1、我司按照福隆置业对项目总体战略思想，结合项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。本着对项目的商业价值最大化，选择最恰当的商业主题；现根据项目自身状况、规划设计以及市场结论等结合开发商意愿，我司建议尽早着手对本案的商业部份进行形象包装、推广宣传。主基调按打造“巴陵尚街时尚魔方3+1 block概念步行街”作为市场规划理念引导市场优质客户群的关注。同时为了成功打造“3+1block概念步行街”，我司也将对本项目原商业部分业态进行合理布局调整，以促进本项目后期的商业部分趋势热销的场面，达到提高市场的占有率、影响力和关注度。本方案力求积极地探求营销推广策略，以实现发展商的预期目标。2、序 言 目录PART1PART1项目分析项目分析项目解读区位解读现状剖析项目解读区位解读现状剖析PART2PART2操盘分析操盘分析市场分析前期操盘分析市场分析前期操盘分析PART3PART3定位、规划定位、规划项目定位项目业态规划项目定位项目业态规划PART4PART4项目营销分析项目营销分析价格体系建议营销计划招商计划推广计划价格体系建议营销计划招商计划推广计划PART5PART5总结总结总结总结项目分析项目解读投资商：福建兄弟集团发展商：岳阳福隆置业有限公司项目所处位置：位于城市核心区，为卫校原址，南邻岳阳主干道巴陵中 路，北接站前路，西距岳阳商业中心步行街150米，东临中心汽车站、火车3、站地段：东茅岭商圈地段商业项目特点：1500的大型商业休闲广场，800米现代双临街精品“步行街”项目简介 QQ:69031789项目总占地面积28499.77平方米，建筑面积142772.1平方米，其中：住宅面积103448.1平方米，商业面积39324平方米，绿地面积10125平方米，绿地率超过了35%。项目内街380间商铺，面积为8-30平方米。内街一层商铺均价为26000元/平方米。外街共23间商铺，其中1层15间，均价40000元/平方米；2层4间，面积为230-500平方米，均价10000-12000元/平方米；3层4间，200平和500平各2间，均价8000元/平方米。商业面积项目4、分析项目解读项目分析区位解读本案东茅岭路东茅岭商圈主体商业分布沃尔玛沃尔玛商圈商圈福隆巴陵尚街选址位于城市核心区，为卫校原址，南邻岳阳主干道巴陵中路，北接站前路，所属东茅岭成熟商业圈。站前路 项目商业所占优势：1、项目地段较优越,周边商业成熟；2、拥有1500平的广场集聚人气；3、商业面积39324平方米，近600个车位的泊车优势。项目商业不足之处：、本项目因交房问题受到很大负面影响；、业态分布散乱，店铺经营产品有待再调整；、项目商铺存在众多异形铺面，门头过窄，内面过宽；、铺面人流动线设计过窄，内场没有设计休闲节点，导致公共区域无商业氛围；、项目所处地段虽紧邻城市核心商业圈内，但周边商业项目林5、立，城区内主要百货及市场汇聚于此，导致项目可规划方向有限。项目现状剖析项目现状剖析项目分析现状剖析项目分析现状剖析解决？本项目因之前业主闹事，整体商业形象受到很大负面影响，接下来的宣传推广必须以新面貌迅速抢占市场,提升项目档次及影响力。建议：1、在妥善解决住宅业主交房问题的前提下，由公司成立品牌公关小组，主动联系、组织业主、准业主、经营户、准经营户等，招开福隆.巴陵尚街品牌展望会！真心实意的对业主表明开发商的决心和承诺，为业主处理好存在的问题，对后期的服务和工程上将予以坚定的态度，做到让业主放心！2、采取优惠政策，让业主重拾对巴陵尚街的信心。（如月感恩季，对已签约客户赠予优惠和礼品）3、利用活6、动造势，组织巴陵尚街杯歌比赛，主要针对已购买住宅或签约商铺的客户，其次是受活动吸引的潜在客户群。（具体活动主题及策划方案我司将在后期工作中具体策划执行）项目分析现状剖析铺面异形、铺面人流动线设计过窄，内场公共区域装修无商业氛围？解决？建议：1、聘请专业有经验的商业氛围设计公司，出具设计方案，对内场进行包装、设计，强调拱拖出时尚、个性的购物环境。2、由工程部联合工装装修公司对项目内街动线过窄部份进行改造，利用独特造形来凸显出不同的个性风格。目录PART1PART1项目分析项目分析项目解读区位解读项目解读区位解读PART2PART2操盘分析操盘分析市场分析前期操盘分析市场分析前期操盘分析PART37、PART3定位、规划定位、规划项目定位项目业态规划项目定位项目业态规划PART4PART4项目营销分析项目营销分析价格体系建议营销计划招商计划推广计划价格体系建议营销计划招商计划推广计划PART5PART5总结总结总结总结操盘分析市场分析商业地产扩张加速 保持较高的市场水准2011年，商业地产开发大幅增长。转型商业地产，成为不少房企逆市淘金的重要方向。2012年，开发商仍在加速对商业地产的扩张。政策调控持续趋紧，调控呈现常态化，货币政策效果明显；国民经济的软着陆战略将加强中央对房地产市场的调控力度和执行力；行业内供给将偏向买方市场，行业总体销售下滑，同时面临严重资金链趋紧局面；股票估值偏低，在8、资本市场上存在阶段性交易机会；岳阳楼区：以东茅岭、五里牌为核心，花板桥、汴河商街为两极，泰和、梅溪桥为两翼，涵盖时尚购物、美食餐饮、娱乐健身、休闲旅游等特色鲜明的商业街区格局。培育出新的天伦城商街、新格里时尚广场、巴陵尚街等市场集群。而岳阳的商业也在不断改变！操盘分析市场分析东茅岭商圈东茅岭商圈泰和商圈：整体档次较低东茅岭商圈：百货扎堆，人流量大南湖商圈：高档休闲商业汴和街商圈：景区商业美食一条街天伦城商圈：未来的城市核心岳阳主体商业分析岳阳楼区：以东茅岭、五里牌为核心，花板桥、汴河商街为两极，泰和、梅溪桥为两翼，涵盖时尚购物、美食餐饮、娱乐健身、休闲旅游等特色鲜明的商业街区格局。培育出地一大9、道、新格里时尚广场、福隆巴陵尚街等市场集群。天伦城商圈汴河街商圈南湖商圈泰和商圈操盘分析市场分析项目 体量 定位业态经营方式经营状况购物环境现代武商 3万方 中端百货零售联营扣点经营状况良好硬件设备较陈旧康星百货 3万方中低端百货零售、餐饮联营扣点地段虽好，但自身营运能力有限，经营状况一般重新装修后整体形象较好天虹购物广场 5万方高端百货零售、餐饮、超市联营扣点、租赁连锁管理经验丰富，树立口碑的同时取得了良好经营业绩引领行业之首崇尚百货 3.5万方中高端百货零售、超市、咖啡联营扣点内部管理及营销推广不足导致经营状况不佳整体条件一般花生茂 1.2万方潮流广场零售、餐饮、娱乐租赁业态规划不到位，体10、量上无法满足业态设置内部装饰有一定特色，但缺乏亮点百盛光宏购物广场 5万方中高端百货零售、餐饮、超市联营扣点、租赁连锁管理经验丰富，树立口碑的同时取得了良好经营业绩各部份设施较完善友谊市场 7000方中低端服装市场零售租赁管理不到位，商品良莠不齐硬件设施较差泰和服装城4万方低端商城零售租赁受周边市场带动，经营状况良好硬件设施较差，布局杂乱小龙城1.5万方低端商城零售租赁内部管理不足，经营状况一般建筑设备老化，处于危房地一大道8万方地下商业零售、餐饮、娱乐、超市、影院租赁建设中内部装饰有一定特色，推广创新新格里时尚广场4万方中高档潮流微摩广场餐饮、娱乐、购物、影院租凭建设中物业结构设计参照时尚天11、河，天伦金三角购物公园10万方中高端集中商业零售、餐饮、娱乐、超市、影院租赁建设中物业结构设计参照万达，装修标准较高岳阳主体商业分析项目项目推广媒介推广媒介项目定位语项目定位语推广主题推广主题简析简析天伦城金三角购物公园手册、单张、围墙、公交车身、电视、报纸、短信、电梯间广告、网络广告及活动岳阳火车站核心商业中心岳阳城市商业中轴线上的璀璨地标项目价值提炼准确，文案及设计表现缺乏冲击力，缺乏投资引导岳阳地一大道户外、楼书、单张、围墙、公交车身、电视、报纸、短信、网络广告及活动亚洲首席地下纯商业体验式shopping MALL做香港上市公司股东；赚一城财源铺铺创富推广投入大，概念新颖，目前代表岳阳12、商业项目推广最高水平新格里时尚广场楼书、单张、围墙、短信、报广、网络、电视、外展、活动时尚所在，引领财富所在时尚所在.财富所在；黄金地段，铂金位置；钻石商铺买年限送年限；推广方式较全，投资概念强，投资价值点较全面，设计表现商业调性大，商业氛围浓，业态布局合理在售项目销售推广分析操盘分析市场分析操盘分析前期操盘分析福隆巴陵尚街前期商业操盘简析：1、商业物业物理形态规划失败：未能充分利用双临街优势，对商业物业功能分区进行合理布局，而是采用固有模式进行统一主题的购物街区打造，完全没有体现出项目所处地段的核心优势与良好的商业资源可塑性。2、商业氛围的严重缺失：效果图上的简单环境表现，未能给投资者、经营13、者在未来商业运营上完整展示项目的遐想空间，客户无法在头脑中形成对本项目的共鸣，以至于无法确定投资意向。3、定价策略的失误：就商业物业的物理结构而言，项目的所谓一层商业，严格意义上说应该是类似于泛首层概念，其定价区间应该考虑平衡首层与负一层价格区间差值，若对物业价值强行归位与首层概念定位则明显的偏离市场接受能力，导致滞销情况的发生。4、商业定位与功能划分的严重书本化：在物业规划阶段所产生的先天不足，在业态规划阶段不仅未能得到弥补反而依旧延续其错误，选择了一个所谓的热门产业“女性概念市场”在这个主题下刻板的围绕主题进行业态划分，即未能把握岳阳本土市场的脉搏同时也未能有效分析总结岳阳商业市场的详细情14、况。从而导致商业招商的无法可持续开展，并严重影响了商业销售的展开。PART1PART1项目分析项目分析项目解读区位解读现状剖析项目解读区位解读现状剖析PART2PART2操盘分析操盘分析市场分析前期操盘分析市场分析前期操盘分析PART3PART3定位、规划定位、规划项目定位项目业态规划项目定位项目业态规划PART4PART4项目营销分析项目营销分析价格体系建议营销计划招商计划推广计划价格体系建议营销计划招商计划推广计划PART5PART5总结总结总结总结目录 QQ:69031789 从岳阳现有开发商业物业市场分析可以得出结论，岳阳商业开发市场虽然十分激烈，但是市场中总是存在着市场的空白点。同时15、由于各开发商的开发理念和开发思路的不同，各商业项目开发定位迥异，造成各项目的市场前景不同，对于“福隆.巴陵尚街”项目而言，如何发掘市场的最大潜力，避开竞争者锋芒，获得最大的推广效应和投资效益，采取全面领先的市场定位十分重要。项目商业定位定位思考 本方案力求紧密结合招商与销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。项目SWOT分析优势分析S代表 strength(优势)S S项目商业定位定位思考商业氛围：周边地区商业氛围浓厚，处于城市中心；社区住宅部分销售情况良好，为商业部分奠定了一定的人气资源；商业配套，属于岳阳商业设施较为齐全的综合性商业设施，拥有近16、600个车位的大型停车场；拥有1500平的广场，有集聚人气的优势。W W项目SWOT分析弱势分析W代表weakness(弱势)项目商业定位定位思考位置：具体而言，项目虽然所处东茅岭商圈，但与步行街、土桥其它项目相比较，位置较差；时机：在步行街各项目当中，项目开发时间较早，但开发速度特别是招商速度、销售速度严重滞后；同期又有数个项目在推广，处于前后夹击的市场推广时期，特别是地一大道、新格里的项目与我们项目过于接近，存在较大竞争压力；建筑形态，做为商业步行街而言，项目铺形设计存在较多的弊端，存在较多的拐角、死角，同时内街的设计也存在影响。O O项目SWOT分析机会分析O代表opportunity(17、机会)项目商业定位定位思考岳阳商业房地产投资市场正在受到投资市场的热烈追捧，商业物业投资成为趋势，导致部分开发项目对商业物业的投资收益要求 较高但本地投资者接盘能力有限，从而使得供求双方产生直接的价格矛盾。福隆巴陵尚街作为本地区核心地段楼盘，就知名度而言已经得到了市场的充分认可，后期市场运作应围绕美誉度、性价比两个方面展开。项目SWOT分析威胁分析T代表threat(威胁)T T项目商业定位定位思考项目所处地段虽为城市核心商业圈内，但周边商业项目林立，城区内主要百货及精品购物场所汇聚于此，导致项目可规划方向有限。年内新开发的天伦金三角、地一大道、新格里时尚广场等市内大型商业项目开业均聚集在十月18、份左右，对项目的开业吸引力及轰动效应的产生形成强烈威胁。根据马思洛需求论，人的需求分为五个阶段，每到一个阶段，潜在的需求会不断提升。自我实现自我实现尊重尊重感情感情安全安全生理生理项目商业定位定位思考上层之上层上层之基础基础之上层基础之基础自发形成，零散无规划形成一个独立圈层的交流平台满足更高的生活需求规划基本配备项目商业定位项目商业定位定位思考定位思考主题型聚焦区域配套自我实现尊重感情安全生理上层之上层上层之基础基础之上层基础之基础自我实现尊重感情安全生理满足消费者需求提升项目价值项目商业定位定位思考项目商业定位形象定位巴陵尚街时尚魔方3+1 BLOCK概念步行街个性、创新、引领3+13+119、BLOCKBLOCK街区街区“文艺、活动”广场停车场停车场近近500个停车位个停车位交通交通北有站前路北有站前路南有巴陵中路南有巴陵中路特色美食特色美食引进特色餐饮引进特色餐饮各地特色美食各地特色美食时尚休闲时尚休闲羽毛球馆、咖吧茶座羽毛球馆、咖吧茶座保龄球馆保龄球馆项目商业定位项目商业定位形象定位形象定位交通北有站前路南有巴陵中路特色美食引进特色餐饮各地特色美食时尚休闲咖吧茶座保龄球馆时尚休闲时尚休闲羽毛球馆、咖吧茶座羽毛球馆、咖吧茶座保龄球馆保龄球馆其他业态儿童乐园、电玩城、数码通讯广场3+1BLOCK街区“文艺、活动”广场停车场近500个停车位项目商业定位形象定位解析3+1BLOCK街区20、：集餐饮、休闲、娱乐、停车、购物众多功能区于一体。引领城市区域吃、喝、玩、乐、购的概念步行街。那么引进娱乐休闲、咖吧茶座、健康球馆、特色餐饮、小吃美食等商业业态是十分必要的。特色餐饮：本案将打造以特色餐饮(各地小吃美食)集中型的美食街，在这里人们可以尽情享受到最丰富、最美味的饮食。如进驻大型餐饮就需要考虑排烟、排污、供配电的负荷、空调位必须从使用者的角度提供专业的解答，而商服物业在配套上的重点则视经营的需要而定。时尚休闲中心：充分利用项目配套“休闲广场+停车”的先天优势，规划时尚休闲类的服务商业（如棋牌茶座、广场咖啡吧、桌球室、电玩城、保龄球馆等），必将吸引众多人气。强调一站式休闲购物功能，强21、调满足消费者循环消费，强调商业物业的高端形象，强调商街特色吸引力，强调时尚魔方3+1BLOCK街区概念元素，强调商街包装特色、经营特色、以及休闲购物吸引力。“个性、创新、引领”打造岳阳一站式娱乐休闲概念步行街。在商业空间的营造上，更多的以进驻商户的个性化、创意式的小品为主导，形成“一店一景”，使项目更具有可逛性，同时，通过各个独具特色的商家的装点，使得项目的个性化形象更为突出，进一步提升项目的市场竞争力。项目商业定位形象定位解析项目商业定位形象定位解析在商户引进的过程中，重点考虑具有一定文化底蕴，同时不乏现代时尚商业感的经营者，在突显项目既定的“文化”定位的同时，也在现有的区域商业原素单一的情22、况下起到一种拔升和创新的作用。通过项目自身物业上的优势及后期商户的合理规划，同时借由空间及氛围的营造，打造区域内首个“花园式商街”，在拔升区域商业整体形象的同时，也引领着一种新的消费潮流，同时创造一种新的生活方式。项目商业定位形象定位解析规划原则项目商业定位p 业态相对集中的原则：同类店铺集群化可以最大化的发挥吸引力，p也便于消费者辨识，形成簇群效应。p 以主代次，以次代散的原则：形成头羊效应。p 业态互补，相互关联依赖的原则：产生连带效应，共同获得最大的商业利益。p 突出差异化，特色优先的原则：形成磁铁效应，增强客户的忠诚度。p 动静分区，动静结合，平滑过渡原则：满足消费方式的多样化。p 布23、局弹性的原则：保留未来营业中根据市场情况进行有效调整的空间。p 立体布局的原则：通过商业设施间的虹吸、喷洒，建立起立体“回游”体系。p 磁点分布平衡性原则。p 目标性消费和随机消费相结合的原则。p 营业时间有所区分的原则。业态、业种项目商业定位业态调整原业态分布巴陵尚街整体规划三大主题业态品 牌 街：临巴陵中路的1、2号楼三层街铺；休闲大道：月亮湾广场周边内街；淘汇新天：项目女性主题商城，包括伊人圈、时尚台、饕餮客、儿童天地和家居饰品等六大细化经营主题。项目商业定位业态调整解析区：项目形象展示，建议以品牌性强、受消费者追捧的西士快餐及单位租金最高的零售业态为主，将价值最大化；区：因门头过窄、内24、面过大导致铺面存在较大的弊端，可以引进儿童乐园、桌球城、电玩城或其它休闲项目；区：紧邻休闲广场，有很好的展示性，建议引进甜品站或男士精品；区：同样因为铺面的弊端性，所以建议引进保龄球馆或作为小区娱乐活动室；、区：临休闲广场，同时区块物业结构较为方正，适合多业态商家选址需求，建议引入男、女潮流系列、男、女、日韩系列服饰、精品，形成本案的核心区域；区：因区域紧邻站前西路（多数业态以数码、手机通讯为主），建议以周边商业项目的主力经营范围为目标业态，将此区域做成数码通讯广场，可有效衔接来自站前路的消费人流，从而形成一个商业整体；区：紧邻站前小学，各种特色小吃将吸引学生、家长的眼球，以口碑宣传效益，且带25、来岳阳大众消费人气。区：项目形象展示，建议以品牌性强、受消费者追捧的西士快餐及单位租金最高的零售业态为主，将价值最大化；项目商业定位业态调整解析西式快餐建议商家：麦当劳需求面积：300-500建议商家：品牌连锁需求面积：200-500品牌零售项目商业定位业态调整解析、区：临休闲广场，同时区块物业结构较为方正，适合多业态商家选址需求，建议引入男、女潮流系列、男、女、日韩系列服饰、精品，形成本案的核心区域；区：主题餐厅项目商业定位项目商业定位业态调整解析业态调整解析 QQ:69031789项目商业定位业态调整现业态调整品牌店茶楼休闲品牌店茶楼休闲室内儿童乐园室内儿童乐园电玩城或桌球等休闲项目电玩城26、或桌球等休闲项目保龄球馆或保龄球馆或小区活动室小区活动室特特色色小小吃吃（并并有有针针对对性性的的进进行行展展开开）数码、通讯卖场数码、通讯卖场潮流服饰区潮流服饰区甜品站、甜品站、主题餐厅主题餐厅时尚饰品、日韩服饰时尚饰品、日韩服饰区区区区区区区区特色小吃（各地特色小吃、无烟烧烤、麻辣烫等）室内儿童乐园、电玩城、鞋城保龄球馆或社区活动室一楼为品牌店二三层为休闲茶楼男、女潮流服饰、内衣区时尚饰品、男、女日韩服饰数码、通讯卖场甜品站、主题餐厅目录PART1项目分析项目解读区位解读现状剖析PART2操盘分析市场分析前期操盘分析PART3定位、规划项目定位项目业态调整PART4项目营销分析价格体系建议27、营销计划招商计划推广计划PART5总结总结项目营销分析价格体系建议各同类竞争项目的先发优势，已经分流部分目标投资客群。天伦城、地一大道、新格里时尚广场已入市销售，而本项目入市已有一段时间，加上先前业主闹事照成的负面影响，对开发商预期的十月初满铺开业具有一定的挑战性。首先是项目已开过一次盘，并前后作过大量推广，在市场上已累积部分知名度，对目标客户群用以往形象再行推广已没有太多吸引力；其次是产品自身因建筑结构所限，限制了铺位商业价值，内街商铺的内部动线以及街铺铺位形状、剪力墙等都对招商和销售提出了严峻的考验。巴陵尚街商业物业的物理结构而言，项目的所谓一层商业，严格意义上说应该是类似于泛首层概念，其28、定价区间应该考虑平衡首层与负一层价格区间差值，若对物业价值强行归位与首层概念定位则明显的偏离市场接受能力，导致滞销情况的发生。就价格方面巴陵尚街现在的价格并无太大的优势，建议重点突出性价比。且拿天伦城做对比，天伦城商业街2层实售价格为12000元平方米，而本项目因建筑结构、内部动线、以及街铺铺位形状所限，限制了铺位商业价值。所以，我司建议：对之前价格体系再行调整，建议内街一层实售价格为1350014500元平方米之间。以价格优势策略达到理想效果！（建议临街原价五折之后再行7折优惠。我司将在近期工作中制订具体优惠执行方案）性价比优势？营销计划核心将围绕吸引岳阳市的经营商户、投资客户群及提高项目在29、岳阳市的认知度；提高潜在经营商户信心及预期值，促进经营商户进场，保证项目收筹开业要求；实现项目品牌及知名度推广，促进项目影响力，让客户认知；增加客户信心，提高购买率，累积客户资源，为开街后强销做好准备。目标客户1、市区投资客户；2、自购自营客户；3、市内各主要商业内客户群项目营销分析营销计划招商先行原则 招商、销售分阶段侧重招商先行启动销售招商签约开街/销售并举带租约销售项目营销分析营销节奏 项目市场营销策略设计，必须在提高招商速度和回笼资金的同时，合理减轻尾盘销售压力，加强项目的可持续销售能力，在完成招商的同时，建立项目完整的品牌形象系统，为后期的销售和经营管理，奠定良好的基础。项目营销分析30、整体营销节点线持续开街至自然开业形象导入期8月9月8.20持续开街至完成招商任务95%，举行盛大开业交接、整理、收集一切资源，制定整体销售推广计划7.287.28通过项目全新形象的出街，以及对前期客户的梳理，完成销售20%进入销售强销期 强势推广10月借开街热度，销售进入强销期 销售60%11月12月2013筹备期2013年第一季度完成销售妥善处理业主纠纷问题全新形象出街借助招商带动销售借助火爆招商刺激销售持续开街至自然开业形象导入期8月9月8.20持续开街至完成招商任务95%，圣诞举行盛大开业活动交接、整理、收集一切资源7.28建议完成招商任务85%进入销售强销期 强势推广10月11月12月31、2013筹备期妥善处理业主纠纷问题全新形象出街借助招商带动销售借助火爆招商刺激销售前期蓄水客户进行梳理，制定整体招商推广计划，制定优惠方案项目试营业 根据推广核心策略以及根据推广核心策略以及20122012年下半年推广执行大表制定的营销策略和推广节奏安排，项目推广年下半年推广执行大表制定的营销策略和推广节奏安排，项目推广运营将以招商为主、销售为辅，在最短的时间内，通过营销推广手段蓄积诚意客户，并拟定运营将以招商为主、销售为辅，在最短的时间内，通过营销推广手段蓄积诚意客户，并拟定9 9月项目全月项目全新招商形象入市，新招商形象入市，1010月初业主可自行开始试营开街，在营业铺面达到月初业主可自行32、开始试营开街，在营业铺面达到95%95%时举行盛大的开业活动，并通时举行盛大的开业活动，并通过内外宣传，刺激店铺的销售！过内外宣传，刺激店铺的销售！项目营销分析整体招商节点线20122012年年9月确定整体装修方案消防报建审批空调开始安装主体设备设施调试完成8月水、电开始安装试营开街10月公共区域完成装修消防验收合格商户开始内场装修商户完成装修1111月月商户确定装修方案持续开街至开业项目营销分析工程进度项目营销分析招商线10月月8月月试营开街9月月 根据本司制定的营销策略，整体项目运营将以招商为主、销售为辅，最大限度上在最短的时间内蓄客充足，于计定日期9月底开始试营开街，在年底营业铺面达到一33、定程度时举行开业活动！招商人员熟悉、了解项目租赁区域、产品类型租赁额度、租赁面积制定招商分期目标持续开街至开业11月月筹备期强势招商，根据招商状况及时调整招商策略拟定客户蓄水方案对前期蓄水客户进行梳理摸底根据招商进度制订招商优惠追踪意向客户，进行逼定成交持续招商完成（来电、来访）客户资源深度挖掘持续收集客户源，外展点宣传蓄客招商答客百问说辞、接待流程培训持续开街至完成招商任务95%，举行盛大开业 根据本司制定的营销策略，整体项目销售运营在招商达到一定程度后，将在最大限度上、最短的时间内蓄客充足，在2013年元月份之前完成计定目标。销售进度也将根据方案设置的时间节点逐步展开，力争完美收筹。对前期34、蓄水客户客户进行梳理，进行强行逼定 根据本司制定的营销策略，整体项目销售运营在招商达到一定程度后，将在最大限度上、最短的时间内蓄客充足，在2013年上半年之前完成计定目标。销售进度也将根据方案设置的时间节点逐步展开，力争完美收筹。借开街热度造势,持续挖掘优质客户项目营销分析销售线根据销售状况调整销售策略持续派单，累积客户、签约8月10月试营开街9月接待流程的拟定及培训整理收集工作销售价格体系制定（一铺一价表）制定相应的促销优惠策略制定销售分期目标各期销售区域、产品类型各期销售额度、销售面积持续销售策略，至完成销售任务销售说辞答客百问拟定2013年上半年力争完成销售外展点宣传蓄客11月持续开街至35、开业12月月2013筹备期 销售强销期全面推广 策划工作将根据招商及销售时间节点逐步开展，拟定出有针对性、可行性思路和方案，促进和推动招商、销售的进度。11月 策划工作将根据招商及销售时间节点逐步开展，拟定出有针对性、可行性思路和方案，促进和推动招商、销售的进度。8月10月9月VI形象包装设计方案各项宣传物料设计制作（新）售楼部销售、招商所需物料清单招商、销售分期节点推广方案r制订试营开街方案试营开街项目持续推广方案制定销售强销策略招商、销售推进策略前期交接营销推进活动方案设计制订外展点宣传方案持续开街至开业项目营销分析策划线开始建立所有媒体投放方案2013年上半年力争完成销售12月月筹备期持36、续开街至完成招商任务95%，举行盛大开业活动 项目形象及产品推广主要以媒体或广告载体推广为主，在后期将整合一切可利用推广渠道及资源进行系统有效的策略推广。8月11月试营开街10月9月所有媒体投放渠道开展销售推进、大范围推广报纸媒体投放手机短信投放网络广告投放三大媒体同时启动推出持续销售策略执行营销推进方案启动各项宣传物料出街持续开街至开业项目营销分析项目营销分析推广线推广线前期交接、筹备工作制订营销推广计划营销推进活动方案实施推广12月月2013年上半年力争完成销售持 续 开街 至 完成 招 商任务95%，举 行 盛大开业手机短信投放网络广告投放三大媒体同时启动推出2013年上半年力争完成销售37、持 续 开街 至 完成 招 商任务95%，举 行 盛大开业 QQ:69031789项目营销分析推广主题销售道具模型模型宣传品宣传品网络网络区区域域沙沙盘盘项项目目模模型型展展板板楼楼书书影影视视宣宣传传片片铺铺面面分分割割图图DMDM单单页页销销控控图图报报广广电电视视媒媒体体项项目目网网站站项目前景展望增强客户信心放大项目卖点，增进成交机率充分挖掘客户价值手手机机短短信信项目营销分析销售道具PART1项目分析项目解读区位解读现状剖析PART2操盘分析市场分析前期操盘分析PART3定位、规划项目定位项目业态调整PART4项目营销分析价格体系建议营销计划招商计划推广计划PART5总结总结目录定位38、语3+1 block概念步行街“文艺、活动”广场、停车、购物+特色美食、时尚休闲为主的概念步行街本案形象包装期短，从8月到开街时间仅有不到两个月时间，故广告频度要加大，覆盖面要广，最大限度的在短时间内提高项目的认知度和关注度。根据项目满铺开业要求，推广主题核心应围绕我项目的价格优势，商铺的高回报率和短成本回收周期，吸引大量商户进场，保证招商满铺，在开业日时形成轰动效应，在销售上形成突破，进而实现项目后期的成功销售。项目总结Thanks免费复训免费视频免费课件免费案例免费答疑免费咨询试听客服QQ：2355865285最实操、最接地气、最高性价比的房地产培训课程郑重承诺：所有课程免费试听!试看!听课后不满意无条件退款！试看客服QQ：2355865285多海量人才整合1000家合作机构，20万海量各类精英人才合作快 高效快速只需1/3的同类公司服务时间，高效快速出品，抢占商机好专业品质一线著名公司同等专业品质，质量保障，放心之选！省平价我们的价格只有最低5%的市场价格，更省钱，更平价！咨询顾问+规划设计营销策划+销售代理广告传播+平面设计商业策划+招商运营网络营销+微信开发联系我们电话：400-675-1587手机：13686892610QQ：2403010638