口将以平均每年净增596万的速度增长，2051年达到最高峰4.37亿人，占到当时总人口的31%。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的“4+2+1”家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生需求。据54、全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代休闲度假养老养生。图8：2004-2020年中国65岁以上老年人口资料来源：艾瑞咨询2、高端养老需求强劲中国社会经过30多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至2008年，中国富裕家庭数量为160万个，且未来五到七年将以每年15.9%的速度递增，到2015年，这个数字将达到440万个；而同期美国、日本富裕家庭数量55、年均增速只有2.1%和1.7%。中国即将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30%生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50%。这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备、服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，孕育着巨大的财富空间。（二）我国休闲度假养老养生的供给概况1、养老机构供给种类分析我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老56、人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，基本自负盈亏。老年社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社57、区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。2、养老机构供给总量当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大58、，绝大部分的需求都无法得到实现，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的发展空间十分广阔。（三）北京、上海休闲度假养老养生概况1、北京市休闲度假养老养生概况（1）北京市人口老龄化状况2007年，北京市60岁以上的老人已超过200万，如按国家老龄委抽样调查结果，约有16.7%老年人表示愿意到养老机构安度晚年，以此推算，北京约有33.4万老人的机构养老需求，但现在北京的老年福利设施床位总数仅有3万余张。随着“421”家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多的老人从家中走出来，选择“机构养老”。（2）北京养老机构供给状况北京市的主要养老机构是各城区街道办事处、社会企事业单位和个人兴办的养老59、院、敬老院和托老所。这些养老机构规模都不大，一般床位都在100张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域的老人。这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中、低档；其次是市属及各区政府兴办的养老机构，这部分养老机构数量较少，一般床位在200500张左右，每人每月收费在1500-2500元左右，由于设施条件稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属的养老院均已住满，且均有数千人的排队。具体分析如下：根据规模、收费、管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型：第一类是直属市民政局60、的养老机构。一般规模在200-500张床左右，月人均收费1500-3000元（单人间1800元/月,豪华套间5000元/月）。具有较好的住宿、医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为100%，目前仍有上千人排队等候入住。第二类是各城区街道办事处设立的养老院，是北京的主要养老机构。一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2500元。具有区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探望，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高的入住率。第三类是各乡镇政府设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2000元，61、条件较好的入住率还可以；但一些条件简陋，服务较差，管理欠缺的养老机构，入住率比较低。第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-1500元，设施条件一般，收费合理，服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住；而面对社会服务的机构则入住率相对较低。第五类是民营企业投资的老年公寓、国际敬老院等具有一定规模的养老机构，一般都在200张床位以上。具有较好的居住环境和医疗配套设施，管理也比较规范。其月人均收费为3000元5000元（包括单人间的收费），是公办养老院的1-2倍。像北京太申祥和国际敬老院、东方综合养老院等投资较大，具有较好的设施和管理水平的，一62、般入住率可达到8095%。从以上五类养老机构的基本情况分析，具有一定的投资规模，交通便利，有较好的住宿条件，能接待不同类型的老人（自理、半自理、不能自理），有医疗配套设施，具有良好服务和管理水平的养老机构，不论是公办或民办都比较受欢迎。即使收费偏高也拥有较高的入住率；而一些投资规模不大、远离城区、设施条件差、服务和管理水平低、缺乏医疗配套的养老机构，即便收费低廉，老人前往入住的意愿也较低。北京市养老机构供应缺口很大，尤其是定位在高档并提供专业护理服务的养老机构。主要原因在于目前从事安养服务的机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理的市场开拓。但从市场的需求来说，呈现“两头大，63、中间小”的态势，即由政府提供的福利性安养和由社会机构提供的高端安养是渴求度最高的需求方向。2、上海市休闲度假养老养生概况（1）上海市人口老龄化状况上海是中国最早进入老龄化的城市之一，人口老龄化呈现出程度高、速度快、高龄化突出等特点，独居老人、空巢家庭等急需照顾的人群逐年扩大。据上海市人口计生委报告，2007年上海60岁及以上户籍老年人口总数已达286.83万人，占总人口的20.80%；高龄老人近50万。预测到2025年，上海人口老龄化比例将高达35%左右。（2）上海市养老机构供给状况截止2006年，上海全市共有养老机构505家，养老床位总数达59735张，占60岁及以上户籍老年人口的2.2%，64、养老设施存在着较大缺口。2006年，上海市新增养老床位10,206张，增长率为20.6%，表明上海市的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生正处于快速发展状态。表2：上海市年老年事业基本情况统计指标个数(个)面积(平方米)床位数(张)收养人数(人)老年公寓918916820731福利院2612570548304251敬老院3607071892552921509护理院369679532323010托老所963480021811667家庭敬老室53510169682670资料来源：CBRE三、国内休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目市场比较分析（一）需求比较分析从休闲度假养老养生的推动因素来看，昭觉凉山彝城65、休闲度假养老养生与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生需求不断增长的主要动力。从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。近年来，随着我国居民收入水平的不断提高，消费能力的不断增强，老年人的养老需求内容也日益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势，针对中高端人群的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，孕育着巨大的市场空间。与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口的绝对数量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情，导致国内昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的需求总量和增速都明显高于国外市66、场，且增速不断加快。（二）供给比较分析 从养老服务供给的内容来看，发达国家的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生较为成熟，其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力的不同，已经形成包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态，可以针对老年人的需求特点，提供全面的服务。 与发达国家相比，我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理的老年人，对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的机构进行照顾，无法满足不同类型老年人的养老需求。与国67、外成熟养老社区相比，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。（三）监管比较分析在监管方面，发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外，均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。而我国目前还没有相关法律对昭觉凉山彝城休闲度假养老养生予以规范，对于养老机构的医疗保障、医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定的监管机构。由于缺乏政府对市场的有效监管和明确的行业标准，导致市场处于68、一种无序竞争的状态，对于未来养老机构的规范化、标准化运作产生了不利的影响。在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活的最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。比如，在澳大利亚，政府补贴的收入占到整个养老社区收入的40%-70%。而我国政府对养老机构建设的支持力度较小，除了每月每床位50元的补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。通过对国内外休闲度假养老养生的综合比较，针对我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生存在的不足，我国未来养老社区的发展，必须加强政府的监管和政策扶持，积极引进社会机构投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，走产品高端化、管理专69、业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。第三章 总体规划成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目将本着 “关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，在市场定位上以中高端市场为目标市场；在区域规划和选址上要充分考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，建立差异化有代表性的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区，使候鸟式养老成为可能；在功能设计上，参照国内外成功模式设计休闲居住社区、康复居住社区和医疗看护社区三个相对独立的功能区；在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需70、求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套体系；在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学的成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的养老养生网络体系，走品牌化、产业化、规模化、连锁化、规范化、专业化的发展道路，打造中国养老养生第一品牌，建立中国养老昭觉凉山彝城休闲度假养老养生行业标准，并最终推动我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的快速发展。一、休闲度假养老养生旅游观光生态园区的市场定位与经营理念（一）市场定位发达国家的经验表明，商业养老社区的主要定位基本均是针对中高端客户，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City W71、est养老社区为例，其在美国20多个州开发的50多个老年人社区中，其客户的人均收入均高于美国平均水平。从国内休闲度假养老养生状况来看，随着我国居民收入水平的不断提高，客观上已经形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。这部分人群消费意愿高、消费能力强、受教育程度高、观念更为开放，在考虑养老安排时更容易接受环境优美，设施完备、服务周到的中高端养老产品。而目前国内养老产品供给主要集中于低端市场，针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是昭觉凉山彝城休闲度假养老养生供需矛盾表现最为突出的领域，不利于社会的和谐与稳定，针对这部分中高端人群的休闲度假养老养生，孕育着巨大的商机和财富空间。因此，成都瑞通易达投资72、有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目的目标市场应定位于中高端昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，目标客户锁定为中高收入人群，其整体上处于社会中上层，具有较高的社会地位，收入较为宽裕，有较为丰实的家底以及稳定的养老金和其他收入来源。（二）经营理念成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目以“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”为理念，着力打造一个充满人文关怀、尊重生命价值、服务社会和谐、环境自然优美、生态平衡持续、功能服务完备、管理专业科学的老年幸福家园，使老年人真正实现“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”。“关爱老人“： 老年人作为一个特殊的73、社会群体，一个相对弱势且迅速扩大的群体，在社会生活中的位置会越来越突出。关爱老年人，提供生态和谐、环境优美、功能完善、配套齐全的养老产品，满足老年人的养老需求，提高他们的生命生活质量，是成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司坚持以人为本、履行社会责任、恪守”双成“理念的现实体现，对于发展经济、构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。“奉献社会“：奉献社会既体现为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司对社会和老年人的奉献，也体现为老年人对社会的奉献。老年人是我国小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司针对老年人74、的特点，提供功能完善的养老产品和多层次、全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套服务，是对老年人生命的尊重与关爱，也是对社会的奉献与回馈。而通过搭建社区志愿者平台，使老年人有机会发挥自身的潜能余热，继续奉献、参与社会发展。 “共建和谐“：老年人是中华民族优秀文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐的重要力量。养老服务工作是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是一个社会是否和谐的重要标志。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司将通过合理规划和功能设计，打造出一个人与人、人与自然、人与社会自然和谐的养老社区。这里生态平衡、环境优美，老人可尽享自然之美；这里功能完善，多姿多彩，老人可尽享75、生活之乐；这里平台多样，活动丰富，老人可发挥余热，实现人生价值。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司建设的养老社区将向社会和公众展现出一幅幅“最美不过夕阳红，温馨又从容“的动人画面。“管理科学“：成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司建设的养老养生项目将引入和贯彻最先进服务理念，整合各个领域中的优秀团队，把成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验进行有效结合，从而对养老养生项目进行全方位、专业化、科学化的管理。从而为老年人提供高标准、高质量的服务内容，丰富周到的服务种类，完善齐全的服务设施，使老年人产76、生家的归属感。二、休闲度假养老养生旅游观光生态园区的区域规划及选址原则（一）区域规划成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目的目标市场为中高端市场，目标客户为中、高收入人群。有数据表明，我国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区。其中，30生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50。这些群体在考虑养老安排的标准较高，更能接受在气候宜人、环境优美、生态平衡、地理优越的地区建设的高端养老机构。因此，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目在区规划方面要综合考虑经济、人文，气77、候，环境，地理，生态六方面因素，同时要有一定的代表性。按照上述标准，在成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目发展的第一阶段，我们初步规划在环渤海京津冀区域、长三角江浙区域、珠三角区域、亚热带气候区域、亚寒带气候区域以及中西部地区选择若干交通条件较好、自然景观较佳、辐射力较强的合适地块，建立6-8个具有标杆效应的“新型休闲度假养老养生生态园区”。由于成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司建设的休闲度假养老养生生态园区具有经济条件好、地域分布广、气候变化大、自然景观佳、生态环境优的特点，同时又很注重差异性和代表性，这就使得基地的在规划布局上较为合理并形成78、有机的网络。这种区域布局就为老年人选择养老地点提供了更为宽泛的选择空间。老年人可根据自身偏好与需要，游走流动于成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司建设的各个休闲度假养老养生生态园区，使老年人候鸟式”的应时移居、“休养式”的暂居、“度假式”的借居和长期定居等不同需求均可以得到有效的满足。（二）具体项目选址原则成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目在具体选址上应遵循以下原则：1、市场可行性。为使未来潜在客户资源相对集中，应充分考虑客户 群体来源的支撑力和有效性，尽量选择经济中心城市的周边区域，以降低项目操作风险，确保整体收益。2、成本可行性。为使开发成79、本具有竞争优势，应充分利用大城市和周边区域在养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，提升生活居住质量的同时，大幅降低养老成本。3、交通可行性。应考虑到老年人不愿远离所在城市交往生态圈的习惯特点，基地选址应争取考虑在中心城区外部，交通通达的地点。图：养老基地与养老中心分布图海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西上海河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京台湾天津重庆资料来源：投资分析4、环境可行性。要避开市区商业繁华喧闹的市镇区域，避开有工业污染的区域（包括其沿河下游及常年主导风向下风口区域），避开铁路及高架交通沿线及有辐射及噪音超标的区域。5、地域可行性80、。要在适宜健身、疗养、度假有气候差异及特色环境的优势地域发展养老社区，特色环境例如热带海岸，森林氧吧，温泉地热，湿地湖泊及特色生态农庄等。6、规划可行性。要依照国家有关城市规划法律法规、规划设计规范及各地方标准，保护生态环境，保护耕地，节约使用土地，尽可能减少对环境的影响，规划根据不同地区气候环境制定尽可能高的绿化标准，控制容积率和建筑高度，降低热岛强度。三、项目功能设计由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护81、及精细护理需要。针对老年人在不同生理阶段的需求特点，发达国家也相应提供了不同的养老产品，主要包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护退休社区五种业态。借鉴发达国家的成熟经验，结合我国具体国情，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目根据老年人休闲养老、康复养老和医疗养老的基本需求，在功能设计上将养老社区划分为休闲居住社区、康复居住社区及医疗看护社区三大相对独立的功能区。图1：成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生中心功能设计图养老养生项目支持性需求预防性需求看护性需求康复养老休闲养老医疗养老康复居住社区休闲居住社区医82、疗看护社区资料来源：国寿投资分析（一） 休闲居住社区老年人退休后大都身体康健，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山。国外为此类老年人提供了活力居住社区和独立居住社区，以满足老年人休闲、旅游的需求。而成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司在各地打造的各具特色的休闲居住社区，将可以满足老人为了避暑、避寒、避闹等目的的“候鸟式”的应时移居；休闲、旅游、调节生活等目的“休养式”的暂居、“度假式”的借居、长期定居等不同需求。休闲居住社区，其形式多样，包括家庭式的养老公寓及酒店式的养老酒店。老年人可以根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择，使老人充分享受老年休闲时光。（二83、） 康复居住社区一些年龄较高以及疗后和术后身体活动不便的老年人，其洗澡、穿衣、饮食、如厕、病后看护等活动均需经过专业化培训的服务人员为其提供贴心的服务。国外为此类老年人提供了协助看护社区以满足其康复需求。而成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的康复居住社区将为此类老人提供健身、看护、养生等点对点的护理服务，达到颐养生命，提高生命质量的目标。（三） 医疗看护社区一些老年人身体极度虚弱或患有特殊疾病如老年痴呆症，生活完全不能自理，为使这部分老年人得到专业性的医疗护理，医疗看护社区为老人提供了24小时的生活看护、临终关怀等服务。使其在生命的最艰难的阶段，体会到社会对于其的关怀，能够84、安度晚年。四、项目配套的湿地公园的建设及服务理念成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目将根据老年人不同的需求特点和需求层次，建造相应的配套设施，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套体系，使住成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资建设的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区的老年人可以真正做到“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”。（一）医疗卫生为满足老年人的的医疗养老需求，养老社区将在提供日常医疗服务和康复医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立针对各类老年病的“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园。基础医疗：老年人随着年龄增长85、，各种老年人常见病均处于多发状态，养老社区本着“早发现、早治疗”的精神，为入住养老社区的老年人提供了包括定期健康评估、个人护理规划、常见病治疗等基础医疗服务，使老年人足不出户即可满足预防性的医疗需求。康复医疗：针对老年人术后和病后的看护需要，我们为其提供了包括24小时看护、中医按摩、针灸等在内的医疗服务，使入住社区的老年人能都得到比较及时和周到的康复医疗服务，使其可以尽快的康复。特殊医疗：为满足老年人的的医疗养老需求，同时为促进各地区优势医疗资源的合理利用，并促使老年人在各个养老基地间流动，养老社区将在提供日常医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立各类“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园86、，由研究机构及治疗机构入住。如设立心血管专科、呼吸疾病专科、癌症专科、皮肤病专科、老年痴呆症专科等，如此有各类老年病治疗需求的老年人将根据自己的病情，在各个养老社区间流动，促使“候鸟式”养老的实现。健康管理：对于“候鸟式”养老的老年人，为方便其外出就医，养老社区将为入住的老年人建立动态的健康档案，老年人健康档案将由数据管理中心集中管理，养老社区医院的医生将根据健康档案中老年人的身体状况，为其提供合适的健康服务，使其得到动态的健康管理。（二）基础服务针对老年人基础衣食住行的需求，社区为老年人提供了不同风味的饮食服务和体贴周到的家政服务。饮食服务：针对老年人不同口味的饮食需求，养老社区将为老年人提87、供各种特色风味的饮食服务，同时将配备有专门的营养师对一日三餐制定营养食谱，针对老年人的健康状况进行搭配和设计，并由专业的厨师主理，使其达到餐餐美味、安全、营养。家政服务：针对老年人特别是单身老人和体弱多病的老人，不愿为料理家务、打扫卫生花费很多时间，养老社区将提供其提供体贴周到的家政服务，帮助老人料理日常生活，如清洁卫生服务、商品代购服务和专车接送服务等。（三）文化休闲为丰富老年人的文化休闲生活，社区为老年人提供的丰富多彩的文化娱乐生活，包括体育活动、教育服务、旅游服务及文化娱乐服务等等，使老年人扩大社交范围，充分享受老年休闲时光。体育运动：为丰富老年人的生活，满足其强身健体的需要，养老社区将88、为入住社区的老年人提供各类适宜老年人进行的体育活动所需的场所，如高尔夫球场（低于标准杆）、网球场、设置带有标示的不同长度的散步道等。同时，养老社区还将在运动场所为老年人提供免费的医药用品、饮料等。老年人将通过体育锻炼，可以促进其身体健康，有助于老年人延年益寿。教育服务：为充实老年人的文化生活，针对老年人求知的需求，社区将通过广播、电视、网络、集中授课等多种方式，举办各类讲座，如养生讲座，以满足老年人求知、社交的需求。旅游服务：为满足老年人休闲娱乐的需要，养老社区将引入专业旅游机构为老年人提供旅游服务，并通过社区内各类配套的旅游服务，如酒店服务、专车接送服务等，以便使老年人达到“候鸟式”的养老，89、使老人充分享受老年休闲时光。文化娱乐服务：为满足老年人的各类兴趣爱好，社区将针对老年的不同的爱好，成立各类俱乐部如电影俱乐部、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等以丰富他们的生活，增加他们的乐趣，使他们的晚年生活幸福快乐。这些文化娱乐活动，也将增加老年人的社会联系，扩大社交范围，陶冶思想情操。（四）增值服务除基本服务与文化娱乐服务以外，为满足老年人诸如财富管理、法律援助及心理辅导等方面的需求，养老社区为其提供了理财服务、法律服务及心理服务等多方面的增值服务，使其安度晚年。理财服务：为满足老年人财富管理的需求，社区将针对老年人财产较为丰厚的特点，提供特色理财服务，一方面通过专业的金融机构和专业人士，为老年90、人提供理财知识培训和点对点的理财代理服务；另一方面由养老社区为老年人在市区的房产提供出租管理服务，帮助其实现财产的保值和增值。法律服务：为帮助老年人解决诸如家庭财产分割问题、丧偶离异后再婚问题、无子女及亲人瞻养问题等，社区将开展各类老人法律援助、咨询、调解、庇护等服务活动，以维护和保障老年人权益，使其安度晚年。心理服务：对于老年人孤独、寂寞的心理特征，社区将设立老年心里辅导中心，为鳏寡、孤独的老人提供心里咨询，以达到使老年人身心舒畅的目标。（五）自身价值入住养老社区的老年人中，蕴含着各类人才，其经验与能力均是不可多得的。为此，养老社区为其提供了多样化得平台，使老人发挥余热，继续参与社会发展，实91、现人生价值。潜能余热服务：老年群体是一个蕴含着极大开发价值的人才资源群体，尤其是离退休的老干部、老科技工作者，是国家的宝贵财富。社区将设立潜能余热服务平台，使老年人中的各类人才通过平台找到发挥余热的场所，以自己的优势继续奉献，参与社会发展，体现老年价值。志愿者服务：为加强老年人与外部的交流，增加社区内部活力，社区将搭建志愿者服务平台，使入住的老年人参与社区各项设施的运营、社区管理和服务，愿为社区建设贡献自己的时间和精力。同时也可以让社区外的志愿者为社区内的老年提供服务，培养年轻人高尚的道德情操。另外，由于社区内聚集了大量中高端客户，因此社区将设立慈善基金和慈善项目，为老年人提供向社会捐赠的平台92、，以满足老年人的自尊。五、休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的项目发展思路在深入研究国内外休闲度假养老养生的发展现状，并吸收案例成功经验的基础上，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目建设养老基地树立品牌、通过品牌管理建立连锁网络和将网络渗透社区、覆盖全国的三步走战略计划，逐步推进。品牌建设阶段。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司在我国毗邻大城市的周边选择若干生态环境优越、依山傍水、区位地段好，适于养老的地域，建立大规模的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区。用全新的理念、全新的操作为老年人提供更领先、更专业、更贴近和更周到的服务，着力打造运行93、顺畅、服务专业、功能齐全、管理科学、收益稳定的综合型养老社区，在探索适合老年人群的社区发展模式的同时，建设成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的养老品牌。品牌渗透阶段。在昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区发展较为成熟后，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司将在国内主要旅游风景区，通过少量输出、参与管理的方式，完善品牌建设，营造自己的养老连锁网络。由于此时成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老品牌已具有一定的影响力，养老社区管理经验也较为丰富，已经具备了一定资源整合的能力。在风景环境资源丰富的地区吸收条件适宜的养老机构，加盟成都瑞通易达投94、资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司连锁养老社区。在不需要投入大量资金的条件下，可以不断扩大成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老网络的规模，并进一步提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老品牌的市场影响力。品牌输出阶段。此时，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老品牌已经具有很高的市场威望和影响力，管理模式和手段已经成熟，已经具备大规模的对外扩张和品牌输出的能力。我们将在全国范围内统一规划、全面布局，吸收条件适宜的养老机构加盟，由成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司对其进行统一的品牌和服务管理，从而不断扩大养95、老社区连锁规模。在时机成熟时，可以考虑将连锁网络扩展到社区层面，将成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老机构与社区发展相结合，通过提供规范化、整体化的配套服务，借助社区的发展带动我们的养老服务不断延伸和拓展。六、项目发展目标成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目本着“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，依托自身的专业优势，立足养老养身主业、面向全国高端人群，走社会化、产业化、专业化的发展道路，全方位、立体性地开发老年服务体系，通过成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目的规划建设，打造中国养老养生第一品牌96、，建立养老养生行业发展标准，建设全国一流的幸福老年连锁乐园，高品质生活的老年人社会，使老年人生命价值提升，通过老年社会公益事业，发扬成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司崇尚生命的理念，使老年人真正做到“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”，从而推动养老养生产业发展。首先，打造中国养老养生产业第一品牌。从经营理念、选址布点、规划建设、运营管理等方面坚持高标准、高品质的原则，打造中国养老养生行业第一品牌。其次，建立中国养老昭觉凉山彝城休闲度假养老养生行业标准。通过高标准项目的建设，注重长期收益和社会效益，联合相关部委规范养老养生市场，共同打造建立中国养老养生行业标准97、。最后，推动中国养老养生产业快速发展。通过成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养身项目的示范性建设运营，引导消费者转变固有的养老观念，逐步接受集中养老的生活方式，吸引社会各方面力量参与大型养老社区的开发建设，促进养老养生市场发育成熟。第四章 核心竞争能力经济环境的变化、宏观政策的调整为昭觉凉山彝城休闲度假养老养生投资提供了难得的机遇。把握市场机遇，抢占市场先机，适时进入昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，通过参与制定养老行业标准，打造主导市场竞争格局的养老品牌，从而在行业内保持长期竞争优势，形成市场先发优势。公司整体的主业互动、品牌价值、资金积累、客户网络资源、公共关系和信息平98、台等优势，为公司进入养老行业，聚集相关专业机构、募集社会资金奠定了坚实的基础。在公司整体优势下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老养生产品，建立标杆示范，从而提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。一、昭觉生态园区项目市场先发优势（一）把握市场机遇，享受政策优惠为应对席卷全球的金融危机，降低其对我国经济带来的负面影响，中央政府出台了一系列保增长、促发展的政策和措施，其中就有针对大力发展休闲度假养老养生而给出的相应政策。胡锦涛同志也曾多次在重要会议上提出要重视老年人问题，积极发展养老社区及相关产业。宏观政策的调整为昭觉凉山彝城休闲度假养老养生发展提99、供了巨大的发展机遇，也为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司进入昭觉凉山彝城休闲度假养老养生提供了一个“窗口”机遇。但是根据以往的经验，宽松的宏观政策会使得通货膨胀成为一种必然，随后必将会有一轮政策和货币的紧缩调整。届时，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司再想进入昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，将会面临更多的困难，所付出的代价也势必比现在大很多。因此，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司若能及时把握“窗口”机遇，率先进入昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，在享受政策优惠和低成本介入的同时，用全新的经营理念引导昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的发展与变100、革，将有利于我们赢得先机、成为中国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的先行者和领头人。（二）打造行业标准，主导市场格局在美国等发达国家，休闲度假养老养生有着一套完整而严格的管理体系和资质评估标准。养老社区的所涉及到得各个产业都要受到联邦、州政府的规定管辖，相关工作人员必须满足相应的行业资质标准，且登记在册、持证上岗。养老社区的管理要接受联邦、州政府的定期检查，不合格要苛以重罚，甚至被起诉。在美国人们认为养老是仅次于核电站的规定最多的行业。目前，我国养老社区多以政府财政扶持的“输血型”敬老院和民营机构投资的养老院为主,且普遍集中于低端昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，效益较差、管理混乱、配套设施不完善、缺101、乏有规模性、处于无序竞争状态。而且，我国养老机构管理还处于政策法规不健全、相关制度不配套的阶段。由于国内还没有形成完整的管理体系和资质评估制度，造成了昭觉凉山彝城休闲度假养老养生混乱，监管不力，老人在养老院遭受虐待的情况屡见不鲜。若成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司能及时把握市场机遇，适时介入休闲度假养老养生，积极与老龄委、民政部等国家部委沟通，参与制定昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的行业标准和准入资质，从而达到掌握市场话语权和主导权的目标。（三）抢占市场先机，打造园区养身养老品牌改革开放三十年，国民收入显著提高。据麦肯锡研究报告，到2015年，中国富裕家庭数量将成为仅次于美102、国、日本和英国，排全球第四，将会是未来高端休闲度假养老养生的潜在客户。巨大的市场需求，吸引了众多投资者的目光。泰康人寿已将休闲度假养老养生作为泰康未来发展的三大战略之一，其下属的泰康置地已经在成都购置了三家养老院。同仁医院利用其医疗领域的优势，积极与房地产公司合作，共同开发养老社区。外资养老机构也已经或正在申请设立公司建立养老社区并准备在全国范围内铺开，依靠它们庞大的资金优势和丰富的管理经验来建立养老社区并推销相应的养老产品。2007年上海开办的外资养老社区就有4家，占当年开设养老社区的13%。在市场主体日益增多，竞争日趋激烈，国内竞争国际化的情况下，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理103、有限责任公司若能适时介入休闲度假养老养生，根据市场供需状况，以高端休闲度假养老养生为目标，实施差别化战略，填补市场空白，高起点规划、高标准建设、高效能管理，走规模化、专业化、连锁化的发展道路，就能建立起差别竞争优势，以形成对“入侵者”的行业壁垒，为未来的发展奠定坚实的基础。二、昭觉生态园区项目的整体资源优势（一）主业互动成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司可以通过深度挖掘内部资源，向客户提供高附加值的养老服务，提供产品创新的平台，进一步延伸主业相关的产业链，支持主业发展，最终形成昭觉凉山彝城休闲度假养老养生和公司主业相互促进，共同发展的良好局面。一方面，成都瑞通易达投资有限公104、司、成都瑞通易达管理有限责任公司掌握大量高端客户，他们将会是养老养生项目优质的目标客户。另一方面，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生可以配合主业的发展，通过养老社区服务和为老年人发行定向养老产品，扩大产品的内在价值和保障性功能，进一步丰富了公司服务产品种类，进而提高公司市场竞争力和客户忠诚度，促进公司主业发展。同时，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生也可以为公司的教育培训、后援支持、员工福利提供一定的帮助。（二）品牌价值作为我国养老养身行业一家拟将上市企业，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司拥有全球知名的品牌，其品牌价值极高。凭105、借良好的品牌优势，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司发展建设的养老社区业务可以迅速形成宣传效应、带动效应和聚合效应，从而在一开始就得到客户的认同，为日后发展奠定良好基础。从宣传效应来看，利用成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的知名度和美誉度来宣传养老社区业务可以使其迅速被市场所熟悉。人们可以通过对成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的了解而加深对成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资建设的养老社区业务的认知。从带动效应来看，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司良好的品牌形象在市场上已形成较高的威望，106、客户的品牌忠诚度较高。广大客户对成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司保险产品的消费必然会带动养老社区业务的发展。从聚合效应来看，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的品牌已经得到了社会的认可，社会的资本、人才、管理经验甚至政策都会向成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司倾斜并惠及养老社区业务。从而使养老社区业务可以利用成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的品牌影响力，聚合发展所需的人、财、物等资源，吸引外部力量，共同做大做强养老社区业务。（三）资金积累成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司资金实力雄厚。对比其107、他现有养老项目的投资实体来说，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司更具备实现昭觉凉山彝城休闲度假养老养生在全国规模化、品牌化的优势。（四）客户网络资源成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司数量庞大的客户群，为养老社区项目提供了巨大的客户终端。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司拥有强大的营销网络。为养老产品的销售提供了快速而便捷的渠道，同时也为养老养生项目在全国连锁运营，提供了后援支持。（五）信息平台庞大的客户信息、健康档案管理使得现代化的信息服务平台成为现代养老社区运营过程中必不可少的基础设施与技术支撑环境。信息系统的建设耗资巨大，占据养老108、养生项目投资中较大的比重。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司在信息平台方面具有独特的优势强大的信息平台优势可以满足养老社区项目发展的需要，为客户提供科学合理、完善有效的优质服务，同时极大地缩减了养老社区投资的资金成本和时间成本，为养老社区业务的发展奠定坚实的基础。（六）良好的公共关系成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司恪守经济效益与社会效益相统一，认真履行社会责任，能够自觉做到“讲政治、顾大局、负责任”。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司在积极履行社会责任的过程中也得到了有关部门、各级政府以及社会各界的普遍认同。成都瑞通易达投资有限公司109、成都瑞通易达管理有限责任公司已与浙江、海南、河南、云南等地方政府建立了合作关系，并积极争取地方政府对公司各项业务的支持，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司与其他社会各界也保持了良好的接触与合作。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目在宏观政策、税收优惠、资金筹集等方面获得来自政府和社会各界的有力支持，这将为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目的发展创造良好的外部环境。三、昭觉生态园区项目内涵优势(一)引入先进的经营理念养老养生项目本着“关爱老人、服务社会、科学管理、共创和谐”的经营理念，针对国内中高端客户的不同年龄110、段设计融休闲养老、康复养老、医疗养老于一体的综合性养老社区。根据老年人的健康安全、生活便利、社会尊重和自我价值实现等各层次需要提供全方位的配套服务。在项目选址、规划设计方面充分体现人与自然、人与社会和人与人的和谐理念。并通过和国际专业公司的合作管理确保公司经营理念在项目运行过程得到切实体现。产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的全方位立体性地养老服务体系与现有低端养老产品形成巨大反差，对国内中高端客户形成强有力的吸引。（二）规划科学的项目区域国内现有养老社区基本以政府提供的敬老院和民营机构投资的养老院为主，较难形成连锁化经营。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的养111、老养生项目的区域规划综合考虑经济、人文、气候、环境、地理和生态等因素，选择在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，建立连锁昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区，并在适宜风景区域建立连锁养老养生中心，为中高端客户候鸟式休闲养老提供优质服务。公司强大的资金实力和良好的政府关系优势能确保在养老养生项目进行适合项目选址，确保规划的可实施。（三）配置完善的功能服务国内现有养老社区由于投资主体资金匮乏，基本规模不大、基础设施条件差、缺乏医疗配套。养老养生项目具有休闲养老、康复养老和医疗养老三大主题功能，集养生主题公园、养生养老社区、文体娱乐中心、康复保健中心于一体的高品质养老养生社区。项目提供包括医疗服务112、生活服务、公益服务、酒店服务、购物服务、康体娱乐服务、旅游服务、理财服务、法律服务、婚介服务及教育服务等人性化服务，满足中高端老年人的全方位需要。（四）打造专业的管理团队 国内的现有养老机构主要集中于低端市场，服务方式和管理水平较为落后 。而老年社区无论在前期设计开发还是后期运营都需要更为专业的管理相匹配。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司作为世界双500强和全球市值最大的寿险上市公司，已经具备了在全球范围整合各领域优质资源的能力。在养老养生项目中，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司能整合各个领域中的优秀团队，把公司整体资源优势同专业机构的人才优势、技113、术优势和经验优势进行有效结合，引入医疗、运动、餐饮、酒店等领域知名的专业机构协助管理，提升项目管理水平。从而保证养老养生项专业化管理。第五章休闲度假养老养生旅游观光生态园区运作模式我们通过对发达国家养老社区运作架构的分析发现：大多数休闲度假养生养老项目为基金运作模式，且相当数量的养老社区为上市公司。基于国内相关法律政策相对不够完善，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司休闲度假养生养老项目运作模式以两步走的模式逐步过渡到标准的房地产信托基金的三层管理架构，并最终实现上市。这种逐步过渡的模式能够以相对简单的运作方式，切合行业发展机遇，及时进入休闲度假养生养老行业，实现养老社区经济114、价值的最大化，同时也符合国家房地产金融的发展要求，最终打造包括开发、管理及资本运作一体化的养老社区投资平台。一、发达国家养老社区运作模式（一）发达国家养老社区上市前的运作模式发达国家典型的养老社区上市前的运营模式中，主要投资者通过投资专项基金从而投资于各个单一项目的养老控股公司。养老社区控股公司下辖多家专业运营项目公司,其运营模式如下图所示：图11：国外养老社区运营公司运作结构资料来源：美国Brookdale招股说明书公司投资分析 在该运作框架下，主要发起人通过发起养老项目投资基金，从而持有养老控股公司，并通过基金分红的形式回报投资者。其中养老控股公司通过控股各个专业运营项目公司投资于各种功能115、的养老社区，其资金来源除了养老项目投资基金的资金外，还包括贷款和来自养老控股公司层面上的其他投资者。各专业运营公司根据其老年社区功能及入住老年的身体状况的不同，可以划分为辅助看护项目管理公司、长期持续看护社区项目公司、失能老人看护项目管理公司等。同时，还可以通过引进运营合作伙伴作为战略投资者，丰富和完善公司的管理和服务。美国的Brookdale综合养老社区是这一运作机制的典型代表。其主要投资方美国Foretress Investment是一家以私募股权基金、对冲基金为主要业务的投资公司。在该项目运作初期，其通过旗下不同的专属养老社区投资基金分别向不同类型的养老社区项目进行控股收购，打造了能提供116、一系列综合养老服务的公司集团，并最终通过整合各养老社区项目，整体上市的办法实现了投资退出。（二）发达国家养老社区上市后运作模式在大多数的欧美国家，成功运作的养老项目多数是以上市或资产证券化为退出机制进行运作。典型的运作方式有两种，其一是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包，以产生租金为主的物业为主要标的资产销售给投资者(见图12)。这些资产由新组建的上市基金公司通过旗下的基金管理公司对资产进行持有和运营。投资者通过持有基金公司股份或权益，定期接收收益（每年的租金和经营所得）所带来的红利。这类运作模式对基金投资的项目和收益的分配有严格的要求以换取在一定程度上的税收优惠等，在研究的23家117、美国上市养老社区中占了8家，其中典型代表有美国Health Care Property，是美国资产体量最大的综合类养老社区基金公司，截至到2008年底，其资产总额高达118亿美金；其二是以普通上市公司的形式，将旗下部分或全部经营性物业资产打包上市，并按普通上市公司的运作模式和法规要求运行。其运作相比前者更加灵活，但是不享受任何的税收优惠。这一类运作模式的主要公司有Brookdale，Sunrise等美国大型知名的综合养老社区，市值截至到2008年底，分别为44亿美金和13亿美金。图12：美国上市基金运作结构资料来源：美国全国房地产投资信托协会二、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区运作模式2、118、1、昭觉大凉山温泉酒店的运作模式据统计，世界最大的16家酒店中，美国的拉斯维加斯就有15家，现有酒店房间数超过102000间。所以拉斯维加斯被称为“酒店之都”，当然，它也是主题酒店之都。主题是拉斯维加斯酒店的灵魂与生命。一座座主题酒店就是一个个景点，它们交相呼应，组成拉斯维加斯的一道风景线吸引着万千的游客。在中国，因为经济发展水平有限，主题酒店领域起步较晚，而且建造主题酒店的投资较大，因此，目前该领域有着巨大的发展前景。昭觉大凉山温泉酒店以温泉为主题，作为吸引游客前来的一个因素，加之昭觉本身地处彝族自治州，又有彝族少数民族文化作背景，能够打造出吸引观光游客和以养生养老为目的的老年人群的主题酒店119、。酒店管理模式随着时间的推移，也在各个阶段进行不同的演变，早期的国际酒店集团多是通过购买不动产方式达到扩张的，20世纪50年代起，希尔顿酒店集团和假日酒店集团分别以委托管理和特许经营的方式扩张，到了20世纪90年代，越来越多的酒店集团通过特许经营和委托管理模式发展，直到目前发展壮大。另外，近年一些新兴的以强有力的技术资源支撑的酒店联盟以及联销经营迅速崛起。表一：国际酒店集团发展进程发展阶段时间发展模式区域发展20世纪初至五十年代通过投资酒店，购买不动产进行品牌培育及扩张洲际发展20世纪六七十年代间以委托管理和特许经营为主要方式扩张全球发展20世纪八十年代至今委托管理、特许经营、联销经营交错运用120、 （1）运作策略：彝家新城温泉酒店 位于四川省凉山彝族自治州昭觉县竹核乡，位于昭觉县城东北部，距县城13公里，占地面积400-600亩。在最短时间内形成企业自己的核心竞争力，即独特的竞争优势手段及良性循环机制实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按四星级模式经营客房、餐饮娱乐、温泉。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。（2）经营内容：1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）2.会议、展览与展示服务为不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为121、此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。 为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品等。4.餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业： 。 特色经营： 等。5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。 为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：温泉、网球、台球、健身、棋牌等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。122、6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、温泉、养生、）。 停车服务 邮政服务金融服务交通服务 2、2、昭觉养生养老态生态园区的运作模式目前昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区尚无以房地产基金运作的案例，普遍使用了传统房地产运作的方式。其开发模式多采取项目公司的形式，为单个养老社区项目成立独立的项目公司进行独立核算。在融资方式中，一些较高端的养老机构以收取会员费、或集资投资的方式，以利息收入取代居住租金，一段时限后返回本金的模式。其因投资带来的投资风险在无形中成为了这些养老机构潜在的经营风险。国内房地产项目运作模式（见图13）的简单流程如下：1、首先由国内房地产母公司单独出资或与其123、它投资人共同出资成立一家房地产公司，进行项目开发。2、项目公司将资金投入项目进行开发运作，多采取分期开发的模式。3、在项目开发结束后，投资人通过将开发项目的出售或持有项目的出租来获取盈利。 图13：国内房地产投资公司运营模式 资料来源：国寿投资分析2、3、昭觉彝家新城生态商业区的运作模式特色商业街区是一个地方对外展示形象、反映面貌的窗口，也是居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是当地经济发展活力的象征。昭觉彝家新城生态商业区结合市场需求和当地的功能区定位，遵循适度超前与科学合理的原则，编制特色商业街区建设规划，合理确定各类特色商业街及综合型商业街区的布局、定位、规模等，将特色商业街区规划与周124、边区域发展结合起来，实现统筹协调发展。按照“专、精、特、优”标准，突出特色化、专营化、规模化，满足消费者的多元化、个性化需求。把当地彝族的历史、文化、自然有机地融入到特色商业街区中，强化街区独特性和差异性的塑造，使现代和历史和谐交融，文化与自然交相辉映，形成特色商业街区独特的个性、鲜明的特征。昭觉彝家新城生态商业区注重区位、规模、经营、形态、文化、特色、功能等要素的整合，做到了商业特色街区的业态布局，打造成为融购物、娱乐、游憩、商务、文化、休闲为一体的特色商业街区品牌。昭觉彝家新城生态商业区与旅游业相结合，同温泉酒店、养老园区相结合，探索旅游购物的商业模式，鼓励旅行社与特色商业街区进行合作，建125、立商旅互动的商业运作机制，把商业、旅游和文化有机结合起来，推动商业和旅游业共同发展。目前，我国较为成熟的商业街区模式有以下几种：（一）只租不售在全国各地，很多著名的街区商业都选择了只租不售的运营模式。例如上海的新天地，成都的宽窄巷子。这些特色商业街区内的所有店面仅仅对外出租，不对外销售，开发商拥有商业街100%的产权。考虑到商业运营的统一性和整条商业街区的特色性，很多开发商在做前期定位的时候，已经把后期运营管理的理念全部输入。所有商铺全部自持，统一招商运营，不对外进行出售。这种商业运营模式不仅需要大量资金的投入，还要求开发商有成熟的商业运营经验和雄厚的融资能力。如果没有共同承担风险的投资者，一126、但资金陷入困难，这条商业街都将面临运营是否继续的问题。目前商业不动产市场还在不断的发展中，很多成功的商业街之所以选择这种商业运营模式，很大程度上保证了后期的招商力度和招商品牌，保证了商业街区的前期规划能够更好的实现。从而进一步保证了整条商业街的运营成功率。（二）半租半售这种运营模式也是开发商和投资客在利益保障之间的一种折中的表现。“半租半售”面临的最大的问题就是比例应该是多少才是合理，但是目前仍然没有一个定论。很多开发商选择了三七开，30%自持，70%销售，也有个别的达到了“五五开”。这种运营模式在最大程度上缓解了开发运营的资金问题，同时还能进一步保证整个街区的整体定位和整体运营方向。这种比例127、的调整也有一定的灵活性，比例多少，可以根据招商和运营的进度进一步的调整，降低开发的风险性。这种比例其实也和项目的选址地段和整体定位密不可分。（三）全部出售这种商业街区一般不是独立存在，大多出现在大型的城市综合体项目中，因为一般的城市综合体有自己的灵魂商业购物中心。而在附近的商业街对于整个项目是一个补充和丰富的作用。面对这种“shopping mall街区”的开发模式，街区全部出售，有利于开发商缓解资金压力，更快速地回笼资金。这种全部售出的运营模式大致还分为两种，一种全部对外出售，后期对于商业和商户的运营管理几乎没有，完全依靠商户自己对外承租，很多时候会导致这个商业街区定位不明晰、商业街区运营混128、乱的格局。（四）售后返租所谓售后返租的运营模式，就是整个商业街区在面市之初，全部对外出售，售出之后，开发商再从零散的商户中，把商铺全部返租回来，再进行统一招商，统一运营。投资者自己不直接参与商业街区的承租和运营环节。这种运营模式在一定程度上保证了商户的收益率，因为一个商业街区的成熟，最少需要5年的时间，在运营的前期对商户进行一定的补贴，能更好地保证投资者的利益。2、4、昭觉生态园配套湿地公园的运作模式昭觉生态园配套湿地公园主要分为国际赛车场、观光农业示范区、珍稀苗木基地、高尔夫练习场等几大块。（一）国际赛车场赛车运动和其他体育赛事一样，举办的次数并不过于频密，为此专门修建的比赛场地不可避免会出129、现70%甚至以上的场地闲置时间。如此高的闲置率并不符合效用最大化的原则，故此，赛车场的经营需要一套多元化经营模式，并结合赛车场地区周边资源实施跨领域经营。将赛事和赛车场附近风景区相结合，让自驾游和外地旅行团充分参与到其中，一方面提高赛车场和赛事知名度，另一方面，也提升了风景区游客量，达到双赢的效果。将赛车场与商务活动相结合，参加赛车运动的人士一般具有较好的经济基础，很多更加是经商人士。由赛车场提供一个交流平台，双方可以在赛场中增进沟通，对于逐渐成为商界新力量的年青一代，赛车场无疑比高尔夫球场更有吸引力。另外，凭借赛车场独特的硬件条件，赛车运动也有望成为公司进行培训的有趣场地。将赛车与科研教育相130、结合，赛车场优越的道路条件，可以进行车辆的多种性能测试。与区域内大学联手，为车辆专业学生提供车辆及部件测试场地，为促进我国汽车业发展提供了大力的支持。（二）观光农业示范区首期建设的特色花卉种植区，除了以美丽的花卉景观吸引游客外，还可以将文化消费作为创造利润的途径，文化消费是用文化产品或服务来满足人们精神需求的一种消费，形成自然景观旅游和商业文化共同发展，共同促进，创造知名度和文化品牌。中后期建设中，可以通过专业生产蔬菜瓜果种子制种、育种基地建设，与国内外科研所、育种公司额合作代理、购买繁殖权，运用系统育种、杂交育种、多培体育种技术开发新品种，逐步建立种质资源库，也可引进国外先进生物技术公司入园131、，由生物技术公司出技术，我园出土地和人力，共同投资经营管理生物技术公司。通过股份制公司运作，集成运用农业生物技术、设施技术、栽培技术、管理技术、现代市场营销技术，带动区域农业效益的提升，不断提高自身效益。（三）珍稀苗木基地随着时代的发展，人民生活水平的提高，园林绿化作为城市环境建设的重要组成部分，有了新的发展机遇，同时也带动了园林苗木生产的发展，国内不少大型企业也开始投资“绿色银行”的苗圃生产，许多地区把苗木作为农业产业化调整的主要方向，园林苗木业在我国已成为具有巨大潜力的朝阳产业。项目基地的运营模式主要是：以“科学管理苗圃，促进林业发展”为主旨，生产培育优质良种壮苗，满足公司造林绿化的需要。132、基地以编制苗圃规划计划，林木种苗生产供应，护林防火，科学防病，良种驯化与繁育新技术推广，职工技能培训管理，林木种苗调剂和林业住处服务为主要业务，开展多种经营。基地采取联结农户形式，采用“公司+基地+农户”、“公司+专业合作社+农户”等形式，通过与农户订立合同，实行“四包三统一”，即，包提供种苗，包技术服务，包生资供应，包产品回收。统一技术标准，统一产销价格，统一组织调度，以确保双方利益的合法保护，让农户安心，使公司放心。（四）高尔夫练习场在中国，高尔夫是一项新兴的健康运动，这说明高尔夫在中国可以开拓的市场是巨大的，有数据显示中国已经成为世界上最大的四个奢侈品消费大国之一，潜在的奢侈品消费人群达133、到了1000多万，这表明了中国有一部分人拥有大量的可自由支配的资金，这部分人就是高尔夫营销的目标人群。高尔夫和足球、网球齐名是世界三大体育运动，中国目前已建成高尔夫球场近200座，高尔夫球爱好者超过450余万，且每年以20-30%的速度递增。昭觉生态园配套湿地公园的高尔夫练习场，主要针对的目标客户群为：对高尔夫球运动和高尔夫球文化不一定理解，重视参与感与荣耀感，高尔夫球在此类客户心中不可算作真正意义上的运动，而是看做旅游或者度假中的一项休闲、娱乐节目，是旅游或度假的一个组成部分。该高尔夫练习场主要以地域和地域品牌、自然资源、服务、综合性、功能性以及高尚旅游度假为核心竞争力。依托昭觉依山傍水的地134、理环境，周边又有温泉酒店、养老园区和商业街区等综合旅游资源，能够吸引旅游度假人群中的高端人士进行消费，运营模式以开放式为主。三、项目总体运作模式（一）、未来标准运营模式蓝图鉴于国内环境和成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的实际情况，高端连锁养老社区在国内尚属新事物，投资者对该产业认识程度和角度不同，对各地理位置的投资偏好不同，而单一项目开发资金需求量大等因素，本着股权多元化和保险资金优化匹配的原则，对融资要求充分的灵活性；其次，中国地域辽阔，各地自然土地资源不同，生活环境和风俗有较大区别，决定了各项目建设和服务运营需要结合当地市场情况，从而有选择的确定合作伙伴。结合发达国家135、的成功经验与国内的实际情况，我们建立了一套严谨、可操作性高的养老养生项目标准运作模式，具体内容如下： 图15:养老养生项目未来总体运作模式 资料来源：国寿投资分析我们认为通过采用信托/基金运营模式为架构基础，能够更好的符合国内资本市场和昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的实际需求，结合成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司自身特点所建立的养老养生项目未来总体运作模式（图15）具有融资和运营灵活度高、市场化程度高及风险分散程度高的特点。在养老养生项目未来总体运作模式中，包含了两个平行的主体架构：养老信托/基金主体架构和管理公司主体架构。（二）初期运作模式在养老养生项目发展初期，本着低成136、本投入、效益最大化、建立管理流程和行业标准的目标，考虑到目前产业基金、基金管理公司审批时间长，推动项目发展的复杂性和时效性，我们借鉴国内房地产开发运营模式拟先成立项目公司和养老养生管理公司的合署办公体（详见图16）。目的在于直接负责初期项目的整体开发及相关管理工作，并为养老养生管理公司积累管理经验、培养管理人才，为今后的独立运作打下实战基础。同时，通过吸纳建设其他机构投资者、建设方、物业管理公司和地方政府为项目股东，减少了成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的前期投入，达到了降低投资成本的目标。 图16:初期项目运作模式资料来源：投资分析（三）成熟运作的演变通过初期运作的不断137、积累，初期项目建设和运营正常化及养老养生投资基金/公司成功建立的前提下，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目将在新的养老基地项目开发和运营中脱变为最终的信托基金运作模式，标志着成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生由单一的项目开发经营走向了产业化发展的成熟道路。由成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司和其他投资机构共同出资成立成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生管理公司。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生管理公司将与外部机构投资者共同发起成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通138、易达管理有限责任公司养老养生信托/基金，对养老社区进行投资，并负责对该信托/基金进行管理，同时担负资产管理人的角色。在这个阶段，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生管理公司将从原项目公司中剥离，有经验的管理团队进入成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生管理公司独立运作，负责所有养老养生项目的开发建设，部分人留下来作为项目公司继续维持初期项目的正常运营。 图17:成熟运营模式 资料来源：国寿投资分析独立运作的成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生管理公司将会在职能上有更明确的定位：在基金投资管理方面，管理公司主要负责养老养139、生信托/基金的投资与财务战略、资产改善、收购和处置政策。具体包括：制定投资策略及政策；管理财务安排、借贷限制及现金流量，以及其相关的风险；评估及实施符合成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生投资标准的项目；维系投资者关系。在资产运营管理方面，管理公司的工作主要分三大类：1、专业运营管理，包括了核心自营业务和合资业务的经营管理及非核心委托业务的监督管理。2、配套和增值服务，包括法律咨询、教育培训、家政服务和理财管理等。3、职能管理，包括了制定及实施运营策略、客户管理（如呼叫服务、健康档案等管理）、内部会计和财务管理；服务标准质量控制等。 （四）退出策略和模式养老社区是以房140、地产、医疗设施和服务设施为主要资产的长期投资项目,在全国发展空间大，可覆盖网点广，每年度能产生大量以租金和服务收费为主要形式的可预见稳定现金流，市场需求也随着全国人口老年化率的提高而稳步上升。以其为标的的金融产品将具备收益稳定、抗通胀能力较强、风险较小、能够为投资者带来稳定增长收益的特点。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目，在以保险资金雄厚的成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司为主要投资者的前提下，其股权金融产品将更受到资本市场的青睐。因此，我们设计了以股票市场公开发行为策略基础的两个退出模式来实现养老养生项目经济价值最大化的目标，并最终打造容141、括开发、管理及资本运作一体化的养老社区投资平台。 项目形式退出：项目退出的基本运作模式是向股票市场推出养老养生上市实体，作为平台，将成熟的养老项目资产打包，发售给股票市场投资者。这些资产收购、处置及上市实体的管理工作将由上市实体管理公司执行和监督。而原有的养老养生管理公司将作为上市实体的战略协议伙伴，按对价将开发经营成熟的养老项目出售给养老养生上市实体，并对其上市资产进行运营代管工作。 整体退出模式：所谓整体退出即以普通上市公司的形式，将旗下全部经营资产和企业整体打包上市，并按普通上市公司的运作模式和法规要求运行。此时，原养老养生信托基金投资者，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责142、任公司和其他机构投资者将成为新国寿养老养生上市公司的主要股东。同时原在各单一项目引进的战略合伙人所持项目股份也将按对价清算，或成为新上市公司股东，或股权变现退出。而原有各专业运营企业、项目开发、运营、物业管理公司及各养老基地项目公司将作为国寿养老养生上市公司的全资子公司进行管理。总的来说，原养老养生管理公司通过对养老项目的开发（或已有项目的再开发）及后期的经营管理对养老物业进行了增值，最终通过养老养生上市实体推向资本市场投资者，以分享收益作为条件，对项目的增值进行变现，为原养老养生信托/基金的投资者换取回报。第六章 休闲度假养老养生旅游观光生态园区盈利模式分析通过对国外养老社区盈利模式的分析，143、我们总结国外养老社区的收入主要由开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入组成。而昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区的盈利模式主要包括出售型盈利模式及运营型盈利模式。通过对国内外盈利模式的比较分析，结合养老养生项目的实际情况，我们确立了养老养生项目以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入六块为核心的盈利模式。2、1、昭觉大凉山温泉酒店的盈利模式温泉旅游是近十年来在国内兴起的一种新型休闲度假旅游方式，它集旅游、休闲、健身于一体，成为休闲度假旅游的一大热点，同时，随着近年来温泉开发投资方式的增多，温泉旅游又与其他行业进行了融合，这个被称为朝阳产144、业中的朝阳更是博得业界的青睐。温泉旅游在我国现代的发展经历了疗养休养休闲娱乐度假旅游地产几个阶段。随着社会经济发展，旅游者消费观念的成熟及体验经济时代的到来，旅游者已经不满足于仅仅停留在传统的温泉洗浴、疗养层面上，而是追求多层次、全方位的温泉旅游形式。温泉旅游开发必须突破温泉旅游的传统局限，使温泉的内涵更丰富，将温泉疗养单一的物质享受提升到符合现代消费的文化和精神层面，使其成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游，加上地产业的介入，扩大了对温泉行业的投资，也给企业盈利开辟了新的空间。下面以几种温泉为例，列举几种温泉旅游开发的盈利模式。（一）文化体验模式众所周知，如今体验经济时代，温泉145、产品和服务的竞争将转化为品牌和文化的竞争，温泉文化体验将成为温泉旅游企业发展的新机遇。部分温泉以多元文化为主线，将温泉的养生、休闲、度假、旅游等有机融为一体，突破温泉疗养的传统局限，以温泉文化为核心，创新设计温泉文化体验，着力打造高品位的温泉小镇，同时也将温泉旅游带入了一个全新的领域。因此，在进行温泉旅游开发建设过程中，除了花费大量投资改造温泉产品、重新建设进行创新外，必须要重视对温泉文化的挖掘、创新和注入。还把各种时尚休闲概念融入温泉旅游之中，通过对温泉文化挖掘、创新，赋予温泉旅游产品更多的内涵和价值，加之输入专业的管理队伍，从而提升温泉旅游吸引力，带给消费者更多的文化体验、更多的消费选择。146、这样，消费者才能慷慨解囊，给企业以丰厚的经济回报。（二）野趣体验模式现代都市人都以崇尚自然为时尚，对温泉景区周边的环境要求也越来越高，而部分温泉的可看点之处，在于其环境优美，裸浴温泉之趣和天然野趣。温泉池用石头和水泥围砌，温泉水通过木槽、石槽等原始材料引入。若蓄上数十分钟池子满了便可以泡洗，若讲卫生省时间不想蓄水的，则可坐在池里，让那温泉水自肩背流下。坐在温泉里，满眼是河谷的葱翠，耳边是隆隆的浪声，在河边大石上或走或坐，看河中白色的浪涛翻滚而过。这种野趣环境无疑可以让温泉旅游时常在竞争中独占先机，实现可持续健康发展。（三）旅游地产模式温泉小镇中不仅拥有购物中心、风情商业街，更拥有兼顾商务功能的147、五星级会议型温泉度假酒店、温泉洗浴中心、温泉俱乐部、生态公园、温泉商业小街等。其中，温泉以温泉SPA、温泉度假、商务休闲会所等组成，为富贵阶层及商务人士提供交际、休闲空间。还包括极限运动场、高尔夫中心、观光农场、赛车场等，丰富而流行的运动形式，充满动感与活力的生命体验，挥洒你的激情与欢乐，无处不在。 可居、可游、可购、可玩的全新城市功能，融体验、商务、养生、运动四大主题的业态，集商务休闲、都市休闲、自然休闲三大休闲居住潮流之大成，这种温泉经营模式对于城市格局、人们的生活方式，将形成飞跃的影响。（四）绿色庄园模式绿色庄园原本是一种以生态旅游、绿色农业为目标的拟态环境塑造，其最大特点就是赋予农业庄148、园形态以生态旅游的主题，创造出一个都市人的非日常的户外游乐环境。将生态、农业与温泉融为一体，创建一种新的温泉旅游经营模式。温泉结合生态、农业的开发经营模式实际上也是生态可持续的能源循环利用型经营模式，具有既利用了地热资源作为温泉洗浴的康体休闲度假功能，同时又利用水资源等实现种植、养殖等生态农业产业效益的优点。生态农业有效的改善了温泉度假区的生态环境，充实了温泉休闲娱乐项目，通过这两种盈利途径达到经营风险最小化。此类项目充分利用了地热资源，但是其特色往往不是温泉本身，而是以生态农业形成的环境或是娱乐项目。（五）温泉+会议模式这里的会议包括大型和中小规模两种类型。对于温泉与大型会议旅游度假地结合的149、经营模式，其核心在于开展大型会议旅游活动，各项设施的建设也以此为目标进行规划建设。通过不同档次的会议设施和配套的休闲娱乐项目增强会议度假地的综合功能，而温泉是该经营模式的配套产品。此种经营的盈利方式是通过关系营销拥有充足的客源维持项目的经营并获利，其利润空间也包括房地产的开发和资产运作，通过这种运营方式进行旅游地产的开发，企业利润的来源就至少包括会议、温泉洗浴和房地产。对于温泉与中小规模会议市场结合的经营模式，这是目前较多温泉投资经营的模式之一，通过以温泉的康体疗养为主要品牌吸引中小规模会议市场的进入。由于其属于中等规模的温泉开发，在温泉资源、土地资源、投资等方面的要求相对不高，但是对于产品的150、特色、经营理念以及对旅行社等的营销能力要求相对较高，属于重点通过中、小型团队游客获得盈利的经营模式。（六）温泉+大型主题休闲游乐模式随着市场经济制度的不断完善，温泉消费市场竞争越来越激烈，温泉消费者越来越成熟，温泉旅游企业要想吸引更多顾客，获得预期的收益目标，就需要具有规模优势和提供差异化温泉服务产品的能力。部分温泉以“温泉大型主题休闲游乐”的模式，其中“大型”是针对规模优势提出的，即拥有大型温泉，“主题”是针对提供差异化产品这个要求提出的，“休闲游乐”是针对温泉开发经营模式演变的经验和需要开发越来越多温泉附加产品的要求提出的。这种温泉经营模式以度假功能为主，观光功能为辅，以大型或超大型温泉主151、题休闲区为开发形式，将温泉资源与周边的资源充分结合，以主题休闲游乐设计为核心，融观光、度假、休闲、娱乐、保健为一体，带给游客全方位的体验。（七）品牌输出模式品牌是温泉企业竞争力的核心，又是企业诚信的载体，也是最有价值的资产。旅游作为一种本地消费，不可储存的无形产品，决定了它更需要通过品牌形象来向消费者传达一种实实在在的感受。随着温泉旅游业的蓬勃发展，温泉旅游企业越来越重视品牌的塑造和培养，已不断涌现出了一批知名品牌。他们不仅仅停留在品牌的塑造和包装上，而是不断地丰富品牌的文化内涵，在市场上的号召力、影响力达到一定程度后，企业必须要进行品牌的输出，扩大品牌的知名度、美誉度，利用品牌为企业带来更大152、的利润空间。目前品牌输出已经被证明是一种行之有效的经营模式、盈利方式，能为企业带来巨大的效益。昭觉大凉山温泉酒店将这几种盈利方式相结合，利用昭觉依山傍水的地形地势，以彝族文化为背景，将温泉与旅游度假、休闲养生、养老、观光农场、赛车场、高尔夫球场、珍惜苗木基地等相结合，形成品牌旅游系列。我国星级酒店盈利模式：1）、经营增长盈利模式目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈，在微利的状况下很多酒店还采取降价销售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因此，众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经营增长上谋求酒店的利益增长。经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销153、售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利的模式。2）、物业增值盈利模式酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。3）、资本营运盈利模式 4）、品牌创新盈利模式 5）、集团建设盈利模式（2）通过以上分析，结合本项目的特点及功能要求，本项目采取 盈利模式2、2、养生养老生态园区的盈利模式一、国外养老社区盈利模式国外养老社区的收入主要包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入五大块。图18：国外养老社区的盈利模式国外养老社区服务收入管理154、收入增值收入开发收入租金收入出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值资料来源：国寿投资分析（一）、开发收入国外养老社区中，有部分物业在开发完成后将出售给客户，通过销售物业一次性获取开发利润。这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少；且资金回流较快，可以用少量资金进行滚动开发。但在国外购买这类养老社区物业的客户必须是老年人。国外这类以开发收入作为最主要盈利模式的养老社区主要为针对健康老人的活力社区。其代表社区为美国的太阳城社区、太阳西城社区，此类养老社区的收入结构如下图：图19：国外养老社区的盈利模式太阳西城养老社区收入来源后续收入房屋出售收入房屋税娱乐费用生活费用资料来源：国寿投资155、分析以美国的太阳西城为例，其房屋出售收入为其最主要的收入来源，其房屋出售收入约为每年收取的后续收入的70倍。以入住太阳西城的家庭年收入51,927美金计算，其房屋售价约为家庭年收入的2.44倍-18.29倍。其房屋出售价格如下表：表3：太阳西城房屋购买成本房屋类型建筑面积（平方英尺）目前报价（美元）独栋920 - 3,500127,000 - 950,000*复式1,200 - 2,000170,000 - 250,000公园式公寓700 - 1,400.140,000 - 210,000资料来源：Del Webb公司网站（二）、租金收入国外养老社区中，有部分物业在开发完成后将长期出租给老年人156、，其付款方式多为按月现金支付。但在澳大利亚也可通过住宿债券支付，用于抵扣租金。此类盈利模式的优势为拥有稳定现金流，但资金回流较慢，投入资金量较大。国外这类以租金收入作为最主要盈利模式的养老社区主要为针对有护理需求的老年人。通常此类盈利模式在获取租金收入的同时也能获取政府补贴。以租金收入作为主要收入来源的养老社区主要为一些REITs型养老社区，由于收入稳定，受市场影响较小，这类养老社区2008年度总体收益率达到了10.27%，远高于行业平均4.59%的收益率。其代表公司为美国的HCP、HCR。通过对包括Alterra, American Retirement Corp, Brookdale, C157、apital Senior Living, Emeritus 及Sunrise Senior Living等的旗下社区进行分析，由于这类养老社区的收入主要来源于租金，其盈利率与其入住率紧密相关。图20：美国租金类老年社区入住率与EBITDA利润率入住率EBITDAR 利润率资料来源：美国各养老社区年报（三）、服务收入国外养老社区中，服务收入是其后续收入的重要组成部分，但同时也是运营成本的重要组成部分。后续服务收入主要是指为入住养老社区的老年人提供各类服务，包括看护服务、生活服务、就餐服务、康体服务等等。表4：服务收入构成费用/税收收费基础年收入（美元）房屋税基于395,000美元的房屋1,50158、0娱乐服务包括娱乐中心的会员费，高尔夫、保龄球额外收费325生活服务基于1,650平方英尺的住宅3,505共计5,330资料来源：Del Webb公司网站在所有的服务收入中，最为重要的服务收入为生活服务收入，约占总服务收入的60%以上。而最重要的成本为劳动力成本，其包括养老社区直接雇佣的人员成本和雇佣其它专业代理公司人员的成本。以澳大利亚为例，2007年在澳大利亚的养老社区中，一个护士的年工资水平一般在4万澳元至12万澳元左右（约20万-60万人民币）。同时，工资水平连年上涨，年均增长率大于3%。（四）管理收入国外养老社区中，以管理收入作为最主要盈利模式的养老社区主要是指对于一些不具有控股权的159、养老社区。养老社区管理公司通过输出管理，向这些社区收入管理费用。此类盈利模式的优势为自身无需有较大的前期资金投入，同时无需承担市场风险，但由于后期人力成本投入成本较高，盈利较低。其代表公司为美国的Sunrise，在其全部435个养老社区中，由Sunrise占有控股权的养老社区仅为72个，而不占有控股权或为第三方经营者提供运营服务收取管理费的社区为363个，为全部养老社区数量的83.45%。表5：Sunrise所持有养老社区构成总计控股权高于50%完全自有代第三方管理控股权低于50%54,3431,3108,59921,60822,826单元数4351062160203社区数资料来源：Sunri160、se年报同时，由非管理费所产生的利润在2008年达到了1.45亿美金，占2008年Sunrise总利润的59%,由于其收取的管理费根据这些社区的收益比例提取，Sunrise不承担市场风险。表6：Sunrise管理费收入与盈利（百万美元）200820072006管理费139.4127.8117.3合同应付成本1,011.0956.0912.0实际服务成本-1,005.0-956.0-912.0总利润145.4127.8117.3资料来源：Sunrise年报（五）增值收入国外养老社区中，物业增值部分的收入主要以两种形式体现。第一种以美国的养老社区为代表。美国养老社区通过开发物业并经营物业，使物业本161、身价值得到提升。在物业成为成熟物业后，向老年人、投资者或REITs出售，获取物业增值收入。以美国Equity Property公司为例，其2003年的物业增值收入为4.68亿美金，而在2007年则增加到8.97亿美金，其占总收入的占比从2003年的38.84%增长为2007年的54.36%。表7：Equity Property物业增值收入总额及其占比年度20032004200520062007运营利润7.377.058.387.577.53物业增值利润4.684.277.5510.218.97总利润12.0511.3215.9317.7816.5物业增值利润占比38.84%37.72%47.3162、9%57.42%54.36%资料来源：国寿投资REITs系列研究报告之美国案例分析第二种以日本的养老社区为代表。日本养老社区在物业开发完成后，先期出售给老年业主，同时不断完善公建等部分。由于土地、物业的增值，业主如想出售物业，社区可以对所交易的物业增值部分进行提成，达到获取增值收入的目的。图21：日本物业增值收入模式图 入住使用购买产权开发收入服务收入增值收入老年人养老社区出售物业资料来源：国寿投资分析2、2、国内项目昭觉养生养老生态园区的盈利模式目前国内私立养老社区的盈利模式主要分为两类，出售型盈利模式和运营型盈利模式。图22：中国养老社区的盈利模式以老年人为主要客户运营型出售型盈利模式以持163、有出租收取租金及管理费用为主要收入的盈利模式以商业开发直接出售回现为主要收入的盈利模式一次性费用管理月费入住时一次性支付的费用，数额通常较高，分为3类：1.以押金形式收取，在离开时可以退还2.以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或一定年限3.以会籍费形式收取，离开时管理公司回购或可转让（一） 入住者入住之后每月固定支付的费用，包括餐费、租金、管理费、护理费等各类费用（二） 根据选择的居住条件、护理服务、餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力、健康状况选择（三） 一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高月费较低，有些相反，还有提供两种选择，收费模式影响到开发商资金回收速度费用构164、成中国养老机构资料来源：国寿投资分析（一）、出售型盈利模式第一类销售模式通过销售物业一次性获取开发利润，后续通过运营各种配套设施获取经营利润。这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少；且资金回流较快，可以用少量资金进行滚动开发。适用于运营经验较少、资金实力不强的开发商。主要利润来源如下：、一次性利润：开发利润、运营费：各种设施收取的费用出售型社区的盈利模式与普通的房地产开发盈利模式较为接近但与普通房地产开发有几点不同，如入住于养老公寓的客户必须是老年人。同时，其在老年社区外围建有普通住宅楼，因此当父母入住老年社区以后，子女可以选择入住于外围的普通住宅楼，这使得老人在得到较好的老年护165、理的同时也不缺乏“家”的感觉。另外，这类老年公寓通常建有较好的医疗设施，在社区建设的初期通常就开始建有医院等医疗服务机构，从而吸引大量需要医疗照顾的老人入住。此类盈利模式的代表社区为北京太阳城老年社区，其位于北京的北五环至北六环之间，其销售价格由2001年开盘时的4000元左右上升到目前销售的8000元左右，其历年销售价格如下：图23：北京太阳城老年社区历年销售价格资料来源：北京太阳城养老社区销售资料（二）、运营型社区的盈利模式第二类运营型盈利模式，通过对持有物业进行运营管理，并向入住者收取一次性费用和月费作为收入。主要收入来源如下：、一次性费用：会员费、租金+管理费+服务费、运营费：各种设施166、收取的费用入住时一次性支付的费用，数额通常较高，分为以下三类：、以押金形式收取，在离开时可以退还。、以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或一定年限。、以会籍费形式收取，离开时管理公司回购或可转让。在入住此类养老社区时需缴纳的会员费的收取标准根据房间与社区服务的不同而不同。当缴纳完这部分会员费后，会员本人就可以永久性的居住于社区内直至离开。一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高，相应月费较低，有些相反，还有提供多种选择。后续费用主要由房屋租金、社区管理费和看护服务费构成，入住者入住之后每年或每月固定收取的费用，主要由餐费、房屋租金、社区管理费和看护服务费构成。根据选择的居住167、条件、护理服务、餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力、健康状况选择。此类盈利模式重要的特点是其无产权，入住养老社区的会员卡只给了会员养老社区物业单元的终身使用权而没有给与产权。这对此类盈利模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高的费用而没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完全接受。此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区，收费标准如下：表8：上海亲和源老年公寓收费标准卡种年限房型会员卡缴费标准年缴费标准设备押金永久（可继承，可转让）大套6万A卡中套58万3万无小套2万终身（15年内可退）大套66万B卡中套50万2万无小套35万大套8500元C卡30天中套7000元无20168、00元小套6000元大套8.98万D卡1年中套6.98万无1万小套4.98万资料来源：上海亲和源养老社区根据公司研究决定，昭觉养生养老生态园区的盈利模式暂定为第二种运营型盈利模式。养老度假区，总建筑面积24万平米。分为四种类型：四合院住宅型、连排小楼住宅型，总建筑面积12万平米，连排小楼酒店套房型，总建筑面积7.2万平米，连排小楼酒店单间型，总建筑面积3.36万平米，连排小楼酒店4人间房型，总建筑面积1.44万平米。都采用出租的方式，收取月租金费用作为盈利方式。2、3、昭觉彝家新城生态商业区的盈利模式昭觉彝家新城生态商业区是围绕着几大特色文化广场，集商贸、旅游、休闲、居住等为一体，建成具有彝族169、文化特色的商业街区。面向的客户群主要是当地居民、前来观光旅游的游客、养老人群等消费群体。商业街区主要以建成商铺然后出租或出售的方式，2、4、昭觉生态园配套湿地公园的盈利模式三、项目盈利模式通过对以上各分项目盈利模式的分析，我们认为养老养生项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。图24：成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目盈利模式养老养生管理公司物业租金收入配套服务收入管理输出收入土地开发收入房地产收入出售土地出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值收入物业增值资料来源：国寿投资分170、析（一）、土地开发收入土地开发是指对未开发土地进行包括“七通一平”在内的土地整理，使其达到进入土地交易所上市拍卖的标准。在土地开发中，公司预期将获取所投入资金12%的年收益。同时，在土地拍卖完成后，其土地价款扣去开发成本后，土地增值部分，公司将与地方政府8:2分成。因此公司不仅可以获取固定收益，还将获取土地增值收益。同时，公司参与一级土地开发，可以在二级开发时占得先机，获得各种优势。（二）、房地产开发收入房地产开发过程中，房地产建设部分将主要以外包的形式交与建筑公司，公司的主要盈利点为房地产开发建成后的销售利润。通过销售部分养老公寓，获取销售利润，同时可以加速现金回流，减小资金压力。（三）、物171、业增值收入由于公司在土地及房地产成本较低时开始进行开发建设，公司可以通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。在物业成为成熟物业后，向老年人、投资者出售，以获取物业增值收入。（四）、物业租金收入对于公司持有的部分养老公寓物业及一些非核心业务，我方可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取固定的租金收入。这些物业将由合作方负责经营管理，我方只赚取租金收入，以此获取稳定现金流，为物业上市做准备。（五）、配套服务收入在长期来看，服务收入也是我方收入中的重要一部分。这些服务收入包括老人的医疗卫生服务、基本生活服务、文化娱乐服务、养老增值服务等。（六）、管理输出收入在养老社区项目发172、展后期，我方将与各环境适宜地方的养老社区合作，在不投入大量资金的情况下，通过输出品牌、理念和管理，向其收取管理费用，获取稳定现金流。第七章休闲度假养老养生旅游观光生态园区投入产出分析工作组认为昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区开发项目可以作为养老基地的备选地块，并联合相关公司对此项目进行了详尽的尽职调查，并以此为模板，进行了投入产出分析。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司在风险可控、收益均衡的前提下进入养老养生产业。一、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目概况昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目主要位于昭觉县竹核乡，这里四面环山，中间有面积较大、地势平坦的平原，该173、地区有较为丰富的水资源，气候四季如春，空气中富含对人身体健康有益的负氧离子，景色宜人；且彝族文化历史源远流长，人文资源丰富多彩，具备打造为昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区的基本条件。（一）、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目基本情况在成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司昭觉县政府签订了合作意向后，对昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目进行了详尽的尽职调查。凉山彝族自治州位于四川省西南部川滇交界处，辖17个县市，616个乡镇，同时与甘孜藏族自治州、雅安市、乐山市、宜宾市、攀枝花市接壤，幅员面积6万余平方公里。昭觉县位于自治州的东部，地处大凉山腹心地带，西距州府西昌174、100公里，东临美姑、雷波县，南连金阳、布拖、普格县，西接西昌市、喜德县，北靠越西县，面积2699平方公里。竹核乡位于县境东北部，距县城13公里，面积68.4平方公里。项目位于凉山彝族自治州昭觉县境内，规划区北部三面环水，南边紧邻省道208。规划区内部以耕地占大部分面积，地被植物稀少，略显荒凉，居住地分布零散住户很少，建筑形式简单而破旧。境内地貌复杂多样，高山、深谷、平原、盆地、丘陵相互交错。规划范围整体是不规则长方形，南北短，东西长，地势西高东低，南高北低，规划区处于地势平坦区域。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态规划区总人口为4846人，汉族45人，劳动力总量2384人，其中男1207人，女175、1177人，从事第一产业2033人，占85.28%，第三产业351人，占14.72%。（二）昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目的优势尽职调查的结果表明昭觉具备多方面的优势和有利条件，为适合养老养生项目的备选地块，适合建设辐射西南地区的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区。其主要优势如下：1、自然环境好：昭觉有充足的日照，全年日照达1878.7个小时，占可照时数的42%，昭觉依山傍水的地理位置，原生态的产业模式，使这里的环境污染少，让人们感受到在大城市无法感受的原生态环境。2、温泉：昭觉县有两处天然温泉，一处位于大温泉村，一处位于小温泉村。围绕着温泉而建的温泉酒店项目能够吸引大批喜欢泡温泉176、的游客前来观光旅游。3、丰富的少数民族文化：昭觉县自古就是凉山彝族人聚居之地，而昭觉也被誉为是彝族服饰之乡和骏马之乡，还被称作彝族民间文化宝库，彝族丰富多彩的民族文化能够成为吸引游客的一大亮点。4、发展成本低：昭觉县作为生态居住新城，各物业价值的上升空间均较大，而目前区域尚处于发展的初级阶段，土地成本较低，通过一级二级联动开发，有可能享有更低的土地成本和较高的土地升值收益。5、规划起点高：根据昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区总规，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区将定位为生态城，规划起点高，将是昭觉县近期发展的重点。二、基本参数假定及测算（一）、客群规模昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园177、区主要依托西南周边地区，以辐射周边城市的游客、老年人客群等，同时少量服务于周边其他城市。表9：客群规模测算指标2008年（万人）北京常住人口数1,633天津常住人口数1,176京津两地60岁以上老年人口比例15%京津两地60岁以上老年人口数421京津两地收入在TOP20%的中高阶层老年人口数84本项目对京津两地目标客群的渗透率2.5%本项目有效目标客群数2.1活力居住客群1.3所占比例60%辅助居住客群0.7所占比例35%精细护理客群0.1所占比例5%数据来源：北京统计年鉴、天津统计年鉴等根据上述测算结果，本项目的客群规模可按2.1万人考虑。（二）、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区物业构成178、根据发展规划，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区提供三种主力产品：活力居住社区、辅助居住社区和精细护理社区。1、活力居住社区居住类产品：低密度住宅、养生公寓。公共服务型配套：服务员公寓（整个养老社区的服务人员）、社区管理（社区服务中心，如优抚服务、社会福利、咨询服务、婚姻服务、宣传咨询、家庭劳务服务、相应管理用房、社区服务信息网络中心等，另外还包括街道办事处、派出所及巡察、社区居民委员会、社区卫生监督所、物业管理用房等）、市政公用（邮政所、电信机房、开闭所、配电室、燃气调压站、有线电视基站、密闭式清洁站、公厕、垃圾分类投放站、锅炉房、热力点、污水处理站等）、公共服务（展示中心、会议中心、图书179、馆等）、交通设施（公交首末站、出租汽车站、存自行车处、居民汽车场库等）等。自建自营型配套：商业设施（零售型商业）、文化设施（教育培训中心、剧场等）、室外体育公园（高尔夫球场、网球场、篮球场、游泳、草地保龄球、垒球场、手球场、地滚球场、板球场、步行小径）等。合作建设型配套：经营型酒店、社区医疗中心、专业医疗中心、室内综合体育馆、高尔夫球场等。2、辅助居住社区居住类产品：辅助居住公寓。经营型配套：公共活动中心。3、精细护理社区居住类产品：精细护理公寓。经营型配套：医疗服务设施。在经营模式上，养老居住类产品、公共服务配套设施和部分自营型配套可自行建设，其他配套设施（如医疗、酒店、体育、高尔夫球场等）180、引入战略投资者合作建设。（三）昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区物业规模1、居住类物业上述三类社区居住类物业的规模（建筑面积和占地面积）可根据所服务客群的数量予以综合确定。2、配套设施相关配套设施可参照成都市居住公共服务设施规划设计指标进行确定。考虑到昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区主力客群的生活特点，在社区构成中，医疗、文化、体育等设施的规模可以适当调高，酒店等经营型配套可根据长期需求进行设置。体育和文化类设施主要考虑满足老年人的需求，保证为入住的老年人提供丰富的活动和足够的场地，其规模测算如下表所示：表10：体育及文化设施测算设施类别运动项目规格场地面积（平米）最大日接待人数备注室内181、综合馆游泳池6道2个8,0008005025乒乓球桌20片1,0003201310羽毛球场20片4,000320147篮球场2片1,600402815网球场10片3,0001602411保龄球场6道500962515台球场8台40012875健身中心2个6,000800棋牌室20个200480麻将室10个200240合计24,9003,384平均每人9天活动一次高尔夫球场18洞2个标准杆，2个低标准杆，若干练习场3,300,0001,800按20%的爱好者考虑，平均每周参与2次室外体育公园网球场12片8,4001922411篮球场2片1,600402815室外游泳池6道2个8,00080050182、25草地保龄球6道500962515地滚球场5座5,0004005020垒球场1座1,000805020手球场1座1,000805020板球场1座1,0001605020林间跑道5处300,00010,000结合绿化合计326,50011,848平均每人3天活动一次文化设施剧场1座5,0003,000教育培训中心1座10,000500多功能厅1座5,000500合计20,0004,000平均每人6天活动一次资料来源：CBRE、国寿投资分析通过提供上述规模的体育和文化设施，可以保证每个老年人每9天参加一次室内体育运动、每3天参加一次户外体育运动，每6天参加一次文化活动，基本能满足近期阶段活力居住183、社区主力客群的文化生活需要。3、服务人员养老社区将提供高星级标准的服务，参照国外案例的情况，相关服务人员与入住老年人的数量比例可按以下数值考虑：活力居住社区-1.0；辅助居住社区-1.5；精细护理社区-2.0。4、规模汇总昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区物业构成及规模情况汇总如下：表11：物业规模及构成情况社区类型建筑面积（万平米）占地面积（公顷）容积率备注1、活力居住社区居住人口（万）1.3服务人口（万）1.3服务人口占居住人口的100%居住类产品（万平米）50.674.2人均居住面积40平米低密度住宅10.133.70.3所占比例20%养生公寓40.440.41.0所占比例80%公共服184、务型配套（万平米）23.613.6服务员公寓20.610.32.0服务人员人均居住面积8平米社区管理0.40.22.0千人指标165平米市政公用1.51.51.0千人指标597平米交通设施0.10.60.1占地千人指标220平米公共服务1.01.01.0自建自营型配套（万平米）5.436.5商业设施1.81.81.0千人指标700平米文化设施2.02.01.0室外体育公园1.632.70.05占地千人指标450平米合作建设型配套（万平米）13.7355.0经营型酒店8.016.00.5老年酒店/度假酒店/快捷酒店社区医疗中心0.20.20.8在千人指标的基础尚适当提高专业医疗中心3.03.80185、.8特色专业医院，300张床位室内综合体育馆2.55.00.5在千人指标的基础尚适当提高高尔夫球场330.0合计93.3479.20.22、辅助居住社区居住人口（万）0.7服务人口（万）1.1服务人口占居住人口的150%居住类产品（万平米）22.127.7辅助居住公寓22.127.70.8人均居住面积30平米经营型配套（万平米）3.74.6公共活动中心3.74.60.8人均指标5平米合计25.832.30.83、精细护理社区居住人口（万）0.1服务人口（万）0.2服务人口占居住人口的200%居住类产品（万平米）2.63.3精细护理公寓2.63.30.8人均居住面积25平米经营型配套（万平米）0186、.50.7医疗及服务设施0.50.70.8人均指标5平米合计3.24.0总计122515资料来源：CBRE、国寿投资分析（四）昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区用地规模根据测算，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区各类物业的总建筑面积可达122万平米，占地面积约515公顷，通过分析，占地330公顷的高尔夫球场可安排在启动区以外的城市绿化区，占地58公顷的合作建设型配套设施（以体育、医疗为主，如社区医疗中心、专业医疗中心、室内综合体育馆、酒店等）可安排在启动区的划拨用地范围内。表12：用地构成情况编号物业类型地块位置安排建筑面积（万平米）占地面积（公顷）1养老社区、公共服务配套及自建自营型配套187、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区内1071282合作建设型配套设施启动区内的划拨用地15583高尔夫球场启动区外的规划绿地0330合计122515资料来源：CBRE、国寿投资分析根据上述安排，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区的实际占地面积为128公顷。三、开发成本及相关假定根据现有资料，并参考其他项目开发情况和业内专家访谈信息，可对本项目各部分的投资开发成本进行测算。主要包括以下四部分：（一）土地一级开发成本1、考虑总体规划中的市政及配套设施时：总成本89.8亿元，单位成本72.5万元/亩。2、不考虑总体规划中的市政及配套设施时：总成本80.5亿元，单位成本65万元/亩。 根据项目公司188、及尽职调查所提供的数据，单位成本的折算标准为可建设用地（8.26平方公里，12,385亩）。（二）建安工程费用1、活力居住社区 居住类产品：3,000元/建筑平米（含装修及家电家具）。 服务员公寓：2,000元/建筑平米（含基本装修）。 社区管理、市政公用、交通设施、公共服务、文化及商业： 2000-5000元/建筑平米。2、辅助居住社区居住类产品：3,500元/建筑平米（含装修及家电家具）。公共活动中心：3,000元/建筑平米（含装修）。3、精细护理社区居住类产品：5,000元/建筑平米（含装修及家电家具）。医疗服务设施：5,000元/建筑平米（含相关设备）。4、专业医疗、室内体育建筑、高尔189、夫球场等均为外包投资。（三）其他相关费用1、前期费用：建安工程费用的5%。2、小市政及园林建设费用：按单位建筑面积200元/建筑平米考虑。3、项目管理费：建安工程费用的3%。4、不可预见费：建安工程费用的5%。（四）税费及财务指标假定1、营业税及附加：营业收入的5.55%。2、土地增值税：按照累进税率计算。3、企业所得税：利润的25%。4、融资成本：按5年期贷款利息上浮20%考虑，即7.13%。5、资本化率：10.0%。6、贴现率：8.00%。由于项目规模较大，需进行分期滚动开发，以平衡资金投入速度。为尽量降低市场操作风险，并考虑一定的市场培育时间，初步考虑将项目分为四期开发，各期可容纳的人口190、分别约为3,000、3,000、6,000、10,000人。居住类产品、服务型配套和公共服务配套按人口比例相应分配到各期建设。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。详细分期情况如下表所示：表13：昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区开发分期情况分区完成比例面积（万平米）201020112012201320142015201620172018201920202021活力居住社区100%79.6一期15%11.930%30%40%二期15%11.930%30%40%三期20%15.930%30%40%四期50%39.830%30%40%辅助居住社区100%25.8一期25%6.5191、30%30%40%二期25%6.530%30%40%三期25%6.530%30%40%四期25%6.530%30%40%精细护理社区100%3.230%30%40%资料来源：CBRE、国寿投资分析五、经营情况假定5、1、昭觉大凉山温泉酒店的投入产出高端区建筑面积为：30000m2,日接待游客量为150-200人，以院落式形式布置。（3）中端区建筑面积为：60000 m2,日接待游客量为400-600人，以高低错落有致，层次分明的线状布置。（4）大众消费区建筑面积为：120000 m2,日接待游客量为800-1200人彝家新城温泉酒店 位于四川省凉山彝族自治州昭觉县竹核乡，位于昭觉县城东北部，距192、县城13公里，占地面积400-600亩。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源。投资估算1.铺底流动资金估算本项目全额流动资金为 万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的 左右估算，为 万元。2.项目建设投资估算项目建设投资建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息 万元5.5 资金筹措及还贷本项目总投资 万元，项目承担单位自筹 万元，其余 万元融资解决，年利率 。本项目建设期为 年，当年完成全部投资，项目建成后， 年可还清银行贷款。昭觉大凉山温泉酒店包含大凉山193、温泉酒店主楼、高端、中端和大众消费酒店群，总建筑面积30万平方米。大凉山温泉酒店区，总建筑面积3万平米。其中：(1) 高端区接待大堂4000，功能：大堂（接待区）、餐饮、大型多功能会议厅、中小型会议室、咖啡厅、茶房、健身房、乒乓球室、台球室。(2) 附楼建筑面积1.6万平米，标间300个，房价按480元/天间，按50%的入住率计，平均日接待300人，日收入7.2万元。(3) 别墅型酒店（总统套房)建筑面积1万平米，50幢（200平米/幢），房价按2000元/天幢，30%的入住率计，日收入3万元。（在政府的鼎立支持下，项目得以很好的展开，政府接待，则酒店可以给予5折优惠）合计：10.2万元/天，194、一年按240天计，总收入2448万元。小温泉酒店区，总建筑面积6万平米，标间800个，房价280元/天间，按50%的入住率计，平均日接待800人，日收入11.2万元，一年按200天计，总收入2240万元。大温泉酒店区，总建筑面积12万平米，标间1200个，房价100元/天间，按50%的入住率计，平均日接待1200人，日收入6万元，一年按200天计，总收入1200万元。温泉零星收入：住酒店者免费；不入住酒店者，50元/人收费，日接待量1000人，按日接待量的30%计300人，共计1.5万元。一年按150天计，总收入225万元。6.1 成本核算 6.1.1成本核算依据1.动力消耗定额根据厂家提供数195、据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.项目固定资产投资中无形及递延资产 万元，分年摊销，年摊销为 万元。其余形成固定资产，以残值率 %，土建工程按平均年限法 年折旧，设备按平均年限法 年折旧，年均折旧合计 万元；修理费按国内同类企业情况计取；3.利息支出主要为中长期借款利息支出。4.其他费用按国内同类企业情况提取。6.1.2成本核算正常年份，年总成本费用 万元（详见总成本表）。6.1.3投资经营进度本项目建设期 年，经营期 年，计算期 年。其中达到设计能力时间为 年，第一年达到 %，第二年 %（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按 %计算）。6.2 196、利润估算6.2.1收入估算根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆客房的收入：大酒店的建设是以四星级为标准的，暂定每个标准间和套房平均价格为每天 60000元 左右，按 60% 的入住率，每年营业收入 2000 万元；2.商务会议收入：商务会议按每天接待 计，暂定每次会议消费 元，商务会议每年营业收入 万元；3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待 人次计算，暂定每人平均消费 元，休闲娱乐每年营业收入 万元； 4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当197、地居民的消费情况，按每天接待 人次计算，暂定每人平均消费 元，餐饮每年营业收入 万元； 则正常年份年营业收入合计 万元（详见销售收入表）。6.2.2利润估算税金及附加按国家规定计取，营业税按 %，城建税和教育费附加分别为营业税的 %和 %，所得税按 %计取。项目正常年利润总额为 万元，所得税 万元，税后利润为 万元，详见损益表。 项目在正常年的投资利润率为 %，投资利税率为 %。5、2、昭觉生养生养老态园区的投入产出（一）土地出让价格1、周边区域土地出让情况表14：市场土地价格区域土地单价（元/平米）成交年份住宅商业昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区本地市区开发区昭觉凉山彝城休闲度假养老养生198、生态园区周边北京亦庄天津武清三河市区燕郊区域香河市区资料来源：CBRE、国寿投资分析2、昭觉养老养生项目土地出让价格建议周边区域的土地市场：昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区市区配套成熟，亦庄具备区位优势，而开发区有产业支撑，这三个子区域房地产市场较为活跃，土地价格较高。其他区域，如三河、香河、燕郊、武清等地，价格仍然处于较低水平。本项目所在区域有待开发，环境有待改善，初期阶段土地出让价格可取保守值，按4万/亩（1,350元/平米）考虑。（二）养老产品价格体系1、国内外代表性养老社区收费标准表15：国外代表项目收费标准收费美国太阳西城公园式公寓复式独栋固定费用（美元）14-21万（获得房屋产199、权）17万-25万（获得房屋产权）12万-95万（获得房屋产权）年费（美元/年）约5,000资料来源：CBRE、国寿投资分析表16：国内代表项目收费标准收费上海亲和源北京汇晨老年公寓收费方式1收费方式2收费方式固定费用（元）58万（永久卡）无15万（可退）年费（元/年）2万-6万5万-9万5万-6万资料来源：CBRE、国寿投资分析2、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目收费标准建议收费方式：四合院住宅型、连排小楼住宅型，总建筑面积12万平米，按80平米/户计，共1500户，5000元/户月（含房租、生活费、基本护理费、管理费等，不含水电、燃气、通讯费），按60%入住率计，月收入450万元，200、一年按10个月计，总收入4500万元。连排小楼酒店套房型：总建筑面积7.2万平米，按50平米/套计，共1440套，4000元/套月（含房租、生活费、基本护理费、管理费等，不含水电、燃气、通讯费），按50%入住率计，月收入288万元，一年按5个月计，总收入1440万元。连排小楼酒店单间型：总建筑面积3.36万平米，按35平米/间计，共960间，3000元/间月（含房租、生活费、基本护理费、管理费等，不含水电、燃气、通讯费），按50%入住率计，月收入144万元，一年按8个月计，总收入1152万元。连排小楼酒店4人间房型：总建筑面积1.44万平米，按50平米/间计，共288间，2000元/间月（含房201、租、生活费、基本护理费、管理费等，不含水电、燃气、通讯费），按50%入住率计，月收入28.8万元，一年按8个月计，总收入230.4万元。养老度假区年收入：7322.4万元。以上各项面积未含辅助用房。5、3、昭觉彝家新城生态商业区的投入产出总建筑面积20万-40万平米（分5期）。商业街区：一期总建筑面积8万平米，租金10元/平米月，租金收益80万元。根据市场情况，分期分年逐步完成后续建设，最终达到年收益400万元/年。5、4、昭觉生态园配套湿地公园的投入产出昭觉生态园配套湿地公园分为几大部分：国际赛车场、特种水产养殖、观光农业示范区、花海等。国际赛车场：每年可举办汽车、摩托车、自行车等各种赛车比202、赛，举办一次收入100万-150万，一年举办2-3次赛事，年收入200万-300万。特种水产养殖：开展国内中、高端的水产养殖。暂定年收入800万左右。观光农业示范区：开展国内中、高端的观光农业项目。暂定年收入500万左右（从第三年起开始有收益）。花海：暂定年收益500万元。六、项目总体发展方案（一）、方案1：纯土地一级开发基本假设：对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发（包括征地、拆迁、安置及基础设施建设等，达到七通一平标准），并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润。方案目的：判断在常规市场条件下（养老项目不介入），生态城启动区自身的土地价值及其投资收益水平。（二）、方案2：纯养老项目开203、发基本假设：根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模（包括占地面积和建筑规模），对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算。方案目的：通过对相关指标的测算和分析，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。（三）、方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房基本假设：考虑到万庄生态城土地资源较为丰富的特点，将配建商品房的占地面积提高到与养老项目相同的规模。方案目的：评判商品房项目的开发对养老项目收益的贡献。（四）、方案4：一级二级联动，出让养老项目以外建设用地基本假设：进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让204、，以获取收益（享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间）。方案目的：评判综合开发方案的经济可行性和合理性。七、不同发展方案的现金流测算（一）、方案1：纯土地一级开发1、开发规模：8.26平方公里。2、开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，低于政府承诺的供地速度（1,500亩/年）。3、土地出让进度：各期土地在开发完成后延后一年出让。4、土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格可按 90万/亩考虑，考虑到随着区域的逐渐成熟，土地价值将逐渐提升，其价格年增长率假定为5%。5、财务测算结果：表18：方案1财务结果总开发成本（万元）自有资205、金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期897,79256,50055.2%461,5520.9年资料来源：CBRE、国寿投资分析图25：方案1现金流 资料来源：CBRE、国寿投资分析方案1的税后净现金流显示，项目前期投入较小，很快能实现盈利，表明昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区万庄项目土地升值空间较大，土地一级开发利润较高。（二）、方案2：纯养老项目开发1、开发规模：1.28平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15.6%）。2、开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。居住类产品、服务型配套和公共服务配套按人口比例相应分配到各期建设。项目从20206、10年开始，到2021年建设完工，持续12年。3、会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。4、财务测算结果：表19：方案2财务结果总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期505,879150,40011.0%72,30820.1年资料来源：CBRE、国寿投资分析图26：方案2现金流资料来源：CBRE、国寿投资分析方案2的税后净现金流显示，纯养老项目以年费为主要收入，而项目前期开发投入较大，因此投资回收期207、较长（2022年之前为净投入阶段），投资收益水平较低。（三）、方案3:养老项目为主，配建同等土地规模商品房1、开发规模： 1.28平方公里为养老基地，1.28平方公里建设商品房（比例为1:1）。2、养老基地开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、 20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。3、会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%。4、商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为 0.6，规模为76.6万平米。与养老基地进度相对应，也分为四208、期，每期开发量为25%，持续12年。5、商品房销售价格：根据保守定价原则，本项目2009年低密度产品基准价格可按6,000元/平米考虑。6、财务测算结果：表20：方案3财务结果总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期818,894163,10014.3%172,41015.2年资料来源：CBRE、国寿投资分析图27：方案3现金流资料来源：CBRE、国寿投资分析方案3的税后净现金流显示，提高商品房的规模后，不仅能大幅平衡养老项目的资金支出，还能显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期。（四）、方案4：一级二级联动，出让养老项目以外建设用地1、开发规模：1.209、28平方公里为养老基地，其他土地全部出让。2、养老基地开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、 20%、50%。项目从2010年开始，到2021年完工，持续12年。3、会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%。4、土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。5、土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。6、财务测算结果210、：表21：方案4财务结果总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期1,186,42985,20022.5%284,3388.3年资料来源：CBRE投资分析图28：方案4现金流资料来源：CBRE、国寿投资分析方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现较为理想。八、发展方案比选表22：不同发展方案财务结果比较编号总开发成本（万元）自有资金投入（万元）税后IRR税后NPV（万元）税后投资回收期方案1897,79256,50055.2%461,5520.9年方案2505,87915211、0,40011.0%72,30820.1年方案3818,894163,10014.3%172,41015.2年方案41,186,42985,20022.5%284,3388.3年资料来源：CBRE、国寿投资分析在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4一级二级联动，养老项目以外的建设用地全部出让）的财务表现最好，是最佳备选方案。第八章休闲度假养老养生旅游观光生态园区建设条件一、昭觉大凉山温泉酒店的建设条件1.县域概述昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县，西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅212、员面积2698.2平方公里，下辖7个工委，41个乡镇，总人口20.6万人。2010年，全县金融机构存款余额达到13.54亿元，比2005年增加9.72亿元，年均递增28.8%；贷款余额达到2.03亿元，比2005年增加0.04亿元，年均递增0.39%。2.县域自然条件（1）气候条件昭觉县位于四川西南部，北纬27452821，东经1022210319之间。属亚热带湿润季风气候，阳光充沛，日照时间较长。春天风力相对较大，34级。夏季最高气温36到37摄氏度，冬季夜间最低气温0以上。常年平均气温10.9，降雨量1021毫米，日照1865小时。（2）地质条件境内地形西高东低，有低山、低中山、中山、山间213、盆地、阶地、河漫滩地、洪积扇等地形。以山原为主，约占总面积的89%左右，最高海拔3873米，最低海拔520米，平均海拔2170米。2.2.2县域经济基础分析近年来，昭觉县委、县政府坚持以科学发展观为统领，紧紧依靠全县人民，全面实施“131”发展战略，即坚持扶贫开发为中心，抓农业、教育、禁毒，实现工业经济突破。抢抓机遇，迎难而上，开拓创新，扎实工作，提前一年完成“十一五”规划主要目标，圆满完成了各项工作任务，顺利实现了“十二五”良好开局，全县呈现出经济发展、社会稳定、民族团结的良好局面。综合实力在科学发展中持续增强。2011年，全县实现地区生产总值16.1亿元，年均增长10.6%；财政一般预算总214、收入1.01亿元，首次突破亿元大关；规模以上工业增加值2.2亿元，年均增长50.1%；全社会固定资产投资8.6亿元，年均增长16%；社会消费品零售总额3.8亿元，年均增长15.7%；累计签约招商引资项目17项，实际引进资金10.2亿元。2.2.3发展优势1.区位优势昭觉县是凉山州东部交通枢纽和重要的物资集散地，拥有相对便利的交通条件；省道泸(州)盐(源)路和乌(斯河)金(阳)路交叉贯穿全境。19521978年，为凉山州州府所在地，是全州政治、经济、文化的中心。西线公路离西昌100公里，从西昌青山机场可直达成都、昆明，成昆线路横贯南北；南线公路可经布拖、金阳、普格等县通往云南昭通地区；东线公路经215、美姑、雷波可通向宜宾、乐山地区；北线直通普雄火车站，经越西、甘洛通向乐山、成都等地，区位优势明显。2.自然资源优势全县地形以山原为主，平均海拔2170米，属川西高原温带气候。林木、野生动植、水能等资源丰富，已建成全国半细毛羊商品羊生产基地、无公害肉牛和肉羊生产基地、全省乌金猪养殖基地、国家商品用材林基地、全国苦荞麦生产基地，羊肉被确认为全国无公害农产品，拥有全国著名的飞播林区，无公害马铃薯、苦荞麦和畜产品在省内外享有较高的声誉。3.民族文化优势昭觉是全国彝族人口第一大县，拥有原汁原味的彝族文化资源，彝族服饰种类繁多，服饰文化绚丽多彩、彝族民风民俗神奇浓郁，人文风采独具特色，素有“彝族文化走廊”216、“中国彝族服饰之乡”、“骏马之乡”等美誉。成功举办了两届“中国昭觉彝族服饰文化节”，深入挖掘和展示以服饰文化为中心的彝族文化，在彝族文化资源向彝族文化资本转变上迈出了可喜的一步。4.自然景观优势从西昌市出发，沿途欣赏和游览自然景观旅游昭觉万亩森林（回归大自然）人文景观旅游昭觉博什瓦黑崖画（与唐宋南诏大理国王会晤）自然景观旅游昭觉七里坝至尼地乡高原光观（百里杜鹃花、天然草垫子）人文景观旅游昭觉四开氐坡此蜀汉军屯遗址（寻觅孟获与诸葛亮的足迹）人文景观旅游昭觉好谷木撮乃姐石板墓群（新石器时代文化遗迹）人文景观旅游昭觉好谷利利兹莫衙门遗址石柱（元、明时期凉山彝族最大统治者遗迹）人文景观旅游昭觉烈士陵217、园（凉山民主改革教育基地）人文景观旅游凉山彝族自治州州委旧址中共昭觉县委-文景观旅游新型民族特色建筑昭觉县城人文景观旅游昭觉革命烈士纪念塔人文景观旅游昭觉好谷东汉石表人文景观旅游昭觉彝族服饰博物馆、昭觉彝族服饰商店人文景观旅游昭觉普提彝族风情村-自然景观旅游昭觉竹核温泉。另外，该县尚有传说中的“大地的中心”彝族英雄支格阿鲁射箭。二、昭觉生养生养老态园区的建设条件三、昭觉彝家新城生态商业区的建设条件四、昭觉生态园配套湿地公园的投建设条件第九章 昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区进度分析一、昭觉大凉山温泉酒店的项目进度分析二、昭觉生养生养老生态园区的项目进度分析三、昭觉彝家新城生态商业区的项目进218、度分析四、昭觉生态园配套湿地公园的项目进度分析第十章 市场风险分析及关键成功要素一、昭觉大凉山温泉酒店的市场风险分析通过对昭觉县酒店市场的分析，县内基本没有星级酒店，所以就不能满足快速发展的旅游产业，由此看来，大凉山温泉酒店的建设有着很大的市场发展空间及重大意义 随着昭觉县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场酒店的入住率持续攀升。6.3.1经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析： 固定总成本BEP = 100% 销售收入- 可变总成本219、 - 销售税金及附加 = %以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的 %，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为 %，投资回收期从建设期算（税前）为 年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高 %和降低 %的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推220、成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。二、昭觉生养生养老生态园区的市场风险分析通过调研分析，我们发现在国内建设高标准的养老养生社区，在消费群体、经营管理以及产业政策等方面仍存在一定的不确定性。只有积极地面对这些风险和问题，找准关键成功要素，及时采取有力措施，才能保障养老项目的顺利进行以及未来项目的可持续发展。2、1、市场风险与西方发达国家独立意识、自由主义占据社会主流不同，包括我国在内的大多数亚洲国家受儒家思想影响深远，长期以来形成一种“养儿防老”的传统观念，制约着昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的发展。虽然这种传统观念正在发生变革，根据中央电视台实话实说网络民意调查，当前99%的221、年轻人愿意今后去养老院养老，但55.6%的年轻人表示不会送父母去养老院的矛盾心理却表明这种转变并非一朝一夕能够完成。由于我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生长期发展不成熟，低端的敬老院、福利院、养老院占整个市场供应的80%，这些机构大都规模较小，设施简陋，管理水平低下，服务质量参差不齐，个别养老机构还存在虐待老人的恶劣现象，使得社会养老机构形象较差，大众对机构养老缺乏认同感。此外，目前我国具有养老需求的离退休老人在青壮年时代大都处于社会变革时期，收入水平与西方发达国家的老人相差甚远，用于养老的积蓄相对较少。无论是传统的养老观念、较弱的社会认同还是较低的收入水平，都给投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生222、带来一定的市场风险。2、2、管理风险昭觉凉山彝城休闲度假养老养生涉及地产、医疗、护理、健身、保健、旅游等多种产业，每个产业都需要大量的专业人才和社会资源进行支撑，管理难度很大。能否做好队伍建设、资源整合和内部管理、实现各产业高效协调运营，是对未来养老社区项目运营和管理的极大挑战。同时，国内大型养老社区成功开发案例的缺乏，也使得投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生要付出更大的成本用于探索和尝试。2、3、政策风险根据国外成熟昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的经验，政府的资金或政策扶持在昭觉凉山彝城休闲度假养老养生市场化运作和赢利上具有至关重要的影响，而国内昭觉凉山彝城休闲度假养老养生需要的具体扶持和优惠政223、策尚存空白，国务院办公厅于2000年转发的关于加快实现社会福利社会化的意见中要求制定的对社会福利机构用地、用电、用水、电话等方面的优惠政策大多数尚未出台，一定程度上阻碍了我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的发展。相对国外养老行业审慎的准入审批制度，国内尚未形成一套完整的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生行业标准和监管制度，制约着我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生走上规范化、规模化发展的道路。2、4、关键成功要素成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有难得的资源优势和战略机遇，在产品、资金、网络、品牌以及进入时机等各方面形成同行业难以超越的核心竞争能力，同224、时项目本身所蕴含的先进理念、科学定位、一体化功能和国际化管理也赋予其独特的竞争优势。只有充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握以下几点关键成功要素，才能将成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目做好。做好舆论宣导和市场培育是项目成功的重要保证。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司应加强舆论导向和宣传力度，通过自身的品牌影响力和养老项目的投资额度、规划思路及示范基地建设，引导大众转变传统养老观念，提高对机构养老的信心和认同感，培养消费群体；同时，积极呼吁国家和社会通过公开、公正、公平竞争的方式，将一部分福利性资源优化配置到昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，加225、速产业发展，提高产业地位，最终将养老养生市场培育成中国第三产业的重要组成部分。做好产品定位和项目选址是项目成功的重要基础。在确定养老产品定位和项目选址时，应充分考虑高端消费群体密集度、气候与风景差异度两个方面的因素，将养老产品定位于高端养老群体，在国内兼具经济、交通、气候、风景等多个优势的区域建立养老基地，为实现“候鸟式”养老奠定基础。做好专业化管理是项目成功的核心要素。在项目运营和管理过程中，应与国际顶级养老社区开发商和国内知名医疗机构等进行深层次战略合作，借鉴先进管理经验，打造高效的管理团队；并通过对旗下养老基地实行矩阵式管理，实现服务同质化、产品多元化和管理标准化，打造高品质、高信誉的养226、老品牌。关注综合效益和长期利益是项目成功的必要条件。在评价昭觉凉山彝城休闲度假养老养生投资效益时，不能单纯衡量其经济效益，还应充分考虑其带来的社会效益，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生将成为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司提高品牌价值和提升社会形象的重要平台；在评价养老项目盈利水平时，不仅要关注短期收益，更要重视长期利益，长期、稳定的养老投资将成为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司资产负债匹配管理的重要手段。争取有力的政府支持是项目成功的关键环节。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目是集社会化养老、保险业投资及房地产开发等于一227、体的混合体，有关政策的制定相对滞后，需要向政府争取切实可行的优惠扶持政策，如税收、水电、用地、基建、医疗、社会保险、贷款、文化教育、农副产品供应、老年专用物资供应、国家与社会福利资源共享配置以及国家财政专项奖、扶、补、贴资金等。主导行业标准制定是项目成功的重要因素。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司应通过养老项目的开发和建设，在实践中摸索出一套符合市场规律的最佳商业实施方案，主导行业建立一套涵盖方案规划、产品设计、服务质量、管理架构、运营模式等内容的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生标准体系，提升市场竞争水平，提高昭觉凉山彝城休闲度假养老养生整体质量，实现昭觉凉山彝城休闲度假养老228、养生竞争的有序化、规范化，为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司连锁化、规模化发展奠定基础。三、昭觉彝家新城生态商业区的市场风险分析在生态商业区开发过程中，需要大量吸引商家开共同经营，但不同商家的经营行为差异是巨大的，且随时间变化具有很大的可变性，就为生态商业区的商业性开发和商业性旅游产品造成了不确定性和竞争性的双重风险。同时，如果在一定时期内，商家流动性过大则会造成对项目盈利带来很大的不确定性。针对该风险，企业首先需要以新奇的经营性项目，以最快时间吸引到更多旅游客源，并通过商业化的体验旅游产品，将游客在生态商业区内的旅游消费行为进行引导，同时带动和吸引其他商家的加盟，并通过229、游客消费引导给予商家压力，让起明确加盟比不加盟能得到更多的利润，并以此改善商家态度，坚定商家信心，同时，企业还需在生态商业区前期做好深入细致的前期研究和产品研发，保证生态商业区的先进性和规模化，实现真正的统一经营；其三，生态商业区在开发过程中，需要特别同时注重借助主题公园的开发和招商手段。实现娱乐商业中心，体验商业中心和旅游休闲中心的融合。四、昭觉生态园配套湿地公园的市场风险分析湿地公园内的高尔夫球练习场、国际越野赛车场、汽车营地主要面对中、高端消费人群，客源市场受旅游地形象、可供支配旅游支出、旅游消费心理和旅游欲望等影响，任何一个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到整体的发230、展。尽管如此，仍应树立“没有疲软的市场、只有过时的产品”的市场观念，通过有效的预测市场变化、加强企业服务质量、提高硬件设施及相关配套设施以满足消费群体的心理和品位，并加大广告宣传，举办相应的比赛、多元化的主题活动，不断推出新的旅游节目聚集人气，树立良好的口碑和企业形象，以保证游客的稳定增长。第十一章 社会影响分析一、项目的生态效益贫困地区居民局限于个人认识程度，为了自身的生存与发展，往往存在乱砍乱伐、私自开挖山石、矿产的行为，极大地破坏了生态环境。而当旅游为本地区带来大量游客，当地居民通过受雇于旅游企业、或直接向游客提供各种商品与劳务可以更容易地获得充足的经济收入时，其对自然环境重要性的认识就231、将得到有效提升。知道了生态环境好才能够吸引游客，过去乱砍山林的农民自觉成了护林员。由于经常和游客打交道，景区农民增强了生态环保意识和服务观念。旅游项目对环境固然有一定的不良影响，但是只要措施得当，其造成的影响可以被控制在可接受的范围内。当旅游经济成为地区居民的主要经济来源时，当地居民就会千方百计地保护旅游及其赖以发展的环境。通过昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园区项目的开发，可以有效地将当地居民的收入与生态环境的好坏挂钩，变“要我保护环境”为“我要保护环境”，有利于当地生态环境的保护。二、项目的经济效益旅游业是关联性、外向性很强的产业，旅游贸易是通过旅游者的移动来完成的，集行、住、游、232、食、购、娱为一体，通过其强大的产业关联性可产生巨大的收入乘数效应，带动地区工业、农业、建筑业、交通运输业以及第三产业各行业的发展。据测算，国外旅游业对消费的带动作用达到1：7，我国也达到1：5，本项目的开发可以加快社区经济结构的调整和优化步伐，尽快使社区的经济社会发展步入良性循环，为国民经济的发展创造无限的空间。该项目主要以民营企业投资为主，旨在加强以森林资源为主体的自然生态环境保护，做到保护与利用相结合，形成集保护、旅游、科研为一体的旅游胜地。除建设必要的基础设施和生态保护工程外，本项目还将通过一系列旅游服务配套设施项目的滚动开发来引导未来旅游市场需求，集休闲度假、康体养生、观光游览、人文考233、察等多种功能于一体，配套进行旅行游览、住宿、餐饮、娱乐、购物等综合性服务，以此促进社区旅游业乃至全县经济的发展。三、项目的社会效益促进相关行业发展、推动区域均衡发展旅游业具有强大的关联带动效应，可带动各行各业的繁荣。据统计，旅游产业直接影响的行业有14个，间接影响的部门47个，引致影响的部门20个。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园区项目的建设对区域社会发展具有关联带动作用，能推动区内交通运输、农业生产、邮电通讯、商业贸易、饮食服务、财政金融、文化卫生等各行各业的发展。旅游者对地方特色产品的大量消耗，将带动地区第三产业的大发展，并促使景区外围区域生态农业的发展，为当地农民脱贫致富提供了234、经济增长和社会持续发展的机会。从社会稳定的角度出发，实施昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园区项目，正好可以利用区域资源优势，充分发挥旅游业的乘数效应，实现地区经济的腾飞，缩小与发达地区经济发展的差距，解决“公平”与“效益”的两难问题，推动社会的均衡发展。保护和弘扬传统文化通过旅游开发，可以促进文化交流和传播，增进相互了解，提高地区知名度；同时，使当地农民收入增加，提高人民生活水平，使当地人民在经济和心理上受益，并重新意识到社会社区的作用，产生社区自豪感、尊重感和责任感；促进彝族传统文化的再度繁荣，让更多的青年人在旅游中接触和了解我国古老的彝族文化，对我国彝族变迁的历史有所了解，使传统文235、化能得到有效地传承与发展。创造大量的就业机会、提高人民生活水平旅游业在吸纳就业方面具有多项优势，是拉动就业增长的主渠道之一。首先，旅游业的就业容量大，是劳动密集型产业。以2002年为例，全国旅游核心产业就业人数达到了612.63万人，旅游特征产业就业人数为1685.7万人，占当年全国就业人数的2.3，占第三产业就业人数的8，旅游特征产业在全国就业总数中的比例超过了制造业等传统的密集型产业，也超过了房地产、金融保险业等新型的服务业。其次，旅游就业门槛低，包容性强。旅游产业的行业门类和岗位层次很多，对不同层次的劳动力都有需求，既需要一些高学历、高知识的人才，更多的是需要简单技能的普通劳动力，能够有236、效提供多样化的就业机会。旅游业对于弱势群体的就业有着很好的包容性，无论是对农村剩余劳动力的转移，还是对于城镇的下岗职工，旅游产业都做出了突出的贡献。根据2002年的数据，在旅游特征产业就业中，安置下岗职工大约65万人，农村劳动力所占比例为62.5%，折合转移农村剩余劳动力1055.2万人，在新增就业人数中农村劳动力占到近70%，成为扶贫效果最好、成本最低、返贫率最低、受益面最宽、拉动性最强的行业之一。第三，关联带动性强。旅游业是为游客提供综合性消费的服务行业，行业关联度大，带动性强，旅游就业具有很好的产业集群带动效应。根据国际经验，旅游业每增加一个直接就业人员将间接带动相关行业增加五个人就业。237、现阶段我国的旅游就业乘数为3：1，也就是说每增加一个旅游特征产业就业将产生三个相关行业就业机会。第四，就业方式灵活。由于大多数地区旅游业都有明显的淡旺季之分，其对劳动力的需求也有较强的季节性，表现出比较强的就业弹性，阶段性和流动性特征明显。总之，依托昭觉优越的自然环境发展旅游，一方面，可以不断满足城市居民回归大自然、返朴归真的旅游消费需求，提高城市人民生活质量；另一方面，促进昭觉地区经济的增长，不断增加居民就业，提高区域人民的经济收入，有利于当地居民增产增收，脱贫致富奔小康，提高当地人民生活水平和质量。第十二章 项目可持续发展一、项目的可持续发展二、经济的可持续发展第十三章 项目建议一、项目结238、论综合分析，我们认为投资养老养生项目具有巨大的经济价值和社会价值，符合公司打造国际顶级金融保险集团的整体战略，是一项利国、利民、利司的重要举措，建议公司投资参与养老养生项目。二、项目切入基于目前宏观环境处于政策的窗口期时机，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司前期已联合会计师事务所对昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目进行了详尽的尽职调查，结果表明昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区基地项目符合公司养老养生项目选址原则，经济效益可行。建议以昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目项目为切入点，切实推动公司养老养生项目的开展。三、实施主体昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区239、项目的投入产出分析表明，一二级联动开发模式，最适合公司养老养生项目的开展。基于此模式具有较强的房地产开发性质，考虑到保险资金运用具有一定的时滞性，同时考虑成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司在监管政策方面具有相对优势，房地产开发领域具有一定经验，建议以成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司为实施主体，相关公司参与，搭建实施平台，推动昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目开展。四、投资主体养老养生项目作为公司未来保险资金资产配置一项重要的渠道，建议以资产管理公司主体，相关公司参与，组建工作组，针对未来养老养生项目的规划，研究搭建养老养生项目的投资管理平台。五、协调主体系统内资源的有效整合和系统外相关部委的积极沟通将是未来养老养生项目发展壮大的重要保障，因此建议由集团公司牵头，对内统筹协调系统内寿险股份公司、资产管理公司、养老险公司和成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司，对外协调保凉山州等相关政府部门，以切实保障养老养生项目顺利推进。（结束）- 135 四川昭觉彝家圣城生态园区项目可行性研究报告