1、漕河泾城市设计目录TABLE OF CONTENTS7.0 设计说明1.建筑设计2.首层平面图3.地下室平面图4.二层平面图1.城市设计2.设计理念3.规划结构及功能4.空间塑造4.4 公建配套文化设施体育设施社区服务设施4.5 交通组织多重交通模式公共交通空间结构车行系统5.4 三层平面图城市界面人行系统5.5 办公设计多样的公共空间非机动车网络5.6 住宅设计共享云平台消防通道5.7 商业设计街道空间4.6 立体绿化及景观设计5.8 配套设计广场空间绿化系统理念庭院空间地面绿化平台绿化屋顶绿化垂直绿化绿地率指标1.0 总体愿景&效果展示鸟瞰效果云台绿谷森林 共享云平台生态绿谷 森林城市1.2、背景分析2.区位背景3.发展背景4.控规解读1.创新技术2.装配式建筑3.绿色建筑1.策划定位2.发展环境3.功能定位4.策划定位Visons&Renderings 总体愿景及效果展示鸟瞰效果云台绿谷森林 共享云平台生态绿谷 森林城市1.0云台 绿谷 森林共享云平台智慧园区中央共享平台以产研展商及文化综合配套功能为载 体，形成共享服务轴线，向南北两侧渗透。整个区 域资源共享，活力聚集。结合大数据云计算，以信 息科技产业为主导，引领各类业态创新升级。绿谷宝地绿色社区 步行主导，漫步街区森林城市生态产业？1.连通2.向心3.生 长日景鸟瞰效果平面过密、立体过疏 城市空间被压缩1.重构高密度、环境优3、质的立体城 市结构，带来城市公共空间的倍增。2.多功能型城市，工作、居住、娱 乐、休闲功能集聚，带来交通成本 的降低，自由时间的创造。3.绿化率增加，带来工作效率和生 活质量的提升。原 有 城 市 结 构 绿 谷 立 体 形 态树叶配套树根树干居住办公森林城市生态链云服务产业的可持续发展就像森林的 生长。发挥漕河泾产业生长性 的产业根基办公功能，高 科技可生长人才社区好比树干 传输养分，生态生活配套开枝 散叶。主导产业串联产研居商，云产业与云服务如水和空气，遍布整个园区。根、干、叶共 同发展回馈，打造生长+生态 的互联云家园。CLOUD PLATFORM SHARED共享云平台活力热点办公露台4、办公露台艺术交流平台苍梧路商业游廊下沉商业广场研展商产研交流平台生态休闲平台商业休闲平台文展娱乐平台平台公共交流多功能平台活力热点屋顶亲子种植园下沉商业广场屋顶足球场文化艺术展示平台多功能展场研展梯田商业游廊智慧生活共享云平台以产研展商及 文化综合配套功能为载体，结合云计算、互联网的 新型产业支撑，整个区域 资源共享。资源辐射周边，向北延伸商业游廊，向南 串联综合服务及体育设施。公共服务结合公共空间展开，丰富多元的商业、文化、研发、展示、运动等功能，创造了多样化的智慧生活。智慧生活智慧生活文化+商书服务中亲子“煤气包”文化公园店+画廊综合体育中心综合下沉商业水景心休闲广场业文化展场屋顶花园“女5、性+亲子”主题商业绿色街区充分考虑建筑群体的空 间布局形式，空间秩序 感以及街道界面的整体 性和连续性。通过设计 手段连接各项服务设施，并与广场空间统一设计，创造一个舒适的花园办 公和生活场所。舒适漫步共享平台以及其延展出 的连廊步道，使公共空 间步行体验不仅停留在 地面层，更结合共享云 平台向高区延伸，人车 在一定程度上分流，打 造舒适的漫步体验。120%绿化率绿化空间不仅停留在地 面，更结合共享云平台 向高区延伸，由地面到 平台、屋顶，形成多层 次的立体绿化和活动空 间。打造 120%绿化率、活力生态的森林城市。绿植铺地商业平台生态休闲平台商业与小灌木花园街道季节性行道树座椅设施与灌木办公6、花园平台花香文展区绿植墙引导性树阵生态坡道120%绿化率苍梧路商业日景苍梧路商业入口苍梧路商业透视漕宝路街景透视共享云平台视野体育设施透视多样活动透视总平面图Backgrounds 背景分析1.区位背景2.发展背景3.控规解读4.小结2.0基地占地面积 11.8 万 m2，建筑面积 合计 35.7 万m2，整体容积率达 3.0，属高密度开发。根据地块现状，地块 四至虽不方正，但地块较为集中，各 分散地块联系紧密，整体性较强。基地用地以办公为主，涵盖商业、住 宅及公建配套等用地属性，集多种业 态于一体的综合性用地。2.1 基地概况xh241C-01xh241A-01xh241B-01xh240A7、-02田林路xh240A-04全州二路田仪路苍梧路漕宝路地块编号用地面积(m2)xh241B-0141,384xh241A-0131,533xh241C-0120,028xh240A-0219,681xh240A-045,755基地面积合计118,381基地位于上海西南的徐汇区，离几大 城市中心均有一定距离的空白地带，急需建设新的区域中心。从上海未来的两大发展轴来看，基地 属于浦江南侧发展带动区域；从徐汇 内部区域来看，漕河泾高新技术的原 有工业园区是进行转型升级的重点区 域。2.2 地理区位赙咕$#%宨 遤匠寐 兜 赙勿嵙嵙倝字优化提升区域重点建设区域转型升级区域协调发展区域基 地黄浦江发展8、轴虹桥枢纽浦东空港发展轴黄浦江发展轴2.3 区域交通主要城市道路网络基地位于密集的城市道路网络之中，从城市各个方向均能便捷地进入。这 种超强紧密的城市网络结构使此区域 很适合发展成为未来混合城市功能区 域。主要地铁线路网络此区域的主要公共交通网络为地铁。目前有 9 号线地铁经过此地块，2015 年已建成地铁 12 号线，2020 年将 建成地铁 15 号线。基 地快速道 主干道 次干道 支路地铁 12 号线(2015 年)地铁 9 号线(现存)地铁 15 号线(2020 年)地铁 4 号线地铁 11 号线2.3 区域交通内部交通桂林路漕宝路路口未来设置 12 号线及 15 号线两个站点，轨道交9、通将大 幅提升项目的外部可达条件。紧邻区 域交通枢纽，未来可为项目导入大量 通勤人流。本项目漕宝路道路为区域车流进出主 干道，而目前能级为双向 6 车道，能 级较低，早晚高峰堵塞较为严重；未 来升级至双向 8 车道，可在东西方向 上缓解一部分交通压力。内部路网能 级不高，而项目打造密度高，地面 交通承担大流量人车交通存在一定难 度。田林路桂林路苍梧路沿河步行道路漕宝路桂林公园站12、15 号线换乘虹漕路站12 号线虹漕路670m540m道路情况未来规划桂林路双向 4 车道暂无拓宽计划漕宝路双向 6 车道未来拓宽至 8 车道苍梧路单向(由北向南)2 车道/田林路双向 2 车道暂无拓宽计划虹漕路单10、向(由南向北)4 车道已与古北南路对接康健路(沿河道路)无机动车仅可人行/2.4 土地利用土地主要使用功能布局基地位于漕河泾高新科技开发区的东 侧。漕河泾开发区内部多数用地已经 作为工业及研发办公利用，外部的开 发重点多为住宅区服务设施及区域中心由于每天进入此区域庞大的工作人流 以及急速增加的住宅区域，使得目前 对于配套服务设施的需求量增大。现 存的比较活跃的服务配套设施主要分 布在漕河泾开发区的外围。此外，上 海师范大学坐落于基地附近，也需要 将本地块发展成为一个全新的区域中 心。基 地上海师范大学漕河泾高新科技园区2.5 区域绿化公共绿化空间网络虽然漕河泾开发区地处工业开发区 域，但环绕着11、开发区有两大主要的公 园桂林公园和康健园，并且距离 基地近在咫尺。水体布局上海目前现存的河流网络也扩展到了 漕河泾开发区。它不仅提供了一个舒 适的环境，而且结合与景观提升了整 个区域的生活品质。基 地康健公园桂林公园基 地Market Positions 策划定位1.发展环境2.功能定位3.策划定位3.03.1 发展环境基地处于内环线中环线间，紧邻市级 传统商圈徐家汇，区位价值较高，同 等区位内工业用地已基本转移，与本 项目同等条件地块非常稀少，本项目 未来也将通过退二进三进一步实现区 位价值的释放。本项目地处徐汇区漕河泾板块，毗邻 已开发相对成熟的漕河泾开发区（漕 西板块）；本本项目地处中环12、线与内 环线之间；周边主要受徐家汇商圈辐 射，直线距离约 3.4 公里。发展环境概况虹桥机场漕河泾基 地徐家汇上海南站张 江中环线内环线直线距离 驾车距离 至内环线2.02.5至中环线1.31.4至徐家汇商圈3.44.0至市中心(人民广场)9.212.0 至虹桥机场99.5数据截止：2013 年 3 月3.1 发展环境1）外部发展本项目受徐家汇市级商圈辐射，周边 环绕古北高端住宅、漕河泾产业开发 区及徐汇西高校区环绕，产研居商氛 围浓郁，但各功能区域较为分散，缺 少整体综合性枢纽项目。紧邻项目为田林社区，该社区较为老 旧且商业配套档次较低，但居住人口 密集，未来升级改善需求有待填补。2）外部交13、通目前道路交通情况不理想，漕河泾大 量办公人口聚集，而早晚高峰车流堵 塞。轨道交通已开发完善，仍需加强 地面交通，疏导大量人车流量导致的 拥堵。项目紧邻轨道交通12、15（规划）号线，临近的 9 号线，轨道交通通达性佳，未来为区域重要轨交枢纽；路面交通 现状不佳,早晚高峰道理堵塞。区域外部现状12 号线9 号线15 号线基 地田林社区 老旧居住区徐家汇商区 市级大型商业古北住宅区 高端住宅漕河泾开发区 产业园区徐汇西高校区 多所高校学区3.1 发展环境1）内部发展漕河泾板块整体已形成良好的科研办 公氛围，但区域内住宅、商业及公建 配套功能有待完善，本项目能填补区 域功能缺失。漕西片区以近中环线14、的现代服务业聚 集区为主，以高品质写字楼集群，区 域内交通条件较高，整体规划能级较 高，然而住宅及商业配套较少。漕东片区以区域内集聚 120 多个研究 所，以自用为主的办公大楼为主；目 前商业以沿街社区商业为主，较为杂 乱，无较具规模成体系的商业业态形 成。区域内部现状漕河泾新兴技术开发区漕西片区漕河泾新兴技术开发区漕西片区填补商住缺失 提升产研功能科研院所集聚区（科研办公为主）现代服务业聚集区（写字楼为主）科创企业聚集区（写字楼、绿地）基 地本项目周边为老旧的居住区及杂乱的社区 商业，相对于周边发展较为不成熟。3.1 发展环境2）内部交通桂林路漕宝路路口未来设置 12 号线及 15 号线两个15、站点，轨道交通将大 幅提升项目的外部可达条件。紧邻区 域交通枢纽，未来可为项目导入大量 通勤人流。本项目漕宝路道路为区域车流进出主 干道，而目前能级为双向 6 车道，能 级较低，早晚高峰堵塞较为严重；未 来升级至双向 8 车道，可在东西方向 上缓解一部分交通压力。内部路网能 级不高，而项目打造密度高，地面 交通承担大流量人车交通存在一定难 度.区域内部现状田林路桂林路苍梧路沿河步行道路漕宝路桂林公园站12、15 号线换乘虹漕路站12 号线虹漕路670m540m道路情况未来规划桂林路双向 4 车道暂无拓宽 计划漕宝路双向 6 车道未来拓宽 至 8 车道苍梧路单向(由北 向南)2 车道/田林路双向16、 2 车道暂无拓宽 计划虹漕路单向(由南 向北)4 车道已与古北 南路对接康健路(沿河道路)无机动车仅 可人行/处于内环线中环线受徐家汇市级商圈辐射，目前道路交通情漕河泾板块整体桂林路漕宝路路口未来设置 12 号线占 地 面 积 11.8项目用地以办公间，紧邻市级传统周边环绕古北高端住宅、况不理想，漕河已形成良好的科及 15 号线两个站点，轨道交通将大万方，建筑面积为主，涵盖商业、商圈徐家汇，区位漕河泾产业开发区及徐泾大量办公人口研办公氛围，但幅提升项目的外部可达条件。紧邻合计35.7 万方，住宅及公建配套价值较高，同等区汇西高校区环绕，产研聚集，而早晚高区域内住宅、商区域交通枢纽，未来可为项17、目导入整 体 容 积 率 达 等用地属性，集位内工业用地已基居商氛围浓郁，但各功峰车流堵塞。轨业及公建配套功大量通勤人流3.0，属高密度 多种业态于一体本转移，与本项目能区域较为分散，缺少道交通已开发完能有待完善，本本项目漕宝路道路为区域车流进出开发。的综合性用地。同等条件地块非常整体综合性枢纽项目善，仍需加强地项目能填补区域主干道，而目前能级为双向 6 车道，根据地块现状，稀少，本项目未来紧邻项目为田林社区，面交通，疏导大功能缺失。能级较低，早晚高峰堵塞较为严重；地块四至虽不方也将通过退二进三为老旧且商业配套档次量人车流量导致未来升级至双向 8 车道，可在东西正，但地块较为进一步实现区位价较18、低，但居住人口密集，的拥堵。方向上缓解一部分交通压力。内部集中，各分散地值的释放。未来升级改善需求有待路网能级不高，而项目打造密度高，块联系紧密，整填补。地面交通承担大流量人车交通存在体性较强。一定难度。1 2 3 4 5 6 7宏观区域背景区域外部现状区域外部交通区域内部现状项目内部交通条件地块用地条件区域内部现状区域宏观发展基础夯实，产研居商氛围浓郁，项目承担区域价值提升功能生长性如何打造项目未来区域周边业态功能较为分散，缺少整体综合性 枢纽项目，打造漕河泾区域核心整体性如何在项目升级中协调开发高密度，地块外部及内部路网能级不足以 应对大流量，需合理规划疏导通达性如何保障高密度综合性项目319、.1 发展环境小结3.2 功能定位漕河泾开发区重点产业销售收入比重其他漕河泾高新科技园区电子信息 57%航天航空仪表仪器及专用设备电子器件及数字电子新材料能源及化工汽车3%18%3%6%26%15%11%18%B2B 电商B2C 电商零售 O2O社区 O2O汽车 O2O社交 O2O旅游 O2O应用 O2OO2O 产业领域开发热度均衡运用云计算技术的 O2O 现代服务业 覆盖生活各方各面项目功能优化模式生长性项目生长要素：项目自身拥有的漕河泾支柱信息产 业，及未来城市发展要素互联网云计 算元素，是项目扎根区域及保持可持 续生长的两大元素。1）自身土壤信息产业信息产业作为漕河泾主导支柱产业，人，220、014 年移动互联网消费产值高 达 2 万亿元。运用云计算技术的互联网+相关产业 年产值规模巨大，且具发展潜力，未 来将在各产业中更广更深地渗透。在 未来云计算和水、空气、土地一样成 为人类发展的基本要素，是城市生长 必不可缺的养分。产业发展分类2013 年企业数量支柱产业信息产业522重点产业生物医药产业146航空航天产业16汽车配套研发27新材料产业66环保及新能源13支撑产业现代服务业/产业分类销售收入（亿元）电子信息1585.00生物医药技术86.40新材料能源及化工124.45电子器件及数字电子101.40仪表仪器及专用设备193.07航天航空24.45汽车137.00无论是企业个数21、及产销规模皆已形成其他526.23区域产业龙头，发展基础夯实。合计2778.00本项目依托信息产业优势，可获得扎实的产业支撑，利于项目整体生长发展，避免水土不服。2）未来元素云计算目前，以云计算为核心运算技术的互 联网相关的从业人员多达 250 多万3.2 功能分析项目功能优化模式生长性可持续性生长方式：生产元素：运用云计算为催化，大数据运用于产业创新升级，提升产业发 展维度。产业链：以信息科技产业为主导，引 领各类业态创新升级，产业交互融合，打破常规产业壁垒。区域形成产业链 闭合，企业既是产业链受益者同时也 是整个产业链供给方。功能业态：以产业为根基，产研居商 功能业态融合，互相促进发展。传22、统阶段性生长方式：1）二产升级三产2）工业升级商住办3）产业链延伸4）区域功能多样化工业区转型升级多元产业互补互惠创造新的产业增长突破口商产产业交互与创新未来生长区信息云计算催化居研都市功能区融合进化自给自足云计算水空气土地云服务工业聚集 工 业 区产业链延伸 产业园区价值链延伸城市功能区3.2 功能分析项目功能优化模式整体性以信息产业为纽带整体打造生态产业 链。企业在产业链中既是产品服务的 提供者，也是受益者。同时，也是产业升级突破的实验者。通过大数据平台，跨平台发现并解决 不同行业的痛点，将最新的信息技术 实践其中，鼓励创新，提供完善的创 新生态链，从而创造新的产业突破口。产业带动的整体性23、打造模式智能零售智能家居智能建筑智能商务智能基础设施智慧医疗智慧教育智慧政务智慧社区智能电网智能环境大数据智能移动产业融合内生创新以信息科技产业为主导，引领各类业态创 新升级，产业交互融合，打破常规产业壁 垒新模式通过云计算等生产新要素将产业 链融于商办居住等功能，“产融 于城，城孕育产”的整体性生长 模式创3.2 功能分析项目功能优化模式通达性项目通达性优化项目通过建筑形态及 服务配套两方面，改善因高密度开发 及地块内部路网能级低造成的项目内 外部交通可达性问题建筑形态人车分流平台二层架空平台，实现人车分流，同时 创造覆绿公共空间，同时改善交通及 绿化问题。服务配套共享经济产业通过共享经济产24、业，盘活公共资源，减少交通资源浪费，集约区域交通流 量。住宅高科技可生长人才社区=提供养分消费者需求特征分析区域住宅市场分析可生长型住宅研究对标案例研究住宅整体定位商业、配套生态生活配套=开枝散叶 生态链链接消费者特征（商业及配套）消费者需求分析区域商业环境分析对标商业案例分析商业及配套定位办公发挥漕河泾产业生长性的 产业办公=项目根基漕河泾产业分析项目产业方向落位区域办公市场分析区域办公需求调研办公业态定位树根树叶树枝生态链办公、住宅、商业、配套环环相扣，共荣共生生长性办公、住宅、商业、配套具有前瞻性，并可持续发展云计算主导产业，串联产研居商3.2 功能分析小结树型结构发展模式3.2 功能分25、析结合漕河泾东区现有产业优势及未来生产要素城市森林办公为根办公信息云计算催化，产业交互与创新的实践地标杆性云计算总部办公规模聚集型众创办公创新产业生态办公云计算技术高地科创孵化平台产业创新交互实践地助力项目打造产研居商融合共荣顶级商学院 国家级实验室树根3.3 功能定位办公产业定位3.3 功能定位办公市场研究与政策导向产业结构及企业分析：漕河泾开发区产业已经由单纯的生产 制造逐步向服务型复合型企业转型升 级，区域内高科技企业有一定程度聚 集，入驻企业多与互联网行业相关，未来将继续加大三产发展。此外，漕 河泾板块入驻企业能级较高，以管理 运营中心和区域总部为主，是高能级 核心企业职能部门聚集的产26、业园区，企业总部办公需求旺盛。产业政策导向：1）“互联网+”2015 年两会提出“互联网+”行动计 划。推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合。2）众创空间灵活的办公载体：随时随地办公，共 享公共空间；完善的配套服务：提供 免费的公共设施，包括会议室、打印 机的使用；自由的交流空间：不定期 的举办产品发布会、交流会。3）创业孵化平台漕河泾全程参与企业孵化的过程，由 原来的主人逐步转型成合伙人。促进 漕河泾产业升级增值，创造园区产业 增值新动力。入驻企业行业分布企业职能部门其他 10%生物医药 10%新能源 5%汽车研发 15%电子信息 30%与互联网相关的 企业占到 60%软27、件通讯 30%结算中心 5%其他 10%研发中心 40%运营总部 45%重点门类主要内容特点互联网+医疗移动医疗，远程医疗垂直化发展互联网+教育在线教育跨越时间和空间互联网+家电/家居智能家电家居互联网+媒体新媒体，自媒体互联网+广告互联网语境+创意+技术+时效协同互联网+工业工业 4.0 催生中国智造互联网+农业从科学种植到产品销售的新农业互联网+金融全民理财和微小企业发展互联网+生活服务O2O 全方面全角度互联网服务互联网+零售零售体验、跨境电商和移动电商互联网+交通旅游交通及旅游信息、资源的调配和整合互联网+文化互联网终端的内容开发和提供政策导向“互联网+”，众创空间，创业孵化平台3.328、 功能定位产学研展融合的办公业态1）顶级商学院国际前沿产、学、研高度融合平台：招商引入国际排名 TOP20 的顶级商学 院，实现入驻的产业更便捷的对接上 海本土技术、资金、人才优势；目标 是致力于助力徐汇漕河泾区域高端人 才培养和聚集，提升片区产、学、研 高度融合与创新发展；综合推动徐汇 区科研、教育、经济事业发展、搭建 国际、国内第一流科研合作交流平台，以创新为动力源泉，促进徐汇经济升 级发展。2）国家级实验室招商引入 2 个国家级实验室，实现片 区的科研集聚：一个为电子信息领域、生物光子领域、数理统计领域等学科 的先进技术实验室；另一个为基因组 学、转录组学等多组学的研究室。3.3 功能定29、位物业名称越界创意产业园创智天地上海智力产业园及数字电子及化工及数字电子及化工及数字电子 及专用设备类型因素配比拟合程度分值拟合程度分值拟合程度分值生物医药技术地理位置15%15%15%15%15%15%15%新材料能源交通便利及化工10%10%10%10%10%10%10%电子器件产业规模20%20%20%20%20%20%20%电子信息区域配套10%10%10%10%10%10%10%生物医药技术景观资源5%5%5%5%5%5%5%新材料能源绿化空间5%5%5%5%5%5%5%电子器件物业品质5%5%5%5%5%5%5%电子信息产品设计5%5%5%5%5%5%5%生物医药技术产业生态链1030、%10%10%10%10%10%10%新材料能源物业管理5%5%5%5%5%5%5%电子器件营销推广5%5%5%5%5%5%5%仪表仪器发展商背景5%5%5%5%5%5%5%总修正系数0.941.071办公体量（m2）100,000200,000260,000修正后办公体量（m2）93,500214,000258,700参考权重20%50%30%本项目办公体量（m2）203,310根据办公市场比较测算模型测算，同 时参考三个对标案例（地段、产业类 型、产业规模）的办公开发体量，并 进行分值拟合，建议本项目办公开发 体量为 20-21 万 m2 左右。办公产品体量测算打造满足各类客群全年龄段需求31、的智慧社区城市森林住宅为树枝住宅高科技，可生长人才社区树枝区域科技产业支撑的智慧生活方式智慧社区陪伴一生的全年龄段住宅生长型住宅在有限的空间中打造无限的绿色空间立体绿化3.3 功能定位住宅产品定位3.3 功能定位住宅市场研究40%20%0%徐家汇田林徐汇滨江枫林华泾长桥30%20%10%0%楼盘品质生态环境交通房型合理周边配套物业管理价格敏感升值潜力优先考虑购房板块（徐汇周边）购房首要考虑因素住宅周边配套首要考虑因素60%40%20%0%学区资源绿地场所运动配套社区商业购物商场医疗资源行政服务田林板块是徐 汇周边购房者 心目中的首选上海南站龙华交通配套是年轻购房者（单身贵族和新婚家庭）的首要考32、虑因素除了单身贵族以外的购房者都对 周边 注学区资源较为关购房者的年龄越年轻，越注重周边的商业配套。二房改善购买者更加关注楼盘品质和生态环境三口之家新婚家庭单身贵族三口之家家庭购置二房改善；偏好宽敞明亮的大房 型，对之后二孩房、老人房、乃至保姆房 都有要求，尤其关注 周边学区。新婚家庭情侣/新婚夫妻购房；首次购房或购置婚 房，对儿童房、书房 要求较高，期望可变 房型，较关注周边环 境和就学情况。单身贵族商务精英/白领购房；偏好单身公寓，复式，loft 等中小房型、对 交通和商业配套要求 较高。3.3 功能定位住宅产品体量测算本案住宅为产权 70 年，以中小户型 为主的生长型住宅。未来购买客群为33、 学区房购买者、办公导入人群和二房 改善。住宅以小户型，高科技为内 部亮点，外部大环境与漕河泾田林板 块其余住宅大同小异，因此参考中鹰 黑森林，万科华尔兹花园和漕河景苑 等住宅项目的开发体量并进行分值 拟合，建议本项目商业开发体量为 10-15 万 m2。物业名称中鹰黑森林漕河景苑类型因素配比拟合程度分值万科华尔兹花园拟合程度分值拟合程度分值发展背景地理位置15%1.20.210.210.2交通便利10%10.110.110.1社区规模10%1.20.10.90.10.90.1商业规模10%0.90.110.110.1景观环境景观资源15%1.20.210.210.2社区环境5%1.20.1134、0.110.1产品细节物业品质10%1.20.110.110.1房型设计5%10.110.110.1附加价值会所功能5%1.10.110.110.1物业管理5%1.10.11.10.11.10.1营销推广5%10.110.110.1发展商背景5%1.10.11.10.110.1总修正系数1.1211.11项目体量（m2）270,000109,000105,000修正后项目体量（m2）301,050109,000116,393参考权重20%40%40%本项目体量建议（m2）1038103.3 功能定位结合漕河泾东区周边现有商业和未来导入人口的需要来打造城市森林商业为树叶商业互联网串联，弹性设计的35、智慧商业智慧城市系统连接 家庭/儿童业态社区商业商业空间设计理念弹性设计中高端客群需求 新颖、话题度高智慧商业树叶商业产品定位3.3 功能定位周边商业类型分析商业客群特征分析高低低高项目周边 高校师生老公房居 民等中等 收入家庭购买项目内 学区房的高 收入家庭本案办公项 目将导入大 量中高端商 务人口13 万居民7.5 万白领2.5 万学生数量从高至低消费力从低至高零售餐饮休闲娱乐配套其他学生网购的价格优势和便利更有 吸引力，极少逛街消费快餐、轻餐、小吃、潮人餐饮等新潮的 餐饮同学聚会等活动较多，对 KTV，桌游室，电影院 等休闲娱乐设施需求较 大/对社区商业和逛街时尚购物 居民体验都有需求，36、同时是饭余茶后聚集闲聊的地方兴趣正由对传统饭 店转移到新潮餐饮 体验便民设施点，养生美容 美发等设施对儿童相关业 态需求较高电商和周末逛街解决购物需 白领求，但对高端/奢侈品牌等目的性零售有极大兴趣仅需解决中午一顿 工作餐，但对话题 度较高的潮人餐饮 很感兴趣除了同事聚会聚餐、几 乎不会在附近休闲娱乐，但对美容美发美甲等设 施游一定要求/零售：社区商业+新潮体验零 售+高端零售餐饮：新潮话题餐饮+办公人 群工作餐休闲娱乐配套：美容美体美发 美甲+KTV/桌游室等容纳人数 较多的休闲场所其他：各类儿童业态（满足周 边居民需求以及解决婚育后白 领家庭工作日无法照看子女的 问题）和公共休憩空间光启城37、南方 商城中星 家乐福庆春商业中心南方百联国际购物中心 莲花国际购物中心田林路商业街 新宜街田林沃尔玛 商圈基 地本案商业上要服务客群为住宅导 入人口和办公人口，以田林板块 本地客群为主，向外辐射乏力。其商业特征需要满足社区商业和 办公底商两项特征，因此参考复 兴 SOHO，SVA 越 界 和 创 智 天 地 等 办公商业开发体量并进行分值拟 合，建议本项目商业开发体量为 4-4.5 万 m2。物业名称复兴 SOHOSVA 越界创业园创智天地因素配比拟合程度分值拟合程度分值拟合程度分值地段10%120%0.12100%0.190%0.09交通状况10%110%0.11100%0.190%0.038、9周边商业氛围10%120%0.12100%0.1110%0.11周边商务氛围15%120%0.18100%0.15100%0.15规划前景5%120%0.0690%0.05100%0.05周边人口规模15%120%0.18100%0.1590%0.14开发规模10%80%0.0880%0.08100%0.1临街状况5%110%0.06100%0.05110%0.06物业品质3%100%0.0380%0.02100%0.03建筑外观2%100%0.0290%0.02100%0.02经营业态组合5%100%0.0580%0.0490%0.05经营管理方式5%90%0.0580%0.0490%0.39、05客户消费力5%120%0.06100%0.05100%0.05项目体量22,00015,00060,000拟合体量19,82015,83961,856案例权重30%20%50%合计100%1.110.950.97本项目商业体量建议（m2）40042商业产品容量测算3.3 功能定位满足各类客群全年龄段需求的智慧跨界社区配套公建配套实践产业创新的跨界社区配套文化配套体育配套教育及医疗配套3.3 功能定位城市森林配套为树叶树叶公建配套设施定位3.3 功能定位本项目内未来人口预判：规划住宅 10 万方/30 人均居住面积 3000-4000 人（项目内住宅人口）规划办公 20 万方/20 人均办公40、面积 10000-15000 人（项目内办公人口）本项目周边辐射人口：1.5KM 核心辐射圈层人口 111,000（其中 9 万商务人口）外围辐射圈层人口 280,000（暂不考虑为本项目配套设施的服务人口）本项目配套设施大约需要服务人口为 124,000-130,000 人根据上海市住宅配套千人指标，其中每千人所需配套总面积为 344m2（体育 64m2，文化 102m2，医疗 68m2，社服 110m2）本项目所需配套体量约为 4.3-4.5 万 m2人均面积根据上海平均水 平和本项目房型特征得出千人指标：由上海市城市 规划管理局、城市规划设 计研究院编纂，上海市建 交委审批的城市居住地 41、区和居住区公共服务设施 设置标准中对居住区（5 万人）内各类配套有强制 面积规定。公建配套设施体量测算Urban Design 城市设计4.1 设计理念4.3 空间塑造4.4 公建配套4.5 交通组织4.6 立体绿化及景观设计4.2 规划结构及功能空间结构文化设施多重交通模式绿化系统理念城市界面体育设施公共交通地面绿化多样的公共空间社区服务设施车行系统平台绿化共享云平台人行系统屋顶绿化街道空间非机动车网络垂直绿化广场空间消防通道绿地率指标庭院空间4.0CLOUD PLATFORM SHARED共享云平台5.1 设计理念云台绿谷中央共享平台以 产研展商及文化 综合配套功能为 载体，形成共享 服务42、轴线，向南 北两侧渗透。整 个区域资源共享，活力聚集。屋顶亲子种植园下沉商业广场屋顶足球场文化艺术展示平台多功能展场研展梯田商业游廊5.1 设计理念云台绿谷区域空间形态成 谷状，中央共享 平台为绿谷核心。公共空间不仅停 留在地面，更结 合共享云平台向 高区延伸，由地 面到平台、屋顶，形成多层次的立 体绿化和活动空 间。打造 120%绿 化率、活力生态 的森林城市。5.2 规划结构及功能用地面积：118281.9 容积率：3.01绿化率：36.85%总建筑面积：356503 其中，地面停车数：地下停车数：总平面图与经济技术指标地块xh240A-02xh240A-04xh241A-01xh241B43、-01xh241C-01建筑面积()882361361717607256024C o m m e r c i a l S tree t商 业 轴Pub l i c S e r v i c e s共享 综 合 服 务轴R e s id e n c e居 住 组 团Offices&A p a r t m e n t s办 公&公寓Off i c es&C o m me r ci a l s办公&商业5.2 规划结构及功能中央综合服务轴包括各类产研展商、文 化体育休闲设施。苍梧路商业轴延续打造苍梧路商业氛 围，形成主要商业轴线。混合功能在功能上使办公、住宅、商业、公建设施充分混合，多方位 发展商住办44、等功能。建设生 活平台，使商业、办公、居住、与配套形成良好互动关系。各个功能形成有机的整体，相互促进，打造活力社区。5.2 规划结构及功能标准办公 独栋办公 商业住 宅 公 寓 配套各个功能被地块划分功能在同地块内混合功能在单体建筑内混合商业布局商业主轴线沿苍梧路展开，形成良好的商业氛围，并 把人流引入基地内。在田林路一侧布置底层商 业，延续田林路既有的商 业氛围。同时，在中央共享服务轴 线上，相应布置与产研展 文相依托的商业内容。办公布局办公布置在沿街面，具有 良好的形象展示功能。在漕宝路矗立 90m 高办公 楼，为区域内最高点，同 时与体育设施一同作为漕 宝路的形象展示窗口。沿苍梧路北侧布45、置独栋办 公群，与苍梧路商业形成 良好的互动关系。标准办公 独栋办公5.2 规划结构及功能与产学研紧密 结合的商业办公底商下沉商业广场田林路商业延续中央共享轴线与办公、文化设施 紧密结合的商业与社区服务、公寓 紧密结合的商业苍 梧 路 商 业 街90m 高层，漕宝路形象展示标准办公，田林路形象展示独栋办公，与商业街互动生态示范办公生态示范办公苍 梧 路 商 业 街住宅公寓公寓住宅及公寓布局居住功能大部分靠近田仪 路北侧，打造静谧的住区 氛围，同时与地铁联系便 利。另在南侧结合办公与商业 布置一栋公寓，商办居混 合，良好互动。配套功能文化设施结合共享云平台，分布在中央共享轴线中部 及东侧。包括会46、展、小剧场、图书馆、特色书店、画廊、多功能厅、社区文化中心 等。综合体育中心布置在基地 东南侧，与南侧办公楼与 景观一并成为形象展示窗 口。综合服务中心布置在南侧，与公寓紧密结合。5.2 规划结构及功能文化设施-特色书店及画廊综合服务中心文化设施-社区文化中心综合体育中心中央共享轴线5.3 空间塑造绿谷空间结构总体天际线呈现中间低，两边高的趋 势，形成绿谷的空间形态。90m74.4m67.5m5.3 空间塑造漕宝路天际线：以 90m 高层为区域高 点，高度由东至西依次跌落。与周边 建筑共同形成漕宝路形象展示面。建筑立面简洁现代，沿街展示面完整 连续，90m 高层与体育设施的结合，透露出区域的活47、力。城市界面84.6m76.2m51.8m39.2m39.2m田林路天际线：以 90m 高层为区域高 点，高度由东至西依次跌落。与周边 建筑共同形成漕宝路形象展示面。建筑立面简洁大气，底层商业氛围浓 郁，三层的办公露台展示出良好的办 公商业互动关系。5.3 空间塑造城市界面通过周边区域资源的整合，与地块内 空间的打造，有意设计层次丰富的公 共空间系统。将公园、街道、广场、庭院等公共空间形成有机的网络。多样化公共空间城市级公园屋顶花园共享云平台街道空间庭院空间广场5.3 空间塑造广场PLAZA公园GARDEN平台PLATFORM街道STREET屋顶ROOF庭院COURTYARD共享云平台多元活动48、5.3 空间塑造产研展商平台生态休闲与公共艺术平台文体娱乐平台5.3 空间塑造共享云平台功能办公露台商业游廊下沉商业广场生态休闲&公共艺术平台产研展商平台书店画廊文化娱乐平台共享云平台产研展商平台开展有关研发互动的展销活动5.3 空间塑造共享云平台生态休闲平台市民休闲、漫步闲谈的景观花园5.3 空间塑造共享云平台公共艺术平台中央云谷 LED公共艺术空间（瑞安虹桥 6 景观设计 说明）5.3 空间塑造共享云平台文体娱乐平台顺畅连接至文体活动中心5.3 空间塑造-1 F 地 下 停 车 P a r k i n g-1F 地 下 商 业 Commercials-2 F 地 下 停 车 P a r k49、 i n g共享云平台商业游廊1F2F3F3F2F1F云台与商业游廊紧密连接架设生态连桥 建立慢行步道 活跃高区商业5.3 空间塑造-1F 地 下 商 业1F 商 业-1 F 地 下 停 车 P a r k i n g1 F 商 业 C o m m e r c i a l s2 F 商 业 C o m m e r c i a l s-2 F 地 下 停 车 P a r k i n g-1 F 地 下 停 车 P a r k i n g-2 F 地 下 停 车 P a r k i n g务中心服综合体育中心文化中心3F 综 合 服 务 中 心2F 综 合 服 务 中 心共享云平台公建设施1F3F50、2F2F3F云台与共建设施紧密连接主题性文体展示步道 串联多个功能平台5.3 空间塑造住宅 10F 望向云平台5.3 空间塑造共享云平台视野关系研究西侧办公露台望向云平台屋顶球场望向云平台5.3 空间塑造共享云平台视野关系研究苍梧路北侧望向云平台5.3 空间塑造云平台望向“煤气包”公园共享云平台视野关系研究云平台望向公建设施5.3 空间塑造云平台望向苍梧路商业街共享云平台视野关系研究云平台望向苍梧路商业街共享云平台绿化及设施5.3 空间塑造零售设施种植铺地休闲座椅片状绿地带状绿地无障碍坡道咖啡茶座共享云平台绿化及设施5.3 空间塑造咖啡茶座书店画廊展窗露天市集带状绿地带状绿地文化中心展窗桂花树51、木片状绿地苍梧路：商业气息浓郁的步行友好街道田仪路北侧段：安静私密的慢速通行街道田林路：商务商业体验为主的展示型街道漕宝路：形象展示为主的快速通行主干道田仪路南侧段：文化氛围浓郁的慢速通行街道全州二路：漫步体验的生态景观慢行街道5.3 空间塑造街道空间研究街道的不同等 级和功能，赋予其 不同的性格。5.3 空间塑造适宜步行的街道空间街道设计应适宜步行体验，使行人感到安全与舒适。人行道狭窄、障碍 物过多或道路太宽造成过街困难等都会降低一个城市的步行体验。街道空间苍梧路商业界面总体上苍梧路商业界面连续完整，适 当的点缀广场、庭院等开放空间。商 业动线与开放空间相结合。5.3 空间塑造街道空间苍梧路52、街道尺度5.3 空间塑造苍梧路：慢行商业街。绿荫效果良好，生活气息浓郁的步行友好街道；商业服务设施集聚的积 极界面。机动车双向三车道，中间车道为潮汐车道，允许路边临时停靠上下客，建立非机动车道。商业设施非机动车停车位商业二层平台办公三层平台机动车道非机动车道临 时 停靠非 机 动 车 道临 时停靠机动车道3.5m3.5m17m3.5m3.5m1.5m1.5m5.3 空间塑造街道空间田仪路北侧段生活界面田仪路界面连续完整，北侧居住组团的行 道树种植双排，并采用季节性树种与常绿 树种搭配，绿荫效果良好。5.3 空间塑造街道空间田仪路北侧段街道尺度田仪路北侧段：安静私密的慢速通行街道。机动车双向两车53、道，规定时段允许路边停车，建立 非机动车道。种植双排行道树，行道树树种的选用与其他市政道路的不同。双排行道树规定时段路边停车座椅设施机动车道机动车道非机动车道非机动车道3m3.5m3.5m16m1.5m3m1.5m5.3 空间塑造街道空间田仪路南侧段文体休闲界面田仪路界面连续完整，南侧是相对活泼的 文体休闲界面，串联文体设施的入口广场、办公庭院等开放空间。打造艺术及休闲氛 围，街边广场放置艺术展板或雕塑，形成 独特的公共艺术漫步体验。5.3 空间塑造街道空间田仪路南侧段街道尺度田仪路南侧段：文化氛围浓郁的慢速通行街道。机动车双向两车道，允许路边临时停靠上下客，建立非机动车道。街边绿化临时停靠上54、下客体育中心入口广场涌泉水景共享云平台连廊服务设施露台机动车道机动车道非机动车道非机动车道3.5m3.5m16m1.5m3m3m1.5m5.3 空间塑造街道空间田林路商务展示界面田林路作为商务商业体验为主的展示型街 道，界面完整连续。在与苍梧路交口处，即苍梧路商业街入口处，形成开放空间。5.3 空间塑造街道空间田林路街道尺度田林路：商务商业体验为主的展示型街道。机动车双向四车道，允许路边临时停车，建立非机 动车道，机动车与非机动车以绿化带适当隔离。办公露台商业游廊商业设施非机动车停车位入口广场涌泉水景机动车道机动车道机动车道机动车道非机动车道非 机 动车道2m1m3.5m3.5m3.5m3.555、m24m1m2m1.5m2.5m5.3 空间塑造街道空间全州二路生态景观界面全州二路南侧临煤气包艺术公园，北侧为 中央共享云平台，作为花园式生态景观街 道，行道树以季节性乔木搭配灌木，不同 季节呈现别样的景观。在节日期间，彩灯 装饰树木，创造丰富的步行体验。5.3 空间塑造街道空间全州二路生态景观界面夏季平时秋季节日作为花园式生态景观街道，行道树以季节性乔木搭配灌木，不同季节呈 现别样的景观。在节日期间，彩灯装饰树木，创造丰富的步行体验。5.3 空间塑造街道空间全州二路街道尺度全州二路：休闲漫步体验的生态景观慢行街道。机动车双向两车道，不允许路边停车，建立非 机动车道。道旁树选择季节性景观树种56、，乔木与灌木相结合，创造丰富的色彩。多功能平台书店画廊座椅设施休闲广场下沉广场商业社区服务机动车道机动车道非机动车道非机动车道3.5m1m3.5m 16m2.5m 1.5m1.5m 2.5m5.3 空间塑造街道空间漕宝路形象展示界面漕宝路作为形象展示窗口，界面完整连续，高层建筑的高耸形象创造了区域的第一视 觉冲击力。绿化带的连续与衬托了入口广 场的开放性。5.3 空间塑造街道空间漕宝路街道尺度漕宝路：区域形象展示为主的快速通行主干道。机动车双向六车道，辅以双侧右转弯道，道路中心线建 立绿化带，不允许路边停车。建立非机动车道，机动车与非机动车以绿化带适当隔离。建立人行过街天桥。40m 绿化隔离带57、入口广场桂林公园机动车道机动车道机动车道右转弯道机动车道机动车道机 动 车 道右转弯道非 机动 车道非机动车道2m 3.5m 3.5m 3.5m3m2m3m6.5m3m2m3m3.5m 3.5m 3.5m4.5m50m5.3 空间塑造街道空间设施优化道路铺装：人行道硬质铺地采用暖灰色为主调，力求颜色温暖柔和，美观大方。节点如入口广场，整体 铺装明快丰富，并具有一定的指向性。尽量采用透水 性铺装，形成雨水高效渗透的环保地面。公共标识：街道标识醒目，设置在视线通达处。车行、人形标识可利用地面为载体，既可以做到面积最大化，又不会破坏空间的整体性。区域内标识整体设计，简 洁而统一。城市家具：在城市设施58、的选择上，采用适合区域特点的流线型，现代简约而设计感强，增强区域的整体感和识别度。增强夜景照明设计，打造安全、活力的24 小时街区。硬质铺装立体标识流线型座椅透水性铺装地面标识夜景家具照明广场空间广场空间结合步行体验，贯穿整个基 地。由北至南是结合苍梧路北侧商业 动线，经中部中央共享轴线引入东南 侧文化街道。南北两个入口广场 苍梧路北侧入口广场与田仪路南侧入 口广场，与商业、体育设施一同，作 为区域形象的第一展示。5.3 空间塑造苍梧路商业街入口广场室外文化展场体育中心入口广场下沉商业广场生态休闲广场作为商业街的标志广场，涌泉水景最 大程度的吸引人流，为亲子活动提供 良好的环境，提高舒适度，提59、升商业 氛围。广场空间苍梧路商业街入口广场5.3 空间塑造下沉广场在整个基地中央位置，连接 地下商业功能。人们可以通过无障碍 坡道或台阶进入下沉广场。水景瀑布 与绿化的结合打造丰富的景观。广场空间 下沉商业广场5.3 空间塑造xh241C-01 地块广场（兼做避难场地）与中央共享云平台相对，同时以开放 的姿态对煤气包公园敞开，形成视觉 通廊。广场空间 生态休闲广场5.3 空间塑造xh241B-01 地块室外文化展场广场空间文化设施入口展场5.3 空间塑造广场空间综合体育中心入口广场设置亲水涌泉，与开放式公共绿地相 呼应，使访客第一时间感受到亲切和 凉爽。标志性建筑前设置水景，最大 限度的吸引人60、流，更是为少年儿童提 供了良好的互动空间。水景与绿化的 搭配，改善了微环境，增强舒适度。5.3 空间塑造5.3 空间塑造庭院空间办公庭院:相对安静，适于庭院空间住宅庭院5.3 空间塑造屋顶花园亲子种植园生态农场位于 240C-01 地块的商业屋顶上，可以向区 域内的生鲜超市及餐厅提供季节性蔬菜水果；也结合 亲子商业与服务设施，打造一个亲子种植园。在特定 时期，可以举办蔬果市集，成为区域内特色的活动。5.3 空间塑造5.4 公建配套文化设施-特色书店及画廊文化设施-社区文化中心综合服务中心综合体育中心共 享 服 务 轴 线文化设施综合文化中心结合共享云平台，分布 在中央共享轴线东侧。包括会展、小61、 剧场、图书馆、多功能厅、社区文化 中心等。特色书店及画廊在共享服务轴线中 部，屋顶作为多功能平台，可以展开 多种艺术文化活动。5.4 公建配套文化设施功能布局5.4 公建配套4F 3F1F特色画廊多功能厅 社区学校小剧场特色书店管理办公 会展图书馆2F社区文化中心ZMHZDESIGNT R E A T RESCHOOLOFFICEC H I L D R E N3 DSCHOOLPLAYART GALLERYBOOK STOREMARKET+COFFEE+ARTVR CINEMA+ZOO PARKEXPERIENC E+E X H I B I T I O N5.4 公建配套创意+咖啡+阅读体验62、+会展3D 全息+动物园文化+Smart 剧场创意+社区学校特色画廊文化设施特色业态交互型综合文创主题业态 “创意+集市”“体验+会展”“3D 全息+动物园”“文化+Smart 剧场”“创意+咖啡+阅读”创意+集市5.4 公建配套体育设施综合体育中心布置在基地东南侧，与 南侧办公楼与景观一并成为形象展示 窗口。包括游泳池、篮球场、羽毛球场、屋顶足球场、壁球、健身中心、台球房、形体训练区、体育器材商店等。5.4 公建配套体育设施功能布局4F2F1F篮球馆瑜伽馆屋顶五人制足球场壁球馆形体训练游泳馆体育用品商店体育管理办公票务接待管理乒乓球馆 3F桌球馆羽毛球馆游泳馆门厅健身中心SWIMMING P63、OOLEXPERIENCE+EXHIBITIONS T O R EG Y MB A S K E T B A L LYOGAT A B L E T E N N I S5.4 公建配套体育设施特色业态混合型综合体育主题业态 “音乐+健身”“骑行+咖啡+极限馆”“保龄+射击+mini 篮球”音乐健身游泳池篮球场等屋顶足球场体育用品商店保龄射击服务设施综合服务中心布置在南侧，与公寓紧 密结合。包括生活服务中心、养育托 管中心、养老设施、卫生服务中心等。5.4 公建配套5.4 公建配套服务设施功能分布4-7F3F2F养老设施园区管理服务中心养育托管中心教育及管理配套 生活服务中心卫生服务中心1F5.4 64、公建配套养育托管卫生服务生活服务园区管理养老设施教育配套服务设施特色业态跨界型综合教育及医疗业态 “语言学习+媒体”“儿童娱乐+绘画教育”“中医养生+医学教育”主要城市道路网络基地位于密集的城市道路网络之中，从城市各个方向均能便捷地进入。这 种超强紧密的城市网络结构使此区域 很适合发展成为未来混合城市功能区 域。主要地铁线路网络此区域的主要公共交通网络为地铁。目前有 9 号线地铁经过此地块，2015 年已建成地铁 12 号线，2020 年将 建成地铁 15 号线。基 地快速道 主干道 次干道 支路地铁 12 号线(2015 年)地铁 9 号线(现存)地铁 15 号线(2020 年)地铁 4 号65、线地铁 11 号线5.5 交通组织规划道路等级桂林路漕宝路路口未来设置 12 号线及 15 号线两个站点，轨道交通将大 幅提升项目的外部可达条件。紧邻区 域交通枢纽，未来可为项目导入大量 通勤人流。本项目漕宝路道路为区域车流进出主 干道，而目前能级为双向 6 车道，能 级较低，早晚高峰堵塞较为严重；未 来升级至双向 8 车道，可在东西方向 上缓解一部分交通压力。内部路网能 级不高，而项目打造密度高，地面 交通承担大流量人车交通存在一定难 度。5.5 交通组织主干道 次干道 支路内部可变通道 内部不可变通道漕宝路全州二路全州一路田林路宜山路虹漕路桂 林 路田仪路苍 梧 路5.5 交通组织多重交通66、模式步行交通车行交通公共交通非机动车5.5 交通组织公共交通公交巴士线路地铁线路合理规划车行流线及各个建筑的机动 车出入口、泊车位。根据各个道路等 级，通过控制转弯半径、道路铺装来 一定程度上限定车速。5.5 交通组织车行交通地面车行交通合理规划车行流线及各个建筑的机动车出入口、泊车位。根据各个 道路等级，通过控制转弯半径、道路铺装来一定程度上限定车速。交通流向 地面停车位 办公主入口住宅及公寓主入口5.5 交通组织车行交通地下车库出入口合理安排地下停车出入口的位置，保 证便捷到达活动地点。出入口安排在 内部街坊通道或田仪路，保证干道车 流畅通。地下室整体设计，停车区域互相联通，流线顺畅。通往67、地下车库流线 地下车库出入口5.5 交通组织车行交通 地下停车流线停车位 核心筒 地下商业 设备用房 商办流线住宅流线地下二层停车流线地下一层停车流线地下停车区域，商 业、住 宅、办 公均有各自的停 车区域，到达核 心筒的距离采用 就近原则。地下 一层商业与停车 形成良好互动，地下二层停车区 域地块间相互连 通，方便了不同 区域停车位的借 用以及各个地块 间的通达。5.5 交通组织3非机动车网络合理规划车行流线及各个建筑的机动车出入口、泊车位。根据各个道路等级，通过控制 转弯半径、道路铺装来一定程度上限定车速。5.5 交通组织人行系统办公人员的垂直动线1F办公办公办公办公办公平台 3 F办公平68、台商业平台商业底层商业底层景观广场商业平台商业平台休闲平台2 F商业平台3 F办公平台2F1F08:30上班10:00会议22:30休息睡眠15:30下午茶19:30运动娱乐11:30午餐12:20午休散步18:00晚餐5.5 交通组织人行系统办公人员 24h 流线5.5 交通组织10:00 会议8:30 上班11:30 午餐12:20 午休散步15:30 下午茶18:00 晚餐22:30 休息睡眠19:30 运动娱乐人行系统办公人员 24h 活动场景5.5 交通组织人行系统休闲商业动线地面休闲商业动线地面特色节点平台层休闲商业动线平台层特色节点商业街入口广场商业游廊苍 梧 路 商 业 街共享69、云平台下沉商业广场生态广场亲子种植园文化设施文化设施 入口广场体育设施 入口广场体育设施服务设施5.5 交通组织消防通道消防环路消防登高场地5.6 立体绿化与景观设计绿色生态措施5.6 立体绿化与景观设计12341.2.3.4.立体绿化，120%绿化率，最 大限度减少城市热岛效应。透水性铺装，结合乔木、灌木、草地的种植，建设生态型海绵 城市。平台层设计生态农场，种植物 做成特色商品，举办生态市集，成为漕东区域的产业亮点。屋面、墙面充分利用，高层也 能享受绿化空间。雨水收集技 术的利用，创造绿色之城。5.6 立体绿化与景观设计屋顶绿化+垂直绿化+平台绿化地面绿化垂直绿化平台绿化地面绿化5.6 立70、体绿化与景观设计屋顶绿化地面绿化沿街绿化多种树种搭配，美观遮阳。广场、庭院绿化与铺地关系协调。地面绿化充分 考虑与座椅等设施的结合。5.6 立体绿化与景观设计沿街绿化广场绿化庭院绿化绿化与公共设施5.6 立体绿化与景观设计带状平台绿化以中央共享云平台为核心平台，向四周的 商业或公共配套设施裙房延伸，形成二层 之上的漫步平台，与功能相结合，打造生 态农场、健身绿道等绿化空间，创造宜人 的办公生活环境。独栋办公绿化平台独栋办公绿化平台健康绿道观球绿地5.6 立体绿化与景观设计片状平台绿化以中央共享云平台为核心平台，向四周的 商业或公共配套设施裙房延伸，形成二层 之上的漫步平台，与功能相结合，打造生71、 态农场、健身绿道等绿化空间，创造宜人 的办公生活环境。生态农场亲子种植花香庭园休闲艺术草坡5.6 立体绿化与景观设计屋顶绿化利用办公、公寓屋顶，打造生态、娱乐、休闲的公共绿化空间。多层次的屋顶绿化，形成都市重点空中花园。丰富有趣的绿化及铺地遮阳设施座椅设施景观廊架5.6 立体绿化与景观设计垂直绿化垂直绿化充分利用空间，在建筑退台、立面、窗台等处栽种攀缘植物，以增加绿化覆盖 率，改善工作居住环境。绿地率指标5.6 立体绿化与景观设计占地面积()绿地面积()绿地率xh240A-0219662.4694135.30%xh240A-045697.5xh241A-0131533.21157236.7072、%xh241B-0141343.31587038.40%xh241C-0120045.5920145.90%Sum1182824358436.85%Building Design 建筑设计1.首层平面图2.地下室平面图3.二、三层平面图4.各个地块指标5.xh240A-01、04 地块平面设计6.xh241A-01 地块平面设计7.xh241B-01 地块平面设计8.xh241C-01 地块平面设计5.05.1 首层平面图5.3 二、三层平面图二层平面图三层平面图5.4 各个地块指标基地PLOT建筑BUILDING建筑高度BUILDING HIGHT层高FLOOR HIGHT层数FLOORS层73、面积AREA EACH FLOOR m2总面积TOTAL AREA IN m2面积总计AREA TOTAL规定面积DEBID in m2办公一OFFICE_159.8m4.2012150018000办公二OFFICE_243.6m4.2086805440办公三OFFICE_343.6m4.2086805440办公四OFFICE_459.8m4.2012150018000大堂LOBBY_1-2-3-4Level 15.00135373537xh240A-02二层办公OFFICE L02Level 25.0014929492955346商业SHOPPINGLevel 1Level 25.005.074、011269597036655901159043办公OFFICE_147.8m4.209150013500大堂LOBBY_1Level 15.001920920二层办公OFFICE L02Level 25.00119081908xh240A-0416328商业SHOPPINGLevel 1Level 25.005.001188708871721517265办公一OFFICE_173.0m4.2015150022500办公二OFFICE_222.6m4.20511355675办公三OFFICE_322.6m4.2059354675大堂LOBBY_1-2-3Level 15.0011611161175、二层办公OFFICE L02Level 25.0013218321837679商业SHOPPINGLevel 1Level 25.005.00115290608511375xh241A-01文化设施CULTURE18008004985449854住宅一APARTMENT_154.8m3.20146509100住宅二APARTMENT_254.8m3.20146509100住宅三APARTMENT_354.8m3.20145457630住宅四APARTMENT_454.8m3.20146509100大堂LOBBY_1-2-3-410.0m5.00217483496384263881088280876、8664办公一OFFICE_173.0m4.201577311595办公二OFFICE_222.6m4,20416006400办公三OFFICE_343.6m4.2088506800办公四OFFICE_422.6m4.20416096436办公五OFFICE_594.0m4.2020175035000大堂LOBBY_1-2-3-4Level 15.00119751975二层办公OFFICE L02Level 25.0013732373271938xh241B-01商业SHOPPINGLevel 1Level 25.005.0011757078807570788015450文化设施CULTURE77、1900900养老设施RETIREMENT HOME4108543409262892698住宅一APARTMENT_161.2m3.201665010400住宅二APARTMENT_261.2m3.201665010400住宅三APARTMENT_361.2m3.201665010400住宅四APARTMENT_461.2m3.20165618976大堂LOBBY_1-2-3-410.0m5.002266253244550045521138128138219xh241C-01办公大堂 二层办公OFFICE_1LOBBY_1 OFFICE L0272.2mLevel 1Level 24.205.78、005.0015111250842113518750842113520727商业SHOPPINGLevel 1Level 25.005.0011415227306882文化设施运动设施CULTURESPORTCultureSport1110003000100030003160931664公寓一APARTMENT_161.2m3.201665010400公寓二APARTMENT_261.2m3.201665010400大堂LOBBY_1-210.0m5.0021285257023370235535497955217地下总面积TOTAL UNDERGROUND AREA198452总停车量TOTA79、L PARKING LOTS3564ALL PLOTS功能FUNCTIONS总面积TOTAL AREA规定面积DEBID IN M2总地块办公OFFICE202018211000商业SHOPPING3825940000住宅APARTMENT107296108000公共服务设施PUBLIC FACILITY1004010000地下商业UNDERGROUND SHOPS10300XH241A-01地块XH241B-01地块xh241A-01xh241B-01XH241C-01地块xh241C-01XH240A-01地块XH240A-04地块xh240A-02xh240A-04xh240A-01 地80、块xh240A-04 地块xh241A-01 地块xh241B-01 地块xh241C-01 地块5.5 xh240A-01、04 地块平面设计xh240A-01 地块xh240A-04 地块一层平面二层平面5.5 xh240A-01、04 地块平面设计xh240A-01 地块xh240A-04 地块三层平面四层平面覆绿留白 室外绿化的重要性弹性设计：满足社区商业的生长 性及多样变化的空间性能需求 公共空间的重要性5.5 xh240A-01、04 地块平面设计商业设计覆绿留白，弹性设计5.5 xh240A-01、04 地块平面设计办公设计产、学、研、展、商融合业态众创空间灵活的办公载体：随时随81、地办公，共享公共空间；完善的配套服务：提供免费的公共设施，包括会议室、打印机的使用；自由的交流空间：不定期的举办产品发布会、交流会。创业孵化平台全程参与企业孵化的过程，由原来的主人逐步转型成合伙人；促进漕河泾产业升级增值，创造园区产业增值新动力。漕河泾企业孵化平台技术转移项目培育企业孵化企业加速产业推进产业转移专家评估租金、服务、品牌入股上市退出给予空间融资顾问人力资源资金支持政策支持天使基金投资xh241A-01 地块一层平面二层平面5.6 xh241A-01 地块平面设计5.6 xh241A-01 地块平面设计xh241A-01 地块三层平面四层平面5.6 xh240A-01 地块平面设计82、住宅设计住宅定位改善型住宅宽敞明亮，为二孩和老年人准备房间住宅标准层总面积：？交通核面积：？每层 6 个住宅单元，3 种户型A 户型：125 三房一厅二卫B 户型：125 三房一厅二卫C 户型：100 二房一厅一卫A 户型A 户型B 户型B 户型C 户型C 户型5.6 xh240A-01 地块平面设计住宅多义功能设计可收纳的功能空间，适宜一室两用。不使用该功能时折叠收起，为家中 创造更多活动空间。预装在墙体内的可移动轨道式插座，增强家用电器使用的随意性和便捷 性，不用拘泥于一个固定的空间可移动的墙壁，根据两边的使用情 况相应放大或缩小房间面积，避免 任何空间上的浪费。可以移动的隔断墙，适合空间83、富足 的主卧或者客厅，可以临时创造出 多余功能空间。房间内（天花板、地板）预装配暗槽，为未来空间 分割预留xh241B-01 地块一层平面二层平面5.7 xh241B-01 地块平面设计5.7 xh241B-01 地块平面设计xh241B-01 地块三层平面四层平面住宅设计标准层平面5.7 xh241B-01 地块平面设计E 户型E 户型D 户型D 户型D 户型D 户型D 户型D 户型D 户型D 户型E 户型：150 三房一厅二卫D 户型：100 二房一厅二卫住宅定位改善型住宅宽敞明亮，为二孩和老年人准备房间住宅标准层总面积：？交通核面积：？每层 6 个住宅单元，3 种户型住宅设计生长型住宅584、.7 xh241B-01 地块平面设计二房改善的情况中，中 年夫妻与婚姻适龄的子 女住在一起，房型为相 对宽松的 90 平米以上三 居室或者四居室，在孙 辈出生后仍然想住在一 起，需要在原有房型上 增加儿童房/游戏房。1）三居室以上房型将原有客房或书房改为儿童卧室/儿童游戏房功能2）两居室通过隔断原有起居室的部分创造出儿童卧 室/游戏房的空间一居室房型的生长空间主要靠：1）主卧或者起居室内空间的隔断2）主卧和起居室如果相连，可以各自隔断一部分合 成新的功能空间独居夫妻在结婚初期可 能只需要 50 平米左右的 一居室至两居室住宅。在生养儿女之后变为三口之家（四口之家），需要在原有房型上增加 儿童85、房/游戏房。二代居新婚夫妇三代同堂三口之家四口之家公寓标准层平面5.7 xh241B-01 地块平面设计公寓设计标准层总面积：？交通核面积：？每层 14 个居住单元，2 种户型5.7 xh241B-01 地块平面设计公建配套设计一层平面三层平面二层平面四层平面xh241C-01 地块一层平面二层平面5.8 xh241C-01 地块平面设计xh241C-01 地块三层平面四层平面5.8 xh241C-01 地块平面设计5.8 xh241C-01 地块平面设计公寓设计标准层总面积：？交通核面积：？每层 14 个居住单元，7 种户型5.8 xh241C-01 地块平面设计综合服务中心设计一层平面三层86、平面二层平面四层平面Innovative Technology 创新技术1.智慧社区2.绿色建筑3.装配式建筑6.0愿景6.1 智慧社区居住 Living工作 Working休闲 Leisure新型产城融合智慧产业社区示范区宜居社区，邻里互助宜业发展，产业集聚休闲运动，娱乐消费新型产城融合智慧产业 社区示范区，未来新型 城镇化产城融合的新典 范，立足于多元的产业 业态，打造集居住、工 作、休闲于一体的产业 社区生态圈。高品质的 城市空间，满足居民及 员工全天 24 小时工作、生活、活动需求，打造“生 活即工作，工作即生活”的产业社区新常态。小区级服务圈（居家）城区级服务圈（2km）家庭 及物业87、打造 15min-三层智慧社区服务圈小区（园区）级服务圈小区内的服务和到家服务，比如：家 政维修、居家养老、智能家居、儿童 陪护、到家服务、快递自提、生鲜配 送等；社区级服务圈延伸至社区的就近服务，比如：智慧 医疗、智慧教育、社区 O2O 服务、社 区金融、智慧健康等；城区（街道级）服务圈全城统一的管理和服务，比如：智慧 城市运行管理、智慧公交、智能停车 等。教育培训社区级服务圈（500m）养老、医疗超市零售餐饮小店理发美容运动健身图书馆6.1 智慧社区智慧产业社区需求6.1 智慧社区智慧 创新活力 街区创业基地 标识性创意 活力起点绿色产业交流空间多样建筑形态社区发展动力多样尺度感受打造产业88、商业、办公、居住、科技、创新服务、高品质公共空间融合的智 慧社区。包含丰富多元的产业形态，创新科技产业融合，活力创业环境与 配套，多元化的生活服务、消费服务，贴合需求的住宅品，高品质的空间环 境，完善、高端的服务配套，多样化 的文化休闲设施。活力工作舒适生活人文休闲重点应用6.1 智慧社区智慧物业智慧家居智慧服务智慧交通智慧能源智慧 社区智能管控社区安全在线物业服务平台移动端应用动态信息发布智慧停车能源管控绿色能源居家养老智慧家居居家养老，智能管控 智慧物业社区安全，在线物业 智慧能源绿色能源，能源管控 智慧服务移动端应用，服务平台智慧交通智慧停车，动态信息发布智慧家居智能管控6.1 智慧社89、区家居智能管控提供了安全、舒适、高 品位的居住环境；智慧家居将人们面 对的可知的风险降到最低，从而保证 居民的生命财产安全，实现了真正意 义上的智慧生活。智能 管控充分利用物联网、移动互联网和 RFID 智能感应技术，实现家居设备的智能化 管控，让家更加智慧化；同时，可通过 与社区管控平台对接，实现社区服务资 源的统一接入，提供更加便捷化线上服 务，创新社区服务模式。灯光场景控制窗帘控制新风控制暖通控制防盗电动卷帘自动识别系统智能影音控制报警系统自动灌溉系统 高清网络监控智慧交通智慧停车管理和交通信息共享6.1 智慧社区数据是智慧交通的基础和命脉。任何一项应用都是基于海量数据的实时获取和分 析90、而得以实现的。位置信息、交通流量、速度、占有率、排队长度、行程时间、区间速度等是其中最为重要的交通数据。数据是智慧交通的基础和命脉。任何一项应用都是基于海量数据的实时获取和分 析而得以实现的。位置信息、交通流量、速度、占有率、排队长度、行程时间、区间速度等是其中最为重要的交通数据。实时路况 路况视频公共自行车酒后代驾交通信息服务站违章查询 占道举报实时公交 长途客运智慧停车场车牌识别车位预定停车引导反向诱导在线支付错峰停车区域交通平台停车场管理交通调度指挥应急预案管理区域交通诱导 公交信息发布 新能源车租赁 停车场信息路线规划建设内容线下服务点6.1 智慧社区依托小区建设同步配套的一体化平台所91、提供的入口，智慧社区运营机构和 物业可以整合社区服务资源，构建 O2O 服务体系。小区内设置专门物理空间，实现普通快递和生鲜冷链的自助存取智能控制、过程记录和服务等.建设内容智慧生活线下体验店智慧生活线下体验店（功能展示、操作培训、查询讲解、服务充值等），智慧社区运营管 理中心和展示中心.6.1 智慧社区桌面终端基础信息资源平台专业信息资源平台智能传感器视频监控信息采集终 端智能移动终 端建筑室内外环境智能家庭：家电、家居医疗卫生设 施文化体育设施市政公用设施智能绿色建筑：水、电、设气、热施层社区服务中心、社区服务站宽带网络无线网络广播电视网物联网支 撑 平 台智慧社区综合信息服务平台政务服务92、平台公共服务平台商业服务平台数据规范，单点登录分布式工作流及电子表单、开放性与模块化接入数据规范开放性与模块化接入注册、信用、服务记录、社区硬件 集成、个人信息设备认证接入、准 入与淘汰机制、数据定向分发社区治理对象管理 政务服务 治安管理小区管理房屋管理 业委会管理 物业管理公共服务便民服务基本公共服务O2O 专门人群服务生活服务 宣传、科普金融服务主题社区商业、园区 学校、医疗 养老等主题支 撑 平 台基 础 平 台感 知基层础网 络设层施社区居委会业主委员会商圈企业居民物业公司用 户智 慧 应 用安 全 保 障 体 系标 准 导 则 体 系应用服务云平台基础设施三三纵纵 标准导则、技术系93、统、安全保障 智慧社区总体架构图三横三横6.1 智慧社区建设内容智慧物管包括智能家居、访客系统、门禁系统、停车系统、家政服务以及小区设备维 修集约化等各类物业管理服务的智能 化建设.6.1 智慧社区建设内容移动应用端所有智慧应用项目和功能的移动应用 平台，也是流量获取、数据生成、采 集的信息资源来源电商网络覆盖模式将智能科技与商业结合，简化人们商 业消费流程，缩小仓储、陈列面积，最高效地整合城市商业资源，使得本 项目成为上海乃至整个长三角地区电 商示范之城。进口商业中心进口商品云集、方便社区内居民的日 常消费。2）智能化终端商品信息全程纪录系统商品配备电子标牌，联通货品从生产 到销售全过程数据94、系统，显示了生产 全过程详细记录。电子版零售超市超市仅仅是一大块显示屏，顾客们只 要打开智能手机上的摄像头，对准每 件商品后附带的二维码轻轻一拍，智 能手机中安装的购物应用程序就能直 接将这件商品放入电子购物车。在顾 客用手机银行进行结算后，所购商品 就会在当晚约定时间被直接送到家中建设内容智慧商业互联网科创产业助力智慧商业的打 造：充分利用区域产业基础，发展互 联网+物联网，借势电商高速发展期，实现区域电商与传统商业的共融发 展，满足现代人群消费模式需求，并 实现现代化商业标准。1）智能化前端6.1 智慧社区座位前设有特制 iPad 与 pos 机，可以随意翻阅各类媒体的发布内 容，也可以翻95、阅整个区域内所有餐 厅的菜单和商店的商品，刷卡消费 后，食品将由工作人员送至座位。6.1 智慧社区建设内容智能安防通过重要路段、重要建筑等设备联网，建立GPS 实时监控防走失、人脸识别、行动预报、消防报警等系统.6.1 智慧社区建设内容线上资源预约各类体育、文化、医疗设施，餐饮服务，金融服务等的预约和使用管理，以及 智能技术增值服务6.2 绿色技术海绵城市雨水绿色循环 雨水分层吸收 植物蒸腾作用 绿色屏障 透水铺装 降低城市热岛效应 净化空气 减弱噪音 遮阳庇荫遮阳庇荫健康生活 方式雨水绿色循环植物蒸腾作用透水铺装降低城市 热岛效应净化空气减弱噪音 绿色屏障雨水分层吸收6.2 绿色技术海绵城市96、雨季储水排水?6.2 绿色技术海绵城市旱季蒸腾调节?可呼吸的城市透水性石板透水铺装绿植蒸腾6.2 绿色技术屋顶生态农场在服务设施和商业的屋顶设计亲子生态种植园，包括生菜、菠菜以及 各种亚洲绿色蔬菜。不仅对改善微环境有利，更减少了远距离运输成 本，从而降低了碳排放造成的环境污染。6.2 绿色技术垂直农场在服务设施和商业的屋顶设计亲子生 态种植园，包括生菜、菠菜以及各种 亚洲绿色蔬菜。不仅对改善微环境有 利，更减少了远距离运输成本，从而 降低了碳排放造成的环境污染。集中式智慧能源中心水源热泵能源站：水源热泵集中供冷供热系统是利用自然河渠，既可供热又可制冷的高效节能空调系统，相比传统电力空调，其 效97、率要高出 4 至 5 倍。目前河水温为 12.5，通过水源热泵将水温度降到 7.5，其中提取出来的 5温差不断叠加，使水温提 升至 45，这些水流通过水管输送至写字楼、住户家中，对空气进行加温，利用完的水流降至 39.2，又流回能源站重新加热，如此循环。，效率更高寿命更长且无污染。利用热泵技术，一是效率比传统空调更高，使用寿命更长；二是水的能源来源是太阳能，是可再生的，除了提取热量，没有其他任何污染。写字楼、酒店、住宅都将通过该能源中心集中供能，服务半径将达 2 公里。6.2 绿色技术白天夜间自然风COOLING WINDS自然风COOLING WINDS被动式风压negativepressure自然通风6.2 绿色技术6.2 绿色技术太阳能利用以中央共享云平台为核心平台，向四 周的商业或公共配套设施裙房延伸，形成二层之上的漫步平台，与功能相 结合，打造生态农场、健身绿道等绿 化空间，创造宜人的办公生活环境。太阳能电池板百叶遮阳与 Low-E 玻璃太阳能路灯或庭院灯