1、广汉市三星堆地块产品&营销报告营销策划部城市篇：城市概况分析市场篇：房地产市场分析销售篇：销售价格及周期预判二三五本地篇：地块现状分析一定位篇：项目初步定位四营销篇：项目营销策略六一、本体篇：地块现状分析地块指标地块区位地域交通资源盘点地块SWOT地块名称广汉市三星堆文化产业园区R21类2022-17#地块用地性质住宅用地用地面积50.1亩容积率2.5计容建面（）83500建筑限高（米）54地理位置广汉市纵七路（规划道路）以东建筑密度35%绿地率35%建筑限高54米交地时间-付款时间-保证金信息-指标费信息-其他-地块目前呈现为未开发状态，地块平整。项目规划道路未修建。周边主要为住宅和教育用地2、。地块现状分析丨地块指标Plot analysis宗地位于广汉城西板块，距离成都9公里；当前地块所在区域配套除较为薄弱；当前地块未来规划较多，发展潜力良好。区位：宗地位于广汉市城西板块，处于三星堆文化产业园旁，紧邻天府大道北延线、市域铁路s11线，区域发展潜力优秀。北临德阳市15公里，南距成都市9公里。项目西侧邻三星堆遗址，南侧新广中，北侧湔江。地块现状分析丨地块区位Plot analysis交通：路网较为便利，暂无地铁，但天府大道北延线年底通车、市域铁路s11线2022年年底动工、客运西站筹备建设中。地块现状分析丨地块交通Plot analysis三横汉彭路-蒙阳长沙路-什邡浏阳路-广汉城区3、三纵向新路-青白江纵七路-北京大道青什路-城北城南交通站点客运西站客运北站S11三星堆站交通线成德绵城际铁路宝成铁路地产3号线北延线教育资源：较少项目周边低年龄段教育资源较少，基本处于有但不能选。商业配套：较远世纪百盛、百伦百货、华地财富广场医疗配套：较少广汉市第三人民医院生态配套：一般金雁公园、北区公园、马牧河公园万福镇卫生院广汉礼辉医院广汉市新丰街道中心卫生院广汉市骨科医院广汉崇德医院房湖公园金雁公园北区公园世纪百盛华地财富广场百伦百货新丰中学广汉中学实验学校新丰中心校海口路幼儿园澳贝幼儿园广汉五小哇哈哈幼儿园优贝尔幼儿园宏华外国语学校广汉市贝乐幼儿园生态教育医疗商业地块现状分析丨资源盘点4、Plot analysis资源盘点：项目周边资源一般，生活配套较少。呈现度一般，资源主要集中在北区和老城区。科贸职业学院广汉中学三星堆学校四川航天职业技术学校马牧河公园广汉市第三人民医院城西老城Strengths 优势周边未来规划较多、未来利好多。有很大的发展潜力。Weakness 劣势区呈现度较差商业、生态配套选择不多从周边配套分布来看，最近的商业距离5公里Opportunity 机遇相对于城北激烈得竞争、城西竞争较少城西产品线单一，全部为高层刚需楼盘广汉中学已即将上课，后期人气有保证Threats 威胁所在板块非重点发展区域，客户认可度较低所在板块天府城一直为渠道重头压舱项目，且外拓能力强5、。存在直接竞争。所在板块丽景湾为本地龙头，景观资源优秀地块现状分析丨SWOT分析Plot analysisSWOT分析：本项目位于广汉市城西板块，属于历史文化核、三星堆组团。当前地块所在区域配套及呈现度一般。1、项目直接与天府城与丽景湾竞争，因地块大小和容积率原因，大可能还是会出现同质化产品。2、从地块所在区位来看，位于广汉市城西板块，为非重点发展区域（文化保护）。3、从地块外部环境来看，交通联通成广德，规划完善，出行较便利。但修建完成还需要一定时间。4、地块周围资源配套及呈现度较差，仅可满足基本生活所需。地块现状分析丨小结Plot analysis二、城市篇：城市概况分析外部政策利好空间规划6、布局城市板块定位土地开发布局成都半小时经济圈，成德一体化中心城市。广汉市位于天府之国成都平原腹心地带，北临德阳市17公里，南距成都市23公里，是成都的北大门，四川扩权强县试点市、四川省级历史文化名城。自古有蜀省之要衢，通京之孔道之说。广汉半小时经济圈得天独厚区域优势，已经成为成德同城化发展为最大受益者；广汉离青白江18分钟车程“一带一路”蓉欧快铁，拉进欧亚市场距离，国家级项目，将会吸附大量人口导入，同样广汉为最大受益者；未来天府大道北延线开通，地铁3号、地铁S11线直接城西、北，都为广汉的发展奠定良好基石。城市发展维度丨城市区位urban development政策：成都半小时经济圈，成德一体7、化桥头堡城市发展维度丨城市规划urban development空间布局：区域规划上将构建“一核六心、三轴五单元”的空间格局，加快打造以三星堆国家遗址公园为核心、三星堆文化产业园和三星堆休闲小镇为两翼的“三位一体”古蜀文明历史文化名城，生态宜居田园城市 市域人口与城镇化2020年82万人，城镇化率60.7%。2030年95万人，城镇化率73.7%。市域城镇空间结构：一核六心，三轴五单元一核：中心城区；六心：六个重点镇；三轴：大件路城镇发展主轴、天星快速城镇发展次轴和旌江快速城镇发展次轴。五单元：现代城镇发展单元、先进装备制造单元、广青商贸协作单元、田园农旅联动单元、山水农旅联动单元。主城区：主8、城综合服务+生态活力居住主城区由雒城组团和城东组团组成，是目前广汉市人民政府驻地所在，主城区是广汉目前发展最为成熟的片区，也同时承载着古雒城的悠久历史与文化积淀。城北片区：市级行政商务+生态休闲商住+商贸物流服务是广汉未来的行政中心所在地。高新技术产业园区：传统产业发展+新兴产业发展由新丰组团和万福组团组成，是当前广汉产业发展的重心所在，也是广汉未来推进新型工业化，进一步优化产业结构布局的核心地区。城西片区：文化旅游度假+高等教育科研最富特色的区域，将以国际文化旅游度假为发展定位，集考古研究、遗址观光、高等教育、精品人居、创意研发、候鸟基地（湿地公园）等于一体。航校片区：航空综合教育规划依托航9、校发展综合性的航空教育、培训，以及相关的展览、观光、旅游和其他生活配套服务。城市发展维度丨城市规划urban development区域板块：目前，城北片区是政府大力打造的区域，交通网络配套较好、商业配套逐步呈现，开发热度高。城西片区规划、可研已全部完成，未来可期。板块定位：文化旅游度假+高等教育科研土地规划：大量绿化用地+集中住宅用地+集中教育用地+集中商业用地。板块土地规划较为整体。产品类型：高层+小高层。区域配套：居于三星堆遗迹和老城之间，生活交通较为便捷，周边风貌较为原始。医疗配套：广汉市第三人民医院、西外卫生院。教育配套：娃娃乐幼儿园、三星堆小学、广汉中学、广汉职业技术学院、科贸技术10、学院、航天职业技术学院城市发展维度丨板块规划urban development土地开发：目前，城北片区是政府大力打造的区域，交通网络配套较好、商业配套逐步呈现，开发热度高。城西片区规划、可研已全部完成，未来可期。成德一体化中心城市，具有较大发展潜力“三星堆”古蜀文明历史文化名城，生态宜居城西打造以文化旅游+高等教育科研区，区域呈现度较低，居住环境及周边配套不足发展潜力巨大三、市场篇：房地产市场分析房地产政策区域土地住宅市场客户分析分级全国一线城市二线城市（热点）二线城市（普通）三四线城市基调坚持“房住不炒”，“因城施策”趋紧有紧有松有紧有松底线之上宽松政策降息；定向降准调整住房限购年限；完善差11、别化住房信贷措施；限购升级，首付比例调整，限售放开人才落户政策，限购城区互通，提高公积金贷款额度二套房利率上浮；公积金二套松绑，人才政策撤销降首付款比例政策；停止第三套房公积金贷款；绵阳与重庆公积金互认互贷；德阳购房补贴政策城市/深圳合肥、杭州、重庆、成都、海南等兰州、南宁等宝鸡、宁阳县、阜阳、绵阳、德阳等土地市场：增加土地市场供应。重点城市2022年住宅用地供应“两集中”，公告供应量不得低于近五年（2016年2020年）平均完成交易量。重点城市“两集中”供地，客观上将带动土地竞拍热度降低，促使土地市场更加平稳运行。城市更新：实施城市更新行动，老旧小区改造量明显增加。2022年，新开工改造城镇12、老旧小区5.3万个。市场分析丨国家政策urban development政策：实施房地产市场长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。促进住房消费健康发展。实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。完善住房市场体系和住房保障体系。市场分析丨国家政策urban development政策逻辑：短期以抑制需求端政策为主，中长期增加供应调结构。房地产调控政策逻辑短期长短衔接如何保证房住不炒？保持主体政策稳定性（需求合理释放）继 续 引导需求，保 持 政策稳定限购限售限贷逐步回归常态限签限价中期优 化 调 控方 式，避免 政 策 切换冲击保持政策合理性p 需求端政策保持稳定p 货币、信贷、税收等13、经济手段成为调节调节供需的主要方式p 长效机制中的住房租赁、土地的有效供给、财税中的房地产税立法取得实质性进展长期建立调控的基础制度,重 构调控方式中长互动保持政策长效性保持政策稳定性因城施策如何保证经济、金融稳定健康发展调控政策对于市场影响显著，把握政策走向对营销、投资节奏的把控至关重要。p 行政手段在市场调控中所占的比重稳定在较低水平p 货币、信贷、税收等经济手段与长效机制构成调控主要方式p 住房制度、土地制度、财税制度、金融制度等基础性制度形成调控基础市场分析丨全国房价urban development房价：今年以来累计涨幅超去年同期，3月新房价格环比与上月持平，二手房价格环比涨幅扩大。14、新房：2022年1-3月百城新建住宅价格累计上涨0.77%，涨幅较去年同期扩大0.59个百分点，累计涨幅仍处近五年同期较低水平。2022年3月，百城新建住宅均价15916元/平米，环比上涨0.20%，涨幅与上月持平；同比上涨4.07%。二手房：2022年1-3月价格累计上涨1.05%，涨幅较去年同期扩大0.48个百分点。2022年3月，百城二手住宅均价15654元/平米，环比上涨0.44%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨3.48%。图：2015年至2022年3月百城新建住宅均价及环比变化图：2016年以来新建住宅均价涨幅7.15 5.09 3.34 3.46 2.94 2.03 1.15、19 0.55 2016年2017年2018年2019年0.18 0.77 2020年2022年年度累计涨幅1-3月累计涨幅18.72 数据来源：CREIS中指数据市场分析丨全国供应urban development供应：2022年一季度，“就地过年”导向下房企及时调整策略，积极营销，楼市淡季效应明显弱化，热点城市商品住宅新批上市面积创历史同期新高。据初步估算，2022年一季度，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1340万平方米，同比增幅超五成，较2019年同期增长近两成，绝对规模创历史同期新高。年初，“就地过年”导向下，房企及时调整策略，积极营销，1-2月20个代表城市商品住宅新批上市面积16、同比均显著增长，较2019年同期增幅也在两成以上，淡季效应明显弱化；3月，从周度数据来看，房企推盘积极，重点城市供应持续走高。注：20个代表城市包括北上广深4个一线城市及杭州、武汉、南京、苏州、青岛、南宁、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州等16个二线城市。其中重点12城指北上广深、杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安、长春、合肥。数据来源：CREIS中指数据-40%-20%0%20%40%60%0400800120016002016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12022Q1万平方米-100%-50%0%50%100%0200400150%6008017、0200%W14W16 W18 W20 W22 W24 W26 W28W30 W32W34 W36 W38 W40W42 W44 W46 W48 W50W52 W2W4 W6W8 W10W1220-04 20-05 20-06 20-07 20-08 20-09 20-10 20-11 20-12 21-01 21-02 21-03万平方米供应规模（左）供应同比（右）周度供应规模（左）同比（右）图：2016年-2020年1-2月20个代表城市商品住宅月均供应量及同比走势图：2020年以来重点12城商品住宅周度新批上市面积及其同比市场分析丨全国销售urban development销售：202218、年一季度在“就地过年”及房企积极营销等因素推动下，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度，整体成交规模居历史同期次高位。全国商品房：2022年1-2月，销售面积1.7亿平米，同比增长1.05倍，较2019年同期增长23.1%，销售额1.9万亿元，同比增长1.33倍，较2019年同期增长49.6%，规模均创历史同期新高。重点城市住宅：据初步估算，一季度商品住宅月均成交约3390万平方米，在去年低基数影响下，同比翻倍增长，与2019年同期相比，同比增幅约35%，绝对规模达近五年最高水平，在历史同期中仅次于2016年一季度；具体来看，一季度各月重点城市成交均较为活跃，1月、2月规模创历史同期新高，3月519、0城商品住宅成交面积突破4000万平方米，同比增长八成以上，与2019年同期相比，增幅超三成。数据来源：CREIS中指数据图：2016年-2020年一季度50个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势图：2017-2022年2月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势352529472553250716723390-40%0%40%80%01000200030004000120%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12022Q1万平方米月均成交面积(左)同比(右)0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米20172020、1820192017-2019均值20202022【全国】政策环境 因城施策：各地加码楼市调控，稳定市场预期金融监管从严：多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场【全国】价格方面 2022年一季度全国新房价格总体平稳，二手房价格整体稳中有升【全国】销售方面 一季度在“就地过年”及房企积极营销等因素推动下，重点城市商品住宅成交保持一定活跃度市场分析丨宏观小结urban development2019年1月成都发布公积金新政公积金认房又认贷，月还款额不高于月收入的50%2019年7月四川省开展钢结构装配式住宅建设试点2019年8月个人商业住房贷款利率将以最近一个月得相应期限得LPR为定价基21、准加点形成2019年12月124新政松绑成都限购限购区域调整，成都7区购房资格互通，高新南区单独限购楼市政策市场分析丨成都政策urban development广汉效应：在315限购政策颁布初期，成都市场火热，带动广汉市享受外溢客户带来的市场红利，但随着成都市场冷静了，广汉市场也随之低迷，目前仍然是维持较低的水平，属于明显的跟随性市场。2020年9月发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。2020年11月通过四类顺位排序的方式进行人数筛选后进行摇号，摇号人数3倍封顶。2009年成都执行促进房地产恢复发展扶持居民安居置业的意见，购房补贴，税费减免，入户就学和对开发商的优惠政22、策2011年成都出台限购政策，本地户籍限购3套，外地拼接纳税和社保购买1套成都持续调控成都受国家4月和9月调控政策影响，政策整体收紧出台成都“新国五条”2013年度成都市新建商品住房价格控制目标的通知控制价格涨幅成都取消限购，认贷不认房，公积金贷款放款跟随国家政策，降息、购房补贴等优惠，楼市政策宽松成都近郊，高新，天府新区等限购升级二手房限购、限售3年，社保年限提高、政府指导定价、摇号买房户籍、社保要求提升，远郊纳入限购，首套、二套房贷款时间限制远郊多区域限购放开，一城一策政策调控开始，局部放松9.14新政15条，增值税两年变五年，刚需家庭摇号比例提升。稳定房地产市场。宽松收紧宽松收紧202223、楼市在房住不炒、一城一策的前提下，持续以维稳政策为主，政策针对性强。成都楼市政策走势成都：整体跟随国家政策周期，实行一城一策，松弛结合市场分析丨成都市场urban development整体供需：5月土地供销持续低位运行，6月首批次集中供地大成都整体供需：本月共计成交土地8宗，合计面积290亩（4月470亩）。住宅类用地可开发面积25.23万（4月46.56万）、商业用地可开发面积29.09万（4月18.55万）；土地成交区域以远郊为主，面积占比77%。6月首批次集中供地，供销量将大幅回升。主城：成交1宗，共计26.4亩，成交楼面价2550元/，位于高新区（1）；近郊：成交2宗，共计39.6724、亩，成交楼面价1367元/，位于天府新区（2）；远郊：成交5宗，共计224.33亩，成交楼面价2557元/，分别位于崇州（1）、金堂（1）、邛崃（2）、蒲江（1）。截止当前监测下月供应计划：大成都范围内共计供应3945.9亩，主城六区，816.15亩；近郊6区，2148.03亩；远郊5区（都江堰、蒲江、青白江、邛崃、新津），981.73亩。数据来源：四川中原数据库注：仅统计商住类用地市场分析丨一手商品房urban development住宅市场：住宅市场平稳运行，近郊表现亮眼。备案均价14672元/，与广汉差距极大。据四川中原监测数据显示，本月大成都商品住宅供应面积93.89万，成交认购面积225、17.09万，备案均价14672元/；供应：本月住宅供应相对减少（4月：268.08万），都江堰、新津和郫都为供应主力；认购：本月住宅成交稳定（4月：218.99万），天府新区、新都区和新津区为认购主力；市场表现：近三月成都住宅市场稳定运行，供应量受五一期间停供影响降低，成交量在220万上下小幅波动。数据来源：锐理数据大成都商品住宅供需价走势1.首付：商业贷款首套房最低首付最低至20%，二套房首付最低至30%公积金贷款首套及二套房最低至20%，且首套房无未结清房贷，异地贷款职工户籍限制取消2.2020年4月22日德阳市最新住房补贴：成德间将建“9高13快13轨”综合立体交通网，2020年8月，26、成德同城化交通基础设施互联互通五年规划和三年行动方案已出台，将构建“9高13快13轨”成德同城综合立体交通体系，做强德阳融入成渝地区双城经济圈建设交通支撑，打造成德“半小时通勤圈”市场分析丨德阳政策urban development德阳政策：2020年购房补贴新政出台，刺激楼市增长；成德同城化推进，交通导流，人口红利或流向成渝经济圈。广汉疫情贷款政策受疫情影响未能政策缴存公积金的企业职工，贷款权益不受影响延长还款宽限期，即将贷款正常还款期限放宽1个月，且不尝试预期及罚息，不影响个人征信抗疫人员个患者未能政策偿还贷款不做预期处理和罚息调整贷款额度计算公式，逐步推进住房公积金成德同城化市场分析丨德27、阳政策urban development德阳政策：2020年保证城市购房需求不受疫情影响，德阳市政府出台购房补贴政策，但广汉市场无补贴政策福利。2018年7月第三次购房不支持提取公积金增加两类不予办理公积金贷款类别严防骗提骗贷2019年4月从认房认贷变为认贷不认房外地户口+外地公积金可购房二手房贷款年限提高至30年2020年3月4日保证金比例由3%-5%调整为2%-5%适当放宽贷款政策缩短贷款审批时限2020年3月27日提高租房提取额度调整房屋套数认定调整房款提取范围楼市政策2020年4月22出台2020年购房补贴政策，新房200元/，每套不超过2万车位同享政策2020年4月27新增扩大公积金28、缴存范围个人可自行购买公积金市场分析丨广汉政策urban development广汉政策：作为不限购区域，近两年广汉市场政策较2018年政策相对利好，从政策端口吸引外来人群购房，疫情期间，整体市场政策趋向宽松，公积金贷款全面放开。市场分析丨微观土拍urban development广汉土拍：广汉市2020年至今土拍供应共18宗地，其中本地政府投融资平台拿地8宗，占比45%。中高容中低规模住兼商用地为主，最高成交楼面地价1921元/，整体溢价率较低。宗地号地块位置区域土地性质土地面积（亩）容积率起拍楼面价成交楼面价竞得者拍卖时间2020-1#环碧南路与环湖南路之间高新区二类居住用地（兼容不超过129、0%商业建筑）82.76 2.00 1400.00 1545.00 德阳高晟工程项目管理有限公司2020年4月13日27#游学路与育才大道东南侧之间高新区城镇住宅(兼容商业10%）81.79 2.90 1247.00 四川省广欧置业有限公司2020年4月22日32#游学路与育才大道东南侧之间高新区城镇住宅(兼容商业11%）59.52 2.30 1422.00 四川省德欧置业有限公司2020年4月22日33#游学路与育才大道东南侧之间高新区城镇住宅(兼容商业12%）60.62 2.30 1376.00 四川省德欧置业有限公司2020年4月22日2019-21#天津路与雒新路交汇处西南侧城北二类居30、住用地（兼容商业10%）104.45 2.20 1636.36 1921.36 德阳亲睦家房地产开发有限责任公司2020年5月16日广汉-0城市片区城际铁路西侧城西住宅用地9.47 3.10 1388.70 1388.70 广汉东泰房地产开发有限公司2020年7月24日2020-4#金杖路与规划道路西北侧高新区商业设施用地（兼容不超过45%的居住建筑）81.99 2.50 1319.99 1391.99 德阳高新国有资本投资运营有限公司2020年8月26日2020-21#玉琥路与规划道路交汇处南侧高新区住宅用地43.59 2.00 1424.99 1657.49 德阳高新发展有限公司2020年31、11月2日2020-20#玉琥路与规划道路交汇处东侧高新区住宅用地44.07 2.00 1417.49 1649.99 德阳高新发展有限公司2020年11月2日2020-22#玉琥路与玉琥二路交汇处西侧高新区住宅用地54.00 2.00 1424.99 1672.49 德阳高新发展有限公司2020年11月2日湘潭路与西湖路交汇处东北侧老城区住宅用地70.52 3.00 1499.99 1554.99 德阳万世达置业有限公司2020年11月3日玉琥三路与玉琥路交汇处东侧高新区住宅用地38.94 2.20 1227.27 1431.81 广汉市广鑫投资有限公司2020年11月4日福州路与玉琥六路交32、汇处西侧高新区住宅用地62.53 2.00 1349.99 1574.99 广汉市广鑫投资有限公司2020年11月4日学府大道南侧高新区住宅用地104.96 2.30 1597.82 1702.17 四川汉鸥置业有限公司2020年11月4日R2类2020-78#三星堆镇九高路南侧城西R26.45 2.80 182.14 208.93 四川东好投资有限责任公司2022年1月21日R类2020-129#佛山路与贵阳路交汇处西北侧老城区R类9.61 3.00 1149.99 1174.99 四川宏发金雁房地产开发有限公司2022年1月22日R类2020-129#佛山路与贵阳路交汇处西北侧老城区R类933、.61 3.00 1149.99 1174.99 四川宏发金雁房地产开发有限公司2022年1月22日R类2020-126#小汉镇京东大道北侧小汉R类41.99 2.50 600.00 600.60 广汉市城乡建设发展有限公司2022年2月5日土拍分析：广汉土地市场2020年土地成交主要位于高新区，该区域目前三星湖尚未呈现,后续将会成为广汉新城，城西去年供应2块地，均为本地开发商东泰拿下。楼面价1389元/。土地市场：土地成交符合广汉城市总体发展规划布局，最近6年土地成交区域主要集中在北部新城，规划建筑面积达到133.4万，其中 未呈现的项目总体量51.3万。82014.4四川中广同聚置业10434、+103亩-R2.5-总建17.3+17.1万楼面价：1198元/溢价率：1%2017.11 四川金领-金领花园14.67亩-R2.2-总建2.1万楼面价：106元/溢价率：1%2018.06 保利广悦府97.74亩-R3.0-总建19.54万楼面价：2680元/溢价率：67%售价：高层清水6600元/洋房清水7000元/2013.12 四川瑞利投资有限公司（未开 发）98.6亩-R2.8-总建18.4万楼面价：840元/溢价率：1%2013.08广汉中铁安典置业有限公司（烂尾）83.7亩-R3-总建16.7万楼面价：1240元/2011.4 四川锦瑞鸿-优筑天府城（2块）205亩-R2.5-35、总 建 34.17万205亩-R2.5-总 建 34.23万楼面价：187元/售价：高层清水6000元/2011.1 成都齐力-万悦城133亩-R2.8-总建24.8万楼面价：477元/售价：高层清水5900元/2018.8 金科集美水岸93.8+71.8亩-R3.0-总建18.8+14.4万楼面价：2175元/溢价率：24%售价：高层清水6090元/，洋房清水6900 元/2011 四川益丰-万兴一品170.3+174.8亩-R2.8-总建11.4+11.7万楼面价：160元/售价：高层清水6700元/2011 四川望京房地产开发有限公司（烂尾）134.8+160.1亩-R2.8-总建8.936、+10.7万楼面价：374元/城北新城老城区西部文旅板块东部生态板块市场分析丨土拍分析urban development数据来源：广汉房帮帮区域整体量价：广汉市从18年开始房价飞涨至6000，持续三年横盘，疫情期间以价换量价格下跌；销售面积稳定在120万方左右，新增面积趋势下降，当前存量110万方，去化周期长，去化速度较慢。2018201920202021上半年050100150200250136127.5311055225116.856746135132.55110130广汉市近4年楼市供销存表现销售面积（万方）新增面积（万方）存量面积（万方）成交均价（元/）2017年2018年2019年237、020年2022年3889元/6158元/6364元/6222元/6487元/市场分析丨量价分析urban development区域月度细化情况：2018-2019年度广汉市商品房累计供应约300万，月均市场供应12.5万；累计去化约250万，月均去化约10.5万。从市场供销情况来看，2020年年度仅年中市场供小于求，整体市场发展趋势仍为供大于求。Axis Title60.972.357.155.637.745.544.959.181.195.699.1102.7114112.9113.8115.8115.3108.2122.5120.6131132137.6132.411.819.32.138、11.21.120.37.521.427.820.910.713.622.54.513.812.18.50.85.16.819.515.117.26.110.27.817.312.71912.58.17.25.86.47.21011.25.613109.17.99.88.710.214.613.812.1485848425189524758596656706771367164678165946053651561486148626961526250632062656359644064476318存量（万）供应（万）去化（万）均价（元/）20180120180220180320180420180539、201806201807201808201809201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912020406080100120140160010002000300040005000600070008000近两年广汉市供销存价情况市场分析丨量价分析urban development125401294105526130344055116731369161558767007465955781048524121893685184086380089712871147111340、50611612341098103265156461614862696152650763256479635365876347621762316090612763066245供应去化均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月0200400600800100012001400160018005800590060006100620063006400650066006700651564616148626961526507632564796353658763476217623160906127630662452020-2022年5月广汉区域新房住宅量价走势供应去化均价41、供应、去化单位：套供需：2020年全年供应10717套，2022年1-5月环比下降18%。2020年全年去化量11524套，2022年1-5月去化量环比下降14%。价格：受2020年下半年供应量影响，价格开始持续走低，疫情后大量开发商以价换量，4月价格开始反弹。近期：从3月开始，供应量与去化量持续上涨，月均去化保持在1000套以上。整体量价：2020年整体市场供需均衡，供应量主要集中在9-11月，而去化量全年较为均衡。市场分析丨供需趋势urban development2022年销售情况：2022年1-6月区域内重点监测20个在售项目累计去化约5513套，月均去化919套，教育小镇和天府城一骑42、绝尘。天府城以小面积户型为主价格具备总价优势，教育小镇主攻青白江市场。城西项目整体表现亮眼，分别居于第2、第4、第11（万悦城因尾盘，本年度销量降低）。市场分析丨2022年销售情况urban development去化：受成都限购政策影响，购房客群外溢至广汉，2018年成交量暴涨3倍，2018年去化136万方，2019年环比下降5%，去化量127万方。价格：2018年底广汉房价达到峰值，成交均价7000左右，2018年10月开始回落，目前均价保持在6400左右，趋于平稳。库存：截至目前，广汉新房存量14091套，可售面积为130万，显性存量对比2020年去化速度，预计去化周期12个月。市场分析43、丨市场趋势urban development市场趋势：广汉属成都周边的价值洼地，销量受宏观政策影响大，目前市场稳定，已持续3年横盘。广汉市场销量暴涨主要是外来购房客群，川内以及青海等地投资客群，价格回落与销量下降是经济疲软的表现。微观土拍市场 广汉市土拍下半年集中供应去化，表现较好，下半年仅供应9宗；土拍市场整体溢价能力有限。微观住宅市场广汉市2020年全年月均去化950套左右，市场整体表现供求相对平衡，均价6000-6500元/，受疫情影响及宏观经济影响较去年下半年有所下降，大量开发商纷纷降价，实现去化。但2022年实现上涨。微观政策市场 整体来看广汉市虽推出一系列利好政策，但自身的客户购买44、力有限，短期不易再生，又缺乏外溢过来的客群，也缺少核心动力，目前广汉市场进入长期横盘当中。市场分析丨微观市场小结urban development板块竞争格局：广汉房地产市场按方位分为五大板块，本案所处城西板块，区域整体开发项目5个，在售项目3个。本案板块板块特征城南开发区板块定位：以工业为主的经济开发新区产品类型：多层、小高层区域配套：配套基本齐全，工业区生活环境较差板块均价：小高层5000元/m2城西片区板块定位：临河高端住宅区产品类型：别墅、洋房、高层区域配套：区域配套落后，但交通规划利好，北延线，S11途经城西板块均价：高层6300元/m2，小高层7500元/m2城东片区板块定位：广汉45、市城东片区以生态、休闲为特色产品类型：多层、小高层区域配套：发展起步晚，配套较落后板块均价：小高层5500元/m2，洋房7100元/m2城北片区板块定位：行政核心商务区产品类型：高层、小高层区域配套：政务中心已基本形成，规划配套齐全板块均价：高层6200元/m2，小高层7200元/m2老城片区板块定位：广汉生活核心区产品类型：高层区域配套：配套齐全，城市面貌相对老旧板块均价：高层6000元/m2市场分析丨市场格局urban development竞品动态：上半年区域市场存量，约1.4万套，主要集中在城南（约20%）、城北区域（约60%）；城西市场目前存量1500套左右，产品全为高层，近一年市场46、月均去化300套左右，去化周期短，销售难度低。市场分析丨竞品动态urban development区域项目存量数据（套）动态-勿动年度销量均价渠道总货量已推已销已推未售未推未售存量城南琪达花园里47347337210101012857004%时代南城38534026377451225856004%城南壹号1652822774488308784956005%雍锦坊10135816436243237033463004%教育小镇6716671671914750-475127571004%翡翠栖云001351350-13513560004%城东奥园玖龙湾3174317431668081066000/悦47、荣府8595105605034929915067004%老城雁溪园10504133902363766014288004%城西华景川万悦城224022401987253025324161004%优筑天府城5422426738514161155157179168004%东泰丽景湾10341034508526052638464005%城北保利广悦府1892159516455029724731964004%金科集美水岸3074173215651671342150937563004%金雁欧城联邦69116812590390999100854564003%百伦江樾居1891142810124164638748、928469004%恒大首府6800284626651813954413535372003%万兴一品492539894062739368633536300/泓景湾780780781610611187100/蔚蓝丽景1912802639163111012737359005%碧桂园凤鸣星宸19128021496531110176314949003%合计52203405543811224421164914091优筑天府城：项目地理位置在本案旁。项目占地410亩，是目前广汉区域最大的地产项目。整体打造一步一景。园林绿化打造有六景六水六园，在小区里面就能享受公园的生活，周围配套设施比较完善，发展空间较大49、。目前住宅去化3778套左右，已推未售635套，未推未售1422套；去化均价6500元/。市场分析丨竞品分析urban development优筑天府城基础数据销售信息项目名称优筑天府城总户数5848开发商四川锦瑞鸿程房地产开发有限公司产品情况（面积、户型）79-129（套四双卫）地址广汉市三星堆大道西一段120号库存情况2057总占地410亩上批次推售时间6月总建面420050上批次均价6900元/平米（送车位）容积率2.4下批次推售节点-物业类型住宅（高层）下批次推售货量无面积区间79-129销售政策前佣-涪鑫，3万/套，按揭5，一次性6梯户比2T4有无渠道及使用情况装修情况清水物业公司万50、佳物业（龙湖物业顾问）车位数6257（住宅）物业费1.80-优筑天府城：项目整体面积段在78-130之间，整体以90-101为主，79-110主力去化面积。市场分析丨竞品分析urban developmentB1建面约913室2厅1卫C2建面约1073室2厅2卫D2建面约1283室2厅2卫A1建面约782室2厅1卫优筑天府城：项目2020年合计销售1547套，签约金额98585万，回款金额99314万。市场分析丨竞品分析urban development2020年本/异地分项完成情况本地：来访完成率101%、销售套数完成率122%、销售金额完成率130%、签约金额完成率144%、回款金额完成率51、164%，各项目标均达成，由于佣金模式的调整（后佣转前佣）成交转化率相较去年下降了2%。异地：由于疫情管控、红海市场等因素影响，异地客户到访受到影响，异地来访完成率91%、销售套数完成率50%、销售金额完成率51%、签约金额完成率57%、回款金额完成率65%，各项目标均未完成。类别来访组数销售套数销售金额签约金额回款金额成交转化率目标实际完成完成率目标实际完成完成率目标实际完成完成率目标实际完成完成率目标实际完成完成率本地6667 6703101%10001215122%6000078284130%5400077885144%4800078640164%18%异地3330302391%666352、3250%400002033351%360002069957%320002067465%11%合计9997 972697%1666154793%1000009861799%9000098584110%8000099314124%16%表：天府城2020年年度复盘统计表优筑天府城：项目2020年成交户型主要以91-97为主，去化471套，占比达到31%；其次为100-109户型，去化365套，大户型主要以特价房政策去化为主。来访途径：2020年度成交客户中，渠道占比83%，自然占比17%，受疫情影响自然到访比例减少成交区域：老城区57%，广汉乡镇20%，省外14%，成都及周边5%，四川省内4%成53、交年龄：主要集中在31-40岁具有一定经济能力的客群，占比55%；其次为21-30岁偏年轻化的群体，占比22%。市场分析丨竞品分析urban development2020年成交户型套数户型90以下91-9799100-109110-119121128-130销售套数924714936526248233占比6%31%3%24%17%3%15%90以下91-9799100-109110-119121128-13050040030020010009247149365262482332020年成交户型数量分布图广汉老城区57%广汉乡镇20%四川省内4%省外14%成都周边5%成交区域31-40岁55%54、21-30岁22%41-50岁16%51-60岁6%60岁以上1%成交年龄自然17%渠道83%来访途径优筑天府城：项目作为本地唯一一个成功探索异地客户的项目。其在异地自宣上重老业主维护，强调提升形象，贯穿整年的推广方向为“实景宣传”，从成都实景、周边实景及项目实景三方面，针对性地进行线上、线下推广。渠道商的异地推广重新客户吸引，强调性价比；推广除展示大量项目实景外，还突出宣传看房福利与优惠政策。市场分析丨竞品分析urban development优筑天府城：项目本地渠道活动主要结合房源、销售政策、渠道政策进行落地，根据销售节点制定针对性的活动，辅助客户邀约增强案场销售氛围。市场分析丨竞品分析u55、rban development门店收集143家摆展276场全年竞品截留、路演拆迁区域拓客7次经纪人宣讲1次经纪人培训15次年终交流大会1次优筑天府城：项目异地渠道活动重点维护老业主，促进老带新，同时拓展至州县开展推介会，发展新区域新客户。2020年总计开展活动50场，活动到访1023组，成交113组。市场分析丨竞品分析urban development开业活动5场礼品回馈2场生活方式5场业主答谢8场线上及看房团5场推介会25场青海143套西藏51套新疆65套甘肃73套1月2-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月01002003004005006002150150250280320356、603203603601606213193209486385476486332163218432030505664726472723243917265650391443323 2020年异地渠道销售计划完成情况目标来访实际来访目标成交实际成交原有门店1个新增门店7个覆盖区域11个开业活动5场大型看房团4个成交134套占比41%优筑天府城：项目异地渠道企事业团购，异地渠道主要通过拜访单位、宴请关键人与圈层推介会进行企事业拓展（推介会中当场销控30组以上的仅为年初西藏山南教育局推介会，原因主要为西藏当时还未受政治影响，且书记关键人内部发文，意向客户信任度高）。更多方案资料关注公众号：4A营销广告圈57、市场分析丨竞品分析urban development宴请拜访层推介会看房团成交38套占比11%华景川万悦城：项目地理位置在广汉西区，也是先目前广汉市三星堆旅游地产开发区域。城西文旅板块，南北通透板式高层华景川万悦城，周围配套设施比较完善，发展空间较大。小区工艺、标准均按杭州标准修建。目前已经是尾盘，剩余货源约在169套。市场分析丨竞品分析urban development华景川万悦城基础数据销售信息项目名称华景川万悦城总户数2240开发商华景川集团产品情况（面积、户型）79-129（套四双卫）地址浏阳路西三段49号库存情况60总占地132上批次推售时间2020年总建面302096上批次均价6158、00容积率2.8下批次推售节点-物业类型住宅（高层）下批次推售货量无面积区间79-129销售政策按揭5，一次性6梯户比2T4有无渠道及使用情况3万/套装修情况清水物业公司车位数1975（住宅）物业费1.70-华景川万悦城：项目整体面积段在89-130之间，整体以102-118为主，89-109为主力去化面积。市场分析丨竞品分析urban development3室2厅2卫 建面102.00m4室2厅2卫 建面118.00m3室2厅1卫 建面89.00m4室2厅3卫 建面130.00m华景川万悦城：项目2020年合计销售560套，2022年目前销售234套。市场分析丨竞品分析urban deve59、lopment2020年销售曲线年度销售中，2020年月均销售47套；峰值阶段分别为10月、3月、4月，最低为12月（排除疫情影响月）；年度销售中，2022年月均销售39套；峰值阶段分别为1月89套，此后一直下滑；主要原因为尾盘。表：万悦城2020年年度销售曲线321273635236563349893332华景川万悦城1234567891011120102030405060708090100321273635236563349893332华景川万悦城华景川万悦城：项目截至目前已销售2071套，除开15栋外均已经去化98%以上。剩余房源169套，主要为15、10栋，剩余为93、32套，剩余户型60、为130。来访途径：2020年度成交客户中，渠道占比71%，自然占比29%，受疫情影响自然到访比例减少成交区域：广汉区域797套，省内289套，青海791套，新疆93套，甘肃41套，其他60套。成交年龄：主要集中在31-40岁具有一定经济能力的客群，占比50%；其次为21-30岁偏年轻化的群体，占比30%。市场分析丨竞品分析urban development90以下91-9799100-109110-119121128-1305004003002001000464013415010069212020年成交户型数量分布图31-40岁55%21-30岁22%41-50岁16%51-60岁6%60岁61、以上1%成交年龄自然29%渠道71%来访途径广汉38%省内14%青海38%新疆4%甘肃2%其他3%成交区域广汉省内青海新疆甘肃其他东泰丽景湾：项目位于广汉城西湔江南岸，长沙路与怀化路交汇处，销售中心在项目东南角。东泰丽景湾总占地123亩，目前正在一期开发，占地58亩，自带商业社区3000平米，绿地率35%，容积率3.1，共计1032户，建筑面积15万平米，采用现代中式的建筑风格，塑造高品质的湾景深院大宅。市场分析丨竞品分析urban development东泰丽景湾基础数据销售信息项目名称东泰丽景湾总户数1032开发商东泰产品情况（面积、户型）76-142地址广汉市长沙路西四段9号库存情况5262、6套总占地123上批次推售时间2020年总建面一期156052.85上批次均价6100容积率2.8下批次推售节点-物业类型住宅（高层）下批次推售货量无面积区间79-129销售政策按揭5，一次性6梯户比2T4有无渠道及使用情况3万/套装修情况清水物业公司广汉嘉泰物业有限公司车位数物业费1.70-东泰丽景湾：项目整体面积段在76-142之间，整体以93-125为主，93-125为主力去化面积。市场分析丨竞品分析urban development2室2厅1卫 建面76.00m3室2厅2卫 建面106.00m4室2厅2卫 建面125.00m4室2厅2卫 建面142.00m东泰丽景湾：项目截至目前已销售63、508套，剩余房源526套，主要为15、10栋，剩余为93、32套，剩余户型为130。来访途径：2020年度成交客户中，渠道占比65%，自然占比35%，受疫情影响自然到访比例减少成交区域：广汉区域63%，省内26%，省外11%。成交年龄：主要集中在31-40岁具有一定经济能力的客群，占比50%；其次为21-30岁偏年轻化的群体，占比30%。市场分析丨竞品分析urban development90以下91-9799100-109110-119121128-130500400300200100046401201329660142020年成交户型数量分布图31-40岁55%21-30岁22%41-564、0岁16%51-60岁6%60岁以上1%成交年龄自然29%渠道71%来访途径广汉区域62%省内26%省外11%成交区域广汉区域省内省外区域总价结构：面积段与总价段交叉分析，得出各个产品线总价段，其中主要以40-60万刚需、60-80万刚改为主基于板块内成交总价段分析，刚需80-95：52-62万，刚改95-110：62-72万；中改110-125：75-90万，高改125-144：90-100万，再改145以上：140万以内2018年2020年12月广汉市各产品线成交总价段区间30万以下30-4040-5050-6060-7070-8080-100100-120120-150150-1801865、0-200200-250合计占比万万万万万万万万万万万80以下551487475575727000000216715.84%80-9020327499982375197900000240917.61%90-1100892971025175972459150000396829.00%110-12500707215945875931785000274820.08%125-1450001353952984219175200141710.36%145以上00001032154756178231179737.11%合计571903134134383298202815573451582511713682166、00%总价控制值：首置需求：62万以下；改善需求：70-100万；需求临界点：100万及以上;产品主力总价：刚需80-95：52-62万；刚改95-110：62-72万；中改110-125：75-90万；高改125-144：90-100万；TOP145以上：140万以内；市场分析丨竞品小结urban development市场客户构成分析：根据区域内项目成交客户分析情况来看，市场客户购房性质主要为自住刚需及少量需求；还以西三省和本地去化为主，少量省内客户补充，无成都外溢客群；但值得一提的是，2022年因疫情、政治影响，西三省客户比例已降价到15%。来源渠道以渠道上客为主力，老客户为次，较少自然67、到访；城西区域基本为渠道来访。区域项目名称客户来源结构城北泓景湾老客户金雁欧城联邦老客户保利广悦府主力老客户恒大首府渠道和恒房通居多万兴一品老客户+自然到访金科集美水岸渠道蔚蓝丽景-百伦江樾居老客户+渠道客城南城南壹号渠道客琪达花园里渠道+自然雍锦坊渠道客城东奥园玖珑湾渠道客东泰翡翠郡老客户悦荣府老客户自然到访城西金雁雁溪园 金雁老客户+自然到访优筑天府城渠道客华景川万悦城渠道客70%东泰丽景湾渠道客数据来源：策划端口径60%25%10%5%渠道老客户自然到访拓客市场分析丨竞品小结urban development普通客户特征小结l刚需/刚改型客户，对总价有要求、对南北朝向、地暖、新风系统等细68、节有要求。l置业目的多为自主，少量投资l客户主要看中产品户型、配套，对商业、教育有要求客户特征需求特征刚需/刚改三房（80-110）；置业次数改善、置业为主总价承受能力44-76万客户构成广汉客户+西三省客户+成都，渠道上客客户量级25-35岁，刚需/刚改客户客户置业目的投资自住置业驱动项目配套/户型市场分析丨竞品小结urban development西藏新疆甘肃广汉老城区57%广汉乡镇20%四川省内4%省外14%成都周边5%天府城广汉区域62%省内26%省外11%丽景湾广汉区域省内省外广汉38%省内14%青海38%新疆4%甘肃2%其他3%万悦城广汉省内青海新疆甘肃其他1、竞争格局：板块内部在69、售项目3个，面积冲突剧烈，产品有较大同质化表现2、板块量价：市场整体价值不高，呈现明显的刚需属性，文化板块居住条件一般，本地认可度较高、未来潜力较高。3、产品结构：整体市场以90-120刚需为主，110以下竞争激烈4、市场存量：城西板块内项目端口存量约2500套左右，预计6个月去化完成5、客户特征：结构多样，大西北外拓+新都+本地等，多为渠道上客市场分析丨竞品小结urban development四、定位篇：项目初步定位定位方向研判产品方向形象定位针对改善客群的刚改住宅Opportunity(机遇)城西板块竞争相对较少，不易分流；Weakness(弱点)地块整体容积率一般，无法做到集中改善；项70、目为烂尾项目，二次收项目项目为烂尾项目，二次收购位于城西板块，可吸纳外地人群客户；产品可差异化竞争，直接避免与天府城的正面竞争。Strengths(优势)广汉市场活跃度较低，城市内存量大，产品同质化；所在板块本地人群认可区域，发展相对较慢；Threats(威胁)内部优势遇到外部机遇积极进取、树立优势进攻退出改善求稳内部优势遇到外部威胁保守求稳、以价换量内部弱点遇到外部机遇扬长避短、适应市场内部弱点遇到外部威胁去化较慢，存量较大SWOT分析：宗地位于广汉城西板块，区域发展以文旅为主，呈现相对较差，区域市场整体情况原始，去化快，存量较小，产品同质化严重，去化压力不大。项目定位丨定位思考projec71、t orientation项目定位丨产品建议project orientation产品定位：因项目周边集中了大量教育用地，因此，本项目更专注成长性和儿童宜居。产品线定位分析表 主力家庭结构中青年之家客户价值需求更专注成长性及儿童适居土地区域区域次中心，文化教育定位，地铁线路通达交通道路通畅性良好，公共交通较完善周边配套配套较完善资源禀赋临三星堆产业园、交通便捷容积率高层容积率 2.5客户购买动因首次置业：解决从无到有的问题首次改善：改善居住环境，主户和扩充户型功能家庭结构单身/新婚无小孩（1-2人）一代或两代家庭（2-4人）两代至三代家庭（4-6人）主力客户年龄25-35岁30-40岁35-472、5岁客户比例20%50%30%购买需求首置首置+首改首改产品诉求优先次序1.价格；2.户型；3.得房率；4.景观；5.物业；6.建筑品质建筑形态高层配置标准毛坯交房/精装社区配套配套成熟度低，需补充配建生活、教育配套设施标准面积88(高层)90-110(高层)120130（高层）户型紧凑三室两厅一卫紧凑三室两厅两卫舒适三室二厅二卫比例20%50%30%产品价值点功能实用，性价比高功能实用，性价比高舒适改善单体高层：两梯三户层高（净高）高层层高 3m得房率高层：84%左右建筑设计风格新亚洲风格样板房设计风格宜家现代、舒适实用景观设计风格现代简约风格，营造绿色开敞空间仪式归家系统家政空间入户双流线73、LDKS一体化中西双厨全功能主卧分离式卫生间洄游空间双面宽阳台外墙平整主人入口家政入口项目定位丨产品建议project orientation产品定位：标准系统标准分项标准子项入模独立玄关应布置独立入户玄关宜布置独立对景玄关，增加入户的仪式感应布置户前玄关+户内对景玄关，实现礼仪性入户感受户户型入口处应实现主客、家政分流玄关布置墙面应考虑强弱电设备及户内集中控制面板的布置应考虑干、湿物品的收纳及中转块除去柜体后，玄关回转宽度宜不小于1.2米户前玄关户内对景玄关双玄关入户，户前玄关+户内对景玄关，实现礼仪性入户感受，起居家政双流线主人入口家政入口项目定位丨产品建议project orientat74、ion归：归途再晚，也有母亲般的等候，多重复合归家动线。标准系统标准分项标准子项中厨厨房户型应设置中式U型厨房西厨应结合餐厅共同设计中西厨厨房 厨房开间尺寸应与餐厅一致厨卫模块大户型应设置中式U型厨房及西厨操作台面宜U型布置应预留足够宽度的沥水台面、切菜台面和盛菜台面清洗区宜正对窗户布置，烹饪区应避开风口烟道、水管、热水、净水设备的布置应考虑适用性与隐蔽性中厨U形操作台中西厨分离，实现超长操作台面取洗切炒盛西厨L形操作台主人入口家政入口项目定位丨产品建议project orientation厨：分享快乐，派对式的厨艺比拼，中西交互双厨设置。标准系统标准分项标准子项庭社交客厅客厅开间应与餐厅同，75、且与餐厅开间对齐餐厅家产品应通过中岛式餐厅结合厨房、家政联动，实现家政餐厨洄游根据户型面积宜考虑四人、六人、八人位餐桌的布置书房户型除书房应南向与客厅相邻，书房半开放布置，纵横双厅实现书房客厅餐厅活动洄游空间宜临近主卧，南向布置；宜可分可合，也可作为单独使用纵横双厅中岛式餐厅书房联动主人入口家政入口项目定位丨产品建议project orientation堂：除了日常柴米油盐，可以聊聊诗和远方，LDK一体化设置。标准系统标准分项T线标准子项单面景观阳台南向单面宽阳台应与卧室相连通，且面宽一致景观阳台户型应设置双面宽观景阳台户型南向双面宽阳台应与客厅、书房相连通，形成联动空间双面景观阳台户型南向双76、面宽阳台应与客厅、卧室相连通户型户型设置横厅，阳台应与客厅、餐厅相连通双面宽阳台应保证景观视野最大化，且实现客厅、书房/餐厅、阳台活动洄游，提升产品溢价VRV空调北向布置，同时户内布置家政空间，实现双面宽阳台全景化。VRV空调北向布置，同时户内布置家政空间，实现双面宽阳台全景化。家政间及收纳间标准系统标准分项标准子项设家政阳台家政空间产品不应设置阳台家政空间，应通过户内独立家政空间，回归阳台纯景观功能户型应结合公卫布置嵌入式家政空间，实现全景化阳台，品质提升，同时结合厨房、公卫、餐厅一体化，实现户内活动功能洄游嵌入式户内家政设备平台设备平台不应临卧室、客厅设置设备家政嵌入式家政与户内洗漱淋浴联77、动，释放了阳台观景空间，户内设备空间集中在设备平台统一设置主人入口家政入口项目定位丨产品建议project orientation延：虽然我们要抵御雾霾，但不能拒绝风景，全景围界阳台设置。标准系统标准分项标准子项户型公卫应布置三四分离卫生间厨卫模块公卫三件套应配置（洗漱台、坐便器、淋浴）公卫布局公卫四件套应配置（洗漱台、坐便器、淋浴、浴缸）公卫门不应直接朝向主要生活空间分离式卫生间应分别设置地漏公卫设备风井、水管的布置宜考虑适用性和隐蔽性独立式淋浴间独立式马桶间盥洗台家政间及收纳间独立式马桶间盥洗台独立式淋浴间双公卫设置，满足卫生间功能的动静分区，干湿分离主人入口家政入口三分离卫生间项目定位丨78、产品建议project orientation卫：星级酒店式的专属体验，全分离卫浴体系。北卧室收纳中岛式收纳主卧更衣室收纳书房收纳南卧室收纳家政收纳次主卧收纳标准系统标准分项标准子项收纳模块全屋收纳系统全屋收纳系统应包括玄关收纳、LDK一体化通厅收纳、卧室收纳、书房收纳、更衣室收纳、家政收纳空间LDK一体化通厅收纳主人入口家政入口项目定位丨产品建议project orientation纳：家，越住越大，全屋收纳体系。主轴主轴次轴主次轴线两侧空间建筑均应基本对称布置主次双轴：规划应强调主轴与次轴空间，打造十字景观轴线主轴对称次轴对称主轴对称主入口中轴对称：标准系统标准分项标准子项应强调主轴与次轴79、空间均 好规划应结合社区主入口、中央景观打造社区中央一级十字景观轴线，形成社区主、次轴线空间。规划结构主轴空间：应设置仪式感的轴对称空间，并结合水景进行重点打造，强调礼序感主轴空间：主要轴线上应预留景观廊架空间（景观泛会所）、轴线式水景空间、规模式树阵空间、阳光草坪等空间次轴空间：应结合组团花园、局部主轴空间节点打造次级景观走廊，形成次级轴线。项目定位丨产品建议project orientation轴：简单的生活也需要仪式，双主轴系统。景观结构多层次的景观结构体系中心景观组团景观标准系统标准分项标准子项景观结构中心景观中央花园应在社区主要轴线上横向花园：开间不宜小于2个围合单元面宽；建议开间进80、深比：1.3-1.6纵向花园：进深尺寸宜不小于1.5倍的组团花园楼栋间距；建议开间进深比：0.6-0.8组团景观组团景观应设置长者活动、青年活动、儿童及宠物活动等空间开间尺寸宜不小于2个围合单元面宽建议开间进深比：1.2-1.8中央景观应在社区主轴线上组团景观中央景观社区主轴线项目定位丨产品建议project orientation院：熟悉缤纷香味带你归家，庭院景观系统。标准系统标准分项标准子项单元大堂地上大堂空间礼序应依次为：小区道路，地上大堂前导区，泛大堂，地上大堂序列仪式感地下大堂空间礼序应依次为：地下车道，地下大堂过渡区，酒店式港湾落客区，地下大堂前导区泛大堂地上大堂地上地下车道酒店式81、港湾落客区小区道路地下大堂地下过渡区地下车道项目定位丨产品建议project orientation灰：灰空间让过度更淡定，单元前导区。标准系统标准分项标准子项单元大堂地下大堂空间应设置落地庭院实现自然采光通风体感舒适度大堂照明亮度应设置为100-150LX，色温控制3000K-3500K地下庭院项目定位丨产品建议project orientation光：给女生依赖终生的安全感，地下采光系统。标准系统标准分项标准子项地上大堂区域应配置宠物桩，间距950mm布置地上大堂区域应配置室外椅5800mm*3600mm*600mm地上大堂区域应配置儿童游乐设施6150mm*3600mm、防护垫、塑胶跑道82、等地上大堂区域应配置雨棚5400mm*1850mm，材料玻璃单元大堂地上大堂区域应配置内嵌式地毯地上大堂区域应配置信奶箱480mm*150mm*350mm，智能开锁材料铝合金功能适配地上大堂区域应配置楼宇标识，直径350mm，材料铜地上大堂区域应配置门禁系统150mm*300mm*1400mm，人脸识别，与装修风格统一地上大堂区域应配置嵌入式金属材料垃圾桶400mm*200mm*600mm地上大堂区域应配置休憩区2250mm*2150mm，配置单人沙发及茶几，与装修风格统一地上大堂区域应配置嵌入式电子布告栏150mm*300mm*1400mm，与装修风格统一地上大堂区域应配置广告导视150mm83、*300mm*600mm，与装修风格统一休憩区室外椅儿童游乐设施休憩区广告导视垃圾桶广告导视楼宇标识布告栏垃圾桶.电子布告栏雨具收纳信奶箱可视门禁系统婴儿车停放内嵌式地毯信奶箱宠物门禁系统 雨具收纳桩项目定位丨产品建议project orientation用：大堂让你拥有新的习惯，大堂功能系统。标准系统标准分项标准子项单元大堂功能分区地上大堂功能应设置：前导区，室外休息区，儿童游戏区、泛大堂、婴儿车停放区、访客休息区，宠物驿站，信奶间，地上大堂采光井功能分区3 儿童游戏区6 访客休息区9 大堂2 室外休息区5 婴儿车停放区8 信奶间1 前导区4 泛大堂7 宠物驿站10 采光井天窗123785684、491 0地上大堂项目定位丨产品建议project orientation延：家门口的私属场所，景观大堂。交通组织社区入口地下车库出入口应位于社区外部，以实现社区出入口人车分流标准系统标准分项标准子项入口数量应设23个（10W平米以下2个，10W平米以3个）主入口宜设在基地南侧并正对主轴交通组织社区入口社区车行入口及人行入口应分开设置（地库出入口设置缓冲绿化隔墙，不直接对向城市道路）车行口应设置智能车牌识别系统人行口应设置人脸识别无障碍通行系统访客车位：宜在社区入口处靠近落客区设置少量访客车位次入口主入口次入口车行回家流线轴 交通组织社区入口入口数量23个，主入口宜设在基地南侧并正对主轴一个主85、入口酒店大堂式主入口岗亭式次入口项目定位丨产品建议project orientation让：给城市减压尽一份责任，机动车缓冲空间。3.5-4.5m1M私享围界围界系统退红线1米距离，预留与城市的缓冲空间标准系统标准分项标准子项私享围界内外层次围墙与红线间预留1米绿化空间，提升社区隐私感围墙内侧宜种植常绿乔木，提升社区私密性及外围绿化观感基本形式应设置立柱通透式围墙（通透率详见景观文件）围墙应控制最低高度（详见景观文件）社区入口大堂两侧应采用景墙连接，且与大堂及景观进行整体设计围墙立柱壁灯内饰应结合项目logo进行整体设计项目定位丨产品建议project orientation退：退1M空间 多86、一份安全，城市缓冲空间。框架式的建筑头部处理，勾勒出形体感极强的公建化住宅头部局部金属格栅，增加建筑细节头部运用玻璃，体现建筑的虚实变化，并起到对顶层设备进行遮挡的作用 城 市 尺 度建筑头部特殊处理，体现城市尺度的标识性尺项目定位丨产品建议project orientation尺：公建立面、城市标识、公建尺度。冷灰色调暖灰色系色 系 选 择选用冷灰或暖灰色系标准系统标准分项标准子项立面色彩种类应种，其中应包括：基本色、辅助色、点缀色色系选择立面色彩 立面色彩建议为暖灰色及冷灰两个色系基本色宜为米白（黄）色;辅助色宜为深灰（咖）色;点缀色宜为基本色同色系变化颜色北方城市、成渝地区(雾霾影响)：87、应运用暖灰色系色彩落地适应其他城市（空气质量佳）：宜运用冷灰色系项目定位丨产品建议project orientation冷：中性色与城市相融合，高级灰材料体系。标准系统标准分项标准子项城市尺度宜采用暖白灯光泛光照明近人尺度宜采用暖黄色灯光高层住宅应在建筑头部及单元入口门头处重点设计多层住宅应在单元入口门头处重点设计雨棚顶部灯光应采用暖白色、强调块面感线脚处应强调线形灯光室内大堂应采用暖黄色灯光标准段应在每层线脚处设置线形灯光，强调流线造型泛 光 照 明应考虑城市尺度与近人尺度的泛光照明外边界线形照明建筑顶部照明项目定位丨产品建议project orientation光：星火之光，引路城市，泛光88、照明系统项目定位丨小区景观建议project orientation景观：树植组团，树植花卉相辅相成，空间层次分明，感怀舒畅。林荫景观轴花园幽径水系植被景观项目定位丨小区景观建议project orientation景观：五重园林设计，打造满目葱绿亮眼景观，树木高大壮如伞盖，碧草灌木平易近人，空间开开合合，观感虚实相生。第1重：草地地形第2重：时花地被第3重：球形或开花灌木第4重：球形木第5重：大灌木第6重：大小乔木项目定位丨小区景观建议project orientation精致小品：新亚洲园林小品，严谨示人，又不失美感。归家夜灯园林雕塑精致小品项目定位丨售楼部建议project orient89、ation售楼部：采用钢结构+落地玻璃，中空围合式售楼部，1楼中间净高7m，2楼四周做办公室。楼顶延伸做户外谈判区。售楼部增加台阶，增加仪式感，底部可设置为停车场。后期移交做业主中心。项目定位丨示范区建议project orientation示范区：采用示范区注意灯光与水的结合，同时采用连廊等设计，加长动线。在沿途进行项目形象展示。图片仅供参考项目定位丨样板间建议project orientation样板间：采用实体样板间，不在售楼部或者单独建设样板间。项目定位丨宣传建议project orientation定位原则：关键一：以城市发展眼光，打破广汉区域限制关键二：强化城市文化底蕴，以内在拉动90、整盘关键三：生态与科技强调，树立高端改善形象借力三星堆打破城市边界确定城市化高端项目标签项目定位丨宣传建议project orientation高端形象定位：高端属性建立文化属性塑造三星堆依托五千年古蜀皇脉千年传承家族正宅备选：五千年古蜀底蕴传承千年时间美学五、销售价格及周期预判项目成本销售价格及周期项目定位丨定价策略project orientation定价策略：结合项目周边3个在售项目，通过市场竞品权重计算，得出项目最终均价6518元。=6518元项目定位丨静态测算project orientation静态测算：销售均价6500元/时，项目净利润4459万元，净利润8.45%。具有较好的投91、资前景。条件设定：增值税率9%，增值税预征率3%，营销费率6%，所得税预征毛利率15%，土地税预征率1.5%，管理费率3%，工程不可见费3%，土地贷款年利率8%，开发贷年利率6%。因项目设计方案未定，静态测算存在10-20%误差，仅供参考。项目定位丨推售篇project orientation推售节奏：销售综合分析天府城、万悦城2020年、2022年的全年销量。建议开盘在12月，大约200套货量，次年3-4月加推400套货源，8月最后加推200套货源。12540129410552613034405511673136916155876700746595578104852412189368518492、086380089712871147111350611612341098103265156461614862696152650763256479635365876347621762316090612763066245供应去化均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月0200400600800100012001400160018005800590060006100620063006400650066006700651564616148626961526507632564796353658763476217623160906127630662452020-20293、2年5月广汉区域新房住宅量价走势供应去化均价项目定位丨推售篇project orientation推售原则：高举高打，避免平销。产品高调入市，提升项目调性品牌推广先行出街，营造项目“广汉第一品质社区”品质环境首期客源要足，推货量要大，成交率要高大客户储备，大推货量，高成交率，保证大盘气势、热销氛围、开门红形象推货量风险控制，按成交率75%进行推货调配全年按成交率平均7成进行货量调配，保证货源充足，提高客户购房满意度，形成口碑效应单一产品逐一推售，集中攻坚每次推售，尽量做到单一产品推售，这样能做到集中营销推广、销售精力等的集中攻坚，提高销售率坚决执行体验式营销首期开盘，严格要求实景样板示范区达到94、开放条件后，再执行开盘时 间20222022202320242025Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4工程节点达到销售条件住 宅首次蓄客30%35%25%10%地下车位40%20%20%20%商业项目定位丨推售篇project orientation推售节奏：综合分析天府城、万悦城2020年、2022年的全年销量。建议开盘在12月，大约250套货量，次年3-4月加推350套货源，8月最后加推200套货源。1、宗地位于广汉城西板块，区域发展以文旅+教育为主，规划目前未呈现。2、项目体量较小，产品结构单一，与市场竞品存在面积段冲突，竞争激烈。在目前市场95、情况下，区域市场整体情况较好，去化较快，存量较小，去化相对简单。因此项目主打差异化的硬件设备。例如：阳光车库、新风系统、直饮水系统。3、建议打造89-125产品，推多层、提升小区公区品质。提升项目溢价能力，与当前区域市场主要以刚需为主的需求打开差异。项目定位丨定价总结project orientation六、营销篇：营售策略营销策略丨电子销控系统 marketing strategy是销控也是武器：采用线上销售系统，电子销控、线上老带新、线上vr，云讲解、电子物业，搭建全方位社区云平台。同时助力异地拓客。智慧物业营销策略丨灯光展示 marketing strategy沙盘、区位图：区位图用亚克96、力挖线槽，埋入led灯条，数字沙盘搭配灯光秀。全面提升项目调性。增加溢价。智慧物业营销策略丨推广策略 marketing strategy推广核心：线上：主打项目形象，以项目项目品牌、项目园林景观为主要推广主题。线下：以地推及各个竞品项目现场拦截为主，组织各类乡镇巡展。智慧物业线上推广线下推广对项目形象以及品牌进行宣传，多选用长效媒体为主项目多进行巡展、外展，实现全镇区域线下推广覆盖；同时利用传播性活动，在线下人群进行信息传播营销策略丨展示策略 marketing strategy是展厅也是网红奶茶店：“网红集装箱”主题临时展厅，搭配饮料轻食，造流量打卡地！选取周边高人气商超公共目的地，打造临97、时网红集装箱主题展厅，制造噱头，吸引到访。营销策略丨展示策略 marketing strategy是入口也是花海：打造以花海为主题的示范区建设，同时将花海展示区贯穿全年展示主题；结合线上线下以花海为形象进行主题性传播。营销策略丨物业保障 marketing strategy是保障也是未来：在项目物业初期服务中，荷兰式管家服务，对标国际物业品质。让客户感受统一化、规范化、标准化物业服务，同时树立售后服务保障，增强客户购买信心。物业服务要求：p保证销售案场来访客户服务；p售楼部日常清洁服务，在销售期间尽量做到隐形服务，并对在销售现场进行安保服务；p样板区、园林展示等公共设施的保养、清洁服务；p日常98、安保智能化设计；销售案场物业服务细则：客户来临时展点，进门时，销售人员要主动问好，并礼貌接待；客户来临时展点，由服务人员为其开门，增强客户对项目的认同感；客户在洽谈区就坐时，服务人员主动给客户说有水，茶、饮料，询问客户喝什么，并给客户递上其想喝的。保安协助来访客户停车，清洁人员随时保证案场整洁、干净。销售人员销售流程标准服务销售人员服装、销售道具统一；销售人员在全程接待需全程用普通话；案场服务人员许服装统一。营销策略丨异地客户导入 marketing strategy导入西三省客户：通过自身渠道、媒体资源，以推介会、圈层导入、渠道整合、媒体资源等方式。全力外拓西三省客户。营销策略丨线上精而准的99、推广 marketing strategy准确，爆发性高，集中：放弃传统纸媒，以户外及微信作为线上长效媒体，重要节点多媒体集中爆发。关注有礼、阅读有礼、转发有礼。锦鲤活动。1元购。花式活动，锁定客户眼球。营销策略丨线下广告铺排 marketing strategy是流量也是渠道：联动本地广告位资源商，以基础费用+销售分成的模式进行全面撒网。确保项目曝光度。同时节约成本。营销策略丨营销阶段控制 marketing strategy第一阶段：示范区开放-认筹、花海赠花、售楼部开放、首次开盘。典型客群一：内部关系客户客户特征：企业高层领导的社交圈内客户，最具购买能力典型客群二：企业内部资源客户客户特100、征：对开发商具有一定信赖基础，资源集中典型客户三：外围市场客户客户特征：企事业单位客户，一些老小区客户针对三类典型的购买客群的完成项目客户召集营销策略丨营销阶段控制 marketing strategy第二阶段：季节主题营销。运动季、亲子季、感恩季、团圆。通过各类小活动保持热度，作为邀约武器辅助渠道拓客、帮助销售邀约。更多方案资料关注公众号：精英策划圈针对三类典型的购买客群的完成项目客户邀约营销策略丨营销阶段控制 marketing strategy第三阶段：老带新深耕以老客户答谢作为总体策略，结合线上销控平台，提高老带新奖励政策（赠送金条、物业费等形式），增加老带新客户。将客户答谢及销售成果进行推广，提升老带新客户的关注度。以老客户答谢作为活动主线，提升老客户的满意度。针对业主进行完成老带新营销策划部不负期待 聚势谋远