1、原创性民宿酒店的策划设计、建设与运营商业模式目 录前言一、开发建设二、运营模式三、投资模式与风险评估四、民宿、酒店相关产业链 浙江莫干山最佳营业收入的洋家乐经营分析五、民宿的原创性规划设计-以大理洱海，上饶望仙谷为例六、民宿的原创性建筑设计借鉴大师作品，结合当地气候做原创性民宿设计七、民宿营收成本分析八、在防疫常态化的前提下，寻找民宿的出路如何突破淡季营销瓶颈如何突破淡季操作瓶颈前 言休闲农业和乡村旅游是现代农业、现代旅游的新型业态。近年来，农业主管部门、各地政府部门皆高度重视休闲农业和乡村旅游发展。农旅产业结合带来了旺盛的消费人流与消费需求，引发了乡村休闲度假、观光旅游中民宿、酒店这些住宿类2、接待行业的大发展。而乡村民宿、酒店的建设与运营，是有意愿介入的资金、企业、相关个人尤其关注的话题。杨宝民教授明确指出了旅游景点和文化旅游，体育小镇等适合发展民宿的区域特征，主张有序健康发展，洞悉民宿酒店的成败规律，主张将游学和民宿结合。主张消化大师知名作品，结合当地气候和景观进行再设计，形成主题文化民宿和生态建筑，降低运营成本。u集体经营性建设用地u普通农用地u村落、农民自有住宅、闲置宅基地u四荒地u其他来源用地一、开发建设1、乡村民宿、酒店用地来源u集体经营性建设用地来源：通过直接投资或地区招商引资方式介入，企业单位、个人等与农村集体共同创办、联营等方式企业开发使用农村集体建设用地。一、开发3、建设2、不同用地条件下的建设模式u农村集体经营性建设用地建设模式：休闲度假区配套，直接建设案例：成都乐古浪项目（悦榕庄酒店）一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u农村集体经营性建设用地建设模式：休闲度假区配套，联营联建案例：什邡“半山公社”文旅项目（半山隐庐酒店）一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用地来源：通过土地流转、承租、转让、抵押等方式获得普通农用地的经营权或使用权。鉴于我国已经清理大棚房，给部分投资者造成了重大损失，因此，要提前进行咨询和评估土地性质，要避免违法建筑被拆除。一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式杨宝民先生指导的丹东玖农印象田园综合体包括民宿u普通农用4、地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：木屋形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：树屋形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：房车形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：集装箱房屋形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：帐篷房屋形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用5、地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：板房形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：全玻璃框架形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u普通农用地建设模式：不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式案例：生态材料、新材料房屋形式一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u村落、农户自有住宅、闲置宅基地来源：通过空心村改造，租用农户住宅改建、联建方式。一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u村落、农户自有住宅、闲置宅基地建设模式：休闲度假区配套，古村落改造案例：杭州法云古村，安缦法云酒店一、开发建设6、2、不同用地条件下的建设模式u村落、农户自有住宅、闲置宅基地建设模式：农户老房改建，闲置宅基地新建案例：阆中花间堂阆苑一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u四荒地来源：“四荒地”是农村较丰富的土地资源，具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。可通过使用权承包、租赁或拍卖等方式取得建设模式：休闲农业配套，可参考农村集体经营性建设用地、普通农用地建设模式打造民宿酒店。一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u其他来源用地来源：农业产业园、现代种养殖园配套建设用地。建设模式：产业园、种养殖园办公用房、管理人员宿舍、科研仓储用房名义建设。一、开发建设2、不同用地条件下的建设模式u1、独立运营模7、式：以私人经营(包括物业主家庭自主或租赁经营)，尤以外来者租赁经营为主要方式。家庭经营色彩浓厚，经营方式虽灵活但缺乏市场影响力，通常依靠口碑传播揽客；u2、村委会、协会主导的统一管理模式：以规模化运营的方式面向游客统一经营。能提供统一的经营管理服务、宣传渠道，但对民宿酒店客源的开拓能力不足。二、运营模式u3、专业化酒店主导的连锁管理模式：借助专业化酒店成熟的管理经验和平台，实现乡村酒店品牌连锁化。通过其庞大的会员系统、营销系统、管理系统、品牌影响力、渠道先发优势，进行规模运营。此模式需要进行复杂的资本运作，多是资本、机构、集团在联合运作。u4、专业化托管模式：同连锁化发展不同，这种模式如同聘请8、专业的物业管理公司，只是在运营层面合作，并不进行产权层面的交叉和持有。此模式下可依托托管公司在市场营销、服务理念、客源渠道建设方面的实力提升民宿酒店的品牌形象和市场竞争力。二、运营模式u5、互联网平台产业链资源整合模式借助互联网平台信息展示、包装策划、宣传推广、在线洽谈、资金融贷、安全支付、售后跟踪服务等环节信息来源广，交易快捷灵活，线上线下联动的优势，整合行业全资源形成产业链条整体运营。此模式需要进行对网络建设、渠道拓展、行业资源整合的大量投入及技术、人脉的强大实力打造。二、运营模式u1、自有资金直投模式-大理杨丽萍艺术酒店u2、股份募集模式u3、众筹模式-大理海地生活客栈u4、天使投资模式9、u5、抵押融资模式u6、产权酒店销售模式-u7、互联网金融项目投资模式三、资金模式产权式酒店模式1.民对外可以销售酒店产权，给与投资者每年一定的免费居住天数，同时给与固定的投资回报。2.产权式尽量选址在旅游景区附近，方便游客为主。销售规模建议在50%物业比例内，不影响企业正常经营。深圳大梅沙雅兰酒店是深圳第一批产权式酒店。2001年开业2006年装修深圳大梅沙雅兰酒店三、风险控制1.民宿的第一代以农家乐为主要避免在缺乏旅游人流的情况虾大规模投资民宿。2.民宿尽量选址在旅游景区附近，方便游客为主。3.新一代民宿要和文化旅游，田园综合体密切结合。以葫芦山庄为例，民宿酒店就是在旅游规模扩大后兴建成为10、民宿特色街区，按照四星酒店标准统一管理。四、民宿、酒店相关产业链 金融投资银行、保险、基金公司、投资公司、互联网金融、担保公司、其他金融公司 土地取得国土局、建设局、产权交易中心、旅游局、招商办、林业部门 规划建设规划局、建筑设计建筑研究、建筑施工园林绿化、监理公司、室内设计、空间装潢 营销相关顾问销售公司、广告公司、招商代理、酒店管理公司、物业托管公司、宣传媒体、会展公司、活动策划公司、演艺公司 配套产品及服务建筑产品、材料提供商、酒店用品提供商、电信服务商、餐饮服务商、清洗外包商 市场直接消费端游客、购房者、投资客、资产投资机构、合作经营者、承租人农庄民宿产品民宿莫干山民宿案例讲解莫干山是11、德清民宿经济日渐兴盛的缩影。据统计，2017年德清县以民宿经济为龙头的乡村旅游接待游客658.3万人次，同比增长17.9%，实现直接营业收入22.7亿元，同比增幅达36.7%。目前，莫干山已经聚集了550多家民宿，其中精品民宿有56家。2018年春节期间，莫干山接待国内外游客17.83万人次，实现旅游收入1.96亿元，其中民宿接待游客5.46万人次，实现直接营业收入达到6100万元。莫干山发展历程元代画家钱选兰亭观鹤图莫干山民宿：从1.0进阶到3.0 从德清高铁站驱车大约40分钟就能够到达莫干山镇，沿途的街道整洁有序，建筑古朴，依稀透露着民国时期的历史韵味。2007年之前，莫干山镇依然秉持着“12、靠山吃山”的地方经济发展路径，农业、毛竹、茶叶与果园为务农者世代依赖的生存之基。莫干山镇在财政保障性的乡镇范畴，越来越多的人选择背井离乡，外出寻求发展机遇。直至2007年，南非籍人士高天成到莫干山游玩，被当地幽静的自然环境吸引，便租下几栋闲置的泥坯房进行改造，成立了裸心谷民宿。在高天成的带动下，先后有瑞典、韩国、荷兰等多个国家的外国友人及上海等地客商来此租房。除“裸心谷”之外，带动了老树林、枫华、西坡29等一批“洋家乐”的民宿兴起。74岁的德清老太邱根娣是洋家乐租房第一人莫干山发展历程莫干山老别墅白云山馆白云山馆（莫干山509号）是黄郛于民国17年（1928）6月在莫干山所购。黄郛为蒋介石“盟13、兄弟”，曾任上海市市长、外交部部长等职。肇始第二次国共谈判的“白云山馆”做出了贡献。1937年8月蒋介石在白云山馆别墅与周恩来进行过第二次国共和谈，最终导致其“地无分南北，人无分老幼，皆有守土抗敌之责”的庐山谈话的发表。1954年3月，毛泽东主席在皇后饭店住了三个小时。名动天下的“皇后饭店”则是资助鲁迅出版域外小说集的兄弟伙蒋抑卮（zhi）别墅。皇后饭店位于莫干山上横路，民国23年（1934年）浙江兴业银行常务董事蒋抑厄建。民国37年（1948年）租赁给杭州西冷饭店，时风行美丽牌卷烟，因美女烟标与皇后蓖美，店主以“皇后”命名。蒋抑卮别墅-皇后饭店莫干山老别墅-雄庄莫干山芦花荡附近的48号别墅，14、是国民党交通部吴淞商船学校校长杨志雄的别墅，名为“雄庄”。在“白云山馆”邻近的“雄庄”，完全是对称的格式，在莫干山别出心裁。1959年7月下旬郭沫若从杭州来到莫干山旅游，在“雄庄”住了四天。莫干山的秀美风景让诗人诗兴大发，得诗二首，在诗中赞叹不已：“惊看岩画凭劳力，造就乐土在人间。”莫干山160别墅 德墅160始建于1926年，最早为英美传教士用作教堂，后被上海富商购置，新中国成立后，又被国家收回，直到2013年才对外营业。因为坐落于景区内，又立于莫干山顶，别墅风景天然要优于其他地方，而最值得人留恋的还是老别墅经过岁月洗礼，依然散发出来的韵味和精致。推开青石墙上的褐色铁围栏，石碑、石凳、欧式秋15、千，德式的闲情与逸致在这里交融绵延。管家从解放后就一直任职到现在，说起这里的每个细节都很有感触，和管家聊聊过去是非常有意思的一件事情，景区内他也熟门熟路，走走私密小径不在话下。客房数：8间大乐之野带温泉的民宿，加上时下流行的日式简约设计。客房数：12间大乐之野精品酒店位于莫干山江南碧坞境区内，共有三栋山间别墅，每栋含4个客房并入住8人一号楼104-谷雨套房 问东城春色，正谷雨，牡丹期103-小满大床四月中，小满者，物至于此小得盈满102-小寒大床东风吹雨小寒生，杨柳飞花乱晚晴101-白露双标蒹葭苍苍，白露为霜，所谓伊人，在水一方二号楼201-立夏大床带浴缸无可奈何春去也，且将樱笋饯春归202-16、小雪大床小雪寒松虫害少，何妨大胆入庖厨203-秋分大床一场秋雨一场寒204-芒种大床五月节，谓有芒之种谷可稼种矣三号楼301-小暑大床带浴缸302-雨水大床303-立春大床304-霜降大床大乐之野裸心谷这家在2011年10月开幕的全新度假酒店，四周全是稻田、竹林和茶园，有如清幽宁静的隐世乐土，难得还具备写意的度假设施，它的主人还是一位南非人。虽说树顶别墅宽敞舒适，可是裸心谷的夯土小屋，更是叫人印象更深。这些特色小屋外形满有非洲的粗犷气息，而且还是全中国首家选用这种环保建筑方法的度假村。客房数：121间裸心谷最佳营收模式分析有有资资料料显显示示，3年年多多时时间间里里，6间间土土屋屋陆陆续续接接17、待待了了超超过过3000名名客客人人。现现在在，裸裸心心官官方方公公布布的的数数据据是是每每间间房房间间每每年年的的利利润润是是一一百百万万，这这个个数数字字将将近近是是静静安安香香格格里里拉拉每每间间房房间间年年盈盈利利 55万万的的一一倍倍。莫莫干干山山裸裸心心谷谷成成为为了了中中国国最最赚赚钱钱的的度度假假村村之之一一。2017年年年年初初，筹筹备备 4年年、造造价价 3亿亿元元的的裸裸心心堡堡开开始始接接受受预预定定。灰灰色色的的城城堡堡坐坐落落在在山山顶顶，来来宾宾需需要要从从半半山山腰腰坐坐小小高高尔尔夫夫车车才才能能抵抵达达。以以城城堡堡为为中中心心的的酒酒店店拥拥有有 85间间18、崖崖边边或或林林间间套套房房，10间间城城堡堡内内的的主主题题套套房房，价价格格从从每每晚晚 2000元元至至 6000多多元元不不等等。裸裸心心谷谷的的销销售售团团队队，一一开开始始就就将将重重点点放放在在了了许许多多驻驻扎扎在在上上海海的的跨跨国国企企业业和和大大型型中中国国本本土土公公司司上上，主主攻攻做做团团建建和和企企业业活活动动的的业业务务。这这填填补补了了度度假假村村在在工工作作日日的的客客流流空空白白。时时至至今今日日，裸裸心心谷谷依依然然有有 40%的的客客户户来来自自于于团团队队。这这种种成成功功也也被被复复制制到到了了裸裸心心堡堡的的运运营营上上，自自 2月月开开幕幕以以19、来来，“每每个月大概有个月大概有 50个公司团队来裸心堡。个公司团队来裸心堡。”营销模式：40%企业团队活动和业务活动满足了淡季需求，旺季无需更大营销。2020年一开始，疫情把所有人打了一个措手不及，公司也从2020年1月底到3月底关闭度假村，同时采取多项措施增加资金储备。随后，国内市场迅速复苏。去年3月份，裸心度假村的入住率依然为0，但一个月后就恢复到接近60%。同时公司推出无接触式服务方案，让客人们入住以后无需跟任何员工直接接触即可满足日常生活多种需求。“我们不像城里的酒店，在这里，客人不用和其他人共用电梯或过道，他们更像是在自己家里那样。”马诺吉这样描述。的确，疫情固然重创全球旅游业，但20、像裸心这样定位在城市周边的奢华别墅、独立单元等产品设计正变得更有吸引力。一方面，国际旅游限制的规定对他们的度假村业务几乎没有负面影响，因为超过99%的客源都来自国内。另一方面，国际旅游限制使国内不少高端消费者很难出境，他们也会考虑转向国内的奢华度假村。疫情下裸心度假村应对措施裸心集团CEO马诺吉后坞生活“后坞生活”是德清洋家乐的后起之秀。其藏在阡陌交通、鸡犬相闻的后坞村里。这是一个山坳坳里的绿色世界，村中的房子依山势层层而砌，屋前良田溪涧，屋后茂林修竹。车子一直开到村子最里面的西坞里，循着指路标，现代阳光房和土坯房混搭的“后坞生活”一眼便能识得。从青年旅舍那种床铺到高端大气的小别墅都有。春天，21、聆听竹笋的生长；夏天，看满山萤火虫；秋天，骑行在金黄水稻中；冬天，赏竹林里雪景。清晨吵醒你的绝不是恼人的闹钟，而是竹林中的鸟鸣。推开窗帘满眼是莫干山脉风景。价格范围：每晚916客房数：25间德清莫干书院登高楼豪气凌云开眼界，揽胜景江山入画乐心神。德清莫干书院坐落于国家级重点风景名胜区莫干山北麓，江南碧坞龙潭风景区，景区以云雾、竹海、山村、飞瀑、碧潭、古树得名。书院承袭徽派建筑与苏式园林的精髓，依山就势，使建筑镶嵌与景观布局完美融合。别致的马头墙，清新的小青瓦，饱经岁月沧桑的石雕、木雕、砖雕，相映成趣的一应动植，可谓处处秀色，处处美景。仿若穿越历史沧桑，品味岁月的积淀与精彩。客房数：11间可容纳22、人数：25人左右 德清莫干书院房间名称：绿茶房 山榉房 杜鹃房 蔷薇房 茉莉房 红枫房 翠竹房 银杏房 梧桐房 玫瑰房 睡莲房 水隐整包房 山隐整包房德清莫干山石颐山庄 德清县莫干山镇石颐山庄隐匿于莫干山竹林深处,环境优美,视野开阔,远山叠翠,舍馆内,一老砖,一原木悉数留存,其意义是回归自然,溯本追源。占地6亩的德清县莫干山镇石颐山庄主体建筑是幢欧式别墅，一排排风格各异的农家竹楼或木楼错落有致地点缀在山水间。这里可接待120人同时就餐、30人住宿，同时还有可供50人使用的商务会议中心。这里有山花烂漫，这里有绿色环抱，这里有潺潺溪水，这里还有你自己的小天地。容纳人数：30人浙江最贵民宿-不舍不舍23、野马岭在不舍在不舍野马岭品野马岭品味山中岁月味山中岁月不舍的创始人，是以“外婆家”系列餐厅而闻名餐饮界的吴国平，因一次山间旅行而触动内心，他开始了长达8年的选址，最终才找到了浙江省浦江县虞宅乡马岭脚村。这个已有600年历史的古村落以及周边的环境颇为特别，山崖沟壑不似江南，如同溪山行旅图中的一景。6000万建造的野马岭，其万建造的野马岭，其主人经主人经3年呕心沥血，终建年呕心沥血，终建成中国最贵民宿。成中国最贵民宿。77间客房，分布在山村里的各个老宅间，每一间房，都能让你触摸到乡村的质感，却又是极致舒适的现代享受。担当整个不舍野马岭项目的设计师，是国内建筑设计事务所的沈雷，在保存整个古村落的脉络24、和气质的同时，如何打造出一个“山间的友山间的友人聚落人聚落”，是设计师和创始人的共同期许。不舍野马岭项目的设计总平面不舍不舍野马岭的景色浙江最贵民宿-不舍不舍野马岭由老匠人手工垒制的石墙从室外延展到室内，大堂空间如同山中古堡一般，各式苔藓和蕨类植物在空间中自然生长。引导客人进入民宿空间的石墙长廊由年近花甲的老匠人以大小不一的石块手工堆砌而成，工艺之复杂，据说已无后人继承。更值得一提的是，特意在传统石墙内部安装了隐蔽的自动浇灌系统，因此即使不倚靠山间清泉，依旧可以保持石块间植物的自然生长，与周围环境浑然一体。石墙的设计一直延伸到了大堂，黑色的金属框架和石墙构建了大堂空间，擅长种植苔藓以及蕨类植物25、的“植觉”工作室担当了整个不舍的绿化设计，令植物俊朗而繁茂地生长于各个公共区域。经过深色长廊，乘上透明的玻璃电梯，便可去往客房，同时也展开了一场山间之旅。为保留村落原本的阡陌相通，不舍的施工建材都由挑夫人工搬运，费时费力，却也因此完好保留了古村落的脉络。浙江最贵民宿-不舍不舍野马岭大堂外有一方水池，将四周青山绿树倒映于中，池中的马形青铜雕塑仿佛畅游于山水之间，同时又呼应了此处的地名。充满阳刚之美的设计语言，在不舍的各个细节中体现得淋漓尽致，却又因软装陈设的细致入微而丝毫不失细腻质感。浙江最贵民宿-不舍不舍野马岭由四十多栋老宅改建的客房，在保留了老建筑基本结构气韵的同时，用黑色金属配合玻璃制成的26、门窗结构，保证了良好的光照气流，并能引景入室。浙江最贵民宿-不舍不舍野马岭餐饮也是不舍野马岭的一个亮点，落云餐厅由人字顶木结构加固钢材打造而成，上下两层，可以容纳百余位客人。餐饮也是不舍野马岭的一个亮点地址：浙江省浦江县虞宅乡马岭脚村7号电话：0579-88070088五、地方政府如何引导民宿健康发展第一 鼓励特色小镇和田园综合体发展中配置特色民宿，在土地政策上，给与民宿酒店建设用地指标，给与产权方面的合法保护。第二鼓励旅游协会接受政府委托对民宿进行统一培训，让大家熟悉四星酒店管理标准和服务细节，可以把经费委托给专业公司进行第三方专业培训。第三鼓励旅游局等支持企业为主体策划大型的营销节庆活动，27、政府给与适当宣传经费支持。第四支持民宿的原创性规划设计和建筑设计，鼓励突出地域文化特色。每年可以评选十大原创性民宿。大城市近郊区的民宿发展最佳模式中西书院（文旅街区+演出+民宿）在2019年，深圳新摩尔公司愿意接受各大集团委托共同研发不同主题，不同类型的现代城市商业综合体和田园综合体，愿意为大城市近郊区文化旅游古镇和特色小镇引进中西书院内容，总投资40亿元古镇中建议拿出2亿元预算开办中西书院，通过销售民宿（文化庄园）和定制商品回收书院投资，每年为小镇导入3万名企业家和六万名度假亲属。对于旅游和康养结合的小镇，我们配合引进一流的道家养生资源和高端医疗资源，注重书院养心和医疗保障养身的有效结合。印28、象刘三姐的成功不仅丰富了我国旅游领域的文化演出，而且也证明了中国传统民歌文化与山水旅游的融合创新取得成功，我们愿意配合印象刘三姐品牌输出到成都等重点项目中，苏东坡的演出可以预见将成为新的亮点。双廊古双廊古镇2019年年1月深圳新摩月深圳新摩尔商商业管理有限公司中管理有限公司中标大理双廊古大理双廊古镇商商业规划。划。经过对大理的市大理的市场调查，双廊古，双廊古镇是大理旅是大理旅游的重点游的重点节点，也是云南省鼓励打造的点，也是云南省鼓励打造的艺术家小家小镇。双廊。双廊镇是大理市所是大理市所辖镇乡之一，之一，东与佛教名山与佛教名山鸡足山相足山相连，西，西临洱海，南洱海，南与市内挖色与市内挖色镇相接29、，北与相接，北与鹤庆县黄坪黄坪镇接壤，接壤，大大丽铁路、大路、大丽高速公路、高速公路、环洱海公路从境洱海公路从境内穿内穿过。镇内村村通公路，加之洱海水路交内村村通公路，加之洱海水路交通，形通，形态成了便利的水成了便利的水陆交通网。交通网。双廊双廊镇历史悠久，文物古迹众多，民居、寺史悠久，文物古迹众多，民居、寺庙遗址保存基本完好。古址保存基本完好。古镇聚落整体格局聚落整体格局风貌保存完整，聚落形成，貌保存完整，聚落形成，发展脉展脉络清晰可清晰可见，具有具有历史的真史的真实性，生活的真性，生活的真实性和性和历史史风貌的完整性。貌的完整性。传统白族民居建筑白族民居建筑风格突出，格突出，保存完整，具有30、保存完整，具有强烈的地方特色，新建民居烈的地方特色，新建民居延延续了白族了白族传统风格，格局格，格局统一完整，属典一完整，属典型的依山傍水、街巷型的依山傍水、街巷纵横的白族横的白族渔村村落。村村落。大理双廊古大理双廊古镇商商业规划与民宿提升案例划与民宿提升案例云南大理双廊古云南大理双廊古镇杨丽萍萍艺术酒店酒店双廊古双廊古镇玉几玉几岛上的上的杨丽萍萍艺术酒店酒店是大理是大理高端民宿酒店的代表。高端民宿酒店的代表。旅游的重点旅游的重点节点，也是云南省鼓点，也是云南省鼓励打造的励打造的艺术家小家小镇。杨丽萍萍艺术酒店也称太阳酒店也称太阳宫，位，位于云南双廊的玉几于云南双廊的玉几岛，共有，共有7套复套31、复式客房。酒店里的式客房。酒店里的摆设充充满了了浓郁的民族与郁的民族与艺术气息，从卧室到气息，从卧室到露台，露台，处处都渗透着惊都渗透着惊艳的感的感觉，与与杨丽萍身上的神秘气萍身上的神秘气质不不谋而而合。窗外就是合。窗外就是风景怡人的景怡人的苍山与山与洱海了，到了双廊，洱海了，到了双廊，谁不想到不想到杨丽萍萍艺术酒店感受一下返璞酒店感受一下返璞归真真的自然氛的自然氛围呢？呢？双廊登双廊登记的民宿共有的民宿共有400多多间，餐，餐饮酒吧酒吧200多多间。大理双廊古大理双廊古镇民宿的代表作品民宿的代表作品画家赵青开的民宿酒店青庐在古代，“青庐”有两层含义：一是青布搭成的帐篷，作为举行婚礼的圣洁地方32、；二是位于住宅西南角的所谓“吉地”。在今天，大理双廊的“青庐”是一座飘逸在洱海上的房子也许说“城堡”更为确切它孑然站立在玉矶岛的制高点上，双层玻璃房依附着洱海的岩石临崖而建，夜晚枕着数百年剥蚀的老船木制成之床架，仿佛与岁月同呼同吸；清晨透过纱幕与玻璃墙，看洱海万顷水波，苍山脉脉动情；傍晚观夕阳西下，于悬崖洒下万丈光芒，如果说太阳宫占据了小岛最好的礁石和湖水，那么青庐就得到了最好的悬崖与日落。双廊古双廊古镇海地生活客海地生活客栈是成功是成功经营的的代表，代表，大理大理双廊双廊最有名的一家客最有名的一家客栈海地生活客海地生活客栈,可能很多人都可能很多人都见过这张白桌子白凳子白桌子白凳子“面朝大海面33、朝大海,春暖春暖花开花开”的照片的照片可惜可惜结业了。了。双廊海地生活民宿客双廊海地生活民宿客栈打打动了一批文了一批文艺青年青年双廊古双廊古镇杨丽萍萍艺术空空间双廊古双廊古镇的民宿周的民宿周边大部大部分是餐分是餐饮和酒吧和酒吧业态，观赏洱海景洱海景观的物的物业租金价租金价格格较高。高。2017年停年停业一年后，整个一年后，整个民宿正在从民宿正在从2018年开始恢年开始恢复，复，2019年春年春节前后客流前后客流明明显上升。上升。大理双廊古大理双廊古镇民宿周民宿周边的的业态特点特点双廊古双廊古镇文旅文旅产业发展布局展布局图我我们对双廊双廊古古镇提出了提出了腾笼换鸟发展策略，洱海低端民宅拆迁后展策34、略，洱海低端民宅拆迁后发展展文化演出等高端文化演出等高端业态，增加旅游收，增加旅游收入，搬迁后的居民到山区入，搬迁后的居民到山区发展康养展康养产业和有机和有机农业。双廊双廊要打造要打造艺术家小家小镇还需要需要创作作中心，由于中心，由于杨丽萍萍艺术酒店已酒店已经在在玉几玉几岛开开业经营，建，建议周周边民宿民宿进行升行升级，形成高端民宿聚集区，同，形成高端民宿聚集区，同时配置知名配置知名艺术家画廊，同家画廊，同时吸引吸引知名知名艺术家前来家前来创作。通作。通过我我们对大理市双廊古大理市双廊古镇经营的初步的初步调研，研，未来需要四个填未来需要四个填补空白的空白的业态：四星以上主四星以上主题文化文化宾35、馆和一流的面和一流的面向企向企业家的家的书院，以洱海双廊地区院，以洱海双廊地区为基基础的水的水陆大型文化演出大型文化演出，突出，突出苍山洱海作山洱海作为背景背景，以市，以市场为导向，向，以企以企业为主体，群众性文化中心和主体，群众性文化中心和体育休体育休闲活活动中心。中心。大理双廊古大理双廊古镇民宿升民宿升级与文旅与文旅发展同步升展同步升级的策略的策略旅游景区与民宿同步旅游景区与民宿同步发展的策略展的策略-以江西省上以江西省上饶市市望仙谷望仙谷为例例上饶市望仙谷景区是上饶望仙谷文化旅游开发有限公司负责投资和运营，景区投资28亿元，在六平方公里的范围内，划分了研学、漂流、美食、娱乐街区等五大功能36、区，已经大部分建成投入使用，该项目很好地将旅游景区和魅力乡村融合发展，未来重点要做好研学旅游和客户营销。杨老师从大量实践中总结了特色小镇中文化旅游和自然风光旅游结合，具备条件的项目将旅游和康养结合，注重淡季能够有效导入人流，提高项目成功概率。江西省上饶市广信区望仙乡隐于灵山山脉之中，峡谷清幽、景色宜人。十几年前这里因石材加工带来的环境污染，让人望而却步，自然生态遭到严重破坏，河流成了牛奶河。在“两山”理念的引领下，望仙乡重新调整发展规划，依托灵山独特的环状花岗岩峰林地貌，发展生态休闲旅游，十年磨一剑，通过利用废弃花岗岩打造出致富宝地，昔日“矿区”变成了新晋的“网红村”。为了实现“绿水青山”向“37、金山银山”的价值转换，望仙谷景区在自然资源整合、提质增效和经营开发等方面开展了积极有效的探索与实践。十年间望仙谷秉持“复原乡村建筑，复活乡村生活，复兴乡村经济”的取向，践行“拯救落寞乡村，再造新故乡计划”，传承赣家风物，接续乡土情怀，打造江西文化旅游新空间。以江西省上以江西省上饶市望仙谷成市望仙谷成为中央台中央台报道的两山道的两山实践案例践案例 在文化旅游的发展道路上，望仙谷景区充分发挥峡谷山水资源与乡村在地文化的优势，开发观光生态游、实景剧本杀等多元化潮流旅游产品。同时在景区内保存着竹编、木艺等江西特色的非遗店铺，为非遗技艺在江西之活态遗存的再现;望仙谷内还有汉族传统婚礼大秀、翻九楼、赣剧、38、板凳龙等传统民俗文化演绎和活动，以最考究历史的服装、礼仪、民俗等内容再现传统文化中的民俗瑰宝。望仙谷景区的建设运营、旅游者的消费，促进了周边乡镇上下游行业发展，使乡村的经济产业结构正快速向二产、三产转型。广信区借助旅游优势，整体打造“乡村振兴产业示范带”，加大基础设施投入，加大农业农村人口技能培训，通过一系列的培训课程，引导鼓励农民学习掌握一技之长，参与到全域旅游事业。同时积极探索“农业+文化+旅游”的多产融合发展，通过搭建创客空间，以永不收租、共创共享的方式建立农业和非遗工坊，形成赣家风味餐饮体系。红糖、酱醋、年糕、豆腐、白茶、造纸等数十个传统手工作坊，既丰富了游客体验，又驱动三产融合，延伸39、了乡村经济的产业链和价值链，以旅游景区为平台，带动周边村镇人员就业以及手工艺、非遗文化展示和传承，让他们通过自己的手艺把自己的生活过的更红火。以江西省上以江西省上饶市望仙谷注重突出地域文化特色市望仙谷注重突出地域文化特色创新新经营模式模式以江西省上以江西省上饶市望仙谷市望仙谷悬崖酒店成崖酒店成为网网红望仙谷悬崖酒店，这里依山傍水，葱郁掩映，古朴精致，茶香氤氲，低眉有碧水柔情，仰首看蓝天游云，非常值得住上几晚，安放自己的心灵。望仙谷悬崖酒店，这里可以煮酒论道，高谈阔论。望仙谷悬崖酒店楼上有露台，可招日月入怀，吸天地之精华在胸，山水绿树如画，日月星辰如景。以江西省上以江西省上饶市望仙谷市望仙谷悬崖40、酒店崖酒店经营特点特点望仙谷景区主要是广东顾客和江西南昌等地的客人，注重口碑宣传。望仙谷景区二期项目的加速推进也标志着我区景区项目建设又进入新阶段，景区文化品质、拓展发展空间的进一步提升，也将持续做实叫响擦亮广信旅游金字招牌。滑雪场周边民宿酒店经营特点过去和吉林省朋友探索滑雪场周边的民宿和乡村旅游发展，每年冬季滑雪场周边的酒店全部满员，冬季缺乏人流，因此，在民宿策划中要把冬季以外的休闲康养进行合理的策划，服务旅游和康养休闲两种需求东北民宿突出冰雪文化和森林文化特点东北民宿突出冰雪文化和森林文化特点，可以根据梅花鹿等文化进行主题创作，书画艺术和剪纸艺术等结合，突出展示东北的地域文化特点，东北长白41、山地区就有锦江木屋村。消化大师作品的思想，结合当地气候和地形、森林特点，进行原创性民宿设计。六、民宿的原创性建筑设计民宿的原创性规划设计和建筑设计不仅是企业的责任，也是地方政府重点鼓励的方向，给予民宿的设计和方案优化时间最好在一年左右。主要优点如下：1、为地方增加原创性民宿作品。2、鼓励国内青年设计师成长。阿尔托作品：玛利亚别墅阿尔瓦阿尔托，全名HugoAlvarHenrikAalto（1898年2月3日-1976年5月11日），是芬兰建筑师和设计师，在斯堪的纳维亚国家，他被称为“现代主义之父”。阿尔托的工作领域涵盖了建筑、家具、纺织品和玻璃器皿等方面的设计。1929年-1933年期间，阿尔托42、的作品PaimioSanatorium(帕伊米奥疗养院）让他赢得了国际上的声誉，该作品被视为一个重要的功能主义里程碑。阿尔托在该建筑设计中中采用了“用户友好、功能设计”的原则“现代主义建筑之父”阿尔托流水别墅（Fallingwater，另译为落水山庄）是世界著名的建筑之一，它位于美国宾夕法尼亚州费耶特县米尔润市（MillRun,FayetteCounty,Pennsylvania）。郊区的熊溪河畔，由弗兰克劳埃德赖特设计。别墅的室内空间处理也堪称典范，室内空间自由延伸，相互穿插；内外空间互相交融，浑然一体。流水别墅共三层，面积约380平方米，以二层（主入口层）的起居室为中心，其余房间向左右铺展43、开来，别墅外形强调块体组合，使建筑带有明显的雕塑感。楼层高低错落，一层平台向左右延伸，二层平台向前方挑出，几片高耸的片石墙交错着插在平台之间，很有力度。溪水由平台下怡然流出，建筑与溪水、山石、树木自然地结合在一起，像是由地下生长出来似的。美国建筑师赖特设计的流水别墅弗兰克劳埃德赖特（FrankLloydWright，1867年6月8日1959年4月9日），工艺美术运动（TheArts&CraftsMovement）美国派的主要代表人物，美国艺术文学院成员。美国的最伟大的建筑师之一，在世界上享有盛誉。流水别墅的再设计-建筑和景观整体设计流水别墅的再设计-建筑设计要充分结合地形，在溪水之上设计，需44、要考虑防洪，流水池塘附近可以设立太阳能抽水泵，形成小型瀑布景观整体设计范斯沃斯住宅看得见风景的房间范斯沃斯住宅是建筑师密斯1945年为美国单身女医师范斯沃斯设计的一栋住宅，1950年落成。住宅坐落在帕拉诺南部的福克斯河右岸，房子四周是一片平坦的牧野，夹杂着丛生茂密的树林。与其他住宅建筑不同的是，范斯沃斯住宅以大片的玻璃取代了阻隔视线的墙面，成为名副其实的“看得见风景的房间”。简约而纯净的现代主义史密斯住宅（SmithHouse）位于美国康涅狄格州的达瑞安海滨，这里是康涅狄格州的边陲地带，位置远离市中心，是一块没有都市喧嚣的世外桃源。史密斯住宅是白色派作品中较有代表性的一个，它犹如天然的杰作，其45、设计者是美国建筑设计师理查德迈耶。史密斯住宅smithhousebyrichardmeier&partnersarchitects,indarien,connecticut,1967托马斯赫尔佐格(ThomasHerzog，1941年-)德国著名的建筑师和建筑学教授。罗马大学博士，德国注册建筑师，慕尼黑工业大学建筑系教授、系主任。他以其关注技术、注重生态的建筑设计享誉世界。（1）托马斯赫尔佐格作品可以用于民宿酒店设计民宿酒店设计-设立日光浴房间的玫瑰民宿玫瑰景观给予游客热烈和温暖，设立日光浴房间的玫瑰民宿，更是今后设计的发展方向。（2）采用采用“温度洋葱温度洋葱”措施的措施的别墅墅就是按照不同46、的使用温度要求，就是按照不同的使用温度要求，把不同使用空把不同使用空间从内向外依从内向外依次布置。通次布置。通过设置具有梯度的空置具有梯度的空间，达到最大限度的达到最大限度的节能。能。在在Pfalz的小的小别墅墅项目中，将目中，将需要保持需要保持较高温度的洗澡高温度的洗澡间置于置于建筑最深建筑最深处，其他空，其他空间依次布置，依次布置，最外最外层还设置太阳房作置太阳房作为室内外室内外缓冲空冲空间，以保，以保证室内温度室内温度稳定。定。Pfalz小别墅德国生态建筑大师托马斯赫尔佐格的里根斯堡住宅，充分利用了住宅南边的玻璃温室保温采暖，建议玻璃房种植玫瑰等花卉和生态书房，浴室和卫生间可以放在最里面47、，卧室次之，会客厅和书房可以结合在一起。（3）玻璃温室适合在北方民宿应用（4）VitraHaus-赫尔佐格+德梅隆作品日本建筑师妹岛和室的 Villa in the Forest 利用大面积玻璃窗直接得热采暖，这种类型的民宿可以作为十个代表性作品的一种。该作品在南方可以采取遮阳措施，在北方有利于保暖。日本建筑师妹岛和室的作品 滨海民宿设计滨海民宿设计特点第一，考虑滨海景观的共享。第二，考虑海风的影响和室内潮湿度，舒适度。第三，考虑家庭度假和家庭聚会，室外最好配备泳池和烧烤场地。热带海滨基本不用考虑复杂的采暖，但是北方的海滨需要考虑冬季的整体采暖，尽量设立日光浴室。滨海民宿设计-以大连长海县为例48、长海县，辽宁省大连市辖县，位于长山群岛，属于长白山山脉的延伸部分，属暖温带半湿润季风性气候，四季分明，冬暖夏凉，日照充足，温差较小；陆域总面积142平方千米，辖5个镇。根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，长海县常住人口66824人。结合度假区做不同风格的滨海民宿设计和山景民宿设计。七、民宿营收的基本分析民宿的收入1、住宿收入。2、餐饮收入。3、购买特色旅游商品收入。成本1、营销成本2、物业维护成本3、人员成本住宿价格是影响民宿酒店的主要因素，以三亚为例，新冠疫情后阳康的北京等各地北方游客需要温暖的三亚度假，房价暴涨。2022年底和2023年初两个月的收入，可以完成全年的经营计49、划。疫情期间，收入不稳定成为常态，但我们仍然可以在分析中看到机会一民宿营收模型 不同的民宿项目，结合自己的优势确定适合自己的营收模型。通过旺季重点服务游客，淡季重点服务康养，增加营业收入，打造一种环境两种顾客的经营环境。一可延展产品分析1、民宿与书院结合，满足企业家群体需要2、民宿与老人需求结合，满足康养需要3、民宿与亲子乐园结合，满足家庭度假需要一可延展服务分析1、民宿和书画活动，专业化服务结合2、民宿和康养服务结合，满足老龄化社会需要民宿营收的创新基于经营实践的三亚民宿的创新方向1、三亚体育主题民宿注重发挥我国乒乓球运动优势，将乒乓球俱乐部和民宿酒店结合。2、三亚书院式民宿三亚崖州湾有众多50、科研机构，周边适合布局书院式民宿。功能组合：中西书院2000平方米酒店：不同风格民宿组合12000平方米，客房220间体育休闲中心：1500平方米餐饮：1000平方米1、找到目标人群，为游客创造价值每个民宿群都要有自己的明确顾客定位，为自己的主流顾客创造文化体验，社会交往，度假等价值。2、找到与游客契合点沟通根据顾客的爱好，打造民宿配套的体验式空间，例如，一流的禅茶文化体验空间，可以满足企业家和领导，老师交流的需要。根据家庭聚会亲子游的需要，可以突出儿童亲子空间。八、靠什么能打破淡季壁垒呢？找到打破壁垒的方法，将营销形成闭环，来的游客都留下一全员营销造声势让较多人员参加，营造较大的声势。一服务营销保流量二保证服务质量，提高客户满意度。三私域营销创消费 针对营销骨干的人脉策划针对性客户营销活动，满足顾客的亲情家庭聚会度假，朋友聚会等需要。如何操作打破壁垒