1、版权声明：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-08-16呈呈：中新苏州工业园区置地有限公司中新苏州工业园区置地有限公司工业园区工业园区425425号地块号地块营销策划报告 背景背景/目标目标 本报告是严格保密的。开发商背景开发商背景20012001年年中新苏州2、工业园区中新苏州工业园区置地有限公司成立置地有限公司成立20032003年年江苏省房地产业综江苏省房地产业综合实力合实力5050强强20042004年年年度苏州市优质开年度苏州市优质开发商发商 20052005年年首届中国房地产企首届中国房地产企业业200200强强 20062006年年中国房地产开发企中国房地产开发企业一级资质业一级资质20072007年年苏州最具影响力房苏州最具影响力房地产企业地产企业20082008年年苏州市房地产开发苏州市房地产开发综合实力综合实力2020强强住宅：住宅：湖左岸湖左岸 荣域荣域 悦湖悦湖商业：商业：左岸商业街左岸商业街 湖滨楼湖滨楼 和顺广场和顺广场办公3、：办公：置地商务广场置地商务广场 星虹国际星虹国际 星东环星东环涉及各类物业开发，经过九年发展，已成长为涉及各类物业开发，经过九年发展，已成长为园区城市发展的主力推动者园区城市发展的主力推动者本报告是严格保密的。目标理解目标理解项目现实：项目现实：初步规划初步规划122122套写字楼产品，可销售面积约套写字楼产品，可销售面积约2300023000平方米，平方米，规模小规模小与宁波银行、浦发银行及建屋储备用地性质及其规模相与宁波银行、浦发银行及建屋储备用地性质及其规模相似，似，直面竞争激烈直面竞争激烈现处于园区湖东现处于园区湖东CBDCBD边缘区，边缘区，尚未成为办公的主流区域尚未成为办公的主流4、区域目目 标标目标理解目标理解：对项目：规避市场风险，弱化竞争压力，保证对项目：规避市场风险，弱化竞争压力，保证销售销售速度速度对品牌：持续推动品牌发展，提升中新置地在办公物业对品牌：持续推动品牌发展，提升中新置地在办公物业开发领域的高度开发领域的高度保证项目顺利销售的前提下，持续提升中新置保证项目顺利销售的前提下，持续提升中新置地的品牌形象，建立中新置地在办公物业领域地的品牌形象，建立中新置地在办公物业领域开发的市场主导话语权开发的市场主导话语权 项目项目 本报告是严格保密的。区位价值区位价值现阶段属于湖东现阶段属于湖东CBDCBD边缘区，未来属于边缘区，未来属于CBDCBD核心核心地段，具5、有较好的地段优势地段，具有较好的地段优势 湖东湖东CBDCBD现现 代代 大大 道道旺墩路旺墩路已成熟区域已成熟区域星塘街星塘街圆融时代广场圆融时代广场建屋大厦建屋大厦置地大厦置地大厦圆融大厦圆融大厦本报告是严格保密的。资源支撑资源支撑西面河道：西面河道：河道清澈，具有可借河道清澈，具有可借助的景观资源助的景观资源交通主干道：交通主干道：北面旺墩路、东面北面旺墩路、东面南施街皆为城市主干道，路况良南施街皆为城市主干道，路况良好好轻轨站点：轻轨站点：轻轨轻轨1 1号线南施街站，号线南施街站，距离本项目步行距离本项目步行5 5分钟分钟完备的地下、地上的交通体系，及一定的景观资，完备的地下、地上的交6、通体系，及一定的景观资，地块支撑资源相对较好地块支撑资源相对较好办公物业对交通体系依赖较强，办公物业对交通体系依赖较强，本地块完备的交通体系对项目本地块完备的交通体系对项目的发展具有极强的支撑作用！的发展具有极强的支撑作用！区域价值区域价值交通体系交通体系区域价值不断升级区域价值不断升级区域价值不断升级区域价值不断升级+快速成长的快速成长的CBDCBD区域，具有完备交通体系区域，具有完备交通体系小规模办公物业小规模办公物业地块现处于湖东地块现处于湖东CBDCBD的边缘区，从政府规划及区域的成长的边缘区，从政府规划及区域的成长速度及趋势看，地块区域将从边缘区成长为核心区速度及趋势看，地块区域将从7、边缘区成长为核心区立体体系逐渐完备立体体系逐渐完备立体体系逐渐完备立体体系逐渐完备现阶段地面道路体系已形成，现阶段地面道路体系已形成，20122012年轻轨一号开通运行后，年轻轨一号开通运行后，本项目将形成完备的地上地下的立体交通体系本项目将形成完备的地上地下的立体交通体系项目发展是否面临着良好的发展机遇？项目发展是否面临着良好的发展机遇？机遇机遇 本报告是严格保密的。产业视角产业视角由由“沿海发展战略沿海发展战略”向向“区域协调发区域协调发展战略展战略”的转变的转变沿海地区已进入中沿海地区已进入中等发达程度等发达程度城市建设、社会财城市建设、社会财富已相当可观富已相当可观人力资源成本不断人力8、资源成本不断上升上升劳动密集型产业被迫外溢城市建设、社会财富已相当可观人力资源成本不断上升中西部地区，经济中西部地区，经济社会社会发展落后发展落后以农业为主，现代化工业发展缓慢东西差距持续拉大东西差距持续拉大苏州历年三产结构（苏州历年三产结构（%）20092009年长三角主要城市三产结构（年长三角主要城市三产结构（%）以上海为代表的长以上海为代表的长三角城市，经济增三角城市，经济增长主要以第三产业长主要以第三产业为推动力为推动力苏州第三产业仍落后长三角其他主要城市，从其毗邻上海的地缘优势而言，未来苏州第三产业增长幅度将加快苏州第三产业比重持续增加第三产业规模与办公物业需求成正相关关系，苏第三产9、业规模与办公物业需求成正相关关系，苏州不断增加的第三产业将导致大量办公物业需求州不断增加的第三产业将导致大量办公物业需求本报告是严格保密的。城市发展城市发展视角视角苏州城市向东发展，环金鸡湖区域将成为苏州最苏州城市向东发展，环金鸡湖区域将成为苏州最核心的核心的CBDCBD，是长三角主流的商务区之一，是长三角主流的商务区之一园区金鸡湖西园区金鸡湖西CBDCBD基本开发完成基本开发完成园区金鸡湖东园区金鸡湖东CBDCBD沿湖区域基本开发完成，持续向东快速发展沿湖区域基本开发完成，持续向东快速发展苏州城市向东发展，园区将苏州城市向东发展，园区将成为苏州最主要的发展区域成为苏州最主要的发展区域园区环金10、鸡湖区域不仅是园区的园区环金鸡湖区域不仅是园区的CBDCBD，更是整个苏，更是整个苏州的州的CBDCBD湖西地标湖西地标东方之门东方之门湖东地标湖东地标苏州国际金融中心苏州国际金融中心产业发展产业发展城市发展城市发展第三产业比例持续增大，办公物业需第三产业比例持续增大，办公物业需第三产业比例持续增大，办公物业需第三产业比例持续增大，办公物业需求加大求加大求加大求加大+产业结构变革、城市发展产业结构变革、城市发展项目迎来双向发展契机项目迎来双向发展契机环金鸡湖区域成为苏州核心的环金鸡湖区域成为苏州核心的环金鸡湖区域成为苏州核心的环金鸡湖区域成为苏州核心的CBDCBDCBDCBD，长三角主流商务区11、之一长三角主流商务区之一长三角主流商务区之一长三角主流商务区之一 市场市场 本报告是严格保密的。开发时间早开发时间早于园区，项于园区，项目品质居中目品质居中苏州写字楼分布伴随着城市“一体两翼”的发展格局而形成了中心城区、新区、工业园区三大集中板块中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内新区写字楼集中在新区商业中心、狮山路沿线附近园区写字楼分布在湖西中央商贸区和湖东行政中心周围吴中区和相城区发展刚起步，还未形成相对集中的写字楼密集区，只有在东吴北路、相城大道附近及人民北路沿线有写字楼产品存在狮山路狮山路CBDCBD新区商新区商业中心业中心湖西湖西湖东湖东吴中区吴中区相城12、区相城区中心中心城区城区苏州写字楼市场格局苏州写字楼市场格局写字楼集中于三大写字楼集中于三大板块，其中板块，其中以园区最具以园区最具活力，并有巨大发展潜力活力，并有巨大发展潜力园区的过去、现在、未来园区的过去、现在、未来国际大厦环球188东方之门、国际金融中心 本报告是严格保密的。15151515新天翔广场新天翔广场现代创展大厦现代创展大厦星虹国际星虹国际星东环星东环环球环球188188圆融圆融时代广场时代广场圆融大厦圆融大厦建屋大厦建屋大厦项目本体项目本体园区写字楼双核园区写字楼双核以金融、商贸驱动的湖西中央商贸区渐已成熟，以金融、商贸驱动的湖西中央商贸区渐已成熟，以行政、商业体驱动的湖东商13、务区起点高，处于快速起步发展期以行政、商业体驱动的湖东商务区起点高，处于快速起步发展期湖西中央商贸区湖西中央商贸区湖东商务区湖东商务区本报告是严格保密的。项目名称项目名称容积容积率率建筑面积建筑面积 主力面积主力面积售价售价租金租金物管费物管费销售率销售率主力客群主力客群综合品质综合品质（）（）（元（元/）*天天星东环2.52122270-300140001280%地产、政府职能单位、现代服务、金融等中高环球18810181000160-450、200020000-270001580%投资类客户、金融、上海企业高端星虹国际 7.82300080-15011000-120001.8-21250%14、投资类客户、贸易中高圆融大厦3.582000230140002.5-3.322政府机构、企业自用中高在售物业在售物业园区写字楼在售项目有限，均为中高端办公物业，园区写字楼在售项目有限，均为中高端办公物业，配套成熟、发展早的湖西区域写字楼更受市场欢迎配套成熟、发展早的湖西区域写字楼更受市场欢迎本报告是严格保密的。在租物业在租物业不同档次写字楼租金差异明显，客群两级不同档次写字楼租金差异明显，客群两级分化，分化，湖西区域无论租住率、租金水平均高于湖东湖西区域无论租住率、租金水平均高于湖东项目名称项目名称建筑面积建筑面积 主力面积主力面积租金租金物管物管费费入住率入住率主力客群主力客群综合品质综合品15、质（）（）（元（元/*天）天）建屋大厦750003002.518大约50余家跨国企业、国际机构办事处、国内外知名企业中高圆融时代广场 37000整层租售为主2.3-2.822租住率底银行苏州总部、地产、电子新天翔广场37000100、300-400半层出租2.3-2.56.2560%贸易、房地产、现代服务、生产制造等中等中银惠龙大厦660001302.51886.9%银行、外地企业分公司、科技类企业、服务业东环时代3515880-2801.759.585.3%苏州本地中小企业、电子科技类、贸易类中低现代创展大厦 4500090-150，3001.5-21240%苏州本土企业总部、教育培训、投资16、咨询服务本报告是严格保密的。80809090100100 110110 120120 130130140140 150150 160160（）（）7070建屋大厦建屋大厦新天翔广场新天翔广场中银惠龙大厦中银惠龙大厦国际大厦国际大厦东环时代广场东环时代广场环球环球188188园区写字楼主力面积区间园区写字楼主力面积区间25025030030080-15080-150平米平米的面积区间，是目前园区市场上写字楼产品的主力面积区间星东环星东环星虹国际星虹国际现代创展大厦现代创展大厦主力面积、价格区间主力面积、价格区间以以80-15080-150中小户型为主，目前园区主中小户型为主，目前园区主力总价在力17、总价在96-21096-210万元区间万元区间不考虑超高端物业、整售情况，园区在售写字楼均价区间为12000-14000元/园区写字楼主力总价：园区写字楼主力总价：96-21096-210万元万元本报告是严格保密的。园区整体入住率在85%以上新兴项目由于在品质、配套、服务上的优势，吸引了大量有更新换代需求的企业客户，新兴写字楼租用率要高于相对较老的写字楼湖西的写字楼市场发展较成熟，四个典型楼盘入驻率都高于85%。尤其是金融机构云集的国际大厦，入驻率已达到93%0%20%40%60%80%100%星海国际广场中银惠龙国际大厦东环时代广场园区典型园区典型项目目客客户入住率入住率统计入驻率入驻情况入18、驻情况湖西市场发展趋向成熟，代表项目的入驻率均高于湖西市场发展趋向成熟，代表项目的入驻率均高于85%85%（数据来源（数据来源:园区写字楼铭牌、市调统计）本报告是严格保密的。项目名称项目名称星海国际星海国际广场广场中银惠龙中银惠龙大厦大厦星虹国际星虹国际圆融大厦圆融大厦新天翔广新天翔广场场租金参考报价（元/平米/月）60756075-8070销售价格（元/平米）1250015000120001200015000年租金回报率5.76%6%6%8%5.6%目前园区具代表性的写字楼，租金回报率约在6%左右，投资回报水平偏低值得关注的是，与本案相距最近的圆融大厦，其投资回报率达到8%，分析为其大部分楼19、层直接租售政府相关机构等关系客户，推高该楼盘的租金水平楼盘品质、物业服务、区位对于物业租金有着直接影响，同时若吸引到行政机关、大型优质企业进驻，往往也能拔高项目租金投资回报率分析投资回报率分析总体投资回报率偏总体投资回报率偏低低本报告是严格保密的。高科技,81,29%房地产,25,9%金融,54,19%贸易,61,21%咨询服务,43,15%其他,20,7%入入驻驻客客户户行行业业分布分布图图50人以下46%50-150人17%150-500人26%500人以上11%入入驻驻公司公司规规模分布模分布图图数据来源数据来源:园区写字楼铭牌、市调统计客户构成客户构成自用以科技、金融、贸易类企业及政府20、机构为主，自用以科技、金融、贸易类企业及政府机构为主，苏州本地的中小型企业青睐苏州本地的中小型企业青睐在园区办公在园区办公金融、贸易、科技及政府机构占比最高，大量外资机构、区域总部进驻，政府引导使得园区写字楼需求旺盛房产、咨询等现代服务业等也成为写字楼入驻主力园区庞大二产企业的存在，带动了相关配套产业的发展，与其相关的配套产业，如贸易公司等也是区域写字楼市场的一大客群150人以下规模的企业数量占比近2/3，与面积主需求区间相吻合本报告是严格保密的。园区巨大的发展潜力，相对不高的购买价格，吸引了众多投资客户按照客户数量来计算，本地客户和苏州以外的内资客户所占比重分别达到61%和20%外资客户所占21、比重表面看起来不高，仅为19%，但该类外资企业往往经济实力雄厚、并且非常重视办公场所的形象展示作用，因此该类客户往往整层租赁苏州本地61%内资企业苏州分公司20%外资企业苏州分公司19%客客户户来源分来源分类类客户构成客户构成投资行为占投资行为占比高，本地比高，本地私企偏好中小户型，政府职能私企偏好中小户型，政府职能部门、金融、外企等则多选择整层购置或租赁部门、金融、外企等则多选择整层购置或租赁投资,56%,56%自用,44%,44%投资、自用客占比图投资、自用客占比图数据来源数据来源:园区写字楼铭牌、市调统计本报告是严格保密的。物业级别物业级别乙级写字楼地址地址东环路与现代大道东北周围配套周22、围配套大型超市、中国银行、招商银行、中国农业银行、中国邮政、第一人民医院交通状况交通状况数十路公交车、地铁一号线容积率容积率2.5建筑面积建筑面积21222开盘日期开盘日期2010年6月价格、租金价格、租金均价14000元/主力面积主力面积70-300，整层约1600车位车位地上110个物业管理费物业管理费12元/月楼梯排布楼梯排布总高11层，1-3层为商业裙楼、4-11层为写字楼，另一幢为3层星级酒店主力优势主力优势地处园区、中心城区交汇处，地理位置优越；周边配套齐全，交通便利；具有极好的昭示性；楼盘形象优美、较好的品质感；置地新东环置地新东环小而精致、区位优越、配套齐全是该案最大特色，小而23、精致、区位优越、配套齐全是该案最大特色，开盘以来，销售成绩斐然开盘以来，销售成绩斐然本报告是严格保密的。空间高度空间高度大堂9米挑高标准层层高3.9米，净高2.75米外墙品质外墙品质裙楼大理石贴面（花岗石贴面）塔楼Low-e玻璃幕墙与干挂石材结合内部装修内部装修天花板矿面板吊顶内墙面ALC轻质隔墙、轻钢龙骨石膏板隔墙、玻璃隔断公共地面地砖单元门公共卫生间主要设备主要设备电梯三台高速电梯(蒂森克虏伯)空调系统变频多联机中央空调配套配套内部配套公共卫生间创新点三片屋顶花园置地新东环置地新东环立面具较好品质感，装修后交付，屋顶花园是本立面具较好品质感，装修后交付，屋顶花园是本案一大卖点案一大卖点本报24、告是严格保密的。开盘时间开盘时间n 2010年6月26日销售价格走势销售价格走势n 均价在14000元/左右去化情况：去化情况：n 已去化约80%n 滞销部分为低楼层、168-300的大中面积户型n 另有一定数量的开发商保留房置地新东环置地新东环开盘以来一个半月，销售率达开盘以来一个半月，销售率达80%80%以上。客户以以上。客户以自用为主，整层、半层购置行为较多自用为主，整层、半层购置行为较多自用、投资比例自用、投资比例n80%以上属于自用，投资行为较少客户来源区域、行业范围客户来源区域、行业范围n苏州本地地产企业、政府职能机构整层n进出口贸易、市政（7-8家）半层n贸易、咨询类企业中小户型25、n投资客户青睐于120 左右户型销售情况销售情况客户情况客户情况本报告是严格保密的。物业级别物业级别乙级地址地址园区苏虹中路225号周围配套周围配套九龙医院、白塘、城际高铁交通状况交通状况城际高铁、轻轨、312国道、多班公交容积率容积率7.80建筑面积建筑面积38000平方米开盘日期开盘日期2008年12月12日价格、租金价格、租金售价11000-12000元/平米，租金50-60元/平米/月主力面积主力面积写字楼70-1700平方米，车位车位地下280个物业管理费物业管理费办公：12元/平方米/月；商业15元/平方米/月楼梯排布楼梯排布5部电梯，两个消防楼梯主力优势主力优势紧邻城际高铁园区站26、，豪华大堂、5A智能化系统、LOW-E玻璃幕墙、架空地板、石膏板隔墙、内墙乳胶漆、矿棉板吊顶、VRV中央空调、蒂森电梯、休闲区、绿色共享空间星虹国际星虹国际地处湖东，周边区域尚处发展中，对本案有重要参地处湖东，周边区域尚处发展中，对本案有重要参考价值考价值本报告是严格保密的。空间高度空间高度大堂9米挑高标准层3.5米外墙品质外墙品质裙楼LOW-E玻璃幕墙塔楼LOW-E玻璃幕墙内部装修内部装修天花板矿棉板吊顶内墙面石膏板隔墙公共地面架空地板单元门公共卫生间主要设备主要设备电梯五台高速电梯(蒂森克虏伯)空调系统东芝，VRV，24小时独立控制配套配套内部配套公共卫生间、员工餐厅创新点5座机械式停车库27、星虹国际星虹国际建筑立面、内部配套中规中矩，由于区域配套不完建筑立面、内部配套中规中矩，由于区域配套不完善，内部配套有餐厅以满足职工需求善，内部配套有餐厅以满足职工需求本报告是严格保密的。开盘时间：2008年12月12日销售价格走势：开盘至2009年末，价格平稳，均价保持在9500元/左右。2010年上半年，价格较快速上扬，至2010年7月，销售均价达到12000元/租金水平在55-60元/月/区间去化情况：南面200 以下户型较为畅销；北向户型，去化较慢，分析为之前南北向户型差价较小所致2008年12月份2009年6月份2009年12月份2010年2月份2010年7月份9500950095028、0980012000星虹国星虹国际均价走均价走势图星虹国际星虹国际去化速度去化速度一般，一般，20102010年前价格保持平稳，年前价格保持平稳，20102010年上年上半年价格涨幅较大半年价格涨幅较大本报告是严格保密的。楼层楼层典型公司典型公司特征特征3F苏州基业景观营造装饰有限公司(整层)1.苏州本地知名企业2.员工人数：200-300人低区为小单元办公，主力面积100左右，长三角范围内、江苏区域知名企业知名企业驻苏州办事处，公司规模小，平均人数约30-40人4F-16F4F:苏州工业园区博艺景观工程有限公司 星虹国际置业有限公司 天津泰伦特化学有限公司7F:凯纱商业、建业恒安8F:台湾瑞29、鼎、晶宫设计16F:苏州天河中电电力工程技术有限公司以中小企业为主高区租售中1 1、9 9层以下层以下5555元元/月。月。9 9层层以上租金以上租金9 9层以上略高；有小层以上略高；有小业主外租的价格也有一定降幅。业主外租的价格也有一定降幅。2 2、整体出租率不高、整体出租率不高3 3、购买客户投资为主、入驻、购买客户投资为主、入驻客户多为租赁的小业主客户多为租赁的小业主物业费：物业费：1212元（国企，物业费元（国企，物业费相对其他项目要低）相对其他项目要低）星虹国际星虹国际投资比例较高，客户以园区内中小企业（贸易）投资比例较高，客户以园区内中小企业（贸易）为为主，兼有主，兼有部分整层、半30、层购置客户（钢材行业、市政行业）部分整层、半层购置客户（钢材行业、市政行业）自用客户和投资客户各占50%左右园区中小企业，外贸业占比重较大，另有普通投资客，大企业（人力资源）、钢材客户看中星虹国际的面积较为合适，总价相对较低，且该区域未来升值潜力较大。前期销售中，低楼层7800元/平米的销售价格对投资客吸引力较大品质优良品质优良客户多元客户多元新兴办公物业普遍品质较高，代表苏州新兴办公物业普遍品质较高，代表苏州新兴办公物业普遍品质较高，代表苏州新兴办公物业普遍品质较高，代表苏州市场整体最高水准市场整体最高水准市场整体最高水准市场整体最高水准+园区客户来源较广，多元化发展趋向明显园区客户来源较广31、，多元化发展趋向明显园区客户来源较广，多元化发展趋向明显园区客户来源较广，多元化发展趋向明显湖西自用客户为主，湖东投资比例较高湖西自用客户为主，湖东投资比例较高湖西自用客户为主，湖东投资比例较高湖西自用客户为主，湖东投资比例较高优质办公品质、良好商务氛围，吸引更多企业进驻园区优质办公品质、良好商务氛围，吸引更多企业进驻园区区域区域客户客户将更加将更加多元化、多元化、购买力进一步增强购买力进一步增强市场趋暖市场趋暖园区写字楼租售两旺，价格稳步园区写字楼租售两旺，价格稳步园区写字楼租售两旺，价格稳步园区写字楼租售两旺，价格稳步增长增长增长增长湖西办公市场趋成熟，湖东快速发展湖西办公市场趋成熟，湖东32、快速发展湖西办公市场趋成熟，湖东快速发展湖西办公市场趋成熟，湖东快速发展+客户客户 本报告是严格保密的。客户一：张先生，原籍苏州，苏州天河中电电力工程技术有限公司部门主管，年龄约50岁，公司为国家电力公司下属企业，原在上海办公，今年年初转到苏州办公，购买了置地星虹国际3室，总300。语录：“我们公司原来在上海办公的，租金成本太高了，就想到苏州设立办事处苏州设立办事处，也节省出差的费用，这样就在园区买了办公室。”“很喜欢苏州，这里办公成本低办公成本低，生活成本也低，在园区的交通很方便，到上海也很近的。”“吃饭比较不方便吃饭比较不方便，我就带了饭，也可以叫外卖，楼下本来是有个食堂的，但是由于人太少33、了，开不起来，就关了，以后等人多了，还是会开起来的。”“园区以后发展不可限量的，和上海差不多，就是环境更好了，办公环境也更好了的办公环境也更好了的。”客户二：张先生，久游网职员，公司总部设立上海，苏州办事处位于圆融时代广场，主要负责游戏研发，平时到上海开会大概需要一个小时的车程，非常方便。语录：“我们总部设在上海总部设在上海，这里是研发中心研发中心，几款游戏的研发都在这边做。项目组成员也很喜欢这里的环境”“楼下的久光开业了，以后这边区域商业非常高端商业非常高端，平时可以出去逛逛，非常方便，也很都市化都市化”“城铁开通了，我们从新公司出发到上海总部只要40分钟的时间，加上人力、商务等支出，园区比34、上海的成本要减少至少三分之一减少至少三分之一。”“以后湖东商业健全起来，我们的工作就会更加便利，而且在这里办公也很有档次也很有档次”“高铁和地铁都经过这里，交通非常方便交通非常方便，不论是去上海，还是去苏州老城区，都在半个小时之内。”客户访谈客户访谈11依托长三角一体化，瞄准上海外溢客户，上海租金依托长三角一体化，瞄准上海外溢客户，上海租金较高较高，办公成本高成为客户选择园区的主要，办公成本高成为客户选择园区的主要原因原因本报告是严格保密的。客户三：王先生，年龄约30-35岁。育伦国际教育行政主管，办公室圆融大厦。语录：“我们专门做商务人士教育商务人士教育的，在园区的外资企业很多，需要外语教育35、的人也很多的，所以就在这里办公了。”“湖东片区是园区行政集中区域，以后资源都会集中在这里，而且我们楼下还是税务局，办事都很办事都很方面，方面，以后地铁开通后，交通也更加方便，同时这边的路都很宽的，办公环境也比较舒适办公环境也比较舒适。”“园区以后的发展很光明，大型交通枢纽都是在这里转换的大型交通枢纽都是在这里转换的，这也是我们想主要扎根这里的原因。”硬件配套硬件配套交通便利交通便利同城效应同城效应区域情结区域情结办公优惠办公优惠商务环境商务环境未来发展未来发展客户访谈客户访谈22依托园区经济、产业存活的企业，对园区的未来依托园区经济、产业存活的企业，对园区的未来发发展有展有期许，并认可商业环境36、的服务性期许，并认可商业环境的服务性企业企业本报告是严格保密的。使用类型使用类型性质划分性质划分企业类型企业类型主力面积主力面积租赁租赁行业划分物流贸易、科技类、咨询服务、房地产建筑、制造加工85-150（部分整层、半层）企业类别外资、合资企业的办事处为主多数企业100-200少数知名企业500以上购买购买自住跨国大企业500以上经济实力较强的中小企业200-300投资经济实力较强的个体私营业主100-200从园区写字楼入驻企业来看，服务型从园区写字楼入驻企业来看，服务型企业的比重正逐年增加，金融、物流企业的比重正逐年增加，金融、物流贸易、咨询服务等行业必将成为写字贸易、咨询服务等行业必将成为37、写字楼市场的主流客源楼市场的主流客源 客户总结客户总结目前入住园区的客户主要以中小企业、跨国企业、服目前入住园区的客户主要以中小企业、跨国企业、服务企业、政府职能部门为主，面积区间差异务企业、政府职能部门为主，面积区间差异较大较大本报告是严格保密的。项目和客户项目和客户匹配匹配投资主体：以具一定实力投资主体：以具一定实力的小投资客为主的小投资客为主自用主体：中小型企业、自用主体：中小型企业、政府职能部门、园区优质企政府职能部门、园区优质企业、外企、金融机构业、外企、金融机构客户分析产品规划：以中小面积产品规划：以中小面积产品为主要户型产品为主要户型区域属性：目前缺乏氛区域属性：目前缺乏氛围、发38、展前景良好围、发展前景良好项目本体聚焦小投资类客户、中小型企业自用客户聚焦小投资类客户、中小型企业自用客户客户方向选取客户方向选取本报告是严格保密的。游离客户游离客户重要客户重要客户核心客户核心客户自用：古城区外溢到园区的园区的客户 行业：现代服务业 驱动因素：改善办公环境投资：园区投资有兴趣的长三角客户 驱动因素：升值潜力，总价吸引自用1：中小企业中小企业主主 行业：现代服务业、IT类 驱动因素：改善办公环境投资：苏州区域普通投资苏州区域普通投资客客 需求面积：60-150平米 驱动因素：投资潜力自用1：苏州吴中区、新区、相城区外溢客户 苏州其他县级市外溢客户 驱动因素：改善办公环境自用2：39、上海外溢客户 驱动因素：交通便利客户定位客户定位以本区域成长型中小企业、小投资客为主，现代服务以本区域成长型中小企业、小投资客为主，现代服务型企业聚集区型企业聚集区 项目形象项目形象 过去的苏州过去的苏州 唐宋以来，苏州经济主要以农业与手唐宋以来，苏州经济主要以农业与手工业为主工业为主,明以后出现资本主义萌芽明以后出现资本主义萌芽本报告是严格保密的。现在的苏州现在的苏州 招商引资成为的经济增长引擎，现代制招商引资成为的经济增长引擎，现代制造业的样板基地造业的样板基地本报告是严格保密的。未来的苏州未来的苏州现代服务业成为新的经济增长点现代服务业成为新的经济增长点本报告是严格保密的。未来的终极目标40、未来的终极目标传统农业传统农业手工业手工业现代现代制造制造业的业的样板样板第三产业第三产业成主要成主要支支柱柱“智造苏州智造苏州”本报告是严格保密的。智造苏州，趋势必然智造苏州，趋势必然CBDCBD核心核心，中心傲然，中心傲然项目项目整体形象整体形象“智造智造”苏州企业中心苏州企业中心 产品建议产品建议 本报告是严格保密的。建筑风格建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格本本项项目目体体量量较较小小，在在建建筑筑外外立立面面的的设设计计中中，建建议议选选择择简简约约而而又又不不失失艺艺术术底底蕴蕴的的新新古古典典主主义建筑风格义建筑风格石石材材的的采采用用，尽尽显显怀怀古古的的浪浪漫漫情情41、怀怀和和浑浑厚厚的的文化底蕴文化底蕴局局部部玻玻璃璃幕幕墙墙的的使使用用，在在不不破破坏坏建建筑筑整整体体风风格格的的基基础础上上，穿穿插插现现代代气气息息，与与苏苏州州工工业业园园区的整体建筑氛围相融合区的整体建筑氛围相融合简简约约灵灵动动的的线线条条，装装饰饰建建筑筑的的上上部部，赋赋予予建建筑生命力筑生命力建筑外立面示意图建筑外立面示意图新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格本报告是严格保密的。45智能现代智能现代高新科技，营造高舒适度办公环境高新科技，营造高舒适度办公环境电梯电梯建议选择三菱电梯，电梯的内部尺寸建议大于一般写字楼配置的电梯，建议选择三菱电梯，电梯的内部尺寸建议大于一般写字42、楼配置的电梯，营造气势、舒适的办公环境；营造气势、舒适的办公环境；中央空调独立温控；中央空调独立温控；高低压两路供电；高低压两路供电；知名品牌全自动大厦控制系统；知名品牌全自动大厦控制系统；不低于四星级的装修标准。不低于四星级的装修标准。本报告是严格保密的。智能化设施智能化设施楼宇楼宇设备自动化系统设备自动化系统(BA)(BA)空调自控系统空调自控系统供排水自控系统供排水自控系统变配电监视系统变配电监视系统 电梯监视系统电梯监视系统 安全防范系统（安全防范系统（SASA）闭路监视系统闭路监视系统防盗报警系统防盗报警系统停车场管理系统停车场管理系统通信自动化系（通信自动化系（CACA）综合布线系43、统综合布线系统无线通信转发系统无线通信转发系统办公自动化系统（办公自动化系统（OAOA）火灾自动报警和消防联动控火灾自动报警和消防联动控制系统（制系统（FAFA）严格按照严格按照5A5A标准，配备写字楼部分的智能化标准，配备写字楼部分的智能化设施设施本报告是严格保密的。物业服务物业服务写字楼前台服务内容：写字楼前台服务内容：物品保存管理物品保存管理咨询服务咨询服务预约、预定服务预约、预定服务活动组织活动组织代购服务代购服务写字楼商务中心的服务项目：写字楼商务中心的服务项目：通讯服务通讯服务办公辅助办公辅助设备租赁设备租赁培训服务培训服务订阅、印刷服务订阅、印刷服务会议安排协调会议安排协调一站式44、行政商务服务，酒店服务式物业管理一站式行政商务服务，酒店服务式物业管理本报告是严格保密的。屋顶花园屋顶花园项目裙房顶部，建议设置屋顶花园：项目裙房顶部，建议设置屋顶花园：将建筑、景观、休闲、办公等相融合，打造惬意舒心的范会所氛围将建筑、景观、休闲、办公等相融合，打造惬意舒心的范会所氛围花园屋顶设置有休闲座椅、雕塑小品等，供办公人群休憩使用花园屋顶设置有休闲座椅、雕塑小品等，供办公人群休憩使用屋顶花园示意图屋顶花园示意图雕塑小品示意图雕塑小品示意图休闲座椅示意图休闲座椅示意图建筑、景观、休闲、办公等相融合建筑、景观、休闲、办公等相融合本报告是严格保密的。装修建议装修建议电梯内部电梯内部大堂豪华装45、修，提升整体形象大堂豪华装修，提升整体形象电梯厅采用简洁明快的装修风格，营造节奏、沉稳的商务电梯厅采用简洁明快的装修风格，营造节奏、沉稳的商务环境环境选择世界品牌电梯，电梯内部的装饰应延续大堂和电梯厅选择世界品牌电梯，电梯内部的装饰应延续大堂和电梯厅的装饰的装饰公共区域，如公共走廊、卫生间等的装修部分，应注重细公共区域，如公共走廊、卫生间等的装修部分，应注重细节，体现人性化关怀节，体现人性化关怀办公区域，建以硬件装饰的形式销售办公区域，建以硬件装饰的形式销售 电梯厅电梯厅写字楼大堂写字楼大堂公共卫生间公共卫生间办公环境办公环境全装修交付业主全装修交付业主 营销总攻略营销总攻略 本报告是严格保密46、的。优势优势地段地段交通交通建筑建筑归纳归纳外部环境外部环境：现园区：现园区CDBCDB边缘，未来核心边缘，未来核心/现城市主干道，未来现城市主干道，未来轻轨站点轻轨站点配置配置物管物管服务服务项目硬件：项目硬件：石材贴面、石材贴面、玻璃幕墙、新风系统、玻璃幕墙、新风系统、分体式中央空调、网分体式中央空调、网络地板络地板、品牌电梯等、品牌电梯等附加值：附加值：一站式商务一站式商务服务、酒店式物业管服务、酒店式物业管理、兼顾形象、品质、理、兼顾形象、品质、效率、效率、价格于一身的价格于一身的办公场所办公场所未来苏州未来苏州CBDCBD。成。成熟的配套、完善的熟的配套、完善的交通机能，可以帮交通机47、能，可以帮助企业节省时间成助企业节省时间成本本赋予入住企业良好赋予入住企业良好的形象和舒适的办的形象和舒适的办公环境以及促进工公环境以及促进工作的效率作的效率结论结论项目核心优势聚焦项目核心优势聚焦本报告是严格保密的。项目核心卖点演变项目核心卖点演变好好 前前 景景高高 效效 率率高高 形形 象象本报告是严格保密的。营销总攻略营销总攻略推广三步曲，递进式客户教育体系推广三步曲，递进式客户教育体系区域认同感区域认同感我们项目所在区域尚未成为湖东我们项目所在区域尚未成为湖东CBDCBD核心区，因此必须让核心区，因此必须让客户客户建立其对于区域的认同感建立其对于区域的认同感产品认同感产品认同感我们的48、项目处于高端写字楼集聚区，必须让挑剔的客户选我们的项目处于高端写字楼集聚区，必须让挑剔的客户选择规模较小的我们择规模较小的我们价值认同感价值认同感项目要实现顺利销售，必须建立其对于产品价值的认同感项目要实现顺利销售，必须建立其对于产品价值的认同感区域区域认同认同产品产品认同认同价值价值认同认同本报告是严格保密的。总攻略核心总攻略核心将炒作进行到底将炒作进行到底“苏州苏州CBD”CBD”导入导入前期预热市场，联合政府，通过大量软文炒作大湖前期预热市场，联合政府，通过大量软文炒作大湖西西CBDCBD区域价值，提升项目区域形象区域价值，提升项目区域形象写字楼写字楼“样板标准样板标准”导入导入样板层炒49、作，树立写字楼销售新标准，吸引样板层炒作，树立写字楼销售新标准，吸引市场眼球，增强客户感官冲击市场眼球，增强客户感官冲击“投资价值投资价值”概念导入概念导入联合基金机构协助，以新闻通稿结合联合基金机构协助，以新闻通稿结合SPSP活动的活动的形式，进行项目投资价值炒作，来建立投资者信心形式，进行项目投资价值炒作，来建立投资者信心区域炒作区域炒作产品炒作产品炒作价值炒作价值炒作本报告是严格保密的。实施方向实施方向总攻略分解实施总攻略分解实施Action1Action1：大众媒体树形象；：大众媒体树形象；Action2Action2：分众媒体蓄客户；：分众媒体蓄客户；Action3Action3：媒50、介创新拓客源；：媒介创新拓客源；Action4Action4：展示策略促销售；：展示策略促销售；分步推广分步推广炒作到底炒作到底本报告是严格保密的。Action1大众媒体树形象大众媒体树形象p大众媒体推广大众媒体推广报纸报纸软文集中轰炸，硬广配合项目重要节点发布。软文集中轰炸，硬广配合项目重要节点发布。户外户外高炮、道旗、楼体广告（封杀环线高架高炮、道旗、楼体广告（封杀环线高架、星湖街中段、星湖街中段、湖湖东现代大道东现代大道沿线以及沿线以及项目现场项目现场）电视电视房车报道软性房车报道软性炒作炒作网络网络软文、事件炒作、活动信息软文、事件炒作、活动信息发布发布楼体楼体自项目取得预售证后至项目51、自项目取得预售证后至项目交付交付本报告是严格保密的。Action2分众媒体蓄客户分众媒体蓄客户p分众直销推广分众直销推广DSDS拜访拜访目标企事业单位，进行登门目标企事业单位，进行登门拜访拜访楼宇电梯广告楼宇电梯广告园区园区、市区各大办公楼（阶段配合发布、市区各大办公楼（阶段配合发布）DMDM邮寄邮寄企业名录获取，精准企业名录获取，精准投放投放SPSP活动活动提升形象、阶段蓄提升形象、阶段蓄客客圈层营销圈层营销客源深挖，客源深挖，“老带新老带新”促销促销短信短信全球通用户、高档俱乐部会员、银行全球通用户、高档俱乐部会员、银行VIPVIP会员会员等等派单派单招募大学生，在苏州园区招募大学生，在苏52、州园区、市区、市区写字楼聚集区，于中午写字楼聚集区，于中午1111：30-1330-13：0000时间段进行地毯式时间段进行地毯式派发派发本报告是严格保密的。Action3媒介创新拓客源媒介创新拓客源p高铁杂志、椅套广告高铁杂志、椅套广告高铁开通后，以杂志高铁开通后，以杂志插页将项目信息投放至车插页将项目信息投放至车厢中厢中p报纸版面突破报纸版面突破报纸投放版面采用报纸投放版面采用“反版反版”形式形式投放投放底板与底板与头版呈头版呈360360度旋度旋转，吸转，吸引读者引读者眼球眼球本报告是严格保密的。Action4展示策略促销售展示策略促销售p售楼处售楼处建议首选项目裙房做销售接待建议首选项53、目裙房做销售接待中心中心，提升提升物业物业形象形象p样板层样板层建议建议将规划将规划整层样板层，其中一半做交房标准，另半层分隔，做样整层样板层，其中一半做交房标准，另半层分隔，做样板房板房p建筑形象建筑形象建议在外立面落成后，设置灯光系统，美化建筑立面建议在外立面落成后，设置灯光系统，美化建筑立面 销售策略销售策略【价格价格/推售推售】【执行铺排执行铺排】本报告是严格保密的。根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购房因素作为衡量数值标准，结合重点个案进行打分（把数值1作为等同数值）。综合因素优于本案的，数值低于1；劣于本案的，数值则高于1，根据市场比较法得出本案预估价格在各项因素修正的基础54、上，考虑总体价格涨势，预估本区域价格年增长率7计算各比较实例修正价的均值作为项目的参考价选取星虹国际、星东环、圆融大厦作为可比案例，进行市场比较；项目均价项目均价本案价格区间本案价格区间1400014000元元/平米平米1600016000元元/平米最终销平米最终销售价格，需根据销售时的写字楼市场及项目自身条件进一步确定售价格，需根据销售时的写字楼市场及项目自身条件进一步确定项目项目星虹国际星虹国际星东环星东环圆融大厦圆融大厦因素因素地段地段1.02对方区位地势较逊色，本项目距离园区中心较近0.99对方区位更好，接近市区1位置接近规模规模1规模相当1规模相当0.99对方体量大于本项目交通交通155、.02本项目周边公交线路更发达0.99对方交通更便利1位置接近自然环境自然环境1自然环境条件相当1.02对方自然环境略差1位置接近产品品质产品品质1.02本案具后发优势1.02优于对方1.02本案具后发优势生活配套生活配套1.02本项目更接近园区中心0.99对方可享受市区齐全配套1基本相同品牌知名度品牌知名度1相同开发商1相同开发商1实力相当房价增长率房价增长率1.07市场报价市场报价 （元（元/）120001200014000140001400014000本案评估本案评估 （元（元/）13898 13898 15122 15122 15127 15127 均价（元均价（元/）14716 1456、716 本报告是严格保密的。整体均价：整体均价：1500015000元元/裙裙 房房低低 区区(4-7F)(4-7F)中中 区区(8-11F)(8-11F)高高 区区（12-15F12-15F）1F1F2F2F3F3F1600016000元元/1500015000元元/1400014000元元/注：实际均价主要受销售期间宏观经济状注：实际均价主要受销售期间宏观经济状况与房地产市场景气影响，会有合理况与房地产市场景气影响，会有合理波动波动项目销售价格策略：项目销售价格策略：分区定价，层层加价，价格与楼层呈正比分区定价，层层加价，价格与楼层呈正比本报告是严格保密的。推案策略：推案策略：分区推售，由57、低至高、以工程节点为推售时机参考分区推售，由低至高、以工程节点为推售时机参考裙裙 房房低低 区区(4-7F)(4-7F)中中 区区(8-11F)(8-11F)高高 区区（12-15F12-15F）1F1F2F2F3F3Fp推推案案考量考量一批一批以价格较低的低区房源营以价格较低的低区房源营造热销造热销氛围氛围二批二批在项目建筑立面部分呈现在项目建筑立面部分呈现后，项目价值得到一定的提升，续而后，项目价值得到一定的提升，续而推出中区房源，价格有所提升。推出中区房源，价格有所提升。三批三批将最具价值的高区房源压将最具价值的高区房源压轴推出，届时，项目已接近现房阶段，轴推出，届时，项目已接近现房阶段58、，价格的再次提升可获得市场认可，获价格的再次提升可获得市场认可，获取取利润利润第一第一批次批次73527352第二批次第二批次76887688第二批次第二批次76887688 销售策略销售策略【价格价格/推售推售】【执行铺排执行铺排】本报告是严格保密的。形形象象导导入入期期112010年年62011年年开开盘盘强强销销期期2012年年42012年年7尾尾盘盘冲冲刺刺期期第一阶段：项目导入期（第一阶段：项目导入期（2010.11-2011.52010.11-2011.5）工作达成目标：工作达成目标：提升区域形象、寻找大客户、散客积累提升区域形象、寻找大客户、散客积累销售动作：销售动作：确定大客户59、名单，组成公关小组主动出击，进行整售谈判确定大客户名单，组成公关小组主动出击，进行整售谈判售楼处开放售楼处开放推广动作：推广动作：借政府、专家之口，以新闻、软性炒作为主要手段，硬广主要以户外为主借政府、专家之口，以新闻、软性炒作为主要手段，硬广主要以户外为主阶段通路：阶段通路：报纸、电视、网络、户外、楼体、报纸、电视、网络、户外、楼体、SPSP活动活动工程节点要求：工程节点要求：20112011年年2 2月出地面月出地面3 3层层20112011年年5 5月楼体封顶月楼体封顶本报告是严格保密的。形形象象导导入入期期112010年年62011年年开开盘盘强强销销期期2012年年42012年年8尾60、尾盘盘冲冲刺刺期期3月份月份主题：主题：“售楼处公开售楼处公开”目的：目的：项目首次公开亮相，项目首次公开亮相，形象曝光，建立市场初步形象曝光，建立市场初步印象印象形式形式：邀请相关领导参加售邀请相关领导参加售楼处公开并楼处公开并致辞致辞媒体：媒体：苏州各大主力苏州各大主力媒体媒体 系列活动一：华丽系列活动一：华丽绽放绽放20112011年年3 3月售楼处盛大公开月售楼处盛大公开第一阶段：项目导入期（第一阶段：项目导入期（2010.11-2011.52010.11-2011.5）本报告是严格保密的。形形象象导导入入期期112010年年62011年年开开盘盘强强销销期期2012年年42012年年61、7尾尾盘盘冲冲刺刺期期5月份月份主题：主题：“封顶开启，全城共封顶开启，全城共荣荣”目的：目的：项目造势，开始预约。项目造势，开始预约。形式形式：邀请商业、政界名人邀请商业、政界名人到现场，进行剪彩及相关庆祝到现场，进行剪彩及相关庆祝活动。同时邀请新闻媒体，意活动。同时邀请新闻媒体，意向客户共同向客户共同参加参加媒体：媒体：全市各大主力全市各大主力媒体媒体系列活动二：盛世系列活动二：盛世华章华章20112011年年5 5月底封顶仪式盛大典礼月底封顶仪式盛大典礼第一阶段：项目导入期（第一阶段：项目导入期（2010.11-2011.52010.11-2011.5）本报告是严格保密的。形形象象导导入62、入期期112010年年62011年年开开盘盘强强销销期期2012年年42012年年7尾尾盘盘冲冲刺刺期期第二阶段：强销期（第二阶段：强销期（2011.6-2012.32011.6-2012.3）工作达成目标：工作达成目标：产品价值演绎、大客户引进带动散客跟进，促进项目前两批销售率达到产品价值演绎、大客户引进带动散客跟进，促进项目前两批销售率达到90%90%销售动作：销售动作：锁定客户、开盘成交、持续热销、款项回收锁定客户、开盘成交、持续热销、款项回收推广动作：推广动作：开盘期开盘期在原有软性诉求基础上，增加硬广告的投入在原有软性诉求基础上，增加硬广告的投入强销期强销期以硬广为主，针对主要项目卖63、点做纯销售式广告，同时软文配合以硬广为主，针对主要项目卖点做纯销售式广告，同时软文配合阶段通路：阶段通路：报纸、电视、网络、报纸、电视、网络、SPSP活动、户外、楼宇广告、活动、户外、楼宇广告、DMDM邮寄、短信、楼体、派单邮寄、短信、楼体、派单工程节点要求：工程节点要求：20112011年年8 8月样板房完成月样板房完成6月中旬月中旬一批开盘一批开盘10月中旬月中旬二批开盘二批开盘本报告是严格保密的。形形象象导导入入期期112010年年62011年年开开盘盘强强销销期期2012年年42012年年7尾尾盘盘冲冲刺刺期期第二阶段：强销期（第二阶段：强销期（2011.6-2012.32011.6-64、2012.3）6月中旬月中旬一批开盘一批开盘10月中旬月中旬二批开盘二批开盘系列活动三：取势系列活动三：取势超越超越20112011年年9 9月低碳经济时代的苏州月低碳经济时代的苏州中小企业发展之道中小企业发展之道主题：主题：“低碳经济时代的苏州中低碳经济时代的苏州中小企业发展之道小企业发展之道”目标：打造品牌，树立项目形象目标：打造品牌，树立项目形象内容内容：邀请李开复先生来苏州演：邀请李开复先生来苏州演讲，并与苏州中小型企业业主共讲，并与苏州中小型企业业主共同探讨低碳经济时代的企业发展同探讨低碳经济时代的企业发展之之道道邀请媒体：网站、报纸、电视台邀请媒体：网站、报纸、电视台等各类媒体等各65、类媒体记者记者本报告是严格保密的。形形象象导导入入期期112010年年62011年年开开盘盘强强销销期期2012年年42012年年7尾尾盘盘冲冲刺刺期期第三阶段：尾盘冲刺期（第三阶段：尾盘冲刺期（2012.4-2012.72012.4-2012.7）工作达成目标：工作达成目标：前两批余房销售完毕，三期推出完成销售前两批余房销售完毕，三期推出完成销售95%95%，实现项目完满收官，实现项目完满收官销售动作：销售动作：价格提升、待租赁业务启动、促销展开价格提升、待租赁业务启动、促销展开推广动作：推广动作：持续期持续期减少广告投入，广告形式以体验邀约及已购客户证言发布，老带新启动减少广告投入，广告形66、式以体验邀约及已购客户证言发布，老带新启动收尾期收尾期主诉求主诉求“即买即驻即买即驻”，以小众媒体点式发布为主，以小众媒体点式发布为主阶段通路：阶段通路：户外、派单、短信、楼体、户外、派单、短信、楼体、SPSP活动活动工程节点要求：工程节点要求：20122012年年5 5月项目内装基本完成，进入现房阶段月项目内装基本完成，进入现房阶段本报告是严格保密的。形形象象导导入入期期112010年年62011年年开开盘盘强强销销期期2012年年42012年年7尾尾盘盘冲冲刺刺期期第三阶段：尾盘冲刺期（第三阶段：尾盘冲刺期（2012.4-2012.72012.4-2012.7）系列活动四：系列活动四：“饮67、水思源饮水思源感恩答谢感恩答谢”20122012年年6 6月业主联月业主联谊晚会谊晚会主题：主题：“饮水思源、感恩答谢饮水思源、感恩答谢”目的：目的：安抚已购客户的同时，深挖潜在安抚已购客户的同时，深挖潜在客客群群形式形式：以晚宴的形式，邀请已购客户参以晚宴的形式，邀请已购客户参加，表示开发商对于其对于本案的厚爱，加，表示开发商对于其对于本案的厚爱，并同时启动老带新政策的宣布，对于成功并同时启动老带新政策的宣布，对于成功介绍成交的客户赠送物业管理费或办公家介绍成交的客户赠送物业管理费或办公家具抵用具抵用券券媒体：媒体：苏州各大主力苏州各大主力媒体媒体4月上旬月上旬三批开盘三批开盘本报告是严格保68、密的。总控图三段式营销 形象导入期（10年11月-11年5月）工程要求重要节点2月出地面三层5月项目内装基本完成6月第一批推盘开盘强销期（11年6月-12年3月）尾盘冲刺期（12年4月-7月)5月楼体封顶4月第三批推盘 SP活动6月业主联谊晚会3月售楼华丽绽放销售面积至至20122012年年3 3月月累计销售累计销售13500M13500M2 28月样板房完成10月第二批推盘销售回款5月封顶仪式盛大典礼9月低碳经济时代的苏州中小企业发展论坛至至20122012年年7 7月月累计销售累计销售21600M21600M2 2至至20122012年年3 3月月累计回款累计回款2.182.18亿元亿元至69、至20122012年年3 3月月累计回款累计回款3.243.24亿元亿元 企划表现企划表现 O OFFICEFFICEP PERFORMANCEERFORMANCEO OFFV VISUALISUALADVERTISING视觉视觉vision商务区核心最便利的交通市场主流写字楼代表动力十足空间无限地理位置看得见的价值客户对形象的心理需求产品概念CBDCBD核心核心轻轨旁轻轨旁有面子的精致商务空间有面子的精致商务空间中小企业提升企业形象的平台中小企业充分享受中心区顶级商服配套的平台中小企业低商服成本，高效智能办工平台中小企业迈向百年基业的起飞平台中心区精致商务空间，低成本进驻，高效率使用中小企业70、逐鹿中心区的商务创业板借力支点，以成大势广告语核心提炼1Open a separate engine to accelerate business growth Advertisements core refining 中心区 商务创业板针对中小企业主做为客户定位。创业板做为项目核心利益描述。中心区作为商务形象与资源价值的支撑平台。这样的形象体系搭建方式，其一是增加形象塑造的“新颖性”及“突破性”，其二是对整个项目核心竞争力的高度概括。广告语核心提炼2为成长型企业提供发展需求开启独立引擎，加速企业成长中新置地的品牌责任Open a separate engine to accelerate b71、usiness growth Advertisements core refining 商务引擎 财富动力广告语核心提炼3Open a separate engine to accelerate business growth Advertisements core refining 精致商务新空间 企业发展新视界商务新空间是对项目各项优势的概括和提炼。表示项目是这个城市现代商业不可或缺的一部分，既可方便高效的从事商务活动；又可享受城市现代商业的繁荣和发展。企业新视界是对项目各项优势的概括、描绘和提升。表达项目拥有至尊的城市区位和更高、更尊荣的商务生活新品质。O OFFICEFFICEP PE72、RFORMANCEERFORMANCEO OFFV VISUALISUALADVERTISING星旺国际(大厦)卓越国际(中心)银座国际案名案名O OFFICEFFICEP PERFORMANCEERFORMANCEO OFFV VISUALISUALADVERTISING视觉视觉1vision形象篇（提速篇）形象篇（提速篇）HOOKHOOK：即刻起，提速你的企业进程即刻起，提速你的企业进程SUBSUB：星旺国际，商务新动力，策动：星旺国际，商务新动力，策动5A5A效率效率 革命革命CORE1CORE1：轨道商务：轨道商务轨道轨道1 1号线，道路时刻畅通无阻号线，道路时刻畅通无阻节约时间成本，73、提升出行效率节约时间成本，提升出行效率城市核心商务枢纽，升值投资潜力无穷城市核心商务枢纽，升值投资潜力无穷卖点篇卖点篇HOOKHOOK：城市核心枢纽，升值投资潜力无限城市核心枢纽，升值投资潜力无限通栏文字：通栏文字：商务新动力，策动现代商务效率革命商务新动力，策动现代商务效率革命城市核心枢纽，升值投资潜力无穷城市核心枢纽，升值投资潜力无穷卖点篇（轨道商务篇）卖点篇（轨道商务篇）HOOKHOOK：难道让你的企业竞争力在路途上疲难道让你的企业竞争力在路途上疲 惫不堪？惫不堪？SUBSUB：星旺国际，以轨道商务追回流失在交：星旺国际，以轨道商务追回流失在交 通上的时间财富通上的时间财富COPYCOP74、Y：轨道商务建筑，企业竞争力增值体轨道商务建筑，企业竞争力增值体轨道交通，有效挽回时间成本，催升企业运营效率轨道交通，有效挽回时间成本，催升企业运营效率轨道周边商机无限，商圈轴心增值有目共睹，未来轨道周边商机无限，商圈轴心增值有目共睹，未来升值潜力无穷升值潜力无穷O OFFICEFFICEP PERFORMANCEERFORMANCEO OFFV VISUALISUALADVERTISING视觉视觉2visionO OFFICEFFICEP PERFORMANCEERFORMANCEO OFFV VISUALISUALADVERTISING视觉视觉3visionO OFFICEFFICEP PERFORMANCEERFORMANCEO OFFV VISUALISUALADVERTISING视觉视觉4vision卓越中心O OFFICEFFICEP PERFORMANCEERFORMANCEO OFFV VISUALISUALADVERTISING视觉视觉5visionThanks!Thanks!You enjoy.We serve.谢谢聆听！世联地产世联地产