1、房策天下（地产思想库）-天下地产人网上脑力风暴会第一章 综合说明1.1 项目建设背景项目区位于白银区，该地干旱缺水，自然条件恶劣，农业生产全赖于灌溉，没有灌溉就没有农业。近年来，随着工农业生产的发展，各行业用水增加，供需水矛盾日益尖锐，形势迫使农业必须走节约用水、高效用水的道路。鉴于农业干旱缺水问题愈来愈严重，而农业结构调整、增加农民收入迫切需要进一步提高灌溉保证率和服务水平，适当扩大灌溉面积，改善生产条件，而农业用水的外部条件局限于“零增长”，因此要求所有农业用水需求只能在现有水资源内做文章。大力发展节水灌溉，是实现农业可持续发展的唯一途径。为此，白银市政府、水利部门经过多方面、全方位分析论2、证，确定在白银区建立节水灌溉增效示范工程，以彻底改善水利基础条件，达到增加农民收入之目的。1.2 项目编制的依据“2007年白银区节水灌溉增效示范项目”由2007年中央财政预算内专项资金节水灌溉示范项目所列。根据甘肃省水利厅关于2007年节水灌溉示范项目安排意见、甘肃省发展改革委员会的有关文件以及节水灌溉示范项目可行性研究报告编写提纲的要求，并参照有关技术规范，由白银区水利局提供有关资料，甘肃省水利科学研究院承担并完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.3 项目建设内容按规划，2007年在甘肃省白银区建成总面积2000亩的节水灌溉示范区，项目建设详细内容见附表1。1.4 投资估算、资金筹措及3、实施意见1.4.1投资估算根据以上编制原则，结合本工程的实际情况特点，经分析计算工程总投资199.05万元。1.4.2资金筹措本项目总投资199.05万元（亩均投资995.25元）。资金筹措方式采取“235” 的比例筹集办法，即：受益农户自筹20%，投入资金39.05万元（亩均195元），地方自筹30%，投入资金60万元（亩均300元），申请国家投资50%，投入资金100万元（亩均500元）。1.4.3实施意见为了加强对项目的管理，在项目实施过程中，须切实执行项目法人制、工程建设招投标制、工程建设监理制和工程建设合同管理制。为了加强对工程项目的领导和管理实施，组织成立“白银区节水灌溉项目领导小4、组”，领导小组成员由区人民政府、区计划局、区农委、区财政、区水利等相关部门的主要负责人组成，负责协调资金的拨付、劳动力调配等工作，在领导小组的领导下，成立“白银区节水灌溉工程建设项目部”，项目法人由白银区水利局主管，全面负责工程建设的各项工作。项目部下设技术、施工、质检、财务材料和安全生产等五个专业小组和办公室，负责工程的具体实施。在资金的使用管理上，坚决执行国家财经政策和会计制度，实行专款专用，专人管理，单独建帐，单独核算，按工程的进度拨付资金，保证工程正常进行。1.5 经济评价、环境影响评价及整个项目综合评价的结论1.5.1经济评价本项目总投资199.05万元，直接经济效益共计54.4万元5、。动态分析，当项目经济计算期n为20年，经济内部收益率（EIRR）为17.33%，高于社会折现率Is=12%；经济净现值（ENPV）为68.36万元；经济效益费用比（EBCR）为1.25，大于1.0；动态还本年限为6.6年。因此，从经济评价指标结果来分析，各项指标均满足国民经济评价指标，该项目在技术上是可行、经济上是合理的。1.5.2环境影响评价工程建设期间，管道铺设及各类建筑物的修建，开挖量相对较小，对地表的扰动和植被的破坏影响不大。在施工期间，不会造成水土流失。建筑材料的开采对原地貌的破坏不会受到影响，但是在施工结束后，还应当对其进行整治和恢复，避免造成水土流失和植被破坏。施工期间，将产生6、一些生产废水和生活污水，部分排入当地沟道和河道，但对水体影响较小；运输车辆和生活炉灶等排放的废气造成局部地方空气质量有所下降；施工机械等产生的噪声对较近的居民点有一定的影响；由于施工期间人员相对集中，而且流动性较强，易发生流行性疾病和传染性疾病，需加强卫生防疫工作。1.5.3整个项目综合评价的结论2007年度白银区节水灌溉增效示范项目的实施，将会改善当地农业生产基础条件，保护了项目区周围生态环境；通过节水技术改造，提高了单位水资源的效益。使管道水的利用系数达到0.90以上，灌溉水利用系数达到0.85以上，年总增收产值54.4万元。经经济评价分析，各项指标均满足规范要求。该项目技术上是可行的，经7、济上是合理的，项目实施后，节水效益显著，建议尽早立项实施。第二章 项目建设的必要性和可行性2.l 项目建设的必要性项目区是重要的瓜果生产基地。多年来，开展了农田基本建设和水利工程建设，修建了小型蓄水工程，田间有一些渠道，但终因资金缺乏等因素，工程老化失修，季节性缺水，灌溉技术落后等方面的问题仍然存在，造成项目区灌溉保证率不高，水资源利用率低，制约着当地经济的可持续稳定发展。为了充分发挥水利工程设施的作用，解决目前工程设施老化、陈旧、配套不足等问题，提高灌溉水利用率，缓解经济发展和人口增长所带来的需水量增加的压力，缓解灌区季节性缺水的矛盾，提高保灌程度，走节水型灌溉的路子，是项目区的必然选择。同8、时通过节水改造，降低农业用水，增加灌区生态用水，保护和改善灌区的生态环境，才能实现水资源的可持续利用和农业的可持续发展，促进农业生产和农村经济的发展，不断提高农民的收入。在新的历史发展时期，大力发展节水灌溉，是进一步改善农业生产条件，缓解农业用水供需矛盾的需要，是加强农业基础设施建设，促进农业高产高效的有效措施，是农田水利基本建设的主要内容之一。发展节水灌溉的意义不仅仅是节约灌溉用水，而且改变了传统的用水、管水方法。节水灌溉为农作物创造了比较适宜的水分条件，通过水的作用，影响土壤的肥、气、热等因素，促使作物高产、稳产；节水灌溉是农田灌溉乃至农业用水发展史上意义深远的一场重大变革。2007年度白9、银区节水灌溉增效示范项目的建设，在当地可以起到“以点带面”的辐射带动作用，为节水灌溉总结成功经验，科学有效地控制灌水质量、灌水时间、灌水量、灌水均匀程度等，从而大大促进农田水利的科技进步，提高灌溉的科技含量，促进农村产业结构的调整和社会进步。综上所述，2007年度白银区节水灌溉增效示范项目的建设是十分必要的。2.2 项目建设的可行性2007年度白银区节水灌溉增效示范项目区地理位置优越，项目实施区水利机构健全，技术力量比较雄厚，现已建成乡、村、组三级水利管理体系。项目区现有水管所 1个和20多名水管人员，均具有一定的协调组织、设计和施工等技术能力，具备了推广高新节水技术的条件。项目区在八十年代中10、期就建立了部分高效灌溉典型示范点，已取得了不少的宝贵经验，为示范区提供了可靠的技术保障。另外，2007年度白银区节水灌溉增效示范项目区的干部群众对缺水局面有切肤之痛，对节水灌溉也乐于接受，所以投工投劳的积极性较高，农民经济基础较好，有一定的自筹资金能力。综上所述，2007年度白银区节水灌溉增效示范项目的建设不仅是很必要的，而且是完全可行的。第三章 项目区概况3.1 自然概况3.1.1项目区位置项目区位于白银区，区内对外交通方便，县乡公路四通八达，村村通油路已经实现。灌区处在西北大电网覆盖之下，农村电网全部形成，供电设施齐全，电力供应有保障。区内通讯与白银市通讯网相连，通讯便捷。3.1.2项目区11、水文气象条件项目区气候属温带大陆性半干旱半荒漠气候，总的特点是：四季分明，光照充足，降水稀少，夏秋昼夜温差大，冬季寒冷少雪，多年平均降雨量仅193.7mm，多集中在7、8、9三个月，多年蒸发量达1948mm，是降水量的10倍，多年平均气温8，最高气温36.2，最低气温-21.9，多北风，年平均风速3.4m/s，灌溉期平均风速1.9m/s，最大冻土层深1.08m，无霜期191天。3.1.3地形地貌项目区地处甘肃中部干旱区，四面环山，呈狭长的沟谷地带。3.1.4水资源现状2007年度白银区节水灌溉增效示范项目共2000亩，两个示范点均无地下水可利用，灌溉水源均为引大入秦工程黑武分干提供的地表水。其12、中，武川乡红岘村示范点利用库容为30万m3的塘坝蓄水作为灌溉水源，年可供水量约为25万m3。强湾乡井子沟村示范点利用总库容40万m3的温井子水库蓄水作为灌溉水源，年可供水量约为30万m3。两处水源工程修建于70年代，当时主要用于拦截上游洪水，灌溉下游有限的土地面积，目前用于积蓄引大入秦的地表水，利用田间修建的土质渠道进行田间灌溉，灌溉范围为本项目设计的示范区区域，所蓄水量均无其他用途。为了保证滴灌工程的正常运行，水源设计经过沉淀池沉淀、过滤器过滤处理后，可以达到灌溉水质要求。3.1.5项目区土壤及其特性灌区内土地肥沃，植被良好、地面平坦、耕地连片，具有发展农业的优越条件。由于受到水资源季节性缺13、水的限制以及水的利用率低等影响，灌区灌溉面积尚未达到设计规模；已耕种土地面积由于不能适时灌溉，粮食产量增幅缓慢，影响着灌区经济的稳定和可持续发展。项目区属甘肃中部黄土高原丘陵沟壑区，表层土壤类型为灰钙土，有机质含量0.9%，富钾、少氮、缺磷。土壤干容重1.35g/cm3，田间持水率为21%，土壤含水量上下限分别为田间持水量的90%和65%。3.2 社会经济状况项目区辖属武川乡和强湾乡的两个村。其中，武川乡共有8个社、835户、3459人，现有耕地11018亩，其中水浇地2695亩，旱地面积8323亩，人均占有水地0.78亩，大小牲畜6490头。全村农业种植以小麦、玉米作物和油料、籽瓜等经济作物14、为主。强湾乡井子沟村共有6个社、665户、2460人，现有耕地8086亩，其中水浇地2446亩，旱地面积5640亩，人均占有水地0.99亩，大小牲畜7600头。全村农业种植以小麦、玉米作物和油料、枣树等经济林果作物为主。两个示范点的农业生产条件很相近，主要受水利工程等基础设施差的影响，种植结构相对单一，产量受水利条件制约低而不稳，农民收入主要靠运输业和进城劳务输出等。2006年，农民人均纯收入红岘村达到2352元，井子沟村为2142元。3.3 基础设施3.3.1水利骨干工程现状武川乡红岘村示范点水利骨干工程有建于70年代的乱掘塘坝1座。设计坝高26.8m，控制流域面积13.01km2、总库容215、9.52万m3，为均质碾压式土坝，坝内设计有卧管、涵管等取水输水建筑物，可满足取用水的要求。强湾乡井子沟村示范点水利骨干工程有建于70年代的温井子水库1座。1970年3月1日动工兴建，1973年4月1日建成开始蓄水。大坝为均质土坝，坝基有土层砂石层组成。坝顶长90m、坝顶宽8m、坝顶高18m。总库容40万m3，可满足本地区1510亩水浇地四季灌溉用水。坝内设计有卧管、涵管等取水输水建筑物，可满足取用水的要求。该水库由强湾乡水管所管理。3.3.2田间工程现状项目区田间工程大多建于70 年代，由于灌区资金匮乏，渠道及建筑物等水利工程未能得到及时维修，破损十分严重，全区灌溉水的利用率仅为 0.51 16、，渠系水利用系数为 0.57 。田间工程配套率低，农毛渠大部分为未经衬砌的土渠，灌水方式以大水漫灌为主，灌水浪费严重，田间水损失较大。3.3.3交通及电力现状项目区对外交通方便，县乡公路四通八达，村村通油路已经实现。且项目区处在西北大电网覆盖之下，农村电网全部形成，供电设施齐全，电力供应有保障。第四章 水资源评价及供需平衡分析4.1 项目区水资源概况项目区位于白银区的小型塘坝所属的小型灌区，该区域属于典型的黄土高原沟壑区，无可利用的地下水资源，当地的农业生产和生活用水主要依靠地表水和天然降水。已建成的两座小型塘坝（水库）位于引大入秦工程末端，调蓄水量由黑武分干输送供给。黑武分干建成于1993年17、，设计流量0.25m3/s，为轮灌渠道，年供水4次，分别为夏灌2次、秋灌和冬灌各1次。两座塘坝主要是用于水量的调蓄，年可供水量分别为武川乡红岘村示范点25万m3，强湾乡井子沟村示范点为30万m3。4.2 需水量计算武川乡红岘村示范点籽瓜滴灌设计灌水定额15m3/亩，年灌水13次，净灌溉定额195m3/亩，考虑灌溉水利用系数，年需水量20.53万m3；强湾乡井子沟村示范点枣树滴灌设计灌水定额20m3/亩，年灌水8次，净灌溉定额160m3/亩，考虑灌溉水利用系数，年需水量16.84万m3。4.3 供需水平衡分析由以上计算知供水量远远大于需水量，所以项目区水量满足要求。第五章 建设内容及技术设计方案18、 5.1 项目建设内容建设面积2000亩的滴灌工程两处。其中，籽瓜滴灌1000亩，位于武川乡红岘村。枣树滴灌1000亩，位于强湾乡井子沟村。综合分析各种节水工程措施的优点和缺点，结合当地水资源现状、作物种植结构调整情况及农村经济条件，考虑本项目工程的示范作用，两处工程均选择节水效果最好、管理方便、适合于瓜类及经济林果等高产出作物的滴灌为本项目的节水灌溉工程措施，且利用原有的高位水源进行自压滴灌。5.2 滴灌工程技术设计方案5.2.1工程布局滴灌工程共2000亩，分别位于武川乡红岘村和强湾乡井子沟村。其中，武川乡红岘村为籽瓜滴灌1000亩，强湾乡井子沟村为枣树滴灌1000亩。籽瓜滴灌1000亩利19、用乱掘塘坝的输水涵管取水，在末端修建200m3的沉沙池1座、12m2的管理房1座。沉沙池取水管中心高程1700m，管理房内布置过滤器、水表等首部枢纽，田间布置干管、分干管、支管、毛管等灌溉管网系统；枣树滴灌1000亩利用温井子水库的输水干渠取水，在干渠10+900处修建200m3的沉沙池1座、12m2的管理房1座。沉沙池取水管中心高程1660m，管理房内布置过滤器、水表等首部枢纽，田间布置干管、分干管、支管、毛管等灌溉管网系统。5.2.2农业生产技术措施与本项目工程配套的主要农业生产技术措施是籽瓜的地膜覆盖、除草剂、化肥的施用。5.2.3灌溉制度确定（1）设计灌水定额 式中：m 设计灌水定额，20、mm； 土壤容重，项目区土壤为中壤土，取1.35g/cm3； z 设计土壤湿润层深度，籽瓜为0.5m，枣树为1.0m； p 设计土壤湿润比，籽瓜为60%，枣树为40%； max 、min 适宜土壤含水率上下限（占干土重量百分比） max = 15.3%、min = 10.2%； 灌溉水有效利用系数，取0.95。由以上参数，计算结果为：籽瓜m = 21.74mm = 14.50m3/亩枣树m = 28.99mm = 19.34m3/亩。（2）设计灌水周期 滴灌设计日耗水强度：籽瓜E=3.5mm/d，则T = 5.9d，取6d。 枣树E=5.0mm/d，则T = 5.5d，取6d。（3）一次灌水延21、续时间 式中：Se滴头间距，籽瓜取0.3m，枣树取1.0m； Sl毛管间距，籽瓜取0.7m，枣树取2.5m； q滴滴头流量，取3L/h； 则籽瓜t= 1.52h，取1.5h，t= 24.16h，取24h。（4）轮灌组数目确定 N = T1T/t 式中：T1系统每天工作小时数，取20h； T滴灌周期，籽瓜取6d，枣树取6d； t一次灌水延续时间，籽瓜取1.5h，枣树取24h。则籽瓜N= 80组，枣树N = 5组。（5）灌溉制度确定 参考多年籽瓜和枣树滴灌的研究和实践经验，确定灌溉制度如下表：表5-1 滴灌灌溉制度表 作物名称灌溉方式灌溉制度5月6月7月8月9月合计棉花膜下滴灌灌水定额(m/亩)122、515151515灌水次数(次)1343113灌溉定额(m/亩)1545604515195枣树地面滴灌灌水定额(m/亩)20202020灌水次数(次)12328灌溉定额(m/亩)20406040160第六章 工程设计 6.1 设计依据及标准6.1.1设计依据节水灌溉技术规范SL207-98；微灌工程技术规范SL103-95；农田灌溉水质标准GB5084-92。6.1.2设计标准根据灌溉与排水工程设计规范规定，缺水地区以旱作物为主，灌溉设计保证率为50%-70%。结合工程实际条件和水源地供水保证率程度的实际情况，灌溉设计保证率采用P=70%。6.2 籽瓜滴灌工程设计6.2.1技术参数选择根据设计23、依据以及国内外滴灌技术发展积累多年的经验，各技术参数选择如下：（1）滴灌土壤湿润比：p=60%；（2）滴灌水利用系数：=0.95；（3）设计灌水均匀度：Eu90%；（4）设计湿润层深度：Z=0.5m；（5）设计日耗水强度：Ea=3.5mm/d。6.2.2灌水器及支毛管设计毛管即滴灌带，选用内镶贴片式滴灌带，滴头间距0.3m，壁厚1.2mm，内径为16mm，流量3 L/h。单根毛管在满足设计均匀度的条件下，设计长度为60m，单根毛管的设计流量为600L/h，毛管进口所需工作压力为15m，毛管间距为0.7m。根据5.2.3中所确定的80组的灌溉轮灌组数量，每4条支管为一个轮灌组，每条控制3.12524、亩的灌溉面积，当支管设计为双侧布置毛管时，在毛管间距、毛管长度已经确定的情况下，每条支管控制的毛管条数为48条，支管长度17m，支管流量为28.80m3/h。支管设计为DN63的PE管，管道水力损失为1.2m，管道最大流速为2.5m/s（进口处）。6.2.3工程总体布置整个工程设首部枢纽和田间管网两部分。（1）首部枢纽工程从位于塘坝左岸的涵管末端取水后，在涵管末端修建200m3的沉沙池1座、12m2的管理房1座。沉沙池取水管中心高程1700m，管理房内布置过滤器、水表、闸阀、施肥罐等首部枢纽。（2）田间管网工程田间布置总干管、干管、分干管、支管及毛管五级管道，其中总干管、干管和分干管为地埋管道25、支管和毛管为地面移动式管道。从管理房内首部枢纽末端接引，向下游东南方向垂直等高线布置总干管1条，长度1400m，首端高程1700m，末端高程1669m，地形落差31m。总干管末端向东垂直等高线布置北干管和南干管各1条，长度分别为1800m和1850，其中，两条分干管首端高程均为1669m，末端高程为1640m和1635m，地形落差分别为29m和34m。分干管垂直干管双侧平行等高线布置，由于支管长度只有17m，地形坡度仅为1.8%，支管双侧布置时，分干管间距为34m，整个系统共布置294条，其中，总干管上82条、北干管上104条、南干管上108条，在少部分较宽的地方，长度为180m，每条连接226、条支管，在大部分窄的地方长度为60m，每条连接1条支管，平均每条长度90m，总长度为2646m。支管垂直分干管双侧垂直等高线布置，整个系统共布置支管320条，总长度5440m。毛管垂直支管双侧平行等高线布置，每条支管上毛管数量为48条，整个系统共有毛管921.6km。总干管与干管之间、干管与分干管之间用三通连接，分干管与支管之间用出地竖管及安装在竖管末端的给水栓连接，支管与毛管之间由专用旁通连接。出地管320根，每根1.2m，共384m。在干管末端及分干管的最低处设置排水阀及阀门井，在总干管首端、南北干管的进口处及各分干管进口，均设置控制检修阀及阀门井。共设计排水阀112个、控制检修阀297个27、，阀门井150座。6.2.4工作制度设计根据5.2.3中所确定的灌溉轮灌组数量，田间布置的管网中，总干管、干管续灌，分干管、支管轮灌。具体运行中，以支管为最小的灌溉单元，每4条支管组成一个轮灌组进行分片轮流灌溉。根据管网布置结果，294条分干管连接着320条支管，每条分干管平均只有1条支管，个别控制2条支管的分干管，在工作中只能分别运行。同时运行的4条分干管在分区上注意在管理方便的同时，尽量均匀分配在总干管和干管的上、中、下游。6.2.5设计流量根据已布置的田间管网及设计工作制度，确定各级管道的设计流量。Q毛=600L/h；Q支=28.80m3/h；Q分干= Q支=28.80m3/h；Q干= 28、2Q支=57.60m3/h；Q总干= 4Q支=115.20m3/h。6.2.6管径及管材选择总干管、干管、分干管及地埋出地管均选择0.6Mpa的PVC管，地面移动的支管及毛管均选择0.4Mpa的PE管。按照管道设计流量，在经济流速V=1.0-1.5m/s的范围内，进行管道管径的选择，并按自压滴灌系统的运行特点，总干管和两条干管的水力坡降尽量选择在1.8%左右。经计算当总干管设计管径为DN160mm时，水力坡降为1.83%，总水损25.98m，接近21m的地形高差，管道流速为1.82m/s；当北干管设计管径为DN125mm时，水力坡降为1.78%，总水损32.12m，接近29m的地形高差，管道流29、速为1.49m/s；当南干管设计管径为DN125mm时，水力坡降为1.78%，总水损33.12m，接近34m的地形高差，管道流速为1.45m/s；当分干管设计管径为DN90mm时，总水损2.29m，管道流速为1.42m/s；出地管每根1.2m，选择管径为DN90mm时，管道流速为1.42m/s。 6.2.7其他主要设备选型需要配备LW-100（4）网式过滤器2台，并列组装运行，查性能曲线可知，水头损失为5m，最大流量达到160m3/h。施肥罐选用容量150L。给水栓选用喷灌专用463规格的法兰式。6.3 枣树滴灌工程设计6.3.1技术参数选择根据设计依据以及国内外滴灌技术发展积累多年的经验，各30、技术参数选择如下：（1）滴灌土壤湿润比：p=40%；（2）滴灌水利用系数：=0.95；（3）设计灌水均匀度：Eu90%；（4）设计湿润层深度：Z=1.0m；（5）设计日耗水强度：Ea=5mm/d。6.3.2灌水器及支毛管设计毛管即滴灌带，选用内镶贴片式滴灌带，滴头间距0.5m，壁厚1.2mm，内径为16mm，流量3 L/h。单根毛管在满足设计均匀度的条件下，设计长度为80m，单根毛管的设计流量为240L/h，毛管进口所需工作压力为15m，毛管间距为2.5m。根据5.2.3中所确定的5组的灌溉轮灌组数量，每6条支管为一个轮灌组，每条控制33.33亩的灌溉面积，当支管设计为双侧布置毛管时，在毛管间31、距、毛管长度已经确定的情况下，每条支管控制的毛管条数为110条，支管长度138m，支管流量为26.40m3/h。支管设计管径为DN90mm的PVC管，管道水力损失为1.5m，管道最大流速为1.32m/s（进口处）。6.3.3工程总体布置整个工程设首部枢纽和田间管网两部分。（1）首部枢纽工程利用温井子水库的输水干渠取水，在干渠10+900处修建200m3的沉沙池1座、12m2的管理房1座。沉沙池取水管中心高程1660m，管理房内布置过滤器、水表、闸阀、施肥罐等首部枢纽。（2）田间管网工程田间布置干管、支管及毛管三级管道，其中干管和支管为地埋管道、毛管为地面移动式管道。从管理房内首部枢纽末端接引，32、向下游东南方向垂直等高线布置干管1条，长度5800m，首端高程1660m，末端高程1590m，地形落差70m。支管平行于干管垂直等高线布置，整个系统共布置支管30条，总长度4140m。毛管垂直支管双侧平行等高线布置，每条支管上毛管数量为110条，整个系统共有毛管264.00km。干管与支管之间用三通连接，支管与毛管之间由专用旁通连接。在干管末端及支管末端设置排水阀及阀门井，在干管首端2+900处、支管首端均设置控制检修阀及阀门井。共设计排水阀31个、控制检修阀32个，阀门井63座。6.3.4工作制度设计根据5.2.3中所确定的灌溉轮灌组数量，田间布置的管网中，干管续灌，支管轮灌。具体运行中，以33、支管为最小的灌溉单元，每6条支管组成一个轮灌组进行分片轮流灌溉。根据管网布置结果，同时运行的6条支管在分区上注意在管理方便的同时，尽量均匀分配在干管的上、中、下游。6.3.5设计流量根据已布置的田间管网及设计工作制度，确定各级管道的设计流量。Q毛=240L/h；Q支=26.4m3/h；Q干= 6Q支=158.4m3/h；6.3.6管径及管材选择干管、支管均选择0.6Mpa的PVC管，地面移动的毛管均选择0.4Mpa的PE管。按照管道设计流量，在经济流速V=1-1.5m/s的范围内，进行管道管径的选择，并按自压滴灌系统的运行特点，干管的水力坡降尽量选择在1.2%左右。经计算当干管设计管径为DN234、00mm时，水力坡降为1.12%，总水损65.03m，接近70m的地形高差，管道流速为1.60m/s；当支管设计管径为DN90mm时，水力坡降为1.10%，总水损1.50m，最大管道流速为1.32m/s。 6.3.7其他主要设备选型需要配备LW-100（4）网式过滤器2台，并列组装运行，查性能曲线可知，水头损失为5m，最大流量达到160m3/h。施肥罐选用容量150L。第七章 工程估算与资金筹措7.1 估算项目划分本项目的设计为滴灌方式，因此，工程估算根据设计，按照建筑工程、设备及安装工程和临时工程分别进行。同时，根据有关要求，结合具体情况，适当考虑其他费用和预备费用。7.2 编制依据（1）国35、家和上级有关部门颁布的有关法令、制度、规程、规定；（2）甘肃省水利厅1992年颁发的甘肃省水利水电工程初步设计概算编制办法；（3）甘水规发199215号文件甘肃省水利水电工程设计概（估）算费用构成及计算标准；（4）甘水规发199519号文件关于颁发我省水利水电工程费用标准补充规定的通知）；（5）甘水规发（1998）11号文件关于颁发我省水利水电工程费用标准中有关条款修改调整意见的通知；（6）甘肃省水利厅1996年颁发的甘肃省水利水电工程概算定额。7.3 基础单价7.3.1人工工资土方工程人工15.94元/工日；石方工程人工17.05元/工日；砼、设备安装和机械台班人工18.13元/工日。7.336、.2主要材料预算价格主要材料价格按2006年第四季指导价格，经计算如下：42.5R普硅水泥工地现场价311.58元/t，32.5R普硅水泥工地现场价280.83元/t；钢筋工地现场价3434.01元/t；型钢现场价3568.28元/t，钢板现场价4727.56元/t；圆木现场价830.08元/m3，板枋木1239.07元/m3，汽油现场价6213.63元/t；柴油现场价5139.81元/t，PVC按市场调查价计算，为11000元/吨。混凝土骨料砂子采用天然砂，常年均有专门料场供应，砂子、石子、块石运到工地现场价分别为55.45元/m3、46.16元/m3和42.00元/m3。7.3.3风水电价37、格（1）施工用电价格：施工用电由95%采用国家电网，5%采用自备电。经计算其综合电价为0.67元/（kw.h）。（2）施工用风价格：本工程施工用风由空压机提供，经计算，施工用风价格为0.11元/m3。（3）施工用水价格：按照本工程组织设计，本工程施工用水按购买价计算，购买水价为2.5元/m3。7.4 施工机械台班费按甘肃省甘水规发（1996）第41号文颁发甘肃省水利水电工程机械台班费定额规定，机械台班费中一类费用在定额基础上提高15%计算。7.5 主要工程量经估算，本工程共需投入劳动力2.4万工日；需要完成土石方量2.21万m3，其中土方2.2万m3，共需浇筑混凝土700m3。7.6 工程估算38、7.6.1建筑工程 根据设计工程量乘工程单价计算，工程单价按照工程组织设计确定的施工方法分析计算。工程单价中包括基本直接费，其他直接费（含冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、小型临时设施摊销费及其他）、间接费、计划利润、税金。 7.6.2设备安装工程 按设计提供的设备清单分别乘以设备单价和安装单价，设备单价以现行市场价格及厂家参考价格确定，安装单价计算方法同建筑工程单价。7.6.3临时工程 按照实际情况，施工交通、施工房屋建筑按设计工程量乘单位扩大指标计算，其他临时工程按建安工作量的3.5%计算。7.6.4其他费用 按甘水规发（1992）15号文、（1995）19号文、（1998）11号文的有关39、规定计列。7.6.5预备费 基本预备费：按一至五部分合计的10%计列。7.6.6总投资经估算，本项目总投资199.05万元，其中，建筑工程费154.66万元；设备及安装工程费8.68万元；金属设备及安装工程费0.44万元；临时工程费用6.12万元；其他费用11.05万元；预备费18.10万元。工程投资估算见附表2。7.7 资金筹措本项目总投资199.05万元（亩均投资995.25元）。资金筹措方式采取“235” 的比例筹集办法，即：受益农户自筹20%投入资金39.05万元（亩均195元），地方自筹30%投入资金60万元（亩均300元），申请国家投资50%投入资金100万元（亩均500元）。第八40、章 效益估算本示范区目前种植主要为经济作物，项目实施后，节水、增产效益明显，并且将产生显著的社会、环境、生态和经济效益。8.1 效益计算本工程只计算节水效益和灌溉增产效益，灌溉增产效益采用分摊系数法计算。8.1.1节水效益项目实施后，可大大减少输水过程中的渗漏损失，灌溉水利用率提高，减少了用水量，改善了灌溉条件。根据现状灌溉制度计算，全年共需灌溉水量120万m3。通过本项实施后，依据项目实施后的灌溉制度，项目区滴灌共需灌溉水量为35.5万m3；项目实施后，项目区全年节水84.5万m3。单方水效益按0.24元/m3，年可增加效益20.28万元。8.1.2增产效益节水灌溉实施后，直接增产效益十分显41、著，与原灌溉相比，直接增产籽瓜10万kg，增产红枣22.5万kg，总增收57万元，灌溉效益分摊系数取0.6，经计算，实际灌溉增产效益为34.12万元。增产效益计算结果见表8-1。表8-1 增产效益计算表作物种类灌溉面积(亩)项目前产量(kg/亩)项目后产量(kg/亩)亩增产 (kg/亩)总增产 (万kg)单价 (元/kg)新增效益（万元）籽瓜100025035010010440红枣100075097522522.50.7517 合计200032.557 8.1.3总效益节水灌溉的直接效益体现在节水和增产两个方面，其总效益也就是上述两项效益之和。经计算，本项目建成后可产生直接经济效益54.40万42、元，其中节水效益20.28万元，增产效益34.12万元。8.2 社会、环境及生态效益（1）本项目的实施，通过先进灌水方法的示范推广和经济作物的种植，对促进当地经济发展，为全区广泛开展节水工程建设起到了样板示范作用。（2）通过节水灌溉技术的推广，可节约水量，缓解用水矛盾，最大限度地满足作物的用水需求，有效地改善农业生产条件。（3）施工期间，建筑材料的运输和施工机械产生的噪声将会对周边居民产生一定的影响。施工弃料，地表开挖对水土保持也有一定的影响，但对环境的不利影响是短暂的和轻微的，而工程对环境的有利影响是长远的和显著的。总之，该工程的建设，使局部生态环境状况有所改善，对区域社会经济发展和社会环境43、改善有显著积极的影响。第九章 经济评价9.1 费用估算项目费用包括固定资产投资和年运行费。9.1.1固定资产投资根据估算成果，本项目估算总投资为199.05万元。项目计划在一年内建成。9.1.2年运行费本项目年运行费主要包括管理人员工资、材料费、工程维护费（大修理费、日常维修和岁修费用）和其它费用等。（1）管理人员工资：采用承包管理后，增加管理人员4人，每人每年按1.0万元计，则管理人员年工资为4.0万元。（2）材料费：主要包括生产运行过程中实际消耗的原材料费、辅助材料、备品配件等，参照类似工程，暂按总投资的2.5%估算，材料费4.98万元。（3）工程维护费：按总投资的2.0%计取，每年维护费44、为3.98万元。（4）其它费用：取以上各项之和的10%，为1.3万元。经计算项目年运行费用14.25万元，计算结果见表9-1。表9-1 年运行费计算表 单位：万元项目人员工资材料费维护费其它费合计数量4.04.983.981.3014.259.2 国民经济评价9.2.1评价依据（1）水利建设项目经济评价规范（SL-72-94）（2）建设项目经济评价方法与参数（第二版）（3）节水灌溉技术规范（SL-207-98）9.2.2评价方法和原则根据项目区农业生产的现有水平和节水灌溉工程实施情况进行经济分析评价，着重评估该工程实施后，渠系水利用率提高，项目区保灌水平提高，增加的直接、间接效益，分析该项目工45、程的投入与产出，计算国民经济评价的各项指标，考察节水示范工程对国民经济所作的净贡献，评价节水示范工程建设的合理性和可行性。9.2.3评价主要参数（1）社会折现率按国家规定采用12%。（2）项目实施期1年，生产期按20年计，则经济计算期为21年。（3）计算基准年：选在工程建设期的第一年（2007年），基准点为年初。9.2.4国民经济评价指标计算经上述分析计算的项目投入与产出数值，根据国民经济效益费用流量表9-2，计算出国民经济指标值，结果见表9-3。表9-2 国民经济效益费用流量表 单位：万元序号项 目年 份合计建设期运行期20072008200920102011202620271效 益27.246、054.4054.4054.4054.4054.401060.82费 用199.0514.2514.2514.2514.2514.2514.25484.05(1)投 资199.05199.05(2)年运行费14.2514.2514.2514.2514.2514.25285.003净效益-199.0512.9540.1540.1540.1540.1540.15576.754累计净效益-199.05-186.1-145.95-105.8-65.65536.6576.75表9-3 国民经济评价指标表指标名称单位计算指标评价标准经济内部收益率(EIRR)%17.3312%经济净现值(ENPV)万元6847、.360经济效益费用比(EBCR)1.251.0投资回收期(Pi)年6.6129.2.5国民经济综合评价（1）从国民经济评价主要指标看，本项目经济内部收益率（EIRR）为17.33%，高于社会折现率Is=12%；经济净现值（ENPV）为68.36万元；经济效益费用比（EBCR）为1.25，大于1.0；动态还本年限为6.6年。因此，本项目在经济上是合理可行的。（2）该项目实施后，提高了水的利用率和灌溉保证率，使有限的水资源得到充分利用，缓解了水资源供需矛盾，改善了灌溉面积，促进作物稳产、高产，农民收入稳定增加，为农村经济持续发展起到重要作用。综上分析论证，示范区农业节水灌溉示范项目在国民经济上是48、可行的，也是必要的。第十章 项目区建设组织与管理10.1 项目建设期组织与管理为确保项目正常实施和工程质量，该工程项目由白银区水利局抽调人员成立高效节水灌溉示范工程项目部作为法人，具体负责工程的立项、筹资与建设，整个工程建设实行监理负责制，负责工程的设计质量、施工质量、设备材料质量及工程进度和资金的使用。10.2 项目实施及运行期的组织与管理在项目实施的过程中，主要采取如下措施：（1）制定优惠政策，实施政策引导。区委、区政府制定出台了政府统一一次性投资节水灌溉首部设备、管道及其它配件材料，统一规划设计，统一安装维修调试，统一技术指导服务，对滴灌铺设任务的乡镇优先安排冬春灌的“四统一、一优先”的49、优惠政策。（2）广泛宣传发动，做到“四个讲清”，讲清白银区目前面临的严峻的生态状况、讲清推广节水灌溉高新节水技术的重大意义、讲清节水灌溉技术与大水漫灌相比的优点和增产效益、讲清区委、区政府出台的鼓励发展滴灌技术的优惠政策，要力争做到家喻户晓，人人皆知。（3）认真摸底调查，准确界定布点。各乡镇要在发动群众的基础上，组织村组干部包村、包组、包片、包农户，认真细致地做农户的思想工作，严格按照要求确立节水灌溉项目区。（4）层层狠抓落实。项目区确定后，要按照部门包乡、乡镇包村、村组包农户的要求，层层制定目标责任制，狠抓项目落实。（5）搞好配套服务。各乡镇作为项目实施主体，要全面负责地组织实施，并在节水灌50、溉运行过程中，按照技术要求统一成立村民组织，制定切实可行的管理办法，确保设备完好无损，管理有序，持续利用。水利局和项目实施单位要签订工程技术指导和管理技术合同。 第十一章 项目建后管护措施项目建成后移交给项目区所在地的农民用水者协会进行管理，白银区水利局对其管理和运行情况负有监督指导和技术培训责任。移交初期，水利局要对项目区的管理人员和相关农户做好各灌溉系统的操作，维护及修理的技术培训工作，使其做到熟练操作，全面掌握各系统的特点及维护要领。如：快接件的安装、田间施肥、滴灌系统防堵、管道冬季防冻等，并监督其按不同的作物类型执行分组轮灌计划，严格控制灌溉指标，避免过灌和漏灌现象发生。实行科学的有计51、划的灌溉，以更好地达到节水增产的效果。在运行中，成立专管小组，采取集体管理，负责承包的办法进行管理，管理负责由专管人员和该灌溉单元的农户共同承担，农民用水者协会与各负责人签订详细、具体的管理责任书，加以约束，以确保管理有序，责任到人。项目区水费按照甘肃省水利工程供水生产成本费用，核算管理暂行规定，并结合本次工程项目的投资情况，重新核定，确定供水成本费0.24元/m3。按成本标准，项目区年征收水费8.96万元，提取所收水费的15（即：1.34万元），作为折旧费进行积累。以确保项目区在独立核算，自负盈亏的条件下，达到自我维护运行、自我发展壮大的目标，使该工程项目发挥其应有的经济效益和良好的示范作用52、，以促成地方农业种植与灌溉的观念更新。项目建成开始运行后，在项目区专设灌溉试验站，灌溉试验站具体设在区水利局节水办公室，人员由乡水管所的灌溉观测人员和农业技术人员组成，观测及试验设备利用原农业技术部门和乡水管所的已有设备，具体观测试验由区农牧局和区水利局监督，武川乡和强湾乡两个水管所具体负责各管辖范围内的灌溉试验，区农牧局和区水利局把试验的落实情况和试验成果纳入年度灌溉工作责任制中进行考核，以确保该项目区的灌溉观测资料详实、全面和准确；同时做好籽瓜膜下滴灌和枣树的灌溉制度、田间管理、施肥及病虫防治等综合管理的试验及观测数据的记载，制订出具有可操做性的应用读本，供项目区的受益群众使用；也更好的为53、高效农业节水灌溉技术在全区推广，提供科学依据和管理经验，使该项目发挥其应有的经济效益和示范效果。目 录第一章 综合说明11.1 项目建设背景11.2 项目编制的依据11.3 项目建设内容11.4 投资估算、资金筹措及实施意见21.4.1投资估算21.4.2资金筹措21.4.3实施意见21.5 经济评价、环境影响评价及整个项目综合评价的结论21.5.1经济评价21.5.2环境影响评价31.5.3整个项目综合评价的结论3第二章 项目建设的必要性和可行性42.l 项目建设的必要性42.2 项目建设的可行性5第三章 项目区概况63.1 自然概况63.1.1项目区位置63.1.2项目区水文气象条件63.54、1.3地形地貌63.1.4水资源现状63.1.5项目区土壤及土壤特性73.2 社会经济状况73.3 基础设施83.3.1水利骨干工程现状83.3.2田间工程现状83.3.3交通及电力现状8第四章 水资源评价及供需平衡分析94.1 项目区水资源概况94.2 需水量计算94.3 供需水平衡分析9第五章 建设内容及技术设计方案105.1 项目建设内容105.2 滴灌工程技术设计方案105.2.1工程布局105.2.2农业生产技术措施105.2.3灌溉制度确定11第六章 工程设计136.1 设计依据及标准136.1.1设计依据136.1.2设计标准136.2 籽瓜滴灌工程设计136.2.1技术参数选择55、136.2.2灌水器及支毛管设计136.2.3工程总体布置146.2.4工作制度设计156.2.5设计流量156.2.6管径及管材选择156.2.7其他主要设备选型166.3 枣树滴灌工程设计166.3.1技术参数选择166.3.2灌水器及支毛管设计166.3.3工程总体布置176.3.4工作制度设计176.3.5设计流量176.3.6管径及管材选择186.3.7其他主要设备选型18第七章 工程估算与资金筹措197.1 估算项目划分197.2 编制依据197.3 基础单价197.3.1人工工资197.3.2主要材料预算价格197.3.3风水电价格207.4 施工机械台班费207.5 主要工程量56、。207.6 工程估算207.6.1建筑工程207.6.2设备安装工程217.6.3临时工程217.6.4其他费用217.6.5预备费217.6.6总投资217.7 资金筹措21第八章 效益估算228.1效益计算228.1.1节水效益228.1.2增产效益228.1.3总效益238.2社会、环境及生态效益23第九章 经济评价249.1费用估算249.1.1固定资产投资249.1.2年运行费249.2国民经济评价249.2.1评价依据249.2.2评价方法和原则259.2.3评价主要参数259.2.4国民经济评价指标计算259.2.5国民经济综合评价26第十章 项目区建设组织与管理2710.1 57、项目建设期组织与管理2710.2 项目实施及运行期的组织与管理27第十一章 项目建后管护措施28附表1 工程建设内容汇总表项目名称2007年白银区节水灌溉增效示范项目项目建设地点白银区强湾乡井子沟村、武川乡红岘村项目法人单位白银区水利局法人代表：罗继龙电话：0943-8224455项目规划设计单位单位名称：甘肃省水利科学研究院资质：工程咨询乙级负责人：李元红电话：0931-8883294项目施工单位白银区水利工程监督站项目竣工后运行管理单位白银区强湾乡水管所、武川乡水管所项目主要建设内容项目类别合计籽瓜滴灌枣树滴灌节水灌溉面积（亩）200010001000投资（万元）199.0594.551058、4.50亩投资（元/亩）995.25945.51045.0工程主要要素设计流量（m3/s）0.032、0.044管道总长（Km）1209总工程量（m3）土方：22000砼：700总工期（月）7其他建设费（万元）11.05工程效益年节水量(万m3)84.50年增产效益(万元)34.12总增收入（万元/年）54.40主要评价指标经济内部收益率17.33%，净现值68.36万元，经济效益费用比为1.25，动态还本年限6.6年。住宅项目可行性研究报告编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 编制时间：2004年5月2004年7月报告编制人员名单项目负责人：毕轶群技术管理负责人：毕轶群编制人：毕轶群 59、肖鹏 陈喜莲 郭邦敏校核人：刘珊萍 李茂丹审核人：董景明 毕轶群审定人名单：董景明 孙祖耀 杜阅诗 诸海伟 金玉成 周全目 录一、总论4二、市场调研分析8三、项目综合定位22四、项目投资估算34五、财务分析42六、不确定性分析43七、风险分析与对策47八、附表49总 论1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况（1）60、项目名称：“风华盛世”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造61、开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.62、83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据（1）省计委计投200432号文关于“风华盛世”项目建议书的批复；（2）上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同；（3）南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院“风华盛世”项目初步规划方案；（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；（6）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；（9）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（10）建设部房地产开发项目经济评价63、方法；（11）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）4、可行性研究报告研究范围根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目64、开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6、主要经济技术指标“风华盛世”项目主要设计指标见表1、表2表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平65、方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上） 个300表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）10060600市场调研分析一、南昌市房地产市场运行情况分析今年以来66、，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。（一）2003年房地产业市场运行情况1、房地产业与国民经济协调发展情况2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上67、年分别提高1个百分点和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元） 56同比增长（%） 60固定资产投资额（亿元） 218同比增长（%） 55.4GDP（亿元） 638同比增长（%） 15.1房地产投资占固定资产投资比重（%） 26房地产投资占GDP比重（%） 9今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架68、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。2、新建商品房供求结构情况2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。表4 ：商品住宅供应量情况表价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.75169、5.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上70、的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95150平方米的占总销售量是51.31%。3、商品房价格走势2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米） 2722增71、幅（%） 20.89商品住宅均价（元/平方米） 2438增幅（%） 18.18居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 9.0居民消费价格指数 100.6增幅（%） 0.62003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，72、比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。表7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%73、上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。5、商品房空置情况2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8：商74、品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40新城区9.6万平方米所占比例（%）60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）1095平方米150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按单价划分2000元以下所占比例（%）820003000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）606、存量房交易情况2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米75、，较上年分别增长45.3%和49.91%。2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。7、房屋租赁市场情况2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。8、房屋拆迁及旧城改造情况2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户53676、6户。2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。（二）房地产市场发展中存在的主要问题1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从77、2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。2、住房供78、应结构不尽合理目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年112月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。3、商务楼盘增长过快今年112月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市79、场的持续、健康发展。4、交易税费仍显偏高我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.51%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。5、房贷政策压力初显80、中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。（三）拟定采取的政策措施为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住81、房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见（以下简称补充意见）。补充意见分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区82、严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体83、的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。（四）2004年房地产市场发展趋势预测1、我市房地产发展的有利条件（1）、全市经济持续84、高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建85、住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121文件），对商业银行房地产86、开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加10087、多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004年房地产市场基本走势预测根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场88、变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价89、是上涨，所以房价的涨幅不会太大。（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。二、区域房地产市场情况分析（一）基本概况本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。洪城大市场、建材大市场90、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。（二）交通网络9、20、25、207（三）金融银行工行、农行、中行、建行（四）教育文化工业技术学校、南浦小学（五）休闲购物建材市场、洪城大市场（六）医疗保健市三医院、九四医院（七）楼盘情况三、本项目地块优劣分析（SWOT）1、优势（S）、地处老城区；、地块临街面，有商业潜力；、人气旺；、市政配套齐全；、毗邻火车站、长途汽车站；、两公里范围常住人口40万；、社区内部有学校；2、劣势（W）、地价偏高、有一定的市场风险；3、机会（O）、户籍制度的改变；、房贷贴息政策的落实；、与知名的代理商合作；、聘请知名物业91、管理公司；4、威胁（T）、银行信贷体系严格；、通货膨胀人民币贬值；、其他区域楼盘不断上市；项目综合定位一、 项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。二、项目设计规划定位（一）、片区规划南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套92、设施齐全，周边环境还将进一步改善。（二）、小区整体规划原则1、高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适合“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格（三）、总平面布局“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。（四）、交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口93、和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。（五）、规划指标根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积60600平方米2总建筑面积109000平方米多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米3建筑层数 多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层4建筑层高 多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米三、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电94、气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。（一）、建筑方案总体构思建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。（二）、平面设计1、住宅。根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大95、空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高12个等级；4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；6、管道集中隐蔽，水、96、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.81.0，体现节能、节地，保护生态原则；小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10住宅经济技术指标见表11。表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积4248597、36064717590建筑面积556570808590100120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅1825主卧室1216双人次卧室1214单人卧室810厨房6餐厅8卫生间46（双卫可适当增加）门厅23储藏24（吊柜不计入）工作室68设施配套标准厨房型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）卫生间型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（12个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80120 KW98、H/月负荷15604000W（大套可增至6000W）电表5（20）A10（40）A电源插座小居室23组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话12台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200300升/人日 热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动 3070LX卧室、书写阅读 150300 LX床头阅读 75150 LX管厅、厨房 50100 LX卫生间 2050 LX楼梯间 1530 LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板4050dB 楼板7565dB热环99、境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16211221夏季28卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时冬至日1小时表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内使用面积1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅标准层总使用面积平方米872723住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%80855套内建筑面积5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户100、型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.57居住户数户9448居住人数人33042、公用建筑中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。（三）、立面设计立面造型设计101、突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。（四）、设施标准住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合江西省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。1、住宅装修及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户102、内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。四、价格定位（一）、住宅部分1、市场比较法定价过程表12：表楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F28529260010003/01/28B莱茵半岛花园6+1F12F25103、0000多层：2900高层：3300-未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15D船山广场1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。表1104、3：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1105、050+1100/101100/1002826表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%-C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合计多层：180%多层：5020多层：2789高层：250%高层：7914高层：3166多层住宅销售价格=5020元/平方米180%=2789元/平方米高层住宅销售价格=7914元/平方米250%=3166元/平方米2、加权平均法定价过程表15：本项106、目住宅价格加权平均价项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多层：2850高层：33592500007125083975C多层：2903高层：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多层住宅销售价格=98650万元320701平方米10000元/万元=3076元/平方米高层住宅销售价格=130469万元394011平方米10000元/万元=3311元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米高层住宅单价为：3238元/平方米（二）、商铺部分1、市场比较法定价过107、程目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：108、9969元/平方米2、收益还原法定价过程目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/70元/月/左右，按60元/月/估算商铺的售价。PS=12NRS（总价等于N年的收益）RSPS（210000）（月租大于月供）由、可推出N14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS1(1K)-N/KP=12R1(1K)-50/K=12601(16.76%)-506.76%=10246元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米（三）、车位销售价格的确定109、根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个15万元/个。（四）、建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：多层住宅：2950元/平方米高层住宅：3250元/平方米商铺：10000元/平方米车位：15万元/个四、户型设计定位根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型：高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）；高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）；高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）；高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）；高层住宅四种户型共计104套。多层住宅110、E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。项目投资估算一、项目实施进度安排本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：77 2004年6月： 2004年6月111、25日7月25日：2004年8月 9月： 2004年10月： 2004年10月 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月： 2005年7月： 2005年10月： 2005年10月2005年12月： 2005年11月2006年2月： 2005年12月： 2006年1月3月：2006年3月5月：2006年3月6月：2006年6月：2006年6月9月：2006年7月9月：2006年10月2007年1月：2006年8月2007年5月：2007年3月6月：2006年6月：项目建议书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。工112、程开工，多层1#4#楼先施工。完成投资额25%，开始预售多层1#4#楼。多层5#8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#4#楼主体工程完工。高层1#3#楼开始施工。1#4#楼设备安装。1#4#楼室内外装修。多层5#8#楼主体工程完工。多层5#8#楼设备安装。多层1#4#楼竣工验收。多层5#8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#8#楼竣工验收。高层1#3#设备安装。高层1#3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#3#楼竣工验收。正式全部入住。 工程施工进度详见附表12。二、本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置、周围环境条件和113、房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元； 三、销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。表17：本项目销售计划表（%） 项目合计200420052006200720082009多层住宅10060%30%10%高层住宅10030%60%10%商业10080%20%停车位10060%40%由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年销售的房款收入，当年全114、部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。回款进度详见表18。表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目2005200620072008面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计58242172953867215822120866633多层高层商业车位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2005多层高层商业车位90%90%14115、451111410%10%16061242006多层高层商业车位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多层高层商业车位100%100%100%50%2676413174490050%900小计15565148898396900注：车位面积未计算在内。四、税费率本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用5不可预见费2销售费用2.5房产税（按租金）12五、项目各种财务数据估116、算1、土地费用本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。2、前期工程费。本项目前期工程费估算见表20表20：前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1.5%1262可行性研究费建安工程费5423水文地质勘探费建安工程费5424通水、通电、通路费建安工程费1%845场地平整费10元/平方米63合计3573、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见表21表21：基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程117、建安工程费3%2512供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计2514、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表22表22：建安工程费用估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米90720平方米6350高层住宅1200元/平方米13920平方米16702商业800元/平方米4360平方米349合计83695、公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表23表23：公共设施配套费估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计1346、开发间接费用本项目开发间118、接费用估算见表24表：24开发间接费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%4182建筑工程质量安全监督费建安工程费4333供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：154供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百，480元/KVA住宅：181商业：166其他建安工程费542合计7647、其他费用本项目其他费用估算见表25表25：其他费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费5422竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标119、底审查费6其他合计428、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目17项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元；2005年不可预见费用：224万元；2006年不可预见费用：27万元；2007年不可预见费用：1万元；合计：562万元。9、管理费用本项目的管理费用按项目15项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元；2005年管理费用：336万元；2006年管理费用：40万元；2006年管理费用：2万元；合计：843万元。10、销售费用本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。11、财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元；2005年财务费用：391万元；2006年财务费用：446万元；2006年财务费用：223万元；合计：1227万元。六、资金筹措项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。七、贷款条件6